1-Prezentare Generala

PREZENTARE GENERALA
 SPECIFICATIA TEMEI
Proiectul are un caracter didactic, si urmeaza o analiza cat mai complexa a proprietatii imobiliare
evaluate, cu ajutorul metodelor de evaluare studiate in cadrul cursului, avand ca scop final
estimarea valorii de piata in vederea vanzarii.
Obiectul evaluarii:
- Proprietatea imobiliara supusa evaluarii este un imobil tip locuinta individuala localizata in
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.
- Constructia este tip “vila” P+1 etaj, cu un stil arhitectonic modern.
Suprafata utila Parter: 73.19 mp
Suprafata utila Etaj : 82.97 mp
TOTAL Suprafata utila: 156.16 mp
Garaj+Terase: 31.8 mp
SCOPUL acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare, in
vederea vanzarii.
Pentru orice alt scop decat cel declarat, proprietatea poate avea o valoare diferita.
Data evaluarii: 15 noiembrie 2005, considerand ca 1 euro = 3.66 ron
__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
ANALIZA PIETEI IMOBILIARE
 DEFINIREA PIETEI IMOBILIARE
Analiza pietei imobiliare reprezinta o etapa de baza parcursa de catre evaluator

In vederea estimarii cat mai corecte a valorii de piata a unei proprietati imobiliare.
Studiul porneste de la definirea tipului de proprietate, analiza potentialului de a produce venituri,
studiind localizarea proprietatii imobiliare, caracteristicile investitorilor si proprietarilor.
Piata imobiliara poate fi definita ca interactiunea intre vanzatorii si cumparatorii de proprietati
imobiliare care au diverse motive si interese.
Modificarile din cadrul domeniului economic (nivelul veniturilor) influenteaza puterea de cumparare in
domeniul imobiliar, piata fiind sensibila la astfel de modificari.
Astfel, achizitiile imobiliare, investitiile in constructii sunt legate in mod direct de desfasurarea vietii
economico-sociale, cat si de reglementarile guvernamentale sau locale.
Pentru a detine o piata imobiliara specifica, trebuie analizati o serie de factori, cum ar fi:
-tipul proprietatii: rezidentiale, comerciale, administrative, etc.
-caracteristicile proprietatii : gradul de ocupare, baza de clienti
-calitatea constructiei, designul si avantajele
-aria pietei: definita geografic
-proprietati echivalente disponibile
-proprietati complementare: alte proprietati imobiliare complementare celei analizate.
-Descrierea pietei imobiliare din jud. Ilfov
Piata imobiliara din jud.Ilfov, respectiv com.xxxxxxxxxx este intr-o continua crestere si dezvoltare.
O amploare deosebita au luat –o constructiile noi la periferia comunei unde se tranzactioneaza terenuri
pentru constructii de locuit.
Pretul terenului a crescut mult in aceste zone datorita cererii foarte mari si a faptului ca in curand se va
construi in zona un cartier privat de locuinte aflat in stadiu de proiect
Poate fi observata o diferenta puternica intre cerere si oferta, in sensul ca preturile locuintelor sunt
destul de mari in raport cu puterea de cumparare a populatiei. Agentiile imobiliare locale desfasoara in
mica parte o activitate profesionista, publicitatea imobiliara realizandu-se in principal prin cotidienele
Bucurestene de specialitate.
Cererea de cumparare pentru spatii de locuit si terenuri provine in general din partea cetatenilor
romani.
__________________________________________________________________________________________________
Comparativ cu piata imobiliara din Bucuresti, cea din Jud.Ilfov este imatura , marketingul si
promovarea proprietatii fiind tratate rudimentar de persoane cu o pregatire profesionala nu foarte
inaintata.
Cele mai multe dintre tranzactii se realizeaza pe baza relatiilor personale sau de afaceri, sau la nivelul
agentiilor imobiliare de renume din Bucuresti care au un sector specializat de vanzari de locuinte si
terenuri din Jud. Ilfov.
□ OFERTA COMPETITIVA
In Romania, numarul locuintelor construite in ultimii ani raportat la cerere, este foarte scazut si in
continua scadere, in special datorita preturilor destul de mari la materialele de constructie.
Putem insa observa a crestere a fondului locativ nou construit si se remarca tendinta de a se renunta
la apartamentele de bloc in favoarea caselor si vilelor rezidentiale unifamiliale.
Oferta de vanzare de locuinte individuale, respectiv case, vile este sub nivelul cererii.Aceasta
situatie a dus la cresterea preturilor cerute la vanzarea proprietatilor rezidentiale.Oferta de proprietati
rezidentiale de tip vila sau case unifamiliale este redusa in raport cu oferta vanzarii de apartamente.
Oferta de vanzare de apartamente la bloc este relativ mare .Oferta de terenuri este in continua
scadere in zonele imediat apropiate orasului, in zona de dinainte de centura a orasului, majoritatea
persoanelor fizice sau agentilor economici orientandu-se spre achizitionarea unui teren, chiar daca
realizarea imediata a unei constructii presupune un o investitie imediata mare; acestia considera
terenul ca o investitie pe termen lung, chiar in eventualitatea revanzarii lui la un pret mai bun.
In continuare se vor prezenta caracteristicile principale ale proprietatii imobiliare evaluate,
respectiv imobilul situat in Jud.Ilfov, comxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
- Gradul de ocupare: datorita structurii functionale, in cadrul acestui imobil poate locui o familie de
aproximativ 5 persoane;
- Calitatea constructiei: constructia are o vechime de aproximativ 1 an si se afla intr-o stare tehnica
foarte buna.
- Designul si avantajele: avantajele tin de functionalitatea cladirii (dimensionare, compartimentare,
amplasare zone de acces si trecere, pozitionare grup sanitar, etc); structura de rezistenta este
realizata din zidarie portanta de caramida, cu planseu de beton armat intre parter si etaj.
Imobilul este amplasat pe o strada linistita, ferit de zgomotul traficului intens din zona.
Proprietati echivalente disponibile

