UNIVERSITATEA TEHNICA DE CONSTRUCTII BUCURESTI

METODE DE EVIDENTA A PROPRIETATII

IMOBILIARE

CADASTRUL IN OLANDA SI ROMANIA

- STUDIU COMPARATIV -

Masteranzi: Bogdan Dragos-Nicolae

Nitescu Dragos
Indrumator: conf. dr. ing. Badea Gheorghe
 CUPRINS

1. Introducere..................................................................................................................3
2. Evolutia cadastrului pentru Olanda si Romania.........................................................4
3. Concluzii....................................................................................................................13
4. Bibliografie................................................................................................................14

2
 1. Introducere

Cadastrul este sistemul unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și

juridică a tuturor imobilelor de pe un teritoriu administrativ. Entitățile de bază ale acestui
sistem sunt parcela, construcția și proprietarul. Sistemul de evidență al cadastrului are
ca finalitate înscrierea în registrul de publicitate imobiliară.

- Funcția tehnică a cadastrului se realizează prin determinarea, pe bază de

măsurători, a poziției configurației și mărimii suprafețelor parcelelor si
construcțiilor pe destinații, categorii de folosință și pe proprietari.
- Funcția economică evidențiază elementele tehnice necesare stabilirii valorii de
impozitare a imobilelor și calculării impozitelor asupra veniturilor realizate din
tranzacții imobiliare.
- Funcția juridică se realizează prin identificarea proprietarului pe baza actului de
proprietate și prin înscrierea în cartea funciară

Cadastrul realizeaza identificarea, masurarea, descrierea si inregistrarea imobilelor

(apartamente, terenuri, case) in documentele cadastrale si reprezentarea acestora pe
harti si planuri cadastrale.

Publicitatea imobiliară are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor și faptelor

juridice referitoare la imobilele din același teritoriu administrativ. Una sau mai multe
parcele alăturate de pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale, indiferent de
categoria de folosință, aparținând aceluiași proprietar, formează un imobil care se
identifică printr-un număr cadastral unic și se înscrie într-o carte funciară.

Cartea funciara cuprinde descrierea imobilelor si inscrierile referitoare la drepturile

reale imobiliare, la drepturile personale, la actele, faptele sau la raporturile juridice care
au legatura cu imobilele. Pe scurt, inscrierea in Cartea Funciara (intabularea) unui
imobil, are aceeasi functie ca si cartea de identitate pentru o persoana.
In prezent, cadastrul si intabularea nu se pot face separat. Documentatiile
cadastrale se inscriu automat in Cartea Funciara.

Rolul sistemul integrat de cadastru si carte funciară:

a) determinarea informațiilor tehnice, economice și juridice referitoare la imobile;

b) asigurarea publicității drepturilor reale imobiliare, a drepturilor personale, a actelor și
faptelor juridice, precum și a oricăror altor raporturi juridice, prin cartea funciară;
c) furnizarea de date instituțiilor publice ale statului, necesare sistemului de impozitare
și pieței imobiliare;

3
d) contribuie la asigurarea securității tranzacțiilor imobiliare și la facilitarea creditului
ipotecar.

2. Evolutia cadastrului pentru Olanda si Romania

Olanda Romania

Cum si cand a aparut prima data notiunea de cadastru?

In 1810, dupa anexarea Regatului In Romania, cadastrul si inregistrarea

tarilor de jos din Franta, cadastrul fiscal a terenurilor a inceput diferentiat in fiecare
intrat in vigoare. Cu cativa ani inainte dintre provincii:
fusese implementat in Franta de catre - In Transilvania, Banat si o parte
Napoleon Bonaparte. Scopul initial era sa din Bucovina, lucrarile specific au
stabileasca un sistem de impozitare inceput in 1794, dupa regimul
pentru intreaga suprafata. Austro-Ungar si a fost continuat,
dupa 1850, sub sintagma
“Cadastru Beton”;
- In Valahia si Moldova, primele
incercari de introducere a
cadastrului au fost facute de
ingineri incepand cu 1831,
respective 1832;
- In restul tarii, cadastrul a fost
introdus dupa primul razboi
mondial;

