Tema nr.

1
I. Scopul şi destinaţia evaluării
II. Cazuri concrete de solicitare a unui
proces de evaluare
III. Standardele utilizate în evaluarea
investiţiilor imobiliare
I. Care este scopul şi destinaţia evaluării?!

Scopul unei evaluări este stabilit de client şi

arată ce informaţii îi sunt necesare clientului
pentru a putea rezolva chestiuni legate de
proprietetea imobiliară analizată.

Destinaţia unei evaluări este maniera în care

clientul va utiliza informaţiile cuprinse în
raportul de evaluare. Destinaţia sau funcţia
unei evaluări este determinată de nevoile
clientului.
II. Cazuri concrete de solicitare a unui
proces de evaluare:

A. Transferul de proprietate
- pentru a-i ajuta pe potenţiali cumpărători să
propună preţul de cumpărare;
- pentru a-i ajuta pe potenţiali vânzători să
calculeze un preţ acceptabil de vânzare;
- pentru a stabili o bază de schimb de
proprietăţi imobiliare;
- pentru a stabili o bază în vederea
reorganizării sau fuzionării mai multor
proprietăţi;
- pentru a determina condiţiile preţului de
vânzare în cadrul unor tranzacţii.
B. Finanţare şi creditare:
- Pentru a elabora o opinie despre valoarea
bunului oferit ca garanţie în vederea unui credit
ipotecar;
- Pentru a oferi unui investitor o bază solidă în
scopul achiziţionării de ipoteci imobiliare, titluri
de stat sau alte tipuri de valori imobiliare;
- Pentru a oferi o bază deciziei de a asigura
sau de a subscrie la un împrumut garantat cu
un bun imobiliar.
C. Litigii
C.1. Procedura de expropiere:
- Pentru a exprima o opinie asupra valorii de
piaţă a unei proprietăţi în întregul ei, de
exemplu: înainte de expropriere;
- Pentru a exprima o opinie asupra valorii de
piaţă a ceea ce a rămas dintr-o proprietate,
după expropriere;
- Pentru a estima daunele provocate unei
proprietăţi prin expropriere.
C.2. Separaţiunea bunurilor:
- Pentru a elabora o opinie asupra valorii de piaţă
a unei proprietăţi care face obiectul unui contract
de litigiu;
- Pentru a elabora o opinie asupra valorii de piaţă
a cotelor de participare la un parteneriat.
Litigii de mediu:
- Pentru a estima daunele cauzate de încălcarea
legislaţiei de mediu;
- Pentru a estima daunele cauzate de
accidentele de mediu.
D. Impozitare
- Pentru a elabora o opinie asupra valorii de
impozitare;
- Pentru a împărţi activele în active amortizabile
(sau de recuperare de capital, cum sunt clădirile
şi activele neamortizabile, cum este pământul) şi
pentru a estima ce cotă de amortizare se aplică
(sau cotă de recuperare);
- Pentru a elabora o opinie asupra valorii
componentei imobiliare a unui plan de
succesiune ca bază pentru un viitor câştig de
capital, de cele mai multe ori în contextul unei
moşteniri;
- Pentru a determina impozitul pe donaţii.
E. Consiliere investiţională, decizională şi
contabilă
- Pentru a fixa periodicitatea chiriilor şi
condiţiile de închiriere;
- Pentru a stabili fezabilitatea unui proiect de
construcţie sau renovare;
- Pentru a ajuta firmele să achiziţioneze
locuinţe pentru salariaţii transferaţi;
- Pentru a răspunde nevoilor societăţilor de
asigurare, revizorilor de asigurări şi ale
deţinătorilor de poliţe;
- Pentru a înlesni fuziunile, emisiunile de acţiuni
sau revizuirea valorii contabile;
- Pentru a elabora o opinie asupra valorii de
lichidare la vânzare în scopul lichidării sau prin
licitaţie;
- Pentru ai consilia pe clienţi în funcţie de
obiectivele (aşteptările) lor investiţionale, de
alternativele, resursele, constrângerile şi de
programul lor de activitate;
