Ghiduri imobiliare pentru

cumpărător
Cauți casa visurilor tale, dar nu te hotărăști asupra locuinței care se mulează pe
nevoile și pe stilul tău de viață? Nu știi exact în ce va consta procesul de tranzacționare
a proprietății imobiliare și ți-e teamă să nu te păcălești? Vei învăța cum să califici
ofertele, să îți organizezi căutarea, să evaluezi proprietățile și să negociezi pentru a lua
cea mai bună alegere pentru tine și familia ta.
Definirea nevoilor
 Bugetul: 5 sfaturi utile
 Zona: 6 aspecte de care să ții cont
 Tipul locuinței: ce alegeri ai de făcut
Finanțarea
 Creditele ipotecare standard
 Creditul Prima Casă
 Etapele contractării unui credit la bancă
 Alte opțiuni: ratele la dezvoltator
 Refinanțarea și rambursarea anticipată
 De ce să apelezi la un broker de credite?
Căutarea locuinței potrivite
 Prețul, o problemă spinoasă: de unde știi cât „face” o locuință?
 Cum să-ți eficientizezi căutarea
 Vizionările: la ce să fii atent
 Prețul, o problemă spinoasă: de unde știi cât „face” o locuință?
Negocierea și tranzacția
 Negocierea: 4 sfaturi pentru a obține cel mai bun preț
 Formalitățile legale
Mutarea
 Mutarea
 Amenajarea
Ponturi de Final
 3 lucruri de care să ții seama la cumpărarea unei locuințe noi
 Proprietățile executate silit: ce trebuie să știi
 Cum să economisești pentru o casă
 7 „mituri” la cumpărarea unei locuințe

1 din 40
 Bugetul: 5 sfaturi utile
Recesiunea s-a încheiat, însă trăim încă într-o piață în care prețul are o
mare greutate în ochii cumpărătorilor.
Potrivit statisticilor Imobiliare.ro, acest criteriu este luat în calcul de către
70% dintre cei care își doresc o casă. Îți prezentăm, de aceea, cinci sfaturi utile la
stabilirea unui buget:
1. Fii realist: întinde-te doar atât cât îți e plapuma!
Acest vechi proverb românesc reprezintă un excelent principiu de „sănătate”
financiară, atât în viața de zi cu zi, cât și atunci când suntem confruntați cu decizii mai
mari, precum achiziția unei case. Atunci când pornești în căutarea unei locuințe, fii cât
se poate de realist: analizează-ți „la sânge” situația financiară pentru a vedea cât poți
plăti, cu adevărat, pentru aceasta.
2. Raportează-te la veniturile de azi, nu la cele de mâine!
În perioada de boom economic, când lucrurile păreau să meargă doar pe un curs
ascendent, nu puțini au fost aceia care au luat decizii financiare mizând pe măriri
viitoare de salariu sau pe găsirea unui job mai bun. Odată cu venirea crizei, însă,
veniturile multora au scăzut, în vreme ce alții și-au pierdut chiar locul de muncă,
rămânând cu rate împovărătoare. Chiar dacă ești tânăr, iar ascensiunea financiară
reprezintă un scenariu probabil, ia întotdeauna în calcul și cealaltă variantă, pentru a
evita surprizele neplăcute. Nimeni nu te oprește ca, peste câțiva ani, dacă și când vei
avea o situație mai bună, să faci un upgrade de locuință.
3. Gândește-te la cheltuielile suplimentare
Cumpărarea unei locuințe este, de regulă, o „operațiune” mult mai costisitoare
decât s-ar părea la prima vedere. Dincolo de cheltuielile evidente – rata lunară, avansul,
taxele notariale etc. -, faptul că vei deveni proprietar presupune niște costuri
suplimentare. Astfel, indiferent că te vei muta într-un apartament nou sau vechi, în cele
mai multe cazuri vei avea nevoie de bani pentru amenajarea, mobilarea acestuia și/sau
eventuale reparații. Chiar și lucruri aparent banale – cum ar fi punerea în funcțiune a
unei centrale noi sau montarea unui interfon –, toate contribuie la „nota de plată” finală.
4. Imaginează-ți și scenarii negative
Atunci când îți calculezi bugetul de casă, e recomandat să-ți imaginezi și o serie
de scenarii negative, cum ar fi ca unul dintre soți să-și piardă locul de muncă. Oricât
de neplăcut ar suna, o asemenea variantă trebuie luată în calcul. Pentru a nu ajunge în
imposibilitate de plată, un principiu de respectat ar fi ca un singur salariu la nivel de
familie să fie suficient atât pentru plata ratei, cât și pentru asigurarea nevoilor minime
de existență (hrană și utilități).

2 din 40
 5. Ia în calcul apariția unui nou membru al familiei
Cu atât mai mult când ești tânăr și doar ce ți-ai întemeiat o familie, situația ta
financiară poate fi „dată peste cap” oricând de un eveniment mai mult sau mai puțin
prevăzut cum este nașterea unui copil. Acesta este un motiv în plus pentru a fi atent ca
rata la casă să nu întindă la maximum capacitatea ta de plată; aceasta ar trebui să-ți
permită, dimpotrivă, să pui deoparte o sumă de bani în fiecare lună.

3 din 40
 Zona: 6 aspecte de care să ții cont
Potrivit statisticilor Imobiliare.ro, importanța factorului localizare în ochii
potențialilor cumpărători a crescut în ultimii ani, situându-se la o pondere de
circa 60%.
Ca și decizia de achiziție în sine, alegerea unei zone este puternic încărcată
emoțional, mulți dorindu-și, spre exemplu, o casă în cartierul în care au copilărit. Iată
însă și câteva aspecte practice la care ar trebui să te gândești:
1. Costul locuințelor în zona respectivă:
Deși tratați separat, prețul și localizarea unei proprietăți sunt, de fapt, doi factori
aflați în strânsă interdependență: cu cât zona este mai bună, cu atât prețul locuinței va
fi mai mare. Dintre marile orașe ale țării, Capitala prezintă cea mai mare diferență de
preț între diferite cartiere: pretențiile vânzătorilor pornesc de la sub 1.000 de euro pe
metru pătrat util în partea de sud a orașului (în cartiere precum Berceni, Rahova,
Giurgiului), dar ajung la peste 1.600 de euro pe metru pătrat în Unirii și la circa 2.500
de euro pe metru pătrat util în nord (în Kiseleff-Aviatorilor și Herăstrău-Nordului).
Aceste diferențe sunt, de fapt, favorabile cumpărătorilor, întrucât fiecare are, cel puțin
teoretic, șansa de a găsi ceva pe potriva sa.
2. Apropierea de locul de muncă:
Apropierea de locul de muncă, dar și față de alte puncte zilnice de interes (școală,
grădiniță etc.), reprezintă un aspect ce va avea o influență considerabilă asupra vieții
tale de zi cu zi. Îndeosebi în orașele mari și, mai ales, în Capitală, unde traficul rutier
este o problemă tot mai acută, este recomandat să te muți (pe cât posibil) cât mai
aproape de serviciu (dar nu numai), pentru a reduce astfel timpul pe care îl vei petrece
în trafic.
3. Accesul la mijloacele de transport:
Strâns legat de ideea de mai sus este accesul la mijloacele de transport în comun,
fie că vorbim de cele de suprafață (autobuze, trolee, tramvaie), fie de cel subteran (doar
în cazul Bucureștiului). Acest aspect poate reprezenta o reală problemă în orașele care
s-au bucurat în ultimii ani de o intensă dezvoltare rezidențială, ce a echivalat, practic,
cu o extindere a orașului (cum sunt Capitala și Cluj-Napoca). Un punct forte important
pentru o proprietate este, în București, apropierea de metrou: acesta reprezintă cel mai
rapid mijloc de transport, datorită faptului că elimină problema traficului.
4. Facilitățile existente:
În alegerea zonei în care vei locui, ar trebui să te gândești și la „facilitățile”
oferite de aceasta. Apropierea de magazine și/sau centre comerciale constituie un
aspect important mai ales în orașele mari, unde distanțele considerabile între diferite
puncte fac dificilă aprovizionarea, mai ales dacă nu ai mașină (cu atât mai mult cu cât
4 din 40
dezvoltarea retailului modern a dus la dispariția multor magazine „de cartier”). Nu mai
puțin importantă este și apropierea de farmacii, policlinici sau spitale. Spațiile verzi și,
mai ales, apropierea de un parc reprezintă un punct important în favoarea unei
proprietăți, mai ales dacă ai o familie sau te gândești la formarea uneia.
5. Siguranța:
Un alt aspect demn de atenție, cu atât mai mult când ai copii, este, în mod firesc,
gradul de siguranță oferit de diferite cartiere. În general, zonele percepute ca având cel
mai scăzut grad de siguranță sunt și cele în care se găsesc cele mai ieftine locuințe, în
vreme ce, la polul opus, cartierele bine cotate se bucură și de o senzație de securitate
sporită. În cazul Bucureștiului, zonele cele mai „periculoase” sunt considerate a fi
Ferentariul, Rahova, dar și Berceniul și Pantelimonul, iar cele mai sigure ar fi zona
centrală și cea de nord (Cotroceni, Primăverii, Floreasca, Băneasa). Situația nu este
însă împărțită între alb sau negru, așa că, înainte de a te pronunța categoric împotriva
unei anumite zone, este recomandat să discuți cu persoane care chiar locuiesc acolo.
6. Centru versus periferie
După cum am punctat deja, cu cât o proprietate va avea o localizare mai bună –
adică cu cât va fi mai aproape de centrul orașului –, cu atât ea va costa mai mult.
Locuințele situate la periferie au, însă, și ele, avantajele lor. De aceea, modelul
„suburbiilor americane”, ce constă în formarea unor întregi comunități la marginea
marilor metropole, se regăsește – la scară mai mică, e adevărat – și la noi. Un beneficiu
important oferit de acestea este liniștea: există cumpărători care sunt în mod special
interesați de astfel de comunități, din dorința de a se detașa de agitația vieții urbane. Al
doilea avantaj este de natură mai practică: orientându-te spre marginea orașului, cu
banii pe care îi ai la dispoziție îți vei putea permite să cumperi o unitate locativă cu o
suprafață mai mare – sau, de ce nu, chiar o casă la curte! În special familiile sunt atrase
de alternativa de a locui la periferie, din dorința de a le oferi copiilor posibilitatea unei
vieți mai simple, mai liniștite, mai sigure.

