Sunteți pe pagina 1din 128

UNIVERSITATEA ALEXANDRU IOAN CUZA IAI FACULTATEA DE DREPT

DREPT CIVIL. DREPTURI REALE


Lect. dr. Dan-Constantin TUDURACHE

- Suport de curs

Anul II Semestrul I 2012-2013

CUPRINS
CAPITOLUL I. PATRIMONIUL.......................................................................................................................................4 1. 2. 3. NOIUNEA DE PATRIMONIU. ......................................................................................................................................4 CARACTERELE PATRIMONIULUI.................................................................................................................................5 FUNCIILE PATRIMONIULUI. ......................................................................................................................................7 3.1. Gajul general al creditorilor..................................................................................................................................8 3.2. Subrogaia real cu titlu universal.........................................................................................................................9 3.3 Transmisiunea universal i cu titlu universal......................................................................................................11 3.4. Teoriile despre patrimoniu...................................................................................................................................12 NOIUNEA I ELEMENTELE POSESIEI........................................................................................................................16 DOBNDIREA I PIERDEREA POSESIEI ......................................................................................................................18 CALITILE I VICIILE POSESIEI ...............................................................................................................................20 EFECTELE POSESIEI..................................................................................................................................................24

CAPITOLUL AL II-LEA. POSESIA ..............................................................................................................................16 1. 2. 3. 4.

CAPITOLUL AL III-LEA. TEORIA GENERAL A DREPTULUI DE PROPRIETATE ......................................30 1. DEFINIIA I CONINUTUL DREPTULUI DE PROPRIETATE ...............................................................................................30 2. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC..............................................................................................................................35 2.1. Generaliti ..........................................................................................................................................................35 2.2. Caracterele proprieti publice............................................................................................................................35 2.3. Criteriile propuse de literatura juridic pentru determinarea bunurilor din domeniul public ...........................36 2.4. Criteriile utilizate de ctre actuala reglementare pentru determinarea bunurilor care fac parte din domeniul public...........................................................................................................................................................................36 2.5. Delimitarea domeniului public de interes naional de domeniul public de interes local.....................................37 2.6. Exerciiul dreptului de proprietate public ..........................................................................................................38 3. MODURI DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE DE CTRE STAT.................................................................38 4. REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR I CONSTRUCIILOR.........................................................................................41 CAPITOLUL AL IV-LEA. MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE..................................................53 1. GENERALITI. .............................................................................................................................................................53 2. PROPRIETATEA ANULABIL...........................................................................................................................................53 3. PROPRIETATEA REZOLUBIL. ........................................................................................................................................54 4. PROPRIETATEA COMUN. .............................................................................................................................................55 CAPITOLUL AL V-LEA. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE......................................64 1. DREPTUL DE UZUFRUCT. ...............................................................................................................................................64 1.1. Definiie, caractere juridice i coninut................................................................................................................64 1.2. Bunurile asupra crora se poate constitui uzufructul..........................................................................................65 1.3. Modurile de constituire a uzufructului.................................................................................................................65 1.4. Drepturile uzufructuarului:..................................................................................................................................66 1.5. Drepturile nudului proprietar:.............................................................................................................................68 1.6. Stingerea uzufructului. .........................................................................................................................................69 1.7. Lichidarea uzufructului ........................................................................................................................................69 2. DREPTUL DE UZ I DE ABITAIE.....................................................................................................................................70 3. DREPTUL DE SERVITUTE................................................................................................................................................71 3.1. Definiie i caractere juridice...............................................................................................................................71 3.2. Clasificare:...........................................................................................................................................................71 3.3. Servituile naturale...............................................................................................................................................72 3.4. Servituile legale: .................................................................................................................................................73 3.5. Servituile stabilite prin fapta omului...................................................................................................................74 3.6. Exercitarea i aprarea dreptului de servitute. ...................................................................................................75 3.7. Stingerea servituilor............................................................................................................................................76 4. DREPTUL DE SUPERFICIE. ..............................................................................................................................................76

4.1. Definiie i caractere. ...........................................................................................................................................76 4.2. Constituirea sau dobndirea dreptului de superficie...........................................................................................77 4.3. Exercitarea dreptului de superficie......................................................................................................................78 4.4. Stingerea dreptului de superficie .........................................................................................................................78 CAPITOLUL AL VI-LEA. MODURILE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE .......................79 1. NOIUNE, ENUMERARE I CLASIFICARE. ..................................................................................................................79 2. CONVENIA SAU CONTRACTUL .....................................................................................................................................81 3. UZUCAPIUNEA SAU PRESCRIPIA ACHIZITIV ................................................................................................................83 3.1. Noiune, reglementare i justificare .....................................................................................................................83 3.2. Domeniul de aplicare ...........................................................................................................................................83 3.3. Uzucapiunea n sistemul Codului civil.................................................................................................................83 3.4. Uzucapiunea n sistemul crilor funciare ...........................................................................................................84 3.5. Jonciunea posesiilor............................................................................................................................................86 3.6. Modul de calcul a termenului...............................................................................................................................87 3.7. ntreruperea i suspendarea prescripiei .............................................................................................................87 3.8. Efectele uzucapiunii .............................................................................................................................................88 4. ACCESIUNEA SAU NCORPORAIUNEA. ..........................................................................................................................88 2.1. Noiunea i felurile accesiunii..............................................................................................................................88 2.2. Accesiunea imobiliar natural ...........................................................................................................................89 2.3. Accesiunea imobiliar artificial (incorporaiunea) ...........................................................................................90 2.4. Accesiunea mobiliar ...........................................................................................................................................90 5. HOTRREA JUDECTOREASC....................................................................................................................................91 6. TRADIIUNEA ................................................................................................................................................................92 7. OCUPAIUNEA...............................................................................................................................................................92 CAPITOLUL AL VII-LEA. APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE..........................................................94 1. GENERALITI CU PRIVIRE LA MIJLOACELE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE........................................94 3.ACIUNEA N REVENDICARE IMOBILIAR .......................................................................................................................96 4.ACIUNEA N REVENDICARE MOBILIAR ........................................................................................................................97 CAPITOLUL AL VIII-LEA. PUBLICITATEA IMOBILIAR ................................................................................101 1. NOIUNEA I OBIECTIVELE PUBLICITII IMOBILIARE. ................................................................................................101 2. SISTEMUL REGISTRULUI DE TRANSCRIPIUNI I INSCRIPIUNI. ....................................................................................102 3. SISTEMUL CRII FUNCIARE POTRIVIT LEGII NR. 115/1938. ........................................................................................104 4. SISTEMUL CRII FUNCIARE POTRIVIT LEGII NR. 7/1996. ............................................................................................110 BIBLIOGRAFIE...............................................................................................................................................................128

Capitolul I. Patrimoniul
Obiective S se determine deosebirile dintre universalitatea juridic si universalitatea de fapt. S se identifice care sunt caracterele juridice ale patrimoniului. S se prezinte funciile patrimoniului. 1. Noiunea de patrimoniu. Termenul de patrimoniu poate fi ntlnit n diferite acte normative; de exemplu, textele Decretului nr. 31/1954 privind persoanele fizice i juridice i ale O.G. nr. 26/2000 cu privire la asociaii i fundaii. Astfel, printre condiiile de fond sau elementele constitutive ale oricrei persoane juridice, dispoziiile art. 26 lit. e) din Decretul nr. 31/1954 prevd constituirea sau existena unui patrimoniu propriu i autonom, iar prevederile art. 6 alin. (2) lit. f) din O.G. nr. 26/2000 prevd necesitatea existenei unui patrimoniu iniial al asociaiei. De asemenea, termenul mai este folosit de legiuitorul romn n aceleai acte normative, n textele referitoare la reorganizarea, dizolvarea i lichidarea persoanelor juridice. Termenul de patrimoniu este utilizat expres i n unele dispoziii ale Codului civil romn referitoare la separaia de patrimonii pe care o pot solicita creditorii unei succesiuni i legatarii cu titlu particular, dac legatul are ca obiect o sum de bani, pentru a opri confuziunea sau unirea patrimoniului succesoral cu patrimoniul propriu al motenitorului cu vocaie universal. Procednd astfel, ei vor avea dreptul de a fi pltii din valoarea activului succesoral, fr a fi obligai s suporte concursul creditorilor proprii ai motenitorului, ceea ce ar avea loc dac s-ar realiza confuziunea celor dou patrimonii. Drepturile i obligaiile subiectelor de drept civil sunt susceptibile de diverse clasificri n funcie de anumite criterii. Una din cele mai importante clasificri este n drepturi i obligaii patrimoniale i drepturi i obligaii nepatrimoniale. Drepturile i obligaiile patrimoniale sunt acelea care au un coninut economic, adic pot fi evaluate n bani. Dimpotriv, drepturile i obligaiile nepatrimoniale sunt lipsite de valoare economic i, deci, nu pot fi evaluate n bani. Termenul de patrimoniu se circumscrie exclusiv sferei drepturilor i obligaiilor patrimoniale. Drepturile i obligaiile patrimoniale ale unei persoane pot fi abordate n dou moduri. n primul rnd, fiecare drept i fiecare obligaie aparinnd unui subiect de drept civil poate fi analizat sau analizat

de sine stttor, separat, n propria sa individualitate, fcnd abstracie de orice legtur cu celelalte drepturi i obligaii ale aceleiai persoane, adic ut singuli. Pentru nelegerea i definirea noiunii de patrimoniu ne intereseaz ns cel de-al doilea mod de abordare. Astfel, drepturile i obligaiile patrimoniale pot fi privite globalist, ca o totalitate sau universalitate juridic aparinnd unei persoane, fcnd abstracie de individualitatea unui drept i fiecrei obligaii n parte. Acest mod de abordare a drepturilor i obligaiilor ne conduce la noiunea de patrimoniu. Noiunea de patrimoniu nu are o definiie legal clar, precis i complet. Un rudiment de definiie, totui, poate fi sesizat n art. 1718 Cod civil n care, fr a fi utilizat termenul de patrimoniu, se prevede: Oricine este obligat personal este inut de a ndeplini ndatoririle sale cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Expresiile ndatoririle sale i cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare evoc ideea de universalitate sau totalitate, care exist i se menine indiferent de modificrile ce intervin n coninutul su. Sarcina elaborrii unei definiii tiinifice a noiunii de patrimoniu a constituit un obiectiv important al doctrinei juridice. Patrimoniul ca entitate juridic distinct, reprezint totalitatea sau universalitatea drepturilor patrimoniale i obligaiilor patrimoniale care aparin unei persoane. Patrimoniul ca sum de valori patrimoniale este alctuit dintr-o latur activ i alta pasiv. Activul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale, iar pasivul patrimonial const n valoarea tuturor obligaiilor patrimoniale ale unei persoane. Activul i pasivul se gsesc ntro strns legtur, pentru motivul c aparin uneia i aceleiai persoane. Este motivul pentru care s-a afirmat c patrimoniul poate fi considerat ca fiind un adevrat cont curent al unei persoane n care sunt evideniate, pe de o parte, toate drepturile i, pe de alt parte, toate obligaiile aparinnd unei persoane, a crui valoare este supus unor fluctuaii succesive, prin naterea de noi drepturi i obligaii, precum i prin modificarea i stingerea celor existente. Aceste schimbri valorice nu afecteaz existena i identitatea universalitii sau patrimoniului. 2. Caracterele patrimoniului. Patrimoniul prezint anumite caractere juridice care l definesc n raport cu alte entiti juridice. A. Patrimoniul este o universalitate juridic. Patrimoniul este o universalitate juridic sau de drept deoarece este reglementat sau definit ca atare n art. 1718 Cod civil. El exprim valoarea tuturor

drepturilor patrimoniale (pasivul patrimoniul), care aparin unei persoane. Aadar, patrimoniul se prezint ca o entitate juridic independent i distinct de elementele sale componente. Astfel, drepturile i obligaiile patrimoniale, privite n individualitatea lor, pot suferi modificri (natere, transformare, transmisiune, cretere, stingere, micorare). Aceste modificri au ca efect creterea sau micorarea activului i pasivului patrimonial, dar nu afecteaz existena patrimoniului, ca entitate juridic de sine stttoare. Patrimoniul, neles ca universalitate juridic sau de drept, nu se confund cu universalitatea de fapt. Spre deosebire de universalitatea juridic, o universalitate de fapt este un ansamblu sau o grupare de bunuri a cror unitate se ntemeiaz pe o simpl legtur de fapt, neprevzut de lege, cum ar fi: o turm de animale, crile dintr-o bibliotec, un buchet de flori etc. De aceea, o universalitate de fapt nu are o existen independent i nici pasiv propriu. n cazul nstrinrii bunurilor din universalitatea de fapt, obligaiile nscute n legtur cu acestea, rmn fixate n patrimoniul nstrintorului; altfel spus, universalitatea de fapt nu permite o transmisiune cu titlu universal. Bunurile care compun universalitatea de fapt nu sunt distincte de universalitate. Aa se explic faptul c prin nstrinarea sau pieirea lor, universalitatea de fapt dispare. B. Numai persoanele pot avea un patrimoniu, deoarece numai ele pot avea drepturi i obligaii. C. Orice persoan are un patrimoniu. Existena unei persoane este de neconceput fr un patrimoniu. Afirmaia este valabil att pentru persoanele fizice, ct i pentru persoanele juridice. Fiind subiecte de drept, ele au n mod necesar drepturi i obligaii. Tot astfel, ntr-o relaie invers, existena patrimoniului nu poate fi conceput fr un titular. Or, patrimoniul fiind alctuit din drepturi i obligaii, el aparine, fr ndoial, unei persoane. Coninutul real al patrimoniului nu prezint importan, deoarece el este o universalitate caracterizat prin potenialitate. Persoanele juridice i persoanele fizice au aptitudinea permanent de a dobndi drepturi i obligaii. Fiind o vocaie, o potenialitate, patrimoniul, chiar i atunci cnd o persoan nu are nici o avere, ea are totui un patrimoniu. Nu exist persoan care s nu aib un minim de bunuri sau de drepturi. Patrimoniul este strns legat de persoana creia i aparine, atta timp ct ea exist ca subiect de drept civil. Astfel, n ce privete persoanele fizice, dei pot nstrina un drept i, uneori, chiar i o obligaie, privite ut singuli, ele nu pot transmite altei persoane, prin acte ntre vii, ntregul lor

patrimoniu. El va transmite numai pentru cauz de moarte, prin succesiune, n momentul ncetrii din via a titularului su. Transmisiunea ntregului patrimoniu al persoanelor juridice are loc doar n cazul ncetrii lor n urma reorganizrii prin comasare i prin divizare total. n cursul existenei persoanelor juridice este posibil transmisiunea unei cote-pri din patrimoniu n cazul reorganizrii lor, pe calea divizrii pariale sau desprinderii, ctre o persoan juridic existent sau care astfel se nfiineaz. D. Unicitatea patrimoniului. O persoan nu poate avea dect un singur patrimoniu. O persoan nu poate fi titular a mai multor patrimonii. E. Divizibilitatea patrimoniului. Dei unic, patrimoniul nu este n mod necesar unitar sau indivizibil. Dimpotriv, el este divizibil n dou sau mai multe grupe sau mase de drepturi i obligaii, fiecare avnd o anume destinaie i afectaiune i, pe cale de consecin, un regim juridic distinct i determinat. n ce privete persoanele fizice, divizibilitatea patrimoniului este justificat i prevzut de lege n cazul soilor. Astfel, art. 30 C. fam. reglementeaz comunitatea matrimonial. Aadar, patrimoniul unei persoane cstorite este divizat n: masa sau grupa drepturilor i obligaiilor proprii i masa sau grupa drepturilor i obligaiilor comune, fiecare avnd un regim juridic propriu. Dup urmrirea bunurilor proprii prevzute de art. 31 C. fam., n msura necesar realizrii drepturilor lor de crean, creditorii vor putea cere mprirea bunurilor comune. Bunurile atribuite prin mprire fiecrui so, n acest caz, devin bunuri proprii. Dimpotriv, creditorii comuni ai soilor pot urmri, n primul rnd, bunurile sau drepturile comune i, numai dup aceea, au dreptul s urmreasc i bunurile proprii, n cazul n care nu i-au putut realiza integral creanele. La baza divizibilitii patrimoniului pot sta i alte raiuni, cum ar fi aprarea intereselor i realizarea drepturilor creditorilor unei succesiuni sau ale unor motenitori. Toate cazurile de diviziune a patrimoniului sunt reglementate de lege. n cadrul unui patrimoniu, nu pot exista mase patrimoniale cu regim diferit fr o prevedere expres a legii.

3. Funciile patrimoniului. Construcia patrimoniului ca entitate juridic distinct, de sine stttoare, nu a fost i nu este un scop n sine. Dimpotriv, noiunea prezint o deosebit importan practic, deoarece patrimoniul

ndeplinete trei funcii: gajul general al creditorilor; explic i face posibil subrogaia real cu titlu universal; face posibil transmisiunea universal i cu titlu universal a drepturilor i obligaiilor. 3.1. Gajul general al creditorilor. Patrimoniul constituie singura garanie general a tuturor creditorilor titularului su. Cu alte cuvinte, debitorul rspunde fa de creditorii si pentru ndeplinirea obligaiilor pe care le are, cu ntregul patrimoniu. Aceast funcie este consacrat expres n art. 1718 Cod civil, unde se dispune: Oricine este obligat personal este inut de a ndeplini ndatoririle sale cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Aadar, patrimoniul debitorului are, printre altele, funcia de garanie comun i proporional a tuturor creditorilor. Expresia de gaj general nu are nimic comun i nu se confund cu dreptul de gaj, garanie special a creditorilor gajiti. Dreptul de gaj este un drept real accesoriu dreptului de crean, ce confer titularului prerogative speciale n raport cu acelea recunoscute oricrui creditor, i anume: atributul de urmrire i atributul de preferin. Denumirea de gaj general ne sugereaz c, n realitate, nu este vorba de gaj propriu-zis, ci dreptul creditorului de a urmri oricare din bunurile ce se afl n patrimoniul debitorului pentru a-i realiza creanele, fr a-l putea opri s le nstrineze. Explicaia rezid n mprejurarea c dreptul de gaj nu are ca obiect bunuri individual determinate i nu duce la deposedarea debitorului de bunurile sale. El poart asupra ntregului patrimoniu, ca universalitate. De aceea, schimbrile care au loc n coninutul patrimoniului, nu afecteaz existena gajului general, chiar dac l micoreaz, iar actele de nstrinare ncheiate de debitor cu privire la bunurile sale, fr fraud, sunt opozabile creditorilor, care nu au dreptul s le urmreasc n patrimoniul terilor. Aadar, debitorul pstreaz posesia bunurilor pe care le are n patrimoniu, precum i dreptul s le nstrineze ori s dobndeasc altele. Pe cale de consecin, creditorul va putea urmri doar bunurile existente n patrimoniul debitorului n momentul executrii silite i bunurile ce vor intra ntre timp, n acelai patrimoniu, pn la realizarea integral a dreptului de crean. ntre gajul general al creditorilor i divizibilitatea patrimoniului exist o strns interdependen. Ori de cte ori patrimoniul unei persoane este divizat n dou sau mai multe grupe de drepturi i obligaii, creditorii si pot urmri numai acele bunuri care fac parte din grupa sau masa patrimonial n legtur cu care s-au nscut creanele lor. Chiar aa fiind, gajul este i rmne general, deoarece poart asupra unei ntregi grupe patrimoniale, i este, n acelai timp, specializat, fiindc se limiteaz doar la activul patrimonial din acea grup. Are loc aa numita specializare a gajului general al creditorilor.

3.2. Subrogaia real cu titlu universal. Cuvntul subrogaie nseamn nlocuire. n dreptul civil, subrogaia este dou feluri: personal i real. Subrogaia personal const n nlocuirea unuia dintre subiectele raportului juridic de obligaii civile cu o alt persoan. Analiza acestei operaii juridice are loc la materia Teoria general a obligaiilor civile (de exemplu, subrogaia n drepturile creditorului prin plata creanei). Subrogaia real este nlocuirea unei valori cu alt valoare, a unui lucru cu alt lucru i poate fi: subrogaie real cu titlu universal i subrogaie real cu titlu particular. A. Subrogaia real cu titlu universal nseamn nlocuirea automat a unei valori cu alt valoare, n cuprinsul unui patrimoniu. Subrogaia este cu titlu universal, deoarece suntem n prezena nlocuirii unei valori cu alt valoare, fcnd abstracie de individualitatea lucrului care iese i a celui care intr, n locul su, ntr-un anumit patrimoniu. Ea se produce automat, fr ca o dispoziie a legii s o prevad expres. Explicaia rezid n faptul c patrimoniul este o universalitate juridic, drepturile i obligaiile din coninutul su nefiind privite ut singuli, ci mpreun, ca valori legate ntre ele, susceptibile de nlocuire cu alte valori, fr ca nlocuirea s afecteze existena acestuia. Valorile de nlocuire, nou intrate n patrimoniu, vor avea regimul juridic al valorilor nlocuite. Subrogaia real cu titlu universal este n strns legtur cu gajul general al creditorilor. Avnd n vedere c debitorul i poate nstrina bunurile pe care le are n patrimoniu, ele nefiind indisponibilizate, subrogaia real cu titlu universal asigur coninutul gajului general, valoarea bunului nstrinat fiind nlocuit cu valoarea primit n schimb. n urma subrogaiei, creditorii pot urmri bunul concret existent n patrimoniul debitorului lor la data urmririi. Subrogaia real cu titlu universal este subordonat divizibilitii patrimoniului. Astfel, n cazul unui patrimoniu divizat, nlocuirea valorii ieite cu valoarea primit n schimb se produce n cadrul acelai mase patrimoniale. n acest fel, se asigur meninerea fiecrei grupe de bunuri. Astfel, valoarea de nlocuire a unui bun comun al soilor intr n masa bunurilor comune, iar valoarea de nlocuire a unui bun propriu al unuia dintre soi va intra n grupa bunurilor proprii ale acestuia. Importana practic a subrogaiei cu titlu universal se relev i n cazul mpririi unui patrimoniu, precum i atunci cnd se pune problema restituirii unui patrimoniu de ctre motenitorii apareni. Aa, de pild, n cazul sistrii indiviziunii, n ipoteza n care bunurile ce intr n alctuirea ei sau unele dintre ele nu pot fi mprite n natur, se recurge la procedeul nstrinrii lor, iar sumele de bani obinute n acest fel, fiind prin excelen divizibile, iau locul bunurilor nstrinate n patrimoniul respectiv.

Dup cum este cunoscut, unul din efectele anulrii hotrrii judectoreti declarativ de moarte a unei persoane este restituirea patrimoniului acelei persoane de ctre motenitori si prezumtivi. Dac ns, ntre timp, motenitorii prezumtivi au nstrinat o parte a bunurilor din acel patrimoniu, cu titlu oneros, unor teri de bun-credin, actele de nstrinare vor rmne valabile, neputnd fi anulate sau revocate. Locul bunurilor n patrimoniul de restituit, este luat de sumele de bani primite de ctre succesorul prezumtiv de la terii dobnditori. B. Subrogaia real cu titlu particular. Subrogaia real cu titlu particular const n nlocuirea unui bun individual determinat, cu un alt bun individual determinat, privite izolat ut singuli. n cazul subrogaiei reale cu titlu particular, la nlocuirea bunurilor care ies din patrimoniu cu cele care intr, se ia n considerare regimul juridic special pe care l au bunurile care prsesc patrimoniul; adic se are n vedere o situaie special a acestor bunuri, astfel c bunurile care intr n patrimoniu preiau exact aceeai situaie juridic. Spre deosebire de subrogaia real cu titlu universal, nefiind vorba de simpla nlocuire a unei valori cu alt valoare n cuprinsul unui patrimoniu, subrogaia real cu titlu particular poate exista numai dac este prevzut expres de lege. nseamn c ea nu opereaz automat. Exist dou cazuri reglementate de lege: a) art. 1721 Cod civil prevede: Cnd un imobil, recolte, sau alte bunuri mobile vor fi asigurate n contra incendiului sau n contra oricrui alt caz fortuit, suma ce se va datora de ctre asigurator va trebui, dac nu va fi cheltuit n reparaia obiectului asigurat, s fie afectat la plata creanelor privilegiate i ipotecate, dup rangul fiecreia din ele. Asemenea se va urma i cu orice despgubire va fi datorat de ctre o a treia persoan pentru pierderea total sau deteriorarea obiectului nsrcinat de un privilegiu sau ipotec. Din analiza acestui text, rezult c n situaia n care un bun ipotecat, gajat sau grevat de un privilegiu special a fost distrus sau deteriorat de un caz asigurat sau printr-o fapt ilicit, ipoteca, gajul sau privilegiul special se strmut de drept asupra sumei de bani primit sau cuvenit cu titlu de ndemnizaie de asigurare sau, dup caz, asupra despgubirii primit de la sau datorit de autorul prejudiciului. Acest caz de subrogaie real cu titlu particular este prevzut de lege n vederea aprrii intereselor creditorilor cu garanii reale. Aceasta pentru motivul c orice drept real se stinge prin distrugerea sau pieirea bunului care face obiectul su. Aadar, dac un bun ipotecat, gajat sau grevat de privilegiu special pierea sau este distrus, dreptul real accesoriu se stinge. Ar urma astfel ca

10

creditorul ipotecar, gajist sau privilegiat s fie prejudiciat, intrnd n categoria creditorilor chirografari, prin stingerea garaniei sale reale. El ar fi lipsit de atributele de urmrire i preferin, fiind ameninat de concursul celorlali creditori i de o eventual insolvabilitate a debitorului. Art. 1721 Cod civil cuprinde o norm de protecie pentru creditorii din aceast categorie, n care se prevede c garania real nu se stinge, ci este strmutat de drept asupra indemnizaiei de asigurare sau despgubirii, dup caz, ceea ce nseamn c creditorul ipotecar, gajist sau privilegiu special are posibilitatea de a cere s i s plteasc creana din suma cuvenit proprietarului acelui bun. Astfel, nu este pus n situaia riscant de a suporta concursul celorlali creditori ai debitorului su; i b) art. 28 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, dispune c dreptul de ipotec i privilegiul special imobiliar care greveaz un imobil expropriat se strmut de drept asupra despgubirilor stabilite potrivit procedurii i n condiiile prevzute de aceast lege. 3.3 Transmisiunea universal i cu titlu universal. Transmisiunea universal i cu titlu universal const n transmiterea de la o persoan la alta a unui patrimoniu n ntregul su ori, dup caz, a unei cote pri sau fraciuni matematice dintr-un patrimoniu. n lipsa conceputului de patrimoniu ca entitate juridic distinct, asemenea transmisiuni ar fi imposibil de explicat. Transmisiunea universal intervine atunci cnd se transmite ntregul patrimoniu, nefracionat de la o persoan la persoan. Astfel, n cazul decesului unei persoane, ntregul patrimoniu succesoral poate fi cules n totalitate de un singur motenitor care are vocaie universal legal sau testamentar. De asemenea, transmisiunea universal intervine i n situaia reorganizrii persoanelor juridice prin absorbie sau fuziune, cnd ntregul patrimoniu al persoanei juridice absorbite este preluat de persoana juridic absorbant sau, dup caz, patrimoniile persoanelor juridice care fuzioneaz se transmit la persoana juridic ce se nfiineaz cu acest prilej. Transmisiunea cu titlu universal const n transmisiunea fracionat a ntregului patrimoniu al unei persoane la dou sau mai multe persoane sau n desprinderea unei pri dintr-un patrimoniu pentru a reveni altei persoane. n cazul persoanelor fizice, transmisiunea cu titlu universal are loc numai la decesul lor, n situaia cnd patrimoniul succesoral este dobndit pe cote-pri de ctre doi sau mai muli motenitori legali sau testamentari cu vocaie universal. Este ntlnit i la persoanele juridice cu prilejul reorganizrii lor prin divizare total sau parial. ntre cele dou feluri de transmisiune a patrimoniului nu exist deosebire sub aspect calitativ. n ambele cazuri, obiectul transmisiunii este patrimoniul sau o fraciune dintr-un patrimoniu, adic o

11

universalitate sau cot-parte dintr-o universalitate, alctuit din activ i pasiv. Ele se deosebesc exclusiv din punct de vedere cantitativ sau valoric. Prin transmisiune universal se dobndete totalitatea valorilor active i pasive care alctuiesc ntreg patrimoniu, iar transmisiunea cu titlu universal se dobndete doar o fraciune, o cot-parte matematic din aceste valori. 3.4. Teoriile despre patrimoniu. Explicarea noiunii de patrimoniu i a caracterelor care l definesc i particularizeaz ca entitate juridic distinct a constituit o preocupare a literaturii de specialitate. Evoluia concepiilor despre patrimoniu a fost strns legat de fazele i etapele de dezvoltare a societii omeneti moderne i contemporane. Dou teorii sau concepii au fost reinute de doctrina juridic: teoria personalist a patrimoniului sau patrimoniul-personalitate i teoria patrimoniului-scop sau de afectaiune. Acestora li se adaug o a treia teorie, cunoscut sub denumirea de teoria mixt sau eclectic. a) Teoria personalist sau a patrimoniului personalitate. Teoria a fost elaborat n spaiul doctrinei juridice din Frana, fiind acceptat, fr rezerve, pn la sfritul secolului al XIX-lea. Potrivit acestei teorii, patrimoniul ar constitui unul dintre atributele personalitii umane. S-a afirmat c patrimoniul este emanaia personalitii umane i expresia puterii juridice cu care este investit orice persoan. Aadar, patrimoniul este strns legat de persoana fizic. Datorit legturii dintre patrimoniul i persoan fizic, patrimoniul ar avea, potrivit acestei concepii, urmtoarele caractere sau trsturi specifice: numai persoanele pot avea un patrimoniu; patrimoniul nu poate fi separat de persoana creia i aparine, fiind inalienabil; o persoan poate avea numai un singur patrimoniu, care este unitar i indivizibil.

Aceast construcie juridic a corespuns pe deplin realitilor i intereselor economice existente nainte de sfritul secolului al XIX-lea, cnd ntreprinderile aveau forma ntreprinderilor individuale i a societilor de persoane. Caracterul indivizibil al patrimoniului a constituit explicaia i fundamentul posibilitii angajrii rspunderii nelimitate a ntreprinztorilor, cu ntreaga lor avere, fa de creditorii ntreprinderii, fr a fi limitat la capitalul acelei ntreprinderi sau, dup caz, la prile sociale ale societarilor. Numai n aceste condiii, deintorii de capital financiar erau dispui s acorde credite diferiilor ntreprinztorilor. Teoria personalist a explicat modul de funcionare a ntreprinderii comerciale sub forma comerciantului persoan fizic, precum i rspunderea asociailor n societile n nume colectiv i a asociailor comanditai n societile n comandit.

12

Revoluia industrial accentuat n ultimele decenii ale secolului al XIX-lea a generat procesul obiectiv de concentrare a capitalurilor. Urmare a acestui fapt devin tot mai numeroase ntreprinderile de capital sub forma societilor anonime, pe aciuni. Specificul societilor anonime const n aceea c, la nfiinarea i funcionarea lor, identitatea i calitile asociailor nu au nici o importan. Adeseori, ei nici nu se cunosc. Capitalul societilor este constituit din aciuni liber cesibile sau transmisibile. Rspunderea aciunilor este limitat doar la valoarea aciunilor pe care le dein din capitalul societii. n aceste condiii, regula indivizibilitii patrimoniului i caracterul su unitar nu mai corespundeau realitii i nevoilor social-economice. Admiterea divizibilitii patrimoniului determinat de limitarea rspunderii acionarilor, la nceput propus, a sfrit prin a fi proclamat i susinut de doctrina juridic. Regula diviziunii patrimoniului a permis astfel crearea condiiilor pentru toate persoanele de a participa, n calitate de acionari, cu pri cu valori din patrimoniul lor, la dou sau mai multe societi comerciale, tiind c rspunderea, fa de creditorii fiecrei societi, este limitat doar la ntinderea aportului la capitalul social. n concluzie, pe plan practic, teoria patrimoniului-personalitate a ajuns la rezultate duntoare. Este motivul pentru care n dreptul francez au fost elaborate procedee de ocolire a principiului indivizibilitii patrimoniului, printre care cel mai important este procedeul ficiunii. Conform acestui procedeu ntruct patrimoniul unei persoane cu poate fi divizat, se vor crea attea persoane cte mase de bunuri distincte se dorete a se avea. Aceste persoane nu se vor nate i nu vor tri dect n scopul de a susine un patrimoniu. Dac un comerciant vrea s desfoare dou activiti comerciale i s afecteze fiecreia numai o parte din averea sa, va crea dou persoane juridice. n acest fel, va realiza ceea ce a dorit: alturi de patrimoniul su civil, el va avea, n fapt unul sau mai multe patrimonii comerciale. b) Teoria patrimoniului-scop sau de afectaiune. Datorit inconvenientelor sale practice, n unele ri europene ale cror coduri civile au fost adoptate n ultimii ani ai secolului al XIX-lea sau n secolul nostru, teoria patrimoniului-personalitate a fost abandonat, fiind nlocuit independent c aparine sau nu unei persoane. Teoria patrimoniului-scop sau de afectaiune a fost elaborat n dreptul german, fiind preluat i de doctrina juridic din alte ri i chiar n cea francez. Potrivit acestei teorii, ideea c numai persoanele pot avea un patrimoniu, nu este riguros exact, deoarece patrimoniul exist ori de cte ori cu teoria patrimoniului-scop, n care se susine existena patrimoniului ca universalitate de drepturi i obligaii,

13

anumite bunuri sunt afectate unui scop, fr ca pentru existena lui s fie nevoie de crearea unei persoane juridice. Noiunea de persoan sau de personalitate juridic i noiunea de patrimoniu trebuie separate. Personalitatea juridic nu se confund cu patrimoniul, care trebuie s rmn ceea ce este: o universalitate de drepturi i obligaii afectate unui scop comun. Aa se explic faptul c una i aceeai persoan poate avea dou sau mai multe patrimonii, un patrimoniu general i unul sau mai multe patrimonii speciale. Existena fiecrui patrimoniu este dependent de scopul, de afectaiunea pe care persoana respectiv a dat-o unei anumite mase din bunurile sale. n coninutul su vor intra i datoriile nscute n legtur cu bunurile n cauz i cu realizarea scopului cruia ele au fost i sunt afectate. n concluzie, unitatea drepturilor i obligaiilor nu depinde de apartenena lor la o anumit persoan, ci de ideea de scop sau afectaiune. Orice universalitate de drepturi i obligaii patrimoniale reunite ntre ele printr-o legtur intelectual, afectate fiind un scop comun, poate constitui, aadar, un patrimoniu independent cu o existen separat de patrimoniul general i de celelalte patrimonii speciale, fiecare cu activul i pasivul su, ale aceleai persoane. Teoria corespunde realitilor i nevoilor practice ale economiei de pia tot mai complexe, permind lrgirea posibilitilor ntreprinztorilor de a participa cu aciuni sau pri speciale la mai multe societi comerciale, nsoit de limitarea rspunderii pentru datoriile fiecrei societi la capitalul afectat activitii acesteia. Teoria patrimoniului de afectaiune a permis explicarea funcionrii societilor de capitaluri. Cu toate acestea, teoria este criticabil deoarece ignor cu desvrire existena persoanei ca subiect de drept. Dei patrimoniul nu poate fi confundat cu capacitatea de folosin, totui, n mod necesar, el trebuie s aparin unei persoane. Numai persoanele pot avea drepturi i obligaii. Drepturile i obligaiile sunt de neconceput fr a aparine unui subiect de drept. Or, pornind de la aceast concepie, se consider c persoanele juridice sunt simple patrimonii impersonale, care nu aparin nimnui, ci scopului, afectaiunii sau destinaiei pentru care au fost constituite. c) Teoria mixt sau eclectic. Ambele teorii prezint, pe lng indiscutabile avantaje, i importante neajunsuri. Acesta este i motivul pentru care n literatura noastr juridic au fost formulate tendine care ne permit s afirmm posibilitatea admiterii i construciei unei alte teorii, prelund unele dintre elementele ce alctuiesc coninutul celorlalte dou concepii. Astfel, din teoria patrimoniului-personalitate trebuie reinute afirmaiile c patrimoniul aparine obligatoriu unei persoane i c orice persoan are un singur patrimoniu. Unicitatea patrimoniului nu exclude

14

divizibilitatea lui. De asemenea, raportndu-se la teoria patrimoniului de afectaiune, este necesar s reinem i ideea de scop sau afectaiune, pentru a demonstra c patrimoniul unei persoane fizice sau juridice, dei unic, poate fi divizat.

ntrebri Care este structura patrimoniului? Prezentai rolul caracterelor juridice ale patrimoniului n definirea funciilor pe care le ndeplinete patrimoniul. Prezentai teoriile elaborate asupra patrimoniului i influena acestora asupra funcionrii patrimoniului.

