Sunteți pe pagina 1din 62

Universitatea Tehnic a Moldovei

Facultatea Cadastru Geodezie i Construcii


Catedra: Evaluarea i managementul imobiliar

Lucrare de an
La disciplina:Managementul Investiional
Tema:Evaluarea eficienei economice a proiectului de dezvoltare
a imobilului

A efectuat

st.gr.EI-1211
Triboi Alina

A verificat

conf.univ.dr.
Albu Ion

Chiinu 2015

CUPRINS

INTRODUCERE............................................................................................................................................3
1. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE........................................................................................................5
1.1. Analiza general a pieii imobiliare.............................................................................................................5
1.2. Analiza segmentului de pia la care se refer obiectivul investiional.....................................................13
1.3. Argumentarea necesitii realizrii proiectului investiional respectiv......................................................17

2. CONCEPIA I ECHIPA PROIECTULUI DE DEZVOLTARE A IMOBILULUI ............20


2.1. Descrierea cerinelor arhitecturale i tehnice.............................................................................................20
2.2. Studiul de marketing privind echipa proiectului.......................................................................................24

3. STRUCTURA FINANRII......................................................................................................32
3.1. Descrierea surselor de finanare posibile...................................................................................................32
3.2. Analiza ofertelor creditelor bancare...........................................................................................................33
3.3. Argumentarea selectrii stricturii finanrii i determinarea costului capitalului......................................40

4. EVALUAREA PROIECTULUI...........................................................................................................42
4.1. Aprecierea datelor iniiale..........................................................................................................................42
4.2. Calculul indicatorilor primari.....................................................................................................................42
4.3. Determinarea indicatorilor eficienei economice.......................................................................................48
4.4.Analiza rezulatetelor capatate.....................................................................................................................50
4.5.Selectarea proiectelor investitionale...........................................................................................................52

CONCLUZII..................................................................................................................................................61
BIBLIOGRAFIE ..................................................................................................................................62

INTRODUCERE
Investiiile reprezint suportul material al dezvoltrii economico-sociale a rii. Ele stau la baza
suplinirii, diversificrii i creterii calitative a tuturor factorilor de producie. Sporirea capitalului fix
sau circulant, creterea randamentului tehnic i economic al utilajelor, sporirea productivitii muncii,
crearea de noi locuri de munc, diversificarea produciei nu pot fi asigurate fr un consum de resurse
financiare, fr investiii. n acest context investiiile reprezint elementul decisiv al creterii
economice, al promovrii factorilor intensivi, calitativi i de eficien.
n lucrarea dat am elaborat un proiect investiional, care presupune o abordare
sistemic complex de gestiune a realizrii sale.
n rezultatul implimentrii proiectului investiional n construcii, pot fi obinute rezultate nalte,
cu profit mare. ns pentru aceasta trebuie foarte bine i amnunit de studiat piaa bunurilor imobile,
deoarece piaa dirijeaz totalitatea proceselor si schimbrilor economice.
La momentul actual piaa construciilor se afl ntr-o stare de stagnare determinat de
schimbrile din societate pe plan economic ct i politic . La iniierea oricrui gen de activitate se
necesit investiii, investiii de a crea, de a obine profit.
Pentru a-i asigura un venit pe viitor ntreprinderea trebuie s investeasc ceea ce rezult a fi
principalul component al inimii unei firme.
Pe segmentul imobiliar deseori este ntlnit termenul de investiii capitale acestea fiind
direcionate ca resurse semnificative ctre domenii particulare ale activitii economice. Deciziile luate
de organizaii individuale, n ansamblul lor, au impact asupra poziiei economice viitoare a naiunii. La
nivel organizaional, deciziile privind angajarea resurselor ctre bunuri capitale pe termen lung au
implicaii asupra multor aspecte operaionale.
Investiia capital reprezint un aspect al activitii organizaionale, care nu poate fi considerat
izolat fa de celelalte funcii i decizii, care constituie firma. De asemenea, investiia de capital este
sensibil la mediul de operare exterior firmei. Se pot reprezenta relaiile interactive dintre deciziile de
investiii capitale i celelalte componente ale activitii organizaionale, remarcndu-se c aceste
relaii apar n interiorul unui mediu organizaional dinamic, el nsui sub influena mediului de operare
extern.
Investiia de capital, n mod tradiional, a fost neleas ca un proces ordonat care de fapt
reprezinta acele cheltuieli care sunt efectuate pentru construcii noi, reconstrucii, reutilarea tehnic,
lrgirea sau extinderea ntreprinderii, crearea noilor fonduri fixe n economia naional. Ele sunt o
categorie specific din cadrul economiei naionale care reflect att preul muncii materiale, ct i celei
umane.
3

Mediul tipic al lurii deciziei investiiei capitale are mai multe etape:
- Identificarea investiiilor poteniale;
- Definirea proiectului;
- Analiza i acceptarea;
- Implementarea;
- Monitorizarea i post audit.
Lucrarea dat este structurat n 4 capitole,fiecare capitol mparte obiectivele eseniale ntru
elaborarea proiectului investiional.
Scopul principal al acestei lucrri este de a elabora un proiect investiional pentru a determina
dac implementarea acestuia n realitate este raional i eficient din punct de vedere economic.
Primul capitol al lucrrii descrie analiza pieei imobiliare n R. Moldova, care include dezvoltarea
pieei imobiliare i a bunurilor imobile cu destinaie locativ,industrial,comercial precum i
segmentarea pieei imobiliare n R. Moldova.
n cel deal doilea capitol Conceptul i echipa proiectului de dezvoltare a imobilului
cuprinde conceptul proiectului investiional,unde sunt descrise cerinele arhitecturale-inginereti a
obiectului propus spre construcie precum i analiza de marketing a pieii n scopul selectrii de
realizare a proiectului.
n cel de-al treilea capitol Structura finanrii presupune analiza structurii de finanare a
proiectului,descrierea surselor de finanare,analiza ofertelor la creditele acordate de ctre bncile
comerciale.
Capitolul patru Evaluarea proiectului include calculul tuturor indicatorilor de realizare a
proiectului, analiza acestora i stabiliarea n final a concluziilor.

1. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE


1.1 Analiza general a pieei imbiliare
Piaa imobiliar reprezint un ansamblu de mecanisme prin intermediul crora sunt transmise
drepturile asupra unor proprieti i interesele legate de ea, sunt stabilite preurile i este delimitat
spaiul pentru diferite variante de utilizare a terenurilor.
Pentru a face o analiz a pieei imobiliare din Republica Moldova, mai nti trebuie s cunoatem
unele segmente ale ei ce o difereniaz de celelalte piee.
Criteriile de segmentare a pieei imobiliare pot fi urmtoarele:
coninutul drepturilor de proprietate;
destinaia funcional a bunurilor imobiliare;
poziia geografic a bunurilor imobiliare;
calitatea bunurilor imobiliare;
motivarea investiional;
alte criterii.
Reieind din cele cinci categorii de baz ale bunurilor imobiliare pot fi evideniate cinci segmente
ale pieei imobiliare i anume:

Piata
terenurilor
P.
imobilului
industrial

P.
imobilului
special
Piata
imobiliara

P. propr.
rezidential
e

Alte
segmente
ale pietii
P.
imobilului
comercial

Figura 1: Segmentele pietii imobiliare


Sursa: [Elaborat de autor]

Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicia statului. nsemntatea
pieei imobiliare este determinat de particularitile sale. Fr o pia imobiliar avansat nu este
posibil dezvoltarea proceselor investiionale, dinamizarea activitilor administrativgospodreti,
creterea produciei i sporirea nivelului de trai al populaiei rii.
Pe piaa imobiliar se realizeaz interrelaia dintre cererea i oferta tuturor cumprtorilor i
vnztorilor, prezeni momentan n acelai spaiu, i se deruleaz tranzacii cu bunuri imobiliare. Piaa
imobiliar este o structur complex, care ofer cadrul schimbului de mrfuri, bunuri imobiliare,
servicii, capitaluri.
Starea pieei imobiliare oglindete, la modul cel mai relevant, prosperitatea economic a societii.
Dezvoltarea pieei imobiliare va fi strns legat de situaia politic i economic din ar.Se poate
meniona faptul c piaa imobilului se dezvolt n mod dinamic. Gradul de utilizare al pieei imobiliare
este determiant de dinamica tranzaciilor realizate n ansamblu pe ar, pe regiune, ora.
Piaa imobilar n general poate fi considerat ca cea mai sensibil dintre celelalte tipuri de
piee n aa msur c orice schimbare produs pe pia de ordin economic,social,politic,cultural poate
influiea n mod esenial asupra evoluiei acesteea,asupra cererii i a ofertelor pe acest tip de
pia,asupra preurilor.Aceti factori snt determinani n tendinele viitoare de dezvoltare a pieii,a
nfloririi sau a stagnrii ei.
Astfel criza economic mondial precum i criza politic din ar a avut,i are de fapt efecte
negative pe ntreg sistemul economic afectnd inclusiv i piaa imobiliar.Dac n ultimii 6-7 ani piaa
se manifest prin creterea continu anual a preurilor la imobile,a preurilor de vnzare ct i a celor
de nchiriere atunci n ultimii doi ani pe pia au avut loc schimbri radicale,cum snt micorarea
considerabil a cererii,stagnarea activitii companiilor de construcii,micorarea considerabil a
preurilor.
Din cele expuse mai sus menionm,anul 2008 a fost pentru piaa imobiliar din Chiinu critic,
pe parcursul cruia creterea multianual a preurilor prin surprindere pentru muli s-a schimbat cu
stagnare, finisarea anului 2008 a fost deja completamente previzibil. Tendina de micorare a
preurilor la imobil din Chiinu a obinut n noiembrie contururi sigure, i practic n toate segmentele
pieei.Evident, n lunile apropiate tendina de micorare a preurilor la imobil se va dezvolta i va
prevala. ns o parte a obiectelor imobiliare, atingnd valoarea minim de cost, vor contribui la
activizarea cererii i cumprrilor la preuri noi, dei partea principal a obiectelor i indicatorii medii
privind piaa, posibil, i vor continua micorarea.
La nceputul noului an toi actorii pieei imobiliare i-au pus o singur ntrebare: "Ce se va
ntmpla mai departe cu imobilul i preurile imobiliare din Chiinu?" n principiu, aceste reflecii
apreau de fiecare dat la nceput de an, de-a lungul ultimilor ani, pe fonul nencetrii scderii lente a
preurilor i a situaiei stagnante n vnzri. Dup prerea tuturor actorilor pieei, aceast ntrebare la
6

nceputul acestui an a fost de o actualitate i mai mare. Sperana la o stabilitate a proceselor economice
i politice ale anului trecut, cu o tranziie lin n acest an, a devenit un interes comun al tuturor celor
implicai n piaa imobiliar. Este cunoscut faptul, c piaa imobiliar, n special cea a locuinelor
secundare, este inert, deci bazndu-se pe aceste date i pe cunotinele din "trecut" clientul vinde
astzi, dar agentul imobiliar trebuie s fie ntotdeauna cu un pas nainte. Ateptnd o scdere a
preurilor nc n primul trimestru, n plus i comportamentul monedei naionale fa de valuta strin
de baz care a devenit instabil, toi actorii pe pia au decis s ia "o poziie de ateptare". Guvernatorul
Bncii Naionale a ncercat s-i liniteasc pe toi, referindu-se la factorii tradiionali de sezon cu
privire la cererea de valut strin. Dar impactul extern al factorilor economici al rilor vecine
(Ucraina) i ai rilor Europei (scderea monedelor naionale) a devenit evident, fcnd aluzie la
instabilitatea monedei noastre. Aceast "poziie de ateptare " a fost luat n perioada aprilie-iunie, iar
n perioada iulie-septembrie piaa "secundar" s-a nviorat, "prelund" de la piea primar cteva
puncte. Specialitii notri au legat aceast nviorare de:
1- factorul tradiional sezonier, atunci cnd clienilor le sunt mai clarer tendinele pieei
imobiliare, dup scurgerea primelor ase luni.
2- ntoarcerea compatrioilor notri. ntre aceast categorie de cumprtori a crescut brusc
cererea de locuine finisate, cumprtorii nu doresc s atepte finisarea construciei cldirilor noi, din
cauza de riscului i lipsei de timp din Republica Moldova. Astfel de cumprtori sunt dispui s
cumpere o locuin finisat de pe piaa secundar ce cuprinde apartamentele construite n trecut (pn
la 5 ani) i care sunt expuse din nou la vnzare. La acest tip de locuine "secundare" a existat o cerere
crescut, cu o tendin de cretere ulterioar.
3- prezicerea scderii preurilor la locuine.
De regul, deprecierea monedei naionale pentru piaa imobiliar este o "sabie cu dou tiuri". n
contextul scderii finanrii din partea bncilor, a lipsei de cumprtori cu "bani reali", a deprecierii
monedei naionale, scderea preurilor la imobiliare e o chestie de timp. ntr-adevr, muli anul trecut
au cerut bncilor credite ipotecare fiind ncntai de ratele mai mici ale dobnzilor i de preurile la
apartamente. Pentru toi actorii pieei, creditul ipotecar e un "motor" att n vnzri n prezent, ct i n
viitor, n achiziionarea unei reedine primare sau secundare. De fapt statisticile arat c pn n
septembrie-octombrie 2014, creditele ipotecare au crescut cu 7-9 % comparativ cu anul trecut.

Sursa: [lara.md]
Preul mediu al uniui metru ptrat pe piaa secundar este de 572 de euro, dupa ce 13 luni
consecutive rmnea la nivelul de 580 euro, n noiembrie preul a sczut cu 1,4%.

Sursa: [lara.md]
Este de remarcat faptul, c s-au activat i cei care dup ce au pierdut sperana n consolidarea
monedei naionale i a depozitelor bancare i avnd economii n lei, au decis s se protejeze prin
achiziionarea bunurilor imobiliare. Deoarece schimbarea leilor n valut strin conine i o pierdere
8

evident, dar, avnd n vedere tendina de scdere a preurilor, astfel de clieni "se linitesc" prin o
compensare survenit n urma pierderilor ratelor schimbului n valut strin i a preurilor mai mici la
apartamente. Pe acest segment, specialitii notri au vzut, de asemenea, o tendin pozitiv a
vnzrilor, urmat de darea n chirie a acestor locuine.
De asemenea, specialitii notri au observat i alte schimbri structurale de pe piaa "locuinelor
secundare" din anul curent:
- O schimbare brusc i creterea cererii la locuinele la preuri accesibile cu o cretere de
lichiditate.
- O scdere brusc a cererii la locuinele sizuate la etajele superioare, a apartamentelor vechi din
anii 50-60, la apartamentele amplasate la col, a apartamentelor din zonele cu infrastructur slab
dezvoltat, chiar dac sunt oferite la un pre foarte bun.

