Bula imobiliara s-a spart: Preturile apartamentelor vor scadea puternic in 2009

Preturile locuintelor vechi au inregistrat de la inceputul anului o scadere medie de 30%, in timp ce la apartamentele noi scaderea a fost de 5-10% in 2008, pe fondul crizei de pe pietele internationale si a conditiilor de creditare care au afectat sectorul imobiliar, sustin analistii imobiliari. Datele statistice prezentate in rapoartele principalelor companii de consultanta imobiliara indica faptul ca scaderea preturilor la apartamente a inceput inca din primul trimestru al anului si a continuat treptat inregistrand un declin mediu de 30% pe segmentul apartamentelor vechi si de 5-10% in ceea ce priveste locuintelor noi. "Fata de acum sase luni, toate cele sase sectoare din capitala au inregistrat scaderi, cuprinse intre 18% si 33% in ceea ce priveste preturile locuintelor vechi. Sectorul 6 s-a depreciat cu cea mai mare valoare procentuala (33%), iar sectorul 3 a suferit cea mai mare depreciere nominala, cu 446 euro/mp", sustin consultantii imobiliari ai companiei Colliers in cea mai recenta analiza a companiei asupra pietei imobiliare. Reprezentantii companiei Esop Consulting sustin ca inpiata imobilelor noi, procentul de ajustare nu e similar cu cel al locuintelor vechi. "Chiar daca piata rezidentiala este blocata in primul rand datorita limitarii accesului la creditare, dar si a neincrederii generate de contextul economic international, dezvoltatorii de ansambluri noi au scazut intr-un procent mai moderat preturile, 5-10%, in functie de proiect. Este greu de stabilit o linie generala pentru nu a exista o practica unitara de stabilire a preturilor", a declarat pentru NewsIn, Irina Petrescu, partener in cadrul companiei Esop Consulting. La randul sau, managerul general al siteului imobiliar AnunturiParticulari.ro, Silvia Vilceanu considera ca aceasta criza de pe piata imobiliara a adus preturile locuintelor din Capitala la nivelul anului trecut si este de asteptat ca procesul de scadere sa continue. "De la inceputul anului preturile imobilelor au scazut direct proportional cu cresterile din 2006 - 2007 . Scaderea preturilor este vazuta drept o consecinta directa a crizei economice, instabilitatea acestora datorandu-se diminuarii cererii solvabile de pe piata, mai ales in urma inaspririi conditiilor de creditare. Criteriul dominant al variatiei preturilor ramane insa locatia imobilului, urmata de dotarile si imbunatatirile aferente", sustin reprezentantii AnunturiParticulari.ro. Mihaela Alexandroiu, Broker/ Owner al companiei Re/Max Bastion din Bucuresti sustine ca in luna septembrie fata de luna iunie, pretul de listare a locuintelor a scazut cu 5-10% pentru apartamentele noi si cu circa 15% in cazul celor vechi, in timp ce pretul de tranzactionare a scazut cu 10-20%, ceea ce inseamna, cumulat, o scadere a preturilor cuprinsa intre 15 si 35% "In ceea ce priveste in special Capitala, estimez o scadere a preturilor de pana la 25% in cazul proiectelor noi care au vandut mai putin de 50 % din unitatile construite", a mai spus Mihaela Alexandroiu, care sustine ca situatia este similara si in alte orase, preturile de listare continuandu-si trendul descendent. Doar putin peste 1.500 de locuinte noi vor fi livrate anul acesta in Capitala Potrivit analistilor imobiliari, efectele crizei financiare, care se resimt puternic si asupra pietei rezidentiale romanesti, au facut ca dezvoltatorii sa isi intarzie finalizarea mai multor proiecte. "Cu toate ca anul 2008 trebuia sa fie anul cu cele mai multe proiecte rezidentiale finalizate si totodata sa inceapa concurenta reala, am observat ca in primele 10 luni ale anului au fost livrate doar 900 de unitati rezidentiale in Bucuresti, dintre care 90% reprezinta apartamente. Pentru sfarsitul anului se mai pot finaliza doar 1.500 de unitati, insa pe fondul crizei financiare si implicit al inaspririi conditiilor de creditare, noi credem ca aceasta cifra sar putea reduce la jumatate", a declarat Adrian Nicolescu, head of valuation&advisory la CBRE Eurisko. Acesta considera ca inasprirea conditiilor de creditare a condus la o scadere accentuata a numarului de tranzactii, desi oferta a fost in crestere, iar preturile de vanzare au scazut din lunile de vara si pana in prezent in medie cu 1525%. Pipera a intrat in declin din cauza densitatii proiectelor si a preturilor mari Zona rezidentiala Pipera, aflata intr-o continua expansiune, a intrat in declin incepand cu 2008, lucru datorat atat densitatii proiectelor din zona, preturilor mari practicate de dezvoltatori, infrastructurii precare, cat si problemelor legate de furnizarea utilitatilor, potrivit unui studiu de piata realizat de compania de consultanta imobiliara CBREIEurisko.

"La inceputul expansiunii imobiliare in zona, dezvoltarile de tip vila erau preponderente. Pe masura ce pretul terenului a crescut dezvoltatorii au inceput sa se orienteze catre dezvoltarea imobilelor de apartamente, ajungand pana la P+10E (parter si 10 etaje). In Pipera sunt, la ora actuala, cateva ansambluri rezidentiale terminate, dar care nu s-au vandut in totalitate. In ciuda lipsei clientilor si, implicit, a profitului asteptat, dezvoltatorii continua sa anunte noi proiecte rezidentiale in zona, mentinand in acelasi timp preturile ridicate", sustin consultantii imobiliari. Studiul realizat de catre CBREIEurisko arata ca pretul mediu/mp construit, pentru un apartament situat in Pipera, este de 1.700 euro, dar acesta poate ajunge si pana la 2.500 euro (pret valabil in luna august 2008), in proiecte considerate a fi de lux. "Desi este considerata o zona rezidentiala consacrata, nu putem spune despre Pipera ca este cu adevarat o zona de lux, din cauza infrastructurii precare, a lipsei de intimitate si a densitatii prea mari. In Pipera sunt localizate aproape un sfert din noile proiecte rezidentiale", adauga cei de la CBREIEurisko.

Anul 2009 va aduce o scadere a preturilor imobiliare estimata la 20%

Volumul imobilelor scoase la vanzare in luna noiembrie 2008 prezinta un declin brusc de 42% pentru garsoniere, 35% in cazul apartamentelor cu 2 si 3 camere si 21% pentru apartamentele de patru camere, fata de luna octombrie a acestui an, arata ultimul raport al AnunturiParticulari.ro. Conform raportului anunturiparticulari.ro, numarul ofertelor din luna noiembrie a scazut comparativ cu noiembrie 2007 cu 4% in ceea ce priveste garsonierele, cu 8% pentru apartamentele cu 3 camere si cu 9% in cazul celor cu 4 camere. Particularii au scos spre vanzare in noiembrie 2008 cu 1% mai putine apartamente de 2 camere decat in aceeasi luna a anului trecut. In acelasi timp, trendul descrescator al ofertelor se reflecta si in cazul preturilor medii. Comparativ cu aceeasi luna a anului 2007, noiembrie 2008 a marcat o scadere a preturilor de 6% pentru garsoniere si apartamente cu 2 camere. Nota discordanta o constituie apartamentele de 3 si 4 camere al caror pret mediu a crescut in noiembrie 2008 cu 3% respectiv 4% fata de anul precedent. "In raport cu inceputul anului 2008, luna noiembrie prezinta reduceri semnificative la nivel de oferte. Cel mai afectat segment este cel al apartamentelor cu 4 camere, numarul ofertelor micsorandu-se cu 26%. In ceea ce priveste garsonierele, volumul imobilelor scoase la vanzare a scazut cu 21%. Apartamentele de 2 si 3 camere au inregistrat o scadere ponderata de 13% respectiv 18%", sustine managerul companiei Silvia Vilceanu. Potrivit acesteia, nici preturile nu au suferit alt tratament in raport cu luna ianuarie 2008. Astfel, cu toate ca regresul a fost mai mic decat in cazul ofertelor, preturile s-au modificat cu 14% pentru apartamentele cu doua camere, cu 11% pentru garsoniere si cu 9% pentru apartamentele cu 3 camere. Imobilele cu 4 camere au resimtit o scadere insignifianta de doar 1%. "Ritmul lent de achizitionare a locuintelor reprezinta o consecinta a conditiilor severe de creditare din aceasta perioada. Desi pentru anul 2009 se estimeaza o crestere a numarului de oferte si o scadere a preturilor de vanzare de pana la 20%, vom asista la o stagnare a volumului de tranzactii pe piata imobiliara datorita inaspririi normelor bancare", a mai spus Silvia Vilceanu. Statistica are la baza ofertele imobiliare din Bucuresti, publicate de persoanele particulare in toata presa scrisa si pe internet, iar pretul mediu este obtinut pe baza preturilor solicitate de proprietari. AnunturiParticulari a fost lansat in anul 2001 si consta in monitorizarea tuturor anunturilor imobiliare publicate de persoanele particulare in presa scrisa si pe internet. Sursa: Bloombiz

