Sunteți pe pagina 1din 31

II. DREPT CIVIL. DREPTURILE REALE PRINCIPALE

1. Dreptul de proprietate

1.1. No ţiune

Definirea legala a dreptului de proprietate a fost completata prin reglementarea noului Cod civil (in raport cu art. 480 din vechiul Cod civil) in sensul celor evidentiate de doctrina. Noua reglementare defineste acest drept prin continutul sau, adica prin atributele conferite de dreptul de proprietate: posesia, folosinta si dispozitia. Astfel, in noua reglementare, se consfinteste dreptul real al titularului de a poseda, de a folosi si de a dispune (jus posidendi, jus utendi, jus fruendi si jus abutendi) de bunul sau, proprietate privata, atribute ce pot fi exercitate in mod absolut, exclusiv si perpetuu, cu respectarea limitelor legale.

1.2. Continutul juridic al dreptului de proprietate

Continutul juridic al dreptului de proprietate este acelasi cu cel din textul art. 480 din vechiul Cod civ., si anume, atributele dreptului de proprietate sunt urmatoarele:

a) Posesia (jus posidendi) reprezinta, sub aspect juridic, apropierea stapanirii bunului care este obiectul dreptului de proprietate, practic, relatia dintre proprietar si bunul sau. Astfel, posesia ca element de drept exprima dreptul de a apropria si a stapani bunul, spre deosebire de posesia exercitata ca stare de fapt.

b) Folosinta (jus utendi si jus fruendi) ca atribut al dreptului de proprietate, spre deosebire de termenul folosit in limbajul comun, in terminologia juridica reprezinta dreptul proprietarului de a se servi personal de bunul sau in functie de natura acestuia. Desigur, aceasta prerogativa a titularului nu trebuie exercitata abuziv. Exercitarea acestui atribut nu exclude insa dreptul proprietarului de a nu se folosi de bunul sau pierde prin neuz dreptul de proprietate. Cea de a doua latura a atributului folosintei (jus fruendi, fructus) reprezinta dreptul proprietarului de a culege fructele produse periodic de bunul sau, fara a se consuma substanta acestuia. Astfel, fructele se deosebesc de producte - care consuma substanta bunului. Fructele, conform art. 548 N.C.C., reprezinta acele produse care deriva din folosirea unui bun, fara a diminua substanta acestuia. Fructele sunt: naturale, industriale si civile.

i. Fructele naturale sunt produsele directe si periodice ale unui bun, obtinute fara interventia omului, cum ar fi acelea pe care pamantul le produce de la sine, productia si sporul animalelor.

ii. Fructele industriale sunt produsele directe si periodice ale unui bun, obtinute ca rezultat al interventiei omului, cum ar fi recoltele de orice fel.

iii. Fructele civile se numesc si venituri. Fructele civile sunt veniturile rezultate din

folosirea bunului de catre o alta persoana in virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobanzile, venitul rentelor si dividendele. Dreptul de proprietate asupra fructelor naturale si industriale se dobandeste la data separarii de bunul care le-a produs. Dreptul de proprietate asupra fructelor civile se dobandeste zi cu zi.

Spre deosebire de fructe, productele sunt produsele obtinute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substantei acestuia, precum copacii unei paduri, piatra dintr-o cariera si altele asemenea. Fructele si productele se cuvin proprietarului, daca prin lege nu se dispune altfel.

c) Dispozitia (jus abutendi, abusus) este atributul dreptului de proprietate, care are doua forme:

dispozitia materiala si dispozitia juridica. Dispozitia materiala se refera la bunurile corporale, inclusiv drepturile de creanta a caror substanta juridica este in materialitatea titlului. Dispozitia materiala presupune dreptul proprieta- rului ca, el insusi sau prin alta persoana, sa consume substanta bunului, sa culeaga productele, sa modifice, sa transforme sau sa distruga bunul. Dispozitia juridica. Exercitarea acestui atribut se realizeaza prin acte juridice de dispozitie intre vii (inter vivos) sau pentru cauza de moarte (mortis causa). In acest sens, acte de instrainare a dreptului de proprietate intre vii pot fi: vanzarea, donatia, contractul de renta viagera, contractul de intretinere etc., iar pentru cauza de moarte legatul.

1.3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

In Codul civil, la art. 480, sunt enumerate caracterele juridice ale dreptului de proprietate (exclusiv si absolut) iar in noul Cod civil, la art. 555 alin. (1), se adauga si al treilea caracter consacrat de doctrina, si anume, perpetuitatea. Astfel, in noua reglementare, dreptul de proprietate este absolut, exclusiv si perpetuu.

a) Caracterul absolut

Caracterul absolut al dreptului de proprietate, intr-o prima abordare ,,poate fi privit in sensul diferentierii de drepturile relative”, fara a fi luat in considerare numai caracterul sau

opozabil erga omnes, care, de altfel, caracterizeaza toate drepturile absolute. Acest caracter trimite mai degraba la un drept deplin, complet.

b) Caracterul exclusiv

Caracterul exclusiv prin care se inteleg nu numai puterile depline ale titularului dreptului,

ci si monopolul acestuia asupra bunului sau si excluderea tertilor, inclusiv a autoritatilor publice.

Exceptie face proprietatea comuna, caz in care exista mai multi proprietari asupra aceluiasi bun

in acelasi timp, situatie in care am putea vorbi de exercitarea in comun a monopolului de catre

coproprietari.

c) Caracterul perpetuu

Caracterul perpetuu este corolarul perpetuitatii dreptului de proprietate privata, in sensul

ca acesta dureaza atata timp cat exista bunul. Asadar, dreptul de proprietate, drept perpetuu, include si ideea transmisibilitatii sale, fie prin acte juridice intre vii, fie pe calea succesiunii. Tot asemenea, caracterul perpetuu al dreptului de proprietate este evidentiat si de imprescriptibilitatea dreptului de proprietate, care nu se stinge prin neuz, limita de timp a dreptului de proprietate fiind determinata de pieirea bunului. Asadar, dreptul de proprietate este transmisibil, cu exceptia bunurilor care fac obiectul dreptului de proprietate publica sau a cazurilor de inalienabilitate legala ori conventionala a bunurilor proprietate privata.

2.

Modalitățile juridice ale dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate este dreptul „cel mai complet" asupra unui bun, intrucat confera titularului sau toate cele trei prerogative (posesia, folosinta si dispozitia), avand caracter absolut, in sensul ca atributele care intra in alcatuirea continutului sau juridic exista in raporturile proprietarului cu tertii, dar si caracter exclusiv, in sensul ca numai proprietarul le poate exercita in mod independent, in deplinatatea lor. Dreptul de proprietate este un drept absolut, insa limitat in continutul prerogativelor sale, si un drept exclusiv, dar care poate fi exercitat in mod concurent de mai multi titulari. Dreptul de proprietate, in acceptiunea lui cea mai larga, exprima puterea suverana si absoluta a proprietarului asupra bunului, exercitata fara intermedierea, fara interventia tertilor intre titularul dreptului si bunul ce formeaza obiectul dreptului sau. Dreptul de proprietate se infatiseaza, deci, ca un drept total, deplin, intrucat proprietarul dispune de toate puterile asupra bunului. Daca unii autori au tratat caracterul deplin al dreptului de proprietate distinct de caracterul exclusiv, conceptie reflectata si de noul Cod civil roman, intr-o alta opinie, plenitudinea puterilor proprietarului si excluderea tertilor de la exercitarea prerogativelor sale reprezinta doua aspecte indisolubil legate si care, impreuna, contureaza caracterul exc1usiv al dreptului de proprietate. Aceste doua trasaturi, de esenta dreptului de proprietate, care ii sunt proprii, il individualizeaza intre celelalte drepturi reale, reflectand atat separat, dar mai ales impreuna, modul suveran in care proprietarul ii exercitg puterile pe care dreptul sau i le confera. In cazul dreptului de proprietate pur si simplu, prerogativele titularului sunt nu numai depline, dar si independente de orice puteri exercitate de alta persoana asupra bunului. Exclusivitatea dreptului de proprietate are in vedere posibilitatea proprietarului de a exercita singur asupra lucrului toate cele trei atribute care intra in continutul juridic al dreptului sau, in mod nemijlocit si independent. Titularul dreptului de proprietate, persoana fizica sau persoana juridica, are vocatia de a exercita totalitatea atributelor care intrg in continutul juridic al dreptului, pe de o parte, iar pe de alta parte, de a le exercita singur, fara interventia altor persoane. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv, in sensul ca proprietarul isi exercita toate prerogativele asupra bunului singur, in putere proprie, cu excluderea tuturor celorlalte subiecte de drept, dar cu respectarea ordinii publice si a dispozitiilor imperative ale legii. Asadar, ceea ce distinge in mod esential dreptul de proprietate de celelalte drepturi reale este tocmai exercitarea prerogativelor dreptului de catre proprietate in putere proprie si in interes propriu. Exercitarea in putere proprie a atributelor ce intra in continutul juridic al dreptului proprietarului trebuie interpretata in sensul ca proprietarul se supune numai legii, in timp ce titularii altor drepturi reale asupra aceluiasi bun pot exercita numai o parte dintre aceste atribute, in conformitate cu legea, dar si cu respectarea vointei proprietarului, care stabileste limitele atributelor pe care le recunoaste altei persoane asupra bunului sau. Totodata, proprietarul exercita, direct sau indirect, plenitudinea atributelor care intra in continutul juridic al dreptului de proprietate, in interes propriu. Dreptul de proprietate este pur si simplu in situatia in care are ca titular o singura persoana si a fost dobandit de care proprietarul actual in mod sigur, ireversibil, fara ca existenta

dreptului in patrimoniul dobanditorului sa depinda de un eveniment sau de o imprejurare viitoare, care ar fi de natura sa il desfiinteze revocandu-l sau anulandu-l. In unele situatii, dreptul de proprietate are o anume complexitate care rezulta din aceea ca dreptul nu mai este pur si simplu, ci afectat de modalitati, in sensul ca, fie este un drept asupra unuia sau mai multor bunuri care apartin simultan mai multor titulari, fie existenta viitoare a dreptului in patrimoniul titularului este legata de un eveniment sau de o imprejurare prevazuta de lege ori care este stabilita prin vointa omului. Modalitatile dreptului de proprietate sunt, in opinia noastra, proprietatea rezolubila, proprietatea anulabila si proprietatea comuna (care se poate infatisa ca proprietate comuna pe cote-parti, fie ea obisnuita sau fortata si perpetua, proprietate devalmasa ori proprietate periodica). Prin urmare, in cadrul proprietatii comune ar trebui sa se faca o distinctie neta intre ceea ce ar putea fi considerat ca fiind forme ale proprietatii comune, respectiv proprietatea comuna pe cote-parti (coproprietate), proprietatea devalmasa si proprietatea periodica. Potrivit dispozitiilor art 632 N.C.C., formele proprietatii comune sunt urmatoarele:

proprietatea pe cote-parti (coproprietatea) si proprietatea in devalmasie (devalmasia). Coproprietatea poate fi obisnuita sau fortata (cand nu poate inceta prin partaj). Avand in vedere caracterul deplin si exclusiv al dreptului de proprietate, mai multe persoane nu pot avea in acelasi timp proprietatea intreaga asupra aceluiasi bun. Caracterul deplin al dreptului de proprietate, exercitarea de catre titularul dreptului a plenitudinii prerogativelor pe care dreptul sau i le confera se pastreaza si in cazul proprietatii rezolubile ori al proprietatii anulabile, intrucat atat proprietarul sub conditie rezolutorie, cat si dobanditorul din actul juridic anulabil se comporta cu privire la bun ca proprietari actuali, deci ca orice proprietar pur si simplu. In cazul proprietatii anulabile si al proprietatii rezolubile, suntem mai curand in prezenta unei vocatii a exercitiului concomitent al atributelor dreptului de proprietate, far a se ajunge la o asemenea exercitare simultana. Chiar daca dreptul de proprietate sub conditie rezolutorie nu are aceeasi valoare cu un drept pur si simplu, acesta nu este totusi o simpla virtualitate de drept, cum este cazul dreptului sub conditie suspensiva. Nimic nu exclude coexistenta modalitatilor dreptului de proprietate. Astfel, este posibil ca dreptul de proprietate asupra unui bun sa se infatiseze, in acelasi timp, atat ca drept de proprietate comuna pe cote-parti, cat si ca drept de proprietate anulabila sau rezolubila. De asemenea, in practica, poate fi imaginata coexistenta coproprietatii, fie ea obisnuita si/sau fortata, cu dreptul de proprietate periodica. Regula este ca dreptul de proprietate sa fie un drept individual, pur si simplu, iar proprietatea comuna nu constituie decat o exceptie de la regula, cata vreme legiuitorul insusi a considerat-o numai un accident. In noul Cod civil, intreg Capitolul IV al Titlului II („Proprietatea privata") din Cartea a III-a („Despre bunuri") este dedicat proprietatii comune si contine norme aplicabile ori de cate ori, in temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobandire prevazut de lege, dreptul de proprietate privata are doi sau mai multi titulari (art 631). Daca bunul este stapanit in comun, coproprietatea (dreptul de proprietate comuna pe cote-parti) se prezuma, pana la proba conntrara (art 633). In cazul proprietatii comune, plenitudinea prerogativelor dreptului de proprietate este exercitata in comun de titularii dreptului, Cu elemente specifice, dupd cum suntem in prezenota proprietati cornune pe cote-parti, a proprietatii devalmase sau a proprietatii periodice.

Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate se mentine in cazul proprietatii comune. Chiar daca o persoana ajunge sa nu mai exercite singura prerogativele dreptului de proprietate, acestea nu devin, totusi, independente de vointa sa. In concluzie, ceea ce se impune a fi subliniat este caracterul colectiv al dreptului de proprietate comuna, caracter care rezulta din unitatea bunului asupra caruia poarta dreptul de proprietate avand mai multi titulari.

2.1. Proprietatea comun ă pe cote-p ărţi

A. Proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita

Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti obisnuita, ca modalitate a dreptului de proprietate, se caracterizeaza prin aceea ca un bun, nefractionat in materialitatea sa, apartine simultan mai multor proprietari. Proprietatea comuna pe cote-parti implica existenta a doi sau mai multi titulari ai dreptului, care poarta asupra aceluiasi bun. Dreptul fiecarui coproprietar este concurent, se intalneste cu drepturile celorlaiti coproprietari in fiecare particula din bunul respectiv. Rezulta ca niciun proprietar nu este titular exclusiv asupra unei fractiuni materiale din bun, care nu este divizat in raport de drepturile fiecarui coproprietar. Mai rezulta ca fiecare coproprietar este titular exclusiv doar asupra unei cote-parti ideale din dreptul de proprietate, determinata in mod abstract sub forma unei fractii matematice, procentuale. Aceasta modalitate a clreptului de proprietate are, in principiu, un caracter esentialmente temporar, in sensul ca oricare dintre titularii dreptului de proprietate poate sa ceara incetarea coproprietatii prin partaj, fara a fi excluse si alte moduri de incetare a coproprietatii obisnuite. Cata vreme nu au existat dispozipi in Codul civil sau in legi speciale care sa reglementeze exercitarea dreptului de proprietate comund pe cote-patri obisnuita, originea teoriei asupra coproprietatii a fost cautata in esenta juridica a institutiei si in dispozitiile legale privind imparteala. Sub acest aspect, se impune a fi facuta distinctia dintre drepturile coproprietarilor asupra bunului in materialitatea sa si drepturile coproprietarilor asupra cotei-parti ideale si abstracte din dreptul de proprietate. Intre drepturile coproprietarilor nu exista diferente calitative, ci doar cantitative. Niciun coproprietar nu poate exercita exclusiv dreptul de proprietate asupra bunului, ceea ce nu inseamna ca acesta nu poate dispune liber de cota sa parte din dreptul de proprietate. In ce priveste valabilitatea unui act de dispozitie translativ de proprietate incheiat de un coproprietar fara acordul celorlalti, solutiile la care s-a ajuns in practica judiciara difera dupa cum dobanditorul avea sau nu cunostinta despre imprejurarea ca instrainatorul nu avea calitatea de proprietar exclusiv cu privire la bunul ce a format obiectul actului. Atunci cand dobanditorul a cunoscut, la momentul incheierii contractului, cä instrainatorul nu este proprietar exclusiv al bunului, s-a statuat ca actul juridic este valabil, dar este afectat de o conditie rezolutorie. Consolidarea sau desfiintarea actului respectiv depinde de rezultatul partajului. Daca, prin operatiunea de partaj, bunul revine in proprietatea exclusiva a coproprietarului instrainator, atunci dreptul dobanditorului se consolideaza. Daca, dimpotriva, bunul instrainat revine, in urma partajului, in lotul altui coproprietar, atunci instrainarea se desfiinteaza ca urmare a efectului declarativ al partajului.

Noul Cod civil abandoneaza conceptia potrivit careia partajul are caracter declarativ, conform dispozitiilor art. 680 efectele impartelii urmand a se produce numai pentru viitor. Art 680 - „Efectele juridice ale partajului" - „(1) Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, dupei caz, sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu incepere de la data stabilita in actul de partaj, dar nu mai devreme de data incheierii actului, in cazul imparetelii volun tare, sau, dupd caz, de la data reimemerii definitive a hotareirii judecatoresti. (2) In cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai daca actul de partaj incheiat in forma autentica sau hotarairea judecdtoreasca ramasa definitiva, dupei caz, au fost inscrise in cartea funciara." In conformitate cu reglementarile art. 786 din vechiul Codul civil in vigoare, partajul avea un act declarativ de drepturi, fiecare dintre fostii coproprietari fiind considerat proprietar exclusiv al bunului sau bunurilor ce i-au revenit in urma partajului, retroactiv din momentul nasterii dreptului de proprietate comuna. Coproprietarul caruia ii revenea bunul vea calitatea de tert fata de actele incheiate de catre oricare dintre ceilalti coproprietari cu privire la bunul respectiv. Evenimentul cu valoare de conditie este reprezentat de cuprinderea, cu ocazia realizarii partajului, in lotul coproprietarului care nu a participat la incheierea actului, a bunului sau a bunurilor ce au format obiectul actului de dispozitie. Producerea acestui eveniment are semnificatia indeplinirii conditiei rezolutorii, consecinta fiind aceea a desfiintarii retroactive a actului de instrainare. Daca, insa, la partaj, bunul ar fi inclus in lotul coproprietarului care a incheiat actul de dispozitie, ca efect al indeplinirii conditiei, actul este consolidat retroactiv, intrucat coproprietarul care a dispus de bun este consideratproprietar pur si simplu, din momentul nasterii starii de coproprietate. Intr-o alta opinie, s-a aratat c un astfel de rationament nu ar explica totusi situatia dobanditorului, care nu poate fi considerat ca avand un drept asupra intregului bun, char si sub conditie rezolutorie, atata vrerne cat autorul sau are numai o cota-parte din dreptul de proprietate. De aceea, s-a propus o reinterpretare a evenimentului cu valoare de conditie, in sensul cä includerea la partaj a bunului in lotul coproprietarului care a incheiat actul de dispozitie reprezinta, de fapt, nu o conditie rezolutorie, ci o conditie suspensiva. Consecinta care decurge dintr-o astfel de interpretare este aceea ca, in ipoteza atribuirii bunului coproprietarului care a dispus de el, proprietarul sub conditie suspensiva devine proprietar exclusiv, iar in caz contrar, conditia nu poate fi considerata ca fiind indeplinit, astfel incat partile se gasesc in situatia in care actul juridic de dispozitie nu ar fi fost incheiat. Daca actul de dispozitie imbraca forma unui act de instrainare, ne-am afla in prezenta unui caz de proprietate rezolubila atipica, caracterul atipic fiind determinat, pe de o parte, de iinprejurarea ca evenimentul cu valoare de conditie rezolutorie nu este stabilit prin vointa partilor, ci de care legiuitor, iar pe de alta parte, de faptul ca transmitatorul nu este proprietar pur si simplu, el avand numai o cota-parte din dreptul de proprietate. Alti autori, analizand justificarea teoretica a caracterul declarativ al partajului succesoral, au considerat ca nu ar putea fi acceptata teoria potrivit careia fiecare mostenitor este proprietar sub conditie suspensiva al bunurilor ce ii sunt atribuite si sub conditie rezolutorie al celor ce sunt atribuite celorlalti. Cu alte cuvinte, pendente conditione, orice proprietar sub conditie suspensiva presupune in mod necesar existenta unui proprietar sub conditie rezolutorie, cand bunul trebuie sa aiba un proprietar actual. In cazul imparelii, insa, acesta din urma nu poate fi determinat ar

urma ca toti coerezii sunt proprietari sub conditie suspensiva, ceea ce ar insemna ca nimeni, in timpul indiviziunii, nu are proprietatea actuala a bunurilor succesorale, ceea ce este inadmisibil. In opinia autorului citat, solutia este aceea de a considera caracterul declarativ al

impartelii ca fiind o fictiune legala, concluzie rezultand din chiar interpretarea textului art 786 C. civ., potrivit caruia fiecare motenitor este numai presupus ca a dobandit singur imediat de la defunct bunurile ce alcatuiesc lotul sau. A spune ca imparteala are efect retroactiv, adica a afirma

cd bunurile cuprinse in fiecare lot au fost transmise direct de la defunct la eredele atributar

inseamna a nesocoti, realitatea starii de indiviziune care a existat intre timp. In sfarit, se impune a fi mentionatas i opinia potrivit careia, in situatia vanzarii bunului ce formeaza obiectul dreptului de proprietate comund pe cote-pari cu incalcarea regulii s-ar impune aplicarea solutiei prin care a fost rezolvata problema vanzarii bunului altuia. Vanzarea-cumpararea lucrului altuia in cunotinta de cauza, reprezentand o operatiune

speculativa, s-a aratat ea are o cauza ilicita astfel incat este nula absolut in baza art 968 C. civ., in afara de cazul in care actul a fost savarsit in cadrul exercitarii legale a comertului. In ipoteza in care cumparatorul a fost in eroare, socotind ca bunul vandut apartine vanzatorului, vanzarea este anulabila pentru eroare asupra calitatii esentiale a vanzatorului, care a fost considerat de cumparator drept proprietar al bunului. Potrivit dispozitiilor art. 642 N.C.C., actele juriclice facute cu nerespectarea regulilor prevazute la art. 641 (a unanimitatii sau a majoritatii, dupa caz) sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimtit, expres on tacit, la incheierea actului. Coproprietarului vatamat i se recunoaste dreptul ca, inainte de partaj, sa exercite actiunile posesorii impotriva tertului care ar fi intrat in posesia bunului comun in urma incheierii actului. In acest caz, restituirea posesiei bunului se va face in folosul tuturor coproprietarilor, cu daune-interese, daca este cazul, in sarcina celor care au participat la incheierea actului. In conformitate cu prevederile art 681 din acelasi Cod, actele incheiate, in conditiile legii,

de un coproprietar cu privire la bunul comun, raman valabile si sunt opozabile celui caruia i-a

fost atribuit bunul in urma partajului. Daca, la data incheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se afla in proprietatea unui tert, contractul este valabil, iar vanzatorul este obligat sa asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul sau catre cumparator. Obligatia vanzatorului se considera ca find executata fie prin dobandirea de care acesta a bunului, fie prin ratificarea vanzarii de care proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procura cumparatorului proprietatea asupra bunului. In cazul in care vanzatorul nu asigura transmiterea dreptului de proprietate catre cumparator, acesta din urma poate cere rezolutiunea contractului, restituirea pretului, precum si, daca este cazul, daune-interese. Atunci cand un coproprietar a vandut bunul proprietate comuna si, ulterior, nu asigura transmiterea proprietatii intregului bun care cumparator, acesta din urma poate cere, pe langa

daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea pretului proportional cu cota-parte pe care nu a dobandit-o, fie rezolutiunea contractului, in cazul in care nu ar fi cumparat daca ar fi tiut ea nu va dobandi proprietatea intregului bun. Insa, cumparatorul care, la data incheierii contractului, cunostea ca bunul nu apartinea in intregime vanzatorului, nu poate sä solicite rambursarea cheltuiefilor referito are la lucrarile autonome sau lucrarile adaugate voluptuare (art 1683 N.C.C.). Dreptul coproprietarului de a cere partajul nu se confunda cu dreptul acestuia de a dispune de cota-parte din dreptul de proprietate asupra bunului.