- Pentru a oferi consiliere autorităţilor de
sistematizare, instanţelor dar şi altora, cu
privire la efectele probabile a acţiunilor pe care
şi le propun acestea;
- Pentru a oferi asistenţă la arbitrarea unor
litigii având ca obiect valoarea;
- Pentru a analiza tendinţele cererii şi ofertei pe
o anumită piaţă;
- Pentru a verifica mersul pieţelor imobiliare;
- Pentru a evalua mijloacele fixe în scopul
repartizării valorii acestora.
III. Standardele utilizate în evaluarea
investiţiilor imobiliare
Principalele standarde elaborate de
asociaţiile profesionale cu utilizare directă în
evaluarea investiţiilor imobiliare sunt:
Standardele internaţionale de evaluare
IVSC sunt utilizate de evaluatori autorizaţi din
România în mod curent în activitatea de
evaluare de întreprinderi, proprietăţi imobiliare,
bunuri mobile sau titluri financiare. Ele au fost
adoptate de ANEVAR încă din anul 2004. De
la 1 ianuarie 2012 se utilizează varianta
modificată structural a standardelor IVSC
ediţia 2011.
• Noile standarde IVSC cu referire la evaluarea
proprietăţilor şi investiţiilor imobiliare sunt:
Standarde generale:
- IVS 101 Scopul evaluării;
- IVS 102 Implementarea;
- IVS 103 Raportarea;
Standarde de active:
- IVS 220 Evaluarea de fabrici şi echipamente;
- IVS 230 Evaluarea drepturilor reale de
proprietate;
 Anexa Evaluarea proprietăţilor istorice:
- IVS 233 Evaluarea investiţiilor în construcţii în
curs de execuţie (începute şi finalizate la data
evaluării);
Aplicaţii în evaluare
- IVS 300 Evaluarea pentru raportarea
financiară cu anexa Evaluarea de active
imobiliare (terenuri, clădiri, construcţii, spaţii de
producţie) şi de echipamente din domeniul
public;
- IVS 310 Evaluarea drepturilor de proprietate
imobiliară pentru garanţii.
 Standardele europene de evaluare TEGoVA
ediţia 2009 utilizate de asemenea de evaluatorii
europeni în procesul evaluării investiţiilor şi
proprietăţilor imobiliare cuprind următoarele
standarde specifice:
Standarde de evaluare europene:
- EVS 1 Valoarea de piaţă;
- EVS 2 Baza de evaluare alta decât valoarea de
piaţă;
- EVS 3 Evaluatorul calificat;
- EVS 4 Procesul de evaluare;
- EVS 5 Raportarea evaluării;
 Aplicaţii pentru Standardele europene de
evaluare:
- EVA 1 Evaluarea în scopul raportării financiare;
- EVA 2 Evaluarea în scopul împrumutării;
- EVA 3 Evaluarea proprietăţilor imobiliare în
scopul emiterii de titluri securizate;
- EVA 4 Evaluarea pentru asigurare;
- EVA 5 Aplicarea valorii de investiţie pentru
investitorii individuali;
 Standardele internaţionale de contabilitate IFRS
ediţia 2011 cuprind de asemenea elemente teoretice
importante pentru practica evaluării investiţiilor şi
proprietăţilor imobiliare:
Astfel pot fi menţionate standardele:
- IFRS 3 Combinaţii de intreprinderi;
- IFRS 4 Contracte de asigurări;
- IFRS 5 Active ţinute pentru operaţii discontinue;
- IFRS 13 Determinarea valorii juste;
- IAS 7 Declarația cash flow;
- IAS 11 Contracte de construcții;
- IAS16 Proprietate, fabrică, echipamente;
- IAS 17 Împrumuturi, leasing;
- IAS 25 Contabilitate pentru investiții;
- IAS 36 Depreciere (pierdere de valoare) a
activelor;
- IAS 39 Instrumente financiare, recunoaștere și
indicatori de analiză;
- IAS 40 Proprietate imobiliară ca investiție;
- IAS 41 Agricultura (pentru investiții în construcții
agricole);
- IFRIC 15 Acorduri de construcții pentru sectorul
industrial;
- SIC 15 Stimulente pentru Leasing operațional;
- SIC 27 Evaluarea tranzacțiilor ce au ca obiect
leasingul.