Ghidurile cumpărătorului cu scop investițional

Investiția - principii generale

 În ce scop faci achiziția?
 Ce sunt randamentul și perioada de amortizare?
Definirea nevoilor
 Ce opțiuni îți oferă bugetul pe care îl ai la dispoziție?
 Spre ce zonă să te orientezi?
 Ce tip de locuință să alegi?
 Care este nivelul chiriilor pentru zona care te interesează?
 Prețurile locuințelor, încotro?
Finanțarea
 Creditul, o soluție viabilă și pentru un investitor
 Etapele contractării unui credit la bancă
 Cum te poate ajuta un broker de credite?
Căutarea locuinței potrivite
 Pe cont propriu sau prin agenție?
 Cum să cauți într-un mod cât mai eficient?
 Vizionarea: pune-te în locul celui care va locui aici!
 Prețul, un factor cu „greutate” și pentru investitor
Negocierea și tranzacția
 Formalitățile legale
Pregătirea proprietății pentru închiriere
 Chestiunile elementare
 Amenajare și dotări
Ponturi de final
 Randamentul brut vs. randamentul net: ce face diferența?
 Să-ți ții banii la bancă sau să-i investești în imobiliare?
 Proprietățile executate silit: avantaje și dezavantaje

1 din 38
 În ce scop faci achiziția?
Un investitor în imobiliare are, în mare, două opțiuni la dispoziție pentru
valorificarea capitalului său: să revândă o proprietate, după un anumit timp, în profit,
sau să o închirieze pentru o perioadă mai lungă de timp. Bineînțeles că cele două
abordări pot fi combinate în practică, în sensul că o persoană care a cumpărat cu scopul
închirierii poate decide, la un moment, să vândă, iar o alta, care a pornit cu intenția
revânzării, să recurgă la varianta închirierii.
1. Revânzarea
Cea dintâi variantă, anume achiziția în scopul revânzării, este cunoscută, de
regulă, și ca investiție de tip speculativ – dat fiind că se bazează pe estimarea (sau
speculația) că prețurile locuințelor vor avea un curs ascendent într-o anumită perioadă,
permițând astfel revânzarea proprietății achiziționate cu un profit generos. Foarte
practicată în perioada de boom a pieței autohtone, aceasta a reprezentat un factor
important în declanșarea crizei ce a urmat, prin faptul că a facilitat o „umflare”
artificială a prețurilor. Investițiile de acest tip sunt, totodată, și cele mai riscante,
rentabilitatea lor fiind dependentă nu doar de perioadele de creștere a prețurilor, ci și
cu cele de scădere.
În momentul de față, deși piața autohtonă a revenit pe un curs ascendent al
prețurilor, șansele de câștig unei astfel de achiziții este dificil de estimat, mai ales după
experiența recesiunii și în condițiile unei relative instabilități. Marjele anuale de
creștere a prețurilor sunt, însă, departe de cele consemnate în perioada de boom.
Achiziția unei proprietăți în scopul sporirii active a valorii sale de piață – prin
renovare, spre exemplu – reprezintă un subtip special al investițiilor în scopul
revânzării. Foarte practicată în piețele dezvoltate, dar relativ puțin la noi, această
variantă reprezintă o soluție „sănătoasă” de valorificare a unui capital, întrucât nu se
bazează pe simpla (previziune de) creștere a prețurilor.
2. Închirierea
Spre deosebire de perioada de boom a pieței rezidențiale autohtone, majoritatea
cumpărătorilor de astăzi au o viziune investițională pe termen lung și mizează pe obținerea
unui profit din închirierea proprietății achiziționate. Această soluție se pretează atât
investitorilor care operează exclusiv cu bani gheață, cât și celor care iau în calcul
contractarea unui credit – dat fiind că banii obținuți pe chirie pot acoperi valoarea ratei la
bancă. în cazul închirierii, doi indicatori esențiali de luat în calcul, aflați într-o relație de
proporționalitate inversă, sunt randamentul investiției și perioada sa de amortizare.

2 din 38
 Ce sunt randamentul și perioada de amortizare?
În general vorbind, o investiție cu adevărat „rentabilă” pe segmentul rezidențial
ar trebui să pornească de la un randament anual de minimum 6-7%, ceea ce ar echivala
cu o perioadă de amortizare de 14-16 ani. Cu cât randamentul este mai mare, iar durata
recuperării investiției mai mică, cu atât mai bine, în mod evident – estimările exagerat
de pozitive ar trebui să ridice întrebări cu privire la riscurile implicate de respectiva
investiție.
Iată cum poți calcula cei doi indicatori:
1. Perioada de amortizare
Multiplicatorul chiriei brute potențiale este o metodă simplă și frecvent folosită
de evaluare a rentabilității unei proprietăți, cel puțin pe piața rezidențială. Formula de
la care se pornește este:
MCB=Preț vânzare/(Chirie brută lunară x12)
Rezultatul acestui calcul va arăta timpul necesar pentru amortizarea investiției
(în ani). Luând ca exemplu o proprietate achiziționată la un preț de 90.000 de euro, ce
ar putea genera o chirie lunară de 650 de euro (adică 7.800 de euro pe an), prin formula
de mai sus obținem un rezultat foarte bun, respectiv 11,53 de ani.
2. Randamentul
Cea mai facilă metodă de calcul a randamentului unei proprietăți – însă nu
neapărat și cea mai realistă! – este prin raportarea chiriei brute anuale ca procent din
prețul de achiziție. În exemplul dat, rata anuală de capitalizare ar fi de 8,67%.
O metodă mai avansată însă, ce ia în calcul o serie de variabile ce pot afecta
rentabilitatea unei investiții, este metoda capitalizării venitului net. Pentru aceasta, se
pornește de la prețul de achiziție a proprietății, la care se adaugă însă și cheltuielile de
reparație sau renovare/amenajare. Asta înseamnă că, în exemplul de mai sus, ajungem
la o valoare a investiției de 95.000 de euro.
Apoi se calculează venitul brut potențial, ce poate fi obținut la o utilizare maximă
a proprietății, respectiv 7.800 de euro pe an. Pentru a calcula venitul brut efectiv,
această valoare se ajustează cu o marjă de 10% pe an, ce reprezintă riscul de neocupare
și neîncasare.
Din suma rezultată, de 7.000 de euro pe an, se scad apoi cheltuielile anuale, însă
doar cele aferente proprietarului (asigurare, impozit, reparații etc., dar nu și utilități).
Considerând că aceste costuri suplimentare ar ajunge la 800 de euro pe an, venitul net
din exploatare se va ridica, la final de an, la 6.200 de euro – sumă care, raportat la
95.000 de euro, echivalează cu o rată de capitalizare de 6,5%.

3 din 38
4 din 38
 Ce opțiuni îți oferă bugetul pe care îl ai la dispoziție?
Bineînțeles că alegerea unui anumit tip de proprietate în care să investești, în
detrimentul alteia, va fi determinată, în primul rând, de bugetul pe care îl la dispoziție
– fie el exclusiv sau doar parțial cash.
Fiecare situație are, desigur, particularitățile ei, însă iată câteva scenarii posibile:
1. 30.000 de euro
Datorită cererii ridicate pe segmentul închirierilor, cele mai atractive pentru
achizițiile în scop investițional sunt, bineînțeles, marile centre universitare ale țării, în
frunte cu Bucureștiul și Cluj-Napoca. Cu o sumă de 30.000 de euro, în astfel de orașe
îți poți permite să achiziționezi o garsonieră într-o zonă „decentă” (nu în centru!) –
partea bună este că astfel de cartiere sunt căutate, în general, de chiriașii din categoria
medie. Clienții tipici pentru astfel de locuințe sunt tinerii, fie ei studenți sau nu.
2. 60.000 de euro
Cu un asemenea buget la dispoziție, în centrele regionale mai sus amintite poți
achiziționa un apartament cu două camere – o asemenea locuință având avantajul că
poate fi interesantă atât pentru tineri, cât și pentru familii. La fel, localizarea proprietății
poate fi una satisfăcătoare, însă nu foarte bună (o excepție ar fi, în cazul în care ești
dispus să faci rabat de la anul construcției, blocurile vechi din zona
centrală a Capitalei). Având la dispoziție 60.000 de euro, mai poți opta fie pentru
achiziția unei garsoniere noi într-un ansamblu mai exclusivist, fie pentru cumpărarea a
două garsoniere din categoria medie (de regulă în bloc vechi, dar nu neapărat).
3. 90.000 de euro
Dacă ești dispus să faci o investiție de o asemenea anvergură, oportunitățile tale
se diversifică. În această situație, poți opta fie pentru achiziția a trei garsoniere în
„cartiere”, fie pentru o unitate locativă cu două camere într-un ansamblu nou de o
calitate peste medie (și beneficiind de o localizare mai favorabilă), fie pentru un
apartament cu trei camere în bloc vechi, dar amplasat într-o zonă bună a orașului, chiar
aproape de centru.

