Sunteți pe pagina 1din 54

CUPRINS

Introducere

Capitolul I- Dreptul de uzufruct....................................................5

Capitolul II – Dreptul de uz si dreptul de abitaţie........................17

Capitolul III – Dreptul de servitute..............................................19

Capitolul IV - Dreptul de superficie............................................35

Cazuri din practica judiciară......................................................39

Concluzii

Rezumat

Note bibliografice

Bibliografie selectivă

3
Introducere

Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai complet , are un caracter deplin si exclusiv,
cuprinde cele trei prerogative juridice , posesia , folosinta si dispozitia.
Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale , derivate,
asupra bunurilor altuia , opozabile tuturor, care se constitue sau se dobândesc prin desprinderea ori
limitarea unor atribute din continutul juridic al dreptului de proprietate.
Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt compatibile numai cu dreptul de proprietate
privata , deoarece dreptul de proprietate publica este inalienabil in plenitudinea atributelor sale ,
inseamna ca nu poate fi dezmembrat.
Proprietatea este inviolabila , dar aceasta nu exclude posibilitatea ca unele prerogative ale
dreptului de proprietate sa fie exercitate de către un titular . Prin separarea unor atribute se formează
drepturi reale distincte , care poartă denumirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt următoarele : dreptul de uzufruct , dreptul
de uz , dreptul de abitaţie , dreptul de servitute şi dreptul de superficie.

4
Capitolul I

Dreptul de uzufruct

1. Definitia dreptului de uzufruct


Dreptul de uzufruct este un drept real principal, care confera titularului sau numit uzufructuar ,
dreptul de a exercita asupra bunului sau bunurilor altuia , atributele posesiei si folosintei, cu obligatia
de a le conserva substanta si de a le restitui proprietarului la incetarea uzufructului.1 Dreptul de
uzufruct este un drept asupra unui lucru al altuia si ca uzufructuarul nu poate dispune niciodata de
lucru fiindca din cele trei atribute ale dreptului de proprietate el are doar posesia si
folosinta.Definitia data uzufructului de art.517C.civ. este ‘’ dreptul de a se bucura cineva de lucrurile
ce sunt proprietatea altuia, intocmai ca insusi proprietarul lor , insa cu indatorirea de a le conserva
substanta,,
Uzufructuarul nu are aceleasi drepturi adica intocmai ca proprietarul deoarece el nu poate dispune
de lucru.
2. Caracterele uzufructului

Se desprind urmatoarele caractere juridice ale acestuia


a) uzufructul este un drept real
b) uzufructul este un drept temporar
c) uzufructul poate fi mobiliar sau imobiliar
d) dreptul de uzufruct este incesibil

3. Importanta si dezavantajele uzufructului

Uzufructul este cel mai bun mijloc de a da cuiva folosinta completa a unui lucru fara ca
proprietarul sa piarda proprietatea lucrului.Este un mijloc comod care permite sa se asigure unei
persoane mijloace de trai sigure pe tot timpul vietii sale .
Dreptul de uzufruct are si unele inconveniente , deoarece uzufructuarul ar putea avea tendinta de a
extrage excesiv din lucru maximum de foloase, el stie ca dreptul sau este vremelnic si ca nu poate
1
I.Lulă , Drept civil . Drepturile reale , Ed. Orizonturi Universitare , Timeea , 1999, p. 147

5
transmite mostenitorilor sai.In cazul uzufructului dreptul de proprietate este redus in practica la o
valoare destul de mica deoarece uzufructul are o durata limitata in timp.

4. Obiectul dreptului de uzufruct


Potrivit prevederilor art.520 C.civ. uzufructul se poate constitui pe tot felul de bunuri , mobile si
imobile, inseamna ca uzufructul poate avea ca obiect tot feluri de bunuri ca bunuri mobile , imobile
corporale si incorporale , fungibile si nefungibile.
Uzufructul poate fi stabilit asupra unuia sau mai multor lucruri individual determinate .El are ca
obiect bunuri neconsumptibile deoarece uzufructuarul are obligatia sa conserve substanta lucrului si
sa restituie bunul catre proprietar la expirarea uzufructului.Potrivit art.526C.civ. , uzufructul poate
avea ca obiect si bunuri consumptibile, caz in care uzufructuarul are obligatia de a restitui la sfarsitul
uzufructului bunuri de aceeasi cantitate , calitate sau valoare ori pretul lor.
Uzufructul poate fi stabilit asupra oricarui lucru care se afla in comert, el poate fi constituit chiar si
asupra creantelor, asupra bunurilor mobiliare, asupra drepturilor intelectuale .In cazul dreptului de
creanta intregul drept fiind de creanta , nu se poate ca o parte din el sa fie drept real , fiindca nudului
proprietar ii ramane in realitate tot un drept de creanta , astfel ca uzufructul este un simplu drept de
folosinta a creantei.Uzufructul poate sa aiba ca obiect si o universalitate de fapt cum ar fi un fond de
comert , adica un ansamblu patrimonial continand in acelasi timp lucruri corporale , unele destinate a
fi consumate la prima lor intrebuintare, iar altele incorporale, cum ar fi contractul de inchiriere .

5. Modurile de dobandire a uzufructului

Potrivit art.518 C.civ. Uzufructul se stabileste prin lege sau prin vointa omului.Legislatia actuala
nu mai cuprinde cazuri de uzufruct constituit prin lege.Dreptul de uzufruct se poate dobandi numai
prin vointa omului sau prin uzucapiune.
a) Dobandirea uzufructului prin vointa omului
In ceea ce priveste acest mod de dobandire a uzufructului , distingem uzufructul dobandit prin
contract si uzufructul stabilit printr-o manifestare de vointa unilaterala.
Uzufructul conventional-uzufructul conventional se poate naste prin acte intre vii, cu titlu
oneros sau cu titlu gratuit.

6
A doua situatie de dobandire pe cale conventionala consta in aceea ca proprietarul instraineaza
nuda proprietate si isi rezerva uzufructul.Cea de-a treia modalitate de dobandire conventionala a
uzufructului consta in aceea ca proprietarul instraineaza nuda proprietate catre o persoana care
devine uzufructuar.
Caracterele de vanzare-cumparare si de schimb au inconvenientul ca presupun o contraprestatie
din partea celeilalte parti.Durata uzufructului depinzand de durata vietii uzufructuarului, constituirea
unui uzufruct cu titlu oneros pe aceasta cale , imbraca un caracter aleatoriu.
Uzufructul testamentar
Dobandirea uzufructului prin testament este modul cel mai frecvent de stabilire a acestui drept
real.Legatul de uzufruct asigura uzufructuarului un beneficiu fara insa a prejudicia in mod definitiv
pe mostenitorii legali, acestia din urma având calitatea de nuzi proprietari vor deveni proprietari
deplini la moartea uzufructuarului.Uzufructul testamentar se poate realiza fie direct , atunci cand se
da legatarului uzufructul unul bun miscator sau unei intregi universalitati de bunuri .Atat uzufructul
conventional cat si cel testamentar poate fi pur si simplu sau afectat de modalitati.
b) Uzucapiune
Uzufructul poate fi dobandit prin uzucapiunea de 10-20 de ani daca posesorul are just titlu si
este de buna credinta. Poate fi dobandit prin uzucapiunea de 30 de ani, dar aceasta este aproape
imposibil de instituit in practica deoarece posesorul are interes sa i se recunoasca dreptul de
proprietate prin stapanirea prelungita in timp asupra bunului .Uzucapiunea uzufructului este insa
recunoscuta in teoria si practica dreptului civil.S-a aratat ca uzucapiunea de 30 de ani nu se poate
intalni in cazul in care posesorul detine lucrul pe baza unui titlu constitutive de uzufruct.Uzufructul
se poate dobandi si pe temeiul art.1909 C.civ. Prin urmare, atunci cand o persoana poseda un lucru
mobil cu titlu de uzufruct, va deveni imediat uzufructuara lucrului prin simplu fapt al posesiei si va
putea respinge actiunea in revendicarea promovata de adevaratul proprietar.

6. Drepturile uzufructuarului
Drepturile uzufructuarului sunt reglementate de C.civil , dar partile sunt libere sa le modifice
prin actul constitutiv de uzufruct.Aceste drepturi sunt impartite in doua categorii : drepturi pe care
uzufructuarul le are la data intrarii in folosinta si acela pe care uzufructuarul le are in cursul
uzufructului.

7
Inainte de intrare in folosinta:
a) daca dreptul de uzufruct este pur si simplu , uzufructuarul are dreptul sa intre imediat in
folosinta bunurilor supuse uzufructului.El poate cere si obtine predarea in folosinta a bunului
asupra caruia este constituit uzufructul.
b) Deoarece uzufructuarului este titular al unui drept real , el poate introduce si o actiune
posesorie pentru apararea intereselor sale.Uzufructuarul are dreptul sa pretinda predarea
lucrurilor , dar numai in starea in care se afla
c) Uzufructuarul are dreptul sa foloseasca si actiunea in granituire deoarece el justifica intocmai
ca si proprietarul un interes legitim pentru cunoasterea si stabilirea limitelor fondului asupra
caruia isi exercita folosinta.

In cursul uzufructului:
a) Uzufructuarul are dreptul de a folosi lucrul si de a-i culege fructele, asa cum rezulta din
art.521 C.civ. Uzufructuarul are in genere toate drepturile de care se poate folosi proprietarul astfel
ca art.536 C .civ. mentioneaza ca el se foloseste intocmai ca insusi proprietarul de bunul
respectiv.Uzufructuarul are un drept de uz identic cu cel al proprietarului, el poate locui casele , se
poate folosi de obiecte mobiliare , animalele de pe fond.Uzufructuarul are dreptul sa perceapa
fructele si veniturile lucrului sis a si le insuseasca fara a avea sa dea vreo socoteala de ele nudului
proprietar.Acest drept se intinde asupra tuturor fructelor si se naste chiar din momentul constituirii
uzufructului , cu exceptia cazului cand uzufructul a fost dobandit prin testament , ipoteza in care
dreptul la fructe se naste potrivit art.890 si 899 C.civ. Fructele naturale si cele industriale se
dobandesc prin percepere , adica prin culegerea lor.
Potrivit art.532 C. civ., uzufructuarul dobandeste ‘’ producte anuale sau periodice’’, adica
fructele arborilor. Uzufructuarul nu are dreptul asupra arborilor in sensul de a-i taia pentru a
si-i însusi , prin exceptie de la aceasta regula , in unele cazuri arbori sunt asimilati cu fructele.
El are un drept asupra arborilor care au destinatia data de proprietarul lor de a fi taiati periodic
, la intervale regulate. Trebuie sa pastreze ordinea taierii acestor arbori care alcatuiesc paduri
mici , adica paduri care se taie des si sa respecte legea silvica si obiceiul locului.2

Dreptul de uzufruct asupra unei turme


2

L. Pop , Drept civil . Drepturile reale principale, Ed. Cordial Lex , 1995 , p.129 şi urm.

8
a) Uzufructul asupra unei turme nu este considerat quasiuzufruct deoarece se socoteste ca
vizeaza ansamblu; turmei ca universalitate. Animalele nu sunt decat elemente ale turmei
privite in intregul ei , motiv pentru care se recunoaste uzufructuarului dreptul de a dispune
de animalele consumîndu-le , bineînteles cu conditia de a le inlocui prin altele.Dreptul de
uzufruct asupra unei turme nu este un quasiuzfruct , se desprinde fara putinta de tagada
din art.556 C.civ., care dispune ca daca turma piere cu totul in cursul uzufructului fara
culpa uzufructuarului , aceasta este eliberat de obligaţia de a restitui turma.
b) Uzufructuarul are dreptul de a ceda beneficiul dreptului sau , adica emolumentul, nu
trebuie sa confundam cedarea emolumentului , cu cedarea dreptului de uzufruct care este
incesibil.El are un drept mai mare decat acela de a dobandi fructele civile care provin din
inchirierile si arendarile facute de nudul proprietar. Dreptul uzufructuarului de a da in
locatiune bunurile respective este consacrat in art.534 C. civ. Opozabilitatea contractelor
de locatiune incheiate de nudul proprietar inainte de stabilirea uzufructului sau de catre
uzufructuar, pe parcursul folosintei , urmeaza a se aplica prevederile art.1441 C. civ. Daca
uzufructuarul a incheiat un contract de locatiune in timpul uzufructului , proprietarul
trebuie sa respecte incheierea care nu depaseste 5ani, dar obligatia aceasta este opozabila
nudului proprietar numai daca locatiunea a inceput sa fie executata inainte de stingerea
uzufructului. Daca este vorba de bunuri mobile , inchirierea lor nu este opozabila nudului
proprietar dupa incetarea uzufructului fiindca in absenta unor texte ca art.1268 si 1269 C.
civ. Care se refereau numai la imobile, nu poate incalca principiul relativitatii actelor
juridice.
c) Uzufructuarul are dreptul de a greva cu ipoteca imobilul asupra caruia este constituit
uzufructul, in caz de urmarire creditorul nu va putea urmari decat uzufructul , ca
dezmembramînt nu si ca bunul asupra caruia se exercita folosinta.