Infiintarea si evolutia sistemelor de evidenta imobiliara:

4
 Urmand primelor evidente de tip
cadastral, realizate in Imperiul Roman in
primul secol, folosirea hartilor si
masuratorilor pentru evidenta proprietatii,
in vederea taxarii au fost dezvoltate in
Olanda (Tarile de jos) printre primele tari
din Europa 1.
In 1838, au fost incheiate inregistrarile si
cadastrul fiscal a intrat oficial in vigoare
“The Kadaster” fiind legal infiintata.
La sfarsitul anilor ’80 este infiintata o
baza de date centralizata, incluzand
seturi de date geografice referitoare la
parcele, dar si date referitoare la froma
de proprietate : proprietarii si cesionarii,
etc.
In 1994 devine o institutie publica ce se parcelarea terenurilor atribuite dupa
auto-administreaza, echivalentul unei primul razboi mondial. Din cauza ca nu
regii autonome.
Primele legiferari in domeniu, ca si
primele planuri geometrice de mosii, bazate
pe ridicari topografice, au aparut spre sfarsitul
secolului al XVII-lea si inceputul celui de-al
XVIII-lea, mai intai in Banat, Transilvania si
Bucovina, iar apoi în Vechiul Regat. Au luat
nastere astfel primele institutii de învatamant
superior de profil in care se preda cursul de
"gheodezie si initiere a campului" la Iasi
(1814), sub patronajul lui Gheorghe Asachi si
la Bucuresti (1818), la initiativa lui Gheorghe
Lazar. Titlul de "inginer hotarnic" s-a instituit,
oficial în anul 1868, prin regulamentul pentru
refacerea hotarniciilor (pe baza Codului civil
roman de la 1865), iar dupa 1930, titlul de
"inginer cadastral".
In 1919 a fost infiintata “Directia de
cadastru si lucrari tehnice” care isi limita
activitatea la masurarea domeniilor si la
exista o retea geodezica omogena,
munca a fost oarecum in zadar, existand
diferente de precizie si continut.

Incepand din 2003, an in care institutia Anul 1933 este socotit anul
numara 2100 de angajati, a fost inceputa aparitiei cadastrului modern prin
o tranzitie catre digitizare, prin adoptarea Legii nr.23/1933 pentru
deschiderea unui portal on-line. organizarea cadastrului funciar si
introducerea cartilor funduare in Vechiul
Regat si Basarabia, cu posibilitatea ca
documentele cadastrale sa fie
recunoscute pe "piata de capital" printre
"titlurile de valoare"

In 1930 a fost adoptat sistemul de

proiectie stereografica ca urmare a
cooperarii dintre directia de cadastru si
Institutul de geografie al armatei.
In 1933 a intrat in vigoare legea nr.
23/1933 prin care se reglementeaza
pentru prima data modul de organizare si
pregatire a cadastrului funciar.
Lucrarile de inregistrare a parcelelor

1
http://en.wikipedia.org/wiki/Cadastre

5
si strangere de date au fost suspendate
in 1941, din cauza razboiului.
Dupa al doilea razboi mondial
institutia cadastrului nu a mai primit
fonduri si incepand cu 1949 isi incheie
definitive activitatea din cauza instaurarii
sistemului totalitar si a colectivizarii
agricole.

In perioada 1955-1990, Consiliul

superior pentru agricultura a demarat
organizarea si inregistrarea terenurilor
agricole apartinand unitatilor publice
pentru urmarirea dinamicii acestora. In
1968, legea nr. 32, prevede si
introducerea cadastrului funciar in
intreaga tara. S-a lucrat deorganizat si in
mare parte folosind inregistrarile vechi.
Dupa 1990 a fost stabilit cadrul legal
atat in cazul proprietatilor publice si
private cat si in cazul reimplementarii
cadastrului pe teritoriul tarii. Astfel a
aparut Oficiul national de cadastru,
geodezie si cartografie ca organ de
specialitate, subordonat Ministerului
administratiei publice.
Intre anii 1990-1996 - a functionat Oficiul
de Cadastru si Organizarea Teritoriului
Agricol (OCAOTA), in subordinea
Ministerului Agriculturii.