15

Capitolul al II-lea. Posesia


Obiective S se identifice sensurile termenului de posesie. Prezentarea modurilor de dobndire i de pierdere a posesiei, precum i modului n care se realizeaz dovada posesiei S se descrie calitile i viciile posesiei. S se prezinte efectele posesiei. 1. Noiunea i elementele posesiei. Codul civil romn n art. 1846 alin. 2, reproducnd ntocmai cuprinsul art. 2228 Cod civil francez, definete posesia astfel: Posesia este deinerea unui lucru sau folosirea unui drept, exercitat, una sau alta, de noi nine sau de altul n numele nostru. Aceast definiie a fost criticat ca fiind inexact i incomplet. S-a spus c este inexact sau greit din dou motive. n primul rnd, pentru c posesia este considerat a fi deinerea unui lucru. S-a susinut c termenul deinere este impropriu pentru a desemna posesia, dat fiind c sensul su ne duce la ideea de detenie precar. n al doilea rnd, definind posesia ca fiind sau folosirea de un drept, legiuitorul ar svrit o greeal, deoarece ntre posesie i existena unui drept nu exist o concordan necesar. Astfel, de multe ori este posibil s existe posesie, fr ns ca posesorul s aib un drept asupra lucrului pe care-l posed, cum ar fi posesia bunurilor furate sau a celor gsite. Definiia a fost considerat incomplet, deoarece n formularea ei se are n vedere doar elementul material corpus al posesiei, fr s se fac referiri i la elementul psihologic, intenional animus, constnd n intenia posesorului de a se comporta ca proprietar sau titular al altui drept real. Criticile ce au fost aduse definiiei legale a posesiei nu sunt ntemeiate, dat fiind c prin deinerea unui lucru, legiuitorul a dorit s se refere la posesia sub nume de proprietar (plecnd de la ideea c proprietatea ca drept corporal, prin plenitudinea atributelor, se confund cu nsui bunul), iar prin sintagma folosirea de un drept, a dorit s neleag posesia sub nume de titular al unui alt drept real (dezmembrmnt al proprietii). Posesia este o stare de fapt generatoare de drepturi sau de efecte juridice.

16

Posesia poate fi definit ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice care const n stpnirea material sau exercitarea unei puteri de fapt, de ctre o persoan asupra unui bun, cu intenia sau voina de a se comporta fa de toi ceilali, ca proprietar sau titular al altui drept real. Posesia ca stare de fapt constnd n stpnirea material a unui bun poate prezenta trei forme juridice care nu trebuie confundate: posesia ca atribut al unui drept real, posesia sub nume de titular al unui drept real i detenia precar. Elementele constitutive ale posesiei. Pentru existena posesiei sunt necesare dou elemente: unul material corpus i altul psihologic, intenional animus. a) Elementul material sau corpus const n totalitatea faptelor materiale de stpnire, transformare i folosin exercitate direct asupra lucrului. Elementul corpus se poate materializa i n anumite acte juridice pe care posesorul le ncheie cu privire la acel bun, cum sunt: comodatul, locaiunea, depozitul, etc. Posesorul poate ajunge chiar s ncheie acte de dispoziie asupra bunului posedat; tocmai aceste acte exprim fr nici o ndoial intenia lui de a se comporta fa de bun ca i cum ar fi titular al dreptului de proprietate asupra lucrului. b) Elementul psihologic, intenional sau animus const n intenia sau voina celui care posed de a exercita stpnirea lucrului pentru sine, adic sub nume de proprietar ori n calitate de titular al unui alt drept real. Existena elementului animus nu presupune i existena convingerii posesorului c ar fi titularul unui drept real asupra lucrului. Aceasta nseamn c pot exista att posesori de bun-credin ct i posesori de rea-credin. Detenia precar. Detenia precar se aseamn cu posesia printr-un element comun. Astfel, att detentorul precar, ct i posesorul exercit, deopotriv, o putere fizic asupra unui lucru, fiecare avnd elementul corpus. n schimb, detentorul precar se deosebete de posesor, sub aspectul elementului psihologic, deoarece el nu deine lucrul cu intenia de a se comporta ca proprietar sau titular al unui alt drept real. Deci, deteniei precare i lipsete elementul animus domini sau animus sibi habendi. Detenia, prin opoziie cu posesia, nu este o stare de fapt, ci o stare de drept sau o situaie juridic bine definit. Ea rezult ntotdeauna dintr-un titlu - convenional, legal sau judiciar n temeiul cruia detentorul este ndreptit s exercite puterea asupra unui lucru. Detentorul exercit o stpnire n conformitate cu dreptul din care decurge. Au calitatea de detentori: depozitarul, locatarul, comodatarul, cruul, creditorul gajist, tutorii cu privire la bunurile celor aflai sub ocrotirea lor, etc.

17

Detenia precar este definit n art. 1853 Cod civil, unde se dispune: Actele ce exercitm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adic n calitate de locatari, depozitari, etc., sau asupra unui lucru comun, n puterea destinaiei legale a acestuia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar. Tot asemenea este posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla ngduin a proprietarului su. Deci, specificul deteniei precare const n faptul c stpnirea lucrului este lipsit de elementul intenional, psihologic al posesiei. Stpnirea material a lucrului se exercit pentru altul i nu pentru sine. Precaritatea echivaleaz cu lipsa posesiei. 2. Dobndirea i pierderea posesiei. Dobndirea posesiei. Posesia se dobndete prin ntrunirea cumulat a celor dou elementecorpus i animus. Elementul material al posesiei poate fi dobndit i exercitat fie personal de ctre posesor, fie printr-un reprezentant, cum sunt: locatarul, depozitarul, mandatarul, comodatarul etc. n ce privete animus, fiind un element de natur psihic, n principiu, trebuie s fie prezent, direct i nemijlocit, n persoana posesorului. El nu se poate dobndi i exercita prin altul. De la aceast regul se admite o singur excepie; astfel, persoanele lipsite de capacitatea de exerciiu dobndesc i exercit elementul intenional al posesiei prin reprezentanii lor legali. Dobndirea posesiei poate avea loc prin faptul unilateral al posesorului de a intra n stpnirea unui lucru al altuia, fie c l scoate din posesia posesorului anterior, fie c lucrul a fost abandonat. Posesia mai poate fi dobndit printr-un act juridic de transmisiune de la posesorul anterior. Se pune problema ntrebarea dac detenia precar poate sau nu s fie intervertit (transformat din interior) n posesie. Art. 1857 Cod civil instituie principiul potrivit cruia detentorul precar nu poate s schimbe el nsui, fie prin sine singur, fie prin alte persoane interpuse, calitatea unei astfel de posesii. Totui, art. 1858 Cod civil reglementeaz patru cazuri de excepie cnd este posibil intervertirea deteniei precare n posesie util, prin intervertirea titlului. De asemenea, n art. 1855 Cod civil se prevede c cel care a nceput a poseda pentru altul, se presupune c a conservat aceeai calitate, dac nu este prob contrar; dac se vorbete de o prob contrar conservrii calitii de detentor precar, nseamn c poate avea loc transformarea acestei caliti. Cazurile intervertire a deteniei care constituie n acelai timp moduri de dobndire a posesiei, reglementate de dispoziiile art. 1858 din Codul de civil, sunt urmtoarele:

18

a) cnd deintorul unui bun dobndete cu bun-credin, de la o ter persoan, alta dect adevratul proprietar, un titlu translativ de proprietate cu privire la acel bun (art. 1858 pct. 1 Cod civil). De pild, chiriaul cumpr bunul pe care acesta-l deine cu acest titlu de la o alt persoan dect locatorul, creznd c terul a devenit ntre timp proprietarul bunului respectiv. Detentorul precar, n exemplul nostru chiriaul, trebuie s fie de bun-credin, adic s nu fi cunoscut c vnztorul nu este proprietarul bunului. b) cnd deintorul bunului neag, prin acte de rezisten, existena raportului obligaional n temeiul creia era obligat a stpni bunul pentru altul i nu pentru sine, adic fr animus domini sau animus sibi habendi (art. 1858 pct. 2 Cod civil). Asemenea acte de rezisten pot consta n: refuzul comodatarului de a restitui bunul ce i-a fost mprumutat pe motiv c se consider proprietarul su; refuzul depozitarului de a restitui bunurile primite n depozit, pentru acelai motiv; notificarea pe care chiriaul o trimite proprietarului bunului ce i-a fost nchiriat, prin care i aduce la cunotin c nu-i mai recunoate aceast calitate i c refuz s plteasc chiria n continuare etc. c) cnd deintorul strmut posesia bunului printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate, la altul care este de bun-credin (art. 1858 pct. 3 Cod civil). Terul dobnditor cu buncredin ncepe s stpneasc pentru sine, avnd posesia util asupra bunului; d) cnd deintorul transmite posesia la altul printr-un act universal, dac succesorul universal este de bun-credin (art. 1858 pct. 4 Cod civil). Acest caz de intervertire a deteniei n posesie a declanat o serie de discuii n literatura de specialitate, unii autori considernd c textul nu are aplicare, iar ali autori apreciind c textul s-ar referi la situaia motenitorului care dobndind o succesiune, crede c un bun deinut de ctre de cujus cu titlu precar se afla n proprietatea acestuia. Considerm c trebuie fcut distincie ntre succesiunea legal i succesiunea testamentar. n cazul succesiunii legale (ab intestat), prin simpla transmisiune cu titlu universal a bunului ctre un succesor de bun credin, nu se produce intervertirea deteniei n posesie, deoarece motenitorul, fiind succesorul defunctului, succede att drepturile, ct i obligaiile autorului su, deci i obligaia de restituire a lucrului. n mod normal, succesorul universal nu ar trebui s aib mai multe drepturi dect defunctul. A permite transformarea deteniei n posesie, urmare a dobndirii unei succesiuni, nseamn a recunoate succesorului universal sau cu titlu universal o calitate nou, de posesor, pe care defunctul n-a avut-o i, prin urmare, nu putea s i-o transmit. Apreciem c succesorul legal poate dobndi posesia dar nu n temeiul cazului de intervertire a deteniei de la pct. 4.

19

al art. 1858 din Codul civil, ci n temeiul cazului de la pct. 2. din acelai articol, adic prin actul de rezisten la exerciiul dreptului posesorului. n cazul succesiunii testamentare, considerm c are aplicare acest caz de intervertire a deteniei n posesie, pentru c ipoteza legal presupune transmisiunea printr-un act universal; existnd un legat universal sau un legat cu titlu universal care se refer la un anumit bun deinut de ctre de cujus numai cu titlu precar, legatarul de bun credin va dobndi posesia asupra acelui bun. Pierderea posesiei. Posesia se pierde prin dispariia celor dou elemente ale sale, ceea ce are loc n caz de nstrinare a posesiei sau n caz de abandon, cnd posesorul prsete bunul cu intenia de a renuna la posesiunea lui. Posesiunea se pierde i prin pierderea unuia dintre cele dou elemente. Astfel, elementul material al posesiei se pierde atunci cnd bunul a intrat n stpnirea altei persoane, de pild, prin furt. Elementul intenional se pierde atunci cnd posesorul nstrineaz lucrul respectiv iar dobnditorul l nchiriaz nstrintorului. Prin aceasta, fostul posesor se va transforma ntr-un simplu detentor precar, deoarece, dei stpnete material lucrul are corpus -, el o face sub nume de chiria i nu de proprietar sau titular al unui alt drept real. Aceast operaie juridic poart de constitut posesor. Dovada posesiei. Pentru a dovedi existena posesiei, este necesar s fie dovedit existena celor dou elemente. Elementul material, obiectul al posesiei este uor de dovedit prin orice mijloc de prob. Dimpotriv, proba elementului psihologic, intenional este mult mai dificil. De aceea, legea a instituit dou prezumii legale care se completeaz reciproc: a) prezumia de neprecaritate, dedus din elementul material al posesiei. Astfel, art. 1854 Cod civil, prevede: posesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume de proprietar, dac nu este probat ca a nceput a poseda pentru altul. Simpla dovad a faptului material al stpnirii unui lucru, atrage calificarea acestei stri ca fiind posesie sub nume de proprietar; i b) prezumia de neintervertire de titlu, reglementat de dispoziiile art. 1855 din Codul civil, n conformitate cu care cnd posesorul a nceput a poseda pentru altul, se presupune c a conservat aceast calitate, dac nu este prob contrarie. Proba contrarie acestei prezumii const tocmai n demonstrarea mprejurrii c a avut loc intervertirea deteniei n posesie.

3. Calitile i viciile posesiei

20

Calitile posesiei. Posesia unui bun exist din momentul n care sunt ntrunite cele dou elemente: corpus i animus. Dar pentru a produce efectele sale juridice, posesia trebuie s fie util. i ca s fie util, posesia este necesar s ndeplineasc anumite caliti. Aceste caliti sunt prevzute de art. 1847 Cod civil, unde se dispune: Ca s se poat prescrie, se cere o posesie continu, nentrerupt, netulburat, public i sub nume de proprietar... Alturi de aceste caliti, literatura de specialitate i practica judiciar apreciaz c, pentru a fi util, posesia trebuie s mai aib o calitate, s fie neechivoc. Art. 1847 Cod civil, prevede, printre altele, ca posesia s fie nentrerupt i sub nume de proprietar. n literatur s-a considerat c acestea nu ar constitui caliti ale posesiei, a cror lips s o vicieze. S-a susinut c ntreruperea posesiei are ca efect nlturarea oricror efecte ale acesteia i c odat cu ntreruperea, dispare sau nceteaz nsi posesia. De asemenea, s-a considerat c faptul c o posesie nu se exercit sub nume de proprietar sau de titular al unui alt drept real, ar nsemna c este vorba de o simpl detenie precar. Cel care stpnete bunul nu are elementul psihologic al posesiei, adic animus domini sau animus sibi habendi, astfel c detenia precar a fost considerat mai mult dect un viciu al posesiei. S-a spus c este lipsa sau absena nsi a posesiei. Viciile posesiei. Enumerare. Viciile posesiei sunt reversul sau situaiile inverse ale calitilor sale. Viciile posesiei sunt: discontinuitatea, ntreruperea, violena, clandestinitatea, precaritatea i echivocul. A. Discontinuitatea posesiei. Potrivit art. 1848 Cod civil, posesia este discontinu cnd posesorul o exercit n mod neregulat, adic cu intermitene anormale. Rezult c posesorul nu trebuie s se afle n contact permanent cu bunul pentru ca posesia s fie continu i deci util. Este suficient ca actele de stpnire s se exercite cu regularitate normal, dup natura bunului. Aadar, intermitenele nu exclude continuitatea. Discontinuitatea are caracter temporar, adic ea dureaz pn cnd actele de stpnire devin regulate i normale. De asemenea, este un viciu absolut, deoarece poate fi invocat de ctre orice persoan care interes s paralizeze sau s anihileze efectele posesiei. B. ntreruperea posesiei. ntreruperea posesiei are loc n acele mprejurri n care se produce ntreruperea cursului prescripiei achizitive. De exemplu, dac posesorul este i rmne lipsit de stpnirea lucrului, cel puin un an, prin faptul adversarului (proprietarul n contra cruia se exercit posesia) sau prin faptul unui ter.

21

Nentreruperea posesiei se refer la exercitarea posesiei un ir nentrerupt de ani; altfel spus, posesia se exercit an dup an de ctre acelai posesor. Perioadele sale de posesie nu sunt separate de perioade mai mare de un an n care o alt persoan s fie stpnit imobilul. Continuitatea i nentreruperea posesiei sunt prezumate. Altfel, art. 1850 Cod civil instituie o prezumie legal relativ de continuitate, n sensul c posesorul actual care probeaz c a posedat ntr-un moment dat mai nainte, este presupus c posedat n tot timpul intermediar, fr ns ca aceasta s mpiedice proba contrarie. n raport de acest text, pentru a invoca prescripia achizitiv, pentru posesorul actual este suficient s fac dovada c a posedat n dou momente: la nceputul perioadei de posesie i n momentul la care se poart judecata cu proprietarul n contra cruia a curs prescripia. Revine adversarului sarcina de a demonstra c ntre aceste dou momente ar fi intervenit fie cauze de discontinuitate, fie cauze de ntrerupere a posesiei. C. Violena. Potrivit art. 1847, posesia trebuie s fie netulburat sau panic. n art. 1851 Cod civil se prevede c: Posesia este tulburat cnd este fundat sau conservat prin acte de violen n contra sau din partea adversarului. Deci pentru a fi neviciat, util, posesia trebuie s fie nceput i meninut sau conservat n mod panic, fr violen. De asemenea, din textul legal de mai sus, ar rezulta c posesia poate fi tulburat, att prin violen activ, ct i prin acte de violen pasiv, svrite de ctre posesor n aprare. Fa de aceast situaie, literatura de specialitate a susinut, n unanimitate, c violena pasiv din partea posesorului, cnd este tulburat n posesie de ctre un ter, nu constituie viciu al posesiei. O soluie contrar ar fi injust i inechitabil, deoarece nimeni nu poate fi obligat s suporte consecinele duntoare ale unor fapte i acte svrite de ctre o alt persoan. Fr a contrazice opinia majoritar, considerm c legiuitorul este foarte exigent cu posesorul, impunnd ca acesta s aib o atitudine ferm, adic s reprime orice fapt prin care i s-ar contesta posesia. Astfel, dac posesorul este victima unor violene, chiar dac prin exercitarea unor violene pe care le svrete n stare de legitim aprare ajunge s pstreze posesiunea, pentru ca aceasta s nu fie afectat de viciul violenei, trebuie s promoveze aciunea posesorie special mpotriva tulburtorului. Violena este un viciu temporar, fiindc n momentul n care nceteaz, posesia devine util, i relativ, ceea ce nseamn c poate fi invoc numai de ctre persoana din partea sau mpotriva creia a fost exercitat. D. Clandestinitatea. Art. 1847 Cod civil, prevede c posesia trebuie s fie, printre altele, public, adic s fie exercitat n vzul tuturor. Reversul acestei caliti este clandestinitatea. Art.

22

1852 Cod civil precizeaz: posesiunea este clandestin cnd posesorul o exercit n ascuns de adversarul su nct acesta nu este n stare de a putea s o cunoasc. De regul, clandestinitatea viciaz posesia bunurilor mobile; n privina imobilelor este mai dificil de realizat o posesie clandestin. Clandestinitatea este un viciu relativ i temporar. E. Precaritatea. Detenia precar este definit n art. 1853 Cod civil, unde se dispune: Actele ce exercitm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adic n calitate de locatari, depozitari, etc., sau asupra unui lucru comun, n puterea destinaiei legale a acestuia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar. Tot asemenea este posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla ngduin a proprietarului su. Detentorul precar posed pentru altul, adic nu sub nume de proprietar. Detenia precar este ntotdeauna conform dreptului din care decurge, spre deosebire de posesie care poate fi i contrar dreptului. Categoriile de detentori precari, n conformitate cu prevederile art. 1853 din Codul civil sunt urmtoarele: a) cei care dein n temeiul unui act juridic ncheiat cu posesorul: locatarii, depozitarii, uzufructuarii, comodatarii etc. De menionat c uzufructuarul i ceilali titulari de drepturi reale, altele dect dreptul de proprietate, sunt detentori precari fa de proprietarul lucrului, dar fa de teri sunt posesori, exercitnd o posesie ce corespunde dreptului lor real; b) coproprietarii pentru totalitatea lucrului aflat n indiviziune. i n acest caz, situaia coproprietarului este caracterizat de relativitate: fa de ceilali coproprietari, coproprietarul care deine singur bunul indiviz, n conformitate cu starea de indiviziune, este un detentor precar, iar n fa de teri este un posesor; c) cei care dein lucrul cu ngduina proprietarului: o rud care este gzduit o perioad de timp; proprietarii fondurilor vecine care, n virtutea relaiilor de bun vecintate, intr pe o alt proprietate pentru a executa lucrri de ntreinere a imobilului propriu. F. Echivocul. Dup cum s-a putut observa, n art. 1847 Cod civil, unde sunt enumerate calitile posesiei, nu este prevzut i faptul c aceasta trebuie s fie neechivoc. Totui, necesitatea existenei caliti a fost evideniat i subliniat n practica instanei supreme. De asemenea, s-a precizat c o posesie echivoc nu este o posesie util. Deci, echivocul, dei neprevzut expres i nedefinit de legea civil, este considerat un viciu al posesiei.

23

S-a spus c posesia este echivoc n cazul n care nu se cunoate dac posesorul are sau nu are elementul intenional animus domini sau animus sibi habedi. S-a artat c echivocul exist atunci cnd dou sau mai multe persoane svresc acte de stpnire asupra unui bun, deoarece nici una nu pretinde o posesie, distinct. De asemenea, n cazul coproprietii, dac unul dintre coproprietari svrete singur acte de stpnire asupra bunului comun, nu se poate ti cu certitudine c le-a fcut cu voina de a se comporta ca proprietar exclusiv sau, pur i simplu, n calitatea sa de titular doar al unei cote-pri din dreptul de proprietate. Echivocul este un viciu relativ, deoarece, de pild, n cazul coproprietii, el poate fi invocat numai de ctre ceilali coprtai, i temporar, n sensul c posesia devine util n momentul n care exist convingerea c posesorul ntrunete i elementul animus. Considerm c, n mod corect, autorii Codului civil nu au menionat calitatea posesiei de a fi neechivoc i nu au inclus echivocul n lista viciilor posesiei, dat fiind c toate acele mprejurri pe care literatura juridic i practica judiciar le menioneaz ca situaii de echivoc al posesiei, sunt tratate de ctre cod la viciul precaritii. Aplicarea corect a prezumiilor reglementate de dispoziiile articolelor 1854 i 1855 din Codul civil nltur orice dubiu cu privire la elementele posesiei, i nu poate conduce la situaii n care s nu se poat cunoate intenia cu care se stpnete bunul. 4. Efectele posesiei. Dei constituie o stare de fapt, posesia genereaz, potrivit legii civile, importante efecte juridice. Dei, ncepe prin a fi o stare de fapt contrar dreptului, n anumite condiii, uneori prin luarea n considerare a duratei sale, posesia ajunge s fie recunoscut de ctre lege i s i se protejeze o serie de efecte. Aceste efecte sunt urmtoarele: a) posesia creeaz o prezumie de proprietate n favoarea posesorului; b) posesorul de bun credin a unui bun frugifer dobndete n proprietate fructele bunului pe care l posed; c) posesia imobiliar este aprat prin aciunile posesorii; d) dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune sau prescripie achizitiv n cazul imobilelor i prin posesia de bun-credin, n condiiile art. 1909 C. civ., n ce privete bunurile mobile. Aici, vom analiza numai primele trei efecte ale posesiei. Uzucapiunea sau prescripia achizitiv va fi prezentat n capitolul destinat abordrii modurilor generale de dobndire a dreptului

24

de proprietate i a celorlalte drepturi reale, iar dobndirea proprietii asupra mobilelor prin posesia de bun-credin va fi tratat n materia aciunii n revendicare. Posesia creeaz o prezumie o proprietate n favoarea posesorului. Posesia creeaz o aparen a dreptului, deoarece exercitarea unei puteri de fapt asupra unui bun corespunde, de cele mai multe ori, existenei dreptului de proprietate. Orice posesor al unui bun este n aparen proprietarul su. Prin urmare, pn la proba contrar, posesorul este prezumat a fi proprietarul bunului care-l posed. De altfel, n acest sens, art. 1854 Cod civil prevede: posesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume de proprietar, dac nu este prob c a nceput a poseda pentru altul. Beneficiind de aceast prezumie, n caz de litigiu, posesorul bunului care este chemat n judecat, nu este inut s aduc i alte probe pentru a dovedi c este proprietarul acelui bun. Revine reclamantului sarcina de a demonstra c este titularul unui drept de proprietate; n cazul n care reclamantul nu face aceast dovad i nu rstoarn prezumia de proprietate ce opereaz n favoarea prtului-posesor, aciunea va fi respins. Prezumia de proprietate ce opereaz n favoarea posesorului poate fi absolut sau relativ. Astfel, atunci cnd se exercit, cu bun-credin, asupra unui bun mobil, n favoarea posesorului opereaz o prezumie absolut juris et de jure de proprietate. Art. 1909 Cod civil, n sintez, prevede c posesia de bun-credin asupra unui bun mobil valoreaz titlu de proprietate. n cazul bunurilor imobile, prezumia de proprietate este relativ sau juris tatum, deoarece poate fi rsturnat prin prob contrar. Prezumia de proprietate nceteaz s opereze n toate situaiile n care se face dovada c posesorul este de rea-credin. Posesorul de bun-credin dobndete n proprietate fructele bunului pe care l posed. Prin fructe nelegem produsele periodice ale unui bun, prin a cror obinere i percepere nu se altereaz sau consum substana bunului respectiv. Fructele pot fi: naturale, industriale i civile. n conformitate cu art. 483 Cod civil, fructele, indiferent de categoria din care fac parte, se cuvin proprietarului bunului frugifer. Dreptul proprietarului de a culege fructele n proprietate constituie un element al atributului de folosin care intr n alctuirea coninutului juridic al dreptului de proprietate. De la regula c fructele se cuvin proprietarului exist o singur excepie. Astfel, art. 485 Cod civil prevede c posesorul de bun-credin dobndete n proprietate fructele produse de bunul care-l posed. Potrivit art. 486 Cod civil, este posesor de bun credin acela care posed ca proprietar n

25

puterea unui titlu translativ de proprietate, ale crei vicii nu-i sunt cunoscute. Deci, componentele bunei-credine sunt: existena titlului i necunoaterea de ctre dobnditorul bunului frugifer a viciilor acestuia. Rezult c pentru ca posesorul s poat culege fructele n proprietate, este necesar o singur condiie i anume s fie de bun-credin. Titlul ce se invoc de ctre posesor nu este un element separat de buna-credin, ci intrinsec acesteia, de natur a o justifica. De aceea, titlul nu trebuie, aa cum prevede textul art. 486 Cod civil, s fie neaprat translativ de proprietate. El poate fi i un titlu declarativ de drepturi; ceea ce conteaz este ca posesorul s aib convingerea ferm, lipsit de orice ndoial, c are un titlu ce-i d dreptul la perceperea fructelor. Justul titlu poate fi: a) titlul de dobndire de la un neproprietar; b) titlul lovit de nulitate (considerm c poate fi vorba doar de nulitatea relativ nu i de nulitatea absolut) i c) titlul putativ (un act juridic ce nu exist n realitate, ci doar n convingerea posesorului, convingere care i este creat de elemente obiective a cror dovad poate fi efectuat de exemplu, intrarea unei persoane n posesia bunurilor unei moteniri ca urmare a informaiilor pe care le primete de la rudele i vecinii celui despre a crui motenire este vorba, precum c ar fi beneficiarul unui testament olograf care nu s-a gsit -). Condiia bunei-credine nu trebuie s fie dovedit. Din moment ce posesorul prezint titlul, element intrinsec al acesteia, buna credin se prezum pn la proba contrar. Aceast prezumie este instituit prin dispoziia art. 1899 alin. 2 din Codul civil, n sensul c: Buna-credin se presupune totdeauna i sarcina probei cade asupra celui ce alearg rea-credin. n conformitate cu art. 487 Cod civil posesorul nceteaz de a fi bun credin din momentul n care aceste vicii (ale titlului - s.n.) i sunt cunoscute. Aadar, pentru ca posesorul s poat dobndi fructele n proprietate este necesar ca la data perceperii lor s fi fost de bun-credin. El nu se mai bucur de acest beneficiu cu privire la fructele percepute dup momentul n care a cunoscut viciile titlului. Prin urmare, posesorul va fi obligat s restituie proprietarului, mpreun cu bunul, toate fructele percepute, din momentul n care a devenit de rea-credin, sau valoarea lor, precum i fructele nepercepute. Cu certitudine, posesorul devine de rea-credin n momentul n care este somat printr-o notificare extrajudiciar ori este chemat n judecat. Posesorul de rea-credin nu se bucur de acest beneficiu. Dimpotriv, el este obligat s restituie proprietarului, odat cu bunul, toate fructele percepute sau nepercepute, consumate sau neconsumate. Dar, n virtutea principiului mbogirii fr just cauz, proprietarul este obligat, la

26

rndul su, potrivit art. 484 Cod civil, s restituie posesorului de rea-credin toate cheltuielile necesare pe care le-a fcut, eventual, cu bunul respectiv i producerea sau obinerea fructelor. Ba mai mult, pn la plata acestor cheltuieli, posesorul de rea-credin are de drept de retenie asupra fructelor, n limita creanei sale. Prevederea art. 485 Cod civil este inaplicabil atunci cnd cineva posed cu bun-credin un bun frugifer care este obiect al dreptului de proprietate public. Posesia de bun-credin nu poate paraliza aciunea n revendicare a dreptului de proprietate public, care este absolut imprescriptibil. Prin urmare, posesorul de bun-credin va fi obligat s restituie, mpreun cu bunul, toate fructele produse de ctre acesta, percepute sau nepercepute. n msura n care le-a consumat este ndatorat s achite valoarea lor n bani. Aprarea posesiei prin aciuni posesorii. Aciunile posesorii sunt acele aciuni n justiie prin care posesorul urmrete s-i apere posesia mpotriva oricror tulburri sau s redobndeasc posesia atunci cnd a pierdut-o. Aadar, ele au ca scop restabilirea situaiei de fapt existente anterior tulburrii sau deposedrii. Aciunile posesorii se deosebesc de aciunile petitorii deoarece prin ele se apr o stare de fapt, posesia, fr a se pune n discuie creia dintre prile din proces i aparine dreptul de proprietate sau alt drept real asupra celui bun. De aceea, sub aspectul posibilitilor de dovad, aciunile posesorii prezint avantaje indiscutabile fa de aciunile petitorii. Astfel, posesia, fiind o stare de fapt, este foarte uor de dovedit prin orice mijloc de prob. Dimpotriv, n cazul aciunilor petitorii trebuie s fie dovedit o stare de drept, prob care, aa cum vom vedea, este foarte dificil, aproape imposibil. Dup cum s-a artat, aciunea posesorie i are justificarea, n primul rnd, n faptul c, de cele mai multe ori, posesia corespunde unei stri de drept. Aprnd posesia ca stare de fapt, n ultim instan, se apr nsui dreptul de proprietate sau alt drept real asupra bunului. De asemenea, aprarea posesiei mpotriva oricrei tulburri, chiar din partea adevratului proprietar, se justific i prin aceea c ntr-o ordine juridic ca a noastr, nici unei persoane nu-i este permis, indiferent de motive, s-i fac dreptate singur. Pentru aceasta trebuie s solicite concursul organelor de stat competente. Aciunile posesorii sunt aciuni reale deoarece pot fi introduse mpotriva oricrei persoane care, prin faptele sale, tulbur exercitarea panic a posesiei sau l-a deposedat pe posesor de bunul su. De asemenea, aciunile posesorii sunt aciuni imobiliare. Prin urmare, ele pot fi exercitate numai

27

pentru aprarea posesiei asupra imobilelor. n materie mobiliar, potrivit art. 1909 Cod civil, posesia de bun-credin echivalnd cu titlul de proprietate, posesorul este ntotdeauna i proprietarul bunului mobil. Se spune c posesoriul se confund cu petitoriul. Astfel c pentru aprarea dreptului de proprietate vor putea fi utilizate numai aciunile petitorii, ndeosebi aciunea n revendicare. Aciunile posesorii sunt reglementate n art. 674-676 din Codul de procedur civil. Aceste texte reglementeaz dou aciuni posesorii: aciunea posesorie general, denumit n complngere, i aciunea posesorie special sau n reintegrare (reintegranda). A. Aciunea posesorie general sau n complngere. Aciunea posesorie general poate fi denumit de drept comun, deoarece este folosit pentru a face s nceteze orice tulburare a posesiei, cu excepia cazului cnd posesorul este tulburat ori deposedat prin violen. Tulburrile n posesie pot fi de fapt sau de drept. Tulburarea de fapt const n orice act material prin care se ncalc posesia bunului, cum ar fi actele de trecere pe terenul vecinului, fr a avea n acest sens un drept de servitute. Tulburarea de drept const ntr-un act judiciar sau extrajudiciar prin care o persoan are o pretenie contrar posesiei unei alte persoane, cum ar fi somaia pe care o ter persoan o trimite unui chiria cruia i pune n vedere s-i plteasc lui chiria, deoarece el este proprietarul bunului nchiriat i nu locatorul. Art. 674 din Codul de procedur civil prevede c pentru exercitarea aciunii posesorii generale trebuie s fie ntrunite trei condiii: a) s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare; b) reclamantul s probeze c a posedat bunul cel puin un an, nainte de data tulburrii sau deposedrii; c) posesia reclamantului s fie util, adic neviciat. B. Aciunea posesorie special sau n reintegrare. Aciunea special poate fi utilizat pentru aprarea posesiei numai atunci cnd tulburarea sau deposedarea are loc prin violen. Prin violen se nelege orice fapt contrar ordinii de drept ce implic rezisten din partea adversarului i care tinde la deposedarea posesorului. n general, faptele care justific introducerea aciunii de reintegrare, ntlnite n practica judiciar, pot fi mprite n trei categorii: acte de ocupare a unui imobil fr permisiunea posesorului; acte de obstrucie, prin care o persoan l mpiedic pe posesor s stpneasc imobilul (aezarea unei bariere sau ridicarea unui zid ori a unui gard n calea posesorului); acte de distrugere, cum ar fi: drmarea unui zid despritor, distrugerea recoltei aflat pe terenul posesorului etc.

