LIBERTATE

FINANCIARĂ
DIN IMOBILIARE

5 PAȘI
SĂ DEVII INVESTITOR
IMOBILIAR

REAL ESTATE SECRETS

 REAL ESTATE SECRETS

CEI 5 PAȘI PARCURȘI

DE ORICE INVESTITOR
IMOBILIAR
Aproape toți cei din jurul tău au scopuri mărețe. Vor să devină
bogați, vor să călătorească tot anul, vor să aibă casa mult visată,
o mașină exotică.. mai exact, vor să aibă succes, așa cum îl
visează fiecare.

Din păcate, la vârsta de pensionare, doar 5% ajung acolo unde

visau în tinerețe. Diferența nu o face scopul în sine, ci dorința
de a plăti prețul pentru acel vis.

Salutare om fain! Vreau să te felicit pentru că investești în tine,

că vrei mai mult și că știi cine vrei să fi. Acest material, deși este
gratuit, este unul extrem de valoros. Este tot ce ai nevoie
pentru a deveni investitor imobiliar și pentru a genera primele
rezultate din imobiliare.

”Cine nu poate să facă bani fără bani, nu poate nici cu bani,

însă cine știe să facă bani fară bani, cu bani va face și mai mulți”

Ghidul REAL ESTATE SECRETS îți va distruge convingerile

limitative și îți va ridica o sumedenie de întrebări, însă te asigur
de tot suportul meu și al echipei mele.
 REAL ESTATE SECRETS

PRIMUL PAS ESTE SĂ-ȚI RECUNOȘTI

SITUAȚIA ȘI SĂ O ACCEPȚI.
Nu te mai minți! ”Sunt falit, ăsta-i adevărul”, ”Câștig puțin”,
”Cheltui mai mult decât câștig”, ”Am 30 de ani și stau cu
părinții”.

E vremea să fi onest cu tine!

Principala ta limită ești chiar tu. Principala limită a veniturilor

tale ești tu. Principala limită a relațiilor tale ești tu. Principala
limită a afacerii tale ești..tot tu. Fie că-ți place, fie că nu ești
foarte bucuros de situația în care te afli, convingerile limitative
sunt cele care îți conturează viața.

Convingerile limitative sunt acele credințe, gânduri,

sentimente, care te opresc din progres. ”Bogații sunt oameni
răi”, ”Îți trebuie bani ca să investești în imobiliare”, ”Nu pot
câștiga 50.000 de euro/lună”, și o grămadă de alte exemple.

CEA MAI IMPORTANTĂ ÎNTREBARE

PE CARE SĂ O PUI UNUI MENTOR
ESTE: "CARE DINTRE CREDINȚELE CU
CARE TRĂIESC EU ACUM NU SUNT
ADEVĂRATE?"
 REAL ESTATE SECRETS

Devii asemenea mediului în care stai. Cea mai

mare greșeală este că fiecare dintre noi protejăm
credințele grupului.

Dacă grupul crede că e ok să cheltui mai mult

decât câștigi, o vei face. Dacă grupul crede că
trebuie să muncești cu timp din viața ta pentru
bani, o vei face. Dacă grupul crede că e normal să
investești 90% din venitul tău, o vei face.

Protejăm interesele și credințele grupului, total

involuntar.

Acum că știi asta, ideal este să-ți alegi cât se poate

de bine grupul, iar din când în când să mai „arunci
câte-un ochi” și-n afara grupului, să vezi și alte
perspective (exact cum faci acum).

În 2018 când eram angajat într-un mediu

corporatist, aveam în jurul meu oameni care
munceau zilnic 8 ore și așteptau la final de lună
salariul (unul foarte bun).

Odată încasat salariul, majoritatea îl cheltuiau pe

chirie sau pe rata apartamentului, iar ce rămânea
se ducea pe vacanțe și pe gadget-uri.

Cei mai chibzuiți, urmăreau constant cursul euro și

schimbau lunar o sumă pentru a o pune în
economii.
 REAL ESTATE SECRETS

Niciodată nu m-am simțit parte din grup, tocmai datorită

mentalității și obiceiurilor aliniate cu o mentalitate total
diferită.

CE ÎNSEAMNĂ SCUMP?
Te-ai întrebat vreodată de ce spui că un lucru e prea scump?
Folosim paradigme și verbalizăm paradigme fară să
conștientizam măcar de ce o facem.

În 2015, fiind încă student, achiziția unui apartament mi se

părea ceva intangibil, mai ales fară credite pe 30 de ani.

Știam că un apartament costă foarte mult, însă oare cât de

scump era? N-aveam nicio idee de preț, așa că atunci am dat
primul search să văd cât costa un apartament în orașul meu.

Am fost surprins să aflu că nu e totuși așa de mult precum

credeam inițial, însă tot era vorba de câteva zeci de mii de euro
pe care nu-i aveam.

Era mult pentru că eu nu lucram, nu aveam venituri, și orice mi

se părea mult.

După ce m-am angajat, acel apartament era 5 ani de salarii. Nu

mai era chiar așa mult. Acum, acel apartament mă costa
profitul încasat dintr-un flip imobiliar.
 REAL ESTATE SECRETS

PLĂTIM CU TIMP, NU CU BANI.

Sigur ai mai auzit asta, însă poate n-a făcut acel click, așa că o
să luăm un exemplu concret.

Să spunem că 2 cumpărători vor să achiziționeze un

apartament cu preț de vânzare 100.000 de euro. Primul,
câștigă 1000 de euro/lună, iar al doilea câștigă 10.000 de
euro/lună. De fapt, prețul plătit de primul cumpărător e de 100
de luni de muncă pentru acel apartament, pe când prețul
plătit de-al doilea reprezintă de 10 luni de muncă.

1000 10.000
EUR /LUNĂ EUR/LUNĂ

100.000
EURO

100 LUNI 10 LUNI

 REAL ESTATE SECRETS

Mai mult ca sigur primul va spune că apartamentul e scump,

pentru că e. Dacă gândești logic, nu poți să pui toți banii
încasați deoparte pentru că mai trebuie să și trăiești. Ai de
plătit chirie, costuri cu utilitățile, mâncare, haine și uite așa
dintr-o sută de luni de muncă, ajungi la mult mai mult.

