MASTER:BANCI SI PIETE DE CAPITAL

CENTRU:TG-MURES
DISCIPLINA:GESTIUNEA GLOBALA A PATRIMONIULUI

INVESTIIILE IMOBILIARE
Caracteristici generale
Investiiile n imobile de tipul cldirilor i ntr-o mic msur n terenuri
asigura pe o perioad lung de timp o bun protecie a capitalului impotriva
eroziunii monetare. Aceste investitii ca , de altfel, toate investitiile trebuie
apreciate in functie de urmatoarele criterii:
-

rentabilitatea investitiei ;

lichiditatea investitiei;

riscul investitiei

Rentabilitatea investitiei
Rentabilitatea oricrui plasament este direct legat de buna sntate a
pieei respective. n domeniul imobiliar se impune efectuarea att a unei analize
economice (cldiri de locuit, de vacan, birouri, terenuri agricole, pduri, etc.)
ct i geografice (capital, mari orae, mediul rural). Fiind n general vorba de
investiii pe termen lung, analiza perspectivelor de rentabilitate implic
anticiparea pe o perioad foarte lung a evoluiei pieei, lucru greu de realizat
dar, in acelasi timp de un real folos.
Lichiditatea investitiei
Chiar dac obiectivul recuperrii rapide a investiiei nu este un scop
imediat

pentru investitor, totui ea reprezint un criteriu de analiz

fundamental. Aceasta deoarece valoarea unui activ este determinat de

raportul dintre cererea i oferta pe pia. Astfel, pe o pia unde oferta depete
cererea, lichiditatea nu v-a putea fi obinut dect printr-o reducere de pre. n
acest domeniu, rentabilitatea poate fi direct proporional cu lichiditatea.

Rentabilitatea global a unei investiii n acest domeniu rezult din

nsumarea ratelor de rentabilitate aferente nchirierii i a ratei de valorificare a
bunului respectiv, dup deducerea cheltuielilor cu acesta.
Rata de rentabilitate a inchirierii se obine ca un raport ntre chirie i
valoarea bunului i este mai mare la cldirile aa numite profesionale (destinate
desfurrii unor activiti lucrative) dect la cele de locuit sau la terenurile
agricole. Ea este superioar n cazul zonelor situate n centrul oraului,
comparativ cu cele periferice.
n funcie de obiectivul urmrit de ctre investitor, acesta va trebui s
defineasc tipul de randament cutat: va alege ntre o rat de nchiriere ridicat
(ex: birouri) sau un potenial de valorificare bun (ex: imobile din marile orae
avnd finisri i dotri de calitate). De asemenea este recomandabil s integreze
incidena financiar i fiscal a fiecrei opiuni, lund n calcul cheltuielile de
gestionare, ntreinere i reparaii precum i costul fiscal al investiiei.
De exemplu:
- cldirile vechi pot aduce o rentabilitate mai mare comparativ cu cele nou
construite, dar pe de alt parte cheltuielile de ntreinere, renovare etc. sunt
semnificative.
- imobilele de locuit ofer o rentabilitate slab comparativ cu imobilele
profesionale nchiriate, dar presupun cheltuieli de ntreinere i costuri fiscale mai
reduse.
- terenurile beneficiaz comparativ cu cldirile de cheltuieli reduse i
avantaje fiscale n cazul transmiterii proprietii, n schimb randamentul n cazul
nchirierii este inferior.
Sintetic situatia prezentata mai sus se prezinta astfel :
Tipul investiiei
Randament (chirie)

Rentabilitate
Perspectiv de valorizare pe termen
lung

- cldiri de locuit
- capital i orae

mediu

bun

mari
- la ar

slab

medie

- cldiri de vacan

mediu

variabil

- birouri

bun

medie

- magazine

ridicat

variabil

- terenuri agricole

slab

variabil

- pduri

slab

variabil

Riscul investitiei se descompune n urmtoarele elemente:

