Depozitul Escrow

Exemplu practic
Depozitul Escrow, optiune pentru securizarea tranzactiilor
imobiliare
Criza economica, dificultatea obtinerii finantarilor bancare si, ca o consecinta,
greutatile in asigurarea cash-flow-ului, atat pentru investitorii individuali cat si
pentru societatile comerciale specializate in efectuarea de investitii imobiliare,
determina un comportament mai prudent al jucatorilor pe piata imobiliara.
In perioada exploziei imobiliare, cand piata imobiliara era in plina
efervescenta, oferta fiind mai mica decat cererea, cumparatorii in cele mai multe
cazuri erau nevoiti sa accepte compromisuri si sa consimta la conditiile contractuale
impuse de vanzatori. In prezent, raportul de forte schimbandu-se, cumparatorii fiind
din ce in ce mai putini si cu un comportament mai prudent, acestia solicita garantii
substantiale pentru securizarea sumelor investite pe piata imobiliara.
Astfel, atat cumparatorii individuali (in special persoanele fizice interesate in
achizitionarea unor apartamente in proiecte imobiliare aflate deocamdata in stadiul
de proiectare sau in curs de construire) cat si cei sofisticati (in special fonduri de
investitii imobiliare) au la dispozitie utilizarea mai multor metode de securizare a
platilor intre care se numara garantiile imobiliare constituite de vanzatori, garantiile
emise de asociatii vanzatorului sau utilizarea depozitului escrow, ca instrument de
securizare a sumelor investite, cumparatorii putand avea garantia ca plata catre
dezvoltatori va avea loc numai cu conditia satisfacerii unor cerinte specifice de
catre acestia.
Depozitul escrow are ca destinatie blocarea unor sume de bani pana
la incheierea unui contract (sau antecontract) sau indeplinirea unor
conditii specificate intr-un angajament scris incheiat intre parti,
reprezentand o garantie a utilizarii sumelor depozitate exclusiv pentru
destinatia stabilita de parti, avand astfel rolul de a asigura realizarea
obiectivelor stipulate in respectivul angajament, oferind mai multa
siguranta fondurilor pana la indeplinirea conditiilor stipulate in contract.
In practica, partile convin asupra depozitarii avansului sau a altor plati ce
urmeaza a fi efectuate intre parti la un agent escrow, care de obicei este o banca
comerciala. De asemenea, pot actiona in calitate de agenti escrow si avocatii.
Concomitent cu semnarea acordului intre parti, acestea semneaza totodata si un
contract (semnatarii fiind vanzatorul in calitate de beneficiar al sumelor depozitate
in escrow, cumparatorul in calitate de deponent al sumelor escrow si banca
comerciala in calitate de agent escrow). Depozitul escrow este efectuat de cele
mai multe ori pe numele deponentului (cumparatorul), fiind purtator de dobanda in
conditiile negociate de acesta cu banca.
Contractul de depozit escrow stabileste in detaliu momentul si conditiile
eliberarii sumelor depozitate, acestea putand fi eliberate fie vanzatorului (in
momentul indeplinirii unor conditii specifice agreate de catre parti si dupa
furnizarea unor documente) sau cumparatorului (in cazul in care conditiile agreate
de parti nu s-au indeplinit). Exemplificativ, eliberarea sumelor blocate In depozitul
escrow se poate face in contul vanzatorului daca:

Depozitul Escrow
1. vanzatorul a finalizat constructia (sau o parte determinata din lucrarile de
construire);
2. sarcinile ce grevau imobilul obiect al tranzactiei au fost radiate din cartea
funciara;
3. vanzatorul a obtinut anumite documente care atesta dreptul de a construi
proiectul propus (ca de exemplu documentatii de urbanism legal aprobate);
4. vanzatorul a obtinut o finantare bancara pentru dezvoltarea proiectului etc.
Practic, conditiile de eliberare a sumelor blocate in depozitul escrow
sunt la libera apreciare a partilor contractante, acestea avand posibiliatea
de a agrea atat asupra conditiilor efective cat si cu privire la termenul
inauntrul caruia conditiile urmeaza a fi indeplinite de catre vanzator.
Ca urmare a modificarilor aduse prin Ordonanta de Urgenta nr. 64/2010 privind
modificarea si completarea Legii cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996,
privind posibilitatea inscrierii constructiilor in curs de edificare pe stadii de executie
(fundatie, structura etc), depozitul escrow poate fi folosit cu succes in
tranzactiile imobiliare privind achizitionarea imobilelor din cadrul
ansamblurilor rezidentiale sau comerciale in curs de executie.
Cumparatorul care doreste achizitionarea unui imobil nefinalizat, poate
propune vanzatorului ca sumele reprezentand avans din pretul datorat sa fie
depozitate intr-un cont escrow, urmand ca eliberarea acestora catre vanzator sa se
efectueze pe masura executarii etapelor de lucrari ale constructiei, in baza
documentelor justificative prezentate de catre vanzator bancii la care a fost deschis
contul escrow.
In acest caz, documentul justificativ il reprezinta procesul-verbal privind
stadiul fizic al realizarii constructiei in care este situat imobilul, avizat de
reprezentantul autoritatii administratiei publice emitente a autorizatiei de construire
si incheierea de intabulare a constructiei emisa pe numele vanzatorului de Oficiul de
Cadastru si Publicitate Imobiliara in raza caruia este situat imobilul.
In baza acestor documente justificative agentul escrow va elibera din sumele
depuse de catre cumparator, partea din pretul datorat de catre cumparator pentru
faza de executie respectiva, urmand ca pentru fazele ulterioare (daca este cazul) sa
se faca plati numai odata cu indeplinirea conditiilor specifice respectivelor faze de
executie.
Aceasta metoda de plata a avansului din contul escrow pune o
presiune pe vanzator, care se simte nevoit sa respecte termenele de
executie a constructiei, in caz contrar banca neeliberandu-i din contul
escrow sumele corespunzatoare pentru respectivul stadiul de executie al
constructiei. Asa cum aratam mai sus, in cazul in care termenul de executare a
respectivului stadiu al constructiei sau de depunere a documentelor justificative de
catre vanzator a expirat, la instructiunile cumparatorului intregul disponibil din
contul escrow, poate fi eliberat de agentul escrow in contul acestuia, mecanism
dublat in cele mai multe cazuri de dreptul cumparatorului de a inceta contractul
(antecontractul) de vanzare cumparare.

Depozitul Escrow