Sfarsitul legendei si inceputul normalitatii in sectorul imobiliar

January 18, 2009 by Khris Filed under: Economic

La inceputul anului 2008, toti specialistii se intreceau in predictii optimiste in ceea ce priveste cresterea preturilor apartamentelor, cei mai pesimisti indicand doar o incetinire a ritmului de crestere a acestora. Investitorii anuntau lansarea unor proiecte imobiliare cu valori ce depaseau sute de milioane sau chiar miliarde de euro iar sectorul constructiilor avea de departe cea mai importanta dinamica de crestere dintre toate sectoarele economice. In doar sase luni insa, situatia s-a schimbat radical, piata incepand initial sa gafaie iar mai apoi sa se blocheze complet. Cum s-a ajuns aici? Pentru a intelege ce s-a intamplat, trebuie sa apelam la istorie. Incepand cu anul 2000, pretul apartamentelor a inceput sa creasca dupa ce in anii precedenti au evoluat oarecum liniar, fara mari variatii de la un an la altul. In anul respectiv, pretul mediu al unei garsoniere in Bucuresti se situa in jurul a 6000 de dolari, respectiv 6500 de euro (sursa), salariul mediu net lunar se situa la 107 eur (2.139.138 lei vechi) deci pretul unei garsoniere era echivalent cu 61 de salarii medii nete. Opt ani mai tarziu, aceasi garsoniera valora 70.000 de euro in timp ce salariul mediu net a crescut la 350 de euro (1300 ron), raportul pret/venit crescand de la echivalentul a 61 de salarii la echivalentul a 200 de salarii ceea ce inseamna ca romanul mediu trebuie sa isi economiseasca tot salariul timp de 17 ani pentru a isi cumpara o garsoniera. In acesti opt ani, preturile medii ale apartamentelor au crescut cu 1000%+ in timp ce veniturile au crescut cu doar 330%, creand astfel o prapastie uriasa intre preturile locuintelor si puterea de cumparare a populatiei. In ceea ce priveste chiriile, daca in 2000 in Bucuresti o garsoniera se inchiria in medie cu 80 de euro (75% din salariul mediu), in 2008 chiria ajungea la 350 de euro (egala cu salariul mediu), deci corelatia chirii/venit este mult mai stransa decat cea preturi/venit. Din punctul meu de vedere, evolutia chiriilor reflecta cel mai bine modul in care evolueaza si puterea de cumparare intr-o tara - in SUA spre ex., indicele de corelatie dintre evolutia chiriilor si evolutia venitului se situeaza in jurul a 99% (sursa) O alta modalitate de a compara preturile imobilelor din diferite tari prin prisma puterii de cumparare este aceea de a raporta pretul pe metru patrat la PIB-ul pe locuitor. In anul 2007, o agentie imobiliara solvena a realizat un studiu (Romania nu a fost inclusa) prin care a comparat costul mediu al unui apartament de 60 metri patrati si cu o vechime de 20 de ani, amplasat la 15 minute de centrul orasului (au fost considerate doar capitalele tarilor). Raportand preturile apartamentelor la PIB per capita, au rezultat urmatoarele valori: in Varsovia, un polonez isi poate cumpara 9 m2 de locuinta pe an, solvenul 9,2 m2 in Ljubljana in timp ce capitalele Europei de vest sunt mult mai ieftine - Berlin (18,4), Roma (16,1) si Viena (15,9). Deducem de aici ca in Europa de Est, pretul imobilelor raportat la puterea de cumparare este cel putin de doua ori mai mare decat pretul celor din vest (sursa). Folosind acelasi raport, am calculat ca la un PIB de 130 de miliarde de Bucuresti de 1500 de euro pe metru patrat, un roman isi poate cumpara 4 metri patrati de locuinta. Comparand aceasta cifra cu cea aferenta vedem ca preturile imobilelor in Romania sunt de cel putin patru ori capitala Germaniei. euro si un pret mediu in in fiecare an aproximativ Berlinului spre exemplu, mai mari decat cele din

Dar care au fost motivele cresterii accelerate a preturilor in ultimii opt ani? Din punctul meu de vedere, principalele cauze sunt urmatoarele: evolutia extrem de slaba a sectorului constructiilor intre anii 1990-2005, perioada in care numarul apartamentelor date in folosinta a fost extrem de mic, ceea ce a creat o tensiune in piata avand in vedere ca numarul celor care aveau bani sa isi cumpere un apartament

crestea mai repede decat numarul apartamentelor livrate, constructorii nemaiputand tine pasul cu explozia consumului. Aceasta stare de fapt a generat o concurenta intre cumparatori, piata fiind practic una a vanzatorilor; Aparitia speculatorilor investitorilor straini, in special fonduri de investitii, care cumparau apartamente la kilogram in speranta ca preturile vor exploda. In ultimii ani, numarul apartamentelor noi livrate pe piata nu a depasit 10.000 anual, dintre care mai mult de jumatate au fost cumparate de catre aceste fonduri, romanilor neramanandu-le altceva de facut decat sa se lupte pentru cele cateva mii ramase; Profitul absolut uluitor pe care dezvoltatorii il incorpotau in pret, profit care in unele cazuri depasea 100% (cunosc pe cineva in Timisoara care in 2007 mi-a spus ca daca nu castiga cel putin 100% nu se apuca de lucru); Producatorii de materiale de constructii in special cei trei mari de pe piata cimentului nu faceau fata comenzilor si din acest motiv, vindeau marfa in primul rand celui care platea mai bine; Cresterea pretului terenurilor pana la un nivel la care o investitie imobiliara nu se mai justifica din punct de vedere economic; Exploxia creditarii bancile puneau la dispozitia clientilor bani din ce in ce mai ieftini si mai usor de obtinut.

In toata aceasta perioada, cresterea preturilor a fost intretinuta si de specialistii in domeniu, specialisti care justificau o asemenea evolutie prin cresterea puterii de cumparare a romanilor, insa o aceasta explicatie nu sta in picioare daca ne uitam la dinamica raportului pret/venit aferent ultimilor 8 ani. Privind acest raport, era clar inca din 2005-2006 ca ne aflam in plin bubble imobiliar iar spargerea acestuia nu era decat o problema de timp. Unde ne aflam acum? Citesc aici despre cel mai mare esec de pana acum al unei companii imobiliare pe piata romaneasca, situatie care ma face sa ma gandesc la modul in care aceste companii doreau sa investeasca in RO: incropeau un proiect, puneau in vanzare apartamentele fara sa sape nici un metru cub de pamant (cei mai sofisticati gaseau rapid finantare bancara pentru inceperea lucrarilor) iar in momentul in care vindeau 20-25% dintre apartamente eventual toate unor speculatori investitori straini - se apucau de constructie. In acest mod, practic lucrau doar cu banii clientilor, singurele investitii fiind cele in achizitia pamantului, asta in cazul in care proprietarul pamantului nu se asocia cu investitorul. Acum, confruntati cu lipsa cumparatorilor, multe dintre companiile care utilizau schema de mai sus se afla in situatia de a nu mai avea bani pentru continuarea lucrarilor, astfel incat sunt convins ca acest faliment nu va fi decat primul dintr-un sir lung de falimente care vor avea loc in urmatorii doi ani. Perioada urmatoare va aduce o reasezare a pietei, profiturile vor scadea vertiginos iar jocurile vor fi facute in primul rand de catre dezvoltatorii care pot livra imobile cu un raport pret/calitate in linie cu asteptarile consumatorilor. Parerea mea legata de evolutia in 2009 a preturilor imobilelor mi-am expus-o aici, pe termen lung insa (5-10-15 ani), este evident faptul ca raportul pret/venit va tinde sa il egaleze pe cel din economiile dezvoltate. Puteti vedea in tabelul de mai jos valorile acestui raport in SUA, Germania si UK:

SUA Germania UK Medie sursa 1, 2, 3

Pret mediu imobile 2006 $ 225000 292000 385000 300667

Venit salarial mediu 2006 $ 2250 3400 3700 3117

Raport pret/venit lunar 100 86 104 97

Din pacate, pentru Romania nu putem calcula un astfel de raport in cauza lipsei datelor oficiale in ceea ce priveste pretul mediu al unei locuinte. Institutului National de Statistica i-au trebuit 18 ani de democratie pentru a porni acest proiect si doar de la 1 ianuarie 2010 vom afla care este acest pret mediu. Luand insa in considerare un venit mediu lunar de 350 eur si un raport pret/venit mediu de 97, pretul unui imobil in RO ar trebui sa se situeze in jurul a 34.000 de euro. Insa, indiferent care va fi cifra comunicata de catre INSSE in 2010, un lucru este sigur: anul 2008 a reprezentat sfarsitul legendei si inceputul normalitatii in sectorul imobiliar romanesc.

Userul "mobutu" m invit s mi spun prerea despre ultima teorie care circul prin pia, aceea privind faptul c "Scaderea preturilor a fost contrabalansata de (1) scumpirea creditarii si (2) devalorizarea puternica a monedei nationale in raport cu moneda europeana. Asadar preturile nu au scazut." Ce s zic, e ca i cum ai fi spus n primvara lui 2007: "Creterea preurilor a fost contrabalansat de (1) relaxarea creditrii i (2) devalorizarea euro n raport cu leul. Aadar preurile nu au crescut." Pricepei? Raionamentul e att de retardat nct nici nu ar merita s i bai capul cu demontarea lui, dar, din pcate, suntem nevoii s o facem i pe asta. Ceea ce ar putea fi susinut cu oarecare temei ar fi, eventual, faptul c preurile nu au sczut chiar att de abrupt. innd cont de faptul c n ianuarie 2008 un euro costa 3,65 lei i n decembrie 3,95, putem spune c un apartament cotat la 100.000 de euro atunci i la 80.000 de euro acum nu a sczut cu 20% (ct ar fi n euro) ci cu doar 14,5% (ct ar veni n lei). Tendina ns e clar, la fel cum a fost clar i din 2003 pn n urm cu aproximativ un an. Probabil c unii i freac minile de bucurie creznd c dac euro ajunge la 4,5 lei ei i vor recupera pierderea datorat scderii. Din pcate nu doar c nu vor recupera nimic, dar cu ct leul va deveni mai slab, cu att preurile n euro la care se va putea genera o tranzacie vor deveni mai mici. Nu mai zic de

consecinele pe care le va avea o asemenea cotaie n direcia ieftinirii i mai accentuate a caselor ca urmare a "publicaiilor de vnzare". Pe de alt parte nu trebuie uitat c suntem abia n luna a 10-a de scderi (nici mcar nu s-a mplinit anul de cnd a nceput ... "criza", n limbajul imobiliarilor, "corecia" n limbajul celorlali). Chiar zilele astea am citit un material - un articol dintr-un ziar romnesc, sau un articol de pe un site strin?... chiar nu mai in minte (1) - conform cruia un ciclu de scdere dureaz n medie 6 ani, i minim 3. Deci, n cel mai optimist caz, ne mai ateapt minim 2 ani de scdere - 20092010 i parial 2011 - oricte eforturi ar face bncile sau actorii din real estate pentru deblocarea situaiei. De asemenea ar fi interesant s citii articolul The Behaviour of Home Buyers in Boom and Post-Boom Markets (scris de Karl Case i Robert Shiller n 1988). tii, ironia face ca lucrurile care se ntmpl la noi s fie att de banale... sunt chestii studiate i cunoscute pe alte meleaguri de zeci de ani. Pe scurt, articolul scris de Case i Shiller pornete de la 3 ntrebri fundamentale: 1. ce duce la creterile i cderile de preuri? 2. de ce n timpul boom-ului cererea e n exces, i de ce vnztorii nu ridic pur i simplu preurile, deodat, pn la nivelul la care cererea scade? 3. de ce n timpul perioadei de dup boom exist sentimentul de exces al... ofertei, i, n ciuda acestui sentiment, de ce vnztorii nu reduc pur i simplu preul pn la nivelul la care se pot ncheia tranzacii fr s mai atepte pn li se lungesc urechile? Acestea-s ntrebrile fundamentale. Pentru a studia comportamentul cumprtorilor, cercettorii au ales att piee n boom, ct i aflate n faza postboom (fiind uria, America permite acest lux). Studiul condus de Case i Shiller i-a ajutat pe acetia s trag urmtoarele concluzii:

resortul fundamental n spatele achiziiei unei case este cel investiional; majoritatea cumprtorilor din boom cumprau o cas pentru investiie (pentru c preurile creteau) - este ceea ce am numit aici "cererea speculativ"; numai 5-10% dintre cumprtori (funcie de oraele studiate) nu i pusese deloc problema casei ca investiie! percepia riscului investiiei este redus sau foarte redus n pieele aflate n boom, lumea pur i simplu nu i poate nchipui c poate face o investiie riscant; ntre 87%-98% dintre cumprtori (funcie de oraul studiat) erau convini, la momentul achiziiei, c preurile vor crete n urmtorii ani! cumprtorii erau incapabili s-i justifice raional credina n creterea preurilor; ei apelau exclusiv la cliee, pretinznd de pild c "economia local e foarte puternic" (fr s poat motiva n vreun fel afirmaia). Printre cele mai populare cliee din pieele-boom se numrau: "locuim ntr-

un ora care ofer condiii bune de via" i "nu e suficient spaiu/pmnt pentru toi care vor s vin aici". n Milwaukee, unde preurile fuseser stabile, aceste argumente nu existau. n pieele-boom mass-media raporteaz mai ales vnzrile senzaionale (la preuri mai mari dect cele ceruta) i agenii imobiliari prefer s adune oferte de vnzare, ct mai multe oferte, dect s viziteze pe ndelete proprietile pentru a se familiariza cu ele; pur i simplu e mai profitabil pentru ei, datorit cererii n exces. Partea napa e c vnzrile senzaionale nu reprezint dect 6-10% din totalul vnzrilor, majoritatea tranzaciilor (55-76%, funcie de oraul studiat) fcndu-se la un pre mai mic dect cel de strigare, chiar i n perioad de boom. Tocmai pentru c e boom, ns, presa urmrete s raporteze boom-ul i excepia devine norm. pe o pia n scdere strategia vnztorilor e ateptarea; 50-69% ateapt revenirea condiiilor necesare pentru a obine ce vor, restul nu ateapt; procentul de ateptare este foarte mare n pieele care tocmai au experimentat boom-ul (aproape 70%) i foarte mic (50%) ntr-o pia stabil. Un numr infim de respondeni (cam 4.5%) au rspuns c sunt pregtii s coboare preul pn vor vinde repede casa. Se explic, astfel, de ce preurile scad ncetul cu ncetul i nu brusc. Cam 20% este procentul celor dispui s coboare ncet preul, n trepte, dar numai pn la o anumit limit.

Concluzia articolului este c investitorii dintr-o pia-boom nu au niciun fel de imagine asupra fundamentelor, investiia lor fiind condiionat social (pe baza zvonurilor i a clieelor pe care le aud zilnic). Ei sunt motivai de credina c preurile mai au loc de cretere i c, dac nu acioneaz acum, vor fi incapabili s-i mai cumpere casa dorit. n ceea ce privete cauzele concrete ale unui boom pe case, cei doi cercettori sugereaz c pot avea loc evenimente pozitive, cum ar fi o cretere de salarii sau o cretere a imigrrii, care chiar pot avea un mic impact asupra preurilor. n clipa aceea apar "investitorii", care observ c preul caselor "crete", i se declaneaz mecanismul real al creterii preurilor prin excesul de cerere (toat lumea vrea s "investeasc"). Preurile nu cresc totui brusc pn la nivelul maxim admisibil deoarece exist o rezisten psihologic a cumprtorilor, care trebuie s se acomodeze nti cu preurile din ce n ce mai mari. Deci preurile cresc treptat. Invers, avem o rigiditate a scderii din motive similare: vnztorii nu sunt siguri c preurile nu vor crete iar. Unii declar c "nu i permit" s vnd sub un anumit pre, pentru c de multe ori vor s cumpere alt cas i degeaba las ei la pre, dac nu las i vecinul. Alii sunt convini c din case nu pierzi niciodat, deci s vinzi n pierdere e pur i simplu un non-sens. Toi aceti factori acioneaz simultan i sentimentul, n mintea vnztorilor, e c preurile scad mult prea ncet pentru a nu atepta, cel puin pn se conving de realitatea vreunui nou prag minim.

Piaa din Romnia are aceast caracteristic, i anume c preurile sunt exprimate n euro dei ctigurile populaiei sunt n lei. Sigur c, n condiiile unui curs valutar foarte flexibil, vnztorii pot primi n anumite conjuncturi (cum e acum) de 2 lei speran, dar nu trebuie s uite un lucru: ceea ce se ntmpl acum pe piaa imobiliar din Romnia nu e nou, nu e senzaional, ci e un fenomen banal, studiat i cunoscut n Occident. Creterea preurilor s-a datorat ateptrilor aberante provocate de intrarea n NATO i UE, nicidecum vreunei "alinieri" la nite ipotetice valori europene. Scderea se va face ncet, treptat, pe msur ce vnztorii dispui n mod real s vnd vor testa noi praguri minime i i vor obliga i pe ceilali s se alinieze la ele.

Randamentul chiriilor
Scopul acestui post este acela de a pune n eviden i a explica un criteriu simplu dup care fiecare om poate s-i dea seama cnd sunt (re)create condiiile propice pentru revenirea n pia a "investitorilor" sau, altfel zis, a "speculatorilor". De ce este important s ne dm seama de apropierea acestui moment? Pentru c atunci vom putea fi siguri c o component important a cererii e pe cale s revin n pia. Aa cum rezult din articolul Case/Shiller citat n acest post, n perioade de boom imobiliar aproximativ 90-95% din cerere este cerere speculativ, care are ca principal motivaie investiia, nu nevoia. Altfel zis, dac n Romnia la un moment dat se (re)vindeau 100.000 de locuine pe an, din acestea numai 510.000 erau cumprate efectiv de clieni care aveau o nevoie efectiv de o locuin (nou); restul erau cumprate de clieni care priveau achiziia ca pe o oportunitate de investiie. Mai mult, din studiul citat (v. pag. 7) rezult c pentru un procent cuprins ntre 44% (pia stabil) i 56.3% (pia efervescent) dintre cumprtori motivaia investiional este foarte puternic. tia sunt, probabil, "speculatorii" pur snge, cei care n perioad de cdere a pieei nu ar intra la cumprare nici mori. n acest fel se explic i scderea numrului de tranzacii ntlnit n perioadele de "nghe" imobiliar. Oamenii care chiar au nevoie s cumpere, continu s cumpere (nevoia e nevoie!), dar "investitorii" se abin. Nu e nicio filozofie! n general, un investitor investete ca s scoat profit. Bag un bnu i scoate doi. Nu exist alt motivaie. Asta e motivaia care a existat pe tot parcursul

boom-ului imobiliar din Romnia, asta e motivaia care lipsete acum. Cea mai simpl investiie, baza investiiilor, e cumprarea de locuine cu scopul de a le da n chirie. n Occident e un sport destul de practicat i o modalitate simpl de a-i valorifica economiile pentru cei care au ceva bani adunai, mai muli dect ar fi cazul s in la banc sau n alte instrumente de economisire, mai puini dect ar fi necesari pentru deschiderea unei afaceri adevrate. Ceea ce se obine ns din chirie, randamentul, yieldul, trebuie s fie mai bun dect ceea ce se obine dintr-un depozit bancar. ntr-o pia stabil, cu o moned stabil, cu o inflaie stabil, dobnzile maxime pe care le poate spera cineva sunt de 2-3%; ceea ce nseamn c un ctig de 5% dintr-o chirie e mulumitor, iar ce e peste - la 6-7% - mai mult dect mulumitor. 5% este echivalentul a 20 de ani necesari pentru recuperarea investiiei. 6-7% ar nsemna 15-16 ani. Asta pe o pia matur, pe care preurile - att la cumprare, ct i la chirii - cresc n general cu 2-3% pe an, sau stagneaz. Dar cum stau lucrurile la noi? Pi, n primul rnd hai s vedem cum au stat lucrurile n perioada 2004-2007. n primul rnd dobnzile la banc. La valut erau 2-3% (dolari i euro), la lei 10%, apoi au cobort spre 6-7%. n acest timp preul caselor cretea cu 15-20% pe an (i n 2007, chiar cu 50%). n 2004 cumprai cu 25.000 de euro o garsonier i o scoteai la nchiriat cu 150. Asta nseamn un venit de 1.650 de euro pe an (150 x 11 luni; eliminm chiria pe o lun, ca s acoperim cheltuielile cu taxele, reparaiile anuale etc.). Deci un randament de 6,6%. Fa de dobnda obinut de la banc, bunicel! Chiriile erau stabile, salariile n cretere, dobnzile la banc - neatractive i, mai important dect orice, i casei i cretea preul. Oricine ar fi intrat la cumprare i oricine ar fi putut s "investeasc", ar fi investit! Prin 2007 o garsonier ajunsese 50.000, chiria - 300. Aplicnd acelai calcul, reiese tot un randament de 6,6%. Bun i sta! Chiriile erau stabile, salariile n cretere, dobnzile la banc - neatractive i, mai important dect orice, i casei i cretea preul. Oricine ar fi intrat la cumprare i oricine ar fi putut s "investeasc", ar fi investit! S vedem ns cum se prezint situaia n 2009. Dobnzile bancare au ajuns n jur de 6% la euro i 13-14% la lei. Foarte atractive. i depozitele sunt garantate ntr-o limit generoas de 50.000 de euro. Preul caselor a sczut anul trecut cu 15-25% (depinde dac socotim n lei sau euro) i continu s scad. Chiriile sunt