7. Obligatiile uzufructuarului – sunt analizate pe parcursul a trei etape:3


- inainte de intrarea in folosinta
- in timpul uzufructului
- in momentul stingerii uzufructului

3
V. Stoica , Drept civil , Drepturile reale principale , vol I , 2004 , p.492 şi urm.

9
Inainte de intrarea in folosinta
Uzufructul are doua obligatii care reprezinta garantii pentru a asigura restituirea bunurilor
respective la expirarea uzufructului si anume: intocmirea unui inventar al bunurilor mobile si a unei
constatari a starii bunurilor supuse uzufructului art.540 C.civ.; darea unei cautiuni art.541 C.civ.
a) Obligatia de inventariere a bunurilor mobile si de constatare a starii bunurilor imobile.
Inventarul este un act prin care se constata cantitatea si natura bunurilor mobile supuse
uzufructului. Evaluarea bunurilor nu este obligatorie decat atunci cand este vorba de un uzufruct
cu titlu gratuit asupra mobilelor , asa cum cere prin art.827 C. civ. Inventarul poate fi intocmit in
orice forma pentru ca scopul lui este de a constitui o proba pentru predarea bunurilor spre
folosinta. Inventarul trebuie facut in prezenta proprietarului sau , daca acesta refuza sa participe ,
atunci se va proceda la citirea sa prin executorul judecatoresc. Daca uzufructuarul nu procedeaza
la inventarierea mobilelor si constatarea starii imobilelor , proprietarul il poate impiedica sa intre
in folosinta uzufructului. Daca bunurile au fost predate fara a se inventaria , nudul proprietar va
putea dovedi prin orice mijloc de proba cantitatea , calitatea si starea lucrurilor.
b) Obligatia de a da cautiune
Se numeste cautiune , o persoana care se oblige alaturi de debitor si care raspunde de plata
obligatiei debitorului cu propria sa avere. Art.541 C. civ. obliga pe uzufructuar inainte de a intra
in folosinta sa gaseasca o persoana care sa garanteze alaturi de el executarea obligatiilor. Daca
in momentul stingerii uzufructului uzufructuarul este insolvabil , nudul proprietar va urmari
cautiunea. Intarzierea de a da cautiune , nu lipseste pe uzufructuar de dreptul la fructele care
existau in momentul in care uzufructul a luat nastere art.544 C. civ. In caz de uzufruct
testamentar dreptul la fructe nu incepe din ziua cand s-a deschis testamentul , ci din ziua predarii
legatului sau a cererii de chemare in judecata , conform art.890 , 898 si 899 C. civ.
Uzufructuarul este scutit de drept prin lege, sa dea cautiune atunci acest drept real s-a constituit
prin instrainarea nudei proprietati.

In cursul uzufructului:
Uzufructuarul are mai multe obligatii:
- obligatia de a folosi de lucru ca un bun proprietar
- obligatia a aduce la cunostinta nudului proprietar orice incalcari
- obligatia de a suporta anumite cheltuieli

10
- obligatia de a respecta si continua modul de folosinta stabilit de proprietar

a) Obligatia de a se folosi de lucru ca un bun proprietar


Obligatia uzufructuarului de a conserva substanta lucrului este mai mult decat o obligatie, este o
conditie esentiala uzufructului. Uzufructuarul este obligat sa se foloseasca de lucru ca un
proprietar, el trebuie sa dea lucrului toate ingrijirile necesare pentru a-i conserva substanta si sa se
foloseasca de el numai sa ramana in stare buna. El nu trebuie sa deterioreze lucrurile,
uzufructuarul nu trebuie sa compromita fertilitatea si recoltele viitoare . Este obligat nu numai sa
nu deterioreze lucrurile sa ia masuri pentru intretinerea acestora in stare buna. Potrivit art.545 C.
civ. , uzufructuarul trebuie sa faca reparatiile cerute de intretinerea lucrului fiindca reparatiile cele
mai mari , importante sunt in sarcina nudului proprietar.
b) Obligatia de a aduce la cunostinta nudului proprietar orice incalcari sau uzurpari ale
dreptului acestuia
Potrivit art.554 C. civ. uzufructuarul are obligatia de a denunta proprietarului orice uzurpare
facuta de un tert asupra fondului . Daca isi incalca aceste obligatii si nu denunta tulburarile aduse
folosintei de catre terte persoane, el se face vinovat de neglijenta si potrivit art.554 C. civ. devine
raspunzator pentru toate daunele suferite de proprietar din aceasta cauza , ca si cum stricaciunile si
pierderile ar proveni din fapta sa proprie. In cazul in care uzufructuarul anunta pe proprietar despre
incalcarile drepturilor acestuia el se afla la adapost de orice raspundere , avand insa dreptul sa
porneasca singur o actiune posesorie impotriva tertelor persoane care aduc tulburari posesiei
lucrului.Este obligat uneori sa aiba un rol activ si sa faca personal acte de conservare cum ar fi
intreruperea prescriptiei care ar curge impotriva unei creante exigibile a proprietarului. Cand
uzufructuarul face acte de conservare , el il reprezinta tacit pe nudul proprietar deoarece lucreaza si
in folosul acestuia.

c) Obligatia de a respecta si continua modul de folosinta stabilit de proprietar


Aceasta obligatie nu este expres prevazuta , dar reprezinta o regula generala a folosintei lucrului
altuia. Art.517 C. civ. , atunci cand a definit uzufructul , a precizat ca acesta este dreptul de a se
bucura de lucrul altuia ‘’ intocmai ca insusi proprietarul’’. Potrivit art.529 si art.532. C. civ. ,
uzufructuarul trebuie sa se conformeze regulilor stabilite de proprietar sau uzului local. Cand este
vorba de uzufructul bunurilor mobile , uzufructuarul trebuie sa se conformeze obiceiului

11
proprietarului , el va putea inchiria unele bunuri mobile daca insusi proprietarul le daduse destinatia
de a fi inchiriate, chiar daca asemenea bunuri nu se inchiriaza.
d) Obligatia de a suporta anumite cheltuieli si sarcini ale lucrului
Asupra dreptului de proprietate pot exista o serie de sarcini care se suporta de catre proprietar ,
atunci cand proprietatea se scindeaza in nuda proprietate si uzufruct. Art.548 C. civ. se refera la
sarcinile anuale ale fondului care sunt considerate sarcini ale fructelor , cum ar fi impozitele , taxele ,
cheltuielile pentru obtinerea recoltelor. Toate cheltuielile sunt sa fie suportate de uzufructuar ca o
consecinta directa a dreptului sau de a culege fructele. Cheltuielile care apar pe parcursul
uzufructului se vor suporta de proprietar potrivit art.548 C. civ. , uzufructuarul avand obligatia de a
raspunde de dobanzile sumei platite , adica sa sufere o scadere a veniturilor sale , egala cu dobanzile
sumei platite de nudul proprietar art.549 C. civ.

Obligatia uzufructuarului in momentul stingerii uzufructului


La incetarea uzufructului , uzufructuarul are doua obligatii principale: sa restituie lucrul primit
in folosinta , daca uzufructul a avut ca obiect lucruri consumptibile , uzufructuarul va trebui sa
restituie lucruri de aceeasi cantitate.Daca uzufructuarul s-a stins la decesul uzufructuarului atunci
restituirea lucrurilor primite in folosinta se va face de catre mostenitorii uzufructuarului. Restituirea
lucrului se va face in natura si in starea in care se gasea la data nasterii uzufructului. Cand bunurile
au pierit dintr-un caz fortuit uzufructuarul va fi absolvit de obligatia de restituire , riscul pieirii
lucrului fiind suportat de proprietar potrivit art.1156 C. civ. Atunci cand obiectul uzufructului a fost
format din lucruri care se degradeaza prin intrebuintare , uzufructuarul e obligat sa restituie bunurile
in stare deteriorate in care se afla la momentul restituirii , conform art.528 C. civ. A doua obligatie
referitoare la lucrurile consumptibile se impune precizarea ca uzufructuarul nu va fi eliberat de
obligatia de restituire atunci cand lucrurile au disparut dintr-un caz fortuit , deoarece el a devenit
proprietar in momentul nasterii uzufructului , el va fi acela care suporta riscul pieirii fortuite a
bunuli.

8. Drepturile si obligatiile nudului proprietar4

4
C. Bîrsan , Dreptul civil . Drepturile reale principale , Ed.Hamangiu , 2007 , p.267

12
a) Drepturile nudului proprietar
1. Proprietarul pastreaza o serie de prerogative care decurg din dreptul sau de dispozitie asupra
bunului. Poate instraina lucrul cu respectarea folosintei uzufructuarului, deoarece el nu poate
atinge uzufructul prin drepturile reale pe care le creeaza. Nudul proprietar are dreptul de a
ipoteca dreptul sau in cursul uzufructului dar creditorii sai ipotecari nu vor putea urmari decat
nuda proprietate.
2. Nudul proprietar are dreptul de a beneficia de productele lucrului, dreptul de folosinta al
uzufructuarului este limitat la fructe.
3. Nudul proprietar poate exercita toate actiunile prin care se apara dreptul de proprietate, nudul
proprietar nu poate folosi actiunile civile impotriva uzufructuarului , inainte de expirarea
uzufructului, dar atunci cand uzufructuarul nu isi indeplineste obligatiile prin art.558 C. civ. se
da proprietarului dreptul sa ceara incetarea uzufructului inainte de termen pentru abuz de
folosinta. Pe parcursul uzufructului , nudul proprietar nu are dreptul sa urmareasca pe
uzufructuar in ceea ce priveste indeplinirea obligatiilor asumate.
b) Obligatiile nudului proprietar
Nudul proprietar si uzufructuarul au fiecare cate un drept independent de dreptul celuilalt asupra
aceluiasi bun
1. Nudul proprietar nu are fata de uzufructuar decat o obligatie pasiva sau negativă pe durata
uzufructului. El nu are obligatiile pe care le are locatorul fata de chirias.
2. Nudul proprietar are totusi obligaţia de a garanta pe uzufructuar de evictiune in doua cazuri si
anume in cazul cand obligatia de garantie deriva din natura uzufructului.Prin obligatiile nudului
proprietar nu se poate inscrie si aceea potrivit careia reparatiile mari ale lucrului raman in
sarcina acestuia. Pe parcursul uzufructului , nudul proprietar nu are nici o obligatie pozitiva fata
de uzufructuar , nu exclude ca la sfarsitul uzufructului , cand se fac desocotirile intre parti ,
proprietarul sa fie tinut la plata vreunor prestatii.

9. Stingerea uzufructului5

5
V.Stoica , op.cit , p.512 şi urm.

13
In art..557 C. civ. urmatoarele sunt aratate cazurile de stingere a uzufructului si anume: moartea
uzufructuarului; expirarea termenului pentru care a fost constituit ; consolidarea; neuzul uzufructului
timp de 30 de ani ; pieirea totala a lucrului ; abuzul de folosinta a uzufructuarului ; renuntarea la
uzufruct. Mai trebuie adaugate urmatoarele cauze de stingere: uzucapiunea , rezolutiunea , revocarea
sau anularea dreptului nudului proprietar sau desfintarea titlului constitutiv al uzufructului.

a) Moartea uzufructuarului – este cauza cea mai generala de stingere a uzufructului


Stingerea uzufructului prin moarte este o regula de ordine publica, acest drept real fiind
esentialmente viager. Uzufructul este constituit in favoarea unei persoane , iar dupa moartea acestuia
va trece asupra altei persoane, cu conditia ca toti beneficiarii sa fie in viata sau macar
conceputi.Acest uzufruct trebuie considerat valabil deoarece in realitate nu se incalca regula stingerii
uzufructului prin moarte.

b) Expirarea termenului
Prin conventia lor partile pot sa stabileasca un anumit termen pentru exercitarea uzufructului,
termenul poate fi cert sau incert. Uzufructul inceteaza prin aceasta modalitate numai daca nu a
incetat intre timp .

c) Consolidarea – inseamna reunirea asupra aceleasi persoane a ambelor calitati de nud


proprietar si uzufructuar.Nudul proprietar dobandeste uzufructul alaturi de consolidare mai
exista o cauza care explica stingerea uzufructului. Daca nudul proprietar dobandeste uzufructul
prin succesiune , adevarata cauza de stingere este moartea uzufructuarului.

d) Neuzul sau prescriptia


Neintrebuintarea lucrului timp de 30 de ani este un mod de stingere a uzufructului, avand ca baza
aplicarea principiului de proprietate Pierderea dreptului de uzufruct prin neuz este necesar de o
intrebuintare continua si completa timp de 30 de ani. Dezmembrarea proprietatii este o situatie
exceptionala care nu trebuie sa dureze decat daca aduce un folos real titularului dreptului de uzufruct
, astfel ca daca acesta nu a profitat timp de 30 de ani de dezmembrare.
e) Uzucapiune

14
Uzufructul se poate stinge nu numai prin neuzul dreptului de către uzufructuar , dar şi prin
uzucapiune.Acest mod de stingere prezintă importanţă mai ales atunci cand este vorba de
uzucapiunea scurta de 10-20 de ani a uzufructului.Chiar daca titularul dreptului de uzufruct nu şi-a
pierdut acest drept real prin neuz , uzufructul in realitate totuşi s-a stins, dar pe calea uzucapiunii de
10-20 de ani.
f) Pieirea totală a lucrului
Orice drept real presupune existenta unui lucru ca obiect al său , dacă lucrul piere înseamna că
dreptul respectiv se stinge prin lipsa de obiect. Dacă uzufructul are ca obiect o cladire şi terenul
aferent acesteia , faptul ca acea construcţie a fost distrusă nu împiedica continuarea uzufructului
asupra pamântului.
g) Abuzul de folosinţă – este abuzul ce face uzufructuarul de folosinţa sa sau aducând stricăciuni
fondului său lăsându-l să se degradeze din lipsă de întreţinere. Abuzul de folosinţă vom avea
atunci când uzufructuarul nu se foloseşte de lucru ca un bun proprietar. Decăderea din dreptul
de uzufruct pe temeiul abuzului de folosinţă se dispune numai printr-o hotărâre judecătorească
la cererea nudului proprietar.
h) Renunţarea la uzufruct
Dreptul de a renunţa la uzufruct , ca mod de stingere a acestui drept nu este prevăzut în art.557
C. civ. , dar nu există nici o raţiune pentru a se interzice titularului dreptului de uzufruct de a renunţa
expres sau tacit la dreptul său. Renunţarea poate fi unilaterală , fără acordul nudului proprietar ,
ipoteză în care ea echivalează cu delăsarea uzufructului. Renunţarea convenţională are loc cu acordul
nudului proprietar , poate să fie un act cu titlu oneros. Renunţarea la uzufruct poate avea loc şi cu
titlu gratuit , situaţie în care ea echivalează cu o donaţie făcută de uzufructuar.

i) Stingerea uzufructului prin rezoluţiunea , revocarea sau anularea dreptului nudului


proprietar sau desfiinţarea titlului constitutiv al uzufructului
Când dreptul de proprietate al celui care a constituit uzufructul este desfiinţat prin rezoluţiune
revocare sau anulare , dreptul uzufructuarului se stinge pe cale de consecinţă. Se mai poate stinge şi
atunci când titlul prin care el a fost constituit s-a stins prin rezoluţiune , revocare , anulare.

