Ghidul cumpărătorului

cu scop investițional
3 Investiția - principii generale
În ce scop faci achiziția?
Ce sunt randamentul și perioada de amortizare? 20 Căutarea locuinței potrivite
Pe cont propriu sau prin agenție?
6 Definirea nevoilor Cum să cauți într-un mod cât mai eficient?
Ce opțiuni îți oferă bugetul pe care îl ai la dispoziție? Vizionarea: pune-te în locul celui care va locui aici!
Spre ce zonă să te orientezi? Prețul, un factor cu „greutate” și pentru investitor
Ce tip de locuință să alegi?
Care este nivelul chiriilor pentru zona care te 29 Negocierea și tranzacția
interesează?
Formalitățile legale
Prețurile locuințelor, încotro?

14 Finanțarea
32 Pregătirea proprietății pentru închiriere
Chestiunile elementare
Creditul, o soluție viabilă și pentru un investitor
Amenajare și dotări
Etapele contractării unui credit la bancă
Cum te poate ajuta un broker de credite?
35 Ponturi de final
Randamentul brut vs. randamentul net: ce face
diferența?
Să-ți ții banii la bancă sau să-i investești în imobiliare?
Proprietățile executate silit: avantaje și dezavantaje
Investiția - principii generale

3
În ce scop faci achiziția?

Un investitor în imobiliare are, în mare, două opțiuni la dispoziție pentru valorificarea
capitalului său: să revândă o proprietate, după un anumit timp, în profit, sau să o închirieze
pentru o perioadă mai lungă de timp. Bineînțeles că cele două abordări pot fi combinate
în practică, în sensul că o persoană care a cumpărat cu scopul închirierii poate decide, la
un moment, să vândă, iar o alta, care a pornit cu intenția revânzării, să recurgă la varianta
închirierii.
1. Revânzarea
Cea dintâi variantă, anume achiziția în scopul revânzării, este cunoscută, de regulă, și ca
investiție de tip speculativ – dat fiind că se bazează pe estimarea (sau speculația) că
prețurile locuințelor vor avea un curs ascendent într-o anumită perioadă, permițând astfel
revânzarea proprietății achiziționate cu un profit generos. Foarte practicată în perioada de
boom a pieței autohtone, aceasta a reprezentat un factor important în declanșarea crizei
ce a urmat, prin faptul că a facilitat o „umflare” artificială a prețurilor. Investițiile de acest
tip sunt, totodată, și cele mai riscante, rentabilitatea lor fiind dependentă nu doar de
perioadele de creștere a prețurilor, ci și cu cele de scădere.
Achiziția unei proprietăți în scopul sporirii active a valorii sale de piață – prin renovare, spre
exemplu – reprezintă un subtip special al investițiilor în scopul revânzării. Foarte practicată
în piețele dezvoltate, dar relativ puțin la noi, această variantă reprezintă o soluție
„sănătoasă” de valorificare a unui capital, întrucât nu se bazează pe simpla (previziune de)
creștere a prețurilor.
2. Închirierea
Spre deosebire de perioada de boom a pieței rezidențiale autohtone, majoritatea
cumpărătorilor de astăzi au o viziune investițională pe termen lung și mizează pe
obținerea unui profit din închirierea proprietății achiziționate. Această soluție se pretează
atât investitorilor care operează exclusiv cu bani gheață, cât și celor care iau în calcul
contractarea unui credit – dat fiind că banii obținuți pe chirie pot acoperi valoarea ratei la
bancă. în cazul închirierii, doi indicatori esențiali de luat în calcul, aflați într-o relație de
proporționalitate inversă, sunt randamentul investiției și perioada sa de amortizare.

în momentul de față, deși piața autohtonă a revenit pe un curs ascendent al prețurilor,

șansele de câștig unei astfel de achiziții este dificil de estimat, mai ales după experiența
recesiunii și în condițiile unei relative instabilități. Marjele anuale de creștere a prețurilor
sunt, însă, departe de cele consemnate în perioada de boom.

4
Ce sunt randamentul și perioada de amortizare?
În general vorbind, o investiție cu adevărat „rentabilă” pe segmentul rezidențial ar trebui
să pornească de la un randament anual de minimum 6-7%, ceea ce ar echivala cu o
perioadă de amortizare de 14-16 ani. Cu cât randamentul este mai mare, iar durata
recuperării investiției mai mică, cu atât mai bine, în mod evident – estimările exagerat de
pozitive ar trebui să ridice întrebări cu privire la riscurile implicate de respectiva investiție.
Iată cum poți calcula cei doi indicatori:
1. Perioada de amortizare
Multiplicatorul chiriei brute potențiale este o metodă simplă și frecvent folosită de
evaluare a rentabilității unei proprietăți, cel puțin pe piața rezidențială. Formula de la care
se pornește este:
MCB=Preț vânzare/(Chirie brută lunară x12)
Rezultatul acestui calcul va arăta timpul necesar pentru amortizarea investiției (în ani).
Luând ca exemplu o proprietate achiziționată la un preț de 90.000 de euro, ce ar putea
genera o chirie lunară de 650 de euro (adică 7.800 de euro pe an), prin formula de mai sus
obținem un rezultat foarte bun, respectiv 11,53 de ani.
5
2. Randamentul
Cea mai facilă metodă de calcul a randamentului unei proprietăți – însă nu neapărat și cea
mai realistă! – este prin raportarea chiriei brute anuale ca procent din prețul de achiziție. În
exemplul dat, rata anuală de capitalizare ar fi de 8,67%.
O metodă mai avansată însă, ce ia în calcul o serie de variabile ce pot afecta rentabilitatea
unei investiții, este metoda capitalizării venitului net. Pentru aceasta, se pornește de la
prețul de achiziție a proprietății, la care se adaugă însă și cheltuielile de reparație sau
renovare/amenajare. Asta înseamnă că, în exemplul de mai sus, ajungem la o valoare a
investiției de 95.000 de euro.
Apoi se calculează venitul brut potențial, ce poate fi obținut la o utilizare maximă a
proprietății, respectiv 7.800 de euro pe an. Pentru a calcula venitul brut efectiv, această
valoare se ajustează cu o marjă de 10% pe an, ce reprezintă riscul de neocupare și
neîncasare.
Din suma rezultată, de 7.000 de euro pe an, se scad apoi cheltuielile anuale, însă doar cele
aferente proprietarului (asigurare, impozit, reparații etc., dar nu și utilități). Considerând că
aceste costuri suplimentare ar ajunge la 800 de euro pe an, venitul net din exploatare se
va ridica, la final de an, la 6.200 de euro – sumă care, raportat la 95.000 de euro,
echivalează cu o rată de capitalizare de 6,5%.
Definirea nevoilor

6
Ce opțiuni îți oferă bugetul pe care îl ai la dispoziție?

Bineînțeles că alegerea unui anumit tip de proprietate în care să investești, în detrimentul centrală a Capitalei). Având la dispoziție 60.000 de euro, mai poți opta fie pentru achiziția
alteia, va fi determinată, în primul rând, de bugetul pe care îl la dispoziție – fie el exclusiv unei garsoniere noi într-un ansamblu mai exclusivist, fie pentru cumpărarea a două
sau doar parțial cash. garsoniere din categoria medie (de regulă în bloc vechi, dar nu neapărat).

Fiecare situație are, desigur, particularitățile ei, însă iată câteva scenarii posibile: 3. 90.000 de euro

1. 30.000 de euro
Datorită cererii ridicate pe segmentul închirierilor, cele mai atractive pentru achizițiile în
scop investițional sunt, bineînțeles, marile centre universitare ale țării, în frunte cu
Bucureștiul și Cluj-Napoca. Cu o sumă de 30.000 de euro, în astfel de orașe îți poți permite
să achiziționezi o garsonieră într-o zonă „decentă” (nu în centru!) – partea bună este că
astfel de cartiere sunt căutate, în general, de chiriașii din categoria medie. Clienții tipici
pentru astfel de locuințe sunt tinerii, fie ei studenți sau nu.
Dacă ești dispus să faci o investiție de o asemenea anvergură, oportunitățile tale se
diversifică. În această situație, poți opta fie pentru achiziția a trei garsoniere în „cartiere”,
fie pentru o unitate locativă cu două camere într-un ansamblu nou de o calitate peste
medie (și beneficiind de o localizare mai favorabilă), fie pentru un apartament cu trei
camere în bloc vechi, dar amplasat într-o zonă bună a orașului, chiar aproape de centru.

