Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Lucrare de an
La disciplina:Managementul Investiional
Tema:Evaluarea eficienei economice a proiectului de dezvoltare
a imobilului
A efectuat
st.gr.EI-1211
Triboi Alina
A verificat
conf.univ.dr.
Albu Ion
Chiinu 2015
CUPRINS
INTRODUCERE............................................................................................................................................3
1. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE........................................................................................................5
1.1. Analiza general a pieii imobiliare.............................................................................................................5
1.2. Analiza segmentului de pia la care se refer obiectivul investiional.....................................................13
1.3. Argumentarea necesitii realizrii proiectului investiional respectiv......................................................17
3. STRUCTURA FINANRII......................................................................................................32
3.1. Descrierea surselor de finanare posibile...................................................................................................32
3.2. Analiza ofertelor creditelor bancare...........................................................................................................33
3.3. Argumentarea selectrii stricturii finanrii i determinarea costului capitalului......................................40
4. EVALUAREA PROIECTULUI...........................................................................................................42
4.1. Aprecierea datelor iniiale..........................................................................................................................42
4.2. Calculul indicatorilor primari.....................................................................................................................42
4.3. Determinarea indicatorilor eficienei economice.......................................................................................48
4.4.Analiza rezulatetelor capatate.....................................................................................................................50
4.5.Selectarea proiectelor investitionale...........................................................................................................52
CONCLUZII..................................................................................................................................................61
BIBLIOGRAFIE ..................................................................................................................................62
INTRODUCERE
Investiiile reprezint suportul material al dezvoltrii economico-sociale a rii. Ele stau la baza
suplinirii, diversificrii i creterii calitative a tuturor factorilor de producie. Sporirea capitalului fix
sau circulant, creterea randamentului tehnic i economic al utilajelor, sporirea productivitii muncii,
crearea de noi locuri de munc, diversificarea produciei nu pot fi asigurate fr un consum de resurse
financiare, fr investiii. n acest context investiiile reprezint elementul decisiv al creterii
economice, al promovrii factorilor intensivi, calitativi i de eficien.
n lucrarea dat am elaborat un proiect investiional, care presupune o abordare
sistemic complex de gestiune a realizrii sale.
n rezultatul implimentrii proiectului investiional n construcii, pot fi obinute rezultate nalte,
cu profit mare. ns pentru aceasta trebuie foarte bine i amnunit de studiat piaa bunurilor imobile,
deoarece piaa dirijeaz totalitatea proceselor si schimbrilor economice.
La momentul actual piaa construciilor se afl ntr-o stare de stagnare determinat de
schimbrile din societate pe plan economic ct i politic . La iniierea oricrui gen de activitate se
necesit investiii, investiii de a crea, de a obine profit.
Pentru a-i asigura un venit pe viitor ntreprinderea trebuie s investeasc ceea ce rezult a fi
principalul component al inimii unei firme.
Pe segmentul imobiliar deseori este ntlnit termenul de investiii capitale acestea fiind
direcionate ca resurse semnificative ctre domenii particulare ale activitii economice. Deciziile luate
de organizaii individuale, n ansamblul lor, au impact asupra poziiei economice viitoare a naiunii. La
nivel organizaional, deciziile privind angajarea resurselor ctre bunuri capitale pe termen lung au
implicaii asupra multor aspecte operaionale.
Investiia capital reprezint un aspect al activitii organizaionale, care nu poate fi considerat
izolat fa de celelalte funcii i decizii, care constituie firma. De asemenea, investiia de capital este
sensibil la mediul de operare exterior firmei. Se pot reprezenta relaiile interactive dintre deciziile de
investiii capitale i celelalte componente ale activitii organizaionale, remarcndu-se c aceste
relaii apar n interiorul unui mediu organizaional dinamic, el nsui sub influena mediului de operare
extern.
Investiia de capital, n mod tradiional, a fost neleas ca un proces ordonat care de fapt
reprezinta acele cheltuieli care sunt efectuate pentru construcii noi, reconstrucii, reutilarea tehnic,
lrgirea sau extinderea ntreprinderii, crearea noilor fonduri fixe n economia naional. Ele sunt o
categorie specific din cadrul economiei naionale care reflect att preul muncii materiale, ct i celei
umane.
3
Mediul tipic al lurii deciziei investiiei capitale are mai multe etape:
- Identificarea investiiilor poteniale;
- Definirea proiectului;
- Analiza i acceptarea;
- Implementarea;
- Monitorizarea i post audit.
Lucrarea dat este structurat n 4 capitole,fiecare capitol mparte obiectivele eseniale ntru
elaborarea proiectului investiional.
Scopul principal al acestei lucrri este de a elabora un proiect investiional pentru a determina
dac implementarea acestuia n realitate este raional i eficient din punct de vedere economic.
Primul capitol al lucrrii descrie analiza pieei imobiliare n R. Moldova, care include dezvoltarea
pieei imobiliare i a bunurilor imobile cu destinaie locativ,industrial,comercial precum i
segmentarea pieei imobiliare n R. Moldova.
n cel deal doilea capitol Conceptul i echipa proiectului de dezvoltare a imobilului
cuprinde conceptul proiectului investiional,unde sunt descrise cerinele arhitecturale-inginereti a
obiectului propus spre construcie precum i analiza de marketing a pieii n scopul selectrii de
realizare a proiectului.
n cel de-al treilea capitol Structura finanrii presupune analiza structurii de finanare a
proiectului,descrierea surselor de finanare,analiza ofertelor la creditele acordate de ctre bncile
comerciale.
Capitolul patru Evaluarea proiectului include calculul tuturor indicatorilor de realizare a
proiectului, analiza acestora i stabiliarea n final a concluziilor.
Piata
terenurilor
P.
imobilului
industrial
P.
imobilului
special
Piata
imobiliara
P. propr.
rezidential
e
Alte
segmente
ale pietii
P.
imobilului
comercial
Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicia statului. nsemntatea
pieei imobiliare este determinat de particularitile sale. Fr o pia imobiliar avansat nu este
posibil dezvoltarea proceselor investiionale, dinamizarea activitilor administrativgospodreti,
creterea produciei i sporirea nivelului de trai al populaiei rii.
Pe piaa imobiliar se realizeaz interrelaia dintre cererea i oferta tuturor cumprtorilor i
vnztorilor, prezeni momentan n acelai spaiu, i se deruleaz tranzacii cu bunuri imobiliare. Piaa
imobiliar este o structur complex, care ofer cadrul schimbului de mrfuri, bunuri imobiliare,
servicii, capitaluri.
Starea pieei imobiliare oglindete, la modul cel mai relevant, prosperitatea economic a societii.
Dezvoltarea pieei imobiliare va fi strns legat de situaia politic i economic din ar.Se poate
meniona faptul c piaa imobilului se dezvolt n mod dinamic. Gradul de utilizare al pieei imobiliare
este determiant de dinamica tranzaciilor realizate n ansamblu pe ar, pe regiune, ora.
Piaa imobilar n general poate fi considerat ca cea mai sensibil dintre celelalte tipuri de
piee n aa msur c orice schimbare produs pe pia de ordin economic,social,politic,cultural poate
influiea n mod esenial asupra evoluiei acesteea,asupra cererii i a ofertelor pe acest tip de
pia,asupra preurilor.Aceti factori snt determinani n tendinele viitoare de dezvoltare a pieii,a
nfloririi sau a stagnrii ei.
Astfel criza economic mondial precum i criza politic din ar a avut,i are de fapt efecte
negative pe ntreg sistemul economic afectnd inclusiv i piaa imobiliar.Dac n ultimii 6-7 ani piaa
se manifest prin creterea continu anual a preurilor la imobile,a preurilor de vnzare ct i a celor
de nchiriere atunci n ultimii doi ani pe pia au avut loc schimbri radicale,cum snt micorarea
considerabil a cererii,stagnarea activitii companiilor de construcii,micorarea considerabil a
preurilor.
Din cele expuse mai sus menionm,anul 2008 a fost pentru piaa imobiliar din Chiinu critic,
pe parcursul cruia creterea multianual a preurilor prin surprindere pentru muli s-a schimbat cu
stagnare, finisarea anului 2008 a fost deja completamente previzibil. Tendina de micorare a
preurilor la imobil din Chiinu a obinut n noiembrie contururi sigure, i practic n toate segmentele
pieei.Evident, n lunile apropiate tendina de micorare a preurilor la imobil se va dezvolta i va
prevala. ns o parte a obiectelor imobiliare, atingnd valoarea minim de cost, vor contribui la
activizarea cererii i cumprrilor la preuri noi, dei partea principal a obiectelor i indicatorii medii
privind piaa, posibil, i vor continua micorarea.
