SUMAR

Introducere

Capitolul I. Analiza pieţei imobiliare

1.1. Analiza generală a pieţei imobiliare

1.2. Analiza segmentului de piaţă la care se referă obiectivul investiţional

1.3. Argumentarea necesității realizării proiectului investiţional respectiv

Capitolul II. Structura finanțării

3.1. Descrierea surselor de finanţare posibile

3.2. Analiza ofertelor creditelor bancare

3.3. Argumentarea selectării structurii finanțării şi determinarea costului capitalului

Capitolul III. Evaluarea proiectului

4.1. Aprecierea datelor iniţiale

4.2. Determinarea indicatorilor eficienței economice

4.3. Analiza rezultatelor căpătate

Concluzii

Bibliografie Anexe
 ÎNTRODUCERE

Un proiect investițional este un ghid pentru corijarea unei afaceri profitabile, datorită integrării
tuturor proceselor constituitive ale activității economice.
Proiectele investiționale bine adaptate sunt deosebit de importante pentru dezvoltarea economiei
țării noastre. Un plan bine elaborat, va distribui rațional capitalul financiare, costul, termenul de
recuperare a investițiilor și profitabilitatea obținută.
Fiecare investitor caută să obțină un profit cât mai convenabil din fiecare afacerea. Pentru ințierea,
menținerea, dezvoltarea unei activități economice, pentru siguranța acesteia și pentru a face față
provocărilor este necesar un proiect investițional cât mai optim din punct de vedere economic, elaborat
de o echipă compententă, care va cunoaște subtilitățile pieții economicii în care vor activa.

Actualitatea temei: Sănătatea este prioritate pentru fiecare persoană, tendințele actuale,
conștientizarea și cultivarea unui mod sănătos de viață în societate, stimulează persoanele să practice
o activitate sportivă, arte marțiale, dansuri, fitness. „ Mișcarea este viață”

Atât pentru antreprenori cât și pentru investitori sunt importante toate etapele în dezvoltarea
afacerii. O afacere în domeniu sportiv poate fi profitabilă, dacă este bine constituită. Oricare afacere în
momentul constituirii întâlnește o mulțime de impedimente. Inițial va fi necesar informarea și selectarea
materialului în domeniu, studierea pieții, concurenților și riscurilor. La etapa de constituire pot apărea
diverse dificultăți de achiziționare a unui lot de teren, dificultăți tehnice și arhitecturale, de închiriere,
de aprovizionare cu materiale, de legalizare și multe alte procese complexe care implică cheltuieli.
Distribuirea convenabilă a resurselor financiare este importantă tuturor participanților cu contribuție la
proect.

Scopul lucrării: Lucrarea constă înfințarea unei firme de vânzarea aterialelor de construcție,
modelarea și echiparea acestuia precum și ajustarea tuturor cerințelor la un buget bine calculat, în orașul
Nisporeni implimentând cunoștințele din domeniu analizei, evaluării și managementul proiectelor de
investiții.
 Obiectivele: Informarea, studierea modului de elaborare a unui proiect investițional în domeniu de
vânzarea materilaleor de construcție
Studierea pieții, analiza ofertelor de achiziționare a terenului sau închirierea spațiului,
identificarea concurenților, asumarea riscurilor.
Atragerea investitorilor în proiect, prezentarea argumentelor în favoarea unei afaceri profitabile
adaptată la inovațiile economice actuale.
Cercetarea ofertelor de creditare ale băncilor comerciale naționale.

Pentru o prezentare integrativă lucrarea este structurată în trei capitole elocvente, fiecare capitol
evocă în detalii etape esențiale în procesul de evoluție a unei afaceri implicând un plan investițional
stabilit.
Primul capitol “Analiza pieții imobiliare” v-om analiza segmentului de piață, care sunt
concurenții, implimentarea inovațiilor în domeniu. Informații despre amplasarea terenului pentru
afaceri comerciale, condițiile necesare pentru inițierea construcției, elaborarea proiectului de
construcții, durata lucrărilor de construcție și autorizații. Tot la această etapă v-om stabili care sunt
materialele necesare pentru amenajarea și dotarea instituției cu utilaj.
Partea a doua “Structura finanațării”, conceptul de investiții, procesul investițional, sursele de
finanțare a investițiilor, identificarea riscurilor. Sursele posibile de finanțare, analiza ofertelor de
creditare de băncile comerciale, selectării structurii finanțării şi determinarea costului capitalului.
Ultimul capitol “Evaluarea proiectului” v-om determina care sunt cheltuielile investiționale,
plata anuală de rambursare a creditului. Calcul indicatori financiari majori.
Concluzii generale, reflectări referitoare la aplicabilitatea proiectului și moduri de realizare a
tuturor etapelor, în dependență de scopul propus.
 I. ANALIZA PIEȚII IMOBILIARE