i ele nesigure, pentru c devalorizarea leului pare s fi pus o presiune suplimentar i neateptat pe ele. n aceste condiii, cum stm cu randamentele? Am fcut un mic studiu pe baza statisticilor din Anunul i iat ce am aflat. Dup cum se vede din documentul la care fac referire, momentan majoritatea tipurilor de achiziii ar aduce randamente cu cel mult 1,5% mai mari dect randamentul unui depozit bancar. Un pic mai bun e zona... Pantelimon, unde att garsonierele, ct i apartamentele cu 2 camere, aparent se cumpr ieftinu i se nchiriaz frumuel. Exist ns i zone / achiziii n care randamentul este, efectiv, unul de mizerie. Cam tot ce e sub 6,5%. n condiiile acestea nu e de mirare c 75% dintre cititorii blogului au rspuns la ultimul sondaj c ar intra la cumprare numai dac randamentul investiiei ar fi de minim 10%. E nevoie de minim 2% n plus pentru a justifica achiziia, nu pstrarea banilor la banc, i minim 2-3% suplimentar pentru a te asigura mpotriva scderii de pre, n varianta optimist n care preurile ar mai scdea cu cca. 10%. Dac la anul pe vremea asta un apartament care cost acum 60.000 E i ofer un randament de 7% va ajunge 54.000, nseamn c pe parcursul a 12 luni vei pierde 6.000 E, adic mai mult dect ctigi din chiria pe un an i jumtate! i dac preul va scdea cu 20%, atunci abia un randament de 14-15% ar deveni tentant pentru o investiie (echivalent cu 7 ani de recuperare a investiiei)! Prerea mea e c sunt anse mai mari s pice un meteorit peste Bucureti dect s vedem randamente de 10-15% din investiiile n apartamente. Vor scdea preurile, dar vor scdea (n euro) i chiriile, datorit devalorizrii leului. De aceea investitorii, adic 90% din grosul cererii din perioada de boom, se vor lsa ateptai ... mult i bine. i tii pn cnd? Pi, pn cnd un randament de 6-7% va fi iari cu minim 23% peste ceea ce poate oferi economisirea bancar i preurile vor fi suficient de stabile pentru ca nimeni s nu se team c face o achiziie proast cumprnd acum. Aadar, repetai trimestrial tabelul meu, urmrii ce dobnzi ofer bncile i pn atunci pstrai-v banii la banc sau n seif. i lsai-i pe alii s viseze la o eventual relansare miraculoas a pieei n aceast primvar.

Deblocarea creditarii, reasezarea preturilor la niveluri reale si adoptarea de catre autoritati a unor masuri de imbunatatire a infrastructurii si a datelor macroeconomice ar putea revigora piata imobiliara. Cushman&Wakefield Romania apreciaza ca in 2009 va fi o crestere mica in domeniul consultantei si al

evaluarii proprietatilor. Segmentul spatiilor de birouri si cel al spatiilor industriale isi vor reveni mai repede, Romania fiind o piata mai putin scumpa decat alte tari. Reprezentantul Jones Lang LaSalle estimeaza ca jucatorii mici, subcapitalizati si cu produse de calitate inferioara, vor pierde. In ce priveste evolutia preturilor, analistii imobiliari sunt rezervati.

Caderea leului anuleaza ieftinirea apartamentelor Piata imobiliara a Iasiului nu-si revine din deriva. Numarul tranzactiilor a scazut sub cele mai sumbre estimari, iar dezghetul pietei se lasa inca asteptat. Datele oferite de notarii publici indica o reducere a numarului tranzactiilor cu aproximativ 20 la suta, de la o luna la alta. Agentii imobiliari cred ca revenirea pietei s-ar putea produce abia la sfarsitul anului 2009. Intre timp, preturile continua sa scada, iar cresterea euro da peste cap orice calcule ale cumparatorilor.

Notarii publici ieseni confirma faptul ca piata imobiliara nu da semne sa-si revina din declin. Potrivit datelor furnizate de Camera Notarilor Publici Iasi, disponibile la acest moment, numarul tranzactiilor imobiliare realizate in luna noiembrie a anului trecut a scazut cu peste 26 de procente fata de luna similara din anul anterior. Daca in octombrie 2008 au fost inregistrate 1.908 tranzactii imobiliare, la nivelul lunii noiembrie 2008 au fost totalizate 1.546 tranzactii, spre deosebire de 2.105 in 2007. In luna decembrie, numarul tranzactiilor a fost tot in scadere, dar nu va pot preciza cu exactitate cifre, pentru ca nu au fost inca centralizate, a declarat Andi Claudiu Cheptine, presedintele Colegiului Director al Camerei Notarilor Publici Iasi.

Vom juca dupa cum canta bancile

Jucatorii de pe piata imobiliara confirma cifrele oficiale oferite de catre Camera Notarilor Publici. Clientii s-au rarit, iar de la inceputul anului, tranzactiile pot fi numarate pe degete. Reprezentantii pietei spun ca in acest an clientii vor juca dupa cum vor canta bancile, care sunt asteptate cu masuri de deblocare a pietei. Nevoia de cumparare exista, dar trebuie sa existe si capacitatea de a lua un imprumut si intrunirea conditiilor pentru a lucra cu institutiile de credit. Atunci cand vom avea clienti viabili pentru banca, vom avea si tranzactii. Cred totodata ca exista interes si din partea bancilor sa se produca deblocarea sistemului, dar va fi necesara si o noua politica privind costurile imprumuturilor, spune Radu Gorgan, administratorul agentiei Global Intermed din Iasi. Declinul s-a resimtit inca de anul trecut, cand preturile au inceput sa alunece in jos. Anul trecut, la toate tipurile de imobile, am consemnat o scadere a preturilor in medie cu 10-15 la suta. Au fost si situatii in care reducerile au fost chiar si de 20 la suta, dar in cazuri particulare, spre exemplu atunci cand clientul era constrans sa vanda. Anul acesta ma astept ca preturile sa inregistreze noi scaderi de 10-15 la suta, spune Radu Gorgan. Cel mai grav afectate de criza imobiliara vor fi apartamentele vechi, mai ales in conditiile in care statul a propus deja o serie de masuri pentru stimularea tranzactiilor cu imobile noi. Reducerea TVA la 5 la suta fata de 19 la suta este una dintre masurile care, cred agentii imobiliari, vor incuraja derularea de tranzactii in cadrul noilor complexuri rezidentiale.

Piata isi va reveni abia in 2010

Agentii imobiliari si-au pierdut optimismul in ceea ce priveste redresarea sectorului imobiliar. In prezent, nu se mai tranzactioneaza aproape nimic. Trebuie sa avem o vedere realista si obiectiva asupra pietei. Cumparatorii si-au creat asteptari mari legate de scaderea preturilor si continua sa fie in stand-by, in speranta unor noi reduceri. Acest efect psihologic, combinat cu reticenta bancilor in a acorda imprumuturi au condus la acest blocaj de pe piata, spune Doru Dimitrovici, din cadrul agentiei Iasi Imob. Mai mult, jucatorii din piata cred ca anul 2009 va fi unul la fel de dificil ca si anul anterior. Piata se va debloca, cel mai devreme, la sfarsitul anului 2009 sau inceputul lui 2010. Varful va fi atins la jumatatea anului viitor, dar nu cred ca se va mai reveni cu tranzactiile la nivelul din 2007, spune Gorgan.

Cursul valutar loveste in imobiliare

Chiar daca s-au inregistrat ieftiniri, contextul de pe piata valutara da din nou peste cap tranzactiile imobiliare. Reducerile cauzate de lipsa cererii au fost anulate de cresterea subita a monedei europene. In conditiile in care majoritatea apartamentelor sunt evaluate in euro, preturile caselor urca din oficiu. Un apartament care era evaluat in noiembrie anul trecut la 80.000 de euro, adica 304.000 lei (la cursul oficial de 3,8 lei), potrivit cursului mediu stabilit de Banca Nationala a Romaniei, se ridica in prezent la suma de 336.000 lei (la cursul oficial de 4,2 lei), adica mai mult cu 10 la suta fata de acum doua luni. Procentul este echivalent insa cu media micsorarilor de pret pentru anumite tipuri de apartamente. Reprezentantii pietei spun ca, pana in prezent, preturile nu au fost modificate ca urmare a cresterii cursului valutar. Cu siguranta cursul valutar va influenta nivelul preturilor intr-o tranzactie, dar acest lucru difera de la caz la caz. Un factor important este moneda in care contracteaza imprumutul clientul, daca este in lei sau in euro. Preturile pe piata imobiliara au scazut oricum in ultimele luni din 2008, inregistrandu-se o scadere la apartamente de 10-15 la suta, ne-a declarat managerul agentiei Global Intermed Iasi.

Previziuni de 4,7 lei

Leul s-ar putea deprecia pana la un nivel maxim de 4,70 lei/euro in trimestrul al treilea al acestui an, pe seama adancirii recesiunii din economiile dezvoltate si a interventiei limitate a BNR din cauza cheltuielilor mari cu franarea deprecierii, potrivit estimarilor analistilor ING Bank. Realizand ca limitarea deprecierii leului este prea costisitoare in ceea ce priveste cresterea economica, BNR ii permite monedei nationale sa se deprecieze, tintind o depreciere competitiva in vederea temperarii deficitului de cont curent. Astfel, ne-am modificat previziunile privind varful cursului valutar, care estimam ca va ajunge la 4,70 lei/euro in trimestrul al treilea, cu posibilitatea de a depasi chiar si acest nivel, se arata in raportul intocmit de economistul senior al ING Bank Romania, Nicolae Chidesciuc. In ceea ce priveste deblocarea creditarii, agentii imobiliari sunt optimisti, fiind convinsi ca bancile pregatesc norme care sa reaseze piata. De altfel, surse din randul bancherilor au precizat ca fiecare banca incearca sa gaseasca solutii pentru a iesi din cercul vicios legat de blocarea imprumuturilor.

Terenuri, mai ieftine

Nici in cazul tranzactiilor cu terenuri, unde nu se apeleaza frecvent la credite ipotecare, situatia nu sta mai bine. Analistii imobiliari spun ca si aici tranzactiile s-au imputinat si ca preturile vor fi in scadere si pe acest segment. Declinul pietei imobiliare a fost unul generalizat, ceea ce inseamna ca inclusiv la terenuri s-a inregistrat o reducere a preturilor de pana la 15 la suta, spune Gorgan.

Preturile apartamentelor vechi mai mici cu 25% in 2008

21/01/2009 | de Financiarul Articol vizualizat de 155 ori

Blocuri vechi Pretul mediu al locuintelor vechi din Bucuresti a scazut anul trecut cu 25%, la 1.400 de euro/metru patrat, iar cel din ansamblurile noi s-a apreciat cu 4%, la circa 1.700 de euro/mp, potrivit celui mai recent indice Colliers. Indicele preturilor (BREI) s-a situat la sfarsitul anului la valoarea de 1.540 de euro pe metru patrat (suprafata construita a apartamentului plus suprafata teraselor, iar valoarea include TVA), cu 15% sub nivelul de la inceputul anului, evolutie data de scaderea pretului la locuintele vechi.