- risc de venit legat de nenchiriere sau de neplata chiriei;
- risc de capital legat de o scdere a cererii de pe piaa suport, datorat
excesului de construcii, o modificare a comportamentului utilizatorilor,
reglementri restrictive, etc.;
- riscul de subdiversificare a patrimoniului, datorat sumei necesare pentru
investiie, mrimea acesteia limitnd accesul la acest tip de plasament.
1. Cldirile
Investiiile n cldiri construite sau de construit reprezint forme de
plasament

care presupun pentru cel care realizeaz anumite constrngeri

specifice:
- este vorba de bunuri

reale indivizibile care necesit existena unor

fonduri importante;
- nu exist o pia structurat de tip burs, ci o multitudine de piee ceea
ce are ca rezultat o lichiditate foarte variabil n funcie de zona geografic, de
destinaia cldirilor precum i practicarea unor preuri deseori greu de apreciat;
- randamentul imediat este n general slab datorit: ratei de nchiriere
relativ sczute, mai ales la imobilele de locuit; cheltuielilor de ntreinere mari,
mai ales la imobilele vechi; fiscalitii n cretere, etc.n aceste condiii, alegerea
ntre cumprare i nchiriere ine de o comparaie ntre rentabilitate i comoditate.
Majoritatea romnilor sunt n prezent proprietari ai locuinei n care
domiciliaz (reedine principale) datorit urmtoarelor cauze:
-

vnzarea imediat dup 1990 , din raiuni n special sociale i

politice, a unei mari pri din locuinele ce se aflau n patrimoniul statului, ctre

populaie la preuri simbolice. Astfel, s-a ajuns ca pentru apartamente cu

caracteristici similare, chiriaii de pn n anul 1989 s le poat achiziiona la
preuri neactualizate la inflaie, reprezentnd de multe ori echivalentul a dou sau
trei salarii. Aceasta n timp ce aceia dintre romni (puini) care au avut proasta
inspiraie s doreasc un apartament proprietate personal, nainte de 1989, s
achite (n general n rate, ealonate pe 15 20 de ani) un pre care n termeni
reali s fie de cteva zeci de ori mai mare;
-

o mare stabilitate geografic i profesional (excepie fcnd perioada

industrializrii forate, cnd oricum noii venii n mediul urban erau stimulai de
ctre stat, inclusiv din punct de vedere locativ s-i permanentizeze noul statut
de citadini). Trebuie menionat aici relativul conservatorism al romnilor, care
prefer stabilitatea i aparenta siguran oferit de aceasta, comparativ cu
tendina migratorie care-i anim pe americani, de exemplu, n permanenta
cutare a acestora a celei mai bune situaii materiale, sociale, etc.
Solicitarea de credite din partea doritorilor de imobile este mai mult decat
necesara in conditiile economiei noastre . Spre exemplificare putem lua cazul
unui cuplu de tineri cstorii (cei mai numeroi dintre potenialii clieni), stabilii
n Bucureti, angajai amndoi cu venituri de natur salarial la nivelul mediu pe
economie (variant optimist ). Avnd prin urmare, un buget de familie de cca.
500 EUR net, la nivelul lunii septembrie 2006, n ipoteza n care ar reui s
economiseasc n fiecare lun echivalentul a 300 EUR (plasai ntr-o banc
sigur i nu la ciorap cum procedeaz nc majoritatea deintorilor de valut n
sume mici), ar reui ca n aproximativ 5-6 ani s-i achiziioneze cea mai ieftin
locuin de pe piaa bucuretean o garsonier la periferie (minim 25.000
EUR). Acest orizont de timp este unul convenabil (n ipoteza n care n perioada
respectiv, veniturile celor doi sunt indexate n raport cu deprecierea leului fa
de moneda europeana i fr a ine cont de cheltuielile de tranzacionare a
locuinei). La o analiz mai atent observm c dezideratul realizrii unei
economii de 300 EUR lunar, este n cazul nostru unul imposibil de atins. La
nivelul perioadei citate, conform datelor furnizate de ctre C.N.S., cheltuielile
lunare strict necesare pentru doi aduli (mncare, transport, articole igienico-