Comportamentul pieţei imobiliare primare, în anul 2021, s-a dovedit a fi diferit de cel din anii
precedenţi. Aceasta este, probabil, subiectul principal care merită atenţie deosebită în ultimul an.
Recuperare rapidă şi indispensabilă a preţurilor imobiliare pe piaţa primară din Chişinău, precum şi
volumul de vânzări, nu a avut loc. Mai mult ca atât, piaţa imobiliară, atât primară cât şi secundară, pare să
continue să lunece în jos peste bord. Însă, trebuie remarcat faptul că a existat o reorientare a
cumpărătorilor de pe piaţa imobiliară secundară pe primară.
Una dintre tendinţele principale de pe piaţa locuinţelor, atât locuinţe primare cît şi secundare, este
de a menţine reorientarea potenţialilor cumpărători spre achiziţionarea în clădiri noi. Această tendinţă a
fost observată în ultimii ani şi se păstreaza pînă la acest moment.
În ceea ce priveşte datele statistice, în primul semestru al anului 2021 a fost emis 1834 permise pentru
construirea clădirilor locative şi clădiri pentru alte scopuri, ceea ce reprezintă 14,4% mai puţin faţă de
aceeaşi perioadă a anului 2020. Din volumul total al autorizaţiilor emise, 1074 sunt emise pentru clădiri
locative. În capitală, este planificat construirea a 391 obiecte locative şi 106 clădiri nelocative. Anul trecut,
în mun. Chişinău au fost eliberate 473 permise pentru construcţii locative şi 99 permise pentru clădiri
nelocative. Numărul de autorizaţii pentru construirea clădirilor nelocative a scăzut în regiunia dezvoltării.
Din totalul permiselor emise 1074 (58,6% din total) sunt eliberate pentru clădirile locative, din care 1037
au fost emise pentru case particulare (96,6% din totalul permiselor pentru construcţii locative).
În prima jumătate a anului 2021 corectarea costului al unui metru pătrat în euro a fost
aproximativ 10% în partea micşorării, în raport cu costul mediu al unui metru pătrat în aceeaşi perioadă a
anului 2020.
Trebuie de remarcat faptul că acest lucru poate fi căuzat, pe baza reducerii venitului net al
companiilor de construcţii, precum şi de calitatea clădirilor. Unele dintre principale caracteristici datorită
cărora se face economie, este: termoizolare, izolaţie fonică (ferestre termopane), pereţi interiori si calitatea
finisajelor. Si cel mai important lucru este sistemul de încălzire. La acest moment, se face economie pe
toate acestea componente importante. De asemenea, trebuie de remarcat curtea casei, care de multe ori nu
este şi plasarea casei este pe un punct, fereastră în fereastră vine cu fondul secundar.
Ofertele analizate pentru identificarea preţurilor medii au constituit cele pentru apartamente în
varianta albă, iar rezultatele obţinute sunt prezentate în tabelul 2.1.
 În cazul apartamentelor de pe piaţa primară nu poate fi identificată o diferenţă clară între preţul de
ofertă pentru 1 m.p. pentru apartamente cu număr diferit de odăi. Astfel, preţul mediu de ofertă pentru 1
m.p. al apartamentelor cu două odăi este mai mic cu 4% decît a celor cu o odaie, iar a celor cu trei odăi cu
1% mai mic decît a celor cu două.
În mediu preţurile de oferă pentru 1 m.p. ale apartamentelor de pe piaţa primară sunt mai mici decît
cele de pe piaţa secundară cu 10% (reieşind din faptul că se compară apartamentele de pe piaţa secundară
în stare satisfăcătoare-bună cu apartamentele de pe piaţa primară în variantă albă).
Loturi de teren şi case
Prima jumătate a anului 2021, pe piaţa loturilor de teren, a arătat că situaţia nu s-a schimbat
cardinal în comparaţie cu anul 2020. Preţurile au rămas la acelaşi nivel. Termenul de expunere a
terenurilor este 6-8 luni. Cele mai populare oferte sunt zone situate în apropierea masivului oraşănesc.
Acest lucru se datorează faptului că, atunci când există cerere pe loturi de teren în zonele urbane, există şi
o lipsă de propuneri. Volumul principal a terenurilor calitative a fost vândut în perioada anilor 2000-2008.
Practic, pe toate aceste terenuri sunt construcţii. Dar motivul popularităţii acestor terenuri constă în ceea că
un teren calitativ care este gata pentru construcţii şi are o amplasare în zona de prestigiu a oraşului – este
un produs cerut şi rar. Nu trebuie de aşteptat o creştere bruscă a ofertei, în ciuda faptului că terenurile din
oraş sunt populare la cumpărători. Oferte pur şi simplu nu au de unde să apară.

Produsele importate precum si cele fabricate pe piata interna sunt oferite ca produse finale consumatorului,
ele acoperind o gama larga din domeniul constructiilor.
Pentru a-i determina pe clienţi să cumpere produsele întreprinderii, conducerea va pune accentul, în
primul rând, pe calitatea deosebită a serviciilor prestate, si pe un preţ convenabil. Produsele firmei vor fi
vandute prin magazinul de desfaceresau sau pot fi distribuite direct consumatorului, pritr-o retea proprie
de distributie.

