Ghidul investitorului responsabil

în imobiliare
Ghidul investitorului responsabil în imobiliare

I. De ce vrei să investeşti într-o proprietate imobiliară?

II. Cât de mult te poţi împrumuta?

III. Ce soluţii financiare îţi punem la dispoziţie?

IV. Cum ajungi proprietar?

Glosar de termeni

Anexă
De ce să apelezi la Ghidul investitorului responsabil
în imobiliare?
Pentru că decizia de a achiziţiona o locuinţă este una dintre cele mai importante şi
dorim să îţi oferim gratuit consultanţa şi sprijinul de care este posibil să ai nevoie,
oricând pe parcursul întregului proces.

Ce avantaje ai utilizând Ghidul?

– acces la cunoştinţe financiare ce îţi permit o mai bună înţelegere a termenilor bancari,
a aspectelor de care trebuie să ţii cont şi la care este bine să fii atent atunci când te
împrumuţi, precum şi sugestii pentru analiza bugetului personal astfel încât să eviţi
îndatorarea excesivă
– obţii informaţii cu ajutorul cărora să realizezi o bună alegere atunci când decizi să îţi
achiziţionezi o locuinţă, dar şi recomandări care să te ajute să te fereşti de riscuri
– afli care sunt soluţiile financiare pe care ţi le oferim în vederea realizării investiţiei
imobiliare pe care o doreşti
– beneficiezi de sfaturi practice, utile pe parcursul întregului proces de contractare a
unui împrumut

Odată ce ai luat decizia de a realiza o investiţie imobiliară, indiferent dacă ai găsit sau
nu imobilul pe care doreşti să-l achiziţionezi, vino la una din unităţile BCR şi află care
este soluţia financiară care se potriveşte cel mai bine nevoilor tale. Te poţi sfătui cu
unul dintre specialiştii noștri în oricare din unităţile BCR sau poţi programa o întâlnire
prin InfoBCR (serviciu disponibil zilnic, de luni până duminică, între 8.00 şi 22.00):
0800.801.BCR (0800.801.227) apelabil gratuit din orice reţea naţională.

Mai mult, în Centrele Imobiliare Retail BCR, îţi oferim un concept de servire dedicat,
pentru ca tu să beneficiezi de o soluţie completă pentru planurile tale: obiectul investiţiei,
dar şi finanţarea necesară.

I. De ce vrei să investeşti într-o proprietate imobiliară?

Motivele pentru care ai decis realizarea unei investiţii imobiliare pot fi extrem de variate:
te-ai săturat să plăteşti chirie şi vrei să ai o casă doar a ta, te-ai căsătorit şi nu mai vrei
să stai cu părinţii, aştepţi un copil şi ai nevoie de mai mult spaţiu sau poate doar te
gândeşti să realizezi o investiţie de viitor. Vom analiza împreună cu tine o parte dintre
cele mai frecvente motive, însă indiferent de scopul pentru care iei această decizie,
este esenţial să evaluezi cu atenţie atât avantajele, cât şi dezavantajele fiecărei opţiuni
în parte.

4
1. Nu mai vreau să plătesc chirie

În general, oamenii care plătesc chirie văd ca pe un dezavantaj faptul că nu rămân cu

o casă a lor şi, de cele mai multe ori, preferă să plătească o rată de credit, ştiind că la
finalul împrumutului vor avea în proprietate o locuinţă.

Pe termen lung, poţi plăti în locul chiriei rata la credit şi să rămâi cu o locuinţă a ta.
Pe termen scurt însă, chiria prezintă câteva avantaje, de care este bine să ţii cont
atunci când iei decizia de a contracta un credit: cheltuielile sunt clare – plăteşti chiria şi
utilităţile, iar în funcţie de situaţia financiară de moment poţi să-ţi creşti sau să-ţi reduci
costurile cu chiria, te poţi muta uşor, fără să plăteşti taxe notariale şi impozite.

2. Am nevoie de mai mult spaţiu

Pentru cei care doresc să treacă de la un apartament cu o suprafaţă mai mică la unul
cu o suprafaţă mai mare, schimbul imobiliar este o opţiune. Alte variante ar fi realizarea
unor modificări în locuinţă, schimbând astfel compartimentarea, sau chiar vânzarea
imobilului deţinut în proprietate şi achiziţionarea unuia nou.

Fie că este vorba de un schimb imobiliar (vrei să schimbi un apartament de două camere
cu unul de trei, de exemplu) sau de vânzarea imobilului actual şi cumpărarea altuia mai
spaţios, mai confortabil, ţine cont şi de faptul că un apartament cu o suprafaţă mai mare
înseamnă atât cheltuieli mai mari de întreţinere, precum şi achitarea unei diferenţe. În
situaţia în care nu ai aceşti bani disponibili, poţi opta pentru obţinerea unui credit de
investiţii imobiliare, la costurile totale adăugându-se astfel dobânzile şi comisioanele
aferente împrumutului.

5
Pune în balanţă efortul financiar, timpul necesar, dar şi avantajele şi dezavantajele
fiecăreia dintre opţiuni şi alege cu grijă.

3. Cumpăr locuinţa ca pe o investiţie

Înainte de a cumpăra o locuinţă cu intenţia de a obţine un profit din creşterea preţurilor

pe piaţa imobiliară, ia în considerare şi scenariul pesimist, în care preţurile vor scădea.
Mai mult, veniturile din chirii au înregistrat şi mai pot înregistra scăderi, dar impozitele
şi reparaţiile cad în sarcina ta.

De asemenea, înainte de a alege această variantă poţi avea în vedere şi alte modalităţi
de investire a banilor care îţi pot aduce un profit mai mare sau mai mic, cu riscuri
asumate diferite.

II. Cât de mult te poţi împrumuta?

Vrei să contractezi un împrumut. Tipul de credit de care ai nevoie pentru a achiziţiona
o locuinţă este creditul de investiţii imobiliare. Ştii suma de bani de care ai nevoie,
dar ai idee cât de mare poate fi rata de credit în raport cu veniturile tale, cât şi cu
celelalte cheltuieli? Suma de bani pe care o poţi împrumuta se stabileşte în funcţie de
capacitatea ta de rambursare şi, dacă este cazul, a coplătitorilor, de valoarea investiţiei
pe care doreşti să o realizezi, de aportul propriu, precum şi de perioada pe care iei
împrumutul.