In 1997 s-a infiintat Oficiul National de

Cadastru, Geodezie si Cartografie,
institutie publica in subordinea Guvernului
Romaniei sub directa coordonare a
Primului Ministru, care îndruma,
controleaza si realizeaza activitatea de
geodezie, fotogrammetrie, teledetectie,
cartografie si cadastru la nivelul intregii
tari. In subordinea Oficiului National de
Cadastru, Geodezie si Cartografie
functioneaza Institutul de Geodezie,
Fotogrammetrie, Cartografie si Cadastru
precum si 42 Oficii de Cadastru,
Geodezie si Cartografie judetene si cel al
municipiului Bucuresti.

6
 In anul 2004 se infiinteaza Agentia
Nationala de Cadastru si Publicitate
Imobiliara prin reorganizarea ONCGC si
preluarea activitatii de publicitate
imobiliara de la Ministerul Justitiei.
ANCPI s-a aflat în subordinea
Ministerului Administrației și Internelor.
Începând cu luna noiembrie 2011, ANCPI
a trecut în subordinea Ministerului
Dezvoltării Regionale și Turismului, iar
din luna mai 2012, ANCPI se află în
subordinea Guvernului României

7
 Cum stau lucrurile in prezent?

Cadastrul funcţionează, conform

legislatiei din Olanda, bazat pe Codul Cadastrul general este sistemul unitar
Civil, pe Organizatia de Inregistrare a şi obligatoriu pentru păstrarea
Terenurilor [Land Registry Organisation înregistrărilor tehnice, economice şi
Act /Organisatiewet Kadaster] şi Registrul juridice a tuturor imobilelor de pe întreg
Terenurilor [Land Registry Act/ teritoriul ţării.
Kadasterwet].
In prezent, rolul Cadastrului este de a
Obiectivele cadastrului sunt impartite in furniza date reale privind:
functie de domeniile de aplicare: • determinarea expansiunii, configuratiei
• Inregistrarea terenurilor şi poziţiei proprietatilor, dar si a destinaţiei
*menţinerea registrelor publice şi şi utilizarii lor;
înregistrarea cadastrala, precum şi • proprietarilor şi titularilor de bunuri
furnizarea de informaţii pentru societate; imobiliare şi înregistrarea lor cadastrala.
*înregistrare şi eliberare de informaţii
topografice;
*întreţinerea reţelei naţionale de
triangulatie;

• Dezvoltarea rurala
*îndeplinirea sarcinilor consultative
privind dezvoltarea rurală şi planificarea
utilizarii terenurilor;
• Gestionarea servituţilor publice
*realizarea registrelor pentru adrese
şi clădiri publice;

• Gestionarea registrului pentru adrese si

cladiri
*realizarea registrelor pentru adrese şi
clădiri private;

• Gestionarea registrului clădirilor

subterane şi a conductelor
*furnizarea de informaţii despre
cabluri şi conducte;

• Informatii privind utilizarea energiei in

cazul cladirilor private.

8
 Viziunea si Misiunea organizatiei pentru cadastru
Misiunea Kadaster in Olanda este de
a promova securitatea juridică în cadrul
mobilitatii persoanelor, de a optimiza
infrastructura de informaţii geografice şi
de a furniza aceste informatii in mod
eficient celor interesati, toate la cel mai
mic cost posibil.
Finantarea si sustinerea activitatilor desfasurate
Consiliul de conducere al Kadaster
este sustinut in ceea ce priveste
managementul operational de Directia
Strategiei si Politicii pe termen mediu si
lung si de Directia de Finantare,
Planificare si Control. Forma de
organizare, independenta, semnifica
asigurarea veniturilor din surse proprii , in
conditiile legilor aplicabile.
Viziunea Agenţiei Naţionale de
Cadastru şi Publicitate Imobiliară este de
a dezvolta şi menţine un sistem unitar de
cadastru şi carte funciară la nivel
naţional, de a crea mecanisme şi
proceduri care să garanteze şi să
protejeze drepturile de proprietate şi
astfel de a sprijini şi contribui la
dezvoltarea economică şi socială a
României.
ANCPI are misiunea de a reglementa
şi administra Sistemul Integrat de
Cadastru şi Carte Funciară, în scopul de
a asigura siguranţa circuitului civil
imobiliar şi de a sprijini creşterea
economică a României.
În prezent, ANCPI este o instituţie
finanţată integral de la bugetul de stat. In
mod current, institutia a dezvoltat si
implementat proiecte cu finantari externe,
inclusiv prin instrumente specifice BIRD,
Phare, SEE, U.E – prin FEDR, FSE.
9
 Desfasurarea activitatii institutiei