Preţurile la produsele livrate vor fi constituite din elementele proprii lor, asa cum reiese din costurile de
achizitie şi din alte cheltuieli precum si din adaosul comercial.
Reclama produselor va fi efectuată prin intermediul reţelei mass-media, foi volante, standuri luminescente şi
prin reclama pe automobilele care livrează produsele firmei, urmarindu-se astfel crearea unui brand.
Clienţii potenţiali ai întreprinderii sunt persoanele implicate in renovari, reabilitari, consolidari si constructii
noi precum si firmele de constructii care vor recunoaste calitatea serviciilor oferite.
Riscurile acestei afaceri sunt legate de existenta pe piata din Briceni a firmelor de profil care au reusit sa isi
asigure un portofoliu de clienti. Concurenta din acest punct de vedere trebuie identificata. In viitor, se poate crea o
strategie de parteneriat sau de asimilare a firmelor ce pot prezenta interes .
 II. STRUCTURA FINANȚĂRII

Succesul activității investiționale, în mare parte este determinat de asigurarea financiară a

acesteia. Implimentarea unui proiect în sfera producției de bunuri și/sau servicii are ca efect sporirea
și diversificarea ofertei și implicit, dacă aceasta este validată de piață, creșterea veniturilor agenților.
Investițiile care sunt necesare pentru a realiza planul nostru, au scopul obținerii unor profituri
viitoare. Orice investiție implică riscuri și nu doar, din aceste considerente anterior de a începe
lucrările se vor face toate calculile necesare și se vor lua masuri de siguranță.
Este important să determinăm volumul mijloacelor care urmează să fie investite și să presupunem
o legătură directă între risc și profitabilitate. Deoarece realizarea proiectului implică timp, se va
pune accentul pe planificare minuțioasă, se va lua în cacul, optimizarea lucrărilor, consumul rațional
a timpului și a resurselor, pentru a face față cheltuieli neprevăzute, riscurilor financiare precum
inflația și alte riscuri.
Pentru a începe un proiect fiecare antreprenor vine cu propria investiție în realizarea proiectului și
în cazul în care sursele proprii sunt insuficiente este nevoit să apeleze la sprijin din exterior acesta
poate fi împrumuturi de la bănci, investitori și parteneriate cu alte întreprinderi.
Investirea propriilor surse financiare este o decizie deloc ușoară, deoarece implică responsabilități
și riscuri, însă dacă este vorba despre finanțe din exterior este și mai greu. Pentru a atrage investiții
străine, sunt necesare argumente puternice, planuri bine elaborate, o afacere pusă pe roate și alte
pârghii de siguranță. Pentru investitori siguri și puternici, compania proprie asemeni trebuie să fie
una de încredere.
Inițial vom elabora un plan bine structurat și vom stabili volumul mijloacelor care trebuie
investite, cât și stabilirea unei prognoze suficiente din acest considerent studiul peții este primordial
în determinarea perioadei în care se for obține profituri. În urma unei analize efectuate, vom elabora
o strategie investițională care va determina modul și proporțiile investițiilor. Orice plan investițional
necestă a fi etapizat, și pentru fiecare etapă este determinat un buget, în așa fel ca la finalul fiecărei
etape să ajustăm datele noastre teoretice, la nivelul obiectivului realizat. Pentru a ști dacă se respectă
suma de investițiilor stabilite, avem surplus sau insuficiență, cum optimizăm desfășurarea
procesului în cazul situațiilor excepționale, care sunt vectorii de influență majoră și cum atenuăm
impactul lor. Astfel ne vom asigura în desfășurarea construcțiilor, chiar dacă apare un “ Force
Majorcé ” vom avea ieșiri de rezervă. Deci este necesară studierea minuțioasă nu doar a
concurenților dar și a potențialilor furnizorii, parteneri, clienți și nu în ultimul rând investitori.
 Conceptul și clasificarea investițiilor
Investițiile reprezintă o parte componentă a activității agenților economice care, în decursul
activității lor, alocă o parte importantă a profiturilor obținute pentru modernizarea și/sau extinderea
afacerii.
Ne referim la investiții în legătură cu activitate care are ca scop folosirea unei sume de bani în
vederea obținerii unor profituri viitoare. În sens economic investițiile, la modul general, reprezintă
resursele (financiare, material, tehnice, tehnologice, comerciale etc.) cheltuielile într o perioadă de
timp, cu scopul obținerii obținerii unor efecte (financiare, economice, sociale.) etc așteptate într-o
perioadă viitoare care să fie superioare costului investiției. În mod restrâns, investițiile reprezintă
totalitatea cheltuielilor prin care se creează, se achiziționează noi fonduri fixe productive și
neproductive, se înlocuiesc mijloacele fixe uzate, se dezvoltă, se modernizează și se reutilizează
bunurile materiale existente. O asemenea definiție se regăsește în dicționarul explicative, din diverse
lucrări și o monografii de specialitate, în care investițiile de capitat sunt tratate ca un suport material
al creșterii economice și al dezvoltării sociale a unei națiuni.
Elementele definitorii ale conceptului de investiții sunt:
 subiectul investiției, reprezentat de cel care investește;
 obiectul investiției reprezentat de activele reale sau financiare realizate în
urma activității investiționale.
 conținutul material al efortului investițional, care consideră investiția cu o structură
individualizată de resurse diferite ca natură și volum ce sunt angrenate în realizarea
unor proiecte;
 eficiența, principiu conform căruia întreprinzătorul acceptă schimbarea unor
disponibilități prezente de resurse pentru o serie de efecte viitoare, care, însumă totală
să fie superioare cheltuielilor inițiale;
 factorul timp - element definitoriu al caracterului dinamic al procesului
investițional, care relevă că orice proiect se derulează în timp;
 riscul care apare ca componentă proeminentă conceptului de investiții, deoarece
investițiile presupun mobilizări de capital semnificativ și implică aspectele firești
ale incertitudinii și riscului.
În orice situație, se poate afirma că esența investiției derivă din ideea că investitorul renunță la o
sumă numită de bani “astăzi” pentru unele profituri viitoare superioare, așteptate “mâine” cu
următoarele condiții: ca investiția să fie integral recuperate; profitul generat de către investiție să
compenseze investitorului prin turinunțarea temporară de a folosi mijloacele investite pe parcursul
unui anumit interval de timp; și riscul ce apare în urma incertitudinii obținerii rezultatului finals
scontact, trebuie luat în considerare pe parcursul analizei oportunității de investire. Această definire
se reflectă asupra tuturor categoriilor de investiții, realizate de către persoanele fizice sau juridice,
cele alocate pentru procurare de acțiune obligațiuni sau imobile și tehnologii noi.