In zona comunei xxxxxxxxxxxxxxxxxxx, piata proprietatilor rezidentiale tip locuinta este
reprezentata relativ bine.Intalnim atat proprietati echivalente cat si superioare sau inferioare din
punct de vedere al caracteristicilor.
__________________________________________________________________________________________________
Prezentarea proprietatilor comparabile
Pe piata locala s-au afectuat cateva tranzactii de proprietati imobiliare asemanatoare, ale caror
date vor fi prezentate in Anexe si in capitolul 5 al prezentului raport.
□ ANALIZA CERERII
Analiza cererii porneste de la identificarea persoanelor fizice, juridice care manifesta interes
pentru achizitionarea unui astfel de imobil, similar cu cel avaluat in prezentul raport.
Cererea pentru acest tip de locuinte este moderata, ea venind din partea unor persoane de o
anumita categorie sociala, oameni de afaceri, care au ajuns la momentul unui echilibru financiar si
care tind sa schimbe vechea locuinta, in general un apartament la bloc, cu o casa “la curte”.
□ RAPORTUL CERERE-OFERTA. ECHILIBRUL PIETEI
Omul are necesitati si dorinte, acestea determinand cererea.Intre necesitatile umane si dorintele
oamenilor (cererea) si resursele disponibile (oferta) la un moment dat, trebuie sa se gaseasca un
echilibru care sa-I determine sa aleaga acele produse care le aduc satisfactii mai mari din punct de
vedere financiar – echilibrarea cererii cu oferta.
Pe piata imobiliara, cererea nu este niciodata la acelasi nivel cu oferta.Piata imobiliara nu este o
piata foarte eficienta, fiind foarte sensibila la transformarile economice, se vehiculeaza bunuri cu grad
de lichiditate redus –greu de vandut- si cu decalaje intre cerere si oferta.
De cele mai multe ori, acest tip de imobil este cumparat pentru locuit, suportand ulterior diverse
imbunatatiri, modificari. Concluzia este, ca in aceasta zona, exista o piata a vanzatorilor.
□ Piata terenurilor-cartier de locuinte
In zona analizata, exista infrastructura necesara atat constructiilor rezidentiale cat si celor de tip sediu
societate.
Regimul de inaltime aprobat in zona este de P+2E, iar procentul de ocupare al terenului este permis
pentru valori de aproximativ 60÷70%.
Terenuri libere pentru constructii exista in general la marginea comunei xxxxxxxxxxxx.Suprafetele
disponibile sunt generoase, de aproximativ 1000, 1500mp, ele putand fi parcelate. Pretul cu care s-au
tranzactionat terenurile in ultima perioada este de aproximativ 35÷40EUR/mp, pretul scazand
bineinteles la suprafete mult mai mari.
Tranzactiile cu terenuri se realizeaza atat pentru constructia de locuinte cat si de spatii de birouri
pentru companiile locale.
__________________________________________________________________________________________________
Amplasamentul terenului de evaluat:
Strada Sf.xxxxxxxxxxxxxx, pe care se gaseste proprietatea de evaluat este situata in Jud.Ilfov,

com.xxxxxxxxxxxxxxxx (respectiv intr-o zona noua a comunei), mai exact intre Drumul National
Bucuresti-Constanta (DN3) si drumul care leaga Bucurestiul de comuna Cernica, avand in apropiere
un important centru comercial, Selgros xxxxxxxxxxx.
Terenurile situate in aceasta zona au suprefete cuprinse intre 800mp si 1500mp, fiind in
proprietate privata.
Preturile terenurilor se situeaza cu aproximatie undeva in jurul sumei de 35÷40 EUR/mp.
Zona beneficiaza de o infrastructura in plina dezvoltare cu retele de alimentare cu apa, canalizare,
gaze naturale, energie electrica.
In zona sunt viabile, si chiar in faza de proiect, dezvoltarea unor cartiere rezidentiale private.
□ Analiza pietei imobiliare cu ajutorul sondajului.

Analizand piata imobiliara dupa un sondaj de opinie, se pot trage concluzii semnificative ce pot
caracteriza piata la o anumita perioada.Acest lucru implica intervievarea oamenilor pe baza unor
sondaje scrise.
In aceasta zona este destul de dificil de realizat un sondaj al pietei imobiliare, oamenii fiind in
general reticenti in a furniza date, informatii. Pentru acest lucru este de preferat a se apela la
principalele persoane implicate in aceasta activitate, respectiv notari, agenti imobiliari, angajati ai
primariei locale.
__________________________________________________________________________________________________
DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE
 SITUATIA JURIDICA A PROPRIETATII IMOBILIARE
Proprietatea imobiliara evaluata se afla in proprietatea D-nei xxxxxxxxxxpersoana fizica

romana, dreptul de proprietate fiind deplin.
Din declaratia proprietarului, proprietatea este libera de orice sarcini, servituti, ipoteci, garantii
bancare sau alte cerinte contractuale speciale privind ocuparea sau utilizarea, care sa limiteze dreptul
de proprietate.
Prin urmare, este posibila instrainarea si transferarea completa a dreptului de proprietate,
inregistrat in “Extrasul de Carte Funciara” cu numarul 2850 / 05.08.2002.
 LOCALIZARE. DESCRIEREA ZONEI
- Proprietatea analizata este localizata in xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, intr-o zona in continua

dezvoltare.
- Amplasamentul se afla intre xxxxxxxxxxxxxxxxxx, accesul la proprietate fiind posibil cu
ajutorul a 2 cai de acces, “drumuri” cu latime de 3m atat dinspre Sos. xxxxxxxxxxx cat si
dinspre Bd. xxxxxxxxxxx
- Pozitia proprietatii este avantajoasa, din punct de vedere al accesului la retelele de
transport in comun.
- Imobilul este racordat la utilitati : electricitate, gaze, apa, fosa septica.
- Accesul spre o zona de agrement este usor, in vecinatati aflandu-se Lacul xxxxxxxxxx,
- Nu exista pericole iminente de inundatii, alunecari de teren, sau alte pericole naturale ce
pot fi prevazute.
 DESCRIEREA TERENULUI
- Terenul este plan, avand dimensiunile laturilor ~ 27 x 54 m, cu o suprafata de 1438.89 mp,

conform “Planului Cadastral” si “Fisei Corpului de Proprietate” puse la dispozitie de client.
- Amplasarea constructiei : cladire de locuit retrasa de la strada, cu regim de inaltime

Parter+1 Etaj
__________________________________________________________________________________________________
- Vecinatati: -Sud : Str.xxxxxxxxxxxxx, cu o delimitare de gard metalic, avand o deschidere
de 26.53 m
-Vest: Proprietate particulara delimitata cu gard de beton (proprietar xxxxxx.)
- Nord: Proprietate particulara delimitata cu gard metalic (proprietar T.V.)
- Est : Proprietati particulare delimitate cu gard de beton (Proprietari xxxxx.)
- Terenul este racordat la utilitatile tehnico-edilitare (apa, electricitate, gaze, fosa septica)
- Accesul la mijloacele de transport se realizeaza usor.
- Aspectul urbanistic al imobilelor vecine este favorabil : locuinte tip vila cu regim P+M, P+1,
locuinte in general noi, aflate intr-o stare tehnica buna.
- Din informatiile obtinute, nu exista probleme de mediu
- Terenul de fundare face parte din categoria “teren normal de fundare” si nu necesita
masuri speciale pentru ridicarea unei constructii.
- Regimul de inaltime construibil al zonei este de P+1E, P+2E.
- Pozitia terenului este avantajoasa, adecvata pentru constructii rezidentiale.
 DESCRIEREA CONSTRUCTIEI
Proprietatea este situata in Str.xxxxxxxxxx, construita la inceputul anului 2004 si avand
destinatia de locuinta unifamiliala, P+1E+Garaj.
Constructia este tip “vila”, cu un stil arhitectonic modern.
Functiune: Constructia a fost proiectata pentru functiunea de “locuinta”, insa poate fi folosita si ca
sediu de firma, respectiv birouri.
Destinatia incaperilor:
P01 Living –room 16.31 mp

P02 Dinning 16.69 mp
P03 Breakfast 14.64 mp
P04 Bucatarie 9.03 mp
P05 Gr. Sanitar 3.93 mp
P06 Hol 6.40 mp
P07 Vestibul 4.59 mp
P08 Debara 1.60 mp
E01 Dormitor matrimonial 16.69 mp

E02 Dormitor 2 16.31 mp
E03 Dormitor 3 13.05 mp
E04 Baie matrimoniala 6.56 mp
__________________________________________________________________________________________________
E05 Baie etaj 6.33 mp
E06 Dressing 6.05 mp
E07 Hol etaj 12.13 mp
E08 Casa scarii 5.85 mp
T01 Terasa acces 2.47 mp

T02 Teresa curte 6.23 mp
T03 Garaj 17.85 mp
T04 Platforma pubela 0.64 mp
T05 Balcon 4.61 mp
Dimensiuni:
Suprafata utila Parter: 73.19 mp
Suprafata utila Etaj : 82.97 mp
TOTAL Suprafata utila: 156.16 mp
Garaj+Terase: 31.8 mp
Descrierea solutiei constructive:
 Fundatiile sunt directe, continue, sub zidurile de inchidere si de compatimentare.

