Ghidul Cumpărătorului

Tot ce este esențial să știți pentru a cumpăra o

proprietate la prețul corect și într-un timp scurt.

Lideri mondiali în imobiliare

Despre RE/MAX
RE/MAX este liderul mondial în imobiliare, cu
o rețea de peste 123.000 de agenți activi pe
mapamond, prezenți în 100 de țări de pe 5
continente.
Nimeni în lume nu vinde mai multe proprietăți
decât RE/MAX!
Modul în care noi facem consultanța imobiliară
în RE/MAX se bazează pe o experiență de
peste 46 de ani de creștere continuă și milioane
de tranzacții încheiate cu succes.
Acest ghid este conceput să vă ajute în
eficientizarea procesului de evaluare și
cumpărare a unei proprietăți de pe piața
imobiliară din România, după niște principii
solide și testate care funcționează cu succes
oriunde în lume.

+123mii +7.900 +100

agenți birouri țări
 Nr. 1 +46
în vânzări pe ani de
segmentul rezidențial experiență

+123mii +7900
agenți la nivel birouri la nivel
mondial mondial

+23mii +2000
agenți la nivel birouri
european în Europa

+400 +50
agenți la nivel birouri
național în România
Ghidul Cumpărătorului | 1
I Pași de urmat
pentru cumpărarea
unei proprietăți

Decizia de a cumpăra un imobil este una importantă și de

cele mai multe ori are la bază un motiv bine întemeiat: vrei
să schimbi zona, se mărește familia, ți-ai schimbat locul de
muncă, este nevoie de relocare pentru o companie care se
dezvoltă, se dorește investirea unor sume într-un imobil ce
urmează a se exploata prin închiriere, achiziția unui teren
pentru construcția unei locuințe, sediu firmă sau dezvoltări
imobiliare etc.
Indiferent care sunt motivele pentru care dorești să cumperi
o proprietate, este foarte important ca tu să fii foarte bine
informat despre ceea ce se întamplă în piața imobiliară în
momentul în care vrei să faci achiziția.
Piața imobiliară este în continuă schimbare, iar acesta este
motivul principal pentru care trebuie să te informezi, lucru care
îți ușurează munca.

2 | RE/MAX | România
1 Obține pre-aprobarea finanțării (dacă este cazul)

Numărul celor ce pot achiziționa o proprietate plătind prețul acesteia din resurse proprii, este unul destul de mic
în cazul achiziționării locuințelor. Potrivit statisticilor, aproape nouă din zece cumpărători de locuințe achiziționează
locuința prin credit. În cazul investițiilor, procentul este relativ egal.
Problema reală cu finanțarea imobiliară nu este neapărat obţinerea unui împrumut - practic oricine are posibilitatea
financiară să susțină ratele poate găsi un produs ipotecar.
Recomandarea noastră este să începeți procesul de căutare a unui credit ipotecar înaintea căutărilor efective pentru o
proprietate. Prin consulatrea cu instituțiile de creditare sau băncile, puteți afla pentru ce tip de finanțare sunteți eligibil.
Recomandăm, de asemenea, pre-aprobarea finanțării și pentru un alt motiv: de multe ori, în urma semnării unui
antecontract de vânzare-cumpăre, cumpărătorii trebuie să aplice pentru accesarea creditului într-o perioadă redusă
de timp. Întâlnindu-te cu un ofițer de credite în prealabil, nu va fi necesară identificarea rapidă a unui produs ipotecar și
luarea unei decizii forțate, care poate să nu fie cea mai bună opțiune.
Procesul de “Pre-aprobare” presupune că actele dumneavoastră privind veniturile au fost verificate și ordonatorul de
credite consideră că vă puteţi califica uşor pentru o sumă data pentru un produs ipotecar. Deşi nu este un angajament
de împrumut final, pre-aprobarea financiară demonstrează faptul că vă puteți permite achizitia unei proprietăți.

Ghidul Cumpărătorului | 3
2 Căutarea și vizionarea de proprietăți
Piaţa imobiliară este complicată, deoarece numărul proprietăților de vânzare este într-o continuă mișcare și transformare.
Procesul de căutare al unui imobil trebuie să scoată în evidență și să clarifice cerințele cumpărătorului referitoare la: zonă,
tipul construcției, numărul de camere/încăperi, dimensiuni/configurație, suprafață, gradul de confort, amenajări, utilități etc. În
cazul achiziției imobilelor ca investiție, de cele mai multe ori, condiția prioritară este obținerea unui randament consistent prin
închiriere.
Este important să luați în considerare priorităţile dumneavoastră și nu în ultimul rând să țineți cont de nevoile și bugetul Dvs.