Procesul investțional
Ciclu de realizare a unui proiect de investiții cuprinde, metodologia organizației Națiunilor Unite
pentru Dezvoltare Industrială trei faze:
Faza preinvestițională care constituie faza de concepție și pregătirea investiției, cuprinsă între
identificarea ideii de proiect de investiții și până la adoptare deciziei finale de realizare a proiectului
și deschiderea finanțării. În această etapă au loc identificarea oportunității investiției, elaborarea
studiului de prefizăbilitate, apoi a studiul de fezabilitate și, ulterior luarea decizii de investire. În
comparație cu celelalte etape ale proiectului investiție, etapele de pregătire necesită cel mai mic efort
investiționată și cea mai mică durată de timp, dar, în același timp, are cea mai mare influență asupra
celorlalte etape;
Faza investițională, care este cuprinsă între doctorarea deciziei finale de realizare a proiectului
de investiții și începutul de viață economică. În această etapă, are loc proiectarea constituire și
punerea în funcțiune obiectivului de investiții. Faza investițională cuprinde un ansamblu de
activități, printre care se pot menționa: elaborarea proiectului tehnologic; încheierea contractelor;
închirieri sau procurare terenurilor, executarea lucrărilor de construcție - montaj și darea în
exploatarea obiectivului. În etapa investiției, apar mari obligații financiare, iar schimbarea dintre
proiect pot avea grave consecințe financiare;
Faza operațională sau post investițională, este perioada cuprinsă între momentul punerii în
funcție a obiectivului și momentul lichidării lui. În această perioadă proiectul este monitorizat adică
se stabilește dacă pe parcursul implementării proiectului în dicționar s a ajuns la rezultatele
preconizate, în caz contrar proiectul poate fi suspendat.
 Sursele de finanțare a investițiilor

Odată vată decizia de investire din necessitate, apare problema posibilităților de finanțare a
investițiilor pe care le are agentul economic. Finanțarea investițiilor constituie o etapă semnificativă
în procesul investițional, în cadrul căror, urmarea a deciziilor de investiții, resurse financiare se
înglobează în bugetul investiției și pot fi utilizate pentru plăți în vederea realizării proiectului.
Sursele de finanțare a investițiilor se formează pe piața financiară, fiind dominația de reguli și
mecanismele acestei. Pentru întreprindere. există două mari categorii de surse finanțare a
investițiilor sale: interne și externe (atrase și împrumutate).
Finanțare internă se bazează pe sursele proprii, generate în economia agentul economic investitor,
și anume: o parte din profitul net destinat a fi investit, rezerve formate în urma repartizării profitului,
sume de valoarificare rezultatelor, casării mijloacelor fixe, sume din vânzare și cesiunea unor
imobilizări etc.
La originea oricărei investiții, se află, totdeauna, acumulări anterioare ale investițiilor directe sau
ale altor investitori dispuși să - și angajeze economiile, în diferite forme, în realizarea proiectului
respective. Investiția întreprinzătorul și a partenerilor săi este cea mai importantă și mai utilizată
sursă de finanțare. Mărimea acestea depinde de originalitate și eficiența ideii de afaceri, economiile
proprietarului, natura și valoarea bunurilor sale personale. Ce pot fi ipotecate capacitatea proprie de
împrumut. În practica internațională, investiția proprie, în companiile medii și mari, constituie 2/3
din totalul finanțării.
Finanțarea externă constituie o alternativă pentru investitori, atunci când capacitatea de
autofinanțare este sub nivelul bugetului de investiție. Are drept scop constituire prin completarea
bugetului de finanțare impuse de proiectul de investiții adoptat. Acesta este asigurată de bănci,
instituții de investiții, organisme ale sectorului public, precum și ale celui privat.
Sistemul resurselor de finanțare externe este cel mai larg și include:
surse a atrase: aportul în numerar al acționarilor, ca urmare a misiunii de noi acțiuni sau prin
emisiuni de acțiuni prin mobilizare a rezervelor; aportul în natură al acționarilor din țară sau străini
la creșterea patrimoniul societății în active fixe și, deci, la creșterea capital social;
surse împrumutate: credite bancare; împrumute la alte persoane fizice sau juridice; împrumuturi
obligatare reflectate emisiuni de obligațiuni;
surse specifice de finanțare: leasing, capital de risc, factoringul, forfaitoringul etc. finanțări de la
buget locale sau de stat, contractate în condiții de rambursabilitate; subvenții pentru investiții,
acordate de la buget, în cazuri speciale pentru anumite structuri de investiție și pentru
anumite categorii de investitorii; împrumuturi externe contractate direct sau cu garanții
guvernamentale.
Mecanismul finanțării investițiilor implică acțiuni corelate privind: determinarea
necesară de finanțe; stabilirea structurii optime de finanțare; evaluarea costului surselor de
finanțare pe termen mediu și lung. Prin combinarea resurselor surselor de finanțare, apare
o structură de finanțare a proiectelor de investiții, pe baza cărei se formează un cost mediu
capitalului. Cea mai bună structură de finanțare a investișiilor este cea care asigură
minimizarea costului mediu a capitalului.

