Gândește cu

ImoIQ

Paul Dumbravanu
Avocat Specializat in Investitii Imobiliare 
 Gandeste Cu ImoIQ

Oportunitățile există mereu

Am a at că succesul în domeniul imobiliar nu este un aspect întâmplător. Nu este necesar să
reinventați roata. Luați-vă timpul necesar pentru a cunoaște statisticile pieței în care
intenționați să investiți. Atunci când cunoașteți piața, veți putea găsi cu siguranță oferte. Încă
de când au apărut tranzacțiile de pe piața imobiliară, oamenii au găsit mereu oportunități
pentru a face bani. 

Mulți oameni se tem de crizele economice, dar cu toate acestea cei mai abili investitori privesc
aceste vremuri de recesiune foarte diferit. Dacă sunteți un investitor imobiliar, trebuie să
schimbați modul în care priviți o turnură a economiei. Din perspectiva mea, o încetinire a
pieței înseamnă că imobilele sunt acum la reducere. Acesta este un moment excelent pentru
a investi.

Trebuie să implementați strategii distincte în funcție de perioadele diferite din ciclul pieței.
De exemplu, după prăbușirea pieței imobiliare, mulți constructori au ieșit din afaceri,
deoarece nimeni nu cumpăra case noi. Cu toate acestea, piața renovărilor a crescut. Faptul că
renovările aduc un câștig mare atunci când piața stagnează este bine cunoscut.

 Alegeți cu atenție consultantul imobiliar

Există o diferență mare în a angaja un agent imobiliar pentru a-ți vinde casa și a angaja un
consultant in investitii imobiliare pentru a face o achiziție imobiliară. Nu doriți să angajați un
agent imobiliar slab pentru a face o investiție.

Căutați un consultant care are cunoștințe legate de piață, putere de negociere, listări
exclusive și veri cați istoricul vânzărilor anterioare.

Un consultant imobiliar bun are acces la informații și înregistrări pe care publicul nu le are.
În plus, el / ea își folosește abilitățile și experiența pentru a vă obține cea mai bună ofertă.

În majoritatea timpului, acești consultanti imobiliari și-au creat echipe formate din avocați,
notari, inspectori de construcții, contabili și companii de conducere. Cereți consultantului
specializat in investitii imobiliare să vă prezinte persoanele cu care lucrează.

Gandeste Cu ImoIQ
 Gandeste Cu ImoIQ

Dacă intenționați să ți un investitor imobiliar de succes, construirea unei relații cu un expert

reprezintă un element cheie.

Faceți cei mai mulți bani în ziua în care cumpărați

Pentru a câștiga cât mai mulți bani în ziua în care cumpărați, trebuie să:

 Cumpărați atunci când oferta este mai mare decât cererea

Dacă achiziționați atunci când oferta depășește cererea, aveți mult mai multă putere de
negociere decât în cazul în care trebuie să concurați cu alte 10 oferte. Pe o piață a
cumpărătorilor există o cantitate mare de variante din care puteți alege. De obicei, imobilele
stau pe piață o perioadă destul de lungă și vânzătorii devin disperați să vândă.

Căutați vânzători care sunt foarte motivați să vândă

Aceasta poate o situație de divorț. Oamenii sunt foarte motivați să vândă atunci când
divorțează și vor lăsa proprietatea la un preț mult mai mic decât valoarea justă de piață. Dacă
proprietarul actual al unui imobil nu este în măsură să efectueze plățile ipotecare, în cele din
urmă banca îl va executa silit. Găsiți persoane în această situație și și faceți-le o ofertă.
Proprietarul unei locuințe nu vrea niciodată să e executat silit. Este o ipostază foarte
stresantă în care banca preia casa, iar acest tip de vânzător este foarte motivat să vândă.

Cumpărați o proprietate pe care o puteți renova pentru a creste chiriile.

Cumpărați întotdeauna un imobil căruia îi puteți crește valoarea. Mulți dintre cei mai mari
investitori imobiliari cunosc acest secret. Fie că vă place sau nu personajul, Donald Trump
este cel mai bun exemplu al cuiva care cumpără imobiliare avariate pe care mai apoi le
transformă.

Donald Trump este un investitor imobiliar care ia această regulă foarte în serios. Un exemplu
primordial este reprezentat de momentul în care Donald a cumpărat Hotelul Commodore
pe strada 42 din Manhattan. Hotelul Commodore a fost cândva venerat ca unul dintre cele
mai bune hoteluri din New York, însă, în timp, acesta a decăzut și a pierdut de 1,5 milioane
de dolari în ultimul an de funcționare.

Gandeste Cu ImoIQ
 Gandeste Cu ImoIQ

În cele din urmă, a devenit o problemă. Atunci a intervenit Donald Trump.

El a achiziționat hotelul, a făcut o renovare de 100 de milioane de dolari și a redeschis hotelul

sub numele de Grand Hyatt.

Recent, Grand Hyatt a cumpărat cota lui Donald Trump pentru prețul de 130 de milioane
de dolari. Asta înseamnă a adăuga valoare și a îmbunătăți o proprietate.