28

Avnd n vedere scopul i caracterul su extraordinar, de urgen, pentru exercitarea aciunii posesorii speciale, art. 674 alin. 2 din Codul de procedur civil, prevede necesitatea existenei unei singure condiii: s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare. Cine poate s exercite aciunile posesorii. n primul rnd, aciunile posesorii se exercit de ctre posesorul unui bun imobil. Ele pot fi introduse, de regul, i de ctre detentorii precari. Astfel, art. 676 Cod procedur civil prevede: Cererile posesorii pot fi fcute i de cel care deine lucrul n interesul su propriu, n temeiul unui contract ncheiat cu posesorul, afar numai dac tulburtorul este cel pentru care el deine. Am artat deja c aciunile posesorii prezint avantaje, sub aspect probatoriu, fa de aciunile petitorii. Iat de ce, n practic, aciunile posesorii sunt utilizate i de ctre proprietar, precum i de ctre titularii celorlalte drepturi reale, n locul aciunii n revendicare precum i al altor aciunii petitorii. Aceasta cu att mai mult n situaia cnd aciunea posesorie a fost respins, proprietarul sau titularul unui alt drept real poate introduce o aciune petitorie, de regul, n revendicare. i este aa deoarece aciunea posesorie avnd o cauz total deosebit, n raport de aciunea petitorie, posesoriul nu are autoritate de lucru judecat asupra petitoriului. n ceea ce privete exerciiul aciunilor posesorii ntre coproprietari, practica judiciar a statuat c este admisibil aciunea posesorie introdus de un motenitor care stpnete n mod exclusiv o parte din bunurile succesorale i este tulburat n posesia sa de ctre un alt comotenitor; considerm c soluia este valabil numai atunci cnd suntem ntr-un caz de promovare a unei aciunii posesorii speciale. n schimb, atunci cnd un comotenitor exercit posesia, att pentru sine, ct i pentru ceilali comotenitori, comportndu-se ca un coposesor, el nu poate exercita aciunile posesorii mpotriva unui alt comotenitor.

ntrebri Definii posesia sub nume de titular al dreptului de proprietate ori al altui drept real i efectuai comparaii cu celelalte forme ale posesiei. Prezentai prezumiile cu privire la posesie i raportul acestora cu intervertirea posesiei. Prezentai rolul bunei-credine n dobndirea fructelor de ctre posesor i n uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani. Raportul dintre aciunile posesorii i actiunile petitorii.

29

Capitolul al III-lea. Teoria general a dreptului de proprietate


Obiective Studentul s fie n msur s descrie noiunea dreptului de proprietate si rolul acestuia n sistemul drepturilor reale. S fie n msur s defineasc atributele si caracterele dreptului de proprietate, precum si rolul acestora din urm n funcionarea lui. S identifice particularitile regimului juridic aplicabil dreptului de proprietate public. S se prezinte regulile ce guverneaz circulaia juridic a terenurilor i construciilor.

1. Definiia, caracterele juridice i atributele dreptului de proprietate. 2. Dreptul de proprietate public: a) definiie i caractere juridice; b) determinarea sferei bunurilor care fac parte din domeniul public; c) exercitarea dreptului de proprietate public. 3. Moduri de dobndire a dreptului de proprietate de ctre stat. 4. Regimul juridic al terenurilor i construciilor. 1. Definiia i coninutul dreptului de proprietate Preliminarii. Proprietatea este, att n sens economic, ct i juridic, expresia suprem a accesului oamenilor la posesia, folosina i dispoziia bunurilor. Fiind, aadar, prin excelen, un mod de realizare a unei puteri umane asupra bogiilor, proprietatea a fcut obiectul unor nflcrate i seculare controverse. Aceste controverse au fost i sunt fundamentate i, mai mult continu s fie alimentate de un complex de idei, teorii i concepii economice, politice, filozofice i religioase. Ele se pot fi circumscrise n sfera a dou mari orientri sau curente. Una din orientri a fost elaborat de susintorii comunitii de bunuri sau proprieti colective. Primul care a avansat aceast idee a fost Platon; el a formulat critici severe i importante rezerve referitoare la proprietatea privat i mijloacele juridice de dobndire a bunurilor. Concepia a fost dezvoltat de ctre prinii Bisericii, utopitii Renaterii (Thomas Morus i Campanella) iar mai trziu de Babeuf, Bazard, Proudhon. Marx, Engels i alii dup ei au formulat virulente atacuri de pe baze ideologice mpotriva dreptului de proprietate privat ca fiind generator de exploatare a omului de ctre om. Ei au susinut necesitatea obiectiv a comunizrii bunurilor, mai a ales a mijloacelor de producie.

30

Cel de al doilea curent este reprezentat de aprtorii proprietii private, cum au fost Aristorel, Auguste Comte sau Sturat Mill i alii, care au subliniat avantajele proprietii private ca instrument i stimul economic, garanie a libertii individuale i familiale, izvor de bogie, prosperitate i bunstare social. Definiia dreptului de proprietate. Ambele concepii i-au pus amprenta asupra doctrinei juridice i, mai ales, au influenat activitatea de elaborare a normelor juridice i ncercrile de formulare a definiiei dreptului de proprietate. Codul civil romn de la 1865, fiind redactat dup Codul civil francez, definete dreptul de proprietate avnd n vedere atributele juridice care alctuiesc coninutul su juridic. Astfel, art. 480 Cod civil prevede: Proprietatea este dreptul pe care l are cineva de a se bucura i dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege. Art. 44 pct. 6 din Constituia Romniei revizuit, dispune c dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului. Definiia Codului civil a fost considerat incomplet. Fr ndoial c pentru formularea oricrei alte definiii este necesar s se porneasc de la coninutul juridic al dreptului de proprietate, alctuit din suma de atribute recunoscute proprietarului, aa cum a procedat legiuitorul romn la 1864. Dar, n acelai timp, trebuie s observm c sunt numeroase situaiile cnd o parte a acestor atribute sau chiar toate sunt exercitate de o alt persoan dect proprietarul, de regul, pe temeiul unui drept real, derivat din dreptul de proprietate. Aa, de pild, uzufructuarul are recunoscute asupra bunului aflat n uzufruct atributele de posesie i folosin. i mai mult, superficiarul poate exercita atributele de posesie, folosin i n anumite limite chiar i atributele de dispoziie material i juridic. De asemenea, dreptul real de administrare exercit cvasitotalitatea atributelor dreptului de proprietate public asupra bunurilor din domeniul public ncredinate lor de autoritate component. Aceasta este motivul pentru care n mod legitim se pune ntrebarea prin ce se deosebete proprietarul de alte persoane care exercit unele sau quasitotalitatea atributelor ce alctuiesc coninutul juridic al dreptului de proprietate? Rspunsul a fost dat n literatura de specialitate. Astfel, spre deosebire de titularii altor drepturi subiective asupra aceluiai bun, proprietarul exercitat atributele juridice ale dreptului de proprietate n putere proprie i interes propriu. Numai astfel poate fi determinat poziia specific a proprietarului n raport cu situaia oricrei alte persoane care exercit prerogativele proprietii pe temeiul altor drepturi subiective asupra unuia i aceluiai bun.

31

Proprietarul exercit atributele dreptului su ntotdeauna n putere proprie, nefiind subordonat nimnui, dect legii. Toate celelalte persoane, altele dect proprietarul, exercit aceste atribute, att n puterea legii, ct i mai ales n puterea proprietarului care le-a constituit dreptul subiectiv ce le aparine asupra bunurilor sale. Deci puterea oricrui alt titular de drepturi este limitat, nu numai de dreptul obiectiv, ci de voina proprietarului care, recunoscndu-i altuia anumite atribute asupra unui bun ce-i aparine, i le concretizeaz i le stabilete limitele prin contract sau testament. Putem spune c aceste persoane exercit atributele ce le-au fost conferite n puterea transmis de proprietar i nicidecum n putere proprie. n al doilea rnd, proprietarul exercit atributele dreptului de proprietate n interesul su propriu. Fr ndoial ns c i titularii altor drepturi subiective, reale sau de crean, prin exercitarea acestor atribute, urmresc realizarea unor interese proprii. Astfel, existena dreptului lor nu ar avea nici o raiune. Totui proprietarul se deosebete prin aceea c este singurul subiect de drept care exercit, direct sau indirect, (prin alte persoane), plenitudinea atributelor proprietii, n ultim instan, n propriul su interes. Avnd n vedere coninutul su juridic i poziia specific a proprietarului, dreptul de proprietate poate fi definit, ntr-o formulare corespunztoare, ca fiind acel drept real care confer titularului atributele de posesie, folosin i dispoziie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita n plenitudinea lor, n putere proprie i n interesul su propriu, cu respectarea normelor juridice n vigoare. Atributele dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece este singurul drept subiectiv care confer titularului su trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. Posesia const n posibilitatea proprietarului de a stpni bunul ce-i aparine n materialitatea sa, comportndu-se fa de toi ceilali ca fiind titularul dreptului de proprietate. Posesia poate fi exercitat de ctre proprietar n mod nemijlocit sau de ctre o alt persoan cu acordul, n numele i n interesul proprietarului; tera persoan care stpnete pentru proprietar este un detentor precar. Folosina confer proprietarului facultatea de a ntrebuina bunul su, culegnd sau percepnd n proprietate toate fructele pe care acesta le produce. Atributul de dispoziie este alctuit din dreptul de dispoziie material i dreptul de dispoziie juridic. Dreptul de dispoziie material este posibilitatea proprietarului de a dispune de substana bunului, adic de a-l transforma, consuma sau distruge, cu respectarea reglementrilor n vigoare. Dispoziia juridic se concretizeaz n posibilitatea

32

proprietarului de a ntrina dreptul de proprietate cu titlu oneros sau gratuit, prin acte ntre vii sau mortis causa, i de a-l greva cu dreptul reale derivate, principale sau accesorii, n favoarea altor persoane, cu respectarea regimului juridic stabilit de lege. Caracterele dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate prezint mai multe caractere proprii, care l deosebesc fa de toate celelalte drepturi reale. Astfel, dreptul de proprietate este: absolut, exclusiv i perpetuu. Caracterul absolut. Termenul de drept absolut poate avea mai multe nelesuri: opozabil erga omnes, cel mai complet drept n raport cu celelalte drepturi reale, i drept nelimitat, nengrdit n coninutul su. Acest ultim sens, de nelimitare a dreptului, nu poate fi primit, deoarece el se exercit n limitele determinate de lege; Codul civil stabilete o serie de ngrdiri sau restricii aduse proprietii. De asemenea, reglementri ulterioare Codului civil au adus numeroase ngrdiri dreptului de proprietate. nc de la Justinian se afirm c dreptul de proprietate confer titularului su plena potestas, adic toate cele trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate este un drept deplin att n raport cu celelalte drepturi reale ct i n raport cu forma scindat a proprietii care a existat n evul mediu. Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului su n raporturile acestuia cu toi ceilali, care sunt obligai s nu fac nimic de natur a-l nclca. Ori de cte ori bunul aflat n proprietatea unei persoane ajunge n deinerea sau posesia nelegitim a altuia, proprietarul are dreptul la aciunea n revendicare. Aciunea n revendicare poate fi introdus mpotriva oricrei persoane. Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate este opozabil tuturor, erga omnes. Caracterul exclusiv. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv, n nelesul c atributele sau puterile inerente acestui drept sunt nu numai depline, ci i independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, n afar de cazurile cnd proprietatea este dezmembrat; n cazul dezmembrrii proprietii, unele atribute ale acestui drept se exercit de ctre o alt persoan, pe temeiul unui alt drept real principal derivat din dreptul de proprietate (uzufruct, uz, abitaie, servitute propriu-zis, superficie). O alt excepie de la caracterul exclusiv al dreptului de proprietate o constituie proprietatea comun, pentru c toate atributele dreptului de proprietate sunt exercitate simultan de mai muli titulari.

33

Caracterul perpetuu. Prin perpetuitatea dreptului de proprietate se nelege c este nelimitat n timp i dureaz atta vreme ct exist bunul care face obiectul su. De asemenea, el nu se pierde prin neuz, adic prin neexercitare. De regul, aciunea n revendicare a dreptului de proprietate este imprescriptibil. Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii, n condiiile legii. Ba mai mult, transmisiunea lui este inevitabil i obligatorie pentru cauz de moarte. Transmisiunea dreptului de proprietate nu contravine caracterului su perpetuu. Dimpotriv, transmisibilitatea este corolarul logic i practic al perpetuitii sale. i aceasta pentru faptul c viaa oamenilor este, inevitabil, limitat n timp. Prin transmiterea dreptului de proprietate se realizeaz trecerea lui din patrimoniul unei persoane n patrimoniul alteia, fr nici o modificare, asigurndu-se perpetuitatea lui. Acest caracter este propriu numai dreptului de proprietate privat. Dimpotriv, dreptul de proprietate public, indiferent c poart asupra unor bunuri imobile sau mobile, este inalienabil i prin urmare este netransmisibil. Exist i situaii cnd unele bunuri proprietate privat pot fi scoase temporar din circuitul civil prin acordul de voin intervenit ntre proprietarul bunului i o alt persoan. Astfel, ntr-un contract, prile au posibilitatea de a stipula aa-numitele clauze de inalienabilitate, prin care proprietarului unui anumit bun i este interzis nstrinarea i, uneori, chiar grevarea bunului n favoarea altei persoane. Clauzele de inalienabilitate se gsesc destul de rar n actele de nstrinare cu titlu oneros. Ele pot fi ntlnite mai frecvent n contractele de ipotec i n contractele de gaj fr deposedare n care se stipuleaz interdicia de nstrinare i de grevare a bunului ipotecat sau gajat. n schimb, asemenea clauze pot fi regsite, n practic, n actele cu titlu gratuit, adic n contractele de donaie i n testamente; donatorul sau, dup caz, testatorul dispune de bunul su stipulnd cu persoana gratificat nu poate s-l nstrineze. Clauzele de inalienabilitate pot fi valabile cu respectarea a dou condiii: clauza s fie justificat pe un interes serios i legitim, i inalienabilitatea s fie temporar. Interesul serios i legitim care justific o astfel de clauz poate fi patrimonial sau moral. De asemenea, interesul poate fi al dispuntorului, al dobnditorului, al unui ter sau un interes public. Numai clauzele de inalienabilitate temporar sunt valabile. Clauzele de inalienabilitate perpetu sunt lovite de nulitate absolut, avnd o clauz ilicit i imoral.

34

2. Dreptul de proprietate public. 2.1. Generaliti Dreptul de proprietate cunoate dou forme: dreptul de proprietate privat i dreptul de proprietate public. Formele dreptului de proprietate sunt stabilite chiar prin dispoziiile Constituiei, n articolul 136 alin. 1. n conformitate cu prevederile art. 136 alin. 2 din Constituie i ale art. 1 din Legea nr. 213 din 17 noiembrie 1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, publicat n Monitorul Oficial nr. 448 din 24 noiembrie 1998, dreptul de proprietate public aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public. n conformitate cu prev. art. 3 din Legea nr. 213/1998, domeniul public este alctuit din bunurile prevzute la art. 135 alin. 4 din Constituie (actualul art. 136 alin. 3 dup revizuire), din cele stabilite n anexa la menionata lege i din orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege. Dup titular, domeniul public este: - de interes naional cnd aparine statului; i - de interes local cnd aparine unitilor administrativ-teritoriale. 2.2. Caracterele proprieti publice 1) Proprietatea public este inalienabil - art. 136 alin. 4 din Constituia revizuit i art. 11 alin. 1 lit. a) din Legea nr. 213/1998 - bunurile sunt scoase din circuitul civil, astfel c nu pot fi nstrinate; ele sunt numai puse n valoare prin darea n administrare regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate. Asupra bunurilor din domeniul public pot fi exercitate servitui legale i servitui naturale dat fiind c acestea decurg din raporturile de vecintate i reprezint ngrdiri ale dreptului de proprietate pentru a permite exercitarea dreptului de proprietate de ctre titularii fondurilor vecine. n conformitate cu prevederile art. 13 din Legea nr. 213/1998, servituile pot fi constituite numai dac sunt compatibile cu uzul sau interesul public. De asemenea, servituile constituite anterior intrrii bunurilor n domeniul public sunt meninute numai dac ndeplinesc aceast condiie.

35

A existat o controvers n privina servituilor prin fapta omului. Considerm c de la data adoptrii Legii nr. 213/1998, nu mai poate fi loc de discuie, dat fiind c legea nu distinge ntre felul servituilor care pot fi meninute, impunnd doar condiia compatibilitii cu uzul sau interesul public. 2) Proprietatea public este insesizabil - art. 11 alin. 1 lit. b) din Legea nr. 213/1998 bunurile din domeniul public nu pot fi supuse executrii silite i asupra lor nu se pot constitui garanii reale. n acelai sens, sunt dispoziiile art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 i ale art. 122 alin. (2) din Legea nr. 215/2001. 3) Proprietatea public este imprescriptibil - att extinctiv ct i achizitiv. Potrivit art. 11 alin. 1 lit. c) din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul public nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de bun-credin asupra bunurilor mobile. n acelai sens, sunt dispoziiile art. 1844 din Codul civil, ale art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 i ale art. 122 alin. (2) din Legea nr. 215/2001. n scopul protejrii proprietii publice i de a-i fi conservate aceste caractere, prin dispoziiile alineatului 2 al articolului 11 din Legea nr. 213/1998, sunt declarate nule actele ncheiate cu nclcarea prevederilor alineatului 1. 2.3. Criteriile propuse de literatura juridic pentru determinarea bunurilor din domeniul public Chestiunea este subiect de controvers. Au fost exprimate urmtoarele opinii: 1) Includerea unui bun n domeniul public datorit naturii sale - se consider c bunurile din domeniul public nu sunt susceptibile de proprietate privat - nu acoper toat gama de bunuri, pentru c exist n domeniul public foarte multe bunuri care n aceeai msur, ar putea constitui obiect de proprietate privat. 2) Afectarea bunului la un serviciu public - activitate desfurat n interesul i folosul comunitii. 3) Afectarea nu la uzul unui simplu serviciu public sau de utilitate public, ci la uzul direct al ntregului public - se restrnge foarte mult sfera bunurilor, pentru c nu toate bunurile din domeniul public sunt accesibile tuturor participanilor la circuitul civil. 2.4. Criteriile utilizate de ctre actuala reglementare pentru determinarea bunurilor care fac parte din domeniul public A) Declararea de ctre lege a unor categorii de bunuri ca fcnd parte din domeniul public:

36

- Constituia n art. 136 alin. 3 arat categoriile de bunuri care pot face numai obiectul exclusiv al proprietii publice; - Legea nr. 213/1998, n art. 3 stabilete c bunurile din anex fac parte din domeniul public; - Legea fondului funciar nr. 18/1991, n art. 5. Enumerrile nu sunt exhaustive, nu pot fi astfel, dup cum nici nu ar fi indicat. n actele normative se menioneaz c prin lege se pot determina alte bunuri. B) Dac un bun dup natura lui este de uz sau de interes public. - "bunuri de uz public" - bunuri care prin natura lor, sunt destinate a fi folosite de toi membrii societii publice; - "bunuri de interes public" - bunuri care, dei, nu pot fi folosite de ctre orice persoan, sunt destinate a fi ntrebuinate n cadrul unor activiti care intereseaz pe toi membrii societii: sediile organelor de stat, coli, biblioteci, teatre, muzee, cazrmi, nchisori. 2.5. Delimitarea domeniului public de interes naional de domeniul public de interes local Pn la adoptarea Legii nr. 213/1998, problema a fost reglementat de articolele 80 i 127 din Legea nr. 69/1991. Potrivit art. 80, aparin domeniului public de interes local sau judeean, toate bunurile care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau interes public, i nu au fost declarate de interes naional, iar n conformitate cu art. 127, Guvernul urma s aprecieze apartenena bunurilor la domeniul public de interes local: comunal, orenesc, municipal i judeean. A fost adoptat H.G. nr. 113/1992 care nu a fost aplicat. Sistemul Legii nr. 213/1998 este acela al determinrii exprese. Domeniul public al statului - art. 3 alin. 2 - bunurile prevzute la art. 135 alin. 4 din Constituie (actualul art. 136 alin. 3), bunurile prevzute la pct. I din anex, precum i din alte bunuri de uz sau de interes public naional, declarate ca atare prin lege. Domeniul public al judeelor - art. 3 alin. 3 - bunurile prevzute la pct. II din anex i din alte bunuri de uz sau de interes public judeean, declarate ca atare prin hotrre a consiliului judeean, dac nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau interes public naional. Domeniul public al comunelor, oraelor i al municipiilor - art. 3 alin. 4 - bunurile prevzute la pct. III din anex i din alte bunuri de uz sau de interes public local, declarate ca atare prin hotrre a consiliului local, dac nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public naional ori judeean. - au acces toate persoanele: pieele, cile de comunicaie, reelele stradale, parcurile

37

2.6. Exerciiul dreptului de proprietate public Potrivit art. 136 alin. 4 din Constituie i al art. 12 din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul public pot fi date, dup caz, n administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autoritilor administraiei publice centrale i locale, a altor instituii publice de interes naional, judeean sau local. Darea n administrare se realizeaz, dup caz, prin hotrre a Guvernului, a consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti, ori a consiliului local (art. 13). Titularul dreptului de administrare poate s posede, s foloseasc bunul i s dispun de acesta, n condiiile actului prin care i-a fost dat bunul n administrare. n litigiile privitoare la dreptul de administrare, n instan, titularul acestui drept va sta n nume propriu. n litigiile referitoare la dreptul de proprietate, va face artarea titularului dreptului sub sanciunea rspunderii pentru prejudiciile cauzate prin nendeplinirea acestei obligaii i a revocrii dreptului de administrare. n aceste litigii, statul este reprezentat de ctre Ministerul Finanelor, iar unitile administrativ teritoriale, dup caz, de ctre consiliul judeean, Consiliul General al Municipiului Bucureti sau consiliul local, care vor da mandat preedintelui consiliului judeean ori primarului. Acetia pot da mandat altui funcionar public sau pot angaja un avocat. Bunurile din domeniul public pot fi nchiriate n baza hotrrii organelor menionate la art. 13, sau concesionate n condiiile Legii nr. 219/1998 (M. Of. nr. 459/30.11.1998), prin licitaie public. Sumele ncasate din nchirierea sau din concesionarea bunurilor proprietate public se fac, dup caz, venit la bugetul de stat sau la bugetele locale. n cazul n care contractul de nchiriere este ncheiat de ctre titularul dreptului de administrare, din chiria ncasat, acestuia i revine o cot de 20-50 % stabilit prin hotrrea organelor menionate la art. 13. n conformitate cu prevederile art. 17 din Legea nr. 213/1998, statul i unitile administrativteritoriale pot acorda bunuri din domeniul public n folosin gratuit, pe termen limitat, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar activiti de binefacere sau de utilitate public ori serviciilor publice. 3. Moduri de dobndire a dreptului de proprietate de ctre stat. Dreptul de proprietate poate fi dobndit de ctre stat prin urmtoarele modaliti: expropriere, rechiziie, confiscare, achiziii publice, preluarea bunurilor fr stpn, comoara sau tezaurul, succesiunile vacante.

38

Exproprierea pentru cauz de utilitate public. Exproprierea este actul puterii de stat competente, prin care se realizeaz trecerea n proprietate public a unor bunuri imobile proprietate privat, necesare executrii unor lucrri de interes public, n schimbul unei despgubiri. Pot fi expropriate toate bunurile imobile aflate n proprietatea persoanelor fizice sau juridice, precum i cele aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor. Legea reglementeaz strict i pe etape procedura de urmat n cazul exproprierii. Totui, organul ndreptit s dispun exproprierea i proprietarul pot evita parcurgerea acestei proceduri pe calea unui transfer amiabil a dreptului de proprietate. Aceast convenie poate interveni n orice faz de expropriere. Procedura exproprierii: a) declararea de utilitate public a exproprierii; b) msuri pregtitoare exproprierii; c) exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor. a) Utilitatea public se declar pentru lucrri de interes naional sau de interes local. Declararea de utilitate public se face numai dup o cercetare prealabil efectuate de ctre comisii numite de Guvern pentru lucrri de interes naional i de ctre delegaia permanent a consiliului judeean sau de primarul general al mun. Bucureti pentru lucrrile de interes local. Odat adus la cunotin public, declaraia de expropriere ntrunete toate elementele unui act-condiie care declaneaz procedura exproprierii. b) n etapa urmtoare, expropriatorul ntocmete planul imobilelor expropriate cu indicarea numelui proprietarilor i a ofertelor de despgubiri, care se depun la consiliul local al localitii, n vederea consultrii de ctre cei interesai. Propunerile de expropriere, mpreun cu procesul-verbal care ncheie cercetarea prealabil, se notific titularilor drepturilor reale asupra imobilelor, n termen de 15 zile de la publicare. Acetia pot face ntmpinare mpotriva actelor n termen de 45 de zile, depunnd aceasta la primarul localitii i se soluioneaz n termen de 30 de zile. Comisia, n urma deliberrii, poate s accepte punctul de vedere al expropriatorului sau l poate respinge. Hotrrea comisiei este supus cii de atac a contestaiei, n termen de 15 zile de la comunicare. c) Soluionarea cererilor privitoare la expropriere este dat n competena tribunalelor. ntinderea competenei materiale a tribunalului, potrivit legii, este verificarea numai dac sunt ntrunite toate condiiile cerute de lege pentru expropriere i stabilire despgubirilor, neputnd intra n

39

problemele de fond privitoare la expropriere. Dac prile sau numai unele dintre acestea se nvoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu i asupra despgubirii, instana ia act de nvoial i stabilete despgubirea. Despgubirea se stabilete de o comisie de experi i se compune din valoarea real a imobilului, ct i din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane ndreptite. Legea precizeaz c eliberarea titlului executoriu i punerea n posesie a expropriatorului vor putea fi fcute numai pe baza unui act procedural distinct, ncheierea dat de instana de judecat, prin care se consemneaz ndeplinirea obligaiilor privind plata despgubirilor. Dac n decurs de un an lucrrile de interes public nu au fost ncepute i nici nu s-a fcut o nou declaraie de utilitate public, fotii proprietari pot cere retrocedarea lor. Rechiziia. n conformitate cu prevederile articolului 1 al Legii nr. 132/1997 privind rechiziiile de bunuri i prestrile de servicii n interes public, publicat n M. Of. nr. 161 din 18 iulie 1997, astfel cum a fost modificat i completat prin Legea nr. 410/2004, publicat n M. Of. nr. 986 din 27 octombrie 2004, Rechiziia de bunuri i prestrile de servicii reprezint msura cu caracter excepional prin care autoritile publice mputernicite prin lege oblig agenii economici, instituiile publice, precum i alte persoane juridice i fizice la cedarea temporar a unor bunuri mobile sau imobile, n condiiile prezentei legi. Potrivit articolului 2 alineatul (1), bunurile rechiziionate sunt puse la dispoziie forelor destinate aprrii naionale sau a autoritilor publice, la declararea mobilizrii pariale sau totale a forelor armate ori a strii de rzboi, la instituirea stri de asediu sau de urgen, att pentru prevenirea, localizarea, nlturarea urmrilor unor dezastre, ct i pe timpul acestor situaii. Bunurile consumptibile i cele perisabile pot fi rechiziionate definitiv, cu plata despgubirilor prevzute de lege. Cetenii api de munc pot fi chemai pentru prestri de servicii n interes public, constnd n efectuarea unor lucrri sau desfurarea unor activiti n situaiile prevzute la alin. (1) al articolului 2 din lege. Rechiziionarea bunurilor i chemarea persoanelor fizice pentru prestri de servicii n interes public, n situaiile prevzute de prezenta lege, se fac de ctre centrele militare, n caz de mobilizare sau de rzboi, precum i de ctre prefect, pentru prevenirea, localizarea i nlturarea urmrilor unor dezastre.

40

Rechiziionarea navelor, a mijloacelor plutitoare i portuare se face de ctre Statul Major al Forelor Navale. Rechiziionarea aeronavelor, instalaiilor i tehnicii de aerodrom se face de ctre Statul Major al Forelor Aeriene. n mod excepional, n timp de rzboi, orice comandant de subunitate sau unitate militar similar sau superioar batalionului, care, n lupt, acioneaz independent, este autorizat s hotrasc rechiziionarea de bunuri ori chemarea persoanelor fizice la prestri de servicii n interes public, numai prin autoritile administraiei publice locale i cu asumarea rspunderii proprii. Proprietarii bunurilor rechiziionate au dreptul la despgubiri, stabilite n conformitate cu prevederile legii. Pe perioada rechiziiei, proprietarii sau deintorii sunt scutii de impozite i de plata taxelor pentru bunurile rechiziionate, iar obligaiile ce decurg din contractele legal ncheiate se suspend. 4. Regimul juridic al terenurilor i construciilor. De la momentul adoptrii Codului civil n anul 1864, actele de nstrinare a terenurilor i construciilor au fost guvernate de principiul consensualismului. S-a impus formalitatea transcrierii pentru opozabilitatea fa de teri a transmisiunii de drepturi reale. De la principiul consensualismului au fost exceptate donaiile i ipotecile, acte pentru care s-a prevzut forma autentic. Reglementri referitoare la terenuri. Reglementarea din 1945. La 23 martie 1945 a fost adoptat Legea nr. 187 privind reforma agrar. Prin art. 1 se arata c se realizau o serie de exproprieri, iar n art. 3 se prevedea c sunt exceptate de la expropriere suprafeele de teren pn la 50 de ha, chiar dac acestea se aflau n mai multe moii. Se lsa n proprietate un singur conac, indiferent de numrul i amplasarea moiilor. Prin aceeai lege s-a realizat mproprietrirea unor categorii de persoane, care nu aveau pmnt sau aveau pmnt puin. Legea a stabilit c terenurile care au fcut obiectul mproprietririi nu puteau fi nstrinate i nici ipotecate, dect n cazuri excepionale, cu autorizare din partea Ministerului Agriculturii. Reglementarea din 1947. La 23 iunie 1947 a fost adoptat Legea nr 203. Prin aceast lege au fost declarate imobile agrare terenurile situate n comunele rurale, nafara vetrei satului, precum i terenurile arabile, punile i fneele situate nafara perimetrului construibil al municipiilor, comunelor urbane, comunelor suburbane, staiunilor balneo-climaterice.

41

Imobilele agricole astfel stabilite puteau fi nstrinate prin acte ntre vii, numai cu autorizaia i cu ntocmirea actului n form autentic. Aceast lege a fost n vigoare pn n anul 1950, cnd la 20 iulie a fost adoptat Decretul nr. 151. Acest act a fost n vigoare pn la 5 noiembrie 1974. Potrivit art. 8 i art. 11 din Decretul nr. 151/1950, nstrinarea sub orice form a terenurilor arabile, puni, fnee, vii, livezi, iazuri i bli situate n intravilanul sau extravilanul localitilor se putea face numai cu autorizare i n form autentic. Reglementarea din 1950. n acest an a intrat n vigoare, la 6 septembrie, Decretul nr. 221 care a fost n vigoare pn la 29 martie 1958, cnd a fost nlocuit cu Decretul nr. 144/1958. Potrivit art. 2 din Decretul nr. 221/1950 era obligatoriu actul autentic i autorizarea administrativ pentru nstrinarea terenurilor, cu sau fr construcii aflate pe teritoriul capitalei i comunelor nvecinate, precum i a comunelor cu planuri de sistematizare. Reglementarea din 1958. Decretul nr. 144/1958, care a nlocuit Decretul nr. 221/1950, a stabilit prin prevederile art. 11 c nstrinarea sau mpreala prin actele ntre vii a terenurilor, cu sau fr construcii, proprietate particular de pe teritoriul oraelor, comunelor reedine de raioane, localiti balneo-climaterice i a comunelor declarate centre muncitoreti, precum i a comunelor n care urma s se dezvolte staiuni balneo-climaterice i centra muncitoreti, se putea face numai cu autorizarea prealabil dat n condiiile decretului de ctre Comitetele Executive ale Sfaturilor Populare. Actele de nstrinare sau mpreala terenurilor de mai sus, trebuiau s fie fcute n form autentic. Decretul meniona c nstrinrile sau mprelile terenurilor artate n art. 11, fcute fr respectarea cerinelor legii erau nule de drept. n art. 12 din Decretul nr. 144/1958 se meniona c n cazul n care s-a ncheiat un nscris din care rezult c proprietatea unui teren, cu sau fr construcii, s-a obligat s-l nstrineze cu titlu oneros i s-au respectat modalitile de plat a preului prevzut n nscris, iar n termenul de 3 luni de la eliberarea autorizaiei de nstrinare, una din pri sau succesorii acesteia nu se prezint din orice motive la Notariatul de Stat, pentru autentificarea actului de nstrinare, instana de judecat va putea da o hotrre care s in loc de act autentic de nstrinare.

42

Neprezentarea uneia din pri la autentificare, n urma somaiei fcute de cealalt parte, prin executorul judectoresc, se constata printr-un proces-verbal ncheiat de Notariatul de Stat n circumscripia cruia se afla imobilul n cauz. Transcrierea dreptului de proprietate s-au nscrierea n cartea funciar se realiza pe baza unei copii legalizate de pe hotrrea judectoreasc rmas definitiv. Reglementarea din 1968. Prin Legea nr. 19/1968 s-a stabilit c terenurile fr construcii, proprietatea persoanelor fizice sau juridice, aflate n perimetrul construibil al municipiului Bucureti, al celorlalte municipii sau orae, sunt indisponibile i expropriabile. Aceluiai regim juridic erau supuse i prile din terenurile cu construcii, n msura n care depeau suprafeele stabilite pe baza detaliilor de sistematizare aprobate. Aceste terenuri nu puteau fi nstrinate sau grevate cu sarcini reale, putnd s le transmit numai prin motenire. Reglementarea din 1974. n anul 1974 au fost adoptate dou legi importante i anume: Legea nr. 58 privind sistematizarea localitilor urbane i rurale (1 noiembrie 1974) i Legea nr. 59 privind fondul funciar (5 noiembrie 1974). Ambele legi conineau dispoziii identice, referitoare la terenuri. Astfel, n art. 30 din Legea nr. 58/1974 se arta c dobnditorii terenurilor cuprinse n perimetrul construibil al localitilor urbane i rurale se poate face numai prin motenire legal, fiind interzis nstrinarea sau dobndirea prin acte juridice a acestor terenuri. n acelai sens era i art. 44 din Legea nr. 59/1974. n caz de nstrinare a construciilor, terenul aferent acestora, trecea n proprietatea statului cu plata unei despgubiri, dobnditorul construciei primind contra unei taxe un drept de folosin asupra terenului, necesar utilizrii construciei cumprate. Suprafaa acordat n folosin era de pn la 100 mp. n mediu urban i de 200-250 mp. n mediu rural, cu un front la strad de maxim 12 m. A fost controversat n literatura juridic noiunea de teren aferent construciei: ntr-o prim opinie, s-a apreciat c trebuia s aib loc o determinare de ctre organele care ddeau autorizaia de nstrinare, astfel nct grdina, livada ori terenul cu alt destinaie agricol s rmn n proprietatea nstrintorului construciei. ntr-o alt opinie s-a apreciat c ntregul teren trebuia s treac n proprietatea statului, dup care, era atribuit n folosin sau/i nchiriat pentru locuin, iar diferena de teren era nchiriat ori atribuit n folosin sau ca loc de cas.

