Sunteți pe pagina 1din 20

Asociaia Brokerilor Imobiliari - Curs Teorie i Practic Juridic

Noiuni juridice
i legislaie n
activitatea
imobiliar
Notar Public Remus-tefan Diaconescu
Notar Public Adina Diaconescu

Asociaia Brokerilor Imobiliari - Curs Teorie i Practic Juridic

Dreptul de proprietate
Noiune drept ce const n aproprierea unui
bun ce permite titularului acestuia s posede,
s foloseasc i s dispun de acesta, n cadrul
i cu respectarea legislaiei n vigoare.
Atributele dreptului de proprietate sunt:
A. Posesia stpnirea efectiv a bunului, n
materialitatea sa;
B. Folosina posibilitatea de a pune bunul n
valoare prin exploatarea sa i obinerea
produselor rezultate.

Asociaia Brokerilor Imobiliari - Curs Teorie i Practic Juridic

C. Dispoziia posibilitatea titularului dreptului de a


hotr cu privire la soarta bunului su, din punct de
vedere material i juridic.
Limitri ce privesc exerciiul dispoziiei juridice asupra
unor categorii de bunuri:
- bunuri inalienabile definitiv bunurile din domeniul public al
statului sau unitilor administrativ teritoriale;
- bunuri inalienabile temporar:
interdicia nstrinrii timp de 10 ani de la data dobndirii a
apartamentelor cumprate de chiriai n baza Legii nr.
112/1995. Legea 10/2001 a dat posibilitatea acestora de a
nstrina apartamentele n termenul de 10 ani, dar numai
persoanei ndreptite, fost proprietar al acelei locuine.
* Noul Cod Civil elimin interdicia prevzut de Legea nr.
112/1995.

Asociaia Brokerilor Imobiliari - Curs Teorie i Practic Juridic


terenurile care au fcut obiectul constituirii dreptului de
proprietate n baza Legii nr. 18/1991 a fondului funciar
nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii timp de 10 ani,
calculai de la nceputul anului urmtor celui n care s-a
fcut nscrierea proprietii.
* Noul Cod Civil elimin interdicia prevzut de Legea nr.
18/1991.
locuinele realizate cu subvenii de la bugetul de stat, n
temeiul Legii nr. 114/1996 a locuinei, nu pot fi
nstrinate prin acte ntre vii, dect dup restituirea
integral a sumelor actualizate, primite cu acest titlu.
locuinele cumprate cu credite C.E.C. n temeiul
Decretului-Lege nr. 61/1990, care pn la rambursarea
integral a creditului nu pot fi nstrinate fr autorizarea
prealabil a C.E.C.-ului. n mod similar, Legea nr. 85/1992
stipuleaz c pn la achitarea integral a preului, locuina
dobndit n condiiile prezentei legi nu poate fi nstrinat
sau restructurat fr autorizarea prealabil a unitii
vnztoare.

Asociaia Brokerilor Imobiliari - Curs Teorie i Practic Juridic

Asupra
imobilelor
achiziionate
n
cadrul
programului "Prima cas" bncile instituie i
rennoiesc n favoarea statului romn, reprezentat
de Ministerul Finanelor Publice / n favoarea
statului romn i a bncii creditoare, un drept de
ipotec de rangul I pe toat durata contractului
de creditare, cu interdicia de vnzare a locuinei
pe o perioada de 5 ani.
Clauza de inalienabilitate

Asociaia Brokerilor Imobiliari - Curs Teorie i Practic Juridic

Modurile de dobndire a dreptului de


proprietate
1. Convenia cel mai important mod de dobndire a
dreptului de proprietate; transferul dreptului de
proprietate are loc n baza consimmntului
prilor, independent de momentul n care lucrul se
pred i preul se pltete;
2. Hotrrea judectoreasc situaia n care, dup
ncheierea unui antecontract de nstrinare cu privire
la un bun, una din pri refuz ulterior s ncheie
contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile sale
poate sesiza instana competent pentru ca aceasta
s pronune o hotrre ce va ine loc de contract;

Asociaia Brokerilor Imobiliari - Curs Teorie i Practic Juridic

3. Uzucapiunea mod de dobndire a proprietii


cu privire la un bun, prin posedarea nentrerupt
a acestuia, pe timpul i n condiiile stabilite de
lege.
Se constat prin hotrre judectoreasc.
4. Succesiunea legal i testamentar presupune
transmiterea ntregului patrimoniu / unei pri a
acestuia / unor bunuri determinate la decesul
unei persoane, ctre motenitorii si legali sau
testamentari.

