Universitatea “Alexandru Ioan Cuza”, Iaşi

Facultatea de Economie şi Administrarea Afacerilor

2009
 Piaţa imobiliară rezidenţială din Germania

Stabilirea unui sistem funcţional de finanţare imobiliară este de o importanţă

majoră în economiile de tranziţie. Locuinţa este o nevoie de bază, fiind un element
cheie de politică socială pentru orice guvern şi în special pentru ţările în tranziţie.
Locuinţa, bun necesar, nu poate fi achiziţionată în mod normal fără un
împrumut pe termen lung, preţul acesteia fiind de câteva ori venitul anual al unei
familii. În ţările cu o economie de piaţă dezvoltată, împrumuturile imobiliare sunt
extrem de extinse, procentul locuinţelor achiziţionate prin împrumut imobiliar fiind de
peste 20%. În ţările în tranziţie acest procent este de sub 5%. În cadrul procesului de
tranziţie spre o economie de piaţă, în Estonia, Letonia, Cehia şi Slovacia, s-a
înregistrat o creştere susţinută a valorii împrumuturilor contractate pentru
achiziţionarea de locuinţe.
În comparaţie cu SUA şi Marea Britanie, piaţa imobiliară germană este
subestimată. Aceasta se caracterizează printr-o preferinţă pentru chirie, în special în
oraşe, ceea ce face ca investiţiile pe termen lung să fie atractive pentru cumpărătorii
care sunt dispuşi să trăiască din veniturile din inchirieri. Germania, în ansamblu, are o
infrastructură bună şi este aproape adaptată pentru investiţiile de cumpărare –
închiriere (când se cumpără o proprietate, în acelaşi timp se şi închiriază). Investiţia,
cu toate acestea, este pe termen lung, după cum dictează legislaţia germană că orice
proprietate vândută în termen de 10 ani atrage 15% taxe din profiturile realizate din
vânzarea investiţiilor capitale.
Domeniul imobilier poate arăta ieftin în Germania, în special în capitala
Berlin, dar costurile suplimentare aferente ar trebui să fie luate în considerare înainte
de procesul de tratare ca o investiţie pentru viitor.
Ce se întâmplă pe piaţa imobiliară din Germania?
pentru birouri, proprietăţi rezidenţiale este în creştere;
CEREREA de la investitorii străini, privaţi şi instituţionali este la un
nivel înalt;
crează creşterea preţurilor proprietăţii şi duce la scăderea
randamentelor iniţiale.

1
 se bazează pe “ajustări”;
OFERTA este deoseori reprezentată de portofoliul de oferte;
vine de la investitori privaţi şi instituţionali, precum şi de la
Guvern.
ÎN PLUS, băncile finanţează investiţii în proprietăţi, folosind o
rată de echitate scăzută;
o rată a dobânzii relariv scăzută este anticipată în viitorul
apropriat.

Care sunt cele mai atractive locuri pentru cumpărarea de case?

Cererea investitorilor străini este remarcabilă datorită creşterii preţurilor care

au lovit topul de neînvins în alte părţi ale lumii, şi încă în curs de atractivitate la un
nivel mai mic în Germania. Companiile şi firmele mai mari investesc milioane în
achiziţionarea proprietăţilor în Germania. Pe o scară mai mică, investitorii individuali
caută randament ridicat la o gamă de oferte între 1 şi 10 milioane de EUR suma de
investiţii. Începând cu jumătatea anului 2006, economia germană se reface într-un
ritm foarte bun. Pentru prima data într-un deceniu, rata şomajului a ajuns la sub 4
milioane, şi nu mai este peste 10%. Aceasta a coborât de la 12,2 în februarie 2006 la
9,6% în noiembrie, care indică o îmbunătăţire remarcabilă acum pentru economia
germană. Acest lucru apare deja la chiriile pentru spaţiile de birouri care sunt în
creştere şi, în acelaşi timp creşte şi cererea de pe piaţa rezidenţială. Anul 2007 a fost
în curs de dezvoltare, iar preţurile caselor au crescut, pentru că în ultimii zece ani,
foarte puţine construcţii noi au avut loc - ceea ce înseamnă că există o lipsă de case.
Dar asta înseamnă că, în continuare un investitor trebuie să se concentreze strict pe
oraşe şi zonele care sunt cele mai cerute pentru inchiriere. Dar chiriile care s-au plătit
cu doi sau de trei ani în urmă, în multe cazuri, nu vor fi uşor obţinute din nou. În
trecut, multe companii au închiriat zeci de apartamente pentru a le avea la dispoziţie
pentru scurt timp, personalului sau înalta clasă de apartamente disponibile pentru
directorii şi personalul de nivel superior de management.
Luând în considerare anumite oraşe, cele mai atractive, precum şi cele cu cel
mai înalt nivel de închiriere sunt ca întotdeauna: Frankfurt, Munchen, Stuttgart,
Duesseldorf, Hamburg, Koeln (Köln). Acestea sunt principalele zone metropolitane,

