INVESTIIILE IMOBILIARE

Caracteristici generale
Investiiile n imobile de tipul cldirilor i ntr-o mic msur n terenuri
asigura pe o perioad lung de timp o bun protecie a capitalului impotriva
eroziunii monetare. Aceste investitii ca , de altfel, toate investitiile trebuie
apreciate in functie de urmatoarele criterii:
- rentabilitatea investitiei ;
- liciditatea investitiei;
- riscul investitiei
Rentabilitatea investitiei
!entabilitatea oricrui plasament este direct legat de "buna sntate# a
pieei respective. $n domeniul imobiliar se impune efectuarea at%t a unei analize
economice &cldiri de locuit, de vacan, birouri, terenuri agricole, pduri, etc.'
c%t i geografice &capital, mari orae, mediul rural'. (iind n general vorba de
investiii pe termen lung, analiza perspectivelor de rentabilitate implic
anticiparea pe o perioad foarte lung a evoluiei pieei, lucru greu de realizat
dar, in acelasi timp de un real folos.
Lichiditatea investitiei
)iar dac obiectivul recuperrii rapide a investiiei nu este un scop
imediat pentru investitor, totui ea reprezint un criteriu de analiz
fundamental. Aceasta deoarece valoarea unui activ este determinat de
raportul dintre cererea i oferta pe pia. Astfel, pe o pia unde oferta depete
cererea, liciditatea nu v-a putea fi obinut dec%t printr-o reducere de pre. $n
acest domeniu, rentabilitatea poate fi direct proporional cu liciditatea.
!entabilitatea global a unei investiii n acest domeniu rezult din
nsumarea ratelor de rentabilitate aferente ncirierii i a ratei de valorificare a
bunului respectiv, dup deducerea celtuielilor cu acesta.
!ata de rentabilitate a incirierii se obine ca un raport ntre cirie i
valoarea bunului i este mai mare la cldirile aa numite "profesionale# &destinate
desfurrii unor activiti lucrative' dec%t la cele de locuit sau la terenurile
agricole. *a este superioar n cazul zonelor situate n centrul oraului,
comparativ cu cele periferice.
$n funcie de obiectivul urmrit de ctre investitor, acesta va trebui s
defineasc tipul de randament cutat: va alege ntre o rat de nciriere ridicat
&e+: birouri' sau un potenial de valorificare bun &e+: imobile din marile orae
av%nd finisri i dotri de calitate'. ,e asemenea este recomandabil s integreze
incidena financiar i fiscal a fiecrei opiuni, lu%nd n calcul celtuielile de
gestionare, ntreinere i reparaii precum i costul fiscal al investiiei.
,e e+emplu:
- cldirile veci pot aduce o rentabilitate mai mare comparativ cu cele nou
construite, dar pe de alt parte celtuielile de ntreinere, renovare etc. sunt
semnificative.
- imobilele de locuit ofer o rentabilitate slab comparativ cu imobilele
profesionale nciriate, dar presupun celtuieli de ntreinere i costuri fiscale mai
reduse.
- terenurile beneficiaz comparativ cu cldirile de celtuieli reduse i
avanta-e fiscale n cazul transmiterii proprietii, n scimb randamentul n cazul
ncirierii este inferior.
.intetic situatia prezentata mai sus se prezinta astfel :
/ipul investiiei !entabilitate
!andament &cirie' 0erspectiv de valorizare pe termen
lung
- cldiri de locuit
- capital i orae
mari
- la ar
- cldiri de vacan
- birouri
- magazine
mediu
slab
mediu
bun
ridicat
bun
medie
variabil
medie
variabil
- terenuri agricole
- pduri
slab
slab
variabil
variabil
Riscul investitiei se descompune n urmtoarele elemente:
- risc de venit legat de nenciriere sau de neplata ciriei;
- risc de capital legat de o scdere a cererii de pe piaa suport, datorat
e+cesului de construcii, o modificare a comportamentului utilizatorilor,
reglementri restrictive, etc.;
- riscul de subdiversificare a patrimoniului, datorat sumei necesare pentru
investiie, mrimea acesteia limit%nd accesul la acest tip de plasament.
