Evaluarea bunurilor imobile

Cap. I Notiuni introductive

1.1 Scurt istoric al activitatii de evaluare in Romania
Profesia de evaluator :

→ fondul deciziilor de privatizare a intreprinderilor dupa

1989

→ s-a simtit necesitatea infiintarii unui organism care sa

reglementeze si sa promoveze profesia de evaluator

→ in 1992 – Asociatia Nationala a Evaluatorilor din

Romania (ANEVAR) si Statutul ANEVAR
 → sub egida ANEVAR – cursuri de pregatire a evaluatorilor in
domeniul evaluarii intreprinderii in colaborare cu ANP - Agentia Nationala
pentru privatizare si Dezvoltarea Intreprinderilor Mici si Mijlocii finalizate
prin acordarea de diplome de absolvire

→ in 1993 s-a organizat primul curs de evaluare a intreprinderii cu

participarea unor specialisti din Marea Britanie si Franta, curs finantat prin
programul (PHARE).

→ in 1994, ANEVAR a aderat la TEGOVOFA actuala (TEGOVA) –

Grupul European al Asociatiilor de Evaluatori
 → in 1995 se infiinteaza Institutul Roman de Cercetari in
Evaluare avand ca obiective:
● cercetari fundamentale si aplicative interdisciplinare in
domeniile de diagnostic si evaluare;
● editarea de carti, publicatii;
● lucrari de sinteza;
● studii documentare in domeniul evaluarii
→ in aceeasi perioada ANEVAR stabileste relatii de
colaborare cu:
▪ Institutul Canadian al Evaluatorilor de intreprinderi;
▪ TEGOVA – grupul European al Asociatiilor de Evaluatori;
▪ alte asociatii de profil din Marea Britanie, SUA,
Germania, Ungaria
→ in 1996,
▪ ANEVAR organizeaza primul curs de evaluare a
proprietatilor imobiliare, in colaborare cu Institutul Roman
de Cercetari Economico-Sociale si Sondaje (IRECSON);
▪ este editat primul numar al Buletinului Informativ al
ANEVAR;
▪ sunt aprobate primele standarde proprii – SEV;
▪ ANEVAR devine membru titular al Comitetului pentru
Standarde Internationale de Evaluare – IVSC.
→ in 1997 :
- se inregistreaza marca ANEVAR
- sunt publicate standardele SEV
- sunt traduse standardele europene ale TEGOVA
- se editeaza manualul calitatii pentru asigurarea calitatii
in cadrul firmelor asociate ANEVAR (membrii corporativi)
- este introdusa obligativitatea asigurarii de raspundere
profesionala
- se infiinteaza cursul de pregatire a lectorilor ANEVAR, cu
ajutorul unor specialisti din SUA
→ in 1998:
▪ s-a introdus in Romania Standardele Profesionale Europene –
EVS, realizate de catre TEGOVA
▪ ANEVAR a contribuit la crearea Ordinului nr. 288/1998
privind unificarea şi reglementarea activitatilor de elaborare a
rapoartelor de evaluare pentru societatile comerciale, in care
se prevede obligativitatea utilizarii standardelor profesionale
de evaluare adoptate de catre ANEVAR.
→ in anul 2000 :
▪ este introdusa obligativitatea pregatirii continue a
membrilor ANEVAR
▪ are loc primul examen pentru obtinerea titlului de
membru acreditat
▪ este tradus volumul „Evaluarea proprietatilor imobiliare"
al Appraisal Institute (Institut profesional de evaluare
canadian), o sursa foarte importanta de informatii pentru
formare a evaluatorilor si pentru pregatirea continua a
acestora
→ in anul 2002 ANEVAR devine membru fondator al WAVO
– Asociatia Mondiala a Organizatiilor de Evaluatori

→ in anul 2003:
▪ este tradusa editia a sasea a Standardelor Internationale
de Evaluare
▪ sunt organizate cursuri pentru formarea de evaluatori de
bunuri mobile, in colaborare cu ASA – American Society of
Appraisers
→ in anul 2004 – s-a introdus obligativitatea respectarii de
catre toti membrii ANEVAR a standardelor IVSC care
inlocuiesc standardele SEV