Pentru creditul de investiţii imobiliare trebuie să ai în vedere şi necesitatea existenţei

unui aport propriu (avans), reprezentând un anumit procent din valoarea investiţiei.
Dacă nu ai avans, poți aduce garanții suplimentare celei care face obiectul investiției,
aflate în proprietatea ta și/sau a coplătitorilor/rudelor de gradul I și II.

Înainte de a lua decizia de a-ţi acorda un credit, banca va verifica dacă ai capacitatea de
a-l restitui. Aceasta înseamnă că banca îţi va adresa întrebări despre veniturile tale şi
ale familiei, alte împrumuturi sau obligaţii de plată pe care le ai, dacă eşti angajat sau
liber profesionist, profesia actuală şi locul de muncă. De asemenea, va verifica modul
în care ai plătit împrumuturile anterioare, respectiv dacă ai plătit la timp fiecare rată de
credit şi dacă nu eşti dator altor bănci. Informaţiile sunt oferite de Biroul de Credit sau
Centrala Riscului de Credit.

Poţi beneficia de un credit cu o valoare mai mare dacă îl iei împreună cu cel puţin un
coplătitor. Ai în vedere că banca ia în calcul pe lângă veniturile din salarii şi alte categorii
de venituri care pot fi justificate cu documente (drepturi de autor, chirii, dividende,
activităţi independente etc.).
De asemenea, ca să obţii o sumă mai mare trebuie să te împrumuţi pe termen mai
lung. Cu cât împrumutul este luat pe o perioadă mai mare, cu atât ratele sunt mai mici,
dar, totodată, înseamnă că suma totală pe care o vei plăti până la sfârşitul perioadei
de creditare va fi mai mare decât dacă ai fi luat împrumutul pe o perioadă mai scurtă
de timp.

6
Cât îţi permiţi să plăteşti în fiecare lună?

Indiferent de gradul maxim de îndatorare pe care îl acceptă o instituţie de credit, pentru

a afla ponderea din venituri pe care poţi să o aloci ratelor bancare este recomandabil să
ai o primă imagine a structurii cheltuielilor, calculându-ţi bugetul personal.

Completează tabelele de mai jos şi ai posibilitatea să-ţi construieşti singur un buget

simplu, care să conţină veniturile şi cheltuielile tale sau ale familiei dintr-o lună. Astfel
vei putea afla care este suma pe care îţi permiţi să o plăteşti lunar pentru rata la
locuinţă.

RON
Total venituri nete lunare:
Salariul tău
Salariul soţului/soţiei
Alocaţie copii
Bonusuri/prime
Alte venituri

Total cheltuieli lunare:

Cheltuielile casei - total
Întreţinere
Chirie
Telefon, internet, TV
Curent
Gaze
Altele
Cheltuielile voastre - total
Alimente
Transport
Îmbrăcăminte
Timp liber
Altele
Rate şi economii - total
Rate credite
Alte rate
Card credit
Economii
Asigurarea casei
Asigurarea auto
Asigurarea de viaţă
Pensia privată
Impozite şi taxe - total
Impozit pe apartament/casă
Impozit pe maşină
RCA şi Rovignetă
Altele

Acum, prin diferenţa dintre veniturile totale nete lunare şi cheltuielile totale lunare afli
suma disponibilă lunar.
Venituri totale nete lunare – Cheltuieli totale lunare = Sumă disponibilă
............................... RON ................................ RON ............................... RON
Atenţie, acest calcul este unul general şi doar orientativ. Adresează-te unui consilier
client pentru a-ţi efectua o simulare în funcţie de condiţiile concrete, în vigoare, la data
solicitării.

7
III. Ce soluţii financiare îţi punem la dispoziţie?
În funcţie de destinaţia banilor împrumutaţi se disting mai multe tipuri de credite:

- Creditele imobiliare/ipotecare: sunt creditele destinate realizării unor investiţii

imobiliare, ca de exemplu, achiziţionarea unui apartament, construirea unei case sau,
pur şi simplu, modernizarea locuinţei. Acestea pot fi utilizate şi pentru refinanţarea
împrumuturilor pentru investiţii imobiliare contractate anterior. În aceste cazuri garanţia
creditului o va reprezenta întotdeauna ipoteca asupra unui imobil, iar suma împrumutată
va fi transferată de către bancă direct în contul vânzătorului.

- Creditele de nevoi personale cu ipotecă: sunt creditele destinate satisfacerii oricăror

nevoi personale, dar în marea majoritate a cazurilor sunt utilizate pentru refinanțarea
unuia sau mai multor credite în derulare. Pe lângă valoarea creditelor refinanțate, aceste
credite dau posibilitatea de a obține sume suplimentare în baza aceleiași documentații.
Banii sunt acordaţi în contul deschis la bancă şi poţi dispune de ei imediat după tragerea
creditului.

1. Soluţii financiare pentru achiziţie

Ştim că atât obţinerea creditului cât şi căutarea locuinţei sunt paşi deosebit de
importanţi pentru tine. De aceea, creditul aprobat anterior găsirii imobilului oferit de
BCR îţi asigură o diferenţiere a celor două etape. Acest lucru înseamnă că un prim
pas este aprobarea financiară a creditului, pe care o poţi obţine în funcţie de situaţia
ta financiară şi personală, iar ulterior aprobării financiare a creditului, ai la dispoziţie
până la 90 de zile pentru a găsi locuinţa pe care doreşti să o achiziţionezi şi să prezinţi
documentaţia la bancă.

Acest tip de împrumut îţi oferă avantajul că ai siguranţa valorii creditului de care poţi
beneficia. Important este şi faptul că nu vei plăti ratele de credit decât după ce cumperi
locuinţa şi aceasta va fi acceptată drept garanţie de către bancă.

Pe scurt, fluxul de achiziţie este următorul:

Verific`m
Te consiliem Ne aduci documentele [i Te anun]`m dac`
în punctele de documentele tale analiz`m solicitarea împrumutul e aprobat
contact BCR privind veniturile de credit sau respins
1 2 3 4

Dup` semnarea
Dup` aprobare, în contractului, în maxim Ne aduci
maxim 30 de zile, 90 de zile g`se[ti documentele Evalu`m garan]ia
semnezi contractul imobilul pe care vrei imobilului
5 de credit 6 s`-l achizi]ionezi 7 8

|nchei contractul de |]i acord`m creditul Prezin]i extras de

Semnezi actul prin virament în Carte Funciar`
adi]ional la contractul garan]ie, certificatul
de asigurare pentru contul (în 10 zile de la
de credit autentificare)
9 10 imobil 11 vânz`torului
12
Poţi afla mai multe detalii pe www.bcr.ro şi www.bcrimobiliare.ro.