Sursa: [lara.md]
Trebuie de remarcat o uoar cretere a vnzrilor lunare din Chiinu nregistrate la Cadastru.
Aceast cretere a fost de aproximativ trei la suta, comparativ cu 2013, dar este nc departe de cea din
2012, 2011.
"Fluctuaiile cererii i ofertei de pe piaa cldirilor noi au rmas practic neschimbate, cu ajustri
minore, care se reflect n politica de preuri. Preul mediu pe 1 m2 se afl n jurul valorii de 600 de ,
care practic a ajuns la acelai nivel i pe piaa secundar, ct i pe cea primar (n casele care s-au dat
n expluatare n aa zisa variant alb). n cladirile investiionale care se aflau nc n construcie,
9

preurile au sczut cu 10-30%, n funcie de etapa de construcie a casei. n cldirile noi care au fost
date n expluatare cu reparaie, preul ajungea n mediu pn la 700-800 / m2."
Tabelul:1 Pretul mediu pe 1m2 dupa sectoare
Preul mediu pe 1 m2 dup sectoare
Sector

Preul mediu pe 12,

1. Botanica

650,0

2. Buiucani

600,0

3. Durleti

400,0

4. Rcani

600,0

5. Pota Veche

500,0

6. Centru

800,0

7. Telecentru

600,0

8. Ciocana

500,0

Sursa: [lara.md]
Piaa chiriei
Anul 2014 a nceput cu rezultate economice mai slabe, comparativ cu 2013. Acest lucru se
datoreaz att evenimentelor politice externe, n special situaiei din Ucraina, precum i factorilor
interni, politici i economici. O perioad mai calm pe pia s-a observat n timpul campaniei
electorale, deoarece n 2014 n Republica Moldova au avut loc alegerile parlamentare.
n ceea ce privete costul nchirierii unei odi, gama preurilor este foarte larg. Costul variaz n
funcie de locaie, etaj, suprafa, prezena balconului, telefon, etc. De exemplu, n or. Chiinu, o
odaie poate fi nchiriat i cu 500 de lei pe lun, i cu 800 de lei, i cu 1000 lei. Serviciile comunale, de
regul, se achit de ctre proprietar, de aceea se stabilesc anumite reguli i limite privind utilizarea
energiei electrice, apei calde, telefonului etc.
Pentru final, dac s vorbim despre preul de chirie, n 2014, preurile medii pentru nchirierea pe
termen lung a apartamentelor cu o odaie, dou, trei, de tip econom, situate n blocuri tipizate n
municipiu Chiinu au fost, respectiv de:
- 1 odaie 130 - 160, n Centru pn la 180 - 200
- 2 odi 140-180, n Centru unele pn la 250
- 3 odi 180-200, n Centru n jur de 300.
Piaa spaiilor comerciale
Din mai multe motive, piaa imobiliar din Republica Moldova anul trecut a fost, n mare
10

msur, ntr-o stare de stagnare. Explicaia acestei situaii este destul de banal - efectele crizei
economice de lung durat.
Dei n 2014, situaia de pe piaa imobiliar a spaiilor comerciale din Republica Moldova s-a
mbuntit i a fost remarcat chiar un progres. Piaa puin vizibil, dar s-a micat din punctul mort i
acum foarte ncet, dar sigur, se mbuntete ncercnd s ating nivelul de nainte de criz. mpreun
cu recuperarea general a pieei imobiliare au nceput s se nvioreze i imobilele comerciale i
principalele sale segmente (comer, depozite i oficii) au nceput din nou s atrag investitori strini,
retaileri (comercianii cu amnuntul) i dezvoltatorii (antreprenorii care creeaz noi obiecte imobile).
n special, piaa imobilelor comerciale ncet dar sigur este n cretere, i n curnd se planific s
se pun n aplicare mai multe proiecte, care implic investitori strini. Potenialul acestui segment este
mare, deoarece exist o pist de lansare (un numr mare de magazine, centre comerciale, fabrici), de la
care se vor lansa actorii pieii alegnd cile i metodele de dezvoltare ale acestui segment.
Oficii
Situaia dificil din ar a afectat piaa de oficii, cu toate acestea firmele continu s construiasc
noi obiecte. Situaia economic i politic din ar s-a reflectat i pe piaa de oficii din Republica
Moldova.
Principala cerere la oficii n 2014 a fost format n principal de companiile din domeniul IT,
precum i din sectoarele comerciale i financiare. Potrivit experilor, cererea companiilor din sectorul
IT continu s fie una dominant din volumul total i constituie 35% din cererea total ale spaiilor de
oficii.
Principala cerere n 2014 la spatiile oficiilor de calitate s-a format n mare de msur datorit
companiilor internaionale, reprezentnd aproximativ 65% din volumul absorbit total, care este
comparabil cu cel de 60% din 2013. n ceea ce privete tendinele de redistribuire ntre diferite clase de
oficii, cea mai mare parte a spaiilor nchiriate este reprezentat de centrele de afaceri din clasa "B".
Centre comerciale
Piaa centrelor comerciale n 2014 s-a marcat print-o stabilitate relativ i chiar a artat o mica
cretere. Acest segment de pia este relativ stabil. Chiar i n cele mai rele perioade, centrele
comerciale de calitate i pstreaz fluxul de clieni i profitabilitatea. Cu toate acestea, acest segment
nu s-a oprit, dar se restructureaz n mod activ - n capital este ntr-o scdere constant numrul de
chiocuri i a pavilioanelor comerciale, exist i o migrare din centrele comerciale "de format vechi" i
din pieele de mrfuri. Aici nu este important numrul de obiecte, dar calitatea i conceptualitatea lor.
De altfel, noi avem doar cteva centre comerciale mai mult sau mai puin decente. n 2014,
pavilioanelor comerciale vechi le-a devenit tot mai greu s-i menin poziiile, pentru c comercianii
cu amnuntul prefer s mearg la obiectele mai moderne i mai calitative.
Conform indicelui de propunere a spatiilor comerciale de calitate, Chiinu rmne n urm de
11

alte orae europene, ceea ce ne arat potenialul su de dezvoltare n continuare. Dar n acelai timp, pe
parcursul anului 2014, nivelul spaiilor ocupate n centrele comerciale a crescut, ca urmare a creterii
concurenei. Lipsa de spaii comerciale disponibile n centrele comerciale cele mai de succes din
Chiinu indic o potenial cerere ridicat la spaiile comerciale de calitate.
n presa si pe strazile oraului acum putem vedea o mulime de anunuri in care se ofera
inchirierea spaiilor comerciale de clase diferite.
S-a stabilizat costul de inchiriere si in centre comerciale. Reducerea volumului de vanzari
impune administratia sa reduc, dei cu puin dorin, preurile ca s nu-i piard chiriaii. Costul de
inchiriere a constituit 10-25 pe luna.
In magazinele situate pe strazile principale, cum ar fi bulevardul Moscova, Dacia, preul de
inchiriere a unui metru patrat constituie 10-15 , excepie facnd spaiile comerciale de pe strada
principala a orasului, bulevardul Stefan cel Mare. Dispersia preurilor aici este mare, in mediu de 5060 pe metru.
Preurile declarate pentru inchirierea imobilului industrial si de depozitare sunt aceleai, dar in
procesul de negociere proprietarii sunt dispui sa ofere reduceri semnificative cu condiia inchirierii pe
lung durat.
Spaiile industriale, in funcie de disponibilitatea comunicaiilor i cilor de acces, pot fi
inchiriate cu 1-3 , iar cele de depozitare cu 3-5 .
In concluzie putem mentiona faptul ca esena pieei imobiliare se manifest n punerea n
aplicare de ctre actorii si a dezvoltrii sale, gestionrii sau exploatrii i a fluxului drepturilor de
proprietate n cadrul mecanismelor existente de formare a infrastructurii de pia. Ca un sistem
economic, piaa imobiliar se dezvolt innd cont de regulile sale interne i de etapele
corespunztoare anumitor cicluri de dezvoltare economic n ntreaga ar.
Infrastructura pieei imobiliare ar trebui s ofere o soluie la problemele sociale - fr asta
sistemul economic n general, i piaa imobiliar a fiecrui segment n parte nu constituie un tot ntreg.
n ceea ce privete previziunile din sectorul imobiliar din 2015, putem presupune c tendina va
continua - n cazul unei vnzri urgente preul scade, n alte cazuri - el se menine la acelai nivel, sau
scade foarte puin.
Exist dou variante de dezvoltare a pieei:
1. Piaa va fi de partea vnztorului i preul va rmne acelai, iar cumprtorii vorfi nevoii s
se adapteze.
2. Piaa va fi de partea cumprtorului i preul va continua s scad.

12

1.2 Analiza segmentului de pia la care se refer obiectivul investiional


Bunurile imobile comerciale n Republica Moldova au aprut odat cu iniierea procesului de
privatizare, n urma cruia s-a instituit un nou regim de proprietate, cea privat, fapt ce presupunea
transmiterea deplin a dreptului de proprietate( prin vnzare - cumprare, donaie sau schimb) sau
transmiterea parial a dreptului de proprietate ( arenda terenurilor, locaiunea), astfel fiind determinat
caracterul comercial al bunurilor imobile.
Segmentul imobilului comercial pe pia este cu mult mai ngust dect cel locativ i
corespunztor numrul tranzaciilor cu imobile comerciale este mai mic, ns din punct de vedere al
atractivitii investiionale imobilul comercial are ntietate. Imobilul comercial este permanent abordat
prin prisma veniturilor pe care le genereaz: fie din exploatarea comercial propriu zis, fie din darea
acestora n arend. Astfel arenda sau locaia bunurilor imobile comerciale devine o form a tranzaciei
predominant pe piaa bunurilor imobile. Aadar bunurile imobile comerciale sunt bunurile imobile
care nemijlocit aduc venit. Sunt ns i bunuri imobile care constituie doar o parte a unui careva proces
de obinere a venitului i acestea sunt de obicei bunurile imobile antrenate n producere, fiind
catalogate drept bunuri imobile industriale. Comerul, ca sector al vieii economice, este mai puin
supus influenei negative a factorilor economici i politici n comparaie cu alte ramuri ale economiei.
Principalul indicator al acestui fapt este creterea continu a cererii pentru spaiile comerciale i de
depozitare.
Piaa imobilului comercial este unul din sectoarele cele mai nchise i puin de neles pentru
majoritatea companiilor, investitorilor i observatorilor. Acesta se exprim chiar i n cantitatea
operatorilor acestei piei doar cteva uniti, contra ctorva zeci de companii, care lucreaz cu noile
construcii sau pe piaa imobilului secundar.
Nu este exclus c aceast pia va deveni mai deschis n continuare. Aceasta se explic prin
faptul c spre deosebire de piaa imobilului de locuit, indreptat spre prestarea mrfurilor i serviciilor
unui cerc larg de persoane private, piaa acestui tip de imobil este orientat spre un cerc restrns de
companii, unde apar aa termeni ca costul de bilan, TVA, datorii creditare i debitoare i altele.
Este vorba aici de o alt categorie de persoane, cota oamenilor de afaceri, interesai n lrgirea,
mbuntirea sau diferenierea direciilor neeficiente a afacerilor sale. i nici o jumtate din acetia nu
au nici o dorin de a iei pe piaa larg s-i propun activele sale.
Clasificarea bunurilor imobile cu destinaie comercial se efectueaz conform urmtoarelor
criterii:

13

Dup suprafa i servicii acordate:


Hipermarchituri (suprafaa 5000 m2 i mai mult) cu spaii de agrement amenajate,
ex. Jumbo
Complexe comerciale dotate cu parcuri, restaurant, bazin etc. ex. Sun-Sity,
Elat
Baze comerciale cu suprafaa de 6000 m2 construcii uoare de tip sandwich, ex.
Metro cu locuri pentru parcri suficient;
Magazine cu suprafaa pn la 300 m2 cu destinaia comerului.
Dup amplasare centre comerciale n sectoarele prestigioase cu flux continuu:
Magazine specializate amplasate cite unul n fiecare sector;
Magazine cu complex alimentar amplasate n curile blocului de locuit;
Magazine cu profil alimentar amplasate n spaiul transportului public;
Dup tipul obiectului:
Construcii separate;
Construcii incorporate n blocuri cu mai multe etaje se clasific:
- supermarket incorporate n bloc cu multe etaje;
- buticuri provizorii la parter amplasate blocurilor;
- ncperi comerciale anexate la blocuri locative;
Piaa imobilului comercial se mparte n: piaa oficiilor i piaa spaiilor comerciale.
Piaa oficiilor dup tipul obiectului se clasific n:
1. Oficii amenajate la demisol sau etajul sacru al blocurilor;
2. Oficii din cadrul blocurilor administrativ al ntreprinderii;
3. Oficii pe lng baze de producer i depozite;
4. Oficii n cadrul centrului commercial;
5. Oficii n centrele de afaceri recent construite;
Piaa spaiilor comerciale, n prezent snt solicitate suprafeele amplasate la parterele blocurilor de
locuit. Cele mai solicitate centre comerciale snt amplasate la intersecia marilor automagistrale, astfel
nct s fie asigurat un flux continuu de amplasament ,n afara oraului, dar n preajma unei artere
importante de transport. Un asemenea amplasament faciliteaz accesul la obiect i asigur un numr
14

mare de clientel.
Un alt factor important abordat n cadrul strategiei de dezvoltare a reelei magazinelor i centre
comerciale l constitue structura populaiei. n dependen de factorul uman ca potenial client vor fi
determinate numrul locurilor pentru parcare, suprafeele centrelor de distracie n cadrul centrelor
comerciale, prognozarea etapelor de dezvoltare i amenajarea teritoriilor eferente.
Imobilul comercial a fost primul care a reacionat la criz. i nu este nimic de mirare, innd cont
c vorbim despre businessmeni, care in mna pe puls. Potrivit datelor bursei Nika Imobil, dac n
prima jumtate a anului, preurile au sczut cu 10%, n semestrul urmtor piaa pur i simplu a intrat
n impas. i bursa Lara arat c cererea pentru imobilele comerciale s-a redus cu 60-65%.
Cumprarea imobilului are loc, de regul, odat cu dezvoltarea afacerii, ns, n condiiile n care
veniturile au sczut brusc, important este s se menin pe linia de plutire i se renun la investiii
majore. Dac pn la criz reducerea preurilor n cadrul licitaiilor se situa ntre 3-10%, acum a venit
timpul cumprtorului", care i dicteaz condiiile i obine un discount de pn la 30%. Datele Nika
Imobil arat c preul unui metru ptrat n ncperile de depozit variaz ntre 100 i 300 de euro.
Unele cauze principalele de stagnare a acestei piei ar fi:
Cerere joas (micorarea cumprrilor de investiii, lipsa creditelor pentru cumprtori, preuri
nalte).
Dorina de a amna cumprarea pn la timpuri mai bune.
Fond informational
Piaa oficiilor n prezent cele mai solicitate oficii snt cele amplasate n sectorul Centru al
municipiului precum i cele amplasate n zonele central ale celorlalte sectoare. Totodat se bucur de
un nivel nalt al cererii oficii cu suprafaa de la 70-150 m2.
Preurile la oficii variaz ntre 1000 i 1500 de euro pe ar.
Piata birourilor din Chisinau a iesit din starea de stabilitate, cu nivelul cererii si al preturilor aflat
in continua scadere. In prezent, gradul de neocupare a spatiilor pentru oficii este de circa 36% in cazul
locatiunii si 52% - in cazul vinzarii, sau cu aproximativ 20% mai mult decat in luna martie 2009. Acest
lucru indica o recesiune incipienta pe piata. Cererea de birouri nu este satisfacuta pe deplin din cauza
mai multor factori:
- in perioada de criza, multe companii ezita sa aloce resurse financiare pentru arenda unor oficii
moderne si bine amenajate, preferind sa se concentreze asupra altor probleme
- o mare parte din birourile oferite spre chirie sau vinzare nu sunt dotate cu infrastructura care sa
raspunda cerintelor unei companii moderne
- spatiile pentru oficii din cladirile noi au suprafete mari (100 m2 si mai mult), nepotrivite pentru
afacerile mici si mijlocii;
- concurenta pe piata este inca destul de slaba, oferta nu este suficient de variata;
15

Oferta este concentrata preponderent in sectorul Centru, fapt ce implica preturi net superioare celor
medii pe municipiu; de asemenea, localizarea centrala poate sa nu fie potrivita pentru activitatile unor
anumite companii, in cazul in care prioritatile acestora includ amplasarea biroului linga consumator
sau linga producator.
Oferta pentru chirie.In prezent, in municipiul Chisinsu exista aproximativ 15 centre de oficii
noi din clasa A, de dimensiuni mari si mijlocii, care ofera birouri pentru chirie. Cele mai mari 5 centre
de birouri noi, dupa suprafata totala, sunt indicate in tabelul de mai jos:
Tabelul:2 Oferta pentru chiria oficiilor

Nr.