5 din 38
 Spre ce zonă să te orientezi?
Pentru un cumpărător în scop investițional, localizarea unei proprietăți
„cântărește”, de regulă, mai mult decât pentru un utilizator final. Asta pentru că, în
anumite situații, o persoană care face o achiziție pentru uzul personal poate fi dispusă,
în anumite situații, la compromisuri în ceea ce privește amplasamentul, pentru a se
putea adapta astfel pe restricțiile sale bugetare (sau de altă natură). Un investitor nu- și
poate permite însă așa ceva, întrucât posibilitatea de recuperare a investiției este direct
influențată de șansele de a-i găsi chiriași.
1. Prețurile locuințelor în diferite cartiere
Un factor cu o importantă acțiune restrictivă în ceea ce privește alegerea zonei
potrivite pentru o investiție este reprezentat, desigur, de prețurile practicate în diferitele
cartiere ale orașului vizat. Comparativ cu Bucureștiul și Cluj-Napoca, Timișoara
prezintă o interesantă particularitate, anume diferențele mult mai mici de preț de la o
zonă la alta. Astfel, în majoritatea cartierelor timișorene, variațiile nu depășesc 200 de
euro pe metru pătrat – excepția fiind reprezentată, desigur, de zona centrală și
ultracentrală, unde pretențiile vânzătorilor sunt cu aproape 400 de euro pe metru pătrat
mai mari decât în cele mai accesibile cartiere. Spre comparație, în Capitală, așteptările
proprietarilor se situează sub 1.000 de euro pe metru pătrat util în cartiere precum
Berceni, Rahova sau Giurgiului, ajung la peste 1.600 de euro pe metru pătrat în Unirii
și urcă la circa 2.500 de euro pe metru pătrat util în în Kiseleff- Aviatorilor și Herăstrău-
Nordului.
2. Accesul la mijloacele de transport
La capitolul localizare, foarte important pentru chiriași, mai ales în marile orașe,
este accesul la mijloacele de transport în comun. Astfel, chiar dacă puțini își vor
permite să închirieze o locuință situată foarte aproape de centru, cu toții vor fi atenți la
variantele pe care le au la dispoziție pentru a parcurge drumurile zilnice, către
școală/facultate, către locul de muncă etc. Cu cât mai multe opțiuni – autobuze, trolee,
tramvaie –, cu atât mai bine. În București, un avantaj important este accesul
la metrou: acesta poate ridica semnificativ popularitatea unei proprietăți, fie ea și
situată mai spre marginea orașului.
3. Facilitățile disponibile
Pentru un chiriaș nu contează doar accesul mijloacelor de transport în comun, ci
și „facilitățile” oferite de o anumită zonă. Aspecte importante sunt apropierea de
magazine și/sau centre comerciale, dar și apropierea de farmacii, policlinici sau spitale.
Nu în ultimul rând, apropierea de un parc reprezintă un avantaj important în ochii

6 din 38
potențialilor chiriași, datorită oportunităților de recreere oferite de acesta.
Spațiile verzi contribuie, și ele, la conturarea „imaginii” unui anumit cartier.
4. Gradul de siguranță
Un alt factor important pentru chiriași este gradul de siguranță – real sau perceput
– al diferitelor zone. În general vorbind, zonele considerate a fi cele mai nesigure sunt
și cele în care se găsesc cele mai ieftine locuințe, în vreme ce, la polul opus, cartierele
bine cotate sunt cele care se bucură și de o „reputație” sporită din acest punct de vedere.
În cazul Bucureștiului, zonele cele mai „periculoase” sunt, potrivit impresiei generale,
Ferentariul, Rahova, dar și Berceniul și Pantelimonul, iar cele mai sigure ar fi zona
Cotroceniul, Primăverii, Floreasca sau Băneasa. De menționat este însă că lucrurile nu
sunt clar împărțite între alb și negru, iar fiecare cartier are
propriile subzone ce ar trebui analizate.
5. Centru versus periferie
În ochii chiriașilor, un important punct de reper în evaluarea localizării este
reprezentat de proximitatea față de centru – astfel, cu cât o locuință va fi mai aproape
de centrul orașului, cu atât ea va putea produce o chirie mai bună. Asta nu înseamnă
însă că proprietățile situate în cartierele „tradiționale” sau chiar mai la marginea
orașului vor rămâne fără mușterii – câtă vreme au un preț adaptat la realitatea pieței și
beneficiază de acces la mijloacele de transport în comun, acestea pot fi închiriate cu
succes, mai ales în orașele mari.
Faptul că distincția centru-periferie nu este neapărat defavorabilă celei de-a doua
situații este ilustrat de un caz special: este vorba despre vilele din nordul „prelungit” al
Capitalei, dezvoltat din 2000 încoace, pentru care chiriașii sunt dispuși să plătească
sume considerabile. Zona Pipera, spre exemplu, este recunoscută în rândul expaților și
angajaților în cadrul unor multinaționale care își doresc să locuiască la curte, într-o
zonă exclusivistă și liniștită.

7 din 38
 Ce tip de locuință să alegi?
Un cuvânt important de spus în ceea ce privește rentabilitatea unei investiții îl
are, desigur, și tipul proprietății alese. Acest fapt este cât se poate de firesc, dat fiind
că
de aceasta depinde atât prețul de achiziție, cât și chiria potențială. Iată alegerile majore
pe care le ai de făcut în această etapă:
1. Apartament sau casă?
În general, alegerea uneia dintre cele două variante depinde mult de bugetul pe
care îl ai la dispoziție – dat fiind că, vilele sunt, în mod normal, mai scumpe decât
apartamentele cu o localizare (relativ) comparabilă. Un aspect de care trebuie să ții
cont, în calitate de investitor, este că, datorită chiriilor mai mici, cererea pentru
apartamente de închiriat este mai mare decât cea pentru case sau vile. Asta nu înseamnă
însă că cele din urmă nu reprezintă o soluție atractivă de investiție – trebuie doar să te
asiguri că, pe zona care te interesează, există într-adevăr cerere din partea potențialilor
chiriași, precum și o disponibilitate de plată pe măsura așteptărilor tale.
2. Suprafața și numărul de camere
Pe segmentul apartamentelor, un aspect demn de luat în calcul pentru un
investitor – și caracteristic în special marilor orașe, cu cerere mai mare pe închirieri –
este că cele mai mici unități locative oferă, de regulă, și cel mai bun raport între prețul
de achiziție și cel de închiriere. În București, spre exemplu, o garsonieră de tip confort
3, mobilată și utilată, și situată într-o zonă cât de cât decentă, cu greu ar putea fi găsită
cu mai puțin de 600 de lei pe lună (adică echivalentul a circa 130 de euro). În condițiile
în care o asemenea unitate locativă ar putea fi achiziționată și cu 15.000 de euro, rezultă
că randamentul (brut) al unei asemenea investiții ar ajunge la circa 10% pe an – ceea
ce reprezintă un nivel foarte bun! Un factor important de care să ții seama este însă că
cererea pentru asemenea unități locative nu este foarte mare în rândul chiriașilor. Asta
pentru că, din dorința de a-și reduce costurile cu cazarea, mulți tineri (studenți, dar nu
numai) optează pentru varianta închirierii unei locuințe „la comun” – din acest motiv,
foarte căutate sunt, de regulă, apartamentele cu două camere.
În cazul vilelor, trebuie să ții cont de faptul că, atunci când un chiriaș își dorește
o casă și nu un apartament, acesta are, în mod normal, pretenții mai mari în materie de
confort. Astfel, o vilă pretabilă pentru închiriere ar trebui să aibă cel puțin două
dormitoare, o suprafață mai mare decât cea a unui apartament cu un număr similar de
camere și, desigur, o curte de dimensiuni rezonabile, cu suficient loc de parcare și, de
ce nu, chiar și o grădină.