În schimb, pentru celălalt cumpărător, prețul nu e mare pentru

că el câștigă mult și nu trebuie să muncească ani de zile doar
pentru a-și achita apartamentul.

MAI MULT, MAI TARE

Crezi că dacă muncești mai mult și ai mai mult? În general,

regula e valabilă până la un anumit prag, după care răsplata
financiară nu mai e direct proporțională cu munca depusă.

Se promovează prea mult cultura hustle hustle hustle. Da, e

foarte bine să ai o etică a muncii puternică, însă este oare
destul?

Sigur ți s-a întâmplat și ție să lucrezi într-un job, să vii cu idei, să

îmbunătățești produsul, să servești mai bine clienții.. și la final
să ți se mulțumească, în cel mai bun caz. Adică nu tu mărire de
salariu, nu tu bonus de performanță, nu tu stimulente.

Dacă efortul depus și timpul de lucru ar fi secretul către un

venit mare, muncitorii din construcții sau minerii ar fi cei mai
bogați oameni. Însă nu e așa.
 REAL ESTATE SECRETS

CARE E INGREDIENTUL SECRET

PENTRU VENITURI MARI?
De mic am învățat să muncesc pe valoare adăugată și nu pe
timp. La 12 ani reparam și cosmetizam biciclete și le vindeam
pentru un profit.

Nu conta câte ore reparam la o bicicletă. Când vindeam

bicicleta, îmi încasam profitul..

...sau pierderea, pentru că nimic nu era garantat.

Această garanție îi oprește pe cei mai mulți să ajungă la

venituri mai mari. Un salariat e plătit mai puțin doar pentru că
riscurile sunt preluate de cel care-l angajează.

Salariul e un venit mic, dar destul de stabil, însă dacă vrei cu-
adevărat să câștigi mult ce-ar trebui să faci? Criptomonede?
Scheme MLM? Afaceri ilegale?

Toate astea sunt scheme de îmbogățire rapidă, și nu țin decât

pe moment. Mai mult, dacă ai ghinionul să câștigi câteva zeci
de mii doar pentru că ai ”investit” 100 euro într-o
criptomoneda.. ai pus-o!

Vei avea impresia că banii se fac ușor, fără logică și fară muncă.
Poate că va ține un timp, însă pe termen lung sfârșitul e
același.. în final vei pierde tot.
 REAL ESTATE SECRETS

În realitate ai doar două opțiuni, validate în timp:

oportunități cu efect de pârghie mare

procent din valoare adăugată

Efectul de pârghie e diferența dintre output și input, sau pe

românește, investiție mică, potențial de câștig mare.

Însă cu cât e potențialul de câștig mai mare, cu atât riscul e

mai mare, și nu vrem așa ceva, nu?

Categoric! Dar dacă ai putea avea potențial de câștig mare și

risc mic, ai mai fi contra?

Defapt, chiar se poate. Cunoscând foarte bine domeniul în

care investești poți diminua și poți controla riscurile care pot
să intervină.

Warren Buffett recomandă să nu investești în ceea ce nu

cunoști. Poți fi păcălit, poți fi manipulat, poți acționa
sentimental și poți pierde tot.

În schimb, dacă tu știi foarte bine datele și domeniul, nimeni

nu te poate intimida sau manipula.

CE OPORTUNITĂȚI CU EFECT DE
PÂRGHIE MARE CUNOȘTI? BANII?!
 REAL ESTATE SECRETS

Banii pot fi folosiți cu efect de pârghie pentru a-ți produce

mai mult timp și mai mulți bani.

MAI MULT MAI MULȚI

BANI

Cumperi o mașină de spălat vase, îți creezi 1 ora pe zi în plus în

care poți munci și astfel faci mai mulți bani.

Sau poți investi banii direct într-un apartament care să-ți

aducă chirie lunară, chiar în timp ce valoarea lui crește.

Însă banii sunt doar un vehicul, nu reprezintă oportunitatea în

sine. Depinde de tine cum alegi să-i pui la treaba (cât de bine
alegi oportunitatea).

De exemplu, 2 persoane au suma de 30.000 de euro.

Prima persoană cumpără o garsonieră și o închiriază cu 150

euro/lună, iar a doua persoană cumpără același tip de
garsonieră și o închiriază în regim hotelier cu 30 de
euro/noapte.

După un an, prima persoană a generat 1800 de euro, iar a doua

a generat 5000 de euro profit net, după ce a plătit cheltuielile,
taxele, femeia care face curățenie și costurile operaționale.
 REAL ESTATE SECRETS

CHIRIE REGIM
HOTELIER

150 EUR/LUNĂ 30 EUR/NOAPTE

= 30.000 EURO =
1800 EUR 5000 EUR
DUPĂ UN AN DUPĂ UN AN

În exemplul de mai sus cu garsoniera, investiția e la fel, însă

veniturile diferă mult. Efectul de levier face această uriașă
diferență, și ține doar de cunoștiințele persoanei care
investește.

AFACERI IMOBILIARE VS
INVESTIȚII IMOBILIARE

Există afaceri imobiliare și investiții imobiliare. Pentru investiții

imobiliare îți trebuie capital de început, însă o afacere
imobiliară o poți începe cu sume extrem de mici sau cu banii
altora. Punctul comun între cele două este că în ambele situații
vei acumula multe cunoștiințe imobiliare.

Apropo de cunoștiințe, care crezi că e cea mai sigură cale să ai

un restaurant? Pornești fară niciun fel de experiență, fără bani
de început și fără relații.
 REAL ESTATE SECRETS

ÎȚI PROPUN UN EXEMPLU. 3 COLEGI DE

CORPORAȚIE AU MARELE VIS SĂ AIBĂ
PROPRIUL RESTAURANT EXCLUSIVIST.