10. Lichidarea uzufructului

15
Ca efect al stingerii dreptului de uzufruct , uzufructuarul este obligat să restitue nudului proprietar
toate lucrurile pe care le deţine. Obligaţia de restituire trebuie executată imediat , deoarece odată cu
stingerea uzufructului trebuie să înceteze orice folosinţă a uzufructuarului. Pentru a obţine restituirea
la care are dreptul nudul proprietar va folosi împotriva uzufructuarului acţiunea în revendicare , dar
el poate folosi şi o acţiune personală în restituire.
Modul restituirii – uzufructuarul trebuie să restituie lucrurile pe care le-a primit în natură şi în
starea în care le-a primit, având obligaţia de a face reparatiile de întreţinere şi de a pastra lucrurile în
stare bună. Dacă uzufructuarul nu poate restitui lucrurile primite deoarece au dispărut din mâna sa
sau dacă starea lucrurilor este degradată din vina sa , el va fi obligat să despăgubească pe proprietar,
nudul proprietar va urmări cauţiunea pentru plata daunelor la care a fost condamnat uzufructuarul .

Capitolul II
Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie

16
1. Caracteristici comune

Aceste drepturi sunt reglementate de art.565-576 C. civ.şi reprezintă varietăţi ale


uzufructului. Ele sunt cazuri particulare de uzufruct deoarece se caracterizează prin aceea că dau
posibilitatea titularului lor să folosească de un lucru care aparţine altei persoane. Cele două drepturi
conferă titularului său atributele de posesie şi folosinţă ca şi uzufructul dar el nu mai are posibilitatea
să cedeze emolumentul acestor drepturi.
Dreptul de uz poate avea ca obiect un bun mobil sau imobil , pe când dreptul de abitaţie are ca obiect
numai o casă de locuit. Atât dreptul de uz cât şi cel de abitaţie se stabilesc şi se sting în acelaşi mod
ca dreptul de uzufruct.

2. Dreptul de uz – este acel drept real , dezmembrământ al dreptului de


proprietate.Dreptul de uz are un caracter strict personal , el nu poate fi nici cedat nici
închiriat.El nu poate fi închiriat în doctrină s-a arătat că se pot totuşi închiria obiecte care
fac parte din uz. Titularul dreptului de uz este totdeauna o persoană fizică.
3. Dreptul de abitaţie – este un drept de uz care are ca obiect numai o casă de locuit ,
el conferă titularului său numai dreptul de a folosi locuinţa proprietatea altei persoane
pentru satisfacerea nevoilor sale si ale familiei sale. Titularul acestui drept nu poate fi
decât o personă fizică.Abitaţia poate fi constituită la fel ca şi uzufructul prin convenţie ,
testament şi prescripţie achizitivă , dar este cunoscut şi un drept de abitaţie creat prin
efectul legii fără alte formalităţi procesuale.Potrivit art.572 alin.2 C civ. , titularul
dreptului de abitaţie poate închiria partea din cladire care îi prisoseşte, fără ca
proprietarul să se poate opune încheierii acestui act juridic6. La fel ca şi uzufructuarul
titularul dreptului de abitaţie are la îndemână pentru apărarea dreptului său , fie o acţiune
confesorie , care pentru el îndeplineşte rolul pe care îl are acţiunea în revendicare pentru
proprietar. Dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor asupra locuintei proprietate a
soţului predecedat este prevăzut de art.4 in legea nr.319/1944. Condiţiile sunt urmatoare:
- imobilul , casă de locuit , să fie prorietatea defunctului;
6
C.S.J. Sectia civilă , dec. nr.1567/1992 , Dreptul nr.10-11 /1992 , p.114

17
- soţul supravieţuitor să nu aibă altă locuinţă
Acest drept durează numai până la ieşirea din indiviziune şi în toate cazurile cel puţin un an de
la data decesului celuilalt soţ. Abitaţia prevăzută de lege nu poate fi exercitată şi folosită decât de
acesta, el nu are dreptul să o cedeze altei persoane sau să închirieze locuinţa nici măcar în condiţiile
art.572 alin .2 C. civ.Când locuinţa depăşeşte nevoile de locuit ale soţului supravieţuitor,
moştenitorii soţului predecedat pot cere restrângerea dreptului de abitaţie sau să-i procure titularului
abitaţiei o altă locuiţă7. Soţul supravieţuitor nu trebuie să dea cauţiune.

Capitolul III
Dreptul de servitute

7
C.A.Iaşi , dec. civ. nr.656/1999

18
1. Definiţie. Caractere

Dreptul de servitute este reglementat în articolele 576-643 C. civ.Art.576 C civ.defineşte


servitutea ca fiind o sarcină impusă asupra unui imobil pentru uz şi utilitatea unui imobil având un
alt stăpân. Prin stăpân înţelegem proprietar iar nu un simplu posesor.
Dezmembrămintele care presupun desprinderea unor atribute ale proprietăţii şi exercitarea lor
de către alte persoane. Servitutea reprezintă o simplă limitare , o sarcină deoarece proprietarul nu
pierde nici total şi nici parţial posesia, folosinţa sau dispoziţia. Dreptul de servitute are următoarele
caractere:
a) Servitutea este un drept real imobiliar
Ea se constituie numai în favoarea unui imobil prin natura sa şi sarcina de asemenea a unui imobil
prin natura sa. Servitutea reprezintă o dezmembrare deoarece proprietarul imobilului asupra căruia
se exercită servitutea este obligat să lase pe titularul servituţii să facă anumite acte de uz asupra
fondului său. Cele două fonduri a căror existenţă este necesară pentru a putea vorbi de servitute ,
trebuie să aparţină unor proprietari vecini. Imobilele asupra cărora se poate stabili o servitute sunt
numai imobile prin natura lor, adica pământurile şi clădirile.

b) Servitutea presupune existenţa a două imobile care aparţin la doi proprietari diferiţi
Fondurile sunt vecine şi chiar alăturate , dar pot exista şi servituţi asupra unui fond mai îndepărtat
aşa cum este cazul când un fond conferă posesorului său dreptul de a lua nisip sau pietriş dintr-un
fond neînvecinat.
c) Servitutea este un accesoriu al fondului dominant
Dreptul de servitute nu este un drept de sine stătător şi că servitutea nu poate fi înstrăinată ,
cesionată , urmarită sau ipotecată singură.Servitutea se transmite nu numai în cazul înstrăinării
proprietăţii depline a unui fond, în favoarea achizitorului sau în cazul adjudecării fondului în
favoarea adjudecatului , dar ea se transmite şi în cazul constituirii unui uzufruct şi al unui drept de
uz.
d) Servitutea are un caracter perpetuu
Servitutea prin natura ei este perpetuă , ca o consecinţă a caracterului său accesoriu. Este legată de
proprietatea asupra fondului , servitutea împrumută şi ea de la dreptul de proprietate caracterul

19
perpetuu , astfel că ea nu se poate stinge prin moartea proprietarului fondului dominant sau a celui
aservit.
e) Servitutea este indivizibila
Servitutea nu se poate stinge parţial şi nici nu poate dăinui în parte , ea se stinge numai în întregime
şi dăinuie în întregime.Înseamnă că servitutea se datorează de întregul fond aservit cât şi de fiecare
porţiune din fond şi se exercită în formarea întregului fond dominant, fiecărei porţiuni din el.8

2. Clasificarea servituţilor
Se clasifică în mai multe criteri şi anume:după natura fondului , după modul de exercitare , după
felul cum se manifestă în exterior
a) După natura fondului- servituţile se împart în rurale şi urbane.
Conform art.621 C. Civ. Se numesc urbane servituţile stabilite în folosul clădirilor , indiferent
de faptul că aceste clădiri se află în oraş sau la ţară.Se numesc rurale acele servituţi care sunt stabilite
în folosul terenurilor.Această clasificare era importantă în dreptul roman, dar în prezent este lipsită
de orice semnificaţie.
b) După modul de exercitare – se împart în continue şi necontinue.
Potrivit art.622 alin.1 şi 2 C. Civ. Sunt continue servituţile al căror exerciţiu este sau poate fi
continuu, fără să aibă trebuinţă de faptul actual al omului.Servitutea de scurgere a apei de ploaie nu
poate fi continuă deoarece nu plouă continuu. Această servitute se numeşte continuă fiindcă nu
necesită acte de uz pozitiv şi actual din partea proprietarului fondului dominant , apa de ploaie se
scurge fără intervenţia acestuia. Art.622 C. Civ. Dă exemple se servituţi continue : apeducul ,
scurgerea apelor , ferestrele. Servitutea de apeuct este acea servitute care dă dreptul de a aduce apa
prin conducte peste un fond străin. Servitutea de scurgere a apelor este aceea care dă dreptul să se
scurgă apa de pe fondul dominant pe fondul aservit. Servitutea de fereastră sau de vedere este acea
servitute care dă dreptul de a stabili ferestre spre fondul învecinat la o distanţă mai mică decât
distanţele arătate în art.612 şi art.613 C. Civ.
c) După felul de a se manifesta în exterior – servituţile se împart în aparente şi neaparente
Potrivit art.622 ali.3 C. civ , sunt servitţi aparente acelea care se recunosc prin diferite lucrări
exterioare, iar neaparente sunt acele servituţi care nu au semn exterior despre existenţa lor. Pentru ca

8
Trib. Suprem , secţ. civilă , dec.nr.1168/1992 , R.R.D. nr.6/1972 , p. 165

20
o servitute să fie aparentă trebuie să fie anumite lucrări propriu- zise. Ceea ce înseamnă că sunt
aparente servituţile de vedere de apeduct , cu condiţia ca apeductul să fie exterior.
În prezent datorită asemănărilor care există între servituţile continue şi necontinue pe de o parte şi
servituţile aparente şi neaparente pe de altă parte , s-a ajuns la noi categorii de servituţi:
- servituţi continue şi aparente: servitutea de vedere;
- servituţi continue şi neaparente: servituţile negative;
- servituţi necontinue şi aparente: servitutea de trecere pe o potecă;
- servituţi necontinue şi neaparente: servitutea de a păşuna vitele.
d) După obiectul lor – se împart în servituţi pozitive şi servituţi negative
Servituţile pozitive sunt acele servituţi care conferă proprietarului fondului dominant dreptul de a
săvârşi anumite acte de folosinţă asupra fondului aservit. Servituţile corespund pe deplin noţiunii de
servituteconsiderată ca un raport juridic în cadrul căruia se stabileşte un regim de inegalitate în
folosul uneia dintre proprietaţi şi în prejudiciul celeilalte. Servituţile negative se impun
proprietarului aservit acte de a nu face , adică obligaţia de a se abţine , aşa cum ar fi interdicţia de a
clădi; interdicţia de a planta la o anumită distanţă. Deosebirea dintre cele două categorii de servituţi
constă în aceea că servituţile negative nu sunt în realitate servituţi cu toate că sunt denumite astfel de
Codul civi.Servituţile negative reprezintă reglementarea unor obligaţii cu caracter de reciprocitate
între proprietarii imobilelor vecine , reprezintă dreptul comun al regimului proprietăţii imobiliare
deparece fiecare proprietar este în acelaşi timp ţinut să respecte obligaţia legală de a nu face şi
totodată beneficiarul obligaţiei reciproce de nu face impuse de proprietar.
e) După originea lor sau modul de constituire – servituţile se împart în servituţi naturale ,
servituţi legale şi servituţi stabilite prin fapta omului , adică prin convenţie , testament sau
uzucapiune.

