INTRODUCERE Din cele mai vechi timpuri pna n prezent pmntul reprezint cel mai important obiect destinat

evalurii. Toate tranzaciile care se efectuiaz sunt asupra terenurilor. Scopul principal al acestei lucrri este de a determina valoarea de pia a terenului agricol, care reprezint un lot de teren agricol cu suprafaa total de 13, ! ari situat n e"travilanul ora ului #hi inu , precum $i aplicarea corect a etapelor procesului de evaluare n dependen de cerine. %ucrarea este structurat din 3 capitole. &rimul capitol este denumit Analiza fondului funciar din municpiul Chiinu, este caracterizat fondul funciar al oraului #hiinu. 'l doilea capitol Analiza pieei funciare n municipiul Chiinu, n care se descrie piaa funciar din ora precum i analiza preului unui ar de teren. 'l treilea capitol Evaluarea terenului agricol situat n municipiul Chiinu, descrie caracteristica, identificarea $i descrierea terenului agricol. %a fel sunt relatate toate metodele de estimare $i cea mai eficient utilizare a obiectului evaluat. %ucrarea dat a avut scopul de a ne nva cum se ntocme$te un raport de evaluare corect $i adecvat. %ucrarea este destinat pentru a aduce la cuno$tin asigurarea nivelului necesar al calitii serviciilor de evaluare. %ucrarea conine ( figuri, 1) tabele, ! formule, ) ane"e $i *1 pagini.

ANALIZA FONDULUI FUNCIAR DIN MUNICIPIUL CHIINU

+ondul funciar al ,epublicii -oldova include spaiul interior dintre hotarele rii. #adastrele de specialitate divizeaz fondul funciar al rii n dimensiuni $i mai mici .parcele etc./ Intravilan - teritoriu .spaiu/, ocupat de amena0ri $i construcii .vatra satului/ ce constituie localitatea inclusiv terenurile care, conform legislaiei n vigoare sunt determinate pentru dezvoltarea ulterioar a acestei localiti Extravilan - teritoriul din afara intravilanului localitii cuprins n limita teritoriului administrativ, care nglobeaz activiti dependente sau nu de funciile localitii conform planurilor urbanistice $i planurilor de amena0are a teritoriului.

Fundul Funciar

Intravilan

Extravilan
+igura 1.1 1 Structura fondului funciar

2ntre intravilan $i e"travilan nu e"ist hotare dar e"ist o 3limit4. +ondul funciar al ,epublicii este divizat n categorii de destinaie a terenurilor. #onform #odul +unciar .%egea nr.5!56788 din !) decembrie 1991/ fondul funciar n -oldova a fost divizat n $apte categorii de destinaie $i anume: 1/ !/ 3/ */ )/ cu destinaie agricol; din intravilanul localitilor; destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor; destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, de valoare ale fondului silvic;
4

istorico 1 cultural, terenurile zonelor suburbane $i ale zonelor verzi;

(/ /

ale fondului apelor; ale fondului de rezerv.

Terenuri cu e!tina"ie a#ric$l%& &entru ca un teren s fie trecut la categoria de destinaie 3terenuri agricole4 este necesar s adune urmtoarele condiii: 1/ !/ 3/ */ fertilitate nalt; amplasament raional; posibilitatea aplicrii msurilor de protecie mpotriva eroziunii, altor prime0dii; necesitatea cultivrii plantelor de cmp, producerii produciei agricole, securitii

alimentare, activitii economice. Terenurile in intravilanul l$calit%"il$r& &e parcursul anilor .19916!<<9/ n conformitate cu prevederile #odului funciar, fondul funciar al republicii a fost divizat n localitilor4. Situaia contradictorie la acest capitol reiese din faptul c fondul funciar al ,epublicii -oldova este de0a divizat n terenurile 3intravilanului4 $i terenurile 3e"travilanului4. =oiunile de intravilan $i e"travilan sunt aplicate la un nivel mai nalt. 2n asemenea condiii, se pierde principiul 3fezabilitii4. =u mai este necesar, la nivelul categoriilor de destinaie de divizat, nc o dat, fondul funciar n terenurile intravilanului. #ategoria de terenuri cu destinaie agricol este divizat n subcategorii de destinaie $i anume: a' terenuri (r$ uctive) inclusiv: 1/ !/ 3/ */ de calitate superioar; slab productive; amena0ate; zone de protecie. categorii una dintre care sunt 3Terenurile din intravilanul

*' terenuri ne(r$ uctive& Sub categoriile de destinaie menionate mai sus sunt de0a evideniate de ctre cadrul legislativ, metodico6metodologic etc. Dezvoltarea n continuare a cerinelor socioeconomice nu e"clude apariia, n cadrul structurii fondului funciar, $i a altor noi subcategorii. &entru aceasta sunt toate condiiile obiective n cadrul calitii terenurilor, n cadrul subcategoriei terenurilor amena0ate etc. 'ceast dezvoltare nu trebuie s creeze impedimente n procesul crerii $i dezvoltrii sistemului informaional al cadastrului.
5

Tabelul 1.1 1 'naliza fondului funciar a municipiului #hiinu pe anii !<<9 6 !<13 Denumirea !<<9 'rabil &rloag %ivezi >ii &uni !< )!,< 1 !!!,()( !9 3,( 395*,( !5(9,5 !<1< !<<!3,1< !!!,()( !9 3,( 395*,( !5(9,5 Suprafaa fondului funciar !<11 !13!<,<1 !!!,()( !9 3,( 395*,( !5(9,5 !<1! !1 !<,<* !!!,()( !9 3,( 395*,( !5(9,5 !<13 !!)(*,<3 !!!,()( !9 3,( 395*,( !5(9,5

+igura 1.! 1 Structura fondului funciar pe anii !<<96!<13 2n figura 1.1 i tabelul 1.1 putem observa o tendin de cretere a suprafeelor terenurilor agricole i tendina de stagnare a creterii suprafeelor de vii, livezi i puni. Tabelul 1.! 1 #aracteristica bonitii terenurilor n oraul #hiinu ? de rnd 1 1 ! 3 * Denumirea unitilor administrativ6 teritoriale ! +un& C,i-in%u !ect& .$tanica or. Sngera com. @cioi !ect& .uiucani or. Durle$ti Total terenuri agricole .ha/ 3 3!,*9 359 ,)! *9 *,(5 !111,(! Din care supuse cercetrilo r pedologice .ha/ * )<5 3<51 *51) 15( =ota medie ponderat de bonitate, .puncte/ ) (* )3 (( )) Terenuri erodate inclusiv Total ( 1<5 < 9)* ) * Slab -odera t 5 &uternic 9

!<< 1 ** 1<53

(93 )!9 *3<

!3* !(1 9

#ontinuarea tabelului 1.!