1 Cl!dirile
Investiiile n cldiri construite sau de construit reprezint forme de
plasament care presupun pentru cel care realizeaz anumite constr%ngeri
specifice:
- este vorba de bunuri reale indivizibile care necesit e+istena unor
fonduri importante;
- nu e+ist o pia structurat de tip burs, ci o multitudine de piee ceea
ce are ca rezultat o liciditate foarte variabil n funcie de zona geografic, de
destinaia cldirilor precum i practicarea unor preuri deseori greu de apreciat;
- randamentul imediat este n general slab datorit: ratei de nciriere
relativ sczute, mai ales la imobilele de locuit; celtuielilor de ntreinere mari,
mai ales la imobilele veci; fiscalitii n cretere, etc.$n aceste condiii, alegerea
ntre cumprare i nciriere ine de o comparaie ntre rentabilitate i comoditate.
1a-oritatea rom%nilor sunt n prezent proprietari ai locuinei n care
domiciliaz &reedine principale' datorit urmtoarelor cauze:
- v%nzarea imediat dup 2334 , din raiuni n special sociale i
politice, a unei mari pri din locuinele ce se aflau n patrimoniul statului, ctre
populaie la preuri simbolice. Astfel, s-a a-uns ca pentru apartamente cu
caracteristici similare, ciriaii de p%n n anul 2353 s le poat aciziiona la
preuri neactualizate la inflaie, reprezent%nd de multe ori ecivalentul a dou sau
trei salarii. Aceasta n timp ce aceia dintre rom%ni &puini' care au avut proasta
inspiraie s doreasc un apartament proprietate personal, nainte de 2353, s
acite &n general n rate, ealonate pe 26 7 84 de ani' un pre care n termeni
reali s fie de c%teva zeci de ori mai mare;
- o mare stabilitate geografic i profesional &e+cepie fc%nd perioada
industrializrii forate, c%nd oricum noii venii n mediul urban erau stimulai de
ctre stat, inclusiv din punct de vedere locativ s-i permanentizeze noul statut
de citadini'. /rebuie menionat aici relativul conservatorism al rom%nilor, care
prefer stabilitatea i aparenta siguran oferit de aceasta, comparativ cu
tendina #migratorie" care-i anim pe americani, de e+emplu, n permanenta
cutare a acestora a celei mai bune situaii materiale, sociale, etc.
.olicitarea de credite din partea doritorilor de imobile este mai mult decat
necesara in conditiile economiei noastre . .pre e+emplificare putem lua cazul
unui cuplu de tineri cstorii &cei mai numeroi dintre potenialii clieni', stabilii
n 9ucureti, anga-ai am%ndoi cu venituri de natur salarial la nivelul mediu pe
economie &variant optimist '. Av%nd prin urmare, un buget de familie de cca.
644 *:! net, la nivelul lunii septembrie 844;, n ipoteza n care ar reui s
economiseasc n fiecare lun ecivalentul a <44 *:! &plasai ntr-o banc
sigur i nu la #ciorap# cum procedeaz nc ma-oritatea deintorilor de valut n
sume mici', ar reui ca n apro+imativ 6-; ani s-i aciziioneze cea mai ieftin
locuin de pe piaa bucuretean 7 o garsonier la periferie &minim 86.444
*:!'. Acest orizont de timp este unul convenabil &n ipoteza n care n perioada
respectiv, veniturile celor doi sunt inde+ate n raport cu deprecierea leului fa
de moneda europeana i fr a ine cont de celtuielile de tranzacionare a
locuinei'. =a o analiz mai atent observm c dezideratul realizrii unei
economii de <44 *:! lunar, este n cazul nostru unul imposibil de atins. =a
nivelul perioadei citate, conform datelor furnizate de ctre ).>..., celtuielile
lunare strict necesare pentru doi aduli &m%ncare, transport, articole igienico-
sanitare, e+cluz%nd mbrcminte' erau de minim 2<8 *:!?lun. =ocuind cu
cirie - cel mai ieftin 7 264 *:!?lun o garsonier la periferie . ,ac adugm
celtuielile cu ntreinerea locuinei, plata energiei electrice i a telefonului &fi+',
vom obine o sum de nc 5@ *:!?lun.Insumandu-le obtinem un total de <;;
*:!?lun. $n condiiile date, cuplul nostu ar putea economisi 2<@ *:!?lun, ceea
ce nseamn c s-ar muta n cas nou, dup apro+imativ 26 de ani de munc.
