LAURENTIU 1

CUPRINS

Introducere ................................................................................................................................................... 3
Pasul 1 – Alege tipul de imobil in care o sa investesti ................................................................................ 5
Pasul 2 – Cauta surse de finantare............................................................................................................... 7
Pasul 3 – Documenteaza-te legat de zona in care o sa investesti. ............................................................. 9
Pasul 4 – Incepe sa vizionezi proprietatile. ............................................................................................... 11
Pasul 5 – Calculeaza randamentul si amortizarea. .................................................................................... 13
Pasul 6 – Vino cu o oferta pentru vanzator. .............................................................................................. 15
Pasul 7 – Semneaza contractual de vanzare-cumparare. ......................................................................... 17
Pasul 8 – Monetizeaza investitia. .............................................................................................................. 19
Pasul 9 – Pune bazele unei echipe de meseriasi. ...................................................................................... 21
Pasul 10 – Plateste-ti taxele catre stat. ..................................................................................................... 23
Pasul 11 – Repeta procesul. ....................................................................................................................... 24
Încheiere. .................................................................................................................................................... 25

LAURENTIU 2
Introducere
Copyright – Laurentiu Ungureanu, Antreprenor, Investitor, Financial Advisor.

www.edvim.ro

Ai mai jos cateva cuvinte despre mine, asta daca vrei sa ma cunosti!

Apropo, daca esti genul meu si nu iti place sa pierzi timpul cu astfel de prezentari
da-i scroll pana la pagina 5 – si incepe cu primul pas.

Totusi, eu trebuie sa ma prezint pentru oamenii care pun pret pe acest lucru…

Deci…

Numele meu este Laurentiu Ungureanu, sunt ecoonomist, antreprenor si

investitor. Am afaceri in comert si imi investesc banii cu prioritate in imobiliare, pe
piata de capital, cryptomonede etc.

Am intrat in antreprenoriat undeva prin 2007 cand mi-am deschis prima firma la
19 ani. La fel de repede am falimentat pentru ca nu eram deloc educat din punct
de vedere financiar si antreprenorial.

M-am angajat intr-un hypermarket din Bucuresti in schimbul unui salariu minim
pe economie de 650 ron. In toata aceasta perioada am invatat sa avansez in
functie si mi-am crescut salariul in fiecare an.

Pentru ca aveam din ce in ce mai multi bani, am inceput sa ii investesc. Prima mea
investitie – o garsoniera. Asta se intampla undeva prin 2012.

Astfel, am inceput sa imi dau seama de oportunitatea pe care o aveam in fata,

prin simplul fapt ca preturile la imobiliare scadeau foarte mult datorita crizei din
2008.

M-am indatorat la banci pentru a achizitiona mai multe garsoniere, M-am folosit
de contractele de inchiriere pentru a-mi permite imprumuturi mai mari, Am

LAURENTIU 3
muncit de nebun pentru un venit activ mai mare, ca sa imi achit ratele mai repede
etc.

Ideea e ca pe la finalul lui 2017 cand mi-am facut o analiza financiara mai
amanuntita mi-am dat seama ca puteam sa traiesc doar din chiriile pe care le
aveam, fara sa ma duc la munca.

Daca ma uit in urma imi dau seama ca a fost o munca titanica in spate, dar a
meritat tot efortul. Acum sunt pe cont propriu… mai exact sunt:

INDEPENDENT FINANCIAR.

Cea mai importanta lectie in urma acestui proces?

Se rezuma la urmatorul citat: “Daca acum nu castigi atat de multi bani pe cat iti
doresti sa castigi,, inseamna ca exista ceva ce nu cunosti”

Acum, vreau sa iti spun ca acest ebook pe care eu il ofer gratuit este creat special
pentru cei care vor sa ajungă independenti financiar. Și care știu ca fără investitii
nu ai cum sa obții acest lucru.

Ma adresez in general lor pentru ca sunt oameni care se mișcă, care vor sa
schimbe ceva la ei din punct de vedere financiar. Dar parca nimic nu ii ajuta în
cadrul acestui proces.

Știu ca sunt mulți care, exact asa cum am fost și eu la inceput, își doresc ca intr-o
bună zi sa trăiască liberi financiar in Romania si sa nu depindă de nimeni.

Totuși, mulți dintre ei nu știu de unde sa înceapă. Se educa ei intr-un fel, doar ca
exista o tonă de informații pe net, pe care dacă nu știi sa le discerni mai mult te
încurci decât sa înveți ceva.