8 din 38
 3. Nou sau vechi?
Atât un imobil vechi, cât și unul nou pot fi atractive pentru închiriere – și, în mod
implicit, pentru o achiziție în scop investițional. Asta pentru că, atât timp cât o
proprietate este bine întreținută și beneficiază de o bună localizare, ea va prezenta
interes pentru un potențial chiriaș. La modul teoretic, însă, valoarea unei locuințe cu o
vechime mai mică se va menține mai bine în timp – ceea ce reprezintă un aspect
important în cazul în care vei lua în calcul, la un moment dat, o revânzare. Un factor
de luat în seamă este și cuantumul cheltuielilor cu utilitățile; astfel, dacă un anumit
imobil prezintă, spre exemplu, pierderi masive de căldură sau apă, el va fi cu atât mai
greu de închiriat.
4. Renovat sau nerenovat?
Aceasta este o alegere pe care o vei avea de făcut dacă vei opta pentru un
apartament vechi (sau o casă veche). Fiecare dintre cele două variante are avantajele
sale. O locuință renovată și cu toate îmbunătățirile necesare te va ajuta să economisești
mult timp și efort în momentul în care vei dori să închiriezi respectiva proprietate. Este
adevărat, totuși, că, pentru aceasta, va trebui să scoți ceva mai mult din buzunar. În
marile orașe, un apartament renovat poate costa cu 2.000-4.000 de euro mai mult decât
unul similar ca suprafață și localizare, dar fără îmbunătățiri – aceste diferențe nu sunt,
desigur, universal valabile, dat fiind că prețul cerut pentru o proprietate implică și o
importantă componentă subiectivă.
Astfel, dacă vei alege să achiziționezi o locuință nerenovată, pentru a
(re)amenaja apoi pe cont propriu, vei putea, probabil, să economisești o parte din
această sumă. Cât anume depinde însă, desigur, de cât vei decide să investești în această
etapă ulterioară – în care va trebui să ții cont de cerințele și nevoile potențialilor
chiriași.
5. Etajul
Față de un utilizator final, care face o alegere pe termen lung, un chiriaș este mai
puțin sensibil în ceea ce privește etajul la care este situată o locuință – atât timp cât
acest fapt nu presupune o diminuare a confortului său locativ, bineînțeles! Din punctul
de vedere al potențialului de închiriere, așadar, și un apartament situat la parter sau la
ultimul etaj poate fi atractiv din punct de vedere investițional. (Un avantaj al acestora
este și preţul, ce poate fi cu până la 10% mai mic decât al unei unități locative similare,
dar amplasate la un etaj intermediar.) Trebuie să ții cont însă de eventualele cheltuieli
suplimentare pe care le-ar putea presupune, în timp, o asemenea proprietate – costuri
pentru reparația terasei blocului, spre exemplu, în cazul apariției unor infiltrații de apă.
În cazul noilor ansambluri rezidențiale, o locuință situată la parter sau la ultimul
etaj poate aduce o importantă valoare adăugată pentru un chiriaș. Atât o terasă sau o

9 din 38
grădină, cât și o mansardă amenajată, vor reprezenta un adevărat „magnet” pentru
potențialii clienți.

10 din 38
 Care este nivelul chiriilor pentru zona care te
interesează?
Dacă te gândești, ca majoritatea investitorilor de astăzi, la o achiziție în scopul
închirierii ulterioare, bineînțeles că un factor important de luat în calcul este chiria
(estimată) pe care o poți obține pentru o anumită proprietate. În corelație cu prețul pe
care îl vei plăti pentru o proprietate, acest aspect are, de altfel, o influență decisivă
asupra randamentului investiției tale.
1. Apartamente
Prețurile de închiriere pe segmentul rezidențial diferă, în mod firesc, de la un
oraș la altul, dar și de la o zonă la alta. Bineînțeles că cele mai mari valori pot fi găsite
– la fel ca și cele mai mari prețuri de vânzare – în marile orașe ale țării. Potrivit datelor
Imobiliare.ro, Cluj-Napoca se situează pe primul loc în clasamentul național al celor
mai mari chirii (ca valori medii, nu punctuale), depășind în această privință
Bucureștiul. Astfel, luând ca reper un apartament cu două camere de tip confort 1,
construit între anii 1980 și 2000, un clujean trebuie să dispună, în medie, de 400 de
euro pe lună pentru plata chiriei. Pe de altă parte, unui bucureștean îi vor fi de ajuns
aproximativ 350 de euro pe lună. Pe următorul loc în clasament – și nu departe de
Capitală – se situează, la egalitate, Timișoara și Brașovul, cu un nivel mediu al chiriilor
de 300 de euro pe lună pe segmentul apartamentelor cu două camere. În ceea ce privește
celelalte reședințe de județ ale țării, chiriile sunt mai mici, însă se situează, de regulă,
peste pragul de 150 de euro pe lună.
2. Case și vile
Datorită condițiilor superioare de confort oferite (de regulă), o casă sau o vilă se
va închiria – cu condiția să fie bine întreținută și bine localizată – la un preț (uneori)
semnificativ mai mare decât un apartament. Această discrepanță va fi resimțită în
special în marile orașe, unde nevoia de spațiu și cererea pe închirieri sunt mai mari. În
cazul Bucureștiului, spre exemplu, în zona Pipera, pretențiile proprietarilor de vile
pornesc de la circa 700 de euro pe lună, dar pot ajunge și la circa 8.000 de euro pe lună,
în cazul proprietăților celor mai deosebite. În Cluj-Napoca, pe de altă parte, prețurile
pe acest segment de piață pornesc de la circa 400 de euro pe lună, dar pot ajunge și la
circa 5.000 de euro pe lună. Totul depinde, desigur, de tipul proprietății (suprafața
disponibilă, numărul de camere, finisaje și amenajare, dimensiunea curții și a grădinii
etc.). Nivelul chiriei obținute trebuie analizat însă în strictă corelație cu prețul de
achiziție – poți constata, spre exemplu, că, în ciuda unei chirii mai mici, o proprietate
poate fi mai atractivă din punct de vedere investițional decât alta tocmai datorită valorii
de achiziție mai reduse.

11 din 38
 3. Cum afli ce chirie poți obține?
Pentru a putea face o estimare cât mai realistă în privința prețului de închiriere a
unei proprietăți, îți recomandăm să consulți atât baza noastră de date, cât și noul
serviciu lansat de Imobiliare.ro: prețExpert. Apelând la acest instrument, disponibil în
mod gratuit, vei primi un raport personalizat pentru locuința care te interesează, ce va
indica atât valoarea de piață estimată pentru aceasta, cât și valoarea sa recomandată de
închiriere (împreună cu detalii despre evoluția pieței per ansamblu și alte proprietăți).
Ca exemplu concret, un apartament cu două camere, construit în anul 2001 și situat în
zona centrală a orașului Timișoara va avea o chirie (estimată) de 350 de euro pe lună.

12 din 38
 Prețurile locuințelor, încotro?
Direcția de evoluție a prețurilor locuințelor contează mai ales dacă intenționezi
să faci o achiziție în scopul revânzării. Din punctul de vedere al menținerii în timp a
valorii unei proprietăți, el are însă un cuvânt de spus și în cazul în care ai în vedere
închirierea – cu atât mai mult cu cât, la un moment dat, poți decide să vinzi o proprietate
(chiar dacă inițial nu ai intenționat-o).
O estimare exactă a evoluției prețurilor este dificil – și riscant! – de făcut în
actualul context de piață (ca oricând, de fapt), mai ales după recenta experiență a
recesiunii. Iată însă câteva aspecte de care ar trebui să ții cont în evaluarea unei
oportunități investiționale:
1. Piața imobiliară are o evoluție ciclică
O piață imobiliară ce funcționează pe principii capitaliste are o evoluție ciclică,
ceea ce înseamnă că va trece prin perioade alternative de creștere și scădere. Începând
cu anul 2008, România a experimentat prima sa recesiune, trecând de la o etapă de
creștere fulminantă la una de declin accentuat, în care prețurile locuințelor s-au
diminuat cu circa 50%. Durata fiecărei etape de scădere și, respectiv, de creștere este
greu de estimat, însă analiștii sunt de acord cu faptul că atingerea unei noi etape de
scădere este doar o chestiune de timp.
2. Prețurile au revenit pe plus
Din a doua jumătate a anului 2014, prețurile locuințelor din România au reintrat,
per ansamblu, pe un trend ascendent (chiar dacă, pe alocuri, mai au loc și scăderi de
preț). Până acum, consideră jucătorii din imobiliare, această tendință pare a fi absorbită
de piață. Un fapt important este că majorarea pretențiilor vânzătorilor este dublată atât
de apetitul ridicat pentru achiziții, cât și de o majorare a disponibilității de plată din
partea potențialilor cumpărători de locuințe – fie ei utilizatori finali sau investitori.
3. Creșterile, departe de cele de boom
După șocul produs de recesiunea nu demult încheiată, tendința susținută de
majorare a prețurilor locuințelor din ultimii ani suscită teama iminenței unui nou boom
imobiliar. Deși, dată fiind ciclicitatea pieței, o nouă criză este de așteptat, la un moment
dat, semnalele din piață arată că deocamdată nu suntem acolo. Pe parcursul lui 2017,
media trimestrială de creștere a prețurilor proprietăților rezidențiale a fost de 2,2% –
evoluție ce prezintă o diferență semnificativă față de perioada de boom, ce a precedat
criza economică, când acest indicator ajungea la 7,9%. În plus, deși au recuperat o parte
din declinul consemnat în perioada de recesiune economică, locuințele autohtone
continuă să fie semnificativ mai ieftine decât în momentul de apogeu al pieței, acestea
fiind, în medie, cu circa o treime mai ieftine decât în urmă cu 10 ani (T4 2007).

13 din 38
Excepția de la regulă o reprezintă cea mai „fierbinte” piață rezidențială autohtonă,
anume Cluj-Napoca, unde prețul mediu solicitat pentru un apartament a ajuns, potrivit
Indicelui Imobiliare.ro, foarte aproape de nivelul din perioada de boom, respectiv circa
1.500 de euro pe metru pătrat util.