Denumirea

Adresa

Suprafaa
totala, m2

Pret
Nr.etaje

arenda, /
m2 lunar

Sky Tower

Str.V.Pircalab, 63

13 944

11

23

Kentford

Bd.St. cel Mare,202

11 000

10

17

Ipteh

Bd.St. cel Mare, 65

10 000

16

Building Group Bd. St. cel Mare,171

9 000

10

16

8 400

23

4
5

Le Roi

Str.Sfatul Tarii, 29

Sursa :Intocmit de autor


Att segmentul imobilului comercial, ct i cel de oficiu se caracterizeaz actualmente prin agiotaj,
din motivul deficitului i chiar lipsei ofertei pe obiecte n centrul capitalei. Se evideniaz cererea
pentru spaii de cea mai nalt categorie (A), cu tot arsenalul de necesiti: amplasare
infrastructural, reele moderne privind energia electric, a apei, a sistemului de canalizare, a legturii
telefonice i on-line, precum i supravegherea video. Preurile variaz pe acest segment ntre 300
2000 euro a 1 m.p. pentru oficii i 800 1800 euro 1 m.p. pentru imobilul comercial.
Imobilul comercial e permanent abordat prin prisma veniturilor pe care le genereaz:
-fie prin exploatarea comercial de ctre proprietari;
-fie darea acestora n arenda;
Efectuiind o analiza comparative dintre municipiul Chisinau si suburbia acestuia, or. Durlesti,
putem observa faptul ca or. Durlesti nu dispune de un centru commercial, intru cit toti localnicii merg
in centru capitalei pentru a-si achizitiona lucrurile de care au nevoie cu exceptia alimentatiei. Durlesti,
este o suburbia separate de municipiul Chisinau de o singura strada, astfel accesul la centrele
comerciale nu este o preoblema pentru populatia orasului.
Dupa opinia mea, insa, or. Durlesti cred ca ar avea nevoie de un centru commercial, in pofida
16

faptului ca accesul catre centru capitalei nu este o problema, insa ca oricare oras, ar necesita o astfel de
constructie. In Durlesti exista magazine de produse alimentare, supermarket (Linella), frizerii,
farmacii, schimburi valutare, banci comerciale, cafenele, care desigur duc la dezvoltarea suburbiei,
insa un centru care sa le intrneasca pe toate si ceva mai mult, la moment nu exista.
1.3 Argumentarea necesitii realizrii proiectului investiional respectiv
Diversele achimbri ce au avut loc n republic pe plan economic a dus la dezvoltarea economiei
n toate ramurile economiei naionale.Republica Moldova reprezint o pia de desfacere bun pentru
investitori , fiind n curs de dezvoltare, efectuarea investiiilor n diverse domenii va duce bineneles la
creterea economiei naioanale.
Pentru ca proiectul s fie cerut pe pia, experii urmeaz s studieze amnunit atractivitatea
economic a regiunii i pieei locale de imobil comercial, unde acesta planific s construiasc.
Amplasarea reuit totdeauna este foarte important. Este necesar de a efectua cercetri de marketing
ale cererii,de a dispune de un management eficace ,cercetri minuioase ale segmentului
interesat,cercetri referitor la demografia raionului,venitului mediu pe economie etc.
Un factor de o importan major care s sporeasc eficiena unui proiect investiional, este
spectrul prin care se efectueaz analiza preinvestiional. Anume la aceast etap se va urmri
identificarea celui mai convenabil amplasament, att din punct de vedere economic, social, tehnic i
ecologic, ns pentru aceasta a fost necesar ca preventiv s se desfoare o analiz complex, care s
cuprind toate aceste elemente sub toate aspectele. Modul n care sunt abordate aceste studii bazate nu
pe subpoziii ci pe criterii tiinifice, influeneaz n mod direct, volumul cheltuielilor de execuie,
exploatare, i ntreinere ulterioar a obiectului de investiii.
Din punct de vedere a mafurilor, cetatenii or. Durlesti sunt destul de bine satisfacuti, deoarece
aici putem gasi o gama larga de magazine ce incearca sa satisfaca cerintele locuitorilor, dar cred ca si
un centru commercial ce ar cuprinde si careva distractii pentru copii, diverse cafenele,ar fi binevenite
in localitate.

17

Figura:2 Harta or. Durlesti


Sursa: [geoportal.md]
Pentru a fi deschis un astfel de centru commercial ar fi foarte important s se efectueze o
cercetare de pia care s prezinte astfel de aspecte ca:
-

n ce sector al pieii exista insuficien;

Ce obiect concret trebuie de construit;

Care este nivelul probabil pentru vnzarea spaiilor construite;

Prognoza rentabilitii proiectului;

Nivelul concurenei

- Posibilele riscuri i modaliti de minimizare a lor.


Alegerea corect a segmentului de pia pentru relizarea proiectului, este o condiie necesar dar
nu i suficient, acesta poate fi obinut cnd vor fi atinse corelaii optime ntre :
1.Cerinele pieii i caracteristica obiectivului imobiliar;
2.Amplasarea obiectivului i caracteristica sa;
3. Caracteristica obiectivului i preul acesteia;
18

In opinia mea, orasul Durlesti ar avea nevoie de un centru comercial, care sa includa mai multe
categorii, cit si sa posede o constructie mai ampla, doar in astfel de cazuri proiectul poate obtine
succes. Acest centru ar trebui sa posede, un supermarket cu o gama variata de produse, cu buticuri
vestimentare, incaltaminte, accesorii, jucarii, electrocasnice, telefonie, cit si schimburi valutare,
respective bancomate, iar ultimul etaj sa fie acaparat de diverse cafenele si distractii. Doar constructia
unui astfel de centru ar putea impresiona locuitorii orasului Durlesti, deoarece, cafenele aparte sunt,
magazine alimentare sunt, magazine de haine persista in localitate, insa lipsa unui tot intreg ii face pe
locuitori sa nu fie increzatori in calitatea tuturor marfurilor, si aleg sa meraga in alte centre comerciale
din inima capitalei, chiar daca petru aceasta pierd foarte mult din timp pentru transport.
Implimentarea unui astfel de proiect investiional ca, construcia unui obiect comercial, va avea
ca efect att deversificarea ofertei, creterea veniturilor agenilor economici, concomitent va crete
gradul de ocupare a forei de munc, iar creterea numrului de angajai i a ctigurilor lor salariale
conduce la sporirea cereri de bunuri sau servicii, i nu n ultimul rind duce la ridicarea gradului de
dezvotare a zonei respective.
Avantajele construciei ar fi:

Locuri de
munca

Cresterea
veniturilor

Satisfacerea
necesitatilor
populatiei

Diversificarea
produselor

Avantajele
centrului
comercial

Dezvoltarea
regiunii

Comoditate

Figura 3: Avantajele constructiei centrului comercial


Sursa: [Elaborat de autor]
n rezultat putem concluziona c locuitorii acestui orel au necesitatea de un centu conercial att
pentru satisfacerea necesitilor,crearea locurilor de munc ct i pentru dezvoltarea economic a
regiunii.
19

2. CONCEPIA I ECHIPA PROIECTULUI DE DEZVOLTARE A IMOBILULUI


2.1 Descrierea cerinelor arhitecturale i tehnice
Construciile civile au devenit n ultimele decenii, n cea mai mare parte, produse industriale de
mare serie, executate din prefabricate confecionate n fabrici prin metode industriale. n aceste
condiii, este util, abordarea problemei construciilor n acelai mod ca i pentru celelalte produse
industriale : se ncepe ntotdeauna prin precizarea problemei care trebuie rezolvat, anume prin
indicarea performanelor (cerinelor). Conceptul de performan ajut proiectarea pentru a concepe
construcii ct mai corespunztoare cerinelor; orice rezolvare sau soluie este valabil numai dac
rspunde ansamblului cerinelor exprimate.
Avand in vedere caracterul dual al unei constructii, de obiect utilitar cu valente estetice, calitatea
plastico-arhitecturala si tehnico-functionala a acesteia este asigurata, de la nivel de proiect, de
impletirea a doua aspecte esentiale care se interconditioneaza si anume:

A - conceptele de arhitectura, estetice si compozitionale si cele ingineresti privind rezolvarea


volumetric-arhitecturala si tehnica a noii constructii, a caror calitate este determinata de talentul,
imaginatia, pregatirea profesionala si experienta arhitectului si in egala masura ale colaboratorilor sai
ingineri;

B - cerintele de calitate impuse prin legislatia in vigoare in momentul realizarii constructiei si la


care trebuie sa se alinieze solutiile propuse.
Primul aspect are o componenta pronuntat subiectiva, greu cuantificabila, care face obiectul
evaluarilor de ordin teoretic.
Indeplinirea celui de al doilea aspect depinde de cunoasterea si respectarea legislatiei si
normativelor tehnice din domeniul proiectarii si executarii constructiilor.
Din punct de vedere legal proiectantii sunt responsabili pentru solutiile prevazute in proiecte
timp de 10 ani de la elaborarea lor pentru partile de arhitectura si instalatii si pe toata durata de
existenta a constructiei pentru partea de structura. Responsabilitatea proiectantilor este apreciata in
limitele legislatiei si a normativelor tehnice in vigoare la data proiectarii si realizarii constructiei.
Cerintele de calitate
In vederea asigurarii nivelurilor de calitate corespunzatoare prin Legea 10/1995 (in concordanta
cu Directiva Consiliului CE 89/106 - privind calitatea produselor pentru constructii) se stabilesc
cerintele de calitate (exigentele esentiale de performanta) pe care in mod obligatoriu constructia trebuie
sa le realizeze pe toata durata sa de existenta si anume:
Cerinta de calitate 'A' - REZISTENTA SI STABILITATE - privind respectarea
reglementarilor tehnice referitoare la conceptia generala a structurii de rezistenta pentru constructii si
instalatiile aferente, in sensul asigurarii satisfacerii cerintelor utilizatorilor pe intreaga durata de
20

serviciu in conditii de exploatare normala. Este defalcata pe subcerinte corespunzatoare tipurilor de


constructii (din beton armat, metalice, constructii subterane, fundatii si terenuri de fundare, constructii
portuare, cai ferate, drumuri, edilitare, etc.).
Cerinta de calitate 'B' - SIGURANTA IN EXPLOATARE - privind respectarea
reglementarilor tehnice referitoare la eliminarea cauzelor care pot conduce la accidentarea utilizatorilor
prin lovire, cadere, punere accidentala sub tensiune, ardere, oparire in timpul efectuarii unor activitati
normale sau a unor lucrari de intretinere sau curatenie. In cadrul acestei cerinte se includ si masurile
arhitecturale destinate facilitarii activitatii persoanelor cu handicap.
Cerinta de calitate 'C' - SIGURANTA LA FOC - privind respectarea legislatiei si a
reglementarilor tehnice specifice potrivit carora constructiile trebuiesc proiectate, realizate si
exploatate astfel ca in caz de incendiu sa se asigure:
- evitarea pierderilor de vieti omenesti si de bunuri materiale;
- stabilitatea elementelor portante ale cladirilor pe o perioada de timp determinata;
- limitarea izbucnirii si propagarii focului si a fumului in interiorul cladirii, precum si limitarea
extinderii incendiului la cladirile invecinate;
- protectia ocupantilor cladirii tinand seama de varsta, starea de sanatate si riscul de
incendiu, precum si posibilitatile de evacuare in conditii de siguranta;
- protectia echipelor de interventie.
Cerinta de calitate 'D' - IGIENA, SANATATEA OAMENILOR, PROTECTIA SI
REFACEREA MEDIULUI - prin care se are in vedere respectarea masurilor prevazute in legislatia si
normativele de specialitate prin care o constructie sa nu constituie o amenintare pentru igiena si
sanatatea ocupantilor, a vecinatatilor si a mediului prin:
- neasigurarea unei insoriri corecte a spatiilor interioare destinate activitatilor umane;
- degajarea de gaze toxice, a particulelor sau a gazelor periculoase (inclusiv in caz de incendiu)
- emisia de radiatii periculoase;
- poluarea sau contaminarea atmosferei, apei sau a solului;
- defectiuni in evacuarea apelor uzate, a fumului sau a deseurilor solide sau lichide;
- prezenta umiditatii in elementele de constructii;
- umbrirea excesiva a constructiilor invecinate;
- agresarea mediului inconjurator natural sau construit existent.
Cerinta de calitate 'E' - PROTECTIA TERMICA, HIDROFUGA SI ECONOMIA DE
ENERGIE - se refera la adoptarea tuturor masurilor din normativele tehnice in vigoare privind:
- conformarea constructiei in ansamblu, precum si al fiecarui element ce separa spatii cu
temperaturi diferite in sensul asigurarii protectiei termice;
- reducerea necesarului de energie pentru incalzire/frig, ventilare/climatizare, producerea de apa
21

calda in conditii de control a temperaturii si umiditatii la nivelul impus de confortul utilizatorilor;