Toate cele sase sectoare ale Capitalei au inregistrat scaderi ale preturilor la apartamentele vechi, cel mai afectat fiind sectorul 6 cu o reducere de 32%, adica 500 de euro/mp, iar cel mai putin expus a fost sectorul 1, unde deprecierea a fost de 19%. Astfel, in sectorul 6 preturile s-au redus de la 1.680 euro/mp la 1.135 euro/mp, iar in sectorul 1 de la 2.297 euro/mp la 1.400 euro/mp. In restul sectoarelor deprecierea preturilor apartamentelor vechi a fost in aceeasi marja, in jurul valorii de 25%.

RELAXAREA CREDITELOR - DEBLOCAREA PIETEI REZIDENTIALE (WALL-STREET) Desi Banca Nationala a Romaniei a hotarat saptamana trecuta relaxarea normelor de creditare, consultantii imobiliarii spun ca aceasta era o masura necesara, insa nu este suficienta pentru a stabiliza piata rezidentiala. Pe acest sector, lucrurile vor continua sa se miste lent, iar sentimentul de incredere in piata va fi cu greu recapatat. Modificarea conditiilor de acordare a creditelor ipotecare va produce cu siguranta o revigorare a pietei rezidentiale, insa atat cumparatorii, cat si bancile finantatoare, vor fi mult mai atenti la calitatea produselor din piata si la seriozitatea dezvoltatorilor. Scaderea vanzarilor din octombrie 2008 a afectat dramatic proiectele prost realizate si marketate la fel, a declarat, pentru WallStreet, Eduard Uzunov, presedintele companiei de consultanta imobiliara Regatta, adaugand ca, in perioada urmatoare, cererea care se va manifesta va fi simtita doar de catre dezvoltatorii cu experienta si cu proiecte vandabile. In urma cu trei luni, Uzunov spunea ca institutiile bancare trebuie sa se adapteze la condiitile pietei, astfel incat cei care isi doresc o locuinta sa se poata califica la credite, veniturile populatiei fiind in crestere si influentand direct cererea de produse imobiliare. Calin Bucur, consultant in cadrul Departamentului Rezidential al Colliers International si coordonatorul echipei care a elaborat indicele BREI (Bucharest Real Estate Index), afirma ca decizia BNR este un pas important catre deblocarea pietei rezidentiale, dar nu este suficient daca privim in viitorul apropiat, mai exact, in urmatoarele doua-trei luni. Mai trebuie sa revina increderea end user-ilor (n.r.: cumparatori finali) in piata, acestia sa se foloseasca la maxim de noile reglementari, iar bancile sa se stabilizeze. Dar astfel de lucruri nu se intampla de pe o zi pe alta, a completat Calin Bucur. Pe de alta parte, reprezentantii companiei de brokeraj bancar Credit Team insista asupra importantei eliminarii obligativitatii aplicarii testului de stress, care avea rolul de a determina obtinerea unui anumit punctaj aferent scoringului utilizat de institutiile bancare atunci cand aceastea analizeaza solicitarile de credit. In urma punctajului obtinut la scoring se determina si gradul de indatorare. Inlaturarea obligativitatii testului de stress va avea fara indoiala un impact pozitiv asupra acelor cumparatori care doreau sa cumpere locuinte dar se loveau de bariera acestui test. In mod similar, faptul ca finantarea devine posibila pentru sume mai mari, va servi si acelor potentiali cumparatori care erau in stand-by, pentru ca se calificau la obtinerea unor credite pe sume prea mici, ne-a explicat Anda Marian, Head of Residential Department al companiei de consultanta imobiliara MediaCity. In opinia sa, odata cu amendarea normelor privind creditarea populatiei inasprite anul trecut, o mare parte din utilizatorii finali care nu puteau accesa credite, sau care au stat pana acum in expectativa din cauza confuziei din piata, vor relua demersurile pentru achizitia de locuinte, mai ales pe fondul scaderilor de preturi si ofertelor speciale din piata. Acestia se vor orienta in

principal catre locuinte in care se pot muta imediat, precum proiectele finalizate sau aproape de livrare, cu preturi atractive si care sa corespunda intr-o masura cat mai mare nevoilor pe care le au. Cu toate acestea, contextul economico-financiar, care a si impus luarea acestor masuri, persista, el nefiind pentru multi o perioada propice planificarii de investii pe termen mediu si lung. De aceea, comportamentul clientilor in procesul de selectie si achizitie va ramane unul precaut, a incheiat Anda Marian. Consiliul de administratie al BNR a acceptat pe 15 ianuarie sa elimine obligatia de a aplica teste de stres pentru clientii care solicita credite ipotecare si imobiliare cu garantii ipotecare, dar a mentinut prevederea privind acceptarea veniturilor in functie de cele declarate anul anterior in fisa fiscala, cu o marja de 20%. BNR a mai stabilit ca in noile norme interne bancile sa prevada un avans minim platit de client la creditele ipotecare si imobiliare, iar imprumutatorii vor putea calcula un grad de indatorare mai mare solicitantilor de credite daca acestia vor garanta imprumuturile cu proprietati imobiliare de buna calitate.

Ct va mai scdea preul caselor i al terenurilor? Autor: Georgiana Antofie Publicat: 22 Ianuarie 2009 Vreti sa va cumparati o casa? Anul acesta este chiar indicat! Cel puin asta sustin specialistii din domeniu. Potrivit acestora, in anumite zone, cum ar fi cele centrale, preturile la case ar putea sa revina sau chiar sa treaca de nivelul inregistrat in perioada de varf (sfarsitul anului 2007 prima jumatate a lui 2008). Sorin Zamfir, presedintele Uniunii Nationale a Agentiilor Imobiliare (UNIM), susutine ca, in prezent, piata imobiliara este blocata, intrucat nu sunt tranzactii. Chiar daca preturile de ofertare la case sunt mai mici, nu se fac tranzactii si nu putem sa definim piata prin aceste oferte. Pretul de ofertare va continua sa scada anul acesta, dar in momentul in care piata se va debloca, preturile vor incepe din nou sa creasca, a spus el. Piata imobiliara se va debloca in cazul in care se va debloca piata financiara (normele de creditare) si se va schimba atitudinea cumparatorului putin dispus la risc care asteapta ca preturile sa mai scada, a explicat Sorin Zamfir. Ruxandra Cleciu, presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI), este de parere ca pretul la apartamentele vechi va mai scadea. Si pretul la apartamentele din zonele de la periferie va scadea, proportional cu calitatea imobilului. Preturile vor continua sa scada pana la jumatatea anului 2009, a adaugat Ea a mai spus ca, in zonele semicentrale si cele de cartier, achizitia se baza foarte mult pe creditul ipotecar si pe aceste segmente au fost inghetate tranzactiile datorita scaderii preturilor, situatiei creditelor ipotecare si a evolutiei cursului valutar. Pe acest segment s-au inregistrat scaderi mai mari, in jur de 25%, sustine Ruxandra Cleciu.

Ruxandra Cleciu mai spune ca, in zonele foarte bune ale cartierelor, fie n-au mai fost tranzactii pentru ca proprietrii si-au retras locuintele de la vanzare, iar daca au fost s-au desfasurat la preturi similare celor din 2008. Nu acelasi lucru se intampla in zonele centrale. Pe segmentul cladirilor centrale media de negociere la pret a fost de 10% la nivelul anului 2008, iar aceasta tendinta de negociere exista, a mai spus ea. Intresul cumparatorilor fata de zonele bune din Bucuresti exista in continuare...Potrivit studiilor noastre doar jumatate din acesti cumparatori utilizau creditul ipotecar, restul isi bazau achizitia pe cash. Practic aceasta evolutie a creditului a influentat doar jumatate din baza de cumparatori, a explicat Cleciu.

Cand sa-mi cumpar o casa ? "Ca si cumparator pe masura ce astept, voi avea acces din ce in ce la mai putine oferte. In mod sigur este o perioada buna sa achizitionezi in primul semestru al lui 2009, a explicat Ruxandra Cleciu. Dezvoltatorii vor trebui sa mai astepte, intrucat ei achizitioneaza terenuri. In mod sigur anul 2009 nu va fi unul de relansare a terenurilor, a adaugat ea.

Va reveni piata la preturile astronomice din perioada de varf? Piata imobiliara in ansamblu nu va reveni la preturile astronomice de la sfarsitul anului 2007 prima jumatate a lui 2008, insa,n anumite zone, cum ar fi cele centrale, preturile vor creste peste valoarea pe care o inregistrau in perioada de varf - sfarsitul lui 2007- prima jumatate a anului 2008, a spus Sorin Zamfir. Potrivit acestuia, toate segmentele vor inregistra un trend ascendent, dar nu vor atinge valoarea inregistrata in perioada de varf a pretului caselor. Este posibil ca Romania sa aiba o piata imobiliara stabila in a doua jumatate a anului 2010, a mai spus el. E posibil ca pretul sa se stabilizeze undeva la jumatatea anului 2009... Eu cred ca abia in 2010 vom putea vorbi de un an al relansarii pe piata imobiliara, sustine i Ruxandra Cleciu.

Piata terenurilor in 2009 Terenurile au fost prima categorie afectata de blocaj. Terenurile ajunsese la niste preturi incredibil de mari si prin prisma unor coeficienti de utilizare exagerati. Practic anumite terenuri nu se mai vindeau la metru patrat de teren , ci se vindeau la metru patrat de cladire care urma a fi construita, a explicat Ruxandra Cleciu. Terenurile vor fi cele care se vor opri ultimele din scadere pentru ca isi vor fixa pretul corect in momentul in care utilizatorul terenului va sti cat poate sa plateasca pe el in functie de cat poate sa vanda produsul pe care-l va construi, a mai spus ea.