14 din 38
 Creditul, o soluție viabilă și pentru un investitor
Pentru o achiziție în scop investițional, cea mai viabilă și, totodată, cea mai
frecvent utilizată soluție de finanțare bancară o reprezintă creditele ipotecare sau
imobiliare de tip standard. La modul teoretic, există și posibilitatea unei achiziții prin
programul Prima Casă, însă această variantă este puțin probabilă pentru un investitor,
dat fiind că un cumpărător va dori, în mod normal, să-și cumpere propria locuință (cu
o suprafață de minimum 50 de metri pătrați) mai înainte de a lua în calcul o investiție.
Iată ce trebuie să ai în vedere la contractarea unui credit:
1. Avansul
În momentul de față, ofertele standard de creditare din portofoliile băncilor încep
de la un avans minim acceptat de 15% (spre deosebire de programul Prima Casă, pentru
care cerințele pornesc de la un minimum de 5%). Ca și în cazul unei achiziții spre
folosința proprie, însă, cu cât vei dispune de un avans mai mare, cu atât va fi mai bine,
întrucât suma respectivă va fi „scutită” de costurile adiționale ale finanțării, ce se scad
din randamentul obținut. Astfel, dacă vrei să cumperi un imobil cu un preț de 40.000
de euro, ar trebui să dispui de cel puțin 6.000 de euro din fonduri proprii pentru avans.
2. Dobânda
Un avantaj important pentru investitori este că, în momentul de față, dobânzile
pentru împrumuturile standard sunt comparabile cu cele practicate în cazul creditelor
co-garantate de către stat, cele mai bune oferte din piață variind în jurul unei valori de
5% în ceea ce privește Dobânda Anuală Efectivă (DAE). De regulă, dobânda practicată
pentru creditele destinate achiziției de locuințe este variabilă, fie în funcție de
indicatorul ROBOR (în cazul creditelor în lei), fie în funcție de EURIBOR (în
cazul celor în euro). Alături de posibilele oscilații valutare (atunci când creditul
contractat este în altă monedă decât în cea națională), dobânda variabilă reprezintă un
important factor de risc pentru un datornic, fiind foarte posibil ca aceasta să ducă la
creșterea ratei lunare de plată pe durata rambursării creditului.
3. Gradul de îndatorare
Gradul de îndatorare reprezintă ponderea deținută de rata lunară de plată din
venitul total al celui (sau celor) care contractează un credit. În prezent, nivelul maxim
admis pentru un credit ipotecar/imobiliar este, pe piața autohtonă, de circa 60% (cifra
exactă variază în funcție de bancă). Ca și în cazul unui împrumut contractat de către un
cumpărător utilizator final, atingerea acestui prag nu este deloc recomandată. Un bun
„principiu” de care să ții cont ar fi să-ți permiți să plătești și pe cont propriu rata pentru
respectivul credit, neluând în seamă chiria generată de respectiva proprietate, pentru a
evita astfel riscul de a ajunge în dificultăți financiare.

15 din 38
 4. Perioada de rambursare
În general vorbind, cu cât vei opta pentru un interval mai redus de restituire a
creditului, cu atât costurile totale ale finanțării vor scădea – vei plăti, adică, mai puține
dobânzi. O perioadă mai redusă de rambursare înseamnă, însă, că în fiecare lună vei
avea de plătit o rată mai mare la bancă. Astfel, pentru un împrumut în valoare de
250.000 de lei (echivalentul a aproximativ 54.000 de euro) cu durată de rambursare de
20 de ani, rata lunară va porni de la circa 1.500 de lei, dar va scădea la un minimum de
circa 1.200 de lei în cazul unei perioade de 30 de ani. Între cei doi indicatori trebuie
găsit, așadar, un echilibru optim pentru fiecare situație în parte, ținând cont atât de
valoarea chiriei pe care o poți obține (la modul realist) pentru o anumită proprietate,
cât și de disponibilitatea ta actuală de plată.

16 din 38
 Etapele contractării unui credit la bancă
Demersurile pentru contractarea unui credit ipotecar sau imobiliar pot fi inițiate
fie înainte de începerea căutării propriu-zise, fie în timpul procesului de căutare a unei
locuințe. Primul pas dintre cei prezentați mai jos ar trebui făcut, totuși, înainte de a
porni la „vânătoare” de locuințe, întrucât te va ajuta să-ți faci o imagine cât mai
obiectivă în ceea ce privește cât anume îți permiți să investești:
1. Scoringul
Scoringul reprezintă un calcul, pe baza veniturilor și cheltuielilor tale de bază
(estimate de către bancă), din care rezultă cât îți poți permite să împrumuți. Pentru a-ți
face o idee asupra situației tale există și instrumente de calcul online; recomandat este
însă să discuți cu un reprezentant al băncii – sau cu un broker de credite – pentru a avea
acces la mai multe detalii și recomandări. Poți afla, astfel, o serie de informații
importante – cum ar fi, spre exemplu, tipurile de venituri
acceptate de către banca respectivă (altele decât cele salariale) și cuantumul luat în
calcul pentru acestea.
2. Dosarul de credit
Acest pas poate fi făcut atât înainte, cât și după găsirea locuinței potrivite – dacă
vrei să ai o mai mare siguranță în ceea ce privește suma pe care va trebui să o
împrumuți. Dosarul va cuprinde actul de identitate al debitorului și, eventual, pe cel al
codebitorului, alături de certificatul de căsătorie, atunci când este cazul. De asemenea,
va trebui să duci la bancă o adeverință de salariu – sau alte documente doveditoare
pentru celelalte tipuri de venituri. Un avantaj al creditelor standard față de cele Prima
Casă este că durata de aprobare a creditului, din momentul depunerii tuturor actelor,
este semnificativ mai redusă, respectiv de doar câteva zile (mai puțin de o săptămână).
3. Evaluarea imobilului
În cazul unui împrumut garantat prin ipotecă, este necesară evaluarea imobilului
ce se dorește a fi achiziționat de către un evaluator autorizat, membru al Asociaţiei
Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România (acesta îl poți căuta și pe cont
propriu, însă băncile au, în mod normal, o listă de specialiști la care poți apela). Costul
unei asemenea operațiuni variază, de regulă, între 100 și 200 de euro, în funcție de tipul
și valoarea proprietății în sine.
4. Acte adiționale
După întocmirea evaluării, trebuie prezentate la bancă o serie de acte pe care
trebuie să le obții de la vânzător, precum: certificatul fiscal, extrasul de carte funciară,
adeverința de la asociația de proprietari și certificatul energetic (acestea vor fi transmise
apoi către biroul notarial, unde se va semna și actul de vânzare).
17 din 38
 5. Încheierea contractului
Înainte de semnarea contractului de credit, asigură-te că l-ai studiat în detaliu –
dacă soliciți dinainte consultarea contractului-tip pus la dispoziție de către bancă, poți
apela chiar la serviciile de consultanță din partea unui jurist. Este bine să știi că modelul
de contract ce-ți va fi prezentat nu este bătut în cuie, în el putându-se face anumite
schimbări, inclusiv la cererea ta – în limita prevederilor legale și a condițiilor de
creditare ale băncii, desigur. Bine de știut este faptul că, în cazurile în care creditul
acordat de către bancă este în altă monedă decât prețul de achiziție a imobilului,
diferența de curs valutar între cotația băncii și cea a BNR (la care se va încheia
tranzacția) va trebui suportată de către cumpărător. Asta înseamnă că, în cazul unei
diferențe de 0,06 lei la cursul euro- leu (între cele două instituții bancare), tu va trebui
să plătești în plus circa 3.000 de lei pentru ca vânzătorul să-și poată primi cei 50.000
de euro acordați de către bancă.

18 din 38
 Cum te poate ajuta un broker de credite?
Atunci când iau în calcul contractarea unei finanțări bancare, mulți cumpărători
de locuințe – în special utilizatorii finali – aleg să se adreseze pe cont propriu unei
anumite (sau mai multor) instituții financiare. O „mișcare” care poate face însă o reală
diferență în ceea ce privește alegerea celei mai bune metode de finanțare este
consultarea unui broker de credite.
Avantajele colaborării cu un asemenea specialist sunt multiple:
1. Capeți acces la o largă varietate de produse
Un beneficiu important oferit de un broker de credite este că acesta are acces,
cel puțin la nivel teoretic, la toate produsele băncilor active pe piața autohtonă, ceea ce
înseamnă că paleta ta de opțiuni în materie de finanțare este semnificativ și automat
extinsă. Astfel, un client care avea în vedere un anumit tip de credit poate realiza că,
de fapt, un alt produs se pretează mult mai bine situației și nevoilor sale.
2. Beneficiezi de consultanță financiară individualizată
Spre deosebire de discuțiile directe cu reprezentanții unei bănci, rolul unui
broker de credite este să-ți ofere și servicii de consultanță. Astfel, acesta nu doar că îți
va prezenta diferitele oferte disponibile în piață la un moment dat, ci te va ajuta să
înțelegi și care este cea mai potrivită soluție de creditare pentru tine, luând în calcul
situația ta financiară particulară. Astfel, poate că tu aveai în vedere contractarea unui
credit cu avans minim (care ajunge la 15% pentru ipotecarele standard), dar îți poți da
seama că, dacă vei face un mic efort în plus, poți alege o variantă mai favorabilă pe
termen lung.
3. Te sprijină în procesul de finanțare
Contractarea unui credit poate fi un proces destul de anevoios, mai ales atunci
când nu ai nicio idee despre ce presupune aceasta. Și aici, brokerul de credite se poate
dovedi de un mare ajutor, el informându-te cu privire la documentele necesare pentru
și birocrația implicată de întocmirea unui dosar de credit. În plus, un asemenea
specialist va avea rolul de intermediar între tine și bancă, „traducând” cerințele acesteia
într-un mod cât mai „concret” și ajutându-te chiar să obții anumite documente (te poate
dirija, spre exemplu, în găsirea unui evaluator potrivit).
4. Nu te costă nimic!
Un avantaj deloc de neglijat al colaborării cu un broker de credite este că
serviciile de oferite de acesta nu va trebui să fie plătite de către tine. Asta pentru că
companiile de acest tip lucrează pe baza comisioanelor obținute din partea băncilor
pentru contractele de creditare pe care le intermediază. Așa se face că, de fapt,

19 din 38
consultanța financiară de care tu beneficiezi este gratuită (în ceea ce te privește, cel
puțin)!