- eliminarea/limitarea pericolului de infiltratii de apa din sol sau din precipitatii.
Cerinta de calitate 'F' - PROTECTIA IMPOTRIVA ZGOMOTULUI - se refera la
adoptarea tuturor masurilor privind limitarea efectelor propagarii zgomotului provenit din exteriorul
sau din interiorul constructiei.
Durabilitatea, adic durata de funcionare normal a principalelor elemente de construcie, fr
pierderea calitilor necesare de exploatare poate fi:
ridicata (de gradul I), respectiv mai mare de 100 ani;
mijlocie (de gradul II), respectiv de 50...100 ani;
normala sau obinuit (de gradul Ill), respectiv de 20...50 ani.
Construciile provizorii au durata de funcionare sub 20 ani.
Durabilitatea se refer la: rezistena la nghe-dezghe a materialelor i elementelor de
construcie; rezistena la umiditate; rezistenta la aciunea biologic a microorganismelor i rezistena la
coroziune.
Durabilitatea elementelor de construcie se asigur prin folosirea de materiale rezistente la
aciunile mediului nconjurtor (fum, gaze, lichide etc.) sau prin protecia materialelor insuficient de
durabile cu materiale (pelicule) de protective
Funcionalitatea const n satisfacerea cerinelor impuse de destinaia construciilor.
Funcionalitatea se asigur prin conceperea unor suprafee necesare asigurrii unei exploatri normale,
diminsionarea spaiilor pe orizontal i vertical (scri, asscensoare) care s asigure accesul
oamenilor,echipamentelor, la fel suprafeele ncperilor trebuie s asigure posibilitatea de mobilare.
Economicitatea- se asigur prin conceperea unor soluii constructive care s conduc la
creterea productivitii muncii, scurtrii duratei de execuie, reducerea consumului de materiale.
Confortul i estic - se asigur printr-o proiectare raional a construciei , prin folosirea unor
materiale i elemente care s ofere un aspect plcut.Ct despre interiorul centrului , atunci aceasta
trebuie sa degajeze o atmosfer cald , primitoare , sa aib un design modern , att n interior c i la
exterior., circulaia interioar s permit accesul n toate zonele centrului, adic pentru desfurarea
condiiilor optime trebuie s existe spaii de legtur, coridoare, ascensoare,scri, la fel acesta trebuie
sa fie aerisit curat , i bineneles amenajat modern.
Centrele comerciale trebuie s reprezinte complexe interconectate de obiecte, cu zonificare
funcional, n funcie de tipul comerului i al serviciilor prestate, proiectate n scopul comercializrii
produselor .
Imobilele comerciale trebuie s dispun de ncperi pentru depozitarea inventarului, utilajului i
22

echipamentului de comer, pentru standuri, parcri auto, bloc administrativ, laboratoare (dup caz),
punct medical, camere pentru pstrare, instalaii sanitare, WC, spaiu de depozitare a deeurilor i
gunoiului etc.
Unitatea comercial trebuie, de asemenea, s dispun de obiecte de infrastructur pentru:
deservirea populaiei: cas de schimb valutar; birou de reclam; atelier pentru reparaia
aparatelor electrocasnice, ceasurilor, nclmintei; atelier fotografic; studiou de
nregistrare audio-video; magazin i atelier de bijuterii; xerox, fax; frizerie etc.;
reea de alimentaie public: cantin; restaurant; cafenea cu specific naional; culinrie;
grtare - mici; buticuri pentru comercializarea buturilor alcoolice, igrilor, produselor
alimentare, vinurilor i divinurilor, produselor de panificaie i cofetrie;
reea de buticuri, chiocuri pentru comercializarea: produselor audio-video; tipriturilor,
periodicelor; suvenirelor i articolelor de artizanat (picturi, ceramic i altele);
obiecte pentru divertisment: cinematograf, internet-cafenea, camer pentru copii; aparate
pentru jocuri, att pentru maturi ct i pentru copii etc.
Un ir de edificii vor fi destinate pentru deservirea centrului comercial: ci de acces, paz i
securitate, asigurarea cu energie electric i termic, sisteme de alarm i antiincendiare etc.
Important pentru cldirile comerciale, este ca pardoseala s fie groas sau precomprimat pentru
a suporta greuti mari, se recomand pardoseal din materiale cu porprieti antiderapante.
Cldirea din punct de vedere constructiv va fi alctuit din elemente structurale din cadre,
longitudinale i transversale i elemente de planeu, executate din beton armat monolit, ca nchidere
vor fi folosite panourile compozite de tip bond (dibond, etalobond) i completate armonios cu faad
de sticl.
Punerea n valoare a unor aspecte arhitecturale deosebite precum i existena unor funciuni
diversificate ce vor veni n sprijinul clientului , vor contribui la succesul proiectului investiional.
La momentul actual se observ c se mresc suprafeele necomerciale n centrale comerciale.
Sigur ca pentru cumprtor este mai plcut i comod s vin la magazin, unde snt holuri spaioase,
scaune pentru recreere,copaci, havuzuri,spaii distractive petru copii si,etc . Este necesar de un anumit
bilan, deoarece suprafeele prea libere lispesc magazinul de confort i creeaz pustieti simitoare.
Terenurile care urmeaz s fie atribuite pentru realizarea proiectului investiional trebuie s
corespund urmtoarelor cerine:
Suprafaa terenului
Pentru construcia centrelor comerciale se va atribui un teren cu o suprafa nu mai mic dect
suprafaa obiectului comercial care va fi construit n conformitate cu documentaia de proiect.
23

Suprafaa terenului ce urmeaz a fi atribuit investitorului pentru construcia obiectelor comerciale, va fi


calculat n modul urmtor: la fiecare 1 m2 de suprafa total a obiectului se va atribui o suprafa de
teren n mrime de 0,5m2 pentru amplasarea infrastructurii sociale, 0,5 m2 pentru infrastructur tehnic
i de exploatare a imobilului, 1 m2 de teren pentru amplasarea pavilioanelor staionare i expoziionale.
Pentru organizarea parcrii auto se va atribui cte 2m2 de teren la 1 m2de teren repartizat pentru
amplasarea tuturor spaiilor comerciale (centru comercial, pentru amplasarea obiectelor sociale, a
infrastructurii tehnice, pavilioanelor staionare i pavilioanelor expoziionale).
Amplasarea terenului
Terenurile atribuite realizarii proiectului investiional,trebuie s fie amplasate n centrul
localitilor,oraului ori n locurile cu trafic auto i fluz de populaie intens i unde se afl tradiional
zonele de comer locale. Terenurile nu trebuie s fie situate n apropierea cimitirelor, instituiilor de
nvmnt, spitalelor, grdinielor de copii i altor obiecte n preajma crora este interzis ori limitat
desfurarea comerului, ce ar duce la pierderi substaniale i nu numai. Centrele comerciale trebuie s
fie asigurate cu ci de acces ale transportului auto privat i transportului public
Terenurile trebuie s fie asigurate sau amplasate n apropierea reelelor inginereti, necesare
pentru exploatarea supermarketului (gaze, ap, canalizare, electricitate, telefonie, Internet etc.),
2.2 Studiul de marketing privind echipa proiectului
Echipa de proiect este un grup de persoane care lucreaz independent pentru atingerea unui scop
comun.De aceea alegerea echipei ce va fi implicat n realizarea proiectului rebuie sa se realizeze
foarte strict i competent ceea ce va duce la succesul sau eecul proiectului.
Beneficiarul(investitorul), proiectului investiional care dorete s construiasc anumite
obiecte,iar nefiind specialiti n domenii transmit de regul efectuarea lucrrilor de construcie firmelor
specializate n domeniu.De aceea investitorul este n cutarea unei echipe ,care s asigure calitatea
realizrii proiectului pe ntreaga perioad de execuie.Relaia dintre beneficiar i antreprenori sunt
reflectate de contractul de antrepriz, care prevede efectuarea total sau parial a lucrrilor de
construcie.Antreprenorul general este rspunztor pentru calitatea i termenul de ndeplinire a
lucrrilor de construcie, la fel el poate s transmit anumite volume de lucrri altor firme
subantreprenorilor.
Toate condiiile ca ,termen de axecuie, calificarea, experienta, condiiile, calitatea lucrarii,
remunerarea muncii, ect. trebuie menionate la nceputul colaborrii,ca pe parcurs s nu fie abateri de
la proiect i unele nenelegeri.
Firma de construcii a fost selectat n urma analizei firmelor din ora, profilul lor fiind
diversificat. Au fost analizate urmtoarele firme de construcii:
Glorinal S.R.L.
24

Lagmar IMPEX
BasconsluxS.R.L.
Interactiv S.A.
Reconscivil SRL

Glorinal

Lagmar

Reconscivil
Companii
de
constructii

Interactiv

Basconslux

Figura:4 Analiza companiilor de constructii


Sursa: [Elaborat de autor]
Compania de Construcii Glorinal - Fondat n 1998 compania de construcii Glorinal a
devenit centru de activitate a unui colectiv de profesioniti.
A fost printre primele companii, care a creat o structur oranizatoric bine pus la punct. A
adunat ce a fost mai bun i am preluat experiena companiilor strine, toate cu un singur scop-s fim
siguri, c putem face fa cerinelor partenerilor notri. Criteriile dup care s-au orientat n toi aceti
ani de activitate, a artat c au gsit combinaia optim care i-a ajutat s devina ceea, ce sunt astzi i
anume:
1. calitatea lucrrilor i serviciilor prestate clienilor,
2. operativitatea finalizrii cu succes a proiectelor iniiate,
3. respectarea obligaiunilor contractuale fa de investori, ce le-au permis s obina respectul i
renumele unei companii cu cel mai mare grad de ncredere de pe piaa autohton.
Lider pe piaa imobiliar din Republica Moldova compania are o experien vast n executarea
lucrrilor de construcie, iar palmaresul celor deja executate este impresionant. Pe perioada de
activitate Glorinal a dat dovad de o dezvoltare dinamic, a construit i a dat n exploatare mai bine de
50 de obiecte, inclusiv complexe locative, obiecte de menire socio-culturale, spaii comerciale
25

.a.Compania a fost dublu menionat de ctre Uniunea Arhitecilor din RM i anume: n anul 2000
reconstrucia blocului de locuit din str. Zamfir Arbore a primit ca titlul Cel mai bun proiect al anului,
iar n 2007 titlul de Cel mai bun proiect locativ i-a fost distins complexului locativ de menire social
din str. Mircea cel Btrn, care a fost finisat n 2010. Au adunat ce a fost mai bun de la concurenii de
pe pia i au preluat experiena companiilor strine. i toate cu un singur scop s fie siguri c pot
face adecvat fa cerinelor clienilor i partenerilor
Criteriile dup care s-au orientat n toi aceti 17 ani de activitate au artat c au gsit combinaia
optim, care i-au ajutat sa deveni ceea ce sunt astzi.
n prezent numele Glorinal este cel mai bun garant al calitii construciilor edificate, construite
cu respectarea riguroas a tuturor normelor necesare, lucru deosebit de important pentru regiunea
Moldovei,activ din punct de vedere seismic. Proiecteaz i construiesc att complexele locative i
comerciale, cele cu menire socio-cultural toate poart amprenta tendinei

spre perfecionare

continu. Au o structur organizatoric viabil i funcionabil. Sunt singura companie de pe pia


care deine, practic, n totalitate cele mai moderne tehnologii. Utilizeaz tehnologii i materiale
germane, execut cu forele proprii, fara a apela la subcontractori, lucrri de izolare a acoperiului,
termo i hidroizolarea faadelor, podelelor, pereilor,etc.
Particularitatea distinctiv a companiei este grija fa de clieni chiar i dup darea n exploatare
a locuinelor. Beneficiarii i pot propune propriul plan de repartizare a nclzirii, canalizrii, reelei
electrice, precum i amplasarea diverselor paravane, pot apela la serviciile designerilor.n anul 2008
Compania Glorinal a fost apreciat cu distinsul titlu Marca comercial a Anului.
RECONSCIVIL nu doar construiete case, ci ofer senzaia de Acas
A construi i a nla, dou sinonime ce aparent se pliaz perfect, au dirijat vectorul visurilor
pe care fondatorii companiei RECONSCIVIL le aveau nc acum 15 ani. Ei au construit, dar, n acelai
timp, au fcut diferena ntre cele dou verbe i au ales s nale. i aici nu ne referim doar la nlimea
cldirilor realizate, ci la esena nlrii n orice afacere calitate, operativitate, stabilitate i
fidelitate fa de cei care mizeaz pe RECONSCIVIL. Astfel, pornind de la acest principiu
fundamental, noi am parcurs calea ascensional a dezvoltrii pentru a oferi oamenilor nu doar o cas,
ci mai mult un sentiment de Acas. Prin valorile promovate, am construit, timp de 15 ani, un
nume, i este absolut firesc s menionm c omul sfinete locul i nimic nu ar fi fost aa cum este
fr implicarea fondatorului companiei, Omul Valeriu Sufrai, dari a fiecrui membru din echipa sa.
Compania RECONSCIVIL dispune astzi de toate mijloacele i resursele necesare pentru a demara i
a da n folosin proiecte imobiliare de cea mai nalt calitate. n acest sens, n cei 15 ani de activitate a
reuit s devin un partener de ncredere pentru circa 1400 de familii, care n cadrul companiei au n
primul rnd statut de coinvestitori, apoi statut de clieni. De asemenea, RECONSCIVIL i-a
26

demonstrat profesionalismul, dedicaia i flexibilitatea, realiznd programe n comun cu instituiile de


stat sau obinute prin licitaie.
Nr. de proiecte finisate 21
Nr. de apartamente date n folosin pn n 2015 1450
Suprafaa total a apartamentelor date n folosin 119 877 m.p.
Din 2000 pn n prezent, RECONSCIVIL a reuit s dea n folosin 1450 de apartamente, cu o
suprafa total de 119 877 m.p., pe cnd suprafaa total a spaiilor comerciale i a oficiilor finisate sa ridicat pn la circa 11 000 m.p.
Succesul i calitatea incontestabil a celor 21 de proiecte finisate au fost asigurate de calitatea
materialelor de construcie i de finisare, care n mare parte sunt importate direct de la productori,
aliai de ncredere ai companiei.
RECONSCIVIL dispune de o baz de producere cu secii de producere (cu o suprafa de 1500
m.p.) i depozite pentru materiale (cu o suprafa de 900 m.p.), amplasat pe un lot de teren cu o
suprafa de 68 de ari, pe str. Industrial 10 din capital. Aceast baz de producere se afl la
dispoziia unei echipe de profesioniti, care muncesc zilnic pentru a realiza la capacitate maxim
programul stabilit. Respectiva echip este administrat de eful bazei de producere, dl. Iurie Roman,
inginer-mecanic. Principalele trei direcii n care activeaz compania RECONSCIVIL sunt:
1. Managementul de proiecte i prestarea serviciilor de antreprenoriat general n construcii;
2. Dezvoltarea i realizarea proiectelor imobiliare proprii;
3. Participarea la ndeplinirea programelor sociale guvernamentale;