2. 60.000 de euro

Cu un asemenea buget la dispoziție, în centrele regionale mai sus amintite poți achiziționa
un apartament cu două camere – o asemenea locuință având avantajul că poate fi
interesantă atât pentru tineri, cât și pentru familii. La fel, localizarea proprietății poate fi
una satisfăcătoare, însă nu foarte bună (o excepție ar fi, în cazul în care ești dispus să faci
rabat de la anul construcției, blocurile vechi din zona

7
Spre ce zonă să te orientezi?
Pentru un cumpărător în scop investițional, localizarea unei proprietăți „cântărește”, de
regulă, mai mult decât pentru un utilizator final. Asta pentru că, în anumite situații, o
persoană care face o achiziție pentru uzul personal poate fi dispusă, în anumite situații, la
compromisuri în ceea ce privește amplasamentul, pentru a se putea adapta astfel pe
restricțiile sale bugetare (sau de altă natură). Un investitor nu- și poate permite însă așa
ceva, întrucât posibilitatea de recuperare a investiției este direct influențată de șansele de
a-i găsi chiriași.
1. Prețurile locuințelor în diferite cartiere
Un factor cu o importantă acțiune restrictivă în ceea ce privește alegerea zonei potrivite
pentru o investiție este reprezentat, desigur, de prețurile practicate în diferitele cartiere ale
orașului vizat. Comparativ cu Bucureștiul și Cluj-Napoca, Timișoara prezintă o interesantă
particularitate, anume diferențele mult mai mici de preț de la o zonă la alta. Astfel, în
majoritatea cartierelor timișorene, variațiile nu depășesc 200 de euro pe metru pătrat –
excepția fiind reprezentată, desigur, de zona centrală și ultracentrală, unde pretențiile
vânzătorilor sunt cu aproape 400 de euro pe metru pătrat mai mari decât în cele mai
accesibile cartiere. Spre comparație, în Capitală, așteptările proprietarilor se situează sub
1.000 de euro pe metru pătrat util în cartiere precum Berceni, Rahova sau Giurgiului, ajung
la peste 1.600 de euro pe metru pătrat în Unirii și urcă la circa 2.500 de euro pe metru
pătrat util în în Kiseleff- Aviatorilor și Herăstrău-Nordului.
8
2. Accesul la mijloacele de transport
La capitolul localizare, foarte important pentru chiriași, mai ales în marile orașe, este
accesul la mijloacele de transport în comun. Astfel, chiar dacă puțini își vor permite să
închirieze o locuință situată foarte aproape de centru, cu toții vor fi atenți la variantele pe
care le au la dispoziție pentru a parcurge drumurile zilnice, către școală/facultate, către
locul de muncă etc. Cu cât mai multe opțiuni – autobuze, trolee, tramvaie –, cu atât mai
bine. În București, un avantaj important este accesul
la metrou: acesta poate ridica semnificativ popularitatea unei proprietăți, fie ea și situată
mai spre marginea orașului.
3. Facilitățile disponibile
Pentru un chiriaș nu contează doar accesul mijloacelor de transport în comun, ci și
„facilitățile” oferite de o anumită zonă. Aspecte importante sunt apropierea de magazine
și/sau centre comerciale, dar și apropierea de farmacii, policlinici sau spitale. Nu în ultimul
rând, apropierea de un parc reprezintă un avantaj important în ochii potențialilor chiriași,
datorită oportunităților de recreere oferite de acesta.
Spațiile verzi contribuie, și ele, la conturarea „imaginii” unui anumit cartier.
Spre ce zonă să te orientezi?

4. Gradul de siguranță Faptul că distincția centru-periferie nu este neapărat defavorabilă celei de-a doua situații
este ilustrat de un caz special: este vorba despre vilele din nordul „prelungit” al Capitalei,
Un alt factor important pentru chiriași este gradul de siguranță – real sau perceput – al dezvoltat din 2000 încoace, pentru care chiriașii sunt dispuși să plătească sume
diferitelor zone. În general vorbind, zonele considerate a fi cele mai nesigure sunt și cele în considerabile. Zona Pipera, spre exemplu, este recunoscută în rândul expaților și
care se găsesc cele mai ieftine locuințe, în vreme ce, la polul opus, cartierele bine cotate angajaților în cadrul unor multinaționale care își doresc să locuiască la curte, într-o zonă
sunt cele care se bucură și de o „reputație” sporită din acest punct de vedere. În cazul exclusivistă și liniștită.
Bucureștiului, zonele cele mai „periculoase” sunt, potrivit impresiei generale, Ferentariul,
Rahova, dar și Berceniul și Pantelimonul, iar cele mai sigure ar fi zona Cotroceniul,
Primăverii, Floreasca sau Băneasa. De menționat este însă că lucrurile nu sunt clar
împărțite între alb și negru, iar fiecare cartier are
propriile subzone ce ar trebui analizate.

5. Centru versus periferie

În ochii chiriașilor, un important punct de reper în evaluarea localizării este reprezentat de

proximitatea față de centru – astfel, cu cât o locuință va fi mai aproape de centrul orașului,
cu atât ea va putea produce o chirie mai bună. Asta nu înseamnă însă că proprietățile
situate în cartierele „tradiționale” sau chiar mai la marginea orașului vor rămâne fără
mușterii – câtă vreme au un preț adaptat la realitatea pieței și beneficiază de acces la
mijloacele de transport în comun, acestea pot fi închiriate cu succes, mai ales în orașele
mari.