 Țintiți către piețele premium

Întotdeauna va exista cineva care are destul de mulți bani ca să cumpere o proprietate
premium. Banii sunt pe piețele imobiliare premium. Piețe precum București, Timișoara,
Cluj sunt piețe premium. Dacă ați cumpărat o proprietate într-unul din aceste orașe acum
10 sau 15 ani, acum aveți o mulțime de capital acumulat. Un pro t garantat indiferent de
starea pieței

Piețele premium sunt de obicei primele care au de suferit în cazul unei recesiuni și sunt, de
asemenea, primele care își revin. Acest lucru se datorează faptului că oamenii vor vedea
întotdeauna valoarea unei achiziții într-un oraș sau cartier bun.

 Căutați magazine mari

Una dintre cele mai mari chei ale succesului în domeniul imobiliar este să cumpărați
proprietăți a ate lângă repere importante. Când sunteți în căutarea de posibile investiții,
asigurați-vă acestea sunt in vecinatate. Aș prefera să investesc aproape de o cafenea Starbucks,
universități și școli generale. Similar, este valabil și contrariul. Dacă un supermarket tocmai a
închis o locație a magazinului, acesta este un indiciu excelent ca nu trebuie să investiți în acea
zonă.

Familiile tinere au în vedere locația casei lor mai mult decât pe vremuri. Familiile tinere și
millenials vor să trăiască într-o casă care are multe facilități înjur. Acest lucru presupune să
poată merge cu ușurință la cumpărături, restaurante și alte puncte de interes.

Oamenii care fac cumpărături la Mall au in general venituri mai mari. Sunt cetățeni ai clasei
de mijloc de sus, care conduc economia locală. Ei sunt capabili să își plătească chiria la timp.
Aceștia sunt cei ce vor aprecia investiția imobiliară pe care o faceți.

Gandeste Cu ImoIQ
 Gandeste Cu ImoIQ

 Căutarea partenerilor potriviți

Căutați parteneri care au aceeași viziune ca dvs. Asigurați-vă că aveți aceleași obiective pe
termen lung și pe termen scurt în legătură cu proprietatea. Dacă nu sunteți de acord cu
direcția planului lor de afaceri, relația voastră va avea de suferit. Este important să discutați
toate aspectele afacerii. Trebuie să discutați; rolurile, de unde provine capitalul, cum vor
distribuite pro turile și, cel mai important, cum se va împărți munca?

Crearea de relații cu parteneri este un aspect de care va trebui să învățați să vă bucurați. Ieșiți
din zona de confort și mergeți la întâlniri.

 Investiți într-o zonă în dezvoltare

Întrebarea de milioane de euro este: cum puteți prezice încotro merge dezvoltarea? A ați
cum se dezvoltă locurile de munca in zona. Noile locuri de muncă reprezintă o modalitate
excelentă de a determina care vor prețurile locuințelor din zonă în următorii ani.

 Folosiți regula de 10%

Aceasta este o regulă excelentă pentru a ltra proprietățile. Există milioane de proprietăți pe
piață ce reprezintă posibile investiții, orice moment. Nu doriți să pierdeți timpul analizându-
le pe toate. Regula de 10% la sută reprezintă o modalitate rapidă de a determina ce
proprietăți merită investigate în continuare.

Este o formulă foarte simplă pentru a evalua oportunitățile unei investiții. Chiria brută
anuală trebuie să e de cel puțin 10 la sută din prețul de achiziție.

Exemplu:

* Chirie lunară x 12 = chirie anuală brută

*** Prețul de achiziție x 10% = trebuie să e egal cu chiria brută anuală

Prețul de cumpărare a proprietății este de 175.000 Euro. Proprietatea poate închiriată

pentru 1.500 Euro pe lună.

* 1.500 x 12 = 18.000 euro

Gandeste Cu ImoIQ
 Gandeste Cu ImoIQ

*** 175.000 EURO x 10% = 17.500

Chiria brută este cu 500 de euro mai mare decât pragul. Pragul ind de 10% din prețul de
achiziție.

După cum puteți vedea din calculul de mai sus, aceasta este o proprietate care merită
analizată în continuare. Acesta este doar un calcul care poate utilizat pentru a analiza o
proprietate. Practic, ceea ce caută un investitor atunci când face acest calcul este uxul de
numerar. Doriți să vă puteți plăti creditul, cheltuielile și să rămâneți în continuare cu un ux
de numerar pozitiv. În imobiliare uxul de numerar pozitiv înseamnă totul.

 Urmăriți piața

Piețele cumpărătorilor (când oferta depășește cererea) sunt minunate pentru a găsi oferte și
pentru a vă negocia condițiile. Piața vânzătorului (când cererea depășește oferta) este ideală
pentru a vă vinde proprietățile și a obține pro turi uriașe.

Ciclul imobiliar a fost foarte proeminent de-a lungul istoriei și continuă să se repete.
Cumpărați la preț scăzut și vindeți la preț ridicat. Veți câștiga o mulțime de bani și veți arăta,
de asemenea, ca un geniu pentru persoanele care nu au cunoștință de acest ciclu.

 Păstrați-vă obiectivitatea

Acesta este un sfat foarte simplu, nu lăsa emoțiile să vă încurce judecata. Dacă investiția
îndeplinește cerințele dvs. în ceea ce privește rentabilitatea sa, faceți tranzacția, dacă nu,
mergeți mai departe.