5 din 40
 Tipul locuinței: ce alegeri ai de făcut
Mai înainte de a porni la „vânătoare”, ar trebui să știi cam ce fel de locuință
cauți – asta nu înseamnă că, pe măsură ce ești confruntat cu realitatea din piață,
nu te poți răzgândi!
Când vine vorba despre alegerea unui anumit tip de locuință, ai de făcut, în mare,
câteva (rânduri de) alegeri:
1. Apartament sau casă?
Cele două mari categorii de proprietăți între care ai de ales sunt apartamentul și
casa la curte (sau vila); există, desigur, și variante intermediare, cum ar fi apartamentele
în vile sau casele vechi, de mici dimensiuni, a căror suprafață este similară cu a unui
apartament la bloc, iar terenul disponibil este foarte mic. În general, alegerea între
aceste două variante este mult influențată de factorul buget, întrucât, din pricina
costului terenului, casele sunt mai scumpe decât apartamentele cu o localizare (relativ)
comparabilă. Această problemă se acutizează în marile centre regionale, în frunte cu
Bucureștiul, unde lipsa terenurilor pentru construcții și prețurile mari ale acestora au
dus la împingerea construcțiilor de (ansambluri de) case și vile spre periferie. Chiar și
așa, achiziția unei case la curte este, în general, o soluție mai costisitoare, fapt pentru
care tranzacțiile cu apartamente sunt, în general vorbind, mai numeroase.
2. Suprafața și numărul de camere
Și acest aspect este în primul rând influențat de factorul buget și abia apoi de
nevoile și dorințele tale (și ale familiei). Datele statistice arată că, în general, cele mai
căutate în marile orașe sunt apartamentele cu două camere, iar, în ultimii ani, și cele cu
trei camere (în „cartiere”, acestea se încadrează, de multe ori, în plafonul de 60.000 de
euro impus de programul Prima Casă). Pentru unitățile din blocurile construite înainte
de Revoluție, dar și pentru cele ridicate după declanșarea crizei economice, suprafețele
utile se situează, în general, în jurul a 50-55 de metri pătrați (pentru două camere) și,
respectiv, 65-70 de metri pătrați (pentru trei camere).
Dacă ai o familie și bugetul ți-o permite, recomandabilă ar fi, desigur, achiziția
unui apartament cu trei camere – sau chiar cu patru. Asta cu atât mai mult cu cât, în
cazul blocurilor vechi, acest tip de unități locative sunt semnificativ mai ieftine decât
garsonierele (raportat la suprafața utilă). Potrivit Indicelui Imobiliare.ro, prețul mediu
pe metru pătrat util solicitat pentru o locuință monocamerală din București este cu peste
20% mai mare decât cel al unui apartament cu patru camere, cu 10% decât al unuia cu
trei camere și, respectiv, cu 6,5% decât al unuia cu două camere. În cazul
apartamentelor nou-construite, această discrepanță nu se aplică, prețurile pe metru
pătrat util crescând odată cu numărul de camere (și, implicit, odată cu suprafața
disponibilă).
6 din 40
 3. Nou sau vechi?
Alegerea între un apartament nou sau unul vechi (și, în mai mică măsură, o casă
nouă și una veche) este caracteristică în mod preponderent marilor orașe ale țării,
devenind posibilă în ultimii ani datorită noilor dezvoltări rezidențiale. Potrivit Indicelui
Imobiliare.ro, în aceste centre regionale prețurile locuințelor din blocurile vechi sunt,
încă, destul de apropiate de cele ale unităților locative noi. O diferență notabilă între
cele două segmente de piață este dată, însă, adesea, de factorul localizare. Asta pentru
că multe ansambluri noi s-au dezvoltat mai ales spre marginile orașelor (cum este cazul
Bucureștiului și al Clujului), unde erau disponibile (mai multe) terenuri pretabile pentru
construcții, la prețuri mai bune. Cu toate acestea, în ultimii ani au început să apară mai
multe proiecte noi ce beneficiază de un amplasament mai favorabil, în cadrul
„cartierelor” tradiționale.
4. Renovat sau nerenovat?
Dacă înclini spre blocurile vechi, aceasta este o altă decizie pe care o vei avea
de luat. Ambele variante au, desigur, avantajele lor. O locuință aflată în bună stare de
funcționare te va scuti de mult efort și timp pierdut odată ce vei deveni proprietar. Pe
de altă parte, însă, această soluție este și mai costisitoare: în Capitală, spre exemplu, un
apartament renovat poate fi cu 2.000-4.000 de euro mai scump decât unul similar ca
suprafață, dar care necesită îmbunătățiri (aceste diferențe nu sunt, desigur, bătute în
cuie, poziționarea din punctul de vedere al prețului având și o importantă componentă
subiectivă din partea proprietarului).
Optând pentru o locuință nerenovată și ocupându-te apoi pe cont propriu de
„aranjarea” sa (după gusturile tale), vei putea, probabil, să economisești o parte din
această sumă – cât anume depinde însă de amploarea lucrărilor necesare. Nu uita însă
de timpul și efortul pe care le presupune această din urmă variantă!
5. Etajul
Achiziția unui apartament presupune o alegere și în ceea ce privește etajul. În
cazul blocurilor vechi, cele mai căutate sunt etajele intermediare, în detrimentul
unităților locative amplasate la parter și la ultimul nivel. (Slaba popularitate a acestora
din urmă este dată de riscul infiltrațiilor de apă prin terasa blocului, pe de o parte, și de
traficul intens, dorința de a evita apropierea de subsolul blocului şi teama de spargeri,
pe de altă parte.) Apartamentele vechi situate la parter sau la ultimul etaj comportă însă
un avantaj important pentru un cumpărător, anume preţul, care poate fi cu până la 10%
mai mic comparativ cu o proprietate similară, dar situată la un etaj intermediar.
În cazul noilor ansambluri rezidențiale, amplasarea unei locuințe la parter sau la
ultimul etaj se poate transforma într-un adevărat punct forte. Astfel, există proiecte în
care apartamentele la parter sunt dotate cu grădină, ceea ce sporește mult atractivitatea
acestui produs imobiliar – mai ales pentru cei care visează la a avea, într-o zi, o casă la
curte. De asemenea, unitățile locative situate la ultimul etaj pot fi prevăzute cu
7 din 40
mansardă, fără a prezenta o diferență (foarte mare) de preț față de apartamentele
obișnuite – asta înseamnă că, în același buget, vei putea beneficia de o suprafață
locuibilă mai mare sau, cel puțin, de un amplu spațiu de depozitare. În cazul
ansamblurilor de lux, apartamentele situate la ultimul etaj – adică penthouse-urile –
sunt, de fapt, cel mai bine cotate.
6. Proprietăți „speciale”
Atunci când te afli în căutarea unei locuințe, poți întâlni și proprietăți mai
„speciale”, care să ți se pară foarte atractive prin prisma factorului preț. Exemple în
această privință sunt apartamentele situate la demisol, dar și cele amplasate la mansardă
(în blocuri noi, dar și vechi). În cel dintâi caz, trebuie să acorzi o atenție deosebită
calității instalațiilor, iar, în cel de-al doilea, izolării acoperișului.
La acest capitol, un caz particular este cel al apartamentelor (garsonierelor)
transformate din uscătorii. La modul teoretic, acestea din urmă nu diferă în mod
fundamental de un apartament normal, atât timp cât beneficiază de toate îmbunătățirile
necesare (mai ales pe partea de instalații). În cazul unor asemenea proprietăți, este
important însă să te asiguri că vânzătorul are toate actele în regulă (având în vedere că
acest tip de imobil este, la origine, o proprietate comună și fiecare cotă-parte trebuie
achiziționată de la fiecare locatar al blocului separat). De asemenea, proprietarul
trebuie să prezinte avizele obținute de la Primărie pentru modificările efectuate în
încăpere.

8 din 40
 Creditele ipotecare standard
Împrumuturile standard reprezintă azi o alternativă cât se poate de viabilă,
mai ales în contextul reducerii graduale a fondurilor alocate pentru Prima Casă.
De la lansarea programului Prima Casă, în vara anului 2009, acesta a concurat
serios ofertele standard ale băncilor, datorită costurilor sale mai reduse. În ultimii ani
însă, băncile au lansat pe piață produse mai accesibile, la costuri comparabile cu cele
ale programului guvernamental.
Ofertele de ipotecare standard variază, în mod evident, de la bancă la bancă, însă
iată câteva aspecte de care trebuie să ții cont:
1. Avansul:
În momentul de față, cea mai importantă diferență între un credit standard și unul
de tip Prima Casă o constituie avansul: astfel, dacă în cazul unui împrumut ce
beneficiază de garanția statutului cel mai mic avans acceptat a rămas la 5%, pentru
celelalte oferte din piață cerințele pornesc de la un minimum de 15%. Pentru o locuință
de 60.000 de euro, această diferență echivalează cu un plus de (cel puțin) 6.000 de euro
pe care ar trebui să-l scoți din buzunar. Deși poate părea destul de restrictivă, această
condiție impusă de către bănci are, de fapt, un avantaj pe termen lung: cu cât împrumuți
mai puțin, cu atât vei avea mai puțin de rambursat, iar asta înseamnă că vei plăti mai
puține dobânzi și că vei putea lichida creditul mai repede.
2. Dobânda:
Încercarea băncilor de a oferi alternative competitive la creditele de tip Prima
Casă face ca, în momentul de față, dobânzile pentru împrumuturile standard să fie
comparabile cu cele practicate în cazul creditelor co-garantate de către stat; astfel, cele
mai bune oferte din piață variază în jurul unei DAE (Dobândă Anuală Efectivă) de 5%.
De cele mai multe ori, dobânda practicată pe acest segment de piață este variabilă
în funcție de ROBOR (în cazul creditelor în lei) și, respectiv, EURIBOR (în cazul celor
în euro); la acești indici se adaugă o marjă fixă de dobândă – aceasta variază de la bancă
la bancă și de la produs la produs, dar pornește, în general, de la circa două sau trei
puncte procentuale pentru creditele standard în lei, respectiv euro, accesate pe o
perioadă de 30 de ani.
Cei doi indicatori, ale căror valori se schimbă zilnic, reprezintă nivelul mediu al
dobânzilor practicate pe piața interbancară la un anumit moment pentru moneda
respectivă (lei sau euro). De cele mai multe ori, băncile iau ca reper pentru calcularea
dobânzii valorile ROBOR și EURIBOR la trei luni (mai rar la o lună sau șase luni). De
menționat este că, în contextul în care EURIBOR se situează, de ceva timp, la o valoare
negativă (ceea ce reprezintă un avantaj important pentru cei care au credite în această

9 din 40
valută), nivelul ROBOR s-a majorat considerabil în ultimul an, ajungând de la circa
0,7% în toamna lui 2016, la aproximativ 2% în prezent.
Dat fiind impactul asupra ratei lunare pe care un debitor o va avea de plătit,
evoluția acestor doi indici ar trebui urmărită periodic. Caracterul variabil al dobânzii
reprezintă un motiv în plus pentru care ar trebui să fii deosebit de atent la cât decizi să
împrumuți de la bancă, întrucât este probabil ca ambii indicatori menționați, după ce
au atins în trecut valori minime istorice, să consemneze creșteri.
3. Gradul de îndatorare:
Gradul de îndatorare se referă la ponderea reprezentată de rata lunară în venitul
total al celui (sau celor) care contractează un credit. Dacă în trecut acest indicator putea
depăși pragul de 60%, la 1 ianuarie 2019 au intrat în vigoare noile reglementări ale
Băncii Naționale a României (BNR), care stipulează că gradul maxim de îndatorare
pentru împrumuturile în lei este de 40% din venitul net. Pe de altă parte, plafonul aplicat
pentru creditele în valută ajunge la doar 20%. Potrivit BNR, acest regulament se aplică
atât instituţiilor bancare, cât şi IFN.
4. Perioada de rambursare:
Perioada de rambursare a creditului este invers proporțională cu suma pe care o
vei avea de achitat lunar către bancă. De aceea, dorința (de cele mai multe ori
justificată) de a beneficia de o rată cât mai mică îi face pe cei mai mulți să opteze pentru
perioada maximă de rambursare a unui credit, respectiv 30 de ani. Împrumuturile
contractate pe o perioadă mai scurtă sunt însă mai avantajoase, totalul dobânzii fiind
considerabil mai mic. Stabilirea unui raport optim între valoarea ratei și perioada de
rambursare depinde, bineînțeles, de tine – și de disponibilitatea ta (actuală) de plată.