9
Ce tip de locuință să alegi?
Un cuvânt important de spus în ceea ce privește rentabilitatea unei investiții îl are, desigur,
și tipul proprietății alese. Acest fapt este cât se poate de firesc, dat fiind că
de aceasta depinde atât prețul de achiziție, cât și chiria potențială.
Iată alegerile majore pe care le ai de făcut în această etapă:
1. Apartament sau casă?
În general, alegerea uneia dintre cele două variante depinde mult de bugetul pe care îl ai
la dispoziție – dat fiind că, vilele sunt, în mod normal, mai scumpe decât apartamentele cu
o localizare (relativ) comparabilă. Un aspect de care trebuie să ții cont, în calitate de
investitor, este că, datorită chiriilor mai mici, cererea pentru apartamente de închiriat este
mai mare decât cea pentru case sau vile. Asta nu înseamnă însă că cele din urmă nu
reprezintă o soluție atractivă de investiție – trebuie doar să te asiguri că, pe zona care te
interesează, există într-adevăr cerere din partea potențialilor chiriași, precum și o
disponibilitate de plată pe măsura așteptărilor tale.
2. Suprafața și numărul de camere
Pe segmentul apartamentelor, un aspect demn de luat în calcul pentru un investitor – și
caracteristic în special marilor orașe, cu cerere mai mare pe închirieri – este că cele mai
mici unități locative oferă, de regulă, și cel mai bun raport între prețul de achiziție și cel de
închiriere. În București, spre exemplu, o garsonieră de tip confort 3, mobilată și utilată, și
10
situată într-o zonă cât de cât decentă, cu greu ar putea fi găsită cu mai puțin de 600 de lei
pe lună (adică echivalentul a circa 130 de euro). În condițiile în care o asemenea unitate
locativă ar putea fi achiziționată și cu 15.000 de euro, rezultă că randamentul (brut) al unei
asemenea investiții ar ajunge la circa 10% pe an – ceea ce reprezintă un nivel foarte bun!
Un factor important de care să ții seama este însă că cererea pentru asemenea unități
locative nu este foarte mare în rândul chiriașilor. Asta pentru că, din dorința de a-și reduce
costurile cu cazarea, mulți tineri (studenți, dar nu numai) optează pentru varianta
închirierii unei locuințe „la comun” – din acest motiv, foarte căutate sunt, de regulă,
apartamentele cu două camere.
În cazul vilelor, trebuie să ții cont de faptul că, atunci când un chiriaș își dorește o casă și nu
un apartament, acesta are, în mod normal, pretenții mai mari în materie de confort. Astfel,
o vilă pretabilă pentru închiriere ar trebui să aibă cel puțin două dormitoare, o suprafață
mai mare decât cea a unui apartament cu un număr similar de camere și, desigur, o curte
de dimensiuni rezonabile, cu suficient loc de parcare și, de ce nu, chiar și o grădină.
3. Nou sau vechi?
Atât un imobil vechi, cât și unul nou pot fi atractive pentru închiriere – și, în mod implicit,
pentru o achiziție în scop investițional. Asta pentru că, atât timp cât o proprietate este bine
întreținută și beneficiază de o bună localizare, ea va prezenta interes pentru un potențial
chiriaș. La modul teoretic, însă, valoarea unei locuințe cu o vechime mai mică se va
Ce tip de locuință să alegi?
menține mai bine în timp – ceea ce reprezintă un aspect important în cazul în care vei lua
în calcul, la un moment dat, o revânzare. Un factor de luat în seamă este și cuantumul
cheltuielilor cu utilitățile; astfel, dacă un anumit imobil prezintă, spre exemplu, pierderi
masive de căldură sau apă, el va fi cu atât mai greu de închiriat.
4. Renovat sau nerenovat?
Aceasta este o alegere pe care o vei avea de făcut dacă vei opta pentru un apartament
vechi (sau o casă veche). Fiecare dintre cele două variante are avantajele sale. O locuință
renovată și cu toate îmbunătățirile necesare te va ajuta să economisești mult timp și efort
în momentul în care vei dori să închiriezi respectiva proprietate. Este adevărat, totuși, că,
pentru aceasta, va trebui să scoți ceva mai mult din buzunar. În marile orașe, un
apartament renovat poate costa cu 2.000-4.000 de euro mai mult decât unul similar ca
suprafață și localizare, dar fără îmbunătățiri – aceste diferențe nu sunt, desigur, universal
valabile, dat fiind că prețul cerut pentru o proprietate implică și o importantă componentă
subiectivă.
Astfel, dacă vei alege să achiziționezi o locuință nerenovată, pentru a (re)amenaja apoi pe
cont propriu, vei putea, probabil, să economisești o parte din această sumă. Cât anume
depinde însă, desigur, de cât vei decide să investești în această etapă ulterioară – în care va
trebui să ții cont de cerințele și nevoile potențialilor chiriași.
11
5. Etajul
Față de un utilizator final, care face o alegere pe termen lung, un chiriaș este mai puțin
sensibil în ceea ce privește etajul la care este situată o locuință – atât timp cât acest fapt
nu presupune o diminuare a confortului său locativ, bineînțeles! Din punctul de vedere al
potențialului de închiriere, așadar, și un apartament situat la parter sau la ultimul etaj
poate fi atractiv din punct de vedere investițional. (Un avantaj al acestora este și preţul, ce
poate fi cu până la 10% mai mic decât al unei unități locative similare, dar amplasate la un
etaj intermediar.) Trebuie să ții cont însă de eventualele cheltuieli suplimentare pe care
le-ar putea presupune, în timp, o asemenea proprietate – costuri pentru reparația terasei
blocului, spre exemplu, în cazul apariției unor infiltrații de apă.
În cazul noilor ansambluri rezidențiale, o locuință situată la parter sau la ultimul etaj poate
aduce o importantă valoare adăugată pentru un chiriaș. Atât o terasă sau o grădină, cât și
o mansardă amenajată, vor reprezenta un adevărat „magnet” pentru
potențialii clienți.
Care este nivelul chiriilor pentru zona care te interesează?
Dacă te gândești, ca majoritatea investitorilor de astăzi, la o achiziție în scopul închirierii
ulterioare, bineînțeles că un factor important de luat în calcul este chiria (estimată) pe care
o poți obține pentru o anumită proprietate. În corelație cu prețul pe care îl vei plăti pentru
o proprietate, acest aspect are, de altfel, o influență decisivă asupra randamentului
investiției tale.
1. Apartamente
Prețurile de închiriere pe segmentul rezidențial diferă, în mod firesc, de la un oraș la altul,
dar și de la o zonă la alta. Bineînțeles că cele mai mari valori pot fi găsite – la fel ca și cele
mai mari prețuri de vânzare – în marile orașe ale țării. Potrivit datelor Imobiliare.ro,
Cluj-Napoca se situează pe primul loc în clasamentul național al celor mai mari chirii (ca
valori medii, nu punctuale), depășind în această privință Bucureștiul. Astfel, luând ca reper
un apartament cu două camere de tip confort 1, construit între anii 1980 și 2000, un
clujean trebuie să dispună, în medie, de 400 de euro pe lună pentru plata chiriei. Pe de
altă parte, unui bucureștean îi vor fi de ajuns aproximativ 350 de euro pe lună. Pe
următorul loc în clasament – și nu departe de Capitală – se situează, la egalitate, Timișoara
și Brașovul, cu un nivel mediu al chiriilor de 300 de euro pe lună pe segmentul
apartamentelor cu două camere. În ceea ce privește celelalte reședințe de județ ale țării,
chiriile sunt mai mici, însă se situează, de regulă, peste pragul de 150 de euro pe lună.
2. Case și vile
Datorită condițiilor superioare de confort oferite (de regulă), o casă sau o vilă se va închiria
12
– cu condiția să fie bine întreținută și bine localizată – la un preț (uneori) semnificativ mai
mare decât un apartament. Această discrepanță va fi resimțită în special în marile orașe,
unde nevoia de spațiu și cererea pe închirieri sunt mai mari. În cazul Bucureștiului, spre
exemplu, în zona Pipera, pretențiile proprietarilor de vile pornesc de la circa 700 de euro pe
lună, dar pot ajunge și la circa 8.000 de euro pe lună, în cazul proprietăților celor mai
deosebite. În Cluj-Napoca, pe de altă parte, prețurile pe acest segment de piață pornesc
de la circa 400 de euro pe lună, dar pot ajunge și la circa 5.000 de euro pe lună. Totul
depinde, desigur, de tipul proprietății (suprafața disponibilă, numărul de camere, finisaje și
amenajare, dimensiunea curții și a grădinii etc.). Nivelul chiriei obținute trebuie analizat
însă în strictă corelație cu prețul de achiziție – poți constata, spre exemplu, că, în ciuda
unei chirii mai mici, o proprietate poate fi mai atractivă din punct de vedere investițional
decât alta tocmai datorită valorii de achiziție mai reduse.
3. Cum afli ce chirie poți obține?
Pentru a putea face o estimare cât mai realistă în privința prețului de închiriere a unei
proprietăți, îți recomandăm să consulți atât baza noastră de date, cât și noul serviciu lansat
de Imobiliare.ro: prețExpert. Apelând la acest instrument, disponibil în mod gratuit, vei
primi un raport personalizat pentru locuința care te interesează, ce va indica atât valoarea
de piață estimată pentru aceasta, cât și valoarea sa recomandată de închiriere (împreună
cu detalii despre evoluția pieței per ansamblu și alte proprietăți). Ca exemplu concret, un
apartament cu două camere, construit în anul 2001 și situat în zona centrală a orașului
Timișoara va avea o chirie (estimată) de 350 de euro pe lună.
Prețurile locuințelor, încotro?
Direcția de evoluție a prețurilor locuințelor contează mai ales dacă intenționezi să faci o
achiziție în scopul revânzării. Din punctul de vedere al menținerii în timp a valorii unei
proprietăți, el are însă un cuvânt de spus și în cazul în care ai în vedere închirierea – cu atât
mai mult cu cât, la un moment dat, poți decide să vinzi o proprietate (chiar dacă inițial nu
ai intenționat-o).
O estimare exactă a evoluției prețurilor este dificil – și riscant! – de făcut în actualul context
de piață (ca oricând, de fapt), mai ales după recenta experiență a recesiunii. Iată însă
câteva aspecte de care ar trebui să ții cont în evaluarea unei oportunități investiționale:
1. Piața imobiliară are o evoluție ciclică
O piață imobiliară ce funcționează pe principii capitaliste are o evoluție ciclică, ceea ce
înseamnă că va trece prin perioade alternative de creștere și scădere. Începând cu anul
2008, România a experimentat prima sa recesiune, trecând de la o etapă de creștere
fulminantă la una de declin accentuat, în care prețurile locuințelor s-au diminuat cu circa
50%. Durata fiecărei etape de scădere și, respectiv, de creștere este greu de estimat, însă
analiștii sunt de acord cu faptul că atingerea unei noi etape de scădere este doar o
chestiune de timp.
2. Prețurile au revenit pe plus
Din a doua jumătate a anului 2014, prețurile locuințelor din România au reintrat, per
13
ansamblu, pe un trend ascendent (chiar dacă, pe alocuri, mai au loc și scăderi de preț).
Până acum, consideră jucătorii din imobiliare, această tendință pare a fi absorbită de piață.
Un fapt important este că majorarea pretențiilor vânzătorilor este dublată atât de apetitul
ridicat pentru achiziții, cât și de o majorare a disponibilității de plată din partea
potențialilor cumpărători de locuințe – fie ei utilizatori finali sau investitori.
3. Creșterile, departe de cele de boom
După șocul produs de recesiunea nu demult încheiată, tendința susținută de majorare a
prețurilor locuințelor din ultimii ani suscită teama iminenței unui nou boom imobiliar.
Deși, dată fiind ciclicitatea pieței, o nouă criză este de așteptat, la un moment dat,
semnalele din piață arată că deocamdată nu suntem acolo. Pe parcursul lui 2017, media
trimestrială de creștere a prețurilor proprietăților rezidențiale a fost de 2,2% – evoluție ce
prezintă o diferență semnificativă față de perioada de boom, ce a precedat criza
economică, când acest indicator ajungea la 7,9%. În plus, deși au recuperat o parte din
declinul consemnat în perioada de recesiune economică, locuințele autohtone continuă
să fie semnificativ mai ieftine decât în momentul de apogeu al pieței, acestea fiind, în
medie, cu circa o treime mai ieftine decât în urmă cu 10 ani (T4 2007). Excepția de la regulă
o reprezintă cea mai „fierbinte” piață rezidențială autohtonă, anume Cluj-Napoca, unde
prețul mediu solicitat pentru un apartament a ajuns, potrivit Indicelui Imobiliare.ro, foarte
aproape de nivelul din perioada de boom, respectiv circa 1.500 de euro pe metru pătrat
util.
Finanțarea