La nceputul noului an toi actorii pieei imobiliare i-au pus o singur ntrebare: "Ce se va
ntmpla mai departe cu imobilul i preurile imobiliare din Chiinu?" n principiu, aceste reflecii
apreau de fiecare dat la nceput de an, de-a lungul ultimilor ani, pe fonul nencetrii scderii lente a
preurilor i a situaiei stagnante n vnzri. Dup prerea tuturor actorilor pieei, aceast ntrebare la
6
nceputul acestui an a fost de o actualitate i mai mare. Sperana la o stabilitate a proceselor economice
i politice ale anului trecut, cu o tranziie lin n acest an, a devenit un interes comun al tuturor celor
implicai n piaa imobiliar. Este cunoscut faptul, c piaa imobiliar, n special cea a locuinelor
secundare, este inert, deci bazndu-se pe aceste date i pe cunotinele din "trecut" clientul vinde
astzi, dar agentul imobiliar trebuie s fie ntotdeauna cu un pas nainte. Ateptnd o scdere a
preurilor nc n primul trimestru, n plus i comportamentul monedei naionale fa de valuta strin
de baz care a devenit instabil, toi actorii pe pia au decis s ia "o poziie de ateptare". Guvernatorul
Bncii Naionale a ncercat s-i liniteasc pe toi, referindu-se la factorii tradiionali de sezon cu
privire la cererea de valut strin. Dar impactul extern al factorilor economici al rilor vecine
(Ucraina) i ai rilor Europei (scderea monedelor naionale) a devenit evident, fcnd aluzie la
instabilitatea monedei noastre. Aceast "poziie de ateptare " a fost luat n perioada aprilie-iunie, iar
n perioada iulie-septembrie piaa "secundar" s-a nviorat, "prelund" de la piea primar cteva
puncte. Specialitii notri au legat aceast nviorare de:
1- factorul tradiional sezonier, atunci cnd clienilor le sunt mai clarer tendinele pieei
imobiliare, dup scurgerea primelor ase luni.
2- ntoarcerea compatrioilor notri. ntre aceast categorie de cumprtori a crescut brusc
cererea de locuine finisate, cumprtorii nu doresc s atepte finisarea construciei cldirilor noi, din
cauza de riscului i lipsei de timp din Republica Moldova. Astfel de cumprtori sunt dispui s
cumpere o locuin finisat de pe piaa secundar ce cuprinde apartamentele construite n trecut (pn
la 5 ani) i care sunt expuse din nou la vnzare. La acest tip de locuine "secundare" a existat o cerere
crescut, cu o tendin de cretere ulterioar.
3- prezicerea scderii preurilor la locuine.
De regul, deprecierea monedei naionale pentru piaa imobiliar este o "sabie cu dou tiuri". n
contextul scderii finanrii din partea bncilor, a lipsei de cumprtori cu "bani reali", a deprecierii
monedei naionale, scderea preurilor la imobiliare e o chestie de timp. ntr-adevr, muli anul trecut
au cerut bncilor credite ipotecare fiind ncntai de ratele mai mici ale dobnzilor i de preurile la
apartamente. Pentru toi actorii pieei, creditul ipotecar e un "motor" att n vnzri n prezent, ct i n
viitor, n achiziionarea unei reedine primare sau secundare. De fapt statisticile arat c pn n
septembrie-octombrie 2014, creditele ipotecare au crescut cu 7-9 % comparativ cu anul trecut.
Sursa: [lara.md]
Preul mediu al uniui metru ptrat pe piaa secundar este de 572 de euro, dupa ce 13 luni
consecutive rmnea la nivelul de 580 euro, n noiembrie preul a sczut cu 1,4%.
Sursa: [lara.md]
Este de remarcat faptul, c s-au activat i cei care dup ce au pierdut sperana n consolidarea
monedei naionale i a depozitelor bancare i avnd economii n lei, au decis s se protejeze prin
achiziionarea bunurilor imobiliare. Deoarece schimbarea leilor n valut strin conine i o pierdere
8
evident, dar, avnd n vedere tendina de scdere a preurilor, astfel de clieni "se linitesc" prin o
compensare survenit n urma pierderilor ratelor schimbului n valut strin i a preurilor mai mici la
apartamente. Pe acest segment, specialitii notri au vzut, de asemenea, o tendin pozitiv a
vnzrilor, urmat de darea n chirie a acestor locuine.
De asemenea, specialitii notri au observat i alte schimbri structurale de pe piaa "locuinelor
secundare" din anul curent:
- O schimbare brusc i creterea cererii la locuinele la preuri accesibile cu o cretere de
lichiditate.
- O scdere brusc a cererii la locuinele sizuate la etajele superioare, a apartamentelor vechi din
anii 50-60, la apartamentele amplasate la col, a apartamentelor din zonele cu infrastructur slab
dezvoltat, chiar dac sunt oferite la un pre foarte bun.
Sursa: [lara.md]
Trebuie de remarcat o uoar cretere a vnzrilor lunare din Chiinu nregistrate la Cadastru.
Aceast cretere a fost de aproximativ trei la suta, comparativ cu 2013, dar este nc departe de cea din
2012, 2011.
"Fluctuaiile cererii i ofertei de pe piaa cldirilor noi au rmas practic neschimbate, cu ajustri
minore, care se reflect n politica de preuri. Preul mediu pe 1 m2 se afl n jurul valorii de 600 de ,
care practic a ajuns la acelai nivel i pe piaa secundar, ct i pe cea primar (n casele care s-au dat
n expluatare n aa zisa variant alb). n cladirile investiionale care se aflau nc n construcie,
9
preurile au sczut cu 10-30%, n funcie de etapa de construcie a casei. n cldirile noi care au fost
date n expluatare cu reparaie, preul ajungea n mediu pn la 700-800 / m2."
Tabelul:1 Pretul mediu pe 1m2 dupa sectoare
Preul mediu pe 1 m2 dup sectoare
Sector
1. Botanica
650,0
2. Buiucani
600,0
3. Durleti
400,0
4. Rcani
600,0
5. Pota Veche
500,0
6. Centru
800,0
7. Telecentru
600,0
8. Ciocana
500,0
Sursa: [lara.md]
Piaa chiriei
Anul 2014 a nceput cu rezultate economice mai slabe, comparativ cu 2013. Acest lucru se
datoreaz att evenimentelor politice externe, n special situaiei din Ucraina, precum i factorilor
interni, politici i economici. O perioad mai calm pe pia s-a observat n timpul campaniei
electorale, deoarece n 2014 n Republica Moldova au avut loc alegerile parlamentare.
n ceea ce privete costul nchirierii unei odi, gama preurilor este foarte larg. Costul variaz n
funcie de locaie, etaj, suprafa, prezena balconului, telefon, etc. De exemplu, n or. Chiinu, o
odaie poate fi nchiriat i cu 500 de lei pe lun, i cu 800 de lei, i cu 1000 lei. Serviciile comunale, de
regul, se achit de ctre proprietar, de aceea se stabilesc anumite reguli i limite privind utilizarea
energiei electrice, apei calde, telefonului etc.
Pentru final, dac s vorbim despre preul de chirie, n 2014, preurile medii pentru nchirierea pe
termen lung a apartamentelor cu o odaie, dou, trei, de tip econom, situate n blocuri tipizate n
municipiu Chiinu au fost, respectiv de:
- 1 odaie 130 - 160, n Centru pn la 180 - 200
- 2 odi 140-180, n Centru unele pn la 250
- 3 odi 180-200, n Centru n jur de 300.
Piaa spaiilor comerciale
Din mai multe motive, piaa imobiliar din Republica Moldova anul trecut a fost, n mare
10
msur, ntr-o stare de stagnare. Explicaia acestei situaii este destul de banal - efectele crizei
economice de lung durat.
Dei n 2014, situaia de pe piaa imobiliar a spaiilor comerciale din Republica Moldova s-a
mbuntit i a fost remarcat chiar un progres. Piaa puin vizibil, dar s-a micat din punctul mort i
acum foarte ncet, dar sigur, se mbuntete ncercnd s ating nivelul de nainte de criz. mpreun
cu recuperarea general a pieei imobiliare au nceput s se nvioreze i imobilele comerciale i
principalele sale segmente (comer, depozite i oficii) au nceput din nou s atrag investitori strini,
retaileri (comercianii cu amnuntul) i dezvoltatorii (antreprenorii care creeaz noi obiecte imobile).
n special, piaa imobilelor comerciale ncet dar sigur este n cretere, i n curnd se planific s
se pun n aplicare mai multe proiecte, care implic investitori strini. Potenialul acestui segment este
mare, deoarece exist o pist de lansare (un numr mare de magazine, centre comerciale, fabrici), de la
care se vor lansa actorii pieii alegnd cile i metodele de dezvoltare ale acestui segment.
Oficii
Situaia dificil din ar a afectat piaa de oficii, cu toate acestea firmele continu s construiasc
noi obiecte. Situaia economic i politic din ar s-a reflectat i pe piaa de oficii din Republica
Moldova.
Principala cerere la oficii n 2014 a fost format n principal de companiile din domeniul IT,
precum i din sectoarele comerciale i financiare. Potrivit experilor, cererea companiilor din sectorul
IT continu s fie una dominant din volumul total i constituie 35% din cererea total ale spaiilor de
oficii.