2
care îşi vor păstra importanţa în dezvoltarea economică. Criza economică din anii
1998-2004 a fost, de asemenea atribuită de faptul că în toată Germania de Est, în
anii'90, investiţiile imobiliare au fost puternic sprijinite de taxele fiscale, iar acum sunt
mii de apartamente goale în Germania de Est - şi nu pot fi închiriate pentru încă o
perioadă de timp, sau numai pentru o chirie mult mai mică decât cea calculată. Pe de
altă parte, oraşe precum Frankfurt, Munchen, Stuttgart sunt destul de stabile în chirie,
în special în zonele foarte bune din oraş. În perspectivă, având în vedere faptul că
numărul de case noi construite pe an a fost în scădere în ultimii şapte ani , acest lucru
ar putea însemna o creştere în chirie în acele zone în care există prea puţine
apartamente pe piaţă. Renovarea clădirilor vechi ,fie păstrarea lor pentru veniturile
din închirierea proprietăţii sau remodelarea clădirilor în apartamente separate care pot
fi vândute, ar putea fi foarte avantajos având în vedere faptul că prea puţine case noi
sunt construite.

Garsonierele sau apartamentele

Acestea au fost o piaţă de trei decenii şi vor rămâne pe piaţă în următoarele

şapte decenii. Frankfurt şi München se află în fruntea tuturor oraşelor din Germania.
Nu se cumpără de oriunde, riscul de a pierde este prea mare. Acestea pot fi cumpărate
ca o cameră de studio sau ca 1-3 dormitoare sau pot fi închiriate mobilate sau
nemobilate. Profitul investiţiei poate fi aşteptat să fie undeva între 4 şi 6%. Cum legea
de închiriere reglementează chiriile în Germania destul de puternic, nu trebuie să se
joace cu ideea de scumpi chiriile în fiecare an.

Case de inchiriat

Aşa numitele "Zinshaeuser" (case de inchiriat cu 8-20 camere sau

apartamente) sunt cele mai atractive ca investiţie în Germania. În Frankfurt este sunt
foarte greu de găsit; în Duesseldorf, Hanovra şi Berlin acest moment, pare a fi nici o
problema. Cele mai căutate sunt "Altbau"; clădirile care au fost construite la începutul
secolului trecut, sau chiar mai devreme şi astfel sunt între 80-120 de ani. În cazul în
care aceste case sunt modernizate, acestea sunt unice cu camerele lor mari, nivelul
plafonului este la aproximativ 3.60 la 4.00 metri (clădiri, după 1950 au cca. 2.50 metri
înălţime cameră) cu excepţia cazului în care acestea sunt foarte noi – acum plafoanele

