O bancnotă de 50 de lei are aceeaşi valoare de acum şi peste 1 an de

zile, este? Sau nu?

Chiar dacă bancnota este aceeaşi, practic poţi face mai multe cu
aceasta acum pentru că peste timp poţi pune banii la treabă.

Asta înseamnă că banii din prezent, dacă sunt investiţi în diverse

vehicule de investiţii pot produce dobânzi, dividende, profit.

Aceeaşi situaţie am regăsit-o în direcţia de imobiliare. Aici se stârnesc

discuţii aprinse, datorită unei puternice mentalităţi de proprietate,
precum şi din cauza neînţelegerii diferenţei dintre active şi pasive.

Studiu de caz
Hai să luăm un exemplu fain şi să presupunem următorul lucru. Astăzi
primeşti un telefon de la mine şi situaţia este următoarea: Ai câştigat
100.000 de RON!

Ai două opţiuni de plată:

 1.primeşti acum cei 100.000 de RON sau

 2.primeşti cei 100.000 de RON peste 3 ani.
Pe care o alegi?
Cel mai probabil întrebarea ţi se poate părea stupidă, iar răspunsul este
unul evident şi înclină balanţa către a alege să primeşti banii acum. Să
vrei banii acum, să-i obţii acum este instinctual şi firesc.
Practic, la nivelul cel mai de bază, valoarea în timp a banilor demonstrează
faptul că este mai bine să deţii bani acum.
Diferenţa este clară. Dacă ai banii acum îi poţi înmulţi într-o perioadă
de 3 ani de acum încolo. Dacă primeşti banii peste 3 ani, din păcate
timpul nu este de partea ta şi ceea ce vei primi este de fapt valoarea
viitoare a banilor.

Aşadar, pentru prima opţiune valoarea viitoare a banilor tăi este tot
ceea ce acumulezi punând banii să lucreze pentru tine. Pentru ce-a de
a doua opţiune valoarea banilor tăi este cea de doar 100.000 de RON.
Cum poţi calcula cât de mult merită opţiunea A faţă de B şi de ce este
bine să ştii să faci astfel de mici calcule vei afla în rândurile
următoare.

Valoarea în timp a banilor

Pentru a face calculul uşor să presupunem că pentru cei 100.000 de
RON vei câştiga de la an la an o dobândă de 5%. Astfel, după primul
an vei înregistra o valoare de 105.000 RON.

Formula este simplă şi arată astfel:

100.000 x (1+0,05) = 105.000

Să mergem mai departe şi pentru anul următor continuăm investiţia
sumei deja obţinute tot la o rată de 5%. Asta înseamnă că investeşti
105.000 cu 5%.

La sfârşitul anului cu numărul 2 calculul arată că valoarea viitoare

obţinută este:

105.000 x (1+0,05) = 110.250

După cum cred că ţi-ai dat seama, mergem mai departe cu studiul de
caz şi ne îndreptăm către obiectivul nostru, anul cu numărul 3.
Păstrăm datele şi investim suma obţinută la sfârşitul anului 2 tot cu o
rată de 5%.

La sfârşitul anului cu numărul 3 calculul arată că valoarea viitoare

obţinută este:

110.250 x (1+0,05) = 115.762,50

Ştiu că sună un pic a matematică de începător, dar este relevant pentru
modul cum creşte suma strânsă. De asemenea, acest calcul îţi arată
ceea ce se numeşte capitalizarea dobânzii.
Ca să nu faci un astfel de calcul, pas cu pas, evident că există o
formulă simplă şi directă, care arată în felul următor:
Valoarea viitoare = Suma iniţială x (1+rata de dobândă)numărul de ani
Dacă primeşti astăzi 100.000 de RON valoarea prezentă este chiar cea
de 100.000 de RON, pentru că în momentul în care utilizezi această
sumă de bani, indiferent de scopul acesteia, îţi arată puterea de
cumpărare pe care o ai în prezent, precum şi valoarea de la care pleci
în a-ţi mări sursa de venit (neaşteptată în acest caz).

Dacă vei primi 100.000 de RON peste 1 an de zile, atunci valoarea

prezentă nu poate fi tot de 100.000 de RON pentru că, pur şi simplu,
nu deţii ACUM acea sumă de bani. Ca să afli valoarea celor 100.000
de RON din viitor este necesar să presupui că acea sumă din viitor
este rezultatul unei investiţii din prezent.

Dacă nu este clar, atunci gândeşte-te cât trebuie să investeşti în

prezent la o anumită rată pentru a putea primi peste 1 an suma de
100.000 de RON.

