Ghidul investitorului responsabil

n imobiliare

Ghidul investitorului responsabil n imobiliare

I. De ce vrei s investeti ntr-o proprietate imobiliar?
II. Ct de mult te poi mprumuta?
III. Ce soluii financiare i punem la dispoziie?
IV. Cum ajungi proprietar?
Glosar de termeni
Anex

De ce s apelezi la Ghidul investitorului responsabil n

imobiliare?
Pentru c decizia de a achiziiona o locuin este una dintre cele mai importante i dorim
s i oferim gratuit consultana i sprijinul de care este posibil s ai nevoie, oricnd pe
parcursul ntregului proces.

Ce avantaje ai utiliznd Ghidul?

acces la cunotine financiare ce i permit o mai bun nelegere a termenilor bancari,
a aspectelor de care trebuie s ii cont i la care este bine s fii atent atunci cnd te
mprumui, precum i sugestii pentru analiza bugetului personal astfel nct s evii
ndatorarea excesiv
obii informaii cu ajutorul crora s realizezi o bun alegere atunci cnd decizi s i
achiziionezi o locuin, dar i recomandri care s te ajute s te fereti de riscuri
afli care sunt soluiile financiare pe care i le oferim n vederea realizrii investiiei
imobiliare pe care o doreti
beneficiezi de sfaturi practice, utile pe parcursul ntregului proces de contractare a unui
mprumut
Odat ce ai luat decizia de a realiza o investiie imobiliar, indiferent dac ai gsit sau nu
imobilul pe care doreti s-l achiziionezi, vino la una din unitile BCR i afl care este
soluia financiar care se potrivete cel mai bine nevoilor tale. Te poi sftui cu unul dintre
specialitii BCR n oricare dintre cele peste 650 de uniti sau poi programa o ntlnire
prin InfoBCR (serviciu disponibil zilnic, de luni pn duminic, ntre 8.00 i 22.00):
0800.801.BCR (0800.801.227) apelabil gratuit din orice reea naional sau 021.407.42.00
apelabil la tarif normal din ar i strintate.
Mai mult, n Centrele Imobiliare Retail BCR, i oferim un concept de servire dedicat, pentru
ca tu s beneficiezi de o soluie complet pentru planurile tale: obiectul investiiei, dar i
finanarea necesar.

I. De ce vrei s investeti ntr-o proprietate imobiliar?

Motivele pentru care ai decis realizarea unei investiii imobiliare pot fi extrem de variate:
te-ai sturat s plteti chirie i vrei s ai o cas doar a ta, te-ai cstorit i nu mai vrei s
stai cu prinii, atepi un copil i ai nevoie de mai mult spaiu sau poate doar te gndeti s
realizezi o investiie de viitor. Vom analiza mpreun cu tine o parte dintre cele mai frecvente
motive, ns indiferent de scopul pentru care iei aceast decizie, este esenial s evaluezi
cu atenie att avantajele, ct i dezavantajele fiecrei opiuni n parte.

1. Nu mai vreau s pltesc chirie

n general, oamenii care pltesc chirie vd ca pe un dezavantaj faptul c nu rmn cu o
cas a lor i, de cele mai multe ori, prefer s plteasc o rat de credit, tiind c la finalul
mprumutului vor avea n proprietate o locuin.
Pe termen lung, poi plti n locul chiriei rata la credit i s rmi cu o locuin a ta. Pe
termen scurt ns, chiria prezint cteva avantaje, de care este bine s ii cont atunci cnd
iei decizia de a contracta un credit: cheltuielile sunt clare plteti chiria i utilitile, iar n
funcie de situaia financiar de moment poi s-i creti sau s-i reduci costurile cu chiria,
te poi muta uor, fr s plteti taxe notariale i impozite.
2. Am nevoie de mai mult spaiu
Pentru cei care doresc s treac de la un apartament cu o suprafa mai mic la unul cu
o suprafa mai mare, schimbul imobiliar este o opiune. Alte variante ar fi realizarea unor
modificri n locuin, schimbnd astfel compartimentarea, sau chiar vnzarea imobilului
deinut n proprietate i achiziionarea unuia nou.
Fie c este vorba de un schimb imobiliar (vrei s schimbi un apartament de dou camere cu
unul de trei, de exemplu) sau de vnzarea imobilului actual i cumprarea altuia mai spaios,
mai confortabil, ine cont i de faptul c un apartament cu o suprafa mai mare nseamn
att cheltuieli mai mari de ntreinere, precum i achitarea unei diferene. n situaia n care
nu ai aceti bani disponibili, poi opta pentru obinerea unui credit de investiii imobiliare,
la costurile totale adugndu-se astfel dobnzile i comisioanele aferente mprumutului.

Pune n balan efortul financiar, timpul necesar, dar i avantajele i dezavantajele fiecreia
dintre opiuni i alege cu grij.
3. Cumpr locuina ca pe o investiie
nainte de a cumpra o locuin cu intenia de a obine un profit din creterea preurilor
pe piaa imobiliar, ia n considerare i scenariul pesimist, n care preurile vor scdea.
Mai mult, veniturile din chirii au nregistrat i mai pot nregistra scderi, impozitele i
reparaiile cad ns n sarcina ta.
De asemenea, nainte de a alege aceast variant poi avea n vedere i alte modaliti de
investire a banilor care i pot aduce un profit mai mare sau mai mic, cu riscuri asumate
diferite.

