Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
SPECIFICATIA TEMEI
Proiectul are un caracter didactic, si urmeaza o analiza cat mai complexa a proprietatii imobiliare
evaluate, cu ajutorul metodelor de evaluare studiate in cadrul cursului, avand ca scop final
estimarea valorii de piata in vederea vanzarii.
Obiectul evaluarii:
- Proprietatea imobiliara supusa evaluarii este un imobil tip locuinta individuala localizata in com.
Pantelimon, Jud.Ilfov, pe strada Sf. Pantelimon nr.24.
- Constructia este tip “vila” P+1 etaj, cu un stil arhitectonic modern.
Suprafata utila Parter: 73.19 mp
Suprafata utila Etaj : 82.97 mp
TOTAL Suprafata utila: 156.16 mp
Garaj+Terase: 31.8 mp
SCOPUL acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare, in
vederea vanzarii.
Pentru orice alt scop decat cel declarat, proprietatea poate avea o valoare diferita.
__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
ANALIZA PIETEI IMOBILIARE
Piata imobiliara din jud.Ilfov, respectiv com.Pantelimon este intr-o continua crestere si dezvoltare.
O amploare deosebita au luat –o constructiile noi la periferia comunei unde se tranzactioneaza terenuri
pentru constructii de locuit.
Pretul terenului a crescut mult in aceste zone datorita cererii foarte mari si a faptului ca in curand se va
construi in zona un cartier privat de locuinte aflat in stadiu de proiect
Poate fi observata o diferenta puternica intre cerere si oferta, in sensul ca preturile locuintelor sunt
destul de mari in raport cu puterea de cumparare a populatiei. Agentiile imobiliare locale desfasoara in
mica parte o activitate profesionista, publicitatea imobiliara realizandu-se in principal prin cotidienele
Bucurestene de specialitate.
Cererea de cumparare pentru spatii de locuit si terenuri provine in general din partea cetatenilor
romani.
__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
Comparativ cu piata imobiliara din Bucuresti, cea din Jud.Ilfov este imatura , marketingul si
promovarea proprietatii fiind tratate rudimentar de persoane cu o pregatire profesionala nu foarte
inaintata.
Cele mai multe dintre tranzactii se realizeaza pe baza relatiilor personale sau de afaceri, sau la nivelul
agentiilor imobiliare de renume din Bucuresti care au un sector specializat de vanzari de locuinte si
terenuri din Jud. Ilfov.
□ OFERTA COMPETITIVA
In Romania, numarul locuintelor construite in ultimii ani raportat la cerere, este foarte scazut si in
continua scadere, in special datorita preturilor destul de mari la materialele de constructie.
Putem insa observa a crestere a fondului locativ nou construit si se remarca tendinta de a se renunta
la apartamentele de bloc in favoarea caselor si vilelor rezidentiale unifamiliale.
Oferta de vanzare de locuinte individuale, respectiv case, vile este sub nivelul cererii.Aceasta
situatie a dus la cresterea preturilor cerute la vanzarea proprietatilor rezidentiale.Oferta de proprietati
rezidentiale de tip vila sau case unifamiliale este redusa in raport cu oferta vanzarii de apartamente.
Oferta de vanzare de apartamente la bloc este relativ mare .Oferta de terenuri este in continua
scadere in zonele imediat apropiate orasului, in zona de dinainte de centura a orasului, majoritatea
persoanelor fizice sau agentilor economici orientandu-se spre achizitionarea unui teren, chiar daca
realizarea imediata a unei constructii presupune un o investitie imediata mare; acestia considera
terenul ca o investitie pe termen lung, chiar in eventualitatea revanzarii lui la un pret mai bun.
In continuare se vor prezenta caracteristicile principale ale proprietatii imobiliare evaluate,
respectiv imobilul situat in Jud.Ilfov, com.Pantelimon, str.Sfantul Pantelimon nr.24:
- Gradul de ocupare: datorita structurii functionale, in cadrul acestui imobil poate locui o familie de
aproximativ 5 persoane;
- Calitatea constructiei: constructia are o vechime de aproximativ 1 an si se afla intr-o stare tehnica
foarte buna.
- Designul si avantajele: avantajele tin de functionalitatea cladirii (dimensionare, compartimentare,
amplasare zone de acces si trecere, pozitionare grup sanitar, etc); structura de rezistenta este
realizata din zidarie portanta de caramida, cu planseu de beton armat intre parter si etaj.
