Tema nr.

2
ANALIZA DE PIAŢĂ IMOBILIARĂ
1. Informarea şi documentarea pentru
analizele şi evaluările investiţiilor imobiliare
2. Principiile în evaluare
3. Tipuri de pieţe imobiliare
4. Analiza de piaţă imobiliară
5. Analiza cererii
6. Analiza cererii competitive
7. Redactarea analizei de piaţă ca parte a
raportului de evaluare
 1.Informarea și documentarea pentru
analizele și evaluările investițiilor
imobiliare

Activitatea de informare şi de
documentare este realizată de către orice
evaluator la demararea oricărui proces de
evaluare a unei proprietăţi imobiliare şi
cuprinde:
 o activitate de birou aşa numită
documentare de birou
 o activitate de informare şi documentare
de teren
2
A. Informarea şi documentarea de birou
constă în:
a) colectarea, selecţia, analiza şi utilizarea
informaţiilor, documentelor, planurilor,
schiţelor, analizelor de piaţă imobiliară
apărute în mijloace media (ziare, reviste, tv,
Internet),
b) Listele de preţuri pentru bunuri imobile
ale societăţiilor de tranzacţii imobiliare, cererii
pentru bunuri imobile, ofertei pentru terenuri
şi clădiri,
c) Costurile materialelor de construcţii, a
manoperei în construcţii, în scopul formulării
argumentelor ce vor duce la estimarea valorii
proprietăţii evaluate.
3
 Ce instrumente de informare şi
documentare utilizăm?

• Ziare şi reviste nespecializate care au rubrici

de mică publicitate cu oferte de vânzări şi
cumpărări de proprietăţi;

• Ziare şi reviste cu specific în domeniul

tranzacţiilor imobiliare (exemplu: Bursa
Construcţiilor).

4
• Ziare şi reviste economice ce au articole cu
subiecte în domeniul analizei evoluţiei pieţei
imobiliare (exemplu: ziarele Capital,
Financiar, Bursa, Economistul, revista Tribuna
Economică, Buletinul Informativ al ANEVAR,
Buletinul Corpului Experţilor Tehnici din
Construcţii etc.).

5
• Alte instrumente de informare:
• Cărţi de specialitate în domeniul evaluării
editate de ANEVAR şi IROVAL, Editura
Tribuna Economică, Editura Economică,
Editura Matrix Rom;

• Cataloage tehnice şi Indicatoare de norme

de deviz editate de INCERC;

• Oferte de vânzare cumpărare ale agenţiilor

imobiliare, publicate sau apărute pe
Internet;

6
 • Baze de date specializate în domeniul
tranzacţiilor imobiliare cu acces liber sau
cu plată pe Internet;

• Alte surse.

• ANEVAR- Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din

România
• IROVAL - Institutul Român de evaluare
• INCERC – Institutul Naţional de Cercetări în
Construcţii

7
B. Informarea şi documentarea de teren
constă în verificarea informaţiilor culese din
sursele menţionate anterior. Evaluatorul se
deplasează în zona în care ase află
proprietatea supusă evaluării dar şi în zonele
în care evaluatorul are informaţii că au existat
tranzacţii cu proprietăţi imobiliare similare.

8
Este util ca evaluatorul să aibă asupra lui
următoarele:
– Carneţel, pix;
– Aparat foto sau telefon cu aparat
foto/video;
– Cameră video (opţional);
– Ruletă, riglă, busolă;
– Laptop sau palmtop (opţional);
– Sistem de poziţionare prin satelit (GPS-
opţional);

9
 2. Principiile evaluării

Principiile evaluării sunt:

1. Principiul cererii şi al ofertei

caracterizat de raportul cerere ofertă pe piaţa
imobiliară la data evaluării,

2. Principiul celei mai bune utilizări,

conform căreia o proprietate trebuie să aibă
o,utilizare legală, fizic posibilă şi economic fezabilă
cu utilitatea adecvată.

10
3. Principiul anticipării, conform căreia o
proprietate imobiliară poate să aducă sau să
nu aducă venituri din utilizare sau să-i crească
sau să-i scadă valoarea în funcţie de factori
externi (evoluţia de piaţă, evenimente, politice,
sociale, de mediu natural).

4. Principiul schimbării, arată că schimbarea

este inerentă şi nimic nu i se poate opune.