Practic, calculul în acest caz este la fel ca cel de mai sus doar că merge
în sens invers. Ştii rezultatul final, adică opţiunea B – să primeşti
100.000 de RON peste 3 ani – şi acum vrei să afli cât este valoarea
prezentă a banilor.

Îţi aşez aici direct formula finală, pentru că nu mai are rost să pierdem
timpul cu paşii pentru fiecare an, odată ce am exemplificat mai sus.
Aşadar:
Valoarea prezentă = Valoarea viitoare x (1+rata de dobândă)-numărul de ani
În cazul expus, valoarea prezentă a celor 100.000 de RON aleşi prin
opţiunea B, adică să-i primeşti peste 3 ani de zile, este în prezent de
86.383,76 RON.
Cu alte cuvinte, este ca şi cum ai primi astăzi 86.383,76 RON, i-ai
investi la o rată de 5% cu capitalizare şi vei obţine peste 3 ani suma de
100.000 de RON.

Ce poţi constata privitor la opţiunea A este că, în afară de faptul că îţi

oferă banii acum, îţi aduce din start un avantaj de 13.616,24 RON. Şi
lucrurile continuă pentru că investeşti şi peste 3 ani vei avea
115,762,50 RON, ceea ce înseamnă cu 15.762,50 RON mai
mult decât în cazul în care ai fi optat pentru a doua variantă.
Cum îţi foloseşte?
Am făcut toată această desfăşurare de calcul pentru că dintre voi sunt
oameni care sunt interesaţi de investiţii, indiferent de ceea ce
înseamnă pentru fiecare.

Pentru cineva înseamnă depozit bancar, pentru cineva înseamnă să

cumperi acţiuni, pentru altcineva înseamnă să investeşti în afaceri,
pentru altcineva înseamnă să obţină venit pasiv.

Ca să poţi să începi să iei decizii financiare inteligente este necesar să

fii în controlul emoţiilor tale şi să nu trăieşti reactiv în lumea
investiţiilor. Asta înseamnă că, odată ce ai început să treci peste
emoţiile de moment, îţi poţi folosi mintea într-un mod inteligent.

Hai să-ţi adresez o întrebare la fel ca cea de la începutul articolului,

dar care schimbă datele problemei astfel: dacă ar fi să primeşti acum
150.000 de RON sau peste 3 ani 180.000 de RON la o rată de
dobândă de 4%, pe care din cele 2 variante ai merge?
Astfel de decizii sunt simple antrenamente pentru cei care au intrat în
lumea cifrelor şi au început să rişte mai mult sau mai puţin. Au
început să obţină şi rezultate mai mult sau mai puţin bune.

Din studiile efectuate până acum, din cercetările de piaţă, dar şi dacă
vei avea curiozitatea să începi să studiezi biografiile celor care au scris
deja istorie vei putea găsi şi la aceştia trăsăturile necesare.

Calculul de mai sus arată un lucru pe care cu siguranţă l-ai mai auzit
până acum:
Timpul înseamnă bani. Pe bune.
Valoarea banilor pe care îi ai acum nu va fi niciodată aceeaşi cu cea de
peste 3 ani, 5 ani, 10 ani sau 30 de ani şi nici invers. De aceea,
oamenii care intră în zona de investiţii învaţă să-şi dezvolte o
mentalitate pe termen lung, de altfel în marea majoritate a cazurilor
câştigătoare.

Aşadar, este important să cunoşti valoarea în timp a banilor pentru a

face diferenţa între deciziile de investiţii, care merită şi care nu, la
diverse momente în timp.

De fapt, aici este şi diferenţa. Eşti învăţat şi educat să obţii cât mai
mult chiar acum, fără să priveşti în viitor, fără să-ţi dai seama ce ar
însemna dacă ai mai aştepta puţin.

Aşa s-a întâmplat şi în perioada de dinainte de criza financiară din

2008, iar unele semne sunt asemănătoare şi acum. Nu vreau să trag un
semnal de alarmă, ci doar vreau să ilustrez că diferenţa dintre a fi pe
plus şi diferenţa de a fi pe minus este linia subţire dintre rai şi iad.
Asta nu înseamnă că acest proces este perfect sau ideal. Valoarea
prezentă sau net present value este foarte utilizată şi te ajută să
construieşti în direcţia bună.
Este doar o modalitate de ajutor, în schimb contextul în care te afli atât
în viaţa personală, cât şi în viaţa profesională este definitoriu.