10 din 40
 Creditul Prima Casă
Datorită avansului său redus, de doar 5% din valoarea imobilului
achiziționat, acest tip de credit rămâne foarte popular printre români.
În esență, el poate fi accesat (în condițiile de eligibilitate prevăzute de către
bănci, desigur) de către oricine nu deține în proprietate o locuință proprie cu o suprafață
mai mare de 50 de metri pătrați utili. Suma maximă împrumutată pentru un imobil
finalizat este 57.000 de euro – ceea ce înseamnă că, luând în calcul avansul, acesta ar
costa 60.000 de euro. Valoarea maximă a unui imobil nou, pe de altă parte, ajunge la
70.000 de euro (cu tot cu avans).
Între creditele standard și cele de tip Prima Casă există niște diferențe pentru
care e bine să fii pregătit:
1. Așteptarea prelungită
Dat fiind că presupune implicarea unei terțe instanțe, respectiv Fondul de
Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii (FNGCIMM), aprobarea
unui credit Prima Casă durează, de regulă, mai mult decât cea a unui împrumut clasic,
aceasta putând depăși chiar o lună de zile. În plus, în funcționarea programului
guvernamental mai apar sincope din cauza epuizării fondurilor și uneori poate dura mai
mult până ca statul să facă realocări. De aceea, este recomandat ca mai înainte de
semnarea antecontractului de vânzare să te asiguri că vei primi, în timp util, finanțarea.
2. Depozitul colateral de dobândă
Una dintre acestea, ce se aplică doar la contractarea împrumutului, ține de
constituirea unui depozit colateral echivalent cu trei rate de dobândă (acestea nu sunt
egale, ci mai mici decât primele trei rate lunare, ele acoperind doar dobânda datorată
băncii). Pentru un împrumut de 57.000 de euro, acest depozit s-ar ridica la aproximativ
600 de euro.
3. Comisionul către FNGCIMM
Cel de-al doilea cost suplimentar este comisionul de 0,49% din valoarea
garanţiei datorat Fondului de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi
Mijlocii (FNGCIMM). Luând în calcul tot un împrumut de 57.000 de euro, acesta ar
ajunge la aproape 140 de euro (comisionul se aplică doar la suma efectiv garantată de
către stat). De notat este că acest comision către FNGCIMM va trebui să-l plăteşti în
fiecare an până la rambursarea creditului. Partea bună este că el scade gradual, odată
cu diminuarea soldului creditului.
4. Gradul de îndatorare mai mare
Pe lângă avansul mai mic, cei interesați de contractarea unui credit Prima Casă
beneficiază de un avantaj suplimentar, anume un grad de îndatorare ceva mai ridicat.
Astfel, potrivit normelor BNR, intrate în vigoare la 1 ianuarie 2019, beneficiarii
11 din 40
programului guvernamental ar fi ceva mai avantajați la acest capitol, gradul maxim de
îndatorare ajungând la 45% (față de 40% pentru ipotecarele standard în lei).

12 din 40
 Etapele contractării unui credit la bancă
Pentru a-ți putea face o imagine cât mai realistă asupra puterii tale reale de
cumpărare, demersurile pentru contractarea unui credit ipotecar sau imobiliar
ar trebui să fie inițiate chiar înainte de începerea căutării propriu-zise.
Iată care sunt principalele etape ale acestui proces:
1. Scoringul:
Este primul și cel mai simplu pas. Deși există și instrumente online pentru a-ți
calcula scoringul, recomandat este să faci o vizită la bancă și să discuți cu un consultant
de credite pentru a vedea ce sumă ți s-ar acorda, în funcție de veniturile tale. Un astfel
de specialist va putea să-ți ofere o serie de informații suplimentare, cum ar fi, spre
exemplu, tipurile de venituri acceptate de către banca respectivă (altele decât cele
salariale) și ponderea luată în calcul pentru acestea.
2. Dosarul de credit
Acest pas poate fi făcut atât înainte, cât și după găsirea locuinței potrivite – dacă
vrei să ai o mai mare siguranță în ceea ce privește suma pe care va trebui să o
împrumuți. Dosarul va cuprinde actul de identitate al debitorului și, eventual, pe cel al
codebitorului, alături de certificatul de căsătorie, dacă este cazul. De asemenea, va
trebui să duci la bancă o adeverință de salariu – sau alte documente doveditoare pentru
celelalte tipuri de venituri. În cazul în care nu ai găsit încă o locuință potrivită sau
estimezi o prelungire a perioadei necesare pentru încheierea tranzacției (cum se poate
întâmpla în cazul creditelor Prima Casă), interesează-te de condițiile băncii în ceea ce
privește perioada de valabilitate a creditului – dacă aceasta expiră, există totuși
posibilitatea de a depune o nouă cerere.
3. Evaluarea imobilului
După găsirea proprietății dorite, la dosarul de credit trebuie anexat un raport de
evaluare a acesteia. Evaluatorul îl poți căuta și pe cont propriu, însă băncile au, în mod
normal, o listă de specialiști la care poți apela. Pentru beneficiarii programului Prima
Casă, important de știut este că, în cazul în care evaluarea proprietății se va situa sub
prețul agreat cu vânzătorul, banca va împrumuta 95% din cea mai mică valoare,
urmând ca diferența să fie achitată din propriul buzunar.
4. Acte adiționale
După evaluare, trebuie prezentate la bancă o serie de acte pe care trebuie să le
obții de la vânzător, precum: certificatul fiscal, extrasul de carte funciară, adeverința
de la asociația de proprietari și certificatul energetic (acestea vor fi transmise apoi către
biroul notarial, unde se va semna și actul de vânzare).

13 din 40
 5. Încheierea contractului
Înainte de semnarea contractului de credit, este necesar să-l studiezi îndeaproape
(poți solicita chiar consultarea acestuia înainte). Dacă ai întrebări, nelămuriri sau chiar
sugestii, nu ezita să le comunici reprezentantului băncii cu care ai lucrat până acum.
Un lucru important de știut este că, dacă creditul acordat de către bancă este în altă
monedă decât prețul de achiziție a imobilului, diferența de curs valutar între cotația
băncii și cea a BNR (la care se va încheia tranzacția) va trebui achitată din buzunarul
propriu. Asta înseamnă că, în cazul unei diferențe de 0,06 lei la cursul euro-leu (între
cele două instituții bancare), tu va trebui să plătești în plus circa 3.000 de lei pentru ca
vânzătorul să-și poată primi cei 57.000 de euro pentru care ați căzut de acord.

14 din 40
 Alte opțiuni: ratele la dezvoltator

Deși condițiile de creditare pot fi considerate destul de „favorabile” în momentul

de față, există persoane care fie nu sunt eligibile pentru un credit bancar, fie sunt
reticente la ideea de a se îndatora la bancă pe un termen lung.
Pentru aceștia există o modalitate de finanțare alternativă în cazul locuințelor noi,
anume ratele la dezvoltator. Iată particularitățile acestei modalități de finanțare:
1. Avans mai ridicat
Această soluție se pretează în general liber-profesioniștilor, ale căror venituri, deși
considerabile, nu sunt totuși stabile. Astfel de persoane nu au de obicei o problemă în
achitarea unui avans mai ridicat, cum ar fi, de pildă, 25% din valoarea imobilului
achiziționat – sau și mai mult, în funcție de disponibilitatea de plată și înțelegerea cu
vânzătorul.
2. Rate fixe
După plata avansului, sistemul presupune achitarea a ceea ce a mai rămas din
valoarea imobilului în rate eșalonate fixe, pe o anumită perioadă de timp (dezvoltatorii
optează, de obicei, pentru un termen mai mic de zece ani, pentru a-și putea recupera
investiția). Dată fiind perioada relativ redusă de rambursare, este evident că ratele către
dezvoltator vor fi, și ele, mai mari.
3. Există și o dobândă!
Într-un asemenea sistem de plată, dezvoltatorii percep și o dobândă – fapt cât se
poate de normal, de altfel, având în vedere că ei au, practic, rolul unui creditor și își asumă
un risc financiar pentru perioada în care clientul se angajează să achite integral locuința.
Costurile acestei variante de finanțare diferă, în mod firesc, de la dezvoltator la
dezvoltator, precum și în funcție de condițiile de rambursare acceptate de fiecare în parte.
Nivelul dobânzii este, în general, mai mare decât în cazul unui credit, putând ajunge și la
peste 8% pe an. Înainte de încheierea unei asemenea tranzacții, așadar, interesează-te care
sunt, mai exact, costurile acestei modalități de finanțare!