11
5. Principiul concurenţei. Pe o piaţă liberă
orice activitate economică este supusă
competiţiei, al jocului cerere ofertă. În
domeniul imobiliar, concurenţa este
deopotrivă între vânzători, cumpărători,
agenţi imobiliari, constructori, antreprenori,
bancheri, asigurători. Din această competiţie
rezultă evoluţia preţurilor pe piaţa imobiliară.

6. Principiul substituţiei, arată că un

cumpărător raţional nu va plăti mai mult
pentru o proprietate decât costul de achiziţie
a unei alte proprietăţi cu aceleaşi
caracteristici.
12
7. Principiul echilibrului factorilor de
producţie: consideră faptul că atunci când
factorii de producţie (terenul, capitalul,
munca şi managementul), sunt în echilibru
relativ pentru cea mai bună utilizare a
proprietăţii se atinge productivitatea
maximă.

13
8. Principiul contribuţiei sau al
productivităţii marginale arată că valoarea
părţii unei proprietăţii este funcţie de
contribuţia sa la valoarea totală a
proprietăţii. Acest principiu permite
efectuarea unor corecţii în cazul comparaţiei
cu tranzacţiile anterioare şi totodată asigură
o bază pentru estimarea uzurii datorate unor
lipsuri (deficienţe) sau plusuri ale proprietăţii
în abordarea prin costuri.

14
9. Principiul conformităţii, arată că o
proprietate imobiliară cu amplasamentul
adecvat din punct de vedere economic, de
mediu natural, mediu uman, social şi care
are o utilizare, armonioasă, raţională a
terenului va tinde spre o valoare maximă.

Dintre cele menţionate, principiile utilizate în

analiza imobiliară sunt: Principiul cererii şi al
ofertei, Principiul schimbării, Principiul
concurenţei, Principiul substituţiei.

15
 3. Tipuri de pieţe imobiliare

În analizele de piaţă imobiliară

deosebim cinci tipuri de piaţă grupate astfel:
1. piaţa clădirilor rezidenţiale (case,
vile, duplex-uri, blocuri);
2. piaţa clădirilor comerciale
(magazine, mall-uri, pieţe, super, hipermaket-
uri, hoteluri, moteluri, birouri, bănci etc);
3. piaţa clădirilor industriale (fabrici,
depozite, clădiri ale institutelor de cercetare);

16
4. piaţa clădirilor şi terenurilor agricole
(ferme, livezi, vii, păşuni, păduri);
5. piaţa clădirilor şi construcţiilor cu
destinaţie publică şi speciale (şcoli,
spitale, aerogări, porturi, centrale nucleare,
construcţii de apărare etc.)

17
 În funcţie de puterea de cumpărare a
cumpărătorilor deosebim:
a) proprietăţi pentru persoane cu venituri
reduse sau proprietăţi ieftine;
b) proprietăţi pentru persoane cu venituri
medii;
c) proprietăţi pentru persoane cu venituri
mari sau proprietăţi de lux.

18
 4. Analiza de piaţă imobiliară

Piaţa imobiliară este alcătuită din

categorii de persoane fizice sau juridice cu
calitatea de:
a) proprietari, vânzători, cumpărători;
b) chiriaşi, antreprenori şi subantreprenori în
construcţii;
c) investitori, agenţi imobiliari, creditori,
debitori;

19
d) administratori, specialişti instalatori în
domeniul instalaţiilor electrice şi sanitare,
e) decoratori de interior şi exterior,
f) producători şi comercianţi de materiale şi
tehnologii pentru construcţii,
g) angajaţi în tranzacţii imobiliare.

20
În analiza de piaţă imobiliară se iau în
considerare următoarele elemente:
- Localizarea geografică a pieţei, delimitarea
şi dimensiunea pieţei (internaţională,
naţională, regională, locală urbană sau
rurală);
- Tipul proprietăţii (a clădirii, apartamentului
etc., calitatea construcţiei, elemente de
arhitectură, design);
- Gradul de ocupare;

21
- Clienţii existenţi şi potenţiali;
- Caracteristicile dimensionale ale proprietăţii
(dimensiuni, localizare, facilităţi, calitatea,
vecinătatea);
- Cererea existentă şi potenţială;
- Proprietăţi echivalente disponibile;
- Proprietăţi complementare.