Cât de mult eşti conectat la informaţie este esenţial. Cât de multă

cunoaştere sau know-how, ca să zic aşa, este esenţial. Educaţia
financiară continuă este esenţială. Experienţa în practică este esenţială.
Abilitatea de a prevedea viitorul este esenţială.

Economia şi pieţele se mişcă continuu cu o viteză absolut ameţitoare,

iar noile tehnologii din domeniu fac aproape imposibilă specula pe
termen scurt. De aici şi faptul că mulţi oameni pierd repede banii,
pentru că sunt obişnuiţi cu recompensa imediată.

În schimb, cei care urmăresc totul cu atenţie, cei care învaţă şi se

dezvoltă permanent, nu vor aştepta niciodată nişte simple rezultate pe
termen scurt.
Ei sunt cei care îşi scriu singuri viitorul şi vor încerca să facă astfel
încât, după urcuşuri şi coborâşuri multiple, punctul de la care se uită în
jos să fie acum sus de tot.

VALOAREA IN TIMP A BANILOR

Conceptele de valoare prezenta, actualizare sau compunere sunt frecvent utilizate in majoritatea
tipurilor de analiza financiara, intelegerea lor este vitala pentru reusita analizei si fundamentarea
deciziilor financiare.

1. Concepte de baza ale valorii prezente

Problema centrala care se pune este daca cineva trebuie sa prefere un leu primit astazi in locul unui leu ce-1 va
primit exact peste un an, de exemplu. Raspunsul este, bineinteles, pozitiv pentru ca daca acel leu este depus la ban-
ca, peste un an el va valora 1,30 lei (daca rata anuala a dobanzii este de 30%) si, deci, acel cineva 424b17e ar avea
un castig de 0,30 lei (in exemplificare nu trebuie sa ne deranjeze valoarea derizorie a leului nostru azi). Deci,
concluzia este clara, un leu astazi este mai valoros decat un leu la aceeasi data, dar peste un an.

Exista doua motive pentru sustinerea acestei concluzii: (1) natura umana da o mai mare apreciere unei
recompense imediate decat uneia ce ar fi primita in viitor, si (2) inflatia erodeaza puterea de cumparare a unui leu
(sau oricare unitate monetara) in decursul timpului daca este pastrat sub forma lichida (daca nu este investit). Deci,
rezulta ca banii au o valoare in timp. Valoarea in timp este reflectata in rata dobanzii care este incasata sau platita
pentru dreptul de a utiliza banii pentru diferite perioade de timp.

Putem da acum raspunsul de ce trebuie sa preferam 1000 lei primiti astazi in locul a 1000 lei primiti exact peste
un an. Daca rata dobanzii anuale este 10%, atunci 1000 lei astazi vor valora 1100 lei peste un an de zile. Aceasta
suma s-a calculat astfel:

(l+0,10) x 1000= 1100 lei

Putem de asemenea, sa calculam valoarea de astazi a celor 1000 lei ce ar trebui primiti peste un an. Pentru a
realiza aceasta, este necesar sa determinam cat trebuie investit astazi, la o rata a dobanzii de 10% anual, pentru a
obtine 1000 lei peste un an. Aceasta suma se obtine astfel:

1000/l,10 = 909,10 lei

Deci valoarea prezenta a celor 1000 lei obtinuti peste un an este 909,10 lei.

Conceptul de valoare prezenta este crucial in finantele firmei. Investitorii incredinteaza resursele (fondurile) lor
acum (in prezent) in asteptarea primirii unor profituri viitoare. La evaluarea corecta a veniturilor furnizate de o in-
vestitie, este necesar a lua in considerare ca veniturile se obtin in viitor. Aceste sume monetare viitoare trebuiesc
exprimate in termenii valorii prezente pentru a aprecia, rentabilitatea investitiei, comparandu-le cu costul acesteia
sau valoarea de piata curenta, in plus, incasarile de numerare efectuate in diferite date pe scara timpului nu sunt
comparabile direct, decat utilizand metoda valorii prezente (VP).
Iata de ce, dintre toate tehnicile folosite in finante, nici una nu este mai importanta decat conceptul valorii in
timp a banilor, sau analiza actualizarii fluxurilor de numerar.