1. 2. 3.

Primul, visează la restaurant toată ziua, se uită la video-uri

motivaționale în fiecare dimineața, însă nu pare să facă vreun
pas concret către visul lui.

Al doilea e mai serios, își plănuiește mișcările în avans, și-a făcut

un buget și știe cam de ce investiție are nevoie și pe ce se vor
duce banii. A ales să stea în corporație, să nu vorbească despre
visul său de frica replicilor și strânge bani până când va avea
bugetul necesar și se poate apuca de treabă.
 REAL ESTATE SECRETS

Al treilea, și-a dat demisia de la corporație și s-a angajat ajutor

de bucătar la cel mai scump restaurant din zonă. A retrogradat,
salariul e mai mic, iar unii dintre foștii colegi l-au văzut în
bucătărie și au râs de el. S-ar fi angajat pe o poziție mai înaltă,
mai ales din cauza salariului, însă nu avea experiență deloc,
fiind total nou în domeniu.

Dacă și tu ai alege ultima variantă, sunt sigur că vei reuși în tot

ce îți propui! Ultima persoană a pus visul ei mai presus de
propriul ego, de ce va zice lumea și de confortul financiar de
moment.

MAJORITATEA NU AJUNG LA
CÂȘTIGURI MARI PENTRU CĂ NU POT
REFUZA CÂȘTIGURILE RAPIDE.
Cu cât avansezi mai mult, cu atât tentațiile care vor să te abată
de la drumul tău vor fi mai mari. Dacă vrei să reușești trebuie să
rămâi focusat, și să te pregăteșți constant.

Dacă acum câștigi 10.000 de lei/lună, cel mai probabil duci o

viață bună, lipsită de foarte multe griji, ai parte de 2-3 vacanțe
pe an, îți permiți să stai într-un apartament frumos și ai o
mășină decentă. De ce să faci mai mult? De ce să cauți metode
să câștigi mai mult? De ce să investești dacă deja ai o viață
faină? Pentru că nimic nu rămâne neschimbat. Pentru că
timpul le schimba pe toate.

Pentru că ești fie în ascensiune, fie pe o pantă descendentă.

 REAL ESTATE SECRETS

CÂND PRIVEȘTI DE APROAPE, VEZI DOAR O

BUCĂȚICĂ DIN IMAGINEA DE ANSAMBLU, ÎNSĂ
CÂND DAI ZOOM OUT ÎNȚELEGI CEL MAI BINE CUM
FUNCȚIONEAZĂ.

Odată ce ești confortabil cu stilul tău de viață (oricare ar fi el),

începi să nu mai investești în tine, te culci pe-o ureche și începi
să pierzi teren.

Peste 80% dintre pensionari au un stil de viață mult sub cel pe

care-l aveau când erau în câmpul muncii. Crezi că-și doresc
asta? Din păcate sunt nevoiți să o facă. Inflația, lipsa veniturilor
pasive, scăderea forței de muncă și indiferența au dus la toate
astea.
 REAL ESTATE SECRETS

“SOMEONE IS SITTING IN THE SHADE TODAY

BECAUSE SOMEONE PLANTED A TREE A LONG
TIME AGO.” -WARREN BUFFET
Cei care gândesc pe termen
lung își planifică mutările cu
mult înainte. Revenind la
exemplul cu 10.000lei/lună.
Acest venit poate că îți asigură
un stil de viață dacă ești singur,
stai cu părinții sau mai
mănânci pe la ei.

Însă, îți mai ajung

10.000lei/lună dacă ai o familie
cu 3 copii? Îți permiți să le oferi
și lor același stil de viață pe
care-l ai tu acum?

Îți permiți să cumperi 5 bilete de avion pentru o vacanță? Cât

te-ar costa mâncarea pentru 5 persoane? Ce zici de o bonă? Ai
luat în calcul meditațiile, orele de sport, echipamentele și alte
lucruri de genul?

Dacă le-ai fi luat, ți-ai fi dat seama foarte rapid că e foarte puțin
cât câștigi. Nu-ți permiți să ai standarde, nu-ți permiți să ai ego
și nu-ți permiți să dai greș.

În cazul în care crezi că vei primi ajutor din partea părinților, a

rudelor sau a partenerului de viață, ești extrem de vulnerabil.
Orice ajutor vine și cu nota de plată.
 REAL ESTATE SECRETS

Dacă partenerul te ajută cu cheltuielile, copiii îți vor crește la

părinți sau cu bona. Dacă părinții te susțin financiar, nu vei știi
să te descurci când acesta nu va mai veni.

Chiar dacă ești o persoană cu ego, care ține cont de părerea

celor din jur, cel mai probabil ți-ai dat seama că nu ai altă
variantă decât să câștigi mai mult. Ce te oprește?

Iți spun un secret... în 3 generații de-acum încolo, toți cei din

jurul tău nu vor mai fi, inclusiv cei a căror părere nu te-a lăsat să
trăiești așa cum simți.

Cheia e să te apuci de ieri! Uită de „scurtături” și ia cea mai

sigura cale, cea a ospătarului.

Așadar..cum începi?
 REAL ESTATE SECRETS

DE CE RESURSE AI NEVOIE
PENTRU A ÎNCEPE?
Presupun că ți-ai schimbat viziunea din ”ar fi bine să încep”, în
”trebuie să încep”. Cele mai mari realizări sunt ale oamenilor
care trebuie să ajungă la rezultat. Nu mai e o dorință, e o
necesitate.

TOTUȘI, DE CE AI NEVOIE SĂ ÎNCEPI?

Nu ai nevoie de 99% din ce crezi tu acum că ai nevoie.

Nu ai nevoie de bani. Nu ai nevoie de experiență. Nu ai nevoie

de relații. Nu ai nevoie de proprietăți imobiliare moștenite. Nu
ai nevoie de cunoștiințe tehnice elevate. Nu ai nevoie de unelte
scumpe.

Hai să ne întoarcem la exemplul corporatistului care și-a dat

demisia pentru a fi ajutor de bucătar și a lucra către visul lui de
a fi patron de restaurant.