Aceasta n ipoteza n care cei doi ar renuna ca timp de un 26 ani s i petreac
altundeva concediul dec%t acas i ar e+clude din start varianta de a avea copii
pentru c n caz contrar, nu numai c nu ar reui s economiseasc nimic, ci ar fi
nevoii s se mprumute. A analiz complet ar trebui s in cont de o mulime
de factori care ar putea avea o influen decisiv asupra orizontului de timp
menionat. Ar mai e+ista i soluia obinerii unor venituri suplimentare, n afara
funciei de baz, din colaborare sau din o a doua slu-b, aa cum se practic n
mod curent n alte pri. >u n ultimul r%nd putem presupune c n urmtorii ani
se va produce o ma-orare a salariului mediu n !om%nia, datorit , investiiilor
strine, accesului &in 844B' n :.*., etc. $n acest caz capacitatea de economisire
a cuplului nostru ar spori n mod semnificativ, iar cei 26 de ani s-ar transforma in
6 sau se vor putea gandi la un apartament cu doua camere.
Ar, n prezent, un apartament cu 8 camere, n 9ucureti, situat ntr-o zon
linitit &nu central' poate fi cumprat cu <6 7 @6.444 *:!. >u trebuie s uitm
de asemenea c varianta "bloc# este n prezent surclasat categoric n opiunile
posibililor cumprtori, de varianta cas individual de locuit, eventual
apartament ntr-un duple+. Ar, n aceste cazuri, vorbim n prezent, de preuri
ncep%nd cu 244.444 *:! n prima optiune &casa', respectiv cu ;6.444 *:! n
varianta apartamentului intr-un duple+. In aceste conditii apelarea la credite este
singura modalitate de a acizitiona intr-un timp scurt o locuinta. .tudiile efectuate
de ctre sociologi arata faptul c, n general, familiile &sau cuplurile' cu copii,
prefer s locuiasc n case individuale, cu grdin, situate n zone linitite ale
oraului &deci, spre periferie'. (amiliile fr copii i n special persoanele singure
prefer cldirile colective, de tip bloc, situate dac este posibil, n zonele centrale
ale oraului. ,e asemenea, odat cu naintarea n v%rst, cu plecarea copiilor, cu
ieirea din viaa activ i implicit, creterea celtuielilor peste veniturile curente,
oamenii prefer s renune la casele n care locuiesc, pe care le consider, greu
de ntreinut, fie n favoarea copiilor, fie v%nz%ndu-le. *i se mut n general n
locuine cu un numr de camere mai redus i de multe ori revin de la casele
individuale la cele colective.
,e aici rezulta ca a vrea s locuieti ntr-un mare ora semnific deseori
renunarea la proprietate, datorit preurilor mari i transformarea n ciria.
$ncirierea pstreaz libertatea locatarului care poate uor s-i scimbe
domiciliul av%nd ca i corolar o relativ nesiguran, dac proprietarul vrea s-i
v%nd sau sa recupereze bunul su.
0e plan patrimonial este important de fcut o comparaie ntre
randamentul net al folosirii apartamentului n care domiciliem i cel al unui
plasament de valoare ecivalent.
$n cazul n care ciriile sunt mici, iar perspectivele de plus-valoare
imobiliar slabe, este mai avanta-oas postura de ciria i mprirea capacitii
lunare de economisire ntre cirie i o investiie cu capitalizare, ce poate servi n
viitor la autofinanarea unei reedine principale, proprietate personal &n special
dac ratele dob%nzilor sunt mari'.