2. Procesele compunerii si actualizarii

Procesul compunerii este un proces aritmetic de determinare a valorii finale a unei plati sau serii de plati cand
dobanda este mentinuta ca investitie pana la final (este compusa), intelegerea conceptului de dobanda compusa este
esentiala pentru o gestiune financiara eficace. De fapt, cine are de-a face cu banii trebuie sa stie cate ceva despre
dobanda compusa. Pentru ilustrarea compunerii, presupunem ca l leu este investit astazi pentru o perioada de t ani
la o rata a dobanzii rt cu compunerea anuala a dobanzii. Cati lei vor fi obtinuti la finele perioadei t pentru l leu
investit? Raspunsul il vom gasi procedand pe etape anuale la calcularea valorii finale (viitoare) la finele fiecarui an. La
finele primului an, este adaugata o suma a dobanzii r, obtinandu-se in total l + r1 lei. Deoarece dobanda este
compusa (nu este retrasa de investitor), la finele anului doi dobanda ce se plateste se calculeaza la intreaga suma
1+r, astfel incat dobanda platita la finele anului doi este r2 (l + r1). Deci, suma totala la finele celor doi ani este:

valoarea viitoare a unui leu dupa doi ani = (l + r1) + r2(l + r1) = l + r1+ r2 + r1r2

Cu alte cuvinte, valoarea viitoare dupa doi ani cuprinde patru cantitati: valoarea de inceput (investitia) de l leu,
dobanda obtinuta pentru suma investita dupa un an, r1; dobanda obtinuta pentru suma investita pentru anul doi, r2;
si dobanda obtinuta pentru dobanda din anul intai pe parcursul anului doi, r1r2. Daca rata dobanzii este constanta -
adica r1 = r2 = rt - atunci termenul compus r1r2 poate fi scris rt2. Continuand rationamentul, dobanda platita la finele
anului trei este r3(l+ rt)2, astfel:

valoarea viitoare a unui leu dupa trei ani = (l+rt)2 + r3(l+rt)2 = = l + r1 + r2 + r3 + r1r2 + r1r3 + r2r3 + r1r2r3 =
(l+rt)3

Rationand la fel, dupa t ani, in care t este numar intreg si pozitiv, obtinem:

valoarea viitoare a unui leu dupa t ani = (l+rt)t (1)

Expresia (1+r)t poarta denumirea de factor de compunere, iar r este rata de compunere. Factorul de
compunere este, deci, expresia, numarul, in realitate, care se gaseste in tabele, si care se foloseste la gasirea valorii
viitoare a unei sume prezente in conditiile unei anumite rate a dobanzii (rata de compunere).

Procesul prin care se determina valoarea viitoare a unei sume prin compunerea dobanzii (calculul dobanzii la
dobanda) la o rata anumita a dobanzii, poarta denumirea de compunere.
Folosind expresia 1 putem calcula cat se va primi pentru 1000 lei investiti, la o rata a dobanzii de 8%, peste 5
ani:

1000 (1+0,08)5 = 1000 x (1,08)5 = 1469,33 lei

Suma totala a dobanzii de 469,33 lei este compusa din 400 lei dobanda aferenta sumei investite (80 lei/an x 5
ani) si 69,33 lei din compunerea dobanzii (calcularea dobanzii la dobanda).
Pentru usurarea calculelor exista tabele speciale cu factorii de compunere in functie de numarul de ani de
compunere si rata dobanzii (rata de compunere) din care acesti factori se pot lua.

Un caz aparte si foarte important al compunerii il constituie compunerea continua.

Formula 1 poate fi utilizata si daca dobanda este compusa la un interval mai mic decat un an de zile. De
exemplu, presupunem ca dobanda se compune semestrial, cu o rata anuala a dobanzii de 8%. Aceasta inseamna ca
4% va fi adaugat in cont la finele fiecarui semestru. Presupunand ca cei 1000 lei sunt investiti pe 5 ani, deoarece
exista zece perioade de compunere (2 semestre/an x 5 ani), suma totala obtinuta dupa 5 ani va fi:

1000 (l + 0,04)10 = 1000 (1,04)10 = 1480,24 lei

Suma in plus de 10,91 lei (480,24 lei - 469,33 lei) este determinata de efectul marit al compunerii care are loc
de zece ori, in loc de cinci ori.

Deoarece multe investitii genereaza venituri pe parcursul mai multor ani in viitor, este important sa se aprecieze
valoarea prezenta a platilor (incasarilor) viitoare. Presupunem ca o suma de bani va fi primita dupa t ani la o rata
anuala a dobanzii constanta pe aceasta perioada de r. In ecuatia 1, am aratat ca valoarea viitoare la finele a t ani
este (1+r)t pentru un leu. Invers, valoarea prezenta a unui leu ce va fi primit la finele a t ani este:

valoarea prezenta a unui leu = (3)

Expresia de mai sus poarta denumirea de factor de actualizare, iar rt de rata de actualizare. Deci, factorul
de actualizare ajuta la aflarea valorii prezente a unui leu primit dupa t ani la o rata de actualizare (rata dobanzii) t.