 Peretii exteriori sunt realizati din caramida eficienta si au o grosime de 25 cm .
 Acoperisul este de tip sarpanta ,cu invelitoare de tabla plana obisnuita cu falturi orizontale simple
si verticale duble avnd panta de ~30cm/ m- panta uzuala.
 Apele pluviale se evacueaza exterior prin jgheaburi si burlane.
 Ferestrele sunt tip termopan cu rama PVC culoare alba, iar dimensiunile ochiurilor de fereastra
asigura conditiile optime de iluminare (conformare vizual-luminoasa, conform STAS-urilor in
vigoare).
 Conform declaratiei proprietarului, peretii exteriori sunt izolati cu polistiren expandat cu o
grosime de 5 cm, asigurand confortul termic necesar.
Descrierea interiorului:
Pardoseala:
 In dormitoare, living-room, dinning si dressing, pardoseala este calda de tip parchet laminat
culoare mahon, care nu prezinta zgarieturi, fisurari ,umflaturi, sau alte deteriorari vizibile.
 In bai, bucatarie si hol este pardoseala rece, de tip gresie portelanata.
__________________________________________________________________________________________________
Peretii:
 In camere, peretii au zugraveli lavabile de culoare alba, de calitate superioara.
 In grupurile sanitare si bucatarie, peretii sunt finisati cu placaje ceramice pana la nivelul tavanului.
Tamplaria interioara este din lemn natural, culoare mahon aflata intr-o stare perfecta de functionare
si fara a prezenta deteriorari, zgarieturi.
Instalatii functionale:
 Instalatiile sanitare sunt noi, intr-o stare perfecta de functionare.

- alimentarea cu apa baie si bucatarie (potabila + calda menajera asigurata de centrala
termica proprie)
- in grupurile sanitare instalatiile sunt realizate din teava de cupru iar obiectele sanitare sunt
noi, de calitate superioara.
 Fosa septica;
 Instalatia de incalzire:
-Incalzirea este asigurata cu ajutorul unei centrale termice proprii marca Ariston in stare perfecta
de functionare, care functioneaza cu gaz metan
-Caldura este radiata in incaperi, cu ajutorul caloriferelor de aluminiu de calitate superioara, import
Italia.
 Instalatia electrica:
-alimentare cu energie electrica de la reteaua publica, instalatia fiind in stare de functionare, cu
prize, intrerupatoare, contoare, noi.
 Instalatie de climatizare / aer conditionat, nu este prevazuta.
 Comunicatii:
-Instalatii de curenti slabi: - post telefonic nu exista
- post TV asigurat cu antena parabolica proprie (nu exista conexiune la
reteaua locala de cablu TV)
Anexe:
 Terase: -Terasa curte, Terasa acces, Balcon, in Suprafata totala utila de ~25 mp.
 Garaj in suprafata de 17.85 mp, cu pardoseala rece, inclus in cladire si cu acces direct.
__________________________________________________________________________________________________
Starea tehnica a cladirii:
Dupa inspectie, si conform informatiilor asigurate de proprietar, s-au constatat urmatoarele:
- Constructia se afla intr-o stare tehnica foarte buna, nefiind constatate defecte vizibile la
nivelul tencuielii, peretilor si tavanelor;
- Nu sunt observate fisuri, crapaturi, pe suprafata sau la imbinarea elementelor de
constructie;
- Structura de rezistenta se prezinta intr-o stare tehnica foarte buna.
4. CEA MAI BUNA UTILIZARE
Cea mai buna utilizare reprezinta “utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau
construit, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai
mica valoare”
Proprietatea imobiliara trebuie tratata in ipoteza celei mai bune utilizari, identificandu-se cea mai
probabila utilizare in care poate fi pusa proprietatea.
Trebuie sa se tina cont de utilizarile permise de lege, de restrictiile zonale, de conditiile fizice ale
terenului si de utilitatile publice disponibile.
Cea mai buna utilizare va fi analizata in situatia terenului construit.
Varianta 1 : Utilizarea proprietatii in scopul inchirierii ca locuinta unifamiliala:

- zona linistita, ferita de zgomotul stradal, pe o strada unde exista numai cladiri de locuit
- curtea este mare, cu multa veredeata, fiind asigurat spatiul necesat de odihna,
recreere.
- Inchirierea se poate face imediat, fara nici o modificare, deci nu sunt necesare
cheltuieli de conversie
Varianta 2: Utilizarea proprietatii imobiliare in scopul inchirierii ca sediu de firma, spatiu pentru birouri
-imobilul a fost conceput ca spatiu de locuit si ca atare sunt necesare unele
modificari/imbunatatiri, deci exista niste costuri de conversie..
Ambele utilizari sunt permise legal si fizic posibile.
La data evaluarii, (iunie 2005) preturile de inchiriere sunt:

- inchiriere pentru locuinta : 750 EUR/luna cu pierderi de 5% prin intarzieri la plata, sau
neocupare
- inchiriere pentru spatiu birouri: 7 EUR/mp Sut, grad de neocupare 25% (3 luni)
(Aceste informatii au fost obtinute cu ajutorul agentiei imobiliare Trend Group Imobiliare)
Cost conversie locuinta -> spatiu birouri : 2000 EUR (mocheta, aer conditionat, centrala telefonica)
__________________________________________________________________________________________________
Cheltuieli:
Varianta1,Locuinta:
600 EUR/an taxe, asigurare.+ 300 EUR/an alte taxe + 600 EUR/an managem.&adm.=1500 EUR/an
Varianta2, spatiu birouri:

800 EUR/an taxe, asigurare + 400 EUR/an alte taxe + 1300 EUR/managem.&adm.=2500 EUR/an
VBE : 1) 750 EUR/luna x 12 luni x 0.95 = 8550 EUR/an

2) 7 EUR/mp x 156 mp x 12 luni x 0.75 = 9828 EUR/an
VNE : 1) VBE – cheltuieli = 8550 EUR/an – 1500 EUR/an = 7050 EUR/an

2) VBE – cheltuieli = 9828 EUR/an – 2300 EUR/an = 7528 EUR/an
Specificatie Locuinta Birouri