3.Servituţile naturale – servituţile naturale şi aşa numitele servituţile legale sunt în realitate , şi
unele şi altele, servituţi legale deoarece izvorul lor îl constituie legea.Ele nu pot fi considerate
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate. Servituţile sunt în realitate obligaţii fireşti care se
impun proprietarilor vecini din necesităţi de bună – vecinătate, din nevoi de ordin social.

a) Scurgerea apelor naturale

21
Art.57 C. civ. Arată că locurile inferioare sunt supuse a primi apele ce curg din locurile superioare,
fără ca mâna omului să fi contribuit la aceasta. Când scurgerea apelor a fost provocată prin lucrări
făcute de om , prin facerea unor şanţuri pentru scurgerea apelor murdare , art. 578 C. civ. Nu se
poate aplica nemaifiind vorba de o servitute naturală.În astfel de cazuri proprietarul trebuie să facă
jgheaburi şi burlane în aşa fel încât apele să se scurgă pe fondul său.Proprietarul fondului inferior nu
poate prin lucrările pe care le-ar face , nici să împiedice , nici să îngreuneze scurgerea apelor, în
paguba fondului superior. Proprietarul fondului inferior nu are obligaţii pozitive , adică nu este
obligat să facă lucrări pentru a asigura scurgerea , în schimb el poate sp facă lucrări pentru a uşura
sarcina sa , cu condiţia de a nu vătăma pe vecini sau pe proprietarul fondului dominant.
b) Servitutea izvoarelor
Această servitute e reglementată în art.579-581 C. civ. Art.579 C. civ. Arată că ,, Cel ce are un
izvor pe proprietatea sa poate face orice întrebuinţare cu dânsul , fără însă a vătăma dreptul ce
proprietarul fondului inferior l-a dobândit prin titlu sau prin prescripţie asupra acelui
izvor,,.Proprietarul terenului are un drept de proprietate şi asupra izvorului, dar el nu poate vătăma
dreptul de folosinţă pe care un proprietar al fondului inferior l-a putut dobândi asupra izvorului.Dacă
izvorul este folosit de locuitorii unei comune , proprietarul nu-i poate schimba cursul. Este vorba
despre o servitute stabilită în favoarea unei colectivităţi , servitute care nu va putea fi niciodată
revendicată în calitatea de servitute naturală de către unul sau mai mulţi locuitori.

c) Dreptul de grăniţuire
Potrivit art.584 C. civ. ,, Orice proprietar poate îndatora pe vecinul său la grăniţuirea proprietăţii
lipite cu a sa ; cheltuielile grăniţuirii se vor face pe jumătate,,. Grăniţuirea reprezintă operaţiunea de
delimitare prin semne exterioare a două proprietăşi care aparţin unor tituleri diferiţi. Grănituirea este
în acelaşi timp şi un drept dar şi o obligaţie pentru proprietarii vecini.Dreptul de grăniţuire nu se
poate prescrie chiar dacă proprietarul nu a făcut uz de el mai mult de 30 de ani , fiindcă grăniţuirea
nu este decât un atribut al proprietăţii , iar nu o adevărată servitute , astfel că ea este imprescriptibilă
ca şi proprietatea.

d) Dreptul de îngrădire

22
Art.585 din Codul civil reglementează dreptul de îngrădire în sensul că orice proprietar îşi poate
îngrădi proprietatea, cu restricţia de a lăsa liberă o porţiune pentru scurgerea apelor. Îngrădirea
proprietăţii este obligatorie doar pentru proprietăţile situate în oraşe sau suburbii, conform articolului
600 din Codul civil.

4. Servituţii legale – ele se pot împărţi în servituţi de interes public şi servituţi se interes privat
Servituţile de interes public- au ca obiect , în conformitate cu art.587 din Codul civil cărarea
sau poteca pe lângă marginea râurilor navigabile sau flotabile.
Servituţile de interes privat – sunt obligaţii reciproce impuse proprietarilor fondurilor
învecinate pentru evitarea litigiilor de vecinătate. Articolul 588 din Codul civil arată că legea supune
pe proprietar la deosebite obligaţii unul către altul, fără chiar să existe vreo convenţie între dânşii.
a) Distanţa plantaţiilor- potrivit articolului 607 din Codul civil arborii care cresc înalţi nu pot fi
plantaţi decât la o distanţă de minimum 2 m faţă de lini despărţitoare a celor două proprietăţi ,
iar celelalte plantaţii ori gardurii vii, la o distanţă mai mică de o jumătate de metru.Când aceste
obligaţii nu sunt respectate proprietarul are dreptul la o acţiune în justiţie împotriva vecinului
său pentru scoaterea arborilor sau plantaţiilor care se află la o distanţă mai mină decât cea
prevăzută sau poate cere tăierea crengilor care sunt proprietarea sa , aşa cum rezultă din
art.607 Cod civil. Art.607 şi 608 Cod civil nu cuprinde elementele caracteristice unei servituţi ,
ci doar nişte interdicţii reciproce, servitutea ar putea să apară doar atunci când unul dintre
proprietari a dobândit prin titlu, uzucapiune sau prin destinaţia proprietarului , dreptul de a
planta la o distanţă mai mică decât cea prevăzută de lege. Se poate ca proprietarul fondului să
fi obţinut servitutea contrarie , adică dreptul de a avea plantaţii la o distanşă inferioară.
Această servitute contrarie se poate dobândi fie prin titlu , fie prin destinaţia proprietarului , fie
prin uzucapiunea de 30 de ani.
b) Distanţa şi lucrările intermediare pentru anumite construcţii – această servitute este
prevăzută de articolul 610 din Codul civil şi reprezintă în realitate tot un caz de obligaţii
reciproce între proprietarii fondurilor învecinate, atunci când ei execută lucrările menţionate în
acest text.Când un vecin doreşte să construiască o fierărie, cuptoare, uzină electrică , magazii
de materiale explozive este obligat pe temeiul raporturilor de bună vecinătate să respecte
depărtarea prescrisă de regulamente şi obiceiurile particulare pentru a nu produce vătămări
titularului fondului învecinat. În Codul civil nu este prevăzută vreo distanţă la care să se poată

23
construi .Înseamnă că este lăsată la înţelepciunea instanţei de judecată aprecierea dacă prin
construire se produc s-au produs vătămări vecinului care reclamă încălcarea art.610 din Codul
civil.
c) Servitutea de vedere- această servitute este reglementată de art.611 , 612 şi 613 din Codul
civil. Un proprietar poate ridica pe fondul sau un zid chiar pe hotarul fondului , dar legea nu-i
permite să facă într-un zid ferestre sau deschideri prin care să aibă vedere asupra imobilului
vecinului său. Servitutea de vedere reglementată de articolul 611 din Codul civil constă în
aceea că unul din vecini nu poate face consimţământul celuilalt, nici într-un chip, fereastră sau
deschidere într-un zid comun.
Articolul 612 din Codul civil prevedea că “ Nimeni nu poate avea vedere sau ferestre spre
vedere, nici balcoane sau alte asemenea , asupra proprietăţii îngrădite sau neîngrădite a
vecinului său , de nu va fi o distanţă de 19 dm între zidul pe care se dechid aceste vederi şi
proprietatea vecină”. Articolul 613 din Codul civil menţionează că : “Nimeni nu poate avea
vederi pieziş pe proprietatea vecinului de nu va fi o distanţă de 6 m’’.Dreptul de a avea
servitute de vedere la o distanţă mai mică decât distanţele prevăzute în textele de mai sus , se
poate dobândi prin titlu, prin uzucapiune sau prin destinaţia proprietarului.Practica judiciară a
stabilit că deschiderile pentru aer şi lumină se pot practica la orice înălţime şi distanţă de
fondul vecin , pentru că ele nu sunt de natură a prejudicia pe celălalt proprietar şi în acelaşi
timp ele constituie un atribut al dreptului de proprietate.Trebuie făcută delimitarea exactă între
aceste deschideri pentru aer şi lumină pe de o parte, de ferestre practicate pentru a asigura
vederea , acestea din urmă nu se pot dobândi decât prin titlu sau uzucapiune.
În practica judiciară şi în doctrină , s-a discutat problema referitoare la faptul dacă un posesor
al imobilului , pe temeiul unui antecontract de vânzare – cumpărare , poate promova o acţiune
împotriva proprietarului vecin care a construit la o distanţă nelegală , nu a respectat normele
care alcătuiesc dreptul comun al proprietăţii imobiliare.
În literatura juridică s-a susţinut că servitutea de vedere poate să fie atât pozitivă , cât şi
negativă.Titularul servituţii active are deci dreptul de a construi ferestre pe câtă vreme în cazul
servituţilor negative , acesta este obligat de a respecta distanţa legală , adică are obligaţia de a
nu face , de a se abţine de la faptul de a construi ferestre cu încălcarea articolului 611-613 Cod
civil.Când este vorba de încălcarea obligaţiei de a nu face îşi găseşte justificare o acţiune
negatorie pentru tăgăduirea servituţii, a căror existenţă este prezumată prin încălcarea textelor

24
de lege arătate mai sus.În cazul unui asemenea acţiuni , reclamantul trebuie să dovedească
doar că vecinul său nu a respectat distanţele legale. Pârâtul ar putea dovedi într-un asemenea
proces că el exercită un drept activ, o servitute de vedere , va putea dovedi că a dobândit prin
act juridic , prin uzucapiune dreptul de a construi fereastra cu încălcarea limitelor
legale.Deoarece reclamantul nu invocă în sprijinul cererii sale existenţa unui drept de servitute
dobândit ca accesoriu al dreptului de proprietate, numai faptul că proprietarul vecin nu a
respectat normele care reprezintă dreptul comun al proprietăţii imobiliare, acţiunea nu poate fi
respinsă , motivarea că reclamantul nu este titularul al dreptului de proprietate.Acţiunea
reclamantului posesor apare mai degrabă ca un act de întrerupere a uzucapiunii , ca un act de
conservare , numai in acest mod el poate asigura integritatea valorică a construcţiei, urmează
să dobândească dreptul de proprietate.Posesorul trebuie să i se recunoască legitimarea
procesuală activă pentru promovarea unei acţiuni atunci când este vorba de o servitute
negativă de vedere. Potrivit art.974 din Codul civil , creditorii pot exercita pe calea acţiunii
oblice toate drepturile şi acţiunile debitorului lor , în afară de acelea care sunt exclusiv
personale.

d) Picătura straşinilor
Potrivit articolului 615 din Codul civil , proprietarul este dator să facă straşina casei sale , în aşa
fel încât apele rezultate din ploi să se scurgă pe terenul său sau în stradă şi nu pe terenul
vecinului.Servitutea privind picătura straşinilor nu este o adevărată servitute, apare ăn realitate prin
intermediul servituţii contrare , atunci când proprietarul a dobândit dreptul ca apele din plio şi zăpezi
să se scurgă de pe casă pe terenul vecinului , pe bază de titlu , uzucapiune sau destinaţia
proprietarului.
e) Servitutea de trecere – este servitutea cea mai des întâlnită în practica judiciară.Potrivit
art.616 din Codul civil ,,Proprietarul al cărui loc este înfundat , care nu are nici o ieşire la calea
publică , poate reclama o trecere pe locul vecinului său pentru exploatarea fondului , cu
îndatorirea de a-l despăgubi , în proporţie cu paguba ce s-ar putea ocaziona’’
Servitutea de trecere are o aplicabilitate generală, indiferent dacă terenul este împădurit sau
neîngrădit , rural sau urban, clădit sau neclădit. Potrivit art.617 din Codul civil, trecerea trebuie
făcută pe calea cea mai scurtă pentru a ajunge la calea publică , iar conform articolului 618 din

25
Codul civil , titularul acestei servituţi trebuie însă să aleagă trecerea care ar pricinui o pagubă cât mai
mică proprietarului fondului aservit.
În articolul 616 Cod civil , se înţelege acel loc care nu are nici o ieşire la calea publică. Textul din
Codul civil se referă la o omposibilitate absolută de a ajunge la calea publică , dar în practica
judiciară se admite că art. 616 Cod civil îşi găseşte aplicabilitae şi în cayurile în care ieşirea la calea
publică ar prezenta inconveniente grave sau ar fi periculoasă . S-a decis că dacă există acces la calea
publică , chiar pe un drum impracticabil în anumite împrejurări , dar care poate deveni practicabil,
locul nu poate fi considerat înfundat şi nu trebuie recunoscut dreptul de servitute.Drumul de acces
prezintă dificultăţi de trecere , nu dă dreptul la servitute , dacă acesta poate deveni practicabil cu
unele amenajări şi oarecare cheltuieli.
Inconvenientele sau dificultaţile pe care le-ar prezenta trecere la calea publică rămân la aprecierea
instantei , care trebuie să-şi fundamenteze concluziile pe cunoaşterea pe deplin a situaţiei de fapt .În
practica judiciară s-a reţinut că ,, nu constituie un impediment pentru recunoaşterea servituţii de
trecere pe drumul cel mai scurt , faptul că în acel loc , pe fondul aservit sunt plantaţi pomi fructiferi ,
de vreme ce proprietarul fondului aservit a plantat acesti pomi în timpul procesului privitor la
recunoaşterea dreptului său de servitute.
Atunci când terenul este înfundat dreptul de servitute de trecere rezultă în mod nemijlocit din lege ,
constituirea acestei servituţi nu poate fi condiţionată de obţinerea unei autorizaţii administrative.
Atunci când terenul aparţine mai multor copărtaşi , cu ieşire la calea publică , dacă ei procedează la
împărţirea şi parcelarea terenului fără ca unii dintre ei să mai aibă acces la drumul public , această
partajare nu le dă dreptul să pretindă o servitute de trecere pe fondul unui alt proprietar străin de
coproprietate.
Instanşa supremă a statuat că se poate constitui servitute de trecere şi atunci când unul din fonduri
sau ambele sunt proprietate comună , deoarece servitutea este o sarcină care profită tuturor
coproprietarilor . Este admisibilă constituirea unei servituţi de trecere la data când se vinde o
porţiune din terenul care formase un singur front pînă atunci. Servitutea se realizează numai prin
convenţia părţilor şi nu prin destinaţia proprietarului , deoarece servituţii de trecere nu-i sunt
aplicabile dispozitiile înscrise în art. 625 Cod civil , fiind necontinuă şi neaparentă. Destinaţia
proprietarului şine loc de titlu numai atunci când este vorba de servituţi continue şi aparente , potrivit
art. 625 Cod civil.