Planuri de perspectiv
n anul 2015 compania RECONSCIVIL i desfoar activitatea pe 7 antiere de construcii.
Printre acestea pot fi menionate:
Complexul locativ cu garaje i parcri subterane de pe bd. Mircea cel Btrn 46, cu un
numr total de 270 de apartamente.
Bloc de locuit cu 2 niveluri de parcri subterane i 59 de apartamente de pestr. Ion
Dumeniuc 17.
Magazinul din reeaua Cascad Market din s. Tvardia, r-nul Taraclia. Un proiect de
antrepriz general n construcii.
Recent au nceput lucrrile la urmtoarele proiecte:
Complex locativ cu garaje, amplasat n mun. Chiinu, pe str. V. Alecsandri, 147
Complex locativ cu parcare subteran, amplasat n mun. Chiinu, str. Ion Creang, 61
Bloc locativ cu garaje, amplasat n mun. Chiinu, pe str. N. Titulescu, 28 / 2.
Compania RECONSCIVIL dispune de capacitatea tehnic necesar i de specialiti calificai
care sunt dispui s execute orice tip de proiecte de reconstrucie i construcie a obiectivelor civile,
27

inclusiv proiecte la cheie. Pentru cei care apeleaz la serviciile oferite de RECONSCIVIL, indiferent
c au deja un plan elaborat sau nu, compania poate transpune n realitate proiectele de executare pentru
clienii si. Cei care vor s-i fac un sediu sau s investeasc n reconstrucia unui imobil pot fi siguri
c RECONSCIVIL este un partener de afaceri de ncredere!
Compania Lagmar-Impex SRL este actulamente reprezentat prin opt proiecte comerciale si
private, printre care i blocul de oficii de pe strada Socoleni, care a devenit n anul 2011 sediul
companiei, i care reflect cu demnitate formatul companiei, n termen de arhitectur i design,
impresionnd prin coloristic i stil unic.
n perioada anilor 2011-2015 Lagmar Impex i-a propus s se afirme pe piaa imobiliar,
construind 6 proiecte locative cu un numr total de 780 apartamente Blocurile locative din str. Vasile
Lupu, Movila lui Burcel, Macilor, Arhaghelul Mihail, Ceucari, dar i Complexul locativ din str.
Florrii, toate fiind date n exploatare n termenii stabilii.
n prezent compania construiete alte 3 mari proiecte locative, cu un total de 754 apartamente, i
anume: Complexul locativ din str. Bogdan Voievod, Complexul locativ din str. Gh. Cau i Blocul
locativ din str. Bariera Orhei.
De asemenea, n cadrul unui contract de parteneriat semnat cu Universitatea de Stat din
Moldova n vara anulului2014, compania efectueaz restaurarea la cheie a blocului II USM din str.
Alexei Mateevici, dar i a 4 cmine studeneti din str. Gh. Cau.
Atuurile companiei LAGMAR sunt:
- Calitatea nalt a blocurilor construite;
- Termenele de dare n exploatare respectate;
- Preurile apartamentelor accesibile pentru fiecare!
Compania contruieste la cel mai inalt nivel din punct de vedere al calitatii, dovada acesteea fiind
blocurile deja date in exploatare. Ne propunem mereu sa atingem noi obiective prin proiectele
implimentate. Indiferent de complexitatea lor tinem cont de termenii de executie.
Compania mizeaz pe calitatea produsului finit, iat de ce, n procesul de construcie, utilizeaza
materiale i produse de talie internaional i naional ca BAUMIT, SUPRATEN, BAXI, ROMSTAL
blocurile celulare aerate (BCA) YTONG. Utilizarea acestora presupune Soluia ideal dintre pre i
calitate!
Odata cu reprofilarea afacerii in domeniul constructiei, compania a inceput sa dezvolte si
departamentul de proiectare.
Proiectarea unei constructii este un act de responsabilitate atat din punct de vedere al sigurantei
cat si din punct de vedere financiar. Proiectarea unui imobil trebuie sa fie o balanta in echilibru care sa
asigure maximum de rezistenta, stabilitate, functionalitate, utilitate in conditiile optimazarii
28

consumului de resurse. Constructia trebuie sa raspunda nevoilor utilizatorilor ei si al celor din jur, fiind
necesara integrarea acesteia in mediu.
La acest compartiment Lagmar acorda la fel de multa munca si insitenta, toate blocurile finisate,
cele ce se afla in constructie si cele in perspectiva sunt proiectate in asa fel ca sa corespunda maximum
cerintelor diferitor categorii de consumatori, pastrand echilibrul intre util si frumos.
Proiecte imobiliare accesibile din punct de vedere financiar, acesta este unul din obiectivele de
baza a companiei.
Domeniul imobiliar a fost printre primele activitati a companiei Lagmar. In prezent nu doar
vanzarea dar si contructia acestora a devenit activitatea de profil.
Prin intermediul unor politici de management strategice si axate pe rezultat, si datorita serviciilor
imobiliare profesioniste oferite de catre echipa Lagmar, compania se plaseaza n topul competitorilor
de pe piaa national imobiliara.
Compania de construcii SRL Basconslux creat la 29 mai 2003 este una dintre cele mai mari
ntreprinderi de construcie din Republica Moldova, pe parcursul anilor a citigat ncrederea multor
ceteni, ce nu regret n prezent alegerea facut.
O alegere perfect pentru un trai decent, nou, prosper i confortabil l putei gsi la noi, avem o
gam variat de apartamente n aproape orice cartier al oraului Chiinu.
SRL"Basconslux are ca obiectiv crearea posibilitilor pentru fiecare familie din Republica
Moldova, de a avea propria locuin.
Prin activitatea sa intenioneaz s contribuie la formarea n Republica Moldova a unei piee
civilizate de spaiu locativ, s ofere modaliti noi i sigure de finanare, s implementeze cele mai
performante tehnologii naionale i mondiale de construcie , care creeaz posibilitatea de a construi
case calitative, la preuri accesibile.
Basconslux v propune o locuin moderna in:
1) Centrul capitalei (str. Lev Tolstoi 24 , Melestiu , Colina Puskin).
2) Sectorul Buiucani (str. Alba Iulia 113, str.Alba Iulia 75/22, str.Sucevia 18).
3) Sectorul Ciocana ( str. Mircea cel Batrin 39, str. Mircea cel Batrin 20/6).
4) Sectorul Rcani-Pota Veche (str.Calea Orheiului 117).
5) Vatra ( case de locuit).
Lucrrile acestor case sunt executate in conformitate cu legislaia Republicii Moldova i cu
standartele europene.
La construcia complexelor locative sunt folosite tehnologii moderne. Blocurile din aceste
complexe au o structur de rezisten format din schelet de beton armat cu umplutur din BCA (bloc
din calcar autoclavizat), material importat din Romania i Ukraina, cu proprietatea de a absorbi
29

zgomotul i a respinge umezeala. Pereii secundari sunt construii din cramid national i sunt
prelucrai cu amestec uscat alb.
Lucrarile au loc n 3 etape:
1) prima etapa include ciclul zero, lucrri de construcie i montare
2) A doua etap include lucrarile exterioare de finisare, montarea instalaiilor pentru ferestre i
balcoane de tip termopan, trasarea comunicaiilor, branamentul apei reci si calde, montarea
sistemului de canalizare, bransamentul electric, conectarea la linia telefonic, acces la internet i la
liniile de legatur interioar, instalarea unei ui de intrare din metal
3) Lucrri interioare de finisare, prelucrarea pereilor cu amestec uscat (cu excepia, bii i a
veceului), instalarea aparatelor de eviden a consumului (contoare) pentru gaz ,lumin i ap;
montarea sistemului de inclzire,cazan instalat n apartament i conectat la calorifere
Persoanele ce au procurat si urmeaz s procure apartamente noi construite de ctre compania
SRL Basconslux , dispun de serviciile noastre pentru amenajarea locuinei, avnd sfaturile unor
designeri prefesioniti pentru lucrri interioare de finisare.
BASCONSLUX - Construim pentru viitorul tu!
Compania de construcii Interactiv S.A. a fost nfiinat n anul 1995 la data de 2 noiembrie
(IDNO 1003600047571) i activeaz pe piaa imobiliar i a serviciilor n Republicii Moldova n baza
Licenei seria A MMII Nr.030981, desfurnd activiti precum: construcii de case particulare;
construcii de cartiere locative; construcii inginereti; lucrri de finisaj; instalarea reelelor inginereti
interioare si exterioare de gazificare, ap i canalizare; montarea sistemelor de nclzire autonom;
producerea construciilor din metaloplast si aluminiu (ui, geamuri, perei despritori, vitralii, etc.)
Sediul Companiei se afl n municipiul Chiinu, strada Ion Incule 105.
Fiind n rolul de antreprenor general, subantreprenor sau investitor al proiectelor de construcii
civile i industriale, Interactiv S.A. a reuit s realizeze mai multe proiecte importante. Cartea de
vizit a companiei este implementarea i utilizarea celor mai noi tehnologii, materiale i echipamente.
n pofida dificultilor economico-sociale specifice perioadei de tranziie, Interactiv S.A. a fost
prima companie din Republica Moldova care n anul 1997 a aplicat sistemul de planificare individual
al apartamentelor; a iniiat montarea sistemului de nclzire autonom individual; a construit prima
parcare subteran, iar in anul 2002 a iniiat instalarea contoarelor de ap n camere sanitare pentru
efectuarea controlului de ctre organele competente de stat, fr a incomoda locatarii.
Din anul 1995 pn n prezent compania Interactiv S.A. a realizat construcia mai multor
obiecte precum:

Blocuri locative cu suprafaa total de 45 000 m2/ 423


30

Case individuale cu suprafaa total de 7500 m2/ 43

Oficii i spaii comerciale cu 6800m2/ 12

Parcri subterane

Staii de alimentare PECO

Staii de epurare

Bnci

Restaurante

Pentru realizarea cu succes a proiectelor, compania dispune de tehnic i utilaj ce permite


efectuarea lucrrilor de construcie de cea mai nalt calitate. Avem propriile excavatoare, mixere i
pompe pentru transportarea de betoane, tractoare, buldozere, camioane, macara, gredere, compactoare,
vibratoare, mini ncrctoare, schele, supori, cofraj, popi, etc.
n cadrul companiei activeaz ingineri, maitri, manageri si muncitori atestai n domeniu, care
se bucur de asigurri sociale si medicale, protecie a muncii, salarizare pe potriva muncii prestate i
echipament special pentru a asigura calitatea lucrrilor efectuate.
n domeniul calitii InteractivS.A. deine Certificatele de Calitate ISO 9001; 14001; 18001 i
are implementat un sistem de management integrat pentru a crete productivitatea, satisfacia i
ncrederea clienilor, pentru a-i permite s reduc preturile, s extind si s consolideze piaa
imobiliara.
n urma analizelor i cercetrilor efectuate de pe piaa am hotrt c pentru executare tuturor
lucrrilor i pregtirea pentru darea n exploatare a centrului comercial s fie antrenat S.A.
,,INTERACTIV avind ca domeniu de specialitate proiectarea i construcia att a complexele locative
i cele cu menire socio-cultural ct i cele comerciale, toate poart amprenta tendinei

spre

perfecionare continu,utiliznd proceduri moderne i specialti calificai n domeniu.

31

3. STRUCTURA FINANRII
3.1.Descrierea surselor de finanare posibile
Activitatea de investiii

necesit resurse financiare a cror formare este stimulat

de

mecanismele economiei de pia i de prghiile financiare ,fiscale utilizate de ctre stat.n economia de
pia fiecare agent economic i constituie fondul pentru investiii de sine stttor,tinznd s utilizeze
ct mai eficient sumele respective.
Sursele de finanare a investiiilor pot fi clasificate n diferite moduri .Din punct de vedere al
agentului economic,sursele de formare a resurselor investiionale pot fi clasificate n:

Imprumutate

Atrase

Proprii

Surse de
finantare

Figura 5: Sursele de finanare a investiiilor


Sursa:
Sursele proprii de formare a resurselor investiionale includ:
Parte din profitul net cptat n urma activitii economice;
Amortismentul acumulat,care servete pentru finanarea nnoirii activelor fixe ajunse la limita
duratei de funcionare la fel i pentru necesitile de dezvoltare modernizare;
Polia de asigurare pentru acoperirea pierderilor legate de pierderea proprietii;
Investiii financiare de lunga durat, efectuate anterior i termenul crora expir n perioada dat;
Reinvestirea sumei cptat n urma vnzrii unei pri din fondurile fixe;
Parte din activele circulante imobilizate n investiii.
Sursele atrase de formare a investiiilor includ:
1. Emiterea i vnzarea de aciuni se folosete deseori pentru sporirea capitalului firmei;
2. Emitere certificatelor investiionale (n cazul fondurilor de investiii);
3.Alocaii n fondul statutar din partea altor investitori;
32

4. Mijloace acordate de ctre stat pentru investiii. Statul aloc fonduri pentru investiii n volume
ct mai mici posibile asigurnd cu resurse doar domeniile care sint absolute necesare, dar care nu pot
face fa concurenei sau pe cele ce constituie monopolul statului.
Sursele mprumutate de formare a resurselor investiionale cuprind:

mprumuturi bancare pe termen lung i mijlociu se folosesc n cazul insuficienei mijloacelor

proprii ale firmei. n funcie de garaniile care stau la baza lor, creditele pentru investiii pot fi:
mprumuturi bancare pe baza garaniilor materiale. Garaniile se refer la capitalul

sau

patrimonial firmei, n special la unele elemente ale activului imobilizat, care ar putea fi transformate
uor n lichiditi.
Credite ipotecare. Se ipotecheaz, de obicei, cldiri, terenuri, mijloace circulante cu o convertire
rapid n lichiditi.
Credite de tip cash- flow. Aceste credite nu snt garantate material. Singura garanie o constituie
studiul de fezabilitate al afacerii.
Credite externe, care snt de mai multe categorii:
a) credite guvernamentale sau cu garanie guvernamental n spatele crora st un stat;
b) credite bancare, cnd riscul este suportat de exclusiv de banci;
c) credite acordate de instituii internaionale- aceste credite se acord pentru obiectivele vitale din
cadrul de restructurare, fr garanii materiale;
emisie de obligaiuni- este o form clasic de finanare a activitii investiionale;
mprumut fiscal investiional acordat ntreprinderilor

de ctre stat n scopul stimulrii

investiiilo reale n anumite sectoare ale economiei;


Leasing investiional, un sistem special de finanare a investiiilor prin intermediul cruia se
inchiriaz utilaje i masini moderne, tehnic de calcul, mijloace de transport i alte bunuri mobiliare i
imobiliare de la unitile specializate, n schimbul unei chirii.
Astfel companiile de obicei ncearc s aleag din aceste trei tipuri de finanare care s minimizeze
pe ct este de posibil costul capitalului i s fie ct mai convinabil i nu n ultimul rnd profitabil.
3.2 Analiza ofertelor creditelor bancare
Agenii economici i gsesc resursele necesare realizrii investiiilor pe dou ci : fie prin utilizarea
propriilor economii , fie prin recurgerea la creditele ce le sunt acordate prin bnci , n procesul de
reciclare i valorificare a capitalurilor monetare n economie .Instituiile financiar creditare, ofer
investitorilor ce nu posed mijloace suficiente, capital pentru implimentarea proiectului investiional.
Suma creditului acordat este de regul stabilit reeind din costul proiectului, eficiena business
planului, innd cont de marimea contribuiei proprii ale investitorului, de solvabilitatea acestuia, de
33

istoria lui creditar , i altele.