14
Creditul, o soluție viabilă și pentru un investitor
Pentru o achiziție în scop investițional, cea mai viabilă și, totodată, cea mai frecvent
utilizată soluție de finanțare bancară o reprezintă creditele ipotecare sau imobiliare de tip
standard. La modul teoretic, există și posibilitatea unei achiziții prin programul Prima Casă,
însă această variantă este puțin probabilă pentru un investitor, dat fiind că un cumpărător
va dori, în mod normal, să-și cumpere propria locuință (cu o suprafață de minimum 50 de
metri pătrați) mai înainte de a lua în calcul o investiție.
Iată ce trebuie să ai în vedere la contractarea unui credit:
1. Avansul
În momentul de față, ofertele standard de creditare din portofoliile băncilor încep de la un
avans minim acceptat de 15% (spre deosebire de programul Prima Casă, pentru care
cerințele pornesc de la un minimum de 5%). Ca și în cazul unei achiziții spre folosința
proprie, însă, cu cât vei dispune de un avans mai mare, cu atât va fi mai bine, întrucât
suma respectivă va fi „scutită” de costurile adiționale ale finanțării, ce se scad din
randamentul obținut. Astfel, dacă vrei să cumperi un imobil cu un preț de 40.000 de euro,
ar trebui să dispui de cel puțin 6.000 de euro din fonduri proprii pentru avans.
2. Dobânda
Un avantaj important pentru investitori este că, în momentul de față, dobânzile pentru
împrumuturile standard sunt comparabile cu cele practicate în cazul creditelor
15
co-garantate de către stat, cele mai bune oferte din piață variind în jurul unei valori de 5%
în ceea ce privește Dobânda Anuală Efectivă (DAE). De regulă, dobânda practicată pentru
creditele destinate achiziției de locuințe este variabilă, fie în funcție de indicatorul ROBOR
(în cazul creditelor în lei), fie în funcție de EURIBOR (în
cazul celor în euro). Alături de posibilele oscilații valutare (atunci când creditul contractat
este în altă monedă decât în cea națională), dobânda variabilă reprezintă un important
factor de risc pentru un datornic, fiind foarte posibil ca aceasta să ducă la creșterea ratei
lunare de plată pe durata rambursării creditului.
3. Gradul de îndatorare
Gradul de îndatorare reprezintă ponderea deținută de rata lunară de plată din venitul total
al celui (sau celor) care contractează un credit. În prezent, nivelul maxim admis pentru un
credit ipotecar/imobiliar este, pe piața autohtonă, de circa 60% (cifra exactă variază în
funcție de bancă). Ca și în cazul unui împrumut contractat de către un cumpărător
utilizator final, atingerea acestui prag nu este deloc recomandată. Un bun „principiu” de
care să ții cont ar fi să-ți permiți să plătești și pe cont propriu rata pentru respectivul credit,
neluând în seamă chiria generată de respectiva proprietate, pentru a evita astfel riscul de a
ajunge în dificultăți financiare.
4. Perioada de rambursare
În general vorbind, cu cât vei opta pentru un interval mai redus de restituire a creditului,
Creditul, o soluție viabilă și pentru un investitor

cu atât costurile totale ale finanțării vor scădea – vei plăti, adică, mai puține dobânzi. O
perioadă mai redusă de rambursare înseamnă, însă, că în fiecare lună vei avea de plătit o
rată mai mare la bancă. Astfel, pentru un împrumut în valoare de 250.000 de lei
(echivalentul a aproximativ 54.000 de euro) cu durată de rambursare de 20 de ani, rata
lunară va porni de la circa 1.500 de lei, dar va scădea la un minimum de circa 1.200 de lei în
cazul unei perioade de 30 de ani. Între cei doi indicatori trebuie găsit, așadar, un echilibru
optim pentru fiecare situație în parte, ținând cont atât de valoarea chiriei pe care o poți
obține (la modul realist) pentru o anumită proprietate, cât și de disponibilitatea ta actuală
de plată.

16
Etapele contractării unui credit la bancă
Demersurile pentru contractarea unui credit ipotecar sau imobiliar pot fi inițiate fie înainte
de începerea căutării propriu-zise, fie în timpul procesului de căutare a unei locuințe.
Primul pas dintre cei prezentați mai jos ar trebui făcut, totuși, înainte de a porni la
„vânătoare” de locuințe, întrucât te va ajuta să-ți faci o imagine cât mai obiectivă în ceea ce
privește cât anume îți permiți să investești:
1. Scoringul
Scoringul reprezintă un calcul, pe baza veniturilor și cheltuielilor tale de bază (estimate de
către bancă), din care rezultă cât îți poți permite să împrumuți. Pentru a-ți face o idee
asupra situației tale există și instrumente de calcul online; recomandat este însă să discuți
cu un reprezentant al băncii – sau cu un broker de credite – pentru a avea acces la mai
multe detalii și recomandări. Poți afla, astfel, o serie de informații importante – cum ar fi,
spre exemplu, tipurile de venituri
acceptate de către banca respectivă (altele decât cele salariale) și cuantumul luat în calcul
pentru acestea.
2. Dosarul de credit
Acest pas poate fi făcut atât înainte, cât și după găsirea locuinței potrivite – dacă vrei să ai
o mai mare siguranță în ceea ce privește suma pe care va trebui să o împrumuți. Dosarul
va cuprinde actul de identitate al debitorului și, eventual, pe cel al codebitorului, alături de
certificatul de căsătorie, atunci când este cazul. De asemenea, va trebui să duci la bancă o
17
adeverință de salariu – sau alte documente doveditoare pentru celelalte tipuri de venituri.
Un avantaj al creditelor standard față de cele Prima Casă este că durata de aprobare a
creditului, din momentul depunerii tuturor actelor, este semnificativ mai redusă, respectiv
de doar câteva zile (mai puțin de o săptămână).
3. Evaluarea imobilului
În cazul unui împrumut garantat prin ipotecă, este necesară evaluarea imobilului ce se
dorește a fi achiziționat de către un evaluator autorizat, membru al Asociaţiei Naţionale a
Evaluatorilor Autorizaţi din România (acesta îl poți căuta și pe cont propriu, însă băncile au,
în mod normal, o listă de specialiști la care poți apela). Costul unei asemenea operațiuni
variază, de regulă, între 100 și 200 de euro, în funcție de tipul și valoarea proprietății în sine.
4. Acte adiționale
După întocmirea evaluării, trebuie prezentate la bancă o serie de acte pe care trebuie să le
obții de la vânzător, precum: certificatul fiscal, extrasul de carte funciară, adeverința de la
asociația de proprietari și certificatul energetic (acestea vor fi transmise apoi către biroul
notarial, unde se va semna și actul de vânzare).
5. Încheierea contractului
Înainte de semnarea contractului de credit, asigură-te că l-ai studiat în detaliu – dacă
Etapele contractării unui credit la bancă

soliciți dinainte consultarea contractului-tip pus la dispoziție de către bancă, poți apela
chiar la serviciile de consultanță din partea unui jurist. Este bine să știi că modelul de
contract ce-ți va fi prezentat nu este bătut în cuie, în el putându-se face anumite
schimbări, inclusiv la cererea ta – în limita prevederilor legale și a condițiilor de creditare
ale băncii, desigur.
Bine de știut este faptul că, în cazurile în care creditul acordat de către bancă este în altă
monedă decât prețul de achiziție a imobilului, diferența de curs valutar între cotația băncii
și cea a BNR (la care se va încheia tranzacția) va trebui suportată de către cumpărător. Asta
înseamnă că, în cazul unei diferențe de 0,06 lei la cursul euro- leu (între cele două instituții
bancare), tu va trebui să plătești în plus circa 3.000 de lei pentru ca vânzătorul să-și poată
primi cei 50.000 de euro acordați de către bancă.

18
Cum te poate ajuta un broker de credite?
Atunci când iau în calcul contractarea unei finanțări bancare, mulți cumpărători de
locuințe – în special utilizatorii finali – aleg să se adreseze pe cont propriu unei anumite
(sau mai multor) instituții financiare. O „mișcare” care poate face însă o reală diferență în
ceea ce privește alegerea celei mai bune metode de finanțare este consultarea unui
broker de credite.
Avantajele colaborării cu un asemenea specialist sunt multiple:
1. Capeți acces la o largă varietate de produse
Un beneficiu important oferit de un broker de credite este că acesta are acces, cel puțin la
nivel teoretic, la toate produsele băncilor active pe piața autohtonă, ceea ce înseamnă că
paleta ta de opțiuni în materie de finanțare este semnificativ și automat extinsă. Astfel, un
client care avea în vedere un anumit tip de credit poate realiza că, de fapt, un alt produs se
pretează mult mai bine situației și nevoilor sale.
2. Beneficiezi de consultanță financiară individualizată
Spre deosebire de discuțiile directe cu reprezentanții unei bănci, rolul unui broker de
credite este să-ți ofere și servicii de consultanță. Astfel, acesta nu doar că îți va prezenta
diferitele oferte disponibile în piață la un moment dat, ci te va ajuta să înțelegi și care este
cea mai potrivită soluție de creditare pentru tine, luând în calcul situația ta financiară
particulară. Astfel, poate că tu aveai în vedere contractarea unui credit cu avans minim
19
(care ajunge la 15% pentru ipotecarele standard), dar îți poți da seama că, dacă vei face un
mic efort în plus, poți alege o variantă mai favorabilă pe termen lung.
3. Te sprijină în procesul de finanțare
Contractarea unui credit poate fi un proces destul de anevoios, mai ales atunci când nu ai
nicio idee despre ce presupune aceasta. Și aici, brokerul de credite se poate dovedi de un
mare ajutor, el informându-te cu privire la documentele necesare pentru și birocrația
implicată de întocmirea unui dosar de credit. În plus, un asemenea specialist va avea rolul
de intermediar între tine și bancă, „traducând” cerințele acesteia într-un mod cât mai
„concret” și ajutându-te chiar să obții anumite documente (te poate dirija, spre exemplu, în
găsirea unui evaluator potrivit).
4. Nu te costă nimic!
Un avantaj deloc de neglijat al colaborării cu un broker de credite este că serviciile de
oferite de acesta nu va trebui să fie plătite de către tine. Asta pentru că companiile de
acest tip lucrează pe baza comisioanelor obținute din partea băncilor pentru contractele
de creditare pe care le intermediază. Așa se face că, de fapt, consultanța financiară de care
tu beneficiezi este gratuită (în ceea ce te privește, cel puțin)!
Căutarea locuinței potrivite