3
înalte sunt de preferat . Un Altbau modernizat este, de asemenea, o foarte bună clădire
de inchiriat. Aceste tipuri de apartamente sunt selectate de vânzare, deoarece acestea
sunt complet renovate recent, şi, totuşi, tind să aibă caracter de stil vechi , timpuriu al
anilor 1900. Aceste case sunt cele mai căutate, după cele de pe piaţa din Frankfurt şi
valoarea lor creşte în mod normal, este mai mare decât cea a unei clădiri noi, doar
pentru că nu sunt multiplicabile.
Randamentele din ce în ce mai mici de pe piaţa imobiliară din Germania, îi
face pe mulţi investitori să îşi reconsidere poziţia. Cu toate că statisticile indică o
creştere uşoară a ratei de profitabilitate, aceasta nu este suficient de bună pentru a-i
mai ţine pe marii jucători activi pe această piaţă.
Randamentele pe piaţa rezidenţială din Germania au crescut pe parcursul
ultimilor ani însă nu suficient de mult pentru a-i mai atrage pe investitori. În Berlin,
costul scăzut al proprietăţilor face ca yieldul mediu să fie de 6,2%. Cu un punct
procentual mai mult se poate obţine pentru locuinţele mai mici, de 30 până la 50 de
mp. Randamente bune se pot obţine şi pe piaţa din Frankfurt, 5,05-6,57%. Preţul
mediu de vânzare este cuprins între 2.365-3.310 euro pe mp. La capitolul chirii,
Frankfurtul înregistrează o creştere de circa 30% faţă de 2006. Ele pot porni de la 390
de euro pentru o garsonieră şi pot depăşi 2.000 de euro, în cazul proprietăţilor de 150
de mp. La Munchen, yieldul pentru proprietăţi rezidenţiale este ceva mai mic. Doar
4,38-4,63%. Aici, locuinţele au înregistrat o depreciere puternică. Ele au scăzut de la
aproape 4.400 de euro pe mp, la mai puţin de 3.600 de euro pe mp. Chiriile sunt
similare cu cele din Frankfurt. De la 400 până la 2.000 de euro.
În ultimul deceniu, preţurile locuinţelor au înregistrat creşteri uriaşe în
întreaga lume, dar nu şi în Germania, unde piaţa proprietăţilor înregistrează un declin
prelungit.
Cei care vor să achiziţioneze o locuinţă în Germania în prezent au şanse să
constate că preţurile nu s-au schimbat foarte mult comparativ cu nivelurile de acum
zece ani. Situaţia este diferită în alte multe ţări vestice. Aici, preţurile au urcat până la
niveluri ameţitoare în ultimul deceniu, iar acum ameninţă, şi în unele ţări chiar au
început să se prăbuşească.
De câţiva ani, unii specialişti consideră Germania următoarea piaţă
rezidenţiala “hot”. Atraşi de preţurile foarte scăzute, investitori din Marea Britanie şi
Irlanda au început să achiziţioneze proprietăţi, în special în Berlin.

4
 Pentru a întelege de ce piaţa rezidenţială germană s-a menţinut la un nivel
scăzut din punct de vedere al preţurilor în ultimul deceniu, trebuie să ne întoarcem la
începutul anilor ‘90. În iunie 1991, la opt luni după reunificare, o lege menită să
revitalizeze fosta Germanie de Est a intrat în vigoare. Aceasta oferea facilităţi fiscale
extrem de generoase investitorilor în domeniul rezidenţial. Mulţi vest-germani bogaţi
s-au grăbit să profite de această oportunitate, inclusiv unele dintre cele mai mari
celebrităţi ale Germaniei. Impulsionată de aceste stimulente, piaţa imobiliară germană
a înregistrat o creştere puternică la începutul şi mijlocul anilor ‘90. Între anii 1990 şi
1998, când stimulentele au fost eliminate, preţul proprietăţilor achiziţionate în vederea
închirierii au urcat cu aproximativ 70%. În acelaşi timp, însă, a apărut un bubble
imobiliar. Practic, facilităţile erau atât de generoase, încât s-a investit prea mult. Însă,
în graba de a profita de facilităţile oferite, mulţi investitori au părut să uite să se mai
întrebe dacă există cu adevărat cerere pentru proprietăţile pe care le achiziţionau şi
renovau.
După 1998, atmosfera de pe piaţă s-a schimbat. Facilităţile nu mai existau, iar
investitorii construiseră în anii ‘90 cu mult peste cerere. În condiţiile în care piaţa s-a
oprit din creştere, exuberanţa investitorilor s-a transformat în disperare. În timp ce la
sfârşitul anilor ‘90, preţurile locuinţelor se aflau în crestere în multe ţări
industrializate, piaţa germană a intrat pe un declin prelungit. Fenomenul care s-a
manifestat în ultimii doi, trei, patru ani în multe alte ţări vestice s-a produs în
Germania în anii ’90. Iar din cauza acestei corecţii a preţurilor, am fost oarecum
imunizaţi împotriva euforiei legate de creşterea preţurilor la locuinţe care a cuprins
multe ţări industrializate din Vest. Din acest motiv, Germania a constituit adevărata
excepţie. Cu siguranţă, pe lângă acest aspect mai există şi dificultăţi economice, care
au început să scadă în intensitate în ultimii ani.
În ultimii zece ani, Germania s-a confruntat cu perioade de creştere
economică lentă, intrând în recesiune în 2001, şi de rate record ale somajului. Bubble-
ul tehnologic din anul 2000 a afectat şi el serios ţara, ducând la prăbuşirea indicelui de
referinţă DAX. Totuşi, prăbuşirea pieţei acţiunilor nu i-a încurajat pe investitori să
investească în sectorul imobiliar, privit de obicei ca un sector sigur. Prea mulţi
investitori, care aveau deja experienţa bubble-ului de la sfârşitul anilor ‘90, au evitat
să parieze din nou pe acest sector. Mulţi germani pierduseră foarte mulţi bani în
momentul prăbuşirii pieţei. Contrar tendinţei internaţionale, preţurile locuinţelor din
Germania au scăzut în perioada 1998-2003. În timp ce în multe ţări industrializate,