II. Ct de mult te poi mprumuta?

Vrei s contractezi un mprumut. Tipul de credit de care ai nevoie pentru a achiziiona
o locuin este creditul de investiii imobiliare. tii suma de bani de care ai nevoie, dar
ai idee ct de mare poate fi rata de credit n raport cu veniturile tale, ct i cu celelalte
cheltuieli? Suma de bani pe care o poi mprumuta se stabilete n funcie de capacitatea
ta de rambursare i, dac este cazul, a copltitorilor, de valoarea investiiei pe care doreti
s o realizezi, de aportul propriu, precum i de perioada pe care iei mprumutul.
Pentru creditul de investiii imobiliare trebuie s ai n vedere i necesitatea existenei unui
aport propriu (avans), reprezentnd un anumit procent din valoarea investiiei. Dac nu
ai avans poi solicita un credit de nevoi personale, care se acord tot n funcie de nivelul
veniturilor i al cheltuielilor.
nainte de a lua decizia de a-i acorda un credit, banca va verifica dac ai capacitatea de
a-l restitui. Aceasta nseamn c banca i va adresa ntrebri despre veniturile tale i ale
familiei, alte mprumuturi sau obligaii de plat pe care le ai, dac eti angajat sau liber
profesionist, profesia actual i locul de munc. De asemenea, va verifica modul n care ai
pltit mprumuturile anterioare, respectiv dac ai pltit la timp fiecare rat de credit i dac
nu eti dator altor bnci. Informaiile sunt oferite de Biroul de Credit sau Centrala Riscurilor
Bancare.
Poi beneficia de un credit cu o valoare mai mare dac l iei mpreun cu cel puin un
copltitor. Ai n vedere c banca ia n calcul pe lng veniturile din salarii i alte categorii
de venituri care pot fi justificate cu documente (drepturi de autor, chirii, dividende, activiti
independente etc.).
De asemenea, ca s obii o sum mai mare trebuie s te mprumui pe termen mai lung. Cu
ct mprumutul este luat pe o perioad mai mare, cu att ratele sunt mai mici, dar, totodat,
nseamn c suma total pe care o vei plti pn la sfritul perioadei de creditare va fi mai
mare dect dac ai fi luat mprumutul pe o perioad mai scurt de timp.

Ct i permii s plteti n fiecare lun?

Indiferent de gradul maxim de ndatorare pe care l accept o instituie de credit, pentru a
afla ponderea din venituri pe care poi s o aloci ratelor bancare este recomandabil s ai o
prim imagine a structurii cheltuielilor, calculndu-i bugetul personal.
Completeaz tabelele de mai jos i ai posibilitatea s-i construieti singur un buget simplu,
care s conin veniturile i cheltuielile tale sau ale familiei dintr-o lun. Astfel vei putea afla
care este suma pe care i permii s o plteti lunar pentru rata la locuin. De asemenea,
poi utiliza aplicaia bugetul personal de pe www.bcr.ro este un instrument folositor.
RON
Total venituri nete lunare:
Salariul tu
Salariul soului/soiei
Alocaie copii
Bonusuri/prime
Alte venituri
Total cheltuieli lunare:
Cheltuielile casei - total
ntreinere
Chirie
Telefon, internet, TV
Curent
Gaze
Altele
Cheltuielile voastre - total
Alimente
Transport
mbrcminte
Timp liber
Altele
Rate i economii - total
Rate credite
Alte rate
Card credit
Economii
Asigurarea casei
Asigurarea auto
Asigurarea de via
Pensia privat
Impozite i taxe - total
Impozit pe apartament/cas
Impozit pe main
RCA i Rovignet
Altele

Acum, prin diferena dintre veniturile totale nete lunare i cheltuielile totale lunare afli suma
disponibil lunar.
Venituri totale nete lunare

..................................... RON

..................................... RON

Cheltuieli totale lunare

Sum disponibil

............................... RON

Atenie, acest calcul este unul general i doar orientativ. Adreseaz-te unui consilier client
pentru a-i efectua o simulare n funcie de condiiile concrete, n vigoare, la data solicitrii.

III. Ce soluii financiare i punem la dispoziie?

n funcie de destinaia banilor mprumutai se disting mai multe tipuri de credite:
- Creditele imobiliare/ipotecare: sunt creditele destinate realizrii unor investiii imobiliare,
ca de exemplu, achiziionarea unui apartament, construirea unei case sau, pur i simplu,
modernizarea locuinei. Acestea pot fi utilizate i pentru refinanarea mprumuturilor pentru
investiii imobiliare contractate anterior. n aceste cazuri garania creditului o va reprezenta
ntotdeauna ipoteca asupra unui imobil, iar suma mprumutat va fi transferat de ctre
banc direct n contul vnztorului.
- Creditele de nevoi personale cu ipotec: sunt creditele destinate satisfacerii nevoilor
personale, dar datorit sumelor importante de bani ce pot fi obinute i a garaniei ipotecare,
n marea majoritate a cazurilor sunt utilizate tot pentru realizarea de investiii imobiliare.
Spre deosebire de creditele imobiliare sau ipotecare ns, destinaia creditului nu trebuie
justificat i nici nu este necesar existena unui aport propriu. Banii sunt acordai n contul
deschis la banc i poi dispune de ei imediat dup tragerea creditului.
1. Soluii financiare pentru achiziie
tim c att obinerea creditului ct i cutarea locuinei sunt pai deosebit de importani
pentru tine. De aceea, creditul aprobat anterior gsirii imobilului oferit de BCR i asigur
o difereniere a celor dou etape. Acest lucru nseamn c un prim pas este aprobarea
financiar a creditului, pe care o poi obine n funcie de situaia ta financiar i personal,
iar ulterior aprobrii financiare a creditului, ai la dispoziie pn la 90 de zile pentru a gsi
locuina pe care doreti s o achiziionezi i s prezini documentaia la banc.
Acest tip de mprumut i ofer avantajul c ai sigurana valorii creditului de care poi
beneficia. Important este i faptul c nu vei plti ratele de credit dect dup ce cumperi
locuina i aceasta va fi acceptat drept garanie de ctre banc.
Pe scurt, fluxul de achiziie este urmtorul:

Te consiliem
n punctele de
contact BCR

Dup` aprobare, n
maxim 30 de zile,
semnezi contractul
de credit

Semnezi actul
adi]ional la contractul
de credit

10

Ne aduci
documentele tale
privind veniturile

Dup` semnarea
contractului, n maxim
90 de zile g`se[ti
imobilul pe care vrei
s`-l achizi]ionezi

|nchei contractul de
garan]ie, certificatul
de asigurare pentru
imobil

11

Verific`m
documentele [i
analiz`m solicitarea
de credit

Ne aduci
documentele
imobilului

|]i acord`m creditul

prin virament n
contul
vnz`torului

Poi afla mai multe detalii pe www.bcr.ro i www.bcrimobiliare.ro.