Veți găsi multe oferte. Pentru a vă ușura viața, scrieți-vă cerințele pe care le aveți de la
investiția dvs. ideală. De exemplu; vreți ca investiția să vă ofere o creștere de 6%, bugetul dvs.
este de 200.000 Euro, vreți sa cumpărați apartamente cu doua camere. Având cerințe clar
de nite, va mult mai ușor să căutați oferte.

Când aveți cerințe stricte, nu veți pierde din vedere variantele pe care le-ați ratat.

 Începeți prin a gândi obiectivele

Gandeste Cu ImoIQ
 Gandeste Cu ImoIQ

Trebuie să știți care este planul de bătaie. Care este motivul achiziției? Care sunt obiectivele
pe termen lung și pe termen scurt? Este o idee bună să vă puneți întrebări înainte de a face o
achiziție. Enumerați o serie de întrebări la care trebuie să răspundeți cu multă claritate.

● Acest bun se va a a în portofoliul meu la nesfârșit?

● Plănuiesc să vând în 5, 10 sau 15 ani?

● Cum trebuie structurat creditul dacă intenționez să vând mai devreme sau mai târziu?

● De unde provin banii pentru a cumpăra?

● Care este penalitatea de întârziere?

● Toți investitorii sunt de acord cu planul ?

● Este un împrumut cu dobândă?

● Care este termenul împrumutului?

● Ce se întâmplă dacă apare o încetinire a economiei?

Trebuie să faceți o analiză aprofundată a scopurilor. Veți avea o viziune mult mai bună asupra
obiectivului dacă vă puneți aceste întrebări.

De asemenea, este important și momentul cumpărării proprietății. Dacă intenționați să o

păstrați pentru totdeauna, nu este la fel de important să cumpărați pe o piață scăzută. Dacă
intenționați să vindeți în câțiva ani, este esențial să cumpărați pe o piață in scadere.

De asemenea, dacă lucrurile nu merg așa cum este plani cat, aveți nevoie de o strategie prin
intermediul căreia să vă puteți retrage, dar să faceți în continuare bani. Este bine să aveți acest
tip de strategie de retragere chiar dacă intenționați să păstrați proprietatea.

 Piața imobiliară

Chiar dacă faceți greșeli mari în imobiliare, piața este iertătoare pe termen lung. Încercați să
nu greșiți și veți câștiga foarte mulți bani repede.

Gandeste Cu ImoIQ
 Gandeste Cu ImoIQ

 Cine este în echipa de experți

Atunci când vindeți sau cumpărați proprietăți sau reședințe, este important să aveți o echipă
de experți care să vă ajute în atingerea obiectivelor. Echipa ar trebui să e constituită din
consultanti imobiliari, avocați, contabili, brokeri de credite, inspectori de construcții și
brokeri de asigurări.

Toți acești profesioniști au o mulțime de cunoștințe și experiență. Ei vă vor la îndemână

atunci când vă veți confruntați cu situații di cile. Nu puteți sa investiți singur în imobiliare,
iar acești oameni vor reprezenta o parte vitală a succesului. Crearea unei liste pentru echipa
ideală este foarte ușoară. Acești oameni vor să facă afaceri. Căutați-i și creați-vă relații.

 Educația nanciară este cheia

Dacă faceți ceva ce 80% din populație nu este dispus să facă, cu siguranță vă veți evidenția în
mulțime. Educația nanciară este seacă și plictisitoare. Tocmai de aceea, mulți oameni nu
sunt alfabetizați nanciar.

Cunoașterea termenilor și condițiilor de nanțare este esențială în atingerea obiectivelor

imobiliare pe care le aveți. Succesul în investițiile imobiliare se bazează în mare parte pe
capacitatea investitorului de a obține nanțarea din una dintre numeroasele surse
disponibile. Resursele sunt disponibile pentru toată lumea: bănci, creditori terți, familie,
prieteni. Dacă învățați să vorbiți limba marilor bănci, veți reuși.

Când vorbesc despre limba băncilor, ceea ce vreau să spun este: a știi cum să abordați băncile
atunci când căutați nanțare.

Puncte cheie pentru obținerea nanțării:

1. Exersați prezentarea ofertei.

2. Dezvoltați o relație cu bancherul.

3. Căutați un bancher care să ia decizii rapide

4. Întrebați care este limita sa de creditare.

Gandeste Cu ImoIQ
 Gandeste Cu ImoIQ

5. Cereți limita maximă. Cereți mai mulți bani decât aveți nevoie.

6. Băncile împrumută mai confortabil cuiva care are un istoric pozitiv

8. Faceți un parteneriat cu cineva care are un istoric bun. Astfel se creează o înregistrare
instantanee.

 Cumpărați acum

Cel mai bun moment pentru a cumpăra imobiliare a fost acum 10 ani, iar al doilea moment
oportun este chiar acum.

 Schimbați categoria din care face proprietatea și creșteți valoarea

Când achiziționați o proprietate cu scopul de a modi ca modul în care este folosit terenul,
investiți în pro tabilitatea dezvoltării. Nu doar sperați doar la o creștere a prețului. Speranța
unei creșteri a prețurilor durează mult timp și este considerată de fapt un joc de noroc de unii
investitori.

