5 DREPTUL DE PROPRIETATE ASUPRA UNEI

PROPRIETĂȚI IMOBILIARE.
Dreptul de proprietate este format dintr-un grup de drepturi
distincte asupra unei proprietăți imobiliare. Aceste drepturi distincte pot fi
deținute de o singură entitate, caz în care putem vorbi despre un drept
de proprietate deplin asupra respectivei proprietăți imobiliare. Fiecare
dintre aceste drepturi distincte, pot fi însă deținute separat și transferate
între/către diverse entități. În această situație nu putem vorbi despre un
drept de proprietate deplin ci de drepturi parțiale de proprietate, deținute
asupra unei proprietăți imobiliare.
Evaluatorii trebuie să cunoască și să înțeleagă modul cum sunt
deținute drepturile de proprietate, pentru a defini corect problema de
evaluare. De asemenea evaluarea drepturilor de proprietate parțiale,
poate constitui o problemă de evaluare distinctă.

5.1. Dreptul de proprietate imobiliară

Dreptul de proprietate este acel drept real care conferă titularului
său, persoană fizică sau juridică, dreptul de a poseda, de a folosi și de a
dispune liber de un lucru, în mod exclusiv și perpetuu, în cadrul și cu
respectarea dispozițiilor legale.

5.1.1. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

Caracterul absolut, care poate fi înțeles sub dublu aspect, și anume:
a) Acest caracter permite titularului să ceară tuturor celorlalte
persoane să-i respecte dreptul sau, după cum și el este obligat
să respecte dreptul de proprietate al celorlalte persoane;
b) Titularul are puterea de a-i trage toate foloasele, de a avea toată
utilitatea pe care o poate conferi și de a săvârși toate actele
juridice care răspund interesului său, dar în limitele legii, fără a
avea nevoie de concursul altei persoane.

Caracterul exclusiv. Acest caracter permite titularului să facă, singur, ce

vrea cu bunul său, în limitele prevăzute de lege; deci este îndreptățit să
exercite singur toate atributele pe care i le conferă acest drept.
53
Există însă și unele restricții: de exemplu, legea sau voința
proprietarului permite unei alte persoane să exercite o parte din
atributele dreptului de proprietate (uzufruct, servitute, abitatie etc.)
De asemenea servituțile urbanismului împiedică pe proprietar să
construiască pe un anumit teren sau limitează dreptul de proprietate.
Uneori obiceiul locului obligă pe proprietar să tolereze pe vecinii săi să
folosească o parte din fondul său fără a-l prejudicia.

Caracterul perpetuu, presupune, în primul rând, că dreptul de proprietate

durează atâta timp cât există bunul, iar în al doilea rând, dreptul de
proprietate nu se stinge prin neuz. Și acest caracter al dreptului de
proprietate există în limitele prevazute de lege. Astfel pot exista limitări
prevazute de lege, ca de exemplu exproprierea pentru utilitate publică
sau confiscarea bunului (specială sau contraventională); proprietarul
poate să-și abandoneze bunul mobil, încetând astfel dreptul de
proprietate dacă nu se aplică vreo dispoziție legală în temeiul căreia acel
bun trece în proprietate publică.

Dreptul de proprietate este un drept individual. În principiu, dreptul de

proprietate este un drept individual, coproprietatea constituind o excepție
de la regulă.

Dreptul de proprietate este un drept total, deoarece proprietarul dispune

de toate puterile asupra bunului exercitând atributele dreptului de
proprietate: posesia, folosința și dispoziția. În principiu aceste atribute
aparțin exclusiv titularului și sunt exercitate de el sau altul, în numele
său. În virtutea legii sau a voinței titularului, o parte din aceste atribute
pot fi exercitate și de alte persoane

5.1.2. Atributele dreptului de proprietate

Cele trei atribute ale dreptului de proprietate sunt: posesia, folosința și
dispoziția.
Posesia este acel atribut care constă în prerogativa titularului dreptului
de proprietate de a stăpâni în fapt bunul. În practică, de cele mai multe
ori, posesia corespunde însușii dreptului de proprietate, dar nu se poate
pune semnul egalității între posesie și proprietate, mai ales că în unele
cazuri proprietatea aparține unei persoane, iar posesia alteia.

