Sunteți pe pagina 1din 47

DREPT CIVIL - DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATA SI PUBLICA

Proprietate
Notiuni generale despre proprietate

Codul civil, in art.480 defineste astfel proprietatea: "Proprietatea este dreptul ce are cineva de
a se bucura si de a dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate
de lege".
Aceasta definitie a fost criticata din doua puncte de vedere.
Astfel, in primul rand, in loc sa clarifice natura dreptului de proprietate, textul de lege se
limiteaza doar la o enumerare a atributelor acestui drept, enumerare care nu este complet^1).
In al doilea rand, in loc sa se evidentieze caracterele exclusiv si perpetuu al dreptului de
proprietate, se insista asupra caracterului absolut care, luat ad litteram, este antijuridic si
antisocial^2).
In doctrina juridica postbelica a fost criticata sever definitia proprietatii data de art. 480 Cod
civil, deoarece ar evidentia caracterul absolut al dreptului de proprietate, care nu ar mai justifica
existenta dezmembramintelor dreptului de proprietate. Acest caracter practic imposibil
exercitiul dreptului de proprietate. Criticile au venit, de regula, a acelor teorii care au negat
forma individuala a proprietatii si au cultivat ideea proprietatii colective.
Alte considerente de ordin juridic ne determina sa nu putem defini proprietatea ca un drept
absolut. Astfel, atat timp cat prevederile art.480 Cod civil dispun ca dreptul de proprietate se
exercita numai "in limitele determinate de lege", inseamna ca el nu este absolut.
Existenta unor legi speciale care cuprind restrictii ale exercipului dreptului de tate
restrang si mai mult sfera caracterului absolut al proprietatii, raportat la fiecare atribut al sau.
In definirea dreptului de proprietate nu vom avea in vedere acceptiunea sa lica, ci numai
sensul sau juridic. Vom defini dreptul de proprietate ca fiind dreptul subiectiv care permite
titularului sau, persoana fizica sau juridica, sa posede, sa foloseasca si sa dispuna liber de un
lucru, care se afla supus in mod exclusiv si perpetuu in puterea proprie a titularului sau.
Desigur, atributele dreptului de proprietate vor fi exercitate, fie direct, fie nemijlocit, in interes
propriu si prin putere, fie indirect si mijlocit, atunci cand se constituie dezmembramintele
dreptului de proprietate.

Caractere juridice ale dreptului de proprietate

Principalele caractere juridice ale dreptului de proprietate sunt: exclusiv si perpetuu.

1. Caracterul exclusiv rezulta chiar din continutul art.480 Cod civil, care prevede ca,
"Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si a dispune de un lucru in mod
exclusiv". Acest caracter perrnite titularului sa faca, singur, ce vrea cu bunul sau in limitele
prevazute de lege; de asemenea, nici unei alte persoane nu-i este permis sa aduca vreo atingere
dreptului de proprietate. Daca sunt mai multi coproprietari ei vor exercita impreuna atributele
dreptului de proprietate. Nici un coproprietar nu poate exercita singur, asupra bunului comun,
acte exclusive de proprietate. Dar nimic nu impiedica pe fiecare coproprietar sa dispuna liber de
partea sa indiviza.

1
Exceptand dispozitia cuprinsa in art.480 Cod civil, caracterul exclusiv mai rezulta tin
continutul art.475 Cod civil, potrivit caruia: "Oricare poate dispune liber de bunurile ce ii sunt
ale lui, cu modificarile stabilite de lege".
Din principiul potrivit caruia titularul dreptului de proprietate poate singur sa exercite asupra
bunului atributele proprietatii, comporta, asa dupa cum vom vedea, unele restrictii. De exemplu,
legea sau vointa proprietarului permite altei persoane sa exercite o parte din atributele dreptului
de proprietate (ex.: uzufruct, servitute, abitatie etc.). De asemenea, servitutile urbanismului
impiedica pe proprietar sa construiasca pe un anumit teren sau limiteaza dreptul de
proprietate^1). Uneori, obiceiul locului obliga pe proprietar sa tolereze pe vecinii sai, sa
foloseasca o parte din fondul sau fara a-l prejudicia.

2. Caracterul perpetuu presupune, in primul rand, ca dreptul de proprietate dureaza atata timp
cat exista bunul, iar in al doilea rand, dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz.
Dreptul de proprietate dureaza atat timp cat exista bunul. Acest caracter al proprietatii este
atat de adanc inradacinat in mentalitatea sociala, incat frecvent este intalnita expresia populara
"a vinde sau a cumpara de veci". Asemenea altor legislatii civile, nici dreptul romanesc nu a
abandonat conceptia potrivit careia dreptul de proprietate se identifica cu bunul si nu poate fi
separat de acesta. Intr-adevar, nu exista un drept de proprietate temporar^2). Concluzia ar putea
fi respinsa de existenta drepturilor intelectuale, care sunt limitate In timp, dar asemenea drepturi
nu sunt "veritabile drepturi de proprietate"^3).
Prin caracterul perpetuu nu trebuie inteles ca bunul mobil sau imobil, obiect al proprietatii,
trebuie sa apartina continuu aceluiasi titular. In momentul in care proprietarul instraineaza un
bun, dreptul de proprietate nu se stinge, ci el se transfera la dobanditor. Practic are loc doar o
schimbare a titularului dreptului de proprietate sau cum s-a relevat in doctrina juridica, "dreptul
de proprietate se perpetueaza transmitandu-se"^4). In ceea ce priveste bunurile mobile,
caracterul perpetuu nu a fost intodeauna respectat. De exemplu, E cazul abandonarii unui bun
mobil, cel care il gaseste dobandeste proprietatea lui prin ocupatiune. Deci, in caz de
abandonari, se produce "un hiatus in dreptul de proprietate"^5).
Esential este ca, in cazul imobilelor, nu exista nici o exceptie de la caracterul perpetuu al
dreptului de proprietate. Statul dobandeste proprietatea asupra imobilelor abandonate, iar prin
efectul-uzucapiunii posesorul nu dobandeste un nou drept de proprietate.

1. Dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz. Imprescriptibile extinctiv sunt urmatoarele


drepturi reale principale: actiunea in revendicare imobiliara, indiferent de titularul dreptului de
proprietate^6) si actiunea negatorie. Imprescriptibilitatea dreptului de oprietate sub aspect
extinctiv se intemeiaza, intr-adevar, pe perpetuarea acestui drept^7). Trebuie insa sa distingem
prescriptia extinctiva de prescriptia achizitiva. Perpetuitatea dreptului de proprietate se
transforma si asupra actiunii in revendicare.

2. Dreptul de proprietate este un drept individual. In principiu, dreptul de proprietate este un


drept individual; din acest caracter rezida absolutismul dreptului de roprietate. Coproprietatea
nu constituie decat o exceptie de la regula, deoarece leqiuitorul n-a vazut in indiviziune decat
un accident. De altfel, art.728. Cod civil dispune categoric: "Nimeni nu poate fi obligat a
ramane in indiviziune".

3. Dreptul de proprietate este un drept total, deoarece proprietarul dispune de toate puterile
asupra bunului. Aceste puteri pot fi grupate in trei atribute: posesia (jus utendi), folosinta (jus
2
fruendi) si dispozitia (jus abutendi). In principiu, aceste atribute apartin exclusiv titularului si
sunt exercitate de el sau altul in numele sau. In virtutea legii sau a vointei titularului, o parte din
aceste atribute vor putea fi exercitate si de alte persoane. De fapt, din caracterul absolut al
dreptutui de proprietate decurge caracterul total al acestui drept.

Atribute ale dreptului de proprietate

Cele trei atribute ale dreptului de proprietate sunt: posesia (jus utendi), folosinta (jus fruendi)
si dispozitia (jus abutendi).

Posesia

Posesia ca atribut al dreptului de proprietate (jus utendi)

Acest atribut consta in prerogativa titularului dreptului de proprietate de a stapani in fapt


bunul. O asemenea stapanire poate apartine direct si nemijlocit proprietarului, exercitandu-se in
interes propriu si prin putere proprie. Dar, proprietarul poate conveni ca stapanirea de fapt sa fie
facuta si de o alta persoana, dar in numele si interesul lui.
Deoarece in acest caz posesia corespunde proprietatii, se poate afirma ca posesia se
infatiseaza ca o expresie exterioara a proprietatii. Dar nu se poate pune semnul egalitatii intre
posesie (care reprezinta o stare de fapt) si proprietate (care este o stare de drept), mai ales ca, in
unele cazuri, proprietatea poate apartine unei persoane, iar posesia alteia. De exemplu, o
persoana poate avea proprietatea unui bun, fara sa aiba insa si posesia, dupa cum o persoana
poate avea numai posesia, fara a fi insa si proprietar.
Posesia este un atribut important al proprietatii, deoarece a-l priva pe proprietar de acest
drept, inseamna a-i face dreptul ineficient, lipsit de utilitate. Asa cum s-a relevat in doctrina
juridica: "Posesia este mijlocul indispensabil fiecarui proprietar pentru a realiza scopul sau,
adica utilizarea economica a proprietatii sale"^1). 0rice proprietar trebuie sa aiba posibilitatea
materiala de a se folosi de bunul sau. In caz contrar, proprietatea ramane o simpla utopie.
Posesia se gaseste insa nu numai in componenta dreptului de proprietate, dar si a celorlalte
drepturi reale, iar in cadrul fiecarui drept real are o fizionimie proprie.
Uneori, prin posesia exercitata in condipile legii, se ajunge la proprietate. De exemplu, prin
uzucapiune se dobandeste dreptul de proprietate, situatie in care posesia are un rol determinant.
Prin intrarea in vigoare a Legii nr.18/1991 privind fondul funciar, persoanelor carora li s-a
reconstituit dreptul de proprietate, li s-au eliberat adeverinte care atesta acest drept. De
asemenea, acelasi drept putea fi recunoscut prin hotararea comisiei judetene (data, fie in
contestatiile impotriva masurilor stabilite de comisiile subordonate, fie in baza unei hotarari
judecatoresti prin care s-a admis plangerea). Intre momentul reconstituirii dreptului de
proprietate si eliberarea titlului de proprietate, se interpune un alt moment si anume cel al
punerii in posesie a titularului dreptului. Prin aceasta operatie se delimiteaza cu exactitate
suprafetele de teren asupra carora s-a reconstituit dreptul de proprietate. Ea permite insa
titularului sa-si exercite, printre altele, si dreptul de folosinta, fara nici o restrictie. Punerea in
posesie permite efectiv si exercitarea celorlalte doua atribute: folosinta si dispozitia.

3
Folosinta

Folosinta ca atribut al dreptului de proprietate (jus fruendi)

Folosinta constituie acea prerogativa in temeiul careia proprietarul poate intrebuinta bunul in
interesul sau, percepandu-i fructele (naturale, civile si industriale). Potrivit art. 483 Cod civil,
fructele s-ar cuveni proprietarului in puterea dreptului de accesiune. Unii autori considera ca
fructele se cuvin proprietarului in virtutea dreptului sau de proprietate si nu a dreptului de
accesiune^1). Dreptul de folosinta, ca atribut al dreptului de proprietate, permite si culegerea
fructelor.
Fructele sunt produse de un anumit bun, cu o anumita periodicitate, fara sa-i altereze
substanta. Ele sunt produse de bunurile frugifere si se impart in trei categorii:
a) naturale (se produc independent de vointa omului);
b) industriale (presupun interventia omului);
c) civile (sunt consecinta unor acte juridice - chiriile, dobanzile).
Importanta distinctiei dintre fructe si producte este indubitabila. In cazul uzufructului,
productele apartin nudului proprietar, pe cand fructele sunt culese de uzufructuar, la posesie,
productele nu vor fi dobandite nici macar de posesorul de buna-credinta.
In cazul coproprietatii, fiecare proprietar este indreptatit la fructe sau producte, proprortional
cu partea indiviza a fiecaruia. Cota-parte din fructe^2) va fi identica cu aceea din dreptul de
proprietate.
In practica judiciara s-a pus problema partajului de folosinta in cazul bunurilor comune ale
sotilor ; de asemenea s-a pus problema partajului de folosinta si in materie succesorala. Codul
civil roman nu reglementeaza imparteala de folosinta, ci numai partajul de proprietate.

Dispozitia

Dispozitia ca atribut al dreptului de proprietate (jus abutendi).

Prin dreptul de dispozitie vom intelege facultatea proprietarului de a dispune liber de bunul
sau. Astfel, proprietarul poate instraina bunul, cu titlul oneros sau gratuit. Posibilitatea de a
instraina nu e specifica doar dreptului de proprietate, "ci este un atribut inerent notiunii de
patrimoniu"^1). Instrainarea tuturor puterilor cuprinse in jus abutendi echivaleaza cu o
instrainare a insusi dreptului de proprietate.
Dar proprietarul nu este numai liber sa instraineze bunul sau, dar are si dreptul sa-l
abandoneze sau chiar sa-l distruga. In acelasi timp, proprietarul nu poate fi obligat sa
instraineze bunul.
Proprietarul are o deplina libertate in exercitarea dreptului de dispozitie, dar el va putea
dispune numai "in limitele determinate de lege" (art.480 Cod civil). Prin exercitiul ptului sau de
proprietate, titularului nu-i este permis sa prejudicieze alte persoane. Vom fi atunci in prezenta
abuzului de drept, care nu este decat o fapta ilicita ce consta in citarea drepturilor subiective
intr-un mod contrar scopului lor sau legii^2).
Deoarece dreptul de dispozitie nu poate fi stirbit, nimanui nu-i este permis sa impiedice
exercitarea lui.

4
Restrictii ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Consideratiuni generale

Dupa o perioada indelungata de ingradiri, dreptul de proprietate isi regasea libertatea si un


camp liber de exprimare. Progresul societatii este imposibil fara o puternica proprietate privata.
Proprietatea funciara inceta sa mai fie lovita de o serie de drepturi perpetue, fundamentate pe
contracte. Proprietarul dobandea un drept exclusiv asupra bunului sau si era liber sa dispuna
cum dorea de acest bun. Asa s-a relevat in literatura de specialitate, proprietatea "constituie o
enorma forta civilizatoare, deoarece se afla la baza initiativei private si este singurul resort
durabil al activitatii omenesti"^1).
In perioada moderna au inceput sa fie aduse tot mai multe restrictii dreptului de proprietate.
Excludem din analiza perioada 1945-1989 in care proprietatea privata a fost permanent
ingradita, iar proprietatea funciara particulara aproape desfiintata. In aceasta perioada este
dificil de vorbit de restrictii aduse proprietatii, atat timp cat insasi proprietatea privata fusese
aproape desfiintata.
In general, sub pretextul unor necesitati sociale, prin diferite acte normative, statul a impus si
impune o serie de limite dreptului de proprietate. Cu cat proprietatea va obligata sa suporte
presiunea mai multor restrictii, cu atat societatea va fi supusa regresului social. Sunt actuale
observatiile unor ilustri juristi interbelici "legiuitorul sa se fereasca a face doua lucruri: sa
loveasca in principiul si in forma proprietatii individuale, transformand-o in proprietate
colectiva, si sa confisce, sub forma exagerarii impozitelor elementare sau globale, pe venit, pe
capital sau pe succesiuni, bogatia economista"^2). Realizarea unui echilibru intre interesul
general si cel individual, in materia dreptului de proprietate, sub aspect legislativ, presupune
intelepciune din partea legiuitorului.
Limitarile dreptului de proprietate isi pot avea originea in lege sau in vointa titularilor
dreptului. De regula, restrictiile vizeaza proprietatea imobiliara si, in primul rand, proprietatea
funciara.

Restrictii stabilite prin voia titularului

Restrictii stabilite prin vointa titularului dreptului de proprietate

De regula, titularul exercita singur atributele dreptului de proprietate. Uneori, din cele mai
diverse motive, o parte din aceste atribute sunt instrainate. Raportat la cele trei motive, spunem
ca dreptul de proprietate se dezmembreaza, astfel luand nastere uzufructul, uzul, abitatia,
servitutea si superficia. Exceptand situatia cand unele din aceste drepturi reale pot lua fiinta si
prin efectul legii (ex: servitutile legale, dreptul de abitatie reglementat de art.4 din Legea
nr.319/1944), de regula, ele iau nastere prin consimtamantul titularului dreptului de proprietate.
Prin conventii se limiteaza caracterul exclusiv al dreptului de proprietate. Uneori, cum este
cazul uzufructului, titularul ramane doar cu nuda-proprietate (dreptul de dispozitie), celelalte
atribute apartinand uzufructuarului.
O alta restrictie a dreptului de proprietate o constituie clauza de inalienabilitate. Cand o
asemenea clauza este impusa fara nici o limita si perpetuu, ea a fost considerata cu drept
cuvant, ilicita si nu-si poate produce efectele ^1). Este inadmisibila o clauza de inalienabilitate
perpetua, deoarece ar avea drept consecinta scoaterea bunului din circuitul civil, ceea ce ar
contraveni interesului general. Doar in cazul fundatiilor s-a admis o exceptie; daca se face
5
acestora o donatie, donatorul ar putea impune clauza ca bunul donat sa nu fie instrainat
niciodata de catre fundatia donatara. Explicatia se gaseste in faptul ca fundatiile sunt perpetue.
S-a reprosat ca nu este admisibila clauza de inalienabilitate nici macar vremelnica, deoarece
consecintele juridice ale unei asemenea clauze sunt grave: donatorul sau legatarul n-ar mai
putea ipoteca bunul sau sa constituie asupra lui alte drepturi reale; nu s-ar mai putea dispune de
bun prin testament; nu numai ca bunul n-ar mai putea fi instrainat, dar n-ar mai putea face nici
obiectul urmaririi silite ^2). Suntem totusi de parere ca, atunci cand exista un interes legitim, ar
putea fi valida clauza de inalienabilitate temporara sau vremelnica ^3). Interzicerea clauzei de
inalienabilitate a determinat pe legiuitor sa nu admita nici substitutiile fideicomisorii (care
constau intr-o dispozitie cuprinsa intr-un testament, prin care testatorul obliga pe cel gratificat
sa conserve bunurile primite, iar la moartea sa sa le transmita altei persoane desemnata de
testator).
Substitutia fideicomisorie este interzisa, deoarece, prin vointa dispunatorului, bunul devine
inalienabil vesnic sau pentru o perioada indelungata de timp.

Restrictii legale aduse dreptului de proprietate

Consideratiuni generale.

In scopul protectiei unor interese cu caracter general sau a drepturilor de prietate ale altora,
legiuitorul a prevazut o serie de restrictii, care au in vedere fie
natura obiectului, fie exercitiul unor atribute ale dreptului.
In ce priveste limitarile aduse dreptului de proprietate, cu drept cuvant in doctrina juridica s-a
relevat ca "nu exista drept mai susceptibil de ingradire decat dreptul de proprietate, pentru
indoitul motiv ca - pe de o parte - prin originea si dezvoltarea istorica dreptul de proprietate
privata a pamantului si a produselor muncii colective se leaga de problema economica a
productivitatii obstesti si de problema sociala a unei mai drepte distributii a bunurilor, si ca - pe
de alta parte - proprietatea constituind impreuna cu libertatea individuala izvorul cel mai bogat
de puteri cuprinse in dreptul subiectiv e prin insasi natura lui expres a se atinge si de interesele
domeniului public si de interesele private cuprinse in dreptul subiectiv al altora ^1). De regula,
ingradirile cele mai frecvente le-a cunoscut dreptul de proprietate funciara, dar limitarile au
vizat si alte imobile, cum ar fi constructiile (ex.: interdictia de a avea in proprietate mai mult de
o locuinta, etc.) si chiar bunurile mobile.
Vom categorisi restrictiile legale ln functie de interesul general si de interesul individual la
care se refera. Unii autori, de exemplu, au clasificat restrictiile in functie de ramura de drept la
care se refera (administrativ, civil, etc.) ^2) limitarile, pe cand alti autori dimpotriva, le-au
examinat paralel cu studiul caracterelor juridice ale dreptului de proprietate.
Desigur, o enumerare a tuturor restrictiilor legale este dificila, mai ales ca multe din ele
formeaza obiectul de studiu al altor discipline (administrativ, comercial, etc.). Deci vom
examina:
- restrictii privind interesele economice si sociale generale, precum si interesele domeniului
public
- restrictii privind interesele individuale ale titularilor dreptului de proprietate.