26
La stabilirea drumului de trecere trebuie avute în vedere atât interesele proprietarului fondului
dominant cât şi cele ale fondului aservit, urmând a fi aleasă calea care să producă cel mai mic
prejudiciu pentru proprietarul fondului aservit şi să nu ia în considerare interesele celui care solicită
dreptul se trecere.
Art. 634 Cod civil are următorul cuprins : Proprietarul fondului supus servituţii nu poate face nimic
spre a-i scădea întrebuinţarea sau a i-o agrava. Nu poate schimba starea lucrurilor , nici strămuta
exercitarea servituţilor dintr-un loc într-altul decât acela unde servitutea a fost din început stabilită.
Dacă acea stabilire primitivă a devenit mai împovărătoare proprietarului fondului supus sau dacă îl
opreşte a-şi face pe dânsul reparaţii folositoare, va putea oferi proprietarului celuilalt fond un loc ce
ar avea aceeaşi înlesnire pentru exercitarea drepturilor sale şi acesta nu va putea refuza.
Servitutea de trecere nu este gratuită , spre deosebire de celelalteserituţi legale. Potrivit art.616 Cod
civil , proprietarul fondului dominant este obligat să despăgubească pe proprietarul fondului aservit ,
dacă acesta suferă vreun prejudiciu , iar despăgubirile sunt proporţionale cu paguba cauzată.
Despăgubirea se stabileşte prin bună înţelegere sau pe cale judecătorească , pe baza unei expertize
tehnice. În conformitate cu art. 619 C. civ. acţiunea care are ca obiect despăgubirile pretinse este
supusă prescripţţiei extinctive. Proprietarul fondului aservit poate pretinde numai despăgubiri
civile , nu şi teren în compensaţie. Prescripţia începe să curgă pentru despăgubirea fixată pentru
exercitarea dreptului de trecere din ziua când a început să se facă trecerea , iar nu din ziua când a fost
fixată dezdăunarea. Dreptul de a reclama trecerea pe terenul altuia este imprescriptibil , servitutea de
trecere fiind necontinuă şi neaparentă nu poate fi dobândită prin uzucapiune. Timp de 30 de ani
propietarul fondului înfundat a trecut mereu pe aceeaşi fâsie de teren şi în acelaşi mod , trebuie să i
se recunoască definitiv dreptul de a trece şi în continuare în acelaşi mod.Exercitarea în fapt a unei
treceri printr-un anumit loc şi într-o anumită modalitate poate face obiectul uzucapiunii , aceasta
substituindu-se reglementării prin convenţie , ori prin hotărâre judecătprească. Imobilele care fac
parte din domeniul public al statului sunt compatibile cu servitutea legală de trecere , atunci când
este vorba de o situaţie obiectivă impusă de poziţia celor două fonduri.
f ) Servituţile aeronautice
În rândul servituţilor legale trebuie incluse şi servituţile aeronautice , sunt reglementate de
D.95/1979 , potrivit art.10 din acest decret , pentru asigurarea securităţii depline a zborurilor
aeronavelor în fazele de apropiere şi de decolare –aterizare în cuprinsul zonelor de siguranţa
delimitate este interzisă amplasarea de lucrări , construcţii sau instalaţiicare prin natura lor sau

27
datorită procesului de funcţionare. Art.15 din D.95/1979 rezuktă că în aproprierea staţiilor de
protecţie a navigaţiei aeriene , se interzice amplasarea construcţiilor a căror existenţă sau funcţionare
poate produce perturbarea acestor staţii.
5. Servituţile stabilite prin fapta omului
Servituţile stabilite prin fapta omului sunt singurele servituţi veritabile , prin art.620-643 C. civ. S-au
reglementat aceste servituţi cu ajutorul cărora se pot constitui tot felul de sarcini în favoarea unui
imobil şi în defavoarea celuilalt. Părţile pot crea orice servitute pe temeiul principiului libertăţii de
voinţă , numărul servituţilor stabilite prin fapta omului fiind practic , nelimitate.
Există trei modalităţi de constituire a servituţilor stabilite prin fapta omului:
- prin uzucapiune
- prin destinaţia proprietarului
- prin titlu
a) Servituţile stabilite prin titlu – orice servitute poate fi constituită prin titlu, adică prin
convenţie sau prin testament . Servituţile necontinue şi neaparente precum şi cele continue şi
neaparente , nu se pot stabili decât prin titluri , potrivit art.624 C. civ. Toate actele juridice
translative de drept comun pot servi ca mijloc de stabilire a unei servituţi şi anume atât
contractele cât şi testamentele. Titlul prin care se stabileşte servitutea nu este supus nici unei
reguli speciale de formă , în afară de regulile de drept comun.De exemplu dacă servitutea
este constituită sub formă de donaşie între vii , ea trebuie făcută prin act autentic , ca orice
donaţie. Dacă servitutea este constituită printr-un legat , actul juridic respectivva trebui să
suporte toate regulile testamentului.O servituite poate fi constituită valabil chiar şi în mod
verbal , dar atunci pentru dovedirea ei în justiţie , trebuie aplicate prevederile art.1191 şi
art.1198 C. civ. , cu privire la probe. O servitute poate fi stabilită şi în mod tacit , adică
existenţa ei poate să rezulte implicit din clauzele unui contract , dacă aceasta pare a fi voinţa
reală a părţilor.
b) Uzucapiunea – servituţile se pot dobândi prin uzucapiune , şi anume prin uzucapiunea de 30
de ani. Uzucapiunea nu este un mod de dobândire cu aplicabilitate generală în domeniul
dreptului de servitute.Numai uzucapiunea de 30 de ani , iar nu şi uzucapiunea scurtă de 10
ani până la 20 de ani este admisă ca mod de dobândire a dreptului se serviture.Această
prevedere cuprinsă în art.623 C. civ. Se aplică prin intenţia legiuitorului de a-l apăra pe
proprietar , care trebuie să suporte sarcinile unei servituţi. Uzucapiunea de 30 de ani se aplică

28
nu numai cu privire la dreptul de servitute , ca dezmembrământ al dreptului de proprietate , ci
şi altor servituţi continue şi aparente care nu au această semnificaţie juridică. Deşi servituţile
care sunt moduri normale sau speciale de exercitare a dreptului de proprietate privată în
raporturile de vecinătate au de regulă caracter negativ neputându-se pune problema
exercitării prerogativelor unui drept asupra bunului altuia , totuşi legea recunoaşte
posibilitatea schimbării echilibrului dintre sferele de exercitare a dreptului de proprietate
asupra imobilelor vecine aparţinând unor persoane diferite chiar prin uzucapiune, dacă pe
această cale se nasc servituţi , în sens larg , cu caracter continuu şi aparent.În art.623 C. civ.
Se precizează că ,, Servituţile continue şi aparente se dobândesc prin posesiune de treizeci de
ani,,
Actele de folosinţă pe care se bazează cel care exercită o posesie de 10-20 de ani cu bună
credinţă şi pe bază de just titlu , nu sunt simple acte de toleranţă cum se consideră în opinia
majoritară , ci adevărate acte de exercitare a dreptului de servitute.
c) Servituţile stabilite prin destinaţia proprietarului
Destinaţia proprietarului ţine loc de titlu în privinţa servituţilor continue şi aparente , aşa cum
arată în art.625 C. civ. Atunci când proprietarul a două fonduri stabileşte între ele o stare de
fapt care ar constitui o servitute în ipoteza în care fondurile ar aparţine unor persoane diferite
ex: proprietarul celor două clădiri deschide o fereastră de la unul din imobile către celălalt , la
o distanşă mai mică decât cea prevăzută în lege , faţă de linia de hotar care îi aparţine tot lui.
Servitutea pe care o examinăm se naşte numai în momentul în care proprietarul înstrăinează
unul din cele două imobile. Textul menţionat mai sus arată că ,, destinaţia proprietarului ţine
loc de titlu în privinţa servituţilor continue şi aparente ,,. Înseamnă că celelalte servituţi cele
continue şi neaparente , aparente şi necontinue sau necontinue şi neaparente nu pot fi stabilite
prin destinaţia proprietarului. Atunci când proprietarul a înstrăinat unul din cele două
fonduri , dacă părţile ar fi dorit şă înlăture prevederea art. 625 C. civ, nimic nu le-ar fi
împiedicat să renunţe la starea de fapt anterioară. În literatura juridică s-a pus problema
constituirii servituţii prin destinaţia proprietarului atunci când este vorba de o servitute de
trecere , ştiind că aceasta este necontinuă. Soluţionarea favorabilă a problemei s-a impus
datorită frecvenţelor situaţii în care proprietarul , atunci când înstrăinează unul dintre
fonduri , lasă semne vizibile , evidente , ca de exemplu , un drum de trecere pentru locul
înfundat către celălalt. În astfel de cazuri , stabilirea unei servituţi de trecere în favoarea

29
locului înfundat este prezumată , deşi părţile în contractul de înstrăinare nu au prevazut nimic
legat de servitutea de trecere , se presupune că au înţeles să nu modifice starea anterioară şi
că actul juridic încheiat în realitate menţine şi aparenţa servitute de trecere. O justificare
teoretică a acestui punct de vedere se găseşte în art.627 C. civ, text de lege în care legiuitorul
a fost mai puţin exigent cerând doar ca servitutea să fie aparentă , iar nu şi continuă.
Între prevederile art.625 C. civ care se referă la servitutea aparentă şi continuă , şi cele ale
art.627 C. civ.care se referă la starea de fapt care corespunde unei servituţi aparente dar
necontinuă, disputând că şi aceasta se poate naşte în momentul înstrăinării unuia dintre
imobile , există o diferenţă numai în ceea ce priveşte probaţiunea , fiind vorba de două
servituţi diferit cu regim juridic diferit reglementat.

6. Exercitarea dreptului de servitute


Drepturile de servitute şi obligaţiile proprietarului fondului dominant:
a) Proprietarul fondului dominant are următoarele drepturi:
1. Principalul drept al titularului servituţii este acela de a folosi servitutea;
2. Pentru exercitarea dreptului de servitute , potrivit art.630 C. civ , titularul său are dreptul
să facă toate lucrările necesare asigurării existenţe şi conservării servituţii.
3. Dacă exercitarea unei servituţii principale implică şi o servitute accesorie , potrivit
regulilor accesorialităţii , proprietarul fondului aservit dominant va exercita şi această
servitute. De exemplu , servitutea de a lua apă de la o fântână situată pe imobilul învecinat
presupune şi dreptul asupra unei servituţi de trecere pe fondul aservit până la locul situării
fântânii. Potrivit art.629 C.civ, constituirea servituţii presupune şi punerea la dispoziţie
tuturor mijloacelor necesare pentru folosirea ei.
b) Obligaţiile proprietarului fondului dominant
1. Titularul unei servituţi este obligat să exercite numai în limitele stabilite prin titlu. Dacă
servitutea a fost dobândită prin uzucapiune titularul este obligat să o exercite aşa cum a
exercitat actele de folosinţă de posesie. Dacă servitutea a fost creată prin destinaţia
proprietarului , obligaţiile titularului rezultă din intenţia pe care a avut-o proprietarul
celor două fonduri ;
2. Titularul dreptului de servitute are obligaţia de a nu modifica şi nu o utiliza în alt scop
decât pentru nevoile în vederea cărora a fost recunoscută.

30
3. Titularul servituţii are obligaţia de a nu face nimic de natură , adică să o facă
împovărătoare pentru fondul aservit. Este obligat să facă toate lucrările necesare pentru
a păstra servitutea. Proprietarul fondului dominant are la îndemână o acţiune confesorie
de servitute şi o acţiune posesorie în complângerea atunci când este vorba de o
servitute aparentă şi continuă sau când este vorba de o servitute necontinuă şi
neaparentă care se întemeiază pe un titlu.

Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului aservit


a) Drepturile proprietarului fondului aservit sunt următoarele:
1.Proprietarul fondului aservit poate înstrăina bunul sau îl poate greva cu sarcini , fără însă
a leza exercitarea servituţii.
2. Proprietarul fondului aservit are dreptul să pretindă despăgubiri de la titularul servituţii,
despăgubiri care se stabilesc pe cale amiabilă sau atunci cănd părţile nu se înţeleg, pe cale
judecătorească.
3. Dacă cheltuielile necesare pentru exercitarea servituţii au fost stabilite în sarcina fondului
aservit prin titlul de constituire a servituţii , el are dreptul să abandoneze fondul la dispoziţia
titularului servituţii pentru a se elibera de aceste cheltuieli , conform art.632 C.civ.
4. Dacă servitutea a devenit împovărătoare pentru proprietarul fondului aservit , el are
dreptul să ofere celuilalt proprietar un loc ce ar avea aceeaşi înlesnire pentru exercitarea dreptului de
servitute , iar proprietarul fondului dominant nu va putea refuza.
5. Proprietarul fondului aservit are dreptul să conteste existenţa servituţii sau poate să eară
încetarea tulburărilor care i-au fost aduse , prin utilizarea unei acţiuni posesorii în complângere.
b) Obligaţiile proprietarului aservit:
1. Proprietarul fondului aservit are obligaţia pasivă care constă în aceea că trebuie să se
abţină de la orice act de natură a împiedica exerciţiul dreptului de servitute .
2. Proprietarul fondului aservit are obligaţia activă de a întreţine pe cheltuiala sa
servitutea în starea de a fi exercitată atunci când aceasta a fost în acest sens constituită. Proprietarii
celor două fonduri sunt obligaţi să îşi exercite drepturile subiective numai în scopul satisfacerii
intereselor lor legitime , potrivit art. 1 şi 3 din Decretul 31/1954 . Depăşirea acestui scop şi
exercitarea unui drept subiectiv fără un interes legitim constitue un abuz de putere.