→ in anul 2005:
▪ este editata a saptea editie a standerdelor IVSC
▪ ocupatia de expert evaluator este introdusa si
recunoscuta in COR
→ in anul 2006 apare „Revista de evaluare“ cu aparitie
bianuala

→ in anul 2007:
▪ editia a opta a standardelor IVSC
▪ este introdus cursul de evaluare a activelor financiare

→ in anul 2011 se infiinteaza Uniunea Nationala a

Evaluatorilor Autorizati din Romania
 În prezent, activitatea ANEVAR se desfăşurată în 11 centre
din Bucureşti şi 40 de centre teritoriale şi sunt susţinute 4 tipuri de
cursuri de formare profesională:
▪ Evaluarea întreprinderilor - EI
▪ Evaluarea proprietăţilor imobiliare –EPI
▪ Evaluarea bunurilor mobile - EBM
▪ Evaluarea instrumentelor financiare

ANEVAR are peste 5.000 membri titulari şi 260 membri

corporativi
 În prezent se utilizează standardele IVSC, editia 2016.

Standardele Internaţionale de Evaluare al IVSC reprezinta un

suport profesional de baza pentru evaluatorii din Romania si
trebuie asumate in detaliu si aplicate corect in fiecare misiune de
evaluare
 1.2 Dreptul real si dreptul de proprietate

Dreptul real reprezinta un drept subiectiv patrimonial, in

baza caruia titularul sau poate sa exercite anumite prerogative
asupra unui bun, in mod direct, fara interventia altei persoane.
 1.2 Dreptul real si dreptul de proprietate
Codul Civil clasifica drepturile reale din doua puncte de vedere:
1. dupa natura existentei lor (fig.1.1):

→ independenta fata de drepturile de creanta, acestea numindu-se

drepturi reale principale
→ dependenta de drepturile de creanta, numindu-se drepturi reale
accesorii
 Drepturile reale principale - acele drepturi care au o
existenta independenta, de sine statatoare, in raport cu alte
drepturi reale sau de creanta – cel mai important drept real
principal este dreptul de proprietate.

Drepturile reale accesorii sunt constituite pentru

garantarea drepturilor de creanta, acestea fiind dreptul de
retentie, dreptul de ipoteca si dreptul de gaj.
2. dupa natura bunurilor care constituie obiectul lor (fig.1.2):

→ drepturi reale imobiliare – se constituie asupra proprietatilor

imobiliare
→ drepturi reale mobiliare – se constituie asupra bunurilor mobile.
 Drepturile reale imobiliare - acele drepturi care se exercita
asupra bunurilor imobiliare (terenuri libere si terenuri construite).

