4.

CEA MAI BUNA UTILIZARE

Cea mai buna utilizare reprezinta “utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau
construit, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai
mica valoare”
Proprietatea imobiliara trebuie tratata in ipoteza celei mai bune utilizari, identificandu-se cea mai
probabila utilizare in care poate fi pusa proprietatea.
Trebuie sa se tina cont de utilizarile permise de lege, de restrictiile zonale, de conditiile fizice ale
terenului si de utilitatile publice disponibile.
Cea mai buna utilizare va fi analizata in situatia terenului construit.

Varianta 1 : Utilizarea proprietatii in scopul inchirierii ca locuinta unifamiliala:

- zona linistita, ferita de zgomotul stradal, pe o strada unde exista numai cladiri de locuit
- curtea este mare, cu multa veredeata, fiind asigurat spatiul necesat de odihna,
recreere.
- Inchirierea se poate face imediat, fara nici o modificare, deci nu sunt necesare
cheltuieli de conversie

Varianta 2: Utilizarea proprietatii imobiliare in scopul inchirierii ca sediu de firma, spatiu pentru birouri
-imobilul a fost conceput ca spatiu de locuit si ca atare sunt necesare unele
modificari/imbunatatiri, deci exista niste costuri de conversie..

Ambele utilizari sunt permise legal si fizic posibile.

La data evaluarii, (iunie 2005) preturile de inchiriere sunt:

- inchiriere pentru locuinta : 750 EUR/luna cu pierderi de 5% prin intarzieri la plata, sau
neocupare
- inchiriere pentru spatiu birouri: 7 EUR/mp Sut, grad de neocupare 25% (3 luni)

(Aceste informatii au fost obtinute cu ajutorul agentiei imobiliare Trend Group Imobiliare)

Cost conversie locuinta -> spatiu birouri : 2000 EUR (mocheta, aer conditionat, centrala telefonica)

Cheltuieli:
Varianta1,Locuinta:
900 EUR/an chelt.+ 100 EUR/an impozit + 500 EUR/an adm.=1500 EUR/an

__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005
Varianta2, spatiu birouri:
1500 EUR/an chelt. + 100 EUR/an impozit + 700 EUR/adm.=2500 EUR/an

VBE : 1) 750 EUR/luna x 12 luni x 0.95 = 8550 EUR/an

2) 7 EUR/mp x 156 mp x 12 luni x 0.75 = 9828 EUR/an

VNE : 1) VBE – cheltuieli = 8550 EUR/an – 1500 EUR/an = 7050 EUR/an

2) VBE – cheltuieli = 9828 EUR/an – 2300 EUR/an = 7528 EUR/an

Specificatie Locuinta Birouri

VBE 8550 EUR 9828 EUR
Cheltuieli exploatare 1500 EUR 2300 EUR
VNE 7050 EUR 7528 EUR
Rata Capitalizarii (C) 12% 11%
Valoare Capitalizata (VNE/C) 58750 EUR 68436 EUR
Cost Conversie 0 - 2000 EUR
VALOARE PROPRIETATE 58750 EUR 66436 EUR

 Rezulta ca Cea Mai Buna Utilizare (C.M.B.U.) este ca spatiu pt. birouri.

__________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE - IRECSON , noiembrie 2005