Modi când modul de utilizare legal al proprietății, puteți crește valoarea terenului. De
exemplu, o proprietate care permite o casă pentru o singură familie valorează de obicei mai
puțin decât terenul unde puteți construi clădiri comerciale. O proprietate care permite
subdiviziunea sau un teren care permite construirea mai multor case valorează o sumă
considerabilă de bani. Fără a schimba altceva decât utilizarea terenului, ați crescut și valoarea
acestuia. Schimbarea categoriei din care face parte un teren presupune multă muncă, iar
reușita nu este întotdeauna garantată. Luați legătura cu experții pentru a face acest lucru.

 Nu faceți acest lucru

Motivul principal pentru care oamenii nu vor reuși nimic este acela că se amână treaba și
găsesc motive să nu ia măsuri. Notați-vă obiectivul. Luați masuri in ecare zi si țineți-vă
idealul în minte.

Datoria este un instrument excelent pentru a vă mări averea, atunci când este utilizată cum
trebuie.

Pe de altă parte, nu vă extindeți prea mult. Există nenumărate povești despre antreprenori
imobiliari care au devenit victime ale pieței imobiliare nemiloase și au pierdut tot.

Gandeste Cu ImoIQ
 Gandeste Cu ImoIQ

Acordați-vă timp pentru a înțelege modul în care se dezvoltă piața.

 Cumpărați ieftin, vindeți scump

În general, dacă mergeți împotriva turmei, veți face mișcarea corectă. Gândirea
convențională este întotdeauna greșită. Când mass-media difuzează lucruri negative, toată
lumea își vinde investițiile. Acesta este, de obicei, cel mai rău moment pentru a vinde. Când
se pare că vremurile bune nu se vor termina niciodată, este cel mai rău moment pentru a
cumpăra bunuri imobiliare. Acesta este de obicei apogeul pieței. În primul rând, trebuie să
înțelegeți că există un ciclu în imobiliare, apoi trebuie să învățați să identi cați unde vă a ați
în cadrul ciclului. Atunci puteți pro ta în urma unei afaceri.

 Folosiți în mod înțelept împrumuturile

Mulți oameni s-au înecat în datorii, deoarece nu au putut să-și plătească împrumuturile. Un
pro t imediat nu este garantat, dar rambursarea împrumuturilor este un lucru sigur. Creați
strategii de retragere astfel încât să nu vă a ați într-o poziție în care nu vă puteți rambursa
datoria.

Folosiți regula de 1%. Nu ar trebui să vă utilizați toți banii în investiții lunare. Întregul scop al
investițiilor imobiliare este ca acestea să vă aducă bani din prima zi a lunii.

Cu ajutorul unui împrumut, puteți controla mai mult imobiliarele. Cu ajutorul unui mic
avans, aveți posibilitatea de a controla întreaga proprietate. Acest lucru nu este valabil pentru
investițiile la bursa.

 Dezvoltați strategii

Există o mulțime de investitori care se asigură că afacerea lor poate face față celui mai rău
scenariu. Planul de afaceri ar trebui să cuprindă: cine este implicat, care este riscul, care este
recompensa și care este contextul.

Investitorii ar trebui să aibă o strategie foarte clară înainte de a face achiziții. Acest lucru
înseamnă că strategia nu poate schimbată pentru a vă atinge obiectivele schimbătoare? Nu.
Acesta este de fapt unul dintre avantajele investițiilor în imobiliare.

Există atât de multe moduri diferite de a te îmbogăți prin intermediul acestui segment de
activitate.

Gandeste Cu ImoIQ
 Gandeste Cu ImoIQ

Sunteți CEO al companiei dvs. de investiții imobiliare. Principala responsabilitate a CEO

este să dezvolte strategii și să ghideze compania.

 Creditorii știu cel mai bine

Creditorii vor să se asigure că investiția vă va aduce bani. Dacă creditorul nu aprobă acordul,
abandonați investiția. Când sunt refuzați, investitorii cer împrumuturi de la terți pentru ca
tranzacția să e dusă la capăt, cu o dobândă mai mare decât cea pe care ar acorda-o banca.
Cea mai mare greșeală. Investitorul va eșua. Sau nu va obține niciodată un ux de numerar
su cient pentru a construi un portofoliu masiv. O mică greșeală ca aceasta făcută la început
vă poate ține pe loc ani la rând.

Creați relații în industria bancară. A ați cum să vă prezentați ideea băncilor. Băncile vor să
împrumute bani, și au atât de mulți încât nici nu știu ce să facă cu ei! Oferiți băncilor
informațiile pe care le vor, astfel încât să vă nanțeze tranzacțiile. După ce creați o relație,
puteți deveni un client favorit, fapt ce este urmat de rate și termeni considerabil mai buni.

  ând este greu de găsit o ofertă în calitate de cumpărător, este momentul ideal pentru
C
vânzări

Toată lumea a auzit despre piața imobiliară din București și despre ce s-a întâmplat în 2006-
2008. A existat o frenezie a cumpărătorilor care au făcut oferte de preț ridicole pentru
proprietăți, fără a ține cont de valoarea lor reală. Vânzătorii au bene ciat de oferte multiple
atunci când și-au listat casele de vânzare. Ofertantul cu cel mai mare preț și cele mai bune
condiții, a câștigat proprietatea.