Deoarece fiecare coproprietar are un drept exclusiv de proprietate asupra cotei-parti ideale din dreptul de proprietate, acesta poate instraina aceasta cota-parte sau o poate greva, fard a fi necesar consimtdmantul celorlalti coproprietari. In cazul instrainarii cotei-parti ideale din dreptul de proprietate, dobanditorul va lua locul coproprietarului, avand aceleasi drepturi In ce priveste actiunea in revendicare, aceasta poate fi exercitata de proprietarul exclusiv al bunului revendicat, de unde rezulta ca tin coproprietar nu poate introduce actiunea in reven- dicare impotriva celorlalti coproprietari, deoarece acesta nu este titularul exclusiv al dreptului de proprietate asupra bunului, ci are numai o cota-parte ideala, matematica din drept. Avand in vedere ca, prin actiunea in revendicare, se urmareste redobandirea posesiei asupra bunului, in materialitatea sa, opinia majoritara exprimata in doctrina, dar si in solutiile jurisprudentiale, a fost, initial, in sensul ca un coproprietar nu poate formula singur o astfel de actiune, fara acordul celorlalti. Respingerea actiunii intr-o astfel de situatie, ca sanctiune, nu reprezinta un scop in sine, ci apare ca fiind un mijloc de protectie impotriva actului de dispozitie al unuia dintre coproprietari care, prin exercitarea actiunii in revendicare cu incalcarea regulii unanimitatii, tinde la dobandirea dreptului de proprietate exclusiva asupra bunului revendicat. In plan procedural, existenta acordului tuturor coproprietarilor la introducerea actiunii in revendicare cu privire la bunul ce formeaza obiectul dreptului de proprietate comuna se reflecta in justificarea calitatii procesuale active. Astfel, de exemplu, in jurisprudenta CEDO, cauza Lupas si altii vs. Romania, 14 decembrie 2006, publicata in M. Of. nr. 464 din 10 iulie 2007, Curtea a retinut ca „aplicarea stricta a regulii unanimitatii le-a impus reclamantilor o sarcina disproportionata ce i-a privat de orice posibilitate clara si concreta de a obtine examinarea de catre instante a cererilor lor de restituire a terenurilor in litigiu, aducand astfel atingere substantei insesi a dreptului lor de acces la o instanta. Prin urmare, a avut loc incalcarea art. 6 § 1 din Conventie”. S-a considerat, intr-o alta opinie, ca actiunea in revendicare este act de conservare, si nu de dispozitie, astfel incat poate fi introdusa de un singur coproprietar impotriva unui ter t care de- fine bunul fara titlu si este admisibila, intrucat urmeaza regulile gestiunii de afaceri. Noul Cod civil contine, sub acest aspect, modificari de esenta. Astfel, in conformitate cu dispozitiile art. 643, fiecare coproprietar poate sta singur in justitie, indiferent de calitatea procesuala, in orice actiune privitoare la coproprietate, inclusiv in cazul actiunii in revendicare. Hotararile judecatoresti pronuntate in folosul coproprietatii profita tuturor coproprietarilor, iar hotararile judecatoresti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalti coproprietari. Cand actiunea nu este introdusa de toti coproprietarii, paratul poate cere instantei de judecata introducerea in cauza a celorlalti coproprietari in calitate de reclamanti, in termenul si conditiile prevazute in Codul de procedura civila pentru chemarea in judecata a altor persoane. Potrivit dispozitiilor legale in vigoare, cum coproprietarii exercita impreunda toate atributele care intra in continutul juridic al dreptului de proprietate, rezulta ca si actiunea in revendicare poate fi exercitata de catre toti coproprietarii, fara a fi necesar ca acestia sa iasa din indiviziune. De asemenea, oricare dintre coproprietari poate revendica singur cota sa parte ideala si abstracta din dreptul de proprietate asupra bunului.

B. Proprietatea comuna pe cote-parti fortata si perpetua

Potrivit dispozitiilor art. 632 alin. (3) N.C.C., ceea ce caracterizeaza coproprietatea fortata este faptul ca aceasta nu poate inceta prin partaj judiciar. Asadar, din modul de redactare a textului, intr-o interpretare per a contrario, ar rezulta ca partajul conventional nu este exclus. In acest sens, pot fi mentionate si dispozitiile art. 671 alin. (3) N.C.C., care dispun dupa cum urmeaza: „in cazul proprietatii periodice si in celelalte cazuri de coproprietate fortata, partajul este posibil numai prin buna invoiala". Daca bunul este stapanit in comun, coproprietatea se prezuma, pana la proba contrara (art

633).

Prin urmare, proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita reprezinta regula, normele care o reglementeaza constituind dreptul comun. Prezumtia de coproprietate este, insa, o prezumtie relativa, iar odata ce se face dovada contrara (in sensul ca suntem in prezenta coproprietatii fortate, a devalmasiei sau a proprietatii periodice), devin incidente reglementarile specifice fiecareia dintre formele de organizare a dreptului de proprietate enuntate, care se abat de la configuratia tipica a dreptului de proprietate pur i simplu. Coproprietatea fortata si perpetua constituie exceptia de la regula potrivit careia proprietatea comund pe cote-parti poate fi sistata oricand prin partaj. Aceasta forma a proprietatii comune pe cote-parti poarta asupra unor bunuri care, datorita destinatiei caracterului perpetuu al acestei destinatii, nu pot fi impartite. Coproprietatea fortata si perpetua are ca obiect un bun sau mai multe bunuri, care, datorita naturii lor, pot si sunt folosite in mod permanent de doi sau mai multi proprietari, ele neputand sa fie impartite. Bunurile asupra carora se exercita coproprietatea fortata si perpetua sunt accesorii fata de alte bunuri considerate principale si care sunt proprietate exclusiva a fiecarui coproprietor. In aceasta ipoteza, coproprietatea este fortata pentru ca exista si se mentine independent de vointa coproprietarilor si este perpetua datorita scopului sau destinatiei permanente careia ii sunt afectate bunurile asupra carora poarta. Conform principiului accesorium sequitur principalem, situatia juridica a dreptului de proprietate comuna pe cote-pari fortata si perpetua o urmeaza pe aceea a dreptului de proprietate, purtand asupra bunului principal. Coproprietarii nu pot solicita partajarea bunului comun, accesoriu necesar al bunului principal, bun care constituie obiectul dreptului de proprietate exclusiva al fiecaruia dintre coproprietari. Cu toate acestea, practica judiciara a admis partajul folosintei unor bunuri proprietate comuna pe cote-parti fortata si perpetua, cum ar fi, spre exemplu, curtea unui imobil sau podul acestuia. In cazul proprietatii comune pe cote-parti fortate, coproprietarii au drepturi mai largi decat coproprietarii in cazul proprietatii obisnuite. Fiecare coproprietar poate folosi bunul comun ca un adevarat proprietar, existand insa anumite limite, in sensul ca nu se poate aduce atingere drepturilor simultane concurente, de aceeasi natura, egale, reciproce, ale celorlalti coproprietari, iar folosinta trebuie sa se realizeze numai in scopul utiliznii fondului caruia i-a fost afectat bunul comun accesoriu. Fiecare coproprietar nu poate efectua acte de administrare, nici chiar in folosul tuturor coproprietarilor, decat cu acordul unanim al acestora. Un coproprietar nu are dreptul de dispozitie decal cu privire la cota sa parte abstracta din drept si nu poate transforma modul de folosinta al bunului comun. De asemenea, un coproprietar nu poate incheia acte de dispozitie prin care sa instraineze bunul ce formeaza object al dreptului de proprietate comuna pe cote-parti fortata si perpetua.

Instrainarea bunului proprietate exclusiva conduce, automat, la transmiterea catre dobanditor a dreptului de proprietate comuna pe cote-pari fortata si perpetua, ca drept accesoriu. Coproprietarii au obligatia sa suporte cheltuielile de intretinere, folosinta, reparatii, conservare a bunului comun. Intinderea acestei obligatii se stabileste in raport de partea fiecaruia sau de valoarea, de intinderea bunului principal pentru a carui utilitate este destinat, ca accesoriu, bunul asupra caruia se constituie dreptul de proprietate comuna pe cote-parti fortata si perpetua. Exista anumite situatii in care jurisprudenta a admis, in mod exceptional, ca si incetarea coproprietatii fortate este posibila. In concluzie, apreciem ca fiind intemeiata observatia potrivit careia proprietatea comuna pe cote-parti, ca modalitate a dreptului de proprietate, nu afecteaza caracterul perpetuu al acestuia, ci, partial, caracterul exclusiv. In alta ordine de idei, daca in cazul coproprietatii obisnuite, caracterul temporar al unei asemenea star este mai pregnant, un atare caracter nu este exclus nici in cazul coproprietatii fortate, care are, insa, o durata mai mare in timp.

2.2. Proprietatea comun ă în dev ălmăşie

Dreptul de proprietate comuna in devalmasie reprezinta o forma a proprietatii comune caracterizata prin aceea cz titularii nu au determinata o cota-parte ideala matematica din dreptul de proprietate asupra bunurilor, care sunt nefractionate in materialitatea lor. Potrivit dispozitiilor art. 667 N.C.C., exista proprietate comuna in devalmasie atunci cand, prin efectul legii sau in temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate apartine concomitent mai multor persoane fzra ca vreuna dintre acestea să fie titularul unei cote-parti determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune. Daca se naste prin efectul legii, proprietatea in devalmasie este supusa dispozitiilor acelei legi, care se completeaza, in mod corespunzator, cu cele privind regimul comunitatii legale, iar in cazul in care izvorul devalmasiei este un act juridic, dispozitiile privitoare la regimul comunitatii legale se aplica in mod corespunzator. In dreptul familiei, comunitatea matrimoniala de bunuri a sotilor reprezinta o notiune mai larga decat devalmasia, intrucat include nu numai dreptul de proprietate, dar si alte drepturi patrimoniale, drepturi reale, drepturi de creanta si obligatii patrimoniale. Proprietatea devalmasa a sotilor poarta numai asupra bunurilor care au fost dobandite in timpul casatoriei de catre soti, impreuna sau de oricare dintre ei. Conform art. 30 alin. (1) C. fam., bunurile dobandite in timpul casatoriei de oricare dintre soti constituie bunuri comune ale acestora. Orice conventie contrara comunitatii de bunuri a sotilor este interzisa., nesocotirea acestei interdictii fiind sanctionata cu nulitatea absoluta. In continuare, art 31 C. fam. face o enumerare a bunurilor proprii ale sotilor, deci a acelor bunuri care constituie o exceptie de la comunitatea de bunuri. Potrivit dispozitiilor art 35 C. fam., sotii administreaza si folosesc impreuna bunurile comune, dispunand tot in comun de acestea. Se considera ca oricare dintre soti are consimtamantul, celuilalt in exercitarea drepturilor asupra bunurilor comune, exceptie constituind situatia instrainarii sau grevarii imobilelor bunuri comune. In cazul acestor din urma bunuri, nu mai opereaza prezumtia de mandat tacit reciproc intre soti, ci este necesara fie o imputernicire speciala data de catre celalalt sot, fie incheierea actului de catre ambii soti.