Asta e cea mai smart mișcare pe care o poate face

oricine.
 REAL ESTATE SECRETS

AVANTAJE/DEZAVANTAJE DE A
LUCRA ÎNTR-UN BUSINESS

AVANTAJE

- înveți toate secretele din domeniul respectiv în timp ce ești

plătit
- faci greșeli pe banii altora
- legi relații și parteneriate cu oamenii din domeniu
- poți economisi și poți începe în paralel să lucrezi la visul tău

DEZAVANTAJE

- trebuie să fii la lucru 8 ore/zi

- trebuie să faci ce ți se spune și cum ți se spune
- trebuie să respecți deciziile angajatorului

Pune-le în balanță și vezi ce primează.

Un lucru e cert. Trebuie să știi cu ce se mănâncă domeniul și

cel mai bine înveți pe banii altora. Vrei să investești în
imobiliare? Învață pe banii altora!
 REAL ESTATE SECRETS

Fie începi ca agent imobiliar, fie ești ”umbra”

unui patron de business imobiliar (închirieri în
regim hotelier, dezvoltator imobiliar, fix&flip
ș.a.m.d.). E cel mai simplu și e cel mai puțin
riscant.

Drumul meu a început cu câteva flipuri

imobiliare personale: mai exact un teren, după
care un apartament.

La scurt timp m-a sunat un investitor care

construiește blocuri în zonă și m-a întrebat dacă
aș fi interesat să mă ocup de vânzări la un proiect
de-al lui. Am acceptat fară să-l întreb de plată și
fără alte detalii. Eram în plină pandemie,
lockdown-ul din 2020, piață se blocase, toată
lumea era dezorientată.

În acea vară am lichidat 8 apartamente, în

valoare de peste 500.000 Euro.

Misiunea mea era să vând, însă încă din prima zi

mi-am dus implicarea și atribuțiile la următorul
nivel. Mi-am imaginat că era blocul meu, eram în
șantier zilnic, verificam muncitorii, aduceam
clienți, verificam apartamentele, vorbeam cu
constructorul. Pe scurt, m-am băgat în toate.

Eram underdog-ul dezvoltatorului!

 REAL ESTATE SECRETS

Eram umbra lui. Luam parte la discuțiile despre proiect,

cântăream împreună deciziile, ne consultam și ne enervam
împreună. El era cu toată investiția și își asuma tot riscul, însă și
eu simțeam aproape aceeași presiune.

După acel proiect a început altul, cu o răspundere și mai mare

și în scurt timp am ajuns să gestionez sume de milioane de
euro doar pentru că le-am tratat din prima zi ca fiind ale mele
(deși nu erau).

Am învățat extrem de multe secrete din domeniu și am

cunoscut o sumedenie de oameni faini pentru că m-am
focusat pe calea către visul meu și nu pe câștigul de moment.

Dacă vrei să începi direct pe cont propriu, îți recomand să

testezi apele cu cea mai mică investiție. Există o sumedenie de
afaceri imobiliare care pot fi începute cu capital de sub 1000 de
Euro.
 REAL ESTATE SECRETS

Printre ele ar fi varianta de mai sus (pe care o poți începe

gratuit, chiar de mâine) sau un business de subînchirieri
( despre care discutăm puțin mai jos).

CEL MAI IMPORTANT E SĂ ÎNCEPI! NU

MAI CAUTĂ SCUZE CĂ AI NEVOIE DE
MULȚI BANI, DE EXPERIENȚĂ, DE SOFT-
URI SOFISTICATE, SAU DE RELAȚII.

Ai nevoie de firmă?

Aud această întrebare foarte des de la persoanele din jurul

meu și am decis să detaliez răspunsul aici.

Varianta scurtă e că NU ai nevoie.

În primă fază te interesează să vezi dacă acest model de

business sau de investiții funcționează. Pentru asta nu ai
nevoie de firmă și nici de prea multe resurse după cum ți-am
spus anterior.

Primii bani din imobiliare i-am făcut pe persoană fizică. Primele

tranzacții le-am făcut pe persoană fizică. Întradevar, se plătesc
anumite taxe dacă depășești un plafon, însă în primul și în
primul rând focusează-te pe a valida metoda și mai apoi te vei
orienta și spre a-ți optimiza costurile cu taxele pe care le
plătești.
 REAL ESTATE SECRETS

O altă idee pe care o poți aplica este să semnezi contracte, să

încasezi și să muncești pe firma unui prieten sau a unei rude.
Poți opta și pentru varianta asta.

Dacă vrei să tranzacționezi o proprietate pe comision du-te la o

agenție, cere-le să faci asta sub firma lor în schimbul unui
procent din comision și nu te vor refuza.

Însă, la început concentrează-te pe validarea metodelor, pe

învățarea și eficientizarea lor, iar când va fi vorba de încasări
consistente, îți poți face rapid un SRL.

Un SRL costă câteva sute de lei și e înființat în câteva zile, însă

te provoc să plătești înființarea lui și costurile de mentenanță
cu primele venituri din imobiliare.

DESPRE CE E GHIDUL?
Acest ghid a fost gândit din start ca un howto care să ofere
rezultate celor mai sceptici, și să-i facă să ”guste” din generarea
primelor venituri din imobiliare.

Odată ”prins”, nu mai ai cale de întoarcere..nu te vei mai

intoarce la sistemul clasic de muncă!

Recunosc, îmi doresc să te ”prindă”, și tocmai de asta voi îți

prezenta aici cel mai simplu model de a deveni investitor
imobiliar. Acest ghid vă fi inițierea ta în ceva mult mai mare,
însă acum concentrează-te doar pe informațiile următoare și
pe ce ai de făcut să ajungi la primele rezultate.
 REAL ESTATE SECRETS

BENEFICIILE ASCUNSE
Ți-am povestit anterior despre cum am început să fac flip-uri
imobiliare, însă e cazul să-ți spun mai multe.