Folosinta constituie acea prerogativă în temeiul căreia proprietarul

poate întrebuința bunul în interesul său, culegând fructele și veniturile pe
care le poate da. În cazul coproprietății fiecare proprietar este îndreptățit
la fructe (sau producte) proporțional cu partea indiviză a fiecaruia.
54
 Dispozitia este facultatea proprietarului de a dispune de bunul său, fie
prin înstrăinare, fie prin consumare. Proprietarul este liber nu numai să
înstrăineze bunul său, dar are și dreptul să-l abandoneze sau chiar să-l
distrugă, în acelașii timp proprietarul nu poate fi obligat să înstrăineze
bunul.

5.2. Formele dreptului de proprietate imobiliară

În ce privește proprietatea imobiliară, dreptul de proprietate
asupra acesteia poate fi un drept public sau un drept privat. În figura
5.1., sunt prezentate schematic formele de proprietate imobiliară.
Proprietatea publică asupra bunurilor imobile este exercitată de
instituții publice, în scopul satisfacerii unor cerințe ale populației. De
exemplu: inspectoratul școlar poate utilize un teren pentru a construi
spații de învățământ, grădinițe, terenuri de sport, în scopul educării
tineretului din respectiva comunitate. Evaluatorul trebuie să țină cont de
faptul că folosirea acestor proprietăți imobiliare publice, se supune
anumitor reglementări legale, naționale sau locale, care nu țin cont
întotdeauna de cea mai bună utilizare sau de maximizarea foloaselor
obținute prin exploatare.

Proprietate imobiliară

Privată Publică

Individuală Coproprietate Persoane juridice

Coproprietate în cote egale Proprietate indiviză

Proprietate în devălmășie

Fonduri de Asocieri în Societăți Consorții

administrare participațiune comerciale

Figura 5.1. Proprietatea imobiliară

55
Chiar dacă unele lucrări de evaluare au ca obiect de studiu proprietăți
imobiliare publice, marea majoritate a lucrărilor de evaluare se referă la
proprietăți private.
Una din regulile de evaluare impuse prin standardele naționale și
internaționale de evaluare, impune ca evaluatorul să identifice drepturile
de proprietate imobiliară care fac obiectul fiecărei lucrări de evaluare.
Din această cauză, evaluatorii trebuie să înțeleagă și să cunoască
dreptul de proprietate care caracterizează o proprietate imobiliară,
elementele componente ale dreptului de proprietate pe care le
evaluează.

5.3. Moduri de deținere a dreptului de proprietate

În mod obișnuit dreptul de proprietate este unul individual.
Uneori, din diverse motive, dreptul de proprietate devine unul colectiv,
materializat în diverse forme.

5.3.1. Drept de proprietate deplină

Tipul complet de proprietate poartă numele de proprietate
deplină. Deținerea dreptului de proprietate deplină (absolută), cunoscută
și ca proprietate alodială, presupune deținerea absolută, negrevată de
nici un alt drept, fiind doar subiectul posibilelor restricții impuse de
regulile legale ale statului privind impozitarea, expropierea, politici
administrative, confiscarea, etc. Deși dreptul de proprietate deplină
reprezintă forma completă de deținere a unui bun imobil, de foarte multe
ori evaluatorului i se poate solicita să evalueze valoarea unui bun imobil
sau proprietăți imobiliare din punct de vedere al unuia sau mai multor
drepturi de proprietate transmise (și nu a dreptului deplin).
Proprietatea deplină este suma mai multor drepturi de proprietate
individuale. Aceste drepturi individuale pot fi folosite separat sau numai
împreună cu alte drepturi. Aceste drepturi individuale pot fi:
 Dreptul de a închiria;
 Dreptul de a vinde o participație la proprietatea totală;
 Dreptul de a ipoteca;
Dreptul deplin de proprietate înseamnă deținerea tuturor acestor drepturi
individuale, în timp ce deținerea a unuia sau mai multora din aceste
drepturi constituie o proprietate parțială asupra bunului/proprietății
imobiliare.

56
Așa cum s-a precizat, statul poate impune anumite restricții asupra
dreptului de proprietate imobiliară. Aceste restricții reprezintă cele 4
prerogative ale statului:
 Impozitarea;
 Expropierea;
 Reglementarea;
 Dreptul succesoral al statului.