20 din 38
 Pe cont propriu sau prin agenție?
Poate mai mult decât un cumpărător final, care trebuie să se raporteze, în esență,
doar la nevoile și posibilitățile sale, un investitor are nevoie de consultanță specializată.
Ajutorul unui agent imobiliar profesionist se poate dovedi, de aceea, salvator în
înțelegerea – și, deci, valorificarea, unei anumite oportunități de investiție.
Iată, mai concret, ce trebuie să știi despre colaborarea cu un agent imobiliar,
precum și beneficiile pe care ți le poate aduce un asemenea specialist:
1. Reprezentare versus intermediere
Mai întâi de toate, trebuie să știi că, în colaborarea cu un broker imobiliar, ai de
ales între două moduri diferite de lucru. Modalitatea tradițională – și poate că încă cel
mai des întâlnită – este intermedierea, care presupune contactarea mai multor agenții
pentru a găsi o proprietate (în momentul încheierii tranzacției, doar agentul care te-a
îndreptat spre un anumit imobil primește și comisionul). Cea de-a doua modalitate de
lucru, cu o popularitate crescândă în ultimii ani, implică semnarea unui contract de
reprezentare exclusivă, prin care un singur broker devine „responsabil” pentru găsirea
unei oportunități de investiție care să corespundă cerințelor și posibilităților tale.
Unul dintre principalele avantaje ale intermedierii ar fi că, lucrând cu mai mulți
agenți imobiliari, șansele de a găsi o proprietate care să corespundă cerințelor tale sunt,
cel puțin teoretic, mai mari. În contrapunct, însă, un agent în regim de reprezentare
exclusivă va fi mai dedicat atât îndeplinirii dorințelor tale, cât și respectării intereselor
tale. Asta înseamnă, în esență, că poți găsi o proprietate care să fie cât mai aproape de
„idealul” tău. De asemenea, în interacțiunea dintre tine și proprietar (inclusiv în cadrul
discuțiilor de negociere), un broker care lucrează doar pentru tine nu va mai fi „prins”
între cele două părți implicate în tranzacție.
La capitolul costuri, cele două variante de colaborare cu un agent imobiliar,
prezintă, în mod firesc, diferențe – justificate de standardul serviciilor prestate. Astfel,
dacă comisionul perceput pentru o intermediere se situează, de regulă, în jurul unui
procent de 3% din valoarea tranzacției, acesta ajunge la circa 6% în cazul unei
reprezentări exclusive.
Aici găsești o listă cu agenții imobiliare la care poți apela!
2. Un agent cunoaște piața
Un prim beneficiu oferit de către un agent imobiliar constă în faptul că acesta
cunoaște în mod aprofundat piața – atât la modul general, cât și la nivelul unui anumit
segment sau al unei anumite nișe. Spre deosebire de o persoană deloc sau mai puțin
familiarizată cu domeniul imobiliar, acesta va ști exact ce se caută în piață, cum merg
prețurile, cum trebuie abordați vânzătorii, dar și care sunt plusurile și minusurile unei
proprietăți sau alteia. Totodată, un agent imobiliar specializat pe o anumită zonă sau
21 din 38
nișă de piață îți poate oferi informații prețioase în ceea ce privește cererea și nivelul
prețurilor pe segmentul închirierilor.
3. Brokerul ia „greul” căutării asupra sa
Chiar dacă, la modul teoretic, un investitor este ceva mai obișnuit cu tot ceea ce
implică o tranzacție imobiliară (comparativ cu un cumpărător aflat la prima sa
achiziție), întregul proces tot are mari șanse să devină obositor și frustrant. Explicând
nevoile și dorințele tale și lăsându-le în seama unui consultant imobiliar în care ai
încredere te poate ajuta să economisești mult timp și efort.
4. Perspectiva mai obiectivă
Față de o achiziție în scopul folosinței proprii, una în scop investițional este mai
puțin dictată de factori emoționali. Cu toate acestea, și un investitor se poate dovedi
exagerat de concentrat pe latura emoțională într-o tranzacție. Rolul agentului imobiliar
este, în acest punct, de a te ajuta să-ți păstrezi o perspectivă cât mai obiectivă asupra
lucrurilor.
5. Ajutorul în negociere și în chestiunile legale
Pe lângă partea de consultanță în ceea ce privește orientarea către o anumită
proprietate, în detrimentul altuia, agentul imobiliar îți poate fi un sprijin prețios atât în
procesul de negociere, cât și în cel de încheiere a actelor. Astfel, un broker cu
experiență te va putea informa, mai concret, cu privire la actele de care ai nevoie, te va
ajuta în alcătuirea dosarului de credit și te va orienta către alți specialiști de care vei
avea nevoie în procesul de tranzacționare (evaluator, notar, jurist etc.).

22 din 38
 Cum să cauți într-un mod cât mai eficient?
În procesul de căutare a unei locuințe, fie ea destinată uzului personal sau
închirierii ulterioare, internetul reprezintă o primă și foarte accesibilă sursă de
informare. Astfel, 58% dintre românii cu o nevoie imobiliară activă apelează la mediul
online pentru a-și găsi o locuință. (În lista surselor de informare urmează, desigur,
cunoștințele apropiate și prietenii, agențiile imobiliare, apoi site-urile generaliste de
anunțuri, rețelele sociale și târgurile imobiliare.)
Potrivit celor mai recente statistici, Imobiliare.ro rămâne cel mai cunoscut brand
pe piața imobiliară online, cu un nivel de notorietate de circa 80% în rândul
utilizatorilor de internet (cu o nevoie imobiliară activă). Iată sfaturile noastre în ceea
ce privește eficientizarea procesului de căutare:
1. Navigarea pe site
Pe prima pagină a portalului Imobiliare.ro vei observa motorul de căutare: acesta
îți permite să selectezi din prima orașul (sau județul) în care vrei să faci achiziția, tipul
imobilului care te interesează (apartamente, case/vile, dar și terenuri pentru construcții
și terenuri agricole), precum și tranzacția vizată – un cumpărător va alege, desigur,
secțiunea cu oferte „de vânzare”. Tot în această fază vei putea opta pentru afișarea în
mod exclusiv a locuințelor noi (categorie în care sunt cuprinse imobilele construite
după anul 2000.)
În pagina de anunțuri, vei putea să-ți „rafinezi” și mai mult căutarea, în funcție
de multiple criterii de filtrare, printre care localitatea/localitățile (dacă inițial ai pornit
de la un județ), zona/zonele, prețul de vânzare, numărul de camere, etajul, suprafața
utilă, nivelul de confort, compartimentarea, anul de construcție etc. Totodată, site-ul îți
oferă opțiunea de a selecta criteriul preferat în ceea ce privește ordinea afișării: preț
(crescător sau descrescător), numărul de camere (crescător sau descrescător), suprafață
(crescător sau descrescător) etc.
2. Pagina de detalii anunț
Tot pentru a-ți ușura căutarea, Imobiliare.ro a inclus, în pagina fiecărui anunț în
parte, o serie de informații utile pentru cumpărător, cum ar fi prețul zonei, costurile de
tranzacționare, întreținere, asigurare sau certificat energetic. Toate acestea te vor ajuta
să-ți faci o imagine mai clară atât despre poziționarea unei oferte în piață, cât și despre
costurile implicate de achiziția sa. De asemenea, aici vei găsi și un link către noul nostru
„tool”, Opinie Preț, dar și o marcare a celor mai accesibile oferte prin eticheta „Preț
minim”.
Nu în ultimul rând, în oferta în detaliu ai la dispoziție și o hartă ce îți oferă
amplasamentul exact al proprietății, precum și mijloacele de transport în comun
disponibile și distanța față de diferite punct de interes (unități de învățământ, clinici,
23 din 38
spitale, magazine, restaurante etc.). Consultarea atentă a hărții te poate scuti de timpul
și efortul pierdut cu vizionarea unor proprietăți despre care ai putea ști de la început că
nu corespund cerințelor tale în materie de localizare (în cazurile în care amplasamentul
nu reiese în mod limpede din descrierea proprietății).
3. Contul meu
Pentru că procesul de căutare a locuinței visate poate deveni greoi și dificil de
urmărit, un instrument special conceput pentru a-ți ușura „munca”, accesibil de pe orice
device, este Contul Meu. Acesta te ajută să centralizezi și să organizezi ofertele favorite
identificate pe site. Aici poți eticheta anunțurile în funcție de etapa în care te afli
(contactat, vizionat), le poți oferi un rating, dar și să scrii un comentariu cu privire la
fiecare proprietate în parte. Tot prin Contul Meu poți primi alerte la apariția unor noi
anunțuri ce corespund criteriilor tale și ai la dispoziției un Chat prin care poți comunica
instant cu cel care a postat anunțul.
4. Aplicația pentru mobil
Un alt instrument ușor de utilizat în gestionarea procesului de căutare este și
aplicația pentru mobil oferită de Imobiliare.ro. Disponibilă atât pentru iOS, cât și
pentru Android, aceasta poate fi descărcată gratuit de pe Appstore (iOS) sau Google
Play (Android). Printre beneficiile aplicației se numără simplitatea, ușurința și viteza
de utilizare, alături de posibilitatea de a primi notificări instant, imediat ce apar anunțuri
noi ce respectă criteriile tale de căutare.