VBE 8550 EUR 9828 EUR
Cheltuieli exploatare 1500 EUR 2300 EUR
VNE 7050 EUR 7528 EUR
Rata Capitalizarii (C) 12% 11%
Valoare Capitalizata (VNE/C) 58750 EUR 68436 EUR
Cost Conversie 0 - 2000 EUR
VALOARE PROPRIETATE 58750 EUR 66436 EUR
 Rezulta ca Cea Mai Buna Utilizare (C.M.B.U.) este ca spatiu pt. birouri.
EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE
Scopul prezentului raport de evaluare, este acela al determinarii valorii de piata a proprietatii din
Str.xxxxxxxxxxxxxxxxxx in vederea vanzarii.
Pentru stabilirea valorii de piata a imobilului in cauza, s-au folosit cele 3 abordari in evaluare
acceptate de Standardele Internationale, respectiv:
- Abordarea prin comparatii directe;
- Abordarea prin costuri;
- Abordarea pe baza veniturilor (Metoda capitalizarii veniturilor)
□ ABORDAREA PRIN COSTURI
__________________________________________________________________________________________________
Fundamental pentru metoda costurilor este principiul substitutiei, care arata ca nici un cumparator nu
va plati mai mult pentru o proprietate imobiliara decat costul echivalent obtinerii imediate a unui teren
si a unei cladiri cu o utilitate similara.
Aceasta metoda, este importanta atunci cand piata imobiliara este putin activa (utilizarea comparatiei
directe fiind limitata)
Aplicarea acestei metode este indicata la constructiile noi sau relativ noi, dar si la cele mai vechi, daca
exista destule date pentru a estima deprecierea.
Pentru a ajunge la valoarea eatimata, trebuie parcurse urmatoarele etape:
- estimarea valorii terenului in ipoteza ca este liber si disponibil pentru a fi realizata cea mai buna
utilizare a sa;
- estimarea costului total de reconstructie sau de inlocuire a constructiilor efective la data evaluarii;
- estimarea deprecierii constructiei, scaderea deprecierii cumulate din costul total de reconstructie
sau inlocuire, pentru a obtine costul net;
- Estimarea costului de reconstructie sau de inlocuire si a deprecierii pentru cladirile adiacente sau
imbunatatiri ale amplasamentului, scazand in final deprecierea estimata;
- Adaugarea costului net al cladirilor adiacente si a imbunatatirilor amplasamentului la costul net al
constructiilor;
- Adaugarea valorii terenului pentru a obtine valoarea totala a proprietatii imobiliare.
ESTIMAREA VALORII TERENULUI:
Evaluarea terenului se va face in ipoteza ca acesta este liber sau este considerat liber.Estimarea
valorii terenului se va efectua utilizand Metoda Comparatiei directe.Aceasta metoda este recomandata
pentru evaluarea de terenuri libere sau care sunt considerate libere, cand exista date suficiente si
sigure privind tranzactiile similare in zona.Aceasta metoda este cel mai des utilizata in cazul in care
exista date comparabile, analizandu-se preturile si acele informatii referitoare la loturi de teren.
Elementele de comparatie, sunt:
- drepturile de proprietate;
- restrictiile legale;
- conditiile pietei;
- localizarea;
- caracteristicile fizice;
- utilitatile;
- zonarea;
- cea mai buna utilizare;
Terenuri comparabile: (prezentate in fisele tehnice 1-3)
FISA TEHNICA NR.1

1. Localizare Periferic
2. Suprafata totala 1 400 mp
__________________________________________________________________________________________________
3. Pret/mp 35 Euro
4. Ofertare/Tranzactie Ofertare
5. Data Oct. 2004
6. Front stradal 30 m
7. Restrictii urbanistice P+2
8. Utilitati Apa, canalizare, curent, gaze
FISA TEHNICA NR.2

3. Pret/mp 40 Euro
5. Data Ian. 2005
FISA TEHNICA NR.3

3. Pret/mp 35 Euro
5. Data Feb. 2005
Pentru a compara terenurile libere, am analizat o serie de date, cu ajutorul agentiei Trend Group
Imobiliare.
a.) Corectia pentru conditiile de vanzare:

Adresa Conditii de finanatare Pretul Euro/mp Corectia
Bd.Biruintei nr.68 La piata 24 Baza
Str.Mihai Viteazu nr.115 Ofertare 30 -20%
b.)Corectia pentru conditiile de localizare:
__________________________________________________________________________________________________
Adresa Localizare Pretul Euro/mp Corectia
Bd.xxxxxxxxxx Semicentral 23 Baza
Str.Sf.xxxxxxxxx Periferic 20 +13%
c.) Corectia pentru deschidere:

Adresa Deschidere Pretul Euro/mp Corectia
Str.Mihai Viteazu nr.40 40 23 Baza
Str.Viitorului nr.36 35 22.5 +3%
Str.Viitorului nr.38 30 22 +3%
Str.Mircea cel Batran 27 22 0%
nr.28
d.) Corectia pentru suprafata:

Adresa Teren liber Pretul Euro/mp Corectia
Str.Viitorului nr.36 1 200 22 Baza
Str.Viitorului nr.38 1 400 20 +10%
Str.Clucerului 1 450 19 + 5%
e.) Corectia pentru dotarea cu utilitati:

Adresa Utilitati Pretul Euro/mp Corectia
Str.Sf.xxxxxxxxxxx nr.30 Partial 28 Baza
Str.Viitorului Complete 32 -12%
f.)Corectia pt. anul vanzarii.(Corectie anuala)

Adresa Anul Pretul Euro/mp Corectia
Str.Clucerului 2003 22 Baza
Str.Voineasa 2004 26 +18%
Str.T.Vuia 2005 35 +34%
GRILA DATELOR DE PIATA
Element de Propr. de evaluat Comparabila Comparabila 2 Comparabila 3

comparatie 1 438 mp 1 400 mp 1 440 mp 1 420 mp
Pret de vanzare 35 40 35
(Eur/mp)
Drept de proprietate Integral integral Integral Integral
__________________________________________________________________________________________________
Corectie pt.dreptul 0 0 0
de proprietate
Pret corectat 35 40 35
Conditii de vanzare oferta Oferta Oferta
Corectie pt. conditii -20% -20% -20%
de vanzare - 7 Eur - 8 Eur - 7 Eur
Pret corectat 28 Eur 32 Eur 28 Eur
Conditii de piata Oct. 2005 Oct. 2004 Ian.2005 Feb.2005
Corectie pt. conditii +34% +25% +20%
de piata + 9.52 Eur + 8 Eur + 5.6 Eur
Pret corectat 37.52 Eur 40 Eur 33.6 Eur
Localizare Semicentral periferic periferic periferic
Corectie pentru +13% +13% +13%
localizare + 4.88 Eur + 5.2 Eur + 4.4 Eur
Pret corectat 42.4 Eur 45.2 Eur 38 Eur
Deschidere 27 m 35 m 40 m 35 m
Corectie pentru - 3% - 6% -3%
deschidere - 1.27 Eur - 2.7 Eur -1.14 Eur
Pret corectat 41.13 Eur 42.5 Eur 36.8 Eur
Utilitati Complete Complete Complete Complete
Corectie pentru 0 0 0
utilitati
Suprafata teren 1 438 mp 1 400 mp 1 440 mp 1 420 mp
Corectie pentru + 5% 0 +3%
suprafata teren + 2 Eur 0 +1.1 Eur
Corectie Totala Neta + 8.13 Eur + 2.5 Eur + 2.96 Eur
Corectie Totala Neta 23.22% 6.25% 8.5%

