2.

ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

 DEFINIREA PIETEI IMOBILIARE

Analiza pietei imobiliare reprezinta o etapa de baza parcursa de catre evaluator

In vederea estimarii cat mai corecte a valorii de piata a unei proprietati imobiliare.
Studiul porneste de la definirea tipului de proprietate, analiza potentialului de a produce venituri,
studiind localizarea proprietatii imobiliare, caracteristicile investitorilor si proprietarilor.
Piata imobiliara poate fi definita ca interactiunea intre vanzatorii si cumparatorii de proprietati
imobiliare care au diverse motive si interese.
Modificarile din cadrul domeniului economic (nivelul veniturilor) influenteaza puterea de cumparare in
domeniul imobiliar, piata fiind sensibila la astfel de modificari.
Astfel, achizitiile imobiliare, investitiile in constructii sunt legate in mod direct de desfasurarea vietii
economico-sociale, cat si de reglementarile guvernamentale sau locale.
Pentru a detine o piata imobiliara specifica, trebuie analizati o serie de factori, cum ar fi:
-tipul proprietatii: rezidentiale, comerciale, administrative, etc.
-caracteristicile proprietatii : gradul de ocupare, baza de clienti
-calitatea constructiei, designul si avantajele
-aria pietei: definita geografic
-proprietati echivalente disponibile
-proprietati complementare: alte proprietati imobiliare complementare celei analizate.

-Descrierea pietei imobiliare din jud. Ilfov

Piata imobiliara din jud.Ilfov, respectiv com.Pantelimon este intr-o continua crestere si dezvoltare.
O amploare deosebita au luat –o constructiile noi la periferia comunei unde se tranzactioneaza terenuri
pentru constructii de locuit.
Pretul terenului a crescut mult in aceste zone datorita cererii foarte mari si a faptului ca in curand se va
construi in zona un cartier privat de locuinte aflat in stadiu de proiect
Poate fi observata o diferenta puternica intre cerere si oferta, in sensul ca preturile locuintelor sunt
destul de mari in raport cu puterea de cumparare a populatiei. Agentiile imobiliare locale desfasoara in
mica parte o activitate profesionista, publicitatea imobiliara realizandu-se in principal prin cotidienele
Bucurestene de specialitate.
Cererea de cumparare pentru spatii de locuit si terenuri provine in general din partea cetatenilor
romani.

__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
 Comparativ cu piata imobiliara din Bucuresti, cea din Jud.Ilfov este imatura , marketingul si
promovarea proprietatii fiind tratate rudimentar de persoane cu o pregatire profesionala nu foarte
inaintata.
Cele mai multe dintre tranzactii se realizeaza pe baza relatiilor personale sau de afaceri, sau la nivelul
agentiilor imobiliare de renume din Bucuresti care au un sector specializat de vanzari de locuinte si
terenuri din Jud. Ilfov.

□ OFERTA COMPETITIVA

In Romania, numarul locuintelor construite in ultimii ani raportat la cerere, este foarte scazut si in
continua scadere, in special datorita preturilor destul de mari la materialele de constructie.
Putem insa observa a crestere a fondului locativ nou construit si se remarca tendinta de a se renunta
la apartamentele de bloc in favoarea caselor si vilelor rezidentiale unifamiliale.
Oferta de vanzare de locuinte individuale, respectiv case, vile este sub nivelul cererii.Aceasta
situatie a dus la cresterea preturilor cerute la vanzarea proprietatilor rezidentiale.Oferta de proprietati
rezidentiale de tip vila sau case unifamiliale este redusa in raport cu oferta vanzarii de apartamente.
Oferta de vanzare de apartamente la bloc este relativ mare .Oferta de terenuri este in continua
scadere in zonele imediat apropiate orasului, in zona de dinainte de centura a orasului, majoritatea
persoanelor fizice sau agentilor economici orientandu-se spre achizitionarea unui teren, chiar daca
realizarea imediata a unei constructii presupune un o investitie imediata mare; acestia considera
terenul ca o investitie pe termen lung, chiar in eventualitatea revanzarii lui la un pret mai bun.
In continuare se vor prezenta caracteristicile principale ale proprietatii imobiliare evaluate,
respectiv imobilul situat in Jud.Ilfov, com.Pantelimon, str.Sfantul Pantelimon nr.24:
- Gradul de ocupare: datorita structurii functionale, in cadrul acestui imobil poate locui o familie de
aproximativ 5 persoane;
- Calitatea constructiei: constructia are o vechime de aproximativ 1 an si se afla intr-o stare tehnica
foarte buna.
- Designul si avantajele: avantajele tin de functionalitatea cladirii (dimensionare, compartimentare,
amplasare zone de acces si trecere, pozitionare grup sanitar, etc); structura de rezistenta este
realizata din zidarie portanta de caramida, cu planseu de beton armat intre parter si etaj.
Imobilul este amplasat pe o strada linistita, ferit de zgomotul traficului intens din zona.