Procesul de aflare a valorii prezente a unei plati sau a unei serii de plati (fluxuri de numerar) viitoare poarta
numele de actualizare si este reversul compunerii.
3. Valorile viitoare (VV) si valoare prezenta (VP)

Valoarea viitoare a unei sume prezente este valoarea pe care o va avea aceasta suma in viitor datorita cresterii
ei pe seama luarii in calcul a ratei dobanzii.
In cazul particular cand nu are loc compunerea dobanzii (dobanda este calculata, spre exemplu, anual si este
retrasa) pentru calculul valorii viitoare se foloseste formula dobanzii simple (aritmetica). Valoarea viitoare (W) in
functie de valoarea prezenta (VP) si rata dobanzii r este data de ecuatia:

VV = VP (l + n x r) (4)

unde, n = numarul de perioade (zile, trim., an)

r = rata dobanzii aferenta fiecarei perioade

Pentru cazul particular cand n = l an, expresia valorii viitoare este:

VV = VP + VP x r

unde VP este cunoscuta sub denumkea de capital, iar VP x r este valoarea dobanzii adaugata, dupa un an de
fructificare, la capital.

Daca perioada de compunere este lunga, sa zicem 20 de ani, procesul de aflare a valorii viitoare este mai greoi,
deoarece presupune calcularea expresiei (1+r)20, in cazul nostru. Usurarea calculelor are loc daca se folosesc factorii
de compunere (FC) din tabelele speciale.

Utilizarea tabelelor cu factori de compunere are loc astfel.

Sa presupunem ca dorim sa stim factorul de compunere pentru o rata a dobanzii de 6% pentru 20 de ani, adica
FC6%,20. Din tabel gasim numarul 3,20714 la intersectia coloanei 6% (a dobanzii) cu randul 20 (al perioadei).

Utilizand factorul de compunere, avem formula:

VV = VP x FCr,n (5)

unde r = rata nominala a dobanzii pe an iar n = numarul de perioade (ani).

Valoarea prezenta este valoarea de astazi a unei plati (incasari) sau a unor serii de plati (incasari) viitoare
actualizate cu o rata de actualizare corespunzatoare.

Folosind formula 3 a factorului de actualizare putem scrie formula valorii prezente (VP), astfel:

VP = VV * (6)

De mentionat ca si pentru factorul de actualizare (FA) exista tabele care dau valorile acestuia pentru diferite rate
de actualizare (rate ale dobanzii) si diferite perioade de timp, ceea ce usureaza mult calculele, in acest caz ecuatia 6
se rescrie astfel:

VP = VV x FAr;n (7)

De exemplu, tabelele cu factori de actualizare pot fi utilizate la determinarea valorii prezente a 1000 lei primiti
peste 20 de ani la o rata de actualizare de 10%.

VP = VV x FA10%,20 = 1000 lei x 0,14864 = 148,64 lei

3.1. Valoarea prezenta a unei anuitati ordinare

O anuitate este o forma speciala a fluxului de venit in care platile au loc in mod regulat si egal in decursul unei
perioade de timp. Ea poate avea loc fie la inceputul, fie la sfarsitul perioadei. Anuitatea care are loc la finele peri-
oadei se numeste anuitate ordinala sau obisnuita, care este cea mai frecvent intalnita. Anuitatea care are loc
la inceput de perioada poarta numele de anuitate cuvenita. Noi, in continuare, vom face referire la anuitatea
obisnuita.
 Presupunem ca o suma C este primita la finele fiecareia din urmatoarele n perioade de timp (care pot fi, spre
exemplu, luni, trimestre sau ani). Admitem, in plus, ca rata dobanzii pentru fiecare perioada este constanta si egala
cu r. Atunci valoarea prezenta a unei sume ce va fi primita la finele primei perioade va fi C/(l+ r), valoarea prezenta a
urmatoarei sume este C/(l+ r)2, si asa mai departe.

Deci, valoarea prezenta pentru N perioade de anuitati este:

VP =

Se poate demonstra ca expresia de mai sus este similara cu:

VP = C (8)

Daca avem in vedere ca paranteza reprezinta factorul de actualizare pentru anuitate, ecuatia 7 se poate scrie:

VP = C x FAA r,n (9)

unde C = anuitatea;

FAA r,n = factorul de actualizare al anuitatii pentru o rata a dobanzii r si pentru n perioade. Diferitele valori ale
factorului de actualizare al anuitatii se iau, de asemenea, din tabele.