6

) ( 5 9 1< 11 1! 13 1* 1) 1( 1 15 19

or. >atra sat. #ondria sat. Ahidighici com. Tru$eni !ect& Centru or. #odru !ect& Ci$cana or. >adul lui >od com. @ubuieci com. @ude$ti sat. #olonia com. #ruze$ti com. Tohatin !ect& R/-cani or. #ricova com. #iorescu com. Artie$ti com. Stuceni T$tal

*),!) 53,*3 1 <1,!< ! 33,*( 1919,<* *3*,13 !1)(,9) !<)1,19 19< ,*< 11<*,3( 1<)*, * !11,*< 1!1,<< 15)!,)! !<* ,)1 0110123 1

1(*9 19!9 1*95 3*) 1) * !<(! 15!* 5 1 591 ! 1( 1(31 19 45651

(* (* (9 * < *) 1 1 (* ) )* () () 3 57

1 *1( 9<3 !5< )1 1<() 53* 1<<* !9) !(9 11 13 9)9 95) 1110 5 1) **) 1 ( 1( 5(9 *)! )9< !!) 135 ( **3 (*5 563 8 1(< 3 1 9< 3) 1!1 !9( !)5 )3 9!

1 99 5 1*

) 5( 1)( 1 39 *

3*9 19* 0563

1( 1*3 1763

ANALIZA PIEEI FUNCIARE 9N MUNICIPIUL CHIINU

7

#onform datelor analitice n ,epublica -oldova n primele ) luni ale anului !<13 s6au efectuat urmtoarele tranzacii: .tabelulu !.1/ Tabelul !.16 =umrul de terenuri realizate =r. 1 Terenuri agricole ! Terenuri ,epublica -oldova #hiinu ,epublica ianuarie 1 <1 151 1 )) februarie 1 1)* 193 1)( martie 1(95* 1)( 1**3 aprilie 159() 39! 1((< mai 1** 1 13* 1*!9 Total 5)! ) 1<)( 5)*

-oldova #hiinu 5 *!9 3(5 *1* 3) 195( &iaa loturilor de teren, n ansamblu, repet cu o mic ntrziere situaia pieii imobiliare n ansamblu. #a rezultat n ultimii ani se pstreaza tendina de scdere a cererii i mrirea ofertei. 2n general, asta se atribuie i la piaa loturilor de terenuri. 2n marea ma0oritate a cazurilor acestea sunt loturi de teren pentru construcia caselor individuale. #reterea volumului ofertei de terenuri a generat i la schimbarea preului: ele s6au micorat esenial. Bna din pricinele scderii preului este creterea ofertei cu peste 1) C, n mare parte n suburbiile #hiinului. &iaa loturilor de terenuri ale capitalei de mai muli ani se afl n stagnare. 2n mare parte agenii imobiliari observ o cretere a ofertei n mrime de 1) C i mic orarea cererii mai mult dect !) C. Bnele schimbri de situaii le6au adus licitaiile de terenuri, organizate de primrie. #orect spus, ele n6au fost multe, iar ultimul a fost organizat n iunie !<1!. &reurile de la licitaii au avut o conotaie important n viziunea agenilor imobiliari, fiindc ele au fost cu mult mai 0oase dect cele de pe pia, ceea ce a contribuit la efectuarea tranzaciei. #hiar i n aceast con0unctur convinabil, o parte din loturi ramneau nentrebate, iar o alt parte din diferite pricine se scoteau din lotul licitaiei. 8arna cererea la loturile de teren tot timpul este spre scdere, acest an este o e"cepie. =6au fost nregistrate careva tranzacii importante. >nztorii erau ncrezui c ei vor reui s realizeze terenurile la preuri avanta0oase odat cu sosirea primverii. Dintr6o parte, sfiritul iernii i nceputul sezonului de afaceri n primavar adaog o not activ pe pia. #u sosirea primverii situaia pe piaa loturilor de terenuri nu s6a schimbat, iar pronosticurile vnztorilor n6 au avut sort de izbnd. Dinamica preurilor pe piaa loturilor de terenuri n primul simestru al anului !<13 se poate de caracterizat ca o stare de imporandebilitate. Scderea preurilor n ultimii * ani la loturile de teren, a fcut ca s fie e"cluse din segmentul investiiilor pe termen lung. 2n general, acestea sunt terenurile cu construcii nefinalizate i terenurile cu un grad mic de finisare.
8

Situaia pe piaa caselor de locuit individuale n !<13 nu s6a schimbat n mod substanial. De asemenea, e"ist o ofert e"cedent i lipsa de cerere. 'stzi, cererea de case individuale pe pia este e"trem de redus. 2n plus, n ultimii ani, piaa caselor de locuit individuale este ntr6o stare de criz permanent, care afecteaz de asemenea cererea i preurile. #ostul mediu a 1m.p. n case individuale n oraul #hiinu este de apro"imativ )<< DB, . Tabelul !.! 6 'naliza preului de ofert la terenurile agricole din oraul #hiinu Sectorul Strada Denumirea Supra &reul &reul obiectului faa de mediu Sursa informaional terenu ofert, pentru un lui, ari E ar, E @otanica Dacia ( Teren 1< *)<< *)< http:FF999.mdF <33<)) agricol Dacia 1( Teren 1<< 1!<<<< 1!<< http:FF999.mdF <33<)) agricol -unce$ti Teren )< 1*<<< !5< http:FFmaGler.mdFmdFchi agricol sinauFreal6 estateFplotsFanF!<*) Drumul Teren 95 3<<<< 3<( http:FF999.mdF <( !1* baciului agricol 'eroportul Teren ( 1<<<< 1(( http:FF999.mdF <)!1!) ui agricol 'eroportul Teren 1<< <<<< << http:FF9999.mdFboardFite ui agricol mFvieHF)! *1 -edia ( EFar ,$cani -iron Teren 1! !<<< 1( http:FF999.mdF(5<1)** #ostin agricol -edia 1( EFar @uiucani Suruceni 'lba 8ulia !<! &oltava %iviu Deleanu Teren agricol Teren agricol Teren agricol Teren agricol Teren agricol Teren agricol Teren agricol Teren agricol Teren agricol () 13) ) ( 13 5,) * ) 9
9

399<< )3<<< 1<<<< 9)<< 5<<< 1 <<< 13<<< 1<)<< !1<<<

(1* 393 !<<< 1)53 (1) !<<< 3!)< !1<< !333

http:FFmaGler.mdFmdFchi sinauFreal6 estateFplotsFanF!3** http:FFmaGler.mdFmdFchi sinauFreal6 estateFplotsFanF*33<* http:FF999.mdF( 9!)(1 http:FF999.mdF(1! (3! http:FF999.mdF(99<5)9 http:FF999.mdF())(993 http:FF999.mdF(<<))3< http:FF999.mdF!9!(1 http:FF999.mdF)5*3<3