sanitare, excluznd mbrcminte) erau de minim 132 EUR/lun. Locuind cu

chirie - cel mai ieftin 150 EUR/lun o garsonier la periferie . Dac adugm
cheltuielile cu ntreinerea locuinei, plata energiei electrice i a telefonului (fix),
vom obine o sum de nc 84 EUR/lun.Insumandu-le obtinem un total de 366
EUR/lun. n condiiile date, cuplul nostu ar putea economisi 134 EUR/lun, ceea
ce nseamn c s-ar muta n cas nou, dup aproximativ 15 de ani de munc.
Aceasta n ipoteza n care cei doi ar renuna ca timp de un 15 ani s i petreac
altundeva concediul dect acas i ar exclude din start varianta de a avea copii
pentru c n caz contrar, nu numai c nu ar reui s economiseasc nimic, ci ar fi
nevoii s se mprumute. O analiz complet ar trebui s in cont de o mulime
de factori care ar putea avea o influen decisiv asupra orizontului de timp
menionat. Ar mai exista i soluia obinerii unor venituri suplimentare, n afara
funciei de baz, din colaborare sau din o a doua slujb, aa cum se practic n
mod curent n alte pri. Nu n ultimul rnd putem presupune c n urmtorii ani
se va produce o majorare a salariului mediu n Romnia, datorit , investiiilor
strine, accesului (in 2007) n U.E., etc. n acest caz capacitatea de economisire
a cuplului nostru ar spori n mod semnificativ, iar cei 15 de ani s-ar transforma in
5 sau se vor putea gandi la un apartament cu doua camere.
Or, n prezent, un apartament cu 2 camere, n Bucureti, situat ntr-o zon
linitit (nu central) poate fi cumprat cu 35 45.000 EUR. Nu trebuie s uitm
de asemenea c varianta bloc este n prezent surclasat categoric n opiunile
posibililor cumprtori, de varianta cas individual de locuit, eventual
apartament ntr-un duplex. Or, n aceste cazuri, vorbim n prezent, de preuri
ncepnd cu 100.000 EUR n prima optiune (casa), respectiv cu 65.000 EUR n
varianta apartamentului intr-un duplex. In aceste conditii apelarea la credite este
singura modalitate de a achizitiona intr-un timp scurt o locuinta. Studiile efectuate
de ctre sociologi arata faptul c, n general, familiile (sau cuplurile) cu copii,
prefer s locuiasc n case individuale, cu grdin, situate n zone linitite ale
oraului (deci, spre periferie). Familiile fr copii i n special persoanele singure
prefer cldirile colective, de tip bloc, situate dac este posibil, n zonele centrale
ale oraului. De asemenea, odat cu naintarea n vrst, cu plecarea copiilor, cu

ieirea din viaa activ i implicit, creterea cheltuielilor peste veniturile curente,
oamenii prefer s renune la casele n care locuiesc, pe care le consider, greu
de ntreinut, fie n favoarea copiilor, fie vnzndu-le. Ei se mut n general n
locuine cu un numr de camere mai redus i de multe ori revin de la casele
individuale la cele colective.
De aici rezulta ca a vrea s locuieti ntr-un mare ora semnific deseori
renunarea la proprietate, datorit preurilor mari i transformarea n chiria.
nchirierea pstreaz libertatea locatarului care poate uor s-i schimbe
domiciliul avnd ca i corolar o relativ nesiguran, dac proprietarul vrea s-i
vnd sau sa recupereze bunul su.
Pe plan patrimonial este important de fcut o comparaie ntre
randamentul net al folosirii apartamentului n care domiciliem i cel al unui
plasament de valoare echivalent.
n cazul n care chiriile sunt mici, iar perspectivele de plus-valoare
imobiliar slabe, este mai avantajoas postura de chiria i mprirea capacitii
lunare de economisire ntre chirie i o investiie cu capitalizare, ce poate servi n
viitor la autofinanarea unei reedine principale, proprietate personal (n special
dac ratele dobnzilor sunt mari).
De asemenea, vrsta are o influen asupra calitii de chiria sau
proprietar. n general tinerii ncep prin a fi chiriai. Ulterior, n special ntemeierea
unei familii urmat de naterea copiilor duce la alegerea statutului de proprietar
(nu rmn n chirie dect familiile modeste).
O analiz a criteriilor de selecie a oportunitilor de plasament de pe piaa
imobiliar, relev n primul rnd ataamentul oamenilor pentru aa-numitele
bunuri reale. n ceea ce privete investiia n cldiri de locuit ea prezint
urmtoarele avantaje:
- acest tip de imobile constituie bunuri reale puin speculative care ofer
pe termen lung o bun protecie mpotiva eroziunii monetare;
- fa de alte tipuri de investiie imobiliare (birouri, magazine), necesit
fonduri mai reduse;