3 Procesul de cumpărare
Încheierea unei tranzacții implică participarea tuturor părților: vânzătorul, cumpărătorul, banca (în cazul în care tranzacția se
face prin credit), notarul public și agentul imobiliar (care vă va consilia pe parcursul întregului proces).
Procesul de cumpărare rezultă din modalitatea de plată. Cele mai folosite modalități de plată sunt achitarea în numerar, prin
virament bancar sau credit.

4 | RE/MAX | România
4 A. Cumpărarea cu numerar/virament bancar din resurse proprii

►►Prospectarea – se fac căutări pe portalurile imobiliare, anunțurile din presă, consultarea cu cunoștințe apropiate
etc.
►►Contactarea unui agent - agentul imobiliar este la curent cu toate proprietățile aflate la vânzare. O consulare
cu acesta vă ajută să descoperiți în timp util ofertele reale existente și să clarificați cele mai importante aspecte
pentru cumpărarea proprietății dorite.
►►Vizionarea imobilelor – un proces complex în care cumpărătorul vizionează cu agentul locuințele ce i se
potrivesc conform indicațiilor și cerințelor menționate.
►►Alegerea imobilelor potrivite – partea de reflectare asupra imobilelor vizionate. Profitați de suportul agentului
pentru a analiza și compara fiecare proprietate.
►►Propunerea de ofertă / avans – oferta de cumpărare cântărește foarte mult atunci când este însoțită de un
avans (5%-10%) din prețul oferit. Acestea reprezintă recunoașterea seriozității cumpărătorului. Agentul este cel
care va prezenta oferta vânzătorului.
►►Ofertă acceptată /neacceptată
• dacă oferta este neacceptată, se poate repoziționa o nouă ofertă.
• dacă oferta este acceptată, fie se va programa semnarea contractului la notar, fie se va semna o promisiune
de vânzare în care vor fi menționați termenii și condițiile tranzacției și vânzătorul va încasa un avans (pentru a
fi siguri că vânzătorul nu se răzgândește și nu mai vinde imobilul).
►►Programare notar – de comun acord se stabilește data, termenii și condițiile pentru semnarea contractului
notarial de vânzare-cumpărare.
►►Acțiuni post vânzare-cumpărare – după încheierea contractului, noul proprietar are obligația de a declara
imobilul pentru impunere la Directia Impozite și Taxe Locale, va face demersuri pentru înscrierea utilităților:
electrica, gaz, abonamente TV, internet, telefonie etc.

Ghidul Cumpărătorului | 5
4 B. Cumpărarea cu credit ipotecar

►►Informarea bancară - la orice unitate bancară se pot obține informațiile necesare în vederea contractării
creditului.
►►Pre-aprobarea - după depunerea dosarului, banca transmite preaprobarea din punct de vedere financiar. Astfel,
cumpărătorul cunoaște bugetul de încadrare și poate începe căutările pentru proprietate.
►►Prospectarea - se fac căutări pe portalurile imobiliare, anunțurile din presă, consultarea cu cunoștințe apropiate etc.
►►Contactarea unui agent - pentru a facilita procesul de prospectare, recomandăm contactarea unui agent
imobiliar, care este la curent cu toate proprietățile aflate la vânzare.
►►Vizionarea imobilelor - cumpărătorul vizionează cu agentul imobilele ce i se potrivesc conform indicațiilor,
cerințelor și bugetului.
►►Alegerea imobilelor potrivite - partea de reflectare asupra locuințelor vizionate. Profitați de suportul agentului
pentru a analiza și compara fiecare proprietate.
►►Propunerea ofertei de cumpărare - oferta de cumpărare cântărește foarte mult atunci când este însoțită de
un avans (5%-10%) din prețul oferit. Acestea reprezintă recunoașterea seriozității cumpărătorului. Agentul este
cel care va prezenta oferta vânzătorului.

6 | RE/MAX | România
►►Ofertă acceptată/neacceptată
• dacă oferta este neacceptată, se poate repoziționa o nouă ofertă.
• dacă oferta este acceptată, fie se va semna o promisiune de vânzare în care se menționează termenii și
condițiile tranzacției și vânzătorul va încasa avansul, fie se pregătește documentația pentru bancă în vederea
obținerii creditului.
►►Analizarea venitului - după depunerea documentelor privind veniturile, banca verifică dacă îndeplinești condițiile
pentru suma solicitată.
►►Prezentarea documentelor la bancă - trebuie prezentate documentele imobilului pe care doriți să-l achizionați
(extras de carte funciară, contract de dobândire, documentația cadastrală, certificat energentic etc.).
►►Evaluarea - dacă din punct de vedere juridic actele sunt în regulă, veți fi contactat de către bancă în vederea
evaluării imobilului. Costul evaluării diferă de la o bancă la alta, plata taxei de evaluare urmand a fi efectuată
conform specificațiilor băncii.
►►Aprobarea finală - banca te va informa dacă creditul a fost aprobat sau respins.
►►Programare notar - după aprobare părțile stabilesc data și ora semnării contractului de vânzare-cumpărare și
a contractului de credit și de garanție.
►►Semnare contracte - se va semna contractul de vânzare al imobilului între vânzător și cumpărător, contractul
de credit și contractul de garanție între cumpărător și banca, precum și polița de asigurare a imobilului.
►►Viramentul bancar - banca pune banii la dispoziția cumpărătorului în contul curent, de unde se vor transfera,
într-o singură tranșă sau mai multe, conform contractului de credit, în contul vânzătorului (sau va viza direct în
contul vânzătorului, după caz).
►►Acțiuni după tranzacție - cumpărătorul, noul proprietar, va înregistra imobilul la direcția impozite și taxe locale,
va face demersuri pentru înscrierea utilităților: electrica, gaz, internet, televiziune, telefonie etc.