@alcani %iviu Deleanu

-edia #iocana

Bzinelor

=icolaie -ilescu Sptaru =icolaie -ilescu Sptaru @une -edia

Teren agricol Teren agricol Teren agricol Teren agricol Teren agricol

* 1*< 3< ) )<<

1()* EFar 1!<<< 3<<< (<<<<< 1()<<< 1)<<< 3)<<<< 3!9 EFar *!5( ))<< 3<<< <<

http:FF999.mdF1*9(1*1 http:FF999.mdF(9* 311 http:FF999.mdF(9 ) 33 http:FF999.mdF!51 * http:FF999.mdF3<<)9

Tabelul !.3 1 Ifertele de vnzare a terenurilor Sectorul ,cani @otanica @uiucani #iocana &reul mediu pentru un ar, E 1( ( 1()* 3!9

+igura !.1 1 &reul unui ar de teren agricol n oraul #hiinu Tabelul !.! 6 'naliza preului de ofert la terenurile destinate construciei din oraul #hiinu Sectoru Strada Denumirea Suprafa &reul &reul l obiectului a de mediu Sursa informaional terenul ofert, pentru ui, ari E un ar, E #entru &etru Teren destinat !,! ()<<< !9)*) http:FFmaGler.mdFmdFch ,are$ construciei isinauFreal6 estateFplotsFanF*33*5
10

-oara ,o$ie #iocrliei

Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei

15,55

)<<<<<

!(*53

*,(

13<<<<

!5!(1

'l. #el @un 'lbi$oara

))<<<<

5) 1

1 )<<<

3)<<<

#rihan

11

!*)<<<

!!! 3

Tricolorul ui

)!<<<<

5(((

Trandafiril Teren destinat or construciei -edia @otanic a

1<

1<5<<<

1<5<<

http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFFanF35**( http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*3!5 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF19* http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*<!!9 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!1!3 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*< 3! http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF195*

#ostiu0eni

Teren destinat construciei Teren destinat construciei

39 << EFar ) 11<<<<

-azililor

*9<<<

Drumul Teren destinat Schinoasei construciei Teren destinat construciei +rumu$ica 5 Dacia () Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei

*<<<<

1(1<<<

*9<<<

),33

3<<<<<

Sarmisege tuza

1)<<<<

!<<<<<

!!<<< http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*159* 1(333 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF3)91* 13333 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*3*59 !3<<< http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*!!11 1(333 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF1 )1 )(!5) http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*!<)< 3 )<< http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*< *< 33333 http:FF999.mdF < 3(<*

11

>lcov 1) -edia ,$cani

Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei (

3)<<<< !9<9( EFar !1<<<<

*3 )< http:FF999.mdF <))(!

've -aria

3)<<<

@ucovenei

135<<<

!3<<<

#alea Irheiului @ucovenei

*<

3 !<<<

93<<

1<)<<<

!1<<<

Studenilo r Doina

),)

13 )<<

!)<<<

!<<

!<<<<< < 3(<<<<

1<<<<

&etricani 19 &etricani 1 @ucovinei

)<,13

151

<<<<

1*<<<

13)<<<

! <<<

&atria6 %uGoil centru >. Jipordei &rimar Aherman &intea @ucovinei

1)<<<<

!)<<<

9<<<<

1)<<<

51<<<

1(!<<

((<<<

13!<<

@ucovinei !5<

*!)<<

<53

http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!*5( http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!)3 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*3!( http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!* 5 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!((1! http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*!(9 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*!(9 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*3<39 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF19 )9 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF3<<15 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*3!(5 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF3*539 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*< 35 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF3)* 9

12

#artierul @ucovinei 've -aria

Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei

1*1<<<

!3)<<

),)

1)<<

13<<<

&etricani

1<*<<<

!<5<<

Studenilo r @ucovinei

) ),) ) ( ),* ),* ,<! *

)!<<< **)<< )*<<< 1(1*<< ()9<< <<< (!<<< 5<<<<

1<*<< 5<91 1<5<< !(9<< 1!!<* 1*!)9 553! !<<<<

http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*! 3 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!)*< http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!* ( http:FF999.mdF3!1(< http:FF999.mdF35)<9<* http:FF999.mdF*9(99(3 http:FF999.mdF(( 9( 1 http:FF999.mdF*5!**!* http:FF999.mdF <(<135 http:FF999.mdF((3 (1< http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF3*!5 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF3*!5(

Ah.&intea

Teren destinat construciei Teren destinat construciei

@ucovinei @ucovinei &etricani

Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei

&etricani

1 ,

19<<<<

1< 3*

-edia @uiuca ni Tudor >ladimire scu Kavatin Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei !

1(**! EFar *(<<< !3<<< http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF3*!3) http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!)*9) http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*3)<* http:FFmaGler.mdFmdFch

13!<<<

!!<<<

19

3)<<<<

15*!1

Durle$ti

Teren destinat

!<
13

3)<<<<

1 )<<

construciei Kavatin Teren destinat construciei 1! *!<<<< 3)<<<

isinauFreal6 estateFplotsFanF3)*<5 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF35*!9 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!55)( http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!!5* http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*3115 http:FF999.mdF(<<)9)< http:FF999.mdF(1 !!11 http:FF999.mdF**95 1* http:FF999.mdF <<3(1 http:FF999.mdF <<3(1 http:FF999.mdF <<3(1 http:FF999.mdF*1<(!)5 http:FF999.mdF)5*159< http:FF999.mdF*!5*1 http:FF999.mdF13<933 http:FF999.mdF)9 *(5! http:FF999.mdF)(35 !)

&oltava

Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei *,3

1!9)<<

15)<<

&rimverii

5)<<<

19 (

(!<<

1! <<

Ltefan cel -are &oltava

Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei

15 ) *5 (,33 ( 3< 1* ) 9<

1(<<<< *<<<< *5<<<< )<<<< *<<<< 3<<<<< 33<<<< 9<<<< ()<<< <<<< 13<<<<

5559 5<<< 1<<<< 599 ((( 1<<<< !3) 1 15<<< 5)<< 1<<<< 15) 1 15(!)