In cazul Olandei, activitatea se În prezent, ANCPI este o instituţie

rezuma in mare parte, la actualizarea finanţată integral de la bugetul de stat,
informatiilor dar are si o component conform prevederilor Legii nr. 329/2009.
legiferata privind pastrarea evidentelor Procesul de restructurare a personalului
pentru perioade nelimitate. ANCPI a început odată cu publicarea în
Monitorul Oficial al României a H.G. nr.
O particularitate ce rezulta este 621/2010 care modifică art.10, alin.(1) din
folosirea suportului de microfilm si a HG. 1210/2004 privind organizarea şi
hartiei in paralel cu DVD / alte forme de funcţionarea Agenţiei Naţionale de
support digital. Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

Concomitent cu evidentele Agentia Națională și institutiile

imobiliare, inca de la infiintare, institutiasubordonate dispune de un număr total
pastreaza evidentele precise ale unor de 3004 posturi, din care sunt ocupate
bunuri mobiliare, de tipul navelor 2922, reprezentând 97%. Din totalul
(maritime) sau avioanelor. angajaților, 1612 sunt cu studii
superioare, reprezentând 55%, 154 cu
Totul se face prin activitatea studii de scurtă durată, reprezentând 5%
notariala. Înregistrarea unui act și 1157 cu studii medii, reprezentând
notarial de transfer este obligatorie pentru 40%.
a obține dreptul legal de proprietate.
Activitatea ANCPI este importantă în
Procedura este una simpla. Vânzătorul primul rând pentru cetăţeni, dar şi pentru
angajeaza agent imobiliar să-şi vândă autorităţile centrale şi locale, asociaţiile
bunurilor sale. Cumparatorul ia legătura profesionale sau societăţile private care
cu vânzătorul prin agentul. În cazul în oferă servicii pe baza informaţiilor puse la
care vânzătorul şi cumpărătorul sunt de dispoziţie de Agenţie.
acord, este semnat un contract de
vânzare. În cazul în care condițiile sunt Principalii colaboratori ai ANCPI, cu care
îndeplinite, cumpărătorul şi vânzătorul au fost încheiate protocoale de
sunt obligaţi să-si angajeze un notar. colaborare sunt:
Notarul Public va investiga dacă
vânzătorul este competent pentru a face  Uniunea Naţională a Notarilor Publici
transferul. El, de asemenea, verifică din România
identitatea părților în cauză şi dacă nu
exista limitări/probleme ce se aplică  Compania Naţională Poşta Română
transferului. El se ocupă de plata preţului
de achiziţie. Implicarea obligatorie a  Asociaţia Română a Băncilor
notarilor publici promovează înregistrare
electronic a transferurilor de imobile.  Uniunea Naţională a Executorilor
Judecătoreşti
Toate informatiile necesare sunt
transmise cetatenilor prin intermediul Având în vedere rolul important în
consolidarea procesului de înregistrare a

10
www.kadaster.nl, portal cu interfata proprietăţii, ANCPI acordă o atenţie
prietenoasa. specială procesului de consolidare şi
diversificare
Astazi, Kadaster ofera asistenta a cooperării cu autorităţile locale. Astfel s-
internationala, indeosebi in zona a concretizat colaborarea cu diferite
Caraibelor, pentru acele unitati cu regim instituţii publice de la nivel local, cum ar fi:
special din regat. • Peste 20 protocoale de colaborare
pentru realizarea lucrărilor de înregistrare
sistematică pe teritoriul unor unităţi
administrativ – teritoriale;
• Participarea la realizarea lucrărilor
sistematice de cadastru în cadrul
unităţilor
administrativ-teritoriale, prin Proiectul
privind completarea sprijinului
financiar acordat de UE pentru
restructurarea agriculturii – CESAR;
• Direcția Generală de Poliţie a
Municipiului Bucureşti.