Asta este motivul pentru care am creat acest ghid de la A la Z. In care vreau sa îți
arat ce trebuie sa cunosti tu cap-coadă, cand vrei sa achizitionezi un
apartament si sa il inchiriezi pe termen lung.

LAURENTIU 4
Pasul 1 – Alege tipul de imobil in care o sa
investesti
Cele mai mari randamente le obtii pe garsoniere.

De ce?

Pentru ca sunt cele mai accesibile din punct de vedere al prețului. Plus ca
sunt tranzactionate foarte des.

• Asta inseamna ca in loc sa investesti intr-un apartament cu 2 camere,

mai bine sa investesti in 2 garsoniere.
• Sau în loc sa investesti intr-un apartament cu 3 camere, mai bine sa
investesti intr-o garsoniera și un apartament cu 2 camere.
• Și asa mai departe…

Trebuie sa te porți exact ca un Trust de investiții imobiliare, doar ca la început o

faci pe persoană fizica.

De asta spun:

Cel mai bine este sa investesti in imobile pe care poti sa le tranzactionezi repede,
Adica garsoniere sau apartamente cu 2 camere.

Cu cât un imobil este mai scump, cu atat paleta de clienți la care poti sa
ajungi scade.
Sunt foarte multi oameni în clasa de jos și de mijloc a societății. Insa, sunt
foarte putini oameni bogați în societate…

Oricum depinde foarte mult aici și de strategia pe care o ai tu ca investitor.

Eu de exemplu la un moment dat am avut 12 garsoniere în portofoliu. Și aveam

randamente mai mari comparativ cu 6 apartamente de 2 camere.

LAURENTIU 5
Un alt aspect pe care cred eu ca trebuie sa il cunosti aici este ca apartamentele cu
2 camere au cea mai buna rata de ocupare.

Inclusiv cei mai mari dezvoltatori se concentrează foarte mult pe construcția

de apartamente cu 2 camere.

Dacă vrei să investesti in apartamente cu 2 camere, banii tii scoti in general in 10

sau maxim 15 ani in cazul imobilelor noi.

Pierzi mai mult timp până recuperezi investiția. Dar castigi mai multi bani pe
termen scurt deoarece chiria este un pic mai mare.

Toate aceste lucruri depind foarte mult de tiparul tau investițional si de strategia
pe care o adopți.

În cazul apartamentelor cu 3 camere sau mai mult, lucrurile se schimba. Sunt

imobile care se închiriază mult mai greu.

Doar ca odată închiriate, acestea iti ofera o stabilitate mult mai mare din punct
de vedere al chiriasilor. Decat in cazul garsonierelor sau al apartamentelor cu 2
camere.

Apartamentele cu 3 camere sau mai mult sunt căutate în general de familiile cu

copii. Iar rata de ocupare ajunge până la 5 ani.

În schimb, in cazul garsonierelor sau al apartamentelor cu 2 camere rata de

ocupare ajunge în medie undeva pana pe la 2 ani.

LAURENTIU 6
Pasul 2 – Cauta surse de finantare

Nu mai te gândi ca o sa poti vreodată sa strangi bani și apoi sa investesti in

apartamente pentru inchiriat.

Scate-ti din cap prostia asta cu economiile. Este cea mai mare iluzie a oamenilor
inocenți financiar. Sa creadă ca economisind bani, o sa poata vreodată sa ajungă
independenti financiar.

Ideea e ca imobiliarele sunt active scumpe. Mai ales imobiliarele de tip residential.

Asta inseamna ca după ce te-ai hotarat in ce tip de imobile vrei sa investesti,

garsoniere sau apartamente cu 2 camere de exemplu, cauți finanțare.

Ori ai tu un avans și te duci la banca pentru restul de bani. Ori apelezi la

banca inclusiv pentru avans. Ori apelezi la terțe persoane, instituții
financiare, CAR-uri etc.

Important este sa intelegi ca ai nevoie de finantare. Mai ales când ești la

inceput.

Dacă nu ai acces la vreo moștenire, daca nu ai vreo afacere care sa iti ofere un
profit barosan, ai nevoie de finanțare.

Eu personal mi-am construit portofoliul de garsoniere și apartamente doar cu

ajutorul datoriilor. Fara banii băncilor nu as fi ajuns niciodată independent
financiar, crede-ma.