6
Restrictii privind interesele economice,sociale generale...

Restrictii privind interesele economice si sociale generale, precum si interesele domeniului


public.

a) Insasi legea fundamentala, Constitutia Romaniei, in art.41, cuprinde o serie de limitari ale
proprietatii private, ele regasindu-se si in cuprinsul unor legi speciale. Astfel, art.41 alin.3 din
Constitutie prevede ca titularul unui drept de proprietate privata va putea fi expropriat pentru o
cauza de utilitate publica, stabilita conform legii, cu dreapta si prealabila despagubire. In acelasi
sens, art.481 Cod civil dispune ca, "Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afara numai
pentru cauza de utilitate publica si primind o dreapta si prealabila despagubire". Aceasta
inseamna ca, numai dupa ce va exista o cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, iar in
prealabil titularul dreptului de proprietate privata va primi o dreapta despagubire, va opera
exproprierea.
In cazul unor lucruri de interes general, legea permite autoritatii publice sa poata folosi
subsolul oricarei proprietati imobiliare, dar va trebui sa-l despagubeasca pe proprietar pentru
prejudiciile aduse solului, plantatiilor sau constructiilor (art.41 al.4 din Constitutie).
Apatrizii si cetatenii straini nu vor putea dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor
( Legea nr.18/1991, art.47).

b) O serie intreaga de restrictii privesc proprietatea imobiliara funciara. Vom inia doar unele
din ele: reconstituirea dreptului de proprietate, in temeiul Legii nr.18/1991, nu poate avea loc
pentru o suprafata mai mare de 10 ha de familie in
echivalent arabil; terenurile care urmeaza sa intre in proprietatea comunei, orasului sau
municipiului, dupa caz, in temeiul art.25 din Legea nr.18/1991, "vor fi folosite conform
destinatiei avute" (ceea ce inseamna ca, pana la efectuarea operatiunilor prevazute de o din
Lege, destinatia terenurilor trebuie sa ramana neschimbata); cei care au dobindit in proprietate
loturi de teren in temeiul art.18 al.1 din Legea nr.18/1991, nu le este permis sa instraineze
loturile respective prin acte intre vii timp de 10 ani, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de
instrainare (art.31 din Lege); detinatorii de terenuri agricole sunt obligati sa asigure cultivarea
acestuia si protectia solului (art.53 din a nr.18/1991); necultivarea terenurilor agricole date in
folosinta, timp de doi ani consecutiv, din motive imputabile titularului, atrage pierderea
dreptului de folosinta; persoanele juridice nu pot schimba categoria de folosinta a terenurilor
arabile, in alte categorii de folosinta agricola, decat cu avizul organelor agricole de specialitate
judetene; schimbarea folosintei terenurilor agricole ce constituie zone de protectie a
monumentelor, ansamblurilor si siturilor istorice; art. 70 alin.1 din Legea nr.18/1991 dispune ca
amplasarea noilor constructii de orice fel se va face in intravilanul localitatilor (facand exceptie
unele constructii prevazute in art.70 din Lege);
Derogand de la principiul consensualismului, legiuitorul a impus ca instrainarea
terenurilor situate in intravilan si extravilan, prin acte juridice intre vii, sa aiba loc numai in
forma autentica (art.46 alin.1 din Legea nr.18/1991).

c) Instituirea dreptului de preemtiune constituie o mgradire a dreptului de dispozitie,


deoarece titularul dreptului de proprietate funciara nu poate instraina terenul agricol decat in
conditiile prevazute de lege. Art.48 alin.1 din Legea nr.18/1991 prevede expres ca "lnstrainarea
de terenuri agricole in extravilan, prin vanzare, se poate prin citarea dreptului de preemtiune"
^1).
7
Asa cum s-a aratat in doctrina juridica, instituirea dreptului de preemtiune "reprezinta o
derogare de la principiul liberei circulatii a bunurilor si, mai ales, de la principiul potrivit caruia
proprietarul dispune liber (exclusiv si absolut) de bunul sau (art.480 Cod civil)" ^2).
Dreptul de preemtiune este recunoscut de lege unor titulari, care beneficiaza de prioritate la
cumpararea unor terenuri agricole din extravilan, in ordinea reglementata de lege.
Exercitarea dreptului de preemtiune are loc prin intermediul Agentiei pentru Dezvoltare si
Amenajare Rurala. Dreptul de preemtiune nu opereaza in materia partajului (datorita
caracterului declarativ al acestuia; daca insa imparteala se va face prin licitatie publica - art.9 -
Decretul-Lege nr.603/1943 -, dreptul de preemtiune va trebui respectat), a tranzactiei sau a
exproprierii pentru cauza de utilitate publica ^3).
Nerespectarea dreptului de preemtiune determina anulabilitatea actului de instrainare (art.49
din Legea nr.18/1991). Este de presupus ca, in conditiile reconstituirii dreptului de proprietate
asupra terenurilor agricole, in viitor, instantele judecatoresti vor avea de solutionat numeroase
litigii privind exercitarea dreptului de preemtiune.
In prezent, in legislatia romana, dreptul de preemtiune este reglementat doar in Legea
nr.18/1991 privind fondul funciar. Interesant insa este faptul ca in doctrina judiciara a existat o
propunere de lege ferenda pentru instituirea dreptului de
peemtiune in materia coproprietatii ^4).

d) unele restrictii ale dreptului de proprietate se refera la constructii.


Legea nr.50 din 7 august 1991 privind autorizarea execitarii constructiilor si unele masuri
pentru realizarea locuintelor instituie unele restrictii in exercitarea dreptului proprietate.
Dreptul de dispozitie al titularului proprietatii este restrans si in cazul desfiintarii
constructiilor unor amenajari fiind conditionata de existenta autorizatiei de desfiintare obtinuta
in prealabil.

e) Inalienabilitatea legala determina scoaterea bunului din circuitul civil. Astfel, potrivit
art.135 alin.5 din Constitutie, bunurile proprietate publica sunt inalienabile. Se admite doar
darea lor in administrarea regiilor autonome ori institutiilor publice, concesionarea sau
inchirierea lor. De asemenea, conform art.5 alin.2 din Legea nr.18/1991, terenurile care fac
parte din domeniul public sunt scoase din circuitul civil. La randul sau, art.74 alin.1 din Legea
nr.69/1991 cu privire la administratia publica locala dispune ca bunurile care fac parte din
domeniul public sunt inalienabile.
Tot inalienabile sunt si unele drepturi, cum ar fi: abitatia, uzul, etc.
In cazul unor bunuri, desi nu putem vorbi de o inalienabilitate propriu-zisa, vanzarea lor catre
populatie este prohibita (ex.: animale bolnave de boli contagioase, produse alimentare
degradate, substante toxice, anumite medicamente, etc.).

f) Anumite interese de aparare nationala pot aduce unele ingradiri dreptului de proprietate. In
aceasta categorie vor intra servitutile militare.

g) In materie comerciala exista unele restrictii in ce priveste obiectul activitatii economice.


Astfel, art.218 din Legea nr.31/1990 privind societatile comerciale dispune ca "activitatile care
nu pot face obiectul unei societati comerciale se stabilesc de guvem". Prin Hotararea
Guvernului nr.1323 din 27 decembrie 1990 s-au prevazut activitatile interzise in mod absolut
sau care sunt conditionate de existenta unor aprobari prealabile. Astfel, sunt interzise activitatile
care au ca obiect infractiuni sau incalcarea unor prevederi legale imperative: fabricarea si
8
comercializarea de droguri si narcotice, in alt scop decat ca medicament, imprimarea de harti
militare. Pentru fabricarea, utilizarea sau comercializarea de echipamente care folosesc spectrul
de frecvente radio-electrice, este necesar avizul Ministerului Comunicatiilor; fabricarea sau
comercializarea de aparatura folosita in activitatea de interceptare de convorbiri telefonice ori
de codificare, au nevoie de avizul Ministerului de Interne.
Obiectul unei societati comerciale este considerat contrar legii cand, potrivit art.4 din Legea
nr.35/1991, incalca normele de protectia mediului inconjurator, atinge interesele de securitate si
aparare nationala a Romaniei, incalca ordinea publica sau este daunata sanatatea sau morala
^5).

h) Exploatarea subsolului este, potrivit art.491 Cod civil, un atribut al proprietarului


terenului. Constitutia prevede insa, in art.135 alin.4, ca bogatiile de orice natura ale subsolului
fac obiectul exclusiv al proprietatii publice. In ceea ce priveste subsolul fondului, ingradirile
dreptului de proprietate sunt prevazute in legislatia miniera si dispozitiile legale care
reglementeaza exproprierea pentru cauza de utilitate publica.
Limitari ale exercipului atributelor dreptului de proprietate mai sunt cuprinse in actele
normative care reglementeaza arendarea terenurilor, regimul apelor minerale, exploatarea
forestiera, etc. Art.41 alin.6 din Constitutie dispune ca dreptul de proprietate obliga la
respectarea sarcinilor privind protectia mediului. Acelasi text de lege mai prevede ca, nu numai
legea, dar si obiectul locului poate impune proprietarului sa respecte anumite sarcini care revin
dreptului de proprietate.

i) Interesul public a impus o limita normala a dreptului de proprietate si anume servitutea


prevazuta de art.581 Cod civil. Potrivit acestui text de lege, proprietarul unui izvor nu-i poate
schimba cursul atunci cand izvorul da apa necesara locuitorilor unei comune, sat sau unui
catun. Proprietarul izvorului nu va putea primi nici o despagubire, deoarece interesul public
precumpaneste celui privat. Un cetatean sau un grup de cetateni nu pot revendica servitutea.
Fiind o limitare adusa dreptului de dispozitie, servitutea prevazuta de art.581 Cod civil nu se
aplica altor surse de apa, cum ar fi fantanile, iazurile, etc.

j) Ingradiri legale ale dreptului de proprietate apar si in cazul coproprietatii fortate. In acest
caz, partajul nu poate fi efectuat, deoarece indiviziunea se mentine asupra unor bunuri accesorii
care sunt indispensabile pentru folosinta unor bunuri sale. Se manifesta o perpetuitate a
proprietatii asupra bunurilor accesorii ^6). Coproprietatea fortata se mentine asupra partilor
comune din cladirile cu mai multe apartamente, asupra lucrurilor comune necesare sau utile
folosirii imobile vecine (drumuri, poteci, fantani, etc.), precum si asupra unor obiecte
considerate bunuri de familie (monumente si cavouri, tablouri de familie, etc.). Un coproprietar,
in cadrul acestei forme de coproprietate, nu poate exercita folosinta bunului comun prejudiciind
pe ceilalti coproprietari; tot astfel, un coproprietar, nu poate face - acte de dispozitie asupra
bunului comun.

Restrictii privind interesele individuale ale titularului

Restrictii privind interesele individuale ale titularilor dreptului de proprietate.

Insasi Constitutia, in art.41 alin.6, dispune ca dreptul de proprietate obliga la respectarea


sarcinilor privind "asigurarea bunei vecinatati ". Este rolul doctrinei juridice si a jurisprudentei
9
de a analiza problema atat de delicata a raporturilor de vecinatate, mai ales ca ea aduce in
discutie aspecte referitoare la institutia abuzului de drept, a servitutiilor etc. ^1).

a) In cadrul raporturilor de vecinatate pot exista cazuri in care au loc anumite restrictii ale
dreptului de proprietate. Restrangerile aduse dreptului de proprietate pot fi consecinta
servitutilor naturale si legale, acestea nefiind decat "restrangeri legale aduse dreptului de
proprietate" ^2). Servitutile naturale si legale nu pot fi considerate dezmembraminte ale
dreptului de proprietate. Vecinatatea a doua proprietati da nastere, intr-adevar, la o anumita
situatie de fapt, impunand anumite restrictii ale dreptului fiecaruia dintre ei. Cu toate acestea,
Codul civil a inclus servitutile naturale si legale printre servitutiile propriu-zise
(dezmembraminte ale dreptului de proprietate), desi ele sunt doar ingradiri ale acestui drept ^3).
In categoria servitutilor naturale vor intra: servitutile referitoare la ape (art.579-583); cele
referitoare la granituirea proprietatii vecine (art.584 Cod civil); cele privind imprejmuirea
proprietatii (art.585, 600 Cod civil). Servitutile legale cuprinse in art.586-619 Cod civil, nu au
ca efect dezmembrarea proprietatii, ci doar niste restrictii legale in exercitarea dreptului de
proprietate, datorate vecinatatii. Adevaratele servituti sunt, asa cum vom vedea, doar cele
stabilite prin vointa proprietarului (art.620 Cod civil). Desigur, si servitutile conventionale se
rasfrang asupra raporturilor de vecinatate.

b) Existenta unor raporturi de vecinatate care reprezinta obligatii "propter rem". Cunoscute si
sub denumirea de obligatii reale de a face, acestea fie au fost contestate de unii autori ^4), fie au
fost-admise ^5). Obligatii propter rem intalnim, de exemplu, in Legea nr.18/1991 privind
fondul funciar.

c) Obligatia de a tolera, care exista in raporturile de vecinatate intre titularii dreptului de


proprietate ^6). Pentru intelegerea obligatiei de toleranta care trebuie sa existe in raporturile de
vecinatate, trebuie sa avem in vedere ca regimul juridic al trecerii pe terenul vecinului nu este
identic. Trecerea poate avea loc in temeiul unei servituti legale, cand suntem in prezenta unui
loc infundat (art.616 Cod civil); trecerea pe locul vecinului poate avea loc si atunci cand, desi
nu exista loc infundat, dreptul de trecere este recunoscut printr-un act juridic (art.620 si 624
Cod civil); printr-o conventie, proprietarul unui teren se obliga sa lase pe vecinul sau sa treaca o
perioada de timp, pe terenul sau; trecerea poate avea loc insa si in urma unei ingaduinte,
tolerante din partea proprietarului fondului, fara ca acesta sa-si fi asumat vreo obligatie in acest
sens.
Sub acest aspect, in mod corect jurisprudenta a facut distinctia intre toleranta de a trece pe
terenul altuia si servitutea de trecere ^7). In temeiul raporturilor de vecinatate, un proprietar
trebuie sa permita vecinului trecerea pe terenul sau pentru efectuarea unor reparatii la un zid,
care se afla pe linia de hotar.

d) Anumite situatii de fapt existente in raporturile de vecinatate. Unele din aceste raporturi
juridice de vecinatate sunt ocrotite de lege, altele nu. De exemplu, proprietarii unor locuinte
invecinate nu trebuie sa-si produca reciproc prejudicii.

e) Existenta unor inconveniente normale si anormale in raporturile de vecinatate. S-a spus ca


"Dreptul de proprietate este, in adevar, marginit, desi legea n-o spune in mod expres, prin
dreptul celorlalti proprietari" ^8). In timp ce inconvenientele normale sunt inerente raporturilor
de proprietate invecinate, inconvenientele anormale nu-si au nici o justificare, iar daca s-au
10
produs pagube, ele vor trebui sa fie reparate ^9). Tulburarile anormale pot fi consecinta
abuzului in exercitarea dreptului de proprietate. Orice tulburare produsa raporturilor de
vecinatate, din culpa, atrage repararea pagubei.
S-a considerat ca ar exista chiar o obligatie de garantie intre vecini ^10), prinsa din principiul
garantiei ca fundament al raspunderii civile delictuale obiective. Vecinii se garanteaza reciproc
ca, in exercitarea dreptului lor de proprietate nu vor produce unul altuia vreun prejudiciu; daca
totusi paguba s-a produs, chiar si fara culpa, va ra raspunderea civila.

Obiectul dreptului de proprietate


Bunurile care pot face obiectul dreptului de proprietate

Bunurile care pot face obiectul dreptului de proprietate

In primul rand, pot forma obiectul dreptului de proprietate bunurile mobile si imobile. Chiar
si asupra unui drept poate fi exercitata proprietatea, cu conditia ca dreptul respectiv sa faca
parte din elementul activ al unui patrimoniu si sa fie transmisibil de la o persoana la alta.
Dreptul de proprietate nu poate exista, in principiu, decat asupra unor bunuri corporale. Este
necesar ca obiectul dreptului de proprietate sa fie un lucru, iar acesta sa fie material. O situatie
specifica o constituie titlurile de credit, care reprezinta un document constatator al unei creante
ce se realizeaza la implinirea unui termen. In materie comerciala, el constata o operatie de
credit, posesorul avand posibilitatea sa-si exercite drepturile care decurg din acesta operatie. In
cazul titlului de credit dreptul este cuprins in document, care dobandeste astfel caracterul de
hartie-valoare, putand deveni astfel obiect al dreptului de proprietate.
Dreptul cuprins intr-un titlu de credit nu poate fi supus vreunei conditii. Titlurile de credit pot
avea in vedere si drepturi reale care permit posesorului lor sa pretinda o cantitate de marfuri.
In cazul titlului la purtator, care este o forma a titlului de credit in document se precizeaza
persoana debitorului si intinderea obligatiilor acestuia. Aceste titluri circula de la o persoana la
alta, avand regimul juridic al bunurilor mobile.
Atunci cand dreptul de creanta constituie un element al patrimoniului, el devine obiect al
dreptului de proprietate si trebuie sa beneficieze de protectie ^1).
Referitor la drepturile de proprietate intelectuala (autor, inventator, etc.), s-a relevat ca
acestea nu sunt obiecte propriu-zise ale dreptului de proprietate, ele fiind supuse unui regim
juridic diferit ^2).
Dreptul de proprietate trebuie sa se manifeste asupra unui lucru care sa existe. Nu poate fi
proprietarul unui bun viitor, dar creditorul poate sa transmita dreptul de proprietate asupra unui
lucru care va exista.
Limitele materiale ale imobilelor sunt mult mai dificil de stabilit decat in cazul bunurilor
mobile. Din patru puncte de vedere apare aceasta dificultate la bunurile imobiliare:
- nu exista o separatie a fondului de terenuri, ceea ce l-a determinat pe om sa le departajeze
prin semne de hotar;
- un imobil nu se intinde numai la suprafata, ci cuprinde atat subsolul, cat si parte de
deasupra solului, asa incat se poate pune problema pana in ce profunzime se intinde dreptul de
proprietate imobiliara;
- tinand seama de vecinatatea fondurilor, legea dispune anumite limite ale dreptului fiecarei
proprietati, cunoscute sub denumirea de servituti legale si naturale;
- pe terenuri trec curent ape si problema care se pune este daca proprietarul terenului are sau
nu vreun drept asupra lui.
11
DelimitareA DREPTURILOR INVECINATE

Legea permite oricarui proprietar sa oblige pe vecinul sau (indiferent daca titularul este o
persoana fizica, statul, o comuna, oras, judet sau alta persoana juridica) la delimitarea
proprietatilor lor invecinate. Art.584 Cod civil, mai dispune ca "cheltuielile granituirii se vor
face pe jumatate"; adica vor fi suportate in mod egal de cei doi vecini.
Codul civil reglementeaza granituirea proprietatilor la capitolul servitutilor naturale, ceea ce
este inexact, deoarece nu ne aflam in prezenta unei sarcini impusa unui fond in folosul altui
fond. Am fi mai curand in prezenta unei obligatii reciproce a proprietarilor de a face ^1) sau ca
o obligatie "propter rem" ^2).