22
 În analiza cererii şi a ofertei pe piaţa imobiliară
se au în vedere indicatori specifici de tipul:
 Factorii de analiză specifici pe piaţa
imobiliară
Piața Piața
Piața construcțiilor
Piața locuințelor clădirilor construcțiilor
comerciale și turistice
administrative industriale
Tipul locuinței: Tipul clădirii: Tipul clădirii: Tipul clădirii:
- individuală; - specializate (birouri, de valoare de -specializate
colectivă (bloc) magazine, hoteluri); patrimoniu (ateliere, fabrici,
- nespecializate istoric; recent uzine, stații de
(depozite magazine, construită transformare
en-gros, supermarket- cen-trale de
uri de dimensiune energie etc.);
mică, medie, mare, - nespecializate
foarte mare) (hale, depozite)

23
Populația din zonă Populația din Cererea Populația din
grupată după zonă: populației din zonă: structura,
venituri; dimensiunea și zonă pentru nivelul și
Vârstă; sex; locuri numărul familiilor; serviciile de calitatea forței de
de muncă și rata creșterii/des- administrație muncă
specialitatea creşterii; venituri; publică; (specializarea)
acestora; rata puterea de necesarul de pe grupe de
șomajului; rata cumpărare personal; meserii și
creșterii/descreș- gradul de specialități
terii populației; ocupare al
Rata criminalității clădirii

Accesul la servicii Accesul la căile Aproprierea de Accesul la căile

comunitare (școli, principale de zona centrală a de comunicații
spitale, mijloace circulație; localității; principale;
de transport, Traficul zonal; accesibilitatea Aproprierea
utilități publice Accesul la utilități ușoară (uneori) de
etc.) și mijloace de resursele utilizate
transport în producție

24
Considerente Considerente Considerente Considerente
financiare (rata financiare (rata economice: economico-
dobânzii, raportul profitului; raportul rata chiriilor financiare: rata
credit/valoare, profit/cifra de (în cazul în profitului; rata
comisioane și afaceri, nivelul care localul dobânzilor bancare;
taxe, rata de asigurărilor se află în rata de actualizare;
asigurare etc.) proprietate rata de capitalizare;
privată) raportul; cifra de
afaceri previzionată;
Nivelul asigurărilor
în grupa de activități
desfășurate
Considerente Considerente Considerente
fiscale (impozitul fiscale (impozitul fiscale: impozitul pe
pe clădiri și pe profit; impozitul terenuri și clădiri;
terenuri) pe clădiri și impozitul pe profit;
terenuri); facilități fiscale
Facilități fiscale (în pentru producție
cazul zonelor
defavorizate)

25
 5. Analiza cererii

• Analiza cererii se face în funcţie de tipul

pieţei şi are ca scop corelarea dorinţelor şi
intereselor cumpărătorilor şi chiriaşilor pentru
un anume tip de proprietate cu condiţiile de
ofertă specifice. Analiza cererii se va face
după criterii diferite ce ţin de tipul pieţei sau
sub-pieţei din care face faţă bunul imobiliar
evaluat.

• O piaţă caracterizată de o cerere crescândă,

în care se constată o rămânere în urmă a
ofertei şi o creştere a preţurilor se constituie
într-o piaţă activă.
26
 La analiza cererii deosebim următorii factori
importanţi consideraţi indicatori de analiză
funcţie de tipul pieţei:
• piaţa locuinţelor:
- populaţia în aria pieţei - dimensiunea şi
numărul familiilor locatare, rata de creştere sau
descreştere în formarea locatarilor, compoziţia
şi distribuţia pe vârste;
- veniturile şi salariile;
- tipologia locurilor de muncă şi rata
şomajului;
- raportul între spaţii locuite de proprietari şi
chiriaşi;

27
- nivelul economiilor, cerinţele de creditare
(dobânzi, raportul credit/valoare, comisioane
şi taxe, disponibilitatea asigurărilor);
- gradul şi modul utilizare a terenurilor şi
direcţiile de dezvoltare urbanistică;
- condiţiile de mediu, condiţiile de climă;
- nivelul impozitelor şi taxelor pentru proprietăţi;
- apropierea faţă şcoli, spitale, grădiniţe, poliţie,
pompieri, mijloace de transport în comun,
parcuri, locuri de joacă, magazine, centre de
sport, sănătate, recreere, cinematografe,
teatre etc.