Drepturile reale mobiliare sunt acele drepturi exercitate

asupra bunurilor mobile corporale (mijloace fixe mobile) precum
si mijlocele mobie (brevetele de inventie, marcile de produse,
soft-urile, bancile de date, drepturile de autor, know-how, etc.)
 Dreptul de creanta este un drept civil de care beneficiaza un
creditor, prin care acesta poate pretinde debitorului indeplinirea obligatiei
asumate
Dreptul de retentie confera titularului (creditor) posibilitatea de a
refuza restituirea bunului ce apartine altei persoane (debitor), atata timp
cat acesta nu ii plateste sumele pe care le-a cheltuit cu intretinerea,
imbunatatirea sau conservarea acelui bun.
 Dreptul de uzufruct conferă titularului său, denumit
uzufructuar, o parte din atributul de posesie precum şi atributul
de folosinţă a proprietăţii, cu constituirea obligativităţii pentru
titular de a conserva substanţa proprietăţii şi de a o restitui
proprietarului(denumit nud proprietar) la încetarea uzufructului.
Proprietarul păstrează astfel doar o parte din atributul de posesie
şi atributul de dispoziţie juridică.
 Dreptul de uz se constituie asupra proprietăţilor mobile şi
asupra proprietăţilor imobile, cu excepţia locuinţelor, în timp ce
dreptul de abitaţie se constituie asupra locuinţelor. Titularului
unuia din aceste drepturi derivate îi sunt recunoscute atributele de
posesie şi de folosinţă asupra bunului altei persoane, în limitele
satisfacerii doar a necesităţilor lui şi ale familiei sale. Acestea sunt
drepturi temporare care se constituie în favoarea unei persoane şi
nu pot fi cedate prin închirierea sau arendarea bunului.
 Dreptul de servitute este un drept constituit asupra unui
imobil numit fond aservit sau dominat, pentru uzul şi utilitatea
altui imobil, numit fond dominant, cu condiţia ca imobilele
implicate să fie vecine şi să aparţină unor proprietari diferiţi.
Este un drept imobiliar perpetuu şi indivizibil. Există servituti
naturale şi servituti legale precum servitutea de trecere,
servitutea de vedere, servitutea privind picătura streşinilor,
servitutea de a nu construi.
 Dreptul de superficie constituie dreptul de proprietate
conferit unei persoane numită superficiar, asupra
construcţiilor, plantaţiilor sau a altor lucrări care se află pe un
teren aflat în proprietatea altei persoane, teren asupra căruia
superficiarul are drept de folosinţă. Acesta conferă deci
titularului atributul de folosinţă şi parţial atributele de posesie
şi dispoziţie (privind doar substanţa terenului, nu şi juridic) şi
este un drept perpetuu. Acest drept se poate obţine pe o
perioadă de maxim 99 de ani.
 In Constituţia Romaniei (art 136) sunt recunoscute două forme ale
acestuia:

1. drept de proprietate privată, care poate avea două forme:

• drept de proprietate privată particulară, atribuit persoanelor

fizice şi juridice particulare,
• drept de proprietate privată a statului, acordat unităţilor
administrativ-teritoriale, autorităţilor locale etc;

2. drept de proprietate publică, care este atribuibil statului şi

autorităţilor administrativ-teritoriale
 1.3 Atributele dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate este un drept real principal – drept

care îi permite titularului său să posede, să folosească şi în acelaşi
timp, să dispună în mod exclusiv, absolut şi perpetuu de obiectul
respectiv, în limitele stabilite de lege.
 Atributele dreptului de proprietate privată şi publică sunt:
● posesia reprezintă prerogativa titularului de a stăpâni în
fapt bunul său,
● folosinţa este un privilegiu acordat titularului de a
exploata bunul respectiv, de a-i culege fructele (naturale, civile,
industriale);,
● dispoziţia reprezintă prerogativa titularului de a decide
asupra stării proprietăţii atât din punct de vedere material,
putând modifica forma bunului, distruge bunul respectiv sau
consuma substanţa acestuia, cât şi din punct de vedere juridic,
proprietarul putând înstrăina total sau parţial acel bun, în limitele
legii.
 1.4 Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
privată
Dreptul de proprietate privată are următoarele caractere
juridice:

• este absolut şi inviolabil - acest drept îi este recunoscut

titularului în raport cu alte persoane care sunt obligate să nu
întreprindă nicio acţiune de încălcare a acestuia; caracterul de
inviolabilitate întăreşte caracterul absolut, conform Art. 135, pct. 6
din Constituţie: „Proprietatea privată este, în condiţiile legii,
inviolabilă". Excepţie fac cazurile (în condiţiile legii) de expropriere
şi de exploatare a subsolului proprietăţii în interes general, ambele
contra unei despăgubiri acordate proprietarului;
 • este deplin şi exclusiv, deplin datorită celor trei atribute
ale sale (posesia, folosinţa şi dispoziţia) şi exclusiv în sensul că
aceste atribute sunt independente de puterea unei terţe persoane.
Excepţie face cazul în care o proprietate este dezmembrată, deci
unele atribute sunt exercitate de către alte persoane pe baza
dezmembrămintelor dreptului de proprietate (drepturi derivate),
reprezentate de drepturile de uzufruct, de uz, de abitaţie, de
servitute sau de superficie;
 • este perpetuu şi transmisibil, însemnând că dreptul de
proprietate are o durată în timp nelimitată, putând fi exercitat atâta
timp cât există bunul ce face obiectul său, că există independent de
exercitarea lui, nu se pierde prin neuz, şi de asemenea, poate fi
transmis prin acte între vii, în condiţiile legii.
1.5 Caractere juridice ale dreptului de proprietate publică