Granituirea drepturilor invecinate

Granituirea proprietatilor invecinate

Potrivit prevederilor art. 584 Cod civil "orice proprietar poate indatora pe vecinul sau la
granituirea proprietatii lipite cu a sa". Prin operatia de granituire se urmareste delimitarea
proprietatilor invecinate, prin semne exterioare si vizibile. Dintotdeauna s-a procedat la
granituirea proprietatilor, care s-a materializat prin cele mai diverse semne garduri, arbori,
carari, santuri, etc.
De regula granituirea are loc pe cale amiabila; ln cazul ln care o parte ar refuza cealalta se
poate adresa instantei judecatoresti, care va proceda la delimitarea proprietatilor invecinate.
Intemeindu-se pe un drept real, actiunea in granituire are aceleasi caractere: petitorie, reala,
imprescriptibila, imobiliara ^1). In acest sens, instanta suprema a decis ca "Actiunea in
granituire este o actiune petitorie, intrucat are ca scop delimitarea proprietatilor limitrofe, spre
deosebire de actiunea in stramutarea de hotare, care este posesorie" ^2).
Granituirea poate avea loc atunci cand nu exista o linie de hotar stabilita prin conventia
partilor sau prin hotarare judecatoreasca ^3). Ea este posibila chiar si atunci cand intre
proprietati exista hotare exterioare, ori de cate ori acestea nu au fost stabilite prin intelegerea
partilor sau prin hotarare judecatoreasca ^4).
Atunci cand odata cu granituirea se cere si ridicarea unor constructii aflate pe linia
despartitoare dintre proprietati, nu se va putea dispune demolarea in absenta autorizatiei
administrative ^5).
Nu trebuie confundata actiunea in granituire cu actiunile posesorii. In timp ce actiunea in
granituire reprezinta o operatie de delimitare prin semne exterioare a limitelor dintre
proprietatile invecinate, in cadrul actiunii posesorii se urmareste doar simplul fapt al posesiei;
pe de alta parte, in timp ce actiunea in granituire este imprescriptibila actiunea posesorie trebuie
introdusa intr-un anumit termen.
Nu vor putea promova insa in granituire chiriasul sau arendasul, deoarece ei sunt detentori
precari; ei vor trebui insa sa-l instiinteze pe proprietar sa promoveze - actiunea in granituire
atunci cand sunt conflicte cu privire la limita dintre proprietati.
Proprietarul care a cerut granituirea va putea ulterior sa intenteze o actiune in revendicare.
Art.584 Cod civil prevede ca cheltuielile de granituire trebuie sa fie suportate de ambele
parti.
Odata admisa actiunea in granituire, instanta va delimita proprietatile invecinate (de regula,
aceasta se realizeaza cu ajutorul unei expertize tehnice). Nu se va pronunta si asupra insusi

12
dreptului real, chiar daca "ar ordona trasarea limitelor despartitoare prin restituirea unei portiuni
de teren de la o parte la cealalta'' ^6).
Cand granituirea a avut loc prin intelegerea partilor, atunci conventia va putea contestata
doar pe calea unei actiuni in anulare.

Ingradirea proprietatii

Pentru impiedicarea violarii proprietatii, in mod obisnuit fondurile sunt imprejmuite prin
garduri, ziduri, santuri, etc. Art.585 Cod civil prevede ca "Tot proprietarul isi poate ingradi
proprietatea".
Codul civil reglementeaza ingradirea de buna voie (art.585 Cod civil) si ingradirea
obligatorie (art.600 Cod civil). In primul caz, ingradirea este o facultate pentru proprietar; in
doilea caz, legea obliga la imprejmuirea proprietatilor existente in localitatile urbane, datorita
apropierii dintre locuinte. Fiecare locuitor din orase poate obliga pe vecinul sau sa contribuie la
efectuarea sau repararea imprejmuirii. O asemenea cerere este imprescriptibila. Este necesar ca
proprietatile sa fie insa limitrofe. Art.600 Cod civil se refera in mod expres la un zid, asa incat,
"un gard, un sant sau un zaplaz de scanduri n-ar fi nici intr-un caz suficient" ^1).

Proprietate suprafetei solului si subsolului

Consideratiuni generale

Dreptul de proprietate nu se intinde numai la suprafata fondurilor. Romanii considerau ca


proprietatea nu are limite in inaltime si in adancime (qui dominus est et coeli et inferorum).
Este consecinta caracterului absolut al proprietatii. Legiuitorul a preluat regula romana si in
art.489 Cod civil, a dispus ca: "Proprietatea pamantului cuprinde in sine proprietatea suprafetei
si a subfetei lui". In zilele noastre dispozitia cuprinsa in art.489 Cod civil a ramas doar partial
aplicabila.

Proprietatea suprafetei

Art.489 Cod civil prevede ca "proprietatea pamantului cuprinde in sine proprietatea


suprafetei". Pe spatiul care se afla deasupra terenului sau proprietarul este liber sa faca orice
plantatie sau sa edifice orice fel de constructie, desigur cu respectarea dispozitiilor Legii
nr.50/1991 sau alte acte normative similare. In ce priveste plantatiile sau constructiile, dreptul
de proprietate mai este ingradit de anumite servituti precum si de unele limitari izvorate din
raporturile de vecinatate.
In virtutea dreptului sau, proprietarul poate interzice vecinilor sa patrunda intr-un fel sau altul
in proprietatea sa (art.608 alin.2,3 Cod civil).
O problema importanta o constituie circulatia aeriana si transportul energiei electrice. Potrivit
prevederilor art.135 alin.4, din Constitutie, spatiul aerian face obiectul exclusiv al proprietatii
publice. Proprietarul unui teren nu se poate opune survolarii fondului sau de catre aeronave. In
acelasi timp insa, proprietarul nu trebuie sa fie incomodat in exercitarea dreptului sau. In
inaltime, dreptul proprietarului se va intinde atat cat este necesar interesului sau.
In ce priveste transportui energiei electrice, proprietarul este obligat, in temeiul unei servituti
reale, sa permita plantarea stalpilor pe terenul sau si trecerea liniilor
13
electrice. Aceeasi este situatia si in cazul cablurilor telefonice.
Motivatii de ordin urbanistic pot impune anumite restrictii in edificarea anumitor constructii,
in anumite zone ale unor localitati, peste o anumita limita.

Proprietatea subsolului

Art.489 Cod civil recunoaste proprietarului dreptul si asupra "subfetei" fondului sau,
indiferent de adancimea sa. In acest sens, art.491 Cod civil dispune proprietarul poate face "sub
fata pamantului" orice constructii si sapaturi si sa traga din toate foloasele pe care le-ar produce.
Acest drept de a face constructii si sapaturi este insa limitat de o serie de prevederi legale. In
primul rand, se au in vedere restrictiile cuprinse in art.610 Cod civil si prevederile Legii
nr.50/1991. Dar si in ce priveste proprietatea subsolului legiuitorul a adus in prezent o serie de
restrictii. Astfel, art.41 alin.4 din Constitutie prevede ca, pentru lucrari de interes general,
autoritatea publica poate folosi subsolul oricarei proprietati imobiliare cu obligatia de a
despagubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantatiilor sau constructiilor precum si
pentru alte daune imputabile autoritatii. In acest caz, despagubirea se va stabili de comun acord
cu proprietarul sau si prin justitie, in caz de divergenta.
De asemenea, art.135 alin.4 din Constitutie prevede ca bogatiile de orice natura ale
subsolului fac subiectul exclusiv al proprietatii publice. Sub acest aspect, reglementarea actuala,
difera de cea a Codului civil.
Prin Hotararea Guvernului Romaniei nr.113 din 4 martie 1992 s-a prevazut ca "Bogatiile
subsolului pot face parte din domeniul public de interes local sau judetean numai daca nu au
fost declarate de interes public national si daca exista acordul autoritatilor administratiei publice
centrale de specialitate".

Regimul juridic al apelor

Consideratiuni generale

Viata nefiind de imaginat in absenta apei, importanta regimului juridic al apelor capata o
configuratie aparte. Apa este indispensabila nu numai vietii in sine, dar si unor activitati
omenesti (in industrie, in navigatie, irigatie etc.). Conditiile de locuit in mediul rural depind
foarte mult de regimul apelor de ploaie, de alte surse de apa.
Constitutia in art.135, alin.4, prevede ca apele cu potential energetic valorificabil si acelea ce
pot fi folosite in interesul public si marea teritoriala fac obiectul exclusiv al proprietatii publice.
In functie de destinatia lor, terenurile sunt impartite de art.2, din Legea nr.18/1991 in cinci
categorii. O categorie distincta o formeaza terenurile aflate permanent sub ape si anume: albiile
minore ale cursurilor de ape, cuvetele lacurilor la nivelurile maxime de retentie, fundul apelor
maritime inferioare si al marii teritoriale. Potrivit art.5 din Legea nr.17 din 7 august 1990, apele
maritime interioare, marea teritoriala, soluri si subsolul acestora, precum si spatiul aerian de
deasupra lor fac parte din teritoriul Romaniei.
Apartin domeniului albiile raurilor si fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul
apelor maritime interioare si al marii teritoriale, tarmurile Marii Negre si porturile. Bunurile
care fac obiectul domeniului public sunt scoase din circuitul civil, iar dreptul de proprietate
asupra lor este imprescriptibil.

14
Asupra apelor din domeniul public riveranii nu au nici un drept. In acelasi timp, proprietatea
aluviunilor etc. care se formeaza natural in rauri si fluviile domeniului public este condusa de
prevederile dreptului comun ^1).

Apele pluviale

Fiind un res comunis, apa de ploaie este proprietatea titularului fondului pe care a cazut. In
acest caz, apa de ploaie poate forma obiectul proprietatii private, iar proprietarul terenului o
poate folosi cum crede el de cuviinta. Situatia este similara si in cazul apelor rezultate din
topirea zapezilor sau ghetii.
Proprietarul poate retine apa pe terenul sau sau sa o lase sa se scurga pe fondurile inferioare
deoarece prevederea art.581 Cod civil este inaplicabila ln cazul apelor de ploaie, locuitorii unei
localitati rurale nu se vor putea impotrivi dreptului de dispozitie a proprietarului terenului pe
care au cazut ploile. S-a considerat, totusi, ca acest articol de lege s-ar aplica atunci cand apa de
ploaie ar forma o apa curgatoare ^1).
In momentul in care apa de ploaie a cazut pe un fond proprietate privata ea inceteaza a mai fi
res nullius.
Conform prevederilor art.578, Cod civil, Iocurile inferioare sunt obligate a primi apele care
curg firesc din locurile superioare, fara interventia omului. Daca se procedeaza la executarea
unor lucrari care au agravat situatia fondului vecin, in sensul ca l-a facut sa primeasca intr-un
mod care nu e cel natural apele, de pe fundul superior, jurisprudenta a decis ca, in acest caz,
fapta proprietarului fondului inferior constituie un lict sau cvasidelict care da dreptul
proprietarului amenintat sa ceara protejarea proprietatii sale, "chiar si in ipoteza executarii
lucrarilor de catre un tert cu asentimentul proprietarului" ^2).

Apele de izvor

Potrivit art. 579 Cod civil, cel ce este proprietarul terenului este si proprietarul izvorului,
deoarece izvorul face parte integranta din fond. Astfel, legea prevede ca "Cel ce are un izvor pe
proprietatea sa poate face orice intrebuintare cu dansul fara insa a vatama dreptul ce
proprietarul dreptului inferior se poate dobandi sau prin vreun titlu sau prescriptie asupra unui
izvor.
Proprietarul terenului poate opri apa izvorului si sa o impiedice sa curga pe fondul inferior.
Poate desfiinta izvorul sau sa-i schimbe cursul. In caz de conflict cu vecinii, instantele nu vor
putea interveni, deoarece legea le permite sa rezolve contestatiile numai in cazul in care apele
sunt curgatoare. Odata trecand pe terenul vecin izvorul devine prin accesiune, proprietatea
titularului acestui fond.
Regula cuprinsa in art. 579 Cod civil are doua exceptii:
- proprietarul fondului vecin a dobandit un drept asupra izvorului;
- apa izvorului este necesara locuitorilor unor localitati rurale.

a. Situatia cand proprietarul fondului vecin a dobandit un drept asupra izvorului. Un


asemenea drept va putea fi dobandit de proprietarul terenului vecin prin urmatoarele forme:
prin titlu, prin prescriptie achizitiva, prin destinatia proprietarului. Printr-o conventie
proprietarul terenului pe care se afla izvorul se poate obliga fata de vecini ca va permite
scurgerea apei pe terenul lor, ca nu va desfiinta izvorul etc. Pentru ca proprietarul fondului
15
vecin sa obtina un drept asupra izvorului prin prescriptie este necesar: acest proprietar sa fi
efectuat lucrari din care sa rezulte intentia de a se folosi de apa izvorului, lucrarile efectuate
prin scurgerea apei pe terenul sau sa fie aparente, adica sa fie cunoscute de proprietarul
izvorului; apa izvorului sa fi fost folosita neantrerupt timp de 30 de ani; lucrarile de folosire a
apei izvorului sa fie permanente si nu provizorii.

b. Situatia in care apa izuorului este necesara locuitorilor unor localitati rurale (art.581 Cod
civil). In acest caz, interesul public domina interesul privat. Suntem practic ln prezenta unor
limitari aduse dreptului de proprietate a unei restrictii si nu a unei servituti. Pentru a opera
aceasta exceptie este necesar ca apa izvorului sa fie absolut necesara tuturor locuitorilor unei
localitati rurale si nu unui locuitor sau unui grup de locuitori).

Apele curgatoare

Importanta apelor curgatoare pentru cetateni este considerabila. Dreptul proprietarilor


riverani poate veni uneori in conflict cu interesul public. Constitutia, in art.135 alin.4, prevede
ca fac obiectul exclusiv al proprietatii publice si potential energetic valorificabil si acelea ce pot
fi folosite in interesul public. De asemenea, art.5 din Legea nr.18/1991, dispune ca apartin
domeniului public, printre altele, si albiile nurilor si fluviilor.
Codul civil reglementeaza doua situatii: cand apa curgatoare se afla la marginea proprietatii;
cand apa curgatoare trece printr-o proprietate, ambele variante fiind reglementate de art. 582
Cod civil. Acest text de lege este inaplicabil apelor curgatoare navigabile (deoarece fac parte
din domeniul public), lacurilor, iazurilor etc. Proprietarii riverani au dreptul de a se folosi de
apa curgatoare.

a) Situatia cind apa curgatoare margineste o proprietate (art.581 alin.1 Cod civil). Art.582
Cod civil prevede ca, exceptand apele care fac parte din domeniul public, acela a carui
proprietate se afla pe marginea unei ape curgatoare, poate lua apa pentru irigarea proprietatii
sale, fara insa a abate cu totul cursul apei. Dreptul de a folosi apa apartine tuturor proprietarilor
riverani, intinderea dreptului fiecaruia depinzand de intinderea fondului. Ii este interzis unui
proprietar sa foloseasca toata apa numai in interesul sau. Proprietarul riveran beneficiaza de un
drept de proprietate asupra apei pina la jumatatea raului. El are dreptul nu numai sa foloseasca
apa pentru irigatii, dar pentru partea sa din rau, sa extraga pietris, sa taie trestia, sa pescuiasca
etc.
Asemenea ape curgatoare apartin pe jumatate proprietarului fondului riveran.

b) Situatia cand apa curgatoare trece prin interiorul unei proprietati (art.582 alin.2 Cod civil).
Legea dispune ca proprietarul pe al carui fond trece apa curgatoare, o poate folosi "in toata
intinderea prin care ar avea curgere, cu indatorire numai a-i lasa cursul firesc, la iesirea din
proprietatea sa".
Chiar daca proprietarul terenului pe care curge apa are in proprietate ambele maluri, totusi ii
este interzis sa foloseasca toata apa in interesul sau (ex: pentru irigatii), prejudiciind astfel pe
ceilalti proprietari inferiori.

16
Solutionarea conflictelor dintre proprietarii riverani cu privire la repartitia apelor (art.583
Cod civil)

In eventualitatea unor neintelegeri intre proprietarii riverani cu privire la folosirea apei,


competenta de solutionare a conflictelor apartine instantelor judecatoresti. Sesizarea instantei va
putea avea loc si pe calea unor actiuni posesorii, sub acest aspect, in doctrina juridica s-a aratat
ca, proprietarii vecini pot recurge unul impotriva celuilalt la actiunea posesorie, fiindca apa
curgatoare e susceptibila de posesiune si proprietarul marginas e in drept a cere a i se respecta
posesiunea intentand actiunea posesorie daca a posedat in conditiile determinate de lege"^1).
Jurisprudenta a stabilit ca: "pretentia referitoare la existenta unui drept de servitute pentru
folosirea unui canal pe fondurile vecine spre a trece apele destinate sa introduca forta motrica,
se rezolva de instanta judecatoreasca" ^2).

Regimul juridic al terenurilor pana in Decembrie 1989

Tinand seama de structura relatiilor de proprietate existente in Romania pana in Decembrie


1989, a dreptului de proprietate care era de mai multe feluri, terenurile se clasificau in: terenuri
proprietate socialista de stat; terenuri proprietatea organizatiilor cooperatiste si a altor
organizatii obstesti; terenuri proprietatea persoanelor fizice. Terenurile proprietate socialista de
stat erau date in posesia persoanelor juridice de stat, in administrare operativa directa, precum si
in posesia organizatiilor obstesti si a persoanelor fizice, cu titlul de drept real de folosinta.
Prin Legea nr.59/1974, cu privire la fondul funciar, avandu-se in vedere criteriul destinatiei
economice, au fost clasificate terenurile care alcatuiesc fondul funciar al tarii in cinci categorii
principale. La randul ei, Legea nr.58/1974 privind sistematizarea localitatilor, a clasificat
terenurile destinate localitatilor in: terenuri destinate localitatilor urbane, terenuri destinate
localitatilor rurale. ln functie de destinatia concreta a terenurilor din localitati, ele au fost
impartite astfel: terenuri pentru constructii de locuinte, terenuri avand ca scop amplasarea unor
obiective industriale, terenurile de folosinta generala, terenuri pentru alte constructii si
arnenajari social-culturale, alte terenuri.
In ce priveste terenurile proprietatea persoanelor fizice se facea distinctie intre dreptul de
proprietate personala si particulara, desi nu exista nici o deosebire sub aspectul regimului
juridic.
A existat o permanenta preocupare de restrangere a modurilor de dobandire a proprietatii
asupra terenurilor de catre persoane fizice, ajungandu-se sa existe practic un singur mod de
dobandire, si anume, mostenirea legala. Mare parte din terenurile aflate in perimetrul
construibil al oraselor au fost indisponibilizate prin Legea nr.19/1968, fiind scoase din circuitul
civil. La randul ei, Legea nr.58/1974 a scos din circuitul civil toate terenurile, cu sau fara
constructii, din perimetrul construibil, indiferent daca ele se aflau situate in mediul rural sau in
urban. Art.30 din Legea nr.58/1974 prevedea ca terenul din perimetrul construibil putea fi
dobandit "numai prin mostenire legala". Este interzisa dobandirea terenurilor atat prin modurile
originare de dobandire a dreptului de proprietate, cat si prin modurile derivate, cum ar fi actele
juridice. Se prohibise practic circulatia terenurilor intre persoane fizice. Nu se puteau dobandi
terenuri de proprietate
ci prin uzucapiune (doar daca prescriptia achizitiva se implinise anterior Legilor nr. 58/1974 si
nr.59/1974). Legea nu infirma insa dreptul de proprietate dobandit prin uzucapiunea implinita
anterior ^1).

17
Desi se interzicea circulatia terenurilor intre persoanele fizice, totusi se permitea statului si
organizatiilor cooperatiste sa dobandeasca terenuri in proprietate. Sub sanctiunea nulitatii
absolute, partajul intre mostenitori, a terenurilor, putea avea loc numai brin inscris autentic si a
autorizatiei administrative. Daca se recurgea la modalitatea de partajare prin licitatie, iar
adjudecatul nu este un copartas, atunci terenul trecea in proprietatea statului.
Interdicta de instrainare a terenurilor se referea nu numai la dreptul de proprietate, dar si
asupra dezmembramintelor acestui drept. Cu toate acestea, in cateva cazuri, jurisprudenta a
admis recunoasterea dreptului de superficie, de servitute sau vitatie.
Legiuitorul a incercat nu numai sa limiteze dreptul de proprietate asupra terenurilor, dar sa si
scoata din circuitul civil, permitand doar o singura modalitate de dobandire a dreptului de
proprietate asupra terenurilor, cea a mostenirii legale.