8
2. Soluţii financiare pentru construire

Un subiect de interes pentru tine poate fi şi construirea unei locuinţe, apelând la creditul
pentru construirea unui imobil. În continuare regăseşti câteva informaţii şi sfaturi utile:

- În primul rând trebuie să ştii că acordarea creditului pentru construire se efectuează

după realizarea fiecărui stadiu al lucrărilor, motiv pentru care este necesar să dispui
de o sumă iniţială pentru a putea demara lucrările.
- Lucrările de construire pot fi executate de către societăţi de construcţii sau în regie
proprie. Pentru lucrările realizate în regie proprie, sumele de bani se vor disponibiliza de
către bancă potrivit planului de finanţare, stabilit prin contract, pe baza documentelor
justificative.
- Primul pas, în cazul în care te decizi să accesezi un credit pentru construirea unui
imobil, îl reprezintă obţinerea unei autorizaţii de construire (împreună cu anexele:
Proiect tehnic şi detalii de execuţie). Următorul pas este încheierea unui contract
de antrepriză cu o societate de construcţii, prin care se stabilesc parametrii cei
mai importanţi ai proiectului: etapele de construire, preţul şi condiţiile de plată ale
lucrărilor, planurile şi aprobările pe care trebuie să le obţii, data recepţiei finale etc.
- Proiectul tehnic de execuţie şi devizul general (bugetul) trebuie să fie întocmite de
către o societate de construcţii sau o persoană autorizată/atestată în domeniu
conform legii, iar lucrările trebuie supravegheate de către un diriginte de şantier/
inspector tehnic atestat, cu excepţiile prevăzute de lege.
- Terenul pe care se va realiza construcţia ce urmează a fi finanţată prin credit ipotecar
poate fi luat în considerare ca aport propriu în cazul în care acesta se află în proprietatea
împrumutatului. Valoarea aportului reprezentat de teren se va stabili în urma evaluării
acestuia. Banca poate finanţa şi terenul, în cazul construirii de locuinţe.
- Punerea la dispoziţie a creditului se realizează pe tranşe, direct în contul constructorului/
furnizorilor de materiale, după efectuarea analizei tehnice intermediare a situaţiilor de
lucrări de către un evaluator membru ANEVAR şi agreat de BCR.
- Foarte important este şi faptul că banii din credit nu se transferă înainte de demararea
lucrărilor, ci după efectuarea fiecărei etape de construire, conform contractului de
construire şi planului de lucrări. Odată finalizat un stadiu al lucrărilor, vei semna
împreună cu constructorul şi dirigintele de şantier situaţia de lucrări executate pe
teren. Pe baza acestei situaţii banca va realiza verificări ale lucrărilor şi va aviza
transferul tranşelor din credit, doar în cazul în care acestea sunt conform contractului
de antrepriză, proiectului tehnic şi detaliilor de execuţie.

3. Aspecte comune de care trebuie să ţii cont şi la care este bine să fii atent atunci
când te împrumuţi

- Un aspect important asupra căruia va trebui să decizi atunci când iei un credit este
moneda în care vrei să te împrumuţi. Este bine să compari condiţiile pentru creditele
în lei cu cele pentru creditele în alte monede. De multe ori creditele în valută sunt mai
avantajoase decât cele în lei din punct de vedere al nivelului dobânzii, însă diferenţa de

9
 curs valutar poate constitui o problemă, având în vedere că rata o vei plăti în
moneda creditului; dacă veniturile tale sunt în lei va trebui să efectuezi lună de lună
operaţiunea de schimb valutar, iar deprecierea cursului poate transforma un credit
în valută, aparent mai ieftin, într-un credit mult mai scump. Astfel, este bine să iei
credit în valuta în care obţii veniturile (salariu, venituri din chirii, dividende, venituri din
străinătate etc.), pentru a fi protejat de fluctuaţiile înregistrate de moneda străină. În
plus, în cazul creditelor pentru casă în lei, un alt avantaj îl reprezintă faptul că avansul
e mai redus decât la creditele în valută (15% comparativ cu 25%).
- În funcţie de tipul de credit pe care doreşti să îl contractezi, va trebui să alegi tipul
de dobândă; aceasta poate fi variabilă, fixă sau o perioadă fixă urmată apoi de o
perioadă cu dobândă variabilă. Consultă Glosarul de termeni pentru a afla cum se
compun dobânzile.

Trebuie să ştii însă, că indiferent de cum va evolua economia şi de cum se vor

modifica dobânzile în piaţă, optând pentru o dobândă fixă ai certitudinea că aceasta
va rămâne neschimbată până la scadenţa finală. Sunt însă şi dezavantaje, cum este
cel legat de faptul că, în general, procentul dobânzii fixe este mai mare decât cel
al dobânzii variabile. Din acest motiv, este posibil ca dobânda variabilă să fie mai
potrivită pentru tine.

În cazul în care alegi dobândă fixă pe o perioadă (în special dacă este o dobândă
pe perioada unei campanii/promoţii) şi apoi variabilă, ia în considerare şi faptul că,
odată cu trecerea de la prima perioadă, în care dobânda este fixă, la cea de-a doua
perioadă, în care dobânda este variabilă, rata poate creşte şi acest lucru îţi poate
afecta capacitatea de a restitui împrumutul.
- Rate totale egale sau descrescătoare reprezintă o altă hotărâre pe care o vei avea
de luat. Contractarea unui împrumut cu rate totale egale înseamnă, de fapt, un efort
financiar constant pe parcursul întregii perioade de creditare şi permite, totodată,
obţinerea unei sume împrumutate mai mari decât în situaţia unui împrumut cu rate
totale descrescătoare. De reţinut însă este faptul că un împrumut cu rate totale
descrescătoare, în care efortul financiar este mai mare la început şi scade pe parcurs,
este mai ieftin decât un împrumut cu rate totale egale. Asigură-te că ţii cont de acest
aspect atunci când optezi pentru o variantă sau alta.
- Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului (OUG) nr. 50/2010 cu privire la contractele de
credit pentru consumatori

Scopul OUG nr. 50/2010 este acela de creştere a transparenţei şi de uniformizare

a structurii ofertelor, astfel încât să se permită comparaţia facilă între produsele
bancare existente pe piaţă.
Cele mai importante prevederi ale ordonanţei:
- Finanţatorul poate percepe un număr limitat de comisioane: comision de analiză
dosar (numai în cazul în care creditul se acordă), comision de administrare credit (sau
comision de administrare cont curent), comision de rambursare anticipată (pentru
creditele cu dobândă fixă), costuri aferente asigurărilor, precum şi un comision unic
pentru servicii prestate la cererea ta (exemplu: schimbare coplătitor, acord instituire
ipotecă de rang subsecvent etc.).