(%)
Corectie Totala 24.67 Eur 23.9 Eur 19.24 Eur
Bruta
Corectie Totala 70% 59% 54.9%
Bruta (%)
Valoarea propusa a terenului evaluat este de 37.9 Eur/mp, deoarece:

- comparabila 3 este in apropierea terenului de evaluat;
- comparabila 3 are cea mai mica valoare a corectiilor brute.
Valoarea totala a terenului este de 37.9 Eur/mp x 1 438mp = 54 500.2 Eur
Deci, pentru proprietatea de evaluat, costul terenului este de 54 500 Eur.
__________________________________________________________________________________________________
ESTIMAREA COSTULUI DE RECONSTRUCTIE/INLOCUIRE A CLADIRII:
Estimarea valorii de piata prin Metoda Costului se bazeaza pe comparatia costului de construire a unei
proprietati avand valoarea proprietatii existente.Aceasta metoda reflecta faptul ca participantii de pe
piata recunosc o relatie intre cost si valoare.
Nici un cumparator prudent nu va plati pentru o proprietate imobiliara, decat costul necesar pentru a
obtine imediat un teren si a construi o cladire, cu o utilitate si activitate similara.
Costul de reconstructie reprezinta costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data
evaluarii o copie, o replica a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructie,
arhitectura, planuri , calitate, ingloband toate deficientele, supradimensionarile, precum si deprecierea
cladirii evaluate.
Costul de inlocuire reprezinta costul estimativ pentru a construi la preturile curente de la data evaluarii
o cladire cu o utilitate echivalenta celei de evaluat folosind materiale moderne, normative si planuri
actualizate.
METODA COSTURILOR SEGREGATE:
Cu ajutorul “Indreptarului tehnic pentru evaluarea imediata la pretul zilei, a costurilor elementelor si
constructiilor de locuinte – procentual si valoric” – editia februarie 2005 editata de MatrixRom – fisa
Nr.36 – “Vila de lux parter+1 etaj cu garaj de 1 masina, structura de beton armat total (fundatii,
plansee, pereti, terasa) cu izolatii speciale exterioare ale fatadelor si cu multe imbunatatiri speciale”,
rezulta valoarea unitara de inlocuire a cladirii evaluate.
Se prezinta Fisa de evaluare costuri segregate , avand in vedere piata libera a constructiilor din zona
analizata. Acestea contin TVA, care ar fi trebuit dedus din costul de nou. In prezentul raport s-a
apreciat un profit al antreprenorului de cca 10%, luat de pe piata libera.
Cost total in lei pe

Nr. Cant.total Pondere in
Crt. Denumirea lucrarii U.M Lucr. Total cost
UM mpAd mpAu
Lei/UM %
1 Excavatii mc 0.6500 437 000 284 050 474 624 0.7487
2 Umpluturi si compactari mc 0.1220 196 000 23 912 39 955 0.0630
3 Hidroizolatii si lucrari mp 0.1050 0.4246
1 534 200 161 091 269 170
aferente
4 Beton armat mc 0.5500 16 243 000 8 933 650 14 927 400 23.5465
5 Beton simplu mc 0.1000 3 828 000 382 800 639 628 1.0089
6 Scari si podeste din beton ml 0.2000 699 000 139 800 233 594 0.3685
7 Zidarii mc 0.3200 7 481 700 2 394 144 4 000 419 6.3103
8 Inchideri si compartimentari mp 0.3200 1 033 000 330 560 552 339 0.8713
__________________________________________________________________________________________________
9 Confectii metalice kg 2.2760 137 000 311 812 521 012 0.8218
10 Izolatii protectie terasa mp 0.3660 3 440 000 1 259 040 2 103 753 3.3185
11 Termoizolatii conducte mp 0.0150 845 000 12 675 21 179 0.0334
12 Izolatie fonica peste planseu mp 0.5400 421 000 227 340 379 867 0.5992
13 Tamplarie din lemn interior mp 0.2300 11 695 000 2 689 850 4 494 520 7.0897
14 Tamplarie din PVC armat mp 0.2500 6 301 000 1 575 250 2 632 114 4.1519
15 Geamuri termopan mp 0.3020 1 499 000 4 59 628 756 421 1.1932
16 Pardoseli din beton simplu mp 0.1130 601 000 67 913 113 477 0.1790
17 Pardoseli din gresie mp 0.2400 1 852 300 444 552 742 810 1.1717
glazurata
18 Tencuieli interioare mp 4.3000 590 000 2 537 000 4 239 120 6.6868
19 Zugraveli interioare mp 0.8000 215 000 172 000 287 398 0.4533
superioare
20 Placaje cu faianta la interior mp 0.2400 1 051 000 252 240 421 472 0.6648
21 Lambriuri mp 0.1800 919 000 165 420 276 403 0.4360
22 Izolatii polistiren, tencuiala mp 0.7920 1 965 000 1 566 280 2 600 417 4.1019
speciala exterior
23 Trotuar din beton mp 0.1060 1 265 000 134 090 224 053 0.3534
24 Alte lucrari de constructii % 5.0000 1 553 704 2 596 112 4.0951
25 Bransament apa-canal lei 1.0000 245 000 245 000 409 375 0.6457
26 Coloane si legaturi sanitare ml 0.8130 258 000 209 754 350 482 0.5529
27 Obiecte si armaturi sanitare lei 1.0000 425 000 425 000 710 140 1.1202
28 Bransament electric lei 1.0000 91 900 91 900 153 557 0.2422
29 Cabluri, conductori, tevi ml 3.0200 65 300 197 206 329 515 0.5198
electrice
30 Aparate electrice lei 1.0000 237 000 237 000 396 008 0.6247
31 Corpuri de iluminat Lei 1.0000 144 000 144 000 240 612 0.3795
32 Hidrofor si rezervor lei 1.0000 145 000 145 000 242 283 0.3822
33 Bransament gaze lei 1.0000 159 000 159 000 265 676 0.4191
34 Centrala termica gaze lei 1.0000 219 000 219 000 365 931 0.5772
35 Coloane si legaturi de ml 0.6720 539 000 362 208 605 220 0.9547
incalzire
36 Corpuri de incalzire din kg 2.4300 372 000 903 960 1 510 443 2.3826
aluminiu
37 Alte instalatii comune % 5.0000 - 166 951 278 962 0.4400
38 Diverse, organizare, % 5.0000 - 1 806 688 3 018 828 4.7619
proiectare
TOTAL LEI /mp 31 371 468 51 471 866 100
TOTAL EURO /mp
Valoarea unitara de piata a cladirii in Euro:

3 137.1468 RON / 3.69 = 850.00 Euro/mp Ad inclusiv TVA, exclusiv profit antreprenor.
Valoarea unitara de piata a cladirii in Euro: 774 Euro/mp Ad, exclusiv TVA, inclusiv profit antreprenor.
Valoarea totala de piata a cladirii ( cost de NOU):