În primul rând, am fost nevoit să le fac. Acele flip-uri au fost

singura mea cale să-mi îndeplinesc visul de a-mi lua primul
apartament, pe care am și reușit să-l achiziționez la doar 23 de
ani.

Nu eram eligibil pentru un credit bancar pentru că nu aveam

contract de muncă pe perioadă nederminata, nici venitul nu mă
ajuta, așadar aveam o singură variantă: să-l iau cash!

Proaspăt întors din Statele Unite, unde am fost plecat 4 luni cu

programul Work&Travel, pe lângă bani am venit cu ceva mult
mai important: cu mentalitatea de a munci.

La noi era o rușine să muncești, să te vadă colegii și prietenii că

muncești. Acolo, tinerii muncesc de la 15 ani doar să-și plătească
studiile universitare.

La scurt timp, am achiziționat prima proprietate imobiliară

(mult sub prețul pieței) în asociere cu una dintre rude, care avea
experiență în domeniu. Era și cea mai înstărită persoană din
familie, așa că rapid am ales-o drept mentor.

Proporțional investiției mele, m-am ales cu un teren de 600mp,

la care într-un an de zile am câștigat un profit net de 25.000 de
euro. Acea sumă însemna aproape 5 ani de salarii raportat la cât
câștigam atunci.
 REAL ESTATE SECRETS

În același an mi-am luat și primul apartament, pe care l-am

vândut după doar 3 luni cu un profit net de 10.000 de euro.

Generasem în cateva luni 35.000 de euro, la doar 23 de ani, pe

lângă jobul meu de IT-st. Tot atunci am avut și prima
proprietate închiriată: o boxă de depozitare care-mi genera
puțin peste 30 de euro, lunar.

Poate vezi doar cifrele din aceste experiențe, însă poate cea
mai mare răsplată pentru toată munca și tot acest efort era
mai presus de sume..

Îmi câștigasem libertatea, îmi câștigasem opțiunea de a-mi da

demisia dintr-un job, îmi câștigasem stabilitatea financiară și
independența de a lua decizii în condițiile mele.
 REAL ESTATE SECRETS

Cele de mai sus sunt doar câteva dintre beneficiile ascunse pe

care le are un investitor imobiliar.

Alt avantaj ascuns e că ești permanent conectat la notari,

avocați, executori judecătorești, reprezentanți ai băncilor,
investitori, dezvoltatori, antreprenori din construcții și din
HoReCa.

Cu cât ai rezultate mai frumoase, cu atât vei fi mai căutat de

țoată lumea. Toți cei de mai sus au un scop: să faceți profit
împreună, însă cel mai sigur e să începi mic, așa că hai să
trecem la treabă.

1. Alege metoda potrivită pentru tine

Primul pas este să alegi cea mai potrivită metodă de investiții

imobiliare pentru tine și să rămâi focusat doar pe una. Într-o
lume a vitezei, cea mai mare problemă a noastră este lipsa
focusului.

Cheia să faci multe lucruri este să faci puține deodată. Încearcă

să rămâi focusat 12 luni pe o singură metodă, pe un singur
model de business, să-ți faci un plan cât mai detaliat și e
imposibil să nu vezi primele rezultate.

Fii sincer cu tine și bazează-te doar pe tine.

De curând am avut de vânzare o clădire de 1.500.000 de euro.

Un prieten venit din America a vrut să o vadă. A spus că tatăl lui
are finanțele necesare și vrea să investească în România.
 REAL ESTATE SECRETS

I-am arătat-o, am discutat și cu tatăl lui, le-am prezentat

randamentele și.. nimic. Între timp am vândut-o, pentru că era
un deal foarte bun.

Au mai trecut vreo 3 luni, am avut o pensiune de vânzare,

aceeași poveste. Prietenul meu nu avea niciun cuvânt pentru
că nu erau banii lui, iar tatăl lui era debusolat și nu știa exact ce
vrea.

Alergând doar după următoarea tranzacție uriașă, următorul

„tun”, următorul DEAL de 10x, pierzi o grămadă de timp. În tot
acest timp ar fi mai bine să o iei pas cu pas, pentru ca în final tu
să fii stăpân pe deciziile tale, să nu mai aștepți după vreo rudă
care are o zi mai proastă și să nu mai fie nevoie să convingi pe
nu știu cine să te finanțeze.

Culmea e că la început tocmai cele mai cunoscute persoane

din jurul tău nu te vor susține. Nu încerca să faci primele
tranzacții cu prietenii apropiați sau cu rudele tale. Motivul din
spate este că ei te asociază cu persoana care erai cândva.

Nicio problemă, vei afla la pasul 3 cum să finanțezi primele

DEAL-uri, pentru că deja după 1-2 vei fi capabil să te
autofinanțezi.

După primele rezultate însă, o să vezi schimbări în

comportamentul celor din jurul tău. Vor veni să le investești și
lor banii, îți vor cere sfatul și ponturi.

Este oare o întâmplare că majoritatea dintre cei mai buni

investitori imobiliari au fost prima dată agenți imobiliari?
 REAL ESTATE SECRETS

Deloc! Au învățat pe banii altora tot ce era de învățat. Au

cunoscut persoanele potrivite pe banii altora. Au făcut greșeli
și-au învățat din ele pe banii altora.

Cătălin e un bun prieten, care în prezent are un business cu o

cifră de afaceri de câteva sute de mii de euro/an. Totul a
început din timpul facultății, când a avut oportunitatea să
gestioneze un hotel și a învățat toate secretele cazărilor acolo.
Acum, are 50 de apartamente închiriate în regim hotelier.

În 2019, cu primii bani strânși, a cumpărat un apartament într-o

poziție centrală din oraș. În loc să-l închirieze clasic, pe lună, a
ales varianta AIRBNB. După doar câteva luni a văzut
randamentul extrem de bun, s-a familiarizat cu conceptul și
voia să cumpere mai multe apartamente.

ÎI trebuiau câteva zeci de mii de euro/apartament sau măcar

un avans și posibilitatea de finanțare la banca, însă nu avea nici
bani și nici posibilitatea de credit.