,e asemenea, v%rsta are o influen asupra calitii de ciria sau
proprietar. $n general tinerii ncep prin a fi ciriai. :lterior, n special ntemeierea
unei familii urmat de naterea copiilor duce la alegerea statutului de proprietar
&nu rm%n n cirie dec%t familiile modeste'.
A analiz a criteriilor de selecie a oportunitilor de plasament de pe piaa
imobiliar, relev n primul r%nd ataamentul oamenilor pentru aa-numitele
"bunuri reale#. $n ceea ce privete investiia n cldiri de locuit ea prezint
urmtoarele avanta-e:
- acest tip de imobile constituie bunuri reale puin speculative care ofer
pe termen lung o bun protecie mpotiva eroziunii monetare;
- fa de alte tipuri de investiie imobiliare &birouri, magazine', necesit
fonduri mai reduse;
- n multe ri &nu i n !om%nia', construcia de locuine presupune
acordarea unor avanta-e fiscale beneficiarului &deduceri la plata impozitului pe
venit de e+.';
- o investiie bine aleas poate oferi bune perspective n ceea ce privete
plus valoarea.
0e de alt parte, acest tip de investiie presupune i urmtoarele
constr%ngeri specifice:
- randamentul obinut n cazul ncirierii este slab fa de alte plasamente,
el fiind redus de ctre fiscalitatea important &impozit pe cldiri, pe teren, pe
venit' de celtuielile de ntreinere i reparaii, etc.;
- riscul locativ este real &riscul nencirierii sau neplii ciriei';
- celtuielile de negociere relativ ridicate, n cazul aciziiei sau rev%nzrii
proprietatii;
- investiia este sensibil la mediul legislativ.
(actorii de care se ine seama la alegerea investiiei sunt:
- mrimea sumei de investit sau capacitatea de economisire &la
cumprarea pe baza unui credit';
- nevoia de venituri imediate sau cutarea valorizrii patrimoniului.
$n ceea ce privete criteriile de alegere, valoarea unui bun imobiliar este
legat de trei tipuri de parametri:
- n cazul oraelor: nivel de activitate economic; mi-loace de comunicaie;
mi-loace culturale &coli, univesiti, etc.';
- sectorul sau cartierul: localizare i mediul ncon-urtor;
- imobilul: individual sau colectiv, nou sau veci, caliti aritecturale,
elemente de confort: suprafa, numr de camere, etc.
$nainte de a investi trebuie s determinm:
- regiunea: urban &capitale, orae mari', rural;
- zona: centru ora, periferie apropiat, suburbii, localiti satelit;
- tip de abitat: individual, colectiv;
- tip de cldire: mic sau mare suprafa, nou sau vece, etc.;
- posibiliti de nciriere: mobilat, nemobilat;
- eventuale formule particulare: e+.: case prin A.>.=.
$n ceea ce privete aa numitele reedine secundare &sau case de
vacan', dup o perioad de succes &2334-2336', n prezent se nregistrez o
involuie, datorit unor raiuni de natur economic, financiar i sociologic:
- scderea veniturilor reale i necesitatea reducerii unor celtuieli;
- costul real al creditelor foarte ridicat;
- dorina de a putea scimba locurile de vacan i de a cltori;
- costul unei astfel de investiii este ridicat comparativ cu o folosire de <-@
sptm%ni pe an;
- gestiunea unui patrimoniu imobiliar situat departe de domiciliu este grea
i aleatorie.
Aceti factori au condus la dezvoltarea sectorului imobilelor de vacan de
nciriat, situate n regiunile turistice &Calea 0raovei, litoral, etc.'. 0rincipiul care
st la baza acestei activiti presupune ca investitorul s incirieze cldirea sa pe
o perioad de minimum 8 sau < ani unui prestator de servicii turistice autorizat
care se anga-eaz s efectueze promovarea turistic n ar i ciar in
strintate.
!eferitor la alte formule posibile de aciziie a unei reedine de vacan,
o soluie care este promovat i n !om%nia este aceea a #multiproprietii#
sau a proprieti cu timp parial &part- time'. Aceasta permite cumprtorului -
coproprietar, s aciziioneze un drept de se-ur pentru o perioad
predeterminat. >u prea are trecere, deoarece opiunile doritorilor se
concentreaz e+clusiv asupra perioadelor de vacan.