774 Euro/mp Ad x 187.96 mp Ad = 145 481 Euro => 145 500 Euro
ESTIMAREA DEPRECIERII CUMULATE:
Deprecierea reprezinta o pierdere de valoare a proprietatii imobiliare datorata oricarei cauze, fiind de
fapt diferenta dintre costul de inlocuire reconstructie si valoarea ei pe piata.
Deprecierea e generata de uzura fizica, neadecvarea functionala si deprecierea economica.
La data inspectiei nu au fost sesizate deprecieri(neadecvari) functionale si deprecieri externe.
__________________________________________________________________________________________________
Varsta efectiva: 2 ani
Deprecierea = Varsta efectiva / Durata totala de varsta economica = 2/60 = 0.03
Din punct de vedere valoric, vom avea:
Deprecierea = Valoarea reconstructiei x 0.03= 145 500 Euro x 0.03 = 4 850 Euro
Valoarea ramasa a constructiei = 145 500 Euro – 4 850 Euro = 140 650 Euro
Valoarea ramasa evaluata a constructiei este apreciata a fi: 140 000 Euro
VALOARE FINALA prin Metoda Costurilor:

Valoarea de piata determinata prin metoda costurilor este egala cu suma valorilor evaluate pentru
teren si constructie:
Teren = 54 500 Euro
Constructie = 140 000 Euro => TOTAL = 194 500 =>
VALOARE FINALA: 194 000 EURO
□ ABORDAREA PRIN COMPARATII DIRECTE
Abordarea se bazeaza pe analiza pietei, in vederea gasirii unor proprietati imobiliare similare care sa
poata fi comparate cu proprietatile imobiliare de evaluat.
Valoarea proprietatii evaluate se determina in urma analizei perechilor de date privind tranzactiile cu
constructii similare.Determinarea valorii prin estimarea de piata este cu atat mai exacta cu cat se
estimeaza mai exact corectiile ce trebuie aduse perechilor de date obtinute si cu cat gradul de
incredere in sursele informative avute la dispozitie este mai mare.
Aceast ametoda se poate aplica la toate tipurile de proprietati imoboliare, atunci cand exista suficiente
tranzactii recente, cu date sigure.
__________________________________________________________________________________________________
Etapele parcurse pentru aplicarea metodei comparatiei:
- cercetarea pietei pentru obtinerea de informatii asupra unor tranzactii de proprietati similare din
punct de vedere al tipului de proprietate, data vanzarii, dimensiuni, zona, etc.
- selectarea unor criterii de comparatie relevante;
- compararea proprietatilor similare cu cea evaluata;
- analiza rezultatelor si selectarea unei valori.
Etapele parcurse pentru efectuarea analizei comparative:

- culegerea de informatii privind tranzactii cu proprietati similare;
- identificarea elementelor de comparatie relevante ce afecteaza valoarea tipului de proprietate si
efectuarea unei analize comparative pe fiecare element;
- compararea atributelor fiecarei proprietati comparabile cu ale celei evaluate si aprecierea
diferentelor pentru fiecare element de comparatie, cantitativ si calitativ;
- obtinerea corectiei nete si brute pentru fiecare tranzactie comparabila si aplicarea ei asupra
pretului;
Deoarece este cunoscut numai pretul tranzactiilor comparabile corectia se face asupra acestui pret
pentru a ajunge la estimarea valorii proprietatii evaluate.
Tranzactiile care necesita cele mai mici corectii brute vor avea ponderea cea mai mare in alegerea
valorii finale.
In grila datelor de piata au fost preluate, sintetizate si utilizate toate informatiile culese pentru
comparatie, care sa justifice ajustarile operate asupra pretului de vanzare al fiecarei proprietati similare
comparabile.
FISA TEHNICA PROPRIETATI COMPARABILE
Nr. Proprietatea Proprietatea Proprietatea Proprietatea

Crt. Caracteristici comparabila comparabila comparabila comparabila
A B C D
1 Drepturi de integral integral integral Integral
proprietate
2 Adresa (localizare) Similara Similara Similara Similara
3 Regim inaltime P+1 P+1 P+1 P+1
4 Suprafata desfasurata 100 mp 115 mp 145 mp 120 mp
__________________________________________________________________________________________________
5 Suprafata utila 82.4 mp 104.2 mp 130.6 mp 111.5 mp
6 Suprafata totala teren 1 339 mp 1 353 mp 1 449 mp 1 450 mp
7 Suprafata totala teren 1 293 mp 1 238 mp 1 304 mp 1 330 mp
liber
8 Deschidere 24 m 20.5 m 22.8 m 36 m
9 Adancime 55.8 m 66 m 63.5 m 40.2 m
10 Vechime cladire 2 ani 1 an 5 luni 1 an
11 Stare tehnica cladire foarte buna foarte buna foarte buna foarte buna
12 Grad finisare superioara superioara superioara Superioara
13 Numar camere 6 6 7 6
14 Nr. Inst.sanitare 1 baie, 1 wc 1 baie, 1 wc 2 bai, 1 wc 1 baie, 1 wc
serv., 1 buc. serv., 1 buc. serv., 1 buc. serv., 1 buc.
15 Centrala termica da da da Da
16 Acces auto da da da Da
17 Loc parcare nu nu da Da
18 Pret vanzare 106 000 Euro 103 500 Euro 133 500 Euro 130 500 Euro
19 Data vanzarii Aprilie 2005 Ianuarie 2005 Octombrie 2005 Septembrie
2005
20 Conditii finantare La piata La piata La piata La piata
21 Apa da da da Da
22 Canalizare da Fosa septica da Da
23 Gaze da da da Da
GRILA DATELOR DE PIATA
Nr. Elemente de Proprietatea Proprietatea Proprietatea Proprietatea Proprietatea

Crt. comparatie evaluata comparabila comparabila comparabila comparabila
A B C D
1 PRET DE VANZARE 106 000 Eur 103 500 Eur 133 500 Eur 130 500 Eur
2 DREPTURI DE Integral Integral libera Integral libera Integral libera Integral libera
PROPRIETATE libera
Corectie
Pret corectat
3 CONDITII DE La piata La piata La piata La piata La piata
FINANTARE
Corectie 0 0 0 0
__________________________________________________________________________________________________
Pret corectat 106 000 Eur 103 500 Eur 133 500 Eur 130 500 Eur
4 CONDITII DE Independent Independent Independent Independent Independent
VANZARE
Corectie 0 0 0 0
Pret corectat 106 000 Eur 103 500 Eur 133 500 Eur 130 500 Eur
5 DATA VANZARII Nov. 2005 Aprilie 2005 Martie 2005 Oct. 2005 Oct. 2005
Corectie +23.1% +23.1% 0 0
(+24486) (+23900)
Pret corectat 130.486 Eur 127 408 Eur 133 500 eur 130 500 eur
6 LOCALIZARE Similara Similara Similara Similara
Corectie 0 0 0 0
Pret corectat 130.486 Eur 127 408 Eur 133 500 eur 130 500 eur
7 ARIE UTILA 156.16 mp 82.4 mp 104.2 mp 130.6 mp 111.5 mp
Corectie +3014 eur +3014 eur 0 +3014
Pret corectat 133 500 Eur 130 422 eur 133 500 eur 133 514 eur
8 TEREN 1 438 mp 1 339 mp 1 353 mp 1 449 mp 1 450 mp
Corectie +3762 eur +3230 eur +418 eur -456 eur
Pret corectat 137 262 eur 133 652 eur 133 918 eur 133 058 eur
9 CENTRALA da Da Da Da Da
TERMICA
Corectie 0 0 0 0
10 GARAJ da Da Da Nu Da
Corectie 0 0 +0.6%(+803) 0
11 STARE TEHNICA Foarte buna Foarte buna Foarte buna Foarte buna Foarte buna
Corectie 0 0 0 0
12 INST.SANITARE 1 baie, 1 wc 1 baie, 1 wc 1 baie, 1 wc 2 bai, 1 wc 1 baie, 1 wc
serv., 1 buc serv., 1 buc. serv., 1 buc. serv., 1 buc. serv., 1 buc.
Corectie 0 0 -1.2%(-1616) 0
CORECTIE TOTALA NETA + 31 262 +30 144 -395 +2 558
CORECTIE TOTALA NETA (%) +29.49% +29.12% -0.29% +1.96%
CORECTIE TOTALA BRUTA 31 262 30 144 2 837 3 470
CORECTIE TOTALA BRUTA (%) 29.49% 29.12% 2.12% 2.66%
NUMAR CORECTII 3 3 3 2
- Corectie pentru CONDITIILE PIETEI: (compar A cu D)