Și-a dat seama în scurt timp că nici nu trebuie să fie proprietar,

ci doar să „controleze” proprietatea. I-a venit o idee: să caute
apartamente pe care să le închirieze și să le subînchirieze în
regim hotelier pe AIRBNB.

Toți proprietarii de apartamente erau reticenți la început. Cei

mai mulți nu auziseră de concept, iar ceilalți erau intrigați de
faptul că prietenul meu realiza un venit lunar egal cu al lor, deși
ei investiseră zeci de mii de euro într-o proprietate.
 REAL ESTATE SECRETS

Din cele 50 de apartamente închiriate în regim hotelier, Cătălin

deține doar unul. În rest toate sunt fie închiriate în regim lunar
și subînchiriate mai departe, fie sunt manageriate de Cătălin,
care împarte încasările cu proprietarii.

Acum peste 90% dintre proprietarii cu care intră în contact

Cătălin sunt de acord cu această metodă, pentru că el le arată
avantajele.

Apartamentul este întreținut mai bine decât în cazul unei chirii

pe termen lung. Odată la câteva zile echipa de curățenie se
ocupă de reîmprospătarea spațiului, apartamentul e asigurat
de platforma AIRBNB în cazul distrugerilor, iar dacă vrei să-l
închiriezi pe termen lung, ai această posibilitate în doar câteva
zile.

Cătălin a ales varianta AIRBNB, eu am început cu metoda

Fix&flip, tu poți începe să tranzacționezi imobiliare pentru alții,
poți folosi metoda wholesale, sau alta metoda care se
potrivește stilului tău.

2. GĂSEȘTE CEL MAI BUN DEAL

Orice metodă ai alege pentru investițiile imobiliare, trebuie să
știi cum găsești un DEAL bun și cum să evaluezi un DEAL bun.
 REAL ESTATE SECRETS

Extrem de multe persoane fac oferte fără că măcar să știe ce

cumpără. În primul rând trebuie să știi să evaluezi ce cumperi,
pentru ca mai apoi să știi ce ofertă să faci și când merită să faci
tranzacția (cumpărare, respectiv închiriere).

Amatorii evaluează o oportunitate doar după prețul ”ancoră”

cerut de proprietar. Dacă un apartament are prețul de 90.000
de euro, iar tu îl poți lua la oferta la 70.000 de euro, înseamnă
că e DEAL?

Nu neapărat. Poate fi o ofertă ca cele de Black Friday, în care

prețul de listă este mărit cu 20% înainte cu o săptămână de
promoție, și intră la reducere cu 20% de Black Friday. Câți știu
asta? Și totuși câți o mușcă?

Extrem de mulți. Exact așa e și în imobiliare, exceptând faptul

că sumele sunt mult mai mari și dacă mai plătești și 30 de ani
rate pe ceva supraevaluat, ai pus-o.

Sunt multe metode eficiente să găseșți un DEAL bun, însă

pentru a nu transforma acest ghid într-o carte de 200 de
pagini, vom analiza aici doar partea online.

Defapt chiar primul meu apartament l-am găsit într-un anunț

pe internet.

Anunțul avea o vechime de câteva zile deja, însă era foarte

respingător.
 REAL ESTATE SECRETS

În poze se vedea o cameră extrem de încărcată de mobilă

veche, pereți de culoare verde crud, un spațiu mic și
întortocheat. Descrierea era la fel de convingătoare că pozele.
Lipseau foarte multe detalii, nu scria suprafața apartamentului,
nu era selectat etajul și nici nu era marcat anul de construcție
al blocului.

Asta a fost șansa mea. Avantajul meu era că știam toate

proiectele imobiliare din ultimii 15 ani din oraș, știam
compartimentările interioare, știam vederea de la geamuri,
știam numărul de etaje, știam aproximativ anii construcțiilor,
știam particularitățile teraselor și îmi puteam da seama de
complexul în care se află apartamentul dintr-o singură privire.

Deși am vrut să ies din anunțul respectiv după câteva secunde,

am văzut un detaliu care mi-a confirmat că apartamentul era
într-un bloc nou, construcție 2011, 39mp, terasă de 6mp (2x3), și
geamuri de sus până jos pe 2 părți.

Prețul afișat era de 50.000 de euro și deja, la acest

preț l-am calificat drept DEAL.
Cel mai mare dezavantaj al online-ului e că bătălia pe
oportunitățile din online e incredibil de mare, însă cu toate
astea, daca ești perseverent, vei găsi DEAL-uri și aici.

Începe cu site-urile de anunțuri gratuite. Ca pont, acolo e cel

mai bun loc de pe internet unde poți găsi DEAL-uri. Oricine
folosește Facebook, implicit Facebook Marketplace, când are
de vândut ceva.
 REAL ESTATE SECRETS

Publi24 și Romimo sunt alte variante foarte bune, care aparțin

aceleiași companii. Dacă un anunț e pe un site, va fi și pe
celălalat.

Ideea e să cauți prima dată acolo unde omul nu vrea să dea

(sau nu are) nici măcar 10 euro pentru un anunț. E locul ideal să
găseșți un vânzător motivat care-ți poate oferi un DEAL.

Personal, cele mai multe oportunități din online le-am găsit pe

Facebook Marketplace.

Filtrează după cuvinte cheie, și începe cu anunțurile vechi.

Multe dintre ele pot ascunde un DEAL iar cei mai mulți
cumpărători cred că sunt expirate și nici măcar nu încearcă.

Cum știi că ai găsit un DEAL?

Prețul afișat trebuie să fie mai mic decât valoarea pe care o are
proprietatea imobiliară. Ai de făcut un singur lucru: să-i
determini valoarea.
 REAL ESTATE SECRETS

Amatorii doar compară prețurile proprietăților asemănătoare

din piață. Profesioniștii sapă mult mai adânc.

Uite două întrebări care să te ajute să aproximezi mai bine

valoarea unei proprietăți:

Cât te costă să construieșți proprietatea?