Proprietati echivalente disponibile

In zona comunei Pantelimon, piata proprietatilor rezidentiale tip locuinta este reprezentata relativ
bine.Intalnim atat proprietati echivalente cat si superioare sau inferioare din punct de vedere al
caracteristicilor.

__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
 Prezentarea proprietatilor comparabile
Pe piata locala s-au afectuat cateva tranzactii de proprietati imobiliare asemanatoare, ale caror
date vor fi prezentate in Anexe si in capitolul 5 al prezentului raport.

□ ANALIZA CERERII
Analiza cererii porneste de la identificarea persoanelor fizice, juridice care manifesta interes
pentru achizitionarea unui astfel de imobil, similar cu cel avaluat in prezentul raport.
Cererea pentru acest tip de locuinte este moderata, ea venind din partea unor persoane de o
anumita categorie sociala, oameni de afaceri, care au ajuns la momentul unui echilibru financiar si
care tind sa schimbe vechea locuinta, in general un apartament la bloc, cu o casa “la curte”.

□ RAPORTUL CERERE-OFERTA. ECHILIBRUL PIETEI

Omul are necesitati si dorinte, acestea determinand cererea.Intre necesitatile umane si dorintele
oamenilor (cererea) si resursele disponibile (oferta) la un moment dat, trebuie sa se gaseasca un
echilibru care sa-I determine sa aleaga acele produse care le aduc satisfactii mai mari din punct de
vedere financiar – echilibrarea cererii cu oferta.
Pe piata imobiliara, cererea nu este niciodata la acelasi nivel cu oferta.Piata imobiliara nu este o
piata foarte eficienta, fiind foarte sensibila la transformarile economice, se vehiculeaza bunuri cu grad
de lichiditate redus –greu de vandut- si cu decalaje intre cerere si oferta.
De cele mai multe ori, acest tip de imobil este cumparat pentru locuit, suportand ulterior diverse
imbunatatiri, modificari.

□ Piata terenurilor-cartier de locuinte

In zona analizata, exista infrastructura necesara atat constructiilor rezidentiale cat si celor de tip sediu
societate.
Regimul de inaltime aprobat in zona este de P+2E, iar procentul de ocupare al terenului este permis
pentru valori de aproximativ 60÷70%.
Terenuri libere pentru constructii exista in general la marginea comunei Pantelimon.Suprafetele
disponibile sunt generoase, de aproximativ 1000, 1500mp, ele putand fi parcelate. Pretul cu care s-au
tranzactionat terenurile in ultima perioada este de aproximativ 35÷40EUR/mp, pretul scazand
bineinteles la suprafete mult mai mari.
Tranzactiile cu terenuri se realizeaza atat pentru constructia de locuinte cat si de spatii de birouri
pentru companiile locale.

__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
Amplasamentul terenului de evaluat:
Strada Sf.Pantelimon, pe care se gaseste proprietatea de evaluat este situata in Jud.Ilfov,
com.Pantelimon (respectiv intr-o zona noua a comunei), mai exact intre Drumul National Bucuresti-
Constanta (DN3) si drumul care leaga Bucurestiul de comuna Cernica, avand in apropiere un
important centru comercial, Selgros Pantelimon.
Terenurile situate in aceasta zona au suprefete cuprinse intre 800mp si 1500mp, fiind in
proprietate privata.
Preturile terenurilor se situeaza cu aproximatie undeva in jurul sumei de 35÷40 EUR/mp.
Zona beneficiaza de o infrastructura in plina dezvoltare cu retele de alimentare cu apa, canalizare,
gaze naturale, energie electrica.
In zona sunt viabile, si chiar in faza de proiect, dezvoltarea unor cartiere rezidentiale private.

□ Analiza pietei imobiliare cu ajutorul sondajului.

Analizand piata imobiliara dupa un sondaj de opinie, se pot trage concluzii semnificative ce pot
caracteriza piata la o anumita perioada.Acest lucru implica intervievarea oamenilor pe baza unor
sondaje scrise.
In aceasta zona este destul de dificil de realizat un sondaj al pietei imobiliare, oamenii fiind in
general reticenti in a furniza date, informatii. Pentru acest lucru este de preferat a se apela la
principalele persoane implicate in aceasta activitate, respectiv notari, agenti imobiliari, angajati ai
primariei locale.

__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005