Te anun]`m dac`
mprumutul e aprobat
sau respins

Evalu`m garan]ia

12

Prezin]i extras de
Carte Funciar`
(n 10 zile de la
autentificare)

2. Soluii financiare pentru construire

Un subiect de interes pentru tine poate fi i construirea unei locuine, apelnd la creditul
pentru construirea unui imobil. n continuare regseti cteva informaii i sfaturi utile:
- n primul rnd trebuie s tii c acordarea creditului pentru construire se efectueaz
dup realizarea fiecrui stadiu al lucrrilor, motiv pentru care este necesar s dispui de
o sum iniial pentru a putea demara lucrrile.
- Lucrrile de construire pot fi executate de ctre societi de construcii sau n regie
proprie. Pentru lucrrile realizate n regie proprie, sumele de bani se vor disponibiliza de
ctre banc potrivit planului de finanare, stabilit prin contract.
- Primul pas, n cazul n care te decizi s accesezi un credit pentru construirea unui imobil,
l reprezint obinerea unei autorizaii de construire (mpreun cu anexele: Proiect tehnic
i detalii de execuie). Urmtorul pas este ncheierea unui contract de antrepriz cu o
societate de construcii, prin care se stabilesc parametrii cei mai importani ai proiectului:
etapele de construire, preul i condiiile de plat ale lucrrilor, planurile i aprobrile pe
care trebuie s le obii, data recepiei finale etc.
- Proiectul tehnic de execuie i devizul general (bugetul) trebuie s fie ntocmite de ctre o
societate de construcii sau o persoan autorizat/atestat n domeniu conform legii, iar
lucrrile trebuie supravegheate de ctre un diriginte de antier/inspector tehnic atestat,
cu excepiile prevzute de lege.
- Terenul pe care se va realiza construcia ce urmeaz a fi finanat prin credit ipotecar
poate fi luat n considerare ca aport propriu n cazul n care acesta se afl n proprietatea
mprumutatului. Valoarea aportului reprezentat de teren se va stabili n urma evalurii
acestuia. Banca poate finana i terenul, n cazul construirii de locuine.
- Punerea la dispoziie a creditului se realizeaz pe trane, direct n contul constructorului,
dup efectuarea analizei tehnice intermediare a situaiilor de lucrri de ctre un evaluator
membru ANEVAR i agreat de BCR.
- Foarte important este i faptul c banii din credit nu se transfer nainte de demararea
lucrrilor, ci dup efectuarea fiecrei etape de construire, conform contractului de
construire i planului de lucrri. Odat finalizat un stadiu al lucrrilor, vei semna mpreun
cu constructorul i dirigintele de antier situaia de lucrri executate pe teren. Pe baza
acestei situaii banca va realiza verificri ale lucrrilor i va aviza transferul tranelor din
credit, doar n cazul n care acestea sunt conform contractului de antrepriz, proiectului
tehnic i detaliilor de execuie.
3. Aspecte comune de care trebuie s ii cont i la care este bine s fii atent atunci cnd
te mprumui
- Un aspect important asupra cruia va trebui s decizi atunci cnd iei un credit este
moneda n care vrei s te mprumui. Este bine s compari condiiile pentru creditele
n lei cu cele pentru creditele n alte monede. De multe ori creditele n valut sunt mai
avantajoase dect cele n lei din punct de vedere al nivelului dobnzii, ns diferena de

curs valutar poate constitui o problem, avnd n vedere c rata o vei plti n moneda
creditului; dac veniturile tale sunt n lei va trebui s efectuezi lun de lun operaiunea
de schimb valutar. Astfel, n principiu, este bine s iei credit n valuta n care obii veniturile
(salariu, venituri din chirii, dividende, venituri din strintate etc.), pentru a fi protejat de
fluctuaiile nregistrate de moneda strin.
- n funcie de tipul de credit pe care doreti s l contractezi, va trebui s alegi tipul de
dobnd; aceasta poate fi variabil, fix sau o perioad fix urmat apoi de o perioad cu
dobnd variabil. Consult Glosarul de termeni pentru a afla cum se compun dobnzile.
Trebuie s tii ns, c indiferent de cum va evolua economia i de cum se vor modifica
dobnzile n pia, optnd pentru o dobnd fix ai certitudinea c aceasta va rmne
neschimbat pn la scadena final. Sunt ns i dezavantaje, cum este cel legat de
faptul c, n general, procentul dobnzii fixe este mai mare dect cel al dobnzii variabile.
Din acest motiv, este posibil ca dobnda variabil s fie mai potrivit pentru tine.
n cazul n care alegi dobnd fix pe o perioad (n special dac este o dobnd pe
perioada unei campanii/promoii) i apoi variabil, ia n considerare i faptul c, odat
cu trecerea de la prima perioad, n care dobnda este fix, la cea de-a doua perioad, n
care dobnda este variabil, rata poate crete i acest lucru i poate afecta capacitatea
de a restitui mprumutul.
- Rate totale egale sau descresctoare reprezint o alt hotrre pe care o vei avea
de luat. Contractarea unui mprumut cu rate totale egale nseamn, de fapt, un efort
financiar constant pe parcursul ntregii perioade de creditare i permite, totodat,
obinerea unei sume mprumutate mai mari dect n situaia unui mprumut cu rate totale
descresctoare. De reinut ns este faptul c un mprumut cu rate totale descresctoare,
n care efortul financiar este mai mare la nceput i scade pe parcurs, este mai ieftin
dect un mprumut cu rate totale egale. Asigur-te c ii cont de acest aspect atunci cnd
optezi pentru o variant sau alta.
- Ordonana de Urgen a Guvernului (OUG) nr. 50/2010 cu privire la contractele de credit
pentru consumatori
Scopul OUG nr. 50/2010 este acela de cretere a transparenei i de uniformizare a
structurii ofertelor, astfel nct s se permit comparaia facil ntre produsele bancare
existente pe pia.
Cele mai importante prevederi ale ordonanei:
- Finanatorul poate percepe un numr limitat de comisioane: comision de analiz dosar
(numai n cazul n care creditul se acord), comision de administrare credit (sau comision
de administrare cont curent), comision de rambursare anticipat (pentru creditele cu
dobnd fix), costuri aferente asigurrilor, precum i un comision unic pentru servicii
prestate la cererea ta (exemplu: schimbare copltitor, acord instituire ipotec de rang
subsecvent etc.).
Atenie: pentru un credit garantat cu ipotec, n afara comisioanelor percepute de
banc, trebuie s ai n vedere i costul cu evaluarea imobilului, costurile notariale, legate
de ncheierea contractelor de garanie i de vnzare-cumprare, ct i costurile cu
asigurrile, dac este cazul.