Acestea sunt caracteristicile unei piețe în care este ideal să vindeți.

Dacă se întâmplă să vă regăsiți în acest tip de piață, vindeți-vă proprietatea, deoarece vi se va

prezenta o ofertă de nerefuzat, cel mai probabil.

 Nu pierdeți bani

Există prea multe informații în lume cu privire la bunurile imobiliare pentru a pierde bani.
Investițiile imobiliare sunt cu siguranță mai ușoare și mai puțin riscante decât investițiile de
pe bursa.

Sunt foarte sigur că nu veți pierde bani dacă aplicați toate regulile din această carte.

Gandeste Cu ImoIQ
 Gandeste Cu ImoIQ

În schimb, veți crea un portofoliu pro tabil. Trăiți o viață plină de opțiuni. Pierderea banilor
nu este una dintre ele.

 Norocos sau inteligent

Cred că îți poți crea propriul noroc în afaceri. Cu cât încercați mai mult, cu atât este mai
probabil să aveți noroc sau succes.

Practic, asta înseamnă că sunteți o persoană plină de resurse. Nu acceptați înfrângerea,

continuați să lucrați spre obiectivul dvs. până când acesta se va realiza. În imobiliare, cu cât
relaționați mai mult, vă crești abilitățile și cu cât vă a șați mai mult, cu atât mai norocos veți .
Donald Trump a spus: „Cu cât muncesc mai greu, cu atât mai mult noroc am”.

Alegerea mobilului potrivit la momentul potrivit este o abilitate rară și extrem de pro tabilă,
iar aceasta poate învățată.

Imobilul ca mobil pentru atingerea obiectivelor nanciare masive a fost folosit de multe
persoane.

Nu există multe bunuri în lume care pot controlate cu mici plăți în tranșe. Pentru a
cumpăra imobile comerciale, care aduc un ux constant de bani, aveți nevoie de un avans
cuprins între 20% și 35%.

Pentru a achiziționa o casă care să găzduiască o singură familie, puteți folosi un avans de 5%.
Cu avansuri reduse, aveți mai multe șanse să obțineți pro turi mai mari ulterior.

Exemplu:

O casă în valoare de 100.000 Euro necesită un avans de cel puțin 5%. Depozitul cu 5%
înseamnă 5.000. Creditul ipotecar va de 95.000 Euro. Cu dobânzile curente, plata dvs.
ipotecară va de aproximativ 500 Euro pe lună. Dacă puteți închiria casa pentru 700, aveți
un ux de numerar de 200 Euro pe lună.

Dacă ai economisit 20.000 de euro, teoretic puteți controla 4 case. Păstrați mereu un buget
pentru costurile de transfer.

Gandeste Cu ImoIQ
 Gandeste Cu ImoIQ

Acesta este fundamentul tuturor investițiilor imobiliare de succes. Este un exemplu foarte
simplu, dar puteți scala acest lucru la proprietăți mult mai mari. Conceptul este același. Veți
deveni o persoană foarte norocoasă imediat ce veți primi la începutul lunii o sumă constantă
de bani.

 Învățați mereu

Investiți întotdeauna în dumneavoastră. Deși cunoștințele de piață sunt necesare pentru a

avea succes, dacă nu le puteți aplica și executa, acestea nu au valoare. Nu trebuie doar să îți
ocupe capacitatea de stocare din creier.

Cu cât învățați mai mult, cu atât câștigați mai mult. Există o corelație directă între cât de citiți
și suma de bani pe care o câștigați.

 Fiți transparent

Este mai bine să ți transparent, decât să ți dat în judecată. Mai ales atunci când știți că este
posibil ca proprietatea să aibă defecte latente. Un defect latent este un defect care nu poate
descoperit în urma unei inspecții obișnuite. Mulți vânzători au fost dați în judecată deoarece
nu au crezut că este necesar să dezvăluie un viciu ascuns. Deși ați putea pierde bani în urma
dezvăluirii unui defect de acest gen, este mai bine decât să ți dat în judecată pentru o sumă
mare în urma vinderii proprietății.

 Locația, locația, locația

Există o multitudine de factori ce intră în joc atunci când trebuie să alegeți o locație în care să
investiți. Atunci când căutați proprietăți pentru a le închiria după achiziție, un mod sigur
prin care să găsiți un cartier bun presupune găsirea unui “loc potrivit”. Locul potrivit, în ceea
ce privește vârsta cartierului, are o vechime cuprinsă între 10 și 35 de ani. Dacă e mai nou de
10 ani, locuința va scumpă. Un cartier cu vârsta de 35 de ani sau mai vechi este de obicei
șubrezit și inclus într-o categorie inferioară.

De asemenea, căutați istoricul de vânzări din zonă. Întrebați care este media zilelor pe care le
petrec in piață imobilele din zonă. Media zilelor petrecute pe piață este un indiciu foarte bun
pentru a vă da seama dacă respectiva zonă este dorită sau nu.