15 din 40
 Refinanțarea și rambursarea anticipată
Atunci când ai un credit în derulare de ceva timp, îți poți da seama, la un moment
dat, că termenii contractului de creditare nu mai corespund situației tale financiare
actuale. Fie că posibilitățile tale de plată sunt mai mici decât cele estimate inițial, fie
că ele sunt mai mari, soluții există:
1. Refinanţarea
Refinanțarea este căutată, de regulă, de către cei care întâmpină probleme în
rambursarea unui credit, principalul său scop fiind tocmai „relaxarea” ratelor lunare.
Această soluție constă, practic, în contractarea unui nou împrumut (de la aceeași bancă
la care ai apelat inițial sau de la o alta), în condiții (considerate) mai convenabile, noul
credit urmând a fi folosit pentru „stingerea” celui dintâi.
De menționat este însă că decizia refinanțării nu ar trebui luată cu ușurință,
întrucât diminuarea sumelor lunare de plată vine cu un „preț”, ce nu ar trebui ignorat:
este vorba, în primul rând, de dobânzile suplimentare pe care un debitor le va avea de
achitat, odată cu prelungirea perioadei de rambursare – aceasta fiind, în esență,
„metoda” aplicată de bănci pentru reducerea ratelor. În al doilea rând, de luat în calcul
sunt și diferențele de cost între cele două credite, dat fiind că noul împrumut poate avea
o dobândă (semnificativ) mai ridicată decât cel din urmă. Factorii care influențează
rentabilitatea unei refinanţări ar fi soldul creditului, perioada de când a fost accesat,
moneda, costurile de rambursare anticipată a creditului existent şi condiţiile de preţ
pentru noul credit. Pentru o analiză detaliată și specifică a situației tale, este recomandat
să apelezi la ajutorul unui broker de credite.
2. Rambursarea anticipată
Într-o variantă „fericită”, poți constata, după un anumit timp, și că
disponibilitatea ta de plată a crescut comparativ cu momentul în care ai decis să
contractezi creditul bancar. Deși, la modul teoretic, poți opta pentru o modificare a
condițiilor de creditare, prin majorarea ratelor și reducerea perioadei de rambursare,
cea mai recomandată soluție este, de departe, rambursarea anticipată. Avantajul acestei
soluții constă în faptul că sumele pe care le vei achita astfel (fără comision!) vor fi
scăzute, practic, din principalul creditului, fără a mai fi supuse dobânzilor – va fi,
așadar, ca și când nici nu ai fi împrumutat banii respectivi! De menționat este că, pentru
a face o rambursare anticipată, trebui să dispui, în general, de (cel puțin) echivalentul
a trei rate. Când faci plata, poți opta fie pentru reducerea ratelor lunare, fie pentru
diminuarea perioadei de achitare a creditului – cea din urmă variantă fiind cea
recomandată.

16 din 40
 De ce să apelezi la un broker de credite?
Atunci când se gândesc la contractarea unui credit pentru achiziția unei locuințe
– dar nu numai –, majoritatea românilor preferă să „ia taurul de coarne” și să meargă
ei înșiși la banca vizată (sau mai multe). Un pas adesea ignorat, dar care te poate ajuta
enorm în alegerea celei mai bune metode de finanțare, ar fi să apelezi la serviciile unui
broker de credite.
Iată beneficiile pe care ți le poate aduce un asemenea specialist:
1. Este la curent cu ofertele tuturor băncilor din piață
Un prim avantaj oferit de un broker de credite este reprezentat de faptul că acesta
este familiarizat cu ofertele tuturor băncilor din piață, astfel încât opțiunile tale nu vor
fi limitate la portofoliul (sau un anumit produs al) unei singure bănci. Astfel, chiar dacă
tu te gândeai inițial să contractezi un credit de la banca X, poți descoperi că, de fapt,
există o soluție mult mai potrivită pentru tine.
2. Îți oferă consultanță financiară personalizată
Un cumpărător de locuință, mai ales dacă se află la prima sa achiziție, este, de
regulă, nefamiliarizat cu „dedesubturile” pieței de creditare. De aceea, ajutorul unui
broker în acest domeniu poate face o mare diferență – rolul acestuia nu este doar să- ți
prezinte ofertele existente în piață la un moment dat, ci și să-ți ofere o consultanță
financiară personalizată, adaptată situației tale. Apelarea la un serviciile unui broker de
credite este, așadar, o soluție recomandată și atunci când te gândești la refinanțarea
unui credit.
3. Te sprijină pe tot parcursul contractării creditului
Un alt beneficiu important al colaborării cu un broker de credite este că acesta te
va sprijini, dintr-o postură de cunoscător, în întocmirea dosarului de credit, pe care îl
va transmite apoi către bancă. Asta înseamnă că un asemenea consultant financiar îți
va spune ce acte trebuie să aduci, îți va putea recomanda un evaluator și va fi, de fapt,
un mediator în relația ta cu banca, ajutându-te să economisești timp și efort.
4. Nu te costă nimic!
Nu în ultimul rând, important de menționat este că serviciile de consultanță
oferite de asemenea companii nu sunt plătite de către clienții finali, ci de către
instituțiile de creditare (pe baza unui sistem de comisionare a contractelor aduse unei
bănci de către respectiva companie). Asta înseamnă, practic, că vei putea beneficia de
o prețioasă consultanță financiară, fără ca aceasta să aibă vreun impact asupra bugetului
tău de achiziție!

17 din 40
 Prețul, o problemă spinoasă: de unde știi cât „face” o
locuință?
Pentru un cumpărător, problema „prețului corect” se pune, desigur, din primele
momente în care intră în contact cu o proprietate sau alta, cu mult înainte de a ajunge
la o decizie de achiziție. Poate că vei fi debusolat, în această fază, când vei întâlni
aceeași proprietate promovată în cadrul unor anunțuri diferite, la prețuri diferite.
Trebuie să ții cont însă de faptul că stabilirea prețului unui produs, fie el și imobiliar,
nu este o știință exactă, ci depinde de o serie de factori mai mult sau mai puțin
subiectivi, ce ies la iveală atunci când aceeași ofertă este promovată de agenții diferite.
„Prețul corect”, așadar, nu este o cifră fixă, ci, mai degrabă, o marjă în limita căreia
pretențiile vânzătorului pot varia.
Această marjă este strâns legată de valoarea de piață a unei proprietăți, ce se schimbă
în funcție de evoluția (reală sau percepută a) pieței – acesta este și motivul pentru
care vei putea observa modificări de preț, în plus sau în minus, în cazul unor oferte
prezente de mai mult timp pe piață.
Iată cum îți poți face o imagine mai clară despre valoarea de piață a unui imobil
la un moment dat:
1. Evoluția generală a pieței
Valoarea unei locuințe este dictată nu doar de caracteristicile sale fizice,
concrete, ci și de stadiul de evoluție a pieței de la momentul respectiv. După cum
probabil știi, rezidențialul autohton se află, de ceva timp încoace (din a doua jumătate
a anului 2014, mai exact), pe o pantă ascendentă în ceea ce privește prețurile
locuințelor. Un instrument special conceput pentru a te ține permanent la curent cu
variațiile survenite la acest capitol este Indicele Imobiliare.ro. Punerea în context a
acestor date, precum și multe alte informații despre piața rezidențială le poți găsi în
cadrul secțiunii noastre de Știri.
Potrivit datelor centralizate de Analize Imobiliare, cele mai scumpe apartamente
se găseau, la începutul anului 2018, în marile centre regionale: Cluj-Napoca (cu o
valoare medie de listare de 1.460 de euro pe metru pătrat util), București (1.250 de euro
pe metru pătrat util), Timișoara (1.120 de euro pe metru pătrat util), Constanța (1.070
de euro pe metru pătrat util) și Brașov (1.000 euro pe metru pătrat util). Acestora cinci,
unde prețul mediu solicitat pentru un apartament este de peste 1.000 de euro pe metru
pătrat util, li se adaugă și Craiova, unde o astfel de unitate locativă costă, în medie,
1.050 de euro pe metru pătrat util. Lista orașelor cu cele mai scumpe apartamente este
completată de Iași, unde așteptările vânzătorilor rămân sub pragul de 1.000 de euro pe
metru pătrat – la 950 de euro pe metru pătrat, mai exact.

18 din 40
 Pe de altă parte, clasamentul orașelor cu cele mai accesibile locuințe din
România a rămas, în esență, neschimbat față de trimestrul anterior (cu o singură
excepție, în toate aceste reședințe de județ au fost consemnate scumpiri în ultimul sfert
al anului). În fruntea acestuia se află orașele Reșița și Giurgiu (cu o medie de 460 de
euro pe metru pătrat util), apoi Drobeta Turnu-Severin (530 de euro pe metru pătrat
util), Alexandria (540 de euro pe metru pătrat util), Târgoviște (570 de euro pe metru
pătrat util) și Călărași (580 de euro pe metru pătrat util).
2. Comparația cu oferte similare
Odată „conectat” la realitatea pieței, poți merge mai în profunzime: o metodă
folosită chiar de către specialiștii în domeniu pentru evaluarea unei proprietăți este
comparația cu alte oferte similare. Imobiliare.ro îți poate fi, și aici, un ajutor de nădejde,
portalul reunind mii de oferte de locuințe (și nu numai!), din toate colțurile țării.
Criteriile variate de căutare te vor ajuta să selectezi cu ușurință anunțurile comparabile
cu ceea ce te interesează pe tine.
3. prețExpert
Dacă ai nevoie de informații cât mai concrete și condensate, îți recomandăm un
nou instrument recent lansat de Imobiliare.ro, anume prețExpert. Optând pentru acest
serviciu, disponibil în mod gratuit, vei primi un raport personalizat pentru proprietatea
care te interesează, indicând atât valoarea de piață estimată pentru aceasta și o estimare
în ceea ce privește marja de negociere, cât și detalii despre alte proprietăți și despre
evoluția pieței per ansamblu.
4. Pagina de detalii anunț
Tot pentru a-ți ușura căutarea, Imobiliare.ro a inclus, în pagina fiecărui anunț în
parte, o serie de informații utile, cum ar fi prețul zonei, costurile de tranzacționare,
întreținere, asigurare sau certificat energetic. Toate acestea te vor ajuta să-ți faci o
imagine mai clară atât despre poziționarea respectivei oferte în piață, cât și despre
costurile implicate de achiziția sa. De asemenea, aici vei găsi și un link
către prețExpert.
5. Perspectiva agentului imobiliar
După cum știi, între prețurile cerute de vânzători și cele reale, de tranzacționare,
există o diferență (uneori semnificativă). Din păcate, piața rezidențială locală nu a
ajuns, până acum, la acel nivel de transparență care să permită centralizarea, la scară
largă, a unor informații concrete despre cele din urmă. Și în această privință, însă, un
agent imobiliar îți poate veni de ajutor. Lucrând, de regulă, pe o anumită nișă a pieței,
acesta ar trebui să aibă o perspectivă destul de clară asupra valorilor de achiziție pentru
un anumit tip de proprietate, dintr-o anumită zonă.
Atenție!
Mediile de preț calculate de Imobiliare.ro la nivel de țară, la nivel de oraș sau
chiar la nivel de zonă nu trebuie privite ca cifre absolute, menite să te ajute să calculezi
19 din 40
„pe ceas” valoarea unei locuințe! E necesar să ai în vedere că aceste calcule includ atât
cele mai scumpe imobile dintr-o piață, cât și pe cele mai ieftine, astfel încât rezultatele
nu pot fi aplicate, fără discernământ, oricărei proprietăți alese în mod aleatoriu.
Indicele Imobiliare.ro, spre exemplu, este util în primul rând pentru a evidenția
– în timp real! – evoluția pieței rezidențiale prin raportare la prețurile solicitate pentru
masa anunțurilor disponibile în piață la un anumit moment. Pentru a-ți putea forma o
imagine cât mai realistă asupra „prețului corect” pentru o anumită proprietate, este
recomandat să apelezi la un instrument special conceput în acest sens, cum
este prețExpert. Și perspectiva unui agent imobiliar specializat pe zona respectivă te
poate ajuta mult, acesta având informații și despre valorile de tranzacționare.