10

- n contractul de credit trebuie s fie precizat nivelul dobnzii anuale

efective (DAE) i al costului total pe care l vei plti. Am inclus n Glosarul
de termeni cteva explicaii referitoare la DAE i costul total al creditului.
Este important de reinut: cu ct valoarea DAE este mai sczut, cu att creditul respectiv
este mai ieftin! Atenie, dobnda anual efectiv ar putea s nu includ toate asigurrile.
- De asemenea, OUG nr. 50/2010 prevede c orice form de publicitate referitoare la
contractele de credit s cuprind anumite informaii standard, prin intermediul unui
exemplu reprezentativ. Este bine s cunoti i s analizezi aceste informaii nainte de
a contracta mprumutul. Poi consulta Glosarul de termeni pentru a vedea astfel de
exemple, iar pentru a primi toate informaiile de care ai nevoie privind nivelul dobnzii,
comisioanelor etc. practicate de BCR n acest moment, te rugm s te adresezi celei mai
apropiate uniti BCR.
4. Sfaturi utile:
- nainte de a te mprumuta, trebuie s analizezi cu atenie modul n care vor fi afectate
finanele tale de costurile rambursrii creditului; ia n considerare riscurile de orice
natur (stabilitatea locului de munc, riscul valutar, evoluia dobnzilor la credite etc.).
Ia n calcul i viitoarele cheltuieli, dup mutarea n noua locuin (cheltuieli de renovare,
modernizare, mobilare etc.) i, nu n ultimul rnd, ine cont de faptul c, oricnd pot
aprea cheltuieli neprevzute crora trebuie s le faci fa.
- Dac pe parcursul derulrii creditului apar soluii de finanare mai avantajoase n oferta
curent a bncii, poi beneficia de acestea prin refinanarea creditului tu. n acest
caz, fie vei plti costurile standard percepute de banc pentru creditele curente, fie vei
beneficia de condiii mai avantajoase, speciale pentru creditele care se refinaneaz (n
funcie de oferta valabil la momentul refinanrii).
Ce trebuie s tii ca i particulariti ale creditului de refinanare?
- Nu vei primi banii n mod direct, creditul de refinanare fiind destinat rambursrii
integrale a celui n derulare; exist un singur caz n care poi primi o parte din credit,
respectiv n situaia n care prin creditul de refinanare obii o sum suplimentar celei
contractate iniial.
- Refinanarea unui credit ce presupune existena unei ipoteci asupra unui bun imobil
poate implica existena i plata unor taxe notariale de transfer al ipotecii.
- Poi beneficia de condiii mai avantajoase fa de oferta curent.
- Refinanarea creditului/creditelor n derulare are la baz o decizie al crei scop final este
diminuarea costurilor actuale cu ratele de credit, compensnd inclusiv efortul financiar
depus n acest sens.
- Protejeaz-i investiia i pe cei dragi cu Planul de protecie a veniturilor! n via exist
situaii pe care nu le putem controla, anticipa i n faa crora devenim vulnerabili. Pot
aprea oricnd momente nefericite ce ne pot influena veniturile i implicit capacitatea de
rambursare a creditului: omaj, incapacitate temporar de munc, invaliditate sau deces.
Pentru a-i proteja achiziia fcut cu ajutorul creditului bancar i s fii la adpost, att tu,
ct i cei dragi, poi opta pentru ncheierea unui certificat de asigurare complex, pltind

11

un cost lunar. Acesta ofer garania c, n cazul pierderii locului de munc, mbolnvire,
incapacitate de munc etc. creditul nu devine o povar pentru familie, societatea de
asigurri prelund plata datoriilor tale ctre banc.
- n cazul creditelor destinate realizrii de investiii imobiliare, asigurarea locuinei ce
constituie garania creditului este obligatorie pe toat perioada de creditare i poate fi
ncheiat cu orice societate de asigurri agreat de banc. Analizeaz cu atenie ofertele
de finanare: exist bnci care ofer gratuit aceast asigurare, pentru ca tu s te bucuri
linitit de locuina achiziionat. Nu uita ns de asigurarea obligatorie! Aceasta trebuie
ncheiat i rennoit periodic, dac prevederile legale cer acest lucru. n cazul n care
cumperi un apartament care are deja o asigurare obligatorie ncheiat trebuie s notifici
acest lucru societii care a emis polia, care va ntocmi un act adiional cu datele tale de
identificare. Asigurarea va rmne valabil pn la data expirrii celei eliberate fostului
proprietar. Totodat, exist posibilitatea de a ncheia o poli de asigurare facultativ care
acoper cele 3 riscuri i, astfel, nu va mai trebui s nchei i polia de asigurare obligatorie.
- Citete cu atenie n contractul de credit termenii i condiiile de acordare a
mprumutului. Adreseaz ntrebri consilierului client n legtur cu termenii i clauzele
pe care nu le nelegi n totalitate. Nu uita c tu garantezi creditul cu o cas i riti s o
pierzi n momentul n care nu mai poi plti ratele.
- Achit la timp ratele la credit. n cazul n care ntmpini dificulti financiare, adreseaz-te
bncii care i-a acordat mprumutul pentru gsirea unei soluii personalizate, care s
te ajute s depeti perioada dificil. Soluiile oferite de bnci vizeaz rescadenarea
sau reealonarea creditelor n derulare. Consult Glosarul de termeni pentru mai multe
detalii.
- Informeaz banca asupra oricrei modificri intervenite n datele tale de identificare (ex:
schimbare domiciliu, numr de telefon, e-mail etc.) pentru a putea primi informaii legate
de derularea creditului (modificri de dobnd, reamintire dat scadent i suma de
plat a ratei)