Gandeste Cu ImoIQ
 Gandeste Cu ImoIQ

Fiți atent la partea estetică. Cum arată peisajul zonei? Sunt peluzele îngrijite ? Există mașini
abandonate în curți? Dacă proprietatea are ferestrele blocate cu zăbrele, probabil că zona nu
este sigură. Oamenii care sunt mulțumiți de locul în care locuiesc tind să-și trateze locuința cu
mai multă grijă, indiferent dacă este vorba de un bun imobiliar personal sau de un spațiu
închiriat.

Puteți accesa și site-urile primăriilor care furnizează informații despre comunitate.

Locația imobilului este atât de importantă, deoarece in uențează cine vor chiriașii și
aprecierea investiției. Mediul în care intenționați să cumpărați investiția imobiliară este la fel
de important ca proprietatea în sine.

Prefer să investesc într-o zonă in care trăiesc familiile de clasă mijlocie. Familiile de clasă
mijlocie sunt coloana vertebrală a țării. Sunt oameni muncitori și reprezintă chiriași
nemaipomeniți. În plus, de obicei, există mai puțina criminalitate în zonele ce găzduiesc noi
familii tinere. Acești factori creează un mediu ideal de investiții.

Plimbați-vă prin zonă dacă puteți. Investiți într-o zonă cu oameni grozavi. Acestea zone sunt
cele pe care trebuie să le apreciem.

 Construiți-vă personal investiția

Avantajul principal al construirii propriei clădiri este că sunteți capabil să obțineți un pro t
mai bun decât media investiției. Desigur, dacă puteți găsi o proprietate care se a ă la vânzare
la un preț redus. De asemenea, costul construcției plus terenul trebuie să e mai puțin
costisitor sau echivalent cu proprietățile deja existente.

Dacă puteți găsi un teren ieftin, costul pentru va mult mai mic dacă construiți in regie
proprie, în loc să găsiți o casa cu teren care este pusă spre vânzare. Prin construirea propriei
investiții, puteți elimina prețul adăugat unei construcții preexistente.

Acest lucru nu este valabil pentru toate piețele și pentru toate situațiile. Vă recomand să
faceți acest lucru numai dacă ați avut mulți ani de experiență în construcții imobiliare.

 Alegeți terenul

Gandeste Cu ImoIQ
 Gandeste Cu ImoIQ

Înainte de a începe proiectarea clădirii, trebuie să găsiți un teren și să îl cunoașteți bine. Este
foarte important să înțelegeți reglementările și restricțiile care pot afecta amplasarea și
proiectarea clădirii. Casa dvs. trebuie să e proiectată și construită pentru a răspunde
cerințelor unice impuse de teren.

 Finanțare și bugetare

Finanțarea construcției unei case noi diferă de cea a achiziționării uneia deja existente.
Trebuie să stabiliți relații cu mulți profesioniști din domeniu. Este necesar să creați un buget
pentru a stabili prioritățile cheltuielilor dvs.

 Proiectarea locuinței și aprobarea planurilor

Un profesionist în proiectare sau un arhitect se va asigura că noua dvs. casă va îndeplini toate
codurile și cerințele de construcție impuse de lege. O autorizație de construcție va obținută
înainte de începerea construcției.

 Finalizarea construcției

Un lucru complex și costisitor cum este construcția unui imobil ar trebui construit cu
sentimentul de lucrului în echipă. Subcontractanții și furnizorii sunt

participanți activi ai proiectului și își asumă responsabilitatea pentru calitatea și programarea

activității lor.

Acesta este procesul de construire a unei proprietăți de investiții.

Creați un ux de numerar

Creați ux de numerar, astfel încât la bătrânețe să nu e necesar să vă bazați pe pensie. Banii

de pensii nu sunt su cienți. Nu există nicio modalitate de a garanta că guvernul nu va cheltui
acești bani.

Gandeste Cu ImoIQ
 Gandeste Cu ImoIQ

Dacă dețineți bunuri imobiliare, lăsați locatarii sa plătească ipoteca si dobânda. Cumpărați
mai multe proprietăți imobiliare folosind capitalurile proprii pe care le-ați construit. Creați-v
un obiectiv din achiziția a 1,5,10 proprietăți pe an. Până la pensionare, veți avea un portofoliu
masiv, fără griji legate de venituri. Dacă aveți 20 de proprietăți, ecare plătind 500 Euro pe
lună, înseamnă că încasați 10.000 de euro pe lună. Există o putere masivă în investițiile
imobiliare.

Venit operațional net, amortizare, rata de capitalizare

Numerele de mai jos sunt destinate exemplului de scenariu de investiții.

Preț de achiziție 800.000 Euro

Rata de capitalizare 8%

NOI 64.000 Euro

Venit operațional net 120.000 Euro

Cheltuieli operaționale 56.000 Euro

Rata de capitalizare

Venit operațional net / Preț de achiziție = rata de capitalizare

64.000 Euro / 800.000 Euro = 8%

O rată de capitalizare vă va ajuta să determinați dacă proprietatea merită investiția.

Majoritatea proprietăților pe care le-am văzut au o rată a plafonului de la 6 la 12 la sută. Orice
în afara acestor numere ar trebui să indice că este ceva în neregulă cu proprietatea. Asigurați-
vă că faceți cercetări asupra proprietății. Solicitați o descriere nanciară completă a
proprietății.