43

Au fost numeroase cazuri n care diferenele de teren au fost lsate fr nici un titlu n stpnirea dobnditorilor construciei. Aceasta a fost practica organelor administrative n majoritatea situaiilor. Au existat i excepii de la regula interzicerii nstrinrii terenurilor prin acte juridice. Astfel: - Prin art. 5 din Statutul Cooperativei Agricole de Producie se prevedea acordarea cu plat a unor terenuri n suprafa de cel mult 800 mp., suprafa care a fost redus ulterior la 250 mp. pentru construirea de locuine i anexe gospodreti; - n Decretul nr. 112/1958 se prevedea, n mod excepional, c productorii agricoli particulari din zonele necooperatiste puteau transmite copiilor lor o parte din terenurile agricole pe care le aveau n proprietate, dac acetia locuiau sau urmau s-i stabileasc domiciliul n acea comun, i asumau obligaia cultivrii lor n bune condiii, de a obine produciile din planurile de cultur i de cretere a animalelor i de a contracta i preda la fondul de aprovizionare i la fondul de stat cantitile de produse potrivit legii. n art. 31 din Legea nr. 58/1974 se arta c mpreala ntre motenitori a terenurilor, precum i nstrinarea construciilor prevzute de art. 30, se putea face numai prin nscris autentic, pe baza autorizaiei date, dup caz, de ctre comitetele, respectiv birourile executive ale Consiliilor populare comunale, oreneti sau municipale, cu respectarea normelor de sistematizare. n art. 32 din Legea nr. 58/1974 se arta c orice nstrinare sau mpreal fcut cu nclcarea prevederilor art. 30 i art. 31 era nul de drept. n opinia noastr, considerm c prin intrarea n vigoare a Legii nr. 58/1974 au fost abrogate dispoziiile art. 11 din Decretul nr. 1958. Reglementarea din 1990 cu privire la terenuri. n ianuarie 1990 a fost adoptat Decretul-Lege nr. 42. Prin art. 4 s-a majorat ntinderea lotului n folosin la 5000 mp., de acest lot putnd beneficia i persoanele care doresc s se ntoarc la sat i s devin membrii cooperatori. Prin art. 8 s-a declarat proprietate deplin asupra terenului aferent casei de locuit i al anexelor gospodreti, precum i a curii i grdinii din jurul acestora, stabilind c aceast proprietate cumulat cu lotul n folosin s nu depeasc 6000 mp. Prin Legea nr. 9/1990 publicat n Monitorul Oficial nr 95 din 1 august 1990 se arta c pn la adoptarea unei noi reglementri legale privind regimul fondului funciar s-a interzis nstrinarea prin acte ntre vii a terenurilor de orice fel situate nuntrul sau nafara localitilor,

44

exceptndu-se terenurile aferente construciilor care se nstrinau, inclusiv curtea n suprafa de cel mul 1000 mp. Reglementarea din 1991. n anul 1991 a fost adoptat Legea nr. 18, prin care se realiza, n principal, stabilirea dreptului de proprietate prin reconstituirea sau constituirea acestuia. Art. 46 din Legea nr. 18/1991, devenit articolul 67 n urma republicrii legii n anul 1998, actual abrogat, a impus forma autentic cu privire la nstrinarea terenurilor. Prin acte juridice, proprietatea dobnditorului nu putea depi 100 ha teren agricol n echivalent arabil de familie, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. Prin art. 47 ulterior abrogat s-a statornicit interdicia de dobndire prin acte ntre vii i obligaia de nstrinare n termen de un an a terenurilor n cazul dobndirii prin motenire de ctre persoanele fizice care nu au cetenie romn i persoanele juridice care nu au naionalitate romn i sediu n Romnia. Acest articol a fost modificat prin art. 41 alin. 2 din Constituie. n art. 48 din Legea nr. 18/1991 ulterior abrogat s-a stabilit dreptul de preemiune n favoarea coproprietarilor, proprietarilor vecini i statului, n cazul terenurilor agricole din extravilan. La 2 martie 1998, a intrat n vigoare Legea nr. 54 privind circulaia juridic a terenurilor. S-a abrogat seciunea privind circulaia juridic a terenurilor (art. 66-69 din Legea nr. 18/1991, republicat). Potrivit Legii nr. 54/1998, schimbul i actele de nstrinare ntre vii trebuia fcute n form autentic. n cazul dobndirii prin acte juridice ntre vii, proprietatea funciar a dobnditorului nu putea depi 200 ha teren agricol n echivalent arabil de familie. Prin noiunea familie, n sensul menionatei legi, se nelegea soii i copiii necstorii, dac gospodreau mpreun cu prinii lor. nclcarea acestor prevederi era sancionat cu reduciunea actului juridic pn la limita suprafeei legale. Potrivit art. 3 din Legea nr. 54/1998, cetenii strini, apatrizii i persoanele juridice strine nu puteau dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor. Prevederile art. 23 din O.U.G. nr. 31/1997 privind investiiile strine, au stabilit c societile comerciale constituite n Romnia cu participare de capital strin puteau dobndi proprietatea terenurilor. Art. 5 din Legea 54/1998 arta c vnzarea terenurilor agricole din extravilan se putea face cu respectarea dreptului de preemiune al coproprietarilor, proprietarilor vecini i al arendailor, exprimat prin intermediul secretarului unitii administrativ-teritoriale.

45

Potrivit art. 15 din Legea nr. 54/1998, au fost interzise nstrinrile de orice form a terenurilor cu privire la titlul crora existau litigii la instanele de judecat pe tot timpul soluionrii acestor litigii, sub sanciunea nulitii. S-a reglementat posibilitatea efecturii opoziiei de nstrinare, care se nregistra la Biroul de Publicitate Imobiliar. Reglementarea din 2005. Printre schimbrile produse n legislaia rii noastre prin adoptarea Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente, se numr modificarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare, cu modificrile i completrile ulterioare, precum i abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor. Precizarea expres a impunerii formei actului autentic pentru constituirea de drepturi reale asupra terenurilor. n conformitate cu prevederile articolului 2 alineatul (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, Terenurile cu sau fr construcii, situate n intravilan i extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea lor, pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Potrivit alineatului (2) al aceluiai articol, n cazul n care prin acte juridice ntre vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fr construcie, indiferent de destinaia sau ntinderea acestora, dispoziiile alin. (1) se aplic n mod corespunztor. Precizarea expres a impunerii formei actului autentic pentru constituirea de drepturi reale asupra terenurilor, este de natur s nlture orice controvers cu privire la mprejurarea dac este sau nu necesar aceast form a actului juridic, atunci cnd se constituie ori se transmit dezmembrminte ale dreptului de proprietate asupra terenurilor. Sub imperiul Legii nr. 18/1991 i al Legii nr. 54/1998, fa de redactarea textelor legale care prevedeau necesitatea formei autentice, s-a susinut opinia potrivit creia forma autentic ar fi fost necesar numai n cazul transferului dreptului de proprietate asupra terenurilor, iar c n situaia constituirii ori transmiterii unui drept de superficie nu ar fi fost necesar. Eliminarea dreptului de preemiune. Prin abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n condiiile n care Legea nr. 247/2005 Titlul X nu se face nici o precizare cu privire la dreptul de preemiune, situaie n care se trage concluzia potrivit creia dreptul de preemiune n privina terenurilor de orice fel este desfiinat. Se recunoate astfel, dreptul de dispoziie deplin asupra imobilelor.

46

Crearea de faciliti pentru realizarea anumitor operaiuni de nstrinare a terenurilor. Dac dreptul de preemiune a fost nlturat, n schimb, prin dispoziiile art. 6 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, au fost create o serie de mijloace prin care se nlesnete ncheierea actelor juridice de nstrinare n scopul comasrii parcelelor i loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care s cuprind suprafee continue, indiferent de destinaia lor, precum i nstrinrile efectuate de ctre persoanele ndreptite s obin renta viager agricol. Aceste nstrinri pot fi efectuate i pe baza schielor care au stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicrii legilor fondului funciar i sunt scutite de taxa de timbru i de timbrul judiciar. nlturarea limitrii dreptului de a dobndi terenuri prin acte juridice. Prin abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n condiiile n care Legea nr. 247/2005 Titlul X nu se face nici o precizare cu privire la limita suprafeei de teren ce poate fi dobndit prin acte juridice, concluzia este c nu mai exist nici o restricie n privina ntinderii dreptului de proprietate asupra terenurilor, indiferent de modul de dobndire. Articolul 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 prevedea c n cazul dobndirii prin acte juridice ntre vii, proprietatea funciar a dobnditorului nu poate depi 200 ha teren agricol n echivalent arabil, de familie. Limitarea cauzelor care mpiedic nstrinarea terenurilor. Spre deosebire de dispoziiile Legii nr. 54/1998, actuala reglementare urmrete restrngerea categoriilor de litigii care au drept efect interzicerea nstrinrii terenurilor. Dac potrivit dispoziiilor articolului 15 din Legea nr. 54/1998, erau interzise nstrinrile, sub orice form, a terenurilor cu privire la titlul crora exist litigii la instanele judectoreti, pe tot timpul soluionrii acestor litigii, prin dispoziiile articolului 4 al Titlului X al Legii nr. 247/2005, se proclam principiul liberei circulaii a terenurilor, chiar dac drepturile asupra acestora fac obiectul unor litigii. Numai cu titlu de excepie, n cazul anumitor litigii, se mpiedic nstrinarea imobilelor. Astfel, cu excepia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privat i legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existena unui litigiu privitor la un teren cu sau fr construcii nu mpiedic nstrinarea acestuia i nici constituirea altor drepturi reale sau de crean, dup caz. Din interpretarea textului legal amintit, reiese c orice litigii referitoare la validitatea titlului de proprietate (dac este altul dect unul emis conform legilor fondului funciar) nu mpiedic

47

circulaia juridic a imobilelor, fie c este vorba de transmiterea ori constituirea de drepturi reale sau de constituirea unor drepturi de crean. Reglementarea aciunii prin care instana s pronune o hotrre care s in loc de contract de vnzare-cumprare. Dup mai bine de 14 ani, exist din nou o reglementare expres a sanciunii antecontractului de vnzare-cumprare. Dispoziiile articolului 5 alineatul (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, arat c n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract. Existena acestei prevederi legale este de natur s nlture discuiile cu privire la admisibilitatea aciunii n justiie pentru pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de vnzare-cumprare. Se observ, pe de alt parte, c textul este mult mai precis i mai puin exigent dect reglementarea articolului 12 a Decretului nr. 144/1958. Situaia strinilor i apatrizilor dup revizuirea Constituiei i aderarea Romniei la Uniunea European. n conformitate cu prevederile articolului 44 alineatul (2) din Constituia Romniei revizuit, ...Cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal. Pentru detalierea condiiilor de dobndire a dreptului de proprietate de ctre strini i apatrizi n temeiul dispoziiei constituionale citate, precum i a Tratatului privind aderarea Romniei la Uniunea European, ratificat prin Legea nr. 157/2005, publicat n M. Of. nr. 465 din 1 iunie 2005, a fost adoptat Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine, publicat n M. Of. nr. 1008 din 14 noiembrie 2005. Din perspectiva acestor reglementri, exist dou categorii de persoane: a) persoanele fizice i persoanele juridice din statele membre (statele Uniunii Europene, Islanda, Lichtenstein i Norvegia), adic cetenii statelor membre, apatrizii cu domiciliul n statele membre, precum i persoanele juridice care au naionalitatea unui stat membru; i

48

b) persoanele fizice i persoanele juridice din state tere, adic cetenii statelor tere i apatrizii cu domiciliul n statele tere, precum i persoanele juridice care au naionalitatea unui stat ter. n ce privete persoanele fizice i persoanele juridice din statele membre, potrivit art. 3 din Legea nr. 312/2005, acestea pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii n care pot face acest lucru persoanele din Romnia. Aceasta este regula de la care exist o serie de excepii rezultate n urma procesului de negociere n vederea aderrii la Uniunea European (s-a admis existena unor perioade de tranziie n care s se menin restricii cu privire la dobndirea de ctre persoanele dintr-un alt stat membru, a dreptului de proprietate asupra terenurilor). Prima excepie este instituit de dispoziiile art. 4 din Legea nr. 312/2005, n conformitate cu care Ceteanul unui stat membru nerezident n Romnia, apatridul nerezident n Romnia cu domiciliul ntr-un stat membru, precum i persoana juridic nerezident, constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare, respectiv sedii secundare, la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European. A doua excepie este prevzut la art. 5 alineatul (1) din Legea nr. 312/2005, unde se arat: Ceteanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European. Prin dispoziiile alineatului (2) al aceluiai articol, se stabilete o excepie la excepie, permind n interiorul menionatului termen, dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere de ctre: a) cetenii statelor membre i apatrizii cu domiciliul ntr-un stat membru, dac i stabilesc reedina n Romnia i pot dovedi calitatea de fermier care desfoar activiti independente (prin documente specifice statului membru al crui cetean este sau din care provine apatridul); i b) apatrizii cu domiciliul n Romnia, dac i pot dovedi calitatea de fermier care desfoar activiti independente (cu atestat eliberat de ctre Ministerul Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale).

49

n conformitate cu prevederile alineatului ultim al articolului 5 din Legea nr. 312/2005, Destinaia terenurilor agricole, pdurilor i a terenurilor forestiere nu poate fi schimbat pe durata perioadei de tranziie de ctre persoanele prevzute la alin. (2). Reglementri referitoare la construcii. Reglementarea din 1973. n anul 1973 a fost adoptat Legea nr. 4/1973 care se referea la construirea de locuine. Potrivit art. 5, cetenii aveau dreptul s aib n proprietate personal o singur locuin pentru ei i familiile lor. Membrii unei familii puteau pstra n proprietate comun sau n proprietatea unuia dintre ei o singur locuin. Prin familie se nelegea: soul, soia i copiii minori. Prin art. 6 cu privire la construirea sau cumprarea de locuine n scopul nchirierii sau revnzrii era interzis. Cetenii puteau construi sau cumpra locuine n localitatea de domiciliu sau n care aveau dreptul de a-i stabili domiciliul. n cazul construirii, dreptul de proprietate asupra locuinei se transmitea la data ntocmirii procesului-verbal de predare-primire a locuinei. Persoanele ncadrate cu contract de munc i pensionarii care nu aveau locuin proprietate beneficiau de dreptul de a li se nchiria locuine din fondul locativ de stat. Prin Decretul-Lege nr. 1 din 26 decembrie 1989, publicat n Monitorul Oficial nr. 4/27.12.1989, a fost abrogat Legea nr. 58/1974. Prin acelai act normativ au fost abrogate i dispoziiile art. 44 51 din Legea nr. 59/1974, ceea ce nseamn n opinia noastr revenirea la caracterul consensual al actelor juridice a terenurilor i construciilor. Reglementarea din 1990 cu privire la construcii. n anul 1990 s-a adoptat Decretul-Lege nr. 61/1990 prin care au fost abrogate art. 5 i 52 din Legea nr. 4/1973 i s-a dat posibilitatea dobndirii i pstrrii n proprietate a mai multor locuine de ctre o singur persoan. Prin art. 5 din Decretul-Lege nr. 61/1990 s-a acordat dreptul de cumprare a locuinelor construite din fondurile statului chiriailor care le ocupau. Prin art. 4 din acelai decret s-a interzis cumprarea de locuine din fondul de stat n scop de revnzare sau nchiriere acest articol fiind abrogat prin Legea nr. 85/1992 -; abrogarea acestui text a constituit o eroare de reglementare juridic. Textul aa cum era iniial n Decretul-Lege nr. 61/1990 era judicios ntocmit i viza cauza actului juridic (cumprarea n scop de nchiriere sau de revnzare),

50

aplicarea lui corect avnd menirea de a contribui la atingerea scopului actului normativ n discuie, i anume transferarea dreptului de proprietate asupra locuinelor nchiriate din fondul de stat numai n scopul asigurrii locuirii n continuare a fotilor chiriai, iar nu n scop speculativ. Prin Legea nr. 85/1992, prevederile Decretului-Lege nr. 61/1990 au fost completate n sensul c s-a acordat dreptul de cumprare a locuinelor construite din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat cu excepia locuinelor de intervenie. Prin locuin de intervenie n varianta iniial se nelegeau locuinele situate n incinta unitilor economice sau bugetare de stat, ct i cele legate nemijlocit de ndeplinirea atribuiilor de serviciu ale persoanelor care le ocup. n varianta modificat prin Legea nr. 76/1994, prin locuin de intervenie se nelege locuinele destinate cazrii personalului unitilor economice sau bugetare care prin contractul de munc ndeplinesc activiti sau funcii ce necesit prezena permanent sau n caz de urgen n cadrul unitilor. Reglementarea din 1991. Intrnd n vigoare Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii construciilor, la 7 august 1991, au fost abrogate expres prevederile Decretului nr. 144/1958 i ale Legii nr. 4/1973. Prin Legea nr. 50/1991 s-a acordat posibilitatea concesionrii de terenuri din domeniul privat pentru realizarea de locuine i case de vacan, precum i modaliti de sprijinire financiar, care putea consta n mprumuturi i subvenii acordate de stat. Reglementarea din 1995. Prin Legea nr. 112/1995 s-au stabilit msurii reparatorii n favoarea fotilor proprietari, persoane fizice, a imobilelor cu destinaia de locuine, trecute ca atare n proprietatea statului sau a altor persoane juridice, dup 6 martie 1945, cu titlu i care se aflau n posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, msuri care constau n: - restituirea n natur prin redobndirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor n care locuiesc n calitate de chiriai sau a celor care sunt libere; - acordarea de despgubiri pentru celelalte apartamente, precum i n situaia n care, dei ndeplinesc condiiile pentru restituirea n natur, opteaz pentru acordarea de despgubiri. Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/19995 s-a acordat chiriailor dreptul de a cumpra apartamentele care nu fac obiectul restituirii.

51

ntrebri Care sunt caracterele dreptului de proprietate? Definii dreptul de proprietate public i comentai caracterele juridice ale acestei forme a dreptului de proprietate. Prezentai exercitarea dreptului de proprietate public. Care sunt condiiile de valabilitate ale actului juridic pentru transmiterea ori constituirea drepturilor reale asupra imobilelor?

52

Capitolul al IV-lea. Modalitile dreptului de proprietate


Obiective S se identifice situaiile n care se consider c ne aflm n fata unor modaliti ale dreptului de proprietate. S se descrie regimul modalitii dreptului de proprietate comun. 1. Generaliti. Proprietatea este pur i simpl cnd aparine unui titular n exclusivitate, or prezint o anumit complexitate ce const n: este afectat de o condiie rezolutorie ori suspensiv; este ameninat de o cauz de anulare; cnd aparine mai multor persoane. Modalitile juridice ale dreptului de proprietate sunt : proprietatea rezolubil; proprietatea anulabil i proprietatea comun. 2. Proprietatea anulabil. Proprietatea este anulabil atunci cnd dreptul s-a dobndit printr-un act juridic lovit de nulitate relativ. Pn la mplinirea termenului de prescripie a aciunilor n anulare, dreptul de proprietate este incert. Efectele proprietii anulabile: a) dac are loc confirmarea actului de ctre cel ndreptit s cear anularea dreptului de proprietate, se consolideaz devenind un drept pur i simplu. Efectele confirmrii se produc sub rezerva dreptului terilor, astfel cum se arat n art. 1167 alin. 2 Cod civil; b) mplinirea termenului de prescripie a aciunii n anulare are drept efect consolidarea dreptului de proprietate; c) n cazul admiterii aciunii n anulare, dreptul dobnditorului se desfiineaz precum i drepturile terilor subdobnditori. Excepii: - dobndirea proprietii bunurilor mobile de ctre teri posesori de bun-credin; - dobndirea proprietii imobilelor prin uzucapiune; - validarea aparenei de drept.

53

3. Proprietatea rezolubil. Proprietatea este rezolubil cnd este afectat de o condiie rezolutorie ori suspensiv, adic atunci cnd transferul dreptului de proprietate s-a fcut sub condiie rezolutorie sau suspensiv. Proprietatea rezolubil izvorte din orice act translativ de proprietate sau din lege. De exemplu: art. 836 Cod civil reglementeaz revocarea de drept a donaiei pentru survenien de copii; art. 937 Cod civil stabilete revocarea donaiilor fcute ntre soi. Efectele proprietii rezolubile: a) pedente conditionae, adic ncheierea actului juridic pn la ndeplinirea condiiei. Dobnditorul sub condiie rezolutorie poate exercita toate drepturile unui proprietar pur i simplu, adic poate efectua acte de administrare i de dispoziie, poate transmite dreptul motenitorilor si, dar tot sub aceeai condiie. Transmitorul, care este proprietarul sub condiie suspensiv, nu este un adevrat proprietar, fiindc nu poate efectua acte de folosin, ns poate ndeplini acte de dispoziie i poate transmite ctre motenitori dreptul sub condiie suspensiv. b) eveniente conditionae, adic dup ndeplinirea condiiei. Dreptul dobnditorului dispare ca i cum nu ar fi existat niciodat, pe cnd transmitorul redevine proprietar deplin i este considerat ca i cum ar fi fost proprietar pur i simplu, tot timpul, exact cum n-ar fi nstrinat lucrul niciodat. Actele de administrare efectuate de proprietarul sub condiie rezolutorie sunt meninute. Fructele culese de proprietarul sub condiie rezolutorie rmn dobnditorului acestuia. Actele de dispoziie efectuate de proprietarul sub condiie rezolutorie, n principiu se desfiineaz. Excepii: - art. 834 Cod civil n cazul revocrii donaiei, toate nstrinrile, constituirile de dezmembrminte ale proprietii i sarcinile cu care a fost grevat bunul de ctre donatar sunt meninute dac au fost fcute mai nainte de nscrierea unui extras al cererii de chemare n judecat pe marginea meniunii de nscriere a contractului de donaie n cartea funciar; - potrivit art. 765 Cod civil, n cazul raportului donaiilor, i potrivit art. 855 Cod civil, n cazul reduciunii donaiilor, transmisiunile, dezmembrmintele i sarcinile ce au fost consfinite de donatar, sunt meninute dac au fost trecute n registrul de transcripiuni pn la data deschiderii succesiunii; - dobndirea proprietii de bunuri mobile de ctre un posesor de bun-credin, potrivit art. 1909 Cod civil; - dobndirea prin uzucapiune a proprietii asupra bunurilor imobile;

54

- validarea aparenei de drept. Atunci cnd o persoan n mod public a pretins c are o anumit calitate i a efectuat acte n virtutea acelei caliti, n care teri de bun-credin s-au ncrezut, se poate justifica meninerea acestor acte. c) atunci cnd condiia rezolutorie a czut, adic exist certitudinea c ea nu se va mai putea mplini vreodat. Se consolideaz dreptul dobnditorului sub condiie rezolutorie, precum i actele de dispoziie fcute de acesta pedente conditionae. Dreptul proprietarului sub condiie suspensiv este desfiinat retroactiv, precum i toate actele de dispoziie consimite de acesta. 4. Proprietatea comun. Proprietatea este comun atunci cnd dreptul de proprietate aparine concomitent mai multor proprietari titulari. Proprietatea comun are dou forme: pe cote pri i n devlmie. a) proprietatea comun pe cote-pri, adic dreptul de proprietate asupra unui bun este fracionat n cote-pri ideale i abstracte. Se utilizeaz termenul de coproprietate, atunci cnd obiectul, proprietatea comun pe cotepri, l constituie un bun singular i se ntrebuineaz termenul de indiviziune, atunci cnd dreptul de proprietate comun pe cote-pri se exercit asupra unei mase de bunuri. Proprietatea comun pe cote-pri este de dou feluri: obinuit sau temporar i forat i perpetu. Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar. Acest fel de proprietate comun poate nceta oricnd, astfel potrivit art. 728 Cod civil, nimeni neputnd fi obligat a rmne n indiviziune. Dreptul de a iei din indiviziune este imprescriptibil. Modurile de dobndire a proprietii comune obinuite sau temporar sunt: succesiunea, convenia, uzucapiunea ca urmare a exercitrii unei coposesii, construirea de ctre mai multe persoane pe terenul ce aparine unuia sau mai multor coproprietari, transformarea proprietii devlmae a soilor cu ocazia divorului, confiscarea total sau parial a unui bun a unei persoane cstorite. Exercitarea dreptului de proprietate: Posesia poate fi exercitat de toi coproprietarii sau de unul dintre ei; Folosina poate fi exercitat de toi coproprietarii, ct i sub aspectul culegerii fructelor potrivit cotei din dreptul de proprietate. Condiia care se impune este ca un coproprietar s nu mpiedice pe ceilali coproprietari s foloseasc bunul i s nu schimbe destinaia i modul de utilizare a lui.

55

Referitor la culegerea fructelor s-a considerat c fructele industriale s-ar cuveni numai coproprietarului care a lucrat terenul, apreciindu-se ca fiind un abuz de drept cererea coproprietarului care nu a lucrat, de a i se preda parte din fructe. Aceast soluie nu poate fi acceptat pentru c echivaleaz cu lipsirea celorlali coproprietari de atributul folosinei. mprejurarea c unul singur dintre coproprietari a lucrat terenul i a efectuat cheltuieli pentru producerea fructelor, i d dreptul la o despgubire. Altfel spus, din venitul brut se vor scdea cheltuielile i valoarea muncii care se cuvin coproprietarului care a lucrat teren, iar venitul net va trebui mprit ntre toi coproprietarii n raport de cotele-pri pe care le dein din dreptul de proprietate. S-a admis c actele de conservare i administrare fcute de un singur coproprietar sunt valabile, dac sunt utile bunului i nu a existat opoziia expres a altor coproprietari la efectuarea lor. Meninerea acestor acte a fost justificat pe ideea gestiunii de afaceri ori a mandatului tacit. Dispoziia. Asupra cotei pri ideale, fiecare coprta are un drept de dispoziie deplin. n ceea ce privete actele de dispoziie a ntregului bun, se aplic regula unanimitii, deci este nevoie de acordul tuturor coproprietarilor. Situaii: cnd dobnditorul nu a cunoscut c nstrintorul nu este proprietar exclusiv, actul de dispoziie este lovit de nulitate relativ; cnd dobnditorul a cunoscut calitatea de coproprietar a nstrintorului, vnzarea se afl sub condiia rezolutorie a partajului. Dac bunul cade n lotul coprtaului nstrintor, dreptul dobnditorului se consolideaz, iar dac bunul cade n lotul altui coproprietar, atunci vnzarea se desfiineaz. Pe temeiul vnzrii de ctre un coproprietar, acesta poate cere atribuirea bunului n lotul su. Dobnditorul poate face intervenie la partaj, pentru ca bunul s fie atribuit n lotul coproprietarului vnztor, pentru consolidarea proprietii; cnd dobnditorul a acionat n nelegere frauduloas cu nstrintorul, pentru a scoate bunul din comunitate, actul de dispoziie este lovit de nulitate absolut. Obligaia coprtailor este aceea de a contribui la cheltuielile de ntreinere, de conservare a bunului, proporional cu cota-parte ce le revine din dreptul de proprietate. ncetarea coproprietii temporare poate interveni n urmtoarele moduri: prin dobndirea proprietii exclusive; donaii, succesiune sau uzucapiune; nstrinarea ctre un ter; prin expropriere; prin pieirea bunului n caz fortuit; prin partaj: voluntar sau judiciar. Indiferent c este voluntar sau judiciar, partajul are urmtoarele moduri de realizare: a) n natur, cnd fiecare coprta primete bunuri sau pri din bunuri, n raport de cota-parte ce o deine

56

din coproprietate. Inegalitatea loturilor cu valoarea cotelor-pri, se compenseaz prin plata de sume de bani denumite sulte (coprtaii care primesc bunuri de valoare mai mare dect valoarea cotei-pri pe care o deineau din dreptul de proprietate, pltesc sume de bani coprtailor ale cror loturi au valoare mai mic dect valoarea cotei-pri de le revenea din dreptul de proprietate; b) prin atribuire, cnd bunul nefiind comod partajabil n natur, este atribuit n ntregime unui singur coprta, ceilali coprtai primind sulte; i c) prin vnzare, atunci cnd nici un coprta nu solicit atribuirea bunului. Preul obinut n urma vnzrii bunului este mprit ntre coprtai conform cotelor-pri ce le revin din coproprietate. Partajul voluntar este posibil atunci cnd sunt prezeni toi coprtaii, iar acetia au capacitate deplin de exerciiu; este posibil partajul judiciar i n cazul unor coprtai prezeni dar incapabili ori cu capacitate de exerciiu restrns, ns, numai cu asigurarea reprezentrii legale, respectiv a ncuviinrii din partea ocrotitorului legal, i a autorizrii autoritii tutelare. Dac, fiind prezeni, coprtaii nu se neleg, ori lipsete cel puin unul dintre ei sau ntre coprtai fiind unii lipsii de capacitate de exerciiu ori cu capacitate de exerciiu restrns, nu sunt realizate condiiile de complinire a lipsei de capacitate, respectiv de completare a capacitii de exerciiu restrns, trebuie s se recurg la procedura partajului judiciar. Procedura mprelii judiciare este reglementat de Codul de procedur civil n Capitolul VII din Cartea a VI-a, n cadrul articolelor 6731-67314. Procedura de judecat a partajului comport dou faze: a) admiterea n principiu a cererii de ieire din indiviziune, care se rezolv printr-o ncheiere de admitere n principiu; i b) desvrirea mprelii. n practic, instanele nu pronun ntotdeauna ncheierea de admitere n principiu. Aceast practic este posibil n cazurile n care partajul nu ridic probleme deosebite. ncheierea de admitere n principiu va trebui dat ori de cte ori mprirea bunurilor implic soluionarea unor probleme mai complexe i mai complicate privind stabilirea masei bunurilor comune, determinarea cotei-pri ce revine fiecrui coprta, formarea loturilor etc. ncheierea de admitere n principiu a partajului este reglementat de dispoziiile art. 6735-6738 din Codul de procedur civil. n articolul 6735 C. proc. civ., sunt artate elementele pe care instana trebuie s le stabileasc instana n vederea efecturii mprelii: bunurile supuse mprelii, calitate de coproprietar, cota-parte ce se cuvine fiecruia i creanele nscute din starea de proprietate comun pe care coproprietarii le au unii fa de alii. Dac se mparte o motenire, instana va mai stabili
1

57

datoriile transmise prin motenire, datoriile i creanele comotenitorilor fa de defunct, precum i sarcinile motenirii. Dispoziiile articolului 6736 arat: Dac pentru formarea loturilor sunt necesare operaii de msurtoare, evaluare i altele asemenea, pentru care instana nu are date suficiente, ea va da o ncheiere prin care va stabili elementele artate la art. 6735 alin. 1, ntocmind n mod corespunztor minuta prevzut de art. 258.... n conformitate cu prevederile art. 6738 C. pr. civ., astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 219/2005, ncheierea de admitere n principiu poate fi atacat cu apel sau, dup caz, cu recurs odat cu fondul, fiind supus acelorai ci de atac ca i hotrrea dat asupra fondului procesului. Apreciem c era mai potrivit soluia adoptat anterior Legii nr. 219/2005, n conformitate cu care ncheierea de admitere n principiu putea fi atacat separat cu apel, pn la pronunarea hotrrii de partaj, dac apelul privea stabilirea calitii de coproprietar, cota-pare ce se cuvine fiecruia ori masa bunurilor supuse mprelii. Dac sub aspectul elementelor specificate mai sus, ncheierea de admitere n principiu nu era atacat cu apel, ele nu mai puteau fi supuse apelului o dat cu hotrrea asupra fondului procesului. Acest lucru ntrea caracterul interlocutoriu al acestei ncheieri. Deschiderea unei ci de atac separate mpotriva ncheierii de admitere n principiu ar fi fost de natur s ordoneze procesul de partaj i s contribuie la scurtarea duratei acestuia. Expertiza despre care se face vorbire n articolul 6736 C. proc. civ. este o expertiz ce este necesar formrii loturilor. Dac pentru stabilirea masei, a valorii acesteia, a ntinderii drepturilor coprtailor, a creanelor reciproce ale coprtailor, a datoriilor i sarcinilor motenirii este nevoie de efectuarea unor lucrri de evaluare ori de prerea unor specialiti, se vor efectua expertize n acest scop, anterior pronunrii ncheierii de admitere n principiu. Regula stabilit de lege pentru efectuarea partajului este aceea a mprelii n natur, astfel cum stabilesc dispoziiile alineatului (2) al articolului 6735. Astfel, se arat c n temeiul celor stabilite potrivit alineatului (1) al aceluiai articol, instana trebuie s procedeze la formarea loturilor i la atribuirea lor. n cazul n care loturile nu sunt egale n valoare, ele se ntregesc printr-o sum de bani (sult). Dispoziiile articolului 6739 stabilesc, cu titlu exemplificativ, criteriile pe care trebuie s le aib instana n vedere la formarea loturilor: acordul prilor, mrimea cotei-pri ce se cuvine fiecruia din masa bunurilor de mprit, natura bunurilor, domiciliul i ocupaia prilor, faptul c unii coproprietari, nainte de a se cere mpreala, au fcut construcii, mbuntiri cu acordul

58

coproprietarilor. La aceste criterii, n cazul n care partajul se face n cadrul contestaiei la executare, considerm c trebuie adugat criteriul calitii de debitor n urmrirea ce se contest. Astfel, n cazul n care cotele-pri sunt egale ori apropiate, chiar dac debitorul urmrit are o cot mai mic din dreptul de proprietate asupra unui bun, apreciem c se impune ca atribuirea bunului s se fac n favoarea coprtaului debitor, iar astfel, ca urmare a efectului retroactiv al partajului, actele de executare s fie meninute, iar ansele de realizare a creanei ce se execut silit s fie mai ridicate. n cazul n care mpreala n natur a unui bun nu este posibil sau ar cauza o scdere important a valorii acestuia ori i-ar modifica n mod pgubitor destinaia economic, la cererea unuia dintre coproprietari, instana, prin ncheiere, i poate atribui provizoriu ntregul bun. Dac mai muli coproprietari cer s li se atribuie bunul, instana va ine seama de criteriile prevzute la art. 6739. Prin ncheiere ea va stabili i termenul n care coproprietarul cruia i s-a atribuit provizoriu bunul este obligat s depun sumele ce reprezint cotele-pri cuvenite celorlali coproprietari. Dac coproprietarul cruia i s-a atribuit provizoriu bunul depune, n termenul stabilit, sumele cuvenite celorlali coproprietari, instana, prin hotrrea asupra fondului procesului, i va atribui bunul. n cazul n care coproprietarul nu depune n termen sumele cuvenite celorlali coproprietari, instana va putea atribui bunul altui coproprietar, n condiiile prezentului articol. La cererea unuia dintre coproprietari instana, innd seama de mprejurrile cauzei, pentru motive temeinice, va putea s-i atribuie bunul direct prin hotrrea asupra fondului procesului, stabilind totodat sumele ce se cuvin celorlali coproprietari i termenul n care este obligat s le plteasc. n cazul n care nici unul dintre coproprietari nu cere atribuirea bunului ori, dei acesta a fost atribuit provizoriu, nu s-au depus, n termenul stabilit, sumele cuvenite celorlali coproprietari, instana, prin ncheiere, va dispune vnzarea bunului, stabilind totodat dac vnzarea se va face de ctre pri prin bun nvoial ori de ctre executorul judectoresc. Dac s-a dispus ca vnzarea bunului s se fac de pri prin bun nvoial, instana va stabili i termenul n care aceasta va fi efectuat. Termenul nu poate fi mai mare de 6 luni. La mplinirea termenului prile vor prezenta instanei dovada vnzrii. n cazul n care vnzarea prin bun nvoial nu se realizeaz n termenul prevzut de alin. 2 al art. 67311 din Codul de procedur civil, instana, prin ncheiere, va dispune ca vnzarea s fie efectuat de executorul judectoresc.