- n multe ri (nu i n Romnia), construcia de locuine presupune

acordarea unor avantaje fiscale beneficiarului (deduceri la plata impozitului pe
venit de ex.);
- o investiie bine aleas poate oferi bune perspective n ceea ce privete
plus valoarea.
Pe de alt parte, acest tip de investiie presupune i urmtoarele
constrngeri specifice:
- randamentul obinut n cazul nchirierii este slab fa de alte plasamente,
el fiind redus de ctre fiscalitatea important (impozit pe cldiri, pe teren, pe
venit) de cheltuielile de ntreinere i reparaii, etc.;
- riscul locativ este real (riscul nenchirierii sau neplii chiriei);
- cheltuielile de negociere relativ ridicate, n cazul achiziiei sau revnzrii
proprietatii;
- investiia este sensibil la mediul legislativ.
Factorii de care se ine seama la alegerea investiiei sunt:
- mrimea sumei de investit sau capacitatea de economisire (la
cumprarea pe baza unui credit);
- nevoia de venituri imediate sau cutarea valorizrii patrimoniului.
n ceea ce privete criteriile de alegere, valoarea unui bun imobiliar este
legat de trei tipuri de parametri:
- n cazul oraelor: nivel de activitate economic; mijloace de comunicaie;
mijloace culturale (coli, univesiti, etc.);
- sectorul sau cartierul: localizare i mediul nconjurtor;
- imobilul: individual sau colectiv, nou sau vechi, caliti arhitecturale,
elemente de confort: suprafa, numr de camere, etc.
nainte de a investi trebuie s determinm:
- regiunea: urban (capitale, orae mari), rural;
- zona: centru ora, periferie apropiat, suburbii, localiti satelit;
- tip de habitat: individual, colectiv;
- tip de cldire: mic sau mare suprafa, nou sau veche, etc.;
- posibiliti de nchiriere: mobilat, nemobilat;

- eventuale formule particulare: ex.: case prin A.N.L.

n ceea ce privete aa numitele reedine secundare (sau case de
vacan), dup o perioad de succes (1990-1995), n prezent se nregistrez o
involuie, datorit unor raiuni de natur economic, financiar i sociologic:
- scderea veniturilor reale i necesitatea reducerii unor cheltuieli;
- costul real al creditelor foarte ridicat;
- dorina de a putea schimba locurile de vacan i de a cltori;
- costul unei astfel de investiii este ridicat comparativ cu o folosire de 3-4
sptmni pe an;
- gestiunea unui patrimoniu imobiliar situat departe de domiciliu este grea
i aleatorie.
Aceti factori au condus la dezvoltarea sectorului imobilelor de vacan de
nchiriat, situate n regiunile turistice (Valea Prahovei, litoral, etc.). Principiul care
st la baza acestei activiti presupune ca investitorul s inchirieze cldirea sa pe
o perioad de minimum 2 sau 3 ani unui prestator de servicii turistice autorizat
care se angajeaz s efectueze promovarea turistic n ar i chiar in
strintate.
Referitor la alte formule posibile de achiziie a unei reedine de vacan,
o soluie care este promovat i n Romnia este aceea a multiproprietii
sau a proprieti cu timp parial (part- time). Aceasta permite cumprtorului coproprietar,