Regimul juridic al terenurilor dupa Decembrie 1989

Constitutia din 1991 a prevazut ca proprietatea privata este ocrotita in mod egal de lege,
indiferent de titular, prevazand o exceptie in cazul cetatenilor straini si a apatrizilor care "nu pot
dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor".
Dar, de vreme ce Constitutia prevede ca cetatenii straini si apatrizii nu vor dobandi drepturi
de proprietate asupra terenurilor, inseamna ca pentru dobandirea acestui drept este suficient ca
cel care dobandeste terenul sa fie cetatean roman, fiind lipsit de revelanta juridica unde isi are el
domiciliul.
Persoanele juridice care au nationalitate romana si sediul in Romania vor putea dobandi
terenuri de orice fel, chiar daca o parte din capital este de provenienta straina. Va trebui insa ca
in contractul de dobandire a terenului sa se mentioneze expres ca la dizolvarea societaii, terenul
va trece in proprietatea persoanelor cu cetatenie romana.
Tot potrivit Legii fondului funciar, daca o persoana cu cetatenie straina a dobandit terenuri si
in termen de un an nu le-a putut instraina, ele vor trece in proprietatea statului.
Exproprierea terenurilor nu poate avea loc decat pentru cauza de utilitate
publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si prealabila despagubire.
Terenurile de orice fel constituie fondul funciar al Romaniei, indiferent de
destinatie, de titlul pe baza caruia sunt detinute sau de domeniul public ori privat din care fac
parte (art.1 din Legea nr.18/1991 privind fondul funciar). Legea clasifica terenurile, in functie
de destinatie, in cinci categorii:

a) terenuri cu destinatie agricola si anume: terenurile agricole productive


arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, plantatiile de hamei si duzi, pasunile,
fanetele, serele, solariile, rasadnitele si altele asemenea - cele cu vegetatie forestiera daca nu fac
parte din amenajamentele silvice, pasuni impadurite, cele ocupate cu constructi si instalatii
agrozootehnice, amenajari piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice si de
exploatare agricola, platforme si spatii de depozitare care servesc nevoile productiei agricole si
terenuri neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola;

b) terenuri cu destinatie forestiera si anume: terenurile impadurite sau cele care servesc
nevoile de cultura, productie ori administrare silvica, terenurile destinate impaduririlor si cele
neproductive - stancarii, abrupturi, bolovanisuri, rape, ravene, torenti - daca sunt cuprinse in
amenajamentele silvice;
18
c) terenuri aflate permanent sub ape si anume: albiile minore ale cursurilor de apa, cuvetele
lacurilor la nivelurile maxime de retentie, fundul apelor maritime interioare si al marii
teritoriale;

d) terenuri din intravilan, afectate localitatilor urbane si rurale pe care sunt amplasate
constructiile, alte amenajari ale localitatilor, inclusiv terenurile agricole si forestiere;

e) terenuri cu destinatii speciale cum sunt cele folosite pentru transporturile rutiere, feroviare,
navale si aeriene, cu constructiile si instalatiile aferente, constructii si instalatii hidrotehnice,
termice, de transport al energiei electrice si gazelor naturale, de telecomunicatii, pentru
exploatarile miniere si petroliere, cariere si halde de orice fel, pentru nevoile de aparare, plajele,
rezervatiile, monumentele naturii, ansamblurile si siturile arheologice si istorice si altele
asemenea.
Cei care detin terenuri o pot face in calitate de proprietari, de posesori ori detinatori precari.
Art.4 din Legea nr.18/1991 prevede ca "Terenurile care pot face obiectul dreptului de
proprietate privata sau al altor drepturi reale, avand ca titulari persoane fizice sau juridice, ori
pot apartine domeniului public sau domeniului privat". Se impune inregistrarea in documentele
de evidenta funciara si de publicitate imobiliara prevazute de lege a fondului funciar si, in mod
corespunzator, a dreptului de proprietate si celorlalte drepturi reale.
Legea reglementeaza modul de stabilire a dreptului de proprietate asupra terenurilor,
dispunand ca stabilirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor care se gasesc in
patrimoniul cooperativelor agricole de productie se face in conditiile Legii nr.18/1991, prin
reconstituirea dreptului de proprietate sau constituirea acestui drept.
Terenurile au fost reintroduse in circuitul civil. Dreptul de proprietate se face doar la
cerere, prin eliberarea unui titlu de proprietate in limita unei suprafete minime de 0,5 ha pentru
fiecare persoana indreptatita si de maximum 10 ha de Prin dispozitiile Legii nr.18/1991,
legiuitorul a urmarit sa readuca in proprietatea privata a persoanelor fizice a terenurilor,
reglementandu-se si procedura de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate privata.
Dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor poate avea loc prin orice mijloc
originar sau derivat de dobandire, fara nici o restrictie.
Asupra terenurilor va putea fi constituit nu numai dreptul de proprietate, dar si orice alt drept
real (uzufruct, uz, abitatie, servitute, superficie).
Nu vor putea dobandi in proprietate terenuri de orice fel prin acte intre vii, sersoanele fizice
care nu au cetatenia romana si domiciliul in Romania, precum si persoanele juridice care nu au
nationalitate romana si sediul in Romania; persoanele fizice si juridice mentionate, in cazul in
care ar dobandi in proprietate terenuri prin mostenire, vor fi obligate sa le instraineze in termen
de 1 an de la data dobandirii, sub sanctiunea trecerii in mod gratuit a acestora in proprietatea
statului si administrarea Agentiei pentru Dezvoltare si Amenajare Rurala. Aceeasi obligatie de
instrainare revine persoanelor fizice sau juridice mentionate, atunci cand au dobandit in
proprietate terenuri anterior intrarii in vigoare a Legii nr.18/1991.
Indiferent daca proprietatea este publica sau privata, statul o ocroteste, iar proprietatea
privata o declara inviolabila.
Terenurile nu formeaza numai obiectul dreptului de proprietate privata, dar si publica. Sunt
terenuri care intra in componenta domeniului privat al unitatilor administrativ-teritoriale,
domeniu supus dispozitiilor de drept comun, atunci cand prin lege nu se dispune altfel.

19
Terenurile din domeniul public sau privat, cu aprobarea consiliilor locale si celor judetene,
vor putea fi concesionate; aceleasi consilii vor putea decide si asupra vanzarii bunurilor din
domeniul privat.

Regimul juridic al constructiilor pana in Decembrie 1989

Dobandirea dreptului de proprietate personala asupra unei locuinte, in conditiile Legii


nr.4/1973, avea loc prin construire sau prin cumparare din fondul locativ de stat. O importanta
restrictie o prevedea art.5 din Legea nr.4/1973, care prevedea expres ca: "cetatenii au dreptul sa
aiba in proprietate personala o singura locuinta si o singura casa de odihna, pentru ei si familiile
lor". De asemenea, membrii unei familii puteau pastra, in proprietate comuna sau in
proprietatea unuia din ei, o singura casa de odihna. Se motiva ca limitarea expresa a obiectului
de proprietate personala la o singura locuinta "este determinata de destinatia economica
concreta a dreptului de proprietate personala" ^1). Se considera ca existenta in proprietatea unei
persoane a mai multor locuinte, ar fi servit la exploatarea muncii altora si folosirea locuintelor
in scopuri speculative ^2).
Legea nr.4/1973 reglementa procedura contractarii locuintelor proprietate
personala, inclusiv acordarea creditelor pentru construirea de locuinte. De asemenea art. 42 din
Lege prevedea posibilitatea vanzarii unor locuinte din fondul locativ de stat. Un ansamblu de
norme era prevazut pentru atribuirea de terenuri in folosinta pentru construirea de locuinte si
case de odihna proprietate personala.
Legea nr.5/1973 privind administrarea fondului locativ si reglementarea raporturilor dintre
proprietari si chiriasi (inca in vigoare) consideram ca nu mai corespunde actualelor realitati
romanesti, ceea ce impune elaborarea unei noi legi locative sau aplicarea dispozitiilor Codului
civil in materie de locatiune. Obligatia de inchiriere exista numai in cazul in care camerele
excedentare sunt separate. In cazul in care ar exista mai multe camere separate care depasesc
norma locativa a proprietarului, acesta ar trebui sa aleaga camerele necesare lui si familiei sale,
iar celelalte sa le inchirieze.
In ce priveste casele de odihna, art.45-48 din Legea nr.5/1973 dispuneau ca acestea trebuiau
sa aiba dimensiuni restranse, sa se rezume strict la nevoile proprietarului familiei sale si sa se
afle in localitatile balneoclimaterice sau in alte locuri expres stabilite prin hotarari
administrative.
Credem ca asemenea restrictii ale dreptului de proprietate privata trebuie inlaturate cu
desavarsire pentru ca titularul sa-si poata exercita toate atributele dreptului sau de proprietate.
Constituie o stirbire grava a dreptului de proprietate normarea suprafetei locuibile folosite de
proprietar sau obligatia de a avea o singura locuinta.

Regimul constructiilor dupa Decembrie 1989

Prin abrogarea unor acte normative care restrangeau dreptul de proprietate supra
constructiilor ^1), persoanele fizice si juridice au posibilitatea in prezent in conditiile legii, sa
aiba si sa construiasca, inclusiv sa dobandeasca mai multe constructii.
Astfel, prin Decretul-Lege nr.61 din 7 februarie 1990 privind vanzarea de locuinte construite
din fondurile statului catre populatie, s-a prevazut posibilitatea ca intreprinderile pentru
vanzarea locuintelor si oficiile specializate sa vanda catre populatie locuinte construite din
20
fondurile statului. Asemenea locuinte se pot vinde doar cetatenilor romani cu domiciliul in tara
cu achitarea integrala a pretului la incheierea contractului de vanzare-cumparare sau prin
acordarea unui imprumut.
Ceea ce este esential, vanzarea unor asemenea locuinte are loc "fara restrictii privind
detinerea in proprietate a unei a doua locuinte" (art.3 alin.2 din Decretul-Lege nr. 61/1990).
Vanzarea 10cuintei atrage si dobandirea de catre cumparator a dreptului de folosinta asupra
terenului aferent pe durata existentei constructiei, ceea ce echivaleaza cu cunoasterea unui drept
de superficie.
Legea mai prevede ca locuintele ocupate de chiriasi se pot vinde numai acestora.
Prin efectul succesiunii sau instrainarii locuintei, se transfera asupra dobanditorului toate
drepturile si obligatiile care rezulta din contractul de vanzare-cumparare sau din contractul de
imprumut.
Fac dovada dreptului de proprietate asupra locuintei cumparate si constituie titlu de
proprietate, contractul de vanzare-cumparare, procesul verbal de primire-predare a locuintei si,
dupa caz, contractul de imprumut. Titlul de proprietate si ipotecile constituite asupra imobilelor
se inscriu in registre de transcriptiuni imobiliare sau in cartile funciare, dupa caz. Mai mult,
legiuitorul a prevazut ca contractul de vanzare-cumparare, procesul verbal de predare-primire a
locuintei si contractul de imprumut, au valoare de inscrisuri autentice si constituie titluri
executorii.
In ce priveste pe cetatenii romani cu domiciliul in strainatate precum si persoanele care nu au
cetatenia romana si vor sa-si stabileasca domiciliul in Romania, pot cumpara locuinte construite
din fondurile statului cu plata integrala in valuta.
Legea nr.85/22 iulie 1992 a extins sfera locuintelor care pot fi vandute, prevazand si
posibilitatea vanzarii de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si
din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat.
O conditie pe care o impune legea persoanelor fizice si juridice care dobandesc drepturi de
proprietate asupra unor constructii in curs de executare, este aceea de a obtine autorizatia pentru
continuarea lucrarilor.
Nu vor putea fi vandute la licitatie publica locuintele realizate din fondurile statului si din
fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, care au ca titular al contractului de
inchiriere o persoana juridica cu scop nelucrativ care foloseste spatiul exclusiv in scopul pentru
care i-a fost inchiriat.
De asemenea, nu pot fi vandute locuintele de interventie; celelalte locuinte insa construite din
fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a Legii
nr.85/1992, se vand titularilor contractelor de inchiriere, la cererea acestora, cu plata integrala
sau in rate a pretului.
Atunci cand intr-o cladire sunt mai multe locuinte si spatii cu alta destinatie, odata cu dreptul
de proprietate asupra lor se dobandeste si dreptul de proprietate pe cote-parti de constructii si
instalatii, precum si asupra dotarilor care, prin natura lor, nu fi folosite decat in comun.
Legea prevede ca nu pot cumpara locuinte cu plata pretului in rate persoanele care in familia
lor, au alta locuinta proprietate personala.
Locuintele si constructiile la care se refera Legea nr.85/1992 pot fi cumparate si de persoane
fizice cu cetatenie romana sau de persoane juridice care au sediul in Romania.
Persoanele fizice si juridice sunt insa libere sa edifice orice fel de constructii ), industriale,
agricole sau de alta natura insa numai cu respectarea autorizatiei de construire (art.1 din Legea
nr.50/1991).

21
Cetatenii pot sa-si construiasca si case de vacanta. In acest sens, legea prevede ca cei care nu
detin in proprietate o alta locuinta sau o casa de vacanta beneficiaza de scutire de impozit pe
cladiri, pe timp de 10 ani, pentru locuinta proprietate personala construita in conditiile Legii
nr.50/1991 si de 5 ani pentru casa de vacanta construita in aceleasi conditii.
In prezent, Legea nr.18/1991 privind fondul funciar prevede ca numai instrainarea
terenurilor situate in intravilan si extravilan, prin acte juridice intre vii sa se faca in forma
autentica (art.46). In ce priveste constructiile, nu exista nici o dispozitie legala care sa o oblige
ca instrainarea sa aiba loc sub forma autentica. Fac exceptie doar donatiile, pentru existenta
carora legea impune forma autentica ad solemnitatem (art.813 Cod civil).
Situatia este mai dificila atunci cand constructia se instraineaza unui cetatean strain.
Asemenea persoane pot dobandi constructii, insa nu si terenurile aferente constructiilor.

RegimuI juridic al bunurilor mobile

Persoanele fizice si juridice pot avea in proprietate privata orice fel de bun bil care se gaseste
in circuitul civil. Acelasi drept apartine si statului si unitatilor administrativ-teritoriale ca titulari
ai dreptului de proprietate privata. Desigur, dobandirea unor bunuri poate fi conditionata de o
autorizare prealabila.
Asupra bunurilor mobile titularii exercita dreptul de proprietate privata fara nici o restrictie in
limitele legii.

Formele dreptului de proprietate

In prezent, exista doua forme de proprietate: privata si publica. Dupa ce prevede ca "Statul
ocroteste proprietatea" (art. 135 alin. 1), Constitutia dispune ca "Proprietatea este publica sau
privata" (art.135 alin.2).

Consideratiuni generale privind formele dreptului de proprietate

Facand aplicarea dispozitiilor constitutionale, Legea nr.18/1991 privind fondul funciar


prevede, referindu-se la terenuri: "Terenurile pot face obiectul dreptului de proprietate privata
sau a altor drepturi reale, avand ca titlu persoane fizice sau juridice, or pot apartine domeniului
public sau domeniului privat".
Proprietatea domeniala nu este decat o exceptie de la principiul potrivit caruia regula o
constituie proprietatea privata. Codul civil si legile speciale care se
refera la proprietate creeaza cadrul juridic al proprietatii private, chiar daca nu afirma expres. In
prezent, nu mai putem vorbi de un drept de proprietate cooperatista, ca o forma distincta a
proprietatii, asa cum a existat pana in 1989 (au fost desfiintate cooperativele agricole de
productie, cooperativele mestesugaresti si de credit)
Titularii drepturilor de proprietate privata, persoane fizice sau juridice, se pot asocia in
vederea desfasurarii unor activitati, cum ar fi, societatile comerciale, societatile agricole, alte
forme de asociere in agricultura, societati civile etc. La temelia acestor modalitati de asociere
va ramane tot proprietatea privata.
Legea nr.15 din 7 august 1990 a dispus ca, unitatile economice de stat indiferent de organul
in subordinea carora isi desfasoara activitatea, se vor organiza si functiona sub forma de regii
autonome sau societati comerciale. Organizarea si functionarea regiilor autonome a avut loc
22
numai in ramurile strategice ale economiei nationale, si ceea ce este important, potrivit art.5
alin.1 din Lege, ele sunt proprietarii bunurilor din patrimoniul lor.
Exceptand unitatile economice de stat care s-au constituit In regii autonome art.16 din Legea
nr.15/1990, a hotarat ca toate celelalte unitati economice de stat vor fi organizate sub forma de
societati pe actiuni sau societati cu raspundere limitata.
Deci, bunurile care formeaza patrimoniul regiilor autonome si ale societatilor comerciale
(constituite conform art. 16 din Legea nr. 15/1990) nu sunt proprietatea satului ci ale regiei
autonome si societatilor comerciale respective. In cazul societatilor comerciale amintite statul
detine capitalul social sub forma de actiuni sau parti sociale.
Domeniul public si domeniul privat al statului este reglementat si in Legea nr.69 - 26
noiembrie 1991 cu privire la administratia publica locala (art.71-78).

PROPRIETATEA PRIVATA

Forma proprietatii private este expres consacrata in Constitutie (art.41 alin.2 si 135 alin.2); in
Legea nr.18/1991 privind fondul funciar (art.4 si 6); in Legea 69/1991 cu privire la
administratia publica locala (art.71 si urm.) si, evident, in Codul . Desigur, exista si alte acte
normative speciale care reglementeaza proprietatea privata, insa legile sus mentionate prevad
reglementari de principiu, de o mare importanta teoretica si practica.
Dreptul de proprietate privata este garantat printr-o dispozitie constitutionala (art.41 alin.1)
si, mai mult, se prevede ca "Proprietatea privata este ocrotita in mod egal de lege, indiferent de
titular" (art.41 alin.2). Codul civil constituie insa cadrul juridic cel mai complex de
reglementare a proprietatii private sub toate aspectele.

Definitia si caracterele juridice ale proprietatii private

Dreptul de proprietate privata este dreptul care aparUne persoanelor fizice ce, statului sau
unitatilor administrativ-teritoriale, asupra unor bunuri imobile sau zile, exercitand asupra lor
atributele dreptului de proprietate (posesia, folosinta si dispozitia), in mod exclusiv si perpetuu,
prin putere si in interes propriu, in conditiile si determinate de lege.
In conditiile legii proprietatea privata este inviolabila (art. 135 alin.6 din Constitutie).
Un prim caracter juridic al proprietatii private il constituie alienabilitatea acesteia.
Proprietatea privata este prescriptibila, in sensul ca este supusa prescriptiei achizitive si
extinctive. Astfel, asupra unui bun din domeniul privat al statului sau unitatii administrativ-
teritoriale poate fi dobandit dreptul de proprietate prin efectul uzucapiunii. Modurile generale
de dobandire a proprietatii private sunt aplicabile tuturor titularilor. Ori, conform art.1837 Cod
civil proprietatea poate fi dobandita si prin intermediul prescriptiei achizitive. De asemenea, se
va putea opune oricarui titular al dreptului de proprietate privata exclusiv posesia de buna-
credinta.
Bunurile care apartin proprietatii private sunt sesizabile. Aceasta inseamna ca bunurile care
formeaza obiectul proprietatii private vor putea fi urmarite de creditori, pentru satisfacerea
creantelor lor. Urmarirea silita se va face potrivit procedurii executionale de drept comun. Fara
nici o distinctie, in conditiile legii, vor putea fi urmarite atat bunurile mobile cat si cele imobile.
In acest sens, art.1718 Cod civil dispune ca: "Oricine este obligat personal este tinut de a
indeplini indatoririle sale cu toate bunurile sale, mobile si imobile, prezente si viitoare", iar
art.1719 Cod civil prevede ca "Bunurile unui debitor servesc spre asigurarea comuna a
23
creditorilor sai". In ce priveste domeniul privat al statului, bunurile nu vor putea fi sechestrate,
deoarece statul este considerat intotdeauna solvabil ^1).
In afara inalienabilitatii, prescriptibilitatii si sesizabilitatii, dreptul de proprietate privata mai
este un drept exclusiv si perpetuu. Se retine si caracterul nelimitat al dreptului de proprietate
privata, sub aspectul bunurilor care pot apartine acestui drept de proprietate.