5.3.2. Posesiunea pe viață

Posesiunea pe viață este definită ca fiind totalitatea drepturilor de
utilizare, ocupare și control, limitate la durata de viață a părții
desemnate. Această parte, cnoscută ca fiind beneficiar pe viață, este
obligat să mențină proprietatea în bune condiții și să plătescă toate
taxele aplicabile. Posesiunea pe viață poate fi obținută prin testament
sau alt mod de transferare a drepturilor.

5.3.3. Coproprietatea imobiliară (proprietatea comună)

În cazul acestei proprietăti, prerogativele dreptului aparțin
împreună și concomitent mai multor persoane.
În prezent există doua forme de proprietate comună: proprietatea
comuna pe cote-părți și proprietatea comuna în devălmășie.
Proprietatea comuna pe cote-parti (coproprietatea), se
caracterizează prin aceea că dreptul de proprietate însușii este
fracționat în cote-parti aritmetice ideale, egale sau inegale, iar obiectul
ramâne nefracționat în materialitatea sa.
Proprietatea comuna pe cote-părți este de două feluri:
a) Coproprietatea obișnuită și temporară - care se naște prin
acordul de voință exprimat de viitorii coproprietari și care
încetează prin partaj, pe cale amiabilă sau prin intermediul
instanțelor judecătorești.
b) Coproprietatea forțată și perpetuă - care poartă asupra unui bun,
care prin natura sa, este folosit în mod permanent de către două
sau mai multe persoane, fără posibilitatea de a fi supus unui
partaj (de exemplu coproprietatea asupra despartiturilor
comune).
În cazul coproprietății obișnuite și temporare, fiecare copărtaș poate
efectua singur acte materiale privitoare la întregul bun (de exemplu
utilizarea bunului, culegerea fructelor), dar cu două condiții: să nu
stânjenească folosința bunului de către ceilalți copărtași și să nu
transforme destinația bunului și modul de folosință al acestuia.

57
În schimb, cu privire la actele juridice încheiate de către coproprietari cu
privire la întregul bun, trebuie să facem distincție între actele de
conservare, pe de-o parte și actele de administrare (de exemplu
locatiune) si actele de dispozitie pe de alta parte.

Astfel, dacă orice copărtaș poate efectua singur, fără consimțământul, și

chiar împotriva voinței celorlalți copărtași, actele de conservare, în
schimb, în cazul actelor de administrare și în cazul actelor de dispoziție
cu privire la întregul bun este necesar să se realizeze acordul de voință
din partea tuturor coproprietarilor. Astfel, de exemplu în cazul închirierii
bunului aflat în coproprietate este necesar acordul de voință al tuturor
copărtașilor, ca și în cazul constituirii unei ipoteci valabile în favoarea
unei terțe persoane în cazul unui imobil aflat în coproprietate.

Există însă posibilitatea pentru fiecare coproprietar de a încheia

acte juridice de dispoziție - având ca obiect cota sa parte din drept;
aceasta înstrăinare - printr-un contract de vânzare-cumpărare sau
donație - nu modifică situația juridică a bunului, ci are ca efect
continuarea stării de coproprietate cu noul copărtaș.

Proprietatea comună în devălmașie este acea modalitate juridică

a dreptului de proprietate în cadrul careia bunul este indiviz atât din
punct de vedere material, cât si din punct de vedere ideal, astfel încât
titularii nu dețin în exclusivitate nici măcar o cota-parte ideală din dreptul
de proprietate asupra acestui bun; este cazul proprietății comune a
soților asupra bunurilor dobândite de către aceștia în timpul căsătoriei.

5.4. Drepturile de proprietate imobiliară a persoanelor

juridice

Proprietatea imobiliară, poate aparține și unor personae juridice.