59

ncheierile prin care se dispune vnzarea bunurilor supuse mprelii pot fi atacate separat cu apel. Dac nu au fost astfel atacate, aceste ncheieri nu mai pot fi supuse apelului o dat cu hotrrea asupra fondului procesului. Dup rmnerea irevocabil a ncheierii prin care s-a dispus vnzarea bunului de ctre executorul judectoresc, acesta va proceda la efectuarea vnzrii la licitaie public. Executorul va fixa termenul de licitaie, care nu va putea depi 30 de zile pentru bunurile mobile i 60 de zile pentru bunurile imobile, socotite de la data primirii ncheierii, i va ntiina coproprietarii despre data, ora i locul vnzrii. Pentru termenul de licitaie a bunurilor mobile executorul va ntocmi i va afia publicaia de vnzare cu cel puin 5 zile nainte de acel termen. n cazul vnzrii unui bun imobil, executorul va ntocmi i va afia publicaia de vnzare cu cel puin 30 de zile nainte de termenul de licitaie. Potrivit alineatului penultim al articolului 67312, coproprietarii pot conveni ca vnzarea bunurilor s se fac la orice pre oferit de participanii la licitaie. Efectele partajului. Indiferent c este voluntar ori judiciar, partajul are aceleai efecte. Prin partaj, ntre fotii coprtai nceteaz starea de indiviziune, astfel c n schimbul coteipri pe care o deineau din dreptul de proprietate comun, dobndesc un drept exclusiv (fie un drept de proprietate asupra unui bun ori a unei pri materiale determinate dintr-un bun, fie un drept de crean la ncasarea unei sume de bani sulta -). Partajul are efect retroactiv, fiind un act declarativ. n conformitate cu prevederile art. 786 din Codul civil, coprtaul cruia i s-a atribuit un bun la mpreal, este considerat c a fost titularul exclusiv al dreptului de proprietate asupra acelui bun de la momentul naterii strii de indiviziune. Coprtaul care nu obine un anumit bun la partaj, este considerat c nu a fost nici un moment titular al vreunui drept asupra acelui bun. Partajul produce i efectul garaniei coprtailor. Astfel, dac unul din coprtai este evins de ctre o ter persoan cu privire la un bun obinut la partaj, iar cauza eviciunii este anterioar mprelii, ceilali coprtai sunt inui s-l despgubeasc. Este vorba de o situaie n care autorul coprtailor nu ar fi fost veritabilul titular al dreptului, astfel c este firesc ca mpreala s fie refcut cu excluderea de la masa de mprit a bunului cu privire la care s-a produs eviciunea din partea terului, pentru a se restabili echivalena loturilor coprtailor.

60

Pentru ncasarea sultei i a daunelor rezultnd din obligaia de garanie a coprtailor, coprtaii creditori se bucur de privilegiul coprtailor, care este un privilegiu special. Acest privilegiu se exercit asupra bunurilor pe care coprtaii debitori le-au obinut la partaj. Pentru conservarea privilegiului asupra bunurilor imobile, n conformitate cu prevederile art. 1741 din Codul civil, acesta trebuie nregistrat n registrul de publicitate imobiliar (n prezent, este vorba de Partea a III-a a crii funciare) n termen de 60 de zile de la data actului de mpreal (data actului de partaj voluntar sau data rmnerii irevocabile a hotrrii de partaj). Nici o ipotec i nici un alt drept real constituit asupra imobilului n interiorul acestui termen, nu sunt opozabile coprtaului titular al privilegiului care efectueaz formalitatea de publicitate imobiliar n termen. Intervenia creditorilor la partaj are efect de poprire. n consecin, prin efectul participrii creditorilor la mpreal, partea ce revine debitorului la partaj este poprit n folosul creditorilor intervenieni (indiferent c este vorba de bunuri materiale ori de sulta n bani datorat de ctre ceilali coprtai). Pn la plata creanei ctre creditorul intervenient, nici o predare de bunuri i nici o plat fcut de ctre un coprta (debitor al bunurilor ori al sultei), nu este opozabil creditorului intervenient. Proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu. Aceasta are ca obiect bunurile care prin natura sau destinaia lor sunt folosite de mai muli coproprietari, fiindc sunt accesorii ale unor bunuri ce se afl n proprietate exclusiv. Coproprietarii pot exercita toi acte de folosin asupra bunurilor ce formeaz obiectul drepturilor de proprietate pe cote-pri forate i perpetue, cu respectarea urmtoarelor limite: folosina s nu aduc atingere dreptului egal i reciproc al celorlali coproprietari; folosina trebuie exercitat numai n interesul utilizrii fondului cruia i-a fost afectat bunului comun accesoriu. Cazuri de proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu: a) proprietatea asupra prilor comune din cldirile cu mai multe locuine sau alte spaii dect locuinele, ce aparin unor proprietari diferii; b) coproprietarii lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou fonduri nvecinate (drumuri, poteci, fntni care servesc pentru folosirea a dou imobile nvecinate, n msura n care se afl chiar pe linia de despritoare dintre cele dou proprieti); c) despriturile comune, adic zidul comun, anul comun sau gardul comun. ncetarea coproprietii are loc n urmtoarele situaii:

61

- prin dispariia imobilului; - atunci cnd prin convenie, uzucapiune, succesiune, fondurile principale devin proprietatea unui singur titular; - prin expropriere. n mod excepional proprietatea comun pe cote pri forat i perpetu poate nceta prin partaj. Proprietatea comun n devlmie. n cazul acestei forme de proprietate comun, coproprietarii nu-i cunosc ntinderea cotei-pri din dreptul de proprietate, acest lucru avnd loc, eventual, numai n cazul lichidrii coproprietii. n prezent, singurul caz de proprietate comun n devlmie este proprietatea comun a soilor. n dreptul romnesc a mai existat proprietatea devlma a obtilor steti. Dreptul de proprietate comun devlma a soilor este de natur legal i i are temeiul n comunitatea de bunuri a soilor. Bunurile dobndite de oricare dintre soi n timpul cstoriei sunt de la data dobndirii lor, bunuri comune ale soilor. Exercitarea dreptului de proprietate de ctre soi const n faptul c acetia administreaz i folosesc mpreun bunurile comune, dup cum tot mpreun pot dispune de ele, n conformitate cu prevederile alineatului (1) al articolului 35 din Codul familiei. n legtur cu exerciiul dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile ce fac parte din comunitatea de bunuri a soilor, n conformitate cu prevederile art. 35 alin. (2) teza I din Codul familiei, opereaz mandatul tacit reciproc, adic orice act (de administrare, de folosin i chiar de dispoziie) poate fi efectuat de ctre un singur so, prezumndu-se c are i consimmntul celuilalt so, i c l reprezint pe acesta din urm n respectiva tranzacie. n conformitate cu prevederile art. 35 alin. (2) teza a II-a din Codul familiei, pentru nstrinarea ori grevarea cu sarcini a bunurilor comune terenuri i construcii, un so are nevoie i de consimmntul celuilalt so. Nesocotirea acestei reguli sancioneaz actul de dispoziie cu nulitatea relativ ce poate fi invocat numai de ctre soul care nu a manifestat consimmntul la respectiva operaiune juridic.

62

ntrebri Prezentai efectele proprietii rezolubile. Care este regimul juridic al actelor juridice efectuate n timpul ct un bun face obiectul proprietii comune pe cote-pri obinuit sau temporar. Care sunt modurile de ncetare a proprietii comune pe cote-pri forat i perpetu?

63

Capitolul al V-lea. Dezmembrmintele dreptului de proprietate


Obiective S se identifice i s se descrie drepturile reale dezmembrminte ale dreptului de proprietate. S se nsueasc particularitile regimului juridic aplicabil fiecrui dezmembrmnt n parte. Prin dezmembrmnt al dreptului de proprietate se nelege separarea atributelor i exercitarea lor de ctre alte persoane. Constituirea de dezmembrminte ale dreptului de proprietate este aplicabil numai proprietii private. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute, dreptul de superficie i dreptul de folosin agricol reglementat de Legea nr. 18/1991. 1. Dreptul de uzufruct. 1.1. Definiie, caractere juridice i coninut. Dreptul de uzufruct este dreptul real principal, care confer titularului su n mod temporar posesia i folosina asupra bunului ce aparine altuia, cu posibilitatea de exercitare a celor dou atribute, n aceleai condiii ca i proprietarul, cu obligaia de a conserva substana bunului dat n uzufruct. Dreptul de uzufruct prezint urmtoarele caractere juridice: - este un drept real (art. 479 i 517 Cod civil) - este un drept temporar, lucru atestat de art. 557 Cod civil, care arat c uzufructul constituit n favoarea unei persoane fizice se stinge prin moartea uzufructuarului, iar art. 559 Cod civil dispune c uzufructul acordat n favoarea unei persoane juridice are o durat de cel mult 30 de ani. Caracterul temporar este ntrit de dispoziiile potrivit crora neuzul continuu i total timp de 30 de ani, duce la stingerea uzufructului. - constituie un drept de folosin. Uzufructuarul dobndete dreptul de folosin asupra lucrului altuia, adic prerogativa de a ntrebuina lucrul i de a-i culege fructele. - este un drept incesibil; nsui dreptul de uzufruct nu poate fi cedat. n schimb, beneficiul (emolumentul) uzufructului poate fi cedat, ceea ce nseamn c toate obligaiile rmn n sarcina uzufructuarului i nu trec la beneficiarul cesiunii exerciiului dreptului de uzufruct. Tot astfel, toate

64

cazurile ce ncetare a uzufructului vor fi apreciate n persoana uzufructuarului i nu n raport cu beneficiarul emolumentului uzufructului. 1.2. Bunurile asupra crora se poate constitui uzufructul Potrivit art. 520 Cod civil: uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri mobile i imobile. Dat fiind c pentru uzufructuar se nate obligaia de conservare a substanei, bunurile date prin uzufruct sunt lucruri neconsumtibile; ns, prevederea de la art. 526 Cod civil arat c s-ar putea constitui uzufructul i asupra bunurilor consumptibile. n asemenea caz, uzufructuarul devine proprietarul lucrurilor date n uzufruct, avnd obligaia ca la ncetarea uzufructului, s restituie bunul de aceeai calitate i cantitate. n cazul n care uzufructul se constituie asupra unor lucruri care se deterioreaz prin folosirea lor normal, uzufructuarul este inut doar la restituirea bunului n starea n care se afl la momentul stingerii acestui drept. Din punct de vedere al ntinderii dreptului de uzufruct, acesta poate fi cu titlu particular, poate fi universal (de exemplu, uzufruct prin motenire) sau cu titlu universal (de exemplu, prin testament). Aceast clasificare prezint interes n rezolvarea problemei repartizrii datoriilor pe care nudul proprietar le are n legtur cu bunul. Uzufructul poate avea ca obiect i o universalitate de fapt. 1.3. Modurile de constituire a uzufructului Potrivit Codului civil, uzufructul se poate constitui prin: a) lege; b) voina omului; c c) uzucapiune. 1) Fa de modificrile aduse Codului civil, n prezent, nu mai este aplicabil constituirea uzufructului prin lege. 2) Prin voina omului poate nsemna fie prin convenie, fie prin testament. n cazul constituirii prin convenie, uzufructul poate fi cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Constituirea poate fi: direct, cnd proprietarul reine nuda proprietate i transfer uzufructul, posesia i folosina (rmne dispoziia); prin retenie, cnd proprietarul nstrineaz nuda proprietate, pstrndu-i posesia i folosina; se nstrineaz att uzufructul, ct i nuda proprietate la dobnditori diferii. n toate cazurile de constituire a uzufructului prin convenie, pentru opozabilitatea fa de teri a acestui drept real, se impune ndeplinirea formalitilor pentru publicitatea imobiliar.

65

n cazul constituirii prin testament, putem avea, de asemenea, o variant de constituire direct, cnd motenitorilor legali li se transmite nuda proprietate, iar legatarului i se transmite uzufructul sau o variant de constituire indirect, cnd motenitorilor legali li se transmite uzufructul, iar legatarului nuda proprietate. n toate cazurile de constituire prin testament, trebuie s se respecte dispoziiile legale referitoare la neafectarea rezervei succesorale, dat fiind c rezerva succesoral se acord motenitorilor legali rezervatari n plin proprietate (nu este admis a fi grevat de dezmembrminte ale dreptului de proprietate). Uzufructul constituit prin testament poate fi pur i simplu, pe termen sau sub condiie. 3) Dac se poate dobndi nsi proprietatea prin uzucapiune, este posibil dobndirea i a acestui dezmembrmnt. Pentru dobndirea dreptului de uzufruct prin uzucapiune, uzucapantul trebuie s exercite o posesie util sub nume de titular al dreptului de uzufruct. Este o ipotez permis de lege, ns, astfel cum s-a artat n literatura de specialitate, sunt anse mici de a ntlni n practic un asemenea caz, atta timp ct persoanele ce nu au un drept asupra unui imobil neleg s posede sub nume de proprietar, iar prin uzucapiune vor dobndi dreptul de proprietate i nu numai un dezmembrmnt cum este dreptul de uzufruct. n cazul bunurilor mobile, uzufructul poate fi dobndit prin posesia de bun-credin n conformitate cu prev. de art. 1909 Cod civil. 1.4. Drepturile uzufructuarului: 1) dreptul de a cere predarea n folosin a bunului. n cazul refuzului predrii bunului, avem la ndemn 2 aciuni: o aciune confesorie de uzufruct (asemntoare cu aciunea n revendicare), care este o aciune real, ntemeiat pe nsui dreptul real (termenul de prescriere este de 30 de ani); o aciune personal, izvort din convenia de constituire a uzufructului (termenul de prescriere este de 3 ani); 2) dreptul de a se folosi de lucru i de a culege fructele. Se face distincie ntre fructele naturale i industriale pe de o parte, i fructele civile pe de alt parte; astfel, fructele naturale i industriale se dobndesc prin percepere, iar n consecin, fructele care au rmas neculese de proprietar la momentul predrii uzufructului, vor fi culese de ctre uzufructuar. Fructele civile, pentru c se dobndesc zi cu zi, se cuvin uzufructuarului de la data constituirii dreptului, indiferent de data primirii bunului n folosin; 3) dreptul de a ceda beneficiul uzufructului; 4) folosirea aciunii posesorii pentru aprarea uzufructului;

66

5) dreptul de a dispune de bunurile consumptibile; 6) dreptul de a ipoteca uzufructul imobilelor. Este o ipotez greu de ntlnit n practic; n primul rnd, creditorii ar fi foarte reticeni de a primi numai o ipotec a uzufructului, iar n al doilea rnd, interesul dobndirii prin licitaie public a unui drept de uzufruct poate fi foarte sczut datorit caracterului temporar al dreptului de uzufruct. Este evident c n urma valorificrii ipotecii asupra uzufructului, adjudecatarul va dobndi doar exerciiul dreptului de uzufruct (emolumentul), iar acesta este supus cauzelor i condiiilor de ncetare a uzufructului care vor rmne operante raportat la persoana uzufructuarului. Obligaiile uzufructuarului. Obligaiile acestuia sunt mprite n funcie de momentul intrrii n exerciiul dreptului de uzufruct. 1) obligaii nainte de intrarea n exerciiul dreptului de uzufruct: a) de a ntocmi un inventar al bunurilor mobile i un proces-verbal de constatare a strii materiale a imobilelor. n cazul n care uzufructuarul refuz ntocmirea acestor acte, proprietarul, la rndul su, poate refuza predarea lucrurilor date n uzufruct. Dac totui, bunurile au fost predate fr ntocmirea acestor formaliti, se presupune c lucrurile au fost date n stare bun; b) obligaia de a da cauiune sau garanie. Cauiunea poate fi personal sau real. Cauiunea personal const n aducerea angajamentului unei alte persoane garant - c va ndeplini cu patrimoniul su obligaiile ce revin uzufructuarului; cauiunea real reprezint constituirea unor dreptului asupra unor bunuri determinate (gaj, ipotec). Bunurile pot fi ale uzufructuarului sau ale unor teri. Proprietarul care constituie uzufructul, l poate scuti pe uzufructuar de aceast obligaie. Nu se pune problema constituirii de garanii, atunci cnd constituirea uzufructului are loc ca urmare a unei convenii prin retenie. 2) obligaii n timpul exercitrii dreptului de uzufruct: a) folosina lucrului dat n uzufruct i anume: s ntrebuineze lucrul ca un bun proprietar, ceea ce nseamn c are obligaia de a efectua reparaii mici la lucrurile date n uzufruct. Reparaiile mari privesc structura bunului i revin proprietarului, iar reparaiile mici sunt simplele reparaii de ntreinere. Uzufructuarul este inut s se conformeze modului de folosin stabilit de ctre nudul proprietar i obiceiul locului;

67

b) de a aduce la cunotina nudului proprietar orice nclcare sau uzurpare a dreptului acestuia. Cel mai indicat mod de a ndeplini aceast obligaie este de a expedia o notificare prin intermediul executorului judectoresc, precum i de a efectua artarea titularului dreptului n cadrul procesului n care ar fi chemat uzufructuarul i n care s-ar discuta problema dreptului de proprietate asupra bunurilor ce formeaz obiectul dreptului de uzufruct; c) s suporte sarcinile anuale ale fondului, adic impozite, taxe, primele de asigurare (care se pltesc din veniturile bunului); d) s contribuie la plata datoriilor constituitorului uzufructului. O asemenea obligaie o au numai uzufructuarii crora li s-a constituit dreptul cu titlu gratuit, cu excepia uzufructului cu titlu particular. Acestora din urm li se poate stabili o asemenea obligaie numai prin instituirea unei sarcini ca modalitate a actului de liberalitate. Modaliti de ndeplinire a obligaiei: - atunci cnd uzufructuarul pltete datoria la ncetarea uzufructului, nudul proprietar i va restitui suma pltit; - dac nudul proprietar pltete datoria cu alte bunuri dect cele date n uzufruct, uzufructuarul este inut s-i plteasc dobnda corespunztoare sumei pn la ncetarea dreptului de uzufruct; - nudul proprietar vinde o parte din bunurile asupra crora s-a constituit uzufructul, situaie n care relativ la bunurile vndute de proprietar, uzufructul nceteaz; e) de a suporta cheltuielile de judecat, impuse de susinerea proceselor referitoare la folosina bunului. 1.5. Drepturile nudului proprietar: 1) dreptul de a dispune de lucru cu respectarea atributelor uzufructuarului; 2) de a efectua lucrrile de sporire a fondului (de exemplu: extinderea spaiului construit); 3) dreptul de a exercita toate aciunile ce intereseaz dreptul de proprietate (aciunea n revendicare; aciuni posesorii); 4) dreptul de a culege productele; 5) dreptul de a ncasa indemnizaia de asigurare n caz de distrugere a lucrului; 6) dreptul de a introduce aciune mpotriva uzufructuarului, pentru ca acesta s-i execute obligaiile n cursul uzufructului.

68

Obligaiile nudului proprietar: 1) obligaia negativ de a nu stnjeni pe uzufructuar n exercitarea dreptului su; 2) obligaia de garanie pentru eviciune n cazul uzufructului care este constituit cu titlu oneros. 1.6. Stingerea uzufructului. Cauze: a) moartea uzufructuarului; b) expirarea termenului pentru care a fost constituit c) dobndirea de ctre uzufructuar a nudei proprieti (de exemplu, uzufructuarul motenete pe nudul proprietar); d) neuzul trebuie s fie complet i continuu pe durata a 30 de ani; e) pieirea total a lucrului; f) renunarea uzufructuarului la dreptul su; g) uzucapiunea n favoarea unui ter; h) abuzul de folosin (nu opereaz de drept). Potrivit art. 558 Cod civil, atunci cnd uzufructuarul aduce stricciuni lucrului sau l las s se degradeze, nudul proprietar poate introduce aciune n justiie; i) rezolvarea, revocarea sau anularea dreptului aceluia care a constituit uzufructul; j) exproprierea imobilului. Potrivit dispoziiilor art. 28 alin. 3 din Legea nr. 33 /1994, privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n momentul trecerii bunului imobil n domeniul public, dreptul de uzufruct se stinge. Eventual, uzufructuarul poate primi o just i prealabil despgubire ca urmare a exproprierii imobilului ce a fcut obiectul uzufructului. 1.7. Lichidarea uzufructului. Operaiuni intervenite dup stingerea uzufructului, care conduc la nlturarea tuturor efectelor pe care le-a produs ntre nudul proprietar i uzufructuar: uzufructuarul nu are dreptul s mai culeag fructele industriale care erau neculese la momentul intervenirii cauzei de stingere a uzufructului; uzufructuarul are obligaia de a restitui lucrul n starea n care l-a primit. Excepie, n cazul lucrurilor deteriorabile ca urmare a folosinei, predarea va avea loc n starea n care acestea se gsesc n momentul stingerii uzufructului (de exemplu, mobilierul, draperiile dintr-o cas ce a fost dat n uzufruct); uzufructuarul are obligaia de despgubire n caz de deteriorare sau pieire a lucrului din culpa sa;

69

n cazul n care uzufructuarul a pltit datoriile nudului proprietar, acesta din urm este inut s restituie uzufructuarului sumele pltite; uzufructuarul nu are dreptul la plata contravalorii mbuntirilor aduse lucrului dat n uzufruct, chiar dac a sporit valoarea fondului. Este o modalitate de sancionare a relei credine a uzufructuarului, care profitnd de posesia imobilului, execut lucrri de construcie. n raporturile dintre nudul proprietar i uzufructuar nu se aplic regulile accesiunii artificiale. 2. Dreptul de uz i de abitaie. Dreptul de uz este dreptul real n virtutea cruia titularul su se poate folosi de lucru i

poate culege fructele numai pentru nevoile lui i ale familiei sale. Dreptul de uz este un drept strict personal i n consecin, acesta nu poate fi cedat i nici nchiriat. Nu trebuie fcut confuzie ntre nchirierea dreptului de uz, pe de-o parte i nchirierea bunurilor ce formeaz obiectul dreptului de uz, pe de alt parte. Dac nchirierea dreptului de uz este inadmisibil, nchirierea bunurilor este permis, pentru c este una din modalitile de punere n valoare a bunurilor, prin producerea de fructe civile. Dac la uzufruct era permis cedarea beneficiului (emolumentului) uzufructului, datorit caracterului strict personal al dreptului de uz, n cazul acestuia nu este admisibil nici o astfel de cesiune. Modul de constituire, drepturile i obligaiile uzuarului, precum i cauzele de stingere sunt cele de la dreptul de uzufruct. Dreptul de abitaie este dreptul real principal, dezmembrmnt al dreptului de proprietate, n virtutea cruia o persoan poate s locuiasc ntr-un imobil proprietatea altuia. Dreptul de abitaie poate fi: convenional sau legal. Dreptul de abitaie are un caracter personal, el nu poate fi cedat; doar n mod excepional, se poate nchiria o parte a imobilului care i prisosete titularului dreptului de abitaie (regula este valabil numai n cazul dreptului de abitaie constituit prin convenie). Dreptul de abitaie legal este reglementat de art. 4 din Legea 319/1994 cu privire la dreptul succesoral al soului supravieuitor, care nu are alt locuin proprie; pn la efectuarea ieirii din indiviziune i n orice caz cel puin timp de 1 an de la data ncetrii din via a soului su, are un drept de abitaie asupra casei n care a locuit, dac acesta face parte din succesiune. Ceilali

70

motenitori cu care soul supravieuitor vine n concurs, pot solicita restrngerea dreptului de abitaie la o parte din locuin sau pot s-i ofere o alt locuin n care s se mute. Dreptul su de abitaie nceteaz dac soul supravieuitor se recstorete nainte de efectuarea ieirii din indiviziune. Nu exist un asemenea drept pentru locuina bun comun; dreptul de abitaie al soului supravieuitor se nate numai dac locuina era proprietate exclusiv a soului decedat. 3. Dreptul de servitute. 3.1. Definiie i caractere juridice. Potrivit art. 576 Cod civil: servitutea este o sarcin impus asupra unui imobil pentru uzul i utilitatea unui imobil avnd un alt stpn. Dreptul de servitute este un drept real asupra lucrului altuia. Caractere juridice: 1) Dreptul de servitute presupune dou imobile aparinnd la doi proprietari diferii i anume fondul dominant ce aparine titularului servituii i fondul aservit care aparine celui cruia dreptul este grevat de servitute; 2) Servitutea este un drept imobiliar, este constituit n favoarea i se exercit imobilelor prin natura lor; 3) servitutea este un accesoriu al fondului cruia i profit, urmnd soarta acestuia; 4) servitutea este un drept perpetuu; 5) servitutea este un drept indivizibil, ea este constituit pentru ntreg imobilul i n favoarea tuturor coproprietarilor. 3.2. Clasificare: a) dup modul constituirii lor sunt: servitui naturale acestea decurgnd din situaia natural a locului- conform legii; servitui legale adic prevzute n mod expres de lege; servitui stabilite prin fapta omului sunt acelea constituite prin convenie, testament ori uzucapiune. b) dup obiectul lor sunt: asupra

71

servitui pozitive sunt acelea care acord dreptul titularului s desfoare activiti asupra fondului aservit (de exemplu:servitutea de trecere de a lua ap din fntn) servitui negative sunt acelea care impun titularului fondului aservit anumite limitri n exerciiul dreptului de proprietate (de exemplu: servitutea de vedere). c) dup cum sunt stabilite n folosul unei cldiri ori a unui teren: servitui urbane (pentru cldiri); servitui rurale (pentru terenuri). d) dup cum impun sau nu faptul actual al omului: servitui continue nu impun faptul actual (exemplu: servitui privind distana construciilor); servitui necontinue care impun faptul actual al omului (exemplu: servituile de trecere). e) dup cum se cunosc prin semne exterioare: servitui aparente (exemplu: servitutea de trecere prin alee betonat); servitui neaparente nu exist semne exterioare. f) din combinarea ultimilor dou clasificri rezult dou categorii mixte de servitui: servitui continue i aparente; servitui continue i neaparente; servitui necontinue i neaparente. Interesul clasificrii este dat de mprejurarea c numai servituile continue i aparente pot fi dobndite prin uzucapiune. 3.3. Servituile naturale Servituile naturale decurg din situaia natural a locurilor. Servituile naturale, aa cum s-a artat n literatura juridic, nu sunt veritabile servitui, ci mai degrab sunt fie restricii ale dreptului de proprietate, fie prerogative ale proprietarului. Servituile naturale sunt: - servitutea de scurgere a apelor naturale Potrivit art. 578 Cod civil, locurile inferioare sunt supuse apelor care curg n mod natural, fr intervenia omului, de pe locurile superioare, iar proprietarul fondului inferior nu are dreptul s ridice stavile care s opreasc aceast scurgere, i proprietarul fondului superior nu-i este ngduit s fac nici o lucrare spre agravarea servituilor fondului inferior.

72

- servitutea izvoarelor art. 579 Cod civil stabilete principiul c proprietarul care are un izvor pe proprietatea sa s-l ntrebuineze, fr ns a avea dreptul s vtame dreptul pe care proprietarul unui alt fond l-ar fi dobndit cu privire la folosirea acelui izvor. Proprietarul izvorului nu poate schimba cursul cnd acesta d apa necesar locuitorilor unei comune, sat sau ctun. - servitutea de grniuire art. 584 Cod civil prevede c orice proprietar poate obliga pe vecinul su s procedeze la grniuirea proprietii lipite de a sa; cheltuielile de grniuire sunt suportate n proporie egal. n cazul n care nu exist acordul proprietarului vecin pentru grniuire, se promoveaz aciunea n grniuire, care este o aciune real i petitorie. Prin aciune se stabilesc limitele proprietilor. Atunci cnd reclamantul pretinde c hotarul s-ar afla pe un anumit alineament, solicitnd predarea posesiunii a unei pri din teren de ctre prt, grniuirea este dublat de o aciune n revendicare. - servitutea de ngrdire oricine i poate ngrdi imobilul ce formeaz obiectul dreptului su de proprietate, cu singura obligaie de a se respecta servitutea de trecere de care se bucur vecinul su. n realitate, dreptul de ngrdire nu poate fi privit ca o servitute ci, mai degrab, ca manifestare a atributelor dreptului de proprietate. 3.4. Servituile legale: - servitutea privind distana plantaiilor reglementat de art. 607-608 Cod civil prevede c arborii nali nu pot fi plantai la o distan mai mic de 2 metri de linia de desprire a dou fonduri, iar celelalte plantaii ori garduri vii, la o distan mai mic de jumtate de metru, n caz contrar proprietarul vecin putnd cere scoaterea arborilor sau a plantaiilor. Obligaia de a respecta distana plantaiilor, dispare cnd proprietarul fondului a obinut servitutea contrar, aceasta putnd fi dobndit i prin uzucapiunea de 30 de ani. - servitutea privind distana i lucrrile intermediare pentru anumite construcii const n obligaia reciproc a proprietarilor unor fonduri nvecinate de a nu executa pe terenul lor fierrii, cuptoare, vetre, materiale corosive la o distan mai mic dect cele prevzute n regulamente sau obiceiul locului. - servitutea de vedere nseamn interdicia de a practica o deschidere n zid ctre imobilul vecin (ferestre, balcoane) la o distan mai mic de 1,90 metri, dac vederea este direct, perpendicular,

73

ctre imobilul vecin sau la mai puin de 0,60 metri cnd vederea este oblic fa de acesta. Se poate dobndi servitutea contrar prin uzucapiune, dar i prin titlu sau prin destinaia proprietarului. - servitutea de pictur a streinilor nseamn c orice proprietar are obligaia s-i fac streaina casei sale n aa fel nct apele ce rezult din precipitaii s nu cad pe terenul vecinului su. - servitutea de trecere Potrivit art. 616 Cod civil proprietarul al crui loc este nfundat, care nu are nici o ieire la calea public, poate reclama o trecere pe locul vecinului su, pentru exploatarea fondului, cu o ndatorire de-a despgubi n proporie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona. Aceasta nseamn c: locul care nu are ieire la calea public i locul care prezint o ieire, dar cu inconveniene grave sau periculoase. S-a precizat n practica judiciar c nu este loc nfundat, terenul care are o ieire care ar putea deveni practicabil cu anumite cheltuieli. Crearea servituii trebuie fcut pentru ca trecerea s se fac pe drumul cel mai scurt, nct s pricinuiasc cele mai mici pagube pentru fondul aservit. Titularul fondului dominant are obligaia de despgubire pentru pagubele fcute de fondul aservit prin lipsa de folosinei terenului, desfiinarea unor construcii sau a unor plantaii. Este posibil acordarea unei suprafee de teren n schimb (n folosin i nu n proprietate), ns, nu poate fi impus acest lucru fr voina prilor. - servitutea aeronautic nseamn c nu se pot ridica nici construcii, nici plantaii n apropierea zonelor de decolare, precum i n zona obiectivelor care asigur sigurana zborului. - servitutea din zona de frontier nseamn c este interzis s se ridice construcie la mai puin de 500 de metri de fia de protecie. De asemenea este interzis s se ridice plantaii nalte la mai puin de 250 de metri. 3.5. Servituile stabilite prin fapta omului. Acestea sunt servituile propriu-zise. Potrivit art. 620 Cod civil, orice proprietar poate constitui servitui cu respectarea a dou condiii: s nu contravin ordinii publice i s nu aib ca obiect prestaii personale. Modurile de constituire: 1) prin titlu: convenie sau testament (servituile continue i neaparente se pot constitui numai prin acest mod); 2) prin uzucapiune numai servituile continui i aparente; posesia servituii trebuie s fie util, iar durata posesiei de 30 de ani; 3) prin destinaia proprietarului. Proprietarul a dou fonduri stabilete ntre ele o stare de fapt care ar constitui o servitute, dac aceste fonduri ar aparine unor proprietari diferii.

74

Condiii pentru existena acestui mod de dobndire: - cele dou fonduri s fie aceluiai proprietar; - s existe o stare aparent i caracteristic de servitute; - starea de fapt s fi fost ntreinut ori meninut de proprietarul anterior al celor dou fonduri; desprirea fondurilor s aib loc fr menionarea unei clauze stingtoare de servitute. 3.6. Exercitarea i aprarea dreptului de servitute. Analiza exercitrii servituilor face necesar evidenierea drepturilor i obligaiilor care revin proprietarului celor dou fonduri sau imobile. Drepturile i obligaiile celor doi proprietari difer n funcie de modul de constituire a fiecrei servitui. Astfel, n cazul servituilor naturale i a servituile legale, drepturile i obligaiile proprietarilor celor dou imobile sunt reglementate de lege. Cnd este vorba de o servitute stabilit prin titlu, drepturile i obligaiile sunt cele stipulate n actul juridic de constituire. Tot astfel, n ipoteza unei servitui dobndit prin uzucapiune, drepturile i obligaiile n discuie depind de modul n care s-a exercitat posesia pe durata termenului de prescripie. n sfrit, cnd servitutea a fost constituit prin destinaia proprietarului, obligaiile proprietarilor sunt acelea care rezult din starea de fapt stabilit ntre cele dou imobile de ctre cel ce a fost unicul lor proprietar. Totui, este posibil s se rein existena unor drepturi i obligaii comune i generale n cazul oricrei servitui. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului dominant: Titularul fondului dominant, pentru exercitarea servituii, are dreptul s i se acorde mijloacele necesare folosirii ei. Are dreptul la efectuarea lucrrilor care sunt necesare pentru a se folosi de servitute i a o pstra. El are obligaia de a exercita servitutea n conformitate cu titlul constitutiv, fr a face schimbri mpovrtoare pentru proprietarul aservit. Pentru aprarea servituii, titularul are exerciiul aciunii confesorii i posesorii. Drepturile i obligaiile fondului aservit: Acesta exercit atributele dreptului de proprietate cu excepia facultilor interzise prin servitute. Are obligaia s nu micoreze fondul servituii. Are la ndemn aciunea negatorie pentru a-i apra dreptul de proprietate mpotriva exerciiului unor pretinse servitui. Are i aciunea posesorie.

75

3.7. Stingerea servituilor. Cauze: - imposibilitatea material de exercitare a servituii de exemplu, servitutea de trecere se va stinge atunci cnd se schimb condiiile materiale; - neuzul: neexercitarea dreptului de servitute complet i continuu timp de 30 de ani; este aplicabil servituilor constituite prin fapta omului; - confuziunea: atunci cnd proprietatea celor 2 fonduri aparine aceleiai persoane; - pieirea fondului aservit; - expirarea termenului ori ndeplinirea condiiei sub care a sub care au fost constituite (titlu sau servitui prin fapta omului); - renunarea la dreptul de servitute (renunarea provine de la titularul fondului dominant); - revocarea, rezoluiunea sau anularea dreptului ce a constituit servitutea. 4. Dreptul de superficie. 4.1. Definiie i caractere. Dreptul de superficie reprezint dreptul de proprietate asupra construciei ori a plantaiei realizate pe terenul altuia i dreptul de folosin al proprietarului lucrrilor asupra terenului. Dreptul de superficie reprezint o excepie de la regula accesiunii imobiliare artificiale. Acesta se nate prin convenia prilor. Constituirea acestuia a fost influenat de reglementrile restrictive ce au fost adoptate n privina transmiterii dreptului de proprietate asupra terenurilor. Dreptul de superficie nu este reglementat direct i expres n Codul civil. Dreptul de superficie a fost consacrat, pn la urm, de ctre legiuitorul romn, prin Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare. n art. 11 al acestei legi, dreptul de superficie este enumerat expres printre drepturile reale imobiliare supuse intabulrii n cartea funciar. De asemenea, este menionat i n art. 22 din Decretul nr. 167/1958, precum i n dispoziiile art. 19 C. lit. a) din Legea nr. 7/1996, republicat, privind cadastrul i publicitatea imobiliar. Dreptul de superficie prezint urmtoarele caractere juridice: - este un drept real imobiliar, avnd ca obiect ntotodeauna un bun mobil, adic o suprafa de teren;

76

- este un drept perpetuu, n sensul c exist atta timp ct dureaz construcia, plantaia sau lucrarea ce se afl n proprietarului altei persoane, dect proprietarul terenului; el nu se poate stinge prin neexercitare; atunci cnd se constituie prin act juridic, dreptul de superficie poate fi constituit i pe o durat determinat; - este un drept imprescriptibil extinctiv; aciunea n revendicare poate fi introdus oricnd pn la stingerea nsui a dreptului de superficie. 4.2. Constituirea sau dobndirea dreptului de superficie. Dreptul de superficie poate fi dobndit prin titlu, uzucapiune sau direct prin lege. Dobndirea prin uzucapiune are loc n condiiile prevzute de reglementrile existente n aceast materie. A. Constituirea dreptului de superficie prin titlu. Prin titlu nelegem un act juridic, care poate fi: o convenie sau un testament. Convenia i testamentul constituie titluri pe baza crora se dobndete dreptul de superficie asupra terenurilor proprietate particular. Aceste acte juridice trebuie s ndeplineasc toate condiiile de validitate prevzute de lege. B. Constituirea sau dobndirea ex lege a dreptului de superficie. Legislaia noastr consacr un singur drept de superficie care se nate ex lege, adic direct din lege. Astfel, n interpretarea i aplicarea prevederilor art. 30 Codului familiei, practica judiciar a statuat c toate construciile ridicate n timpul cstoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soi sunt bunuri comune. Soul neproprietar al terenului devine titularul unui drept de superficie. Ca urmare, cldirea devine proprietatea n devlmie a celor doi soi, iar terenul pe care s-a construit rmne mai departe n proprietatea exclusiv a unuia din soi, asupra lui dobndind un drept de folosin i cellalt so, depotriv constructor. Aceast soluie corespunde regimului legal al comunitii de bunuri care se aplic raporturilor patrimoniale dintre soi. ntr-adevr, din moment ce ambii soi ridic o construcie cu mijloace comune, dreptul fiecruia asupra acesteia trebuie s aib acelai caracter, aplicndu-se regimul prevzut de art. 30 Codul familiei. n acest caz, dreptul de superficie se dobndete direct n baza prevederilor art. 30 Codul familiei, iar nu pe cale convenional. El este recunoscut ex lege n favoarea soului neproprietar al terenului.