Imobilul este amplasat pe o strada linistita, ferit de zgomotul traficului intens din zona.
__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
Prezentarea proprietatilor comparabile
Pe piata locala s-au afectuat cateva tranzactii de proprietati imobiliare asemanatoare, ale caror
date vor fi prezentate in Anexe si in capitolul 5 al prezentului raport.
□ ANALIZA CERERII
Analiza cererii porneste de la identificarea persoanelor fizice, juridice care manifesta interes
pentru achizitionarea unui astfel de imobil, similar cu cel avaluat in prezentul raport.
Cererea pentru acest tip de locuinte este moderata, ea venind din partea unor persoane de o
anumita categorie sociala, oameni de afaceri, care au ajuns la momentul unui echilibru financiar si
care tind sa schimbe vechea locuinta, in general un apartament la bloc, cu o casa “la curte”.
Omul are necesitati si dorinte, acestea determinand cererea.Intre necesitatile umane si dorintele
oamenilor (cererea) si resursele disponibile (oferta) la un moment dat, trebuie sa se gaseasca un
echilibru care sa-I determine sa aleaga acele produse care le aduc satisfactii mai mari din punct de
vedere financiar – echilibrarea cererii cu oferta.
Pe piata imobiliara, cererea nu este niciodata la acelasi nivel cu oferta.Piata imobiliara nu este o
piata foarte eficienta, fiind foarte sensibila la transformarile economice, se vehiculeaza bunuri cu grad
de lichiditate redus –greu de vandut- si cu decalaje intre cerere si oferta.
De cele mai multe ori, acest tip de imobil este cumparat pentru locuit, suportand ulterior diverse
imbunatatiri, modificari. Concluzia este, ca in aceasta zona, exista o piata a vanzatorilor.
In zona analizata, exista infrastructura necesara atat constructiilor rezidentiale cat si celor de tip sediu
societate.
Regimul de inaltime aprobat in zona este de P+2E, iar procentul de ocupare al terenului este permis
pentru valori de aproximativ 60÷70%.
Terenuri libere pentru constructii exista in general la marginea comunei Pantelimon.Suprafetele
disponibile sunt generoase, de aproximativ 1000, 1500mp, ele putand fi parcelate. Pretul cu care s-au
tranzactionat terenurile in ultima perioada este de aproximativ 35÷40EUR/mp, pretul scazand
bineinteles la suprafete mult mai mari.
Tranzactiile cu terenuri se realizeaza atat pentru constructia de locuinte cat si de spatii de birouri
pentru companiile locale.
__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
Amplasamentul terenului de evaluat:
__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE
Proprietatea imobiliara evaluata se afla in proprietatea D-nei Tudor M., persoana fizica
romana, dreptul de proprietate fiind deplin.
Din declaratia proprietarului, proprietatea este libera de orice sarcini, servituti, ipoteci, garantii
bancare sau alte cerinte contractuale speciale privind ocuparea sau utilizarea, care sa limiteze dreptul
de proprietate.
Prin urmare, este posibila instrainarea si transferarea completa a dreptului de proprietate,
inregistrat in “Extrasul de Carte Funciara” cu numarul 2850 / 05.08.2002.
DESCRIEREA TERENULUI
__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
- Amplasarea constructiei : cladire de locuit retrasa de la strada, cu regim de inaltime
Parter+1 Etaj
- Terenul este racordat la utilitatile tehnico-edilitare (apa, electricitate, gaze, fosa septica)
- Accesul la mijloacele de transport se realizeaza usor.
- Aspectul urbanistic al imobilelor vecine este favorabil : locuinte tip vila cu regim P+M, P+1,
locuinte in general noi, aflate intr-o stare tehnica buna.
- Din informatiile obtinute, nu exista probleme de mediu
- Terenul de fundare face parte din categoria “teren normal de fundare” si nu necesita
masuri speciale pentru ridicarea unei constructii.
- Regimul de inaltime construibil al zonei este de P+1E, P+2E.
- Pozitia terenului este avantajoasa, adecvata pentru constructii rezidentiale.
DESCRIEREA CONSTRUCTIEI
Proprietatea este situata in Str.Sf.Pantelimon nr.24, construita la inceputul anului 2004 si avand
destinatia de locuinta unifamiliala, P+1E+Garaj.
Constructia este tip “vila”, cu un stil arhitectonic modern.