Aceste persoane juridice pot fi organizate în mai multe forme, de aici
decurgând și drepturile de proprietate.
 Societăți de administrare imobiliară;
 Societăți în comandită;
 Societăți pe acțiuni;
 Societate cu răspundere limitată;
 Consorții;

58
Ca și persoanele fizice, aceste entități pot deține un drept de proprietate
deplin sau drepturi parțiale.

5.4.1. Societatea de administrare imobiliară.

Societatea de administrare imobiliară, este cea care în baza unui
mandat de administrare imobiliară, ia în posesie una sau mai multe
proprietăți imobiliare, proprietarii inițial rămânând în continuare
deținătorii proprietății. Prin mandatul de administrare sunt transmise
anumite drepturi asupra proprietății imobiliare. Societatea de
administrare nu poate întreprinde alte acțiuni vis-à-vis de proprietate,
decât cele indicate prin mandat. La evaluarea valorii proprietății
imobiliare, trebuie avute în vedere prevederile mandatelor de dare în
administrare către aceste societăți, si identificarea și estimarea efectului
asupra valorii proprietății a existenței acestei forme de proprietate.

5.4.2. Societăți în comandită.

O astfel de societate, este în fapt o înțelegere între 2 sau mai
multe persoane fizice, care dețin în comun o afacere, participând la
câștig și la pierderi. Sunt dese achizițiile imobiliare în care partenerii pun
împreună fonduri propriii atât pentru a dobândi un bun/proprietate
imobiliară cât și pentru cheltuieli de funcționare. Într-o astfel de
societate, toți asociații participă la câștig proporțional cu cota de
participație, și răspund personal de daunele provocate de societate. La o
astfel de societate, acționarii au fiecare drept de proprietate asupra
bunului/proprietății imobiliare deținute, proporțional cu contribuția la
formarea capitalului societății. Astfel de societăți sunt cunoscute sub
denumirea de : societate în comandită simplă sau societate în nume
colectiv.

5.4.3. Societate pe acțiuni

Societetea pe acțiuni, presupune că doi sau mai mulți acționari,
persoane fizice sau juridice, pun în comun o sumă de bani pentru a
achiziționa proprietăți imobiliare. Acționarii nu au niciun drept asupra
proprietății imobiliare deținute de societate, ci dețin niște acțiuni (bunuri
mobile). Dreptul de proprietate aparține persoanei juridice (societatea pe
acțiuni).

5.4.4. Societea cu răspundere limitată

Societea cu răspundere limitată este asemănătoare cu societea
pe acțiuni doar că acționarii sunt membri care dețin o cotă parte din
societate și nu acțiuni.

59
5.4.5. Consorțiile
Consorțiul se înființează când o persoană fizică sau un grup
cumpărăr drepturi asupra unui bun imobil/proprietate imobiliară.
Consorțiile implică o formă de asociere dar se deosebesc de societățile
comerciale prin aceea că drepturile investitorilor din consorțiu se
deosebesc de cele ale acționarilor dintr-o societate comercială.

5.5. Dezmembrămintele dreptului de proprietate.

Drepturile de proprietate parțiale sau fragmentare, se pot forma din
diverse cauze:
 Economice
 Juridice
 Fizice
 Financiare

5.5.1. Dezmembrămintele economice

Din punct de vedere economic, cel mai des întâlnit
dezmembrământ este cel rezultat din închirierea totală sau parțială a
proprietății imobiliare. În urma închirierii, dreptul de proprietate este
modificat din punct de vedere al proprietarului și se naște și un drept de
folosință și posesie al chiriașului asupra aceluiași bun.
Drepturile proprietarului asupra unei proprietăți închiriate, sunt în general
următoarele:
 De a încasa chirie conform termenelor din contractual de
închiriere
 De a reintra în posesia bunului la terminarea contractului de
închiriere
 De a introduce în contract clause pentru neplata chiriei
 De a dispune de bunul său (dreptul de a vinde, de a ipoteca, de
a lăsa moștenire, etc) dar cu respectarea drepturilor chiriașului
Existența unui contract de închiriere, poate fi un avantaj sau un
dezavantaj pentru o proprietate imobiliară, din punct de vedere al valorii
acesteia. Din această cauză atunci când dreptul de proprietate este
grevat de existența unui contract de închiriere, evaluatorul trebuie să
aibă în vedere anumite aspect, cum ar fi:
 Durata contractului de închiriere
 Seriozitatea chiriașului
 Clauzele contractual
60
  Este posibil transferul dreptului de proprietate total, sau dreptul
de folosință și posesie rămân ale chiriașului
 Se pot modifica clauzele contractuale.
Drepturile chiriașului, generate de existența unui contract de închiriere
sunt cele de posesie și folosință a proprietății imobiliare, pe toată durata
de existență a contractului. Deasemenea, conform clauzelor din
contractual de închiriere, chiriașul poate subînchiria – total sau parțial-
proprietatea sau să realizeze îmbnătățiri ale acesteia.