28
 • piaţa spaţiilor comerciale pentru care
următorii factori sunt importanţi în analiza
cererii sunt:
- populaţia în zona comercială - dimensiunea şi
numărul familiilor ce locuiesc în zonă, rata
de creştere sau descreştere a acestora,
compoziţia şi distribuţia pe vârstă a lor;
- venituri pe cap de locuitor şi pe familie
(medie);
- procentul de venit pe familie cheltuit pe
cumpărături şi procentul de venit disponibil
(putere de cumpărare) cheltuit pe diferite
categorii de produse sau servicii;
- rata de încetinire a vânzărilor în zona
comercială;
29
- volumul minim de vânzări pentru ca spaţiul
comercial să fie exploatat profitabil şi volumul
existent de vânzări pe mp;
- gradul de ocupare a spaţiilor comerciale pe
piaţă;
- procentul de cumpărături făcute de persoane
din afara ariei pieţei;
- modul de utilizare a terenurilor şi direcţiile de
dezvoltare urbanistică;
- accesibilitatea (facilităţile de transport şi
sistemul stradal) şi costul transportului;
- factorii ce afectează atractivitatea centrului
comercial (imaginea, calitatea bunurilor şi
reputaţia operatorului).
30
 • pentru piaţa clădirilor de birouri următorii
factori sunt importanţi în analiză cererii:
- zona salariaţilor care lucrează în spaţii de
birouri; necesarul de personal curent şi
estimat în viitor;
- suprafaţa medie de spaţiu de birouri necesar
pentru o persoană (cerinţele variază funcţie
de categoria lucrărilor, poziţia lucrătorului în
firmă şi de localizare - în centru sau suburbii);
- gradul de ocupare pentru categoria specifică
a clădirii;
- creşterea sau scăderea cererii de birouri pe
categorii de clădiri;
- modul de utilizare a terenurilor şi direcţiile de
dezvoltare urbanistică;
31
- accesibilitatea (facilităţile de transport şi
sistemul stradal) şi costul transportului;
- factorii care afectează atractivitatea clădirii
de birouri (calitatea construcţiei,
managementul şi chiriaşii) şi lipsa
disponibilitatea facilităţilor complementare
date de apropeierea de magazine,
restaurante, centre de recreere;
- accesul la zonele centrale, la bănci şi
instituţii administrative, distanţele faţă de
acestea;
- apropierea faţă de artere centrale larg
circulate şi de intersectii de drumuri se
consider un avantaj.
32
 6. Analiza ofertei competitive

Pentru a analiza oferta competitivă,

evaluatorul face un inventar de proprietăţi
comparabile cu cea analizată, având în
vedere atât proprietăţile existente, cele în
construcţie cât şi cele aflate în stadiul de
proiect.
Pentru a analiza oferta competitivă se
vor studia următorii factori:
 cantitatea şi calitatea proprietăţilor
imobiliare comparabile disponibile;

33
 volumul construcţiilor noi (concurente şi
complementare);
 proiecte imobiliare planificate a fi realizate
sau în curs de execuţie sau finalizare;
 terenurile libere disponibile, preţul
acestora;
 costurile de construcţie, de înlocuire,
reabilitare, modernizare, de construcţie;
 oferta de proprietăţi vechi, noi, depreciate
fizic sau nedepreciate fizic;
 gradul de ocupare al proprietăţiilor de
către proprietari şi de către chiriaşi;
34
• posibilitatea proprietăţilor de a fi
transformate în scopul altor utlizări decât
cea iniţiala;
• condiţii economice de dezvoltare/stagnare/
recesiune;
• gradul de atractivitate, disponibilitatea,
posibilităţile şi condiţiile de finanţare a
creditelor ipotecare, imobiliare, pentru
construcţii, şi dezvoltări imobiliare;
• impactul modificărilor legislative şi de
mediu, a normativelor de construcţii, a
zonării urbanistice şi a altor reglementări,
asupra costului construcţiilor şi a numărului
şi mărimii construcţiilor ce pot fi realizate.
35
7. Redactarea analizei de piaţă ca parte a
raportului de evaluare

După ce au fost culese şi selectate şi

analizate toate informaţiile de piaţă,
evaluatorul sau analistul specialist numit de
acesta va trece la redactarea analizei de
piaţă.
În acest document, el va trece
următoarele date:
– Tipul proprietăţii,
– Piaţa, segmentul de piaţă căreia acesta
aparţine,

36
– Analiza cererii,
– Analiza ofertei competitive,
– Punctul de echilibru inclusiv baza
economică,
– Analiza statistică a datelor ce ţin de
evoluţia trecută, prezentă, viitoare a
proprietăţii analizate dar si a unor
proprietăţi comparabile,
– Sursele de informare, documentare

37