IV. Cum ajungi proprietar?

Cumprarea unei locuine este o decizie grea i, financiar vorbind, pentru muli este cea mai
important investiie a vieii. De aceea, este necesar s analizezi nevoile i s-i stabileti
prioritile. ntocmete o list cu lucrurile eseniale pentru tine: numrul de camere, loc de
parcare, suprafa util, anul de construcie al imobilului. Accesul la mijloacele de transport
n comun, parcurile, terenurile de sport, colile i magazinele sunt, de asemenea, unele
dintre criteriile avute n vedere n alegerea cminului ideal.
Fie c este vorba de un apartament la bloc sau de o cas la curte, odat ce te-ai decis,
rezerv-i timp pentru a face alegerea corect. n luarea deciziei privind tipul de locuin
pe care l vrei, ine cont att de preul imobilului i banii de care dispui, dar i de avantajele
i dezavantajele fiecreia dintre variante, precum i de impactul cheltuielilor viitoare n
bugetul personal. Spre exemplu, nivelul cheltuielilor lunare de ntreinere, care este mai
mic n cazul unui apartament la bloc dect n cazul imobilelor formate din cas i teren etc.

12

De asemenea, ine cont i de faptul c n timpul iernii costurile nclzirii suprafeelor mari
sunt ridicate, imobilele noi sunt mai scumpe la cumprare, dar costurile de ntreinere n
primii ani sunt mai mici.
Informeaz-te asupra preurilor i evoluiei cererii i ofertei pe piaa imobiliar. Citete
n pres rubricile dedicate sectorului imobiliar, anunurile de mic publicitate, consult
site-urile de profil i anunurile bncilor privind imobilele pe care le scot la licitaie, mergi la
trguri i expoziii de gen, care reunesc att oferte imobiliare, ct i financiare. n cutarea
casei tale poi alege s colaborezi cu o agenie imobilar. Agenii imobiliari i vor trimite
recomandri n funcie de criteriile tale, iar la final vei plti un comision pentru serviciile
acestora. Acest comision variaz n funcie de agenie.
BCR vine cu o soluie eficient. Acceseaz portalul special creat www.bcrimobiliare.ro i vei
regsi unele dintre cele mai cunoscute agenii imobiliare, dar i dezvoltatori i constructori
parteneri BCR, care, de cele mai multe ori, ofer condiii avantajoase clienilor interesai de
realizarea unei investiii imobiliare prin credit BCR.
Dac ai gsit un imobil care i place, trebuie s tii c verificarea existenei actelor de
proprietate ale vnztorului i veridicitatea acestora este un pas foarte important. Titlul
de proprietate este cel mai important act i trebuie verificat cu atenie. Pe acesta nu trebuie
s apar tersturi, tampile neclare, semnturi ilizibile, indescifrabile ale notarilor sau
persoanelor oficiale. Un alt aspect important este continuitatea n acte.
Pentru a putea fi vndut, un imobil trebuie sa aib obligatoriu cadastru i s fie intabulat la
Judectorie n Cartea Funciar. Solicit vnztorului o copie dup dosarul de cadastru - o
s mai ai nevoie de el - i un Extras de Carte Funciar pentru a vedea dac acesta este
proprietarul i are dreptul s vnd locuina, dar i dac asupra imobilului sunt nscrise
ipoteci, sarcini etc. Extrasul de Carte Funciar este documentul care i poate furniza aceste
informaii eseniale: cine este proprietarul (n partea I) i ce sarcini sunt asupra imobilului
(n partea III). Verific la Administraia Financiar dac proprietarul este sau nu cu plata
impozitelor pentru cas la zi (Certificat fiscal eliberat de circa financiar n raza creia se
afl locuina) i solicit-i documente care s arate c nu are datorii la furnizorii de utiliti
(ap, gaze, curent electric, telefon, cablu TV, internet etc.) sau la ntreinere.
Iar pentru ca verificrile de documente s se realizeze ct mai eficient posibil, este
preferabil ca acestea s fie efectuate de ctre persoane autorizate, persoane cu pregtire
juridic, avocai, notari publici sau consilieri juridici. n situaia n care achii imobilul prin
credit bancar, actele de proprietate vor fi verificate pentru legalitate i de ctre banc sau
reprezentani ai acesteia, ceea ce nseamn c beneficiezi de un plus de siguran. Banca
accept n garanie numai imobile a cror situaie juridic este corect.
1. Dup ce ai gsit imobilul, urmeaz primul pas n achiziia acestuia semnarea
antecontractului de vnzare cumprare. Este preferabil s se realizeze n faa unui
notar public, dar sunt legale i valabile i antecontractele de vnzare-cumprare semnate
la ageniile imobiliare. Avantajul ncheierii antecontractului n faa unui notar public este
legat de siguran poi sta linitit n privina documentaiei de proprietate, n caz c sunt
gsite nereguli, notarul este obligat s i le aduc la cunotin. n Glosarul de termeni
regseti o definiie a antecontractului de vnzare-cumprare.