24 din 38
 Vizionarea: pune-te în locul celui care va locui aici!
În procesul de căutare și, în final, alegere a unei locuinţe, vizionarea este un pas
foarte important, ce va impulsiona luarea deciziei finale. Față de un cumpărător
utilizator final, în calitate de investitor va trebui să faci un efort ceva mai mare pentru
a te putea conecta la nevoile și dorințele persoanei care chiar va locui acolo –
potențialul chiriaș sau viitorul proprietar, în cazul revânzării. Iată aspectele la care ar
trebui să fii atent la o vizionare:
1. Împrejurimile
Împrejurimile joacă un rol foarte important în decizia unui chiriaș de a locui într-
o anumită zonă sau în alta. Contează mult ca zona să fie – pe cât posibil – sigură, dar
și să poată fi percepută ca plăcută pentru a locui acolo. Străduiește-te, așadar, ca în
drum spre proprietate să fii atent la ceea ce vezi în jurul tău, încercând să-ți imaginezi
cum ar fi să locuiești tu aici.
2. Exteriorul imobilului
Demn de atenție este și aspectul exterior al imobilului – al casei, dar, mai ales,
al blocului (dacă vorbim, cum e cel mai adesea cazul, de vizionarea unui apartament).
Mai ales în cazul în care imobilul nu este termoizolat, acesta îți va spune multe despre
starea construcției. Ulterior, dacă proprietatea te interesează, verifică și lista imobilelor
cu risc seismic. (Pentru cumpărătorii din București, Imobiliare.ro va afișa, în curând,
și harta tuturor imobilelor cu bulină roșie!) Este important, de asemenea, să verifici și
lista facturilor la întreţinere, pentru a te asigura că nu există restanţe majore, ce ar putea
duce la sistarea furnizării de agent termic – ceea ce ar fi o adevărată problemă la
închiriere.
3. Starea locuinței
Odată ajuns în casă, analizează cu atenție nu doar elementele de suprafață, cum
ar fi o zugrăveală proaspătă, ci și pe cele mai puțin vizibile. Fii atent la cât de vechi
sunt instalaţiile sanitare, cum arată întrerupătoarele, fasungurile becurilor sau panoul
electric. Dacă este vorba despre un bloc vechi, interesează-te dacă instalația sanitară
sau cea electrică au fost vreodată înlocuite. Totodată, fii cu luare aminte la orice urmă
de igrasie și mucegai (inclusiv la mirosul specific).
4. Proprietarul
Atunci când mergi să vizionezi un apartament, acordă atenție și proprietarului
(în primul rând, asigură-te că stai de vorbă cu acesta!). Încearcă să legi o conversație
relaxată, dar respectuoasă, cu acesta și nu ezita să întrebi ceea ce dorești să afli. Ia- ți
timp însă și pentru a discuta, pur și simplu, cu el, pentru a vedea cu ce fel de om ai de-
a face, dacă pare o persoană de încredere.
25 din 38
 5. Vecinii
Pentru un chiriaș contează nu doar starea unei locuințe, ci și comunitatea din care
va face parte, pentru o perioadă mai scurtă sau mai lungă. Mai ales când o proprietate
ți se pare atractivă, încearcă să intri în vorbă cu vecinii pe care îi întâlnești. De
asemenea, poți solicita, în mod respectuos, câteva detalii despre cei care locuiesc în
bloc, despre obiceiurile și stilul lor de viață.

26 din 38
 Prețul, un factor cu „greutate” și pentru investitor
Comparativ cu un cumpărător de tip end-user, un investitor va fi, la modul
general, mai puțin restricționat din punctul de vedere al bugetului. Cu toate acestea,
prețul „cântărește” mult și pentru clienții din cea de-a doua categorie, fiecare dorind
să obțină un preț cât mai bun.
Iată cum îți poți face o imagine cât mai realistă asupra valorii de piață a unei
proprietăți:
1. Comparația cu oferte similare
Un prim pas în a te „conecta” la realitatea pieței este comparația proprietății care
te interesează cu alte oferte similare (ca localizare, număr de camere, suprafață etc.) –
aceasta este una dintre metodele de bază folosită de către evaluatorii profesioniști. Pe
Imobiliare.ro vei găsi mii de oferte de locuințe (și nu numai!), din toate colțurile țării,
iar criteriile variate de căutare te vor ajuta să selectezi cu ușurință anunțurile similare
cu ceea ce te interesează. Un avantaj important, încă din faza preliminară a procesului
de căutare, este că în pagina de Detalii Anunț a ofertelor de pe Imobiliare.ro găsești
informații în ceea ce privește prețurile din zona respectivă.
2. Preț Expert
Dacă ai nevoie de informații cât mai clare și la obiect, într-un timp cât mai scurt,
atunci noul „tool” lansat de Imobiliare.ro, anume prețExpert, îți va fi un ajutor de
nădejde. Optând pentru acest serviciu, vei primi un raport personalizat pentru
proprietatea care te interesează, ce va cuprinde atât valoarea de piață estimată pentru
aceasta, cât și detalii despre alte proprietăți similare și despre evoluția pieței per
ansamblu. Un aspect foarte important pentru un investitor este că acest raport include
și o estimare a chiriei ce ar putea fi generată de respectiva proprietate – fapt ce te va
ajuta să calculezi într-un mod mai realist randamentul potențial al investiției tale!
3. Perspectiva agentului imobiliar
După cum probabil știi deja, între prețurile cerute de vânzători și cele finale, de
tranzacționare, poate exista o diferență semnificativă. Din păcate, piața rezidențială
locală nu se află, deocamdată, în punctul de a permite centralizarea, la scară largă, a
unor informații concrete în ceea ce privește prețurile concrete de vânzare ale
locuințelor. Și în această privință, însă, un agent imobiliar îți poate fi de un real ajutor.
Lucrând, de regulă, pe o anumită zonă și nișă a pieței, acesta ar trebui să aibă o imagine
destul de clară asupra valorilor de tranzacționare pentru un anumit tip de proprietate,
chiar ținând cont de variabile precum etajul sau amplasarea în bloc.
4. Tendința generală a pieței

27 din 38
 Valoarea unei anumite proprietăți este dictată și de contextul general al pieței de
la un moment dat. Actualmente, rezidențialul autohton a reintrat pe o curbă ascendentă,
atât în ceea ce privește prețurile locuințelor, cât și apetitul pentru achiziții și construcții.
Un instrument special conceput pentru a te ține permanent la curent cu variațiile
survenite la acest capitol este Indicele Imobiliare.ro, iar un ajutor în interpretarea
acestor date le poți găsi în cadrul secțiunii de imoExpert a portalului (alături de multe
alte informații despre piața rezidențială).
În momentul de față, cele mai scumpe apartamente din România se găsesc,
potrivit datelor centralizate de Analize Imobiliare, în marile centre regionale: Cluj-
Napoca (o medie a prețului cerut de 1.460 de euro pe metru pătrat util), București
(1.250 de euro pe metru pătrat util), Timișoara (1.120 de euro pe metru pătrat util),
Constanța (1.070 de euro pe metru pătrat util) și Brașov (1.000 euro pe metru pătrat
util). Acestora cinci, în care valoarea medie de listare pentru un apartament este de
peste 1.000 de euro pe metru pătrat util, li se adaugă și Craiova, unde o asemenea
unitate locativă poate fi achiziționată cu 1.050 de euro pe metru pătrat util. Lista
orașelor cu cele mai scumpe apartamente este completată de Iași, unde așteptările
vânzătorilor rămân sub pragul de 1.000 de euro pe metru pătrat – la 950 de euro pe
metru pătrat, mai exact.
Pe de altă parte, clasamentul orașelor cu cele mai accesibile apartamente
cuprinde orașe precum orașele Reșița și Giurgiu (cu o medie de 460 de euro pe metru
pătrat util), apoi Drobeta Turnu-Severin (530 de euro pe metru pătrat util), Alexandria
(540 de euro pe metru pătrat util), Târgoviște (570 de euro pe metru pătrat util) și
Călărași (580 de euro pe metru pătrat util).
Atenție!
Statisticile de preț furnizate periodic de Imobiliare.ro – atât la nivel de țară și la
nivel de oraș, cât și la nivel de zonă – nu pot fi considerate ca fiind cifre absolute!
Trebuie să ai în vedere că aceste valori medii sunt obținute prin raportare atât la cele
mai scumpe imobile dintr-o piață, cât și la cele mai ieftine – din acest motiv, rezultatele
nu pot fi aplicate, fără discernământ, unei proprietăți oarecare!
Scopul primordial al Indicelui Imobiliare.ro, spre exemplu, este acela de a
surprinde – în timp real! – evoluția pieței rezidențiale prin analizarea prețurilor
solicitate pentru un număr mare de oferte disponibile în piață la un anumit moment.
Pentru a-ți putea da seama care este „prețul corect” pentru o anumită proprietate, îți
recomandăm să apelezi la un instrument special conceput în acest sens,
anume prețExpert. Și ajutorul unui agent imobiliar specializat pe segmentul de piață
care te interesează pe tine se poate dovedi extrem de util, acesta având, probabil, și
informații concrete despre valorile de tranzacționare din zona respectivă.