3.2 Valoarea prezenta a unei anuitati perpetue

In cazul extrem al unei anuitati perpetue, adica plata (incasarea) are loc permanent si pentru totodeauna (la
infinit), membrul doi al parantezei din ecuatia 8 este egal cu zero (N →∞), si, deci valoarea prezenta a unei anuitati
perpetue este data de expresia:

VP = C / r (10)

De exemplu, pentru o rata a dobanzii de 8% valoarea prezenta a unei a-nuitati perpetue de 1000 lei este:

1000 / 0,08 = 12.500 lei

De remarcat ca suma de 12.500 lei este suma limita (cand N = ∞), or, in mod normal, valoarea prezenta a unei
anuitati de 1000 lei cu o rata a dobanzii de 8% trebuie sa fie mai mica decat 12.500 lei.

Cand anuitatea perpetua este crescatoare (cu o rata g) formula valorii prezente este:

VP = C / r-g (11)

unde C este fluxul de numerar primit la fiecare perioada, g este rata de crestere pentru fiecare perioada,
exprimata ca procent, iar r este rata corespunzatoare de actualizare.

3.3 Valoarea viitoare a unei anuitati

In cazul unei anuitati de C lei pe an, valoarea viitoare se calculeaza utilizand ecuatia:

VV = C(1+r)N-1 + C(1+r)N-2 + ….. + C(1+r)0 = C

sau

VV = CxFCAr,n , (12)
unde FCA r,n este factorul de compunere al anuitatii.

VALOAREA BANILOR IN TIMP - ACTUALIZAREA SI

CAPITALIZAREA VENITURILOR VIITOARE (VALOAREA
BANILOR IN TIMP)
Definitie: Valoarea banilor in timp reflecta conceptia ca o suma de bani detinuta azi valoreaza mai mult decat aceeasi suma
care va fi incasata in viitor. Valoarea banilor in timp se exprima prin conceptul de valoare prezenta sau actualizata a unor sume
de bani viitoare.

Care este explicatia valorii diferite a aceleiasi sume, in ani diferiti, presupunand ca rata anuala a inflatiei este zero?

Raspuns: Capacitatea de a genera un castig in urma unui plasament, in momentul detinerii sumei respective. Aceasta capacitate
de a genera un castig este comuna tuturor proprietatilor generatoare de venit.

Conceptul de valoarea banilor in timp include urmatorii trei termeni:

1. Compunerea (tehnica dobanzii compuse), prin care se calculeaza o valoare viitoare

2. Actualizarea (calcularea valorii prezente sau actualizate a unei/unor sume viitoare)

3. Capitalizarea (calcularea valorii prezente sau actualizate a unui flux de sume viitoare de natura unei anuitati constante sau
unei anuitati crescatoare cu o rata constanta).

1 Compunerea
Definitie: calcularea valorii viitoare (intr-un an viitor), rezultata dintr-o valoare prezenta, investita la un anumit nivel al ratei
de rentabilitate (profitabilitate sau de fructificare).

Daca notam cu:

- Vo – o suma actuala (capital initial)

- K – rata de rentabilitate ceruta de investitor, si
- Vn – suma viitoare (capital viitor), rezulta ca:
Vn=Vo  (1+K)n

 (1+K)n se numeste factorul de compunere sau factorul dobanzii compuse si este utilizat indeosebi in sistemul bancar.
Exista doua ipoteze de baza in formula de mai sus:

- dobanda (venitul) se incaseaza la sfarsitul fiecarui an, si

- dobanda anuala se acumuleaza (se adauga) la capitalul existent la inceputul fiecarui an.

Exemplu:

Daca se face un depozit la o banca in valoare de 100.000€, la o rata anuala a dobanzii de 5%, pe termen de 25 ani, atunci:

V25 = 100.000 €  (1+0,05)25 = 338.635 €

 In acceptiunea conceptelor evaluarii, cei 100.000€ reprezinta pretul actual (suma, valoarea sau capitalul) care trebuie platiti
azi, pentru a incasa o suma unica de 338.635€ la sfarsitul anului 25 viitor si presupunand ca a-ti realizat o rata anuala constanta
a dobanzii de 5%.

2 Actualizarea
Definitie: Calcularea valorii prezente (sau actualizate) a unei sume viitoare (care reflecta o plata sau o incasare).