Sotii au posibilitatea sa stabileasca in comun modul de exercitare a atributelor dreptului de proprietate. Cand unul dintre soti incheie singur actele de administrare, folosinta si dispozitie, opereaza, asa cum am aratat regula mandatului tacit reciproc. Prezumtia de mandat tacit reciproc este relativa; ea poate fi inlaturata pentru fiecare act in parte, in cazul in care celdlalt sot face proba ca s-a opus la incheierea actului respectiv. Dreptul de proprietate comuna in devalmasie al sotilor inceteaza in momentul desfacerii sau incetarii casatoriei, dar exista posibilitatea ca bunurile comune sa fie impartite in anumite imprejurari, cu totul exceptionale, chiar si in timpul casatoriei. Imparteala poate sa fie solicitata de catre unul dintre soti sau de catre creditorii personali ai acestora. Prin desfacerea sau incetarea casatoriei, dreptul de proprietate comund in devalmasie se transforma in proprietate comuna pe cote-parti, in raport de contributia sotilor la dobandirea bunurilor respective. Avand in vedere aceasta contributie, se pot face apoi loturile si se poate proceda la imparteala materiala a bunurilor comune, pentru a se ajunge la dreptul de proprietate exclusiva al oricdruia dintre soti asupra bunurilor care au fost stabilite in lotul sau. Potrivit dispozitiilor art 312 N.C.C., viitorii soti pot alege ca regim matrimonial:

comunitatea legala separatia de bunuri sau comunitatea conventionala. Bunurile dobandite in timpul regimului comunitatii legale de care oricare dintre soti sunt, de la data dobandirii lor, bunuri comune in devalmasie ale sotilor (art 339).

3. Dezmembră mintele dreptului de proprietate

Noul Cod civil da expresie conceptului modern privind dezmembramintele dreptului de proprietate, potrivit caruia drepturile reale asupra bunului altuia sunt consecinta dezmembrarii atributelor care alcatuiesc continutul juridic al dreptului de proprietate. Astfel, asupra aceluiasi bun se exercita mai multe drepturi reale, cum sunt dreptul de proprietate drept complet, deplin, care in continutul sau include toate atributele (posesia, folosinta si dispozitia) dar si alte drepturi reale constituite prin divizarea unor atribute ale dreptului de proprietate, mai putin dispozitia juridica. Proprietarul dreptului dezmembrat pastreaza intotdeauna o parte din atributele dreptului de proprietate, adeseori fiind un nud proprietar. In doctrina, dezmembramintele dreptului de proprietate au primit, sub aspectul definirii lor, cu unele nuante, caracterizarea ca fiind, in esenta, drepturi reale principale, derivate din

dreptul de proprietate privata asupra unui bun proprietatea altei persoane, care se constituie sau se dobandesc prin transferarea unor elemente ale continutului juridic al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv catre o alta persoana, sau prin exercitarea acestor elemente de catre proprietarul bunului si de care o alta persoana. Asadar, dezmembramintele dreptului de proprietate sunt limitate, ca numar, prin lege. In enumerarea Codului civil, ele sunt:

1. dreptul de uzufruct;

2. dreptul de uz;

3. dreptul de abitatie;

4. dreptul de servitute.

Cat priveste dreptul de superficie, desi recunoscut unanim de doctrina si jurisprudenta, el nu se regasea in enumerarea data de vechiul Codul civil. In noul Cod civil, dreptul de superficie este expres reglementat, chiar primul, in enumerarea dezmembramintelor (art. 699-701). Desigur, in reglementarea noului Cod civil se regasesc, cu uuele completari fata de Codul civil, si dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitatie si dreptul de servitute. Dupa cum am mai mentionat, dezmembramintele sunt incompatibile cu dreptul de. proprietate

3.1. Dreptul de servitute

Fata de solutia aleasa de noul Cod civil, potrivit careia „servitutea este sarcina care greveaza un imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar" si care „se poate constitui numai pe temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune", se pune problema, in raport cu „fostele servituti naturale sau legale" (in prezent reglementate ca limite legale ale dreptului de proprietate), daca nu este vorba doar de delimitari doctrinare. Astfel, unii autori considera ca acestea pot fi privite ca servituti „in sens larg", cum ar fi, de pilda, curgerea apelor, dreptul de trecere si, poate, chiar obligatiile sau „servitutile" de protectie a mediului si „servitutile in sens restrans", ca dezmembraminte ale dreptului de proprietate, asa cum rezulta din art. 755 alin. (1) N.C.C. De regula, servitutea presupune doua imobile apartinand unor proprietari diferiti, dintre care unul (dintre imobile) este fondul dominant, iar cel care „suporta servitutea" este fondul aservit pot fi insa si situatii in care servitutile sa aiba caracter reciproc.

In art. 755 alin. (2) NCC se mentioneaza ca „fondul dominant poate, prin constituirea servitutii, sa-i sporeasca utilitatea econornica sail confortul”. Daca este, insa sa avem in vedere opinia doctrinara cu privire la servitutea in sens larg si servitutea in sens restrans, in primul caz titularul fondului dominant are un drept corelativ restrangerii exercitarii dreptului de proprietate a fondului aservit. Acest drept potestativ nu este un drept real. De altfel, el nu se regaseste in enumerarea drepturilor reale de la art 551 N.C.C., ce are in vedere zece drepturi reale, pe care le denumeste, precum si alte drepturi carora legea le

recunoaste acest caracter. Cea de a doua categoric, servitutile in sens restrans, adevarate dezmembraminte ale dreptului de proprietate, ofera posibilitatea titularului dreptului de a exercita chiar unele preroga- tive ale dreptului de proprietate ale titularului fondului aservit, prerogative ce constituie continutul juridic al acestui drept. Asadar, numai dreptul de servitute in sens restrans este un drept real, prevazut in mod expres de art. 551 pct. 6 N.C.C. Acest drept real poate fi aparat prin actiunea confesorie de servitute.

a) Constituirea servitutii, in general, imbraca forma contractuala, proprietarii fondurilor

vecine putand ss stabileasca:

- servituti care permit titularului fondului dominant sa-si largeasca sfera de exercitare a dreptului sau cu limitarea corespunzatoare a titularului fondului aservit. De exemplu, prin conventie, proprietarul fondului dominant poate avea dreptul de a planta la o distanta mai mica decat cea prevazuta de lege sau sa deschida o fereastra de vedere in alte conditii decat cele prevazute de lege;

- servituti care permit titularului fondului dominant sa exercite partial unele prerogative

ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit; de pilda, sa-si construiasca streasina astfel incat apele fluviale sa se scurga pe terenul vecinului, sau un drept de trecere exclusiv in favoarea fondului dominant

b) Continutul juridic al dreptului de servitute este variabil, in functie de actul de

constituire, acesta putand sa aiba in vedere si o utilitate viitoare a fondului dominant (art 758 N.C.C.). Servitutile pot fi clasificate in:

- servituti aparente si servituti neaparente, dupd cum ele sunt determinate printr-un semn vizibil (o usa, o fereastra etc.) sau nu (servitutea de a nu construi peste o anumita inaltime;

- servituti continue si servituti necontinue, in functie de modul de exercitare, care poate fi continuu, fara fapta omului (servitutea de vedere) sau necontinuu, unde este necesar faptul actual al omului (servitutea de trecere);

- servituti pozitive si servituti negative, cele pozitive implicand exercitarea partiala a unor prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit, iar servitutile negative fiind acelea potrivit carora proprietarul fondului aservit este obligat sa se abtina de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului sau de proprietate (de exemplu, servitutea de a nu construi). Regulile privind exercitarea si conservarea servitutii sunt determinate in principal de faptul ca aceasta este constituita, de regula, prin act juridic, asadar, prin contract. Aplicandu-se principiul libertatii contractuale, pe cale de consecinta ne aflam in situatia constituirii si stabilirii libere a servitutilor (art. 756 N.C.C.). Contractul prin care se constituie servitutile poate fi cu titlu oneros sau cu titlul gratuit Consideram, de asemenea, ca forma trebuie sa fie autentica, avand in vedere ca este vorba de un dezmembramant al dreptului de proprietate ce poate sa poarta asupra terenurilor.

Cat priveste dobandirea servitutii prin uzucapiune, ceea ce nu reprezinta regula generala, aceasta poate fi numai cea de 30 de ani prevazuta de vechiul Codul civil sau de 10 ani in conditiile noului Cod civil. In acest caz, servitutea se dobandeste prin posesie ca stare de fapt,

dar nu asupra bunurilor altuia, ci a exercitarii servitutii, in fapt, asupra bunului altuia. Obligatiile in sarcina proprietarului fondului aservit sunt, in principal, cele care privesc respectarea obligatiilor asumate pentru asigurarea uzului si utilitatii fondului dominant, precum si notarea in cartea funciara, iar obligatia se transmite, pe aceasta cale, dobanditorilor subsecventi ai fondului aservit. Cat priveste abtinerea proprietarului fondului aservit de a irnpiedica exercitarea servitutii, acesta nu poate impiedica pe proprietarul fondului aservit de a schimba locul prin care se exercita servitutea, in masura in care exercitarea servitutii ramane la fel de comoda pentru proprietarul fondului dominant.

c) Drepturile si obligatiile proprietarului fondului dominant sunt, in principal:

- dreptul de a lua toate masurile si de a face pe cheltuiala sa toate lucrarile pentru a exercita si a conserva servitutea;

- obligatia de a nu agrava situatia fondului aservit si de a nu cauza prejudicii prin exercitarea servitutii.

d) Stingerea servitutilor poate sa fie determinata pe cale principala prin radierea acestora

din cartea funciara (art 770 N.C.C.), prin neuz timp de 10 ani (art. 771 N.C.C.) ori prin rascumpararea servitutii de trecere de catre proprietarul fondului aservit (art. 772 N.C.C.).

3.2. Dreptul de superficie

Institutie care se regaseste in noul Cod civil, reprezinta dreptul de a avea sau de a edifica o coustructie pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul dobande§te un drept de folosinta (art 693). Cu alte cuvinte, dreptul de superficie este un drept real principal imobiliar, al carui continut juridic cuprinde dreptul de proprietate asupra constructiei, plantatiei ori instalatiei, precum si dezmembramantul dreptului de proprietate care presupune folosinta si, intr-o anumita limita, posesia si dispozitia asupra terenului proprietatea altei persoane decat titularul dreptului de superficie. Temeiul legal al dreptului de superficie il constituie art. 693 din Noul Cod civil, care consacra ideea ca orice „constructie, plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului sunt prezumate a fi facute de proprietarul acelui pamaint, cu cheltuiala sa si care sunt ale lui pana ce se dovedeste din contra". Se consacra astfel dreptul de accesiune, dar si posibilitatea ca proprietarul terenului sa nu fie si proprietarul constructiei sau al plantatiei.

a) Caracterele juridice ale dreptului de superficie

Dreptul de superficie, ca drept real principal, se poate constitui numai asupra bunurilor imobile. Initial, obiectul sau este terenul si apoi constructia, plantatia ori lucrarea (in proprietate). Dreptul de superficie este rezultatul dezmembrarii dreptului de proprietate asupra terenului; asadar, este un drept derivat. Aceasta dezmembrare priveste prerogativa folosintei si, in mod limitat, cea a posesiei si chiar a dispozitiei. Superficiarul stapaneste terenul respectiv ca titular al dreptului de superficie, fiind, astfel, posesor de drept in limitele constituirii superficiei. Aceeasi dezmembrare confera titularului dreptului de superficie folosinta, si chiar dispozitia, conform conditiilor constituirii sale. Astfel, superficiarul poate instraina constructia, plantatia sau sa o greveze cu sarcini