20 din 40
 Cum să-ți eficientizezi căutarea
Când vine vorba despre achiziția unei locuințe, românii se informează în general
de pe internet, mai mult de jumătate (58%) alegând, ca primă sursă de informare, site-
urile imobiliare. (Urmează cunoștințele apropiate și prietenii, agențiile imobiliare, apoi
site-urile generaliste de anunțuri, rețelele sociale și târgurile imobiliare.) Cel mai
cunoscut brand pe piața imobiliară online rămâne Imobiliare.ro, cu un nivel de
notorietate de circa 80% în rândul utilizatorilor de internet cu o nevoie imobiliară
activă.
1. Navigarea pe site
Odată ajuns pe Imobiliare.ro, vei observa, încă de pe prima pagină, motorul de
căutare: aici vei selecta orașul (sau județul) în care vrei să cumperi, tipul locuinței
(apartamente, case/vile, terenuri pentru construcții și terenuri agricole), precum și tipul
de tranzacție care te interesează – în cazul tău se aplică, desigur, varianta „de vânzare”.
Tot aici ai și opțiunea de a selecta doar afișarea locuințelor noi (categorie în care sunt
cuprinse imobilele construite după anul 2000.)
În pagina de anunțuri, vei putea să-ți „rafinezi” și mai mult căutarea, astfel încât
rezultatele să fie cât mai relevante pentru dorințele și nevoile tale. Criteriile de filtrare
oferite de Imobiliare.ro sunt multiple, incluzând localitatea/localitățile, zona/zonele,
prețul de vânzare, numărul de camere, etajul, suprafața utilă, dar și nivelul de confort,
compartimentarea sau anul de construcție. De asemenea, portalul îți oferă opțiunea de
a selecta criteriul preferat în ceea ce privește ordinea afișării: preț (crescător sau
descrescător), numărul de camere (crescător sau descrescător), suprafață (crescător sau
descrescător) etc.
Nu în ultimul rând, în anunț ai la dispoziție o hartă ce îți oferă amplasamentul
exact al proprietății, precum și mijloacele de transport în comun disponibile și distanța
față de diferite puncte de interes (unități de învățământ, clinici, spitale, magazine,
restaurante etc.). Utilizarea acestui instrument te poate scuti de riscul drumurilor făcute
pentru vizionarea unor proprietăți care, de fapt, nu corespund cerințelor tale în materie
de localizare (în cazurile în care aceasta nu reiese în mod limpede din descrierea
proprietății).
2. Contul meu
Pentru că procesul de căutare a locuinței visate poate deveni greoi și dificil de
urmărit, un instrument special conceput pentru a-ți ușura „munca”, accesibil de pe orice
device, este Contul Meu. Acesta îți oferă posibilitatea de a centraliza și organiza
ofertele favorite identificate pe site. Aici poți eticheta anunțurile în funcție de etapa în
care te afli (contactat, vizionat), le poți oferi un rating, dar și să scrii un comentariu cu
privire la fiecare proprietate în parte. Tot prin Contul Meu poți primi alerte la apariția
21 din 40
unor noi anunțuri ce corespund criteriilor tale și ai la dispoziției un Chat prin care poți
comunica instant cu cel care a postat anunțul.
3. Aplicația pentru mobil
Tot o modalitate facilă de a-ți gestiona căutările este și aplicația pentru mobil
Imobiliare.ro. Disponibilă atât în varianta iOS, cât și în cea Android, aceasta poate fi
descărcată gratuit de pe Apple Store (iOS) sau Google Play (Android). Printre
beneficiile aplicației se numără simplitatea, ușurința și viteza de utilizare, precum și
posibilitatea de a primi notificări instant, imediat ce apar anunțuri noi ce corespund
criteriilor tale de căutare.

22 din 40
 Vizionările: la ce să fii atent
Atunci când vrei să cumperi o locuinţă, vizionarea este unul dintre cei mai
importanţi paşi. Nu o trata cu lejeritate, pentru că tocmai o astfel de vizită îţi va da
impulsul decisiv în alegerea casei tale.
Iată cinci lucruri la care ar trebui să fii atent:
1. Împrejurimile
La modul teoretic, ar trebui să fii deja cât de cât familiarizat cu zona în care este
situată locuința pentru care ai programat vizionarea (presupunând că îți desfășori
căutările în arealul stabilit de la început). Cu toate acestea, în drum spre proprietate, ar
trebui să fii atent la împrejurimi, încercând să-ți imaginezi cum ar fi să locuiești aici.
2. Exteriorul imobilului
O atenție deosebită ar trebui să acorzi nu doar locuinței în sine, ci și aspectului
exterior al imobilului – al casei, dar, mai ales, al blocului (dacă vorbim, cum e cel mai
adesea cazul, de vizionarea unui apartament). Verifică dacă acesta este termoizolat,
dacă are crăpături, dar și cât de bine este întreținut la interior. Verifică și lista facturilor
la întreţinere, pentru a te asigura că nu există restanţe majore.
Ulterior, dacă proprietatea te interesează, ar trebui să verifici și lista imobilelor
cu risc seismic. Pentru cumpărătorii din București, Imobiliare.ro va afișa, în curând, și
harta tuturor imobilelor cu bulină roșie!
3. Starea locuinței
Odată ajuns în apartament, nu te uita doar la elementele de suprafață, cum ar fi
o zugrăveală proaspătă, ci fii atent la cât de vechi sunt instalaţiile sanitare, cum arată
întrerupătoarele, fasungurile becurilor sau panoul electric. Dacă este vorba despre un
bloc vechi, interesează-te dacă instalația sanitară sau cea electrică au fost vreodată
înlocuite. De asemenea, fii cu luare aminte la orice urmă de igrasie și mucegai (inclusiv
la mirosul specific).
4. Proprietarul
Atunci când mergi să vizionezi un apartament, acordă atenție și proprietarului
(în primul rând, asigură-te că stai de vorbă cu acesta!). Nu te sfii să-i pui întrebările la
care dorești să afli răspuns, dar acordă-ți și un răgaz pentru a discuta, pur și simplu, cu
el, pentru a vedea cu ce fel de om ai de-a face, dacă pare o persoană de încredere.
5. Vecinii
Odată mutat într-o casă, comunitatea din care vei face parte va avea, vrând-
nevrând, un impact important asupra vieții tale și a familiei. Mai ales dacă o proprietate
te interesează, încearcă să intri în vorbă cu vecinii pe care îi întâlnești. De asemenea,
poți cere proprietarului câteva detalii despre cei care locuiesc în bloc, despre obiceiurile
și stilul lor de viață.
23 din 40
 Prețul, o problemă spinoasă: de unde știi cât „face” o
locuință?
Pentru un cumpărător, problema „prețului corect” se pune, desigur, din primele
momente în care intră în contact cu o proprietate sau alta, cu mult înainte de a ajunge
la o decizie de achiziție. Poate că vei fi debusolat, în această fază, când vei întâlni
aceeași proprietate promovată în cadrul unor anunțuri diferite, la prețuri diferite.
Trebuie să ții cont însă de faptul că stabilirea prețului unui produs, fie el și imobiliar,
nu este o știință exactă, ci depinde de o serie de factori mai mult sau mai puțin
subiectivi, ce ies la iveală atunci când aceeași ofertă este promovată de agenții diferite.
„Prețul corect”, așadar, nu este o cifră fixă, ci, mai degrabă, o marjă în limita căreia
pretențiile vânzătorului pot varia.
Această marjă este strâns legată de valoarea de piață a unei proprietăți, ce se
schimbă în funcție de evoluția (reală sau percepută a) pieței – acesta este și motivul
pentru care vei putea observa modificări de preț, în plus sau în minus, în cazul unor
oferte prezente de mai mult timp pe piață.
Iată cum îți poți face o imagine mai clară despre valoarea de piață a unui imobil
la un moment dat:
1. Evoluția generală a pieței
Valoarea unei locuințe este dictată nu doar de caracteristicile sale fizice,
concrete, ci și de stadiul de evoluție a pieței de la momentul respectiv. După cum
probabil știi, rezidențialul autohton se află, de ceva timp încoace (din a doua jumătate
a anului 2014, mai exact), pe o pantă ascendentă în ceea ce privește prețurile
locuințelor. Un instrument special conceput pentru a te ține permanent la curent cu
variațiile survenite la acest capitol este Indicele Imobiliare.ro. Punerea în context a
acestor date, precum și multe alte informații despre piața rezidențială le poți găsi în
cadrul secțiunii noastre de Știri și Analize.
Potrivit datelor centralizate de Analize Imobiliare, cele mai scumpe apartamente
se găseau, la începutul anului 2018, în marile centre regionale: Cluj-Napoca (cu o
valoare medie de listare de 1.460 de euro pe metru pătrat util), București (1.250 de euro
pe metru pătrat util), Timișoara (1.120 de euro pe metru pătrat util), Constanța (1.070
de euro pe metru pătrat util) și Brașov (1.000 euro pe metru pătrat util). Acestora cinci,
unde prețul mediu solicitat pentru un apartament este de peste 1.000 de euro pe metru
pătrat util, li se adaugă și Craiova, unde o astfel de unitate locativă costă, în medie,
1.050 de euro pe metru pătrat util. Lista orașelor cu cele mai scumpe apartamente este
completată de Iași, unde așteptările vânzătorilor rămân sub pragul de 1.000 de euro pe
metru pătrat – la 950 de euro pe metru pătrat, mai exact.