(130 500-106 000) / 106 000 = 0.231 = 23.1% (diferenta de pret aprilie – sept. 2005)
- Corectie pentru Arie Utila: (compar A cu C)

(133 500-130 486) = 3 014 eur (atat recunoaste piata pentru Au in plus)
- Corectia pentru suprafata de TEREN s-a calculat pe baza pretului unitar de 38 eur/mp.
- Corectia pentru GARAJ: (compar C cu D)
(133 918-133 058) / 133 058 = 0.006 = 0.6% => 0.6% x 133 918 = 803.5 eur.
- Corectia pentru INST.SANITARE: (compar C cu D)

(134 721-133 058) / 133 058 = 0.012 = 1.2% => 1.2% x 134 721 = 133 104 eur
Cel mai mic numar de corectii: comparabila D (2 corectii)

Corectia Totala Bruta cea mai mica: comparabila C =>
__________________________________________________________________________________________________
SE ESTIMEAZA VALOAREA PROPR. DE EVALUAT, OBTINUTA CU AJUTORUL
ABORDARII PRIN COMPARATII DIRECTE, LA SUMA DE 133.000 Euro
□ ABORDAREA PE BAZA DE VENITURI

(Metoda capitalizarii veniturilor)
Metoda de randament reprezinta una dintre cele trei mari categorii de abordari ale evaluarii unei
proprietati imobiliare.
Metodele de randament incearca sa previzioneze fluxuri viitoare de castiguri si sa determine
valoarea acestora.
Valoarea de randament exprima valoarea de piata a proprietatii imobiliare (teren + constructie)
presupunand ca se afla intr-o perfecta stare si realizeaza venituri din chirii.
Analiza datelor referitoare la cheltuielile si veniturile aferente unei proprietati reprezinta in evaluare,
punctul de plecare in aplicarea metodelor de randament.
In acest capitol vom determina valoarea proprietatii imobiliare (teren+constructie) prin intermediul
capitalizarii directe a veniturilor.
Metoda capitalizarii directe este folosita pentru a transforma nivelul estimat al venitului asteptat,
intr-un indicator de evaluare al proprietatii.
Formula de baza pentru determinarea valorii unei proprietati imobiliare este:

Valoare=Venitul Net din Exploatare (VNE) / Rata de Capitalizare (C)
Capitalizarea directa este o metoda folosita pentru transformarea nivelului estimat al venitului net
asteptat, intr-un indicator de valoare al proprietatii.
Principalele elemente utilizate in aplicarea acestei metode, sunt:

- Venitul Brut Potential (VBP) anual
- Venitul Brut Efectiv (VBE) annual
- Venitul Brut Efectiv (VBE) annual
- Venitul Net Efectiv (VNE) annual
- Rata de Capitalizare a veniturilor nete
- Efective dispoonibile pentru proprietar
__________________________________________________________________________________________________
Pentru determinarea valorii prin metoda capitalizarii veniturilor se parcurg urmatoarele etape:
- Se estimeaza veniturile (brute si nete) anuale prin estimarea veniturilor anuale obtinute din inchirierea
imobilului.
- Nivelul chiriei tine seama de caracteristicile proprietatii (amplasament, dotari, stare tehnico-
functionala) si se determina analizand nivelul chiriilor obtinu te pe piata libera.
VBP = VENITUL BRUT POTENTIAL = Venitul brut ce poate fi obtinut pentru o proprietate imobiliara in
conditii de utilizare maxima inainte de scaderea cheltuielilor aferente.
-Pentru acest tip de proprietate se practica chirii lunare pentru intregul imobil.
-La data evaluarii pretul de inchiriere este de aproximativ 1 200 Euro/ luna.
VBP = 1200 euro x 12 luni = 14 400 euro / an.
VBE = VENITUL BRUT EFECTIV = Venitul anticipat din toate formele de exploatare a proprietatii
imobiliare din care se scad pierderile datorate gradului de ocupare (spatiu neocupat, neplata chiriei)
- Gradul de neocupare se considera a fi de cca 10%
VBE = 0.90 x VBP = 0.90 x 14 400 euro/an = 12 960 euro / an.
Cheltuielile aferente unei proprietati: - impozit pe cladire, taxe pe teren, prima de asigurare,
managementul & adm., lucrari pt. mentinerea capacitatii de exploatare.
Cheltuielile totale (fixe + variabile) pentru proprietatea in cauza : 1 500 euro/an (calculate la CMBU)
Modul de repartizare al cheltuielilor intre proprietar si chirias:
Cheltuieli de exploatare Repartizare proprietar / chirias

FIXE:
- taxe proprietate - proprietar
- asigurare - proprietar
- alte taxe - proprietar
VARIABILE:
- management si administr. - proprietarul urmareste modul de expl. al propr.
- Electricitate, apa, canalizare, salubritate - Chirias
- Incalzire - Chirias
- Mentinerea capacitatii de exploatare - proprietar
VNE = VENITUL NET DIN EXPLOATARE = venitul net anticipat rezultat dupa deducerea cheltuielilor
de exploatare.
__________________________________________________________________________________________________
VNE = VBE – cheltuieli = 12 960 euro – 1500 euro = 11 460 euro / an.
RATA DE CAPITALIZARE (C) = relatia dintre castig si valoare, acceptata de piata si rezulta dintr-o
comparatie a vanzarilor de proprietati comparabile.
Estimarea Ratei de Capitalizare se face prin comparatii directe .
Calcul comparativ pentru stabilirea RATEI DE CAPITALIZARE (C):
Denumire Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

Data tranzactiei Ianuarie 2005 Aprilie 2005 Martie 2005
Suprafata utila 160 mp 165 mp 158 mp
Drept de proprietate Integral, liber Integral, liber Integral, liber
Valoare tranzactie 110 000 eur 105 000 eur 90 000 eur
Venit Brut Efectiv 9 500 9 200 9 000
prognozat (euro/an)
Cheltuieli exploatare 1 000 900 950
Venit Net Exploatare 8 500 8 300 8 050
prognozat (euro/an)
Rata Capitalizare 7.72 7.90 8.94 ≈ 9.00
C=VNE/Pret * 100
ESTIMAREA VALORII DE PIATA PRIN METODA CAPITALIZARII VENITURILOR:
V= VNE/C = 11 460 / 0.09 = 127 333 EURO
RECONCILIEREA VALORILOR – CONCLUZII
In urma aplicarii celor 3 metode specifice evaluarii, s-au obtinut urmatoarele valori:
- Metoda costurilor: 194 000 euro