20
Pe cont propriu sau prin agenție?
Poate mai mult decât un cumpărător final, care trebuie să se raporteze, în esență, doar la
nevoile și posibilitățile sale, un investitor are nevoie de consultanță specializată. Ajutorul
unui agent imobiliar profesionist se poate dovedi, de aceea, salvator în înțelegerea – și,
deci, valorificarea, unei anumite oportunități de investiție.
Iată, mai concret, ce trebuie să știi despre colaborarea cu un agent imobiliar, precum și
beneficiile pe care ți le poate aduce un asemenea specialist:
1. Reprezentare versus intermediere
Mai întâi de toate, trebuie să știi că, în colaborarea cu un broker imobiliar, ai de ales între
două moduri diferite de lucru. Modalitatea tradițională – și poate că încă cel mai des
întâlnită – este intermedierea, care presupune contactarea mai multor agenții pentru a
găsi o proprietate (în momentul încheierii tranzacției, doar agentul care te-a îndreptat
spre un anumit imobil primește și comisionul). Cea de-a doua modalitate de lucru, cu o
popularitate crescândă în ultimii ani, implică semnarea unui contract de reprezentare
exclusivă, prin care un singur broker devine „responsabil” pentru găsirea unei oportunități
de investiție care să corespundă cerințelor și posibilităților tale.
Unul dintre principalele avantaje ale intermedierii ar fi că, lucrând cu mai mulți agenți
imobiliari, șansele de a găsi o proprietate care să corespundă cerințelor tale sunt, cel puțin
teoretic, mai mari. În contrapunct, însă, un agent în regim de reprezentare exclusivă va fi
mai dedicat atât îndeplinirii dorințelor tale, cât și respectării intereselor tale. Asta
21
înseamnă, în esență, că poți găsi o proprietate care să fie cât mai aproape de „idealul” tău.
De asemenea, în interacțiunea dintre tine și proprietar (inclusiv în cadrul discuțiilor de
negociere), un broker care lucrează doar pentru tine nu va mai fi „prins” între cele două
părți implicate în tranzacție.
La capitolul costuri, cele două variante de colaborare cu un agent imobiliar, prezintă, în
mod firesc, diferențe – justificate de standardul serviciilor prestate. Astfel, dacă comisionul
perceput pentru o intermediere se situează, de regulă, în jurul unui procent de 3% din
valoarea tranzacției, acesta ajunge la circa 6% în cazul unei reprezentări exclusive.
Aici găsești o listă cu agenții imobiliare la care poți apela!
2. Un agent cunoaște piața
Un prim beneficiu oferit de către un agent imobiliar constă în faptul că acesta cunoaște în
mod aprofundat piața – atât la modul general, cât și la nivelul unui anumit segment sau al
unei anumite nișe. Spre deosebire de o persoană deloc sau mai puțin familiarizată cu
domeniul imobiliar, acesta va ști exact ce se caută în piață, cum merg prețurile, cum
trebuie abordați vânzătorii, dar și care sunt plusurile și minusurile unei proprietăți sau
alteia. Totodată, un agent imobiliar specializat pe o anumită zonă sau nișă de piață îți
poate oferi informații prețioase în ceea ce privește cererea și nivelul prețurilor pe
segmentul închirierilor.
Pe cont propriu sau prin agenție?

3. Brokerul ia „greul” căutării asupra sa

Chiar dacă, la modul teoretic, un investitor este ceva mai obișnuit cu tot ceea ce implică o
tranzacție imobiliară (comparativ cu un cumpărător aflat la prima sa achiziție), întregul
proces tot are mari șanse să devină obositor și frustrant. Explicând nevoile și dorințele tale
și lăsându-le în seama unui consultant imobiliar în care ai încredere te poate ajuta să
economisești mult timp și efort.

4. Perspectiva mai obiectivă

Față de o achiziție în scopul folosinței proprii, una în scop investițional este mai puțin
dictată de factori emoționali. Cu toate acestea, și un investitor se poate dovedi exagerat de
concentrat pe latura emoțională într-o tranzacție. Rolul agentului imobiliar este, în acest
punct, de a te ajuta să-ți păstrezi o perspectivă cât mai obiectivă asupra lucrurilor.

5. Ajutorul în negociere și în chestiunile legale

Pe lângă partea de consultanță în ceea ce privește orientarea către o anumită proprietate,

în detrimentul altuia, agentul imobiliar îți poate fi un sprijin prețios atât în procesul de
negociere, cât și în cel de încheiere a actelor. Astfel, un broker cu experiență te va putea
informa, mai concret, cu privire la actele de care ai nevoie, te va ajuta în alcătuirea
dosarului de credit și te va orienta către alți specialiști de care vei avea nevoie în procesul
de tranzacționare (evaluator, notar, jurist etc.).

22
Cum să cauți într-un mod cât mai eficient?
În procesul de căutare a unei locuințe, fie ea destinată uzului personal sau închirierii
ulterioare, internetul reprezintă o primă și foarte accesibilă sursă de informare. Astfel, 58%
dintre românii cu o nevoie imobiliară activă apelează la mediul online pentru a-și găsi o
locuință. (În lista surselor de informare urmează, desigur, cunoștințele apropiate și
prietenii, agențiile imobiliare, apoi site-urile generaliste de anunțuri, rețelele sociale și
târgurile imobiliare.)
Potrivit celor mai recente statistici, Imobiliare.ro rămâne cel mai cunoscut brand pe piața
imobiliară online, cu un nivel de notorietate de circa 80% în rândul utilizatorilor de internet
(cu o nevoie imobiliară activă). Iată sfaturile noastre în ceea ce privește eficientizarea
procesului de căutare:
1. Navigarea pe site
Pe prima pagină a portalului Imobiliare.ro vei observa motorul de căutare: acesta îți
permite să selectezi din prima orașul (sau județul) în care vrei să faci achiziția, tipul
imobilului care te interesează (apartamente, case/vile, dar și terenuri pentru construcții și
terenuri agricole), precum și tranzacția vizată – un cumpărător va alege, desigur, secțiunea
cu oferte „de vânzare”. Tot în această fază vei putea opta pentru afișarea în mod exclusiv a
locuințelor noi (categorie în care sunt cuprinse imobilele construite după anul 2000.)
În pagina de anunțuri, vei putea să-ți „rafinezi” și mai mult căutarea, în funcție de multiple
criterii de filtrare, printre care localitatea/localitățile (dacă inițial ai pornit de la un județ),
23
zona/zonele, prețul de vânzare, numărul de camere, etajul, suprafața utilă, nivelul de
confort, compartimentarea, anul de construcție etc. Totodată, site-ul îți oferă opțiunea de a
selecta criteriul preferat în ceea ce privește ordinea afișării: preț (crescător sau
descrescător), numărul de camere (crescător sau descrescător), suprafață (crescător sau
descrescător) etc.
2. Pagina de detalii anunț
Tot pentru a-ți ușura căutarea, Imobiliare.ro a inclus, în pagina fiecărui anunț în parte, o
serie de informații utile pentru cumpărător, cum ar fi prețul zonei, costurile de
tranzacționare, întreținere, asigurare sau certificat energetic. Toate acestea te vor ajuta
să-ți faci o imagine mai clară atât despre poziționarea unei oferte în piață, cât și despre
costurile implicate de achiziția sa. De asemenea, aici vei găsi și un link către noul nostru
„tool”, Opinie Preț, dar și o marcare a celor mai accesibile oferte prin eticheta „Preț minim”.
Nu în ultimul rând, în oferta în detaliu ai la dispoziție și o hartă ce îți oferă amplasamentul
exact al proprietății, precum și mijloacele de transport în comun disponibile și distanța
față de diferite punct de interes (unități de învățământ, clinici, spitale, magazine,
restaurante etc.). Consultarea atentă a hărții te poate scuti de timpul și efortul pierdut cu
vizionarea unor proprietăți despre care ai putea ști de la început că nu corespund
cerințelor tale în materie de localizare (în cazurile în care amplasamentul nu reiese în mod
limpede din descrierea proprietății).
Cum să cauți într-un mod cât mai eficient?