Asociaia Brokerilor Imobiliari - Curs Teorie i Practic Juridic

Regimul juridic al circulaiei terenurilor


Principiul liberei circulaii a terenurilor.
Dreptul de preempiune n cazul terenurilor
forestiere.
Dreptul de preempiune prevzut de Codul Civil, n
favoarea arendaului
Dobndirea terenurilor proprietate privat de ctre
cetenii statelor membre U.E., apatrizii cu
domiciliul ntr-un stat membru i persoanele juridice
constituite potrivit legislaiei dintr-un stat membru.
Rezideni.
Nerezideni.
Dobndirea terenurilor proprietate privat de ctre
cetenii statelor care nu sunt membre U.E.

Asociaia Brokerilor Imobiliari - Curs Teorie i Practic Juridic

Regimul juridic al circulaiei


construciilor
Principiul liberei circulaii a construciilor.
Cadrul juridic:
- posibilitatea dobndirii dreptului de proprietate
asupra construciilor de ctre cetenii strini i
persoanele juridice strine.
- nstrinare form autentic;
Dreptul de preempiune a statului romn n cazul
nstrinrii unui bun imobil clasat ca monument
istoric.

Asociaia Brokerilor Imobiliari - Curs Teorie i Practic Juridic

Proprietatea comun
Este de dou feluri:
Proprietatea comun pe cote-pri un bun, nefracionat
n materialitatea sa aparine concomitent mai multor titulari,
fiecare dintre acetia avnd numai o cot parte ideal i
abstract din dreptul de proprietate asupra bunului.
La rndul su, aceasta poate fi:
- Coproprietate obinuit/temporar poate nceta prin partaj;
- Coproprietate forat i perpetu nu este posibil partajul.
Proprietatea comun n devlmie un bun,
nefracionat n materialitatea sa aparine concomitent mai
multor titulari, fr a fi determinat cota ce o deine fiecare
asupra bunului.
Regimuri matrimoniale.
Regimul juridic al bunurilor aflate n proprietate
comun.

Asociaia Brokerilor Imobiliari - Curs Teorie i Practic Juridic

Promisiunea bilateral de vnzare


(antecontract)

Noiune contract prin care ambele pri se oblig s ncheie n


viitor, la preul stabilit, un contract de vnzare-cumprare asupra
unui bun.
Clauze contractuale:
obligaia de a vinde, respectiv de a cumpra, n viitor;
identificarea bunului ce face obiectul contractului;
preul la care se va face vnzarea i eventual suma care se
achit la contractare;
data limit pn la care se va perfecta vnzarea - termenul;
sanciunea neexecutrii antecontractului (clauz de arvun/alt
clauz penal).
Forma promisiunii.
Interdicia de a nstrina bunul ctre un ter i ipoteca
legal de care beneficiaz promitentul cumprtor.

Asociaia Brokerilor Imobiliari - Curs Teorie i Practic Juridic

Contractul de vnzare
Noiune - contractul prin care vnztorul transmite
proprietatea asupra unui bun, cumprtorului, n
schimbul unui pre.
Condiiile pe care trebuie s le ndeplineasc
preul:
- s fie sincer.
- s fie serios.
Cheltuielile vnzrii:
- impozit pe venitul realizat din transferul dreptului
de proprietate;
- onorariu notarial;
- tax pentru realizarea formalitilor de publicitate
imobiliar.

Asociaia Brokerilor Imobiliari - Curs Teorie i Practic Juridic

Ipoteca
legal
de
care
beneficiaz
vnztorul pentru plata restului de pre /
vnzare cu rezerva proprietii.
Dreptul convenional de preempiune.

Asociaia Brokerilor Imobiliari - Curs Teorie i Practic Juridic

Contractul de locaiune

Noiune contract prin care locatorul se oblig


s-i asigure locatarului folosina unui bun pentru
o anumit perioad, n schimbul unui pre,
denumit chirie.
Durata locaiunii.
Forma contractului.
Dreptul de preferin al chiriaului la
ncheierea unui nou contract de nchiriere
cu privire la o locuin.

Efectul Crii Funciare

Asociaia Brokerilor Imobiliari - Curs Teorie i Practic Juridic

Acte necesare la ncheierea


contractului de vnzare-cumprare n
form autentic
1. Acte de proprietate n original (vnzare-cumprare,
donaie, schimb, rent viager, ntreinere, dare n plat,
tranzacie,
hotrre
judectoreasc,
certficat
de
motenitor etc.).
.