In functie de actul sau faptul juridic in urma caruia dreptul de superficie a luat nastere, continutul sau juridic este variabil. Asadar, superficiarul isi poate exercita prerogativele nurnai asupra unei parti din teren, respectiv a solului sau a subsolului, sau in mod complet asupra intregului teren. Caracterele dreptului de superficie. Dreptul de superficie este un drept perpetuu, dedus din perpetuitatea dreptului de proprietate asupra constructiei sau plantatiei, ceea ce il diferentiaza de dreptul de uzufruct, uz sau abitatie. Desigur, aceasta perpetuitate a dreptului de superficie, care tine de natura sa, nu poate fi sustinuta atunci cand el este constituit prin act juridic pe un anumit termen. De altfel, durata maxima a termenului de superficie este de 99 de ani (art. 694 N.C.C.). Dreptul de superficie este imprescriptibil sub aspect extinctiv, dat fiind ca dreptul de proprietate asupra constructiei, plantatiei sau lucrarii este un drept perpetuu si, pe cale de consecinta, imprescriptibil. Insa noul Cod civil renunta, prin reglementarile sale, la ideea perpetuitatii dreptului de superficie, imbratisand, explicit, caracterul ternporar al acestui drept. Aceasta presupune ca, in cazul constituirii superficiei prin act juridic, este necesar sa se precizeze ce se intampla cu

constructia, plantatia ori lucrarea la incetarea superficiei prin ajungerea la termen. In caz contrar, se vor aplica dispozitille privind accesiunea. b) Dobandirea dreptului de superficie, potrivit reglementarii din noul Cod civil, se poate face prin act juridic, precum si prin uzucapiune sau pun alt mod prevazut de lege. In toate cazurile, se aplica dispozitiile privind cartea funciara. Astfel, in cazul construirii pe terenul altuia, superficia se poate inscrie in cartea funciara pe baza renuntarii proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea. Mentionam ca dreptul de superficie poate fi dobandit si prin testament (act juridic unilateral), nu numai prin conventie. Nasterea dreptului de superficie prin fapt juridic are in vedere dobandirea acestuia prin uzucapiune, dar si prin mostenire Uzucapiunea este posibila in masura in care posesorul terenului se comporta ca un superficiar, iar nu ca un proprietar, cum ar fi in cazul posesiei ca stare de fapt Desigur, in conditiile reglementate de noul Cod civil, uzucapiunea este extratabulara si se realizeaza in termen de 10 ani - sau tabulara, pentru care termenul este de 5 ani.

c) Intinderea exercitarii dreptului de superficie este determinata de actul constitutiv.

De regula, in lipsa unor stipulatii contrare, exercitarea dreptului este delimitata de suprafata de teren pe care urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii constructiei edificate. Prevederi speciale privesc interdictia modificarii constructiei de catre titularul dreptului de superficie, acesta avand obligatia, in cazul reconstruirii, sa respecte forma initiala. In cazul nerespectarii acestor dispozitii, proprietarul terenului poate sa ceara, in termen de trei ani, incetarea superficiei sau repunerea in situatia anterioara. Dreptul de superficie poate fi aparat prin actiunea confesorie de superficie, actiune ce poate fi intentata impotriva oricarei persoane, chiar si impotriva proprietarului terenului, daca ea impiedica exercitarea dreptului. Dreptul la actiune este imprescriptibil, ca si dreptul aparat, in masura in care acesta exista.

d) Incetarea superficiei

Dreptul de superficie se stinge, prin radierea din cartea funciara, in urmatoarele situatii:

- la expirarea terrnenului;

- prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea uneia si aceleiasi persoane;

- prin pieirea constructiei, daca exista o stipulatie expresa in acest sens;

- in alte moduri prevazute de lege.

Efectele incetarii superficiei. In lipsa unei stipulatii contrare, proprietarul terenului devine proprietarul constructiei edificate de superficiar, prin accesiune, cu obligatia de a plati constructia la valoarea de circulatie de la data expirarii termenului. Exista si posibilitatea, in cazul in care constructia are o valoare mult mai mare decat terenul, ca proprietarul terenului sa-I oblige pe superficiar sa cumpere terenul la valoarea de plata.

4.Uzucapiunea – mod de dobândire a dreptului de proprietate

Art. 557 prevede ca modurile de dobandire a dreptului de proprietate, fara a face distinctie intre felul proprietatii, sunt:

1. conventia;

2. testamentul si mostenirea legala;

3. accesiunea;

4. uzucapiunea;

5. posesia de buna-credinta in cazul bunurilor mobile §i al fructelor;

6. ocupatiunea;

7. traditiunea;

8. hotararea judecatoreasca translativa de proprietate prin ea Insa§i;

9. actul administrativ, in cazurile expres prevazute de lege;

10. inscrierea in cartea funciara pentru bunurile imobile, cu exceptia cazurilor anume

prevazute de lege.

Uzucapiunea este un mod de dobandire a proprietatii sau a altui drept real asupra unui bun imobil, prin posesia exercitata neintrerupt sau prin intervertirea precaritatii in posesie, in termenul prevazut de lege si cu respectarea conditiilor legale. Fiecare posesor este considerat ca incepe in persoana sa, o noua posesie, indiferent daca bunul a fost transmis cu titlu universal sau particular, dar, cu toate acestea, pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual poate sa isi uneasca propria posesie cu aceea a autorului (jonctiunea posesiilor). Viciile posesiei suspenda, desigur, cursul uzucapiunii. Pot face obiectul dobandirii dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale prin efectul uzucapiunii, toate bunurile /mobile care, inainte sau dupa intrarea in posesie, nu au fost declarate prin lege inalienabile. In conformitate cu noul Cod civil, s-a emis o noua conceptie de reglementare a uzucapiunii, mult simplificata si menita in mod evident a debloca situatia dobandirii proprietatii prin acest mod reglementat.de lege.

4.1. Uzucapiunea imobiliara a) Uzucapiunea extratabulara Dispozitiile art 930 N.C.C. prevad ca dreptul de proprietate asupra unui imobil si dezmembramintele sale pot fi inscrise in cartea funciara, in temeiul uzucapiunii, in folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, daca:

a) proprietarul inscris in cartea funciara a decedat ori, dupa caz, si-a incetat existenta;

b) a fost inscrisa in cartea funciara declaratia de renuntare la proprietate. Termenul uzucapiunii nu incepe sa curga mai inainte de data decesului sau, dupa caz, a incetarii existentei juridice a proprietarului, respectiv inainte de data inscrierii declaratiei de renuntare la proprietate, chiar daca intrarea in posesie s-a produs la o data anterioara. In mod evident, aceste conditii vor opera dupa intrarea in vigoare a noului Cod civil, acest text de lege neretroactivand;

c) imobilul nu era inscris in nicio carte funciara.

In toate cazurile, uzucapantul poate dobandi dreptul numai daca si-a inregistrat cererea de inscriere in cartea funciara inainte ca o terta persoana sa isi fi inregistrat propria cerere de inscriere a dreptului in folosul sau, pe baza unei cauze legitime, in cursul sau chiar dupa implinirea termenului de uzucapiune. Termenul uzucapiunii nu incepe sa curga inainte de data decesului sau, dupa caz, a incetarii existentei juridice a proprietarului, respectiv inainte de data inscrierii declaratiei de renuntare la proprietate, chiar daca intrarea in posesie s-a produs la o data anterioara iar viciile posesiei suspenda cursul uzucapiunii. In principiu, fiecare posesor este considerat ca incepe in persoana sa o noua posesie, indiferent daca bunul a fost transmis cu titlu universal sau particular. Cu toate acestea, pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual poate sa uneasca propria posesie cu aceea a autorului sau, institutie denumita “jonctiunea posesiilor”. b) Uzucapiunea tabulara In conformitate cu art 931 N.C.C., drepturile celui care a fost inscris, fara cauza legitima, in cartea funciara, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate cand cel inscris cu buna-credinta a posedat imobilul timp de 5 ani dupa momentul inregistrarii cererii de inscriere, daca posesia sa a fost neviciata. Este suficient ca buna-credinta sa existe in momentul inregistrarii cererii de inscriere si in momentul intrarii in posesie.

4.2. Uzucapiunea mobiliara Art 939 N.C.C. prevede ca acela care poseda bunul altuia timp de 10 ani, in alte conditii decat cele ale posesiei de buna-credinta, poate dobandi dreptul de proprietate, in temeiul uzucapiunii. Viciile posesiei suspenda cursul uzucapiunii. Si in acest caz poate opera jonctiunea posesiilor.

5. Acțiunea în revendicare imobiliară

Actiunii in revendicare nu i s-a consacrat o dispozitie speciala in vechiul Codul civil. Noul Cod civil precizeaza insa, la art. 563 ca „proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o alta persoana care il detine fara drept. El are, de asemenea, dreptul la despagubiri, daca este cazul”. Vom defini actiunea in revendicare ca fiind acea actiune civila reala prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului sau solicita restituirea acestuia de la posesorul neproprietar. In acest sens, jurisprudenta a decis ca actiunea in revendicare este "actiunea prin care proprietarul neposesor reclama bunul de la posesorul neproprietar". Actiunea in revendicare se distinge de actiunea posesorie, desi indirect, contribuie si la redobandirea posesiei bunului. Actiunea in revendicare se distinge si de actiunile contractuale care urmaresc inapoierea bunului incredintat unei persoane. In cazul acestor actiuni, restituirea bunului nu se intemeiaza pe dreptul de proprietate, ci pe obligatia izvorata din contract, adica pe un drept de creanta, motiv pentru care asemenea actiuni sunt personale si nu reale. Uneori, in practica, se confunda actiunea in revendicare cu actiunea in granituire, mai ales cand cererea de determinare prin semne exterioare a limitelor intre proprietati vecine este insotita si de cererea de restituire a unei portiuni de teren, ocupata prin mutarea hotarului despartitor. Trebuie avut in vedere ca actiunea de granituire, care este tot o actiune petitorie, urmareste doar delimitarea proprietatilor limitrofe. Cand prin actiunea in granituire se cere insa o parte determinata din terenul limitrof, pe care vecinul ar detine-o fara drept, granituirea implica si o revendicare, iar reclamantul trebuie sa-si dovedeasca dreptul.

5.1. Caracterele juridice ale actiunii in revendicare

Actiunea in revendicare este o actiune reala, deoarece poate fi promovata impotriva oricarei persoane care incalca dreptul de proprietate. Caracterul real al dreptului de proprietate se transmite si actiunii in revendicare prin care este aparat dreptul. Actiunea in revendicare are un caracter petitoriu, deoarece pune in discutie insasi existenta dreptului de proprietate. Aceasta deosebeste actiunea in revendicare de actiunea posesorie sau actiunea care se intemeiaza pe un drept de creanta. Actiunea in revendicare este in principiu imprescriptibila din punct de vedere extinctiv. Dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, asa incat el va putea fi aparat intotdeauna prin actiunea in revendicare. Atunci cand insa un bun imobil este dobandit prin uzucapiune, sau un alt bun mobil a fost dobandit prin posesia de buna-credinta, dreptul de proprietate al proprietarului initial s-a stins si el nu va mai putea avea castig de cauza intr-o actiune de revendicare.

Dupa felul bunurilor revendicate, putem distinge intre actiuni in revendicare imobiliare si actiuni in revendicare mobiliare. In cele ce urmeaza, vom trata actiunea in revendicare imobiliara.

5.2. Proba proprietatii

Exercitiul actiunii in revendicare implica in primul rand dovada dreptului de proprietate, iar in procesul civil sarcina probei apartine reclamantului, dispozitiunea art. 112 din Codul de

procedura civila fiind plastic evidentiata de adagiul "actori incumbit probatio". De altfel cel ce face o sustinere in procesul civil, trebuie sa o dovedeasca. Daca teoretic lucrurile par simple, in practica ele sunt mult mai complicate, datorita unor imprejurari obiective de multe ori grau de depasit. Nu de putine ori nu exista inscrisuri doveditoare ale dreptului de proprietate, sau al transferului proprietatii. Este totodata posibil ca inscrisurile sa nu fie insotite de schite sau planuri pentru delimitarea imobilelor s.a.m.d. Fata de dificultatile intampinate in materia revendicarii imobiliare, practica judecatoreasca a stabilit o serie de principii care se aplica in solutionarea acestor cauze in urmatoarele ipoteze:

A) Ambele parti invoca titluri scrise ce fac dovada dreptului de proprietate asupra bunului

revendicat. Dupa cum titlurile provin de la acelasi autor sau de la autori diferiti solutionarea litigiului poate cunoaste doua ipoteze si anume:

a) Cand ambele titluri provin de la acelasi autor trebuie analizat daca partile si-au transcris sau nu titlul in registrul de publicitate imobiliara, avand castig de cauza acela care si-a

transcris primul titlul.

b) Daca nici una dintre parti nu si-a transcris titlul, va fi apreciat ca valabil in speta cel cu data mai veche, potrivit principiului "qui prior tempore potior jure".

c) Cand titlurile provin de la autori deosebiti, va avea castig de cauza partea al carui titlu este mai preferabil, potrivit principiului "nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet". Pentru a stabili care este titlul preferabil, instantele au in vedere urmatoarele criterii:

- verificarea autorilor partilor si a dreptului pe care acestia il aveau cu privire la bunul in litigiu;

- cand nu exista alte mijloace de proba in afara de titluri se va da castig de cauza partii al carui titlu are data certa mai veche.