Venit operațional net

Venit brut din închiriere - cheltuieli operaționale= venit operațional net

Gandeste Cu ImoIQ
 Gandeste Cu ImoIQ

120.000 Euro - 56.000 Euro = 64.000 Euro

Venitul operațional reprezintă numărul la care ajungeți după ce venitul brut este scăzut din
cheltuielile dvs. de exploatare.

Amintiți-vă că datoria trebuie scăzută din venitul operațional. Datoria reprezintă plățile dvs.
ipotecare anuale.

Amortizarea

Preț de achiziție a proprietății / Venit brut anual = Amortizarea

120.000 Euro / 800.000 Euro = 6.667

Doriți ca amortizarea să mai mică de 10. Cu cât este mai mare numărul, cu atât este mai puțin
probabil ca proprietatea să aducă un ux de numerar. În acest caz, amortizarea este 6.667. Aș
cumpăra cu siguranță această proprietate.

Risc și recompensă

Cantitatea de risc pe care o puteți gestiona este foarte subiectivă. Cred că ar trebui vă asumați
întotdeauna riscuri mari. Jucați în liga mare. Nu cred în planul B. Creați o viziune, plani cați
și executați.

Care sunt riscurile care pot duce la eșecul investițiilor imobiliare? Din păcate, investițiile reale
sunt puternic afectate de factori externi. Unii dintre acești factori includ:

1. Cicluri

Ciclul imobiliar este un ciclu uctuant de boom-uri și eventuale prăbușiri. Dacă nu știți ce s-
a întâmplat în ciclurile anterioare, puteți în pericol să pierdeți mulți bani.

2. Ratele dobânzii

Gandeste Cu ImoIQ
 Gandeste Cu ImoIQ

Când ratele dobânzilor cresc piața poate încetini. Dobânzile ridicate duc la incapacitatea
persoanelor de a se cali ca pentru credite ipotecare. În curând, mulți oameni nu își pot
permite casele in care locuiesc. De asemenea, în această situație, multe persoane nu sunt în
măsură să își plătească creditul. Veți vedea o mulțime de case executate silit.

3. Mediul politic

Direcțiile și politicile guvernamentale joacă un rol important în ceea ce privește dezvoltarea

afacerilor imobiliare. Dacă unele dintre bene ciile scale ale deținerii de proprietăți
imobiliare sunt eliminate, acest lucru va afecta negativ portofoliul dvs. imobiliar.

 Factori pe care îi aveți sub control

1. Direcția

Operațiuni și direcții de afaceri. Trebuie să plani cați în mod continuu. Amintiți-vă că

execuția și munca grea sunt cele mai importante.

2. Cunoștințele

Cantitatea de cunoștințe pe care o aveți despre investiții. Sunteți un cititor avid? În esență,
sunteți un CEO al activității dvs. de investiții imobiliare. Un CEO obișnuit citește mai mult
de 50 de cărți pe an. Warren Bu ett citește 8 ore pe zi. Din fericire pentru noi, putem accesa
informații facil, având nevoie doar de un telefon

3. Urmărirea pro turilor și cheltuielilor

Urmărirea pro turilor și cheltuielilor. Multe afaceri nu reușesc, deoarece eșuează să calculeze
pro tabilitatea de a investi într-o oportunitate. Există o mulțime de programe și aplicații care
vă pot ajuta în această situație. De asemenea, vorbiți cu contabilul.

4. Puteți persevera?

Personalitatea ta. Sunteți o persoană plină de resurse? Sunteți o persoană rezistentă, care nu
renunță cu ușurință?

Gandeste Cu ImoIQ
 Gandeste Cu ImoIQ

5. Locul de amplasare

Nu cumpărați o casă pentru o singură familie situată într-o zonă proastă. Petreceți mult timp
făcând cercetări în zonă.

Cea mai bună modalitate de a atenua riscul este sa va concentrați pe ceea ce puteți controla.
Există mulți factori care pot controlați. Factorii pe care îi puteți controla vă vor crește
șansele de a reuși. De asemenea, ar trebui să ți conștienți de ceea ce se întâmplă în economie.
Nu ți ignorați când vine vorba despre fapte.

Cei trei regi

Dacă aveți ux constant de numerar, cel mai probabil puteți ataca orice piață. Chiar dacă
valorile proprietăților scad rapid, veți avea totuși ux de numerar pentru a vă plăti ipoteca.
Creați un obiectiv pentru a maximiza uxul de numerar pozitiv din ecare proprietate.

În plus, chiriașii sunt cei care acoperă creditul pentru dumneavoastră. Acest lucru înseamnă
că în ecare lună capitalul din proprietate crește.

În cele din urmă, aprecierea proprietății devine un bonus. Dacă decideți să vă vindeți
investiția, este foarte probabil ca proprietatea să se apreciat în mod substanțial de-a lungul
anilor.

 Nu renovați prea mult

Nu e bine să renovați prea mult. Atunci când cheltuiți prea mulți bani pentru renovare, este
greu să obțineți acești bani înapoi. Curățarea proprietății în majoritatea cazurilor va avea un
impact uriaș.

Dacă intenționați să renovați, faceți un buget bun și apoi estimați cât de mult poate crescut
venitul din chirie. Pot recuperați banii cheltuiți pentru renovare?

Începătorii tind să renoveze prea mult. De asemenea, nu fac buget pentru costuri
neașteptate.