Subiectele dreptului de proprietate privata

Pot fi titulari ai dreptului de proprietate privata: persoanele fizice, persoanele juridice, statul
si respectiv comunele, orasele, municipiile si judetele. Indiferent de titular proprietatea privata
este ocrotita in mod egal de lege.
Potrivit Legii nr.69/l991,comunele, orasele si judetele sunt persoane juridice (art.4). In
calitate de persoane juridice civile, aceste unitati administrativ-teritoriale "au in proprietate
bunuri din domeniul privat" (art.4 alin.2). Asa dupa cum vom vedea, unitatile administrativ-
teritoriale pot fi si persoane juridice de drept public, situatie in care vor fi proprietare ale
bunurilor domeniului public de interes local, conform legii. Administrarea domeniului privat al
comunei ori orasului revine Consiliului Local. Domeniul privat al judetului este administrat de
Consiliul Judetean.
Consiliile locale si judetene decid asupra concesionarii, inchirierii si locatiei de gestiune a
bunurilor apartinand domeniului privat. Tot ele hotarasc si cu privire la vanzarea bununlor ce
fac parte din domeniul privat.
O prima concluzie pe care o desprindem, este aceea ca titularul domeniului privat este statul
sau unitatile administrativ-teritoriale (comuna, oras, municipiu sau judet).
In cazul societatilor comerciale infiintate prin reorganizare, potrivit art.16 din Legea
nr.15/1990 statul este doar proprietarul actiunilor, iar societatile comerciale sunt proprietarele
bunurilor din patrimoniul lor.
Deoarece procesul privatizarii este in curs de desfasurare, transferul proprietatii de stat in
sectorul privat impune si schimbarea titularului dreptului de proprietate.
Actiunea de privatizare organizata potrivit Legii nr.58/1991 exclude bunurile din domeniui
public al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale si nici proprietatea regiilor autonome,
create conform Legii nr.15/1990. Regiile autonome vor continua sa existe ca persoane juridice
de drept privat, proprietatea lor apartinand domeniului privat.
O situatie speciala exista in ce priveste transfonmarea intreprinderilor agricole de stat in
societati comerciale.
Asociatiile intercooperatiste sau de stat si cooperatiste de orice profil s-au organizat in
societati comerciale pe actiuni; terenurile si celelalte bunuri aduse de cooperativa in asociatie,
precum si bunurile dobandite de aceasta, devin proprietatea societatii, iar cooperatorii si
celelalte persoane indreptatite a-si reconstitui proprietatea asupra terenurilor ce apartin
societatii, precum si salariatii acesteia, pot deveni actionari in conditiile legii.

Obiectul dreptului de proprietate privata

Persoanele fizice. Ele pot avea in proprietate orice bun mobil sau imobil aflat in circuitul
civil. Sub aspectul obiectului proprietatii private, dreptul de proprietate este nelimitat. Au fost
inlaturate restrictiile privind detinerea in proprietate a mai multor imobile. O persoana fizica
poate avea in proprietate mai multe locuinte, precum si suprafete de teren. Retinem insa
24
prevederea cuprinsa in art.9 din Legea nr.18/1991, potrivit careia, persoanele carora li se
reconstituie sau li se constituie dreptul de proprietate nu li se pot atribui in proprietate mai mult
de 10 ha de familie, in echivalent arabil, chiar daca reconstituirea sau constituirea dreptului de
proprietate se face in mai multe localitati. Legea fondului funciar prevede si posibilitatea
atribuirii in proprietate a unor suprafete de teren, de pana la 10 ha. Art.46 alin.2 din Legea
nr.18/1991 mai prevede ca, in toate cazurile de dobandire, prin acte juridice intre vii,
proprietatea dobanditorului nu poate depasi 100 ha teren agricol in echivalent arabil, de familie,
sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare.
Persoanele fizice pot dispune liber de bunurile din patrimoniul lor. Astfel, le pot instraina sub
orice forma sa creeze alte drepturi reale, prin dezmembrarea dreptului de proprietate. Cladirile
pot fi inchiriate, iar terenurile arendate, in conditiile legii etc.

Persoanele juridice. In prezent, in Romania exista o diversitate de persoane juridice, o mare


parte din acestea avand un profil comercial. Societatile comerciale infiintate conform Legii
nr.31/1991, sunt proprietarele bunurilor aflate in patrimoniul lor. De altfel, orice persoana
juridica pentru a exista, printre alte conditii impuse de lege, este si aceea de a avea un
patrimoniu propriu. Art.35 alin.l din Legea 31/1991, prevede ca, in absenta unor stipulatii,
bunurile constituite ca aport in societate devin proprietatea acesteia.
Unitatile comerciale de stat (exceptand pe cele ce s-au constituit in regii autonome) s-au
organizat sub foma de societatii pe actiuni sau societatii cu raspundere limitata. Prin Legea
nr.15/1990 s-a reglementat transferul proprietatii de stat catre sectorul privat, prin vanzarea de
actiuni sau active ale societatilor comerciale (infiintate conform Legii nr.15/1990), inclusiv
romane sau straine. Asemenea societaplor comerciale si regiile autonome sunt persoane juridice
(art.3 alin.1 din Legea 15/1990).
Societatile constituite in temeiul contractului de societate civila, avand personalitate juridica,
au un patrimoniu propriu, distinct de cel al societatilor ^1).
In afara societatilor comerciale, agricole sau civile, sunt persoane juridice si asociatiile care
nu au scop lucrativ (ex: asociatii profesionale, stiintifice, culturale, fundatii de binefacere, etc.).
Conform, prevederilor art.37 din Constitutie, cetatenii se pot asocia in partide, in sindicate si
alte forme de asociere. Doar asociatiile au caracter secret interzise. Bunurile din patrimoniul
asociatiilor constituie proprietatea acestora, asupra carora exercita atributele dreptului de
proprietate.
Titulari ai dreptului de proprietate privata sunt si cultele religioase precum si asezamintele
bisericesti.

Domeniul privat al statului si unitatilor administrativ-teritoriale.


Codul civil reglementeaza si proprietatea domeniala, adica acea care apartine statului sau
unitatilor administrativ-teritoriale (art.475-478).
Tot in domeniul privat al statului vor intra si terenurile din componenta patrimoniului
societatilor comerciale cu capital de stat.
Terenurile provenite din fostele izlazuri comunale - pajisti si arabil - care s-au aflat in
folosinta cooperativelor de productie - trec in proprietatea privata a comunelor, oraselor sau,
dupa caz, a municipiilor si in administrarea primariilor, urmand a fi folosite ca pasuni comunale
si pentru producerea de furaje si seminte pentru culturi furajere.
Domeniul privat al statului si unitatilor administrativ-teritoriale include si alte bunuri mobile
si imobile. Astfel, constituie patrimoniul unitatilor administrativ-teritoriale, bunurile mobile si
imobile care apartin domeniului privat al acestora. Domeniul privat al unitatilor administrativ-
25
teritoriale este alcatuit din bunuri mobile si imobile, aflate sau intrate in proprietatea acestor
unitati prin caile si mijloacele prevazute de lege, exceptand bunurile apartinand domeniului
public de interes local sau judetean (art.73 din Legea nr.6/1991).
Bunurile care alcatuiesc domeniul privat al statului si unitatilor administrativ-teritoriale nu
sunt limitate. Caracterul limitat este specific domeniului public, motiv pentru care legiuitorul a
incercat sa introduca unele criterii de determinare a bunurilor din domeniul public. Astfel,
apartin domeniului public de interes local sau judetean toate bunurile care, potrivit legii sau prin
natura lor, sunt de uz sau interes public si nu au fost declarate de interes national.
Proprietatea privata este inviolabila si este ocrotita de lege in mod egal ca si a celorlalti
titulari.
Bunurile din domeniul privat vor putea fi concesionate, inchiriate sau date in locatie de
gestiune. Concesionarea, inchirierea, locatia de gestiune si vanzarea se fac numai prin licitatie
publica.

Concesionarea.
Terenurile care apartin domeniului privat al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale,
destinate executarii de constructii, pot fi concesionate prin licitatie publica. Concesiunea se face
pe baze de oferte care sunt prezentate de solicitanti. O dispozitie importanta cuprinsa in art.11
din Legea nr.50/1991 este cea potrivit careia nu pot face obiectul concesiunii terenurile libere
de constructii aflate in administrarea primariilor si care pot fi revendicate de fostii proprietari.
In cazurile expres prevazute de art.12 din Lege este posibila si concesionarea unor terenuri
destinate executarii de constructii, fara licitatie publica. Licitatia se efectueaza de comisiile
instituite in acest scop de catre prefecturi sau Primaria municipiului Bucuresti, aceste comisii
functionand la sediul primariilor in a caror unitate administrativ-teritoriala sunt situate
terenurile. Cand se doreste construirea unei case de vacanta se poate concesiona un teren in
suprafata de pana la 250 mp.
Licitatia poate fi contestata pana in momentul adjudecarii, de orice persoana interesata, la
judecatoria in a carei raza teritoriala are loc licitatia. Contestatia suspenda desfasurarea licitatiei
pana la solutionarea sa definitiva. Actul de concesiune se incheie pe baza procesului verbal de
adjudecare a licitatiei sau a deciziei primariei (in acest din urma caz pentru situatiile prevazute
de art.12 din Lege) si va fi inregistrat de concesionar in evidentele de publicitate imobiliara.
Durata concesiunii este stabilita de primarii, in functie de prevederile onentapilor de
urbanism si amenajare a teritoriului si de natura constructiei.
Dreptul de concesiune asupra terenului se transmite in caz de succesiune si de instrainare a
constructiei pentru realizarea careia el a fost constituit.
In cazul instrainarii bunurilor din domeniul privat al comunelor, oraselor sau judetelor,
schimburile de terenuri, delimitarea sau partajarea imobilelor aflate in
indiviziune cu domeniul privat, renuntarile la drepturi sau recunoasterile de drepturi in favoarea
tertelor persoane se fac pe baza de expertiza insusita de consiliu.
Domeniul privat este prescriptibil. De asemenea, bunurile din domeniul privat al statului si
unitatilor administrativ-teritoriale sunt susceptibile de dezmembrare, inclusiv de expropriere
pentru cauza de utilitate publica

PROPRIETATEA PUBLICA

26
Constitutia din 1991, in art.135 alin.2, prevede ca "Proprietatea este publica si privata", iar in
art. 135 alin.3 se arata ca proprietatea publica apartine statului sau unitatilor administrativ-
teritoriale (comunei, orasului, municipiului si judetului).
Referindu-se la terenuri, art.4 din Legea nr.18/1991, prevede ca acestea "pot apartine
domeniului public sau domeniului privat", iar in art.5 din Lege sunt enumerate terenurile care
apartin domeniului public. Tot Legea fondului funciar reglementeaza situatia juridica a unor
constructii care "trec fara plata, in regim de drept public, in proprietatea comunelor, oraselor
sau municipiilor si in administrarea primariilor".
Art.21 din Legea nr.15/1991, foloseste termenul de "sector public sau privat"; se prevede ca,
societatile comerciale infiintate conform acestei legi au un actionar, respectiv un detinator de
parti sociale, unic pana la transferul total sau partial al actiunilor sau partilor sociale catre terte
parti din sectorul public sau privat, din tara sau din strainatate.

Definitia si caracterele juridice ale proprietatii publice.

Vom defini dreptul de proprietate publica ca fiind dreptul real care apartine statului si
unitatilor administrativ-teritoriale, asupra unor bunuri mobile si imobile de interes national sau
local, asupra carora exercita atributele dreptului de proprietate.
Legiuitorul a prevazut expres ca "bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile,
imprescriptibile si insesizabile" (art.74 alin.1 din Legea nr.69/1991).

Caracterul inalienabil.
Acesta inseamna ca bunurile din domeniul public sunt scoase din circuitul civil.
Deci, in vreme ce bunurile din domeniul public sunt inalienabile toate celelalte bunuri,
inclusiv cele care apartin domeniului privat al statului sau unitatilor administrativ teritoriale, se
afla in circuitul civil, fiind supuse prevederilor de drept comun.
Spre deosebire de bunurile proprietate privata, bunurile din domeniul public nu pot fi
niciodata instrainate. Deci, dreptul de dispozitie al statului este limitat.

Caracterul imprescriptibil.
Potrivit art.1844 Cod civil, "nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, din natura lor
proprie, sau printr-o declaratie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privata, ci sunt scoase
afara din comert". De asemenea, art.74 alin. 1 din Legea nr.69/1991 prevede ca bunurile din
domeniul public sunt imprescriptibile. Referitor la terenurile din domeniul public, art.5 alin.2
din Legea 18/1991 dispune ca "Dreptul de proprietate asupra lor este imprescriptibil". Aceasta
inseamna ca nu se vor putea opune niciodata titularului domeniului public uzucapiunea si
posesia de buna-credinta, ca moduri de dobandire a proprietatii.

Caracterul insesizabil.
Acest caracter rezulta expres din continutul art.74 lin.l din Legea nr.69/1991.
Insesizabilitatea impiedica urmarirea bunurilor din domeniul public pentru realizarea
creantelor. Deoarece statul este intotdeauna solvabil, atat datoriile statului, cat si datoriile
unitatilor administrativ-teritoriale se platesc ori se lichideaza prin aplicarea unor norme
financiare speciale nefiind aplicabile dispozitiile de drept comun referitoare la urmarirea silita"
^1).

27
Spre deosebire de proprietatea privata, dreptul de proprietate publica este nedezmembrabil;
de asemenea, bunurile din acest domeniu nu pot fi expropriate.

Obiectul dreptului de proprietate publica

In vreme ce orice bun mobil sau imobil poate forma obiectul dreptului de proprietate privata
numai anumite bunuri imobile si mobile pot apartine domeniului public. Chiar daca Constitutia
si Legea fondului funciar enumera o parte din bunurile din domeniul public, o enumerare
exhaustiva nu este posibila.
Domeniul public de interes national este administrat de organele prevazute de lege, iar
domeniul public de interes local este administrat de catre primarii, dupa caz de catre prefecturi.
In ce priveste terenurile din componenta domeniului public sunt cele afectate unei unitati
publice.
De asemenea, sunt bunuri de uz public (adica acele bunuri accesibile tuturor persoanelor,
cum ar fi: parcurile publice, pietele, strazile etc.) si bunuri de interes public, adica acele bunuri
care, "desi nu pot fi folosite de orice persoana, sunt destinate a fi folosite in cadrul unor
activitati care intereseaza pe toti membrii societatii" ^1) (intra in aceasta categorie: scolile,
teatrele, muzeele, bibliotecile etc.).
Caracterul limitat al dreptului de proprietate publica rezulta nu numai din faptul ca bunurile
din domeniul public sunt inalienabile, dar si pentru faptul ca nu pot apartine acestui domeniu
decat bunurile care au o afectatiune speciala. Totusi, exista bunuri de utilitate publica prin
natura lor, care fac totusi parte din domeniul privat al statului. S-a considerat ca ceea ce
deosebeste bunurile apartinand domeniului public "este usus, adica dreptul de folosinta care
apartine titularului dreptului de proprietate, asupra acestor bunuri si care poate fi instrainat,
incat utilitatea publica este numai indirecta" ^2).
Dimpotriva, la bunurile din domeniul public, ele sunt de utilitate publica directa.
Fac obiectul exclusiv al proprietatii publice, conform art. 135 alin.4 din Constitutie: bogatiile
de orice natura ale subsolului, caile de comunicatie, spatiul aerian, apele cu potential energetic
valorificabil si acelea ce pot fi folosite in interesul public, plajele, marea teritoriala, resursele
naturale ale zonei economice si ale platoului continental, precum si alte bunuri stabilite de lege.
Referindu-se la terenuri, Legea nr.18/1991, in art.5 alin.1, dispune ca apartin domeniului
public: terenurile pe care sunt amplasate constructii de interes public, piete, cai de comunicatie,
retele stradale si parcuri publice, porturi si aeroporturi, terenurile cu destinatie forestiera, albiile
raurilor si fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare si al
marii teritoriale, tarmurile Marii Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru rezervatii naturale si
parcuri nationale, monumentele, ansamblurile si siturile arheologice si istorice, monumentele
naturii, terenurile pentru nevoile apararii sau pentru alte folosinte care, potrivit legii, sunt de
domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes public.
Bunurile enumerate in Constitutie si Legea nr. 18/1991 nu sunt limitative.
Potrivit art.34 alin.2 din Legea nr. 18/1991, terenurile proprietate de stat administrate de
institutele si statiunile de cercetari stiintifice destinate cercetarii si producerii de seminte si
material saditor din categorii biologice superioare si animalelor de rasa, apartin
domeniului public si raman in administrarea acestora. Apartin tot domeniului public si
terenurile proprietate de stat losite, la data intrarii in vigoare a Legii fondului funciar, de
unitatile de invatamant cu profil agricol sau silvic si care trec in administrarea acestora.
Din domeniul public al statului mai fac parte cladirile ministerelor (cu toate accesoriile lor
mobile si imobile), instalatiile serviciilor publice, arhivele, depozitele si echipamentele armatei,
28
cimitirele eroilor, farurile, tezaurul de aur pastrat la Banca Nationala, tablourile si alte opere de
arta expuse si chiar neexpuse in muzee, manuscrisele scriitorilor plastici etc.
Enumerarea bunurilor este exemplificativa, dovada fiind faptul ca art.5 alin. 1 din Hotararea
nr. 113/04.03.1992 adauga ca fac parte din domeniul public de interes national si "altele
asemenea stabilite de lege" (bunuri).
Pentru evitarea confuziilor, prin Hotararea Guvernului nr.113 din 4 martie 1992 au fost
enumerate si bunurile care fac parte din domeniul public local. Vom distinge intre bunurile
domeniului public local al comunelor si oraselor, pe de o parte, si bunurile care apartin
domeniului public de interes judetean.
Vor apartine domeniului public local al comunelor si oraselor, terenutile si cladirile de
interes public, pietele, caile de comunicatie, strazile, zonele de agrement, parcurile publice,
padurile, pasunile, lacurile, alte bunuri mobile si imobile care sunt potrivit legii sau prin natura
lor, de uz sau de interes local si nu au fost declarate de interes national. Si in cazul bunurilor
care alcatuiesc domeniul public local al comunelor si oraselor, legiuitorul nu a dat o enumerare
limitativa. Aceasta inseamna ca mai pot face parte din acest domeniu si alte bunuri mobile si
imobile de uz sau interes local; un asemenea bun poate fi de uz sau de interes local fie ca legea
dispune in acest sens, fie ca prin natura lui el este de uz sau interes local. Desigur, mai este
necesar ca bunul respectiv, chiar daca ar fi de uz sau interes local, sa nu fi fost declarat de lege
de interes public national.
Vor apartine domeniului public de interes judetean urmatoarele bunuri: terenurile si cladirile
de interes public, pietele, caile de comunicatie, strazile, zonele de agrement, parcurile publice,
padurile pasunile, lacurile, alte bunuri mobile sau imobile.
Pentru ca bunurile sa poata apartine domeniului public de interes judetean, este absolut
necesar ca ele sa nu fie de "uz sau de interes public national".
In ce priveste bogatiile subsolului, acestea pot face parte din domeniul public de interes local
sau judetean numai daca nu au fost declarate de interes public national si daca exista acordul
autoritatilor administratiei publice centrale de specialitate .

Drepturile statului si unitatilor administrativ-teritoriale asupra domeniului public

Titularii dreptului de proprietate publica nu pot instraina bunurile, dreptul lor limitandu-se la
administrarea, supravegherea si paza lor. Faptul ca bunurile respective sunt destinate uzului
public, face ca sa nu poata fi schimbata destinatia lor.
Cu toate acestea exista unele exceptii. Astfel, Consiliile locale si cele judetene pot hotari
concesionarea, inchirierea, locatia de gestiune a bunurilor apartinand domeniului public (art.76
alin.1 din Legea nr.50/1991). Asemenea oricarui proprietar, statul si unitatile administrativ-
teritoriale, titulari ai dreptului de proprietate publica pot recurge la orice actiune prin care sa
poata apara domeniul public (ex.: actiunea in revendicare, actiunile posesorii etc.). De
asemenea, titularii dreptului de proprietate publica dobandesc proprietatea fructelor produse de
bunurile din domeniul public.
Domeniul public al statului are o sfera mai larga decat cel al unitatilor administrativ-
teritoriale. De exemplu, judetul isi exercita dreptul de proprietate publica asupra unor bunuri
cum ar fi drumurile judetene, spitalele, inchisorile, cladirile autoritatilor judetene si cele ale
unor servicii publice care apartin judetului etc.

29
Este interzisa crearea unor altor drepturi reale principale sau accesorii care sa aiba ca obiect
bunuri din domeniul public.