achiziioneze

un

drept

de

sejur

pentru

perioad

predeterminat. Nu prea are trecere, deoarece opiunile doritorilor se

concentreaz exclusiv asupra perioadelor de vacan.
Cel mai mare succes, pentru turitii strini l au n prezent aa numitele
reedine locative de turism sau pensiuni, care asociaz deseori investitorii
individuali, deintori ai unei proprieti care se preteaz desfurrii unor
activiti de agroturism cu operatorii din domeniul turistic.
n ceea ce privete investiiile n imobilele de locuit destinate nchirierii,
mobilate sau nu, piaa a demomnstrat c cele mai cutate sunt extremele: luxos
i scump, respectiv modest i ieftin. Pentru nchirieri se poate recurge la forma
anunurilor de mic publicitate din pres, sau la ageniile imobiliare.

Investiii specifice n cldiri, altele dect cele de locuit, sunt i acelea

realizate n aa numitele imobile profesionale (birouri, spaii comerciale,
depozite). Ele sunt puin accesibile pesoanelor individuale deoarece necesit
fonduri importante. Schimbarea locatarilor este puin frecvent, dar riscul de
nenchiriere este ridicat n oraele unde sectorul teriar este limitat. De
asemenea, valoarea chiriei percepute i implicit a spaiului respectiv, depinde
mult de calitatea ocupanilor si, de natura activitii acestora i succesul
afacerilor pe care le desfoar.
n concluzie marja de profitabilitate a investiiilor imobiliare este superioar
marjelor corespunztoare altor forme de plasament. Termenul de revenire
(perioada de recuperare a banilor investii) este n cazul nchirierii de 5-6 ani , n
zonele centrale i de 8-10 ani, pentru suburbii.
n ceea ce privete perspectiva de apreciere n timp a valorii proprietii,
aceasta este una cert, chiar dac nu se poate cuantifica exact mrimea acestei
creteri.
Ea depinde de evoluia mediului economic, dar i de apariia unor noi
actori pe pia. Astfel dezvoltarea creditului ipotecar n Romnia, influeneaza
profitabilitatea pe termen lung a investiiilor n imobile de locuit.
Pn acum cinci ani, cnd a fost nfinat Agenia Naional a Locuinelor,
cel mai activ creditor n domeniul imobiliar a fost C.E.C., care oferea tinerilor
credite cu dobnzi subvenionate.
2. Terenurile
Sint o form de investiie sigur, dar trebuie fcut distincia ntre :
- terenurile destinate construciilor, care sunt investiii speculative
angajate pe termen scurt, la care perspectivele sunt direct legate de condiiile de
urbanizare ale zonei ;
- alte investiii funciare (terenuri agricole, pduri), care sunt investiii
pe termen lung, a cror evoluie depinde de date economice, sociale, juridice i
fiscale specifice.
2.1 Terenurile de construit