)el mai mare succes, pentru turitii strini l au n prezent aa numitele
reedine locative de turism sau pensiuni, care asociaz deseori investitorii
individuali, deintori ai unei proprieti care se preteaz desfurrii unor
activiti de agroturism cu operatorii din domeniul turistic.
$n ceea ce privete investiiile n imobilele de locuit destinate ncirierii,
mobilate sau nu, piaa a demomnstrat c cele mai cutate sunt e+tremele: lu+os
i scump, respectiv modest i ieftin. 0entru ncirieri se poate recurge la forma
anunurilor de mic publicitate din pres, sau la ageniile imobiliare.
Investiii specifice n cldiri, altele dec%t cele de locuit, sunt i acelea
realizate n aa numitele #imobile profesionale# &birouri, spaii comerciale,
depozite'. *le sunt puin accesibile pesoanelor individuale deoarece necesit
fonduri importante. .cimbarea locatarilor este puin frecvent, dar riscul de
nenciriere este ridicat n oraele unde sectorul teriar este limitat. ,e
asemenea, valoarea ciriei percepute i implicit a spaiului respectiv, depinde
mult de calitatea ocupanilor si, de natura activitii acestora i succesul
afacerilor pe care le desfoar.
$n concluzie mar-a de profitabilitate a investiiilor imobiliare este superioar
mar-elor corespunztoare altor forme de plasament. /ermenul de revenire
&perioada de recuperare a banilor investii' este n cazul ncirierii de 6-; ani , n
zonele centrale i de 5-24 ani, pentru suburbii.
$n ceea ce privete perspectiva de apreciere n timp a valorii proprietii,
aceasta este una cert, ciar dac nu se poate cuantifica e+act mrimea acestei
creteri.
*a depinde de evoluia mediului economic, dar i de apariia unor noi
actori pe pia. Astfel dezvoltarea creditului ipotecar n !om%nia, influeneaza
profitabilitatea pe termen lung a investiiilor n imobile de locuit.
0%n acum cinci ani, c%nd a fost nfinat Agenia >aional a =ocuinelor,
cel mai activ creditor n domeniul imobiliar a fost ).*.)., care oferea tinerilor
credite cu dob%nzi subvenionate.
" Terenurile
.int o form de investiie sigur, dar trebuie fcut distincia ntre :
- terenurile destinate construciilor, care sunt investiii speculative
anga-ate pe termen scurt, la care perspectivele sunt direct legate de condiiile de
urbanizare ale zonei ;
- alte investiii funciare &terenuri agricole, pduri', care sunt investiii
pe termen lung, a cror evoluie depinde de date economice, sociale, -uridice i
fiscale specifice.
8.2 /erenurile de construit
.e includ n aceast categorie terenuri av%nd destinatia de a fi construite,
imediat sau pe termen cert, obiectivul investitorului fiind acela de a realiza plus-
valoare cu ocazia rev%nzrii urmat de o operaiune de construire. In cazul
acestui plasament trebuie luai n considerare mai muli factori astfel:
- economici: perspectivele de urbanizare a regiunii &activiti,
demografie, mi-loace de comunicaii', suprafaa rezervei funciare a zonei;
- de reglementare: regulile de urbanism ce limiteaz libertatea n
dreptul de a construi;
- fiscali: drepturi de nregistrare, impozitarea plus-valorii, etc.
0oate reprezenta o investiie cu rezultate aleatorii, de aceea ea este
recomandabil n general profesionitilor n construcii.
$n 9ucureti, dar i n marile orae, piaa terenurilor reprezint cel mai
activ segment al afacerilor imobiliare, preurile nregistr%nd un trend ascendent.