În cazul în care la momentul la care ai solicitat un credit băncii nu ai găsit

imobilul pe care îl dorești, banca îți aprobă întâi creditul și apoi ai la dispoziție
un anumit termen (în funcție de bancă) de la semnarea contractului de credit
pentru găsirea imobilului.

Ghidul Cumpărătorului | 7
4 C. umpărarea cu credit “Prima casă”

►►Informarea bancară - la orice unitate bancară se pot obține informațiile necesare în vederea contractării
creditului.
►►Pre-aprobarea - după depunerea dosarului, banca transmite preaprobarea din punct de vedere financiar. Astfel,
cumpărătorul cunoaște bugetul de încadrare și poate începe căutările pentru proprietate.
►►Prospectarea - în funcție de buget, se fac căutări pe portalurile imobiliare, anunțurile din presă, consultarea cu
cunoștințe apropiate etc.
►►Contactarea unui agent - pentru a facilita procesul de prospectare, recomandăm contactarea unui agent
imobiliar, care este la curent cu toate proprietățile aflate la vânzare.
►►Vizionarea locuințelor - cumpărătorul vizionează cu agentul locuințele ce i se potrivesc conform indicațiilor,
cerințelor și bugetului.
►►Alegerea locuinței potrivite - partea de reflectare asupra locuințelor vizionate. Profitați de suportul agentului
pentru a analiza și compara fiecare proprietate.
►►Propunerea ofertei de cumpărare - oferta de cumpărare cântărește foarte mult atunci când este însoțită de
un avans (5%-10%) din prețul oferit. Acestea reprezintă recunoașterea seriozității cumpărătorului. Agentul este
cel care va prezenta oferta vânzătorului.
►►Ofertă acceptată/neacceptată
• dacă oferta este neacceptată, se poate repoziționa o nouă ofertă.
• dacă oferta este acceptată, vânzătorul va primi avansul și va semna o promisiune de vanzare.
►►Prezentarea documentelor la bancă - trebuie prezentate documentele imobilului pe care doriți să-l achizionați
(contract de dobândire, documentația cadastrală, certificate energentic etc.). După caz, se prezintă și declarația
notarială pentru Prima Casă.
►►Evaluarea - dacă din punct de vedere juridic actele sunt în regulă, veți fi contactat de către bancă în vederea
evaluării imobilului. Costul evaluării diferă de la o bancă la alta, plata taxei de evaluare urmand a fi efectuată
conform specificatiilor bancii.
►►Aprobarea finală - după aprobarea finală din partea băncii, se solicită un extras de carte funciară a imobilului,
emis cu cel mult 15 zile înainte și antecontractul notarial de vânzare-cumpărare.
►►Antecontract notarial - se semnează la notar, un exemplar este pentru bancă.
►►Aprobare FNGCIMM - dosarul este complet și depus de către bancă pentru obținerea aprobării garanției de
către Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii.

8 | RE/MAX | România
►►Semnare contracte - după aprobarea FNGCIMM se plătește comisionul de gestiune datorat, se va semna
contractul de credit ce urmează a fi autentificat la notar și contractul de garantare.
►►Programare notar - de comun acord se stabilește data și ora semnării contractului de vânzare-cumpărare.
►►Contract de vânzare - cumpărare - agentul se asigură că în ziua semnării vor fi prezentate toate documentele
necesare. Se semnează contractual de vânzare-cumpărare, un exemplar este pentru bancă. După eliberarea
extrasului de Carte Funciară cu înregistrările ipotecii legale în favoarea Statului Român reprezentat de Ministerul
Finanțelor Publice și a băncii respective se va putea utiliza creditul.
►►Viramentul bancar - cumpărătorul prezintă polița de asigurare a imobilului, cuantumul primelor 3 rate de
dobândă în vederea constituirii depozitului colateral. Apoi se realizează virarea banilor către vânzător într-un cont
curent deschis la banca respectivă sau într-un alt cont curent deschis pe numele acestuia.
►►Acțiuni după tranzacție - noul proprietar va declara imobilul pentru impunere la direcția impozite și taxe locale,
va face demersuri pentru înscrierea utilităților: electrica, gaz, abonamente TV, internet, etc.