Se includ n aceast categorie terenuri avnd destinatia de a fi construite,

imediat sau pe termen cert, obiectivul investitorului fiind acela de a realiza plusvaloare cu ocazia revnzrii urmat de o operaiune de construire. In cazul
acestui plasament trebuie luai n considerare mai muli factori astfel:
- economici: perspectivele de urbanizare a regiunii (activiti,
demografie, mijloace de comunicaii), suprafaa rezervei funciare a zonei;
- de reglementare: regulile de urbanism ce limiteaz libertatea n
dreptul de a construi;
- fiscali: drepturi de nregistrare, impozitarea plus-valorii, etc.
Poate reprezenta o investiie cu rezultate aleatorii, de aceea ea este
recomandabil n general profesionitilor n construcii.
n Bucureti, dar i n marile orae, piaa terenurilor reprezint cel mai
activ segment al afacerilor imobiliare, preurile nregistrnd un trend ascendent.
Pe de alta parte extinderea interesului dincolo de granitele oraelor s-a realizat
si din cauza suprafeelor prea mici de teren care nu reusesc sa satisfac nevoile
cumparatorilor. Aceasta evolutie a dus la cresterea rapida a preturilor.Spre
exemplu in localitatile din preajma capitalei, dar nu limitrofe , in urma cu doi trei
ani terenurile se vindeau cu 10 - 20 EUR pe metru patrat iar acum se vand cu
70-80 EUR metrul patrat.
Cererea de terenuri se concentreaz cu precdere asupra celor destinate
unor construcii industriale, dar i locuintelor.
n Romania, Bucuretiul deine primul loc n tranzaciile cu terenuri, att n
ceea ce privete gradul de interes al investiiilor, ct i nivelul maxim al preurilor.
Cererea urmeaz aceeai tendin, lucru explicabil prin faptul c mai bine de
jumtate din investiiile strine directe din Romnia se concentreaz n zon.
Orice companie care dorete s investeasc la noi, va ncepe cu Bucuretiul,
unde n funcie de obiectivul de activitate va avea nevoie de spaii de producie,
depozite, birouri, locuine pentru angajai etc.
Zonele turistice, reprezint de asemenea oportuniti de investiii, unde se
nregistreaz numeroase achiziii, inclusiv n vederea revnzrii. Pe Valea

Prahovei unde se construiesc cele mai multe case de vacan - preurile la

terenuri s-au dublat n ultimii 5 ani.
2.2 Terenurile agricole n principiu acestea reprezint bunuri reale, care
nu sunt susceptibile de dispariie i care ofer perspective bune chiar cnd
mediul economic este n criz. Datorit acestor caracteristici plasamentul n
terenuri agricole este considerat unul ntr-o valoare de refugiu (cu condiia s fie
vorba de o investiie patrimonial pe termen lung).
Atuurile acestei forme de plasament sunt urmtoarele:
- reprezint o investiie puin expus unor fluctuaii majore de pre;
- fiscalitate avantajoas in raport cu impozitarea veniturilor i a drepturilor
de succesiune;
- preuri sub valoarea real, datorate supraofertei i recesiunii din
agricultur.
Pe lng avantajele enunate, sunt prezente i o serie de neajunsuri:
- risc climatic, legat de pierderi de recolt din cauza intemperiilor;
- risc comercial, datorat evoluiei cererii naionale i internaionale
de produse agricole (cu efecte directe asupra preurilor);
- risc de gestiune i exploatare, astfel nct valoarea terenului este
influenat de competena tehnic i comercial a celui care l
exploateaz;
- lichiditate slab a terenurilor agricole;
- trend descendent, n termeni reali, a preurilor terenurilor i a
veniturilor obinute din agricultur.
Pe lng aceste aspecte menionate, n Romnia piaa este influenat i
de o serie de particulariti care in de: situaia juridic incert a multor suprafee,
frmiarea excesiv a fondului funciar, regresul din sectorul agricol i lipsa unei
politici n domeniu stimulative i consecvente, etc.
Astfel, dei n prezent 1 ha de teren agricol se poate cumpra cu preuri
cuprinse ntre 25-50 milioane de lei ( n funcie de zon i calitatea terenului),
tranzaciile care se ncheie sunt puine. Aceasta i pentru c lipsa titlurilor de
proprietate (n multe cazuri) mpiedic transcrierea tranferului acesteia. De