Actualizarea permite compararea, la data evaluarii, a fluxurilor de venit care vor fi generate in ani viitori diferiti. Cu alte
cuvinte, actualizarea inseamna diminuarea sumelor viitoare deoarece acestea nu pot fi investite si consumate imediat, cum este
cazul unui venit actual.

Valorile actualizate sunt comparabile in mod direct in sensul ca, la un anumit nivel de fructificare (prin dobanda, profit, etc.),
titularului de venit ii este indiferent momentul in care se incaseaza venitul (azi sau peste n ani)

Actualizarea permite deci compararea si insumarea unor sume:

- primite sau platite la date viitoare diferite;

- exprimate in aceeasi unitate de masura.

Tehnica actualizarii consta in calculul invers fata de cel aratat in formula compunerii, respectiv:

Vn = V0  (1 + K)n, deci:

sau

 reprezinta inversul factorului dobanzii compuse, numit factor de actualizare. Factorii de actualizare pot fi

calculati pe baza formulei sau pot fi preluati din tabele financiare.

Problema

O proprietate va genera un venit anual constant de 1000 €, pe durata a trei ani.

Care este valoarea actualizata a acestui flux de venit la rate de actualizare de 8% si 18%?

Rezolvare:
Ani 1 2 3
Venit € 1000 1000 1000
1/1+K @8% 0,926 0,857 0,794
a) Venit actualizat € 926 857 794
Suma venit actualizat 2.577€
1/1+K @18% 0,847 0,718 0,609
b) Venit actualizat € 847 718 609
Suma venit actualizat 2.174€
 3 Capitalizarea
Definitie: transformarea unui flux de venit viitor, de natura unei anuitati constante sau crescatoare cu o rata anuala constanta
(g), in valoare prezenta sau actualizata (insumata) a acelui flux de venit, fie prin impartirea venitului anual cu o rata de
capitalizare, fie prin inmultirea venitului anual cu un coeficient multiplicator (multiplu)

Ca esenta, capitalizarea este tot un proces de actualizare dar prin formule matematice simplificate, prin care se
calculeaza valoarea prezenta (actualizata) a unui flux de venit viitor.

3.1 Capitalizarea unui flux de venit care se reproduce perpetuu

Formula de calcul a valorii actualizate a unui flux de venit anual perpetuu (care se va reproduce la infinit), prin tehnica
capitalizarii, este:

(1) in care:

- Vc = valoarea actuala a capitalului ce genereaza un flux de venit anual viitor perpetuu;

- V1 = venitul viitor perpetuu de natura unui anuitati constante (marime anuala egala);
- C = rata de capitalizare.
(2) Vc = V1  M in care:

- M = coeficient multiplicator al venitului anual viitor care se reproduce la infinit in marime anuala constanta

- , deci coeficientul multiplicator sau multiplicatorul (sau multiplul) venitului este inversul ratei de
capitalizare.
(3) Formula de calcul a valorii actualizate a unui flux de venit anual perpetuu care va creste la infinit cu o rata anuala
constanta (g), numita Gordon - Shapiro:

in care:

- V1 = venitul anual de la finele primului an viitor, deci:

V1 = V0  (1+g)
- g = cresterea anuala sperata perpetua a venitului,
- K = rata de actualizare a venitului,
- C = K - g, deci rata de capitalizare este diferenta dintre rata de actualizare si g,

-
Nota: formulele (1), (2) si (3) se utilizeaza numai si numai daca:

 venitul anual sperat este o anuitate constanta sau o anuitate crescatoare cu un g constant
 reproducerea celor doua anuitati de mai sus se face la infinit (sau perpetuu)
In caz ca veniturile viitoare vor fi inegale ca marime anuala, nu se poate aplica tehnica capitalizarii ci numai tehnica
actualizarii.

3.2 Capitalizarea unui flux de venit care se reproduce pe o durata limitata.

 Exista proprietati care genereaza venituri viitoare pe o perioada de timp limitata, de exemplu numai pe 5 ani. Ca urmare
trebuie calculata valoarea actualizata insumata a fluxului de venit pe cei 5 ani viitori.