Gandeste Cu ImoIQ
 Gandeste Cu ImoIQ

Scopul investiției este de a maximiza randamentul investiției și banii ce vă revin. Dacă

cheltuiți bani pentru renovări inutile, atunci veți strica rentabilitatea investiției. Acest aspect
se aplică clădirilor destinate închirierii.

Puteți, de asemenea, să renovați și să vindeți proprietatea.

Un alt motiv este acela că băncile nu au credite ipotecare care să vă ofere bani pentru casă și
pentru renovare, așa că veți avea nevoie de bani suplimentari pentru reamenajare, pe lângă
banii pentru casă.

Nu este bine să depășiți bugetul și apoi să listați pentru un preț mult mai mare decât prețul
pieței. Văd că acest lucru se întâmplă des. Dacă realizați o mică cercetare la început, cu
siguranță veți reuși.

Fie că aveți de-a face cu achiziții mari sau mici, trebuie să știți ce faceți. Clari cați-vă abilitățile
și realizați obiectivele.

Numerele nu mint

Dacă prioritatea numărul unu nu este câștigul, aceasta ar trebui să e o problemă. Cel mai
important aspect este întotdeauna pro tul. Nu are rost să aveți o afacere, dacă veniturile nu
sunt centrul tuturor acțiunilor.

Întotdeauna directorii de afaceri vorbesc despre linia de jos. Aceasta este irelevantă dacă 80%
din acțiunile nu sunt orientate către generarea de venituri. Restul nanțelor nu există fără
venituri. Nu există bilanț și pro turi fără câștiguri.

Creați un fond pentru zile negre

Întotdeauna vor exista probleme și, de obicei, problemele în imobiliare echivalează cu banii
cheltuiți. Unele piețe vor urca și altele vor scădea. Când aveți un portofoliu care constă din
diferite categorii de proprietăți imobiliare și în zone diferite, vă acoperiți riscul.

Luați o parte din banii pe care îi aveți și creeati un fond pentru zile negre. Asta nu înseamnă
neapărat că trebuie vă plasați banii într-un seif. Poate însemna să creați un alt ux de venituri
dintr-o afacere diferită. Nu vă puneți toate atuurile într-o singură afacere.

Gandeste Cu ImoIQ
 Gandeste Cu ImoIQ

Nu vânați piața

Acest lucru este foarte adevărat. Cu toate acestea, în domeniul imobiliar, ciclurile sunt foarte
lungi. Piața coboară cu liftul și urcă pe scări. Așteptați să cumpărați după ce piața scade și
urmăriți astfel fără efort cum investiția crește în valoare.

Există o mulțime de investitori care așteaptă de-a lungul timpului ca bunurile imobiliare să e
scoase la vânzare. Când imobiliarele sunt scoase la vânzare, ceea ce este cunoscut și sub
numele de recesiune sau criză, acești investitori cumpără masiv.

Căutați un mentor

Oamenii cu care vă asociați determină ceea ce veți deveni. Este extrem de important să găsiți
un mentor. Dacă doriți să aveți un portofoliu de investiții imobiliare, atunci trebuie să găsiți
pe cineva care a făcut așa ceva. Practic, un mentor oferă cunoștințe, înțelepciune și sfaturi.

Puteți ajunge să pierdeți mult timp cercetând și greșind dacă nu aveți parte de îndrumări.
Puteți economisi atât de mult timp, punându-i mentorului întrebări la care numai un expert
ar putea răspunde.

Oamenilor le place să e mentori pentru că vor să ajute mai departe.

O foarte bună analogie pentru cazul în care nu aveți un mentor:

Imaginați-vă că aterizați într-un oraș nou, trebuie să vă găsiți hotelul și să faceți check-in-ul.
Tot ce aveți este adresa. Decideți că nu aveți nevoie de ajutor pentru a ajunge la destinație. Ați
conduce în zonă fără scop? Această abordare ar frustrantă și v-ar consuma foarte mult
timp.

Ați putea în schimb să utilizați GPS-ul. Mentorul este GPS-ul dvs., imaginați-vă cât de repede
vă puteți atinge obiectivele atunci când aveți un mentor. Nu subestimați puterea unui
mentor sau a unui coach. Un mentor va cheia ușii prin care vreți să treceți.

Gandeste Cu ImoIQ
 Oportunităţi
exclusive de
investiţii

 Clubul Investitorilor inițiat de Paul Dumbravanu va prezintă un

serviciu de primă clasă pentru dumneavoastră. Veți bene cia de

oportunități exclusive de investiție și de un portofoliu diversi cat de

servicii  in domeniul imobiliar. Calitatea de membru in Clubul

Investitorilor are privilegiile și recompensele sale. Investiții exclusive,

plani care strategică, specializare și o întreagă industrie de informații

pentru o activitate imobiliară profesionistă. Fie că sunteți un investitor

experimentat sau doar doriți să ți informat în legătură cu acest

domeniu, calitatea de membru al Clubului vă oferă un acces imediat la

oportunități exclusive de investiții pe piața imobiliară, seminarii

educaționale și consultanță imobiliară strategică în scopul consolidării

activului net.    
Contact

Paul Dumbravanu
paul@pauldumbravanu.ro