Principala cerere n 2014 la spatiile oficiilor de calitate s-a format n mare de msur datorit
companiilor internaionale, reprezentnd aproximativ 65% din volumul absorbit total, care este
comparabil cu cel de 60% din 2013. n ceea ce privete tendinele de redistribuire ntre diferite clase de
oficii, cea mai mare parte a spaiilor nchiriate este reprezentat de centrele de afaceri din clasa "B".
Centre comerciale
Piaa centrelor comerciale n 2014 s-a marcat print-o stabilitate relativ i chiar a artat o mica
cretere. Acest segment de pia este relativ stabil. Chiar i n cele mai rele perioade, centrele
comerciale de calitate i pstreaz fluxul de clieni i profitabilitatea. Cu toate acestea, acest segment
nu s-a oprit, dar se restructureaz n mod activ - n capital este ntr-o scdere constant numrul de
chiocuri i a pavilioanelor comerciale, exist i o migrare din centrele comerciale "de format vechi" i
din pieele de mrfuri. Aici nu este important numrul de obiecte, dar calitatea i conceptualitatea lor.
De altfel, noi avem doar cteva centre comerciale mai mult sau mai puin decente. n 2014,
pavilioanelor comerciale vechi le-a devenit tot mai greu s-i menin poziiile, pentru c comercianii
cu amnuntul prefer s mearg la obiectele mai moderne i mai calitative.
Conform indicelui de propunere a spatiilor comerciale de calitate, Chiinu rmne n urm de
11
alte orae europene, ceea ce ne arat potenialul su de dezvoltare n continuare. Dar n acelai timp, pe
parcursul anului 2014, nivelul spaiilor ocupate n centrele comerciale a crescut, ca urmare a creterii
concurenei. Lipsa de spaii comerciale disponibile n centrele comerciale cele mai de succes din
Chiinu indic o potenial cerere ridicat la spaiile comerciale de calitate.
n presa si pe strazile oraului acum putem vedea o mulime de anunuri in care se ofera
inchirierea spaiilor comerciale de clase diferite.
S-a stabilizat costul de inchiriere si in centre comerciale. Reducerea volumului de vanzari
impune administratia sa reduc, dei cu puin dorin, preurile ca s nu-i piard chiriaii. Costul de
inchiriere a constituit 10-25 pe luna.
In magazinele situate pe strazile principale, cum ar fi bulevardul Moscova, Dacia, preul de
inchiriere a unui metru patrat constituie 10-15 , excepie facnd spaiile comerciale de pe strada
principala a orasului, bulevardul Stefan cel Mare. Dispersia preurilor aici este mare, in mediu de 5060 pe metru.
Preurile declarate pentru inchirierea imobilului industrial si de depozitare sunt aceleai, dar in
procesul de negociere proprietarii sunt dispui sa ofere reduceri semnificative cu condiia inchirierii pe
lung durat.
Spaiile industriale, in funcie de disponibilitatea comunicaiilor i cilor de acces, pot fi
inchiriate cu 1-3 , iar cele de depozitare cu 3-5 .
In concluzie putem mentiona faptul ca esena pieei imobiliare se manifest n punerea n
aplicare de ctre actorii si a dezvoltrii sale, gestionrii sau exploatrii i a fluxului drepturilor de
proprietate n cadrul mecanismelor existente de formare a infrastructurii de pia. Ca un sistem
economic, piaa imobiliar se dezvolt innd cont de regulile sale interne i de etapele
corespunztoare anumitor cicluri de dezvoltare economic n ntreaga ar.
Infrastructura pieei imobiliare ar trebui s ofere o soluie la problemele sociale - fr asta
sistemul economic n general, i piaa imobiliar a fiecrui segment n parte nu constituie un tot ntreg.
n ceea ce privete previziunile din sectorul imobiliar din 2015, putem presupune c tendina va
continua - n cazul unei vnzri urgente preul scade, n alte cazuri - el se menine la acelai nivel, sau
scade foarte puin.
Exist dou variante de dezvoltare a pieei:
1. Piaa va fi de partea vnztorului i preul va rmne acelai, iar cumprtorii vorfi nevoii s
se adapteze.
2. Piaa va fi de partea cumprtorului i preul va continua s scad.
12
13
mare de clientel.
Un alt factor important abordat n cadrul strategiei de dezvoltare a reelei magazinelor i centre
comerciale l constitue structura populaiei. n dependen de factorul uman ca potenial client vor fi
determinate numrul locurilor pentru parcare, suprafeele centrelor de distracie n cadrul centrelor
comerciale, prognozarea etapelor de dezvoltare i amenajarea teritoriilor eferente.
Imobilul comercial a fost primul care a reacionat la criz. i nu este nimic de mirare, innd cont
c vorbim despre businessmeni, care in mna pe puls. Potrivit datelor bursei Nika Imobil, dac n
prima jumtate a anului, preurile au sczut cu 10%, n semestrul urmtor piaa pur i simplu a intrat
n impas. i bursa Lara arat c cererea pentru imobilele comerciale s-a redus cu 60-65%.
Cumprarea imobilului are loc, de regul, odat cu dezvoltarea afacerii, ns, n condiiile n care
veniturile au sczut brusc, important este s se menin pe linia de plutire i se renun la investiii
majore. Dac pn la criz reducerea preurilor n cadrul licitaiilor se situa ntre 3-10%, acum a venit
timpul cumprtorului", care i dicteaz condiiile i obine un discount de pn la 30%. Datele Nika
Imobil arat c preul unui metru ptrat n ncperile de depozit variaz ntre 100 i 300 de euro.
Unele cauze principalele de stagnare a acestei piei ar fi:
Cerere joas (micorarea cumprrilor de investiii, lipsa creditelor pentru cumprtori, preuri
nalte).
Dorina de a amna cumprarea pn la timpuri mai bune.
Fond informational
Piaa oficiilor n prezent cele mai solicitate oficii snt cele amplasate n sectorul Centru al
municipiului precum i cele amplasate n zonele central ale celorlalte sectoare. Totodat se bucur de
un nivel nalt al cererii oficii cu suprafaa de la 70-150 m2.
Preurile la oficii variaz ntre 1000 i 1500 de euro pe ar.
Piata birourilor din Chisinau a iesit din starea de stabilitate, cu nivelul cererii si al preturilor aflat
in continua scadere. In prezent, gradul de neocupare a spatiilor pentru oficii este de circa 36% in cazul
locatiunii si 52% - in cazul vinzarii, sau cu aproximativ 20% mai mult decat in luna martie 2009. Acest
lucru indica o recesiune incipienta pe piata. Cererea de birouri nu este satisfacuta pe deplin din cauza
mai multor factori:
- in perioada de criza, multe companii ezita sa aloce resurse financiare pentru arenda unor oficii
moderne si bine amenajate, preferind sa se concentreze asupra altor probleme
- o mare parte din birourile oferite spre chirie sau vinzare nu sunt dotate cu infrastructura care sa
raspunda cerintelor unei companii moderne
- spatiile pentru oficii din cladirile noi au suprafete mari (100 m2 si mai mult), nepotrivite pentru
afacerile mici si mijlocii;
- concurenta pe piata este inca destul de slaba, oferta nu este suficient de variata;
15
Oferta este concentrata preponderent in sectorul Centru, fapt ce implica preturi net superioare celor
medii pe municipiu; de asemenea, localizarea centrala poate sa nu fie potrivita pentru activitatile unor
anumite companii, in cazul in care prioritatile acestora includ amplasarea biroului linga consumator
sau linga producator.
Oferta pentru chirie.In prezent, in municipiul Chisinsu exista aproximativ 15 centre de oficii
noi din clasa A, de dimensiuni mari si mijlocii, care ofera birouri pentru chirie. Cele mai mari 5 centre
de birouri noi, dupa suprafata totala, sunt indicate in tabelul de mai jos:
Tabelul:2 Oferta pentru chiria oficiilor
Nr.
Denumirea
Adresa
Suprafaa
totala, m2
Pret
Nr.etaje
arenda, /
m2 lunar
Sky Tower
Str.V.Pircalab, 63
13 944
11
23
Kentford
11 000
10
17
Ipteh
10 000
16
9 000
10
16
8 400
23
4
5
Le Roi
Str.Sfatul Tarii, 29
faptului ca accesul catre centru capitalei nu este o problema, insa ca oricare oras, ar necesita o astfel de
constructie. In Durlesti exista magazine de produse alimentare, supermarket (Linella), frizerii,
farmacii, schimburi valutare, banci comerciale, cafenele, care desigur duc la dezvoltarea suburbiei,
insa un centru care sa le intrneasca pe toate si ceva mai mult, la moment nu exista.
1.3 Argumentarea necesitii realizrii proiectului investiional respectiv
Diversele achimbri ce au avut loc n republic pe plan economic a dus la dezvoltarea economiei
n toate ramurile economiei naionale.Republica Moldova reprezint o pia de desfacere bun pentru
investitori , fiind n curs de dezvoltare, efectuarea investiiilor n diverse domenii va duce bineneles la
creterea economiei naioanale.