5.5.2. Dezmembrămintele juridice

Dintre dezmembrămintele juridice, cel mai des întâlnite și cu
efect asupra valorii unei proprietăți imobiliare, sunt următoarele:

Servitutea, care este un drept imobiliar care conferă dreptul de folosință

asupra unei părți din proprietatea imobilară sau din componentele
acesteia (de exemplu doar asupra unei părți din teren dar nu și asupra
clădirilor). Servitutea în mod obișnuit este o servitute de suprafață, de
exemplu dreptul de folosință a unei suprafețe de teren pentru a trece de
la o proprietate la alta. Dar există și alte forme de servitute, (subterană
sau aeriană) în unele cazuri existența acestora limitând dreptul de
posesie (de exemplu servitutea de trecere subterană a unei conducte
de transport gaz metan poate limita posibilitatea de construire).

Proprietatea viageră, este definită ca fiind totalitatea drepturilor de

folosință, ocupare și decizie asupra unei proprietăți imobiliare numai pe
durata vieții uzufructuarului (beneficiarului viager). Într-o astfel de
situație, evaluatorii trebuie să aibă în vedere atât dreptul de proprietate
al beneficiarului viager cât și dreptul de reposesie asupra proprietății la
moartea beneficiarului viager.

5.5.3. Dezmembrămintele fizice

Dezmembrămintele fizice ale unei proprietăți imobiliare pot fi
realizate pe vertical sau pe orizontală.
Pe vertical, cel mai obișnuit dezmembrământ este cel cu privire
la proprietatea asupra subsolului și/sau al spațiului aerian. Dacă ne
referim la o clădire cu mai multe etaje, dezmembrământ pe vertical se
referă la transferul dreptului de proprietate al unui etaj, sau al unui
apartament de la un anumit etaj.
Pe orizontală, cel mai obișnuit dezmembrământ este lotizarea
unei parcele de teren.

61
5.5.4. Dezmembrămintele financiare
Dezmembrămintele financiare apar atunci când dreptul de
proprietate total sau părți ale dreptului de proprietate sunt ipotecate sau
sunt folosite de proprietar pentru a obține finanțare.

REZUMATUL CAPITOLULUI

Dreptul de proprietate este acel drept real care conferă titularului său, persoană
fizică sau juridică, dreptul de a poseda, de a folosi și de a dispune liber de un
lucru, în mod exclusiv și perpetuu, în cadrul și cu respectarea dispozițiilor
legale. Dreptul de proprietate poate fi deținut de către o persoană, un parteneriat
sau o societate comercială.
Dreptul de proprietate deplină reprezintă un drept absolut asupra proprietății,
afectat doar de prevederi guvernamentale-legale.
Atributele dreptului de proprietate sunt: posesia, folosința și dispoziția.
Dreptul de proprietate imobiliară poate fi un drept public sau un drept privat.
Dreptul de proprietate este în general un drept individual. Uneori acest drept de
proprietate este și un drept comun materializat prin coproprietatea asupra
bunului/proprietății imobiliare. Proprietatea comună în cote părți și proprietatea
comună în devălmășie sunt forme ale coproprietății.
Dreptul total de proprietate imobiliară este o sumă de drepturi de proprietate
individuale asupra respectivei proprietăți/bun imobiliar. Atunci când se face
evaluarea unei proprietăți imobiliare se poate evalua dreptul total de proprietate
dar și drepturi individuale de proprietate.Descompunerea dreptului total în
drepturi individuale se numește dezmembrământul dreptului de proprietate.
Dintre drepturile individuale de proprietate, cele mai importante și cu impact
major asupra valorii sunt: dreptul de închiriere, dreptul de construire, servitutea,
lotizarea, ipoteca.

CUVINTE CHEIE
Drept de proprietate imobiliară
Proprietate public
Proprietate privată
Coproprietatea
Dezmembrământul dreptului total de proprietate imobiliară

62