Modalitatile dreptului de proprietate


Aspecte generale

Daca in mod obisnuit dreptul de proprietate asupra unui bun sau mai multor bunuri, mobile
sau imobile, apartine unei singure persoane, exista situatii cand acest drept apartine in comun
mai multor persoane. De regula, indiviziunea isi are originea in succesiune, dar ea nu este
specifica, asa cum s-ar parea, numai succesiunii. De exemplu, ea poate rezulta dintr-o
conventie, din lege ca efect al uzucapiunii cand de aceasta au beneficiat mai multe persoane etc.

Notiunea de modalitate a dreptului de proprietate

Prin modalitate judiciara avem in vedere nu numai situatia cand mai multe persoane au un
drept de proprietate asupra unui bun sau mase de bunuri, dar si atunci cand exista anumite
situatii de incertitudine vremelnica in care se afla dreptul de proprietate.
Unii autori au considerat ca exista doar doua modalitati ale dreptului de proprietate:
proprietatea comuna si proprietatea rezolubila, alti autori au retinut ca, pe langa coproprietate
(sau proprietate indiviza), mai exista proprietatea rezolubila si proprietatea colectiva ^1). Intr-o
alta opinie, cele doua modalitati, termenul si conditia pot afecta si proprietatea, asa incat se
poate vorbi de o proprietate conditionata si o proprietate afectata de termen ^2).
Trebuie sa distingem intre doua situatii distincte: prima, cand mai multe persoane au un drept
de proprietate asupra bunului si a doua, cand exista o situatie juridica vremelnica in care se
gaseste dreptul de proprietate. In primul caz, ne vom afla in prezenta proprietatii comune, iar in
al doilea caz, in prezenta proprietatii anulabile si proprietatii rezolubile.

Proprietatea anulabila

Vom defini proprietatea anulabila ca fiind acea modalitate juridica a dreptului de proprietate,
care exprima starea de incertitudine vremelnica in care se gaseste acest drept, cand el a fost
transferat de la o persoana la alta printr-un act juridic anulabil. Ceea ce este esential, actul prin
care s-a transmis dreptul de proprietate este de nulitate relativa. Un act este anulabil cand a fost
incheiat prin vicierea consimtamantului; cu nerespectarea conditiilor referitoare la capacitate,
cand absenta cosimtamantului este urmarea lipsei discernamantului etc.^1).
Nulitatea relativa poate fi invocata numai in cadrul termenului de prescriptie extinctiva si
poate fi acoperita prin confirmare expresa ori tacita, de catre cel ce o poate invoca. Deoarece
actiunea in confirmare este prescriptibila, pana la implinirea termenului de prescriptie
extinctiva, cel ce a dobandit dreptul de proprietate se afla intr-o situatie incerta.
Desigur, incertitudinea este vremelnica si ea dureaza pana la expirarea termenului de
prescriptie a actiunii in anulare. Faptul de a nu se invoca anulabilitatea in termenul de
prescriptie ar echivala cu o confirmare prezumata. Credem ca incertitudinea poate fi stopata
chiar inainte de implinirea termenului de prescriptie, atat cat are loc o confirmare expresa,
menita a acoperi nulitatea relativa. Prin confirmare expirarea termenului de prescriptie, actul de
proprietate anulabil se consolideaza.

30
Proprietatea rezolubila

Proprietatea rezolubila constituie o modalitate juridica a dreptului de proprietate care


exprima situatia de incertitudine vremelnica a acestui drept, atunci cand transmiterea dreptului
de la o persoana la alta a avut loc sub conditie rezolutorie.
Atunci cand conditia se realizeaza, dreptul de proprietate este desfiintat retroactiv. In cazul
in care conditia nu se realizeaza, dreptul de proprietate se consolideaza definitiv. In raport cu
dobanditorul, conditia are valoarea unei concesii suspensive. Practic, pana in momentul
implinirii sau neimplinirii conditiei dreptul de proprietate apartine in acelasi timp la doi
proprietari: dobanditorul, care este proprietar, dar sub conditie rezolutorie, si transmitatorul,
care continua sa fie proprietar, dar sub conditie suspensiva.
Proprietatea rezolubila poate rezulta din lege sau din conventia partilor. Prin lege,
proprietatea este rezolubila in urmatoarele cazuri:
- situatia donatorului a carui donatie este revocata pentru nasterea unui copil
(art.836 Cod civil); daca donatorului i se va naste un copil, dreptul de proprietate se va revoca,
daca nu i se va naste, atunci dreptul de proprietate al donatorului se va consolida.
- situatia aceluia care a vandut cu facultatea de rascumparare (art.1371 si urm. Cod civil).
In doctrina juridica s-a sustinut ca ne-am mai aflat in prezenta proprietatii rezolubile, in cazul
accesiunii imobiliare artificiale; s-a sustinut ca, "pana la comunicarea vointei proprietarului
terenului de a-si insusi in proprietate acea constructie, constructorul exercita un drept de
proprietate care este supus desfiintarii ^1). In realitate nu se poate vorbi de un drept de
proprietate rezolubila al constructorului deoarece, in functie de prevederile art.492 Cod civil,
proprietarul fondului este prezumat a fi si proprietarul constructiilor chiar din momentul in care
s-a inceput edificarea lor. Constructorul , beneficiaza doar de un drept de creanta si nu de un
drept de proprietate rezolubila ^2).
Proprietatea rezolubila poate rezulta si dintr-o conventie si poate fi intalnita la
vanzarile cu pact de rascumparare.
Cele mai importante efecte pendente conditione si evenimente conditione sunt
urmatoarele:
1. Pendente conditione. In intervalul de timp dintre momentul incheierii actului si cel al
realizarii conditiei, drepturile celor doi proprietari nu sunt egale ^3).
Proprietarul sub conditie rezolutorie se va comporta ca un proprietar pur si simplu in sensul
ca va administra bunul si-i va culege fructele. Eventualele acte de dispozitie ale proprietarului
sub conditie rezolutorie sunt ele insele rezolubile, deoarece nimeni nu poate constitui altuia mai
multe drepturi decat are el insusi (nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse
habet). De asemenea, riscul apartine tot proprietarului sub conditie rezolutorie.
2. Evenimente conditione. Implinirea conditiei duce la disparitia dreptului de proprietate, cu
efect retroactiv, astfel ca transmitatorul redobandeste dreptul de proprietate asupra bunului. Cu
toate acestea, principiul retroactivitatii nu a fost aplicat in toata rigoarea lui de catre instantele
judecatoresti. Astfel, s-a facut distinctia intre actele de dispozitie si actele de administrare.
In ce priveste actele de dispozitie, principiul retroactivitatii isi produce efectele in toata
plenitudinea sa (resoluto jure dantis, resolvitur jus accipiens). Deoarece si tertii sunt obligati sa
suporte consecintele retroactivitatii, consideram ca, de lege frenda, s-ar impune protectia lor din
acest punct de vedere.
Principiul retroactivitatii nu actioneaza insa in cazul actelor de administrare care raman
valabile.
Fructele culese de proprietarul sub conditie rezolutorie raman acestuia.
31
Jurisprudenta a recunoscut existenta proprietatii rezolubile in cazul in care un coproprietar a
instrainat integral un bun indiviz, fara acordul celorlalti coproprietari instanta suprema a decis
ca "In cazul in care unul dintre coproprietari, in timpul starii de diviziune, vinde un bun indiviz,
vanzarea nu este nula, ci supusa conditiei rezolutorii ca bunul vandut sa nu cada in lotul altui
coproprietar. In cazul in care bunul vandut cade in lotul coindivizarului vanzator, ca urmare a
efectului declarativ al partajului, acesta este considerat ca a fost proprietar exclusiv in mod
retroactiv si deci vanzarea ramane valabila.
Prin urmare, pana la efectuarea partajului, vanzarea nu poate fi considerata nula ^4).

Proprietatea comuna

Proprietatea comuna poate avea ca obiect bunuri mobile sau imobile, iar titularii dreptului de
proprietate pot fi persoane fizice, persoane juridice, statul si unitatile administrativ-teritoriale
(dar in acest caz, ca titulari ai dreptului de proprietate privata).

Aspecte generale

In vreme ce proprietatea rezolubila si proprietatea anulabila sunt mai rar intalnite,


modalitatea juridica a coproprietatii este frecventa. Cu toate acestea, autorii Codului civil nu au
reglementat in mod special coproprietatea, ci cu totul accidental, cu prilejul iesirii din
indiviziune (art.728 Cod civil). De astfel, art.728 Cod civil se refera doar la partajul succesoral,
insa doctrina si jurisprudenta au considerat ca acest text de lege este aplicabil in toate cazurile
de coproprietate (pe langa coproprietatea rezultata din succesiune, mai exista coproprietatea
izvorata din contract sau chiar din lege, cum ar fi cazul proprietatii comune pe cote-parti
fortata) ^1).
In doctrina juridica s-a apreciat ca intre coproprietate si indiviziune nu exista o similitudlne
perfecta. Astfel, cand "mai multe persoane exercita in acelasi timp, un concurs, dreptul de
proprietate asupra unuia si aceluiasi obiect, ne gasim in fata asa zisei coproprietati, spre
deosebire de cazul cand concursul dreptului de proprietate priveste o universalitate de bunuri, in
care caz avem de-a face cu starea de indiviziune propriu-zisa"^2),

Definitie

Vom defini proprietatea comuna ca fiind acea modalitate a dreptului de proprietate care se
caracterizeaza prin aceea ca dreptul de proprietate apartine comitent la doua sau mai multe
persoane, care exercita in mod egal posesia, folosinta dispozitia.

Formele dreptului de proprietate comuna

In prezent, exista doua forme de proprietate comuna: proprietatea comuna pe cote-parti si


proprietatea comuna in devalmasie. Ceea ce distinge proprietatea comuna cote-parti este faptul
ca obiectul ramane nefractionat in materialitatea sa, pe cand dreptul de proprietate se
fractioneaza pe cote-parti aritmetice ideale, egale sau inegale. Dimpotriva, in cazul proprietatii
32
comune in devalmasie dreptul de proprietate comuna apartine nefractionat tuturor titularilor
devalmasi si au ca obiect bunuri comune actionate in materialitatea lor.
Proprietatea comuna in devalmasie poate rezulta din lege (situatia bunurilor une dobandite de
soti in timpul casatoriei) sau dintr-o conventie a partilor (caz in care ea va dura atat timp cat au
convenit partile)^1). Lichidarea starii de devalmasie poate avea odata cu desfacerea casatoriei,
prin moartea unuia din soti sau, in cazuri deosebite partaj in timpul casatoriei; cand devalmasia
rezulta din conventie, atunci ea inceteaza vointa partilor. Prin efectul impartelii, starea de
devalmasie se transforma intr-o oprietate obisnuita, ocazie cu care se stabileste cota parte ideala
a devalmasilor a bunului comun.
Proprietatea comuna pe cote-parti poate fi temporara sau fortata; forma temporara a
proprietatii comune pe cote-parti poate inceta oricand, potrivit dispozitiilor art. 728 Cod civil.

Proprietatea comuna pe cote-parti

Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti se caracterizeaza prin aceea ca dreptul de


proprietate insusi este fractionat in cote-parti aritmetice ideale, egale sau inegale, iar obiectul
ramane nefractionat in materialitatea sa. Dreptul de proprietate apartine la cel putin doi titulari;
el mai este cunoscut si sub denumirea de coproprietate.
Deci, caracteristic coproprietatii este faptul ca in vreme ce dreptul este fractionat, sub aspect
material bunul mobil sau imobil continua sa subziste.

Natura juridica a dreptului de proprietate pe cote-parti

Exista mai multe teorii care au incercat sa defineasca natura juridica a dreptului de
proprietate comuna pe cote-parti.
Potrivit teoriei clasice, coproprietarii au un drept unic asupra bunului, insa se neaga
posibilitatea ca fiecare titular sa aiba un drept de proprietate individualizat sub forma unei cote-
parti.
Teoria proprietatii colective considera coproprietatea ca fiind o coproprietate colectiva; pe
langa vointa distincta a fiecarui coproprietar, exista si vointa colectiva a tuturor coproprietarilor
^1).
Teoria pluralitatii de drepturi de proprietate considera ca in cazul coproprietatii exista o
pluralitate de drepturi de proprietate asupra unui singur bun ^2).
Teoria moderna apreciaza ca proprietatea comuna pe cote-parti nu este o varianta a dreptului
de proprietate, ci un drept real sui generis, limitat si temporar^3).
Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti este o modalitate a dreptului de proprietate,
alaturi de proprietatea anulabila si proprietatea rezolubila ^4). Mentionam ca nu numai dreptul
de proprietate poate exista pe cote-parti, dar si alte drepturi reale, cum ar fi, de exemplu, dreptul
de superficiere etc. ^5) sau dreptul de uzufruct.
Asupra aceluiasi bun sau unei universalitati de bunuri, nu pot fi simultan titulari beneficiari ai
dreptului de proprietate si titulari ai altor drepturi reale. In acest sens, s-a evidentiat ca "nu pot
coexista, concurente si simultane, doua drepturi diferite prin natura lor ^6).
Proprietatea comuna pe cote-parti exista intre persoane fizice, intre persoane juridice, intre
persoane fizice si juridice, intre persoane fizice si stat sau unitatile
administrativ-teritoriale, ca titulari ai dreptului de proprietate privata etc. Intre persoane fizice si
stat, coproprietatea poate sa apara in mai multe situatii: cota-parte a unui coproprietar a trecut la
stat ca urmare a inexistentei mostenitorilor sau acestia au renuntat expres sau tacit la
33
succesiune; dobandirea prin confiscare sau prin acte juridice etc. a cotei-parti a unui
coproprietar; cu prilejul executarii silite, pentru satisfacerea creantelor sale, statul preia cota-
parte din bunul comun etc.^7). Potrivit prevederilor art.76 alin.5 din Legea nr.69/1991, partajul
imobilelor aflate In indiviziune cu domeniul privat al comunelor, oraselor, municipiilor sau
judetelor se face pe baza de expertiza insusita de Consiliul Local sau cel Judetean. Decretul
nr.841/1964, care reglementa iesirea din indiviziune a statului, a fost abrogat prin Legea
nr.1/1992. Instantele judecatoresti de contencios administrativ au inceput sa fie deja confruntate
cu probleme privind aplicarea Legii nr.1/1992 de catre prefecturi.

Proprietatea comuna pe cote-parti temporara sau obisnuita poate inceta oricand prin partaj, pe
cale amiabila sau prin intermediul instantelor judecatoresti Potrivit prevederilor art.728 Cod
civil nimeni nu poate fi obligat sa ramana in indiviziune. Referindu-se la succesiuni, textul legii
prevede ca "Un coerede poate oricand cere imparteala succesiunii, chiar cand ar exista conditii
sau prohibitii contrarii". Este posibila incheierea unei conventii prin care sa se mentina
coproprietatea o perioada de timp, dar sa nu depaseasca 5 ani; dupa trecerea acestei perioade,
conventia va putea fi reinnoita (art.728 alin.2 Cod civil). Daca o asemenea conventie este
obligatorie intre coproprietari (in virtutea principiului puterii obligatorii a conventiilor legal
intocmite), pe perioada convenita gasindu-ne practic in prezenta unei coproprietati fortate, in
alte cazuri art. 728 alin. 2 Cod civil nu mai opereaza; de exemplu, avem in vedere situatia cand
un testator impune printr-un testament de a nu se face partajul decat dupa cinci ani^1).
O asemenea dispozitie testamentara este contrara legii. Intr-adevar nimeni nu poate fi obligat
sa ramana in indiviziune. Este adevarat ca art.728 Cod civil se refera doar la indiviziunile
rezultate din succesiune, iar in cazul coproprietatii rezultata din conventie, diviziunea va dura
atat timp cat au convenit coproprietarii. Totusi, daca in acest caz coproprietarii nu au stabilit
durata starii de indiviziune, credem ca oricare din coproprietari va putea cere oricand iesirea din
indiviziune.
Jurisprudenta a recunoscut coproprietarilor, atunci cand convin asupra mentinerii starii de
indiviziune, sa procedeze si la un partaj de folosinta, in sensul ca fiecare coproprietar sa culeaga
partea care i se cuvine din fructele produse de bunul indiviz, dobandind un drept de proprietate
exclusiva asupra fructelor culese^2). Iesirea din indiviziune este imprescriptibila^3), iar
impotriva unei cereri de partaj se poate invoca uzucapiunea sau existenta unui partaj
voluntar^4)

Modurile de dobandire a dreptului de proprietate comuna pe cote-parti

Pe langa modurile generale de dobandire a dreptului de proprietate prevazute de art. 485 si


486 Cod civil, exista unele moduri specifice de dobandire a dreptului de proprietate comuna pe
cote-parti. Cele mai frecvente moduri de dobandire sunt: succesiunea si conventiile. Desigur,
coproprietatea exista de regula, in cazul bunurilor indivizibile, dar nimic nu impiedica sa aiba
ca obiect si bunuri divizibile.
Coproprietatea poate rezulta din faptul producerii unui bun de catre mai multe persoane (de
exemplu, edificarea unei constructii de mai multe persoane, pe terenul uneia din ele).
Proprietatea comuna pe cote-parti poate fi dobandita prin accesiune, uzucapiune si
ocupatiune, cea mai frecventa fiind accesiunea imobiliara artificiala ^1).
In doctrina juridica s-a considerat ca un mod de dobandire a proprietatii comune pe cote-parti
o constituie transformarea proprietatii comune in devalmasie in proprietate comuna pe cote-
34
parti ^2). In principiu, nu opereaza o asemenea transformare, caracterul devalmas al proprietatii
pastrandu-se si dupa desfacerea casatoriei, pana in momentul partajului ^3). Credem ca singura
posibilitate in care proprietatea comuna in devalmasie se transforma in proprietate comuna pe
cote-parti este cea in care, fara sa aiba loc impartirea bunurilor comune, se stabileste doar cota-
parte determinata a fiecarui sot si componenta masei bunurilor de impartit.
Individualizandu-se cotele fiecarui fost sot asupra bunurilor comune, pana in momentul
partajului ne vom afla in prezenta unei proprietati comune pe cote-parti.

Modurile de exercitare a proprietatii comune pe cote-parti

Problema care se pune este aceea de a stabili modul in care coproprietarii exercita atributele
dreptului de proprietate (posesie, folosinta si dispozitie). In cazul coproprietatii, exercitarea
atributelor dreptului de proprietate prezinta anumite particularitati, care au fost semnalate in
repetate randuri de jurisprudenta.

a) Exercitarea dreptului de folosinta.


Folosinta este acel atribut al dreptului de proprietate, care permite proprietarului sa
intrebuinteze bunul in propriul sau interes, dobandind veniturile si fructele pe care bunul le
produce.
Atat timp cat fructele au o existenta proprie si de sine statatoare, "fiecare coproprietar, desi se
gaseste in indiviziune asupra bunului respectiv, este indreptatit sa le culeaga, potrivit cotei sale
de proprietate (art.483 Cod civil)"^1).
Bunul comun poate fi folosit impreuna cu toti coproprietarii, dar de multe ori bunul este
folosit exclusiv doar de unul din coproprietari. In acest caz, doua obligatii esentiale revin
coproprietarului: sa nu impiedice pe ceilalti coproprietari sa-si exercite dreptul lor de folosinta;
sa nu schimbe destinatia bunului.
Uneori, obligatia de a folosi un bun este impusa chiar de lege. Astfel, art.53 din Legea
nr.18/1991 privind fondul funciar, dispune ca toti detinatorii de terenuri agricole sunt obligati sa
asigure cultivarea acestora si protectia solului, obligatie care subzista si in cazul cand asupra
terenului agricol exista un drept de proprietate comuna. Aceeasi obligatie o au si cei carora li s-
au atribuit terenuri in folosinta.
In exercitarea dreptului de folosinta actioneaza principiul unanimitatii (de exemplu: actiunea
in evacuare, fiind un act de administrare, necesara consimtamantului tuturor
coproprietarilor)^2).

b) Exercitarea dreptului de posesie.


In situatia in care mai multi coproprietari exercita posesia asupra bunului comun, ne vom afla
in prezenta unei pluralitati de posesii. Nimic nu impiedica insa pe coproprietar sa convinga ca
posesia sa fie exercitata doar de un singur coproprietar sau chiar de catre o terta persoana.

c) Exercitarea dreptului de dispozitie.