Functiune: Constructia a fost proiectata pentru functiunea de “locuinta”, insa poate fi folosita si ca
sediu de firma, respectiv birouri.
Destinatia incaperilor:
__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
E01 Dormitor matrimonial 16.69 mp
E02 Dormitor 2 16.31 mp
E03 Dormitor 3 13.05 mp
E04 Baie matrimoniala 6.56 mp
E05 Baie etaj 6.33 mp
E06 Dressing 6.05 mp
E07 Hol etaj 12.13 mp
E08 Casa scarii 5.85 mp
Dimensiuni:
Suprafata utila Parter: 73.19 mp
Suprafata utila Etaj : 82.97 mp
TOTAL Suprafata utila: 156.16 mp
Garaj+Terase: 31.8 mp
Descrierea interiorului:
Pardoseala:
__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
In dormitoare, living-room, dinning si dressing, pardoseala este calda de tip parchet laminat
culoare mahon, care nu prezinta zgarieturi, fisurari ,umflaturi, sau alte deteriorari vizibile.
In bai, bucatarie si hol este pardoseala rece, de tip gresie portelanata.
Peretii:
In camere, peretii au zugraveli lavabile de culoare alba, de calitate superioara.
In grupurile sanitare si bucatarie, peretii sunt finisati cu placaje ceramice pana la nivelul tavanului.
Tamplaria interioara este din lemn natural, culoare mahon aflata intr-o stare perfecta de functionare
si fara a prezenta deteriorari, zgarieturi.
Instalatii functionale:
Instalatia electrica:
-alimentare cu energie electrica de la reteaua publica, instalatia fiind in stare de functionare, cu
prize, intrerupatoare, contoare, noi.
Instalatie de climatizare / aer conditionat, nu este prevazuta.
Comunicatii:
-Instalatii de curenti slabi: - post telefonic nu exista
- post TV asigurat cu antena parabolica proprie (nu exista conexiune la
reteaua locala de cablu TV)
__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
Anexe:
Terase: -Terasa curte, Terasa acces, Balcon, in Suprafata totala utila de ~25 mp.
Garaj in suprafata de 17.85 mp, cu pardoseala rece, inclus in cladire si cu acces direct.
Cea mai buna utilizare reprezinta “utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau
construit, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai
mica valoare”
Proprietatea imobiliara trebuie tratata in ipoteza celei mai bune utilizari, identificandu-se cea mai
probabila utilizare in care poate fi pusa proprietatea.
Trebuie sa se tina cont de utilizarile permise de lege, de restrictiile zonale, de conditiile fizice ale
terenului si de utilitatile publice disponibile.
Cea mai buna utilizare va fi analizata in situatia terenului construit.
Varianta 2: Utilizarea proprietatii imobiliare in scopul inchirierii ca sediu de firma, spatiu pentru birouri
-imobilul a fost conceput ca spatiu de locuit si ca atare sunt necesare unele
modificari/imbunatatiri, deci exista niste costuri de conversie..
(Aceste informatii au fost obtinute cu ajutorul agentiei imobiliare Trend Group Imobiliare)
__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
Cost conversie locuinta -> spatiu birouri : 2000 EUR (mocheta, aer conditionat, centrala telefonica)
Cheltuieli:
Varianta1,Locuinta:
600 EUR/an taxe, asigurare.+ 300 EUR/an alte taxe + 600 EUR/an managem.&adm.=1500 EUR/an
Rezulta ca Cea Mai Buna Utilizare (C.M.B.U.) este ca spatiu pt. birouri.
Scopul prezentului raport de evaluare, este acela al determinarii valorii de piata a proprietatii din
Str.Sf.Pantelimon nr.24, com.Pantelimon, Jud.Ilfov, in vederea vanzarii.
Pentru stabilirea valorii de piata a imobilului in cauza, s-au folosit cele 3 abordari in evaluare
acceptate de Standardele Internationale, respectiv:
- Abordarea prin comparatii directe;
- Abordarea prin costuri;
__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
- Abordarea pe baza veniturilor (Metoda capitalizarii veniturilor)
Evaluarea terenului se va face in ipoteza ca acesta este liber sau este considerat liber.Estimarea
valorii terenului se va efectua utilizand Metoda Comparatiei directe.Aceasta metoda este recomandata
pentru evaluarea de terenuri libere sau care sunt considerate libere, cand exista date suficiente si
sigure privind tranzactiile similare in zona.Aceasta metoda este cel mai des utilizata in cazul in care
exista date comparabile, analizandu-se preturile si acele informatii referitoare la loturi de teren.