10
 Atenţie: pentru un credit garantat cu ipotecă, în afara comisioanelor percepute de
bancă, trebuie să ai în vedere şi costul cu evaluarea imobilului, costurile notariale,
legate de încheierea contractelor de garanţie şi de vânzare-cumpărare, cât şi costurile
cu asigurările, dacă este cazul.
- În contractul de credit trebuie să fie precizat nivelul dobânzii anuale
efective (DAE) şi al costului total pe care îl vei plăti. Am inclus în Glosarul
de termeni câteva explicaţii referitoare la DAE şi costul total al creditului.
Este important de reţinut: cu cât valoarea DAE este mai scăzută, cu atât creditul
respectiv este mai ieftin! Atenţie, dobânda anuală efectivă ar putea să nu includă
toate asigurările.
- De asemenea, OUG nr. 50/2010 prevede că orice formă de publicitate referitoare la
contractele de credit să cuprindă anumite informaţii standard, prin intermediul unui
exemplu reprezentativ. Este bine să cunoşti şi să analizezi aceste informaţii înainte
de a contracta împrumutul. Poţi consulta Glosarul de termeni pentru a vedea astfel
de exemple, iar pentru a primi toate informaţiile de care ai nevoie privind nivelul
dobânzii, comisioanelor etc. practicate de BCR în acest moment, te rugăm să te
adresezi celei mai apropiate unităţi BCR.

4. Sfaturi utile:

- Înainte de a te împrumuta, trebuie să analizezi cu atenţie modul în care vor fi afectate

finanţele tale de costurile rambursării creditului; ia în considerare riscurile de orice
natură (stabilitatea locului de muncă, riscul valutar, evoluţia dobânzilor la credite
etc.). Ia în calcul şi viitoarele cheltuieli, după mutarea în noua locuinţă (cheltuieli de
renovare, modernizare, mobilare etc.) şi, nu în ultimul rând, ţine cont de faptul că,
oricând pot apărea cheltuieli neprevăzute cărora trebuie să le faci faţă.
- Dacă pe parcursul derulării creditului apar soluţii de finanţare mai avantajoase în
oferta curentă a băncii, poţi beneficia de acestea prin refinanţarea creditului tău.
În acest caz, fie vei plăti costurile standard percepute de bancă pentru creditele
curente, fie vei beneficia de condiţii mai avantajoase, speciale pentru creditele care
se refinanţează (în funcţie de oferta valabilă la momentul refinanţării).
Ce trebuie să ştii ca şi particularităţi ale creditului de refinanţare?
- Nu vei primi banii în mod direct, creditul de refinanţare fiind destinat rambursării
integrale a celui în derulare; există un singur caz în care poţi primi o parte din credit,
respectiv în situaţia în care prin creditul de refinanţare obţii o sumă suplimentară celei
contractate iniţial.
- Refinanţarea unui credit ce presupune existenţa unei ipoteci asupra unui bun imobil
poate implica existenţa şi plata unor taxe notariale de transfer al ipotecii.
- Poţi beneficia de condiţii mai avantajoase faţă de oferta curentă.
- Refinanţarea creditului/creditelor în derulare are la bază o decizie al cărei scop final
este diminuarea costurilor actuale cu ratele de credit, compensând inclusiv efortul
financiar depus în acest sens.

11
- Protejează-ţi investiţia şi pe cei dragi cu Planul de protecţie a veniturilor! În viaţă
există situaţii pe care nu le putem controla, anticipa şi în faţa cărora devenim
vulnerabili. Pot apărea oricând momente nefericite ce ne pot influenţa veniturile şi
implicit capacitatea de rambursare a creditului: şomaj, incapacitate temporară de
muncă, invaliditate sau deces. Pentru a-ţi proteja achiziţia făcută cu ajutorul creditului
bancar şi să fii la adăpost, atât tu, cât şi cei dragi, poţi opta pentru încheierea unui
certificat de asigurare complexă, plătind un cost lunar. Acesta oferă garanţia că, în
cazul pierderii locului de muncă, îmbolnăvire, incapacitate de muncă etc. creditul nu
devine o povară pentru familie, societatea de asigurări preluând plata datoriilor tale
către bancă.
- În cazul creditelor destinate realizării de investiţii imobiliare, asigurarea facultativă a
locuinţei ce constituie garanţia creditului este obligatorie pe toată perioada de creditare
şi poate fi încheiată cu orice societate de asigurări agreată de bancă. Analizează
cu atenţie ofertele de finanţare: există bănci care oferă gratuit această asigurare,
pentru ca tu să te bucuri liniştit de locuinţa achiziţionată. Nu uita nici de asigurarea
obligatorie! Aceasta trebuie încheiată şi reînnoită periodic. În cazul în care cumperi
un apartament care are deja o asigurare obligatorie încheiată trebuie să notifici acest
lucru societăţii care a emis poliţa, care va întocmi un act adiţional cu datele tale de
identificare. Asigurarea va rămâne valabilă până la data expirării celei eliberate fostului
proprietar. Totodată, există posibilitatea de a încheia o poliţă de asigurare facultativă
care acoperă cele 3 riscuri şi, astfel, nu va mai trebui să închei şi poliţa de asigurare
obligatorie.
- Citeşte cu atenţie în contractul de credit termenii şi condiţiile de acordare a
împrumutului. Adresează întrebări consilierului client în legătură cu termenii şi
clauzele pe care nu le înţelegi în totalitate. Nu uita că tu garantezi creditul cu o casă
şi rişti să o pierzi în momentul în care nu mai poţi plăti ratele.
- Achită la timp ratele la credit. În cazul în care întâmpini dificultăţi financiare,
adresează-te băncii care ţi-a acordat împrumutul pentru găsirea unei soluţii
personalizate, care să te ajute să depăşeşti perioada dificilă. Soluţiile oferite de bănci
vizează rescadenţarea sau reeşalonarea creditelor în derulare. Consultă Glosarul de
termeni pentru mai multe detalii.
- Informează banca asupra oricărei modificări intervenite în datele tale de identificare
(ex: schimbare domiciliu, număr de telefon, e-mail etc.) pentru a putea primi informaţii
legate de derularea creditului (modificări de dobândă, reamintire dată scadentă şi
suma de plată a ratei)