Este aplicabil principiul unanimitatii, ceea ce inseamna ca pentru exercitarea dreptului de
dispozitie cu privire la intregul bun, este necesar acordul tuturor coproprietarilor, ci numai cota
sa parte din dreptul de proprietate. Sunt situatii cand un coproprietar dispune de bunul indiviz,
fara consimtamantul celorlalti coproprietari.

35
Drepturile pe care le au coproprietarii cu privire la cota-parte din dreptul de proprietate

Orice coproprietar este liber sa dispuna de cota sa parte din bunul comun.
In acest sens, poate fi instrainata sau grevata cota-parte din dreptul de proprietate.
Instrainarea poate avea loc prin acte intre vii sau pentru cauza de moarte, cu titlu oneros sau
gratuit.
In cazul in care un coproprietar a vandur cota sa parte din dreptul de proprietate, in cazul in
care cumparatorul nu plateste pretul, coproprietarul vanzator poate recurge la actiunea in
rezolutiune.^1)
Potrivit principiului unanimitatii, un coproprietar nu poate face acte de dispozitie cu privire
la intregul bun comun sau la o portiune determinata material din acel bun.^2)

Obligatiile coproprietarilor referitoare la bunul comun

Fiecare coproprietar este obligat sa contribuie proportional cu cota sa parte, la cheltuielile


ocazionate de conservarea, intretinerea si administrarea bunului comun. Daca actele de
administrare sau actele materiale de schimbare a destinatiei ori a modului de folosinta a
bunului, nu pot avea loc fara acordul celorlalti coproprietari, actele de conservare vor putea fi
efectuate si fara consimtamantul coproprietarilor.
Insasi Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar obliga pe cei care sunt titulari ai dreptului de
proprietate asupra terenului agricol, sa-l cultive si sa asigure protectia solului.
Examinand natura juridica a obligatiilor coproprietarilor, unele din acestea sunt de natura
reala, iar altele de natura personala.^1)

Incetarea proprietatii comune pe cote-parti

Exista mai multe modalitati prin care se poate inceta proprietatea comuna pe cote-parti.
Astfel, toti coproprietarii instraineaza intregul bun comun unei terte persoane. Situatia in
care un coproprietar dobandeste un drept exclusiv de proprietate asupra intregului bun comun,
prin succesiune, cumparare, donatie, etc.
Intregul bun comun este trecut in componenta domeniului public.
Atunci cand are loc pieirea totala a bunului comunt facand ca dreptul de proprietate comuna
pe cote-parti sa ramana fara obiect.
Cea mai obisnuita modalitate de incetare a coproprietatii o constituie partajul.
Partajul poate fi de folosinta sau de proprietate.

1. Partajul de folosinta sau "imparteala provizorie" cum a fost numit de unii autori^1) are ca
obiect doar posesia si folosinta bunului comun. Prin partajarea folosintei materiale a bunului,
dreptul de proprietate comun n este afectat^2).
Obiectul partajului de folosinta il constituie doar posesia si folosinta, astfel ca fiecare
coproprietar va putea culege fructele naturale si civile ale bunurilor care i-au fost atribuite in
mod provizoriu.

36
Partajul de folosinta nu este posibil niciodata prin hotarare judecatoreasca in absenta vointei
coproprietarilor deoarece, spre deosebire de Codul civil francez, Codul civil roman
reglementeaza doar partajul de proprietate.^3)
In prezent, prin abrogarea Decretului nr.114/1958, la partajul de folosinta al unui imobil nu
mai este necesara autorizatia administrativa.

2. Partajul de proprietate. Potrivit prevederior art.728 Cod civil: "Nimeni nu poate fi obligat a
ramane in indiviziune. Un coerede poate cere oricand imparteala succesiunii".
Prin partaj se pune capat starii de indiviziune, in sensul ca bunurile stapanite pe cote-parti
sunt trecute, conform cu intinderea cotelor respective cuvenite, in proprietatea exclusiva a
fiecaruia dintre coproprietari. Prin partaj, dreptul exclusiv asupra cotei ideale din masa
bunurilor comune devine un drept exclusiv asupra unui anumit bun sau asupra sau asupra unor
bunuri determinate in materialitatea lor, fiecare coproprietar devenind proprietarul exclusiv al
bunurior ce i-au fost atribuite. ^4)
Imparteala nu are caracter translativ si nu reprezinta o instrainare, ci numai o individualizare
si o materializare a unor drepturi indivize ^5).
Cand unul din coproprietari este minor si nu are capacitate de exercitiu, atunci partajul va
putea fi solicitat de reprezentantul legal; minorul care a implinit varsta de 14 ani va putea cere
singur partajul, dar numai cu incuviintarea prealabila. Cand un coerede este minor, imparteala
trebuie sa fie judiciara; daca partajul se va face totusi voluntar, el va fi anulabil.
Partajul poate fi efectuat prin buna invoiala sau pe cale judiciara.
In ce priveste modalitatea concreta de iesire din indiviziune, instanta va trebui sa aiba in
vedere cateva reguli: astfel, se va urmari asigurarea deplinei egalitati intre coproprietari, in
sensul ca fiecare dintre ei sa primeasca intocmai partea de bunuri la care este indreptatit ^6).
Daca nici unul din coproprietari nu este de acord ca partajul sa se faca prin atribuire, atunci se
va proceda la scoaterea bunului in vanzare la licitatie publica ^7).
In ce priveste efectuarea partajului prin tragere la sorti, este un procedeu mai rar intalnit.
Nefiind translativ de proprietate, partajul nu va fi supus sistemului publicitatii mobiliare.
Coproprietarii pot conveni sa suspende iesirea din indiviziune pe un termen de cinci ani, cu
posibilitatea reinnoirii termenului (art.728 alin.2 Cod civil).

Proprietatea comuna pe cote-parti

Exista mai multe teorii care au incercat sa defineasca natura juridica a dreptului de
proprietate comuna pe cote-parti.
Potrivit teoriei clasice, coproprietarii au un drept unic asupra bunului, insa se neaga
posibilitatea ca fiecare titular sa aiba un drept de proprietate individualizat sub forma unei cote-
parti.
Teoria proprietatii colective considera coproprietatea ca fiind o coproprietate colectiva; pe
langa vointa distincta a fiecarui coproprietar, exista si vointa colectiva a tuturor coproprietarilor
^1).
Teoria pluralitatii de drepturi de proprietate considera ca in cazul coproprietatii exista o
pluralitate de drepturi de proprietate asupra unui singur bun ^2).
Teoria moderna apreciaza ca proprietatea comuna pe cote-parti nu este o varianta a dreptului
de proprietate, ci un drept real sui generis, limitat si temporar^3).

37
Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti este o modalitate a dreptului de proprietate,
alaturi de proprietatea anulabila si proprietatea rezolubila ^4). Mentionam ca nu numai dreptul
de proprietate poate exista pe cote-parti, dar si alte drepturi reale, cum ar fi, de exemplu, dreptul
de superficiere etc. ^5) sau dreptul de uzufruct.
Asupra aceluiasi bun sau unei universalitati de bunuri, nu pot fi simultan titulari beneficiari ai
dreptului de proprietate si titulari ai altor drepturi reale. In acest sens, s-a evidentiat ca "nu pot
coexista, concurente si simultane, doua drepturi diferite prin natura lor ^6).
Proprietatea comuna pe cote-parti exista intre persoane fizice, intre persoane juridice, intre
persoane fizice si juridice, intre persoane fizice si stat sau unitatile
administrativ-teritoriale, ca titulari ai dreptului de proprietate privata etc. Intre persoane fizice si
stat, coproprietatea poate sa apara in mai multe situatii: cota-parte a unui coproprietar a trecut la
stat ca urmare a inexistentei mostenitorilor sau acestia au renuntat expres sau tacit la
succesiune; dobandirea prin confiscare sau prin acte juridice etc. a cotei-parti a unui
coproprietar; cu prilejul executarii silite, pentru satisfacerea creantelor sale, statul preia cota-
parte din bunul comun etc.^7). Potrivit prevederilor art.76 alin.5 din Legea nr.69/1991, partajul
imobilelor aflate In indiviziune cu domeniul privat al comunelor, oraselor, municipiilor sau
judetelor se face pe baza de expertiza insusita de Consiliul Local sau cel Judetean. Decretul
nr.841/1964, care reglementa iesirea din indiviziune a statului, a fost abrogat prin Legea
nr.1/1992. Instantele judecatoresti de contencios administrativ au inceput sa fie deja confruntate
cu probleme privind aplicarea Legii nr.1/1992 de catre prefecturi.

Proprietatea comuna pe cote-parti temporara sau obisnuita poate inceta oricand prin partaj, pe
cale amiabila sau prin intermediul instantelor judecatoresti Potrivit prevederilor art.728 Cod
civil nimeni nu poate fi obligat sa ramana in indiviziune. Referindu-se la succesiuni, textul legii
prevede ca "Un coerede poate oricand cere imparteala succesiunii, chiar cand ar exista conditii
sau prohibitii contrarii". Este posibila incheierea unei conventii prin care sa se mentina
coproprietatea o perioada de timp, dar sa nu depaseasca 5 ani; dupa trecerea acestei perioade,
conventia va putea fi reinnoita (art.728 alin.2 Cod civil). Daca o asemenea conventie este
obligatorie intre coproprietari (in virtutea principiului puterii obligatorii a conventiilor legal
intocmite), pe perioada convenita gasindu-ne practic in prezenta unei coproprietati fortate, in
alte cazuri art. 728 alin. 2 Cod civil nu mai opereaza; de exemplu, avem in vedere situatia cand
un testator impune printr-un testament de a nu se face partajul decat dupa cinci ani^1).
O asemenea dispozitie testamentara este contrara legii. Intr-adevar nimeni nu poate fi obligat
sa ramana in indiviziune. Este adevarat ca art.728 Cod civil se refera doar la indiviziunile
rezultate din succesiune, iar in cazul coproprietatii rezultata din conventie, diviziunea va dura
atat timp cat au convenit coproprietarii. Totusi, daca in acest caz coproprietarii nu au stabilit
durata starii de indiviziune, credem ca oricare din coproprietari va putea cere oricand iesirea din
indiviziune.
Jurisprudenta a recunoscut coproprietarilor, atunci cand convin asupra mentinerii starii de
indiviziune, sa procedeze si la un partaj de folosinta, in sensul ca fiecare coproprietar sa culeaga
partea care i se cuvine din fructele produse de bunul indiviz, dobandind un drept de proprietate
exclusiva asupra fructelor culese^2). Iesirea din indiviziune este imprescriptibila^3), iar
impotriva unei cereri de partaj se poate invoca uzucapiunea sau existenta unui partaj
voluntar^4)

Modurile de dobandire a dreptului de proprietate comuna pe cote-parti


38
Pe langa modurile generale de dobandire a dreptului de proprietate prevazute de art. 485 si
486 Cod civil, exista unele moduri specifice de dobandire a dreptului de proprietate comuna pe
cote-parti. Cele mai frecvente moduri de dobandire sunt: succesiunea si conventiile. Desigur,
coproprietatea exista de regula, in cazul bunurilor indivizibile, dar nimic nu impiedica sa aiba
ca obiect si bunuri divizibile.
Coproprietatea poate rezulta din faptul producerii unui bun de catre mai multe persoane (de
exemplu, edificarea unei constructii de mai multe persoane, pe terenul uneia din ele).
Proprietatea comuna pe cote-parti poate fi dobandita prin accesiune, uzucapiune si
ocupatiune, cea mai frecventa fiind accesiunea imobiliara artificiala ^1).
In doctrina juridica s-a considerat ca un mod de dobandire a proprietatii comune pe cote-parti
o constituie transformarea proprietatii comune in devalmasie in proprietate comuna pe cote-
parti ^2). In principiu, nu opereaza o asemenea transformare, caracterul devalmas al proprietatii
pastrandu-se si dupa desfacerea casatoriei, pana in momentul partajului ^3). Credem ca singura
posibilitate in care proprietatea comuna in devalmasie se transforma in proprietate comuna pe
cote-parti este cea in care, fara sa aiba loc impartirea bunurilor comune, se stabileste doar cota-
parte determinata a fiecarui sot si componenta masei bunurilor de impartit.
Individualizandu-se cotele fiecarui fost sot asupra bunurilor comune, pana in momentul
partajului ne vom afla in prezenta unei proprietati comune pe cote-parti.

Modurile de exercitare a proprietatii comune pe cote-parti

Problema care se pune este aceea de a stabili modul in care coproprietarii exercita atributele
dreptului de proprietate (posesie, folosinta si dispozitie). In cazul coproprietatii, exercitarea
atributelor dreptului de proprietate prezinta anumite particularitati, care au fost semnalate in
repetate randuri de jurisprudenta.

a) Exercitarea dreptului de folosinta.


Folosinta este acel atribut al dreptului de proprietate, care permite proprietarului sa
intrebuinteze bunul in propriul sau interes, dobandind veniturile si fructele pe care bunul le
produce.
Atat timp cat fructele au o existenta proprie si de sine statatoare, "fiecare coproprietar, desi se
gaseste in indiviziune asupra bunului respectiv, este indreptatit sa le culeaga, potrivit cotei sale
de proprietate (art.483 Cod civil)"^1).
Bunul comun poate fi folosit impreuna cu toti coproprietarii, dar de multe ori bunul este
folosit exclusiv doar de unul din coproprietari. In acest caz, doua obligatii esentiale revin
coproprietarului: sa nu impiedice pe ceilalti coproprietari sa-si exercite dreptul lor de folosinta;
sa nu schimbe destinatia bunului.
Uneori, obligatia de a folosi un bun este impusa chiar de lege. Astfel, art.53 din Legea
nr.18/1991 privind fondul funciar, dispune ca toti detinatorii de terenuri agricole sunt obligati sa
asigure cultivarea acestora si protectia solului, obligatie care subzista si in cazul cand asupra
terenului agricol exista un drept de proprietate comuna. Aceeasi obligatie o au si cei carora li s-
au atribuit terenuri in folosinta.
In exercitarea dreptului de folosinta actioneaza principiul unanimitatii (de exemplu: actiunea
in evacuare, fiind un act de administrare, necesara consimtamantului tuturor
coproprietarilor)^2).
39
b) Exercitarea dreptului de posesie.
In situatia in care mai multi coproprietari exercita posesia asupra bunului comun, ne vom afla
in prezenta unei pluralitati de posesii. Nimic nu impiedica insa pe coproprietar sa convinga ca
posesia sa fie exercitata doar de un singur coproprietar sau chiar de catre o terta persoana.

c) Exercitarea dreptului de dispozitie.


Este aplicabil principiul unanimitatii, ceea ce inseamna ca pentru exercitarea dreptului de
dispozitie cu privire la intregul bun, este necesar acordul tuturor coproprietarilor, ci numai cota
sa parte din dreptul de proprietate. Sunt situatii cand un coproprietar dispune de bunul indiviz,
fara consimtamantul celorlalti coproprietari.

Drepturile pe care le au coproprietarii cu privire la cota-parte din dreptul de proprietate

Orice coproprietar este liber sa dispuna de cota sa parte din bunul comun.
In acest sens, poate fi instrainata sau grevata cota-parte din dreptul de proprietate.
Instrainarea poate avea loc prin acte intre vii sau pentru cauza de moarte, cu titlu oneros sau
gratuit.
In cazul in care un coproprietar a vandur cota sa parte din dreptul de proprietate, in cazul in
care cumparatorul nu plateste pretul, coproprietarul vanzator poate recurge la actiunea in
rezolutiune.^1)
Potrivit principiului unanimitatii, un coproprietar nu poate face acte de dispozitie cu privire
la intregul bun comun sau la o portiune determinata material din acel bun.^2)

Obligatiile coproprietarilor referitoare la bunul comun

Fiecare coproprietar este obligat sa contribuie proportional cu cota sa parte, la cheltuielile


ocazionate de conservarea, intretinerea si administrarea bunului comun. Daca actele de
administrare sau actele materiale de schimbare a destinatiei ori a modului de folosinta a
bunului, nu pot avea loc fara acordul celorlalti coproprietari, actele de conservare vor putea fi
efectuate si fara consimtamantul coproprietarilor.
Insasi Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar obliga pe cei care sunt titulari ai dreptului de
proprietate asupra terenului agricol, sa-l cultive si sa asigure protectia solului.
Examinand natura juridica a obligatiilor coproprietarilor, unele din acestea sunt de natura
reala, iar altele de natura personala.^1)

Incetarea proprietatii comune pe cote-parti

Exista mai multe modalitati prin care se poate inceta proprietatea comuna pe cote-parti.
Astfel, toti coproprietarii instraineaza intregul bun comun unei terte persoane. Situatia in
care un coproprietar dobandeste un drept exclusiv de proprietate asupra intregului bun comun,
prin succesiune, cumparare, donatie, etc.
40
Intregul bun comun este trecut in componenta domeniului public.
Atunci cand are loc pieirea totala a bunului comunt facand ca dreptul de proprietate comuna
pe cote-parti sa ramana fara obiect.
Cea mai obisnuita modalitate de incetare a coproprietatii o constituie partajul.
Partajul poate fi de folosinta sau de proprietate.

1. Partajul de folosinta sau "imparteala provizorie" cum a fost numit de unii autori^1) are ca
obiect doar posesia si folosinta bunului comun. Prin partajarea folosintei materiale a bunului,
dreptul de proprietate comun n este afectat^2).
Obiectul partajului de folosinta il constituie doar posesia si folosinta, astfel ca fiecare
coproprietar va putea culege fructele naturale si civile ale bunurilor care i-au fost atribuite in
mod provizoriu.
Partajul de folosinta nu este posibil niciodata prin hotarare judecatoreasca in absenta vointei
coproprietarilor deoarece, spre deosebire de Codul civil francez, Codul civil roman
reglementeaza doar partajul de proprietate.^3)
In prezent, prin abrogarea Decretului nr.114/1958, la partajul de folosinta al unui imobil nu
mai este necesara autorizatia administrativa.

2. Partajul de proprietate. Potrivit prevederior art.728 Cod civil: "Nimeni nu poate fi obligat a
ramane in indiviziune. Un coerede poate cere oricand imparteala succesiunii".
Prin partaj se pune capat starii de indiviziune, in sensul ca bunurile stapanite pe cote-parti
sunt trecute, conform cu intinderea cotelor respective cuvenite, in proprietatea exclusiva a
fiecaruia dintre coproprietari. Prin partaj, dreptul exclusiv asupra cotei ideale din masa
bunurilor comune devine un drept exclusiv asupra unui anumit bun sau asupra sau asupra unor
bunuri determinate in materialitatea lor, fiecare coproprietar devenind proprietarul exclusiv al
bunurior ce i-au fost atribuite. ^4)
Imparteala nu are caracter translativ si nu reprezinta o instrainare, ci numai o individualizare
si o materializare a unor drepturi indivize ^5).
Cand unul din coproprietari este minor si nu are capacitate de exercitiu, atunci partajul va
putea fi solicitat de reprezentantul legal; minorul care a implinit varsta de 14 ani va putea cere
singur partajul, dar numai cu incuviintarea prealabila. Cand un coerede este minor, imparteala
trebuie sa fie judiciara; daca partajul se va face totusi voluntar, el va fi anulabil.
Partajul poate fi efectuat prin buna invoiala sau pe cale judiciara.
In ce priveste modalitatea concreta de iesire din indiviziune, instanta va trebui sa aiba in
vedere cateva reguli: astfel, se va urmari asigurarea deplinei egalitati intre coproprietari, in
sensul ca fiecare dintre ei sa primeasca intocmai partea de bunuri la care este indreptatit ^6).
Daca nici unul din coproprietari nu este de acord ca partajul sa se faca prin atribuire, atunci se
va proceda la scoaterea bunului in vanzare la licitatie publica ^7).
In ce priveste efectuarea partajului prin tragere la sorti, este un procedeu mai rar intalnit.
Nefiind translativ de proprietate, partajul nu va fi supus sistemului publicitatii mobiliare.
Coproprietarii pot conveni sa suspende iesirea din indiviziune pe un termen de cinci ani, cu
posibilitatea reinnoirii termenului (art.728 alin.2 Cod civil).