24 din 40
 Pe de altă parte, clasamentul orașelor cu cele mai accesibile locuințe din
România a rămas, în esență, neschimbat față de trimestrul anterior (cu o singură
excepție, în toate aceste reședințe de județ au fost consemnate scumpiri în ultimul sfert
al anului). În fruntea acestuia se află orașele Reșița și Giurgiu (cu o medie de 460 de
euro pe metru pătrat util), apoi Drobeta Turnu-Severin (530 de euro pe metru pătrat
util), Alexandria (540 de euro pe metru pătrat util), Târgoviște (570 de euro pe metru
pătrat util) și Călărași (580 de euro pe metru pătrat util).
2. Comparația cu oferte similare
Odată „conectat” la realitatea pieței, poți merge mai în profunzime: o metodă
folosită chiar de către specialiștii în domeniu pentru evaluarea unei proprietăți este
comparația cu alte oferte similare. Imobiliare.ro îți poate fi, și aici, un ajutor de nădejde,
portalul reunind mii de oferte de locuințe (și nu numai!), din toate colțurile țării.
Criteriile variate de căutare te vor ajuta să selectezi cu ușurință anunțurile comparabile
cu ceea ce te interesează pe tine.
3. Opinie preț
Dacă ai nevoie de informații cât mai concrete și condensate, îți recomandăm un
nou instrument recent lansat de Imobiliare.ro, anume Opinie Preț. Optând pentru acest
serviciu, disponibil în mod gratuit, vei primi un raport personalizat pentru proprietatea
care te interesează, indicând atât valoarea de piață estimată pentru aceasta și o estimare
în ceea ce privește marja de negociere, cât și detalii despre alte proprietăți și despre
evoluția pieței per ansamblu.
4. Pagina de detalii anunț
Tot pentru a-ți ușura căutarea, Imobiliare.ro a inclus, în pagina fiecărui anunț în
parte, o serie de informații utile, cum ar fi prețul zonei, costurile de tranzacționare,
întreținere, asigurare sau certificat energetic. Toate acestea te vor ajuta să-ți faci o
imagine mai clară atât despre poziționarea respectivei oferte în piață, cât și despre
costurile implicate de achiziția sa. De asemenea, aici vei găsi și un link către Opinie
Preț.
5. Perspectiva agentului imobiliar
După cum știi, între prețurile cerute de vânzători și cele reale, de tranzacționare,
există o diferență (uneori semnificativă). Din păcate, piața rezidențială locală nu a
ajuns, până acum, la acel nivel de transparență care să permită centralizarea, la scară
largă, a unor informații concrete despre cele din urmă. Și în această privință, însă, un
agent imobiliar îți poate veni de ajutor. Lucrând, de regulă, pe o anumită nișă a pieței,
acesta ar trebui să aibă o perspectivă destul de clară asupra valorilor de achiziție pentru
un anumit tip de proprietate, dintr-o anumită zonă.
Atenție!
Mediile de preț calculate de Imobiliare.ro la nivel de țară, la nivel de oraș sau
chiar la nivel de zonă nu trebuie privite ca cifre absolute, menite să te ajute să calculezi
25 din 40
„pe ceas” valoarea unei locuințe! E necesar să ai în vedere că aceste calcule includ atât
cele mai scumpe imobile dintr-o piață, cât și pe cele mai ieftine, astfel încât rezultatele
nu pot fi aplicate, fără discernământ, oricărei proprietăți alese în mod aleatoriu.
Indicele Imobiliare.ro, spre exemplu, este util în primul rând pentru a evidenția – în
timp real! – evoluția pieței rezidențiale prin raportare la prețurile solicitate pentru masa
anunțurilor disponibile în piață la un anumit moment. Pentru a-ți putea forma o imagine
cât mai realistă asupra „prețului corect” pentru o anumită proprietate, este recomandat
să apelezi la un instrument special conceput în acest sens, cum este Opinie Preț. Și
perspectiva unui agent imobiliar specializat pe zona respectivă te poate ajuta mult,
acesta având informații și despre valorile de tranzacționare.

26 din 40
 Negocierea: 4 sfaturi pentru a obține cel mai bun preț
În ceea ce privește valoarea de vânzare a unei proprietăți, cele două părți
implicate într-o tranzacție au, în mod firesc, interese divergente: tu vei căuta să „bați
palma” la un preț cât mai mic, iar vânzătorul va vrea, dimpotrivă, să obțină un preț cât
mai mare. Rezolvarea acestui implicit conflict de interese este negocierea. Dacă ai
decis să apelezi la ajutorul unui agent imobiliar, acesta se va ocupa de reprezentarea
intereselor tale în discuțiile cu proprietarul.
În cazul în care ești „pe cont propriu”, îți oferim câteva sfaturi utile în
negociere:
1. Studiază piața
La modul teoretic, în orice negociere, cele două părți trebuie să-și susțină poziția
prin argumente reale. Astfel, primul pas într-un asemenea demers constă într-o
cunoaștere temeinică a pieței. Te poți pune la curent cu evoluția generală a prețurilor
din sectorul rezidențial apelând la Indicele Imobiliare.ro, dar și consultând cele mai
recente analize de piață de pe portal. Un instrument extrem de util, și în această etapă,
este analiza proprietății generată de instrumentul recent lansat de Imobiliare.ro, Opinie
Preț – acesta îți va permite să prezinți proprietarului un document cu o importantă
valoare de autoritate.
2. Setează-ți așteptări realiste
Din dorința de a obține un preț cât mai bun, poți fi tentat să prezinți proprietarului
o contraofertă pe care s-o considere jignitoare, fapt ce ar putea pune în pericol chiar
realizarea tranzacției. E necesar, așadar, să pornești în acest demers cu niște așteptări
realiste. Potrivit statisticilor Imobiliare.ro, pe piața apartamentelor din marile orașe ale
țării, marja de negociere se situează, în momentul de față, sub un nivel de 4%, respectiv
la 3,7% în Cluj-Napoca, la 3,5% în Brașov, la 3,2% în București, la 3% în Timișoara,
la 2,4% în Iași și, respectiv, la 2,2% în Constanța. Asta înseamnă că, pentru un
apartament cu trei camere în București, pentru care proprietarul solicită 63.000 de euro,
poți beneficia de o reducere de circa 2.000 de euro în urma negocierii, în vreme ce, în
Cluj-Napoca, proprietarul ar putea lăsa la preț circa 2.300 de euro. În general vorbind,
proprietățile mai scumpe (apartamente, dar și case) pot suporta corecții ceva mai mari
decât atât (până în jurul a 7-10%), la fel ca și terenurile (chiar peste 10%).
3. Fii respectuos
În orice discuție, atitudinea față de partea opusă poate face diferența între acord
și dezacord, chiar atunci când argumentele folosite sunt identice. Când faci o
contraofertă proprietarului, asigură-te că este una realistă și fă-o într-un mod
respectuos. Încearcă să menții aceeași atitudine chiar și în situațiile în care ar trebui să
subliniezi punctele slabe ale respectivei proprietăți în comparație cu altele similare.
27 din 40
 4. Păstrează-ți calmul
O negociere în care cele două părți sunt profund implicate emoțional și țin cu
dinții de poziția lor se poate transforma cu ușurință într-o discuție în contradictoriu sau
chiar o ceartă. Cu cât tensiunea emoțională crește, cu atât șansele de a încheia o
tranzacție scad. De aceea, încearcă ca, pe parcursul discuțiilor cu proprietarul, să te
detașezi, pe cât posibil, de factorul emoțional și să porți o conversație bazată pe fapte
reale și nu pe sentimente.

28 din 40
 Formalitățile legale
1. Actele de care ai nevoie
Pentru încheierea tranzacției la notar este nevoie, desigur, ca cele două părți să
prezinte o serie de acte (cele mai multe revin vânzătorului). Iată care sunt acestea,
pentru fiecare parte:
Cumpărător:
 actele de identitate;
 certificatele de căsătorie;
 eventualele convenţii matrimoniale;
 dacă este cazul, procura în baza căreia vânzătorul va fi reprezentat la semnare de
către un mandatar.
Vânzător:
 actele de identitate;
 certificatele de căsătorie;
 eventualele convenţii matrimoniale;
 actele de proprietate;
 documentaţia cadastrală a imobilului;
 încheierea de intabulare a imobilului;
 certificatul de atestare fiscală (reflectă îndeplinirea obligațiilor de plată a taxelor și
impozitelor de către vânzător);
 adeverinţa de la asociaţia de proprietari, dacă locuinţa face parte dintr-un imobil în
care o astfel de asociaţie a fost înfiinţată;
 ultimele facturi de la furnizorii de utilităţi şi chitanţele care atestă achitarea integrală
a acestora (dacă clientul cumpărător ştie de existenţa unor datorii şi este dispus să le
achite el însuşi după achiziţie, acest lucru trebuie precizat printr-o clauză clară în
contract);
 orice acte sunt deţinute de către vânzător din istoricul proprietăţii (acestea nu sunt
obligatorii, potrivit legii, dar sunt recomandate);
 certificatul de performanţă energetică al imobilului;
 dacă este cazul, procura în baza căreia vânzătorul va fi reprezentat la semnare de
către un mandatar.
2. Atenție la clauzele contractului!
Ajuns la notar, ți se va prezenta, probabil, un contract gata făcut, ce va trebui
completat cu datele personale ale celor două părți și, desigur, semnat. Acordă însă o
atenție deosebită lecturării acestui document și nu ezita să soliciți efectuarea unor
schimbări, dacă e cazul. E bine să știi că actualul Cod Civil acordă o importantă
libertate de negociere la încheierea unui astfel de act – spre deosebire de vechiul sistem,
29 din 40
în care tranzacţiile imobiliare erau încheiate pe baza unor contracte-tip, predefinite.
Asta înseamnă că, practic, orice clauză (cu respectarea legii în vigoare, desigur) poate
fi negociată şi inclusă în documentul de vânzare, atât timp cât aceasta este acceptată în
mod expres de cele două părţi (trebuie să semneze pentru fiecare dintre ele). În cazul
în care clauzele standard intră în contradicţie cu cele negociate, cele din urmă primează.
Descarcă AICI un model de contract de vânzare-cumpărare
*Acest document are caracter informativ.
3. Cheltuielile notariale
Alături de avansul pentru credit, cheltuielile notariale reprezintă o parte
importantă din costurile adiacente contractării unei locuințe. Și aici, beneficiarii
programului guvernamental sunt avantajați, întrucât beneficiază de anumite reduceri
comparativ cu cei care optează pentru un alt tip de credit. Onorariul notarului este
calculat pe baza prețului declarat sau pe baza valorii imobilului potrivit grilelor
notariale privind valorile minime imobiliare (valori ce diferă, în mod evident, de la oraș
la oraș, dar și de la o zonă la alta). Ca exemplu, un cumpărător prin Prima Casă ar trebui
să dispună de puțin peste 500 de euro pentru achitarea taxelor notariale datorate la
achiziția unui imobil de 50.000 de euro; pe de altă parte, în cazul unui credit standard,
cheltuielile se apropie de 1.000 de euro.
4. Cadastrul și intabularea
După încheierea tranzacției, este recomandat (deși nu obligatoriu) să înscrii
dreptul tău de proprietate în cartea funciară a proprietății. Aceasta reprezintă un cumul
de documente cuprinzând informaţiile tehnice (suprafaţa, localizarea etc.) sau juridice
(cine sunt proprietarii, eventuale sarcini care grevează imobilul etc.) ale unui imobil.
Este important să știi că intabularea previne situația în care vechiul proprietar ar putea
să vândă imobilul, în mod fraudulos, și către alte persoane. (În cazul unei astfel de
situații, proprietarul legal va fi desemnat cel care a înregistrat primul dreptul său în
Cartea Funciară.)
Pentru a face intabularea, trebuie să obții mai întâi documentaţia cadastrală.
Pentru aceasta va trebui să te adresezi, în virtutea actelor de proprietate, Oficiului de
Cadastru şi Publicitate Imobiliară (OCPI). Dosarul avizat de această instituție va fi
depus apoi la Biroul de Carte Funciară (BCF), care va emite, la rândul său, încheierea
de intabulare a imobilului. Costul acestor două operațiuni poate ajunge, pentru
București, spre exemplu, la aproximativ 1.000 de lei (dacă e vorba despre o casă cu
teren, dar circa jumătate pentru un apartament). Simpla înscriere în Cartea Funciară
durează aproximativ 15 zile (de la primirea dosarului), iar întregul proces de obținere
a numărului cadastral și de înscriere în Cartea Funciară este cuprins între o lună și
jumătate și două luni și jumătate (în funcție de tipul proprietății).