5
locuinţele deveneau din ce în ce mai puţin accesibile, în Germania proprietăţile au
devenit relativ ieftine, fapt care nu a scăpat atenţiei celor mai importanţi investitori.
Din 2004, investitorii instituţionali au achiziţionat sute de mii de locuinţe,
unele la preţuri extrem de scăzute. Companiile au fost ajutate de faptul că firmele
germane şi statul federal încercau să elimine locuinţele din registre. În 2004, de
exemplu, firma americană de private equity Fortress a cumpărat 82.000 de
apartamente în Berlin de la agenţia de asigurări sociale şi pensii a guvernului federal
în schimbul a 3,5 miliarde de euro. În acelaşi an, Morgan Stanley a achiziţionat
48.000 de locuinţe de la Thyssen Krupp în schimbul a 2,1 miliarde de euro. În anul
următor, firma britanică de private equity Terra Firma a cumpărat 150.000 de
apartamente de la firma germană din domeniul energiei E.ON în schimbul a 7
miliarde de euro. În 2004, piaţa germană trebuie să fi aparut ca o “oportunitate de vis”
în ochii investitorilor străini. Preţurile scăzuseră, însă erau acum stabile. Proprietăţile
erau relativ ieftine comparativ cu cele din multe alte ţări europene. În plus, investitorii
puteau cumpăra proprietăţi în Germania şi obţine un randament de 7% când costurile
de finanţare se situau la numai 4%.
În ultimii ani, odată cu economia s-a redresat şi piaţa rezidenţială a
Germaniei. Din 2004, preţul apartamentelor achiziţionate în vederea închirierii din
marile oraşe au înregistrat creşteri.
În contextul în care pieţele imobiliare din întreaga lume se prăbuşesc, în
Germania agenţii de real estate au avut parte, în 2007, de cel mai plin an de la cel de-
al Doilea Război Mondial până în prezent. Şi toate acestea se datorează străinilor
atraşi de preţurile mici ale locuinţelor practicate aici. Britanicii, scandinavii, irlandezii
şi americanii sunt responsabili de 70% din achiziţiile încheiate în anul 2006. Industria
construcţiilor din Germania a avut parte, în 2008, de cel de-al treilea an de creştere, în
mare parte mulţumită cererii foarte mari de unităţi comerciale şi de birouri.
Vânzările totale de proprietăţi, inclusiv cele rezidenţiale, au crescut în 2009
cu 2,1%, până la 180 miliarde de euro. Şi nu este de mirare, în condiţiile în care, în
capitala Germaniei, metrul pătrat se numără printre cele mai ieftine din oricare mare
oraş european, inclusiv cele din estul continentului. În plus, investitorii se bucură de
un profit de 7-8% în comparaţie cu 3,5%, în Milano, de exemplu. Asta pentru că, în
Germania, până şi chiriile reprezintă o sumă modestă. Analiştii estimează că
potenţialul pieţei imobiliare de aici este uriaş şi afirmă că, în următorii zece ani,
câştigurile generate de acest sector vor fi de 261%. 20% din veniturile germanilor se