%iviu Deleanu 8on @uzdugan

Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei

=eaga -aria %ataretu

Teren destinat construciei Teren destinat construciei 5

14

1*9<<<

Donici #lra$i

Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei

( (

93<<< 3<<<

1))<< 1!1(

http:FF999.mdF39335! http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*3*9< http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF3*!3* http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!! 9 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*<3(< http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*15(3 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*!(9 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*!)*3 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!(11 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!(( http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF 1) http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF39*) http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!( http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*1339 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!)!(9

#alea 8e$ilor

1<

3)<<<

3)<<

1)

(*<<<

*!(

#alea 8e$ilor #alea 8e$ilor -edia #iocan a

Teren destinat construciei Teren destinat construciei

9(<<<

19!<<

1<)<<<

1)<<<

Bzinelor 1( Itovasca

Teren destinat construciei Teren destinat construciei

11

1*51 EFar 1<)<<< < )(<<<

59 *

1*<<<

8ndustrial Teren destinat !1 construciei -ihai Teren destinat Sadoveanu construciei 1!1 Teren destinat construciei Sector @ude$ti ! Bzinelor Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei -ihai >iteazu Teren destinat construciei

5)

*!)<<<

)<<<

<<<

1)*<<

*<

19!<<<

*5<<

19!<<<

3!<<<

(<<<<

!<<<<

1!

99<<<

5!)<

1<

3<<<<<

3<<<<

15

Bzinelor @ucovinei ) Maiducul @u0or -edia

Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei

5 3) (,5

9(<<< (1<<<< 1)(*<<

1!<<< 1 *!9 !3<<<

http:FF999.mdF(99!93* http:FF999.mdF(3<1(*! http:FF999.mdF <) < )

1)9<* EFar ),3) 1< <<<

Telecen tru

%ermonto v -ioria

Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei

!<*<<<

113*<<

Aalai

1!<<<<

9<<<<

1!

!<<<<<

1<)<<<

8aloveni

Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat

1<1)<<

%ermonto v 8aloveni

539<<

(<<<<

8aloveni

)<<<<

Duropei

1!<<<<

(
16

15<<<<

!<<<< http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*3)3) 3*<<< http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF! *! 159<< http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!53) 1)<<< http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF39399 1)<<< http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*33() 1((( http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*33<1 1)<<< http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*!153 !<3<< http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*3!9! 1( 5< http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*3!93 1<<<< http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*3!9* 1<<<< http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*3!9) !<<<< http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF19515 3<<<< http:FFmaGler.mdFmdFch

construciei %omonoso Teren destinat v *9 construciei Schinoasa Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei Teren destinat construciei ( ( 5(<<< 1*333

1!

!<<<<<

1(((

Schinoasa

1<3<<!

1 1(

#iocrliei ! %ermonto v Schinoasa >ale -ioria

1!

1**<<<

1!<<<

11 999

1(5)

1!<<<<

!<<<<

13

!9<<<<

!!3<5

Sihastrului Teren destinat construciei %ermonto v -edia Teren destinat construciei

9<<<<

1)<<<

(<<<<

1!<<<

isinauFreal6 estateFplotsFanF! )5 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF39 3! http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*!5<< http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*!5<3 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*<3 1 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!5<) http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*!( http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF3*! < http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*!*9 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!51)

1 (3) EFar

Tabelul !.* 1 'naliza preturilor n oraul #hiinu Sectorul #entru @otanica ,$cani @uiucani #iocana Telecentru

&reul mediu pentru un ar, E 39 << !9<9( 1(**! 1*51 1)9<* 1 (3)

17

&reul mediu pentru un ar, E *)<<< *<<<< 3)<<< 3<<<< !)<<< !<<<< 1)<<< 1<<<< )<<< < #entru @otanica ,$cani @uiucani #iocana Telecentru

+igura !.! 6 &reul unui ar de teren destinat construciei n oraul #hiinu Tabelul !.) 6 'naliza ofertelor cu terenuri accesorii construciilor comerciale Sectoru Strada Denumir Suprafa &reul de &reul l ea a ofert, E mediu Sursa informaional obiectulu terenul pentru i ui, ari un ar, E #entru Testimeean Teren cu 9 u construc ii #rihan Teren cu * construc ii Teren cu 1! construc ii Teren cu * construc ii Teren cu 3< construc ii 1*)<<< 1(111 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!)!3* http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF3<9)! http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF19 5 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!9*<5 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF195! http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!<15

(9<<<

1 !)<

&uGina

)<<<<<

*1((

Kaim

(!<<<

1))<<

'lbioara 1

)<<<<

!)<<<

Testimeean Teren cu 9 u construc ii

1()<<<

15333

18

'le"andru cel @un 1!3 #antonului

Teren cu ! construc ii Teren cu ) construc ii Teren cu ( construc ii Teren cu 3 construc ii Teren cu 3< construc ii Teren cu 5 construc ii Teren cu 3< construc ii Teren cu 1) construc ii

1!9<<<

(*)<<

http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF3!(*5 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF! 919 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF19)9 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF595 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF1<11 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF19*) http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF195( http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF3*)!*

*9<<<

95<<<

#olumna

15<<<<

3<<<<

Idesa *9

)<<<<

1(((

>asile 'le"andri #rihan

9)<<<<

31((

!<<<<<

!)<<<

'lbioara

(3<<<<

!1<<<

'rborilor

19<<<<

1!((

-edia ,$cani Spartaca

3<9)* EFar 1))<<< !!1*3 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF3<<*) http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF39951 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!)!5N http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!)3* http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF3)5!1

'erodromul ui #ircului (

1!)<<<

1 5)

(!<<<

1<333

#ircului

1!

1*<<<<

11((

&etricani

3.<3

)<<<

!* )!

19

Socoleni

1*

!1<<<<

1)<<<

http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!)(9 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF5(3

#alea Irheiului -edia @uiuca ni #iacovschi

!3)<<<

!(111

15!(( EFar 1)<<<< !1*!9 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!(( * http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF35)*1 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*! ( http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF*< 39 http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF35((1

8on @uzdugan 1< #oca

9<<<<

15<<<

13

! <<<<

!< (9

=eaga

13<<<<

1(!)<

Ahioceilor 9 -edia #iocan a %iviu ,ebreanu -ovileni

1()<<<

15333

159)( EFar 9 )<<< 9*** http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF333)) http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!(!!F http:FFmaGler.mdFmdFch isinauFreal6 estateFplotsFanF!9191 http:FFHHH.lara.mdFapa rtmentsFO cP9QiP1** QpP1

*3

(!)<<<

1*)3)

%iviu ,ebreanu 8ndustriala *< -edia

1!

13)<<<

11!)<

39.