Elementele de comparatie, sunt:
- drepturile de proprietate;
- restrictiile legale;
- conditiile pietei;
- localizarea;
- caracteristicile fizice;
- utilitatile;
- zonarea;
- cea mai buna utilizare;
__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
Terenuri comparabile: (prezentate in fisele tehnice 1-3)
Pentru a compara terenurile libere, am analizat o serie de date, cu ajutorul agentiei Trend Group
Imobiliare.
__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
Adresa Conditii de finanatare Pretul Euro/mp Corectia
Bd.Biruintei nr.68 La piata 24 Baza
Str.Mihai Viteazu nr.115 Ofertare 30 -20%
Estimarea valorii de piata prin Metoda Costului se bazeaza pe comparatia costului de construire a unei
proprietati avand valoarea proprietatii existente.Aceasta metoda reflecta faptul ca participantii de pe
piata recunosc o relatie intre cost si valoare.
Nici un cumparator prudent nu va plati pentru o proprietate imobiliara, decat costul necesar pentru a
obtine imediat un teren si a construi o cladire, cu o utilitate si activitate similara.
Costul de reconstructie reprezinta costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data
evaluarii o copie, o replica a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructie,
arhitectura, planuri , calitate, ingloband toate deficientele, supradimensionarile, precum si deprecierea
cladirii evaluate.
Costul de inlocuire reprezinta costul estimativ pentru a construi la preturile curente de la data evaluarii
o cladire cu o utilitate echivalenta celei de evaluat folosind materiale moderne, normative si planuri
actualizate.
Cu ajutorul “Indreptarului tehnic pentru evaluarea imediata la pretul zilei, a costurilor elementelor si
constructiilor de locuinte – procentual si valoric” – editia februarie 2005 editata de MatrixRom – fisa
Nr.36 – “Vila de lux parter+1 etaj cu garaj de 1 masina, structura de beton armat total (fundatii,
plansee, pereti, terasa) cu izolatii speciale exterioare ale fatadelor si cu multe imbunatatiri speciale”,
rezulta valoarea unitara de inlocuire a cladirii evaluate.
Se prezinta Fisa de evaluare costuri segregate , avand in vedere piata libera a constructiilor din zona
analizata. Acestea contin TVA, care ar fi trebuit dedus din costul de nou. In prezentul raport s-a
apreciat un profit al antreprenorului de cca 10%, luat de pe piata libera.
Deprecierea reprezinta o pierdere de valoare a proprietatii imobiliare datorata oricarei cauze, fiind de
fapt diferenta dintre costul de inlocuire reconstructie si valoarea ei pe piata.
__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
Deprecierea e generata de uzura fizica, neadecvarea functionala si deprecierea economica.
La data inspectiei nu au fost sesizate deprecieri(neadecvari) functionale si deprecieri externe.
Valoarea ramasa evaluata a constructiei este apreciata a fi: 140 000 Euro
Abordarea se bazeaza pe analiza pietei, in vederea gasirii unor proprietati imobiliare similare care sa
poata fi comparate cu proprietatile imobiliare de evaluat.
Valoarea proprietatii evaluate se determina in urma analizei perechilor de date privind tranzactiile cu
constructii similare.Determinarea valorii prin estimarea de piata este cu atat mai exacta cu cat se
estimeaza mai exact corectiile ce trebuie aduse perechilor de date obtinute si cu cat gradul de
incredere in sursele informative avute la dispozitie este mai mare.
__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
Aceast ametoda se poate aplica la toate tipurile de proprietati imoboliare, atunci cand exista suficiente
tranzactii recente, cu date sigure.
__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
proprietate
2 Adresa (localizare) Similara Similara Similara Similara
3 Regim inaltime P+1 P+1 P+1 P+1
4 Suprafata desfasurata 100 mp 115 mp 145 mp 120 mp
5 Suprafata utila 82.4 mp 104.2 mp 130.6 mp 111.5 mp
6 Suprafata totala teren 1 339 mp 1 353 mp 1 449 mp 1 450 mp
7 Suprafata totala teren 1 293 mp 1 238 mp 1 304 mp 1 330 mp
liber
8 Deschidere 24 m 20.5 m 22.8 m 36 m
9 Adancime 55.8 m 66 m 63.5 m 40.2 m
10 Vechime cladire 2 ani 1 an 5 luni 1 an
11 Stare tehnica cladire foarte buna foarte buna foarte buna foarte buna
12 Grad finisare superioara superioara superioara Superioara
13 Numar camere 6 6 7 6
14 Nr. Inst.sanitare 1 baie, 1 wc 1 baie, 1 wc 2 bai, 1 wc 1 baie, 1 wc
serv., 1 buc. serv., 1 buc. serv., 1 buc. serv., 1 buc.