Analiza ofertelor creditelor bancare pentru Republica Moldova:

Oferta de produse bancare pentru investiţii este des întîlnită pe piaţa bancară din
Republicii Moldova, aceasta îmbrăcînd diverse forme cum sunt: creditul pentru
investiţii, creditul pe termen mediu, finanţarea investiţiilor prin diverse programe de
finanţare (inclusiv granturi) etc.

Pentru analiza comparativa a ofertei de credite bancare pentru investiţii au fost

utilizate informaţii furnizate de următoarele bănci:

1) B.C “Victoriabank” SA;

2) B.C „Moldindconbank” SA;

3) B.C “Mobiasbanca” S.A;

4) B.C.”MoldovaAgroinBank”S.A

În analiza dată s-au utilizat următoarele criterii de comparaţie:

a) Documentaţia necesară pentru obţinerea creditului;

b) Termenul creditului;

c) Suma maximă a creditului;

d) Garanţiile necesare;

e) Rata dobînzii;

a) Referitor la documentaţia necesară pentru obţinerea creditului, au rezultat

următoarele:
Reiese că toate băncile prin documentaţiile solicitate urmăresc:

O analiză arentabilităţii activităţii desfăsurate de solicitantul creditului pentru

investiţii;

O asigurare pentru rentabilitatea proiectului de investiţii pe baza planului de afaceri si

a studiului de fezabilitatea solicitat în acest sens;

O asigurare pentru capacitatea de plată, aceasta va trebui să facă faţă la rambursarea

serviciului datoriei si la cheltuielile de funcţionare pentru activitatea desfăsurată precum
şi cele aferente proiectului de investiţii, pe baza fluxului de încasări şi plăţi.

Deşi am putea aprecia că documentaţia solicitată de unele bănci este rezultatul

unei flexibilizări a relaţiei bancă – client (solicită 9categorii de documente în raport cu
12 categorii de documente cum este cazul BC “Investprivatbank) totuşi se poate aprecia
că numărul mai mare de documente solicitate este rezultatul unei bune asigurări
împotriva riscurilor bancare.

b) Referitor la durata de acordare:

Creditele pentru investiţii sunt credite acordate pe termen mediu şi lung întrucît
atît durata de execuţie a investiţiilor cît şi posibilitatea de a produce profituri viitoare
depăşesc de regulă un an. În urma analizei datelor oferite de Bancile respective, s-a
putut observa perioada de acordare este aceeaşi, diferenţa fiind în faptul că unele bănci
corelează durata de acordare a creditului cu dimensiunea si complexitatea proiectului,
ciclul de producţie al întreprinderi, valorilor în mărfuri şi materiale propuse în calitate de
asigurare, ceea ce ar însemna o corelare a duratei creditului cu particularităţile
proiectului de investiţii.

BC “ MoldovaAgroinBank ” SA include ca şi avantaj la finanţarea proiectelor

investiţionale, faptul că eliberarea creditului poate fi efectuată în tranşe pe masura
necesităţilor iar dobanda se va calcula de la suma creditului efectiv eliberată, iar graficul
de rambursare a creditului se va determina ţinînd cont de sezonalitatea afacerii.

Referitor la valoarea creditului:. Din analiza datelor oferite de bănci reiese că

toate băncile solicită companiilor participarea cu resurse proprii la finanţarea proiectului
de investiţii. Aceasta reprezintă în fapt o strategie a tuturor băncilor pentru a face
investitorii mai responsabili, prin utilizarea de resurse proprii, în realizarea proiectelor
de investiţii.
 În privinţa garanţiilor necesare, din analiza comparată a datelor rezultă că se
acceptă garanţii atît reale (cu cele două forme, mobiliare şi imobiliare) cît şi personale.
Principiul de prudenţă bancară impune ca valoarea garanţiei să nu depăsească dublul
valorii creditului acordat. Ceea ce se poate remarca este faptul că băncile şi-au
diversificat garanţiile pentru a-şi apropia serviciile lor către nevoile de finanţare ale
companiilor. Portofoliul de garanţii al oricărui client (format din garanţii reale şi
personale) trebuie să asigure banca împotriva riscului de insolvabilitate al clienţilor săi.