B) O singura parte are titlu privind proprietatea bunului revendicat. Daca paratul invoca un asemenea titlu, atunci actiunea reclamantului va fi respinsa.

Dimpotriva daca titlul este invocat de catre reclamant, el va avea castig de cauza cu doua conditii:

- titlul sa emane de la un tert;

- data titlului sa fie anterioara posesiei paratului.

C) Nici una dintre partile litigante nu are titlu.

"De plano", actiunea ar trebui respinsa, deoarece in favoarea posesorului opereaza prezumtia de proprietate instituita de art. 935 din Noul Cod civil. Asa fiind, posesorul parat ar avea castig de cauza in baza principiului "in pari causa melior est causa possidentis". Acestei situatii transante, practica judecatoreasca i-a adus insa un amendament, constand in analiza prealabila a celor doua posesii aflate in conflict. Ar avea deci castig cel ce invoca o posesie mai indelungata, utila sau de buna-credinta.

6. Posesia

6.1. Defini ţie

Autorii Noului Cod civil roman, in art. 916, definesc posesia astfel: " Posesia este exercitarea in fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de catre persoana care il stapaneste si care se comporta ca un proprietar". Posesia nu este decat o stare de fapt sau puterea materiala pe care o exercita cineva asupra unui lucru si care este analoaga cu aceea pe care o exercita un proprietar. Posesia, se defineste ca fiind o stare de fapt care consta in stapanirea materiala a unui bun, care permite posesorului sa se comporte ca si cum ar fi adevaratul titular al dreptului real (drept de proprietate sau al altui drept real). Jurisprudenta a retinut constant ca posesia nu este decat o stare de fapt. Astfel, s-a stabilit ca posesia este o stare de fapt care consta in stapanirea unui bun de catre o persoana ce se pretinde a fi titularul unui drept real asupra acelui bun, ea putand fi exercitata si de o alta persoana in numele acesteia. Posesia poate fi sau nu conforma cu starea de drept; atunci cand este conforma cu starea de drept, se considera ca posesia este legitima, in caz contrar ea este nelegitima. Indiferent daca este legitima sau nelegitima, chiar daca este o stare de fapt, posesia este protejata de lege. Sub acest aspect, instanta suprema a decis ca nimanui nu-i este permis, chiar daca ar fi proprietar sau coproprietar, sa intre in posesia bunului impotriva vointei celui care o exercita efectiv. Posesia constituie o stare de fapt de natura a produce unele drepturi pentru posesor si nu trebuie tratata ca un drept real. Constituind un fapt exterior, detinerea in fapt a bunului este usor de stabilit, deoarece orice persoana poate recunoaste personal o situatie de fapt. Dar simpla detinere materiala a bunului nu este suficienta. De exemplu, vedem o persoana lucrand constant o suprafata de teren; nu stim insa daca acea persoana poseda terenul ca proprietar, ca un posesor sub nume de proprietar sau ca un detentor precar (de exemplu, este un arendas). Pentru aceasta este necesar sa analizam elementele intrinseci ale posesiei, adica elementele constitutive ale acesteia: corpus si animus.

6.2. Elementele posesiei

a) Elementul material (corpus)

Corpus constituie elementul material al posesiei. Absenta lui face imposibila posesia. Dar asa cum corpus nu poate exista fara animus, tot astfel animus fara corpus nu poate oferi calitatea de posesor. Corpus constituie o multitudine de acte materiale care sunt exercitate direct asupra bunului. Actele prin care se concretizeaza corpus variaza in raport de natura fizica a bunului (de exemplu, intr-un fel se exercita posesia asupra unei cladiri si altfel asupra unui teren), precum si in raport de dreptul real invocat de cel care invoca corpus. Elementul corpus cumuleaza un ansamblu de acte materiale. In ce priveste actele juridice, s-a considerat, intr-o opinie pe care nu o impartasim, ca elementul corpus s-ar putea materializa si in anumite acte juridice pe care le-ar incheia posesorul: locatiune, depozit, comodat etc.

Potrivit art. 917 din NCC, „posesorul poate exercita prerogativele dreptului de proprietate asupra bunului fie in mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul unei

alte persoane”. Aceasta regula a fost mostenita din dreptul roman, potrivit caruia, pater familias putea poseda prin intermediul fiilor sai sau sclavilor sai. Un posesor mai poate dobandi elementul corpus si prin intermediul unui mandatar special. De asemenea, persoanele lipsite de capacitate de exercitiu si persoanele juridice exercita posesia prin reprezentantul lor legal.

b) Elementul intentional (animus) Pentru a fi posesor nu este suficient sa existe doar elementul corpus, fiind absolut necesar inca un element esential: animus. Acest element psihologic (animus) consta in vointa posesorului de a stapani bunul pentru el, sub nume de proprietar sau titular al altui drept real. Elementul animus il gasim reglementat in cateva articole din Codul civil. Astfel, in art. 916, cere ca persoana care stapaneste bunul se comporte ca un proprietar sau ca un titular al unui alt drept real (de ex. uzufruct, uz, abitatie). Pentru a uzucapa, dobanditorul primeste bunul de la un detentor precar (locatar, depozitar, creditor gajist, comodatar etc.). Daca ar primi bunul de la insusi proprietarul sau, ar dobandi insasi dreptul de proprietate. Elementul intentional trebuie sa existe neaparat in persoana posesorului. Doar minorii si alienatii mintali dobandesc posesia prin intermediul reprezentantilor lor. Art. 919, alin. 1 din Noul Cod civil prevede ca, " Pana la proba contrara, acela care stapaneste bunul este prezumat posesor". Aceasta inseamna ca legiuitorul a inteles sa instituie o prezumtie in favoarea posesorului, in sensul ca poseda sub nume de proprietar, ramanand sarcina adevaratului proprietar de a dovedi ca posesorul este un simplu detentor precar. Art. 919, alin. 3 prevede ca, atunci " Pana la proba contrara, posesorul este considerat proprietar, cu exceptia imobilelor inscrise in cartea funciara". Deci, atat timp cat nu se face dovada ca a avut loc o intervertire a posesiei, se prezuma ca detentorul a continuat sa-si pastreze calitatea de detentor precar.

6.3. Dobândirea şi pierderea posesiei

a) Dobandirea posesiei Pentru a opera posesia, este necesar ca sa fie intrunite cele doua elemente constitutive:

corpus si animus. Stapanirea materiala a bunului determina sa se prezume vointa de a pastra bunul pentru sine. Dobandirea prin stapanirea materiala rezulta fie dintr-un fapt unilateral al posesorului, atunci cand el exercita din proprie initiativa acte materiale de detinere si folosinta, fie din predarea lucrului de catre fostul posesor, fie, in sfarsit, dintr-o transmitere de la vechiul posesor pentru cauza de moarte. Minorii si alienatii mintali dobandesc posesia prin intermediul reprezentantilor lor. Dar posesia poate fi dobandita si prin intermediul unui mandatar sau a unui gerant de afaceri. Referitor la mandatar, este necesar sa posede pentru mandant si nu pentru el insusi. Gerantul de afaceri va poseda doar in contul geratului. Elementul animus este cel care conserva din punct de vedere calitativ posesia. Atat timp cat posesorul renunta sa mai posede pentru sine sau posesia este intrerupta de catre un tert, posesorul devine un simplu detentor precar.

b) Pierderea posesiei Posesia poate fi pierduta atunci cand se pierd elementele sale, corpus si animus. Potrivit art. 921 NCC, posesia inceteaza prin:

a) transformarea sa in detentie precara;

b) instrainarea bunului;

c) abandonarea bunului mobil sau inscrierea in cartea funciara a declaratiei de renuntare

la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil;

d) pieirea bunului;

e) trecerea bunului in proprietate publica;

f) inscrierea dreptului de proprietate al comunei, orasului sau municipiului, dupa caz,

conform art. 889 alin. (2);

g) deposedare, daca posesorul ramane lipsit de posesia bunului mai mult de un an.

Modalitatea cea mai obisnuita de pierdere este atunci cand ambele elemente constitutive se pierd, cum ar fi cazul instrainarii bunului sau abandonarii lui. Alta modalitate este, deci, atunci cand se pierde doar elementul material (corpus), cum ar

fi situatiile: bunul este distrus in intregime, este pierdut sau este trecut in posesia altei persoane.

Posesia mai poate fi pierduta si in cazul disparitiei bunului din cauze de forta majora. Pierderea elementului animus determina, de asemenea, ca posesia sa inceteze. Prin intermediul intervertirii titlului, posesorul devine un simplu detentor precar, ceea ce face ca sa

posede pentru altul. In cazul constitutului posesor, proprietarul instraineaza bunul sau, dar dupa instrainare, dobanditorul il lasa in continuare instrainatorului, cu titlu de depozit sau inchiriere. In acest caz, transmitatorul va detine bunul ca un detentor precar. Sunt situatii cand pierderea posesiei poate avea loc impotriva vointei posesorului. De exemplu, bunul a intrat in domeniul public al statului sau unei unitati administrativ-teritoriale sau

a intrat in posesia altuia, impotriva vointei posesorului. In acest ultim caz, posesorul va putea recurge la actiunile posesorii, pentru a redobandi posesia imobilului.

6.4. Calitățile și viciile posesiei

Este posibil ca un posesor sa aiba atat corpus, cat si animus si totusi sa nu beneficieze de efectele juridice ale posesiei. Aceasta inseamna ca simplul fapt de a cumula cele doua elemente constitutive ale posesiei nu este suficient. Legea mai cere indeplinirea si a altor conditii. Astfel, art. 922 NCC, dispune ca in afara situatiilor prevazute de lege, nu poate produce efecte juridice decat posesia utila. Deoarece nu sunt suficiente cele doua elemente esentiale, corpus si animus sibi habendi, Codul civil prevede necesitatea ca posesia sa indeplineasca si urmatoarele calitati: sa fie continua, netulburata si publica. Absenta cel putin a uneia dintre aceste calitati face ca posesia sa devina viciata astfel incat ea nu va mai produce nici un efect. Legea caracterizeaza calitatile posesiei prin prezentarea situatiei contrare a viciilor care o pot afecta. Vechiul cod civil mentiona, pe langa cele trei calitati mentinute si de Noul Cod civil (continuitatea, netulburarea si publicitatea) inca doua calitati ce trebuia sa caracterizeze o posesie: neintreruperea ei si exercitarea sub nume de proprietar. Legiuitorul a ales sa le inlature din enumerarea aminitita, intrucat aceste conditii au fost adesea considerate inutile de catre majoritatea autorilor romani si practica instantelor judecatoresti, intrucat inexistenta lor nu viciaza posesia, ci pur si simplu o impiedica sa mai existe.

In aceste conditii, singurele vicii veritabile ale posesiei ar fi: discontinuitatea, violenta, si clandestinitatea.

a) Posesia sa fie continua. Viciul discontinuitatii

Art.923 din Noul Cod civil prevede in mod expres, ca „Posesia este discontinua atat timp cat posesorul o exercita cu intermitente anormale in raport cu natura bunului”. Continuitatea exista atunci cand bunul este stapanit cu regularitatea pe care o cere natura

lui.