15 Centrala termica da da da Da
16 Acces auto da da da Da
17 Loc parcare nu nu da Da
18 Pret vanzare 106 000 Euro 103 500 Euro 133 500 Euro 130 500 Euro
19 Data vanzarii Aprilie 2005 Ianuarie 2005 Octombrie 2005 Septembrie
2005
20 Conditii finantare La piata La piata La piata La piata
21 Apa da da da Da
22 Canalizare da Fosa septica da Da
23 Gaze da da da Da
__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
Corectie
Pret corectat
3 CONDITII DE La piata La piata La piata La piata La piata
FINANTARE
Corectie 0 0 0 0
Pret corectat 106 000 Eur 103 500 Eur 133 500 Eur 130 500 Eur
4 CONDITII DE Independent Independent Independent Independent Independent
VANZARE
Corectie 0 0 0 0
Pret corectat 106 000 Eur 103 500 Eur 133 500 Eur 130 500 Eur
5 DATA VANZARII Nov. 2005 Aprilie 2005 Martie 2005 Oct. 2005 Oct. 2005
Corectie +23.1% +23.1% 0 0
(+24486) (+23900)
Pret corectat 130.486 Eur 127 408 Eur 133 500 eur 130 500 eur
6 LOCALIZARE Similara Similara Similara Similara
Corectie 0 0 0 0
Pret corectat 130.486 Eur 127 408 Eur 133 500 eur 130 500 eur
7 ARIE UTILA 156.16 mp 82.4 mp 104.2 mp 130.6 mp 111.5 mp
Corectie +3014 eur +3014 eur 0 +3014
Pret corectat 133 500 Eur 130 422 eur 133 500 eur 133 514 eur
8 TEREN 1 438 mp 1 339 mp 1 353 mp 1 449 mp 1 450 mp
Corectie +3762 eur +3230 eur +418 eur -456 eur
Pret corectat 137 262 eur 133 652 eur 133 918 eur 133 058 eur
9 CENTRALA da Da Da Da Da
TERMICA
Corectie 0 0 0 0
Pret corectat 137 262 eur 133 652 eur 133 918 eur 133 058 eur
10 GARAJ da Da Da Nu Da
Corectie 0 0 +0.6%(+803) 0
Pret corectat 137 262 eur 133 652 eur 134 721 eur 133 058 eur
11 STARE TEHNICA Foarte buna Foarte buna Foarte buna Foarte buna Foarte buna
Corectie 0 0 0 0
Pret corectat 137 262 eur 133 652 eur 134 721 eur 133 058 eur
12 INST.SANITARE 1 baie, 1 wc 1 baie, 1 wc 1 baie, 1 wc 2 bai, 1 wc 1 baie, 1 wc
serv., 1 buc serv., 1 buc. serv., 1 buc. serv., 1 buc. serv., 1 buc.
Corectie 0 0 -1.2%(-1616) 0
Pret corectat 137 262 eur 133 652 eur 133 104 eur 133 058 eur
CORECTIE TOTALA NETA + 31 262 +30 144 -395 +2 558
CORECTIE TOTALA NETA (%) +29.49% +29.12% -0.29% +1.96%
CORECTIE TOTALA BRUTA 31 262 30 144 2 837 3 470
CORECTIE TOTALA BRUTA (%) 29.49% 29.12% 2.12% 2.66%
NUMAR CORECTII 3 3 3 2
- Corectia pentru suprafata de TEREN s-a calculat pe baza pretului unitar de 38 eur/mp.
- Corectia pentru GARAJ: (compar C cu D)
(133 918-133 058) / 133 058 = 0.006 = 0.6% => 0.6% x 133 918 = 803.5 eur.
Metoda de randament reprezinta una dintre cele trei mari categorii de abordari ale evaluarii unei
proprietati imobiliare.