30 din 40
 Mutarea
Pentru mulți dintre noi, mutarea este, cel mai adesea, un demers heirupist,
strecurat la sfârșitul zilelor de lucru sau într-un weekend „sacrificat”, ce ajunge să ne
stoarcă de puteri și de orice plăcere. Nu trebuie însă să fie așa. Planificând lucrurile și
alocându-i (suficient) timp, te poți chiar bucura de ea!
Pentru o mutare „ca la carte”, îți recomandăm să-ți iei o săptămână de concediu.
Iată etapele unei acțiuni „organizate”:
1. Contractele cu furnizorii de utilități
Mai înainte de a trece propriu-zis la lucru, va trebui să te asiguri că locuința în
care urmează să te muți dispune de toate utilitățile. În cele mai multe cazuri, imobilele
sunt deja conectate la rețelele publice de apă, electricitate și/sau gaze, însă va trebui să
te adresezi sucursalelor zonale ale autorităților competente pentru a trece toate acestea
pe numele tău. La fel va trebui să procedezi și în cazul contractelor de cablu și internet
– dacă acestea nu există, îți rămâne să cauți pe cont propriu cele mai bune oferte din
zona ta.
2. Pregătirea noii locuințe
Mai înainte de a-ți aduce toate lucrurile în casa cea nouă, ar trebui ca aceasta să
fie bine pusă la punct. Dacă ai achiziționat o locuință ce are nevoie de ceva renovări,
ideal ar fi ca respectivele lucrări să fie făcute înainte de a te muta, pentru a evita
deranjul și a economisi timp (imaginează-ți ce-ar fi, spre exemplu, să te apuci de
zugrăvit când toate lucrurile tale sunt în mijlocul casei!). De asemenea, chiar și o
proprietate aflată într-o stare bună de funcționare ar trebui să aibă parte de o curățenie
bună înainte de a te muta – până și locuințele nou-construite au nevoie de așa ceva,
pentru a curăța praful, vopseaua etc. lăsate în urmă de muncitori.
Pentru această etapă ai avea nevoie de una-două zile, dacă e vorba doar de o
curățenie, posibil mai mult dacă implică alte lucrări.
3. Împachetarea
O împachetare eficientă are nevoie de planificare. Asigură-te mai întâi că ai la
îndemână materialele necesare: saci pentru haine, cutii de carton pentru alte obiecte
(mai ales pentru cele fragile!) și bandă adezivă. Apucă-te apoi de treabă. Această etapă
este un bun prilej pentru a scăpa de lucrurile de care nu mai ai nevoie, așa că nu ezita
să le dai deoparte: casa cea nouă va fi mai aerisită, iar asta îți va face viața mai ușoară.
La final ar trebui ca mobila masivă să fie dezmembrată în părțile ei componente, pentru
ușurarea transportului. Pentru această fază îți recomandăm să aloci două zile.
4. Transportul
Când vine vorba de aducerea lucrurilor în casa cea nouă, majoritatea românilor
se bazează, de regulă, pe ajutorul prietenilor. Dacă vrei să simplifici lucrurile și să-ți
31 din 40
faci ție (și lor!) viața mai ușoară, poți apela la o firmă specială de transport. Această
soluție este cu atât mai recomandată dacă ai de mutat piese masive de mobilier – acestea
vor fi mai protejate și vor putea fi transportate chiar într-o singură cursă, economisind,
astfel, timp prețios. În mod normal, pentru transport ar fi suficientă o singură zi.
5. Despachetarea
Ca și împachetarea, aceasta ar trebui făcută pe îndelete, putând fi un prilej de a
te obișnui cu noua ta casă. Primul pas constă în montarea, dacă e cazul, și așezarea la
locul lor a pieselor de mobilier. Abia apoi poți începe despachetarea „mărunțișurilor”:
haine, cărți, veselă, decorațiuni etc.
Și pentru această operațiune ai avea nevoie, în mare, de două zile – deși aranjarea
lucrurilor „la locul lor” se poate prelungi, ca parte a procesului de acomodare.

32 din 40
 Amenajarea
Pentru o amenajare „ca la carte”, care să se potrivească personalității și gusturilor
tale și care să pună în valoare punctele forte ale proprietății achiziționate, poți apela,
desigur, la ajutorul unui designer interior. Dacă vrei însă se te ocupi singur de această
parte, îți oferim câteva principii generale specifice designului contemporan:
1. Less is more
Dincolo de factorul estetic, designul contemporan pune un mare accent pe
funcționalitate. În această privință, el este profund influențat de stilul minimalist, al
cărui principiu central este exprimat prin sintagma „less is more” („mai puțin înseamnă
mai mult”). Ce înseamnă asta, mai exact? În primul rând, evitarea aglomerării spațiului
cu mobilier! Vremea sufrageriilor „sufocate” de biblioteci, mese, canapele și fotolii
masive s-a dus: acum sunt în vogă livingurile aerisite, astfel încât să pară cât mai
spațioase, și în care să te poți mișca în voie. În al doilea rând, acest principiu este
exprimat prin simplitate, atât în ceea ce privește designul pieselor de mobilier integrate
în decor, cât și elementele decorative.
2. Luminozitatea
Am spus deja că senzația de spațiu este foarte importantă într-o amenajare
contemporană. Strâns legată de aceasta este însă luminozitatea: un influx puternic de
lumină naturală poate face o încăpere să pară mai aerisită și mai atrăgătoare, în vreme
ce unul slab poate transforma o cameră „normală” într-un loc întunecos și neprimitor.
Ai grijă, așadar, să nu folosești doar draperii groase, care să blocheze lumina, ci și
perdele care să permită pătrunderea razelor soarelui, mai ales pe timp de iarnă.
Importantă este, desigur, și asigurarea unui număr suficient de surse de lumină
artificială.
3. Schema de culori
Nu în ultimul rând, de o importanță deosebită este și schema de culori utilizată.
Designul contemporan apelează, adesea, la un fundal cromatic deschis, ce accentuează
și el impresia de spațiu: culori din sfera pământului, în combinație cu alb (contrastul
cu negru este și el folosit). Finisajele și piesele de mobilier (cu aspect) de lemn sunt
foarte populare, ele conferind ambientului senzația de căldură și intimitate. Se poartă
și culorile vii, dar cu măsură, acestea fiind integrate, de regulă, sub forma accentelor
de culoare, în contrast cu un fundal predominant neutru.
Exemple practice de amenajare găsești în secțiunea Home&Deco de
pe Imobiliare.ro.

33 din 40
 3 lucruri de care să ții seama la cumpărarea unei
locuințe noi
În ultimii ani, în marile orașe ale țării au apărut tot mai multe ansambluri
rezidențiale, astfel că opțiunile de achiziție a unei unități locative nou-construite sunt
mult mai numeroase.
Iată de ce ar trebui să ții cont într-o asemenea tranzacție:
1. Plata TVA
Spre deosebire de locuințele cumpărate de la persoane fizice, pentru cele
contractate de la persoane juridice (dezvoltatori) se plătește TVA. Aici ai o facilitate:
poți beneficia de o cotă redusă de TVA, în valoare de 5% – însă o singură dată și doar
în cazul în care imobilul achiziționat are un preț de până la 450.000 de lei (adică
aproximativ 100.000 de euro). Pentru restul tranzacțiilor, clienții trebuie să achite
valoarea standard a TVA, care a scăzut de la 20% la 19% începând cu 1 ianuarie 2017.
2. Calitatea construcției
Pentru că e vorba de o locuință nouă, ar trebui să acorzi o atenție deosebită
calității construcției. Pentru aceasta, recomandat ar fi să apelezi la un specialist în
domeniu. Pe lângă elementele ce țin de exteriorul blocului (sau casei), la interior
trebuie verificate circuite electrice, instalații sanitare, țevi de apă, centrală, radiatoare
etc. La achiziția unui imobil nou ar trebui să primești Cartea Construcției (document
ce include toate etapele procesului de construcție, informații cu privire la materialele
folosite etc.).
3. Umezeala crescută
La mutarea într-o locuință proaspăt construită, o problemă frecventă este nivelul
crescut de umezeală. Dată fiind cantitatea mare de apă folosită în procesul de
construcție, o clădire nouă are nevoie, în mod normal, de cel puțin un an pentru a se
usca într-un mod corespunzător. De aceea, e important ca, mai ales în primul an de
locuire, să acorzi o atenție deosebită eliminării vaporilor de apă (care, altfel, pot duce
la producerea igrasiei): aerisește frecvent sau folosește un dezumidificator de calitate.