Tot ce vreau sa spun este ca după ce te-ai hotarat in ce tip de imobil vrei sa
investesti prima data, te pui pe treaba si:

CAUȚI FINANȚARE.

Unii oamenii inca mai cred ca poti sa iti cumperi un imobil economisind bani
lunar.

LAURENTIU 7
Adica ei lucrează pe salariul minim, nu oferă o valoare mare pe zona de
profesional, evita educatia antreprenoriala și investitionala și cred ca pot sa își
cumpere o proprietate cu banii jos.

Logic ca poți sa iti cumperi o proprietate cu banii jos. Doar ca acei bani o sa ii
strangi în 50 de ani. Daca iti convine ești liber sa o faci…

Asta unu la mână. Si doi la mână e ca multi oameni sunt conștienți ca depind de
o finanțare pentru a achizitiona un imobil, doar ca se folosesc de aceasta arma
în mod greșit.

Ori locuiesc ei în acel imobil, astfel proprietatea nu mai poate fi catalogata ca o

investitie, ori rata la banca e mai mare decât chiria etc.

Mai exact, oamenii nu isi fac bine tema. Și astfel ajung să piardă bani în loc sa
câștige bani.

Deci:

Vezi ce suma de bani ai nevoie pentru a achizitiona imobilul pe care îl urmaresti.

1. Dacă esti eligibil pentru o eventuala finantare, dai drumul la investitie.

2. Dacă nu esti eligibil, te întorci și lucrezi pentru creșterea venitului
activ.

Dar te rog eu frumos, uita de prostia aia de economisire. Nu mai economisi bani
ca un copil de clasa 1.

LAURENTIU 8
Pasul 3 – Documenteaza-te legat de zona in care o
sa investesti.

Cel mai important criteriu după care se ghideaza un chirias în momentul în

care cauta un imobil este zona. Și cu asta am spus totul.

Sunt importante și utilitățile, anul construcției, vecinii etc. Doar ca zona reprezintă
primul interes al unui chirias.

De asta spun:

După ce ti-ai ales tipul de imobil in care o sa investesti si dupa ce ai devenit

eligibil pentru finantare, trebuie sa te gandesti către ce zone se orientează un
potențial chirias care cauta acel tip de imobil pe care îl inchiriezi tu.

Iar aici lucrurile se ramifica și mai mult. Pentru un apartament de exemplu,

prioritățile de localizare ale unui student difera de prioritățile de localizare ale
unui senior sau ale unei familii.

Asta inseamna ca la acest pas trebuie sa evaluezi cu atenție factorii aditionali, gen
opțiunile de transport, apropierea de scoli sau facultati, unitățile de vânzare cu
amănuntul din zona, restaurante, dinamica populației etc.

Uite de exemplu primul criteriu de care eu personal țin cont aici. Ia-l ca pe un
bonus pentru tine, sunt chestii pe care le transmit în primul rand clienților mei în
ședințele de consiliere.

Creșterea locurilor de munca.

Mai exact:

Vezi dacă in zona cresc locurile de munca sau scad.

În același timp mergi pe teren in mod personal și verifica locația, studiaz-o prin
ochii potențialului tău chirias.

LAURENTIU 9
Ca investitor în imobiliare, în primul rand trebuie sa cunoști zona in plan fizic.
Nu ai nevoie de poze pe Facebook pana nu vezi zona în plan fizic.

Invarte-te un pic pe acolo, vorbește cu oamenii, afla ce investitii imobiliare exista

in zona. Poti chiar sa stai acolo câteva zile, ai nevoie cercetare, iar cea mai buna
cercetare se desfășoară la fața locului.

Abia după aceea intri pe site-uri gen:

Imobiliare.ro
Anunțul.ro
Olx.ro

Sunt site-uri care te vor ajuta sa te pui bine cu preturile de vânzare și închiriere,
cu tipurile de oferte din piata, cu modul de lucru al altor investitori etc.

La aceasta etapa mai poti sa colaborezi și cu agenti imobiliari. Te vor ajuta

foarte mult crede-ma, chiar dacă nu o fac pe gratis.

Mereu le spun clienților mei:

NU MAI FĂ TOATE LUCRURILE DE UNUL SINGUR.

LAURENTIU 10
Pasul 4 – Incepe sa vizionezi proprietatile.

Un pont pe care îl am pentru tine aici este sa vizionezi proprietățile pe care

ceilalți investitori imobiliari le evita.