ANCPI a promovat parteneriate şi cu

agenţi economici strategici din sectorul
privat,
cum ar fi protocolul de colaborare
încheiat cu SC OMV PETROM SA, cu
scopul de a
se stabili proceduri de întocmire şi
recepţie a documentaţiilor cadastrale,
intabularea
dreptului de proprietate, administrare sau
folosinţă asupra imobilelor, respectiv
scoaterea din circuitul agricol a terenurilor
aflate în proprietatea, administrarea sau
folosinţa SC OMV PETROM SA.

Structura organizatiei pentru cadastru

Structura organizatorică a “Kadaster” Agenţia Naţională de Cadastru şi

este în concordanţă cu cea a marilor
companii. Acest lucru se aplică în special
la Consiliul de conducere, Consiliul de
supraveghere şi relaţiile dintre aceste
organisme. În conformitate cu legea
olandeză privind cartea funciara, fiecaruia
dintre aceste organism ii sunt alocate
propriile sale responsabilităţi.
Publicitate Imobiliară este o instituţie
publică, cu personalitate juridică, în
subordinea Guvernului şi în coordonarea
primului-ministru,
printr-un consilier de stat, care îşi
desfăşoară activitatea la nivel naţional.
ANCPI are o
structură organizatorică la nivel central,

11
 cu rol de reprezentare, coordonare şi
Organizarea include de asemenea un control şi
Consiliu de utilizatori format din un Centru Naţional de Cartografie (CNC),
reprezentanti ai grupurilor principalilor la nivel judeţean 42 de oficii teritoriale
clienti. (OCPI), iar la nivel local 132 de birouri de
cadastru şi publicitate imobiliară (BCPI).
Inca din 1994 Kadaster este persoana
juridica de drept public care efectuează
sarcinile statutare în mod independent şi
este in subordinea Ministerului
locuinţelor, planificării spaţiale şi mediului
[VROM].
Kadaster are 9 birouri si sediul in
orasul Apeldoorn.

Organigrama Kadaster Olanda

12
Organigrama ANCPI Romania

13
 3. Concluzii

Avand in vedere datele prezentate anterior se pot observa foarte clar diferentele in
materie de management si eficienta pentru institutiile de cadastru ale celor doua state
europene. Cu toate ca notiunea de cadastru a aparut in cazul amandurora aproximativ
in aceeasi perioada, cele doua state au avut o evolutie total diferita.

In cazul Olandei se poate spune ca are nu doar avantajul unei suprafete a teritoriului
national net mai restransa dar si acela de a fi avut o continuitate a implementarii
managementului in cadastru. In cazul Romaniei, au existat perioade mari de intrerupere
a activitatilor de inregistrare cadastrala datorita, in special, regimului politic.

Mai mult decat atat, Romania mai are foarte mult de munca la culegerea si
centralizarea datelor pentru finalizarea unui registru cadastral complet, spre deosebire
de Olanda care doar gestioneaza si actualizeaza acest registru.

Una din problemele majore ale ANCPI o reprezinta incapacitatea acesteia sa atraga
fonduri interne sau externe de care depinde finalizarea inregistrarii tuturor datelor.
Cadrul legislative instabil reprezinta deasemenea o piedica in realizarea eficienta a
bazei de date.

În Olanda astăzi există un singur registru de cadastru al terenurilor. Acesta cuprinde

toate terenurile şi toate apele teritoriale, inclusive informatii despre cine este
proprietarul. Toate aceste date sunt introduse si stocate online, iar o parte din ele sunt
publice.

14
15
 4. Bibliografie
www.ancpi.ro

www.wikipedia.org

www.veritatopo.ro

Note de curs “Cadastru” – Gheorghe Badea

16