3. Contul meu

Pentru că procesul de căutare a locuinței visate poate deveni greoi și dificil de urmărit, un
instrument special conceput pentru a-ți ușura „munca”, accesibil de pe orice device, este
Contul Meu. Acesta te ajută să centralizezi și să organizezi ofertele favorite identificate pe
site. Aici poți eticheta anunțurile în funcție de etapa în care te afli (contactat, vizionat), le
poți oferi un rating, dar și să scrii un comentariu cu privire la fiecare proprietate în parte.
Tot prin Contul Meu poți primi alerte la apariția unor noi anunțuri ce corespund criteriilor
tale și ai la dispoziției un Chat prin care poți comunica instant cu cel care a postat anunțul.

4. Aplicația pentru mobil

Un alt instrument ușor de utilizat în gestionarea procesului de căutare este și aplicația

pentru mobil oferită de Imobiliare.ro. Disponibilă atât pentru iOS, cât și pentru Android,
aceasta poate fi descărcată gratuit de pe Appstore (iOS) sau Google Play (Android). Printre
beneficiile aplicației se numără simplitatea, ușurința și viteza de utilizare, alături de
posibilitatea de a primi notificări instant, imediat ce apar anunțuri noi ce respectă criteriile
tale de căutare.

24
Vizionarea: pune-te în locul celui care va locui aici!
În procesul de căutare și, în final, alegere a unei locuinţe, vizionarea este un pas foarte
important, ce va impulsiona luarea deciziei finale. Față de un cumpărător utilizator final, în
calitate de investitor va trebui să faci un efort ceva mai mare pentru a te putea conecta la
nevoile și dorințele persoanei care chiar va locui acolo –
potențialul chiriaș sau viitorul proprietar, în cazul revânzării. Iată aspectele la care ar trebui
să fii atent la o vizionare:
1. Împrejurimile
Împrejurimile joacă un rol foarte important în decizia unui chiriaș de a locui într-o anumită
zonă sau în alta. Contează mult ca zona să fie – pe cât posibil – sigură, dar și să poată fi
percepută ca plăcută pentru a locui acolo. Străduiește-te, așadar, ca în drum spre
proprietate să fii atent la ceea ce vezi în jurul tău, încercând să-ți imaginezi cum ar fi să
locuiești tu aici.
2. Exteriorul imobilului
Demn de atenție este și aspectul exterior al imobilului – al casei, dar, mai ales, al blocului
(dacă vorbim, cum e cel mai adesea cazul, de vizionarea unui apartament). Mai ales în
cazul în care imobilul nu este termoizolat, acesta îți va spune multe despre starea
construcției. Ulterior, dacă proprietatea te interesează, verifică și lista imobilelor cu risc
seismic. (Pentru cumpărătorii din București, Imobiliare.ro va afișa, în curând, și harta
tuturor imobilelor cu bulină roșie!) Este important, de asemenea, să verifici și lista facturilor
25
la întreţinere, pentru a te asigura că nu există restanţe majore, ce ar putea duce la sistarea
furnizării de agent termic – ceea ce ar fi o adevărată problemă la închiriere.
3. Starea locuinței
Odată ajuns în casă, analizează cu atenție nu doar elementele de suprafață, cum ar fi o
zugrăveală proaspătă, ci și pe cele mai puțin vizibile. Fii atent la cât de vechi sunt
instalaţiile sanitare, cum arată întrerupătoarele, fasungurile becurilor sau panoul electric.
Dacă este vorba despre un bloc vechi, interesează-te dacă instalația sanitară sau cea
electrică au fost vreodată înlocuite. Totodată, fii cu luare aminte la orice urmă de igrasie și
mucegai (inclusiv la mirosul specific).
4. Proprietarul
Atunci când mergi să vizionezi un apartament, acordă atenție și proprietarului (în primul
rând, asigură-te că stai de vorbă cu acesta!). Încearcă să legi o conversație relaxată, dar
respectuoasă, cu acesta și nu ezita să întrebi ceea ce dorești să afli. Ia- ți timp însă și pentru
a discuta, pur și simplu, cu el, pentru a vedea cu ce fel de om ai de-a face, dacă pare o
persoană de încredere.
5. Vecinii
Pentru un chiriaș contează nu doar starea unei locuințe, ci și comunitatea din care va face
Vizionarea: pune-te în locul celui care va locui aici!

parte, pentru o perioadă mai scurtă sau mai lungă. Mai ales când o proprietate ți se pare
atractivă, încearcă să intri în vorbă cu vecinii pe care îi întâlnești. De asemenea, poți solicita,
în mod respectuos, câteva detalii despre cei care locuiesc în bloc, despre obiceiurile și stilul
lor de viață.

26
Prețul, un factor cu „greutate” și pentru investitor
Comparativ cu un cumpărător de tip end-user, un investitor va fi, la modul general, mai
puțin restricționat din punctul de vedere al bugetului. Cu toate acestea, prețul „cântărește”
mult și pentru clienții din cea de-a doua categorie, fiecare dorind să obțină un preț cât mai
bun.
Iată cum îți poți face o imagine cât mai realistă asupra valorii de piață a unei proprietăți:
1. Comparația cu oferte similare
Un prim pas în a te „conecta” la realitatea pieței este comparația proprietății care te
interesează cu alte oferte similare (ca localizare, număr de camere, suprafață etc.) –
aceasta este una dintre metodele de bază folosită de către evaluatorii profesioniști. Pe
Imobiliare.ro vei găsi mii de oferte de locuințe (și nu numai!), din toate colțurile țării, iar
criteriile variate de căutare te vor ajuta să selectezi cu ușurință anunțurile similare cu ceea
ce te interesează. Un avantaj important, încă din faza preliminară a procesului de căutare,
este că în pagina de Detalii Anunț a ofertelor de pe Imobiliare.ro găsești informații în ceea
ce privește prețurile din zona respectivă.
2. Preț Expert
Dacă ai nevoie de informații cât mai clare și la obiect, într-un timp cât mai scurt, atunci
noul „tool” lansat de Imobiliare.ro, anume prețExpert, îți va fi un ajutor de nădejde. Optând
pentru acest serviciu, vei primi un raport personalizat pentru proprietatea care te
27
interesează, ce va cuprinde atât valoarea de piață estimată pentru aceasta, cât și detalii
despre alte proprietăți similare și despre evoluția pieței per ansamblu. Un aspect foarte
important pentru un investitor este că acest raport include și o estimare a chiriei ce ar
putea fi generată de respectiva proprietate – fapt ce te va ajuta să calculezi într-un mod
mai realist randamentul potențial al investiției tale!
3. Perspectiva agentului imobiliar
După cum probabil știi deja, între prețurile cerute de vânzători și cele finale, de
tranzacționare, poate exista o diferență semnificativă. Din păcate, piața rezidențială locală
nu se află, deocamdată, în punctul de a permite centralizarea, la scară largă, a unor
informații concrete în ceea ce privește prețurile concrete de vânzare ale locuințelor. Și în
această privință, însă, un agent imobiliar îți poate fi de un real ajutor. Lucrând, de regulă,
pe o anumită zonă și nișă a pieței, acesta ar trebui să aibă o imagine destul de clară asupra
valorilor de tranzacționare pentru un anumit tip de proprietate, chiar ținând cont de
variabile precum etajul sau amplasarea în bloc.
4. Tendința generală a pieței
Valoarea unei anumite proprietăți este dictată și de contextul general al pieței de la un
moment dat. Actualmente, rezidențialul autohton a reintrat pe o curbă ascendentă, atât în
ceea ce privește prețurile locuințelor, cât și apetitul pentru achiziții și construcții. Un
instrument special conceput pentru a te ține permanent la curent cu variațiile survenite la
Prețul, un factor cu „greutate” și pentru investitor
acest capitol este Indicele Imobiliare.ro, iar un ajutor în interpretarea acestor date le poți
găsi în cadrul secțiunii de imoExpert a portalului (alături de multe alte informații despre
piața rezidențială).
În momentul de față, cele mai scumpe apartamente din România se găsesc, potrivit
datelor centralizate de Analize Imobiliare, în marile centre regionale: Cluj-Napoca (o medie
a prețului cerut de 1.460 de euro pe metru pătrat util), București (1.250 de euro pe metru
pătrat util), Timișoara (1.120 de euro pe metru pătrat util), Constanța (1.070 de euro pe
metru pătrat util) și Brașov (1.000 euro pe metru pătrat util). Acestora cinci, în care valoarea
medie de listare pentru un apartament este de peste 1.000 de euro pe metru pătrat util, li
se adaugă și Craiova, unde o asemenea unitate locativă poate fi achiziționată cu 1.050 de
euro pe metru pătrat util. Lista orașelor cu cele mai scumpe apartamente este completată
de Iași, unde așteptările vânzătorilor rămân sub pragul de 1.000 de euro pe metru pătrat –
la 950 de euro pe metru pătrat, mai exact.
Pe de altă parte, clasamentul orașelor cu cele mai accesibile apartamente cuprinde orașe
precum orașele Reșița și Giurgiu (cu o medie de 460 de euro pe metru pătrat util), apoi
Drobeta Turnu-Severin (530 de euro pe metru pătrat util), Alexandria (540 de euro pe
metru pătrat util), Târgoviște (570 de euro pe metru pătrat util) și Călărași (580 de euro pe
metru pătrat util).
28
Atenție!
Statisticile de preț furnizate periodic de Imobiliare.ro – atât la nivel de țară și la nivel de
oraș, cât și la nivel de zonă – nu pot fi considerate ca fiind cifre absolute! Trebuie să ai în
vedere că aceste valori medii sunt obținute prin raportare atât la cele mai scumpe imobile
dintr-o piață, cât și la cele mai ieftine – din acest motiv, rezultatele nu pot fi aplicate, fără
discernământ, unei proprietăți oarecare!
Scopul primordial al Indicelui Imobiliare.ro, spre exemplu, este acela de a surprinde – în
timp real! – evoluția pieței rezidențiale prin analizarea prețurilor solicitate pentru un număr
mare de oferte disponibile în piață la un anumit moment. Pentru a-ți putea da seama care
este „prețul corect” pentru o anumită proprietate, îți recomandăm să apelezi la un
instrument special conceput în acest sens, anume prețExpert. Și ajutorul unui agent
imobiliar specializat pe segmentul de piață care te interesează pe tine se poate dovedi
extrem de util, acesta având, probabil, și informații concrete despre valorile de
tranzacționare din zona respectivă.
Negocierea și tranzacția