77

4.3. Exercitarea dreptului de superficie. Dreptul de superficie confer titularului su atributele de posesie, folosin i dispoziie. Posesia i folosina terenului pe care se afl construcia, plantaia sau lucrarea respectiv se pot exercita n strns i n limitele necesare exercitrii dreptului de proprietate care intr n alctuirea dreptului de superficie. Superficiarul are i un drept de dispoziie asupra terenului. Dispoziia material se circumscrie doar cu privire la posibilitatea de a dispune de substana terenului numai n vederea realizrii construciei, plantaiei sau lucrrii care urmeaz a fi amplasat sau fcut pe acel teren (spturi, excavri etc.). n ce privete atributul de dispoziie juridic, este n afar de orice discuie c superficiarul are dreptul s nstrineze construcia, plantaia sau lucrarea respectiv, aflat pe terenul altei persoane, fr consimmntul proprietarului terenului. Cu alte cuvinte, dreptul de superficie este transmisibil prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. De asemenea, dreptul de superficie poate fi grevat de sarcini reale, cum ar fi: dreptul de uzufruct, dreptul de abitaie, dreptul de servitute i dreptul de ipotec. 4.4. Stingerea dreptului de superficie. Dreptul de superficie are caracter perpetuu, n sensul c dureaz atta vreme ct exist construcia, plantaia sau lucrarea ce se afl n proprietatea altei persoane dect proprietarul terenului; el nu se stinge prin neexercitare. Acest drept nceteaz sau se stinge numai n urmtoarele situaii: cnd construcia, plantaia sau lucrarea a pierit sau a fost desfiinat de ctre superficiar i cnd proprietarul terenului devine, indiferent pe ce cale (convenie, succesiune, uzucapiune), i proprietar al construciei, plantaiei sau lucrrii respective. ntrebri Care sunt caracterele dreptului de uzufruct? Prezentai drepturile i obligaiile ce revine uzufructuarului. Condiiile constituirii dreptului de abitaie legal. Prezentai clasificarea servituilor. Condiiile cerute pentru constituirea servituilor prin fapta omului si importanta acestora pentru a deosebi dreptul real de servitute de alte drepturi patrimoniale.

78

Capitolul al VI-lea. Modurile de dobndire a dreptului de proprietate


Obiective S se prezinte sistemul modurilor de dobndire a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale. Identificarea categoriilor de moduri de dobndire a dreptului de proprietate ce rezult din aplicarea criteriilor de clasificare. Identificarea rolului uzucapiunii n ansamblul modurilor de dobndire i n asigurarea certitudinii existentei drepturilor reale.

1. Noiune, enumerare i clasificare. Noiune. Sintagma moduri de dobndire a dreptului de proprietate desemneaz totalitatea mijloacelor reglementate de lege acte juridice i fapte juridice prin care se poate dobndi dreptul de proprietate indiferent de forma sub care se prezint. Unele dintre aceste mijloace juridice sunt, n acelai timp, i moduri de dobndire a celorlalte drepturi reale, derivate din dreptul de proprietate, adic a dezmembrmintelor proprietii cum sunt: uzufructul, uzul, abitaia, servitutea i dreptul de superficie. Enumerare. Dispoziiile Art. 644-645 din Codul civil prevd c dreptul de proprietate se poate dobndi prin urmtoarele moduri generale: succesiune, legate, convenie sau contract, tradiiune, accesiune sau incorporaiune, prescripie achizitiv sau uzucapiune, legat i ocupaiune. Aceast enumerare a fost criticat. n primul rnd, este incomplet deoarece unele din modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate au fost omise, cum sunt, de pild, posesia de bun-credin a bunurilor mobile, dobndirea n proprietate a fructelor de ctre posesorul de bun credin al bunului frugifer i hotrrile judectoreti constitutive de drepturi. De asemenea, termenul de succesiune, fr nici o alt precizare, desemneaz, att devoluiunea succesoral legal, ct i devoluiunea succesoral testamentar. Or, ar fi necesar ca legiuitorul s precizeze c este vorba de succesiunea legal. Aceasta pentru motivul c succesiunea testamentar este prevzut ca mod distinct de dobndire a proprietii, sub denumirea de legate. Legatele nu sunt altceva dect dispoziii testamentare prin care o persoan fizic dispune de bunurile sale pentru cauz de moarte. n acelai timp, legea, prin sine nsi, nu constituie un mod separat, de sine stttor, de dobndire a dreptului de

79

proprietate. Chiar atunci cnd legea instituie o prezumie de proprietate, temeiul acelei prezumii l constituie, n realitate, tot un fapt sau act juridic. De exemplu, dei se afirm c dobndirea mobilelor prin posesie de bun credin, n condiiile art. 1909 alin. 1 Cod civil, are loc ex lege, se poate observa c dreptul de proprietate se dobndete n temeiul unui fapt juridic, care este tocmai posesia de buncredin. Aceeai soluie este valabil i n cazul dobndirii fructelor de ctre posesorul de buncredin al bunului frugifer, n situaia prevzut de art. 485 Cod civil. Modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate sunt urmtoarele: contractul sau convenia translativ ori constitutiv de drepturi reale; succesiunea legal; succesiunea testamentar; uzucapiunea sau prescripia achizitiv; accesiunea; posesia de bun credin a bunurilor mobile; dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun credin a bunului frugifer; tradiiunea i ocupaiunea. Clasificare. Modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate se clasific n funcie de mai multe criterii: A. Dup ntinderea dobndirii exist moduri de dobndire universal sau cu titlu universal i moduri de dobndire cu titlu particular. a) modurile de dobndire universal sau cu titlu universal, sunt acelea prin care se dobndete o ntreag universalitate sau o fraciune ntr-o universalitate. Este cazul unei succesiuni legale sau testamentare la care are chemare un singur motenitor sau vin doi sau mai muli acceptani, cu vocaie universal. b) modurile de dobndire cu titlu particular sunt acele acte i fapte juridice prin care se dobndete dreptul de proprietate asupra unui bun sau unor bunuri determinate, privite n individualitatea lor. Ele sunt cele mai numeroase: contractul, uzucapiunea, legatul cu titlu particular, accesiunea, hotrrea judectoreasc, posesia de bun credin a unui bun mobil. B. Dup caracterul dobndirii se clasific n moduri de dobndire cu titlu oneros i cu titlu gratuit a dreptului de proprietate. a) Modurile de dobndire cu titlu oneros sunt acelea prin care o persoan dobndete dreptul de proprietate numai dac se oblig s plteasc nstrintorului un echivalent, care de cele mai multe ori, const ntr-o sum de bani, cum sunt: contractele cu titlu oneros (vnzare-cumprarea, schimbul, renta viager, contractul de ntreinere) i accesiunea. b) Modurile de dobndire cu titlu gratuit constau n acele fapte i acte juridice n temeiul crora dobnditorul se mbogete, nefiind obligat la plata unui echivalent. Fac parte din aceast

80

categorie: contractele translative de proprietate cu titlu gratuit (donaia), uzucapiunea, succesiunea legal, succesiunea testamentar. C. Dup momentul n care se produce efectul dobndirii dreptului de proprietate, distingem: modul de dobndire ntre vii i moduri de dobndire pentru cauz de moarte. a) Moduri de dobndire ntre vii sau inter vivos, constau n acele mijloace juridice care sunt destinate s-i produc efectul translativ n timpul vieii prilor, cum sunt contractele translative de proprietate. b) Moduri de dobndire pentru cauz de moarte sunt acele mijloace juridice care au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate numai n momentul morii proprietarului actual, cum sunt: succesiunea legal i succesiunea testamentar sau legatele. D. Dup situaia juridic a bunului n momentul dobndirii, sunt moduri originare i moduri derivate de dobndire a proprietii. a) Modurile originare de dobndire constau n acele mijloace juridice n temeiul crora dobnditorul unui bun este primul su proprietar, fr s opereze o transmisiune a dreptului de proprietate de la o persoan la alta, cum sunt: uzucapiunea i accesiunea. n cazul acestor moduri de dobndire a dreptului de proprietate, dei, n realitate, bunul face obiectul unui drept al celui ce urmeaz s piard proprietatea, legea privete bunul ca i cum nu ar fi fcut parte din patrimoniul nici unei persoane. b) Moduri derivate de dobndire sunt considerate acele mijloace juridice care au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate de la o persoan la alta, aa cum el exist n patrimoniul nstrintorului; n aceast categorie intr contractele, succesiunea legal i succesiunea testamentar. 2. Convenia sau contractul mod de dobndire a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale. Contractul este acordul de voin realizat ntre dou sau mai multe persoane cu intenia de a produce efecte juridice. Prezint importan numai acele contracte prin care se transmite un drept de proprietate sau se constituie un anumit drept real, precum vnzarea-cumprarea, schimbul, donaia i renta viager. n conformitate cu art. 971 Cod civil: n contractele ce au ca obiect translaia proprietii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimmntului prilor i lucrul rmne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd nu i s-a fcut tradiiunea bunului.

81

Astfel, se consacr principiul consensualismului, ceea ce nseamn c, n lipsa unei dispoziii exprese a legii care s prevad necesitatea respectrii sau ndeplinirii unor cerine de form, contractul se consider valabil ncheiat prin simplul acord de voin al prilor sau solo consensu. n aplicarea acestui principiu, n materia contractului de vnzare-cumprare, art. 1295 alin. 1 Cod civil prevede: Vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nu se va fi numrat. Cu toate acestea, pentru valabilitatea unor contracte translative de proprietate, simplul acord de voin nu este suficient. Astfel, pentru valabilitatea contractului de donaie, Codul civil prevede obligaia respectrii unei solemniti. Solemnitatea const n forma nscrisului autentic sau, dup caz, n remiterea material a bunului donat. Tot astfel, terenurile pot fi nstrinate prin acte ntre vii ncheiate n form autentic, n conformitate cu prevederile art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005. Deci, n aceste situaii, contractul se consider ncheiat numai atunci cnd acordul de voin mbrac forma solemn a nscrisului autentic sau, n cazul darurilor manuale, atunci cnd are loc remiterea material a bunului de la donator la donatar. De la principiul potrivit cruia transferul sau constituirea dreptului real opereaz n momentul ncheierii valabile a contractului exist urmtoarele excepii: a) cnd prin contract s-a stabilit de ctre pri c transferul sau constituirea dreptului real va avea loc n momentul mplinirii unui termen sau a realizrii unei condiii suspensive; b) atunci cnd contractul are ca obiect bunuri viitoare, transferul dreptului real este amnat pn la data realizrii i predrii lor; c) n cazul n care contractul are ca obiect bunuri generice, transferul dreptului de proprietate are loc numai n momentul individualizrii lor prin msurare, cntrire sau numrare, operaie ce se realizeaz, de regul, odat cu predarea; d) n sistemul de publicitate imobiliar prin crile funciare care a fost reglementat de Legea nr. 115/1938, drepturile reale asupra imobilelor se transmiteau ori se constituiau numai pe data intabulrii lor, adic a nscrierii n cartea funciar.

82

3. Uzucapiunea sau prescripia achizitiv. 3.1. Noiune, reglementare i justificare. Uzucapiunea sau prescripia achizitiv este un mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea nentrerupt a acelui lucru n tot timpul fixat de lege. n sistemul Codului civil romn n vigoare, uzucapiunea este conceput, alturi de ocupaiune, ca o prob absolut a dreptului de proprietate. Uzucapiunea se justific din mai multe puncte de vedere: 1) de cele mai multe ori, posesia (stpnirea bunului) corespunde dreptului de proprietate; 2) stabilitatea i securitatea juridic impun s se recunoasc efectele posesiei; 3) constituie o sanciune mpotriva fostului proprietar, care a neglijat imobilul fcnd posibil stpnirea lui de ctre un ter. 3.2. Domeniul de aplicare. Domeniul de aplicare a uzucapiunii se circumscrie numai la categoria bunurilor imobile. Pot fi dobndite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se afl n proprietate privat, indiferent c titularul dreptului de proprietate este statul, o unitate administrativ-teritorial, o regie autonom, societate comercial cu capital de stat, mixt sau particular ori persoanele fizice. Nu pot fi dobndite pe aceast cale bunurile imobile care fac parte din domeniul public naional i din domeniul public local, fiind scoase din circuitul civil general. Imprescriptibilitatea acestor bunuri este prevzut expres n art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 i art. 11 din Legea nr. 213/1998. De asemenea, art. 1844 Cod civil, dispune c: Nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie sau printr-o declaraie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privat, ci sunt scoase afar din comer. Tot astfel, art. 136, pct. 4 din Constituie prevede: Bunurile proprietate public sunt inalienabile. n msura n care sunt inalienabile, bunurile din domeniul public sunt i imprescriptibile. 3.3. Uzucapiunea n sistemul Codului civil. Reglementrile Codului civil cu privire la felurile i condiiile uzucapiunii se aplic numai n acele teritorii n care publicitatea imobiliar s-a realizat, respectiv nc se realizeaz, cu titlu tranzitoriu, prin registre de transcripii i inscripii.

83

Pot fi obiect al uzucapiunii numai imobilele existente n circuitul civil. Uzucapiunea poate fi de dou feluri: a) uzucapiunea de 30 de ani sau uzucapiunea lung; b) uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani sau uzucapiunea scurt. a) Uzucapiunea de 30 de ani. Spre a putea dobndi proprietatea bunului prin uzucapiunea prelungit, posesorul trebuie s ndeplineasc 2 condiii: - s existe o posesie de 30 de ani; - posesia s fie util, adic s nu fie afectat de vreun viciu. b) Uzucapiunea scurt presupune ndeplinirea urmtoarelor condiii: - s existe o posesie util; - posesia util s se ntemeieze pe un just titlu; - posesia s dureze de la 10 la 20 de ani; - posesia s fie de bun-credin. Just titlu este orice act translativ de proprietate care provine de la altcineva dect proprietarul (de exemplu, vnzare-cumprare, donaie, contract de ntreinere). Un act nul absolut nu poate constitui just titlu. Buna-credin a posesorului const n convingerea greit a posesorului c a dobndit de la adevratul proprietar. Buna-credin trebuie s existe n momentul intrrii n posesie. Termenul de 10 pn la 20 de ani se determin pentru fiecare caz n parte, astfel: termenul este de 10 ani atunci cnd proprietarul imobilului are domiciliul n aceeai circumscripie de Curte de apel cu imobilul; termenul este de 20 de ani atunci cnd proprietarul imobilului locuiete n raza teritorial a altei Curi de apel dect cea n care se afl imobilul. n cazul n care proprietarul imobilului a locuit parte de timp n aceeai circumscripie teritorial de Curte de apel cu a imobilului i parte de timp, ntr-o alt circumscripie, pentru fiecare an de absen din cei 10, se cere s treac 2 ani ct are domiciliul n circumscripia unei alte curi de apel dect cea a imobilului. 3.4. Uzucapiunea n sistemul crilor funciare. n unele teritorii ale rii Transilvania, Banat i Bucovina unde s-a aplicat sistemul de publicitate imobiliar prin cri funciare prevzut de Legea nr. 115/1938, uzucapiunea este reglementat diferit.

84

Legea nr. 115/1938 reglementeaz n art. 27 i art. 28 dou cazuri de uzucapiune: uzucapiunea tabular i uzucapiunea extratabular. A. Uzucapiunea tabular. Art. 27 din Legea nr. 115/1938 prevede c n cazul n care s-au nscris drepturi fr cauz legitim, adic pe baza unui titlu nevalabil, acele drepturi reale pot fi dobndite dac titularul nscris n cartea funciar a posedat imobilul cu bun-credin, potrivit legii, timp de 10 ani. Acest caz de uzucapiune poart denumirea de uzucapiune tabular sau prin convalescena titlului. Expresia de uzucapiune tabular este de natur a evidenia faptul c dreptul de proprietate sau alt drept real ce se dobndete, este deja nscris sau intabulat n cartea funciar pe numele uzucapantului. Se afirm c se realizeaz prin convalescena titlului, pentru faptul c titlul pe baza cruia s-a fcut intabularea, dei nevalabil, prin trecerea termenului de 10 ani, se cur de viciile sale, se vindec, devenind pe deplin valabil. Termenul de 10 ani este i termenul n care se prescriu toate aciunile de carte funciar prin care s-ar mai putea contesta validitatea nscrierii n cartea funciar. n acest fel, starea de aparen tabular creat prin intabulare, se consolideaz punndu-se de acord cu realitatea sau starea de fapt. Uzucapiunea produce efecte retroactive, de la data intabulrii acelui drept n cartea funciar. B. Uzucapiunea extratabular. Art. 28 alin. 1 din Legea nr. 115/1938 prevede c posesorul unui bun imobil care l-a posedat, n condiiile legii, timp de 20 de ani de la moartea proprietarului nscris n cartea funciar, va putea cere intabularea dreptului n favoarea sa, n temeiul uzucapiunii. De asemenea, va putea cere nscrierea dreptului su, cel ce a posedat un bun nemictor n condiiunile legii, timp de 20 ani, socotii de la nscrierea n cartea funciar a declaraiei de renunare la proprietate. Denumirea de uzucapiune extratabular este dat de mprejurarea c dobndirea dreptului de proprietate de ctre posesorul imobilului are loc fr s fi fost intabulat, la nceperea posesiei, n cartea funciar. Condiiile cerute de lege pentru a putea invoca aceast uzucapiunii sunt: - titularul dreptului intabulat n cartea funciar s fie decedat ori s existe o declaraie de renunare la proprietate; - uzucapantul s posede imobilul timp de cel puin 20 de ani de la moartea proprietarului tabular ori de la data declaraiei de renunare la proprietate; - posesia s fie util, indiferent de buna-credin sau reaua-credin a posesorului.

85

Intabularea dreptului real dobndit de uzucapant are loc potrivit procedurii reglementate de art. 130 din Legea nr. 115/1938, la cererea uzucapantului. Cererea de intabulare se adreseaz Biroului de carte funciar din raza teritorial a judectoriei de la locul siturii imobilului i va fi publicat prin afiare, pentru ca cei interesai s poat face opoziii. Dac n termen de o lun, nu s-au fcut opoziii, registratorul de la biroul carte funciar va dispune, prin ncheiere, intabularea dreptului de proprietate dobndit prin uzucapiune. Atunci cnd s-au fcut opoziii, ele se noteaz n cartea funciar i cauza se va trimite instanei de judecat spre soluionare. 3.5. Jonciunea posesiilor Regula exprimat de art. 1859 C.civ. este aceea a autonomiei posesiilor, n sensul c fiecare posesor ncepe n persoana sa o nou posesie. Prin excepie art. 1860 C.civ. recunoate facultatea jonciunii posesiilor, adic posesorul actual pentru a opune prescripia achizitiv, poate aduga la timpul posesiei sale durata de timp a posesorului anterior, durata posesiei autorului su. Pentru a opera jonciunea posesiilor, trebuie ndeplinite dou condiii: s fie o posesie propriu-zis; posesorul actual s fie un succesor n drepturi a posesorului anterior (ex. dobndire prin motenire, printr-un act juridic, etc.). Se pot ntlni urmtoarele situaii: a) posesia dobnditorului este de bun-credin i cu just titlu, iar a autorului de rea-credin. n aceast situaie exist dou posibiliti: de a ncepe o nou prescripie de la 10 la 20 de ani; de a opera jonciunea posesiilor, situaie n care va opera uzucapiunea de 30 de ani are interes pentru aceast jonciune a posesiilor atunci cnd timpul rmas pn la ndeplinirea termenului de 30 de ani ar fi mai mic dect timpul necesar ndeplinirii uzucapiunii de scurt durat; b) cnd posesia dobnditorului este de rea-credin, iar cea a autorilor este cu bun-credin i just titlu, atunci va opera uzucapiunea de 30 de ani, indiferent c se folosete numai de timpul posesiunii sale ori recurge la jonciunea posesiilor acest ultim caz se devanseaz termenul de ncepere a curgerii termenului de prescripie achizitiv; c) cnd posesia dobnditorului este de aceeai natur cu a autorilor, dup caz, va opera fie uzucapiunea scurt fie cea de lung durat. Eventuala invocare a jonciunii posesiilor va devansa termenul de ncepere a curgerii termenului de prescripie achizitiv.

86

3.6. Modul de calcul a termenului este al comutaiei intermediare ziua n care ncepe prescripia nu se ia n calcul, ns ultima zi se ia n calcul. 3.7. ntreruperea i suspendarea prescripiei. ntreruperea prescripiei, poate fi: natural i civil. a) ntreruperea natural a prescripiei achizitive se realizeaz n dou situaii: - cnd posesorul este i rmne lipsit de folosina lucrului, fie de adevratul proprietar, fie de o ter persoan timp de 1 an; - cnd lucrul este declarat imprescriptibil n urma unei transformri legale a naturii sau destinaiei sale. b) ntreruperea civil a prescripiei achizitive. Cauzele de ntrerupere au fost considerate comune cu cele aplicabile la materia prescripiei extinctive: - recunoaterea dreptului din partea posesorului; - cererea de chemare n judecat este vorba de aciunea n revendicare, chiar dac a fost introdus la o instan necompetent; - actul nceptor de executare (exemplu: somaia de executare n procedura executrii silite imobiliare directe, sechestrul, comandamentul). n cazul prescripiei achizitive, act nceptor de executare l constituie cererea de executare a hotrrii definitive i irevocabile obinute de ctre proprietar n aciunea n revendicare. Acest act are drept efect ntreruperea a dou prescripii: pe de-o parte prescripia dreptului de a cere executarea silit a respectivei hotrri, iar pe de alt parte prescripia achizitiv ce a nceput s curg n favoarea prtului posesor de la data rmnerii irevocabile a sentinei. Prescripia nu este ntrerupt dac s-a pronunat ncetarea procesului, dac cererea de chemare n judecat sau de executare a fost respins, anulat sau dac s-a perimat, ori dac cel care a fcut-o a renunat la ea. Suspendarea prescripiei nu nltur timpul scurs anterior cauzei de suspendare. Cazuri: - ct timp cel mpotriva cruia curge prescripia este mpiedicat de un caz de for major; - ct timp cel care se pretinde proprietar ori cel care invoc uzucapiunea se afla n rndurile forelor armate ale Romniei, iar acestea sunt puse pe picior de rzboi. Calitatea de cadru militar, de militar n termen ori rezervist concentrat nu este suficient, fiindc este necesar ca forele armate din care face parte militarul s se afle pe picior de rzboi (situaii precum starea de rzboi, mobilizarea ori

87

desfurarea unor misiuni i operaiuni care potrivit legii, determin ncadrarea respectivelor uniti militare n categoria de uniti ce desfoar operaiuni n zone de conflict - de exemplu, unitile aflate n misiune n alte ri, pe baza tratatelor i acordurilor internaionale la care Romnia este parte, pentru meninerea pcii -); - ntre prini sau tuturor i cei care se afl sub ocrotirea lor, ct timp socotelile nu au fost date i aprobate; - prescripia nu curge mpotriva celui lipsit de capacitate de exerciiu, ct timp nu are reprezentant legal; - prescripia nu curge ntre soi n timpul cstoriei. 3.8. Efectele uzucapiunii 1) Dobndirea proprietii sau a altui drept real asupra lucrului de ctre posesor, cu efect retroactiv (chiar din ziua n care a nceput posesia); 2) uzucapiunea este un mod de dobndire originar. Dreptul de proprietate se nate n patrimoniul proprietarului uzucapant, liber de sarcinile constituite de ctre proprietarul anterior. Invocarea uzucapiunii poate avea loc pe calea aciunii n justiie aciune n constatare ori pe cale de excepie (indirect). Constatarea intervenirii uzucapiunii trebuie cerut de cel interesat i nu se face din oficiu. Renunarea la uzucapiune poate avea loc numai dup mplinirea termenului, prin recunoatere sau tacit. Creditorii, precum i orice alt persoan interesat poate invoca prescripia la care debitorul su a renunat. 4. Accesiunea sau ncorporaiunea. 2.1. Noiunea i felurile accesiunii. Art. 488 Cod civil prevede: Tot ce se unete i se ncorporeaz cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului. Accesiunea este ncorporarea sau unirea unui lucru cu alt lucru, fiecare avnd proprietari diferii. Proprietarul bunului mai important, considerat principal, devine proprietar al bunului mai puin important sau accesoriu. Fostul proprietar al bunului accesoriu, de regul, are dreptul s primeasc o despgubire, n virtutea principiului mbogirii fr just temei. Accesiunea este reglementat n art. 483-516 Cod civil. Nu se pot dobndi prin accesiune bunurile care fac parte din domeniul public naional sau local.

88

Accesiunea este de dou feluri: imobiliar i mobiliar. Accesiunea imobiliar, la rndul ei, poate fi: natural i artificial. 2.2. Accesiunea imobiliar natural. Accesiunea imobiliar natural const n unirea sau incorporarea a dou bunuri avnd proprietari diferii, fr intervenia omului. Codul civil reglementeaz cteva cazuri de accesiunea natural, i anume: aluviunea, alvusiunea, insulele i prundiile, accesiunea animalelor slbatice i accesiunea albiei prsite. A. Aluviunea. Prin aluviune se neleg creterile de teren care se fac pe nesimite ca urmare a depunerilor succesive de pmnt la malurile apelor curgtoare. Ele aparin proprietarului terenului riveran la care s-au fcut acele depuneri de pmnt (art. 495-497 Cod civil). B. Avulsiunea (art. 498 Cod civil). Prin avulsiune se nelege ruperea brusc a unei buci de pmnt, datorit aciunii apelor curgtoare, i alipirea ei la un teren riveran care este proprietatea altei persoane. Potrivit legii, acea bucat de pmnt devine proprietatea proprietarului fondului la care s-a produs alipirea. Totui, fostul proprietar poate s o revendice n termen de un an. C. Insulele i prundiurile (art. 500 Cod civil). Textul art. 500 Cod civil prevede c insulele i prundiurile care se formeaz n rurile nenavigabile sunt ale proprietarului rmului pe care ele s-au format. Pentru aceasta trebuie s fie determinat linia median a cursului apei. n ipoteza n care s-a format n ntregime de o parte a liniei mediane, va reveni n totalitate proprietarului fondului riveran din acea parte. Atunci cnd insula format trece peste linia median a rului, art. 500 Cod civil, parte final, prevede c fiecare proprietar are dreptul de proprietate asupra prii de insul ce se ntinde spre el, pornind de la jumtatea rului. Potrivit art. 499 Cod civil insulele i prundiurile care se formeaz n albia fluviilor i rurilor navigabile sau plutitoare sunt proprietatea statului. D. Accesiunea albiei unui ru care i-a schimbat cursul n mod natural. Potrivit art. 502 Cod civil: Dac un fluviu sau un ru i face un nou curs prsind vechea sa albie, aceast albie, se mparte ntre proprietarii mrginai. Proprietarii riverani crora le revine vechea albie a rului nu sunt obligai s plteasc nici o despgubire proprietarului pe terenul cruia rul albie, deoarece acest fenomen a avut loc n mod natural. E. Accesiunea animalelor slbatice. Art. 503 Cod civil, prevede c Orice animale sau zburtoare slbatice trec n cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe ct timp rmn la noi, afar numai dac asemenea trecere s-a ocazionat prin fraud sau artificii. Dobndirea animalelor prin i-a fcut o nou

89

trecerea lor pe pmntul unui proprietar are loc n virtutea dreptului de accesiune, animalele devenind accesoriile fondului pe care se afl. Imediat ce animalele slbatice prsesc terenul respectiv, ele nceteaz a mai aparine proprietarului acelui teren. Este de observat c aplicarea dispoziiilor Codului civil referitoare la accesiunea imobiliar natural au suferit serioase restrngeri ca urmare a unor reglementri speciale. De exemplu, fondul cinegetic este proprietatea statului. Dobndirea unor exemplare de animale slbatice de orice persoan poate avea loc numai n condiiile prevzute de Legea nr. 26/1976 privind economia vnatului i vntoarea. 2.3. Accesiunea imobiliar artificial (incorporaiunea) Acest mod de dobndire a proprietii se refer la dobndirea construciilor i plantaiilor. Situaii: 1) cnd construcia sau plantaia este fcut de proprietarul terenului cu materialele altcuiva. Legea prevede c lucrrile devin proprietatea celui care este proprietarul terenului. Proprietarul terenului are obligaia de a despgubi pe constructor cu preul materialelor i despgubiri (daune interese); 2) cnd lucrrile sunt fcute de o persoan cu materialele proprii pe terenul altuia. a) constructorul este de rea-credin. El tie c este terenul altuia. Proprietarul terenului are un drept de opiune ntre: - de a pstra lucrrile cu obligaia de a plti valoarea materialelor i preul muncii fr a se lua n considerare sporirea valorii fondului; - de a obliga pe constructor s-i ridice lucrrile pe cheltuiala sa, eventual cu obligaia de a plti daune interese. b) constructorul de bun-credin. Nu tie c realizeaz lucrarea pe terenul altuia sau are convingerea c el deine un titlu n virtutea cruia i este permis s realizeze lucrarea pe terenul altuia. Proprietarul terenului devine proprietarul lucrrilor fr a solicita desfiinarea lor i are dreptul de a opta numai n privina despgubirilor ce trebuie s le plteasc celui care a construit, adic ntre: - achitarea contravalorii materialelor i a muncii; - achitarea sumei egale cu creterea valorii fondului.

2.4. Accesiunea mobiliar. Are loc unirea a dou bunuri mobile care aparin la proprietari diferii ori confecionarea sau obinerea unui bun de ctre o persoan, prin munca sa, folosind materialele altuia.

90

A. Adjunciunea (art. 504-507). Conform art. 504 Cod civil, adjunciunea const n unirea a dou bunuri mobile, avnd proprietari diferii, n aa fel nct, dei formeaz un singur tot, ele pot fi desprite i conservate separat, fr a-i pierde individualitatea. Aa sunt de pild, o piatr preioas i inelul n care este fixat, tabloul i rama n care este ncadrat etc. Acest tot, rezultat din celor dou bunuri mobile, revine, prin accesiune, proprietarului bunului care reprezint partea principal. Se face astfel aplicaia principiului accessorium sequitur principale. Art. 505 Cod civil prevede c este considerat principal acela dintre bunuri pentru uzul, ornamentul sau completarea cruia a servit unirea celuilalt bun. Dac nici unul dintre bunuri nu poate fi privit accesoriu al celuilalt, se consider principal acela care are o valoare mai mare. n situaia n care ambele au aceeai valoare, va fi considerat principal bunul al crui volum este cel mai mare. Proprietarul n favoarea cruia opereaz adjunciunea este obligat a plti celuilalt preul bunului unit cu bunul su. B. Specificaiunea (art. 508-510 Cod civil). Specificaiunea const n confecionarea sau realizarea unui bun nou de ctre o persoan, prin munca sa, folosind sau prelucrnd un material, o materie prim sau un bun aflat n proprietatea altuia. De exemplu, un croitor confecioneaz un costum dintr-o stof proprietatea altuia. Proprietatea bunului astfel obinut revine, dup caz, proprietarul materiei ntrebuinate sau specificatorului. Astfel, dac valoarea materialului este mai mare dect preul muncii, bunul realizat revine proprietarului acestuia, cu obligaia de a-l despgubi pe cel care a depus munca. Dimpotriv, atunci cnd munca are o valoare mai mare dect materialul suspus prelucrrii, bunul va reveni specificatorului. El este obligat s plteasc fostului proprietar al materialului preul acestuia. C. Amestecul sau confuziunea (art. 511-516 Cod civil). Prin confuziune se nelege unirea a dou sau mai multe bunuri mobile, avnd proprietari diferii, n aa fel nct i pierd individualitatea, neputnd fi separate (dou metale topite mpreun, reacia a dou substane, amestecul a dou lichide). Dac unul dintre bunuri poate fi considerat principal, dup anumite criterii, proprietarul su devine, prin accesiune, proprietar al bunului obinut n urma amestecului, cu obligaia de despgubire. Atunci cnd nici unul dintre bunurile amestecate nu poate fi considerat principal, bunul astfel obinut va aparine n coproprietate, pe cote-pri egale. 5. Hotrrea judectoreasc.

91

Hotrrile instanelor de judecat constituie un mod de dobndire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai n cazul cnd au caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. Intr n aceast categorie, de exemplu, ordonanele de adjudecare, n materia executrii silite potrivit procedurii civile anterior modificrii i completrii Codului de procedur civil ce au avut loc n anul 2001. De asemenea, hotrrile care in loc de act autentic de nstrinare intr n aceast categorie (pronunate n temeiul dispoziiilor art. 12 din Decretul nr. 144/1958, precum i n temeiul dispoziiilor art. 1077 din Codul civil dup abrogarea acestui decret). 6. Tradiiunea. Prin tradiiune se nelege remiterea material sau predarea bunului de la nstrintor la dobnditor. Un asemenea mod de dobndire a fost preluat n virtutea ineriei alturi de alte moduri de dobndire ce au fost receptate din dreptul roman (avulsiune, ocupaiune). Se spune c tradiiunea are o sfer de aplicare foarte restrns, cum este cazul darurilor manuale. Ea marcheaz transmiterea dreptului de proprietate i n cazul nstrinrii titlurilor la purttor (obligaiuni CEC, obligaiuni de stat, aciuni la diferite societi comerciale). 7. Ocupaiunea. Ocupaiunea const n dobndirea dreptului de proprietate prin luarea n posesie a unui bun care nu aparine nimnui. Sfera de aplicabilitate a ocupaiunii este serios restrns, dat fiind c potrivit art. 477 i 646 din Codul civil, bunurile fr stpn intr n proprietatea statutului. Literatura de specialitate apreciaz c se dobndi prin ocupaiune unele de bunuri, cum sunt: apa de but sau pentru trebuinele casnice, cnd este luat dintr-un izvor natural; vnatul ori petele capturat definitiv i cu respectarea prevederilor legale speciale. ntrebri Prezentai importanta clasificrii modurilor de dobndire a dreptului de proprietate dup situaia juridic a bunului n momentul dobndirii. Condiiile uzucapiunii de 10 pn la 20 de ani. Prezentai cazurile de accesiune imobiliar artificial. Care este rolul hotrrii judectoreti n transmiterea drepturilor reale?