31
7.Acţiunile ce se pot exercita de către proprietarii celor două fonduri 9
a) Proprietarul fondului dominant , pentru apărarea dreptului său de servitute are exerciţiul unei
acţiuni confesorii. Această acţiune reală poate fi introdusă împotriva proprietarul fondului aservit şi
prin ea se urmăreşte recunoaşterea dreptului real de servitute.
b) Dacă titularul servituţii este tulburat în exerciţiul dreptului său , poate folosi şi acţiunea
posesorie. Potrivit art. 675 C. civ. prin acţiunea posesorie se apără însă numai servituţile continue şi
aparente. Dacă servitutea a fost constituită prin titlu , ea poate fi apărată prin acţiunea posesorie ,
chiar dacă nu este continuă şi aparentă. Acţiunea posesorie este şi la îndemâna proprietarului
fondului aservit care o poate folosi pentru a-l împiedica pe un terţ să dobândească o servitute asupra
fondului său.
c) Proprietarul fondului aservit se poate folosi şi de acţiunea negatorie de servitute , prin care
se neagă existenţa dreptului de servitute al unei persoane şi înlăturarea pretenţiei acesteia privind
exercitarea dreptului de servitute.

8. Stingerea servituţilor
Codul civil prevede trei cauze de stingere a servituţilor:
- imposibilitatea materială de exercitare ;
- confuziunea
- neuzul timp de 30 de ani
Servituţile nu se pot stinge prin moartea beneficiarului ci se perpetuează odată cu fondul şi se
transmit împreună cu proprietatea acestuia . Stingerea servituţilor pentru abuzul de folosinţă nu este
întâlnită în practica judiciară , această cauză întâlnindu-se numai la uzufruct.
a) Imposibilitatea materială de exercitare a servituţii
În art.636 C. civ, potrivit căreia ,, Servituţile încetează când lucrurile se găsesc în astfel de
stare , încât servitutea nu se mai poate exercita.
De exemplu : faptul ca fântâna de pe fondul învecinat de unde titularul servituţii lua apă , a
secat sau demolarea morii al căreia canal de scurgere trecea pe teritoriul altei persoane, reprezintă
ipoteze de imposibilitate materială de exercitare a dreptuli de servitute. Art. 637 C. civ , prevede că
servitutea va putea renaşte odată cu dispariţia cauzei care a împiedicat exercitarea ei , dacă nu a
trecut însă termenul de 30 de ani pentru stingerea acestui neuz. În cazul dreptului se servitute care
9
C. Bîrsan , op.cit, p.290-291

32
prin natura sa , este un drept perpetuu , moartea persoanei fizice sau reorganizarea ori dizolvarea şi
lichidarea persoanei juridice nu constituie un mod de stingere , spre deosebire de situaţia drepturilor
de uzufruct , de uz şi abitaţie , care sunt drepturi esenţialmente temporare.
b) Confuziunea
Conform art. 638 C. civ ,, Orice servitute este stinsă , când fondul către care este datorită şi acela
care o datoreşte cade în aceeaşi mână. Spre deosebire de consolidare , care operează numai în
persoana titularuli dreptului de uzufruct , de uz sau de abitaţie , confuziunea presupune încetarea
dreptului de servitute în oricare dintre următoarele trei ipoteze:
- proprietarul fondului dominant dobândeşte şi dreptul de proprietate asupra fondului aservit ;
- proprietarul fondului aservit dobândeşte şi dreptul de proprietate asupra fondului dominant
- şi în ipoteza când o terţă persoană dobândeşte ambele fonduri.
Servitutea se va stinge potrivit principiului că nimeni nu poate avea o servitute asupra propriului
său lucru, deoarece exerciţiul servituţii devine implicit exerciţiul dreptului de proprietate.
Confuziunea este un mod de stingere a dreptului de servitute numai dacă aceasta are caracter
neaparent şi o împrejurare care suspendă dreptul de servitute când aceasta are un caracter aparent.
c) Neuzul sau prescripţia extinctivă
Conform art.639 C. civ , ,, Servitutea este stinsă prin neuz în curs de treizeci de ani. Dacă timp de
30 de ani titularul său nu uzează de servitute înseamnă că aceasta s-a dovedit inutilă şi trebuie să
dispară . Toate servituţile stabilite prin fapta omului se sting prin neuz sau prescripţie extinctivă ,
indiferent dacă sunt continue sau necontinue , aparente sau neaparente , spre deosebire de
uzucapiune care nu este posibilă decât pentru servituţile continue şi aparente.
Servituţile naturale şi legale nu se pot stinge prin neuz deoarece ele nu sunt altceva decât simple
reguli de comportare pentru proprietarii fondurilor învecinate.
Potrivit art. 641 C. civ,’’Modul servituţii se poate prescrie ca servitutea şi cu acelaşi chip’’.Cu toate
acestea , potrivit art. 642 C. civîntrebuinţarea servituţii de către unul dintre coproprietari foloseşte
tuturor coproprietarilor , împiedicând curgerea termenului de prescripţie extinctiv iar dacă printre
aceştia se află un minor sau un interzis suspendarea prescripţiei profită tuturor coproprietarilor .
d) Pieirea fondului aservit
Acest mod de stingere a servituţii se referă la lipsa de obiect a acesteia. Este greu de întâlnit cazuri în
care fondul aservit dispare. Se poate exemplifica acest mod de stingere cu prăbuşirea unei clădiri

33
care nu mai este reclădită timp de mai mult de 30 de ani fiindcă dacă este reconstruită înainte de
acest termen , servituţile renasc.
e) Renunţarea
Orice servitute se poate stinge prin renunţare, titularul servituţilor poate renunţa cu titlu oneros sau
gratuit , expres sau tacit.
f) Expirarea termenului
În imensa majoritate a cazurilor servitutea este perpetuă şi pură şi simplă , fiind extrem de rare
cazurile când ea este afectată de vreun termen sau condiţie.
g) Rezoluţiunea , revocarea sau anularea dreptului celui ce a constituit servitutea sau a
titlului constitutiv
Dacă dreptul asupra fondului aservit a dispărut , în mod automat a dispărut şi servitutea. Dacă
proprietarul fondului aservit îl deţine prin cumpărare , iar vânzarea este desfiinţată , şi servitutea
constituită de el va fi desfiinţată. Această soluţie se impune şi atunci când proprietatea asupra
fondului aservit a fost sub condiţie rezolutorie , iar condiţia s-a îndeplinit.
Soluţia este identică şi în caz de anulare a dreptului de proprietate al titularului servituţii .

34
Capitolul IV
Dreptul de superficie10

Definiţia dreptului de superficie


1.1. Dreptul de superficie este acel drept real principal ce constă în dreptul de proprietate pe care îl
are o persoană numită superficiar asupra construcţiilor , plantaţiilor sau alte lucrări aflate pe terenul
ce aparţine altei persoane.
Codul civil nu reglementează dreptul de superficie. Art.11. Legea nr.115/1938, pentru unificarea
dispoziţiilor privitoarea cartea funciară şi art. 22 din Decretul nr.167/1958 privitor la prescripţia
extinctivă îl menţionează ca dezmembrământ al dreptului de proprietate. Justificarea dreptului de
superficie s-a făcut prin interpretarea sistematică a prevederilor art.482, art.489 şi art.492 din Codul
civil.Art. 482 C. civ. arată că proprietatea unui lucru dă dreptul la tot ce se uneşte ca accesoriu , la
acest lucru , într-un mod natural sau artificial, iar art.489 C. civ., precizează că proprietatea asupra
pământului cuprinde în sine , proprietatea suprafeţei şi a subfeţei lui.Articolul 492 C. civ,
proprietarul terenului este prezumat a fi proprietarul constricţiilor , plantaţiilor sau lucrărilor făcute
în pământ sau pământului ,, până ce dovedeşte din contra,,
În cazul dreptului de superficie se suprapun două categorii de drepturi şi anume:
- dreptul de proprietate al constructorului asupra construcţiei
- dreptul de folosinţă al acestuia asupra terenului pe care se află construcţia.
Dreptul de superficie constitue o dezmembrare a dreptului de proprietate asupra terenului , care
desprinde din conţinutul juridic al acestui drept atributul folosinţei şi uneori al posesiei pentru a le
conferi constructorului.

Caracterele dreptului de superficie


a) Dreptul de superficie este un drept real imobiliar
Dreptul de superficie , ca drept real principal se poate constitui numai asupra unor bunuri imobile.El
poate avea ca obiect în forma incipientă , terenul , iar apoi în formă deplină şi construcţia , plantaţia
sau lucrarea. Este posibil ca proprietarul terenului să cedeze prerogativele sale asupra subsolului
terenului .

10
L.Pop , L – M.Marsa , Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale principale , Ed . U.J. , 2006 , p. 262-263

35
b) Dreptul de superficie este un drept perpetuu
Dreptul de superficie se întinde pe întreaga durată de existenţă a construcţiei , plantaţiei sau
lucrării. Perpetuitatea dreptului de proprietate asupra construcţiei , plantaţiei sau lucrării determină
perpetuitatea dreptului de superficie în ansamblul său.Acest caracter diferenţiază alături de
conţinutul juridic , dreptul de superficie de dreptul de uzufruct , uz sau abitaţie, precum şi de drpetul
de concesiune constituit pe temeiul dreptului de proprietate privată.Caracterul perpetuu al dreptului
de superficie ţine însă numai de natura , iar nu de esenţa sa.
c) Dreptul de superficie poate fi total sau parţial
În raport de faptul dacă se referă la toate construcţiile , lucrările şi plantaţiile , ori numai la unele
dintre ele
d) Dreptul de superficie este imprescriptibil
Acest caracter are în vedere forma deplină a dreptului de superficie.Întrucât dreptul de proprietate
asupra constructiei , plantaţiei sau lucrării este perpetuu si deci imprescriptibil sub aspect extinctiv ,
acest caracter se întinde şi asupra părţii din dreptul de superficie care apare ca o dezmembrare a
dreptului de proprietate asupra terenului.
e) Dreptul de superficie nu poate înceta prin ieşirea din indiviziune
Deoarece ieşirea din indiviziune presupune cu necesitate doi titulari de proprietate privind acelaşi
bun, ceea ce nu este cazul atunci când examinăm dreptul de superficie.

2. Constituirea dreptului de superficie


Dreptul de superficie se poate constitui prin convenţie , prin legat şi prin uzucapiune, acest drept
se naşte şi dintr-o prevedere legală . Cazurile în care dreptul de superficie se naşte din convenţie sau
legat, adică prin titlu , sunt cele mai frecvente.
În practica judiciară s-a decis că se poate considera că dreptul de superficie s-a născut prin titlu
şi în unele cazuri când proprietarul terenului nu s-a opus la ridicarea construcţiei , fiind vorba de o
recunoaştere implicită a acestui drept. Poate fi considerat drept de superficie şi atunci când
proprietarul terenului construieşte pe terenul comun , în prezenţa şi fără opunerea celuilalt
coproprietar, consimţământultacit este suficient.
Pornindu-se de la prevederile art.46 alin.1 din Legea nr.18/1991, s-a ajuns la concluzia că acest text
de lege nu se aplică dreptului de superficie deoarece în cazul acestui drept nu poate fi vorba de o

36
înstrăinare a terenului.Prin constituirea acestui drept , dispoziţia care are atributul principal al
dreptului de proprietate aparţine în continuare proprietarului terenului, ceea ce înseamnă că actul
juridic nu trebuie neaparat să îmbrace forma autentică.
Dreptul de superficie poate fi constituit şi printr-un înscris sub semnătură privată. În timp ce nimic
nu împiedică transferul proprietăţii asupra construcţiei prin actul respectiv , acelaşi act nu poate
valora decât promisiune de vânzare în privinţa terenului , întrucât art. 46 alin 1 din Legea fondului
funciar impune forma autentică . Până la întocmirea actului autentic , construcţia va aparţine unui
titular iar terenul altui titular , ceea ce înseamnă că s-a născut un drept de superficie , întemeiat pe
art.492 C. civ.În regiunile de carte funciară , înregistrarea actului de constituire a dreptului de
superficie are caracter constituitiv , aşa cum se arată în prevederile art.43 şi art. 44 din Legea
nr.115/1938.Constituirea acestui drept trebuie să fie cuprinsă într-un înscris , doar pentru a se efectua
formalităţile de opozabilitate impuse pentru publicitatea imobiliară.S-a exprimat opinia potrivit
căreia dreptul de proprietate asupra construcţiei ce urmează a se edifica se dobândeşte treptat , pe
măsură ce materialele se încorporează în teren , dar dreptul de superficie care constituie premisa
dreptului de a construi s-a născut în momentul încheierii convenţiei cu proprietarul terenului. Nici un
text de lege nu interzice cetăţenilor străini , apatrizilor sau persoanelor juridice străine să
dobândească construcţii în România nimic nu împiedică pe aceştia să fie titularii unui drept de
superficie.Întrucât în cazul concesiunii de terenuri pentru construcţii nu se realizează o înstrăinare a
proprietăţii terenului , dreptul de proprietate fiind doar dezmembrat , deoarece posesia şi folosinţa
revin concesionarului terenului pentru construcţii, iar dispoziţia rămâne mai departe proprietarului
care a concesionat terenul , se poate considera că s-a născut un drept de superficie. Concesionarea se
face prin licitaţie publică , cu titlu oneros , preţul ei trebuind să aibă o limită minimă stabilită într-un
cuantum care să asigure recuperarea preţului de vânzare a terenului, în condiţiile de piaţă , la care se
adaugă costul lucrărilor de infrastructură aferentă în 25 de ani art. 14 Legea 50/1991.
Concesionarea terenurilor pentru construcţii de locuinţe se face pe durata existenţei construcţiilor ,
iar dreptul de concesiune asupra terenului se transmite în caz de succesiune sau de înstrăinare a
construcţiei pentru realizarea căreia a fost constituit. Dacă concesionarul terenului nu şi-a îndeplinit
obligaţia de a edifica construcţia în termenul legal , concesiunea îşi pierde valabilitatea.Prin art.3 din
Decretul lege nr.61/1990 s-a prevăzut că odată cu locuinţa se transmite chiriaşului împreună cu
dreptul de proprietate asupra asupra acesteia şi dreptul de folosinţă asupra terenului aferent , pe
durata existenţei construcţiei.Acast drept a fost calificat în literatura juridică de drept civil ca fiind un