Caracterul de continuitate nu exclude, insa, anumite intermitente. De altfel, textul de lege cere ca intermitentele sa nu fie "anormale", de unde concluzia ca sunt admisibile intermitentele normale.Prevederea amintita isi dovedeste utilitatea in special in ceea ce priveste bunurile utilizate sezonier. La aceasta se mai adauga situatia cand posesorul abandoneaza bunul. Discontinuitatea este un viciu absolut, ce poate fi invocat de catre orice persoana interesata. Pana la proba contrara, insa, continuitatea posesiei este prezumata. In doctrina juridica s-a considerat chiar ca posesia mai veche ar putea prezuma posesia actuala. Discontinuitatea este un viciu temporar (deoarece nu-si mai produce efectele cand actele de stapanire au devenit regulate, conform naturii bunului) si in mod obisnuit, e aplicabila bunurilor imobile.

b) Posesia sa fie netulburata. Viciul violentei

Potrivit art. 924 NCC, posesia este tulburata atat timp cat este dobandita sau conservata prin acte de violenta, fizica sau morala, care nu au fost provocate de o alta persoana. Este necesar ca posesia sa nu fi debutat si mentinuta prin acte de violenta fizica sau psihica. Chiar daca posesia a inceput pasnic, dar a fost conservata prin acte de violenta, ea nu-si va produce efectele. Posesia sa fie netulburata pe tot parcursul ei, deoarece aceasta conditie este impusa de insusi art.924 Cod civil care dispune ca posesia nu trebuie "conservata prin acte de violenta". Cu toate acestea, pentru a se considera tulburata posesia, va trebui ca actele de violenta sa aiba o anumita gravitate. In cazul actelor usoare de violenta, care nu duc la pierderea materiala a bunului, posesorul se limiteaza la o stare de expectativa, asa incat posesia nu se considera viciata.

Utilitatea posesiei nu va fi atinsa insa, daca actele de violenta savarsite de catre posesor au fost provocate de catre un tert. In caz contrar, s-ar ajunge la concluzia injusta ca posesorul aflat in legitima aparare a pastrat posesia prin acte de violenta. Violenta este un viciu relativ, asa ca, acest viciu va putea fi invocat numai de cei in privinta carora posesiunea a avut un asemenea caracter. Este un viciu temporar (deoarece posesia redevine utila in momentul in care au incetat actele de violenta); acest viciu este aplicabil atat in ce priveste posesia imobilelor, cat si posesia mobilelor.

c) Posesia sa fie publica. Viciul clandestinitatii

Asemenea proprietarului si posesorul trebuie sa exercite posesia in vazul tuturor. Codul civil nu prevede ce inseamna publicitatea posesiei, dar defineste posesia clandestina. Astfel, conform art. 925 din Noul Cod civil, " Posesia este clandestina, daca se exercita astfel incat nu poate fi cunoscuta". De fapt, legiuitorul a dorit ca posesia sa fie astfel exercitata, incat sa poata fi cunoscuta de cel impotriva caruia este exercitata. Este necesar ca posesia sa fie publica pe toata durata ei. S-a stabilit ca este necesar ca posesia sa se exercite public pentru ca proprietarul sa poata afla de posesia ce se exercita impotriva sa. Legea nu prevede insa si conditia ca proprietarul sa aiba efectiv cunostinta de imprejurarea ca bunul sau este posedat de altul.

Este dificil de imaginat o posesie clandestina in cazul bunurilor imobile, motiv pentru care clandestinitatea este intalnita de regula la bunurile mobile. Reamintim ca, chiar daca posesia nu este publica, dar proprietarul putea sa o cunoasca, atunci nu opereaza viciul clandestinitatii. In cazul in care posesia debuteaza clandestin, dar ulterior devine publica, sau invers, principiul aplicabil este ca publicitatea trebuie sa se manifeste pe intreaga durata a posesiei. Potrivit art. 927 NCC, posesia viciata devine utila indata ce viciul inceteaza.

6.5. Efectele posesiei

Efectele pe care le produce posesia pot fi grupate in patru mari categorii:

a) dobandirea proprietatii asupra bunului posedat;

b) prezumtia de proprietate;

c) dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta;

d) protejarea posesiei prin intermediul actiunilor posesorii.

a) Dobandirea proprietatii asupra bunului posedat In ce priveste primul grup de efecte juridice ale posesiei, vom distinge dupa cum posesia se exercita in materie imobiliara. Prin intermediul uzucapiunii se vor dobandi proprietatea sau alte drepturi reale, ca efect al unei posesii prelungite, in conditiile determinate de lege. Referitor la bunurile mobile, legiuitorul nu a considerat necesar sa conditioneze dobandirea proprietatii prin trecerea unei perioade de timp; s-a considerat ca posesia valoreaza titlu de proprietate. Astfel, potrivit art. 935 NCC, oricine se afla la un moment dat in posesia unui bun mobil este prezumat ca are un titlu de dobandire a dreptului de proprietate asupra bunului. De asemenea, persoana care, cu buna-credinta, incheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros avand ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul luarii sale in posesie efectiva (art. 937 NCC). Atat timp cat posesia nu este viciata, ea produce anumite efecte juridice. Spre deosebire de posesia de rea-credinta, posesia de buna-credinta produce mai multe efecte. Buna-credinta consta in credinta pe care o are posesorul ca el este proprietarul bunului pe care il poseda, fara ca sa aiba vreun titlu. In materia imobilelor, art. 920, alin. 2 Cod civil prevede ca in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, dobanditorul este de bunacredinta daca inscrie dreptul in folosul sau intemeindu- se pe cuprinsul cartii funciare. In celelalte cazuri, este de buna-credinta dobanditorul care nu cunostea si nici nu trebuia, dupa imprejurari, sa cunoasca lipsa calitatii de proprietar a celui de la care a dobandit bunul. Buna-credinta trebuie sa existe la momentul intrarii in posesia bunului. Art. 938 NCC prevede ca este de buna-credinta posesorul care nu cunostea si nici nu trebuia, dupa imprejurari, sa cunoasca lipsa calitatii de proprietar a instrainatorului. Buna- credinta trebuie sa existe la data intrarii in posesia efectiva a bunului Fata de posesorul de rea-credinta, este normal ca posesorul de buna-credinta sa beneficieze de o serie de avantaje. Morala este cea care impiedica sa se puna semnul egalitatii intre buna si reaua credinta. Cu toate acestea, mai multe ratiuni obliga la protejarea chiar si a posesiunii de rea-credinta. Un tert care trateaza chiar cu un posesor de rea-credinta doreste ca drepturile sale sa fie consolidate. Se considera ca posesia de rea-credinta produce urmatoarele efecte: permite posesorului sa recurga la actiunile posesorii, pentru apararea posesiei sale; determina sa se poata dobandi proprietatea asupra bunului posedat uzucapiunea extratabulara de 10 ani.

Posesorul de buna-credinta poate recurge si el la actiunile posesorii, insa consecintele juridice ale bunei credinte sunt diferite de cele ale relei credinte. In primul rand, buna-credinta constituie o prezumtie de proprietate. Spre deosebire de posesorul de rea-credinta, posesorului de buna-credinta ii vor reveni fructele lucrului. In timp ce posesorul de rea-credinta nu poate dobandi proprietatea asupra bunurilor decat prin uzucapiunea extratabulara de 10 ani, posesorul de buna-credinta, in cazul bunurilor mobile, este prezumat proprietarul lor, prin simplul fapt al posesiei; avand si o cauza legitima, in cazul imobilelor, va putea dobandi proprietatea asupra bunurilor respective prin uzucapiunea tabulara de 5 ani.

b) Prezumtia de proprietate

Fara sa distinga, art 935 din Noul Cod civil dispune ca " Oricine se afla la un moment dat in posesia unui bun mobil este prezumat ca are un titlu de dobandire a dreptului de proprietate asupra bunului ". Prezumtia de proprietate actioneaza atat in privinta bunurilor mobile, cat si a celor imobile. Posesorul este prezumat a fi titularul insusi dreptului de proprietate. Mai mult, potrivit art. 936 NCC, “cu exceptia cazurilor prevazute de lege, posesia de buna-credinta a bunului mobil asigura opozabilitatea fata de terti a actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale”. Aparenta dreptului este creata de posesie si ofera posesorului, in caz de litigiu, o situatie privilegiata, deoarece sarcina probei revine celui care ii contesta dreptul. Intr-o eventuala actiune in revendicare, posesorul va avea calitatea de parat si va beneficia de doua prezumtii esentiale, care-l scutesc de sarcina probei: prezumtia de buna-credinta si prezumtia de proprietate. Desigur, aceste prezumtii raman valabile pana la proba contrarie. Pe de alta parte, pentru a avea calitatea de parat intr-o actiune in revendicare nu este absolut necesar ca posesorul sa fie de buna-credinta. Prezumtia de proprietate este mult mai putemica in materie mobiliara, decat in imobiliara. Astfel, in cazul bunurilor mobile, opereaza in favoarea posesorului o prezumtie absoluta de proprietate (juris et de jure). In acest caz, posesiunea valoreaza insusi titlu de proprietate. Potrivit art. 937 NCC, “persoana care, cu buna-credinta, incheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros avand ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul luarii sale in posesie efectiva”. Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de buna- credinta, daca actiunea este intentata, sub sanctiunea decaderii, in termen de 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut stapanirea materiala a bunului. Daca bunul pierdut sau furat a fost cumparat dintr-un loc ori de la o persoana care vinde in mod obisnuit bunuri de acelasi fel ori daca a fost adjudecat la o licitatie publica, iar actiunea in revendicare a fost introdusa inauntrul termenului de 3 ani, posesorul de buna-credinta poate retine bunul pana la indemnizarea sa integrala pentru pretul platit vanzatorului. In cazul bunurilor imobile exista doar o prezumtie simpla de proprietate, care va putea fi inlaturata prin proba contrarie. Posesia permite posesorului sa figureze in calitate de parat in actiunea in revendicare. Calitatea de parat intr-o asemenea actiune o va avea posesorul de buna-credinta sau cel de rea- credinta, indiferent daca se urmareste revendicarea unui bun mobil sau imobil.

c) Dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta In principiu, fructele se cuvin proprietarului, dar prin exceptie, ele vor fi percepute de

posesorul de buna-credinta.