Referitor la dobandă, datele furnizate de bănci sunt sintetizate în tabelul de mai

jos:

Tabelul 2.1
Comparaţie privind creditul pentru investiţii utilizînd criteriul dobînzii

Instituţia financiar- creditară Rata dobînzii

26%- în lei
1) B.C “Mobiasbanca” S.A;

13,25 %-in valută

2) B.C.”MoldovaAgroinBank”S.A

27% - lei
4) B.C „Moldindconbank” SA;
18% - în valută
5) B.C “Victoriabank” SA 17% - pentru Dolari SUA
17% - pentru Euro

Documente necesare pentru obtinerea creditului-ele difera in dependent cu sursa

de finanatre,insa in linii generale sint prezentate mai jos:
1.Cererea de credit
2.Certificat de inregistrare a intreprinderii si atribuire a codului fiscal.
3.Extras din Registrul comercial de stat.
4.Decizia organului competent (Consiliul, Carmuirea, Adunarea Generala, care permite
conducatorului semnarea contractului de credit si a garantiei si a contractului de gaj.
5.Ordinul de instituire in functie a conducatorului.
6.Darea de seama financiara (bilantul si anexele - formele nr. 2 si 4).
7.Fisa de evidenta a imprumutatorului.
 8.Planul de afaceri a intreprinderii (argumentarea tehnico-economica a proiectului), ce
include urmatoarele compartimente:

expunerea sumara a intreprinderii;

productia si serviciile;

strategia de marketing;

planul de productie;

aspectulecologic.

9.Planul financiar:

bilantul de prognosticare;

planul estimativ pe venit si cheltuieili;

fluxul estimativ de mijloace banesti.

10.Contractele perfectate in cadrul tranzactiei pentru efectuarea careia se solicita creditul

(destinatia creditului).
11.Descrierea asigurarii propuse (lista bunurilor, materialelor propuse in gaj, ipoteca,
fidejusiunea, garantii, depozite, amanetul bunurilor materiale).
12.Evaluarea gajului efectuata de catre expertiza independenta.
13.Buletinul de identitate al conducatorului si contabilului-sef ai intreprinderii
imprumutatorului (copii).
14.Ancheta debitorului.
15.Statutul cu completari si modificari (copii). Contractul de constituire (copii).
16.Certificat de salariu/ venituri lunare
17.Copia carnetului de munca
18.Documentele de proprietate la bunuri imobile ale solicitantului sau
sotului/sotiei,parintiloracestuia.
19.Bonul de plata pentru telefon sau energia electrica ce confirma adresa curenta
Argumentarea selectării structurii finanţării şi determinarea costului
capitalului
Conform datelor inițiale vom solicita de la bancă un credit în valoare de 3 mil. Lei cu rata
dobânzii de 19% anual.
Vom obține creditul după al 2-lea an de la înfinșare Perioada de creditare este de 5 ani. Pe
parcursul perioadei d întreprinderea achită numai procent pentru deservirea creditului (cîte 2 ori
pe an). După începerea exploatării magazinului se începe și rambursarea ceditului, care se face în
părți egale cîte 2 ori pe an.

Tabelul 2.2 . Rambursarea creditului

C Aloc. Pt. Ramb.
r. La deserv. credit T Credit T
înc., otal otal T
A mln. 1 2 alocari, 1 2 ramb., otal, mln.
n Lei sem. sem. mln. Lei sem. sem. mln. Lei Lei
0 0, 0, 0,
1 3 ,285 285 57 - - - 57
0 0, 0, 0,
2 3 ,285 285 57 - - - 57
0 0, 0, 0 0 1,
3 3 ,285 2375 5225 ,5 ,5 1 5225
0 0, 0, 0 0 1,
4 2 ,19 1425 3325 ,5 ,5 1 3325
0 0, 0, 0 0 1,
5 1 ,095 0475 1425 ,5 ,5 1 1425
S 2, 5,
uma 1375 3 1375
Sursa: Elaborat de autor
Calcularea eficienței proiectului investițional în cazul folosirii împrumutului bancar
Tabelul 3.6. Valoarea curentă netă (surse proprii și împrumutate)
A
locari T T
C
I pt. des. otal otal I
helt. C I
A nv., Si Inv, incasa nv, F F
Oper, act. ncasar
n mln. ramb. Ch., ri, Ch.act N n act.
mln. (20%) i act.
Lei Credit, mln. mln. ,
Lei
mln. Lei Lei
Lei
0 3 0 - -
1 4 0 0 4 0 ,83333 ,33 ,00 4 3,33
0 3 0 - -
2 5 0 0 5 0 ,69444 ,47 ,00 5 3,47
0 7 0 4 0 - -
3 7 0 ,57 ,57 0 ,57870 ,38 ,00 7,57 4,38
4 4 0 0 4 0 0 2 0 - -
 ,57 ,57 ,48225 ,20 ,00 4,57 2,20
5 1 6 7 0 2 2 0 0
5 ,28 0 ,5225 ,8025 ,26 ,40188 ,73 ,92 ,4575 ,18
0 1 1 1 0 0 3 8 2
6 0 ,0414 ,3325 ,3739 0,27 ,33490 ,46 ,44 ,8961 ,98
0 1 1 9 0 0 2 8 2
7 0 ,0276 ,1425 ,1701 ,92 ,27908 ,33 ,77 ,7499 ,44
0 0 9 0 0 2 9 2
8 0 ,0138 0 ,0138 ,58 ,23257 ,00 ,23 ,5662 ,22
9 0 0 1 9 1
9 0 0 0 0 ,24 ,19381 ,00 ,79 ,24 ,79
S 1 1 -
uma 6,91 3,14 3,77