6
duc pe chirie Şi totul se datorează procentului foarte mic de proprietari, cel mai
scăzut din întreaga Europă. Dintre germani, doar 45% au propria locuinţă, în
comparaţie cu 70% în Marea Britanie şi SUA. Motivul principal al procentului mic de
proprietari în Germania a fost lipsa unei finanţări ipotecare. În ultimii zece ani, preţul
locuinţelor fie a stagnat, fie a scăzut, în funcţie de regiune. Analiştii estimează însă că
în viitorul apropiat, lucrurile se vor schimba, în condiţiile în care băncile au făcut mult
mai accesibile creditele ipotecare. Investitorii speculează acum pe o explozie a pieţei
chiriilor. În restul Europei, 50-60% din veniturile lunare se duc pe chirie, în Germania
nivelul este de 20. Danezii se numără printre cei mai dornici cumpărători de pe piaţa
imobiliară din Germania. Din cauza cererii foarte mari, agenţiile de real estate din
Danemarca şi-au deschis sucursale în Berlin. La 1500-2500 de euro metrul pătrat,
locuinţele aici sunt de patru ori mai ieftine decât în Copenhaga sau Stockholm. Un
apartament cu două camere în zona centrală a Berlinului ajunge să coste aproximativ
160000 de euro. În zonele periferice, locuinţele sunt mult mai ieftine, în jur de 50000-
70000 de euro. După căderea zidului Berlinului, Germania s-a confruntat cu o
perioadă de fals boom imobiliar. Până în 2004, acest sector a scăzut semnificativ
pentru ca în 2006 să revină pe linia de plutire în mare parte mulţumită fondurilor de
investiţii care au întrevăzut potenţialul pieţei germane.

Cumpărarea unei proprietăţi în Germania

Procesul de achiziţie de proprietate în Germania începe cu listele de locuinţe.

Secţiunile domeniului imobiliar pot fi găsite în cele mai multe ziare, on-line, precum
şi prin intermediul publicaţiilor de specialitate de proprietate. Ofertele pot fi făcute de
către persoane private (von Privat), cu toate acestea, cele mai multe tranzacţii se fac
prin intermediul agenţilor imobiliari (Immobilienmakler ). În Germania, nu este
necesar de a lucra exclusiv cu un anumit agent imobiliar. După ce se decide cu privire
la un domeniu, se caută o agenţie de proprietate (Immobilienmakler) sau se apelează
la o asociaţie profesională.
Asociaţia imobiliară germană (Verband Immobilien Deutschland, IVD) este o
asociaţie de agenţi imobiliari şi consilieri de taxe care oferă informaţii cu privire la
cumpărarea şi vânzarea proprietăţilor în Germania.
Asociaţia imobiliară germană este o colecţie de trei asociaţii:

7
  Asociaţia imobiliară din Germania
 Asociaţia federală a consilierilor imobiliari
 Asociaţia de agenţi imobiliari, administratori şi evaluatori
IVD este o sursă de informaţii pentru cumpărarea şi vânzarea de proprietăţi
în Germania.
Ca şi în cele mai multe ţări, achiziţionarea unei proprietăţi de la o terţă parte,
costă bani. Comisioanele sunt negociabile şi cu exceptia contractelor de închiriere, nu
sunt reglementate. Cumpărătorul sau vânzătorul plăteşte comisionul în totalitate, ori
este împărţit între ei.

Anchete şi reglementări

Prin lege, casele mai vechi de 25 de ani trebuie să aibă noi acoperişuri,
ferestre noi şi un nou sistem de încălzire. O anchetă profesionistă cu privire la
standardele de proprietate în cauză va contribui la evitarea costurilor neprevăzute. Un
inspector oficial (amtlich vereidigter Sachverständiger), de la clădirea biroului local
(Bauamt) poate fi angajat pentru această activitate. Procesul de a avea o proprietate
anchetată poate fi diferit de la stat la stat în Germania. Este, de asemenea, posibil, şi,
adesea, mai ieftin, de a angaja un arhitect privat la cercetarea proprietăţii. Un notar
public va verifica dacă există restricţii privind vânzarea şi utilizarea proprietatii. Dacă
ambele părţi sunt de acord cu termenii contractului, notarul susţine schimbarea
dreptului de proprietate iar tranzacţia este notată în cadastru (registrul cu
pământurile).

Semnarea contractului

La semnarea contractului condiţiile sunt citite cu voce tare în limba germană.