Dreptul de proprietate publică are următoarele caractere

juridice:

• este un drept inalienabil, adică obiectul acestui drept nu

poate fi înstrăinat, ci poate fi dat doar în administrare, concesionat
sau închiriat pe o perioadă de timp stabilită prin lege,
• este un drept insesizabil, adică obiectul acestui tip de drept
nu poate fi executat silit,
• este un drept imprescriptibil, adică bunurile ce fac obiectul
proprietăţii publice nu pot fi dobândite de terţe părţi.
 1.6 Clasificarea proprietăţilor imobiliare
din punct de vedere juridic

La evaluarea proprietăţilor imobiliare trebuie făcută

distincţia clară între termenul de „proprietate imobiliară" şi cel de
„drept real imobiliar".
Proprietatea imobiliară constă din teren, clădirile aflate pe
acesta şi îmbunătăţirile aduse acestuia.
Dreptul real imobiliar se referă la cotele de participare, la
avantajele şi drepturile ce decurg din posesia fizică a bunului imobil.
 Tipurile de proprietati imobiliare provate si publice, recunoscute
de catre Statul Român sunt:
a) proprietăţile imobiliare private individuale sunt proprietăţile
formate din locuinţă, părţi din clădire şi terenuri, rezervate folosinţei
exclusive a unui singur proprietar.
 b) proprietăţile imobiliare private deţinute în
coproprietate proprietăţile formate din părţi de clădire şi din
terenuri, destinate folosirii şi utilităţii tuturor proprietarilor sau a
unei părţi dintre aceştia:
b1 - proprietatea pe cote-părţi egale (coproprietate) -
proprietate deţinută simultan de mai multe persoane, divizată pe
cote-părţi egale, dar fără că bunul respectiv să fie fracţionat din
punct de vedere fizic, ci doar juridic într-un contract,
b2 - proprietatea indiviză - proprietate deţinută simultan
de mai multe persoane, pe cote-părţi inegale, dar fără că bunul
respectiv să fie fracţionat din punct de vedere fizic, ci doar juridic
printr-un contract;
b3 - proprietatea devălmaşă (devălmăşia) - proprietate
deţinută simultan de mai multe persoane (devălmaşi), în care nici
dreptul, nici bunul comun nu sunt împărţite pe cote-părţi.
1.7 Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată

În activitatea unui evaluator pot apare situaţii dificile în care

acestuia îi revine misiunea de a estima valoarea de piaţă a unei
proprietăţi imobiliare grevată de sarcini sau a unei părţi a
acesteia, motiv pentru care evaluatorii au obligaţia de a stăpâni
termenii şi noţiunile fundamentale legate de tipurile de
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privată, precum
dreptul de uzufruct, de uz, de abitaţie sau dreptul de superficie.
 Potrivit Codului Civil, o proprietate imobiliară este grevată de
sarcini în cazul în care unul sau două din cele trei atribute ale
dreptului de proprietate - posesia, folosinţa şi dispoziţia,
recunoscute prin lege titularului dreptului de proprietate - sunt
scoase din conţinutul juridic al dreptului său. Astfel, ia naştere un
alt drept real principal, derivat, în favoarea altei persoane
(denumită titular), care este independent şi opozabil terţilor.

Aceste tipuri de drepturi derivate nu anulează dreptul de

proprietate, ci doar îl restrâng şi se pot obţine, prin act juridic
sau prin uzucapiune, asupra bunurilor aflate în proprietate
privată, nu şi pentru cele aflate în proprietate publică.