1*<<<<<

3)!(*

1 (!3 EFar &reul mediu pentru un ar, E 3<9)* 15!((

Tabelul !.( - 'naliza preturilor n oraul #hiinu Sectorul #entru ,$cani

20

@uiucani #iocana
&reul mediu pentru un ar, E 3)<<< 3<<<< !)<<< !<<<< 1)<<< 1<<<< )<<< < #entru ,$cani @uiucani

159)( 1 (!3

#iocana

+igura !.3 6 &reul unui ar de teren accesorii construciilor n oraul #hiinu 0 E:ALUAREA TERENULUI A;RICOL <ITUAT 9N MUNICIPIUL CHI INU 0&1 De!crierea -i caracteri!tica $*iectului evalu%rii 8nformaia cu caracter general este prezentat n tabelul 3.1. Tabelul 3.1 6 8nformaie cu caracter general Ibiectul evalurii 'mplasarea obiectului evaluat Descrierea 0uridic &roprietarul obiectului @eneficiarul evalurii Scopul evalurii Temeiul evalurii Data evalurii Cur!ul valutar la ata evalu%rii >aloarea a bunului imobil, lei Teren agricol 1 13. ! ari -un. #hiinu, e"travilan Teren 1 numr cadastral """""" 3777774 S.'., cFf """"" 3777774 S.'., cFf """"" Dstimarea valorii de pia a obiectului #ontractul pentru prestarea serviciilor de evaluare dintre beneficiar $i e"ecutant < .1!.!<13 10281 MDL=> 16261 MDL=? >aloarea declarat *!9*95

euro !*1*3 Sursa: elaborat de autor >aloarea de pia a terenului agricol n municipiul #hiinu, la data de < .1!.!<1! constituie 47170? !au 741713 lei&
21

Terenul agricol situat n e"travilan ora$ului #hiinu ,se afl n aproprierea oselei #hiinu6>adul lui >od. 'cest sector se afl n apropriere altor sectoare agricole, este posibilitatea de a semna oricare cultur dorit, bonitatea este de () balF ha. Se afl la o distan de 1< Gm de la ora.

+igura 3.1 6 'mplasarea bunului imobil evaluat pe harta oraului #hiinu Tabelul 3.! 6Descrierea proprietii imobiliare supuse evalurii Dlementele descrierii ,eferine Destinaia proprietii -odul de utilizare curent 'mplasarea =atura drepturilor evaluate &lanul general de dezvoltare Starea ecologic &rezena liniilor electrice de tensiune nalt n apropiere &rezena construciilor Teren agricol Teren agricol Ira ul #hi inu Descrierea 0uridic Drept de proprietate privat deplin asupra terenului $i a contruciei #erinele legale Ibiectul este amplasat n condiii favorabile $i dispune de condiii satisfctoare pentru dezvoltare. +actorii de mediu Satisfctoare =u e"ist =u e"ist
22

Semnificaia

ridicate ilegal Terenul Destinaia 'gricol =r.#adastral 777 &anta, grade ! Suprafaa, ari 13, ! Data evalurii < .1!.!<13 Sursa: Completat de autor n rezultatul identificrii obiectului evalurii 0&4 E!ti+area val$rii $*iectului evaluat

2n corespundere cu %egea ,epublicii -oldova privind activitatea de evaluare ?959F7> din 15 aprilie !<<! evaluarea terenurilor se efectueaz cu utilizarea urmtoarelor metode de evaluare: a/ metoda analizei vnzrilor comparabile, care include: metoda comparaiei directe, metoda alocaiei $i metoda e"tragerii; b/ metoda veniturilor, care include: metoda capitalizrii directe, metoda rezidual $i metoda parcelrii. 0&4&1 E!ti+area val$rii $*iectului evalu%rii (rin a*$r area c$+(arativ% a v/n@%ril$r 'bordarea comparativ a vnzrilor este cea mai des utilizat pentru estimarea valorii terenului $i metoda prioritar n cazul cnd sunt disponibile suficiente vnzri comparabile. >nzri comparabile sunt considerate vnzrile proprietilor imobiliare similare proprietii evaluate din punct de vedere al caracteristicelor legale, economice $i fizice. #riteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemnarea acestor obiecte cu obiectul evaluat dup caracteristicele de baz. Idat cu cre$terea suprafeei totale, valoarea pe unitate de msur tinde s descreasc. &reurile proprietilor imobiliare sunt a0ustate, pentru diferenele ntre obiectele similare $i propritatea imobiliar evaluat. 2n practica de evaluare elementele de comparaie care urmeaz a fi analizate sunt urmtoarele: 1. !. 3. *. drepturile de proprietate $i alte drepturi reale transmise condiiile de finanare condiiile tranzaciei condiiile pieii
23

). (. . 5. 9.

amplasarea caracteristicile fizice caracteristicile economice modul de folosin componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobiliar

Dreptul de proprietate i alte drepturi reale transmise! &reul bunului imobil depinde de avanta0ele obinute odat cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. &reul de vnzare va fi cel cel mai mare n cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra terenului $i construciei. 'pariia unor restricii asupra dreptului de proprietate contribuie la reducerea valorii bunului imobil, prin urmare $i a preului de vnzare. Dac dreptul de proprietate asupra obiectului evalurii este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie s efectueze corectrile respective ale preului de vnzare a obiectului comparabil,mrimea a0ustrii fiind egal cu valoarea de pia a drepturilor adiionale asupra bunului imobil. Condi"iile de finan"are! Dstimarea a0ustrii pentru condiiile de finanare depinde acordul ntre cumprtor $i vnztor privind condiiile efecturii $i finanrii tranzaciei. 'ceast a0ustare este aplicat n cazurile cnd cumprtorul plte$te creditorului dobnd pentru creditul acordat n scopul procurrii bunului imobil sau cnd vnztorul particip la finanarea tranzaciei, acordnd cumprtorului un credit ipotecar. Condi"iile tranzac"iei! '0ustare pentru condiiile tranzaciei reflect condiiile atipice ale tranzaciei, cum ar fi termenii restrn$i de vnzare a bunului imobil, e"istena unei relaii speciale ntre prile implicate n tranzacie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune. Condi"iile pie"ii! '0ustarea pentru condiiile pieii presupune luarea n considerare a evoluiei preurilor pe piaa imobiliar n perioda ntre data evalurii $i data cnd a fost efectuat vnzarea bunului imobil comparabil, innd cont de inflaie sau deflaie, modificarea legislaiei fiscale $i legislaiei n general, schimbrile n structura cererii $i a ofertei bunurilor imobile $i altele. Amplasarea! '0ustarea preurilor pentru amplasare este efectuat n cazurile cnd amplasarea bunului imobil comparabil difer de amplasarea obiectului evalurii. &entru terenurile cu destinaie agricol caracteristicile principale analizate sunt bonitatea solului, e"istena sistemului de irigaie, e"istena $i calitatea drumurilor de acces, distana fa de pieele de desfacere ale produciei agricole.