Toate părţile (partidele) trebuie să se prezinte la lectura contractului. Cumpărătorul
are dreptul de a întrerupe procedurile pentru a clarifica orice parte a contractului şi un
cumpărător străin de asemenea are dreptul de a avea un interpret prezent. Toţi
cumpărătorii şi vânzătorii trebuie să se prezinte la semnarea contractului. În cazul în
care o companie este a cumpărătorului, acesta trebuie să prezinte documentaţia
relevantă de la Camera de Comerţ, care dovedeşte legalitatea companiei.

8
Înţelegerea contractuală

Normele care reglementează crearea şi executarea de contracte de proprietate

sunt acoperite de legea fiscală de achiziţionare a proprietăţii.
(Grunderwerbsteuergesetzes). La data legalizării, vânzătorul este de acord să transfere
titlul de proprietate iar cumpărătorul este de acord să plătească. Toate acordurile
privind proprietatea trebuie să fie legalizate de un notar public în cadastru
(Grundbuch). Notarul public supraveghează transferul de plăţi şi de titluri, astfel încât
nici o parte nu este expusă la risc. Între finalizarea procesului contractual, precum şi
schimbul de proprietate pentru plată, notarul public poate asigura poziţia
cumpărătorului şi vânzătorului de a înregistra un anunţ pentru un viitor transfer de
proprietate în cadastru. Este important să se specifice în contract care este responsabil
pentru eventuale datorii (Belastungen) referitoare la proprietate. Notarul public are
obligaţia de a trimite o copie a contractului la Biroul Finanţe (Finanzamt) şi de îndată
ce acest lucru a fost făcut , cumpărătorului i se va cere să plătească taxa pe
proprietatea cumpărarată (Grunderwerbssteuer).

Mijloace de finanţare pentru cumpărarea unei proprietăţi

Domeniul imobiliar din Germania poate fi finanţat printr-un credit ipotecar

bancar (Kreditbank) sau prin multe alte tranzacţii bancare şi alte instituţii financiare.
Pentru a putea beneficia de finanţare de la o bancă germană sau instituţie financiară,
este (de obicei) necesar să se prezinte o istorie a economiilor lunare (până la şase ani).
Durata maximă de finanţare este, de obicei, 30 ani, la o rată a dobânzii fixă. Taxele
sunt mari în Germania. În calitate de cumpărător, ne putem aştepta să se plătească
până la 12 la sută din preţul de cumpărare. Aceasta include taxele de agent imobiliar
care sunt de până la 7%, deşi acestea sunt negociabile. Costurile fixe includ diverse
taxe de comision pentru agentul imobiliar, 1% pentru notar, 0,5% pentru locuinţele
înregistrate in cadastru şi 3,5% pentru taxa de cumpărare.
Pentru străinii care nu au reşedinţa sau care lucrează în Germania, finanţarea
este posibilă, dar creditul ipotecar aşteptat nu va fi la fel de mare şi, prin urmare,
acoperă mai puţin din preţul de achiziţie a proprietăţii.