Metodele de randament incearca sa previzioneze fluxuri viitoare de castiguri si sa determine
valoarea acestora.
Valoarea de randament exprima valoarea de piata a proprietatii imobiliare (teren + constructie)
presupunand ca se afla intr-o perfecta stare si realizeaza venituri din chirii.
Analiza datelor referitoare la cheltuielile si veniturile aferente unei proprietati reprezinta in evaluare,
punctul de plecare in aplicarea metodelor de randament.
In acest capitol vom determina valoarea proprietatii imobiliare (teren+constructie) prin intermediul
capitalizarii directe a veniturilor.
Metoda capitalizarii directe este folosita pentru a transforma nivelul estimat al venitului asteptat,
intr-un indicator de evaluare al proprietatii.
Capitalizarea directa este o metoda folosita pentru transformarea nivelului estimat al venitului net
asteptat, intr-un indicator de valoare al proprietatii.
Pentru determinarea valorii prin metoda capitalizarii veniturilor se parcurg urmatoarele etape:
- Se estimeaza veniturile (brute si nete) anuale prin estimarea veniturilor anuale obtinute din inchirierea
imobilului.
- Nivelul chiriei tine seama de caracteristicile proprietatii (amplasament, dotari, stare tehnico-
functionala) si se determina analizand nivelul chiriilor obtinu te pe piata libera.
VBP = VENITUL BRUT POTENTIAL = Venitul brut ce poate fi obtinut pentru o proprietate imobiliara in
conditii de utilizare maxima inainte de scaderea cheltuielilor aferente.
-Pentru acest tip de proprietate se practica chirii lunare pentru intregul imobil.
-La data evaluarii pretul de inchiriere este de aproximativ 1 200 Euro/ luna.
VBP = 1200 euro x 12 luni = 14 400 euro / an.
VBE = VENITUL BRUT EFECTIV = Venitul anticipat din toate formele de exploatare a proprietatii
imobiliare din care se scad pierderile datorate gradului de ocupare (spatiu neocupat, neplata chiriei)
- Gradul de neocupare se considera a fi de cca 10%
VBE = 0.90 x VBP = 0.90 x 14 400 euro/an = 12 960 euro / an.
Cheltuielile aferente unei proprietati: - impozit pe cladire, taxe pe teren, prima de asigurare,
managementul & adm., lucrari pt. mentinerea capacitatii de exploatare.
Cheltuielile totale (fixe + variabile) pentru proprietatea in cauza : 1 500 euro/an (calculate la CMBU)
VNE = VENITUL NET DIN EXPLOATARE = venitul net anticipat rezultat dupa deducerea cheltuielilor
de exploatare.
VNE = VBE – cheltuieli = 12 960 euro – 1500 euro = 11 460 euro / an.
RATA DE CAPITALIZARE (C) = relatia dintre castig si valoare, acceptata de piata si rezulta dintr-o
comparatie a vanzarilor de proprietati comparabile.
Estimarea Ratei de Capitalizare se face prin comparatii directe .
In urma aplicarii celor 3 metode specifice evaluarii, s-au obtinut urmatoarele valori:
__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
- Metoda de randament a capitalizarii directe a veniturilor: 127 333 euro
Pentru reconcilierea rezultatelor, s-a procedat la revederea intregii lucrari, pentru a avea siguranta
ca datele disponibile, tehnicile folosite, rationamentul si logica au condus la judecati corecte.
Datele utilizate sunt pertinente si suficiente, fiind obtinute din surse de incredere.
Aceasta valoare este sustinuta de facptul ca informatiile sunt sigure, si dintre cele trei metode de
abordare folosite, parerea personala a evaluatorului este ca aceasta este valoarea cea mai apropiata
de realitate.
□ STUDIU DE FINANATARE
Creditul, reprezinta operatiune a prin care se iau in stapanire imediata resurse (sub forma de
capital) in schimbul unei promisiuni de rambursare viitoare.
__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
Returnarea acestor sume se va face insotita de plata unei dobanzi.
In prezentul raport de evaluare, cunoscandu-se valoarea proprietatii imobiliare de 133 000 euro, se
propune urmatoarea schema de finantare:
Graficul de rambursare al creditului este defalcat pe 299 de luni, si va fi prezentat in tabelul urmator:
__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
Proiect de absolvire
RAPORT DE EVALUARE A
PROPRIETATII REZIDENTIALE
__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005