28 din 38
29 din 38
 Formalitățile legale
În această fază, de încheiere a formalităților legale, există mai multe aspecte la
care trebuie să fii atent:
1. Actele de care ai nevoie
Pentru încheierea tranzacției la notar, cele două părți trebuie să prezinte o serie
de acte, dintre care cele mai multe revin vânzătorului. Iată care sunt acestea, pentru
fiecare parte:
Cumpărător:
– actele de identitate;
– certificatele de căsătorie;
– eventualele convenţii matrimoniale;
– dacă este cazul, procura în baza căreia vânzătorul va fi reprezentat la semnare de
către un mandatar.
Vânzător:
– actele de identitate;
– certificatele de căsătorie;
– eventualele convenţii matrimoniale;
– actele de proprietate;
– documentaţia cadastrală a imobilului;
– încheierea de intabulare a imobilului;
– certificatul de atestare fiscală (reflectă îndeplinirea obligațiilor de plată a taxelor și
impozitelor de către vânzător);
– adeverinţa de la asociaţia de proprietari, dacă locuinţa face parte dintr-un imobil în
care o astfel de asociaţie a fost înfiinţată;
– ultimele facturi de la furnizorii de utilităţi şi chitanţele care atestă achitarea
integrală a acestora (dacă clientul cumpărător ştie de existenţa unor datorii şi este
dispus să le achite el însuşi după achiziţie, acest lucru trebuie precizat printr-o clauză
clară în contract);
– orice acte sunt deţinute de către vânzător din istoricul proprietăţii (acestea nu sunt
obligatorii, potrivit legii, dar sunt recomandate);
– certificatul de performanţă energetică al imobilului;
– dacă este cazul, procura în baza căreia vânzătorul va fi reprezentat la semnare de
către un mandatar.
2. Atenție la clauzele contractului!
Din nevoia de a economisi timpul, notarii au, de regulă, niște contracte-tip de
vânzare-cumpărare, ce trebuie doar completate și semnate de către cele două părți.
30 din 38
Aceste contracte nu sunt însă bătute în cuie, așa că poți să cere solicita anumite
schimbări, dacă e cazul. Actualul Cod Civil acordă o importantă libertate de negociere
la încheierea unui astfel de document. Asta înseamnă că, practic, orice clauză (cu
respectarea legii în vigoare, desigur) poate fi negociată şi inclusă în documentul de
vânzare, atât timp cât aceasta este acceptată în mod expres de cele două părţi (care
trebuie să semneze pentru fiecare prevedere).
3. Cheltuielile notariale
După avansul pentru credit, cheltuielile notariale reprezintă o altă cheltuială
adiacentă importantă când vine vorba despre achiziția unei locuințe. Onorariul
notarului este calculat pe baza prețului declarat de către cele două părți sau pe baza
valorii imobilului stabilită pe baza grilelor notariale privind valorile minime imobiliare
(acestea diferă, în mod evident, de la oraș la oraș, dar și de la o zonă la alta). Spre
exemplu, pentru o locuință în valoare de 50.000 de euro, achiziționată printr-un credit
ipotecar/imobiliar standard, cheltuielile se apropie de circa 1.000 de euro.
4. TVA de 5% sau 19%?
O altă cheltuială importantă la achiziția unei locuințe în scop investițional poate
fi reprezentată, în anumite situații, de plata TVA. Este vorba, aici, doar de segmentul
locuințelor achiziționate de la persoane juridice, adică de la dezvoltatori. În mod
normal, un cumpărător poate beneficia de o cotă redusă de TVA, în valoare de 5%, o
singură dată și doar în cazul în care imobilul achiziționat are un preț de până la 450.000
de lei (adică aproximativ 100.000 de euro). Dacă te afli însă la a doua sau a treia
achiziție de la dezvoltator, va trebui să achiți valoarea standard a TVA, respectiv
19% – ceea ce va afecta considerabil randamentul potențial al investiției.
5. Cadastrul și intabularea
După încheierea tranzacției, este recomandat (deși nu obligatoriu) să înscrii
dreptul tău de proprietate în cartea funciară a proprietății. Aceasta reprezintă un cumul
de documente cuprinzând informaţiile tehnice (suprafaţa, localizarea etc.) sau juridice
(cine sunt proprietarii, eventualele sarcini care grevează asupra sa etc.) ale unei imobil.
Intabularea reprezintă o importantă măsură de precauție pentru situațiile unor vânzări
repetate, frauduloase. (În cazul unei astfel de situații, proprietarul legal este cel care a
înregistrat primul dreptul său în Cartea Funciară.) Pentru a face intabularea, trebuie să
obții mai întâi documentaţia cadastrală – iar pentru aceasta va trebui să te adresezi, cu
noile acte de proprietate, Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (OCPI).
Dosarul avizat de această instituție va fi depus apoi la Biroul de Carte Funciară (BCF),
care va emite, la rândul său, încheierea de intabulare a imobilului. Costul acestor două
operațiuni poate ajunge, pentru București, spre exemplu, la aproximativ 1.000 de lei
(dacă e vorba despre o casă cu teren, dar circa jumătate pentru un apartament). Simpla
înscriere în Cartea Funciară durează aproximativ 15 zile (de la primirea dosarului), iar
31 din 38
întregul proces de obținere a numărului cadastral și de înscriere în Cartea Funciară este
cuprins între o lună și jumătate și două luni și jumătate (în funcție de tipul proprietății).

32 din 38
 Chestiunile elementare
Potrivit Codului Civil aflat actualmente în vigoare, în obligațiile unui
proprietar care închiriază intră predarea imobilului într-o „stare bună de funcționare”.
Iată, deci, aspectele majore de care ar trebui să ții cont din acest punct de vedere:
1. Renovarea
Dacă ai achiziționat o locuință ce are nevoie de ceva renovări, și acestora trebuie
să le acorzi o atenție deosebită. Chiar dacă locuința se află, per ansamblu, într-o stare
bună și nu ar părea să aibă nevoie de mari îmbunătățiri, șanse sunt că tot vei găsi câte
ceva de reparat. În orice caz, o zugrăveală nouă reprezintă o cerință de bază pentru
igienizarea unei locuințe vechi.
2. Curățenia
O așteptare de bun simț din partea oricărui chiriaș – dar nu numai! – este să se
poată muta într-o casă cât mai curată. Mai înainte de a scoate proprietatea pe piață,
așadar, asigură-te că aceasta este bine pusă la punct. Curățenia reprezintă o condiție
esențială, chiar și pentru locuințele nou-construite – acestea au nevoie de o bună
„șmotruială” pentru a curăța praful, vopseaua etc. lăsate în urmă de muncitori.
3. Mobilat sau nemobilat?
Odată ce te-ai ocupat de aspectele mai sus menționate, probabil că vei ajunge în
punctul acestei alegeri: să optezi pentru închirierea unei locuințe nemobilate sau
mobilate? În general vorbind, apartamentele mobilate sunt cele mai căutate, dat fiind
că pentru chiriași este greu să se mute din loc în loc cu tot cu mobilă. Asta nu înseamnă
însă că un apartament sau casă nemobilate nu pot fi închiriate. Condiția este, desigur,
ca prețul acestora să fie adaptat la gradul de confort oferit: un apartament nemobilat va
avea, de regulă un preț cu (cel puțin) 20% mai mic decât cel al unei proprietăți similare,
complet amenajate.