9
 În Germania, leasingul imobiliar nu are piaţă de desfacere, împrumutul e mai
avantajos dacă se face prin bănci. Oricum, necesitatea de spaţii locative este foarte
scăzută iar interesul pentru acest tip de finanţare este redus. Este interesant că şi ratele
de leasing se plătesc în Germania, ceea ce scumpeşte costul creditului deoarece se
adaugă comisioanele de transfer bancar.
MTS Leasing GmbH este o companie germană cu sediul în Kronberger Hang
4, 65824 Schwalbach, Germania, Registrul Comerţului Koenigstein # HRB 6167 care
oferă un sistem rapid, complex, coerent şi competitiv de finanţare imobiliară. Oferta
MTS Leasing GmbH reprezintă aşadar o alternativă viabilă şi flexibilă. Principalele
caracteristici ale ofertei MTS Leasing GmbH sunt următoarele:
 oferă finanţare pentru aproape orice tip de construcţie: construcţii civile
(apartamente, case, vile, hoteluri, clădiri de birouri); construcţii industriale
(hale, depozite, fabrici) ;
 finanţează în sistem leasing, pe lângă valoarea construcţiei, pe cea a terenului
şi pe cea a proiectului.
Finanţarea imobiliară germană se poate realiza fie cu băncile ipotecare sau de
obicei cu orice bancă sau institut de finanţare (Sparkasse, Volksbank, companie de
asigurări, Bausparkasse). Finanţarea se face de obicei la aproximativ 60-70% din
preţul de cumpărare prin credit ipotecar. Procentul rămas până la 100% din preţul de
cumpărare poate să fie obţinut fie prin adaosuri suplimentare, cum ar fi titluri de
asigurări sau alte titluri financiare, care trebuie să fie depuse la banca de finanţare.
Uneori, poate fi realizată pe bază de venit al persoanei sau firmei, dar acest caz este
foarte rar astăzi.
Finanţarea străinilor cu reşedinţa în Germania, şi care nu câştiga banii lor în
Germania, este posibilă în anumite circumstanţe, dar nu poate fi de aşteptat să
depăşească 60% din preţul de achiziţie. Finanţarea va fi asigurată, înainte ca orice
contract de cumpărare să fie semnat. Uneori, se poate semna o rezervare care e
valabilă pentru o perioadă de timp, timp suficient pentru a obţine finanţarea asigurată.
Banca germană Eurohypo AG, Eschborn, Germania este principala instituţie
de creditare specializată în finanţări pentru sectorul imobiliar comercial şi pentru cel
public. Banca este un membru important al Grupului Commerzbank, având clienţi
renumiţi si sferă de acţiune internaţională. Banca este un jucător important la nivel
global, fiind prezentă în aproape fiecare ţară europeană, precum şi în regiunile

10
Asia/Pacific, America Latină şi SUA. Per total, trei sferturi din tranzacţiile noi ale
băncii provin din activitatea internaţională pe segmental imobiliar.
Eurohypo este o bancă puternică ce are ca fundament îmbinarea dintre
finanţările imobiliare şi cele ale domeniului public la nivel mondial. Însă cel mai
semnificativ avantaj pe care îl oferă este reprezentat de serviciile bancare axate pe
client. De aceea, banca deţine o poziţie excelentă pe piaţa internaţională. Pentru a
oferi soluţii optime personalizate, sunt utilizate toate instrumentele moderne de
consultanţă şi finanţare: pentru clienţii săi, Eurohypo oferă o întreagă gamă de servicii
şi structuri complexe în tranzacţiile de finanţare imobiliară, pe plan internaţional.
Având acest serviciu axat exclusiv pe domeniul imobiliar comercial, banca
îndeplineşte dorinţele clienţilor în calitate de “bancă de casă”.

Vânzarea unei proprietăţi în Germania

O proprietate poate fi vândută în particular sau prin intermediul agenţilor

imobiliari. Agenţii imobiliari germani nu împărtăşesc listări, ceea ce înseamnă mai
multă libertate pentru cumpărător şi vânzător.
Înţelegerea taxelor de proprietate este importantă atunci când se vând
proprietăţi:
 Dacă proprietatea este vândută în mai puţin de 10 de ani de la data
cumpărarării, orice profit obţinut din deţinerea proprietăţii va fi impozitat la o
rată de 15%.
 După deţinerea proprietăţii mai mult de 10 de ani, orice profit obţinut de pe
proprietate este neimpozabil pentru persoane fizice, dar impozitat pentru
afaceri.
 În cazul în care aceeaşi proprietate, al cărei proprietar vinde mai mult de trei
bucăţi de proprietate în termen de cinci ani, vânzătorul trebuie să plătească
impozit comercial.

Taxa de impozitare a unei proprietăţi în Germania(Grunderwerbsteuer)

Taxa de impozitare a unei proprietăţi (Grunderwerbsteuer) este o taxă de la

achiziţionare de bunuri în Germania. Această taxă este reglementată de legea fiscală

11
de achiziţionare a proprietăţii (Grunderwerbsteuergesetzes), şi este în prezent 3.5%
din preţul de achiziţie. În funcţie de statul federal, în care proprietatea a fost
cumpărată, taxa proprietăţii cumpărate trebuie să fie plătită prin intermediul biroului
de finanţare în termen de o lună de la înştiinţarea taxei stabilite.
Odată ce această taxă (inclusiv TVA) este plătită, biroul fiscal va elibera un
certificat de lichidare (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Transferul dreptului de
proprietate asupra proprietăţii de la vânzător la cumpărător este imposibilă fără acest
document.

12