29
Formalitățile legale

În această fază, de încheiere a formalităților legale, există mai multe aspecte la care trebuie impozitelor de către vânzător);
să fii atent: – adeverinţa de la asociaţia de proprietari, dacă locuinţa face parte dintr-un imobil în care
o astfel de asociaţie a fost înfiinţată;
1. Actele de care ai nevoie – ultimele facturi de la furnizorii de utilităţi şi chitanţele care atestă achitarea integrală a
acestora (dacă clientul cumpărător ştie de existenţa unor datorii şi este dispus să le achite
Pentru încheierea tranzacției la notar, cele două părți trebuie să prezinte o serie de acte, el însuşi după achiziţie, acest lucru trebuie precizat printr-o clauză clară în contract);
dintre care cele mai multe revin vânzătorului. Iată care sunt acestea, pentru fiecare parte: – orice acte sunt deţinute de către vânzător din istoricul proprietăţii (acestea nu sunt
obligatorii, potrivit legii, dar sunt recomandate);
Cumpărător: – certificatul de performanţă energetică al imobilului;
– actele de identitate; – dacă este cazul, procura în baza căreia vânzătorul va fi reprezentat la semnare de către
– certificatele de căsătorie; un mandatar.
– eventualele convenţii matrimoniale;
– dacă este cazul, procura în baza căreia vânzătorul va fi reprezentat la semnare de către 2. Atenție la clauzele contractului!
un mandatar.
Din nevoia de a economisi timpul, notarii au, de regulă, niște contracte-tip de
Vânzător: vânzare-cumpărare, ce trebuie doar completate și semnate de către cele două părți.
– actele de identitate; Aceste contracte nu sunt însă bătute în cuie, așa că poți să cere solicita anumite schimbări,
– certificatele de căsătorie; dacă e cazul. Actualul Cod Civil acordă o importantă libertate de negociere la încheierea
– eventualele convenţii matrimoniale; unui astfel de document. Asta înseamnă că, practic, orice clauză (cu respectarea legii în
– actele de proprietate; vigoare, desigur) poate fi negociată şi inclusă în documentul de vânzare, atât timp cât
– documentaţia cadastrală a imobilului; aceasta este acceptată în mod expres de cele două părţi (care trebuie să semneze pentru
– încheierea de intabulare a imobilului; fiecare prevedere).
– certificatul de atestare fiscală (reflectă îndeplinirea obligațiilor de plată a taxelor și

30
Formalitățile legale
3. Cheltuielile notariale
După avansul pentru credit, cheltuielile notariale reprezintă o altă cheltuială adiacentă
importantă când vine vorba despre achiziția unei locuințe. Onorariul notarului este
calculat pe baza prețului declarat de către cele două părți sau pe baza valorii imobilului
stabilită pe baza grilelor notariale privind valorile minime imobiliare (acestea diferă, în mod
evident, de la oraș la oraș, dar și de la o zonă la alta). Spre exemplu, pentru o locuință în
valoare de 50.000 de euro, achiziționată printr-un credit ipotecar/imobiliar standard,
cheltuielile se apropie de circa 1.000 de euro.
4. TVA de 5% sau 19%?
O altă cheltuială importantă la achiziția unei locuințe în scop investițional poate fi
reprezentată, în anumite situații, de plata TVA. Este vorba, aici, doar de segmentul
locuințelor achiziționate de la persoane juridice, adică de la dezvoltatori. În mod normal,
un cumpărător poate beneficia de o cotă redusă de TVA, în valoare de 5%, o singură dată și
doar în cazul în care imobilul achiziționat are un preț de până la 450.000 de lei (adică
aproximativ 100.000 de euro). Dacă te afli însă la a doua sau a treia achiziție de la
dezvoltator, va trebui să achiți valoarea standard a TVA, respectiv
19% – ceea ce va afecta considerabil randamentul potențial al investiției.
31
5. Cadastrul și intabularea
După încheierea tranzacției, este recomandat (deși nu obligatoriu) să înscrii dreptul tău de
proprietate în cartea funciară a proprietății. Aceasta reprezintă un cumul de documente
cuprinzând informaţiile tehnice (suprafaţa, localizarea etc.) sau juridice (cine sunt
proprietarii, eventualele sarcini care grevează asupra sa etc.) ale unei imobil. Intabularea
reprezintă o importantă măsură de precauție pentru situațiile unor vânzări repetate,
frauduloase. (În cazul unei astfel de situații, proprietarul legal este cel care a înregistrat
primul dreptul său în Cartea Funciară.)
Pentru a face intabularea, trebuie să obții mai întâi documentaţia cadastrală – iar pentru
aceasta va trebui să te adresezi, cu noile acte de proprietate, Oficiului de Cadastru şi
Publicitate Imobiliară (OCPI). Dosarul avizat de această instituție va fi depus apoi la Biroul
de Carte Funciară (BCF), care va emite, la rândul său, încheierea de intabulare a imobilului.
Costul acestor două operațiuni poate ajunge, pentru
București, spre exemplu, la aproximativ 1.000 de lei (dacă e vorba despre o casă cu teren,
dar circa jumătate pentru un apartament). Simpla înscriere în Cartea Funciară durează
aproximativ 15 zile (de la primirea dosarului), iar întregul proces de obținere a numărului
cadastral și de înscriere în Cartea Funciară este cuprins între o lună și jumătate și două luni
și jumătate (în funcție de tipul proprietății).
Pregătirea proprietății pentru închiriere

32
Chestiunile elementare

Potrivit Codului Civil aflat actualmente în vigoare, în obligațiile unui proprietar care
închiriază intră predarea imobilului într-o „stare bună de funcționare”. Iată, deci, aspectele
majore de care ar trebui să ții cont din acest punct de vedere:
1. Renovarea
Dacă ai achiziționat o locuință ce are nevoie de ceva renovări, și acestora trebuie să le
acorzi o atenție deosebită. Chiar dacă locuința se află, per ansamblu, într-o stare bună și
nu ar părea să aibă nevoie de mari îmbunătățiri, șanse sunt că tot vei găsi câte ceva de
reparat. În orice caz, o zugrăveală nouă reprezintă o cerință de bază pentru igienizarea
unei locuințe vechi.
3. Mobilat sau nemobilat?
Odată ce te-ai ocupat de aspectele mai sus menționate, probabil că vei ajunge în punctul
acestei alegeri: să optezi pentru închirierea unei locuințe nemobilate sau mobilate? În
general vorbind, apartamentele mobilate sunt cele mai căutate, dat fiind că pentru chiriași
este greu să se mute din loc în loc cu tot cu mobilă. Asta nu înseamnă însă că un
apartament sau casă nemobilate nu pot fi închiriate. Condiția este, desigur, ca prețul
acestora să fie adaptat la gradul de confort oferit: un apartament nemobilat va avea, de
regulă un preț cu (cel puțin) 20% mai mic decât cel al unei proprietăți similare, complet
amenajate.

2. Curățenia

O așteptare de bun simț din partea oricărui chiriaș – dar nu numai! – este să se poată muta
într-o casă cât mai curată. Mai înainte de a scoate proprietatea pe piață, așadar, asigură-te
că aceasta este bine pusă la punct. Curățenia reprezintă o condiție esențială, chiar și
pentru locuințele nou-construite – acestea au nevoie de o bună „șmotruială” pentru a
curăța praful, vopseaua etc. lăsate în urmă de muncitori.