Mereu mi-a plăcut sa acționez în sens contrar majorității. Iar datorita acestui
aspect am cumpărat imobile chiar și la jumatate de preț fata de piața.

Prima garsoniera am achiziționat-o la 40% fața de prețul pieței. Omul avea datorii
mari la întreținere, iar amenajarea lipsea cu desăvârșire, de fapt garsoniera arata
ca o ghena de gunoi.

Am amenajat-o, am inchiriat-o și o am în posesie și acum. Cred ca mi-am scos

banii de 10 ori.

La fel și cu primul apartament de 3 camere. L-am achiziționat la 70% fața de

prețul pieței. Era dezastru, l-am recondiționat și acum îmi baga bani in buzunar în
mod continuu, nu mai vorbesc de aprecierea in valoare.

In fine, cel mai important lucru la acest pas este urmatorul:

Atunci când vizionezi un imobil trebuie sa ai deja în minte pașii pe care trebuie
sa ii intreprinzi.

De la modul in care te prezinți, pana la suma maxima de bani pe care ești dispus
sa o eferi proprietarului si stilul în care negociezi, trebuie sa stii inca de la inceput
ce faci.

La aceasta etapa totul se invarte în jurul la:

PREȚ.

Când ești fata în fata cu proprietarul, el se gândește la preț si tu te gandesti

la preț.

LAURENTIU 11
Pana la urma de asta sunteți acolo. El sa obtina mai multi bani de la tine. Tu sa ii
dai mai putini bani pe imobil.

Te ajuta aici:

Arta negocierii.

Asta inseamna ca ai nevoie de educație pe aceasta speță.

Iti recomand sa te documentezi cat mai mult, sa citești cărți de negociere,

elearning, podcast-uri etc.

Un alt lucru pe care iti recomand sa il faci aici este sa vizionezi cat mai multe
proprietati. Chiar dacă nu cumperi inițial.

De ce?

Pai vei trece prin tot felul de situatii, de la modul in care se comportă proprietarii
sau agenții de vânzări pana la conștientizarea propriilor tale reacții în momentele
cheie.

Astfel vei fi mai capabil atunci cand vizionezi o proprietate cu scopul clar de
a o achizitiona.

E ca un antrenament pe care îl faci înainte de meci. Încălzirea o sa te ajute sa faci

performanta.

Mereu le spun clientilor mei:

Ai nevoie de cat mai multe vizionari. De fapt ai nevoie de cât mai multe
interacțiuni cu cei care vând imobile, agenti imobiliari, dezvoltatori imobiliari etc.

Crede-ma ca iti vei dezvolta foarte mult capacitatea de negociere a prețului…

Vei lua ce e bun și vei da la o parte ce e rău de la comportamentul celor cu care
interacționezi. Și asta fără sa platesti bani, doar timp…

LAURENTIU 12
Pasul 5 – Calculeaza randamentul si amortizarea.

Un investitor in imobiliare trebuie sa știe sa calculeze randamentul investitiei.

Astfel in funcție de randament, își da seama in cat timp își scoate banii investiti
înapoi. Pentru ca dupa aia sa între pe plus…

Formula randamentului este foarte simpla:

Castig anual / suma investita x 100 = randament.

După ce ai randamentul, iti dai seama care este perioada de amortizare:

Suma investita / castig anual = amortizare.

În general, o investitie profitabila în imobiliare trebuie sa plece de la un

randament de 8% în cel mai prost caz. Si iti spun asta din experienta.

Adică în cel mult 12 ani trebuie sa iti scoți banii investiti. Nu te uita în gura celor
care spun ca in imobiliare nu exista randamente mai mari de 5-6%. Sunt cei care
cumpără doar imobile noi și nu depun eforturi pentru valorificare.

Ideea e ca în momentul în care randamentul crește, perioada de amortizare

scade. Iar când randamentul scade, perioada de amortizare crește.

Important este sa te joci cu aceasta balanța în folosul tău. Adica sa obtii un

randament cât mai mare, pentru a ajunge la o perioada de amortizare cat
mai mica.

In fine, tot ce vreau sa scot in evidenta cu acest al 5-lea pas este urmatorul lucru:

În funcție de banii pe care ii ai disponibili pentru achiziție, trebuie sa iti calculezi

un potențial flux de numerar sau castig de capital.

Asta este de fapt venitul tau pasiv. Din acest venit pasiv scade potențialele
cheltuieli de inceput și de pe parcurs.