Colliers: Cum au evoluat preurile apartamentelor din Bucureti n 2008

Autor: Simona Rou Publicat: 21 Ianuarie 2009 Dupa ce in anul 2007 piata imobiliara rezidentiala a fost caracterizata de un trend strict crescator atat pe segmentul apartamentelor noi cat si pe segmentul apartamentelor vechi, anul 2008 a adus o realitate total diferita, potrivit reprezentantilor Colliers International. Desi primele probleme pe pietele rezidentiale din lume au inceput sa apara inca din 2007, piata locala era relaxata. Abia finalul lui 2007 a adus primele semne care prevedeau viitorul pietei: care prevedeau viitorul pietei. Aproape imediat ce a inceput anul 2008 schimbarea din piata a fost remarcata. Am avut un prim trimestru spectaculos, cand am inregistrat prima scadere de asking price (preturi cerute de vanzatori) de la monitorizarea pietei prin intermediul BREI, adica din ianuarie 2005. Timp de 3 ani piata rezidentiala se aflase in crestere sau stagnare, pana cand, in februarie 2008 a consemnat prima scadere cu 50 de unitati, adica aproximativ 3% fata de luna precedenta, dupa ce in ianuarie BREI inregistra cea mai mare valoare de pana atunci, de 1.826 Euro/mp. Luna urmatoare, martie, aduce o crestere spectaculoasa cu 111 Euro/mp a valorii BREI, aceasta ajungand la 1.887 Euro/mp si impreuna cu varful atins in luna aprilie - 1.888 Euro/mp se inregistreaza cele mai mari valori ale BREI din istoria indicelui. Varful evolutiei preturilor de pe piata rezidentiala s-a atins in lunile martie si aprilie ale anului 2008, toate valorile inregistrate dupa aceasta data fiind pe o panta descendenta. Daca primul trimestru a fost caracterizat de evolutii spectaculoase ale pietei cu o scadere neasteptata si o crestere brusca, trimestrul al doilea din 2008 este caracterizat printr-o stagnare deplina. Desi s-a inregistrat o scadere cu 2% in luna mai fata de luna aprilie, urmatoarele 3 luni se mentin aproape la acelasi nivel, in jurul valorii de 1.840 Euro/mp. A doua jumatate a lui 2008 consemneaza 5 scaderi de valori in 6 luni. Iulie 2008 este ultima luna de stagnare a preturilor cerute, urmand ca august, septembrie, octombrie, noiembrie si decembrie sa inregistreze fiecare valori mai mici decat luna precedenta. Avem astfel o scadere de la nivelul de 1.844 Euro/mp inregistrat in luna Iulie la 1.540 Euro/mp, valoarea lunii decembrie. O scadere cu 304 Euro/mp, adica 16% in 6 luni, iar fata de ianuarie 2008, anul trecut s-a inchis cu o valoare mai mica cu 286 Euro/mp. Diferenta dintre maximul atins in luna aprilie si minimul anului 2008 - cel inregistrat in luna decembrie, este de 350 Euro/mp, ceea ce reprezinta o scadere cu aproape 20%.

Evolutia celor doua componente ale pietei rezidentiale, BREI-V si BREI-N, nu a fost uniforma pe parcursul anului trecut. Desi pe final de 2008 cele doua piete s-au sincronizat, au existat perioade in care BREI-V si BREI-N s-au comportat total diferit. La inceputul anului 2007, BREI-V era mult sub valoarea BREI-N, insa de-a lungul anului a avut o crestere spectaculoasa de 29%, ajungand in ianuarie 2008 la o valoare de 1.875 Euro/mp, depasind astfel BREI-N cu 140 de unitati. In ciuda unei scaderi bruste in luna februarie, intreg primul trimestru al anului precedent, BREI-V a ramas peste valoarea BREI-N, aceasta situatie schimbandu-se insa incepand cu luna aprilie cand valoarea BREI-V a scazut din nou sub cea a indicelui apartamentelor noi. In restul anului 2008, BREI-V a avut o traiectorie descendenta intrerupta de o scurta perioada de stagnare, pe parcursul verii. BREI-N nu s-a comportat la fel de omogen, impartind anul in 2 perioade: una de crestere, in primele 5 luni si una de stagnare totala in urmatoarele 6 luni. Finalul anului aduce prima scadere a BREI-N, desi aceasta s-a manifestat, mai moderat, inca de la inceputul toamnei. Dupa o perioada de 6 luni in care promotiile au fost constant prezente in oferta dezvoltatorilor, am decis sa le introducem in calculul BREI, considerand ca notiunea de pret cerut este afectata. In anii precedenti aceste reduceri promotionale de pret erau specifice perioadelor cu numar de tranzactii scazut, in mod deosebit lunilor de vara. Diferenta atat de proeminenta intre comportamentele celor doua piete vine in primul rand din diferenta data de creatorii de oferta. Daca la inceputul anului precedent, valoarea BREI-V era cu 8% peste BREI-N, sfarsitul anului a fost incheiat de BREI-V cu o valoare cu 22% sub BREI-N. De-a lungul anului BREI-V s-a depreciat cu 25%, in comparatie cu BREI-N care a crescut cu 4%. Pentru BREI-V evolutia fiecarui sector in parte a fost in concordanta cu evolutia indicelui general. Cel mai afectat sector in 2008 a fost sectorul 6 cu o scadere de 32%, adica peste 500 de Euro/mp. In plus sectorul 6 este dominat de doua cartiere: Militari si Drumul Taberei, ambele avand constant o oferta foarte mare de unitati care s-a vazut nevoita sa concureze pentru un numar din ce in ce mai mic de cumparatori. Preponderent format din zone de lux, sectorul 1 s-a depreciat cel mai putin in anul precedent la finalul caruia a pierdut doar 19% din valoarea lunii ianuarie. Astfel ramane cel mai scump sector, cu o valoare medie de 1.855 Euro/mp. Restul sectoarelor s-au depreciat cu aproape aceeasi marja, in jurul valorii de 25%, in decembrie 2008 fata de luna ianuarie a aceluiasi an. Sursa: Colliers International

Piaa imobiliar rezidenial a nregistrat o tendin de scdere n ntreaga ar n 2008

Autor: Simona Rou Publicat: 21 Ianuarie 2009

Dupa o perioada de crestere temperata inregistrata in primele luni ale anului 2008, piata imobiliara rezidentiala a inregistrat o perioada de stagnare. Din a doua jumatate a anului insa tendinta generala de scadere a pietei a devenit evidenta la nivelul intregii tari, conform studiului imobiliare.ro efectuat pentru oferetele de vanzare la apartamentele cu doua camere. Bucurestiul si Constanta au iesit oarecum din tipar, in primul caz tendinta de scadere manifestandu-se mai repede decat in restul tarii, iar in cel de-al doilea scaderea fiind mai putin evidenta. In ceea ce priveste numarul ofertelor, trendul a fost unul ascendant pe parcursul intregului an. Cu toate ca inceputul anului 2008 era unul promitator, au aparut treptat semenele blocarii sectorului imobiliar si sa lasat loc previziunilor pentru anul 2009, spun reprezentantii imobiliare.ro. In Capitala, in perioada ianuarie martie, preturile de ofertare a apartamentelor cu 2 camere au crescut considerabil, insa incepand cu luna aprilie au aparut primele semne de stagnare, chiar de scadere. Valoarea medie maxima a fost atinsa in prima jumtate a anului trecut, in a doua parte a lunii martie, cand, pentru un apartament cu 2 camere intr-un imobil vechi din Bucuresti se cerea 120.000 euro. Incepand cu luna aprilie, insa, preturile de ofertare au inceput sa coboare, ajungand in decembrie la o medie de 105.616 euro, sub valoare inregistrata chiar si la inceputul anului. Brasovul, o alta piata importanta, a inregistrat in primele cinci luni din 2008 un trend ascendant al preturilor, insa tendinta de scadere s-a facut simtita in a doua jumatate a anului. Daca cel mai mare pret pentru un apartament cu doua camere a fost atins in luna iunie, 78.400 de euro, in decembrie valorile medii au ajuns la 75.000-76.000 de euro. In Cluj-Napoca, in primele trei luni ale anului preturile au crescut alert, ajungand in medie la 78.000 de euro, valoare inregistrata la finele lunii martie. Cresterea a continuat si in urmatoarele luni, pragul maxim al anului, putin peste 80.000 de euro, fiind inregistrat in intervalul mai iunie. A doua parte a anului a adus primele scaderi, in luna decembrie, un apartament cu 2 camere in Cluj fiinda scos la vanzare pentru un pret mediu de 76.000 de euro. In Constanta, trendul descrescator ar preturilor a fost in 2008 mai putin evident, onform imobiliare.ro. In a doua jumatate a anului trecut, s-a putut observa ca ritmul de crestere a incetint considerabil, ajungandu-se la o stagnare. Punctele de minim si maxim au fost atinse in luna ianuarie (68.372 de euro) respectiv iulie noiembrie (aproximativ 76.000 de euro). Iasiul a confirmat, la randul sau, tendintele generale inregistrate si in restul oraselor din tara in 2008. Daca la inceputul anului pretul se situa in jurul valorii de 60.000 de euro, in lunile de vara, pentru un apartament cu 2 camere se cerea in medie 68.000 de euro. In ultima parte a anului, pretul a inceput sa urmeze un trend descendent, ajungand in decembrie la o valoare de 63.355 de euro. In Timisoara, preturile au inregistrat, de asemenea, cresteri in prima jumatate a anului, urmate de o perioada de scadere in cea de-a doua. In acest moment, conform portalului imobiliare.ro, numarul ofertelor active in piata este in crestere. La sfarsitul lunii decembrie, imobiliare.ro inregistra 81.096 oferte de vanzare a apartamentelor vechi, fata de 50.264 la inceputul anului. Doar in cazul Bucuretiului, numarul ofertelor de vanzare a apartamentelor publicate in portal a crescut de la 32.886 pana la 53.849. Interesul cumparatorilor finali pentru piata imobiliara nu a disparut, sustine Daniel Crainic, marketing manager www.imobiliare.ro.