În cât timp îți amortizezi prețul plătit pe proprietate?

3. Negociază deal-ul

Odată ce-ai aflat valoarea proprietății, e timpul să iți blochezi

profitul. Cel mai sigur și cel mai bun moment e să-ți asiguri din
start profitul, prin negociere.

Primul apartament l-am negociat 5000 de euro, și l-am

achiziționat la 45.000 de euro. Nu e o sumă extraordinar de
mare, însă a fost aproape suficientă pentru mobilarea lui.

Apartamentul era al unei doamne în vârstă. Băiatul femeii avea

nevoie de bani pentru a porni o afacere și acesta era motivul
vânzării. Când am văzut apartamentul, doamna mi-a spus clar
că prețul nu se negociază.

Eram presat de timp să fac o ofertă. Știam că oportunitatea nu

avea să fie valabilă foarte mult timp și nu voiam să o ratez
pentru că era tot ce căutam.

În loc să o sun pe doamna, l-am sunat direct pe fiul ei și i-am

propus suma de 45.000 de euro, ofertă valabilă 2 zile.
 REAL ESTATE SECRETS

Știam că el are nevoie de bani și știam că doar el o poate

convinge pe doamnă să accepte ofertă.

Două ore mai tărziu, mi-a acceptat oferta și în vara lui 2018 am
achiziționat primul meu apartament.

Am făcut-o deși colegii de la lucru îmi spuneau că vine criza,

deși unele rude m-au descurajat și deși prietenii încercau să
mă convingă că nu e momentul potrivit.

Toate proprietățile pe care le-am achiziționat de-a lungul

timpului trec testul crizei. Testul crizei este scenariul în care
piață imobiliară e lovită de o recesiune sau de o criză și
prețurile scad. Cât pot să scadă?

20%/30%/50%?

Puțin probabil să fie 50% sau mai mult. Totuși, chiar dacă se
întâmplă una că asta, nu-ți face probleme. Dacă imobiliarele,
care sunt cele mai sigure metode de păstrare a banilor primesc
o astfel de lovitură, înseamnă că toate celelalte produse și
servicii vor fi mult mai afectate.

Dacă un apartament ajunge să coste 10.000 de euro, de la

60.000 de euro, îți dai seama că prețurile la energie, mâncare,
haine și toate cele, vor fi ajustate.

Doar în cazuri extreme această liniaritate nu se respectă,

pentru că oamenii nu au încredere într-un produs, iar atunci se
fac cei mai mulți bani.
 REAL ESTATE SECRETS

De ce ar costa un apartament cât un telefon? Nu

e normal, și nu e firesc, însă în anii 90 exact asta
s-a întâmplat.

Cei care au cumpărat electronice, au rămas cu

ele. Cei care au ales imobiliare, sunt acum
milionari (mulți din pur noroc). Ai zice că e la
mintea cocoșului care e alegerea inteligentă, însă
oamenii proaspăt scăpați din comunism erau
speriați că își vor da economiile pe-o casă care le
vă fi luată de stat în scurt timp.

Oricum, acestea sunt cazuri excepționale și puțin

probabile. Chiar dacă mai sunt scurte perioade
de corecții, prețurile imobiliarelor sunt în creștere
constantă de peste o sută de ani și asta dintr-un
motiv: țoată lumea le recunoaște valoarea
intrinsecă.

Am atins punctele de mai sus special pentru a-ți

arăta că nu contează atât de mult momentul din
piață în care alegi să cumperi și pentru a te
îndruma să nu pierzi timpul încercând să prezici
piața. Cel mai mult contează ce cumperi, la ce
preț cumperi și care e scopul.

Fiecare investitor încearcă să ducă prețul cât mai

jos într-o negociere de achiziție, și să urce prețul
cât mai sus într-o negociere de vânzare.
 REAL ESTATE SECRETS

TOTUȘI, MAJORITATEA O FAC ÎNTR-UN MOD

GREȘIT. ÎNAINTE SĂ NEGOCIEZI CEL MAI BUN
PREȚ DE ACHIZIȚIE RĂSPUNDE LA URMĂTOARELE
ÎNTREBĂRI:

De ce se vinde proprietatea respectivă?

Ce va face vânzătorul cu banii?

Cât de repede are nevoie de bani?

Sunt banii singura metodă de plată?

Pentru ca negocierea să fie extrem de eficientă, ar fi bine să-ți

poziționezi perspectiva din partea celui cu care urmează să
negociezi și să vii în întâmpinarea lui. În primul rând negociază
prețul, iar mai apoi negociază condițiile.

Condițiile sunt chiar mai importante la o achiziție decât prețul.

La primul apartament am pierdut câteva sute de euro din
cauza condițiilor, pe care neștiind, nu le-am stabilit de la
început.

La predarea apartamentului, fosta proprietară m-a așteptat cu

o listuță care semăna mai degrabă cu un inventar.
 REAL ESTATE SECRETS

- copertină terasă x lei

- aragaz x lei
- dulap chiuvetă baie x lei
- perdele și draperii x lei
- garnișă perdele x lei

În total, puțin peste 1200 de lei. Doamna mi-a spus direct:

”Dacă vreți să vă rămână toate astea, mai aveți de plată suma
asta”. Am refuzat, însă am învățat că o parte foarte importantă
a negocierii este negocierea condițiilor.

4. FINANȚEAZĂ DEAL-UL

Abia acum am ajuns la problema banilor. Am parcurs aproape

tot ghidul fară să pun problema ”Cu ce bani cumpăr?”

Ai 50.000 de euro cash, disponibili chiar în acest moment? Sau..

dacă nu-i ai, crezi că ai putea să faci rost de ei în 2 ore?

Cum ar fi dacă aș veni în fața ta cu un Lamborghini Huracan și

ți-aș spune că îl vând cu 50.000 de euro, deși valoarea lui de
piață e 150.000?