Continuare Tabelul 3.6.

I I
Ca Inc F Ca Inc FN
nv, nv,
ct. (15%) asari act. N act. ct. (10%) asari act. act.
Ch.act Ch.act
0,8 3 0,0 - 0,9 3 0,0
6957 ,48 0 3,48 0909 ,64 0 -3,64
0,7 3 0,0 - 0,8 4 0,0
5614 ,78 0 3,78 2645 ,13 0 -4,13
0,6 4 0,0 - 0,7 5 0,0
5752 ,98 0 4,98 5131 ,69 0 -5,69
0,5 2 0,0 - 0,6 3 0,0
7175 ,61 0 2,61 8301 ,12 0 -3,12
0,4 3 3,6 0 0,6 4 4,5
9718 ,38 1 ,23 2092 ,22 1 0,28
0,4 0 6,1 3 0,5 0 5,8
3233 ,59 0 ,85 6447 ,78 0 5,02
0,3 0 3,7 3 0,5 0 5,0
7594 ,44 3 ,29 1316 ,60 9 4,49
0,3 0 0,0 3 0,4 0 4,4
2690 ,00 4 ,13 6651 ,01 7 4,46
0,2 2,6 2 0,4 0 3,9
8426 0 3 ,63 2410 ,00 2 3,92
-
1,73 1,60
Sursa: Elaborat de autor
Conform datelor vom calcularea eficienței proiectului investițional în cazul folosirii
împrumutului bancar:

1)
∑ Încasări = 13 ,14 =0 , 77 < 1
∑ Cheltuieli 16 , 91
n
2) VPN =∑ FN i∗c ai =−3.77 mln.< 0
i=0

1.60
3) RIR=10+ ∗( 15−10 )=12.40 %
1.60+ 1.73
 .

III. EVALUAREA PROIECTULUI

O nouă activitate, de cele mai multe ori, presupune o investiție nouă. Din acest motiv,
trebuie să fundamentăm în mod pragmatic, onest și realist investiția dată.
Fezabilitatea afacerii, evaluarea ei se va realiza prin indicatorii financiari calculați pe
baza acestor previziuni:
a) Costurile de lansare estimate;
b) Estimarea veniturilor și a cheltuielilor pentru următorii ani, bilanțul contabil,
previziunea fluxurilor de numerar;
c) Inficatori financiari;
d) Riscurile afacerii.

Investițiile sunt mijloace financiare pentru crearea sau dezvoltarea fondurilor fixe.

Fondurile fixe sunt: clădiri, edificii, mașini, mecanisme și alte active ale întreprinderii cu
durata de exploatare mai mare de 1 an și valoarea mai mare de 3000 lei.
Metoda raportului actualizat Încasări/Cheltuieli
Această metodă constă în determinarea sumei încasărilor actualizate la momentul de
astăzi, precum și determinarea sumei cheltuielilor viitoare pentru data de astăzi cu calcularea
ulterioară a rapotului încasărilor și cheltuielilor actualizate.
Actualizarea este procedura de transformare a veniturilor și cheltuielilor perioadei
viitoare, în valoarea lor pentru data de astăzi.
1
K= n
(1+ i)
unde:
i – rata de actualizare;
n – perioada.
În urma calculelor pot fi obținute următoarele rezultate:
 Încasări/Cheltuieli > 1
 Încasări/Cheltuieli < 1
 Încasări/Cheltuieli = 1
Dacă rezultatul > 1, proiectul poate fi implimentat
Dacă rezultatul < 1, proiectul nu este profitabil, nu se recomandă pentru implimentare
Dacă rezultatul = 1, suma încasărilor este egală cu suma cheltuielilor.

Pentru efectuarea calculelor este necesar de ales cea mai bună repartizare a investițiilor.
Tabelul 3.3. Repartizarea investițiilor
An Proietul A, mii lei Proiectul B, mii lei
1 4000 5000
2 5000 5000
3 7000 5000
4 4000 5000
Sursa: Elaborat de autor
Proiectul A:
Rata de actualizare = 20%
5000∗1 7000∗1 4000∗1
VP 1=4000∗1 , 2+ 2
+ 3
+ 4
=12785 , 48 mii Lei
1,2 1,2 1 ,2
Proiectul B:
5000∗1 5000∗1 5000∗1
VP 2=5000∗1 ,2+ 2
+ 3
+ 4
=12943 , 65 mii Lei
1 ,2 1 ,2 1,2