PROPRIETATEA COMUNA PE COTE-PARTI FORTATA SAU PERPETUA

Consideratiuni generale
41
Spre deosebire de proprietatea comuna pe cote-parti temporara, situatie in care coproprietarii
sunt liberi sa sisteze oricand starea de coproprietate, in cazul
proprietatii comune pe cote-parti fortata starea de indiviziune se mentine independent de vointa
partilor. Obiectul coproprietatii fortate il constituie un bun sau anumite bunuri care, prin natura
lor, nu pot fi impartite, ele fiind folosite permanent de mai multi coproprietari. Coproprietatea
este fortata deoarece nu depinde de vointa coproprietarilor; ea a mai fost denumita si perpetua
"datorita scopului sau destinatiei permanente careia ii sunt afectate bunurile respective"^1).
Aceasta forma de proprietate este extrem de frecventa si imbraca diferite forme.

Caracterele juridice ale proprietaitii comune pe cote-parti fortate.

In primul rand, aceasta coproprietate are un caracter fortat, deoarece, in principiu, se impune
vointei coproprietarilor.
Caracterul perpetuu al acestei forme de coproprietate. Este vorba de acele bunuri care, prin
natura lor, nu sunt susceptibile de a fi impartite sau atribuite unuia din coindivizari in deplina
proprietate ^1).
Caracterul accesoriu al coproprietatii fortate ^2). Bunurile care alcatuiesc obiectul acestei
forme de coproprietate sunt accesoriul altor bunuri principale^3), si urmeaza soarta acestora,
potrivit principiului "accesorium sequitur principale".
Caracterul accesoriu determina ca bunul care alcatuieste obiectul coproprietatii fortate sa nu
poata fi niciodata instrainat separat.

Drepturile si obligatiile coproprietarilor

In principiu, fiecare coproprietar se va comporta ca un proprietar exclusiv, fara sa fie nevoie


de acordul celorlalti coproprietari.
Existenta in sine a coproprietatii fortate, faptul ca bunul este folosit de mai multi
coproprietari, impune anumite obligatii in sarcina acestora.
Astfel, prin exercitarea dreptului de folosinta, coproprietarul este obligat sa nu lezeze dreptul
de aceeasi natura al celorlalti coproprietari. Sub acest aspect, jurisprudenta a stabilit ca
coproprietarii unei constructii au drepturi egale de folosinta asupra partilor comune, precum si a
cailor de acces la acestea ^1).
Bunul indiviz sa fie folosit potrivit destinatiei sale. Un coproprietar nu va putea face acte de
dispozitie cu privire la bunul indiviz. De exemplu, in practica judiciara s-a hotarat ca "un
proprietar nu poate construi fara consimtamantul coindivizarilor o poarta prin care sa separe in
doua curtea care formeaza proprietatea indiviza" ^2). In momentul in care se instraineaza bunul
principal, atunci va fi instrainata si cota-parte din bunul care formeaza obiectul coproprietatii
fortate.
Proportional cu intinderea cotei sale, coproprietarul va trebui sa suporte cheltuielile de
conservare si intretinere ale bunului.

Modalitatile practice sub care poate sa apara proprietatea comuna pe cote-parti fortata sau
perpetua.
42
1) Situatia cladirilor in care se afla mai multe locuinte si spatii cu alta destinatie.
Coproprietatea fortata asupra partilor comune din cladirile cu mai multe tamente a fost
reglementata, pentru prima oara, prin Legea pentru incurajarea construirii de locuinte din 3 mai
1927; aceasta lege, in art.57, exemplificativ enumera principalele parti ale cladirilor care
constituie obiectul coproprietatii fortate: fatada, fundatiile, acoperisul, intrarile, instalatiile
comune, terenul pe care este edificata constructia. Legea nr.4/1973 (in prezent abrogata)
prevedea principalele bunuri care artineau coproprietatii fortate: terenul aferent, spatiile
auxiliare, dotarile si instalatiile comune, precum si celelalte bunuri accesorii care, prin natura
lor, nu pot fi folosite decat in comun.
In coproprietatea fortata sunt incluse si caile de acces la partile comune ale unei cladiri ^1).
Acoperisul unui imobil nu poate fi impartit, el urmand sa fie folosit in comun de coproprietari si
intretinut de catre acestia, si nu pe parti distincte, chiar daca s-ar putea practica o intrare
separata ^2).
Un coproprietar poate aduce modificari, schimbari sau transformari partilor comune ale unei
cladiri, cu conditia insa de a nu schimba destinatia imobilului, de a nu-i afecta soliditatea si a nu
leza exercitiul liber al celorlalti coproprietari asupra partilor comune ^3).

2. Despagubirile comune dintre fonduri vecine. In categoria despartiturilor comune vor intra:
zidul comun (art.590-601 Cod civil); santul comun (art.602-605 Cod civil); gardul comun
(art.606-609 Cod civil).
a) Zidul comun. Zidul trebuie sa se gaseasca pe linia care desparte cele doua proprietati
vecine. Legea instituie o prezumtie de comunitate; art.590 Cod civil prevede ca in mediul urban
sau rural, "orice zid care serveste de despartire intre cladiri sau intre curte si gradina, si intre
ograzi la tara, se socoteste bun comun, daca nu exista titlu sau semn ar proba contrariul". Pana
la proba contrarie, legea prezuma ca zidul despartitor este proprietate comuna a ambilor vecini.
Comunitatea poate fi partiala sau totala.
Nefiind absoluta, ci juris tantum, prezumtia de comunitate poate fi inlaturata proba contrarie.
Inlaturarea prezumtiei de comunitate mai este posibila prin acte autentice sau acte sub
semnatura privata.
Cand unul din vecini a efectuat exclusiv acte de posesie asupra zidului comun, prezumtia de
comunitate va inceta.
Atunci cand, potrivit art.591 Cod civil, exista un semn de necomunitate, prezumtia de
comunitate devine inoperanta.
Un coproprietar se poate sustrage de la obligatia impusa de art.592 Cod civil, daca va renunta
la dreptul sau de comunitate.
Efectele comunitatii asupra zidului comun. Orice coproprietar se poate folosi de zidul
comun, insa cu obligatia de a nu schimba destinatia bunului si nici de a-l impiedica pe celalalt
coproprietar sa-si exercite dreptul sau.
In primul rand, legea permite coproprietarului sa zideasca in contra unui zid comun (art.594
Cod civil), insa este necesar acordul celuilalt coproprietar.
In absenta acordului coproprietarului, nu pot fi facute deschideri de orice natura in zidul
comun (art.611 Cod civil). Legea permite coproprietarului, fara acordul celuilalt coproprietar,
sa introduca grinzi sau legaturi in toata grosimea zidului comun (art.594 Cod civil).

b) Santul comun. Potrivit dispozitiilor art.602 Cod civil, "Toate santurile intre doua
proprietati se socotesc comune", daca nu exista titlu sau "semn contrar". Este vorba deci, ca si
43
in cazul zidului comun, de santul care desparte doua proprietati. Art.602 Cod civil instituie o
prezumtie de comunitate, fara sa distinga dupa cum cele doua fonduri sunt ingradite sau
neingradite.
Prezumtia poate fi combatuta prin proba contrara (titluri, uzucapiune, semne de
necomunitate). Un semn de necomunitate ar fi atunci cand pamantul care provine din saparea
santului a fost aruncat numai pe o parte a santului, caz in care se prezuma ca santul e
proprietatea celui pe terenul caruia s-a aruncat pamantul (art.604 Cod civil). Cand pamantul a
fost aruncat pe ambele parti ale santului, acesta se considera comun.
Ca si in cazul zidului comun, coproprietarii sunt obligati sa suporte cheltuielile necesare
intretinerii santului.

c) Gardul comun. Art.606 Cod civil reglementeaza o alta prezumtie de comunitate, potrivit
careia, orice gard viu sau uscat, care desparte doua proprietati, este considerat a fi comun. In ce
priveste arborii care se gasesc in gardul comun, ei sunt prezumati a fi tot comuni (desigur, pana
la proba contrarie). Fructele unor asemenea arbori revin coproprietarilor in parti egale, inclusiv
lemnul care ar rezulta din taierea lor. Fiecare coproprietar are dreptul sa ceara, pe cale juridica,
taierea arborilor si impartirea lemnului, atunci cand incetarea indiviziunii n-ar putea avea loc pe
cale amiabila.

3) Coproprietatea asupra lucrurilor comune apreciate ca fiind orii unor fonduri vecine. Sunt
anumite bunuri care se gasesc chiar pe linia care desparte cele doua proprietati si sunt destinate
folosului comun al fondurilor (fantani, etc.).
Desigur, practic dificultatea consta in a stabili daca bunul respectiv este sau proprietatea
exclusiva a unuia dintre coproprietari.
Bunurile accesorii, obiect al coproprietatii fortate, nu pot fi impartite. Proprietarii sunt
obligati sa foloseasca astfel bunul, incat sa nu-i schimbe destinatia. De asemenea, amandoi sunt
obligati sa suporte in mod egal cheltuielile de intretinere a bunului.

4) O modalitate practica sub care se poate materializa coproprietatea fortata, este aeea a
conventiilor de indiviziune, incheiate in conditiile art.728 alin. 2 Cod civil. Potrivit acestui text
de lege, coproprietarii pot conveni sa ramana in indiviziune o perioada de pana la cinci ani,
dupa care pot reinnoi conventia. In perioada convenita, nici unul din coproprietari nu poate cere
iesirea din indiviziune, ceea ce echivaleaza cu o proprietate fortata. Conventia trebuie sa fie
opera tuturor coproprietarilor si nu numai a unei parti din ei.
Acest caz de coproprietate fortata nu este perpetuu, deoarece este limitat in timp (cel mult
cinci ani).

5) O alta modalitate practica a coproprietatii fortate, dar nu perpetua, este cea reglementata
de Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar.

Incetarea coproprietatii fortate

In tirnp ce proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita sau temporara poate inceta oricand, la
cererea oricarui coproprietar, in cazul coproprietatii fortate coproprietatea va continua sa
subziste, fie pe intreaga perioada a constructiei, fie pana la incetarea imprejurarii de fapt care a

44
nascut coproprietatea fortata, fie la implinirea termenului mentionat in conventia de indiviziune
sau eliberarii de proprietate, in conditiile Legii nr. 18/1991.
In functie de modalitatea practica sub care se manifesta indiviziunea fortata, vor exista mai
multe moduri de incetare a acesteia. Cu toate acestea, jurisprudenta a adoptat solutia, potrivit
careia, chiar si in timpul coproprietatii fortate, prin acordul partilor, este posibila incetarea
acestei forme de coproprietate.

1) Incetarea coproprietatii fortate prin acordul coproprietarilor. Astfel, instanta suprema a


decis ca: starea de indiviziune fortata asupra partilor comune poate sa inceteze daca exista
acordul tuturor coproprietarilor, deci nu impotriva vointei lor, refuzul unui coproprietar de a
consimti neputand fi considerat ca o exercitare abuziva a dreptului sau" ^1). Ceea ce este
esential, pentru a opera aceasta forma de coproprietate este absolut necesar sa existe
consimtamantul tuturor coproprietarilor, este suficient ca un singur coproprietar sa refuze
incetarea coproprietatii fortate, si aceasta nu va mai opera.
Incetarea coproprietatii fortate nu poate fi impusa coproprietarilor. Aceasta forma de incetare
a coproprietatii fortate prin acordul copartasilor, nu va fi posibila decat acolo cand bunul
comun, prin natura sa, poate fi impartit (ex.: un pod, o curte).

2) Incetarea coproprietatii fortate cand mentinerea ei nu se mai impune cu necesitate. Acest


mod de incetare a coproprietatii fortate este tot o creatie a jurisprudentei. Pot exista situatii
cand, desi starea de indiviziune fortata nu se mai impune cu necesitate, coproprietarii nu ajung
sa se inteleaga cu privire la incetarea coproprietatii.
Semnificativ este faptul ca o asemenea modalitate de incetare a coproprietatii fortate poate fi
ceruta de unul din coproprietari si dispusa de instanta judecatoresca. Judecatorul este liber sa
aprecieze insa daca o asemenea impartire se impune, avand in vedere natura bunului indiviz si
destinatia lui. In conditiile in care instantele au decis ca diviziunea fortata poate inceta pentru
motivele aratate, credem ca partajul nu se limiteaza doar la folosinta bunului comun, ci insasi la
dreptul de proprietate.

3) Un alt mod de incetare a coproprietatii fortate exista atunci cand un coproprietar


dobandeste proprietatea intregii cladiri, fond etc. de la ceilalti coproprietari; astfel,
coproprietarul respectiv dobandeste un drept exclusiv de proprietate asupra tuturor partilor
comune ale constructiei, instalatiilor, terenul aferent. Dobandirea dreptului de proprietate poate
avea loc prin modurile originare si derivate de dobandire a dreptului de proprietate.

4) Pieirea integrala a bunului indiviz principal, imprejurare in care, disparand obiectul


coproprietatii, dispare si indiviziunea fortata. Pieirea poate loc din cauza de forta majora sau din
culpa unui coproprietar ori a unui tert" situatie in care se naste un drept la despagubiri, fiecare
coproprietar fiind despagubit proportional cu cota sa parte din bunul comun.

5) Implinirea termenului stipulat in conventia de mentinerea viziunii, conventie incheiata


potrivit prevederilor art.728 alin. 2 Cod civil Conventia va inceta la implinirea termenului de
cinci ani, iar daca conventia a fost reinnoita, inca pe cinci ani, sau pe un termen mai scurt, la
implinirea noului termen.

6) In cazul reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor, temeiul Legii nr.


18/1991, mostenitorilor, coproprietarilor va inceta la data emiterii titlului de proprietate.
45
Pana in momentul emiterii titlului de proprietate cu privire la suprafata de teren determinat
pe numele tuturor mostenitorilor, acestia s-au aflat in indiviziune fortata. Dupa emiterea titlului
de proprietate, conform art. 12 alin. ultim din Legea nr. 18/1991, ei urmeaza "sa procedeze
potrivit dreptului comun", ceea ce inseamna ca sunt liberi sa iasa oricand din indiviziune.
Indiviziunea aceasta este temporara si dureaza pana la finalizarea " procedurii administrative
desfasurata potrivit prevederilor Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar.

Proprietatea cumuna in devalmasie

Consideratiuni generale privind proprietatea comuna in devalmasie

Ca forma a proprietatii comune, proprietatea in devalmasie se distinge prin aceea ca apartine


nefractionat tuturor titularilor devalmasi si are ca obiect bunuri comune nefractionate in
materialitatea lor. In cazul acestei forme de proprietate comuna, titularii nu au determinata nici
macar o cota-parte ideala, matematica din dreptul de proprietate.^1)
Proprietatea comuna in devalmasie poate lua nastere prin efectul legii si prin conventia
partilor.
Ceea ce distinge proprietatea comuna in devalmasie de proprietatea comuna pe cote-parti
sunt urmatoarele:
In timp ce la proprietatea comuna pe cote-parti dreptul de proprietate insusi este fractionat in
cote-parti aritmetice, egale sau inegale, la proprietatea comuna in devalmasie nici unul din
titulari nu are determinata o cota-parte ideala din dreptul de proprietate. Conturand cele doua
forme ale proprietatii comune, jurisprudenta a stabilit urmatoarele: in cazul proprietatii comune
pe cote-parti, coproprietarii cunosc de la inceput intinderea dreptului lor sub forma unei
fractiuni matematice (1/2, 1/3, 1/4, etc.) fara insa a cunoaste partea ce li se cuvine din bun,
aceasta realizandu-se abia cu prilejul iesirii din indiviziune, cand se individualizeaza in bunul
respectiv cota-parte din drept" ^2); in cazul proprietatii comune sub forma devalmasiei, "nu
cunosc nici macar intinderea drepturilor lor, atat cota-parte din drept, cat si cota-parte din
bunuri, determinandu-se o data cu iesirea din indiviziune" ^3).
La coproprietatea pe cote-parti, fiecare coproprietar este liber sa dispuna de cota sa parte din
dreptul de proprietate, posibilitate care este exclusa in cazul proprietatii comune in devalmasie.
Daca in cazul proprietatii comune pe cote-parti actioneaza, in principiu, regula unanimitatii
pentru incheierea valabila a unor acte de administrare, folosinta sau dispozitie, in cazul
proprietatii comune in devalmasie a sotilor, asemenea acte vor putea fi incheiate de oricare sot,
in virtutea mandatului reciproc tacit (cu exceptiile prevazute de lege).
In timp ce proprietatea comuna pe cote-parti ia fiinta si exista independent de calitatea
coproprietarilor, la proprietatea comuna in devalmasie dreptul de proprietate are caracter intuitu
personae ^4).

Dreptul de proprietate in devalmasie a sotilor

Nu trebuie sa se confunde devalmasia, ca modalitate a dreptului de proprietate, comunitatea


de bunuri a sotilor, deoareace comunitatea de bunuri are o sfera mult mai larga, incluzand nu
numai dreptul de proprietate, dar si dreptul de creanta si obligatiile. Prin art.30 din Codul
familiei s-a instituit, in raporturile patrimoniale dintre soti, regimul devalmasiei.

46
In dreptul nostru, dreptul de proprietate in devalmasie a sotilor, este studiat detaliat la
disciplina "Dreptul familiei".
Potrivit prevederilor art.30 Codul familiei, bunurile dobandite in timpul casatoriei, de oricare
dintre soti, sunt, din momentul dobandirii lor, bunuri comune ale sotilor. Dominant este regimul
comunitatii de bunuri, iar separatiunea de bunuri, in cazul bunurilor proprii, are un caracter
subsidiar.
Obligativitatea regimului comunitatii de bunuri impiedica pe soti, ca pe cale conventionala sa
deroge de la principiul cuprins in art.30 din Codul familiei. Caracterul imperativ al normei care
reglementeaza regimul comunitatii de bunuri opereaza si in cazul regimului juridic al bunurilor
proprii ale fiecarui sot (in sensul ca, printr-o conventie, nu pot declara comune bunuri care sunt
proprii) . Intre anumite limite, sotii pot incheia intre ei, cu privire la bunurile comune si proprii,
unele acte juridice.
Indiferent daca partajul bunurilor comune are loc in timpul casatoriei sau ulterior desfacerii
acesteia, el va urma procedura prevazuta de Legea nr.603/1943 pentru simplificarea procedurii
impartelilor judecatoresti ^1). In principiu, se va urmari ca impartirea bunurilor sa aiba loc in
natura, daca aceasta nu este posibila se va lichida in devalmasia unuia din soti bunul, celalalt
sot urmand sa primeasca in bani contravaloarea cotei sale.
Partajarea bunurilor devalmase se va face la valoarea de circulatie a bunurilor tul impartelii
^2).
Este admisibila actiunea in constatarea bunurilor comune^3), iar dupa divort este posibil ca
fostii soti sa solicite constatarea partii lor in bunurile comune ^4). Deoarece partajarea
bunurilor nu are loc, vom fi doar in prezenta transformarii proprietatii comune in devalmasie in
proprietate comuna pe cote-parti.
Dupa desfacerea casatoriei, "Codevalmasia sotilor ramane in fiinta pana in momentul
impartirii bunurilor ce o compun, insa nu-si mai gasesc aplicare prevederile legale privind
regimul juridic al bunurilor comune, ceea ce inseamna ca administrarea, folosinta si dispozitia
asupra bunurilor nu se mai pot exercita in conditiile prevazute de Codul familiei ci in conditiile
prevazute de dreptul comun"^5). Exceptand actele de conservare, toate celelalte acte de
administrare, folosinta si dispozitie nu vor putea fi facute decat cu acordul ambilor fosti soti.
Dreptul de proprietate in devalmasie rezulta din conventia partilor. Sunt situatii cand
devalmasia poate sa se nasca din vointa partilor, asa incat prerogativele dreptului de proprietate
vor fi exercitate de coproprietari, potrivit acordului dintre ei. Starea de devalmasie va inceta fie
pe cale amiabila, fie pe cale judiciara, in aceleasi conditii in care inceteaza proprietatea comuna
pe cote-parti.
Daca una din parti va cere constatarea partii ei din bunurile aflate in devalmasie, fara insa a
solicita si partajarea bunurilor, atunci proprietatea in devalmasie se transforma in proprietate
comuna pe cote-parti. In timpul devalmasiei, nefiind stabilite cotele partilor, inseamna ca una
din parti nu va putea instraina bunul, iar creditorii personali ai oricareia dintre ele nu vor putea
urmari bunurile comune.

47