37
drept de superficie , că este vorba de un dezmambrământ al dreptului de proprietate privată al
statului sau al unităţilor administrativ – teritoriale.
3. Exercitarea şi stingerea dreptului de superficie
3.1.Exercitarea dreptului de superficie
Titularul dreptului de superficie exercită toate atributele proprietăţii şi anume posesia , folosinţa şi
dispoziţia asupra construcţiilor , plantaţiilor sau lucrărilor respective. Superficiaul exercită posesia şi
folosinţa terenului pe care sunt situate construcţiile şi lucrările respective. Superficiarul are şi
dispoziţia materială asupra terenului , deoarece poate dispune de substanţa lui prin săpături ,
amenajări , diverse instalaţii , în limitele impuse de necesitatea realizării construcţiei, plantaţiei sau
lucrării.Pentru înstrăinarea construcţiei , plantaţiei sau lucrării , titularul dreptului de superficie nu
are voie de consimţământul proprietarului terenului.
Dreptul de folosinţă asupra terenului se transmite dobânditorului construcţiei , plantaţiei sau lucrării ,
prin înstrăinarea dreptului de superficie.
3.2.Stingerea dreptului de superficie
Dreptul de superficie durează atâta timp cât durează construcţia , plantaţia sau lucrarea pe terenul
altuia , înseamnă că el nu se poate stinge prin neuz fiind un drept perpetuu.
a) Dreptul de superficie încetează prin desfiinţarea sau pieirea construcţiei ,
plantaţiei sau lucrării.
b) Dacă superficiarul dobândeşte dreptul de proprietate asupra terenului , sau
dimpotrivă , proprietarul terenului devine proprietar al construcţiei , dreptul de
superficie încetează.
c) Dacă o terţă persoană dobândeşte atât proprietatea terenului cât şi proprietatea
lucrărilor efectuate pe teren , dreptul de superficie se stinge.

38
Cazuri din practica judiciară

155. Uzucapiune. Dreptul de superficie


C.civ. , art.1846-1847 , art.1860
Reclamanta S.C.,,P.’’S.R.L. a chemat în judecată pârâtul Consiliul Local Ghioroc , solicitând să
se constate , dobândit prin uzucapiune , dreptul de superficie asupra terenului înscris în cartea
funciară nr.2164 Ghioroc , în suprafaţă de 6092 mp.şi să se dispună efectuarea cuvenitelor
menţiuni în cartea funciară.
Pârâtul a formulat întâmpinare , solicitând respingerea acţiunii , întrucât nu sunt întrunite
cerinţele legale pentru a dobândi prin uzucapiune , iar terenul respectiv ar putea fi – eventual –
concesionat reclamantei.
Judecătoria Lipova a admis acţiunea , reţinând că reclamanta a dobândit dreptul de proprietate
asupra unor construcţii prin adjudecare la licitaţie , terenul aferent rămânând în proprietatea
Statului Rpmân . Încapând cu anul 1977 , fosta proprietară a construcţiilor , S.C. ,,V-V’’ S.R.L. ,
a stăpânit terenul în condiţiile art.1846-1847 C.civ. , fiind întrunite cerinţele legale pentru a se
constata dobândit acest dezmembrământ al dreptului de proprietate , potrivit prevederilor
art.1860 C.civ., referitoare la joncţiunea posesiilor.
Apelul declarat de pârât a fost admis de Curtea de Apel Timisoara ; s-a dispus schimbarea în
totalitate a sentinţei , în sensul respingerii ca nefondate a acţiunii reţinându-se că nu sunt
întrunite cerinţele legale pentru dobândirea prin uzucapiune a dreptului de proprietate asupra
terenului în litigiu.
Recursul declarat de reclamantă este fondat.
Acţiunea se referă la recunoaşterea unui drept de superficie , definit , în general ca fiind acel
dezmembrământ al proprietăţii asupra unui imobil care constă în dreptul de proprietate al unei
persoane , numită superficiar , cu privire la plantaţiile , construcţiile sau alte lucrării care se află
pe un teren proprietatea altuia , teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosinţă.
În speţă s-a dovedit că situaţia de fapt – premisă a superficiei – este întrunită , că , în raport de
datele concrete ale cauzei , un alt mod de folosinţă al imobilului nici nu este posibil şi sunt în

39
mod cumulativ întrunite cerinţele prevăzute de art.1846*1847 şi 1860 C. civ. , privind
dobândirea acestui dezmembrământ prin uzucapiune şi înscrierea lui în cartea funciară.
S-a admis recursul şi s-a modificat decizia pronunţată în apel , în sensul respingerii apelului
declarat de pârâtă.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia civilă şi de proprietate
intelectuală , decizia nr.379/21.01.2005, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Jurisprudenţa
Secţiei civile pe anul 2005, Ed.Hamangiu, Bucureşti, 2006, p.62

156.Servitutea de trecere. Întrunirea condiţiilor prevăzute de art.616 C. civ


C. civ. , art.616
Pârâţii se opun creării servituţii de trecere pe terenul lor , traseu ce are o lungime de 5,5 m şi o
lăţime de 4 m , ce le străbate grădina de legume , susţinând că accesul reclamantului este posibil
pe vechiul traseu , cel marcat în schiţă cu culoarea roşie , care a fost întrebuinţat până în prezent
şi este folosit de mai multe persoane.
Rezultă din probe că drumul vechi este practicabil dacă se efecuează unele mici lucrări de
reparaţie. A constatat expertul că gropile evidenţiate în primul raport de expertiză nu mai există ,
fiind în mare parte nivelate , iar singura groapă care există poate fi nivelată astfel încât să se
poată circula în condiţii normale cu carul pentru transportul fânului. S-a mai constatat că starea
actuală a drumului existent , fără a se efectua lucrări de reparaţie, permite circulaţia atât cu
piciorul cât şi cu animalele. Martorii audiaţi arată că şi ei au utilizat acest traseu , ocolind gropile
şi înlăturând abstacolele create de aducţiune.
Reţinând aceste considerente se constată că în mod nelegal şi netemeinic , prima instanţă a
dispus instruirea servituţii de trecere , în cauză nefiind condiţiile prevăzute de art.616 C.civ.
Ca urmare , admiţându-se apelul , se va schimba sentinţa atacată , în sensul respingerii acţiunii.
Tribunalul Alba, decizia civilă nr.585/21.06.2002,
Lucia Liţă , Ştefan Albert, Cristian Jora, Culegere
de practică judiciară pe anul 2002, Ed.Lumina Lex,
Bucureşti, 2003,p.89-91

40
157. Servitute de trecere. Loc înfundat . Situaţie în care se poate înfiinţa.
Îndatorirea instanţei.
De câte ori locul are o ieşire pe un drum impracticabil , dar care poate deveni practicabil cu
oarecare cheltuieli . Inconvenientele sau greutăţile pe care le-ar prezenta ieşirea la calea publică
urmează să fie apreciate de instanţă , care trebuie să se bazeze pe cunoaşterea temeinică a
situaţiei de fapt.
Instanţa trebuie să se preocupe , la o eventuală constituire a dreptului de servitute , să aleagă
trecerea pe locul care ar pricinui cea mai mică pagubă proprietarului fondului aservit , acesta este
îndreptăţit să ceară în schimbul terenului despăgubiri art.616 si art.634 C. civ.

158. Servitute de trecere. Loc înfundat.Înţelesul noţiunii.


C.civ., art.616
Dispoziţiunile art.616 C.civ. acordă dreptul de trecere peste locul vecinului , pentru a asigura
proprietarului fondului înfundat exploatarea terenului.
Prin loc înfundat , în sensul art.616 C. civ. , se înţelege acel loc care nu are ieşire la calea
publică . În aplicarea acestui text , se are în vedere nu numai imposibilitatea absolută de ieşire la
calea publică , dar şi cazurile în care iesirea
ar prezenta inconvenientele grave sau ar fi periculoasă.S-a stabilit pe baza probelor cu acte şi
expertiză , că , deşi reclamanta – intimată are posibilitatea de acces la terenul său , drumul
prezintă inconveniente apreciate ca fiind grave, de vreme ce acesta se află la o distanţă de 2 km
de teren , fiind impracticabil , reclamanta văzându-se pusă în situaţia de a ocoli satul pentru a
ajunge la proprietatea sa.
Curtea de Apel Ploeşti , decizia civilă nr.104/17.01.1997,
Curtea de Apel Ploeşti , Culegere de practică judiciară,
Semestrul I pe anul 1997, Ploeşti, nov.1997, tiparul executat
La S.C.Grafica Prahoveană S.A.Ploieşti, p.99

41
159. Servitute de trecere.Condiţii de stabilire
C.civ.,art.616
Împrejurarea că drumul de acces la calea publică prezintă unele dificultăţi de amenajare sau de
practicare în anumite perioade ale anului ori în condiţii meteorologice nefavorabile , precum şi
faptul că acest drum nu asigură posibilitatea dezvoltării gospodăriei situate pe locul înfundat , nu
îndreptăţeşte constituirea unei alte servituţi de trecere.Pe de o parte nu este vorba despre

inconveniente grave care să facă absolut imposibilă ieşirea la calea publică , iar pe de altă parte ,
art.616 C.civ. indică expres şi limitativ scopul în care se poate impune o atare sarcină fondului
pe care urmează a fi deschisă trecere.
Tribunalul judeţean Suceava, decizia nr.1122/15.12.1972
Revista Română de Drept nr.6/1973, p.160

160. Servitutea de trecere . Loc înfundat


C.civ., art616
Proprietarul al cărui loc este înfundat , în sensul că nu are vreo ieşire la calea publică , poate
conform art.616 C.civ. , reclamă o trecere pe locul vecinului său pentru exploatarea fondului , cu
îndatorirea de a-l despăgubi în proporţie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona. Deşi art.616C.civ.
se referă la imposibilitatea absolută de ieşire la drumul public , textul îşi gaseşte aplicarea atât în
situaţiile în care pentru proprietarul fondului dominant nu există nici o ieşire la calea publică , cât
şi în ipoteza existenţei unei căi de acces care prezintă însă grave inconveniente sau este
periculoasă.Instituirea unei servituţi de trecere constituie o îngrădire a dreptului de proprietate
pentru proprietarul fondului aservit , cu consecinţa micşorării valorii economice, deoarece
exercitarea dreptului de trecere influenţează negativ folosirea deplină a terenului aservit , dacă
locul înfundat are ieşire la calea publică pe un drum care poate deveni practicabil cu efectuarea
unor cheltuieli , textul nu îşi mai găseşte aplicarea.În speţă s-a dovedit că drumul sătesc se află la
distanţa de 3 m de proprietatea reclamantei şi că aceasta îşi poate crea cale de acces prin
axcavarea a 49m de pământ. Prin urmare , constatându-se că hotărârea recurată a fost dată cu
aplicarea corectă a art. 616 C. civ , s-a respins recursul declarat de reclamantă.

42
Curtea de Apel Iaşi, decizia civilă nr.698/8.05.2002,
Jurisprudenţa Cutţii de Apel Iaşi în materie civilă
pe anul 2002, Ed.Lumina Lex , Bucureşti, 2004,p. 31-32

161. Servitute de trecere .Loc înfundat prin fapta proprietarului


C. civ. , art.616, art.622 , art.624
Proprietarul al cărui loc este înfundat poate reclama o trecere pe locul vecinului. Pentru a se
recunoaşte însă acest drept , înfundarea trebuie să fie străină de fapta proprietarului locului
înfundatart..616 C.civ.
Servitutea de trecere , fiind necontinuă, nu poate fi dobândită decât pe bază de titlu art.622 şi
art.624 C.civ.
Tribunalul Suprem , Colegiul civil,
Decizia nr.284/9.02.1968,
Revista Română de Drept nr.71/1968,p.178

162. Servitutea de trecere Loc înfundat prin fapta proprietarului fondului


dominant.Consecinţe.
C.civ.,art.616
Potrivit art.616C.civ., proprietarul al cărui loc este înfundatşi care nu are nici o ieşire la calea
publică , poate reclama o trecere pe locul vecinului său , cu obligaţia de a-l despăgubi în proporţie cu
pagubele ce s-ar putea ocaziona.
Prin locul înfundat urmează a se înţelege un loc înconjurat din toate părţile de alte fonduri şi care nu
are nici o ieşire directă la calea publică. De asemenea , este înfundat şi acel fond , care deşi nu este în
totalitate înfundat , are o ieşire insuficientă , astfel încât folosinţa sa nu s-ar putea face în mod
corespunzător , ori când ieşirea directă existentă ar aduce inconveniente grave.Pentru a se putea
pretinde un drept de trecere peste fondul vecin, înfundarea fondului dominant nu trebuie să fie opera
proprietarului acestuia , cu alte cuvinte să fie străină de orice activitate a sa. Terenul deţinutde
reclamanţi nu este înfundat , aşa cum rezultă din constatările instanţei făcute ci ocazia cercetării
locale efectuate în cauză.