Pentru ca proiectul s fie cerut pe pia, experii urmeaz s studieze amnunit atractivitatea
economic a regiunii i pieei locale de imobil comercial, unde acesta planific s construiasc.
Amplasarea reuit totdeauna este foarte important. Este necesar de a efectua cercetri de marketing
ale cererii,de a dispune de un management eficace ,cercetri minuioase ale segmentului
interesat,cercetri referitor la demografia raionului,venitului mediu pe economie etc.
Un factor de o importan major care s sporeasc eficiena unui proiect investiional, este
spectrul prin care se efectueaz analiza preinvestiional. Anume la aceast etap se va urmri
identificarea celui mai convenabil amplasament, att din punct de vedere economic, social, tehnic i
ecologic, ns pentru aceasta a fost necesar ca preventiv s se desfoare o analiz complex, care s
cuprind toate aceste elemente sub toate aspectele. Modul n care sunt abordate aceste studii bazate nu
pe subpoziii ci pe criterii tiinifice, influeneaz n mod direct, volumul cheltuielilor de execuie,
exploatare, i ntreinere ulterioar a obiectului de investiii.
Din punct de vedere a mafurilor, cetatenii or. Durlesti sunt destul de bine satisfacuti, deoarece
aici putem gasi o gama larga de magazine ce incearca sa satisfaca cerintele locuitorilor, dar cred ca si
un centru commercial ce ar cuprinde si careva distractii pentru copii, diverse cafenele,ar fi binevenite
in localitate.
17
Nivelul concurenei
In opinia mea, orasul Durlesti ar avea nevoie de un centru comercial, care sa includa mai multe
categorii, cit si sa posede o constructie mai ampla, doar in astfel de cazuri proiectul poate obtine
succes. Acest centru ar trebui sa posede, un supermarket cu o gama variata de produse, cu buticuri
vestimentare, incaltaminte, accesorii, jucarii, electrocasnice, telefonie, cit si schimburi valutare,
respective bancomate, iar ultimul etaj sa fie acaparat de diverse cafenele si distractii. Doar constructia
unui astfel de centru ar putea impresiona locuitorii orasului Durlesti, deoarece, cafenele aparte sunt,
magazine alimentare sunt, magazine de haine persista in localitate, insa lipsa unui tot intreg ii face pe
locuitori sa nu fie increzatori in calitatea tuturor marfurilor, si aleg sa meraga in alte centre comerciale
din inima capitalei, chiar daca petru aceasta pierd foarte mult din timp pentru transport.
Implimentarea unui astfel de proiect investiional ca, construcia unui obiect comercial, va avea
ca efect att deversificarea ofertei, creterea veniturilor agenilor economici, concomitent va crete
gradul de ocupare a forei de munc, iar creterea numrului de angajai i a ctigurilor lor salariale
conduce la sporirea cereri de bunuri sau servicii, i nu n ultimul rind duce la ridicarea gradului de
dezvotare a zonei respective.
Avantajele construciei ar fi:
Locuri de
munca
Cresterea
veniturilor
Satisfacerea
necesitatilor
populatiei
Diversificarea
produselor
Avantajele
centrului
comercial
Dezvoltarea
regiunii
Comoditate
echipamentului de comer, pentru standuri, parcri auto, bloc administrativ, laboratoare (dup caz),
punct medical, camere pentru pstrare, instalaii sanitare, WC, spaiu de depozitare a deeurilor i
gunoiului etc.
Unitatea comercial trebuie, de asemenea, s dispun de obiecte de infrastructur pentru:
deservirea populaiei: cas de schimb valutar; birou de reclam; atelier pentru reparaia
aparatelor electrocasnice, ceasurilor, nclmintei; atelier fotografic; studiou de
nregistrare audio-video; magazin i atelier de bijuterii; xerox, fax; frizerie etc.;
reea de alimentaie public: cantin; restaurant; cafenea cu specific naional; culinrie;
grtare - mici; buticuri pentru comercializarea buturilor alcoolice, igrilor, produselor
alimentare, vinurilor i divinurilor, produselor de panificaie i cofetrie;
reea de buticuri, chiocuri pentru comercializarea: produselor audio-video; tipriturilor,
periodicelor; suvenirelor i articolelor de artizanat (picturi, ceramic i altele);
obiecte pentru divertisment: cinematograf, internet-cafenea, camer pentru copii; aparate
pentru jocuri, att pentru maturi ct i pentru copii etc.
Un ir de edificii vor fi destinate pentru deservirea centrului comercial: ci de acces, paz i
securitate, asigurarea cu energie electric i termic, sisteme de alarm i antiincendiare etc.
Important pentru cldirile comerciale, este ca pardoseala s fie groas sau precomprimat pentru
a suporta greuti mari, se recomand pardoseal din materiale cu porprieti antiderapante.
Cldirea din punct de vedere constructiv va fi alctuit din elemente structurale din cadre,
longitudinale i transversale i elemente de planeu, executate din beton armat monolit, ca nchidere
vor fi folosite panourile compozite de tip bond (dibond, etalobond) i completate armonios cu faad
de sticl.
Punerea n valoare a unor aspecte arhitecturale deosebite precum i existena unor funciuni
diversificate ce vor veni n sprijinul clientului , vor contribui la succesul proiectului investiional.
La momentul actual se observ c se mresc suprafeele necomerciale n centrale comerciale.
Sigur ca pentru cumprtor este mai plcut i comod s vin la magazin, unde snt holuri spaioase,
scaune pentru recreere,copaci, havuzuri,spaii distractive petru copii si,etc . Este necesar de un anumit
bilan, deoarece suprafeele prea libere lispesc magazinul de confort i creeaz pustieti simitoare.
Terenurile care urmeaz s fie atribuite pentru realizarea proiectului investiional trebuie s
corespund urmtoarelor cerine:
Suprafaa terenului
Pentru construcia centrelor comerciale se va atribui un teren cu o suprafa nu mai mic dect
suprafaa obiectului comercial care va fi construit n conformitate cu documentaia de proiect.
23
Lagmar IMPEX
BasconsluxS.R.L.
Interactiv S.A.
Reconscivil SRL
Glorinal
Lagmar
Reconscivil
Companii
de
constructii
Interactiv
Basconslux
.a.Compania a fost dublu menionat de ctre Uniunea Arhitecilor din RM i anume: n anul 2000
reconstrucia blocului de locuit din str. Zamfir Arbore a primit ca titlul Cel mai bun proiect al anului,
iar n 2007 titlul de Cel mai bun proiect locativ i-a fost distins complexului locativ de menire social
din str. Mircea cel Btrn, care a fost finisat n 2010. Au adunat ce a fost mai bun de la concurenii de
pe pia i au preluat experiena companiilor strine. i toate cu un singur scop s fie siguri c pot
face adecvat fa cerinelor clienilor i partenerilor
Criteriile dup care s-au orientat n toi aceti 17 ani de activitate au artat c au gsit combinaia
optim, care i-au ajutat sa deveni ceea ce sunt astzi.
n prezent numele Glorinal este cel mai bun garant al calitii construciilor edificate, construite
cu respectarea riguroas a tuturor normelor necesare, lucru deosebit de important pentru regiunea
Moldovei,activ din punct de vedere seismic. Proiecteaz i construiesc att complexele locative i
comerciale, cele cu menire socio-cultural toate poart amprenta tendinei
spre perfecionare
Planuri de perspectiv
n anul 2015 compania RECONSCIVIL i desfoar activitatea pe 7 antiere de construcii.
Printre acestea pot fi menionate:
Complexul locativ cu garaje i parcri subterane de pe bd. Mircea cel Btrn 46, cu un
numr total de 270 de apartamente.
Bloc de locuit cu 2 niveluri de parcri subterane i 59 de apartamente de pestr. Ion
Dumeniuc 17.
Magazinul din reeaua Cascad Market din s. Tvardia, r-nul Taraclia. Un proiect de
antrepriz general n construcii.
Recent au nceput lucrrile la urmtoarele proiecte:
Complex locativ cu garaje, amplasat n mun. Chiinu, pe str. V. Alecsandri, 147
Complex locativ cu parcare subteran, amplasat n mun. Chiinu, str. Ion Creang, 61
Bloc locativ cu garaje, amplasat n mun. Chiinu, pe str. N. Titulescu, 28 / 2.
Compania RECONSCIVIL dispune de capacitatea tehnic necesar i de specialiti calificai
care sunt dispui s execute orice tip de proiecte de reconstrucie i construcie a obiectivelor civile,
27
inclusiv proiecte la cheie. Pentru cei care apeleaz la serviciile oferite de RECONSCIVIL, indiferent
c au deja un plan elaborat sau nu, compania poate transpune n realitate proiectele de executare pentru
clienii si. Cei care vor s-i fac un sediu sau s investeasc n reconstrucia unui imobil pot fi siguri
c RECONSCIVIL este un partener de afaceri de ncredere!