IV. Cum ajungi proprietar?

Cumpărarea unei locuinţe este o decizie grea şi, financiar vorbind, pentru mulţi este
cea mai importantă investiţie a vieţii. De aceea, este necesar să analizezi nevoile şi
să-ţi stabileşti priorităţile. Întocmeşte o listă cu lucrurile esenţiale pentru tine: numărul
de camere, loc de parcare, suprafaţă utilă, anul de construcţie al imobilului. Accesul la
mijloacele de transport în comun, parcurile, terenurile de sport, şcolile şi magazinele
sunt, de asemenea, unele dintre criteriile avute în vedere în alegerea căminului ideal.

12
Fie că este vorba de un apartament la bloc sau de o casă la curte, odată ce te-ai decis,
rezervă-ţi timp pentru a face alegerea corectă. În luarea deciziei privind tipul de locuinţă
pe care îl vrei, ţine cont atât de preţul imobilului şi banii de care dispui, dar şi de avantajele
şi dezavantajele fiecăreia dintre variante, precum şi de impactul cheltuielilor viitoare în
bugetul personal. Spre exemplu, nivelul cheltuielilor lunare de întreţinere, care este mai
mic în cazul unui apartament la bloc decât în cazul imobilelor formate din casă şi teren etc.
De asemenea, ţine cont şi de faptul că în timpul iernii costurile încălzirii suprafeţelor mari
sunt ridicate, imobilele noi sunt mai scumpe la cumpărare, dar costurile de întreţinere în
primii ani sunt mai mici.

Informează-te asupra preţurilor şi evoluţiei cererii şi ofertei pe piaţa imobiliară. Citeşte

în presă rubricile dedicate sectorului imobiliar, anunţurile de mică publicitate, consultă
site-urile de profil şi anunţurile băncilor privind imobilele pe care le scot la licitaţie, mergi
la târguri şi expoziţii de gen, care reunesc atât oferte imobiliare, cât şi financiare. În
căutarea casei tale poţi alege să colaborezi cu o agenţie imobilară. Agenţii imobiliari îţi
vor trimite recomandări în funcţie de criteriile tale, iar la final vei plăti un comision pentru
serviciile acestora. Acest comision variază în funcţie de agenţie.
BCR vine cu o soluţie eficientă. Accesează portalul special creat www.bcrimobiliare.ro
şi vei regăsi unele dintre cele mai cunoscute agenţii imobiliare, dar şi dezvoltatori
şi constructori parteneri BCR, care, de cele mai multe ori, oferă condiţii avantajoase
clienţilor interesaţi de realizarea unei investiţii imobiliare prin credit BCR.
Dacă ai găsit un imobil care îţi place, trebuie să ştii că verificarea existenţei actelor
de proprietate ale vânzătorului şi veridicitatea acestora este un pas foarte important.
Titlul de proprietate este cel mai important act şi trebuie verificat cu atenţie. Pe acesta
nu trebuie să apară ştersături, ştampile neclare, semnături ilizibile, indescifrabile ale
notarilor sau persoanelor oficiale. Un alt aspect important este continuitatea în acte.
Pentru a putea fi vândut, un imobil trebuie sa aibă obligatoriu cadastru şi să fie intabulat
la Judecătorie în Cartea Funciară. Solicită vânzătorului o copie după dosarul de cadastru
- o să mai ai nevoie de el - şi un Extras de Carte Funciară pentru a vedea dacă acesta
este proprietarul şi are dreptul să vândă locuinţa, dar şi dacă asupra imobilului sunt
înscrise ipoteci, sarcini etc. Extrasul de Carte Funciară este documentul care îţi poate
furniza aceste informaţii esenţiale: cine este proprietarul (în partea II) şi ce sarcini sunt
asupra imobilului (în partea III). Verifică la Administraţia Financiară dacă proprietarul
este sau nu cu plata impozitelor pentru casă la zi (Certificat fiscal eliberat de circa
financiară în raza căreia se află locuinţa) şi solicită-i documente care să arate că nu are
datorii la furnizorii de utilităţi (apă, gaze, curent electric, telefon, cablu TV, internet etc.)
sau la întreţinere.
Iar pentru ca verificările de documente să se realizeze cât mai eficient posibil, este
preferabil ca acestea să fie efectuate de către persoane autorizate, persoane cu pregătire
juridică, avocaţi, notari publici sau consilieri juridici. În situaţia în care achiţi imobilul prin
credit bancar, actele de proprietate vor fi verificate pentru legalitate şi de către bancă
sau reprezentanţi ai acesteia, ceea ce înseamnă că beneficiezi de un plus de siguranţă.
Banca acceptă în garanţie numai imobile a căror situaţie juridică este corectă.

13
1. După ce ai găsit imobilul, urmează primul pas în achiziţia acestuia – semnarea
antecontractului de vânzare – cumpărare. Este preferabil să se realizeze în faţa unui
notar public, dar sunt legale şi valabile şi antecontractele de vânzare-cumpărare semnate
la agenţiile imobiliare. Avantajul încheierii antecontractului în faţa unui notar public este
legat de siguranţă – poţi sta liniştit în privinţa documentaţiei de proprietate, în caz că
sunt găsite nereguli, notarul este obligat să ţi le aducă la cunoştinţă. În Glosarul de
termeni regăseşti o definiţie a antecontractului de vânzare-cumpărare.