Lansat in ianuarie 2000, www.imobiliare.ro este unul dintre cele mai accesatr portaluri de imobiliare din Romania. Acesta inregistreaza 260.000 de vizitatori lunar. Sursa: Imobiliare.ro
Nivelul actual de tranzactionare nu ar trebui sa ne ingrijoreze. Piata imobiliara se aseaza, nu moare. Este momentul adevarului - o perioada in care se face diferenta intre real si ireal, investitori si speculatori, profesionalism si .. nepricepere. Este momentul mult asteptat in care clientul ajunge in sfarsit pe primul plan, si calitatea serviciilor face diferenta. Este acel moment "0" in care piata imobiliara se inchide pentru speculanti si "dezvoltatorii" aparuti peste noapte. Se deschide in schimb pentru cei corecti, cu investitii pe termen lung, si constructii ce respecta normele europene. Fara pereti prin care bate vantul, fara structuri care cedeaza inainte de finalizarea proiectului, fara preturi exorbitante si fara betoane inghesuite. In acest context, te asteptam in perioada 5 - 8 Martie, la Palatul Copiilor din Bucuresti, In cadrul eveminentului imobiliar ce redeschide piata imobiliara in 2009. Arunca o privire in viitor - nu se stie ce vei vedea

Desi pe final de 2008, piata apartamentelor vechi si cea a apartamentelor noi s-au sincronizat, au existat perioade in care BREI-V si BREI-N s-au comportat total diferit. Astfel, la inceputul anului 2007, BREI-V era mult sub valoarea BREI-N, insa de-a lungul anului a avut o crestere de 29%, ajungand in ianuarie 2008 la o valoare de 1.875 euro/mp si depasind BREI-N cu 140 de unitati. In ciuda unei scaderi bruste in luna februarie, intreg primul trimestru al anului precedent, BREI-V a ramas peste valoarea BREI-N, aceasta situatie schimbandu-se insa incepand cu luna aprilie, cand valoarea BREI-V a scazut din nou sub cea a indicelui apartamentelor noi. In restul anului 2008, BREI-V a avut o traiectorie descendenta intrerupta de o scurta perioada de stagnare, pe parcursul verii, potrivit Colliers. BREI-N a impartit anul 2008 in doua perioade: una de crestere, in primele cinci luni si una de stagnare totala, in urmatoarele sase luni. Finalul anului adus prima scadere a BREI-N, desi aceasta s-a manifestat, mai moderat, inca de la inceputul toamnei. Dupa o perioada de sase luni in care promotiile au fost constant prezente in oferta dezvoltatorilor, am decis sa le introducem in calculul BREI, considerand ca notiunea de pret cerut este afectata. In anii precedenti, aceste reduceri promotionale de pret erau specifice perioadelor cu numar de tranzactii scazut, in mod deosebit lunilor de vara, sustine Calin Bucur. Daca la inceputul anului 2008, valoarea BREI-V era cu 8% peste BREI-N, sfarsitul anului a fost incheiat de BREI-V cu o valoare cu 22% sub BREI-N. De-a lungul anului, BREI-V s-a depreciat cu 25%, in comparatie cu BREI-N care a crescut cu 4%. Daca investeam un milion de euro in BREI-V, acum valoarea investitiei ar fi fost de 750.000 de euro, in timp ce, investind in BREI-N valoarea la sfarsitul anului trecut, ar fi fost de 1,04 milioane de euro, explica Bucur.

Piata apartamentelor vechi a scazut abrupt in 2008, cu cel putin 50%, in timp ce tranzactiile de spatii comerciale si de birouri au intrat in blocaj. Agentiile imobiliare contactate de ZIUA au confirmat o scadere dramatica a vanzarilor, in ultimele luni. Una dintre cauzele care au dus la aparitia acestei situatii este criza financiara internationala. Astfel, bancile europene au restrictionat creditele catre fondurile de investitii, care, la randul lor, isi limiteaza achizitiile pe piata imobiliara. In acest context, expertii agentiei de rating Moody's au avertizat recent ca marile proiecte comerciale si imobiliare autohtone ar putea fi sistate. In tot acest timp, analistii neaga existenta blocajului si apropierea unui posibil colaps al pietei imobiliare, fara sa aduca, insa, argumente plauzibile.Piata vilelor si apartamentelor a scazut la jumatate in 2008. Cele mai afectate sunt locuintele vechi care au pierdut 10% din prt. Tranzactiile de spatii comerciale si de birouri au intrat in blocaj. Expertii agentiei de rating Moody's avertizeaza ca marile proiecte comerciale si imobiliare din Romania ar putea fi sistate. In prezent, in Romania se poate vorbi despre un blocaj pe piata locuintelor vechi, cat si pe cea a spatiilor comerciale si de birouri. In 2008 nu s-a inregistrat nici o tranzactie insemnata pe segmentul proiectelor comerciale si de birouri, unde se ruleaza cele mai importante sume de bani in domeniul imobiliar. Mai mult, au existat tranzactii incepute in 2007, care nu s-au mai finalizat.

Criza imobiliara: sa cumpar sau sa astept?

" Bancile traiesc bine mersi din portofoliile de credite ipotecare pe care le-au acordat pana in vara lui 2006", afirma analistul imobiliar Ion Radu Zilisteanu, intr-un interviu acordat Bloombiz. Purtatorul de cuvant al Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare spune ca situatia de pe piata solicitantilor de credit cunoaste un nou jucator, mai mare decat toti ceilalti la un loc: insusi statul roman. " Chiar si asa, daca situatia de pe piata creditarii ramane la nivelul de acum, vom asista la ieftiniri pe piata imobiliara de pana la 20% pe an". Pentru a afla daca este momentul optim pentru a achizitiona o locuinta, sau daca trebuie sa asteptam preturi mai bune, aflati din interviul acordat, in exclusivitate, pentru Bloombiz. Se mai fac tranzactii cu apartamente si case, in aceasta perioada? Numarul tranzactiilor, in momentul de fata, este extrem de mic si nu va creste in perioada imediat urmatoare. Dupa ultimele estimari, a scazut cu mai bine de 50% fata de aceeasi perioada a anului trecut Operatorii de pe piata imobiliara simt pe pielea lor toata aceasta situatie. Proprietarii nu mai pot obtine preturile pe care le-au dorit, iar cumparatorii sunt afectati pentru ca accesul la credite este foarte dificil. Toti acesti factori au condus la un numar extrem de mic de tranzactii. Sunt voci in piata care spun ca, de fapt, scaderea de pana acum a preturilor imobiliarelor este mica fata de cea care va fi inregistrata in 2009. Ce parere aveti? Este foarte greu sa ne pronuntam asupra a ceea ce se va intampla in 2009 pentru ca sunt foarte multe necunoscute. Simplificand lucrurile, noi asistam in momentul de fata la o criza de finantare care este determinata de mai multi factori. Cei mai multi au fost afectati de criza financiara internationala izbucnita in vara lui 2007, in Statele Unite, care, dupa cum am vazut cu totii, s-a propagat ulterior in restul lumii. Am asistat, in a doua parte a lui 2008 la falimente bancare rasunatoare, la interventia guvernelor occidentale pentru a nu lasa sistemele bancare sa se prabuseasca. Foarte multe banci au fost nationalizate, in sensul ca, prin injectiile de lichiditate pe care statele respective le-au facut, si-au asigurat proprietatea asupra unui procent din actiunile lor. In ultima perioada, dupa cum stim, intentia unora este sa pompeze in continuare lichiditati pe pietele bancare. Toti acesti factori au condus la o lichiditate extrem de scazuta atat pe piata bancara internationala cat si pe cea romaneasc, adica banul a devenit foarte rar si extrem de scump. Evident ca sistemul financiar din Romania sufera pentru ca majoritatea bancilor mari de pe piata sunt subsidiare ale unor mari banci straine.

Acele mari institutii financiare straine sunt grevate de lipsa de lichiditati iar filialele din Romania nu mai pot obtine finantare ieftina de la bancile lor mama, asa incat au incurajat clientii sa economiseasca. Romanii, care, in general, au un comportament destul de consumist, nu sunt obisnuiti sa stranga cureaua. Sigur ca, prin marirea dobanzilor la 14-16% la depozite, bancile au strans ceva bani de la populatie, dar nu intr-atat incat sa aiba lichiditati suficiente pentru o relansare autentica a creditarii. In plus, masurile luate de BNR au facut ca accesul la credite sa fie limitat. Sa ne amintim de normele care s-au aplicat in octombrie 2008 si care au pus in aceeasi oala creditele de consum si cele ipotecare, restrangand accesul la finantare in conditiile in care, din totalul creditului neguvernamental, cel ipotecar reprezinta numai 10%. Creditarea ipotecara a fost o victima colaterala. Ca sa repare aceasta discriminare, in ianuarie 2009, BNR a revenit si a segregat conditiile de acordare pentru imprumuturile ipotecare, pe de o parte si pentru cele de consum, pe de alta parte. Prin renuntarea la testele de stres, s-a marit suma pe care un solicitant de credit ipotecar o poate rambursa lunar si atunci el poate avea acces la o suma mai mare. Trebuie sa mai spunem ca bancile trebuie sa decida cui dau bani, in contextul in care economiile romanilor nu sunt spectaculoase iar bancile-mama din strainate nu le mai acorda finantare ieftina. Marele jucator aparut pe piata solicitantilor de credit este statul roman, care, in urma unui deficit bugetar de circa 5% la sfarsitul anului 2008 si a unor perspective la fel de rele pentru anul 2009, se va imprumuta foarte mult. Statul roman nu mai are acces pe pietele externe, pentru ca ratingul Romaniei a scazut foarte mult si atunci va atrage resurse financiare de pe piata romaneasca. Pentru luna ianuarie 2009, autoritatile au anuntat ca vor sa atraga 4 miliarde de lei si, in prima emisiune de pe 5-6 ianuarie au atras circa 600 milioane lei la o dobanda medie de 14,23%. Bancile vor fi tentate sa imprumute statul pentru ca este un client mare. Mai mult decat atat, pentru a putea apela la facilitatile de credit ale bancii nationale, creditul lombard, bancile trebuie sa garanteze cu titluri de stat. Pe de alta parte, imprumutul pentru persoane fizice se loveste de doua mari piedici. In primul rand, activele imobiliare care fac obiectul garantiei in cazul unui credit ipotecar se pot deprecia in continuare iar,in al doilea rand, in 2009 vor fi disponibilizari si reduceri salariale care vor creste riscul de nerambursare. In consecinta, toata aceasta situatie va conduce la o stagnare a creditarii la nivelul extrem de redus la care asistam si in momentul de fata iar piata imobiliara nu va avea sursa de finantare. Toata aceasta situatie va conduce la o scadere in continuare a preturilor, cel putin in prima jumatate a anului 2009. Puteti estima cu cat vor mai scadea preturile? E foarte greu de estimat cu cat ar putea scadea, insa, daca situatia de pe piata creditarii ramane la nivelul de acum, cred ca mai putem asista la ieftiniri de pana la 20% pe an, poate chiar si mai mult. Asadar nu ne putem astepta pe piata imobiliara romaneasca la o revenire catre normalitate, in termeni de tranzactii, inainte de sfarsitul anului 2009. Pentru actuala criza imobiliara din Romania s-a dat vina pe lacomia dezvoltatorilor dar si a bancherilor pentru dobanzile nejustificat de mari. Unde credeti ca se afla adevarul? Eu nu i-as invinovati foarte tare pe dezvoltatori pentru ca ei insisi au ajuns de la profituri de 100% in 2002-2003 la marje mult mai mici, de 20-25%, in ultima vreme. Poate parea mult pentru o tara occidentala dar, pentru Romania, in conditiile de risc ale tarii noastre, probabil ca asta este nivelul potrivit in prezent. Insa, intr-adevar, bancile au incercat sa speculeze toata aceasta criza si stim ca in ultimele luni au avut loc destule convulsii pe piata bancara. Spuneti-ne cum este afectata piata de deprecierea leului? Piata imobiliara romaneasca a ramas destul de valutizata, in ultima perioada, asa cum a fost si in urma cu 10 ani. Aici este foarte important in ce valuta castiga cumparatorul. Daca acesta castiga in euro, evident ca nu este afectat. Daca, in schimb castiga in lei, este afectat, in mod sigur. Ar trebui facuta o observatie interesanta. Cu toate ieftinirile din ultima vreme de pe piata imobiliara, putem spune ca preturile in lei au ramas cam aceleasi, ca inaintea crizei. In cifre, un metru patrat intr-un apartament din zonele periferice ale marilor orase ajunsese la un maxim de 2100-2200 euro, iar acum a scazut la 1500 euro, atat prin scaderea pretului in euro al imobilelor cat si prin prin deprecierea leului fata de moneda unica europeana,.