92

93

Capitolul al VII-lea. Aprarea dreptului de proprietate


Obiective S se identifice categoriile de mijloace de aprare a dreptului de proprietate. Prezentarea rolului aciunii n revendicare n aprarea dreptului de proprietate. 1. Generaliti cu privire la mijloacele de aprare a dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate este un drept subiectiv care poate fi aprat prin diferite mijloace reglementate de diverse ramuri ce compun orice sistem de drept. Atunci cnd ne referim la mijloacele de aprare a dreptului de proprietate avem n vedere acele aciuni prin care proprietarul tinde s nlture atingerile ce sunt aduse dreptului su i s ajung la restabilirea lui. Mijloace juridice au fost grupate n dou mari categorii: indirecte sau nespecifice i directe sau specifice. A. Mijloacele juridice indirecte sau nespecifice sunt acele aciuni n justiie care se ntemeiaz direct i nemijlocit pe drepturi de crean, n scopul realizrii lor. Dar, dup cum se cunoate, drepturile de crean se nasc i se realizeaz n strns legtur cu dreptul de proprietate care constituie coloana vertebral a patrimoniului oricrei persoane. De aceea, de cele mai multe ori, prin promovarea acestor aciuni, se nltur, indirect, atingerile aduse nsui dreptului de proprietate al reclamantului. Ele sunt mijloace indirecte sau nespecifice, deoarece nu se ntemeiaz direct pe dreptul de proprietate sau alt drept real. Se includ n aceast categorie: aciunile n executarea contractelor civile i comerciale, aciunea n rspundere contractual, aciunea ntemeiat pe mbogirea fr just cauz, aciunea n restituirea plii nedatorate etc. B. Mijloacele juridice directe sau specifice de aprare a dreptului de proprietate i altor drepturi reale constau n totalitatea aciunilor, aa-zisele aciuni reale, care se ntemeiaz direct i nemijlocit pe un drept real sau pe faptul posesiei unui imobil. Aceste aciuni sunt de dou feluri: aciuni petitorii i aciuni posesorii. Aciunile petitorii sunt acele aciuni prin care se solicit instanei de judecat s stabileasc n mod direct c reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau altui drept real asupra unui bun. Redobndirea posesiei bunului asupra cruia poart acel drept real este doar un efect accesoriu al admiterii aciunii petitorii. Dintre aciunile petitorii enumerm: aciunea n revendicare; aciunea n prestaie tabular; aciunea n grniuire; aciunea negatorie i aciunea confesorie.

94

Aciunile posesorii sunt acele aciuni prin care se urmrete aprarea posesiei ca simpl stare de fapt mpotriva oricrei tulburri, fie pentru a o menine, fie pentru a o redobndi cnd a fost pierdut. Aadar, aciunile posesorii se deosebesc de cele petitorii deoarece prin ele se apr doar posesia ca stare de fapt, fr a se pune n discuie existena unui drept real asupra imobilului respectiv. Ele sunt ntotdeauna aciuni imobiliare. 2. Aciunea n revendicare. a) Noiune i caractere juridice. Aciunea n revendicare este acea aciune real prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului su, cere restituirea acestui bun de la posesorul neproprietar. Caracterele juridice: este o aciune real se ntemeiaz pe dreptul de proprietate i poate fi exercitat mpotriva oricrei persoane care l ncalc; este o aciune petitorie tinde s stabileasc direct existena dreptului de proprietate al reclamantului. Redobndirea posesiei ca urmare a revendicrii este numai un efect accesoriu al acestei aciuni; - este o aciune imprescriptibil din punct de vedere extinctiv. Excepii gsim n cazul avulsiunii, n cazul bunurilor mobile, precum i n cazul vnzrii la licitaie public a unui imobil supus executrii silite, cnd aciunea se prescrie n termen de 3 ani de la data nregistrrii cererii de nscriere formulate de dobnditorul anterior al dreptului nscris n folosul terului adjudecatar. n cazul imobilelor nscrise pentru prima dat n cartea funciar, n temeiul actului de adjudecare, cererea de eviciune se va prescrie n termen de 3 ani de la data nscrierii actului de adjudecare n cartea funciar. Aceast prescripie curge i mpotriva dispruilor, minorilor i persoanelor puse sub interdicie. b) Persoanele care pot introduce aciune n revendicare: - proprietarul exclusiv al bunului. Un coproprietar nu are aciune nici mpotriva celorlali coproprietari i nici mpotriva terilor; un singur so nu poate introduce aciune n revendicare imobiliar. - toi coproprietarii; - ambii soi, n privina bunurilor imobile ce fac parte din comunitatea de bunuri.

95

c) Efectele aciunii n revendicare: n cazul n care aciunea n revendicare este admis, reclamantului i se recunoate dreptul de proprietate, iar prtul este obligat la restituirea bunului, de regul n natur, iar dac nu mai este posibil, obligarea de restituire este nlocuit prin dezdunare. n caz de expropriere, prtul va restitui despgubirea primit. Dac prtul a nstrinat bunul, reclamantul va primi contravaloarea lucrului. Dac bunul a pierit din caz fortuit sau de for major, iar prtul este de rea-credin, reclamantul va primi contravaloarea bunului, iar n caz de buncredin, riscul este n sarcina reclamantului. Restituirea fructelor: dac prtul a fost posesor de bun-credin, nu este obligat la restituirea fructelor naturale, industriale i civile, iar dac a fost posesor de rea-credin, va fi obligat la restituirea tuturor fructelor. 3.Aciunea n revendicare imobiliar Proba dreptului de proprietate. Regula nscris n art. 1169 C.civ. n conformitate cu care acela ce face o propunere, adic cel care pretinde ceva naintea judecii n faa instanei trebuie s o dovedeasc, este aplicabil i n materia dovedirii dreptului de proprietate n cadrul unei aciuni n revendicare. n ceea ce privete proba propriu-zis a proprietii imobiliare, ea ntmpin n dreptul nostru serioase dificulti. Cauze: 1) n numeroase cazuri, n deosebi n trecut, nu s-au ntocmit nscrisuri; 2) nscrisurile nu sunt nsoite de schie i planuri, i nu cuprind detalieri n coninutul lor; 3) insuficiena probatorie a titlurilor, dat fiind c se impune condiia ca titlul s emane de la adevraii proprietari; 4) o alt insuficien a probei cu nscrisuri decurge din aplicarea principiului relativitii actelor juridice (pentru nlturarea acestui neajuns, s-a realizat publicitatea imobiliar prin care efectele constitutive ori translative de drepturi reale ale actului juridic devin opozabile fa de toi participanii la circuitul civil). Dovada cert a dreptului de proprietate se face prin moduri originare de dobndire a dreptului de proprietate, adic prin uzucapiune sau prin ocupaiune. Principii de dovad i situaii ce se disting n rezolvarea aciunilor n revendicare n sistemul de publicitate al registrului de transcripiuni i inscripiuni: 1) ambele pri prezint titluri scrise a) dac nscrisurile provin de la acelai autor are ctig de cauz cel care l-a transcris mai nti; b) dac nscrisurile provin de la acelai autor, dar nici una din pri nu a transcris actul n literatura juridic s-a artat c are ctig de cauz cel care are actul cu data cea mai veche.

96

Considerm c ntr-o asemenea situaie, ar trebui respins aciunea, dat fiind c reclamantul nu este n msur s demonstreze c deine un drept de proprietate nu numai valabil inter partes, dar i opozabil terilor. Atta timp ct dreptul reclamantului nu a devnit opozabil, nu poate cere obligarea prtului (n favoarea cruia opereaz prezumia de proprietate izvort din faptul posesiei), s i-l respecte. c) n cazul testamentelor, are prioritate cel cu data mai nou; d) dac titlurile provin de la autori diferii, n literatura juridic s-au propus urmtoarele soluii: - ctig cel care se afl n posesia lucrului (nu poate fi primit aceast soluie pentru c ar nsemna ca soluia aciunii n revendicare s fie redus la situaia posesiei lucrului la momentul introducerii aciunii); - ctig cel care are titlul cu data cea mai veche (nu poate fi primit aceast soluie, pentru c nu ntotdeauna, cel ce are titlul cu dat mai veche are un titlu valabil provenit de la adevratul proprietar); - se compar ntre ele drepturile autorilor de la care provin cele dou titluri, pentru a stabili cine a dobndit de la adevratul proprietar (constituie soluia ce mai indicat pentru c se are n vedere verificarea calitii de proprietar). 2) cnd una din pri prezint titlul de proprietate. Dac prezint prtul titlul de proprietate, atunci aciunea se respinge. Dac prezint reclamantul, n literatura juridic s-a artat c acesta are ctig de cauz, cu condiia ca titlul s emane de la un ter i s aib o dat mai veche dect posesia prtului. 3) nici una din pri nu prezint titlu scris i nu poate justifica dobndirea prin modurile originare (uzucapiune sau ocupaiune). Reclamantul nu face dovada c el este proprietarul, iar aciunea se va respinge. n regimul de carte funciar reglementat de Decretul-Lege nr. 115/1938, principala problem legat de proba dreptului de proprietate o constituie cercetarea crii funciare a imobilului. Proba dreptului de proprietate fcut prin intermediul nscrierilor n cartea funciar nu putea fi rsturnat dect prin rectificarea nscrierilor din cartea funciar ori prin demonstrarea interveniei unui mijloc de dobndire a proprietii ce opereaz transferul ori constituirea dreptului de proprietate fr nscriere n cartea funciar. 4.Aciunea n revendicare mobiliar

97

Regula pe care o formuleaz art. 1909 C.civ. este aceea c, n materia bunurilor mobile, posesiunea de bun-credin valoreaz titlu de proprietate. Aa fiind, spre deosebire de revendicarea bunurilor imobile unde posesia instituie numai o simpl prezumie relativ de proprietate, ce poate fi rsturnat prin prob contrar, tria deosebit dat posesiei de bunuri mobile care, instituie o prezumie absolut de proprietate, face ca, n cele mai multe cazuri, revendicarea bunurilor mobile s devin imposibil. Aplicarea art. 1909 alin. 1 impune ndeplinirea unor condiii. n primul rnd, regula amintit se aplic n privina bunurilor mobile care pot fi posedate, deci, numai a bunurilor mobile corporale, cci numai acestea sunt susceptibile de deteniunea material. Excepie: bunuri mobile incorporale titlurile la purttor -. O a doua condiie care trebuie ndeplinit de bunul mobil este aceea c el trebuie privit n mod individual. Art. 1909 alin. 1 C.civ. nu se aplic n privina bunurilor mobile care formeaz o universalitate; de exemplu nu se aplic unei succesiuni. Prevederile art. 1909 alin. 1 pot fi invocate numai de terul dobnditor care, cu bun-credin, dobndete bunul de la un detentor precar cruia adevratul proprietar i l-a ncredinat de bunvoie. Atunci cnd actualul deintor al bunului, dobnditor de bun-credin de la un detentor precar cruia bunul i-a fost ncredinat de adevratul proprietar (de exemplu: n depozit, cu titlu de mprumut), l-a primit de la detentor cu titlu gratuit (cum ar fi ca dar manual), nu mai subzist raiunea ca lui s i se consolideze dreptul de proprietate asupra bunului astfel primit, prin sacrificarea intereselor adevratului proprietar. Aciunea proprietarului originar trebuie s fie admis, iar terul dobnditor se va ntoarce mpotriva detentorului precar. Condiiile pe care trebuiasc le ntruneasc posesia bunului mobil, spre a fi aplicabile prevederile art. 1909 alin. 1 C.civ.: a) posesia trebuie s fie real, n sensul c terul dobnditor trebuie s ndeplineasc concomitent i cumulativ, n persoana sa, ambele elemente ale posesiei, animus i corpus. b) posesia s fie util, adic posesia s fie neviciat. n plus, posesia trebuie s fie de bun-credin. Buna-credin a terului dobnditor este, n realitate, nu numai o condiie cerut n persoana acestuia, dar i o calitate a posesiei pe care el o invoc, i ea trebuie s existe la momentul intrrii efective n posesie, iar nu de la momentul ncheierii contractului ntre dobnditorul de bun-credin i detentorul care l-a nstrinat.

98

Au existat opinii potrivit crora, pe lng buna-credin, i separat de ea, ar trebui s existe un just titlu, n aceleai condiii n care acesta este cerut n cazul uzucapiunii de 10-20 de ani. Literatura de specialitate i practica mai recent au ajuns la concluzia c aplicarea art. 1909 alin. 1 C.civ. nu necesit existena unui just titlu, ca element separat de buna-credin. Regula nscris n art. 1909 alin. 1 nu se aplic n cazul bunurilor pierdute sau furate. Alineatul al doilea al art. 1909 nltur aplicarea regulii nscrise n primul alineat, ori de cte ori lucrul a fost pierdut de ctre proprietar sau i-a fost furat. Cu toate acestea, cel care a pierdut sau i s-a furat un lucru, poate s-l revendice, n curs de 3 ani, din ziua cnd l-a pierdut sau i-a fost furat, de la cel care-l gsete, rmnndu-i acestuia din urm s se ntoarc mpotriva celui de la care-l are. Cel care revendic bunul mobil n temeiul art. 1909 alin. 2 trebuie s dovedeasc 3 elemente: c el a fost posesor al lucrului, c acel lucru a ieit din patrimoniul su fr voia sa, i c bunul revendicat este identic cu cel pierdut sau furat. Regula cuprins n art. 1910 C. civ. Textul articolului 1910 C. civ. prevede o important excepie, n sensul c atunci cnd posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumprat la un blci sau la trg, sau la o vindere public, sau de la un negutor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate s ia lucrul napoi dect ntorcnd posesorului preul ce l-a costat. Se acord astfel o protecie deosebit terului de bun-credin care a cumprat bunul ntr-un loc public unde se ncheie n mod curent asemenea acte juridice i unde, n mod normal, nu trebuie s existe suspiciuni cu privire la proveniena bunurilor. Datorit mprejurrilor n care s-a ncheiat actul n baza cruia a dobndit bunul respectiv, cu titlu oneros, se presupune c nu avea cum s tie c vnztorul l-a furat sau l-a gsit. Aadar, el are un drept de retenie asupra lucrului pn cnd proprietarul revendicant i pltete preul pe care l-a dat celui de la care a dobndit posesia. n literatura de specialitate s-a pus problema nevoii de a corela prevederile art. 1909 alin. 2 i art. 1910 cu normele dreptului procesual penal. Aceasta pentru c art. 14 alin. 3, lit. a) din Codul de procedur penal dispune c repararea n natur a pagubei cauzat printr-o infraciune are loc, printre altele, prin restituirea lucrului. Considerm c aceste bunuri nu pot fi ridicate de la terul dobnditor, dect n condiiile prevzute de art. 1909 alin. 2 Cod civil. n schimb, atunci cnd terul de buncredin a cumprat bunul n mprejurrile prevzute de art. 1910 Cod civil, chiar dac instana a dispus restituirea ctre partea civil, el are dreptul de a reine bunul respectiv n stpnirea sa, pn cnd proprietarul va plti preul la care a fost dobndit de la inculpat.

99

Nici un considerent nu justific aplicarea art. 1909 atunci cnd aciunea n revendicare este intentat de adevratul proprietar mpotriva terului dobnditor de rea-credin al bunului, deci, mpotriva celui care cunotea c nu dobndete de la adevratul proprietar. Posesia de rea-credin a terului dobnditor, a hoului sau a gsitorului nu are valoarea unui titlu de proprietate. ntrebri Care este regimul aciunii n revendicare imobiliar exercitat cu privire la un imobil supus regimului de publicitate al registrului de transcripiuni i inscripiuni. Prezentai regimul aciunii n revendicare a bunurilor mobile. Care sunt efectele aciunii n revendicare.

100

Capitolul al VIII-lea. Publicitatea imobiliar

Obiective Prezentarea scopurilor i a obiectivelor publicitii imobiliare. nsuirea regulilor de funcionare a sistemului de publicitate a registrului de transcripiuni si inscripiuni. Identificarea diferenelor dintre diferitele sisteme de publicitate bazate pe carte funciar.

1. Noiunea i obiectivele publicitii imobiliare. Publicitatea imobiliar desemneaz totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege prin care se evideniaz situaia material i juridic a imobilelor, n mod public, pentru a ocroti securitatea static i securitatea dinamic a circuitului civil referitor la asemenea bunuri. Prin securitate static se nelege ocrotirea drepturilor existente n prezent asupra unui bun, iar prin securitate dinamic se nelege ocrotirea drepturilor ce se vor dobndi n viitor, n conformitate cu legea, asupra acelui bun. Prin organizarea publicitii imobiliare se realizeaz urmtoarele obiective sau scopuri: a) de a da o ct mai mare siguran drepturilor reale existente, precum i transmisiunilor imobiliare prin aducerea la cunotina terilor interesai a situaiei juridice a acestor bunuri; b) de a constitui o eviden clar i cuprinztoare a tuturor bunurilor mobile n scopul utilizrii i exploatrii lor ct mai eficiente, n acord cu legea i interesele ntregii societii; c) de a permite organelor competente ale statului s exercite un control riguros i permanent referitor la schimbrile care se produc n situaia material (mpreli, schimbri de destinaie, transformri, adugiri, etc.) i n situaia juridic a imobilelor (transmisiuni, grevri). Datorit condiiilor istorice n care a avut loc formarea, precum i evoluia statului naional romn, pe teritoriul rii noastre au existat urmtoarele sisteme de publicitate imobiliar: a) sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni reglementat de Codul civil i Codul de procedur civil, aplicabil n marea majoritate a localitilor din vechea ar (Romnia nainte de 1918);

101

b) sistemul crilor funciare, reglementat de Legea nr. 115/1938 i Decretul nr. 241/1947, care s-a aplicat n Transilvania, Banat i Bucovina; c) sistemul intermediar al crilor de publicitate funciar, reglementat de Decretul nr. 242/1947 i de unele dispoziii ale Legii nr. 115/1938. El s-a aplicat ntr-un numr redus de localiti din fostul jude Ilfov i n Bucureti. d) sistemul cri de eviden financiar reglementat prin Decretul nr. 163 din 14 martie 1946. Au fost nfiinate cu scopul de a nlocui pentru unele localiti din Transilvania, crile funciare distruse, sustrase sau pierdute n timpul i din cauza rzboiului. Crile de eviden funciar se nchid pe msur ce se ntocmesc noi cri funciare sau se gsesc crile funciare originare. Ele reprezint tot un sistem de publicitate intermediar, asemntor crilor de publicitate funciar. Prin Legea nr. 7/1996 s-a dat o nou reglementare crilor funciare, ca sistem unic i unitar de publicitate imobiliar pe ntreaga ar. 2. Sistemul registrului de transcripiuni i inscripiuni. Acest sistem de publicitate imobiliar este alctuit din registre de transcripiuni (transcrieri) i registre de inscripii (nscrieri), care s-au inut la judectorii. Este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece registrele se in pe numele proprietarilor. Prin urmare, transcrierile i nscrierile se fac pe numele persoanelor (prile actelor juridice) i nu pe imobile. De aceea, situaia juridic a imobilului poate fi aflat numai cunoscnd proprietarii si succesivi i cercetnd n registre la numele lor, dac i ce drepturi au transmis sau constituit referitor la un anumit bun, operaie deosebit de dificil i anevoioas. n acest sistem se efectuau dou feluri de nregistrri: transcrieri i nscrieri. Transcrierile se efectuau n registrul de transcripiuni i constau n copierea integral a actelor juridice prin care se transmitea dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept real principal sau se stingeau astfel de drepturi reale. Erau supuse transcrierii toate actele juridice enumerate de art. 711 Cod procedur civil. Nu erau supuse transcrierii: transmisiunea succesoral (legal i testamentar); actele de mpreal, dac imobilul revenea unuia dintre coprtai; hotrrile judectoreti declarative de drepturi. De asemenea, erau exceptate de la transcriere i dobndirile de drepturi reale prin fapte juridice: uzucapiunea i accesiunea imobiliar.

102

Transcrierea se fcea n ordinea depunerii cererilor de transcriere i a actelor supuse acestei operaii. Ulterior, registrele de transcripii au fost nlocuite cu mape n care sunt pstrate actele supuse transcrierii, mpreun cu cererile i petiiile care le nsoesc, n ordinea intrrii lor. nscrierea se fcea n registrul de inscripiuni i consta n consemnarea sau reproducerea unor pri sau clauze din actele juridice. Fceau obiect al nscrierii acele clauze care se refer la privilegiile speciale imobiliare i la ipoteci. De la aceast regul, fcea excepie privilegiul vnztorului de imobile, care era suspus transcrierii n registrul de transcripiuni. Efectul acestor nregistrri este acela de a face opozabil fa de teri, actul juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale. ntre pri i fa de succesorii lor n drepturi, actul juridic produce efecte de ndat ce a fost ncheiat, fr a fi necesar transcrierea sau, dup caz, nscrierea. Lipsa transcrierii sau nscrierii este sancionat cu inopozabilitatea fa de teri a transmiterii ori constituirii dreptului real. Sistemul de publicitate prin registrele de transcripiuni i inscripiuni a fost criticat datorit caracterului personal i incomplet al nregistrrilor: a) publicitatea drepturilor este parial, deoarece o serie de acte i moduri de dobndire nu sunt supuse nregistrrii, ceea ce face ca aceste registre s nu oglindeasc situaia juridic exact a imobilelor. S-a spus c se creeaz nesiguran asupra proprietarului imobilului; b) sanciunea nendeplinirii formalitilor de transcriere i nscriere const doar n inopozabilitatea fa de teri a drepturilor; c) avnd n vedere c judectorul nu avea obligaia de a cerceta valabilitatea i legalitatea actului juridic prezentat pentru transcriere sau nscriere i nici existena dreptului transmitorului, aceste nregistrri au o valoare relativ. Altfel spus, se aduce la cunotina terilor un anumit act juridic fr a se garanta valabilitatea sa i existena dreptului dobndit; e) deoarece nregistrrile se fac pe numele proprietarilor i nu pe imobile, n individualitatea lor, este foarte greu de cunoscut situaia juridic a fiecrui imobil i de stabilit cine este adevratul proprietar. Pentru aceasta, trebuie cunoscui toi proprietarii succesivi ai imobilului i cercetate, la numele lor, transmisiunile fcute i sarcinile constituite de ctre ei. Verificarea este deosebit de dificil. Omiterea unui singur proprietar anterior are ca efect o cunoatere eronat a situaiei imobilului de ctre cel interesat, mai ales, cnd acel proprietar a fcut transmisiuni sau a constituit sarcini importante.

103

3. Sistemul crii funciare potrivit Legii nr. 115/1938. Crile funciare constituie un sistem de publicitate real deoarece are la baz identitatea topografic a imobilelor. Toate nscrierile se fac pe imobile. Fiecare imobil are propria carte funciar n care sunt evideniate orice schimbri ce intervin n situaia sa material i juridic. Crile funciare alctuiesc un sistem de publicitate complet, fiindc realizeaz o publicitate integral a tuturor transmisiunilor i constituirilor de drepturi reale imobiliare, iar n anumite cazuri expres prevzute de lege, se nregistreaz fapte sau alte raporturi juridice n legtur cu bunurile imobile. Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar se numesc drepturi tabulare. nscrierile privitoare la drepturile tabulare formeaz starea tabular. Prima reglementar unitar a crilor funciare n ara noastr, o constituie Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare, pus n aplicare prin Legea nr. 241/1947. Crile funciare sunt ntocmite i numerotate pe comune, orae i municipii. Crile funciare privitoare la imobilele din aceeai comun, acelai ora sau municipiu, alctuiesc registrul funciar al acelei uniti administrative. Dac o comun este alctuit din dou sau mai multe sate, crile funciare se numeroteaz pe sate, fiecare avnd un registru financiar propriu. Crile funciare se in ntr-un singur exemplar la biroul de carte funciar din circumscripia judectoriei de la locul siturii imobilului. Cartea funciar este alctuit dintr-un titlu i trei pri sau foi. Titlul crii funciare cuprinde: numrul crii respective i denumirea comunei, oraului sau municipiului n care este situat imobilul. Partea a I-a (foaia de avere) privind descrierea imobilului. Partea a II-a (foaia de proprietate) n care se fac nscrierile cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului. Partea a III-a (foaia de sarcini) n aceast parte se nscriu: drepturile de superficie, servitute propriu-zis, uz, uzufruct, abitaie, ipotec, locaiune, precum i cesiunea de venituri sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale. Cartea funciar se ntregete cu planul, nscrisurile privitoare la nscrieri i registrul de intrare.

104

a) planul cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu artarea numrului topografic al fiecreia. Orice schimbare n ntinderea unei parcele se va evidenia pe plan n temeiul schiei prezentate de pri (art. 7); b) nscrisurile privitoare la nscrieri constituie proba drepturilor nscrise n cartea funciar. De pe fiecare nscris, n temeiul cruia se fcea o nscriere n cartea funciar, se reinea o copie a crei conformitate cu originalul era certificat de judectorul de carte funciar. Aceste copii se pstreaz n arhiv, alctuind, mpreun cu cererile de nscriere, dosarul crii funciare (art. 8); c) registrul de intrare este utilizat pentru nregistrarea cererilor de nscriere. Ordinea nregistrrii cererilor constituie criteriul dup care se stabilete rangul nscrierilor fcute n cartea funciar. Pe lng acestea, este obligatoriu s existe completate la zi: repertorii alfabetice; repertorii parcelare; alte registre, condici de eviden prevzute de lege. a) repertoriul alfabetic cuprinde numele i prenumele proprietarilor cu indicarea, n dreptul fiecruia, a numrului de carte funciar n care sunt nscrii (art. 9 pct. 2); b) repertoriul parcelar n care se evideniaz numrul topografic al parcelelor, numrul planei din plan pe care se afl fiecare parcel, precum i numrul crii funciare n care sunt nscrise. Aceste repertorii se in pe localiti. Obiectul drepturilor tabulare este corpul funciar, fiind descris n partea I a crii funciare. Corpul funciar poate fi alctuit dintr-una sau mai multe parcele. Aceeai carte funciar poate cuprinde mai multe corpuri funciare. Prin corp funciar se nelege o unitate economic distinct alctuit, dup criteriul naturii imobilului ori a scopului economic urmrit de proprietar. El este, n acelai timp, i o unitate juridic, n sensul c operaiile juridice nscrierile de drepturi tabulare se pot face, de regul, numai cu privire la ntregul corp funciar. Corpul funciar din dou sau mai multe parcele se noteaz cu un numr roman, dup care urmeaz artarea fiecrei parcele ce intr n componena sa. Corpul funciar este alctuit dintr-o singur parcel se noteaz cu semnul crucii. Art. 13 din aceeai lege dispune c un corp funciar poate fi modificat. Operaiile prin care se modific sunt: alipirea i dezlipirea.

105

Alipirea are loc de regul prin unirea mai multor parcele ntr-un corp funciar sau prin adugarea mai multor parcele la un corp funciar. De asemenea, alipirea se poate realiza i prin mrirea suprafeei unei parcele. Pot fi unite n acelai corp funciar: - parcele situate una lng alta, indiferent de felul de cultur, dac aparin aceluiai proprietar; - parcele situate n locuri diferite, dac au aceeai destinaie economic; - toate parcelele unui proprietar, indiferent de aezarea lor i de felul de cultur. Dezlipirea are loc atunci cnd se desparte sau desprinde o parcel de la un corp funciar ori se micoreaz ntinderea unei parcele. Principiile crilor funciare. La baza regimului juridic al crilor funciare exist anumite reguli fundamentale care se numesc principii. A. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar. Potrivit art. 17-18 din Legea nr. 115/1938, drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin nscriere n cartea funciar. Prin urmare, nscrierea d natere, modific sau stinge drepturile reale i le face opozabile fa de teri. De la acest principiu exist i cteva excepii. Astfel, art. 26 din lege prevede c drepturile reale imobiliare se dobndesc fr nscriere n cartea funciar n urmtoarele cazuri: dobndirea prin succesiune legal i testamentar; dobndirea prin succesiune; vnzare silit i expropriere. Totui, titularul unui drept real dobndit prin unul dintre aceste mijloace juridice, nu va putea s ncheie acte de transmisiune sau de grevare a bunului, dect dup ce s-a fcut nscrierea. B. Principiul publicitii integrale. Potrivit acestui principiu, toate operaiunile juridice prin care se transmite, constituie, modific sau stinge un drept real imobiliar sunt supuse nscrierii n cartea funciar, cu excepiile artate mai sus. De asemenea, este obligatorie evidenierea tuturor schimbrilor sau modificrilor ce intervin prin alipire, dezlipire etc., n situaia material a imobilului. C. Principiul legalitii. Aceasta nseamn c judectorul de carte funciar era obligat, nainte de a dispune prin ncheiere sau a face orice nscriere, s verifice legalitatea titlului pe baza cruia a fost solicitat nscrierea n cartea funciar. Dac el constata c titlul nu era conform cu dispoziiile legale n vigoare, era obligat s refuze efectuarea nscrierii. D. Principiul oficialitii. Cererea odat introdus i nregistrat nu poate fi completat cu date sau nscrisuri noi. Atunci cnd cererea este incomplet sau nscrisurile pe baza crora se

106

ntemeiaz nu sunt valabile, judectorul o va respinge. n acelai mod proceda i n situaia n care fa de datele nscrise n cartea funciar, cererea nu putea fi admis. E. Principiul prioritii. Potrivit art. 31 din Legea nr. 115/1938, nscrierile n cartea funciar i produc efectele de la data nregistrrii cererilor de nscriere. Ordinea nregistrrii cererilor determin sau stabilete rangul nscrierii (qui prior tempore potior jure). Prin rang tabular se nelege efectul unei nscrieri n raport cu alte nscrieri din aceeai carte funciar. F. Principiul relativitii. Conform acestei reguli, nscrierea unui drept se poate face numai: a) mpotriva aceluia care la data nregistrrii cererii este nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut; b) mpotriva aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, dac ambele nscrieri se cer deodat. Dac mai multe persoane i-au cedat succesiv, una celeilalte, dreptul de a dobndi prin nscriere un bun imobiliar, iar nscrierile respective nu s-au fcut, ultimul dobnditor va putea cere nscrierea tuturor dobndirilor succesive, concomitent cu aceea a dreptului su, dac dovedete, prin nscrisuri originale, actele juridice care pot sta la baza acelor nscrieri (art. 20 din Legea nr. 115/1938). G. Principiul forei probante a nscrierii n cartea funciar. Acest principiu rezult din economia prevederilor art. 32 i 33 ale Legii nr. 15/1938. Art. 32 instituie dou prezumii, i anume: dac n cartea funciar s-a nscris un drept real n folosul unei persoane, se prezum c dreptul exist n folosul ei; dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist. Suntem n prezena a dou prezumii legale relative, putnd fi combtute prin prob contrar. Ele se aplic numai drepturilor reale. Art. 33 prevede c nscrierile din cartea funciar au o putere doveditoare absolut n folosul terului care a dobndit un drept real prin act juridic cu titlu oneros i a fost de bun-credin. Aadar, terul va fi aprat de orice cauz de eviciune derivnd din titlurile de dobndire anterioare nscrierii dreptului su, cu excepia situaiei cnd mpotriva sa s-a introdus, n termen legal, o aciune n rectificarea intabulrii. nscrierile n cartea funciar. Art. 5 din Legea nr. 115/1938 prevede c nscrierile sunt de trei feluri: intabularea, nscrierea provizorie i notarea.

107

A. Intabularea. Intabularea este nscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge un drept real cu titlu definitiv de la data nregistrrii cererii de nscriere. Intabularea este o nscriere definitiv, fr s fie nevoie de vreo justificare ulterioar. Ea are efect constitutiv de drepturi. Intabularea se face pe baza actului juridic n temeiul cruia se cere nscrierea, a unei hotrri judectoreti definitive sau a unui act administrativ individual. Actul juridic trebuie dovedit prin nscris original. Dovada hotrrii judectoreti i a actului administrativ individual se face prin copii legalizate. B. nscrierea provizorie. nscrierea provizorie este nscrierea prin care se strmut, constituie, modific sau stinge un drept real sub condiia i n msura justificrii sale ulterioare. Ea se numete nscriere provizorie sau intabulare imperfect. nscrierea provizorie are loc atunci cnd nscrisul original nu ndeplinete cerinele speciale prevzute de lege pentru intabulare sau n cazul n care nscrierea este cerut n temeiul unei hotrri judectoreti supus apelului ori recursului. Dac nscrierea provizorie este justificat, n sensul c nscrisul original ndeplinete ulterior cerinele prevzute pentru intabulare sau, dup caz, hotrrea judectoreasc devine irevocabil, ea se transform ntr-o intabulare perfect. Justificarea nscrierii se nota n cartea funciar. C. Notarea. Notarea este acea nscriere care are ca obiect menionarea n cartea funciar a unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice strns legate de drepturile tabulare pentru a le face opozabile terelor persoane. Astfel, de exemplu, puteau fi notate n cartea funciar: minoritatea i punerea sub interdicie a titularului dreptului; interdicia nstrinrii sau grevrii unui drept intabulat; contractul de locaiune ncheiat pe o durat mai mare de 3 ani; separaia de patrimonii; aciunea n anularea hotrrii judectoreti declarative de moarte; aciunea paulian; aciunea de partaj; faptul c imobilul a fost dobndit prin mproprietrire etc. (art. 81-82). Aciunile de carte funciar. n legtur cu nscrierile care se fac n cartea funciar, pot fi exercitate dou aciuni: aciunea n prestaie tabular i aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar. A. Aciunea n prestaie tabular. Cel care s-a obligat la constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar este obligat s predea nscrisurile necesare pentru intabularea dreptului n cartea funciar, iar dac este vorba de stingerea unui asemenea drept, s predea actele necesare pentru radierea lui din cartea funciar. n cazul n care se refuza s-i ndeplineasc aceast obligaie, persoana ndreptit se putea adresa instanei de judecat, pentru ca aceasta s dispun,

108

prin hotrre, intabularea sau, dup caz, radierea dreptului real. Hotrrea judectoreasc rmas definitiv i irevocabil nlocuia nscrisurile necesare pentru intabularea sau radierea dreptului. Aciunea n prestaie tabular putea fi intentat mpotriva celui care a consimit la constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului real respectiv, precum i mpotriva terului subdobnditor nscris n cartea funciar, dac erau ndeplinite urmtoarele trei condiii: a) cel care cere prestaia tabular s fi fost n posesia imobilului la data cnd terul subdobnditor a contractat; b) actul juridic cu dat cert, n temeiul cruia se cere prestaia tabular, s fie ncheiat anterior actului pe baza cruia terul i-a nscris dreptul n cartea funciar; c) terul s fie dobndit dreptul cu titlu gratuit sau s fi fost de rea-credin. n cazul n care terul a dobndit cu bun-credin i pe baza unui act cu titlu oneros, aciunea n prestaie tabular se respinge. Aciunea n prestaie tabular nu se confund cu aciunea n executarea unui antecontract de vnzare-cumprare. De multe ori, n aceeai cerere de chemare n judecat, reclamantul formuleaz dou capete de aciune: unul prin care cere s se pronune o hotrre care s in loc de contract autentic de nstrinare i altul prin care solicit ca instana s dispun, pe cale de consecin, i nscrierea dreptului dobndit n cartea funciar, mpotriva refuzului prtului de a consimi la intabulare. B. Aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar. n cazul n care exist neconcordane ntre starea tabular i realitate, acestea pot fi nlturate prin aciunea n rectificare. Este reglementat n art. 34-40 din Legea nr. 115/1938. a) Rectificarea intabulrii i a nscrierii provizorii. Potrivit art. 34 din Legea nr. 115/1938, rectificarea unei intabulri sau nscrieri provizorii se poate cere, de orice persoan interesat, n urmtoarele cazuri: - dac nscrierea sau titlul pe baza cruia s-a fcut nu au fost valabile (de pild, titlul este nul sau anulabil); - dac prin nscriere, dreptul a fost greit calificat (de pild, s-a nscris dreptul de uzufruct n loc de dreptul de abitaie); - dac nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea (s-a mplinit termenul extinctiv sau s-a realizat condiia rezolutorie).