- Metoda comparatiei directe: 133 000 euro
- Metoda de randament a capitalizarii directe a veniturilor: 127 333 euro
__________________________________________________________________________________________________
Pentru reconcilierea rezultatelor, s-a procedat la revederea intregii lucrari, pentru a avea siguranta
ca datele disponibile, tehnicile folosite, rationamentul si logica au condus la judecati corecte.
Datele utilizate sunt pertinente si suficiente, fiind obtinute din surse de incredere.
In analiza si reconcilierea rezultatelor, s-au avut in vedere urmatoarele principii:
- valoarea este o predictie

- valoarea este subiectiva
- valoarea este o comparare
- orientarea spre piata.
Valoarea de piata estimata da data de 15 noiembrie 2005, propusa pentru

vanzarea imobilului evaluat, este de 133 000 Euro.
Aceasta valoare este sustinuta de facptul ca informatiile sunt sigure, si dintre cele trei metode de
abordare folosite, parerea personala a evaluatorului este ca aceasta este valoarea cea mai apropiata
de realitate.
VALOAREA DE PIATA A IMOBILULUI EVALUAT : 133 000 EURO
□ STUDIU DE FINANATARE
Disponibilitatile si conditiile finantarii jaoca un rol important in decizice ce afecteaza dezvoltarea,

tranzactionarea si utilizarea proprietatilor imobiliare.
Creditul, reprezinta operatiune a prin care se iau in stapanire imediata resurse (sub forma de
capital) in schimbul unei promisiuni de rambursare viitoare.
Returnarea acestor sume se va face insotita de plata unei dobanzi.
Creditul ipotecar reprezinta forma principala de finantare a proprietatilor imobiliare, alaturi de

sursele proprii ale investitorilor.
__________________________________________________________________________________________________
Finantarea proprietatii imobiliare:
In prezentul raport de evaluare, cunoscandu-se valoarea proprietatii imobiliare de 133 000 euro, se
propune urmatoarea schema de finantare:
- se considera ca aproximativ 58 000 euro se finanteaza din surse proprii

- restul de aproximativ 75 000 euro dintr-un credit bancar.
Datele pentru care se va intocmi graficul creditului sunt urmatoarele:
- valoarea creditului: 75 000 euro

- durata de rambursare: 25 ani
- rata reala a dobanzii: 8.9 % pe an
- mosul de rambursare: lunar
Graficul de rambursare al creditului este defalcat pe 299 de luni, si va fi prezentat in tabelul urmator:
Proiect de absolvire
RAPORT DE EVALUARE A
__________________________________________________________________________________________________
PROPRIETATII REZIDENTIALE
LOCATIE:com. xxxxxxxxxxxxx
ABSOLVENT: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Noiembrie, 2005
__________________________________________________________________________________________________

1-Prezentare Generala

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

1-Prezentare Generala

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

PREZENTARE GENERALA

Data evaluarii: 15 noiembrie 2005, considerand ca 1 euro = 3.66 ron

 DEFINIREA PIETEI IMOBILIARE

Analiza pietei imobiliare reprezinta o etapa de baza parcursa de catre evaluator

-Descrierea pietei imobiliare din jud. Ilfov

Proprietati echivalente disponibile

□ RAPORTUL CERERE-OFERTA. ECHILIBRUL PIETEI

□ Piata terenurilor-cartier de locuinte

Strada Sf.xxxxxxxxxxxxxx, pe care se gaseste proprietatea de evaluat este situata in Jud.Ilfov,

□ Analiza pietei imobiliare cu ajutorul sondajului.

 SITUATIA JURIDICA A PROPRIETATII IMOBILIARE

Proprietatea imobiliara evaluata se afla in proprietatea D-nei xxxxxxxxxxpersoana fizica

 LOCALIZARE. DESCRIEREA ZONEI

- Proprietatea analizata este localizata in xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, intr-o zona in continua

- Terenul este plan, avand dimensiunile laturilor ~ 27 x 54 m, cu o suprafata de 1438.89 mp,

- Amplasarea constructiei : cladire de locuit retrasa de la strada, cu regim de inaltime

P01 Living –room 16.31 mp

E01 Dormitor matrimonial 16.69 mp

T01 Terasa acces 2.47 mp

Descrierea solutiei constructive:

 Fundatiile sunt directe, continue, sub zidurile de inchidere si de compatimentare.

 Instalatiile sanitare sunt noi, intr-o stare perfecta de functionare.

4. CEA MAI BUNA UTILIZARE

Varianta 1 : Utilizarea proprietatii in scopul inchirierii ca locuinta unifamiliala:

Ambele utilizari sunt permise legal si fizic posibile.

La data evaluarii, (iunie 2005) preturile de inchiriere sunt:

Varianta2, spatiu birouri:

VBE : 1) 750 EUR/luna x 12 luni x 0.95 = 8550 EUR/an

VNE : 1) VBE – cheltuieli = 8550 EUR/an – 1500 EUR/an = 7050 EUR/an

Specificatie Locuinta Birouri

EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

□ ABORDAREA PRIN COSTURI

ESTIMAREA VALORII TERENULUI:

Terenuri comparabile: (prezentate in fisele tehnice 1-3)

FISA TEHNICA NR.1

FISA TEHNICA NR.2

FISA TEHNICA NR.3

a.) Corectia pentru conditiile de vanzare:

b.)Corectia pentru conditiile de localizare:

c.) Corectia pentru deschidere:

d.) Corectia pentru suprafata:

e.) Corectia pentru dotarea cu utilitati:

f.)Corectia pt. anul vanzarii.(Corectie anuala)

GRILA DATELOR DE PIATA

Element de Propr. de evaluat Comparabila Comparabila 2 Comparabila 3

Corectie Totala Neta 23.22% 6.25% 8.5%

Valoarea propusa a terenului evaluat este de 37.9 Eur/mp, deoarece:

METODA COSTURILOR SEGREGATE:

Cost total in lei pe

Valoarea unitara de piata a cladirii in Euro:

Valoarea totala de piata a cladirii ( cost de NOU):

ESTIMAREA DEPRECIERII CUMULATE:

VALOARE FINALA prin Metoda Costurilor:

□ ABORDAREA PRIN COMPARATII DIRECTE

Etapele parcurse pentru efectuarea analizei comparative:

FISA TEHNICA PROPRIETATI COMPARABILE

Nr. Proprietatea Proprietatea Proprietatea Proprietatea

GRILA DATELOR DE PIATA

Nr. Elemente de Proprietatea Proprietatea Proprietatea Proprietatea Proprietatea

- Corectie pentru CONDITIILE PIETEI: (compar A cu D)

- Corectie pentru Arie Utila: (compar A cu C)

- Corectia pentru INST.SANITARE: (compar C cu D)

Cel mai mic numar de corectii: comparabila D (2 corectii)