24

Caracteristicele fizice! Toate bunurile imobiliare comparabile au caracteristici fizice diferite din punctul de vedere al vrstei, suprafeei, elementelor constructive, uzurii $i aspectului e"terior. '0ustrile pentru caracteristicile fizice sunt determinate n urma analizei fiecrui element de comparaie. Caracteristicile economice! 'cest element de comparaie este analizat n cazul evalurii bunurilor imobiliare care genereaz venituri.. #aracteristicele economice cuprind: cheltuieli operaionale curente, calitatea administrrii bunului, plata de arend, condiiile $i termenii contractului de arend. #odul de folosin"! Din lista bunurilor imobile selectate pentru analiza comparativ evaluatorul trebuie s e"clud bunurile care au un mod de folosin diferit de cel al obiectului evalurii. Componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobiliar! 'ceste elemente de comparaie sunt ntlnite n cazul proprietilor imobiliare comerciale $i industriale. Tabelul $!$ - Caracteristica terenurilor analogice %ndicatori 'mplasamentul Sursa informaional &reul de ofert, E Suprafaa terenului, ari &retul de oferta a 1 ar,E Dreptul de proprietate #ondiiile de finantare #ondiiile tranzaciei #ondiiile de vnzare #aracteristicile fizice: +orma sectorului &anta Distana pn la drum neregulat * !< regulat 3 )< regulat ) 1<< &erenul' #hiinu
http://999. d/584303 7

&erenul ( #hiinu
http://999. d/149 6141

&erenul $ #hiinu
http://999. d/ 28174

!1<<< 9 !333 privat De pia De ofert Decembrie !<13

1!<<< * 3<<< privat De pia De ofert Decembrie !<13

1)<<< ) 3<<< privat De pia De ofert Decembrie !<13

Sursa: Completat de autor n rezultatul analizei pieei imobiliare

25

Tabelul $!) - Calculul valorii de pia" a terenului destinat construc"iei prin metoda analizei comparative a vnzrilor Dlemente de comparaie 1 1.'mplasarea #ontinuarea tabelului 3.* !. &reul de ofert, E 3.Suprafaa, ari *.&reul pentru un ar, E ).Dreptul de proprietate #orecia &reul corectat,E (.#ondiiile finanrii #orecia &reul corectat,E .#ondiiile tranzaciei #orecia &reul corectat,E 5.Data tranzaciei #orecia &reul corectat,E 9.'mplasarea #orecia &reul corectat,E 1<. +orma sectorului #orecia &reul corectat 11.&anta #orecia &reul corectat 1!.Distana pn la drum #orecia &reul corectat '0ustarea general '0ustarea absolut ,C &onderea #ontinuarea tabelului 3.* >aloarea medie ponderat a 1 ar, E >aloarea de pia, E >aloarea de pia, lei ,egulat #iocana Terenul evaluat ! #hiinu Terenuri analogice =r.1 =r.! 3 * #hiinu #hiinu !1<<< 9 !333 &rivat 1.< !333 De pia 1.< !333 &re ofertat <.9 !1<< Decembrie !<13 1.<< !1<< @uiucani 1.<< !1<< =eregulat 1,1< !31< * 1,< !31< !< 1,<( !**9 1,<*9* *,9* 3 !**9R3S! 51R!S!(*(R1F(P!)93 !)93R13, !P3)) ( 3)) (R1 . 9P(3)59
26

=r.3 ) #hiinu 1)<<< ) 3<<< &rivat 1.< 3<<< De pia 1.< 3<<< &re ofertat <.9 ! << Decembrie !<13 1.<< ! << #iocana 1.<< ! << ,egulat 1,<< ! << ) 1,< ! << 1<< <,95 !(*( <,55! 11,5< 1

13, ! &rivat De pia De pia

1!<<< * 3<<< &rivat 1.< 3<<< De pia 1.< 3<<< &re ofertat <.9 ! << Decembrie !<13 1.<< ! << #iocana 1.<< ! << ,egulat 1,<< ! << 3 1,< ! << )< 1,<3 ! 51 <,9! < ,3< !

! 5<

Sursa: Completat de autor n rezultatul calculelor 'rgumentarea coreciilor aplicate: Dreptul de proprietate. &entru acest element de comparaie nu a fost efectuat nici o a0ustare a preurilor, deoarece la data evalurii nu au e"istat deosebiri ntre obiectele comparabile, astfel mrimea coeficientului de corectare va constitui 1.<. #ondiiile de finanare. -rimea coeficientului de corectare constituie 1.< deoarece n ma0oritatea cazurilor oferta de bunuri imobile comparabile are loc n condiii de finanare obi$nuite. #ondiiile tranzaciei. 2n condiiile n care bunul este ofertit pe pia ntodeauna potenialul cumprtor va diminua din preul oferit. 'naliza pieii a artat c aceast diminuare poate a0unge pna la 1<C. 'mplasarea. &entru toate terenurile coeficientul de corectare va fi 1.< deoarece bunurile sunt amplasate n aceea$i regiune ca bunul evaluat. +orma sectorului. Dste neregulat la primul sector, iar sectorul !63 are o forma regulata. >aloarea terenului determinat prin aplicarea metodei analizei comparative a vnzrilor este de 0AA65 E , sau 504316lei! 0&4&4 Met$ a actuali@%rii Bluxuril$r e nu+erar 'ctualizarea flu"urilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioad de calcul determinat. &e lng veniturile anuale obinute n rezultatul e"ploatrii bunului imobil, metoda actualizrii flu"urilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfr$itul perioadei de calcul .reversia/. 2n cadrul metodei actualizrii flu"urilor de numerar valoarea bunului imobil este calculat dup urmtoarea formul:

.3.1/ unde, C8 6 rata de actualizare .Tield/; n 6 perioada de calcul;

27

<P 6 venitul obinut n urma vnzrii .sale proceeds/ sau reversie .reversion/. 2n scopul aplicrii metodei flu"urilor financiare actualizate este necesar s fie obinute urmtoarele date iniiale: U U U mrimea veniturilor viitoare; perioada n care aceste venituri se preconizeaz a fi obinute .perioada rata de actualizare.

prognozat de posesie/;

-rimea veniturilor viitoare este determinat pentru fiecare an inclus n perioada de posesie. 'lgoritmul de calcul a fost prezentat anterior. %a momentul prognozrii veniturilor viitoare, evaluatorul trebuie s ie cont de cre$terea veniturilor $i cheltuielilor. ,ata de cre$tere poate fi prognozat n baza unei analize minuioase a tendinelor pieei imobiliare $i a tendinelor generale n economia rii. &erioada de calcul poate varia de la un an la infinit, n dependen de perioada tipic de posesiune a bunului imobil sau durata de via rmas a bunului imobil. 2n condiiile unei economii n tranziie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade ndelungate,se recomand aplicarea unei perioade calcul de 36) ani. ,ata de actualizare reflect caracteristicile unei investiii pentru care un investitor a$teapt s fie compensat. 'ceste caracteristici sunt: 1/ !/ 3/ */ rata real 3purV a rentabilitii . rata inflaiei a$teptate . prima pentru risc . /; /. /; /;

prima pentru costurile n afara riscului .