LAURENTIU 13
Numeste-le cheltuieli de exploatare. Sunt cheltuieli pe care o sa le ai in mod
constant cu imobilul. Nu poti sa sustii investitia fără ele.

De exemplu:

Reparații.
Asigurare.
Administrare.
Etc.

Rezultatul reprezintă venitul tau brut…

Din acest venit brut mai trebuie sa scazi taxele. Adica impozitul și CASS.

Nu vreau sa vorbesc aici de cifre concrete pentru ca ele se schimba mai des decât
anotimpurile. Avem un politic foarte activ…

Cel mai bine este sa apelezi la un consultant fiscal. Eu am destul de multe date
legat de impozitele si taxele pe care trebuie sa platesti. Insa, in mod etic sunt
obligat sa iti recomand servicii autorizate.

Matematic lucrurile ar arata cam asa:

Venit Pasiv – Cheltuieli Exploatare = Venit Brut

Venit Brut – Taxe = Venit Net.

Dacă venitul net este mai mare decât rata la banca, investitia este una buna.
Dacă este mai mic doar tu poți decide dacă sa investesti sau nu.

LAURENTIU 14
Pasul 6 – Vino cu o oferta pentru vanzator.

După ce ai vizionat imobilul și ti-ai creat un buget vino cu o oferta.

Aici lucrurile sunt foarte sensibile… Mulți investori incepatori o dau în bară.

De ce?

Pai unii dintre ei își bat joc de vânzător și vin cu o oferta foarte mica care nu
exprima realitatea.

Iar alții dintre ei fiind entuziasmați de achizitia apartamentului, nici măcar nu mai
vin cu o oferta, rămân la prețul din anunț.

Important aici este sa fii echilibrat și sa joci corect. Dacă cunoști piata vei fi in
masura sa vii cu o oferta potrivită, daca nu vei rata oportunități.

De exemplu:

Pentru un apartament care a stat mai mult timp la vânzare, poți sa vii cu o oferta
de preț mult mai mica decât cere proprietarul.

Deja știi ca acel imobil nu se vinde, astfel ai spațiu de negociere. La fel și în cazul
proprietăților care nu sunt consolidate.

În schimb, pentru un imobil scos la vânzare recent, dar asemanator cu un alt

imobil care s-a vândut în prima zi, clar ca oferta ta o sa fie cat mai apropiata de
prețul cerut de proprietar.

Oricum, toate aceste lucruri le conștientizezi pe parcurs. De asta iti spuneam la

pasul cu numarul 4, la cât mai multe vizionari.

Acum, ce ma intereseaza pe mine sa mai stii tu aici, este urmatorul lucru:

Profitul îl faci atunci când cumperi nu atunci cand vinzi. Punct.

LAURENTIU 15
Este o lecție de bază în investitii imobiliare. Si in investitii in general.
Tot ce vreau sa spun este ca pretul de achizitie al apartamentului trebuie sa fie
sub media pietei.

Niciodata sa nu cumperi cu „gândul” ca prețul o sa creasca in viitor. Vei avea

parte de unul dintre urmatoarele 2 rezultate:

1. Prețul o sa creasca.
2. Prețul o sa scada.

Ceea ce inseamna ca teoretic ai șanse de 50% ca sa faci profit, când investesti

după o asemenea strategie de tip „bulan”.

Da, istoric vorbind imobiliarele vor tine pasul cu inflatia. Insa, pot exista
excepții, pana la urma nici un grafic nu iti poate garanta același rezultat în
viitor.

Astfel de ce să nu iti asiguri tu o probabilitate de 100% de a face profit inca de la

inceput?

Cum?

Exact…

Prețul de achiziție trebuie sa fie sub media pieței!

Cu ce te ajută pe tine acest lucru?

Pai dacă te gândești sa vinzi brusc după ce ai achiziționat, vei face profit
instant.

Pentru ce sa mai aștepți sa treacă timpul ca imobilul sa creasca in valoare?

Ideea de baza aici:

Concentreaza-te pe ceea ce poți controla, nu pe ceea ce nu poți controla

LAURENTIU 16
Pasul 7 – Semneaza contractual de vanzare-
cumparare.

Sau de ce nu, antecontractul…

Am văzut multi investitori incepatori care fug de antecontracte. Se tem sa nu fie

înșelați…

Doar ca ce nu știu acesti investitori incepatori este ca antecontractul are valoare

juridica.