asemenea, frmiarea n parcele mici a fondului existent face aproape

imposibil constituirea unor ferme rentabile (cu suprafee de 50-100 ha) dup
modelul occidental, unde s se poat practica o agricultur modern.
2.3 Padurile pot fi att o investiie funciar ct i una industrial.
Investitia funciara apare n situaia n care preul terenurilor forestiere
evolueaz de o manier comparabil cu ceea a terenurilor agricole din zon.
Valoarea terenului depinde i de ceea ce se gsete n subsol, de poziia sa,
altitudine, de condiiile climatice care condiioneaz creterea arborilor etc.
Investiia industrial se datoreaza faptului ca solul produce copaci a cror
vnzare (principala surs de venit) este adaptat cerinelor de pe pia. Esenele
sunt diverse (foioase, rinoase etc.) i caracteristicile fiecrui arbore difer n
ceea ce privete rata de cretere anual, valoarea de pia, ciclul de via, etc.
Pdurea, dac este exploatat corect, furnizeaz venituri relativ modeste
comparativ cu investiiile iniiale, n schimb pe termen lung permite compensarea
efectelor eroziunii monetare.
Rentabilitatea plasamentului forestier este legat de urmtorii factori:
- evoluia preului solului mpdurit (n general aceasta se situeaz
ntre 30-50% din preul terenurilor arabile);
- producia pdurii dat de tierile periodice i care corespunde
creterii arborilor;
- evoluia preului lemnului, care afecteaz nu doar valoarea
lemnului tiat, ci i a stocului global de lemn pe picior;
- veniturile anexe, precum nchirierea terenului pentru vntoare,
fructe de pdure,

care aduc ncasri suplimentare, uneori consistente.

Ca i la alte plasamente, n cazul pdurilor rentabilitatea se descompune

n plus-valoare de capital i n venit din exploatare. Cea dinti va fi primit la
revnzarea terenului i are la origine creterea preului solului i a valorii stocului
de lemn pe picior. A doua, provine din comercializarea butenilor tiai.
Durata investiiei depinde de ciclul de producie al arborilor. Deoarece
acesta este pentru cei mai muli de aproximativ 60 de ani, rezult c este vorba
de o operaiune pe termen foarte lung.

De asemenea investiiile n sectorul forestier sunt supuse i unor

constrngeri de natur tehnic, legate de faptul c este greu de gsit o pdure
de calitate i cu dimensiuni optime. Aceasta pentru c patrimoniul forestier este
foarte frmiat, iar micile parcele nu permit o gestionare eficient.
La acestea se adaug o serie de constrngeri financiare, deoarece
ciclurile de producie lungi (40-60 ani) nu genereaz venituri regulate, un masiv
forestier va permite tieri doar cnd populaia de arbori este suficient de vast i
de diversificat.
n Romnia exist n plus i o serie de constrngeri legate de cadrul de
reglementare. n primul rnd, situaia proprietii asupra pdurilor este nc
neclar. Procesul de restituire al acestora, nceput nc din 1990 pentru micile
parcele se prelungete la nesfrit, iar punerea n posesie nu garanteaz i
dreptul de proprietate. Toate aceste contrngeri, plus frmiarea excesiv a
domeniului forestier, lipsa unor faciliti acordate acelora care doresc nfiinarea
unor exploataii moderne i eficiente, duc la concluzia ca desi este vorba de
investiii pe termen lung, actualul context economic, social, legislativ din Romnia
nu face recomandabil un astfel de plasament.
In concluzie casa ramane visul de baza al oricarui om.Romania este o
tara a proprietarilor iar populatia nu are de gand sa - si schimbe prea curnd
mentalitatea si sa se indrepte spre statutul de chirias. In aceste conditii sursele
de finantare cele mai des utilizate sunt creditele , pe langa sursele proprii
obtinute(de cele mai multe ori) din munca in strainatate. Ultima perioada de timp
a fost marcata in special de noile restrictii ale Bancii Nationale privind creditarea
segmentului neguvernamental , in general. Lovitura de graie primit si de catre
creditul ipotecar - imobiliar a fost o anumita stopare a creditului in valuta. In
aceaste conditii dobanzile creditului ipotecar in lei au intrat in concurenta acerba
cu cele in valuta . Partea proasta insa este pretul activelor imobiliare , care a
crescut generalizat , cresterea veniturilor populatiei neavnd ins acelasi ritm de
crestere. Cu alte cuvinte daca in 2001, perioada de inceput a creditului ipotecar ,
un credit de 10.000 EUR era suficient pentru cumprarea unei locuinte , in 2006

cu un credit de 30,000 EUR abia se poate cumpara un apartament cu doua

camere.