Cred că ai pune mâna pe telefon, ai suna la bancă să faci rost

de bani, ți-ai suna toți prietenii/rudele/familia, sau ai căuta toți
bogații din orașul tău și le-ai propune deal-ul.
 REAL ESTATE SECRETS

În cel mai rău caz, vinzi pontul pe câteva zeci de

mii de euro, iar în cel mai bun, faci rost de bani,
vinzi mașina, încasezi 150.000 de euro și îți
plăteșți datoria, plus o dobândă în semn de
mulțumire.

Mai sunt banii o problemă în cazul unei

oportunități reale? Poate acum ai înțeles de ce
nu banii sunt adevărata problema, ci a doua
parte( oportunitatea).

De curând m-a sunat vărul meu care are o firmă

și putea accesa o finanțare de 100.000 de euro cu
dobândă 0 pe primii 3 ani. Nu știa în ce să
investească banii astfel încât să fie o metoda cât
mai sigură de a face mai mulți și să returneze
împrumutul înaintea celor 3 ani.

Astfel de persoane sunt și în jurul tău, chiar mai

multe decât crezi, însă nu ai fost antrenat să le
vezi și nici pregătit să le poți ajuta, exact la fel
cum ai crezut că-ți trebuie zeci de mii de euro să
cumperi imobiliare.

Până acum. Dacă vrei să înaintezi rapid,

finanțează-te cu resursele altora, până când vei fi
capabil să te autofinanțezi.
 REAL ESTATE SECRETS

5. Maximizarea profitului!

Ultimul pas este să știi cum și când să-ți faci exit-ul dintr-un
DEAL astfel încât să maximizezi profitul și să-ți limitezi riscurile.

Pornește cu sfârșitul în minte. Înainte să faci achiziția, gândește

tot planul, inclusiv cel de exit. Planifică ce ai de făcut până la
final, aproximează un buget și un termen până la exit.

Prețul cu care vinzi e dat doar de valoarea percepută de client.

Când un cumpărător îți spune că prețul e prea mare, înseamnă că
nu vede adevărata valoare a produsului pe care îl vinzi.

Nu te concentra pe preț. Nu te concentra să crești valoarea pe

care o percepe clientul, pentru că în final își va da seama că i-ai
vândut gogoși. Concentrează-te doar pe creșterea valorii reale
a proprietății, și ai grijă să-i menționezi asta cumpărătorului.

În funcție de strategia aleasă, vei face exit mai devreme sau

mai tărziu, însă sunt câteva aspecte pe care trebuie
numaidecât să le validezi înainte să faci un exit profitabil.

În primul rând asigură-te că proprietatea are un aspect curat.

Nu investi sume mari în amenajări, materiale și decorațiuni

wow. Îngrijește-te ca proprietatea pe care o vinzi să aibă pereții
reparați și curați, să nu fie supramobilată și să aibă aspect
primitor.
 REAL ESTATE SECRETS

Nu investi sume mari în amenajări, materiale și decorațiuni

wow. Îngrijește-te ca proprietatea pe care o vinzi să aibă pereții
reparați și curați, să nu fie supramobilată și să aibă aspect
primitor.
De obicei cumpărătorii fug de
muncitori și de șantiere, fapt
pentru care vor plăti mai mult.
Îngrijorările lor sunt validate de
sumedenia de țepe care se dau
în construcții, de seriozitatea
scăzută și de calitatea slabă
chiar și a lucrărilor bine plătite.

Valoarea e reală. Cumpărătorul

nu-și mai pierde timpul, banii și
nervii în șantier cu muncitori.

Poți crește valoarea proprietății prin creșterea randamentului.

Primul apartament l-am mobilat după gustul meu, însă l-am
făcut ”instagramabil”, încât era perfect pentru închiriat în regim
hotelier.

Dacă în regim lunar chiria era de 350 de euro/lună, în regim

hotelier aducea un randament dublu. Am avut grijă să specific
asta doamnei care l-a cumpărat. Mai mult, i-am arătat poze cu
apartamentele din zonă închiriate în regim hotelier, cu prețurile
și cu gradul de ocupare și a fost suficient.

A tras singură concluzia că apartamentul era amenajat peste ce

se găsea pe piață, că am mers pe preț minim și grad de ocupare
minim când i-am prezentat venitul lunar posibil.
 REAL ESTATE SECRETS

Practic i-am vândut o afacere, nu doar un apartament.

Doamna a primit un business la cheie și un apartament nou
mobilat și utilat, fară să mai fie nevoie de șantier, modificări sau
muncitori.

Acum ai cam toate datele să generezi primele venituri din

imobiliare. Ți-am prezentat beneficiile, pașii pe care îi ai de
parcurs, veniturile incredibile pe care le poți avea, însă nu totul
e doar lapte și miere.

Așa că-ți voi spune în continuare și care vor fi principalele tale

provocări, să știi la ce să te aștepți.

Majoritatea DEAL-urilor nu le găseșți pe internet și

Google nu ți le poate aduce pe tavă.

Google nu știe să-ți răspundă la problemele care

apar pe parcurs.

Clauzele speciale menite să te protejeze de țepe de

zeci de mii de euro nu sunt pe internet.

Nu se poate fără muncă, nu lăsa pe nimeni să-ți dea

impresia asta.
 REAL ESTATE SECRETS

Poți începe ca persoană fizică, însă recomand să-ți faci firmă.

Costurile sunt minime, taxele în România la fel, și îți oferă altă
credibilitate.

Provocarea pe care o lansez către tine este să generezi primele

rezultate cu acest ghid gratuit, după care te aștept în
următoarea etapă.

Cine nu poate să facă bani fară bani, nu poate nici cu bani, însă
bine știe să facă bani fară bani, cu bani vă face și mai mulți.

Fie că acest ghid să-ți fie de folos!

Recitește-l ori de câte ori e nevoie până vezi primele roade, iar
dacă ai întrebări sau te-ai împotmolit undeva în proces, nu
căuta pe Google...scrie-mi direct pe instagram sau pe
Facebook, sau lasă-mi un mail pe:

alex@realestatesecrets.ro
Fb/Ig Alex Tudorescu