Pentru analiza comparativa a ofertei de credite bancare pentru investiii au fost utilizate
informaii furnizate de urmtoarele bnci:

B.C."MoldovaAgriondbank"

B.C."Mobias
Banca"

B.C.
"Comertbank"

B.C."Victoriabanc
"

B.C.
analizate

B.C."EuroCredit
Bank"

Figura 6 : Analiza bancilor comerciale din Republica Moldova


Sursa : [Elaborat de autor]
n analiza respectiv s-au urmrit aa aspecte ca:
- documentaia necesar pentru obinerea creditului;
- termenul creditului;
-suma maxim a creditului;
-garaniile necesare;
- rata dobnzii;
Referitor la documentaia necesar pentru obinerea creditului, reiese c toate bncile urmresc:
O analiz a rentabilitii activitii desfsurate de solicitantul creditului pentru investiii;
O asigurare pentru rentabilitatea proiectului de investiii pe baza planului de afaceri si a
studiului de fezabilitate solicitat n acest sens;
O asigurare pentru capacitatea de plat, aceasta va trebui s fac fa la rambursarea serviciului
datoriei si la cheltuielile de funcionare pentru activitatea desfsurat precum i cele aferente
proiectului de investiii, pe baza fluxului de ncasri i pli.
Referitor la durata de acordare, reiese c creditele pentru investiii sunt credite acordate pe
termen mediu i lung ntruct att durata de execuie a investiiilor ct i posibilitatea de a produce
profituri viitoare depesc de regul un an. n urma analizei datelor oferite de Bancile Comerciale, s-a
34

putut observa c perioada de acordare este aceeai, diferena fiind n faptul c unele bnci coreleaz
durata de acordare a creditului cu dimensiunea si complexitatea proiectului, ciclul de producie al
ntreprinderi, valorilor n mrfuri i materiale propuse n calitate de asigurare, ceea ce ar nsemna o
corelare a duratei creditului cu particularitile proiectului de investiii.
n privina garaniilor necesare, din analiz rezult c se accept garanii att reale (cu cele dou
forme, mobiliare i imobiliare) ct i personale. Principiul de pruden bancar impune ca valoarea
garaniei s nu depseasc dublul valorii creditului acordat. Ceea ce se poate remarca este faptul c
bncile i-au diversificat garaniile pentru a-i apropia serviciile lor ctre nevoile de finanare ale
companiilor. Portofoliul de garanii al oricrui client (format din garanii reale i personale) trebuie s
asigure banca mpotriva riscului de insolvabilitate al clienilor si.
1) B.C. Victoriabank este Prima Banc Comercial din Moldova care a pus bazele procesului
de dezvoltare a unui sistem bancar n Moldova nc din 22 decembrie 1989.

Victoriabank este liderul implementrii noilor tehnologii, fiind Prima Banc care a operat cu

carduri bancare, fiind Prima care a adus bancomatele n Moldova, pe lng celelalte produse i servicii
inovative nc neimplementate pn atunci. Toate acestea ne fac s fim cu un pas naintea celorlali
concureni!

Victoriabank tie ce v dorii pentru c v solicit prerea prin intermediul feedback-ului

tehnologic!

Victoriabank tie cum s v mplineasc dorinele i asta o confirm ritmul de atragere al

clienilor, iar ca rezultat - noi suntem primii!

Victoriabank un brand cu renume la nivel naional i internaional!


Victoriabank ofer credite corporative cu urmtoarele rate ale dobnzii:
- 20.0% anual - pentru MDL;
- 8.5% anual - pentru USD;

-8.5% anual - pentru EUR.


Creditele se acord pe termen de 36 luni Decizia referitor la stabilirea ratei dobnzii pentru un
anumit credit se ia n cadrul edinei Comitetului de Credit, n dependen de setul de criterii pentru
sporirea sau micorarea ratei de baz a dobnzii. n cazul schimbrii ratei dobnzii i/sau a mrimii
altor pli pn la stingerea creditului, banca este n drept s modifice n mod unilateral rata dobnzii
stabilit conform Contractului, n funcie de:
a. rata de refinanare a Bncii Naionale a Moldovei;
b. rata inflaiei;
c. evoluia pieei financiare.
35

2) B.C. MoldovaAgroindbank - Experiena activitii de 24 ani, continue s demonstreze c


Moldova Agroindbank este liderul pieei bancare din Republica Moldova.
Moldova Agroindbank este o banc inovativ, orientat spre prestarea serviciilor financiare nalt
tehnologizate. Serviciile sunt oferite tuturor segmentelor de clieni, persoane fizice i juridice, care
activeaz n diverse sectoare din economia naional. Instituia ofer cea mai mare varietate de servicii
i produse bancare care exista la moment n Republica Moldova.
Credit BUSINESS +- oferim un plus de valoare business-ului tu!
Suma creditului: de la 10.000 pn la 1.800.000 lei:
1.pentru cheltuieli de consum pn la 1.000.000 lei,
2.pentru completarea capitalului circulant - pn la 1.000.000 lei,
3.pentru investiii pn la 1.800.000 lei.
Termenul de rambursare :
1.pentru capital circulant maxim 36 luni,
2.pentru cheltuieli de consum maxim 60luni,
3.pentru scopuri investiionale 120 luni.
Moneda: MDL
Garanii: bunuri imobiliare i / sau mobiliare
Rata dobnzii: flotant dar se stabilete n mrime fix pentru perioade determinate de timp (rata
dobnzii poate fi modificat semestrial).
Beneficiarii poteniali :
Persoane juridice (societi comerciale),
Persoane fizice care practic activitate de ntreprinztor (ntreprinderi individuale, titulari de
patente),
Persoane fizice care practic activitate profesional (avocai, notari, executori judectoreti,
interprei, traductori i alte persoane care practic activitate profesional autorizat/n baza de licen
etc.)
Alte persoane fizice precum asociai, acionari fondatori de ntreprinderi, care dein cote pri n
afacere.
Experiena de activitate solicitat: minim 6 luni
Avantaje:
soluia optim pentru proiectele i investiiile de mic amploare ale afacerii Dvs.,
avei libertate deplin n utilizarea fondurilor (investiii, procurarea utilajelor, achitarea plilor sau

36

a furnizorilor, finanarea cheltuielilor de consum etc.)


v garantm rapiditate i profesionalism n examinarea cererii de credit.
Tabelul 3: Rata dobinzii de rambursare a creditului

Termenul creditului (luni)

BUSINESS +
Rata dobnzii
capital circulant, scop investiional, consum*
pentru construcia, procurarea sau repararea
spaiilor comerciale*

12

> 12
24

> 24
60

> 60
120

20,5% 21%

21,5%

21.75%

21.75%

19%

19%

19%

19%

19%

* rata dobnzii se modific semestrial .


Sursa: [maib.md]

3) B.C. Comerbank noi orizonturi i continuitatea dezvoltrii!


Eficacitatea activitii Bncii se realizeaz, n primul rnd, datorit managementului competitiv
i personalului nalt calificat. mbuntirea echipamentului tehnic al Bncii, dezvoltarea noilor
tehnologii informaionale, permit n mod semnificativ extinderea spectrului larg de servicii propuse i
efectuarea deservirii clienilor la un nivel nalt. Ca urmare, mbuntirea continu a calitii serviciilor
i optimizarea tehnologiilor, a poceselor de afaceri interne, ofer bncii perspective clare de dezvoltare
i succes.
25 de ani de experien permit bncii s priveasc cu ncredere spre viitor. Cu toate acestea,
prioritatea Comerbank const n asigurarea bunstrii financiare a fiecrui client.
Creditele - reprezint mijloace baneti, acordate de catre BC "COMERBANK" S.A. clienilor
si, cu titlu rambursabil, conditionate att de utilizarea eficient i conform destinaiei, ct i de plata
unei dobinzi.
Cine poate beneficia de credite la BC "COMERBANK" S.A.
1.Clieni corporativi;
2.Clieni, reprezentani ai business-ului mic i mijlociu, care desfoar activitatea economic;
3.Persoane fizice.
Principalele produse de credit, acordate de ctre BC "COMERBANK" S.A.:
1.Linii de credit revolving pentru majorarea capitalului circulant i extinderea activitii
economice;
2.Linii de credit pentru executarea lucrrilor de construcie i reconstrucie;
3.Credite pentru procurarea utilajelor;
37

4.Credite pentru procurarea automobilelor;


5.Credite pentru procurarea imobilului;
6.Credite de consum;
7.Garanii.
Etapele accesrii unui credit:
1.Contactarea reprezentantului Bncii din subdiviziunea de creditare;
2.ntocmirea dosarului de credit i evaluarea garaniilor propuse;
3.Analiza solvabilitii, capacitii de rambursare i suficienei asigurrii creditului n baza
documentelor, prezentate la Banc de ctre Debitorul potenial;
4.Aprobarea n ordinea stabilit a cererii de credit;
5.Perfectarea n ordinea stabilit de ctre Banc i conform legislaiei n vigoare a contractelor de
credit i de asigurare a creditului;
6.Eliberarea creditului.
Credite acordate persoanelor juridice
Cerine minime fa de Debitorii poteniali:

Activitate economic curent;

Bilan lichid i activitate rentabil (de regul);

Lipsa la momentul depunerii cererii de credit a datoriilor fa de bugetul de stat i fa de Banc;

Istorie de credit pozitiv;

Debitorul potenial trebuie s fie sau s devin clientul Bncii.


Tabelul4: Tipuri de credite, acordate

Rata
Tipurile
Suma
Termenul
dobanzii
creditelor creditului creditului
fix

Comision
pentru
acordarea
creditului

Achitarea
dobanzii

Rambursarea
creditului

Formele de
asigurarea
a creditului

max 10 mln
lei

1-5 ani

17-21%**

1 - 2%

bunuri imobile
bunuri mobile
depozite
mijloace circulante
Rambursarea lunar i/sau
(stocuri)
conform graficului
la data scadenei
cesiunea ncasrilor n
stabilit
creditului
conturi (pentru credite
overdraft)
fidejusuinea
administatorului/
fondatorilor

Credite
Max.
in valuta
echivalent
straina
(USD | 10 mln lei*
EUR)

1-5 ani

6.0-9.0%**

1 - 2%

Rambursarea lunar i/sau


conform graficului
la data scadenei
stabilit
creditului

Credite
in MDL

- bunuri imobile
- bunuri mobile
- depozite

38

Nota: *Suma creditului depinde de necesitile debitorului, starea sa financiar, dimensiunea afecerii, costul proectului
creditat, precum i de valoarea asigurrii.
**Rata dobnzii la credit indicat se consider de baz i poate fi schimbat (mrit sau micorat) n dependent de
structura operaiei de credit, tipul gajului, evaluarea gradului de risc, starea financiar a debitorului i alte circumstane.

Sursa: [http://comertbank.md/]
4) B.C. MobiasBanca Group Socit Gnrale este unul dintre cele mai mari grupuri de servicii
financiare din Europa. Axndu-se pe modelul universal bancar diversificat, Grupul mbin soliditatea
financiar cu strategie de cretere susinut i tinde spre a deveni o banc de referin n relaii bancare,
recunoscut pe pia, aproape de clienii si, aleas pentru calitatea serviciilor i angajamentul
echipelor sale.
Creditul Imobiliar este destinat companiilor n plin dezvoltare, care au nevoie de un imobil nou
pentru desfurarea activitii i doresc achiziia sau construcia de spaii comerciale.
Caracteristicile produsului:
Destinaie: achiziia sau construcia imobilelor destinate activitii companiei
Sum: pn la 10 000 000 lei
Durat: 10 ani
Perioad de graie: maxim 18 luni
Garanii: bunul procurat din credit, alte garanii reale stabilite de comun acord, n funcie de
aportul propriu
Cost resurse: dobnd avantajoas ncepnd chiar din primul an de creditare
5) BC EuroCreditBank
Credit Investiional:
n valut strin:
1. Termenul de creditare: pn la 5 ani.
2. Rata dobnzii: de la 5.55 % anual, flotant*. (n dependen de termen).
3. Comision pentru acordarea creditului: 1-2% din suma creditului acordat.
4. Comision de administrare - pn la 0.1% lunar din soldul creditului.
5. Comision pentru rambursarea anticipat (parial sau integral) a Creditului - pn la 2% din suma
Creditului rambursat anticipat.
6. Rambursarea creditului se efectueaz conform graficului stabilit n Contractul de credit.
7. Gaj - imobil, utilaje, echipamente, active circulante, alte forme de asigurare acceptate de Banc.
n moned naional:
1. Termenul de creditare: pn la 5 ani.
2. Rata dobnzii: de la 18% anual, flotant.*
39

3. Comision pentru acordarea creditului: pn la 2% din suma creditului acordat.


4. Comision pentru rambursarea anticipat (parial sau integral) a Creditului - pn la 2% din suma
Creditului rambursat anticipat.
5. Rambursarea creditului se efectueaz conform graficului stabilit n Contractul de credit.
6. Gaj - imobil, utilaje, echipamente, active circulante, alte forme de asigurare acceptate de Banc.
Not: n cazul liniilor de credit Revolving, rata anual a dobnzii va fi cu 1% anual mai mare, dect
rata dobnzii la creditul investiional.
Tabelul 5: Analiza creditul pentru investiii utiliznd criteriul bancar
Instituia financiarcreditar

Suma oferit

BC Victoriabank SA

Variabil

BC COMERBANK SA

10 000 000 lei

BC
MoldovaAgroindbank
SA

<,>1 800 000 lei

BC EuroCreditBank SA
BC MobiasBanca SA

Rata dobnzii anuale

Comision

Termen

Variabil

36 luni

1-2%

5 ani

19-21,75% MDL

1-2%
1-3%

5 ani

Variabil

de la 18% MDL
de la 5.55 % EUR/USD

2%
1- 2%

5 ani

de la 30 001 lei pn
la 70% din valoarea
gajului

Variabil

Variabil

5 ani

20% MDL
8,5% EUR/USD
17-21% MDL
6-9% EUR/USD

Sursa: [ntocmit de autor n urma anlalizei ofertelor bancare]


3.3 Argumentarea selectrii structurii finanrii i determinarea costului capitalului
innd cont de faptul c sursele proprii nu sunt suficiente pentru finanarea proiectului
investiional prezentat este necesar apelarea la un mprumut. Din costul total al proiectului care este n
valoare de 400000 euro,unde mijloacele proprii constituie 250000 euro iar suma lips trebuie
mprumutat de la banc-150000 euro.

Surse
imprumutate
- 150 000
euro

Surse proprii
- 250 000
euro
Surse de
finantare a
proiectului

Figura7: Sursele de finatare a proiectului


Sursa: [Elaborat de autor]
40

Astfel, in urma realizarii unei analize minutioase asupra Bancilor Comerciale ale Republicii
Moldova, am ajuns la concluzia ca cel mai avantajos credit il pot obtine de la EuroCreditBanc,
deoarece la aceasta banca am posibilitatea de a obtine o rata a dobinzii destul de joasa, aceasta fiind
de la 5,55% in valuta straina.
Cu toate acestea insa, mai multa incredere mi-a fost oferita de catre Banca Comerciala
Comertbank, de aceea, pentru realizarea proiectului investitional voi lua un credit de la aceasta
banca, cu o rata a dobinzii medie de 7%, intrucit, la banca respective, rata dobinzii variaza intre 6-9%
pentru creditele acordate in valuata straina.