'stfel, formula general de calculare a rate de actualizare .W </ este: D

2n continuare vor fi analizate prile componente ale formulei prezentate. 1& Rata real "pur" a rentabilitii reprezint mrimea compensaiei pe care un
28

investitor a$teapt s o primeasc pentru faptul c s6a dezis de consumul unei anumite sume de bani n prezent pentru a o investi ntr6o afacere. ,ata VpurV nu include riscurile $i este legat doar de faptul c consumul mi0loacelor financiare a fost amnat pentru o anumit perioad. ,ata real VpurV a rentabilitii este identic pentru toate tipurile de investiii. 4& 0& Rata inflaiei ateptate reprezint compensaia investitorului pentru faptul c Prima pentru risc reprezint rata riscului aferent unei investiii concrete. puterea de cumprare a veniturilor viitoare este erodat de efectele inflaiei. D"ist trei categorii generale ale riscului investiiei: riscul afacerii, riscul inflaiei nea$teptate $i riscul lichiditii. ,iscul afacerii este legat de variaia veniturilor operaionale din motivul schimbrii condiiilor pieei sau condiiilor economice generale. >ariaia situaiei economice va influena, inevitabil, mrimea veniturilor $i cheltuielilor prognozate n perioada iniial de desf$urare a proiectului .lucrrilor/. &entru ma0oritatea investiiilor riscul afacerii are dou elemente: riscul pieei $i riscul rezidual. Riscul pieei este acel risc care rmne chiar $i n cazul cnd portofoliul investitorului este diversificat, adic n portofoliul investitorului sunt incluse investiii n mai multe sectoare ale economiei sau segmente ale pieei ceea ce face ca riscul afacerilor s fie distribuit ntre diferite genuri de investiii $i respectiv rata riscului afacerilor pentru investitor este mai mic. Riscul rezidual este riscul ce rezult din investiiile nediversificate..Riscul pentru inflaia neateptat este luat n consideraie separat, din motivul c toate previziunile legate de evoluia inflaiei sunt asociate cu un grad nalt al incertitudinii. 'stfel, investitorul $i evaluatorul pot avea propriile viziuni asupra evoluiei proceselor inflaioniste, diferite de cele prezentate oficial de instituiile ce se ocup de prognozarea evoluiei indicilor macroeconomici ai rii. Riscul lichiditii ne indic ct de costisitoare este transformarea unui activ n flu" de numerar. @unurile imobiliare sunt relativ lichide $i riscul c bunul imobiliar va fi e"pus vnzrii o perioad mult mai mare dect perioada considerat normal pentru e"punere sau c va fi vndut la un pre mai mic dect preurile pe pia, trebuie s fie compensat printr6o ma0orare a ratei de actualizare. 7&Prima pentru costurile n afara riscului, reprezint compensarea investitorului pentru costurile de intrare pe piaa imobiliar $i cele de ie$ire. Bnele costuri din aceast categorie sunt reflectate n estimarea flu"urilor de numerar, de e"emplu:comisionul agentului imobiliar cnd proprietatea imobiliar este e"pus vnzrii. Totodat, costurile legate de investigaii sau cele legate de tranzaciei nu sunt reflectate n previziunile flu"urilor de numerar, ceea ce determin necesitatea introducerii unei prime pentru aceste costuri n rata de
29

actualizare. %a fel, $i acest capitol este inclus $i prima pentru managementul investiiei, dat fiind faptul c proprietatea imobiliar reprezint o investiie activ $i necesit asumarea unor anumite responsabiliti de gestiune de ctre proprietar. #hiar dac proprietarul anga0eaz un profesionist pentru gestionarea bunului imobiliar, proprietarul va rmne responsabil pentru monitorizarea activitii de gestiune $i performanelor managerului. Dat fiind faptul c aceste costuri nu influeneaz direct flu"ul de numerar, ele trebuie reflectate n rata de actualizare. Dconomia -oldovei este ntr6un stadiu incipient al dezvoltrii unei economii de pia $i e"ist un grad ridicat de incertitudine referitor la evoluia sa viitoare. 'cest fapt nu permite prognozarea e"act a mrimii $i evoluiei ratei de actualizare, ceea ce determin capacitatea redus a metodei flu"urilor de numerar actualizate de a genera rezultate tot att de e"acte ca $i n cazul aplicrii n rile cu economii dezvoltate. Metode de estimare a ratei de actualizare Trecerea de la modelul teoretic de determinare a ratei de actualizare la estimarea n practic a ratei este destul de complicat, n primul rnd din cauza faptului c spre deosebire de rata de capitalizare ea nu poate fi direct observat n proprietile imobiliare similare, n al doilea rnd, profiturile realizate la finele proiectului pot fi absolut diferite ce profiturile prognozate, care sunt folosite pentru determinarea valorii curente. ,ata de actualizare reflect a$teptrile investitorului privind veniturile viitoare $i este estimat prin aplicarea urmtoarelor metode: a/ b/ c/ metoda adiionrii metoda e"traciei metoda investiiilor de alternativ

-etoda adiionrii presupune nsumarea estimrilor individuale a fiecrei componente a ratei de actualizare : rata real a rentabilitii, rata inflaiei anticipate $i rata riscului. ,ata real a rentabilitii este determinat n baza analizei investiiilor financiare fr de risc sau care implic riscuri minime. ,ata real a rentabilitii nu ine cont de inflaie $i este similar pentru toate investiiile din economia naional. ,ata inflaiei anticipate este determinat n baza prognozelor oficiale privind evoluia inflaiei n economia rii. ,ata riscului reflect recompensa pe care investitorul a$teapt s o primeasc pentru banii investii n bunul imobil. ,ata riscului include: riscul pieii imobiliare,riscul inflaiei nea$teptate $i riscul lichiditii 0oase characteristic pentru bunurile imobile.
30