Compania Lagmar-Impex SRL este actulamente reprezentat prin opt proiecte comerciale si
private, printre care i blocul de oficii de pe strada Socoleni, care a devenit n anul 2011 sediul
companiei, i care reflect cu demnitate formatul companiei, n termen de arhitectur i design,
impresionnd prin coloristic i stil unic.
n perioada anilor 2011-2015 Lagmar Impex i-a propus s se afirme pe piaa imobiliar,
construind 6 proiecte locative cu un numr total de 780 apartamente Blocurile locative din str. Vasile
Lupu, Movila lui Burcel, Macilor, Arhaghelul Mihail, Ceucari, dar i Complexul locativ din str.
Florrii, toate fiind date n exploatare n termenii stabilii.
n prezent compania construiete alte 3 mari proiecte locative, cu un total de 754 apartamente, i
anume: Complexul locativ din str. Bogdan Voievod, Complexul locativ din str. Gh. Cau i Blocul
locativ din str. Bariera Orhei.
De asemenea, n cadrul unui contract de parteneriat semnat cu Universitatea de Stat din
Moldova n vara anulului2014, compania efectueaz restaurarea la cheie a blocului II USM din str.
Alexei Mateevici, dar i a 4 cmine studeneti din str. Gh. Cau.
Atuurile companiei LAGMAR sunt:
- Calitatea nalt a blocurilor construite;
- Termenele de dare n exploatare respectate;
- Preurile apartamentelor accesibile pentru fiecare!
Compania contruieste la cel mai inalt nivel din punct de vedere al calitatii, dovada acesteea fiind
blocurile deja date in exploatare. Ne propunem mereu sa atingem noi obiective prin proiectele
implimentate. Indiferent de complexitatea lor tinem cont de termenii de executie.
Compania mizeaz pe calitatea produsului finit, iat de ce, n procesul de construcie, utilizeaza
materiale i produse de talie internaional i naional ca BAUMIT, SUPRATEN, BAXI, ROMSTAL
blocurile celulare aerate (BCA) YTONG. Utilizarea acestora presupune Soluia ideal dintre pre i
calitate!
Odata cu reprofilarea afacerii in domeniul constructiei, compania a inceput sa dezvolte si
departamentul de proiectare.
Proiectarea unei constructii este un act de responsabilitate atat din punct de vedere al sigurantei
cat si din punct de vedere financiar. Proiectarea unui imobil trebuie sa fie o balanta in echilibru care sa
asigure maximum de rezistenta, stabilitate, functionalitate, utilitate in conditiile optimazarii
28
consumului de resurse. Constructia trebuie sa raspunda nevoilor utilizatorilor ei si al celor din jur, fiind
necesara integrarea acesteia in mediu.
La acest compartiment Lagmar acorda la fel de multa munca si insitenta, toate blocurile finisate,
cele ce se afla in constructie si cele in perspectiva sunt proiectate in asa fel ca sa corespunda maximum
cerintelor diferitor categorii de consumatori, pastrand echilibrul intre util si frumos.
Proiecte imobiliare accesibile din punct de vedere financiar, acesta este unul din obiectivele de
baza a companiei.
Domeniul imobiliar a fost printre primele activitati a companiei Lagmar. In prezent nu doar
vanzarea dar si contructia acestora a devenit activitatea de profil.
Prin intermediul unor politici de management strategice si axate pe rezultat, si datorita serviciilor
imobiliare profesioniste oferite de catre echipa Lagmar, compania se plaseaza n topul competitorilor
de pe piaa national imobiliara.
Compania de construcii SRL Basconslux creat la 29 mai 2003 este una dintre cele mai mari
ntreprinderi de construcie din Republica Moldova, pe parcursul anilor a citigat ncrederea multor
ceteni, ce nu regret n prezent alegerea facut.
O alegere perfect pentru un trai decent, nou, prosper i confortabil l putei gsi la noi, avem o
gam variat de apartamente n aproape orice cartier al oraului Chiinu.
SRL"Basconslux are ca obiectiv crearea posibilitilor pentru fiecare familie din Republica
Moldova, de a avea propria locuin.
Prin activitatea sa intenioneaz s contribuie la formarea n Republica Moldova a unei piee
civilizate de spaiu locativ, s ofere modaliti noi i sigure de finanare, s implementeze cele mai
performante tehnologii naionale i mondiale de construcie , care creeaz posibilitatea de a construi
case calitative, la preuri accesibile.
Basconslux v propune o locuin moderna in:
1) Centrul capitalei (str. Lev Tolstoi 24 , Melestiu , Colina Puskin).
2) Sectorul Buiucani (str. Alba Iulia 113, str.Alba Iulia 75/22, str.Sucevia 18).
3) Sectorul Ciocana ( str. Mircea cel Batrin 39, str. Mircea cel Batrin 20/6).
4) Sectorul Rcani-Pota Veche (str.Calea Orheiului 117).
5) Vatra ( case de locuit).
Lucrrile acestor case sunt executate in conformitate cu legislaia Republicii Moldova i cu
standartele europene.
La construcia complexelor locative sunt folosite tehnologii moderne. Blocurile din aceste
complexe au o structur de rezisten format din schelet de beton armat cu umplutur din BCA (bloc
din calcar autoclavizat), material importat din Romania i Ukraina, cu proprietatea de a absorbi
29
zgomotul i a respinge umezeala. Pereii secundari sunt construii din cramid national i sunt
prelucrai cu amestec uscat alb.
Lucrarile au loc n 3 etape:
1) prima etapa include ciclul zero, lucrri de construcie i montare
2) A doua etap include lucrarile exterioare de finisare, montarea instalaiilor pentru ferestre i
balcoane de tip termopan, trasarea comunicaiilor, branamentul apei reci si calde, montarea
sistemului de canalizare, bransamentul electric, conectarea la linia telefonic, acces la internet i la
liniile de legatur interioar, instalarea unei ui de intrare din metal
3) Lucrri interioare de finisare, prelucrarea pereilor cu amestec uscat (cu excepia, bii i a
veceului), instalarea aparatelor de eviden a consumului (contoare) pentru gaz ,lumin i ap;
montarea sistemului de inclzire,cazan instalat n apartament i conectat la calorifere
Persoanele ce au procurat si urmeaz s procure apartamente noi construite de ctre compania
SRL Basconslux , dispun de serviciile noastre pentru amenajarea locuinei, avnd sfaturile unor
designeri prefesioniti pentru lucrri interioare de finisare.
BASCONSLUX - Construim pentru viitorul tu!
Compania de construcii Interactiv S.A. a fost nfiinat n anul 1995 la data de 2 noiembrie
(IDNO 1003600047571) i activeaz pe piaa imobiliar i a serviciilor n Republicii Moldova n baza
Licenei seria A MMII Nr.030981, desfurnd activiti precum: construcii de case particulare;
construcii de cartiere locative; construcii inginereti; lucrri de finisaj; instalarea reelelor inginereti
interioare si exterioare de gazificare, ap i canalizare; montarea sistemelor de nclzire autonom;
producerea construciilor din metaloplast si aluminiu (ui, geamuri, perei despritori, vitralii, etc.)
Sediul Companiei se afl n municipiul Chiinu, strada Ion Incule 105.
Fiind n rolul de antreprenor general, subantreprenor sau investitor al proiectelor de construcii
civile i industriale, Interactiv S.A. a reuit s realizeze mai multe proiecte importante. Cartea de
vizit a companiei este implementarea i utilizarea celor mai noi tehnologii, materiale i echipamente.
n pofida dificultilor economico-sociale specifice perioadei de tranziie, Interactiv S.A. a fost
prima companie din Republica Moldova care n anul 1997 a aplicat sistemul de planificare individual
al apartamentelor; a iniiat montarea sistemului de nclzire autonom individual; a construit prima
parcare subteran, iar in anul 2002 a iniiat instalarea contoarelor de ap n camere sanitare pentru
efectuarea controlului de ctre organele competente de stat, fr a incomoda locatarii.
Din anul 1995 pn n prezent compania Interactiv S.A. a realizat construcia mai multor
obiecte precum:
Parcri subterane
Staii de epurare
Bnci
Restaurante
spre
31
3. STRUCTURA FINANRII
3.1.Descrierea surselor de finanare posibile
Activitatea de investiii
de
mecanismele economiei de pia i de prghiile financiare ,fiscale utilizate de ctre stat.n economia de
pia fiecare agent economic i constituie fondul pentru investiii de sine stttor,tinznd s utilizeze
ct mai eficient sumele respective.
Sursele de finanare a investiiilor pot fi clasificate n diferite moduri .Din punct de vedere al
agentului economic,sursele de formare a resurselor investiionale pot fi clasificate n:
Imprumutate
Atrase
Proprii
Surse de
finantare
4. Mijloace acordate de ctre stat pentru investiii. Statul aloc fonduri pentru investiii n volume
ct mai mici posibile asigurnd cu resurse doar domeniile care sint absolute necesare, dar care nu pot
face fa concurenei sau pe cele ce constituie monopolul statului.
Sursele mprumutate de formare a resurselor investiionale cuprind:
proprii ale firmei. n funcie de garaniile care stau la baza lor, creditele pentru investiii pot fi:
mprumuturi bancare pe baza garaniilor materiale. Garaniile se refer la capitalul
sau
patrimonial firmei, n special la unele elemente ale activului imobilizat, care ar putea fi transformate
uor n lichiditi.