41

4. EVALUAREA PROIECTULUI
4.1 Aprecierea datelor initiale
Tabelul 6: Date initiale privind alaborarera proiectului investitional
Nr.
Indicatorul
1 Investiii necesare

Valoarea

2
3

LCM, euro/m2
Utilaj, mii euro

200
100

4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28

Suprafaa total, m2
Structura investiiilor
Mijloace mprumutate, mii euro
Costul capitalului, %
Mijloace proprii
Condiiile creditrii
Termenul, ani
Rambursarea n rate egale
Capacitatea
Suprafaa util, m2, inclusiv:
et.1
et.2
et.3
Plata de arend, euro/m2/lun, inclusiv:
et.1
et.2
et.3
Utilizarea capacitilor n
primul an, %
anul 2, %
Norma uzurii pentru:
mijloacele fixe pasive, %
mijloacele fixe active, %
rentabilitatea medie ramural, %
cota impozitului pe venit, %

1500
150
11
4
trim.
1300
500
500
300
20
15
10
80
90
5
18
45
15

Sursa: [Indrumar metodic]


4.2.Calculul indicatorilor primari.
Tabelul 7: Cheltuieli investiionale
Indicatori
LCM, euro/m2

Valoare
300000
42

Utilaj, mii euro

100000

Cheltueli
investitionale
Mijloace proprii

400000

Mijloace
imprumutate
CC

150000

LCM, euro/m2

300000

mijloacele fixe
pasive, %
Utilaj, mii euro

0,05

250000

9,5

100000

mijloacele fixe
active, %
Uzura anual a
mijloacelor fixe, euro
Cheltueli
investitionale
Uzura anual a
mijloacelor fixe,
euro
Numrul de ani
Valoarea de lichidare

0,18
33000
400000
33000

10
70000

Sursa: [Elaborat de autor]


LCM=LCMm2*Stot=1500*200=300 000

(4.1)

LCM1m2 - Costul lucrrilor de construcii-montaj pentru 1m2,/ m2;

Stot - Suprafata total util, m2;


Utilajul=100 000
Cheltuieli investiionale totale=LCM+Utilajul=300 000 + 100 000 = 400 000
Costul capitalului

CC Ccp *Wcp Cci *Wci

(4.2)

(4.3)

Unde : CC - costul capitalui, (%);


Ccp costul capitalului propriu, (%);
Wcp- ponderea capitalului propriu din valoarea total a investiiei;
Cci costul capitalului mprumutat, (%);
Wci ponderea capitalului mprumutat din valoarea total a investiiei;
Ccp- rata de rentabilitate de 11%;
Cci -Rata dobnzii aferent creditului bancar , 7%;
Capitalului mprumutat 150 000
Capitalului propriu(400000-150000)-300 000
CC=250 000*11% / 400 000+7%*150 000/400 000 = 9,50%

43

Uzura anual a mijloacelor fixe, euro = LCM*M.F.pasive+Uut*M.F.active (4.4)


Ua = 300 000 * 0,05 + 100 000 * 0,18 = 33 000 (euro);
Valoarea de lichidare a proiectului peste 10 ani:
V1 = I (Ua*n) = 400 000 (33 000*10) = 70 000 (euro); (4.5)
unde: I- volumul cheltuielilor investitionale;
Ua- uzura anuala a mijloacelor fixe;
n- numarul de ani;
Tabelul 8 : Rambursarea creditului
Rambursarea creditului
Anul
Trimestrul
Suma datoriei
la finele anului
Achitarea
sumei de baz
Dobnda
Spre achitare
la fin anului
Spre achitare
anual

anul 0
150000

anul 1

anul 2

II

IIII

IV

II

III

IV

140625

131250

121875

112500

103125

93750

84375

75000

9375

9375

9375

9375

9375

9375

9375

9375

2625

2460,94

2296,9

2132,8

1968,8

1804,7

1640,6

1476,6

12000

11835,9

11671,7

11507,8

11343,8

11179,7

11015,6

10851,6

47015,63

44390,63

anul 3

anul 4

II

IIII

IV

II

III

IV

65625

56250

46875

37500

28125

18750

9375

9375

9375

9375

9375

9375

9375

9375

9375

1312,5

1148,4

984,4

820,3

656,3

492,2

328,1

164

10687,5

10523,4

10359,4

10195,3

10031,3

9867,2

9703,1

9539

41765,63

39140,63

Sursa:[Elaborat de autor]
Suma rambursrii n fiecare trimestru este raportul dintre suma creditului i numru de trimestre pe
perioada crora se acord creditul :
S=150 000/16=9375

(4.6)

Dobnda se calculeaz ca 7 % din suma restant la nceputul fiecrui trimestru:


44

D1=0,07*150 000/4= 2625


D2=0,07*140625/4=2460,94
D3=0,07*131250/4=2296,9
D4=0,07*121875/4=2132,8
D5=0,07*112500/4=1968,8
D6=0,07*103125/4=1804,7
D7=0,07*93750/4=1640,6
D8=0,07*84375/4=1476,6
D9=0,07*75000/4=1312,5
D10=0,07*65625/4=1148,4
D11=0,07*56250/4=984,4
D12=0,07*46875/4=820,3
D13=0,07*37500/4=656,3
D14=0,07*28125/4=492,2
D15=0,07*18750/4=328,1
D16=0,07*9375/4=164
Suma rambursrii creditului se calculeaz ca suma rambursrii fr dobnd plus dobnda
acumulat,astfel avem:
S1=9375 +2625=12 000
S2=9375+2460,94=11 835,9
S3=9375+2296,9=11 671,7
S4=9375+2132,8=11 507,8
Prognozm venitul brut potenial
Venitul brut potenial se determin ca produs dintre suprafaa dat n arend i taxa pentru arend:
VBP = 500m.p.*20/luna +500m.p.*15/luna + 300m.p * 10/luna =246 000 (euro)

(4.7)

45

Tabelul 9: Prognozarea venitului brut potential

Nr.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

Indicator
VBP, euro
Utilizarea
capacitilor
VBE, euro
Rambursarea
mprumutului, euro
Venitul dup
rambursare, euro
Profitul pn la
impozitare, euro
Impozitul pe venit,
euro
Profitul net, euro
Uzura, euro
NCF, euro
NCF total, euro

anul 1
246000

anul 2
246000

anul 3
246000

anul 4
246000

anul 5
246000

anul 6
246000

anul 7
246000

anul 8
246000

anul 9
246000

anul 10
246000

80%
196800

90%
221400

100%
246000

100%
246000

100%
246000

100%
246000

100%
246000

100%
246000

100%
246000

100%
246000

47015,63

44390,63

41765,63

39140,63

149784,38

177009,38

204234,38

206859,38

246000,00

246000,00

246000,00

246000,00 246000,00

246000,00

67402,97

79654,22

91905,47

93086,72

110700,00

110700,00

110700,00

110700,00 110700,00

110700,00

10110,45
57292,52
33000,00
90292,52

11948,13
67706,09
33000,00
100706,09

13785,82
78119,65
33000,00
111119,65

13963,01
79123,71
33000,00
112123,71

16605,00
16605,00
94095,00
94095,00
33000,00
33000,00
127095,00 127095,00
1176811,97

16605,00
94095,00
33000,00
127095,00

16605,00 16605,00
94095,00 94095,00
33000,00 33000,00
127095,00 127095,00

16605,00
94095,00
33000,00
127095,00

Sursa: [Elaborat de autor]

46

Venitul brut efectiv- lund n considerare c n primul an sunt utilizate doar 80% din capacitatea
centrului comercial, iar n al doilea an 90%, veniturile obinute n aceti ani va fi egal cu :
VBE1=VBP*0,8=246 0000,8=196 800 /an (4.8)
VBE2=VBP*0,9=246 0000,9=221 400 /an
Pentru urmtorii ani:
VBE3=10= 246 000 euro/an
Venitul dup rambursare se caluleaz ca diferena dintre VBE i rambursarea creditului:
V1=196 800 - 47 015,63 = 149 784,38
V2=221 400 44 390,63 =177 009,38
V3=246 000 41 765,63 = 204 234,38
V4=246 000 39 140,63 =206 859,38
V5=10=246 000
Determinm venitul pn la impozitare (VB), care reprezint cot parte venitul brut efectiv
(VBE) ,tiind c rentabilitatea medie ramural constituie 45 %:
VB=VBE*45%.(mii )

(4.9)

Anul 1: VB1=149 784,38 *45%= 67 402,97


Anul 2: VB2=177 009,38 * 45% = 79 654,22
Anul 3: VB3=204 234,38 * 45% = 91 905,47
Anul 4: VB4=206 859,38 * 45% = 93 086,72
Anul 5: VB5=246 000 * 45% = 110 700
Anul 6=10: VB6=10 = 110 700
Impozitul pe venit (b), care reprezint 15 % VB:
b=15%*VB

(4.10)

Anul 1: b1=67 402,97*15% = 10 110,45


Anul 2: b2=79 654,22*15% = 11 948,13
Anul 3: b3=91 905,47*15% = 13 785,82

Anul 4: b4=93 086,72*15% = 13 963,01


Anul 5: b5=110 700*15% = 16 605
Anul 5=10: b5-10=16 605
Profitul net(PN): Profitul net se determin ca diferena dintre venitul pn la impozitare i
impozitu pe venit.
PN=VB-b,euro

(4.11)

Anul 1: PN1= 67 402,97-10 110,45= 57 292,52


Anul 2: PN2= 79 654,22-11 948,13= 67 706,09
Anul 3: PN3 = 91 905,47- 13 785,82= 78 119,65
Anul 4: PN4= 93 086,72-13 963,01= 79 123,71
Anul 5-10: PN5-10= 110 700-16 605= 94 095
Determinam NCF(euro) = Profit net + Uzura

(4.12)

NCF1 = 57 292,52 + 33 000 = 90 292,52


NCF2 = 67 706,09 + 33 000 =100 706,09
NCF3 = 78 119,65 + 33 000 = 111 119,65
NCF4 = 79 123,71 + 33 000 = 112 123,71
NCF5=10 = 94 095 + 33 000 = 127 095
NCFtotal = 1 176 811,97
4.3 Determinarea indicatorilor eficienei economice
1. Valoarea net actualizat total (VNAT): caracterizeaz, n valoare absolut, aportul de
avantaj economic al proiectului de investiii , care reprezint diferena dintre suma investiiilor
necesare exprimate n valoare actual (I) i valoarea total a cash-flow-ului total actualizat
(CFT):
n

i 1

j 1

VNAT I i ' CFj '


,

(4.13)

48

Etapele de calcul snt prezentate n tabelul


Tabelul 10: Determinarea fluxului net de numerar actualizat(NCFa)
Perioada
examinat

Investiii,
euro

anul 0
anul1
anul2
anul3
anul4
anul 5
anul 6
anul 7
anul 8
anul 9
anul 10
TOTAL

400000

NCF, euro

90292,52
100706,09
111119,65
112123,71
127095,00
127095,00
127095,00
127095,00
127095,00
127095,00

NCF
postprognoz
(Vl), euro

70000

Valoarea
coeficientului
de discontare
1
0,9132
0,8340
0,7617
0,6956
0,6352
0,5801
0,5298
0,4838
0,4418
0,4035

NCF', euro

-400000
82459
83990
84635
77990
80734
73730
67333
61492
56157
51285
719804

Sursa : [Elaborat de autor]


1.Determinam valoarea net actualizata totala:
VNAT=NCFact.-I=719 804-400 000=319 804

(4.14)

2.Determinam indicele de profitabilitate: caracterizeaz raportul dintre valoarea net


actualizat total (VNAT) i fondurile de investiii (I) care stau la baza proiectului de investiii i
genereaz acest volum de VNAT:
IP=VNAT/I+1=319 804 /400 000+1=1.80

(4.15)

3. Termenul de recuperare a investiiilor (T): arat perioada de timp, din durata de


funcionare, n care efortul investiional se recupereaz pe seama profitului obinut. n abordare
static se determin ca raport dintre valoarea investiiilor (I) i valoarea medie a cash-flow-ului (

CF ):

T
T=

I
CF

(4.16)

400000
3,39ani ;
1176811,97 / 10

Tabelul 11: Termenul de recuperare a investiiilor


Indicator Investiii
Anul 0
Anul 1
Anul 2
Anul 3

NFC act

Suma restant la
finele anului

Perioada de
recuperare

Termenul de
recuperare

82459
83990
84635

317541
233551
148916

1an
1an
1an

4 ani 10 luni
29 zile

400000

49

Anul 4

77990

70926

Anul 5

80734

-9808

Anul 6
Anul 7
Anul 8
Anul 9
Anul 10

73730
67333
61492
56157
51285

1an

Rata intern de rentabilitate (RIR): reprezint rata- limit de actualizare, pentru care se se
anuleaz realizarea de VNAT la proiectul de investiii. Altfel spus,RIR este acea rat de actualizare,
care face ca

toat durata proiectului valoarea actual a veniturilor provenite

din vnzarea

produselor i s fie agal cu suma costurilor totale de investiii i de exploatare actualizate .


Rata intern de rebtabilitate se determin dup formula:

RIR amin (amax amin )*

VNAT ()
VNAT () VNAT ()

(4.17)

Tabelul 12:

Perioada
VNAT
0,095
examinat
(r=0)
-400000
1
anul 0
90292,52
0,9132
anul 1
100706,09
0,8340
anul 2
111119,65
0,7617
anul 3
112123,71
0,6956
anul 4
127095,00
0,6352
anul 5
127095,00
0,5801
anul 6
127095,00
0,5298
anul 7
127095,00
0,4838
anul 8
127095,00
0,4418
anul 9
127095,00
0,4035
anul 10
TOTAL
776811,97
Sursa : [Elaborat de autor ]

VNAT
(r=9,5%)
-400000
82458,93
83989,98
84634,71
77990,37
80734,26
73729,92
67333,26
61491,56
56156,68
51284,64
319804,29

0,145
1
0,87
0,76
0,67
0,58
0,51
0,44
0,39
0,34
0,30
0,26

VNAT
(r=14,5%)
-400000
78858,10
76814,77
74024,32
65234,23
64580,44
56402,14
49259,51
43021,40
37573,28
32815,09
178583,27

0,245
1
0,80
0,65
0,52
0,42
0,33
0,27
0,22
0,17
0,14
0,11

VNAT(r=
24,5%)
-400000
72524,12
64970,62
57581,48
46668,09
42489,51
34128,12
27412,14
22017,79
17684,97
14204,79
-318,37

50

n calcule pentru a determina RIR, s-a calculat VNAT pentru ratele amin = 9,5 % i amax = 24,5 %
RIR = 9,5 + (24,5 - 9,5)*(319 804,29 / (319 804,29 +318,37) = 24,48%
Graficul RIR

4.4 Analiza rezultatelor cptate.


Evaluarea proiectului de investiie considerat s-a realizat pe baza urmtoarelor criterii:
Valoarea net actualizat total (VNAT);
Indicele de profitabilitate (IP);
Rata intern de rentabilitate (RIR);

Termenul de recuperare a investiiilor (T):

Calculele efectuate confirm valorile corespunztoare ale indicatorilor eficienei proiectului


i corespunderea lor condiiilor necesare.
Tabelul 13: Concluzia rezultatelor obtinute
Nr. crt.
1

Denumirea indicatorilor
Valoarea net actualizat total (VNAT),
mii

Condiia eficienei

Valoarea calculat

VNAT >0

319 804

Indicele de profitabilitate (IP);

IP>1

1,80

Rata intern de rentabilitate (RIR), (%)

RIR>CC

24,48%>9,50%

Termenul de recuperare a investiiei, ani

Trec<10 ani

4ani 10luni<10 ani

Sursa: [ Elaborat de autor]


51

valoarea net actualizat a proiectulu este o valoare pozitiv, de aceea putem afirma c, din
acest punct de vedere proiectul poate fi realizat;
timpul de recuperare a investiiilor este de 3,39 ani,ce ne arat c vom recupera investiiile in
acelasi moment cu rambursarea creditului,ceea ce este foarte bine.
indicele de profitabilitate 1,80, la 1 euro investit investitorul primeste 0,80 centi ce este n
favoarea lui.
rata intern a rentabilitii obinute este de 24,48%

ce este mai mare ca costul

capitalului,rezulta ca proiectu e rentabil.