-etoda e"traciei se bazeaz pe analiza informaiei despre bunurile imobile comparabile $i e"tragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete $i valorile bunurilor imobile similare obiectului evalurii. 'ceast metod poate fi utilizat respectnd condiia c modul curent de utilizare a bunurilor imobile comparabile corespunde principiului celei mai eficiente utilizri. -etoda investiiilor de alternativ se bazeaz pe principiul c proiectele de investiii cu riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Dstimarea ratei de actualizare poate fi efectuat n baza sumei ratei curente a rentabilitii pe pieele de capital $i diferena ntre mrimea ratei rentabilitii pe pieele de capital $i rata rentabilitii pentru bunurile imobile estimat din analiza investiiilor anterioare. Tabelul 3.) 6 Dstimarea valorii de pia a terenului prin metoda venitului 8ndicii >enitul brut potenial regenerat de teren, EFan >@& P S terenR&.'.R1! luni >@& P 13, !R*,<R1! P ()9 EFan &ierderi total inclusiv: 6deduceri pentru spaii libere 6 1< C din >@&, EFan 1< C R ()9 'lte venituri total >enitul brut efectiv, EFan >@D P .>@& 6 DS%/S '> >@D P .()96(,(/ S < #heltuieli operaionale total, inclusiv: , EFan a/ #heltuieli fi"e 8mpozit pe imobil >enitul operaional net, EFan >I= P >@D 6 #I
Sursa: Completat de autor n rezultatul analizei pie"ei imobiliare

>aloarea, euro ()9

(,(

(,( < ()!,*

(),!*

)5 ,1(

0&0 Rec$ncilierea re@ultatel$r $*"inute -i e!ti+area val$rii Binale a $*iectului evalu%rii 2n rezultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti imobiliare, evaluatorul obine mai multe rezultate. 'ceast parte a procesului de evaluare este denumit
31

reconceliere. 2n procesul de reconciliere, evaluatorul are posibilitatea de a revedea datele folosite n evaluare $i de a argumenta estimarea valorii finale a proprietii. &rocedura de reconciliere este constituit din dou etape: 1/ !/ revizuirea poziiilor tehnice $i conceptuale ale analizei, care include e"plicarea estimarea valorii finale. corectitudinea bazei de evaluare selectate n raport cu scopul evalurii; corectitudinea metodelor aplicate; profunzimea analizei elementelor pieii imobiliare; veridicitatea datelor utilizate n analiz; corectitudinea interpretrii $i utililizrii datelor; logica efecturii a0ustrilor individuale n cadrul diferitor metode; consistena datelor utilizate n evaluare. diferenelor ntre valorile estimate $i determinarea celei mai credibile valori, ,evizuirea poziiilor tehnice $i conceptuale trebuie s fie bazat pe urmtoarele aspecte:

2n scopul determinrii valorii de pia a proprietii evaluate au fost utilizate dou metode: metoda vXnzrilor comparabile, metoda venitului. Dat fiind specificului proprietii evaluate $i condiiile economice pe piaa funciar metoda venitului este considerat metoda primar. +iecare din rezultatele obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare respective difer unul de cellalt dat fiind tehnicile variate utilizate $i informaia de pia disponibil. Tabelul $!* - 'bordrile utilizate pentru calculul valorii terenului a#ric$l 'bordarea $i metoda de evaluare 'bordarea analizei comparative a vnzrilor 'bordarea venitului >aloare , lei (3)59 1<**(

Sursa: Completat de autor n rezultatul efecturii calculelor

-etoda estimrii criteriilor de evaluare dup aran0ament presupune determinarea ponderii rezultatelor evalurii obinute dup fiecare metod, n baza aran0amentelor dup criteriile: =r.o corespunderea scopului evalurii; capacitatea de6a considera con0uctura pieii; capacitatea de6a considera fizici $i economici a obiectului evalurii; veridicitatea informaiei. 8ndicatorii -etoda actualizrii
32

Tabelul 3. 6 Determinrea valorii finale prin metoda mediei ponderate -etoda analizei vinzrilor

1 ! 3 * ) (

>aloarea estimat, lei &lentitudinea informaiei, C D"actitatea informaiei,C Subpoziiile admise n calcul, C #apacitatea de a lua n consideraie con0unctura pieii, C #apacitatea de a lua n consideraii rentabilitatea

flu"ului de numerar comparabile 1<**( (3)59 3< 3< 3< !< *< )< (< 33 3** < < < 5< (< )< *< ( *!(<)1

5 9 1<

obiectului, C #apacitatea de a prognoza n timp,C #apacitatea de a lua n consideraie particularitile constructive,C

11 1!

>aloarea obiectului evaluat, lei

*!9*95

>aloarea obiectului evaluat, E !*1*3 Deoarece am folosit numai o metod valoare de pia a terenului agricol este 47170?

!au 741713 lei&

33

CONCLUZIE

2n lucrarea dat este prezentat algoritmul $i domeniul de aplicare a abordrii venitului,e elucidat esena abordrii analizei comparative a vnzrilor $i etapele de aplicare a ei, calcularea preului probabil prin metoda preului normativ. 2n procesul investigrii informaia este cea mai valoroas resurs a pieii,ea determin calitatea serviciilor de evaluare, conformitatea rezultatelor evalurii.'stfel, pentru estimarea preului de pia a terenului trebuie de luat n considerare consecutivitatea pa$ilor menionai anterior.De$i, valoarea final reprezint o concluzie imparial, e"pert $i 0ustificat privind valoarea terenului evaluat, ea rmne doar o opinie, care reprezint perceperea evaluatorului a preului cel mai probabil care ar putea fi obinut ntr6o tranzacie. &entru a ridica nivelul de cunoatere a studenilor este necesar de a implimenta aceste contine i de a implimenta teoria n practic.

34

.I.LIO;RAFIE ACTE LE;I<LATI:E I NORMATI:E 1. !. 15.<*.!<<!. M$t%r/rea =r. 9)5 din <*.<5.!<<3 despre aprobarea ,egulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile
3.

#odul +unciar. %egea ,epublicii -oldova nr. 5!5 din !).1!.1991. %egea ,epublicii -oldova cu privire la activitatea de evaluare nr. 959 1 7> din

CREI FI MONO;RAFII 1. !. 1. !. 3. *. ). (. . 5. Dvaluarea bunurilor imobiliare ; Teorie $i practic, Ilga @uzu, 'ngela Irganizarea activitii de evaluare, Ilga @uzu,#hi$inu !<<3 HHH.maGler.md HHH.999.md HHH.9999.md HHH.9<<.md HHH.9<<<.md HHH.imobile.md HHH.niGa.md HHH.anunturi.md -atcov,#hi$inu !<<3 <UR<E INTERNET

9. HHH.lara.md

ANEGA A H DATE DE<PRE TERENUL E:ALUAT

35

ANEGA . H DATE DE<PRE O.IECTUL ANALO;IC 1

36

ANEGA C H DATE DE<PRE O.IECTUL ANALO;IC 4

37

ANEGA D H DATE DE<PRE O.IECTUL ANALO;IC 0

38

ANEGA E H CUR< :ALUTAR

39

40