13

n situaia finanrii locuinei prin mprumut bancar, este bine ca nainte de semnarea
antecontractului de vnzare-cumprare s discui cu un consilier bancar i s obii o
aprobare financiar a mprumutului (creditul aprobat anterior gsirii imobilului despre
care ai citit n partea a III-a a Ghidului) pentru a avea certitudinea c eti eligibil i care
este suma pe care o poi mprumuta. i recomandm ca termenul pe care l stabileti n
antecontract pentru ncheierea contractului de vnzare-cumprare s fie de cel puin 30 de
zile de la semnarea antecontractului ai nevoie de timp pentru ncheierea documentaiei
de credit i, dup caz, a procurrii documentaiei solicitate de banc suplimentar (se poate
ntmpla). Altfel, riti ca vnztorul s se rzgndeasc i s pierzi avansul pltit.
2. Pregtirea cumprrii imobilului:
Dac nu ai creditul aprobat, atunci va trebui s te grbeti i s procuri toate documentele
necesare, solicitate de ctre consilierul client n timpul ntlnirilor avute la banc.
Pe ntreg parcursul procesului de obinere a creditului i a aciunii de cumprare a imobilului
vor interveni momente n care ai nevoie de sfaturi i opinii din partea unor persoane
profesioniste i cu experien - de aceea, poi obine o consiliere suplimentar din partea
consilierului client, notarului, agentului imobiliar, dezvoltatorului. Vei gsi soluii pentru
toate dificultile ntmpinate pe parcurs. Nu uita c nu eti singurul care i achiziioneaz
o locuin, cu siguran naintea ta au fost persoane care au ntmpinat aceleai dificulti
i pentru care au fost gsite deja soluii.
Ca s beneficiezi de o consiliere specializat i s te poi baza pe sfaturile financiare ale
unor consilieri dedicai pentru oferirea de credite de investiii imobiliare, poi merge ntr-un
Centru Imobiliar Retail BCR (consult Anexa cu Centrele Imobiliare Retail BCR de la finalul
Ghidului). Aici vei beneficia de o soluie complet pentru planurile tale: obiectul investiiei,
dar i finanarea necesar.
3. ncheierea contractului de vnzare-cumprare:
Mai ai un singur pas de parcurs pentru a obine casa mult dorit. Dup ce creditul a fost
aprobat, vei fi chemat la banc pentru semnarea contractului de credit/actului adiional
la contractul de credit dac ai optat pentru aprobarea financiar, ncheierea certificatului
de asigurare a imobilului i depunerea comisioanelor n contul curent.
n aceeai zi sau ntr-o zi stabilit de comun acord va avea loc semnarea contractului de
vnzare-cumprare i a contractului de ipotec (n situaia n care achiziionezi imobilul
prin credit bancar). Semnarea celor dou contracte se realizeaz n faa notarului public i
a reprezentantului legal al bncii finanatoare.
Dup semnarea contractului/contractelor, notarul public care a autentificat actul/actele
le transmite Biroului de Carte Funciar competent, pentru ca dreptul tu de proprietate i,
dup caz, nscrierea ipotecii asupra imobilului n favoarea bncii finanatoare s fie nscrise
n Cartea Funciar.
4. Aciuni post achiziie:
n termen de cel mult 30 de zile de la semnarea contractului de vnzare-cumprare, trebuie
s te prezini, n calitate de proprietar, la Administraia Financiar n a crei raz teritorial
este situat imobilul achiziionat, ca s realizezi nscrierea ca titular de rol fiscal pentru imobil.

14

Nu uita ca, periodic, s nchei asigurarea pentru imobil i s prezini la banc certificatul
de asigurare rennoit. Dac optezi pentru asigurarea oferit gratuit de BCR vei scpa de
aceast grij n acest caz asigurarea acoper, nc de la nceput, ntreaga perioad de
creditare.
n cazul n care doreti s efectuezi modificri asupra locuinei sau s o nchiriezi, nu uita
c trebuie s solicii acordul bncii: locuina este ipotecat n favoarea bncii, iar acordul
de nchiriere, modificare etc. sunt documente care i vor fi solicitate de instituiile la care te
vei adresa pentru autorizarea aciunilor pe care doreti s le ntreprinzi.
Prezint-te la banc dac ai nelmuriri, consilierii client i pot furniza informaiile de care
ai nevoie.

15

Glosar de termeni
Antecontractul de vnzare-cumprare este promisiunea asumat att de ctre vnztor,
ct i de ctre cumprtor, de a ncheia n viitor, la preul convenit, contractul de vnzarecumprare privind imobilul. Prin antecontract sunt stabilite o serie de elemente extrem
de importante: preul tranzaciei, data-limit pn la care trebuie semnat contractul de
vnzare-cumprare, termenul de eliberare a imobilului, avansul pltit prin antecontract,
modalitatea de plat a preului imobilului.
ANEVAR: Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia nfiinat n anul 1992, ca o
asociaie profesional, non-profit, neguvernamental, independent, care acioneaz
n interes public (fapt susinut de recunoaterea sa ca fiind de utilitate public prin
HG nr. 1447/09.09.2004) i care promoveaz metodele i tehnicile de evaluare prin
mijloace specifice.
Biroul de Credit este instituia financiar care centralizeaz i furnizeaz date despre
comportamentul de plat al debitorilor dintr-o anumit ar. Rolul su este de a permite
creditorilor s evalueze mai bine capacitatea de plat a solicitanilor de mprumuturi. n
raportul furnizat de Biroul de Credit apar informaii referitoare la toate creditele pe care le ai
n regiunea respectiv. Bncile transmit periodic ctre aceast instituie situaia creditelor
la nivel de client. n acest fel informaia este actualizat la zi i orice credit i ntrziere la
plat sunt centralizate ntr-un raport.
Cadastrul este un registru public ce conine informaii i planuri despre toate imobilele
situate pe teritoriul unei localiti. Servete la identificarea i evidenierea imobilelor
pe categorii de folosin, la stabilirea impozitelor i la ntocmirea la zi a Crii Funciare.
Cadastrul solicitat de banc este un document care cuprinde informaiile ce identific
imobilul de care eti interesat. Cadastrul cuprinde att un plan al zonei n care este situat
imobilul, ct i o schi a locuinei (releveu).
Centrala Riscurilor Bancare (CRB) este o structur special n cadrul BNR, care colecteaz
i furnizeaz informaii despre persoanele fizice care au beneficiat de credite a cror valoare
cumulat depete 20.000 lei.
Copltitorul este participantul la credit, ale crui venituri sunt luate n considerare, alturi
de cele ale solicitantului de credit pentru obinerea unei sume mai mari. n cazul n care
solicitantul nu i ndeplinete obligaiile, copltitorul este obligat s plteasc datoriile
scandente.
Creditul ipotecar este un credit destinat realizrii de investiii imobiliare, garantat chiar cu
imobilul ce se achiziioneaz prin credit, inclusiv cu un bun viitor.
Creditul imobiliar este tot un credit destinat realizrii de investiii imobiliare, pentru care
solicitantul poate aduce drept garanie un alt imobil dect cel achiziionat prin credit.
Dobnda poate fi:
a) Fix: dobnda este cea stabilit la semnarea contractului de credit, astfel nct poi ti
de la nceput care este suma de rambursat pe ntreaga perioad a creditului.
b) Fix i variabil: dobnda nu se schimb pe o anumit perioad de timp (ex. 5 ani); apoi,
dobnda devine variabil, n funcie de indicii de referin ROBOR/EURIBOR/LIBOR, la care
se adaug marja fix a bncii.
c) Variabil: dobnda este stabilit n funcie de indicii de referin ROBOR/EURIBOR/
LIBOR, la care se adaug o marj fix. n acest caz, pe toat durata de creditare, ratele tale
vor crete sau descrete n funcie de evoluia indicilor de referin menionai, actualizarea
realizndu-se lunar, la 3 luni, 6 luni sau 12 luni, n funcie de cum s-a stabilit n contractul
de credit.