109

n urma admiterii aciunii, operaia rectificrii se face, la cerere, n temeiul hotrrii judectoreti rmase definitive i irevocabile. Aciunea n rectificare poate fi introdus mpotriva celui n favoarea cruia s-a fcut nscrierea respectiv, precum i mpotriva succesorilor si, indiferent dac este vorba de un succesor universal sau cu titlu particular. n legtur cu prescripia acestei aciuni, art. 36 i 37 din Legea nr. 115/1938 prevd: - aciunea n rectificare este imprescriptibil, sub rezerva prescripiei aciunii de fond, atunci cnd este introdus fa de dobnditorul nemijlocit, precum i fa de terul care a dobndit cu reacredin dreptul nscris n favoarea sa; - aciunea n rectificare poate fi introdus n termen de 10 ani, fa de terul dobnditor cu titlu gratuit, de bun-credin, care ncepe s curg de la data nregistrrii cererii de nscriere a acestuia; - mpotriva terului dobnditor cu titlu oneros, de bun-credin, aciunea n rectificare poate fi introdus numai n primele dou cazuri prevzute de art. 34 din Lege (titlul nu este valabil sau dreptul a fost greit calificat), n urmtoarele termene: ase luni de la data comunicrii ctre cel ndrituit a ncheierii prin care s-a dispus nscrierea ce face obiectul aciunii n rectificare; trei ani de la data nregistrrii cererii de nscriere a dreptului a crei rectificare se solicit prin aciune. b) Rectificarea notrii. Potrivit art. 39 din Legea nr. 115/1938, rectificarea notrii se poate cere n urmtoarele cazuri: greita calificare a dreptului personal, faptului sau raportului juridic notat; dac nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului personal, faptului sau raportului juridic notat sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut notarea (minorul a devenit major, contractul de locaiune a ajuns la termen); dac notarea, indiferent din ce cauz, a ncetat s mai fie exact sau n conformitate cu realitatea. Aciunea n rectificarea notrii este imprescriptibil.

4. Sistemul crii funciare potrivit Legii nr. 7/1996. 1. Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7 din 13 martie 1996, a fost publicat n Monitorul Oficial nr. 61 din 26 martie 1996. A suferit modificri substaniale prin O.U.G. nr. 41 din 27 mai 2004, publicat n M. Of. nr. 509 din 7 iunie 2004, i prin Legea nr. 247 din 19 iulie 2005, publicat n M. Of. nr. 653 din 22 iulie 2005. n temeiul articolului II al Titlului XII al Legii nr. 247/2005, Legea cadastrului i a publicitii imobiliare a fost republicata n M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006.

110

Prin instituia cadastrului se

urmrete realizarea unui cadastru general al rii, nc

nerealizat, cu toate c au existat mai multe tentative n acest sens (Legea cadastrului nr. 93/1933; Legea fondului funciar nr. 59/1974), iar prin instituia crilor funciare, se urmrete crearea la nivelul ntregii ri a unui sistem real, unic i unitar de eviden juridic a strmutrii, constituirii i stingerii drepturilor reale imobiliare. Baza tehnic a crilor funciare o constituie documentele cadastrale ce cuprind date i informaii referitoare la imobile, drepturile de proprietate asupra acestora i la proprietari. Fr msurtori i evidene cadastrale nu se poate trece la un sistem real de publicitate imobiliar. Sistemul de eviden al cadastrului general are ca finalitate nscrierea n registrul de publicitate imobiliar. 2. Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii. Funciile cadastrului: - funcia tehnic const n determinarea, pe baz de msurtori, a poziiei, configuraiei i mrimii suprafeelor terenurilor pe destinaii, categorii de folosin i pe proprietari, precum i ale construciilor; - funcia economic n cadrul creia se evideniaz elementele tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor i calculrii impozitelor asupra veniturilor realizate din tranzacii imobiliare. Agenia Naional i oficiile teritoriale din subordine au obligaia de a furniza, la cerere, organelor abilitate, evidenele necesare stabilirii valorii de impunere; - funcia juridic realizat prin identificarea proprietarilor pe baza actelor de proprietate, i prin nscrierea n cartea funciar. Cadastrul general se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativ teritoriale: comun, ora sau municipiu, jude i la nivelul ntregii ri. Prin sistemul de cadastru general se realizeaz: a) identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informatice; b) asamblarea i integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate; c) identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de imobile, n vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitiv;

111

d) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea corect a obligaiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate. Organizarea i conducerea cadastrului general la nivel central au fost ncredinate Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie, instituie public cu personalitate juridic aflat n subordinea Guvernului, care a fost nfiinat prin H.G. nr. 1038/1996, publicat n Monitorul Oficial nr. 284 din 12 noiembrie 1996, iar oficiile de cadastru i organizarea teritoriului aflate n subordinea Ministerului Agriculturii i Alimentaiei, au fost reorganizate ca oficii de cadastru agricol i organizarea teritoriului agricol. Potrivit art. 3 din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificat prin O.U.G. nr. 41/2004, s-a nfiinat Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, instituie public cu personalitate juridic, unica autoritate n domeniu, aflat n subordinea Ministerului Administraiei i Internelor, prin reorganizarea Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie, i preluarea activitii privind publicitatea imobiliar de la Ministerul Justiiei. Agenia Naional de Cadastru i Publicitatea Imobiliar a fost nfiinat prin H.G. nr. 1210/29 iulie 2004, publicat n Monitorul Oficial nr. 718 din 9 august 2004 (republicat n M. Of. nr. 386 din 5 mai 2006). La nivelul fiecrui jude i n municipiul Bucureti s-au nfiinat oficiile de cadastru i publicitate imobiliar ca uniti cu personalitate juridic n subordinea Ageniei Naionale, prin reorganizarea oficiilor judeene de cadastru, geodezie i cartografie i al municipiului Bucureti i a birourilor de carte funciar de pe lng judectorii. Prin Legea nr. 247/2005, acestea au primit denumirea generic de oficii teritoriale. Oficiul teritorial controleaz, avizeaz i recepioneaz, dup caz, lucrrile de geodezie, topografie, cadastru i cartografie. Modul de avizare, verificare i recepie a lucrrilor de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei, topografiei i cartografiei se stabilete prin regulament aprobat prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale, cu consultarea uniunii profesionale nfiinat prin lege special. n cadrul oficiilor teritoriale funcioneaz baza de date a cadastrului. La nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale se nfiineaz birouri de cadastru i publicitate imobiliar, denumite n continuare birouri teritoriale, n subordonarea oficiilor teritoriale. Modul de organizare i funcionare, numrul, precum i arondarea birourilor teritoriale pe uniti administrativ-teritoriale, se stabilesc prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Ageniei Naionale.

112

Se nfiineaz Centrul Naional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie i Teledetecie ca unitate cu personalitate juridic n subordinea Ageniei Naionale, prin reorganizarea Institutului de Cadastru, Geodezie, Fotogrammetrie i Cartografie. Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar are urmtoarele atribuii principale: a) coordoneaz i controleaz executarea lucrrilor de cadastru i asigur nscrierea imobilelor n registrul de publicitate imobiliar la nivelul ntregii ri; b) controleaz executarea lucrrilor de cartografie, topografie, geodezie, fotogrammetrie i teledetecie la nivelul ntregii ri; c) elaboreaz regulamente i norme, promoveaz tehnici, procedee i metodologii de specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform progreselor tiinifice i tehnice n domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei i publicitii imobiliare; d) autorizeaz persoanele fizice i juridice care pot executa lucrri de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei i cartografiei, pe teritoriul Romniei, n condiiile legii speciale care reglementeaz nfiinarea uniunii profesionale a acestora; e) organizeaz i administreaz fondul naional de geodezie i cartografie, precum i baza de date a sistemului de cadastru general; f) asigur, n condiiile legii, executarea, completarea, modernizarea i meninerea n stare de utilizare a reelei geodezice naionale; g) asigur executarea i actualizarea hrilor oficiale; h) avizeaz coninutul topografic al hrilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor i al altor documente cartografice destinate uzului public; i) pune la dispoziia autoritilor publice i a altor instituii interesate, n condiiile legii, situaii statistice de sintez privind terenurile i construciile; j) ndeplinete sarcinile ce rezult din angajamentele internaionale n domeniul su de activitate; k) particip la organizarea i coordonarea msurtorilor n vederea aplicrii legilor funciare; l) avizeaz tehnic expertizele efectuate de ctre experii judiciari n specialitatea topografie, geodezie i cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea instanelor de judecat. Avizele menionate mai sus vor fi date de oficiul teritorial n baza unui regulament comun, elaborat de Agenia Naional i Ministerul Justiiei;

113

m) asigur nscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modific sau se sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate; n) asigur nscrierea cilor de atac mpotriva nregistrrilor de carte funciar; o) asigur nscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdicii, incapaciti i litigii judiciare n legtur cu bunul imobil; p) asigur formarea i specializarea personalului de specialitate n publicitate imobiliar prin intermediul Institutului Naional al Registratorilor; structura, organizarea i modul de administrare ale institutului se stabilesc i se aprob prin hotrre a Guvernului, n termen de 90 de zile de la intrarea n vigoare a prezentei legi; r) ndeplinete i alte atribuii ce au legtur cu activitatea specific. Atribuiile i rspunderile oficiilor de cadastru i publicitate imobiliar, precum i ale Centrului Naional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie i Teledetecie se stabilesc prin regulamentele de organizare i funcionare ale acestora, aprobate prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale. Potrivit art. 13 din H.G. nr. 1210/2004, republicat, Oficiile de cadastru i publicitate imobiliar ndeplinesc urmtoarele atribuii principale: a) nscriu imobilele n evidenele de cadastru i publicitate imobiliar; b) asigur nscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modific sau se sting, la cererea titularului dreptului, a notarului public ori a celorlalte persoane interesate; c) nscriu alte raporturi juridice, drepturi personale, interdicii, incapaciti i litigii judiciare n legtur cu bunul imobil; asigur nscrierea cilor de atac mpotriva nregistrrilor de carte funciar; d) nscriu radierea drepturilor reale, la cererea titularului dreptului sau a celorlalte persoane interesate; e) avizeaz tehnic, nainte de depunerea lor n instana de judecat, expertizele topocadastrale ntocmite de experii judiciari, n baza unui regulament elaborat n comun de Agenia Naional i de Ministerul Justiiei; f) avizeaz planul urbanistic general; g) avizeaz documentaiile de scoatere din circuitul agricol al terenurilor; h) autorizeaz persoanele fizice care execut lucrri tehnice de cadastru;

114

i) organizeaz, coordoneaz i execut msurtorile pentru punerea n posesie a titularilor prevzui de Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, i de Legea nr. 1/2000, cu modificrile i completrile ulterioare; j) verific periodic starea fizic a punctelor din reelele de sprijin, conform normelor i regulamentelor emise de Agenia Naional; k) pune la dispoziia autoritilor publice i a altor instituii interesate, n condiiile legii, situaii statistice i de sintez privind terenurile i construciile; l) furnizeaz persoanelor fizice i juridice, contra cost, servicii i informaii conform tarifelor n vigoare; m) avizeaz mpreun cu instituiile de specialitate de la nivelul judeean i local proiectele de organizare a teritoriului pe categorii de folosin agricol i stabilirea reelei de drumuri agricole; n) ndrum activitatea desfurat de serviciile comunitare pentru cadastru i agricultur, constituite la nivelul unitilor administrativ-teritoriale; o) asigur evidena documentaiilor de schimbare a categoriei de folosin a terenurilor i a suprafeelor aferente. Activitatea de publicitate imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este ndeplinit de registratori de carte funciar, denumii n continuare registratori, numii prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale, n urma unui concurs organizat de aceasta. Numrul registratorilor pentru fiecare oficiu teritorial se stabilete prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale. n cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliar este n responsabilitatea unui registrator - ef iar n cadrul birourilor teritoriale n responsabilitatea unui registrator coordonator, numii prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale, n urma unui concurs. Poate fi numit registrator persoana care ndeplinete n mod cumulativ urmtoarele condiii: a) are cetenia romn i are capacitatea drepturilor civile; b) este liceniat n drept; c) nu are antecedente penale; d) se bucur de o bun reputaie; e) cunoate limba romn; f) este apt din punct de vedere medical pentru ocuparea funciei;

115

g) a ndeplinit timp de 5 ani funcia de asistent-registrator sau a exercitat timp de 3 ani funcia de notar, judector, procuror, avocat, consilier juridic sau alt funcie de specialitate juridic. Absolvenii Institutului Naional al Registratorilor au prioritate la ocuparea posturilor vacante de registratori. Organizarea concursului pentru ocuparea posturilor vacante de registratori se va face numai dac acestea nu au fost ocupate de absolvenii Institutului. Pn la data organizrii concursului, registratorii pot fi numii din cadrul angajailor serviciilor de publicitate imobiliar care, dei nu ndeplinesc condiiile de studii, au cel puin 5 ani de experien n domeniul publicitii imobiliare. Registratorul rspunde pentru activitatea sa n condiiile legii. n cadrul Ageniei Naionale funcioneaz Direcia de publicitate imobiliar care organizeaz, coordoneaz i controleaz activitatea de publicitate imobiliar din cadrul oficiilor teritoriale, n vederea respectrii legilor i reglementrilor n materie. Centrul Naional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie i Teledetecie ndeplinete urmtoarele atribuii principale (art. 14 din H.G. nr. 1210/2004, republicat): a) proiectarea, execuia i ntreinerea reelelor geodezice naionale i a sistemului naional de staii permanente GPS; b) realizarea i ntreinerea hrilor oficiale ale Romniei n format analogic i digital i a modelului digital al terenului, n colaborare cu alte instituii abilitate; c) realizarea i ntreinerea evidenelor limitelor administrative ale teritoriului Romniei; d) prelucrarea imaginilor fotoaeriene i a nregistrrilor de teledetecie; e) participarea la realizarea i administrarea bazei de date cartografice naionale; f) realizarea de produse cartografice derivate din datele existente n Fondul Naional Geodezic; g) participarea la integrarea n baza de date geodezice i cartografice naionale a datelor obinute din recepia lucrrilor tehnice de specialitate; h) participarea la realizarea metodologiilor i specificaiilor tehnice, respectiv propunerea de standarde tehnologice, a modelelor i structurilor de date geodezice-cartografice; i) verificarea i etalonarea aparaturii de specialitate, n colaborare cu Institutul Naional de Metrologie; j) asigurarea cercetrii n domeniile de activitate ale geodeziei, fotogrammetriei, cartografiei i teledeteciei;

116

k) crearea i dezvoltarea sistemelor, tehnologiilor i a bazelor de date prin surse proprii i/sau n colaborare cu terii; l) participarea la realizarea proiectelor internaionale angajate de Agenia Naional. 3. Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de eviden i inventariere sistematic a bunurilor imobile sub aspect tehnic i economic, cu respectarea normelor tehnice elaborate de O.N.C.G.C. i a datelor de baz din cadastrul general, privind suprafaa, categoria de folosin i proprietarul. Potrivit art. 4, ministerele, alte instituii centrale de stat, regiile autonome i alte persoane juridice organizeaz cadastrul de specialitate n domeniile: agricol, forestier, apelor, industrial, extractiv, imobiliar-edilitar, transporturilor rutiere, feroviare, navale, aeriene, turismului, zonelor protejate, naturale i construite, celor cu risc ridicat de calamiti naturale ori supuse polurii i degradrii i altele asemenea. Prin O.U.G. nr. 41/2004, a fost abrogat art. 4 al Legii nr. 7/1996, iar noiunea de cadastru de specialitate a fost redefinit ca sistem informaional specific domeniului de activitate. 4. Cadastrele locale. Cadastrele ntocmite la nivelul unitilor administrativ-teritoriale comun, ora i municipiu - alctuiesc baza tehnic a crilor funciare, deoarece acestea se ntocmesc, se numeroteaz i se in pe aceste localiti. La nivelul unitilor administrativ-teritoriale - comun, ora i municipiu - lucrrile tehnice de cadastru constau n (art. 10): a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unitii administrativ-teritoriale i a limitelor intravilane componente; b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, n lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar i determinarea formei i dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecrei uniti administrativ-teritoriale; c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanelor judectoreti; d) ntocmirea documentelor tehnice cadastrale. Delimitarea i marcarea hotarelor administrative ale unitilor administrativ-teritoriale comun, ora i municipiu -, precum i limitele intravilanelor localitilor se face de ctre comisia stabilit n acest scop prin ordinul prefectului; regulamentul de organizare i funcionare a comisiei de delimitare se aprob prin ordin al ministrului administraiei i internelor.

117

Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor ntocmi la nivelul comunelor, oraelor i municipiilor, sunt: a) registrul cadastral al imobilelor; b) indexul alfabetic al proprietarilor; c) registrul cadastral al proprietarilor; d) planul cadastral i anexele la partea I a crii funciare. Planul cadastral conine reprezentarea grafic a datelor din registrele cadastrale, referitoare la imobilele din cadrul unitilor administrativ-teritoriale - comune, orae i municipii - i se pstreaz la oficiul teritorial. Registrele, planurile cadastrale i anexele la partea I a crii funciare vor sta la baza completrii sau, dup caz, a ntocmirii din oficiu a crilor funciare, la finalizarea msurtorilor cadastrale la nivelul unitilor administrativ-teritoriale. O copie a acestora se pstreaz n arhiva oficiilor teritoriale. Un exemplar din planurile i registrele cadastrale se transmite cu titlul gratuit la consiliile locale. Planurile, registrele cadastrale i anexele la partea I a crii funciare se in la zi, n concordan cu documentaiile cadastrale ntocmite pentru nscrierea actelor i faptelor juridice, n baza cererilor i comunicrilor fcute potrivit legii. Completarea, modernizarea i meninerea n stare de utilizare a reelei geodezice naionale necesare ntocmirii i inerii la zi a planurilor cadastrale i hrilor topografice se realizeaz sub coordonarea Ageniei Naionale. 5. Pentru punerea n aplicare a legii, sub aspectul reglementrii publicitii imobiliare, a fost adoptat Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar ale judectoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiiei nr. 2371/C/1997, publicat n Monitorul Oficial nr. 84 din 23 februarie 1998. n prezent, este n vigoare Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar, aprobat prin Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006, emis de directorul general al Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar publicat n Monitorul Oficial nr. 1049 din 29 decembrie 2006. Prin ordinul ministrului justiiei, nr. 1330/C/25.06.1999, s-a dispus ca ncepnd cu data de 1 iulie 1999, s se treac la nfiinarea crilor funciare cu caracter nedefinitiv, n baza art. 61 din lege, urmnd ca la momentul definitivrii lucrrilor cadastrului general pentru fiecare unitate administrativteritorial, s se procedeze la deschiderea crilor funciare definitive.

118

Sunt aplicabile toate principiile mai puin principiul efectului constitutiv al nscrierii n cartea funciar. Potrivit art. 58 alin. (2), n regiunile de transcripiuni i inscripiuni imobiliare, pn la deschiderea crii funciare, privilegiile i ipotecile legale, sechestrul, urmrirea imobilului, a fructelor i veniturilor sale, punerea n micare a aciunii penale, precum i aciunile pentru aprarea drepturilor reale privitoare la imobilele nenscrise n cartea funciar vor continua s fie nscrise n vechile registre de publicitate imobiliar. 6. Prin imobil se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar. Una sau mai multe parcele alturate, de pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosin, aparinnd aceluiai proprietar, formeaz imobilul definit la art. 1 alin. (3), se identific printr-un numr cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar. Este ceea ce anterior era definit ca fiind corpul de proprietate. Prin parcel se nelege suprafaa de teren cu aceeai categorie de folosin. Corpul de proprietate era format din unul sau mai multe imobile alipite, de pe teritoriul unei localiti, aparinnd aceluiai proprietar. Partida cadastral era constituit din mai multe corpuri de proprieti, de pe teritoriul aceleiai localiti, aparinnd unui proprietar, i se nscrie n aceeai carte funciar. 7. Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile de cadastru i publicitate imobiliar, pentru imobilele situate n raza de activitate a acestora. Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti alctuiesc, mpreun, registrul cadastral de publicitate imobiliar al acestui teritoriu, ce se ine de ctre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial n a crui raz teritorial de activitate este situat imobilul respectiv. Acest registru se ntregete cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor, indicnd numrul cadastral al imobilelor i numrul de ordine al crilor funciare n care sunt nscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor i cu o map n care se pstreaz cererile de nscriere, mpreun cu un exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii.

119

Imobilele ce aparin domeniului public i domeniului privat al statului sau, dup caz, al unitii administrativ-teritoriale, se vor nscrie n cri funciare speciale ale unitii administrativteritoriale pe care sunt situate, cu excepiile prevzute de lege. Crile funciare speciale se in de ctre birourile teritoriale ale oficiului de cadastru i publicitate imobiliar. 8. Alctuirea crii funciare. Cartea funciar este alctuit din titlu, indicnd numrul ei i numele localitii n care este situat imobilul, precum i din trei pri: A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde: a) numrul de ordine i cel cadastral al imobilului; b) suprafaa imobilului, destinaia, categoriile de folosin i, dup caz, construciile; c) planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil n parte, constituie anexa la partea I, ntocmit conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale. B. Partea a II-a, referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde: a) numele proprietarului; b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept; c) strmutrile proprietii; d) servituile constituite n folosul imobilului; e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la proprietate; f) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau a II-a a crii funciare, cu privire la nscrierile fcute. C. Partea a III-a, referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini, care va cuprinde: a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte; c) sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale;

120

d) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte. 9. Efectele nscrierii. nscrierile n cartea funciar i vor produce efectele de opozabilitate fa de teri de la data nregistrrii cererilor; ordinea nregistrrii cererilor va determina rangul nscrierilor. Dac mai multe cereri de nscriere a drepturilor reale au fost depuse deodat la biroul teritorial, ele vor primi provizoriu acelai rang, urmnd ca instana s hotrasc asupra rangului fiecreia. Dac au fost depuse deodat mai multe cereri avnd ca obiect nscrierea mai multor drepturi de ipotec asupra aceluiai imobil, ele vor primi acelai rang. Dobnditorul anterior poate cere instanei judectoreti s acorde nscrierii sale rang preferenial fa de nscrierea efectuat la cererea unui ter, care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credin la data ncheierii actului. Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr nscrierea n cartea funciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune. Aceste drepturi se vor nscrie, n prealabil, dac titularul nelege s dispun de ele. Potrivit art. 26 alin. (3), care nu constituie dect o repetare a frazei finale a alineatului (1) al aceluiai articol, titularul drepturilor dobndite prin modurile enumerate, nu poate ns dispune de ele, dect dup ce acestea au fost nscrise n prealabil n cartea funciar. n aceleai condiii sunt opozabile fa de teri i drepturile reale dobndite de stat i de orice persoan, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrri judectoreti. n conformitate cu prevederile art. 32 din lege, Efectul de opozabilitate al nscrierilor este inoperant cu referire la: a) suprafaa terenurilor, destinaia, categoria de folosin, valoarea sau alte asemenea aspecte; b) restricii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate, expropriere sau prin prevederi legale privind protecia ecologic, sistematizarea localitilor i alte asemenea aspecte. 10. Felurile nscrierilor. Se pot face mai multe feluri de nscrieri. Intabularea, avnd ca obiect nscrierea definitiv a drepturilor reale. Este nscrierea prin care se realizeaz opozabilitatea fa de teri a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale. Potrivit art. 20 alin. (1) dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis n mod valabil.

121

Drepturile reale se sting numai prin nscrierea radierii lor din cartea funciar, cu consimmntul titularului dreptului; acest consimmnt nu este necesar dac dreptul se stinge prin moartea titularului dreptului sau prin mplinirea termenului artat n nscriere; dac dreptul ce urmeaz s fie radiat este grevat n folosul unei persoane, radierea se va face cu pstrarea dreptului acestei persoane. Hotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil sau, n cazurile prevzute de lege, actul autoritii administrative, vor nlocui acordul de voin cerut n vederea nscrierii drepturilor reale, dac sunt opozabile titularilor Modificarea coninutului unui drept ce greveaz un drept real imobiliar se nscrie, dac legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobndirea i stingerea drepturilor reale (de exemplu, reduciunea inscripiei ipotecare). nscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiia justificrii ulterioare. nscrierea provizorie poate fi cerut n urmtoarele situaii: a) cnd dreptul real ce se cere a fi nscris este afectat de o condiie suspensiv; b) cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei hotrri judectoreti ce nu a rmas irevocabil; c) dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu; d) dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul imobiliar; e) dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu aduc ns atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi capete de cerere. n acest din urm caz, solicitantul va fi ntiinat pentru a depune ntr-un termen stabilit, dup caz, de registrator, nscrisurile necesare, sub sanciunea radierii nscrierii provizorii. Dac nscrisurile vor fi depuse n termenul fixat, se va proceda la justificarea nscrierii provizorii, printr-o ncheiere dat de registratorul de carte funciar. nscrierea provizorie devine opozabil terilor cu rangul determinat de cererea de nscriere, sub condiie i n msura justificrii ei. Justificarea nscrierii provizorii se va face n temeiul consimmntului celui n contra cruia s-a efectuat nscrierea provizorie, a unei hotrri judectoreti irevocabile ori a ncheierii registratorului de carte funciar, n situaia ultimului caz de nscriere provizorie menionat.

122

Justificarea radierii dreptului de ipotec se va face n baza consimmntului dat n form autentic al titularului dreptului de ipotec ori n temeiul unei hotrri judectoreti definitiv i irevocabil. Justificarea unei nscrieri provizorii i ntinde efectul asupra tuturor nscrierilor care s-au fcut condiionat de justificarea ei; nejustificarea unei nscrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei i a tuturor nscrierilor care s-au fcut condiionat de justificarea acesteia. Notarea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor personale, a actelor i faptelor juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor, aciunilor i cilor de atac n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea funciar. Prevederile art. 38 din lege arat: Actele i faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, vor putea fi nscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru tere persoane." nscrierea inteniei de a nstrina sau ipoteca. Potrivit art. 39, proprietarul unui imobil poate cere ca intenia sa de a nstrina sau de a ipoteca s fie nscris, artnd, n acest din urm caz, suma ce urmeaz s se garanteze prin ipotec. Dac se svrete nstrinarea sau ipotecarea, dreptul nscris va avea rangul nscrierii inteniei. nscrierea inteniei de a nstrina sau de a ipoteca i pierde efectul prin trecerea unui termen de dou luni de la data nregistrrii cererii. Data la care aceast nscriere i pierde efectul se menioneaz att n nscriere, ct i n ncheierea care a ordonat-o. 11. Procedura nscrierii. nscrierea se face n urmtoarele cazuri: - dac este cerut de cel ndreptit n legtur cu un drept real sau personal, un fapt sau un raport juridic referitor la un drept; - dac notarul public a cerut din oficiu efectuarea nscrierii; - dac instana a transmis din oficiu o hotrre rmas defintiv i irevocabil rmas definitiv i irevocabil, constitutiv sau declarativ asupra unui drept real. Cererea de nscriere n cartea funciar se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial i va fi nsoit de nscrisul original sau de copia legalizat de pe acesta, prin care se constat actul sau faptul juridic a crui nscriere se cere; copia legalizat se va pstra n mapa biroului de cadastru i publicitate imobiliar. n cazul hotrrii judectoreti, se va prezenta o copie legalizat, cu meniunea c este definitiv i irevocabil.

123

Cererile de nscriere se vor nregistra de ndat n registrul de intrare, cu menionarea datei i a numrului care rezult din ordinea cronologic a depunerii lor. Dac mai multe cereri au fost depuse deodat la acelai birou teritorial, drepturile de ipotec i privilegiile vor avea acelai rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra rangului i asupra radierii ncheierii nevalabile. nscrierile n cartea funciar se efectueaz la cererea prilor interesate, cu excepia cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu; cererea de nscriere se ndreapt la biroul unde se afl cartea funciar n care urmeaz s se fac nscrierea. Intabularea sau nscrierea provizorie poate fi cerut de orice persoan care, potrivit nscrisului original, hotrrii judectoreti sau hotrrii autoritii administrative, urmeaz s strmute, s constituie, s modifice, s dobndeasc sau s sting un drept tabular. nscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute: a) de mandatarul general al celui ndrituit; b) de oricare dintre titularii aceluiai drept. Creditorul a crui crean cert i exigibil este dovedit printr-un nscris sau printr-o hotrre judectoreasc, ori n cazurile anume prevzute de lege printr-o decizie a autoritii administrative, va putea cere instanei, n numele i n folosul debitorului su, nscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini. Debitorul care a pltit valabil creana ipotecar a unui cesionar nenscris n cartea funciar poate cere radierea ipotecii, dac nfieaz nscrisul original al cesiunii i chitana doveditoare a plii. Cererea se rezolv prin pronunarea unei ncheieri fr citarea prilor. n cazul n care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau nscrierea provizorie prin ncheiere. nscrisul trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: a) este ncheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; b) indic numele prilor; c) individualizeaz imobilul printr-un identificator unic; d) este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba romn; e) este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului. n conformitate cu prevederile art. 54

124

alineatul (1) fraza final din Legea nr. 7/1996, republicat, pe perioada de valabilitate a extrasului de carte funciar pentru autentificare, registratorul nu va efectua nici un fel de nscriere n cartea funciar, cu excepia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Potrivit articolului 58 alineatul (3) din Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar, perioada de valabilitate a extrasului de carte funciar pentru autentificare, perioad n care cartea funciar este blocat, este de 5 zile lucrtoare (n care se include i ziua depunerii cererii de eliberare a menionatului extras). ncheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numrului cadastral al imobilului i al crii funciare, precum i a prii crii funciare n care urmeaz a se face nscrierea. De asemenea, se vor indica poziiile ce au fost radiate i numele celui n favoarea sau mpotriva cruia s-au fcut nscrierile, indiferent de felul lor. n cazul n care identificarea cadastral a imobilului nu este posibil, pe baza datelor existente, vor fi folosite documentaii cadastrale ntocmite i recepionate conform prevederilor prezentei legi. Dac se constat c cererea de nscriere n cartea funciar nu ntrunete condiiile legale, se va respinge printr-o ncheiere motivat. Despre respingerea cererii se face meniune n registrul de intrare, n dreptul nregistrrii acesteia, precum i n cartea funciar (art. 55 din regulament). ncheierea se comunic celui care a cerut nscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum i celorlalte persoane interesate potrivit meniunilor din cartea funciar, cu privire la imobilul n cauz, n termen de 15 zile de la pronunarea ncheierii, dar nu mai trziu de 30 de zile de la data nregistrrii cererii. ncheierea de nscriere sau de respingere poate fi atacat cu plngere, n termen de 15 zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plngerea mpotriva ncheierii se depune la biroul teritorial i se va nscrie din oficiu n cartea funciar. Oficiul teritorial este obligat s nainteze plngerea judectoriei n a crei raz de competen teritorial se afl imobilul, nsoit de dosarul ncheierii i copia crii funciare. Hotrrea pronunat de judectorie poate fi atacat cu apel. n conformitate cu prevederile art. 299 C. pr. civ., decizia pronunat n apel este supus recursului. Hotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil se comunic, din oficiu, biroului teritorial de ctre instana care s-a pronunat ultima asupra fondului. nscrierea fcut n temeiul acestei hotrri judectoreti i produce efectele de la nregistrarea cererii de nscriere la biroul teritorial.

125

n cazul respingerii plngerii prin hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil, notrile fcute se radiaz din oficiu. 12. Rectificarea i modificarea crii funciare. n cazul n care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n privina nscrierii, cu situaia juridic real, se poate cere rectificarea sau, dup caz, modificarea acesteia. Erorile materiale svrite cu prilejul nscrierilor n cartea funciar pot fi ndreptate la cerere sau din oficiu. Prin modificare se nelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaz esena dreptului care poart asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face dect la cererea titularului dreptului de proprietate. Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. Rectificarea nscrierilor n cartea funciar se poate face fie pe cale amiabil prin declaraie autentic, fie n caz de litigiu prin hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil. Procedura de rectificare a nscrierilor n cartea funciar, a modificrilor i cea de ndreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al Ageniei Naionale. Evident, acest regulament se refer la operaiunile juridice i tehnice pe care le vor realiza birourile teritoriale i nu se va referi la aspectele ce in de rezolvarea de ctre instane a aciunii n rectificare. Potrivit art. 34, orice persoan interesat poate cere rectificarea nscrierilor din cartea funciar, dac printr-o hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil s-a constatat c: 1. nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil; 2. dreptul nscris a fost greit calificat; 3. nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea; 4. nscrierea din cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia real actual a imobilului. Acestea sunt, deci, cazurile n care se poate promova aciunea n rectificare. Termenul de promovare a aciunii n rectificare. Regula stabilit de prevederile art. 35 alin. (1) este aceea c sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea n fond, aciunea n rectificare este imprescriptibil. Excepii:

126

- fa de terele persoane care au dobndit cu bun-credin un drept real prin donaie sau legat, termenul este de 10 ani i curge din ziua cnd s-a nregistrat cererea lor de nscriere, afar de cazul n care aciunea n fond nu s-a prescris mai nainte; - aciunea n rectificare, ntemeiat pe nevalabilitatea nscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greita calificare a dreptului nscris, se va putea ndrepta i mpotriva terelor persoane care i-au nscris un drept real, dobndit cu bun-credin i prin act juridic cu titlu oneros, baznduse pe cuprinsul crii funciare, n termen de trei ani de la data nregistrrii cererii de nscriere formulat de dobnditorul nemijlocit al dreptului a crui rectificare se cere, afar de cazul cnd dreptul material la aciunea de fond nu s-a prescris. Dac aciunea n rectificare a fost nscris n cartea funciar, hotrrea judectoreasc va fi opozabil i terelor persoane care au dobndit dreptul dup nscriere. Hotrrea prin care s-a admis rectificarea unei nscrieri nu va fi opozabil persoanelor mpotriva crora aciunea nu a fost admis. ntrebri Care sunt scopurile realizrii publicitii imobiliare? Prezentai comparativ efectele nregistrrii n registrul de transcripiuni i inscripiuni, pe de-o parte, i efectele nregistrrii n cartea funciar, pe de alt parte. Care sunt principiile sistemului de carte funciar. Prezentai procedura nscrierii n cartea funciar.

127

BIBLIOGRAFIE

1) Eugeniu Safta-Romano, Dreptul de proprietate privat i public n Romnia, Editura Graphix, Iai, 1993. 2) Paul Mircea Cosmovici, Drept civil. Drepturi reale, obligaii, legislaie, Editura ALL, Bucureti, 1994. 3) Liviu Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Ediie revzut i completat, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2001. 4) Ion Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureti, 1996. 5) Teodor Smbrian, Drept civil. Moduri originare de dobndire a proprietii, Editura Europa, Craiova, 1996. 6) Corneliu Brsan, Maria Gai, Mona Maria Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Editura Institutul European, Iai, 1997; 7) Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura ALL Beck, Bucureti, 2001; 8) Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Drept civil. Drepturile reale. Ediia a II-a, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2003.

128