Ghidul Cumpărătorului | 9
II Acte necesare
cumpărării

După ce ați găsit o proprietate, pentru a finaliza

cumpărarea unui imobil trebuie să solicitați vânzătorului
să pregătească următoarele acte:

10 | RE/MAX | România
1 Actele de dobândire ale imobilului

Acestea pot fi:

►►contract de vânzare-cumpărare
autentificat la notar, contract de
schimb, contract de donație
►►autorizația de construcție și
certificatul de atestare a edificării
construcției eliberat de către
Primărie
►►act de partaj
►►act de adjudecare
►►hotărâre judecătorească definitivă
►►act de moștenire
►►orice alt act de dobândire a
proprietății imobilului respectiv
2 Cadastrul și încheierea de întabulare a proprietății
de la Biroul local de carte funciară.

3 Certificatul fiscal care atestă că toate taxele și

impozitele sunt achitate (acesta se scoate de la
Direcția de Impozite și Taxe Locale și este valabil
până la sfârșitul lunii calendaristice în care a fost
eliberat).

4 Extrasul de carte funciară autentic

(acesta va fi scos de notar la
solicitarea proprietarului).

12 | RE/MAX | România
5 Adeverință de la asociația de proprietari (locatari) care atestă ce
datorii au proprietarii către asociația de proprietari sau locatari
(în cazul unuei proprietăți situate într-un imobil cu mai multe
unități locative și existenței unei Asociații de proprietari).

6 Certificatul energetic acest document este necesar începând cu

01.01.2011 și poate fi obținut de la un auditor energetic (agentul
imobiliar trebuie să fie în măsură să vă recomande unul).

Vă recomandăm să mergeți până la un notar, să vadă ce acte de

proprietate există pentru proprietatea de care sunteți interesat și să vă spună
care sunt actele de care aveți nevoie pentru a putea efectua cumpărarea.

Ghidul Cumpărătorului | 13
III Relația cu
un agent
imobiliar

Cumpărarea unei proprietăți presupune un proces

compex. Verificarea anunțurilor de pe portalurile
imobiliare sau mica publicitate te pot ajuta în găsirea
proprietății dorite la prețul corect.
Dar, e bine să știi că fiecare proprietate este unică. Nu
există două proprietăți sau două tranzacțiii care sa fi
identice. De aceea, în acest șir de termeni, proceduri
legale, opțiuni de finanțare, negociere și termeni
contractuali este necesar să lucrezi cu profesioniști
care cunosc piața imobiliară și au mult mai multe
informații.

Daca sunteți reprezentați în baza unui

contract, agentul nu va cere bani pentru
serviciile prestate decât după ce a
performat. Suntem plătiți dacă reușim!

14 | RE/MAX | România
1 Ce poate face un agent imobiliar profesionist
pentru Dumneavostră

►►Evaluează corect proprietatea - nu este subiectiv.

►►Vă consiliază în vederea alegerii unei proprietății cât mai potrivite pentru Dvs.
►►Vă duce la proprietăți calificate - nu va trebui să faceți turism imobiliar.
►►Vă va proteja interesele în fața terților.
►►Va negocia pentru Dvs. - dacă îi permiteți - negocierile sunt un lucru normal pentru agenți.
►►Vă va îndruma către specialiști: un avocat, notar, expert cadastral de încredere.
►►Vă va explica procedura cumpărării - pas cu pas.
►►Vă va ține informat privind ofertele existente, evoluția prețurilor și a condițiilor pieței.
►►Va fi lângă Dvs. ori de câte ori veți avea nevoie!

2 Ce nu poate face un agent imobiliar pentru dumneavostră

►►Nu garantează tranzacția. Sunt momente în piață în care pur și simplu vânzătorii se
răzgândesc asupra ofertelor acceptate verbal sau refuză să mai vândă.
►►Nu verifică și nici nu întocmește acte (autentice, cadastru, întabulări, auditări, etc.)
sigur are experiență și vă poate recomanda specialiști verificați cu care a lucrat, însă nu are
competența pentru a le întocmi.

Ghidul Cumpărătorului | 15
 RE/MAX România
Str. 21 Decembrie 1989 Nr. 77
400604, Cluj-Napoca, Cluj
T. +40 364 734 776
E. office@remax.ro
Facebook / remax.romania
www.remax.ro

Lideri mondiali în imobiliare