0e de alta parte e+tinderea interesului dincolo de "granitele " oraelor s-a realizat
si din cauza suprafeelor prea mici de teren care nu reusesc sa satisfac nevoile
cumparatorilor. Aceasta evolutie a dus la cresterea rapida a preturilor..pre
e+emplu in localitatile din prea-ma capitalei, dar nu limitrofe , in urma cu doi trei
ani terenurile se vindeau cu 24 - 84 *:! pe metru patrat iar acum se vand cu
B4-54 *:! metrul patrat.
)ererea de terenuri se concentreaz cu precdere asupra celor destinate
unor construcii industriale, dar i locuintelor.
$n !omania, 9ucuretiul deine primul loc n tranzaciile cu terenuri, at%t n
ceea ce privete gradul de interes al investiiilor, c%t i nivelul ma+im al preurilor.
)ererea urmeaz aceeai tendin, lucru e+plicabil prin faptul c mai bine de
-umtate din investiiile strine directe din !om%nia se concentreaz n zon.
Arice companie care dorete s investeasc la noi, va ncepe cu 9ucuretiul,
unde n funcie de obiectivul de activitate va avea nevoie de spaii de producie,
depozite, birouri, locuine pentru anga-ai etc.
Donele turistice, reprezint de asemenea oportuniti de investiii, unde se
nregistreaz numeroase aciziii, inclusiv n vederea rev%nzrii. 0e Calea
0raovei 7 unde se construiesc cele mai multe case de vacan - preurile la
terenuri s-au dublat n ultimii 6 ani.
8.8 /erenurile agricole $n principiu acestea reprezint bunuri reale, care
nu sunt susceptibile de dispariie i care ofer perspective bune ciar c%nd
mediul economic este n criz. ,atorit acestor caracteristici plasamentul n
terenuri agricole este considerat unul ntr-o valoare de refugiu &cu condiia s fie
vorba de o investiie patrimonial pe termen lung'.
Atuurile acestei forme de plasament sunt urmtoarele:
- reprezint o investiie puin e+pus unor fluctuaii ma-ore de pre;
- fiscalitate avanta-oas in raport cu impozitarea veniturilor i a drepturilor
de succesiune;
- preuri sub valoarea real, datorate supraofertei i recesiunii din
agricultur.
0e l%ng avanta-ele enunate, sunt prezente i o serie de nea-unsuri:
- risc climatic, legat de pierderi de recolt din cauza intemperiilor;
- risc comercial, datorat evoluiei cererii naionale i internaionale
de produse agricole &cu efecte directe asupra preurilor';
- risc de gestiune i e+ploatare, astfel nc%t valoarea terenului este
influenat de competena tenic i comercial a celui care l
e+ploateaz;
- liciditate slab a terenurilor agricole;
- trend descendent, n termeni reali, a preurilor terenurilor i a
veniturilor obinute din agricultur.
0e l%ng aceste aspecte menionate, n !om%nia piaa este influenat i
de o serie de particulariti care in de: situaia -uridic incert a multor suprafee,
fr%miarea e+cesiv a fondului funciar, regresul din sectorul agricol i lipsa unei
politici n domeniu stimulative i consecvente, etc.
Astfel, dei n prezent 2 a de teren agricol se poate cumpra cu preuri
cuprinse ntre 86-64 milioane de lei & n funcie de zon i calitatea terenului',
tranzaciile care se nceie sunt puine. Aceasta i pentru c lipsa titlurilor de
proprietate &n multe cazuri' mpiedic transcrierea tranferului acesteia. ,e
asemenea, fr%miarea n parcele mici a fondului e+istent face aproape
imposibil constituirea unor ferme rentabile &cu suprafee de 64-244 a' dup
modelul occidental, unde s se poat practica o agricultur modern.
8.< 0adurile pot fi at%t o investiie funciar c%t i una industrial.
Investitia funciara apare n situaia n care preul terenurilor forestiere
evolueaz de o manier comparabil cu ceea a terenurilor agricole din zon.
Caloarea terenului depinde i de ceea ce se gsete n subsol, de poziia sa,
altitudine, de condiiile climatice care condiioneaz creterea arborilor etc.