În situaţia finanţării locuinţei prin împrumut bancar, este bine ca înainte de semnarea
antecontractului de vânzare-cumpărare să discuţi cu un consilier bancar şi să obţii o
aprobare financiară a împrumutului (creditul aprobat anterior găsirii imobilului despre
care ai citit în partea a III-a a Ghidului) pentru a avea certitudinea că eşti eligibil şi care
este suma pe care o poţi împrumuta. Îţi recomandăm ca termenul pe care îl stabileşti
în antecontract pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare să fie de cel
puţin 30 de zile de la semnarea antecontractului – ai nevoie de timp pentru încheierea
documentaţiei de credit şi, după caz, a procurării documentaţiei solicitate de bancă
suplimentar (se poate întâmpla). Altfel, rişti ca vânzătorul să se răzgândească şi să
pierzi avansul plătit.

2. Pregătirea cumpărării imobilului:

Dacă nu ai creditul aprobat, atunci va trebui să te grăbeşti şi să procuri toate documentele
necesare, solicitate de către consilierul client în timpul întâlnirilor avute la bancă.

Pe întreg parcursul procesului de obţinere a creditului şi a acţiunii de cumpărare a

imobilului vor interveni momente în care ai nevoie de sfaturi şi opinii din partea unor
persoane profesioniste şi cu experienţă - de aceea, poţi obţine o consiliere suplimentară
din partea consilierului client, notarului, agentului imobiliar, dezvoltatorului. Vei găsi
soluţii pentru toate dificultăţile întâmpinate pe parcurs. Nu uita că nu eşti singurul
care îşi achiziţionează o locuinţă, cu siguranţă înaintea ta au fost persoane care au
întâmpinat aceleaşi dificultăţi şi pentru care au fost găsite deja soluţii.

Ca să beneficiezi de o consiliere specializată şi să te poţi baza pe sfaturile financiare

ale unor consilieri dedicaţi pentru oferirea de credite de investiţii imobiliare, poţi merge
într-un Centru Imobiliar Retail BCR (consultă Anexa cu Centrele Imobiliare Retail BCR de
la finalul Ghidului). Aici vei beneficia de o soluţie completă pentru planurile tale: obiectul
investiţiei, dar şi finanţarea necesară.

3. Încheierea contractului de vânzare-cumpărare:

Mai ai un singur pas de parcurs pentru a obţine casa mult dorită. După ce creditul a
fost aprobat, vei fi chemat la bancă pentru semnarea contractului de credit/actului
adițional la contractul de credit dacă ai optat pentru aprobarea financiară, încheierea
certificatului de asigurare a imobilului şi depunerea comisioanelor în contul curent.
În aceeaşi zi sau într-o zi stabilită de comun acord va avea loc semnarea contractului de
vânzare-cumpărare şi a contractului de ipotecă (în situaţia în care achiziţionezi imobilul
prin credit bancar). Semnarea celor două contracte se realizează în faţa notarului public
şi a reprezentantului legal al băncii finanţatoare.

14
După semnarea contractului/contractelor, notarul public care a autentificat actul/actele
le transmite Biroului de Carte Funciară competent, pentru ca dreptul tău de proprietate
şi, după caz, înscrierea ipotecii asupra imobilului în favoarea băncii finanţatoare să fie
înscrise în Cartea Funciară.

4. Acţiuni post achiziţie:

În termen de cel mult 30 de zile de la semnarea contractului de vânzare-cumpărare,
trebuie să te prezinţi, în calitate de proprietar, la Administraţia Financiară în a cărei rază
teritorială este situat imobilul achiziţionat, ca să realizezi înscrierea ca titular de rol fiscal
pentru imobil.

Nu uita ca, periodic, să închei asigurarea pentru imobil şi să prezinţi la bancă certificatul
de asigurare reînnoit. Dacă optezi pentru asigurarea oferită gratuit de BCR vei scăpa de
această grijă – în acest caz asigurarea acoperă, încă de la început, întreaga perioadă
de creditare.

În cazul în care doreşti să efectuezi modificări asupra locuinţei sau să o închiriezi, nu

uita că trebuie să soliciţi acordul băncii: locuinţa este ipotecată în favoarea băncii, iar
acordul de închiriere, modificare etc. sunt documente care îţi vor fi solicitate de instituţiile
la care te vei adresa pentru autorizarea acţiunilor pe care doreşti să le întreprinzi.

Prezintă-te la bancă dacă ai nelămuriri, consilierii client îţi pot furniza informaţiile de care
ai nevoie.

15
Glosar de termeni
Antecontractul de vânzare-cumpărare este promisiunea asumată atât de către vânzător,
cât şi de către cumpărător, de a încheia în viitor, la preţul convenit, contractul de vânzare-
cumpărare privind imobilul. Prin antecontract sunt stabilite o serie de elemente extrem
de importante: preţul tranzacţiei, data-limită până la care trebuie semnat contractul de
vânzare-cumpărare, termenul de eliberare a imobilului, avansul plătit prin antecontract,
modalitatea de plată a preţului imobilului.
ANEVAR: Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România înfiinţată în anul 1992, ca
o asociaţie profesională, non-profit, neguvernamentală, independentă, care acţionează
în interes public (fapt susţinut de recunoaşterea sa ca fiind de utilitate publică prin
HG nr. 1447/09.09.2004) şi care promovează metodele şi tehnicile de evaluare prin
mijloace specifice.
Biroul de Credit este instituţia financiară care centralizează şi furnizează date despre
comportamentul de plată al debitorilor dintr-o anumită ţară. Rolul său este de a permite
creditorilor să evalueze mai bine capacitatea de plată a solicitanţilor de împrumuturi. În
raportul furnizat de Biroul de Credit apar informaţii referitoare la toate creditele pe care
le ai în regiunea respectivă. Băncile transmit periodic către această instituţie situaţia
creditelor la nivel de client. În acest fel informaţia este actualizată la zi şi orice credit şi
întârziere la plată sunt centralizate într-un raport.
Cadastrul este un registru public ce conţine informaţii şi planuri despre toate imobilele
situate pe teritoriul unei localităţi. Serveşte la identificarea şi evidenţierea imobilelor
pe categorii de folosinţă, la stabilirea impozitelor şi la întocmirea la zi a Cărţii Funciare.
Cadastrul solicitat de bancă este un document care cuprinde informaţiile ce identifică
imobilul de care eşti interesat. Cadastrul cuprinde atât un plan al zonei în care este
situat imobilul, cât şi o schiţă a locuinţei (releveu).
Centrala Riscului de credit (CRC) este o structură specială în cadrul BNR, care colectează
şi furnizează informaţii despre persoanele fizice care au beneficiat de credite a căror
valoare cumulată depăşeşte 20.000 lei.
Coplătitorul este participantul la credit, ale cărui venituri sunt luate în considerare,
alături de cele ale solicitantului de credit pentru obţinerea unei sume mai mari. În cazul
în care solicitantul nu îşi îndeplineşte obligaţiile, coplătitorul este obligat să plătească
datoriile scandente.
Creditul ipotecar este un credit destinat realizării de investiţii imobiliare, garantat chiar
cu imobilul ce se achiziţionează prin credit, inclusiv cu un bun viitor.
Creditul imobiliar este tot un credit destinat realizării de investiţii imobiliare, pentru care
solicitantul poate aduce drept garanţie un alt imobil decât cel achiziţionat prin credit.
Dobânda poate fi:
a) Fixă: dobânda este cea stabilită la semnarea contractului de credit, astfel încât poţi
şti de la început care este suma de rambursat pe întreaga perioadă a creditului.
b) Fixă şi variabilă: dobânda nu se schimbă pe o anumită perioadă de timp (ex. 5
ani); apoi, dobânda devine variabilă, în funcţie de indicii de referinţă ROBOR/EURIBOR/
LIBOR, la care se adaugă marja fixă a băncii.
c) Variabilă: dobânda este stabilită în funcţie de indicii de referinţă ROBOR/EURIBOR/
LIBOR, la care se adaugă o marjă fixă. În acest caz, pe toată durata de creditare, ratele
tale vor creşte sau descreşte în funcţie de evoluţia indicilor de referinţă menţionaţi,
actualizarea realizându-se lunar, la 3 luni, 6 luni sau 12 luni, în funcţie de cum s-a
stabilit în contractul de credit.  