33 din 38
 Amenajare și dotări
În contrapunct cu scăderea prețurilor, perioada de recesiune a dus și la creșterea
așteptărilor chiriașilor în ceea ce privește gradul de confort al locuințelor pentru care
plătesc. Asta înseamnă că proprietățile bine întreținute, dotate și utilate vor avea net de
câștigat în preferințele clienților.
1. Simplu și funcțional
O amenajare decentă și chiar reușită nu trebuie neapărat să fie extrem de
costisitoare. Un avantaj al designului contemporan este că, dincolo de factorul estetic,
pune un mare accent pe funcționalitate. Aglomerarea de piese masive de mobilier este
evitată, astfel încât trebuie să-ți concentrezi atenția doar asupra celor cu adevărat
necesare. Majoritatea magazinelor de profil de pe piața autohtonă au în portofoliu și
soluții economice, astfel încât, cu un buget de 1.500-2.000 de euro, vei putea să
mobilezi un apartament cu două camere.
2. Cerințe de bază
Dincolo de calitatea și gradul de uzură a mobilierului, pentru un chiriaș vor conta
mult dotările locuinței. La capitolul nevoi „de bază” ar intra aragazul, frigiderul,
mașina de spălat și, de multe ori, televizorul – lipsa oricăruia dintre aceste elemente
justifică diminuarea chiriei, dar poate determina un potențial client să opteze pentru
altă ofertă. Pentru utilarea locuinței cu electrocasnicele necesare te poți încadra și într-
un buget de 1.000 de euro.

34 din 38
 Randamentul brut vs. randamentul net: ce face
diferența?
Atunci când raportezi prețul de achiziție a unei proprietăți la venitul estimat pe
care aceasta îl poate aduce, ceea ce vei obține – în primă fază, cel puțin – reprezintă
randamentul brut al respectivei investiții. Aceste câștiguri nu vor ajunge însă integral
în buzunarul tău: există o serie de „pierderi” pe care trebuie să le iei în calcul de la
început și să ți le asumi.
Iată care sunt acestea:
1. Întreținerea proprietății
Este important să știi că, odată devenit proprietar, întreținerea proprietății va
intra în mod exclusiv în sfera responsabilităților tale – chiar și din momentul în care o
vei închiria (excepție fac aici, desigur, stricăciunile provocate de chiriaș). În această
categorie intră o serie de cheltuieli pe care le vei avea de suportat nu doar imediat după
încheierea tranzacției, ci și pe toată durata deținerii respectivului imobil (reparații,
zugrăveală, înlocuirea finisajelor, a ferestrelor, ușilor, mobilei etc.).
2. Taxele și impozitele
Un alt aspect care va afecta randamentul unei investiții este reprezentat de taxele
și impozitele datorate către stat. Aici intră, pe de o parte, impozitul anual pe proprietate,
care reprezintă o cotă cuprinsă între 0,08% și 0,2% din valoarea impozabilă a
respectivului imobil (cuantumul exact diferă de la o localitate la alta). Potrivit noilor
reglementări fiscale, persoanele fizice care obțin venituri din chirii datorează statului
un impozit pe venit de 10%, raportat însă la o bază de calcul de 60% din valoarea
chiriei. În cazul în care veniturile din chirii cumulează cel puțin 12 salarii minime brute,
contribuabilul datorează și o contribuție la asigurările sociale de sănătate (CASS), în
valoare de 10% din salariul minim brut pe economie.
3. Perioadele de neocupare
Bineînțeles că, atunci când ai o locuință de închiriat, ideal ar fi ca ea să fie
permanent ocupată. Asta nu se poate întâmpla însă tot timpul, majoritatea proprietarilor
confruntându-se, din când în când, cu perioade de neocupare între un (rând) de
chiriaș(i) și un altul. Pentru a-ți face o idee, o singură lună de „pauză” într- un an
înseamnă diminuarea venitului tău anual cu 8,3%.

35 din 38
 Să-ți ții banii la bancă sau să-i investești în imobiliare?
În actualul context economic, a dispune de „cash” reprezintă un atu important,
ce se cere valorificat. Dacă te afli în această situație, probabil că te întrebi care este cea
mai bună variantă de a-ți „rotunji” capitalul, odată cu trecerea timpului.
Iată opțiunile cele mai populare în rândul românilor:
1. Depozitele la termen
Aceasta reprezintă alegerea cu presupune cel mai mic risc. Astfel, dacă ești mai
precaut din fire, varianta de a-ți păstra banii la bancă ți se va părea, probabil, cea mai
atractivă. De menționat este însă că nivelul riscului este direct proporțional cu
potențialul de câștig. Asta pentru că, în momentul de față, nivelul dobânzilor la
depozitele bancare este destul de scăzut – pentru un depozit la termen la 12 luni, spre
exemplu, ofertele băncilor abia dacă ajung la un nivel de 1%. Asta înseamnă că, dacă
vei decide să ții la bancă economii în valoare de 50.000 de euro, valoarea dobânzilor
acumulate în decursul unui an va ajunge, într-un caz fericit, la circa 500 de euro.
2. Ofertele băncilor pentru locuințe
O altă variantă de valorificare a unui capital o reprezintă produsele de
economisire- creditare ale așa-numitelor bănci pentru locuințe. Principiul pe care
funcţionează acestea constă în faptul că, vreme de (cel mai adesea) cinci ani,
beneficiarul economiseşte în vederea achiziţiei, construcţiei, renovării sau amenajării
unei locuințe. Cel mai important avantaj oferit de produsele de gen constă în prima
substanţială oferită anual de către stat – aceasta se ridică la 25% din valoarea sumei
depuse la bancă de către beneficiar, dar nu poate fi mai mare de contravaloarea a 250
de euro. La această sumă se adaugă şi dobânda din partea băncii.
3. Investițiile în imobiliare
Dobânzile mici la depozitele bancare reprezintă unul dintre motivele din spatele
popularității crescânde a investițiilor imobiliare din ultimii ani (în consonanță, desigur,
cu încheierea perioadei de recesiune). Randamentul potențial al unei investiții diferă
de la caz la caz, însă un nivel satisfăcător ar fi de minimum 6% (și chiar mai mult, dacă
ne raportăm la venitul vrut obținut din închiriere). În momentul de față, piața imobiliară
autohtonă oferă și oportunități mai mari de câștig.

36 din 38
 Proprietățile executate silit: avantaje și dezavantaje
Atunci când vrei să cumperi o locuință în scop investițional, o variantă demnă
de luat în calcul este reprezentată de proprietățile executate silit. Pe Imobiliare.ro
găsești o secțiune specializată de Licitații și Executări Silite, deservită de un call-center
dedicat, pentru a-ți putea răspunde la întrebările legate de diferite proprietăți
Față de o tranzacție „normală”, achiziția unui imobil în cadrul unei licitații
presupune anumite particularități. Iată principalele sale avantaje și dezavantaje:
Avantaje:
1. Prețurile reduse
Bineînțeles că cel mai important beneficiu oferit de proprietățile aflate în
executare silită constă în prețurile semnificativ reduse față de „media pieței” pentru
proprietăți similare. Astfel, valoarea de pornire pentru o proprietate scoasă la licitație
poate fi cu până la 50% mai mică decât suma rezultată în urma evaluării. Este evident
că, ca și pentru consumatorul final, acesta reprezintă un important punct forte pentru
un investitor. În plus, la încheierea unei asemenea tranzacții nu trebuie să plătești
comision.
2. Acceptarea unor metode diferite de plată
Un alt avantaj al proprietăților executate silit este că acestea sunt deschise unor
modalități diferite de finanțare. Astfel, executorii acceptă nu doar plata cu bani gheață,
ci și prin credit ipotecar sau chiar prin intermediul unui împrumut de tip Prima Casă.
La contractarea unui credit, în special de tip Prima Casă, trebuie să te asiguri însă că
banii să fie virați vânzătorului în termen de 30 de zile prevăzut pentru plata integrală a
imobilului după adjudecarea acestuia.
Dezavantaje:
1. Nu poți viziona proprietatea în prealabil
Cel mai mare dezavantaj al proprietăților executate silit este că, de cele mai
multe ori, acestea nu pot fi vizionate (dat fiind că acestea sunt încă ocupate de către
vehii proprietari); din acest motiv, chiar includerea în anunțuri a unor fotografii (mai
ales de interior) cu astfel de proprietăți este dificilă. Totodată, există riscul ca
proprietățile de acest tip să fie vandalizate – totuși, este puțin probabil ca daunele
provocate de foștii proprietari să fie atât de mari încât să nu poată fi remediate printr-o
investiție „normală” în renovare.
2. Birocrația
Un alt factor ce poate descuraja un cumpărător interesat de imobil executat silit
ține de birocrația crescută asociată acestui tip de tranzacție. Astfel, pentru a putea
participa la o licitație, trebuie să plătești cauțiunea de 10% din prețul de pornire afișat
(și să depui, desigur, o cerere de participare). În cazul în care nu ești câștigătorul
37 din 38
licitației, această cauțiune îți va fi restituită în termen de aproximativ trei zile
lucrătoare.
În cazul în care ai reușit să câștigi licitația, vei primi un act de adjudecare, iar
imobilul va fi înscris provizoriu în cartea funciară. Urmează o perioadă de o lună de
zile pentru contestații, după care se eliberează o hotărâre judecătorească potrivit căreia
actul de adjudecare poate fi intabulat. După încheierea licitației, ai la dispoziție 30 de
zile pentru a achita restul de 90% din prețul agreat pentru respectiva proprietate. Dacă
plata integrală nu se va face în acest răstimp, vânzarea se va anula, iar tu vei pierde
cauțiunea de 10%.

38 din 38