Investiia industrial se datoreaza faptului ca solul produce copaci a cror
v%nzare &principala surs de venit' este adaptat cerinelor de pe pia. *senele
sunt diverse &foioase, rinoase etc.' i caracteristicile fiecrui arbore difer n
ceea ce privete rata de cretere anual, valoarea de pia, ciclul de via, etc.
0durea, dac este e+ploatat corect, furnizeaz venituri relativ modeste
comparativ cu investiiile iniiale, n scimb pe termen lung permite compensarea
efectelor eroziunii monetare.
!entabilitatea plasamentului forestier este legat de urmtorii factori:
- evoluia preului solului mpdurit &n general aceasta se situeaz
ntre <4-64E din preul terenurilor arabile';
- producia pdurii dat de tierile periodice i care corespunde
creterii arborilor;
- evoluia preului lemnului, care afecteaz nu doar valoarea
lemnului tiat, ci i a stocului global de lemn pe #picior#;
- veniturile ane+e, precum ncirierea terenului pentru v%ntoare,
fructe de pdure, care aduc ncasri suplimentare, uneori consistente.
)a i la alte plasamente, n cazul pdurilor rentabilitatea se descompune
n plus-valoare de capital i n venit din e+ploatare. )ea dint%i va fi primit la
rev%nzarea terenului i are la origine creterea preului solului i a valorii stocului
de lemn "pe picior#. A doua, provine din comercializarea butenilor tiai.
,urata investiiei depinde de ciclul de producie al arborilor. ,eoarece
acesta este pentru cei mai muli de apro+imativ ;4 de ani, rezult c este vorba
de o operaiune pe termen foarte lung.
,e asemenea investiiile n sectorul forestier sunt supuse i unor
constr%ngeri de natur tenic, legate de faptul c este greu de gsit o pdure
de calitate i cu dimensiuni optime. Aceasta pentru c patrimoniul forestier este
foarte fr%miat, iar micile parcele nu permit o gestionare eficient.
=a acestea se adaug o serie de constr%ngeri financiare, deoarece
ciclurile de producie lungi &@4-;4 ani' nu genereaz venituri regulate, un masiv
forestier va permite tieri doar c%nd populaia de arbori este suficient de vast i
de diversificat.
$n !om%nia e+ist n plus i o serie de constr%ngeri legate de cadrul de
reglementare. $n primul r%nd, situaia proprietii asupra pdurilor este nc
neclar. 0rocesul de restituire al acestora, nceput nc din 2334 pentru micile
parcele se prelungete la nesfrit, iar punerea n posesie nu garanteaz i
dreptul de proprietate. /oate aceste contr%ngeri, plus fr%miarea e+cesiv a
domeniului forestier, lipsa unor faciliti acordate acelora care doresc nfiinarea
unor e+ploataii moderne i eficiente, duc la concluzia ca desi este vorba de
investiii pe termen lung, actualul conte+t economic, social, legislativ din !om%nia
nu face recomandabil un astfel de plasament.
In concluzie casa ramane visul de baza al oricarui om.!omania este o
tara a " proprietarilor " iar populatia nu are de gand sa - si scimbe prea curnd
mentalitatea si sa se indrepte spre statutul de cirias. In aceste conditii sursele
de finantare cele mai des utilizate sunt creditele , pe langa sursele proprii
obtinute&de cele mai multe ori' din munca in strainatate. :ltima perioada de timp
a fost marcata in special de noile restrictii ale 9ancii >ationale privind creditarea
segmentului neguvernamental , in general. =ovitura de graie primit si de catre
creditul ipotecar - imobiliar a fost o anumita stopare a creditului in valuta. In
aceaste conditii dobanzile creditului ipotecar in lei au intrat in concurenta acerba
cu cele in valuta . 0artea proasta insa este pretul activelor imobiliare , care a
crescut generalizat , cresterea veniturilor populatiei neavnd ins acelasi ritm de
crestere. )u alte cuvinte daca in 8442, perioada de inceput a creditului ipotecar ,
un credit de 24.444 *:! era suficient pentru cumprarea unei locuinte , in 844;
cu un credit de <4,444 *:! abia se poate cumpara un apartament cu doua
camere.
.