Calcularea valorii curente net doar cu finanțare proprie

Tabelul 3.4. Valoarea curentă netă (surse proprii)
C Î C I F F F
A C C
h, mii nc., mii h.act, nc.act, N, mii N.act, N.act,
n a, 20% a, 15%
lei lei mii lei mii lei lei mii lei mii lei
1 4 0 0 3 0 - - 0 -
 000 ,83333 333,3 ,0 4000 3333,3 ,869565 3478,3
5 0 3 0 - - 0 -
2 0
000 ,69444 472,2 ,0 5000 3472,2 ,756144 3780,7
7 0 4 0 - - 0 -
3 0
000 ,57870 050,9 ,0 7000 4050,9 ,657516 4602,6
4 0 1 0 - - 0 -
4 0
000 ,48225 929,0 ,0 4000 1929,0 ,571753 2287,0
5 7 0 2 2 1 7 0 9
5
280 260 ,40187 121,9 917,6 980 95,7 ,497177 84,4
4 1 0 1 3 1 3 0 4
6
1,4 0269,6 ,33489 3,9 439,3 0228,2 425,4 ,432328 421,9
2 9 0 7 2 9 2 0 3
7
7,6 926,4 ,27908 ,7 770,3 898,8 762,6 ,375937 721,3
1 9 0 3 2 9 2 0 3
8
3,8 583,2 ,23256 ,2 228,7 569,4 225,5 ,326902 128,3
9 0 0 1 9 1 0 2
9 0
240 ,19380 ,0 790,8 240 790,8 ,284262 626,6
T 1 1 - 7
otal 4932,2 3146,7 1785,5 33,9
Sursa: Elabaorat de autor
∑ Încasări = 13146 , 7 =0 , 88
∑ Cheltuieli 14932 , 2
Metoda valorii prezente netă (VPN)
Valoarea prezentă netă (VPN) – valoarea actualizată a fluxurilor de numerar care apar
pe parcursul implementării unui proiect investițional.
Avantajele metodei:
 Simplu de calculat
 Rezultate clare și înțelese

Dezavantajele metodei:
 Subiectivizarea ratei de actualizare
 Metoda se bazează pe valori virtuale
Dacă VPN > 0, atunci investiția inițială este acoperită, proiectul este fezabil.
Dacă VPN < 0, atunci investiția inițială nu va fi acoperită, proiectul nu este fezabil.
Dacă VPN = 0, atunci Profitul = Cheltuielile.

Valoarea prezentă netă se calculează conform fomulei:

n
VPN =∑ FN i∗c ai
i=0

VPN = -1785,5 mii Lei

Concluzie: VPN < 0, atunci realizarea acestui proiect nu este rentabil.

Metoda ratei interne de rentabilitate

 Această metodă permite calcularea indicatorului ce arată rentabilitatea proiectului
investițional în procente.
RIR-ul poate fi calculat prin:
 Metoda grafică
 Metoda matematică

Figura 3.1. Rata internă de rentabilitate

Formula de calcul pentu RIR este următoarea:

VPN r 1
RIR=r 1+ ∗(r 2−r 1)
VPN r 1−VPN r 2
733 , 9
RIR=15+ ∗ (20−15 ) =16 , 46 %
733 , 9+1785 ,5
Concluzii

Lucrarea dată s-a bazat pe studiul şi argumentarea eficienţei investiţiilor pentru

fsbricarea mobilei .Interpetarea rezultatelor obţinute trebuie să se realizeze ţinînd cont
de caracteristicile segmentului de piaţă în care se doreşte a investi, şi anume piaţa de
vînzări a matrilaleor de construcție

Indicatorii de eficienţă determinaţi respectă condiţiile necesare, însă nu vor asigura

un grad mediu de eficienţă.

În final putem să concluzionăm, că segmentul de piaţă spre care s-a orientat

proiectul investiţional dat, necesită investiţii în special din partea statului, deoarece
efectele pe care le induce sînt mai mult de ordin social. Astfel din punct de vedere al
agenţilor economici, domeniul dat prezintă pentru investiţii un nivel scăzut de
rentabilitate.
 Bibliografie

1). Barbulescu, Clitin, Gavrila, Badea F. “Economia și gestiunea întreprinderi” Ed.

Economica, București 1995.

2). Hrișcev E., “Managementul Firmei” Ed. ASEM, Chișinău, 1998-2008.

3). Grosu M., “Economia politică”, Ed. Evrica, Chișinău 2001.

4). Cîrstea Gh., Pîrvu Fl. “Economia și gestiunea întreprinderii”, Ed. Economica, 1999.

5). Rusnac I. “Economia Transportului Auto”, Ed. Evrica, Chișinău 2003.

6). Catalog cu preturile utilajelor, aparatelor de masură și laborator, inventarului de

producție.

7). Zbârciog V., “Microeconomia aplicată”, Ed. Evrica, Chișinău 2001.

8). Dinu Marin, “Economia Contemporană” Ed. Economică, București 2000.

9). Mihai G., “Economia Politică”, Ed. Evrica, Chișinău 2001.

10). Botea F., “Gîndul Întreprinzătorului Particular”, Ed. Evrica, Chiținău 1996.