Credite ipotecare. Se ipotecheaz, de obicei, cldiri, terenuri, mijloace circulante cu o convertire
rapid n lichiditi.
Credite de tip cash- flow. Aceste credite nu snt garantate material. Singura garanie o constituie
studiul de fezabilitate al afacerii.
Credite externe, care snt de mai multe categorii:
a) credite guvernamentale sau cu garanie guvernamental n spatele crora st un stat;
b) credite bancare, cnd riscul este suportat de exclusiv de banci;
c) credite acordate de instituii internaionale- aceste credite se acord pentru obiectivele vitale din
cadrul de restructurare, fr garanii materiale;
emisie de obligaiuni- este o form clasic de finanare a activitii investiionale;
mprumut fiscal investiional acordat ntreprinderilor
B.C."MoldovaAgriondbank"
B.C."Mobias
Banca"
B.C.
"Comertbank"
B.C."Victoriabanc
"
B.C.
analizate
B.C."EuroCredit
Bank"
putut observa c perioada de acordare este aceeai, diferena fiind n faptul c unele bnci coreleaz
durata de acordare a creditului cu dimensiunea si complexitatea proiectului, ciclul de producie al
ntreprinderi, valorilor n mrfuri i materiale propuse n calitate de asigurare, ceea ce ar nsemna o
corelare a duratei creditului cu particularitile proiectului de investiii.
n privina garaniilor necesare, din analiz rezult c se accept garanii att reale (cu cele dou
forme, mobiliare i imobiliare) ct i personale. Principiul de pruden bancar impune ca valoarea
garaniei s nu depseasc dublul valorii creditului acordat. Ceea ce se poate remarca este faptul c
bncile i-au diversificat garaniile pentru a-i apropia serviciile lor ctre nevoile de finanare ale
companiilor. Portofoliul de garanii al oricrui client (format din garanii reale i personale) trebuie s
asigure banca mpotriva riscului de insolvabilitate al clienilor si.
1) B.C. Victoriabank este Prima Banc Comercial din Moldova care a pus bazele procesului
de dezvoltare a unui sistem bancar n Moldova nc din 22 decembrie 1989.
Victoriabank este liderul implementrii noilor tehnologii, fiind Prima Banc care a operat cu
carduri bancare, fiind Prima care a adus bancomatele n Moldova, pe lng celelalte produse i servicii
inovative nc neimplementate pn atunci. Toate acestea ne fac s fim cu un pas naintea celorlali
concureni!
tehnologic!
36
BUSINESS +
Rata dobnzii
capital circulant, scop investiional, consum*
pentru construcia, procurarea sau repararea
spaiilor comerciale*
12
> 12
24
> 24
60
> 60
120
20,5% 21%
21,5%
21.75%
21.75%
19%
19%
19%
19%
19%
Rata
Tipurile
Suma
Termenul
dobanzii
creditelor creditului creditului
fix
Comision
pentru
acordarea
creditului
Achitarea
dobanzii
Rambursarea
creditului
Formele de
asigurarea
a creditului
max 10 mln
lei
1-5 ani
17-21%**
1 - 2%
bunuri imobile
bunuri mobile
depozite
mijloace circulante
Rambursarea lunar i/sau
(stocuri)
conform graficului
la data scadenei
cesiunea ncasrilor n
stabilit
creditului
conturi (pentru credite
overdraft)
fidejusuinea
administatorului/
fondatorilor
Credite
Max.
in valuta
echivalent
straina
(USD | 10 mln lei*
EUR)
1-5 ani
6.0-9.0%**
1 - 2%
Credite
in MDL
- bunuri imobile
- bunuri mobile
- depozite
38
Nota: *Suma creditului depinde de necesitile debitorului, starea sa financiar, dimensiunea afecerii, costul proectului
creditat, precum i de valoarea asigurrii.
**Rata dobnzii la credit indicat se consider de baz i poate fi schimbat (mrit sau micorat) n dependent de
structura operaiei de credit, tipul gajului, evaluarea gradului de risc, starea financiar a debitorului i alte circumstane.
Sursa: [http://comertbank.md/]
4) B.C. MobiasBanca Group Socit Gnrale este unul dintre cele mai mari grupuri de servicii
financiare din Europa. Axndu-se pe modelul universal bancar diversificat, Grupul mbin soliditatea
financiar cu strategie de cretere susinut i tinde spre a deveni o banc de referin n relaii bancare,
recunoscut pe pia, aproape de clienii si, aleas pentru calitatea serviciilor i angajamentul
echipelor sale.
Creditul Imobiliar este destinat companiilor n plin dezvoltare, care au nevoie de un imobil nou
pentru desfurarea activitii i doresc achiziia sau construcia de spaii comerciale.
Caracteristicile produsului:
Destinaie: achiziia sau construcia imobilelor destinate activitii companiei
Sum: pn la 10 000 000 lei
Durat: 10 ani
Perioad de graie: maxim 18 luni
Garanii: bunul procurat din credit, alte garanii reale stabilite de comun acord, n funcie de
aportul propriu
Cost resurse: dobnd avantajoas ncepnd chiar din primul an de creditare
5) BC EuroCreditBank
Credit Investiional:
n valut strin:
1. Termenul de creditare: pn la 5 ani.
2. Rata dobnzii: de la 5.55 % anual, flotant*. (n dependen de termen).
3. Comision pentru acordarea creditului: 1-2% din suma creditului acordat.
4. Comision de administrare - pn la 0.1% lunar din soldul creditului.
5. Comision pentru rambursarea anticipat (parial sau integral) a Creditului - pn la 2% din suma
Creditului rambursat anticipat.
6. Rambursarea creditului se efectueaz conform graficului stabilit n Contractul de credit.
7. Gaj - imobil, utilaje, echipamente, active circulante, alte forme de asigurare acceptate de Banc.
n moned naional:
1. Termenul de creditare: pn la 5 ani.
2. Rata dobnzii: de la 18% anual, flotant.*
39
Suma oferit
BC Victoriabank SA
Variabil
BC COMERBANK SA
BC
MoldovaAgroindbank
SA
BC EuroCreditBank SA
BC MobiasBanca SA
Comision
Termen
Variabil
36 luni
1-2%
5 ani
19-21,75% MDL
1-2%
1-3%
5 ani
Variabil
de la 18% MDL
de la 5.55 % EUR/USD
2%
1- 2%
5 ani
de la 30 001 lei pn
la 70% din valoarea
gajului
Variabil
Variabil
5 ani
20% MDL
8,5% EUR/USD
17-21% MDL
6-9% EUR/USD
Surse
imprumutate
- 150 000
euro
Surse proprii
- 250 000
euro
Surse de
finantare a
proiectului
Astfel, in urma realizarii unei analize minutioase asupra Bancilor Comerciale ale Republicii
Moldova, am ajuns la concluzia ca cel mai avantajos credit il pot obtine de la EuroCreditBanc,
deoarece la aceasta banca am posibilitatea de a obtine o rata a dobinzii destul de joasa, aceasta fiind
de la 5,55% in valuta straina.
Cu toate acestea insa, mai multa incredere mi-a fost oferita de catre Banca Comerciala
Comertbank, de aceea, pentru realizarea proiectului investitional voi lua un credit de la aceasta
banca, cu o rata a dobinzii medie de 7%, intrucit, la banca respective, rata dobinzii variaza intre 6-9%
pentru creditele acordate in valuata straina.
41
4. EVALUAREA PROIECTULUI
4.1 Aprecierea datelor initiale
Tabelul 6: Date initiale privind alaborarera proiectului investitional
Nr.
Indicatorul
1 Investiii necesare
Valoarea
2
3
LCM, euro/m2
Utilaj, mii euro
200
100
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
Suprafaa total, m2
Structura investiiilor
Mijloace mprumutate, mii euro
Costul capitalului, %
Mijloace proprii
Condiiile creditrii
Termenul, ani
Rambursarea n rate egale
Capacitatea
Suprafaa util, m2, inclusiv:
et.1
et.2
et.3
Plata de arend, euro/m2/lun, inclusiv:
et.1
et.2
et.3
Utilizarea capacitilor n
primul an, %
anul 2, %
Norma uzurii pentru:
mijloacele fixe pasive, %
mijloacele fixe active, %
rentabilitatea medie ramural, %
cota impozitului pe venit, %
1500
150
11
4
trim.