16

Dobnda anual efectiv (DAE) este un indicator, exprimat ca procent anual, ce reflect
toate costurile suportate de tine n cazul n care decizi s contractezi un credit i cuprinde,
pe lng procentul de dobnd, i comisioanele aferente creditului (comision de analiz
a documentaiei de credit, comision lunar de administrare credit, costul de evaluare a
garaniei etc).
DAE i permite s compari mai uor costul creditelor. Atenie ns: pentru fiecare produs
de creditare, dobnda anual efectiv (DAE) se modific n funcie de suma i durata
mprumutului. Din acest motiv, pentru a putea utiliza DAE la compararea costului creditelor,
aceasta trebuie calculat pentru condiii similare. i recomandm s solicii calculul
unei dobnzi anuale efective personalizate, n funcie de propriile condiii de solicitare a
mprumutului.
Exemplul de calcul, conform OUG nr. 50/2010, cuprinde informaii standard prezente n
publicitatea referitoare la contractele de credit, respectiv:
rata dobnzii aferente creditului, fix i/sau variabil, mpreun cu informaii privind
orice costuri incluse n costul total al creditului pentru consumator
valoarea total a creditului
dobnda anual efectiv
durata contractului de credit
n cazul unui credit sub form de amnare la plat pentru un anumit bun sau serviciu,
preul de achiziie i valoarea oricrei pli n avans
dup caz, valoarea total pltibil de ctre consumator i valoarea ratelor
Dou astfel de exemple regseti n continuare, cu precizarea c acestea nu reprezint
oferta curent BCR:
DAE = 6,27% pentru un credit de investiii imobiliare n valoare total de 30.000 EUR,
pe 30 de ani, dobnd variabil: 5,76%/an (EURIBOR 6M + 4,5%), valabil pentru
un client care i ncaseaz salariul la BCR, a avut un comportament bun de plat la
creditul BCR; avans minim 25%; comision analiz dosar: 0%; cost evaluare apartament:
300 lei inclusiv TVA; comision administrare credit: 0,02% lunar, aplicat la soldul iniial;
rat lunar: 181,26 EUR; valoare total pltibil: 65.324,33 EUR; asigurarea imobilului
la BCR Asigurri VIG este oferit gratuit. Curs valutar utilizat: 1 EUR = 4,2953 RON.
DAE = 7,54% pentru un credit nenominalizat garantat cu ipotec n valoare total de
30.000 EUR, pe 25 de ani, dobnd variabil: 7,01%/an (EURIBOR 6M + 5,75%), valabil
pentru un client care i ncaseaz salariul la BCR, a avut un comportament bun de plat
la creditul BCR; comision analiz dosar: 2,5% aplicat la valoarea aprobat a creditului;
cost evaluare apartament: 300 lei inclusiv TVA; rat lunar: 212,23 EUR; valoare total
pltibil: 65.329,24 EUR; asigurarea imobilului i asigurarea de via la BCR Asigurri
VIG sunt oferite gratuit. Curs valutar utilizat 1 EUR = 4,2897 RON.
Pentru informaii la zi, adreseaz-te celei mai apropiate uniti BCR sau apeleaz InfoBCR.
EURIBOR: Rata dobnzii la care bncile europene se mprumut ntre ele n euro. Aceasta
se calculeaz zilnic ca medie a dobnzilor practicate de cele mai importante bnci din zona
euro. Se utilizeaz pentru creditele n euro cu dobnd variabil.