Pentru imobile achitate n rate, cu rest de pre sau


atribuite prin partaj cu obligaia de plat ulterioar a sultei
declaraie autentic de primire preului/sultei.

Asociaia Brokerilor Imobiliari - Curs Teorie i Practic Juridic


2. Extras de carte funciar pentru autentificare obinut
prin intermediul biroului notarial.
Se elibereaz n 3 zile lucrtoare de la data depunerii cererii.
Se elibereaz de pe o zi pe alta, la urgen.
n ambele cazuri are valabilitate 10 zile lucrtoare de la
data depunerii cererii. Eliberarea unui nou extras de
carte funciar pentru autentificare nu poate fi solicitat
mai devreme de 3 zile lucrtoare de la expirarea termenului
de valabilitate a extrasului eliberat anterior.
nscrierea n cartea funciar se realizeaz
documentaiei cadastrale ntocmite de o
autorizat + certificat de atestare fiscal.

n baza
persoan

Asociaia Brokerilor Imobiliari - Curs Teorie i Practic Juridic


3. Certificat de atestare fiscal obinut de parte de la
Direcia de Impozite i Taxe Locale n a crei raz teritorial
este situat imobilul.
Se scoate cte un certificat de atestare fiscal pe fiecare
coproprietar i este valabil pn la sfritul lunii n curs.
4. ncheiere de ntabulare n original.
5. Adeverin de la Asociaia de Proprietari din care s
rezulte c nu exist datorii la ntreinere (n original).
6. Ultima factur emis de furnizorul de energie
electric + dovada achitrii acesteia.
7. Certificat de performan energetic.
8. n anumite cazuri certificat de cstorie sau
sentin de divor definitiv i irevocabil.
9. Cri de identitate / Buletine / Paapoarte /
Legitimaii oficiale prevzute cu semntura, tampila
i fotografia posesorului.

Asociaia Brokerilor Imobiliari - Curs Teorie i Practic Juridic

n cazul nstrinrii unui imobil (construcie + teren


aferent), n afara actelor precizate mai pot fi necesare:
autorizaie de construire + proces-verbal de recepie la
finalizarea lucrrilor;
titlu de proprietate emis de comisia de specialitate, n
temeiul Legii nr. 18/1991;
Dovada respectrii dreptului de preempiune (Codul Silvic /
Legea monumentelor istorice).

n cazul nstrinrii unui imobil ce a fost cumprat pe Legea


112/1995:
- Adeverin eliberat de Direcia Juridic, Contencios i
Legislaie Serviciul Instane Civile i Contencios
Administrativ din care s rezulte c bunul nu face
obiectul vreunui litigiu pe rolul instanelor judectoreti.

Asociaia Brokerilor Imobiliari - Curs Teorie i Practic Juridic


Adeverin eliberat de Direcia Juridic, Contencios i
Legislaie Serviciul analiz dosare i emiterea
avizelor Legea nr. 10/2001 din care s rezulte c nu
este depus notificare pe cale administrativ cu privire la
imobil.
Aceste adeverine sunt eliberate de Primria oraului n a crei
raz teritorial se afl bunul imobil.

n cazul n care contractul se ncheie prin mandatar, acesta


are nevoie de procur special autentic.
n cazul n care una din pri este minor/persoan pus sub
interdicie judectoreasc ncuviinarea ncheierii actului
juridic de ctre instana de tutel competent
n cazul n care vinde sau cumpr o societate comercial
hotrre A.G.A. / decizie a asociatului unic din care s
reias acordul pentru nstrinare sau cumprare a
imobilului respectiv la un anumit pre, precum i persoana
ce va duce la ndeplinire cuprinsul hotrrii / deciziei.

Asociaia Brokerilor Imobiliari - Curs Teorie i Practic Juridic

Dac societatea comercial are ca obiect de activitate


stabilit prin act constitutiv vnzarea / cumprarea de bunuri
imobile, administratorul poate ncheia contractul de
vnzare fr a fi nevoie de hotrre A.G.A. / decizie a
asociatului unic.
Este necesar certificat constatator eliberat de Oficiul
Registrului Comerului din care rezult calitatea de asociat
i/sau administrator. Totodat, trebuie prezentat i actul
constitutiv.