16
Dobânda anuală efectivă (DAE) este un indicator, exprimat ca procent anual, ce reflectă
toate costurile suportate de tine în cazul în care decizi să contractezi un credit şi
cuprinde, pe lângă procentul de dobândă, şi comisioanele aferente creditului (comision
de analiză a documentaţiei de credit, comision lunar de administrare credit, costul de
evaluare a garanţiei etc).
DAE îţi permite să compari mai uşor costul creditelor. Atenţie însă: pentru fiecare
produs de creditare, dobânda anuală efectivă (DAE) se modifică în funcţie de suma şi
durata împrumutului. Din acest motiv, pentru a putea utiliza DAE la compararea costului
creditelor, aceasta trebuie calculată pentru condiţii similare. Îţi recomandăm să soliciţi
calculul unei dobânzi anuale efective personalizate, în funcţie de propriile condiţii de
solicitare a împrumutului.
Exemplul de calcul, conform OUG nr. 50/2010, cuprinde informaţii standard prezente în
publicitatea referitoare la contractele de credit, respectiv:
– rata dobânzii aferente creditului, fixă şi/sau variabilă, împreună cu informaţii privind
orice costuri incluse în costul total al creditului pentru consumator
– valoarea totală a creditului
– dobânda anuală efectivă
– durata contractului de credit
– în cazul unui credit sub formă de amânare la plată pentru un anumit bun sau serviciu,
preţul de achiziţie şi valoarea oricărei plăţi în avans
– după caz, valoarea totală plătibilă de către consumator şi valoarea ratelor
Două astfel de exemple regăseşti în continuare, cu precizarea că acestea reprezintă
oferta standard BCR*, valabilă la data de 15 februarie 2013:
– DAE = 9,1% pentru un credit ipotecar/imobiliar CASA MEA în valoare totală de
180.000 lei, pe 30 de ani, dobândă variabilă: 8,66%/an (ROBOR 6M + 2,6%), valabilă
pentru un client care contractează un credit ce reprezintă maximum 65% din valoarea
garanţiilor aduse; comision analiză dosar: 990 lei; cost evaluare apartament: 300 lei
inclusiv TVA; rată lunară: 1.405 lei; valoare totală plătibilă: 506.912 lei; asigurarea
imobilului la Omniasig VIG este oferită gratuit.
– DAE = 10,2% pentru un credit nenominalizat garantat cu ipotecă MAXICREDIT BCR în
valoare totală de 180.000 lei, pe 25 de ani, dobândă variabilă: 9,66%/an (ROBOR 6M
+ 3,6%), valabilă pentru un client care contractează un credit ce reprezintă maximum
65% din valoarea garanţiilor aduse; comision analiză dosar: 990 lei; cost evaluare
apartament: 300 lei inclusiv TVA; rată lunară: 1.593 lei; valoare totală plătibilă:
479.106 lei; asigurarea imobilului la Omniasig VIG este oferită gratuit.
* Clienții care își încasează salariul în cont la BCR beneficiază de reducerea dobânzii cu
0,2 puncte procentuale față de oferta standard.
Pentru informaţii la zi, adresează-te celei mai apropiate unităţi BCR sau apelează
InfoBCR.
EURIBOR: Rata dobânzii la care băncile europene se împrumută între ele în euro.
Aceasta se calculează zilnic ca medie a dobânzilor practicate de cele mai importante
bănci din zona euro. Se utilizează pentru creditele în euro cu dobândă variabilă.