Care este, in opinia dumneavoastra, pretul corect al unui apartament cu 2 camere sau al unei garsoniere, in zonele medii din Bucuresti, cum ar fi Tineretului sau Titan? Este o intrebare pe care am auzit-o de foarte multe ori si nu imi dau seama ce este acela un pret corect. In momentul in care, pe o piata oarecare, pentru un produs oarecare, fie el si un imobil, se intalnesc cererea cu oferta si se face o tranzactie, in cadrul careia nici vanzatorul, nici cumparatorul nu au constrangeri de un anume tip, pentru a se deforma pretul, acela este pretul corect, la acel moment. Putem face alte judecati, legate de asa-numitul pret de inlocuire: cat ar costa sa reconstruiesc exact aceeasi cladire, in aceiasi termeni, sa scad uzura si sa vad la cat ar ajunge. Insa aceasta abordare nu mai este folosita prea frecvent nici macar in metodele de evaluare iar orientarea este de a se utiliza metode de piata. Piata este cea care decide. Sigur, daca e sa rafinam lucrurile, mai intervin si alte aspecte, cum ar fi asteptarile, care pot influenta pretul. Credeti ca bancile au o problema, in acest moment, cand au in portofolii mii de apartamente care nu mai valoreaza la fel de mult ca in momentul evaluarii si al acordarii creditului? Aceasta este o alta prejudecata. Bancile traiesc bine-mersi din portofoliile de credite pe care le-au acordat. Ele au intensificat acordarea de credite ipotecare in 2003. In perioada respectiva, metrul patrat in acelasi apartament vechi de care vorbeam era de aproximativ 100 de dolari, apoi a ajuns la 2100 de euro iar acum a scazut undeva la 1500 euro. Afectate de ieftiniri ar fi imobilele cu care s-au garantat creditele din ultimul an. Acum am ajuns cu preturile undeva prin vara lui 2006 deci toate imprumuturile acordate inaintea acestui an nu reprezinta un risc pentru o banca. Sa nu uitam ca pentru un credit exista si plata avansului, care, de regula, era de 25%, astfel incat bancile nu cred ca au o problema reala cu scaderea, de pana acum cel putin, a valorii imobilelor. Sigur ca exista o problema din punctul de vedere al bancilor, al riscului privind creditele pe care le-ar acorda deacum inainte, insa, dupa cum se vede, sunt foarte precaute si isi cantaresc foarte bine acest risc. La cat evaluati necesarul de locuinte pentru urmatorii 10 ani? Cat credeti ca trebuie investit pentru atingerea acestui indicator? In piata imobiliara, se crede ca necesarul de locuinte pentru Romania ar fi de 1 milion de unitati locative. Daca luam in calcul faptul ca, in ultimii 2-3 ani, ritmul de construire a fost de circa 40.000 pe an, atat in mediul urban cat si in cel rural, si am ingheta factorul demografic, am putea rezolva problema locuintei, in acest ritm, in 25 de ani. Pe de alta parte, daca ne uitam la dezvoltarile imobiliare din Romania, din cele 40.000 de unitati construite anual, practic, pana in 10.000 au fost in dezvoltarile rezidentiale noi asa incat suntem la un nivel destul de scazut. Daca ar fi sa facem o evaluare pentru a afla cat valoreaza acest milion de locuinte si daca am pune fiecare unitate locativa la 50.000 euro, ar insemna ca avem nevoie de 50 mld euro. Aceasta, in conditiile in care PIB-ul Romaniei este cu putin peste 100 mld. euro. Cand estimati ca se va termina criza? Nu stiu cand se va termina, dar probabil ca efectele cele mai dure se vor manifesta pe parcursul acestui an iar la sfarsitul lui 2009 vom vedea primele semne de iesire din criza. Cu siguranta insa, prin complexitatea consecintelor pe care le-a avut, se va manifesta inca o perioada foarte lunga de timp de-acum incolo. In mediile financiarbancare occidentale, se estimeaza ca aceste consecinte vor fi resimtite pentru o perioada de pana la 10 ani.

Criza imobiliara abia incepe

Daca anul trecut a fost pentru sectorul imobiliar unul de corectie a preturilor - nu neaparat dramatica - si de blocaj, in 2009 criza isi va arata cu adevarat coltii. Traim intr-o tara a paradoxurilor. Dupa un an de consistenta crestere a PIB - cea mai robusta dupa 1990 - situatia economica pare serios deteriorata. La fel, desi necesarul de locuinte depaseste acum 100 de miliarde de euro pentru urmatorii zece ani, dezvoltatorii imobiliari vor trece, previzibil, prin cel mai dur soc postdecembrist. Si nu doar criza globala este de vina. Cind stabilitatea macroeconomica - ne referim mai ales la o rata a inflatiei cu o singura cifra si la un cadru predictibil - a permis reducerea dobinzilor si lansarea creditarii pentru persoanele fizice, locuintele au fost principala tinta a romanilor.

La o asemenea cerere - estimata la circa 125 de miliarde de euro la inceputul anului 2005 - trebuia sa i se raspunda cu o oferta pe masura. Asa se face ca o puzderie de oameni de afaceri, mai mult sau mai putin specialisti in domeniu, s-au indreptat rapid spre sectorul imobiliar si au inceput sa construiasca. Cel putin doi virusi, insa, s-au strecurat in acest mecanism care, altminteri, ar fi fost capabil sa functioneze cel putin un deceniu la o turatie rezonabila si sa aduca sume consistente atit in buzunarele dezvoltatorilor, cit si al bancherilor. Primul: lacomia ambilor "jucatori". Bancherii s-au aruncat la dobinzi nejustificat de mari, lucrind cu o marja nerusinata, atit pentru persoana fizica ce accesa un credit imobiliar, cit si pentru dezvoltatorul care imprumuta bani pentru a construi. La rindul lor, antreprenorii erau dispusi sa plateasca aceste dobinzi pentru a nu pierde momentul favorabil, pe de-o parte, si pentru ca oricum isi recuperau banii din regiile la fel de nerusinate pe care le practicau atunci cind socoteau pretul de vinzare a vilelor si apartamentelor. Cind un metru patrat construit costa, de exemplu, 300 de euro, ei il vindeau si cu 1200 de euro. Evident ca erau dispusi, in atare conditii, sa accepte o dobinda camatareasca pentru a se alimenta cu bani. Al doilea: nesabuinta romanilor in gestionarea bugetului de familie si un comportament de consum tip "Caritas". Neamtul s-ar gindi de trei ori daca si-ar antama viitorul virindu-se intr-un credit care inseamna jumatate din lefa lui pe luna pentru urmatorii zece-douazeci de ani. Euforia unor anunturi triumfaliste ale administratiei - va amintit cum duduia economia? - inflama si mai mult acest comportament. Asa se face ca atunci cind "temperatura" economiei a scazut brusc - si nu doar ca efect al crizei globale - iar "duduiala" s-a tradus corect prin "supraincalzire", lantul s-a blocat cvasinstantaneu pe toate componentele sale iar pretul lacomiei din ultimii trei ani se vede cu ochiul liber. Dezvoltatorii care au apelat la credite, au construit in diverse stadii, dar nu mai vind apartamentele, sunt intr-o situatie fara iesire. Un bloc nu este un activ pe care il "ingheti" un an doi in asteptarea vremurilor mai bune. El trebuie intretinut, pazit, etc, adica consuma resurse pina este instrainat prin vinzare. Iar daca proprietarul nu mai dispune de resurse, este obligat sa reduca pretul pina il vinde. De asemenea, ratele la banci se aduna si devalorizarea leului - pentru ca cele mai multe credite au fost in euro - este cireasa de pe tort, sporind datoria in lei. Unii dintre beneficiarii care au apelat si ei la credite - 500.000 de romani au luat credite in euro - se pot trezi insolvabili acum cind piata muncii a devenit turbulenta. Cresterea exponentiala a incidentelor de plata din ultimele doua-trei luni arata dimensiunea problemei. Nici bancherii nu au motive de fericire. Aparent, ei sunt asigurati prin bunurile pe care, la o adica, le pot scoate la vinzare. In fapt, unele credite imobiliare au doar la prima vedere acoperire in garantii. Au fost imobile supraevaluate de evaluatori "binevoitori", sub ochii inchisi complice ai directorilor de sucursale. Iar cind piata se afla intr-o situatie de supraoferta pe moment, merita sa ne intrebam cine si la ce pret va cumpara eventualele garantii scoase la vinzare de banci. In ultimele luni ale anului trecut, am asistat mai degraba la un razboi al nervilor. Doritorii (solvabili) de locuinte atitia cit mai erau - asteptau ca preturile sa atinga un minim iar dezvoltatorii tineau cit puteau la pret, pentru ca nici nu le ajunsese cutitul la os. Acum cererea solvabila a atins un nivel aproape de inghet iar ceasul creditelor antamate de dezvoltatori a trecut de ora douasprezece.

Daca nu vor sa riste falimentul de jure, multi dintre acestia vor trebui sa reduca si mai mult preturile. Pina unde, este dificil de estimat acum. Cele mai optimiste estimari indica totusi un nivel de minimum 30 la suta pentru 2009 (excluzind zonele ultracentrale ale marilor orase, Delta Dunarii si litoralul). O eventuala relaxare a conditiilor de creditare de catre banca centrala si stationarea leului pe palierul 4-4,3 nu va rezolva problema de fond: se va plati pretul unei "goane dupa aur" care - a se vedea (sigur, la o alta scara) situatia din SUA pe acest segment - i-a imbogatit intr-adevar pe unii, dar si risca sa-i aduca pe multi la sapa de lemn.

Analiza de Eugen Ovidiu Chirovici.