1300
500
500
300
20
15
10
80
90
5
18
45
15
Valoare
300000
42
100000
Cheltueli
investitionale
Mijloace proprii
400000
Mijloace
imprumutate
CC
150000
LCM, euro/m2
300000
mijloacele fixe
pasive, %
Utilaj, mii euro
0,05
250000
9,5
100000
mijloacele fixe
active, %
Uzura anual a
mijloacelor fixe, euro
Cheltueli
investitionale
Uzura anual a
mijloacelor fixe,
euro
Numrul de ani
Valoarea de lichidare
0,18
33000
400000
33000
10
70000
(4.1)
(4.2)
(4.3)
43
anul 0
150000
anul 1
anul 2
II
IIII
IV
II
III
IV
140625
131250
121875
112500
103125
93750
84375
75000
9375
9375
9375
9375
9375
9375
9375
9375
2625
2460,94
2296,9
2132,8
1968,8
1804,7
1640,6
1476,6
12000
11835,9
11671,7
11507,8
11343,8
11179,7
11015,6
10851,6
47015,63
44390,63
anul 3
anul 4
II
IIII
IV
II
III
IV
65625
56250
46875
37500
28125
18750
9375
9375
9375
9375
9375
9375
9375
9375
9375
1312,5
1148,4
984,4
820,3
656,3
492,2
328,1
164
10687,5
10523,4
10359,4
10195,3
10031,3
9867,2
9703,1
9539
41765,63
39140,63
Sursa:[Elaborat de autor]
Suma rambursrii n fiecare trimestru este raportul dintre suma creditului i numru de trimestre pe
perioada crora se acord creditul :
S=150 000/16=9375
(4.6)
(4.7)
45
Nr.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Indicator
VBP, euro
Utilizarea
capacitilor
VBE, euro
Rambursarea
mprumutului, euro
Venitul dup
rambursare, euro
Profitul pn la
impozitare, euro
Impozitul pe venit,
euro
Profitul net, euro
Uzura, euro
NCF, euro
NCF total, euro
anul 1
246000
anul 2
246000
anul 3
246000
anul 4
246000
anul 5
246000
anul 6
246000
anul 7
246000
anul 8
246000
anul 9
246000
anul 10
246000
80%
196800
90%
221400
100%
246000
100%
246000
100%
246000
100%
246000
100%
246000
100%
246000
100%
246000
100%
246000
47015,63
44390,63
41765,63
39140,63
149784,38
177009,38
204234,38
206859,38
246000,00
246000,00
246000,00
246000,00 246000,00
246000,00
67402,97
79654,22
91905,47
93086,72
110700,00
110700,00
110700,00
110700,00 110700,00
110700,00
10110,45
57292,52
33000,00
90292,52
11948,13
67706,09
33000,00
100706,09
13785,82
78119,65
33000,00
111119,65
13963,01
79123,71
33000,00
112123,71
16605,00
16605,00
94095,00
94095,00
33000,00
33000,00
127095,00 127095,00
1176811,97
16605,00
94095,00
33000,00
127095,00
16605,00 16605,00
94095,00 94095,00
33000,00 33000,00
127095,00 127095,00
16605,00
94095,00
33000,00
127095,00
46
Venitul brut efectiv- lund n considerare c n primul an sunt utilizate doar 80% din capacitatea
centrului comercial, iar n al doilea an 90%, veniturile obinute n aceti ani va fi egal cu :
VBE1=VBP*0,8=246 0000,8=196 800 /an (4.8)
VBE2=VBP*0,9=246 0000,9=221 400 /an
Pentru urmtorii ani:
VBE3=10= 246 000 euro/an
Venitul dup rambursare se caluleaz ca diferena dintre VBE i rambursarea creditului:
V1=196 800 - 47 015,63 = 149 784,38
V2=221 400 44 390,63 =177 009,38
V3=246 000 41 765,63 = 204 234,38
V4=246 000 39 140,63 =206 859,38
V5=10=246 000
Determinm venitul pn la impozitare (VB), care reprezint cot parte venitul brut efectiv
(VBE) ,tiind c rentabilitatea medie ramural constituie 45 %:
VB=VBE*45%.(mii )
(4.9)
(4.10)
(4.11)
(4.12)
i 1
j 1
(4.13)
48
Investiii,
euro
anul 0
anul1
anul2
anul3
anul4
anul 5
anul 6
anul 7
anul 8
anul 9
anul 10
TOTAL
400000
NCF, euro
90292,52
100706,09
111119,65
112123,71
127095,00
127095,00
127095,00
127095,00
127095,00
127095,00
NCF
postprognoz
(Vl), euro
70000
Valoarea
coeficientului
de discontare
1
0,9132
0,8340
0,7617
0,6956
0,6352
0,5801
0,5298
0,4838
0,4418
0,4035
NCF', euro
-400000
82459
83990
84635
77990
80734
73730
67333
61492
56157
51285
719804
(4.14)
(4.15)
CF ):
T
T=
I
CF
(4.16)
400000
3,39ani ;
1176811,97 / 10
NFC act
Suma restant la
finele anului
Perioada de
recuperare
Termenul de
recuperare
82459
83990
84635
317541
233551
148916
1an
1an
1an
4 ani 10 luni
29 zile
400000
49
Anul 4
77990
70926
Anul 5
80734
-9808
Anul 6
Anul 7
Anul 8
Anul 9
Anul 10
73730
67333
61492
56157
51285
1an
Rata intern de rentabilitate (RIR): reprezint rata- limit de actualizare, pentru care se se
anuleaz realizarea de VNAT la proiectul de investiii. Altfel spus,RIR este acea rat de actualizare,
care face ca
din vnzarea
VNAT ()
VNAT () VNAT ()
(4.17)
Tabelul 12:
Perioada
VNAT
0,095
examinat
(r=0)
-400000
1
anul 0
90292,52
0,9132
anul 1
100706,09
0,8340
anul 2
111119,65
0,7617
anul 3
112123,71
0,6956
anul 4
127095,00
0,6352
anul 5
127095,00
0,5801
anul 6
127095,00
0,5298
anul 7
127095,00
0,4838
anul 8
127095,00
0,4418
anul 9
127095,00
0,4035
anul 10
TOTAL
776811,97
Sursa : [Elaborat de autor ]
VNAT
(r=9,5%)
-400000
82458,93
83989,98
84634,71
77990,37
80734,26
73729,92
67333,26
61491,56
56156,68
51284,64
319804,29
0,145
1
0,87
0,76
0,67
0,58
0,51
0,44
0,39
0,34
0,30
0,26
VNAT
(r=14,5%)
-400000
78858,10
76814,77
74024,32
65234,23
64580,44
56402,14
49259,51
43021,40
37573,28
32815,09
178583,27
0,245
1
0,80
0,65
0,52
0,42
0,33
0,27
0,22
0,17
0,14
0,11
VNAT(r=
24,5%)
-400000
72524,12
64970,62
57581,48
46668,09
42489,51
34128,12
27412,14
22017,79
17684,97
14204,79
-318,37
50
n calcule pentru a determina RIR, s-a calculat VNAT pentru ratele amin = 9,5 % i amax = 24,5 %
RIR = 9,5 + (24,5 - 9,5)*(319 804,29 / (319 804,29 +318,37) = 24,48%
Graficul RIR
Denumirea indicatorilor
Valoarea net actualizat total (VNAT),
mii
Condiia eficienei
Valoarea calculat
VNAT >0
319 804
IP>1
1,80
RIR>CC
24,48%>9,50%
Trec<10 ani
valoarea net actualizat a proiectulu este o valoare pozitiv, de aceea putem afirma c, din
acest punct de vedere proiectul poate fi realizat;
timpul de recuperare a investiiilor este de 3,39 ani,ce ne arat c vom recupera investiiile in
acelasi moment cu rambursarea creditului,ceea ce este foarte bine.
indicele de profitabilitate 1,80, la 1 euro investit investitorul primeste 0,80 centi ce este n
favoarea lui.
rata intern a rentabilitii obinute este de 24,48%
Evenimentul
Tipul de risc
Probabilitatea aparitiei
evenimentului, %
3
Riscuri economico-financiare
Instabilitatea cererii
Aparitia unui produs
alternativ
Marirea impozitelor
25
Micsorarea cererii
25
25
25
Riscuri sociale
52
Posibilitatea grevelor
25
Fluctuatia cadrelor,micsorarea
50
productivitatii muncii
Marirea rebutului, cresterea nr. de
Pregatirea profesionala
25
accidente
nesatisfacatoare a cadrelor
33,33333333
Riscuri tehnice
Uzarea utilajului
Instabilitatea calitatii
75
50
a calitatii productiei
Cheltuieli pentru insusirea tehnicii
25
50
Riscuri ecologice
Instalatii de purificare
necalitativa a deseurilor
uzate
Nivelul inalt al deseurilor
ecologic periculoase
25
12,5
30,20833333
Indicatorul apreciat
1
Corespunderea
strategiei
Caracteristica
indicatorului
2
Corespunde total
Parial corespunde
Balul
flecarei
posibiliti
3
6
3
Importana
Coefici
%
ent
4
5
3
0,03
53
investiionale a firmei
Caracteristica pieei de
desfacere a produsului
preconizat
Caracteristica regiunii
de realizare a
proiectului.
Asigurarea cu materie
prim, materiale,
resurse energetice.