17
Extrasul de Carte Funciară cuprinde toate datele de identificare şi situaţia juridică
actuală a imobilului: descrierea imobilului, numele şi prenumele proprietarilor, actele în
baza cărora aceştia au dobândit proprietatea, sarcinile bunului: ipoteci, comandamente,
interdicţii de înstrăinare, privilegii etc. Este împărţit în trei părţi astfel: partea I informaţii
referitoare la imobil (adresa completă, stradă, număr etc.); partea a II-a cuprinde
cuprinde informaţii referitoare la proprietar (nume, prenume, documente în baza cărora
a fost dobândit imobilul) şi partea a III-a cuprinde informaţii referitoare la sarcini asupra
bunului (ipoteci, privilegii, interdicţii).
Garantul ipotecar este proprietarul sau co-proprietarul imobilului cu care se garantează
creditul.
Graficul de rambursare este documentul care prezintă, eşalonat în timp, ratele lunare,
soldul creditului şi alte informaţii despre împrumut, pe tot parcursul contractului.
LIBOR: Rata dobânzii la care băncile de pe piaţa londoneză se împrumută între ele.
Se calculează ca medie aritmetică a ratelor de dobândă practicate de principalele
bănci pentru diverse valute (lire sterline, euro, dolari, franci elveţieni, yeni japonezi). Se
utilizează pentru creditele ce au dobândă variabilă.
Marja de dobândă se exprimă în puncte procentuale şi se adaugă la indicii monetari
de referinţă ROBOR/EURIBOR/LIBOR pentru a calcula rata dobânzii practicată la un
împrumut. Marja rămâne fixă pe durata contractului, astfel că rata dobânzii se modifică
doar în funcţie de dobânda folosită ca reper.
Rescadenţare:
– amânarea la plată pentru o lună, cu posibilitatea prelungirii pentru încă o lună/2 luni
– extinderea perioadei de creditare
– perioadă de graţie pentru 6 luni, cu posibilitatea prelungirii pentru încă 6 luni
– reducerea ratei lunare de plată pe o perioadă determinată de timp
Reeşalonare: prelungirea sau amânarea tuturor scadenţelor ratelor sau modificarea
cuantumului acestora, cu depăşirea termenului iniţial aprobat cu maxim 180 zile peste
termenul maxim de creditare prevăzut pentru respectivul credit.
Trebuie să ştii însă că pentru creditele reeşalonate se percep dobânzi majorate.
ROBOR: Rata medie a dobânzii la care băncile româneşti se împrumută între ele în lei.
Aceasta se stabileşte zilnic de către BNR, ca medie aritmetică a cotaţiilor practicate de
cele 10 bănci selectate. Se utilizează pentru creditele în lei cu dobândă variabilă.
Scoringul este un cumul de criterii prestabilite, la care solicitantul trebuie să obţină un
punctaj minim, stabilit prin reglementările interne ale băncii, utilizat la fundamentarea
deciziei de creditare.
Tragerea creditului (punerea la dispoziţie a creditului) este operaţiunea bancară prin
care suma creditului este transferată de către bancă în contul clientului. În funcţie de
tipul creditului, clientul poate avea, sau nu, acces la aceste sume, astfel:
– în cazul creditelor pentru investiţii imobiliare destinate achiziţiei, după acordare suma
creditului este transferată în contul vânzătorului
– în cazul creditelor pentru investiţii imobiliare destinate construirii, acordarea creditului
are loc pe tranşe, sumele fiind transferate în contul constructorului
– în cazul creditelor de nevoi personale cu garanţii reale (ipotecă), după acordarea
creditului, clientul are acces la sumele din credit pentru a le utiliza cum doreşte.

18

Centru Imobiliar Retail BCR
BCR Centru Imobiliar Arad
BCR Centru Imobiliar Bra[ov
BCR Centru Imobiliar Cluj
BCR Centru Imobiliar Constan]a
BCR Centru Imobiliar Craiova
BCR Centru Imobiliar Gala]i
BCR Centru Imobiliar Ia[i
BCR Centru Imobiliar Oradea
BCR Centru Imobiliar Pite[ti
BCR Centru Imobiliar Ploie[ti
BCR Centru Imobiliar Sibiu
BCR Centru Imobiliar Timi[oara
BCR Centru Imobiliar Bucureşti
BCR Centru Imobiliar Sector 1
BCR Centru Imobiliar Doroban]i
BCR Centru Imobiliar Pia]a Roman`
BCR Centru Imobiliar Grivi]a
BCR Centru Imobiliar Pantelimon
BCR Centru Imobiliar Colentina
BCR Centru Imobiliar Pipera
BCR Centru Imobiliar Unirea
BCR Centru Imobiliar Balta Alb`
BCR Centru Imobiliar Universitate
BCR Centru Imobiliar Lipscani
BCR Centru Imobiliar Unirea-Center
BCR Centru Imobiliar Sector 4
BCR Centru Imobiliar Berceni
BCR Centru Imobiliar Sector 5
BCR Centru Imobiliar Izvor
BCR Centru Imobiliar Sector 6
BCR Centru Imobiliar Mall Plaza
Anexa
Adresa
Arad, Str. Nelu Aristide Dragomir, nr. 14-16
Bra[ov, Str. 15 Noiembrie, nr. 90A
Cluj Napoca, Str. George Bari]iu, nr. 10-12
Constan]a, Str. Traian, nr. 68
Craiova, Str. Olte], nr. 4
Gala]i, Str. Br`ilei, nr. 35
Ia[i, Str. Palat, nr. 11
Oradea, Str. Dimitrie Cantemir, nr. 2C
Pite[ti, B-dul Republicii, nr. 83
Ploie[ti, Str. V`leni, nr. 42
Sibiu, Str. Emil Cioran, nr. 1
Timi[oara, Calea Aradului, nr. 11
Adresa
Calea Victoriei, nr. 155, bl. D1, sector 1
Calea Doroban]ilor, nr. 111-117, sector 1
B-dul Gh. Magheru, nr. 43, str. Mendeleev, nr 46-48, sector 1
Calea Grivi]ei, nr. 160, bl. 42, sector 1
{os. Pantelimon, nr. 291, bl. 9, parter, sector 2
{os. Colentina, nr. 26, sector 2
Str. Dimitrie Pompei, nr. 6C, sector 2
B-dul Unirii, nr. 43-45, bl. E2-E3, sector 3
B-dul Nicolae Grigorescu, nr. 31 A, bl. N21, sector 3
B-dul Regina Elisabeta, nr. 5, sector 3
Str. Lipscani, nr. 18-20, sector 3
Pia]a Unirii, nr. 1, sector 3 (Complex Comercial Unirea Shopping
Center)
B-dul Unirii, nr. 63, bl. F 4, sector 3
Str. Ion Iriceanu, nr. 20-22, bl. 131-132, sector 4
B-dul Tudor Vladimirescu nr. 57, bl. T4, sector 5
B-dul Libert`]ii, nr. 22, bl. 102, sector 5
B-dul Timi[oara, nr. 6 C, sector 6
B-dul Timi[oara, nr. 26, sector 6
Februarie 2013

Persoane fizice

BANCA COMERCIAL~ ROMÅN~ S.A.

Bd. Regina Elisabeta nr. 5, Sector 3
Bucure[ti - 030015

InfoBCR (serviciu disponibil zilnic,

de luni pân` duminic`, între
8.00 [i 22.00): 0800.801.BCR
(0800.801.227) apelabil gratuit
din orice re]ea na]ional` sau
021.407.42.00 apelabil la tarif normal
din ]ar` [i din str`in`tate.

www.bcr.ro
www.bcrimobiliare.ro