Astfel dacă vânzătorul nu își menține obligațiile trebuie sa iti plateasca avansul
dublu înapoi. La fel și tu, daca nu iti mentii obligația de a achizitiona imobilul
pierzi avansul.

Eu personal am achiziționat foarte multe garsoniere cu antecontract. Și ce crezi,

de multe ori antecontractul expirase înainte de încheierea contractului final.

Logic ca m-am înțeles cu vânzătorul. În general când cineva vinde un imobil a

cam luat decizia de mult timp. Astfel greu de spus ca o sa mai dea inapoi pe
parcursul derularii formalităților contractuale.

În fine, indiferent ca semnezi un contract sau un antecontract important aici sa iti

duci la indeplinire toate obligațiile…

De exemplu:

Cumpărătorul este cel care plătește actele notariale.

Nu uita de comisionul agentului imobiliar dacă exista. Și de transferul

banilor catre vânzător.

Fa-ti un dosar cu toate documentele imobilului, cadastru, intabulare,

energetic, utilitati etc

LAURENTIU 17
Ideea principala la acest al 7-lea pas este ca toate actele se întocmesc de către
notar. Astfel, tot ce trebuie sa faci tu este sa te asiguri ca notarul este de
buna credință.

El o sa iti spuna care sunt actele de care ai nevoie la dosar, tipul de contract pe
care o sa îl semnezi etc. Plus ca el este cel care se asigura ca un imobil nu este
grevat de o sarcina anume.

Acum, probabil ca te intrebi:

Cum ma asigur ca notarul este de buna credință?

În primul rand il alegi tu. De fapt dacă cumperi un apartament nou de la un

dezvoltator imobiliar, nu mergi la alt notar decât cel pe care îl alegi tu.

Este bine sa închei tranzacția la notari pe care nu ii cunoști, doar daca cel cu care
închei tranzacția este novice.

Tot ce vreau sa spun este ca notarul se ocupa de tot. Astfel, dacă notarul
este de buna credință, nu prea te mai interesează formalitățile legale, decât
ca și cultura generala.

Important aici este sa fii flexibil:

Adica, exact asa cum am spus si anterior sa fii dispus sa închei și contracte si
antecontracte, orice… atat timp cat investitia este una buna pentru tine.

De exemplu:

Nu refuza un antecontract pentru un imobil de 80.000 de euro, cand prețul real al

imobilului este de 100.000 de euro.

Antecontractul are valoare juridica. Dacă tranzacția nu se finalizează poti cere

executarea partii contractante.

LAURENTIU 18
Pasul 8 – Monetizeaza investitia.

În primul rand ai nevoie de fotografii sau materiale video care sa iti scoată în
valoare imobilul.

Dacă este nevoie apelează la un profesionist… altfel vor fi rezultatele te asigur de

acest lucru…

După aceea fă tot ce ține de tine ca să afle cât mai mulți oameni de imobilul
pe care tu il vinzi sau l-ai scos la închiriat.

De exemplu:

• Anunț pe site-urile de specialitate.

• Grupuri de Facebook.
• Agenti imobiliari.
• Cunostinte, prieteni etc.

Nu in ultimul rand asigura-te ca acei chiriasi care sunt interesați de proprietatea

ta pot sa o vadă cât mai repede.

Nu toți oamenii scăpa de la job la ora 17.00. Mai sunt oameni care lucrează și
noaptea sau schimbul doi.

Important este sa fii la dispoziția lor atunci cand ei au nevoie. Dacă nu ești in
stare apelează la un agent imobiliar.

Ce mai trebuie sa stii tu aici este ca atunci cand inchiriezi un apartament, ai

nevoie de:

• O gestione a proprietății.
• De un management al chiriașilor.
• De un plan de optimizare.

LAURENTIU 19
Apropo, uite un alt aspect important:

Stiu ca o sa ai tendinta de a te concentra foarte mult pe fluxul de numerar pe care

îl incasezi lunar.

Doar ca acel flux de numerar iti este furnizat de către client, care în cazul tau
este chirias.

Astfel dacă chiriașul nu prea este mulțumit, degeaba te concentrezi pe fluxul de

numerar, pentru ca o sa ramai fără el.

Important este sa îl mulțumești pe chirias, exact asa cum face un comerciant

cu clientul sau.

Nu trebuie sa fii extravagant, tot ce trebuie sa faci este sa te asiguri ca ii predai

chiriasului un imobil curat, bine amenajat, întreținut etc.