Analiza efectuat demonstreaz c proiectul este rentabil, destul de eficient,neavnd riscuri prea
mari,success proiectului!
4.5 Selectarea proiectelor investiionale
Teoreticienii propun selectarea proiectelor de investiii conform criteriilor VNAT, RIR i IP.
Ordonarea proiectelor dup RIR i VNAT difer; se apropie ns ordonarea proiectelor dup
RIR i indicele de profitabilitate.
De aceia n analiza proiectelor se recomand folosirea simultan a: RTR, VNAT, IP.
Pentru a completa tabelul datlor initiale ce urmeaza sa ne ajute la realizarea comapararii
obiectelor avem nevoie si de a afla unele date, cum ar fi nivelul de risc a proiectului investitional ce
urmeaza sa-l implimentam pe piata, nivelul importantei proiectului cit si prioritatea criteriului.
Astfel, pentru a determina nivelul de risc am utilizat urmatoarele evenimente ce sunt expuse in
tabelul de mai jos.
Tabelul 14: Determinarea nivelului de risc a proiectului investitional

Evenimentul

Tipul de risc

Probabilitatea aparitiei
evenimentului, %
3

Riscuri economico-financiare
Instabilitatea cererii
Aparitia unui produs
alternativ
Marirea impozitelor

Micsorarea cererii o data cu cresterea


preturilor

25

Micsorarea cererii

25

Micsorarea venitului net

25

In total riscuri economico-financiare

25

Riscuri sociale
52

Amenzi pentru incalcarea cotractelor

Posibilitatea grevelor

25

Fluctuatia cadrelor,micsorarea

Nivel mic al salariului

50

productivitatii muncii
Marirea rebutului, cresterea nr. de

Pregatirea profesionala

25

accidente

nesatisfacatoare a cadrelor

In total riscuri sociale

33,33333333

Riscuri tehnice
Uzarea utilajului

Marirea cheltuielilor pentru reparatii

Instabilitatea calitatii

Micsorarea volumului de productie si

materiei prime si materialelor


Tehnologii noi

75
50

a calitatii productiei
Cheltuieli pentru insusirea tehnicii

25

noi, micsorarea volumului de productie

In total riscuri tehnice

50

Riscuri ecologice
Instalatii de purificare

Amenzi pentru purificarea

necalitativa a deseurilor

uzate
Nivelul inalt al deseurilor
ecologic periculoase

Cresterea cheltuielilor legate de

25

purificarea si utilizarea deseurilor

In total riscuri ecologice

12,5

Nivelul de risc al proiectului

30,20833333

Sursa: Elaborat de autor


In urma elaborarii tabelulu respectiv, utilizind tipurile de riscuri ce pot influienta implementarea
proiectului investitional, precum si aplicind fiecarui tip de risc o anumita pondere, am ajuns la o concluzie
finala, aceasta aratind ca riscul proiectul este de 30,2083%. Luind in considerare analiza pietei comerciale, as
putea spune ca implimentarea proiectului este una eficienta si gradul de risc este unul accesibil.
Urmatoarea caracteristica de care avem nevoie pentru a putea compara proiectul investitional cu un alt
proiect il eprezinta- nivelul importantei proiectului. Acesta il putem determina cu ajutorul criteriilor dn
urmatorul tabel:
Tabelul 15: Determinarea nivelului de importanta a proiectului investitional

Indicatorul apreciat

1
Corespunderea
strategiei

Caracteristica
indicatorului
2
Corespunde total
Parial corespunde

Balul
flecarei
posibiliti
3
6
3

Importana
Coefici
%
ent
4
5
3

0,03
53

investiionale a firmei
Caracteristica pieei de
desfacere a produsului
preconizat

Caracteristica regiunii
de realizare a
proiectului.

Asigurarea cu materie
prim, materiale,
resurse energetice.

Necesitatea
cheltuielilor
suplimentare aferente
proiectului ( mrirea
calificaiei
personalului,
necesitatea
schimbrilor
structurale etc)
Sursele de finanare a
proiectului
Formarea preului

Concurena

Durata de realizare a
proiectului

Nu corespunde
Piaa nc nu e format,
dar exist cerere
O pia stabil cu o
cerere nalt
Piaa se afl n declin,
cererea este n scdere
Peste hotarele R.M., un
climat
investiional
favorabil.
Zona liber (n R.
Moldova)
Regiune (din R. M.) cu
un
nivel
nalt
al
atractivitii
investiionale.
Regiune cu un nivel jos
al atractivitii
investiionale.
Toate exist n regiunea
respectiv
Se produc n alte regiuni
ale rii
Se import
Vor fi micorate
cheltuielile existente n
cadrul firmei
Nu vor fi schimbri
Sunt necesare cheltuieli
suplimentare, care vor fi
recuperate de proiect
Sunt necesare cheltuieli
suplimentare.
Proprii
Proprii i atrase
Proprii i mprumutate
mprumutate
Pre de monopol
Pre nalt
Pre mediu
Pre sczut
Concureni nu sunt
Exist un concurent
potenial
Exist mai muli
concureni
Pn 1 an
1 2 ani
2-3 ani
mai mult 3 ani

0
7
3

0,03

0,05

10

0.1

10

0,1

0.05

0,08

15

0,15

0
7
5

0
10
5
0
10

7
5
0
15
10
5
0
10
8
3
0
15
10

0
10
7
4
0

0,07

54

Desfacerea produsului

Utilizarea marketingului
direct
Exist deja o reea de
desfacere (proprie sau
prin contract)
Nu exist reea de
desfacere

10

0,1
10

5
0

Total pe proiect.

73

0.73

Sursa: Elaborat de autor


In urma elaborarii tabelului respectiv am determinat nivelul de importanta a proiectului investitional
acesta constituind 73%.
Dupa determinatrea caracteristicilor necesare putem compara proiectul investitional cu alte proiecte,
pentru a realiza o analiza si a determina care din proiecte are o eficienta mai mare.
Datele initiale ale proiectelor comparabile sunt prezentate in urmatorul tabel:

Tabelul 16: Date initiale

Criteriile

Proiectele
P1(pr.propriu)

P2

P3

criteriului

319804,29

231439

161420,79

0,1

1,80

1,67

1,47

0,1

30,20833

29

25,625

0,3

5,16

6,11

0,1

69%

72%

0,1

VNAT (mii
euro)
IP (%)
Gradul de risc
(%)
Termen de
recuperare

Prioritatea

4ani 10luni 29

(zile,luni,ani)

zile

Nivelul
importantei

73%

proiectului (%)
Sursa: Elaborat de autor
In urma urma datelor reprezentate in tabelul respectiv putem concluziona ca toate proiectele
investitionale detin o profitabilitate destul de avantajoasa, un termend de recuperare bun, si din punct de
vedere al importantei, putem spune ca proiectele au un nivel mediu de importanta.
Tabelul 17: Date privind indicatorii proiectelor investitionale

Criterii

Proiectul 1

Proiectul 2

Proiectul 3

VNAT(mii

319804,29

231439

161420,79

euro)
55

IP (%)

1,80

1,67

1,47

RIR(%)

24,48

22,94

19,68

T,(ani)

4,10

5,16

6,11

Calculam matricea utilitilor cu elementele xij

Fiecare element al matricei se calculeaz pentru criteriul de maxim cu expresia:

xij

xi xi min
xi max xi min

Iar pentru fiecare criteriu de minim cu expresia:

xi max xi
xij
xi max xi min
n care: xivaloarea indicatorului i asociat proiectului j, xi min valoarea minim a
indicatorului i; xi max valoarea maxim a indicatorului i.
Astfel avem:
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
56

;
;
;
Tabelul 18: Matricea proiectelor investitionale
Proiectele

Criteriile

Prioritatea

Proiect 1

Proiect 2

Proiect 3

criteriului

0,44

0,1

0,61

0,1

0,74

0,2

0,53

0,3

0,75

0,2

VNAT(mii
euro)
IP (%)
Gradul de risc
(%)
T, (ani)
Nivelul
importantei
proiectului (%)

Sursa : Elaborat de autor


Tabelul 19 : Utilitatea globala a proiectului investitional
Proiectele

Criterii

Proiectu 1

Proiectul 2

Proiectul 3

VNAT(mii euro)

0,1

0,044

IP (%)

0,1

0,061

Gradul de risc (%)

0,2

0,14

0,16

0.3

0,15

0,41

0,45

Termen

de 0

recuperare
(zile,luni,ani)
Nivelul importantei 0,2
proiectului (%)
Utilitatea Globala

0,6

Sursa : Elaborat de autor


In urma realizarii calculelelor respective, ce tine de aprecierea utilitatii proiectului
57

investitional, am observat ca utilitatea globala maxima apartine obiectului nr.1 cu un coeficient de


0,6, dupa care urmaza obiectul investitional nr.3 cu un coeficient de o,45, iar obiectului investional
cu nr.2, i-a fost calculata utilitatea gobala in masura de 0,41.
Tabelul 20 : Date initiale

Criteriile
VNAT (mii
euro)

Proiectele
P1(pr.propriu)

P2

P3

criteriului

319804,29

231439

161420,79

0,1

1,80

1,67

1,47

0,1

30,20833

29

25,625

0,3

5,16

6,11

0,1

69%

72%

0,1

IP (%)
Gradul de risc
(%)
Termen de
recuperare

Prioritatea

4ani 10luni 29
zile

(zile,luni,ani)
Nivelul
importantei

73%

proiectului (%)

Sursa : Elaborat de autor


Calculam matricea utilitatilor pentru elementele xij, pentru fiecare criteriu minim cu expresia :

xi max xi
xij
xi max xi min
In baza acestei expresii, calculam matricea:
;
;
;
;
;
;
;

58

;
;
;
;
;
;
;
;
Tabelul 21: Matricea in cazul doi
Proiectele

Criteriile
VNAT(mii
euro)
IP (%)
Gradul de risc
(%)
T, (ani)

Prioritatea

Proiect 1

Proiect 2

Proiect 3

criteriului

0,56

0,2

0,39

0,1

0,26

0,1

0,47

0,2

0,25

0,3

Nivelul
importantei
proiectului (%)
Sursa : Elaborat de autor
Tabelul 22 : Determinrea utilitatii globale a proiectului
Proiectele

Criterii

Proiectu 1

Proiectul 2

Proiectul 3

VNAT(mii euro)

0,11

0,2

IP (%)

0,039

0,1

Gradul de risc (%)

0,026

0,1

0,2

0,094

Termen
recuperare

de

59

(zile,luni,ani)

Nivelul importantei

proiectului (%)
Utilitatea Globala

0,2

0,3
0,57

0,075
0,48

Sursa :Elaborat de autor


In urma efectuarii calculelor, prin utilizarea celei de a doua formula, putem observa faptul ca
utilitatea globala a proiectelor investitionale se schimba, astfel avem ca cea mai utilitate globala in
cazul respectiv ii revine proiectului investitional 2, iar, daca la utilizarea primei formule, obiectul
investitional 1 ocupa pozitia de frunte in ceea ce priveste utilitatea globala, in cazul respectiv, acesta
isi pierde din utilitate si ajunge pe ultimul loc in clasamentul celor trei proiecte analizate.

60

CONCLUZIE
Bunurile imobile comerciale in Republica Moldova au aparut odata cu initierea procesului de
privatizare, in urma caruia s-a instituit un nou regim de proprietate, cea privata, fapt ce presupunea
transmiterea deplina a dreptului de proprietate( prin vanzare - cumparare, donatie sau schimb) sau
transmiterea partiala a dreptului de proprietate ( arenda terenurilor, locatiunea), astfel fiind
determinat caracterul comercial al bunurilor imobile.
Segmentul imobilului comercial pe piata este cu mult mai ingust decat cel locativ si
corespunzator numarul tranzactiilor cu imobile comerciale este mai mic, insa din punct de vedere a
atractivitatii investitionale imobilul comercial are intiietate. Imobilul comercial este permanent
abordat prin prisma veniturilor pe care le genereaza: fie din exploatarea comerciala propriu zisa, fie
din darea acestora in arenda. Astfel arenda sau locatia bunurilor imobile comerciale devine o
forma a tranzactiei predominanta pe piata bunurilor imobile.
Asadar bunurile imobile comerciale sunt bunurile imobile care nemijlocit aduc venit. Sunt
insa si bunuri imobile care constituie doar o parte a unui careva proces de obtinere a venitului si
acestea sunt de obicei bunurile imobile antrenate in producere, fiind catalogate drept bunuri imobile
industriale.
Dat fiind faptul c oferta spaiilor comerciale este foarte mic, consider c edificarea unui
centru comercial este absolut necesar.
Aceast lucrarea s-a bazat pe o anlaliz dinamic a eficienei unui proiect investiional i
anume construcia unui centru comercial, scopul principal fiind de a demonstra faptul c , realizarea
unui astfel de proiect , ar putea avea success, innd cont de situaia nestabil din sectorul
economic i politic al Republicii Moldova,cu att mai mult n aceast perioad dezichilibrat
,atragnd atenia i asupra diferitori riscuri investiionale posibile ale proiectului.
Indicatorii de eficien determinai respect condiiile necesare, asigurnd un grad nalt de
eficien.
n final putem s concluzionm, c segmentul de pia spre care s-a orientat proiectul
investiional dat, ofera condiiile necesare ca eficiena i rentabilitatea proiectului s fie ct mai
mare

61

BIBLIOGRAFIE
1. Albu S., Capszu V., Albu I., Eficiena investiiei, curs universitar, Centrul Editorial
Poligrafic al USM, Chiinu, 2005
2. Buzu O., Matcov A., Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie i practic, Tipografia Central,
Chiinu, 2003.
3. Curs Evaluarea bunurilor imobile cu destinatie comerciala
4. http://www.preferatele.com/economie/Generalizari-privind-caracteri952.php
5. http://comertbank.md/services/juridical_person/credit/#i
6. https://www.maib.md/ro/business/
7. http://www.victoriabank.md/ro/jcredite/
8. http://www.eximbank.com/rom/26/
9. http://www.mobiasbanca.md/clasic
10. http://www.ecb.md/persoane-juridice/credite.aspx?lang=ro
11. http://constructii.md/ro/despre-companie-0
12. http://www.lagmar.md/#!/compania/descriere
13. http://www.reconscivil.com/ro/about/
14. http://www.interactiv.md/page/ro-despre-1
15. https://www.google.com/maps/place/Durle%C8%99ti,+%D0%9C%D0%BE%D0%BB%D0%
B4%D0%BE%D0%B2%D0%B0/@47.0176309,28.7535334,13z/data=!4m2!3m1!1s0x40c97e027
060a29f:0x779dec0e60c7461c
16. http://localitati.casata.md/index.php?l=ro&action=viewlocalitate&id=121#8
17. http://www.economica.md/economie-si-business.html,
18. http://lara.md/ro/analytics/actual/

62