Ca operatie matematica, capitalizarea unui flux de venit pe durata limitata se face cu formula:

Vc = V0  FVPA in care:

- Vc = valoarea actualizata a unui flux viitor periodic limitat

- V0 = marimea initiala a venitului periodic
- FVPA = factorul de capitalizare sau factorul valorii prezente a unui flux de venit periodic limitat
Daca venitul este anual (deci periodicitate de 1 an), exista doua formule de calcul a FVPAan, respectiv (4) si (5):

1- (1+K)-n
(4) FVPAan = sau
K

(5) in care

- n = numarul de ani in care se va produce venitul;

- K = rata de actualizare.
Rezulta ca FVPAan se poate determina in doua modalitati:

- prin formula de calcul (4);

- prin insumarea factorilor de actualizare [formula (5)].
Pentru factorul de capitalizare aferent unui venit cu periodicitate mai mica de un an (semestrial, trimestrial, lunar), formula
generala este:

1- (1+K/m)-nm
(6) FVPAper =
K/m
in care:

- FVPAper = FVPA pentru perioade de compunere mai mici de un an

- K = rata de actualizare
- n = numarul de ani de obtinere a venitului
- m = numarul perioadelor de frecventa dintr-un an (semestre, trimestre, luni, saptamani).
Formulele particulare sunt:

1- (1+K/2)-n2
semestrial FVPAs =
K/2

1- (1+K/4)-n4
trimestrial FVPAt =
K/4

1- (1+K/12)-n12
lunar FVPAl =
K/12
Exemplu: Un venit generat de o proprietate este 2.400 €/an sau 1.200 €/semestru sau 600 €/ trimestru sau 200 € / luna. La o
rata de actualizare de 14% si un numar de 5 ani de compunere sa se calculeze FVPA pentru cele patru perioade de frecventa. De
asemenea, sa se calculeze si valoarea actualizata a fluxului de venit pentru cele patru perioade de frecventa.

Calculele sunt:
 Valoarea actualizata a fluxului de venit, pentru cele 4 perioade de frecventa (V) va fi:

V = 2.400 €  3,4331 = 8239,44 €

V = 1.200 €  7,0236 = 8428,32 €

V= 600 €  14,2124 = 8527,44 €

V= 200 €  42,9770 = 8595,40 €

Concluzie: cu cat frecventa de compunere este mai scurta cu atat valoarea este mai mare.

4 Termeni nominali si termeni reali

Indicatorii economici care reflecta veniturile, cheltuielile si rezultatele sunt exprimati in termeni nominali sau preturi
curente sau moneda nominala.

Pentru efectuarea comparabilitatii intre indicatorii financiari ai intreprinderii este necesara transformarea in termeni
reali sau preturi constante sau moneda reala a indicatorilor financiari.

Preturile curente (termeni nominali) sunt preturile curente de piata in fiecare perioada de referinta. Cifra de afaceri
exprimata in preturi curente (termeni nominali) reflecta:

- volumul fizic al productiei si

- nivelul preturilor curente, care contin si rata anuala a inflatiei.
Preturile constante (termeni reali) sunt preturile care exprima numai evolutia volumului fizic al productiei si nu si cel al
cresterii inflationiste a preturilor.

Deflationarea este convertirea nivelului unui indicator exprimat in preturi curente (termeni nominali) in nivelul aceluiasi
indicator dar exprimat in preturi constante (termeni reali).

Indicele pretului nominal

Formula =
indicele pretului produsului

Rata nominala si rata reala

De multe ori, un evaluator trebuie sa transforme o rata a dobanzii sau o rata de actualizare exprimata in termeni nominali intr-
o rata exprimata in termeni reali sau viceversa.

Formulele sunt:
 si in care:

- kr = rata reala anuala a dobanzii

-kn = rata nominala anuala a dobanzii

- f = rata anuala a inflatiei.

Actualizarea aceluiasi profit net exprimat in termeni nominali cu o rata nominala de actualizare si
respectiv exprimat in termeni reali, dar cu o rata reala de actualizare trebuie sa duca la rezultate
matematice egale, asa cum se arata in calculele de mai jos.

An 3

Rata
inflatiei An 1 An 2 An 4
Temenii nominali
Venit 5% 105,0 110,3 115,8 121,6
Cost 5% 52,5 55,1 57,9 60,8
Profit brut 52,5 55,1 57,9 60,8
Impozit @16% 8,40 8,82 9,26 9,72
Profit net 44,1 46,3 48,6 51,1
Factori de
actualizare@14% 0,87719 0,76947 0,67497 0,59208
Profit net actualizat 38,68 35,63 32,82 30,23

Suma profit net actualizat 137,4

Termeni reali
Venit 0% 100 100 100 100
Cost 0% 50 50 50 50
Profit brut 50 50 50 50
Impozit @16% 8 8 8 8
Profit net 42 42 42 42
Factori de
actualizare@8,57% 0,085714 0,921053 0,848338 0,781364 0,719677
Profit net actualizat 38,68 35,63 32,82 30,23
Suma profit net actualizat 137,4