Necesitatea
cheltuielilor
suplimentare aferente
proiectului ( mrirea
calificaiei
personalului,
necesitatea
schimbrilor
structurale etc)
Sursele de finanare a
proiectului
Formarea preului
Concurena
Durata de realizare a
proiectului
Nu corespunde
Piaa nc nu e format,
dar exist cerere
O pia stabil cu o
cerere nalt
Piaa se afl n declin,
cererea este n scdere
Peste hotarele R.M., un
climat
investiional
favorabil.
Zona liber (n R.
Moldova)
Regiune (din R. M.) cu
un
nivel
nalt
al
atractivitii
investiionale.
Regiune cu un nivel jos
al atractivitii
investiionale.
Toate exist n regiunea
respectiv
Se produc n alte regiuni
ale rii
Se import
Vor fi micorate
cheltuielile existente n
cadrul firmei
Nu vor fi schimbri
Sunt necesare cheltuieli
suplimentare, care vor fi
recuperate de proiect
Sunt necesare cheltuieli
suplimentare.
Proprii
Proprii i atrase
Proprii i mprumutate
mprumutate
Pre de monopol
Pre nalt
Pre mediu
Pre sczut
Concureni nu sunt
Exist un concurent
potenial
Exist mai muli
concureni
Pn 1 an
1 2 ani
2-3 ani
mai mult 3 ani
0
7
3
0,03
0,05
10
0.1
10
0,1
0.05
0,08
15
0,15
0
7
5
0
10
5
0
10
7
5
0
15
10
5
0
10
8
3
0
15
10
0
10
7
4
0
0,07
54
Desfacerea produsului
Utilizarea marketingului
direct
Exist deja o reea de
desfacere (proprie sau
prin contract)
Nu exist reea de
desfacere
10
0,1
10
5
0
Total pe proiect.
73
0.73
Criteriile
Proiectele
P1(pr.propriu)
P2
P3
criteriului
319804,29
231439
161420,79
0,1
1,80
1,67
1,47
0,1
30,20833
29
25,625
0,3
5,16
6,11
0,1
69%
72%
0,1
VNAT (mii
euro)
IP (%)
Gradul de risc
(%)
Termen de
recuperare
Prioritatea
4ani 10luni 29
(zile,luni,ani)
zile
Nivelul
importantei
73%
proiectului (%)
Sursa: Elaborat de autor
In urma urma datelor reprezentate in tabelul respectiv putem concluziona ca toate proiectele
investitionale detin o profitabilitate destul de avantajoasa, un termend de recuperare bun, si din punct de
vedere al importantei, putem spune ca proiectele au un nivel mediu de importanta.
Tabelul 17: Date privind indicatorii proiectelor investitionale
Criterii
Proiectul 1
Proiectul 2
Proiectul 3
VNAT(mii
319804,29
231439
161420,79
euro)
55
IP (%)
1,80
1,67
1,47
RIR(%)
24,48
22,94
19,68
T,(ani)
4,10
5,16
6,11
xij
xi xi min
xi max xi min
xi max xi
xij
xi max xi min
n care: xivaloarea indicatorului i asociat proiectului j, xi min valoarea minim a
indicatorului i; xi max valoarea maxim a indicatorului i.
Astfel avem:
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
56
;
;
;
Tabelul 18: Matricea proiectelor investitionale
Proiectele
Criteriile
Prioritatea
Proiect 1
Proiect 2
Proiect 3
criteriului
0,44
0,1
0,61
0,1
0,74
0,2
0,53
0,3
0,75
0,2
VNAT(mii
euro)
IP (%)
Gradul de risc
(%)
T, (ani)
Nivelul
importantei
proiectului (%)
Criterii
Proiectu 1
Proiectul 2
Proiectul 3
VNAT(mii euro)
0,1
0,044
IP (%)
0,1
0,061
0,2
0,14
0,16
0.3
0,15
0,41
0,45
Termen
de 0
recuperare
(zile,luni,ani)
Nivelul importantei 0,2
proiectului (%)
Utilitatea Globala
0,6
Criteriile
VNAT (mii
euro)
Proiectele
P1(pr.propriu)
P2
P3
criteriului
319804,29
231439
161420,79
0,1
1,80
1,67
1,47
0,1
30,20833
29
25,625
0,3
5,16
6,11
0,1
69%
72%
0,1
IP (%)
Gradul de risc
(%)
Termen de
recuperare
Prioritatea
4ani 10luni 29
zile
(zile,luni,ani)
Nivelul
importantei
73%
proiectului (%)
xi max xi
xij
xi max xi min
In baza acestei expresii, calculam matricea:
;
;
;
;
;
;
;
58
;
;
;
;
;
;
;
;
Tabelul 21: Matricea in cazul doi
Proiectele
Criteriile
VNAT(mii
euro)
IP (%)
Gradul de risc
(%)
T, (ani)
Prioritatea
Proiect 1
Proiect 2
Proiect 3
criteriului
0,56
0,2
0,39
0,1
0,26
0,1
0,47
0,2
0,25
0,3
Nivelul
importantei
proiectului (%)
Sursa : Elaborat de autor
Tabelul 22 : Determinrea utilitatii globale a proiectului
Proiectele
Criterii
Proiectu 1
Proiectul 2
Proiectul 3
VNAT(mii euro)
0,11
0,2
IP (%)
0,039
0,1
0,026
0,1
0,2
0,094
Termen
recuperare
de
59
(zile,luni,ani)
Nivelul importantei
proiectului (%)
Utilitatea Globala
0,2
0,3
0,57
0,075
0,48
60
CONCLUZIE
Bunurile imobile comerciale in Republica Moldova au aparut odata cu initierea procesului de
privatizare, in urma caruia s-a instituit un nou regim de proprietate, cea privata, fapt ce presupunea
transmiterea deplina a dreptului de proprietate( prin vanzare - cumparare, donatie sau schimb) sau
transmiterea partiala a dreptului de proprietate ( arenda terenurilor, locatiunea), astfel fiind
determinat caracterul comercial al bunurilor imobile.
Segmentul imobilului comercial pe piata este cu mult mai ingust decat cel locativ si
corespunzator numarul tranzactiilor cu imobile comerciale este mai mic, insa din punct de vedere a
atractivitatii investitionale imobilul comercial are intiietate. Imobilul comercial este permanent
abordat prin prisma veniturilor pe care le genereaza: fie din exploatarea comerciala propriu zisa, fie
din darea acestora in arenda. Astfel arenda sau locatia bunurilor imobile comerciale devine o
forma a tranzactiei predominanta pe piata bunurilor imobile.
Asadar bunurile imobile comerciale sunt bunurile imobile care nemijlocit aduc venit. Sunt
insa si bunuri imobile care constituie doar o parte a unui careva proces de obtinere a venitului si
acestea sunt de obicei bunurile imobile antrenate in producere, fiind catalogate drept bunuri imobile
industriale.
Dat fiind faptul c oferta spaiilor comerciale este foarte mic, consider c edificarea unui
centru comercial este absolut necesar.
Aceast lucrarea s-a bazat pe o anlaliz dinamic a eficienei unui proiect investiional i
anume construcia unui centru comercial, scopul principal fiind de a demonstra faptul c , realizarea
unui astfel de proiect , ar putea avea success, innd cont de situaia nestabil din sectorul
economic i politic al Republicii Moldova,cu att mai mult n aceast perioad dezichilibrat
,atragnd atenia i asupra diferitori riscuri investiionale posibile ale proiectului.
Indicatorii de eficien determinai respect condiiile necesare, asigurnd un grad nalt de
eficien.
n final putem s concluzionm, c segmentul de pia spre care s-a orientat proiectul
investiional dat, ofera condiiile necesare ca eficiena i rentabilitatea proiectului s fie ct mai
mare
61
BIBLIOGRAFIE
1. Albu S., Capszu V., Albu I., Eficiena investiiei, curs universitar, Centrul Editorial
Poligrafic al USM, Chiinu, 2005
2. Buzu O., Matcov A., Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie i practic, Tipografia Central,
Chiinu, 2003.
3. Curs Evaluarea bunurilor imobile cu destinatie comerciala
4. http://www.preferatele.com/economie/Generalizari-privind-caracteri952.php
5. http://comertbank.md/services/juridical_person/credit/#i
6. https://www.maib.md/ro/business/
7. http://www.victoriabank.md/ro/jcredite/
8. http://www.eximbank.com/rom/26/
9. http://www.mobiasbanca.md/clasic
10. http://www.ecb.md/persoane-juridice/credite.aspx?lang=ro
11. http://constructii.md/ro/despre-companie-0
12. http://www.lagmar.md/#!/compania/descriere
13. http://www.reconscivil.com/ro/about/
14. http://www.interactiv.md/page/ro-despre-1
15. https://www.google.com/maps/place/Durle%C8%99ti,+%D0%9C%D0%BE%D0%BB%D0%
B4%D0%BE%D0%B2%D0%B0/@47.0176309,28.7535334,13z/data=!4m2!3m1!1s0x40c97e027
060a29f:0x779dec0e60c7461c
16. http://localitati.casata.md/index.php?l=ro&action=viewlocalitate&id=121#8
17. http://www.economica.md/economie-si-business.html,
18. http://lara.md/ro/analytics/actual/
62