Plus ca trebuie sa il faci sa înțeleagă ca ești nevoit sa inspectezi în mod regulat

imobilul, pentru excluderea unor eventuale prejudicii.

Și bineînțeles sa il ajuți atunci cand intervențiile țin foarte mult de tine, ca și

proprietari. Nu poti sa lași aceste cheltuieli în seama lui. Nu de alta, dar îl vei
pierde. Nu mai spun de faptul ca te poți alege cu rewiew-uri proaste.

Când stapanesti bine o zona imobiliara și ai mai multe unități, clienții încep sa știe
de tine. Și nu știi niciodată cum un client nemulțumit iti poate face o reclama
negativa.

Vei pierde pe termen lung crede-ma…

De asta spun:

Concentreaza-te pe chirias și îți vei păstra fluxul de numerar pentru mult

timp de acum înainte.

LAURENTIU 20
Pasul 9 – Pune bazele unei echipe de meseriasi.

Am o expresie pe care le-o spun de fiecare data clienților mei, când am ocazia:

Afacerile și investițiile sunt sporturi de echipa.

Dacă tu vrei sa faci totul de unul singur, nu ești nici afacerist nici investitor. Ești
mai mult un freelancer.

Asa ca, uită tot ce ai invatat la scoala:

• Sa nu copiezi.
• Sa faci totul de unul singur.
• Sa fii cel mai bun din clasa.
• Sa te pricepi la toate materiile.

Și începe sa te porți ca un afacerist sau ca un investitor.

Cum se poarta un investitor in imobiliare?

Pai el pur și simplu investeste, atat. Investitia înseamnă sa dai bani azi,
pentru a primi mai multi bani înapoi mâine.

Nu inseamna sa muncești de nebun. Sa le faci tu pe toate, sa fii zugrav, instalator,

agent imobiliar etc. Doar ca sa rămâi cu mai mulți bani în buzunar.

Te transformi in freelancer, crede-ma. Și nu o sa mai gândești ca un investitor.

Plus ca nu o sa mai ai timp sa investesti.

Asta inseamna ca:

Pe orice arie, ții legătura cu specialiști:

LAURENTIU 21
Amenajări interioare – zugrav, instalator etc.
Tranzactii – agent imobiliar.
Instituții bancare – broker de credite.

Și asa mai departe….

Important este ca tu sa ii platesti pe acești oameni, sa iti faca o treaba de calitate.

Pentru ca sa ai timp de ce contează cu adevărat:

SĂ INVESTEȘTI.

Tot ce vreau s ascot in evidenta cu acest al 9-lea pas este ca cea mai sigura
metoda de a-ti limita creșterile tale în plan financiar este sa încerci sa le faci pe
toate.

Adică:

• Sa iti cumperi o bidinea apoi o vopsea lavabila și sa te apuci de

zugravit.
• Sa cauti tutoriale pe YouTube despre cum sa schimbi o priza.
• Sa încerci sa lipești țeava de alimentare cu apa calda de la bucătărie
cu Super Glue.
• Sa îl zăpăcești pe notar cu întrebări pe care nici tu nu le înțelegi.
•

Problema aici e ca tu ești avocat de exemplu. Sau ești IT-ist și lucrezi cu programe
precum Java sau C++.

Logic ca intr-o astfel de situatie nu ai cum sa faci lucrurile bine, pentru ca nu

intelegi activitatea, ai nevoie de un specialist.

Nu spun sa eviti aceste activitati dacă ești îndemânatic și ai timp. Tot ce spun este
ca investitorii de calibru își folosesc timpul in mod prioritar pentru a-și creste
venitul, nu pentru a reduce cheltuielile.

LAURENTIU 22
Pasul 10 – Plateste-ti taxele catre stat.

Cel mai important aspect: Nu investi la negru!

Nu de alta, dar câștigurile sunt mai mici decât pierderile. Și nu ma refer aici doar
la bani, crede-ma. Cele mai proaste momente sunt cele in care ai probleme cu
legea.

Nu vorbesc din experienta, slava Domnului. Insa, am văzut multe la viata mea.
Plus ca atunci când am avut prin jurul meu astfel de oameni, fugeam de rupeam
pământul.

Da, stiu ca politicul nu prea te ajuta aici. Te împovărează cu taxe, schimba

reglementările de dimineață până seara etc. Insa, tu trebuie sa supravietuiesti si
sa te uiți la partea plina a paharului.

Care este partea plina a paharului?