33
Amenajare și dotări

În contrapunct cu scăderea prețurilor, perioada de recesiune a dus și la creșterea 2. Cerințe de bază

așteptărilor chiriașilor în ceea ce privește gradul de confort al locuințelor pentru care
plătesc. Asta înseamnă că proprietățile bine întreținute, dotate și utilate vor avea net de Dincolo de calitatea și gradul de uzură a mobilierului, pentru un chiriaș vor conta mult
câștigat în preferințele clienților. dotările locuinței. La capitolul nevoi „de bază” ar intra aragazul, frigiderul, mașina de spălat
și, de multe ori, televizorul – lipsa oricăruia dintre aceste elemente justifică diminuarea
1. Simplu și funcțional chiriei, dar poate determina un potențial client să opteze pentru altă ofertă. Pentru utilarea
locuinței cu electrocasnicele necesare te poți încadra și într- un buget de 1.000 de euro.
O amenajare decentă și chiar reușită nu trebuie neapărat să fie extrem de costisitoare. Un
avantaj al designului contemporan este că, dincolo de factorul estetic, pune un mare
accent pe funcționalitate. Aglomerarea de piese masive de mobilier este evitată, astfel
încât trebuie să-ți concentrezi atenția doar asupra celor cu adevărat necesare. Majoritatea
magazinelor de profil de pe piața autohtonă au în portofoliu și soluții economice, astfel
încât, cu un buget de 1.500-2.000 de euro, vei putea să mobilezi un apartament cu două
camere.

34
Ponturi de final

35
Randamentul brut vs. randamentul net: ce face diferența?

Atunci când raportezi prețul de achiziție a unei proprietăți la venitul estimat pe care
aceasta îl poate aduce, ceea ce vei obține – în primă fază, cel puțin – reprezintă
randamentul brut al respectivei investiții. Aceste câștiguri nu vor ajunge însă integral în
buzunarul tău: există o serie de „pierderi” pe care trebuie să le iei în calcul de la început și
să ți le asumi.
persoanele fizice care obțin venituri din chirii datorează statului un impozit pe venit de
10%, raportat însă la o bază de calcul de 60% din valoarea chiriei. În cazul în care veniturile
din chirii cumulează cel puțin 12 salarii minime brute, contribuabilul datorează și o
contribuție la asigurările sociale de sănătate (CASS), în valoare de 10% din salariul minim
brut pe economie.

Iată care sunt acestea: 3. Perioadele de neocupare

1. Întreținerea proprietății
Este important să știi că, odată devenit proprietar, întreținerea proprietății va intra în mod
exclusiv în sfera responsabilităților tale – chiar și din momentul în care o vei închiria
(excepție fac aici, desigur, stricăciunile provocate de chiriaș). În această
categorie intră o serie de cheltuieli pe care le vei avea de suportat nu doar imediat după
încheierea tranzacției, ci și pe toată durata deținerii respectivului imobil (reparații,
zugrăveală, înlocuirea finisajelor, a ferestrelor, ușilor, mobilei etc.).
Bineînțeles că, atunci când ai o locuință de închiriat, ideal ar fi ca ea să fie permanent
ocupată. Asta nu se poate întâmpla însă tot timpul, majoritatea proprietarilor
confruntându-se, din când în când, cu perioade de neocupare între un (rând) de chiriaș(i)
și un altul. Pentru a-ți face o idee, o singură lună de „pauză” într- un an înseamnă
diminuarea venitului tău anual cu 8,3%.

2. Taxele și impozitele

Un alt aspect care va afecta randamentul unei investiții este reprezentat de taxele și
impozitele datorate către stat. Aici intră, pe de o parte, impozitul anual pe proprietate, care
reprezintă o cotă cuprinsă între 0,08% și 0,2% din valoarea impozabilă a respectivului
imobil (cuantumul exact diferă de la o localitate la alta). Potrivit noilor reglementări fiscale,

36
Să-ți ții banii la bancă sau să-i investești în imobiliare?

În actualul context economic, a dispune de „cash” reprezintă un atu important, ce se cere
valorificat. Dacă te afli în această situație, probabil că te întrebi care este cea mai bună
variantă de a-ți „rotunji” capitalul, odată cu trecerea timpului.
Iată opțiunile cele mai populare în rândul românilor:
vederea achiziţiei, construcţiei, renovării sau amenajării unei locuințe. Cel mai important
avantaj oferit de produsele de gen constă în prima substanţială oferită anual de către stat
– aceasta se ridică la 25% din valoarea sumei depuse la bancă de către beneficiar, dar nu
poate fi mai mare de contravaloarea a 250 de euro. La această sumă se adaugă şi dobânda
din partea băncii.

1. Depozitele la termen 3. Investițiile în imobiliare

Aceasta reprezintă alegerea cu presupune cel mai mic risc. Astfel, dacă ești mai precaut
din fire, varianta de a-ți păstra banii la bancă ți se va părea, probabil, cea mai atractivă. De
menționat este însă că nivelul riscului este direct proporțional cu potențialul de câștig.
Asta pentru că, în momentul de față, nivelul dobânzilor la depozitele bancare este destul
de scăzut – pentru un depozit la termen la 12 luni, spre exemplu, ofertele băncilor abia
dacă ajung la un nivel de 1%. Asta înseamnă că, dacă vei decide să ții la bancă economii în
valoare de 50.000 de euro, valoarea
dobânzilor acumulate în decursul unui an va ajunge, într-un caz fericit, la circa 500 de
euro.
Dobânzile mici la depozitele bancare reprezintă unul dintre motivele din spatele
popularității crescânde a investițiilor imobiliare din ultimii ani (în consonanță, desigur, cu
încheierea perioadei de recesiune). Randamentul potențial al unei investiții diferă de la caz
la caz, însă un nivel satisfăcător ar fi de minimum 6% (și chiar mai mult, dacă ne raportăm
la venitul vrut obținut din închiriere). În momentul de față, piața imobiliară autohtonă
oferă și oportunități mai mari de câștig.

2. Ofertele băncilor pentru locuințe

O altă variantă de valorificare a unui capital o reprezintă produsele de economisire-

creditare ale așa-numitelor bănci pentru locuințe. Principiul pe care funcţionează acestea
constă în faptul că, vreme de (cel mai adesea) cinci ani, beneficiarul economiseşte în

37
Proprietățile executate silit: avantaje și dezavantaje
Atunci când vrei să cumperi o locuință în scop investițional, o variantă demnă de luat în
calcul este reprezentată de proprietățile executate silit. Pe Imobiliare.ro găsești o secțiune
specializată de Licitații și Executări Silite, deservită de un call-center dedicat, pentru a-ți
putea răspunde la întrebările legate de diferite proprietăți
Față de o tranzacție „normală”, achiziția unui imobil în cadrul unei licitații presupune
anumite particularități. Iată principalele sale avantaje și dezavantaje:
AVANTAJE:
1. Prețurile reduse
Bineînțeles că cel mai important beneficiu oferit de proprietățile aflate în executare silită
constă în prețurile semnificativ reduse față de „media pieței” pentru proprietăți similare.
Astfel, valoarea de pornire pentru o proprietate scoasă la licitație poate fi cu până la 50%
mai mică decât suma rezultată în urma evaluării. Este evident că, ca și pentru
consumatorul final, acesta reprezintă un important punct forte pentru un investitor. În
plus, la încheierea unei asemenea tranzacții nu trebuie să plătești comision.
2. Acceptarea unor metode diferite de plată
Un alt avantaj al proprietăților executate silit este că acestea sunt deschise unor modalități
diferite de finanțare. Astfel, executorii acceptă nu doar plata cu bani gheață, ci și prin
38
credit ipotecar sau chiar prin intermediul unui împrumut de tip Prima Casă. La
contractarea unui credit, în special de tip Prima Casă, trebuie să te asiguri însă că banii să
fie virați vânzătorului în termen de 30 de zile prevăzut pentru plata integrală a imobilului
după adjudecarea acestuia.
DEZAVANTAJE:
1. Nu poți viziona proprietatea în prealabil
Cel mai mare dezavantaj al proprietăților executate silit este că, de cele mai multe ori,
acestea nu pot fi vizionate (dat fiind că acestea sunt încă ocupate de către vehii
proprietari); din acest motiv, chiar includerea în anunțuri a unor fotografii (mai ales de
interior) cu astfel de proprietăți este dificilă. Totodată, există riscul ca proprietățile de acest
tip să fie vandalizate – totuși, este puțin probabil ca daunele provocate de foștii proprietari
să fie atât de mari încât să nu poată fi remediate printr-o investiție „normală” în renovare.
2. Birocrația
Un alt factor ce poate descuraja un cumpărător interesat de imobil executat silit ține de
birocrația crescută asociată acestui tip de tranzacție. Astfel, pentru a putea participa la o
licitație, trebuie să plătești cauțiunea de 10% din prețul de pornire afișat (și să depui,
desigur, o cerere de participare). În cazul în care nu ești câștigătorul licitației, această
cauțiune îți va fi restituită în termen de aproximativ trei zile lucrătoare.
Proprietățile executate silit: avantaje și dezavantaje

În cazul în care ai reușit să câștigi licitația, vei primi un act de adjudecare, iar imobilul va fi
înscris provizoriu în cartea funciară. Urmează o perioadă de o lună de zile pentru
contestații, după care se eliberează o hotărâre judecătorească potrivit căreia actul de
adjudecare poate fi intabulat. După încheierea licitației, ai la dispoziție 30 de zile pentru a
achita restul de 90% din prețul agreat pentru respectiva proprietate. Dacă plata integrală
nu se va face în acest răstimp, vânzarea se va anula, iar tu vei pierde cauțiunea de 10%.

39
Alege să fii informat corect!