34 din 40
 Proprietățile executate silit: ce trebuie să știi
Pentru consumatorul final, ca și pentru investitor, proprietățile executate silit
prezintă o atractivitate sporită. Acestea oferă, în primul rând, avantajul prețului, în
condițiile în care valoarea de pornire poate fi cu până la 50% mai mică decât suma
rezultată în urma evaluării. Metodele de plată sunt variate, iar la încheierea unei
asemenea tranzacții nu trebuie să plătești comision.
Iată ce trebuie să știi despre acest tip de tranzacții:
1. Unde cauți?
Imobiliare.ro are o secțiune specială pentru Licitații și Executări Silite, deservită
de un call-center dedicat, pentru a-ți putea răspunde la întrebările legate de diferite
proprietăți. Anunțuri de acest tip poți găsi și pe site-urile băncilor, la birourile
executorilor judecătorești, la judecătorie sau pe site-ul ANAF (Agenția Națională de
Administrare Fiscală).
2. Care e procedura?
În cazul în care ai găsit ceva care te interesează, primul lucru pe care ar trebui
să-l faci este să apelezi numărul de contact pentru imobilul respectiv, pentru a te
informa cu privire la situația exactă a imobilului și la procedura de desfășurare a unei
licitații. Al doilea pas este să plătești cauțiunea de 10% din prețul de pornire afișat și
să depui o cerere de participare la licitație. Trebuie să fii atent, pentru că unii executori
au un termen-limită de depunere a acestei cereri. La licitația propriu-zisă va trebui să
te prezinți cu dovada că ai plătit cauțiunea și actul de identitate.
3. Ce riști cumpărând o asemenea proprietate?
De regulă, imobilele scoase la vânzare prin executare silită nu pot fi vizionate,
dat fiind că este puțin probabil ca proprietarii ajunși în această situație să fie deschiși
la așa ceva. Deși există riscul ca proprietățile de acest tip să fie vandalizate, în practică,
lucrul acesta se întâmplă destul de rar. Chiar și așa, în cazul apartamentelor, spre
exemplu, stricăciunile nu pot fi atât de mari încât să nu poată fi remediate printr-o
investiție în renovare – pe care cei mai mulți potențiali cumpărători se gândesc oricum
să o facă.
4. Ce se întâmplă după licitație?
Dacă nu ai reușit să cumperi imobilul scos la vânzare, cauțiunea de 10% ți se va
restitui în termen de aproximativ trei zile lucrătoare. Dacă, dimpotrivă, tu ai adjudecat
respectiva proprietate, executorul va încheia, pe loc, un proces-verbal în baza căruia
vei putea face plata integrală; după aceasta vei primi un act de adjudecare cu ajutorul
căruia executorul va înscrie provizoriu imobilul în cartea funciară. Urmează o perioadă
de o lună de zile pentru contestații, după care se eliberează o hotărâre judecătorească
potrivit căreia actul de adjudecare poate fi intabulat. După încheierea licitației, ai la
35 din 40
dispoziție 30 de zile pentru a plăti restul banilor. În caz contrar, vânzarea se va anula,
ceea ce înseamnă că vei pierde cauțiunea de 10%.
5. Care sunt metodele de finanțare acceptate?
Procedura de achiziție este accesibilă tuturor celor interesați, iar metodele de
finanțare sunt variate – se acceptă nu doar plata cash, ci și prin credit ipotecar sau chiar
Prima Casă. Este important, de asemenea, să te asiguri că reprezentanții băncii se vor
mișca suficient de repede astfel încât banii să fie virați în termenul de 30 de zile pe care
îl ai la dispoziție pentru plata integrală.

36 din 40
 Cum să economisești pentru o casă
Cumpărarea unei locuințe nu este o decizie ce poate fi luată de pe o zi pe alta: ea
trebuie planificată din timp, iar a începe să pui bani deoparte – chiar înainte de a lua,
concret, o hotărâre de achiziție – este un prim pas ce se va dovedi extrem de favorabil.
Avansul pentru credit reprezintă, de departe, cea mai consistentă parte din costurile
inițiale de achiziție. Un plan de economii viabil va diferi, desigur, în funcție de tipul
creditului contractat:
1. Prima Casă, cu avans 5%
Luând în calcul, drept exemplu, o proprietate în valoare de 45.000 de euro,
avansul minim acceptat de către bancă pentru un credit de tip Prima Casă ar fi 2.250
de euro. Acesta ar putea fi economisit, într-un ritm de 100 de euro pe lună (o sumă
rezonabilă, având în vedere că mulți potențiali cumpărători plătesc deja chirie), într-un
an și 10,5 luni. Dacă însă chiriașul își permite să pună deoparte (aproape)
contravaloarea unei chirii, respectiv 200-250 de euro pe lună, perioada necesară pentru
strângerea avansului ar fi de nouă luni până la un an de zile.
2. Credit standard, cu avans de 15%
În cazul unei achiziții printr-un credit standard, avansul datorat ar ajunge la 6.750
de euro (15% din valoarea imobilului). Pentru a strânge această sumă, un potențial
cumpărător ar trebui să pună deoparte câte 100 de euro pe lună vreme de cinci ani și
șapte luni și jumătate. Într-un ritm de 200-250 de euro pe lună, însă, aceiași bani pot fi
economisiți într-un interval cuprins între 2,25 și 2,8 ani.
* Calculele de mai sus sunt, desigur, doar ilustrative, ele neținând seama de
variația în timp a prețurilor locuințelor și nici de suplimentarea sumelor economisite
prin apelarea la diferite instrumente financiare, cum ar fi depozitele bancare.

37 din 40
 7 „mituri” la cumpărarea unei locuințe
Indiferent că te afli la prima tranzacție sau nu, atunci când te gândești să-ți
cumperi o locuință te poți lovi, la nivel mental, de o serie de „mituri”. Deși aparent
inofensive, aceste idei preconcepute se pot transforma în obstacole importante în luarea
celei mai bune decizii.
Pentru a preveni regretele ulterioare, Expertul Imobiliare.ro ți-a pregătit o trecere
în revistă a șapte asemenea „mituri”:
1. Nu voi putea găsi ceea ce-mi doresc
Este adevărat că, de cele mai multe ori, există o diferență (uneori substanțială)
între locuința „ideală” și cea „potrivită” pentru tine. Oricât de mult și-ar dori-o, nu
oricine își poate permite o vilă cu piscină – cel puțin nu în cel mai exclusivist cartier al
Capitalei! Asta nu înseamnă însă că, dacă ești dispus să ai răbdare, să depui ceva efort
în plus și să faci anumite compromisuri, nu poți găsi o proprietate cât mai apropiată de
dorințele tale. Spre exemplu, poate că tu îți dorești o casă la curte, dar ești descurajat
de sărăcia ofertei și de prețurile solicitate de vânzătorii din București; extinzându-ți
însă sfera atenției spre periferia orașului, poți descoperi oportunități foarte interesante,
adaptate bugetului tău!
2. Ar trebui să mai aștept cu achiziția unei locuințe
După declanșarea recesiunii economice, mulți potențiali cumpărători au căzut
într-o stare de expectativă, amânându-și deciziile de achiziție pe termen (mai mult sau
mai puțin) nedefinit. Motivația acestui comportament a fost dublă: pe de o parte, acești
potențiali cumpărători resimțeau o acută nesiguranță în ceea ce privește situația
economică – personală, dar și generală; pe de altă parte, mulți mizau pe accentuarea
tendinței de scădere a prețurilor, astfel încât să poată cumpăra o locuință la un preț cât
mai mic.
În momentul de față, această din urmă așteptare este nerealistă, cel puțin pentru
viitorul apropiat. Este adevărat că piața imobiliară are o evoluție ciclică, trecând prin
perioade succesive de creșteri și scăderi, însă datele de piață arată că ea se află
momentan într-un nou ciclu de creștere (mai temperat decât în 2007-2008). O estimare
în ceea ce privește momentul în care prețurile locuințelor vor atinge un nou prag minim
este dificil de făcut, chiar și de către cei mai experimentați analiști ai acestei piețe.
În acest context, jucătorii din imobiliare recunosc că cel mai bun moment pentru
achiziția unei locuințe este atunci când ai cu adevărat nevoie de ea. Bineînțeles că
trebuie să iei în calcul și trendurile pieței la un moment dat, însă decizia de a cumpăra
este (sau ar trebui să fie!) dictată în primul rând de situația ta personală (familială,
profesională, dar și financiară).
3. Dacă am cash, pot negocia substanțial prețul
38 din 40
 Deși, în contextul actual de piață, majoritatea celor aflaí în căutarea unei locuințe
mizează pe contractarea unui credit bancar pentru a putea face o asemenea achiziție,
unii dispun și de bani gheață. Datorită perioadei semnificativ mai reduse în care poate
fi o încheiată o tranzacție cu cash, acest aspect constituie un atu în negocierea cu
proprietarul. Totuși, așteptările tale nu ar trebui să fie nerealiste în ceea ce privește
„discountul” pe care l-ai putea obține astfel – întrucât majoritatea vânzătorilor ar
prefera, probabil, să aștepte o lună în plus după un cumpărător cu credit decât să vândă
„în pierdere” cu 10%, spre exemplu.
4. Mă pot descurca singur cu tot ceea ce presupune o tranzacție
Mulí români au o mentalitate de tip „do-it-yourself”, inclusiv în imobiliare. Chiar
și cei care nu au mai încheiat vreodată o tranzacție pot porni la drum cu acest mod de
gândire, excluzând din start ideea de a apela la ajutorul unui consultant – agent
imobiliar, broker de credite, jurist, expert în construcții etc. Adevărul este însă că
ajutorul unor specialiști – în imobiliare și alte domenii conexe – se poate dovedi de-a
dreptul salutar atât în luarea celei mai bune decizii de achiziție, cât și în parcurgerea
fără probleme a etapelor unei tranzacții.
5. Trebuie să iau decizia de achiziție cât mai repede
Pe fondul ritmului alert de creștere a prețurilor, deciziile de achiziție se luau
foarte rapid în perioada de boom. Deși acum cumpărătorii sunt semnificativ mai
temperați, pericolul de a lua o decizie „sub presiune” există încă. Atunci când găsești
o proprietate de care ești încântat, spre exemplu, te poți hotărî ad-hoc, fără să-ți acorzi
un necesar timp de gândire pentru a analiza toate variabilele problemei; același lucru
se poate întâmpla și din dorința de a nu „pierde” o locuință în favoarea altui cumpărător
cu care ești în competiție. Oricum ar fi, ai nevoie să-ți acorzi suficient timp pentru a
lua o decizie de achiziție a unei locuințe. Un avantaj important din acest punct de
vedere este că, astăzi, vânzările nu se mai fac „de pe o zi pe alta”: potrivit statisticilor
Imobiliare.ro, perioada medie de vânzare a unui apartament este de circa 80 de zile,
iar, pentru o casă, de aproape 200 de zile.
6. Apartamentele „de lux”
În procesul de căutare a unei locuințe vei descoperi, probabil, destul de multe
anunțuri etichetate ca fiind „de lux”. De aceea, este important să ai în vedere că, cel
mai adesea, asemenea descrieri se referă la finisajele și îmbunătățirile de care dispune
o locuință. Pentru a fi cu adevărat „de lux”, o proprietate trebuie să îndeplinească mai
multe criterii, cum ar fi localizarea, tipul imobilului, suprafața disponibilă, precum și
facilitățile disponibile. Este greu de imaginat, așadar, că un apartament amplasat într-
un bloc „comunist” se poate încadra în această categorie.
7. Cumpărând o locuință nerenovată pot economisi foarte mult
Din dorința de a încheia o tranzacție la un preț cât mai mic, unii cumpărători pot
opta pentru locuințe aflate într-o stare foarte proastă, ce ar avea nevoie de lucrări
39 din 40
complete de renovare și amenajare. Această soluție nu-ți garantează însă că vei putea
face economii masive. Astfel, te poți trezi în situația ca toate lucrările de care are nevoie
proprietatea să „absoarbă” mare parte din banii pe care ai reușit să-i economisești inițial
– fără a lua în calcul, desigur, timpul și efortul implicate de o asemenea „operațiune”.

40 din 40