Faptul ca în momentul în care inchiriezi cu acte, ai acces la foarte multi bani

de la instituțiile de creditare.

Un contract de închiriere reprezinta venit care poate fi luat în considerare de către

banca. Pe lângă venitul activ pe care îl ai deja.

Multi oameni ma întreabă cum am reușit sa ajung independent financiar in doar 5

ani de zile, investind in imobiliare.

Răspunsul îl ai deja:

Am muncit de nebun pentru un venit activ cat mai mare + contractele de

închiriere care îmi permiteau finanțări mari.
Rezultatul:

Accelerarea către independenta financiara!

Cam asa trebuie sa procedezi și tu, sa o faci legal și cu cap.

LAURENTIU 23
Pasul 11 – Repeta procesul.

Asta înseamnă că trebuie să o iei de la capat si sa repeți acest process. Adica

sa iti mai cumperi un apartament pe care sa il inchiriezi.

La fel ca pământul care se învârte în jurul soarelui. Dacă vrei să crești si sa ajungi
independent financiar din închirierea apartamentelor trebuie sa procedezi
asemanator. Trebuie sa repeți procesul.

Iti cumperi un apartament, il achiti si reinvestesti banii pe care ii castigi. Adica iti
mai cumperi un apartament cu care procedezi asemanator.

La început rezultatele se vad foarte greu. Dar pe parcurs, portofoliul tau o sa se

mărească de la un an la altul.

Ideea e ca daca respecți ceea ce iti spun eu aici. Adică dacă repeți procesul in
mod constant, fără să stai sa te demotivezi aiurea, o sa ajungi independent
financiar.

Doar ca la inceput trebuie sa iti bagi și venitul activ in investitie. Pentru ca

investițiile sunt investitii iar munca e munca.

Investițiile reprezinta de fapt un mod prin care iti multiplici banii, prin apreciere
sau prin generarea de venit pasiv. Adică nu trebuie să existe eforturi
considerabile din partea ta.

Însă, în același timp tu trebuie sa lucrezi, nu poti sa stai degeaba ca o iei razna.
Trebuie sa faci ceva, trebuie sa existe o pasiune, o plăcere în a lucra pentru un
scop anume.

Aceasta activitate iti aduce un venit activ. Eee, acest venit activ trebuie sa
meargă tot în investitii.

De ce?

Ca sa poti sa forțezi nota. Adică să ajungi independent financiar mai repede.

LAURENTIU 24
Încheiere.
Pe final vreau sa iti spun ca oricand ai nevoie de sfaturi legat de zona asta a investitiilor
in apartamente pentru inchiriat, poti sa imi trimiti un email la
contact@laurentiuungureanu.com si vei avea un raspuns de fiecare data.

Ba chiar iti recomand sa imi trimiti un email si sa imi spui care este parerea ta legat de
acest ghid de investitii in apartamente pentru inchiriat. Crezi ca ar mai fi lucruri de
adaugat, spune-mi cum ti se par ideile mele.

In acelasi timp, nu uita ca pe Platforma Edvim Romania ai foarte multe sfaturi si

informatii pe zona de finante personale, cresterea veniturilor, investitii imobiliare,
investitii la Bursa etc.- https://www.edvim.ro/category/educatie-financiara/

Iti recomand sa iti faci timp pentru materialele de pe Platforma, gasesti “content” acolo
cat pentru 100 de carti de educatie financiara. Iar totul este gratuit pentru tine…

Acum, daca timpul tau este important si vrei sa obtii rezultate rapid, ai ca si optiune
cursul meu de investitii imobiliare.

Cursul este foarte practic si este structurat de asa natura, incat sa stii ce ai de facut pe
tot parcursul procesului de achizitie si de gestiune a proprietatii.

Link -
https://www.edvim.ro/curs-investitii-imobiliare/

In fine, ideea e ca investitii imobiliare totul se rezuma la educatie. Daca vrei sa investesti
in apartamente pentru inchiriat si sa ajungi independent financiar in Romania, ai nevoie
de educatie.

Nu uita, ceea ce iti spuneam la inceput: “Daca acum nu castigi atat de multi bani pe
cat iti doresti sa castigi,, inseamna ca exista ceva ce nu cunosti”

Astept email-ul tau…

Bafta si spor la bani!

Laurentiu Ungureanu
Antreprenor, Investitor, Financial Advisor.
www.laurentiuungureanu.com

LAURENTIU 25