In dreptul roman, posesorul de buna-credinta putea detine numai fructele bunurilor consumptibile, insa legislatiile moderne au extins dreptul dobanditorului de buna-credinta asupra tuturor fructelor. Posesorul de buna-credinta poseda ca proprietar, in temeiul unui titlu de proprietate, fara sa cunoasca viciile acestuia. Singura conditie pentru a culege fructele este buna- credinta a posesorului. Posesorul trebuie sa fie de buna-credinta la data perceperii fructelor. Fructele civile percepute anticipat revin posesorului in masura in care buna sa credinta se mentine la data scadentei acestora. In cazul fructelor produse de imobile inscrise in cartea funciara, buna-credinta se apreciaza in raport cu conditiile cerute tertilor dobanditori pentru a respinge actiunea in rectificare. In celelalte cazuri, posesorul este de buna-credinta atunci cand are convingerea ca este proprietarul bunului in temeiul unui act translativ de proprietate ale carui cauze de ineficacitate nu le cunoaste si nici nu ar trebui, dupa imprejurari, sa le cunoasca. Buna-credinta inceteaza din momentul in care cauzele de ineficacitate ii sunt cunoscute. La posesiune, posesorul este convins ca percepe fructele in calitate de proprietar, titlul nefiind decat un aspect al bunei-credinte. Tocmai titlul aparent valabil constituie un element de natura a defini buna-credinta a posesorului. Posesorul va percepe fructele in temeiul bunei sale credinte chiar daca actul ar fi lovit de nulitate absoluta; aceasta pentru ca dispozitiile art. 920 lit. a) si 948 alin. 4 din Noul Cod civil nu disting intre titlurile lovite de nulitate relativa sau absoluta. Posesorul, dupa ce buna lui credinta a incetat, va restitui fructele neculese la timpul potrivit, fiind considerate percepute la timpul potrivit fructele culese in conditii normale, adica cele naturale la coacere sau, dupa caz, la maturizarea lor, iar cele civile la implinirea scadentei. Buna-credinta fiind prezumata de lege, ramane sarcina reclamantului sa faca dovada relei-credinte a posesorului. Daca principiul restitutio in integrum sufera o exceptie in ipoteza posesorului de buna- credinta, el se aplica integral in situatia posesorului de rea-credinta. Acesta va restitui nu numai fructele pe care le-a perceput pe toata durata folosirii bunului, dar si fructele pe care a neglijat sa le perceapa. Posesorul de rea-credinta trebuie sa restituie fructele percepute, precum si contravaloarea acelora pe care a omis sa le perceapa.

d) Protejarea posesiei prin intermediul actiunilor posesorii. Posesiunea produce o serie de efecte jurdice, indiferent daca este o simpla aparenta a dreptului sau este conforma cu dreptul. Legiuitorul a inteles sa protejeze posesia fara sa puna in discutie realitatea dreptului. Indiferent daca posesia este exercitiul unui drept sau o aparenta a acestuia, legiuitorul a dorit sa o ocroteasca. Motivele care ar justifica o asemenea protectie sunt urmatoarele:

In mod obisnuit, posesorul este si proprietarul bunului. Ocrotindu-se posesia se va proteja practic inclusiv propretatea. Intr-adevar, posesiunea fiind o prezumtie a existentei dreptului, legea ocroteste posesiunea, usurand astfel situatia adevaratului titular, dandu-i mijlocul sa se apere fara a mai avea nevoie sa dovedeasca direct existenta dreptului sau. Pe de alta parte, interesele ordinei sociale au impus asigurarea protectiei posesiei. Nimanui nu-i este permis sa-si faca singur dreptate, iar cel care pretinde un drept asupra bunului posedat de altul, in caz de conflict, singura solutie va fi cea de sesizare a justitiei.

Potrivit art. 949 NCC, cel care a posedat un bun cel putin un an poate solicita instantei de judecata prevenirea ori inlaturarea oricarei tulburari a posesiei sale sau, dupa caz, restituirea bunului. De asemenea, posesorul este indreptatit sa pretinda despagubiri pentru prejudiciile cauzate. Mai mult, exercitiul actiunilor posesorii este recunoscut si detentorului precar.

i) Distinctia dintre actiunile posesorii si actiunile petitorii In timp ce proprietatea va putea fi aparata prin actiunile petitorii, posesia va fi ocrotita prin intermediul actiunilor posesorii (art. 949 si 952 NCC si art.674-676 Cod procedura civila). Absenta unor cai legale de aparare a posesiei, l-ar impiedica pe posesor ca, in caz de tulburare sau deposedare, sa-si ocroteasca posesia. Este cazul, mai ales al posesorilor fara nici un titlu, care poseda bunul imobil pentru a dobandi dreptul de proprietate asupra lui prin efectul uzucapiunii; un asemenea posesor trebuie sa aiba la indemana o cale legala sa-si protejeze posesia, ca urmare a efectelor juridice pe care le va produce in viitor, deoarece, in caz contrar, s-ar afla oricand la discretia celor care ii tulbura posesia. Doctrina jurdica si jurisprudenta au considerat ca actiunile posesorii imbraca doua forme:

actiunea posesorie in complangere si actiunea posesorie in reintegrare. Orice posesor va putea recurge la aceste actiuni, indiferent daca este un neproprietar, un proprietar exclusiv sau un coproprietar, ori chiar un detentor precar. Jurisprudenta a stabilit ca actiunea posesorie poate fi intentata chiar si impotriva proprietarului. Exista deosebiri fundamentale intre actiunile posesorii si actiunile petitorii. In timp

ce actiunea posesorie pune in discutie doar faptul posesiei, exercitarea ei nefiind conditionata de existenta unui titlu, actiunile petitorii abordeaza problema dreptului de proprietate sau al altui drept real. Sfera persoanelor care pot recurge la actiunea posesorie este mult mai larga decat cea care poate promova actiunea in revendicare. Apoi, spre deosebire de actiunile in revendicare, actiunile posesorii se solutioneaza intotdeauna de urgenta si cu precadere. Actiunile posesorii vor putea fi promovate de posesor atunci cand are loc o tulburare sau

o deposedare; tulburarea sau deposedarea pot fi consecintele unor acte materiale sau acte

juridice. Indiferent daca tulburarea sau deposedarea are loc prin acte materiale sau acte juridice, esential este ca faptul posesiei este lezat. Asa incat, daca prin tulburare sau deposedare nu se contesta posesia, atunci actiunea posesorie nu-si are justificarea, ci ar putea fi intentata cel mult o actiune in despagubiri. Posesorul este liber sa opteze fie pentru actiunea posesorie, fie pentru actiunea petitorie.

ii) Partile intr-o actiune posesorie Calitatea de reclamant intr-o actiune posesorie o are posesorul a carui posesie a fost lezata. Acesta poate sa fie insusi proprietarul, deoarece posesia nu este decat un atribut al dreptului de proprietate si ea insasi va putea fi protejata. Pe langa proprietar, vor putea promova actiunile posesorii titularii unor drepturi reale:

uzufructuarul, uzuarul, superficiarul, titularul dreptului de abitatie sau servitute. Actiunea posesorie poate fi introdusa de orice posesor care poseda bunul imobil sub nume de proprietar, dar si de catre detentorii precari, asa cum expres se precizeaza la art. 949, alin. 2 din Noul Cod civil, excluzandu-se situatia cand autorul tulburarii este tocmai cel pentru care ei exercita posesia. Parat va fi autorului tulburarii sau deposedarii. Actiunea poate fi introdusa impotriva succesorilor cu titlu universal ai acestuia.

Potrivit art. 950 NCC, actiunile posesorii pot fi introduse si impotriva proprietarului. Actiunea nu poate fi insa introdusa impotriva persoanei fata de care exista obligatia de restituire a bunului. In ipoteza in care paratul va declara ca a actionat din dispozitia unui tert, posesorul reclamant fie ca isi va indrepta actiunea impotriva tertului, fie direct impotriva celui care a produs tulburarea, raspunderea acestuia intemeindu-se pe calitatea sa de mandatar. Exceptand unele dezmembraminte ale dreptului de proprietate, cum ar fi, uzufructul sau servitutea, care vor putea fi protejate pe calea actiunii posesorii, asemenea actiuni nu vor putea fi indreptate impotriva contractantilor. Daca autorul tulburarii sau deposedarii decedeaza, actiunea posesorie va fi indreptata impotriva mostenitorului care are posesia bunului.

iii) Obiectul actiunii posesorii In timp ce dreptul roman permitea protectia posesiei inclusiv la bunurile mobile, dreptul modern recunoaste posibilitatea de a apara posesia numai in cazul bunurilor imobile. Solutia este, intr-adevar, logica, deoarece, potrivit prevederilor 935 din Noul Cod civil, posesorul de buna-credinta al unui bun mobil este prezumat a fi proprietarul acelui bun. Aceasta inseamna ca, titularul va putea recurge oricand la actiunea in revendicare. Actele de tulburare sau deposedare trebuie sa fie intentionate si sa nu se limiteze la simple afirmatii sau reclamatii la adresa posesorului. Daca actele de tulburare sau deposedare sunt insotite si de daune produse posesorului, odata cu solutionarea actiunii posesorii judecatorul va hotari si cu privire la recuperarea prejudiciului. Pentru a se promova o actiune posesorie nu este absolut necesar ca actele de tulburare sau deposedare sa produca prejudicii. In prezent, atat cladirile cat si terenurile cu sau fara constructii, aflandu-se in cicuitul civil, pot forma obiectul actiunilor posesorii. De asemenea, fiind posibila constituirea de drepturi reale asupra terenurilor (cum ar fi, de exemplu, superficia), acestea vor putea fi protejate pe calea actiunilor posesorii. Imobilul care formeaza obiectul actiunii posesorii trebuie sa fie determinat; o universalitate de bunuri, nefiind susceptibila de posesie, nu poate face obiectul actiunii posesorii.

iv) Termenul de exercitare a actiunii posesorii Potrivit art. 951 din Noul Cod civil, in caz de tulburare ori de deposedare, pasnica sau violenta, actiunea se introduce in termenul de prescriptie de un an de la data tulburarii sau deposedarii. Daca tulburarea ori deposedarea este violenta, actiunea poate fi introdusa si de cel care exercita o posesie viciata, indiferent de durata posesiei sale. Aceasta masura de favoare acordata posesorului ce nu poate dovedi o posesie utila este menita sa descurajeze actele de violenta, pentru ca impunerea unor conditii de admisibilitate mai nerestrictive a restrange semnificativ posibilitatea de aparare impotriva unei astfel de conduit nesociale.

v) Luarea masurilor pentru conservarea bunului posedat Daca exista motive temeinice sa se considere ca bunul posedat poate fi distrus ori deteriorat de un lucru aflat in posesia unei alte persoane sau ca urmare a unor lucrari, precum ridicarea unei constructii, taierea unor arbori ori efectuarea unor sapaturi pe fondul invecinat,

posesorul poate sa ceara luarea masurilor necesare pentru evitarea pericolului sau, daca este cazul, incetarea lucrarilor. Potrivit art. 952, alin. 2 din Noul Cod civil, pana la solutionarea cererii, posesorul ori,

dupa caz, cealalta persoana poate fi obligata la plata unei cautiuni, lasate la aprecierea instantei, numai in urmatoarele situatii:

a) daca instanta dispune, in mod provizoriu, deplasarea lucrului ori incetarea lucrarilor,

cautiunea se stabileste in sarcina posesorului, astfel incat sa se poata repara prejudiciul ce

s-ar cauza paratului prin aceasta masura;

b) daca instanta incuviinteaza mentinerea lucrului in starea sa actuala ori continuarea

lucrarilor, cautiunea se stabileste in sarcina paratului astfel incat sa se asigure posesorului

sumele necesare pentru restabilirea situatiei anterioare.

BIBLIOGRAFIE

1. Atanasiu Ana-Gabriela, si colectiv, Noul Cod civil. Note. Corelatii. Explicatii, Editura C.H.Beck, Bucuresti, 2011

2. Barsan Corneliu, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Hamangiu, Bucuresti, 2007

3. Chelaru Eugen, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. All-Beck, Bucuresti, 2006

4. Danescu Laura, Popoviciu Larisa, Dreptul de proprietate privata in noul Cod Civil, Codul civil - adnotat de expertii caselor de avocatura, Editura Media Casa Press, Bucuresti,

2011

5. Dojana Mirela, Moduri de Dobandire a Dreptului de Proprietate Privata in Noul Cod civil, - Noul Cod civil. Comentarii, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2011

6. Filipescu Ion, Drept civil. Dreptul de proprietate si alte drepturi reale, Ed. Universul juridic, Bucuresti, 2006

7. Pop Liviu, Dreptul de proprietate si dezmembramintele sale, Ed. Lumina Lex, Bucuresti,

2001

8. Safta-Romano Eugeniu, Dreptul de proprietate privata si publica in Romania, Ed. Vrantop, Focsani, 1997

9. Safta-Romano Tudor, Drept civil – Drepturi reale, Note de curs, Iasi, 2010

10. Tudurache, Dan-Constantin, Drept civil – Drepturi reale, Suport de curs, Iasi, 2008

11. Uliescu Marilena, Dreptul de Proprietate in configurarea Noului Cod Civil, - Noul Cod civil. Comentarii, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2011

12. Ureche Oana, Administrarea bunurilor altuia alegerea unei forme de administrare, Codul civil - adnotat de expertii caselor de avocatura, Editura Media Casa Press, Bucuresti, 2011

13. Ureche Oana, Fiducia, Codul civil - adnotat de expertii caselor de avocatura, Editura Media Casa Press, Bucuresti, 2011

14. Uta Lucia, Modalitatile Dreptului De Proprietate, - Noul Cod civil. Comentarii, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2011