17

Extrasul de Carte Funciar cuprinde toate datele de identificare i situaia juridic actual
a imobilului: descrierea imobilului, numele i prenumele proprietarilor, actele n baza crora
acetia au dobndit proprietatea, sarcinile bunului: ipoteci, comandamente, interdicii
de nstrinare, privilegii etc. Este mprit n trei pri astfel: partea I cuprinde informaii
referitoare la proprietar (nume, prenume, documente n baza crora a fost dobndit
imobilul); partea a II-a cuprinde informaii referitoare la imobil (adresa complet, strad,
numr etc.) i partea a III-a cuprinde informaii referitoare la sarcini asupra bunului (ipoteci,
privilegii, interdicii).
Garantul ipotecar este proprietarul sau co-proprietarul imobilului cu care se garanteaz
creditul.
Graficul de rambursare este documentul care prezint, ealonat n timp, ratele lunare,
soldul creditului i alte informaii despre mprumut, pe tot parcursul contractului.
LIBOR: Rata dobnzii la care bncile de pe piaa londonez se mprumut ntre ele. Se
calculeaz ca medie aritmetic a ratelor de dobnd practicate de principalele bnci pentru
diverse valute (lire sterline, euro, dolari, franci elveieni, yeni japonezi). Se utilizeaz pentru
creditele ce au dobnd variabil.
Marja de dobnd se exprim n puncte procentuale i se adaug la indicii monetari de
referin ROBOR/EURIBOR/LIBOR pentru a calcula rata dobnzii practicat la un mprumut.
Marja rmne fix pe durata contractului, astfel c rata dobnzii se modific doar n funcie
de dobnda folosit ca reper.
Rescadenare:
amnarea la plat pentru o lun, cu posibilitatea prelungirii pentru nc o lun/2 luni
extinderea perioadei de creditare
perioad de graie pentru 6 luni, cu posibilitatea prelungirii pentru nc 6 luni
reducerea ratei lunare de plat pe o perioad determinat de timp
Reealonare: prelungirea sau amnarea tuturor scadenelor ratelor sau modificarea
cuantumului acestora, cu depirea termenului iniial aprobat cu maxim 180 zile peste
termenul maxim de creditare prevzut pentru respectivul credit.
Trebuie s tii ns c pentru creditele reealonate se percep dobnzi majorate.
ROBOR: Rata medie a dobnzii la care bncile romneti se mprumut ntre ele n lei.
Aceasta se stabilete zilnic de ctre BNR, ca medie aritmetic a cotaiilor practicate de cele
10 bnci selectate. Se utilizeaz pentru creditele n lei cu dobnd variabil.
Scoringul este un cumul de criterii prestabilite, la care solicitantul trebuie s obin un
punctaj minim, stabilit prin reglementrile interne ale bncii, utilizat la fundamentarea
deciziei de creditare.
Tragerea creditului (punerea la dispoziie a creditului) este operaiunea bancar prin care
suma creditului este transferat de ctre banc n contul clientului. n funcie de tipul
creditului, clientul poate avea, sau nu, acces la aceste sume, astfel:
n cazul creditelor pentru investiii imobiliare destinate achiziiei, dup acordare suma
creditului este transferat n contul vnztorului
n cazul creditelor pentru investiii imobiliare destinate construirii, acordarea creditului
are loc pe trane, sumele fiind transferate n contul constructorului
n cazul creditelor de nevoi personale cu garanii reale (ipotec), dup acordarea
creditului, clientul are acces la sumele din credit pentru a le utiliza cum dorete.

18

Anexa
Centru Imobiliar Retail BCR

Adresa

BCR Centru Imobiliar Arad

Arad, Str. Nelu Aristide Dragomir, nr. 14-16

BCR Centru Imobiliar Bra[ov

Bra[ov, Str. 15 Noiembrie, nr. 90A

BCR Centru Imobiliar Cluj

Cluj Napoca, Str. George Bari]iu, nr. 10-12

BCR Centru Imobiliar Constan]a

Constan]a, Str. Traian, nr. 68

BCR Centru Imobiliar Craiova

Craiova, Str. Olte], nr. 4

BCR Centru Imobiliar Gala]i

Gala]i, Str. Br`ilei, nr. 35

BCR Centru Imobiliar Ia[i

Ia[i, Str. Palat, nr. 11

BCR Centru Imobiliar Oradea

Oradea, Str. Dimitrie Cantemir, nr. 2C

BCR Centru Imobiliar Pite[ti

Pite[ti, B-dul Republicii, nr. 83

BCR Centru Imobiliar Ploie[ti

Ploie[ti, Str. V`leni, nr. 42

BCR Centru Imobiliar Sibiu

Sibiu, Str. Emil Cioran, nr. 11

BCR Centru Imobiliar Timi[oara

Timi[oara, Calea Aradului, nr. 11

BCR Centru Imobiliar Bucureti

Adresa

BCR Centru Imobiliar Sector 1

Calea Victoriei, nr. 155, sector 1

BCR Centru Imobiliar Sector 3

B-dul Decebal, nr. 11, bl. S 14, sector 3

BCR Centru Imobiliar Sector 4

B-dul Unirii, nr. 63, bl. F 4, sector 3

BCR Centru Imobiliar Sector 6

B-dul Timi[oara, nr. 6 C, sector 6

BCR Centru Imobiliar Ghencea

B-dul Ghencea, nr. 158, sector 6

BCR Centru Imobiliar Doroban]i

Calea Doroban]ilor, nr. 111-117, sector 1

BCR Centru Imobiliar Izvor

B-dul Libert`]ii, nr. 22, bl. 102, sector 5

BCR Centru Imobiliar Pantelimon

{os. Pantelimon, nr. 291, bl. 9, parter, sector 2

BCR Centru Imobiliar Unirea

B-dul Unirii, nr. 43-45, bl. E2-E3, sector 3

BCR Centru Imobiliar Balta Alb`

B-dul Nicolae Grigorescu, nr. 31 A, bl. N21, sector 3

BCR Centru Imobiliar Pia]a Gorjului B-dul Iuliu Maniu nr. 67, bl. 6 parter, spa]iul comercial nr. 4, sector 6
BCR Centru Imobiliar Colentina

{os. Colentina, nr. 26, sector 2

Decembrie 2010

Persoane fizice

BANCA COMERCIAL~ ROMN~ S.A.

Bd. Regina Elisabeta nr. 5, Sector 3
Bucure[ti - 030015

InfoBCR (serviciu disponibil zilnic,

de luni pn` duminic`, ntre
8.00 [i 22.00): 0800.801.BCR
(0800.801.227) apelabil gratuit
din orice re]ea na]ional` sau
021.407.42.00 apelabil la tarif normal
din ]ar` [i din str`in`tate.