43
Întrucât situaţia existentă se datoreşte faptei reclamanţilor care, după cumpărarea terenului , şi-
au edificat casa de-a curmezişul acestuia , lăsându-şi înspre terenul rămas în spatele casei un culoar
insuficient pentru trecerea cu autovehicul ori vehicul cu tracţiune, aceştia nu sunt îndreptăţiţi să
pretindă de la pârâţi – vecini – trecerea peste terenul proprietatea acestora.
Tribunalul Suprem, Secţia civilă , decizia nr.2788/12.12.1987
Revista Română de Drept nr.9/1988,p.76-77

163. Servitute de trecere . Loc înfundat prin fapta proprietarului fondului


dominant.
C.civ.,art.616
Potrivit dispoziţiei înscrisă în art.616 C.civ., proprietarul al cărui loc este înfundat poate reclama o
trecere pe terenul vecinului său, dar acest drept al proprietarului există numai dacă înfundarea te
străină da fapta sa. Dacăînsă situaţia de loc înfundat este rezultatul faptei proprietarului , care şi-a
construit locuinţa pe lăţimea proprietăţii sale limitându-se ieşirea la drumul public doar la o cărare ce
îi asigură trecerea cu piciorul , cum este cazul în speţă , el nu poate reclama dreptul de a trece cu
vehicule pe terenul vecinului său..
Curtea de Apel Iaşi, decizia civilă nr.762/27.06.1997,
Curtea de Apel Iaşi. Culegere de practică
judiciară pe anul 1997, Iaşi , 1997,p.8

164. Servitutea de trecere.Loc înfundat. Condiţii de exercitare.


C.civ., art.616
Dispoziţiunile art.616 C. civ. asigură proprietarului fondului înfundat exploatarea terenului său prin
acordarea dreptului de trecere pe locul vecinului. Pentru a da loc la un drept de trecere , înfundarea
terenului trebuie să fie străină de conduita proprietarului locului înfundat. În cazul în care
înfundarea este rezultatul neprevederii proprietarului , care a procedat la vânzarea unei porţiuni din
terenul neînfundat unei alte persoane , el nu poate solicita trecerea pe terenurile vecinilor săi, ci
numai pe terenul cumpărătorului. Instanţa trebuie să ţină seama în acordarea servituţii legale de

44
trecere , de faptul că prin loc înfundat se înţelege numai acel loc care în mod absolut nu are ieşire la
calea publică, sau acela la care ieşirea existentă ar prezenta inconveniente grave , periculoase, nu şi
atunci când drumul de acces existent prezintă anumite inconveniente sau greutăţi , dar care pot fi
remediate cu anumite cheltuieli.

Curtea de Apel Ploeşti, decizia nr.483/22.02.1995


Curtea de Apel Ploieşti. Culegere de practică

165. Servitutea de trecere.Stabilire


C.civ., art.616-617

Potrivit art.616 C.civ., proprietarul al cărui loc înfundat nu are nici o ieşire la calea publică poate
reclama o trecere pe locul vecinului său pentru exploatarea fondului , cu îndatorirea de a-l despăgubi
în proporţie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona. La stabilirea căii de acces trebuie să se aibă în
vedere nu numai situaţia locului dominant, ci şi a terenului fondului aservit , urmărindu-se alegerea
căii celei mai scurte care să pricinuiască titularului fondului aservit o pagubă cât mai mică.
Curtea a constatat că varianta B din expertiza tehnică aflată la dosar este cea mai judicioasă , întrucât
s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat că pe terenul celuilalt vecin nu se poate crea o servitute de
trecere , iar accesul pe restul proprietăţii primului pârât, P.G., este prea împovărătoare.

Curtea de Apel Piteşti, decizia civilă nr.1822/29.11.2003


Buletinul Jurisprudenţei pe anii 2002-2003,
Ed. All. Beck, Bucureşti, 2004,p.70-71

45
166. Servitutea de trecere.Situaţia proprietarului care, prin propria faptă,
determină situaţia de loc înfundat.
C.civ.,art.616
Proprietarul care, prin propria faptă, determină situaţia de loc înfundat a proprietăţii sale , nu este
îndreptăţit la instituirea unei servituţi de trecere pe terenul vecinului.
Prin cererea de chemare în judecată, reclamanţii P.N şi I.V. au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii
C.C.,C.M. şi Consiliul Local Buşteni , să se creeze o servitute de trecere la calea publică , ţinând
cont de poziţia locuinţei lor.
Au arătat reclamanţii că au cumpărat locuinţa şi terenul aferent, accesul la calea publică fiindu-le
deschis pe terenul proprietatea Primăriei Buşteni până în anul 2003 , când pârâţii au redobândit
proprietatea unui teren de 168mp situat la aceeaşi adresă , care a înglobat şi porţiunea ce constituia
calea de acces.
Prin întâmpinarea formulată, pârâţii au solicitat respingerea acţiunii, arătând că accesul reclamanţilor
la imobilul proprietatea lor este neîngrădit, realizându-se pe o servitute ce le înconjoară proprietatea,
având o lăţime de 3 m.
Judecătoria Sinaia a respins acţiunea, reţinând că lotul de teren indiviz al reclamanţilor nu reprezintă
loc înfundat în sensul art.616 C.civ.
Această sentinţă a fost menţinută în apel.
Recursul declarat de reclamanţii împotriva acestei decizii a fost respins de către Curtea de Apel
Ploieşti. Areţinut instanţa de recurs că raportul de expertiză întocmit de experta B.I., a stabilit fără
echivoc , că terenul reclamanţilor are ieşire la calea publică , situaţie în care nu se impune instituirea
unei servituţi se trecere.
În cauză , accesul la calea publică este blocat de o magazie construită de reclamanţi, simplă mutare a
acesteia redeschizând accesul. Împrejurarea – susţinută de reclamanţi – că mutarea magaziei ar
conduce la distrugerea acesteia, nu este de natură a justifica grevarea terenului proprietarului vecin
cu o servitute de trecere, culpa amplasării defectuoase a magaziei aparţinând exclusiv reclamanţilor.
Pentru aceste consuderente, reţinând că nu sunt îndeplinite condiţiile art.616C. civ., curtea a respins
recursul ca nefondat.
Curtea de Apel Ploeşti, Secţia civilă,
decizia nr.1684/6.12.2005, Jurisprudenţa Curţii de Apel Ploeşti
pe anul 2005, Ed.C.H. Beck, Bucureşti, 2006,p.5-6

46
167. Servitute de trecere peste un bun aparţinând domeniul public. Cale de acces
edificată de pârât. Efecte
C.civ.,art.616

Prin acţiunea adresată Judecătoriei Rădăuţi, reclamantul T.G. a chemat în judecată pârâtul
L.V., pentru a se stabili o servitute de trecere pe terenul pârâtului , în vederea accesului la terenul său
în suprafaţă de 26 ari.
A motivat că pentru a ajunge la acest teren a fost nevoit să improvizeze un pod peste râul ,, Racova,,
însă în luna octombrie 2002, p’r’tul a desfiinţat podul şi a condtruit altul, din beton, interzicându-i
trecerea.
Judecătoria Rădăuţi a respins acţiunea ca nefondată , cu motivarea că reclamantul este proprietarul
unei suprafeţe de 26 de ari situat la locul numit Lunca, având o altă ieşire la calea publică decât cea
care presupune deplasarea pe podul pârâtului.
Tribunalul Suceava, prin decizie confirmată de instanţa de recurs , a admis apelul reclamantului şi a
schimbat sentinţa, în sensul că pârâtul a fost obligat să permită reclamantului accesul de la terenul
proprietatea sa la calea publică, pe podul edificat de el.
S-a reţinut că prin edificarea podului din beton , pârâtul a făcut impracticabilă pentru reclamant uliţa
care se învecina cu terenul său şi varianta de acces reţinută de prima instanţă ca fiind la îndemâna
reclamantului , presupune trecerea pe o uliţă ocolitoare , peste terenul mai multor persoane şi peste
podul altei familii.Pârâtul a suportat cheltuielile pentru edificarea podului , acest lucru nu constituie
un motiv pentru a bloca accesul reclamantului la terenul său , întrucât podul este edificat peste pârâul
Racova şi nu peste terenul proprietatea pârâtului. Pe de altă parte , pârâtul nu a formulat o cerere
reconvenţională în acest sens, încât apărările sale în privinta contribuţiei exclusive la edificarea
podului au fost respinse.

Curtea de Apel Suceava, decizia civilă nr.1474/27.10.2004,


Practica judiciară pe anul 2004 şi
Semestrul I pe anul 2005,
Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2006,p.92-93

47
168. Servitute de trecere.Constituire. Condiţii
Potrivit art.616 C.civ. , proprietarul al cărui loc este înfundat şi nu are nici o ieşire la calea
publică , poate reclama o trecere pe locul vecinului său.
Constituirea servituţii presupune îndeplinirea conduţiei ca fondul dominant să fie loc înfundat , iar
situaţia de loc înfundat să nu fie determinată de fapta proprietarului, deoarece dacă s-a ajuns ca
fondul dominant să fie loc înfundat datorită faptei proprietarului, acesta nu mai este îndreptăţit să
ceară drept de trecere pe terenul vecinului.
În speţă s-a făcut dovada că înfundarea fondului dominant a fost rezultatul faptei teclamanţilor , care
au avut ieşire la drumul public, atât pietonal, cât şi cu mijloace auto, dar în anul 1989 au donat fiului
lor partea de sud a proprietăţii, pe unde se realiza accesul la drumul public.

Deoarece situaţia existentă în prezent a fost creată de reclamanţi, care în momentul înstrăinării unei
părţi din teren şi-au păstrat loc de trecere cu mijloace hipo şi auto, aceştia nu pot obţine trecerea spre
drumul public pe terenul proprietatea pârâţilor.

Curtea de Apel Iaşi, decizia civilă nr.1105/17.05.2000,


Jurisprudenţa Curţii de Apel Iaşi în materie
Civilă pe anul 2000, Ed. All Beck , Bucureşti, 2001,p.40-41

169. Drepturi reale. Servitute de trecere.Loc înfundat


C.civ., art.616
Dispoziţiile art.616 C.civ.se acordă dreptul de trecere peste locul vecinului pentru a asigura
proprietarului fondului înfundat exploatarea terenului său. Este de reţinut însă , că pentru a da loc la
un drept de trecere, înfundarea trebuie să fie străină de conduita proprietarului locului înfundat.
În cazul în care înfundarea este rezultatul faptului sau neprevederii proprietarului însuşi , cum ar fi
împărţirea unui loc ce nu era înfundat între mai mulţi proprietari, vânzarea fondului mai multor
proprietari ori edificarea unei clădiri de-a curmezişul ieşirii, din toateacestea rezultând un loc
înfundat, trecerea nu ar mai putea fi cerută vecinilor fondului, aşa cum el se află în starea iniţială.

48
Curtea Supremă de Justiţie , Secţia civilă,
decizia nr.572/29.03.1990, Dreptul nr.1/1991,p.68-69

170. Servitutea de trecere.Terenul înfundat.Caracterizare


C.civ.,art.616
Pârâţii au formulat recurs invocând nelegalitatea stabilirii căii de acces , întrucât reclamanţii au
ieşire la calea publică, iar înfundarea terenurilor s-a produs prin propria lor faptă.Recursul a fost
admis de curtea de apel, deciuia a fost modificată în sensul admiterii apelului şi pe fond al
respingerii acţiunii reclamanţilor faţă de acest pârât, cu obligarea reclamanţilor la plata cheltuielilor
de judecată.
Potrivit art.616 C.civ., proprietarul locului înfundat care nu are nici o ieşire la calea publică , poate
reclama o trecere pe locul vecinului său pentru exploatarea fondului. În mod nelegal s-a procedat la
stabilirea unei servituţii de trecere pe terenul recurentului şi ca atare , a fost admis recursul în
modalitatea deja prezentată.

Curtea de Apel Piteşti, Secţia civilă, decizia nr.457/14.03.2003,


Buletinul Jurisprudenţei pe anii 202-2003,
Ed.All Beck, Bucureşti,2004,p.73-74

171 . Servitutea de trecere.Contestarea dreptului.Condiţii


C.civ.,art.616

Potrivit art.616 C.civ., Proprietarul al cărui loc este înfundat , care nu are nici o ieşire la calea
publică , poate reclama o trecere pe locul vecinului său pentru exploatarea fondului , cu îndatorirea
de a-l despăgubi în proporţie cu pagubele ce s-ar ocaziona.
În speţă , recurentele-reclamante, a căror proprietate are ieşire la drumul public prin alte două căi de
acces, nu pot pretinde o a treia cale prin grevarea proprietăţii pârâţilor-intimaţi, cu motivarea că

49
ieşirea prin str.Păcii ar necesita unele amenajări prin care nu sunt în măsură a le face.Raţiunea
constituirii servituţii de trecere, reglementată de art.616C.civ., aceea de a asigura în exclusivitate
acces la calea publică unei proprietăţi ce constituie loc înfundat şi nu de a facilita confortul
proprietăţii fondului dominant, prin exerciţiul unui drept de opţiune a proprietarului solicitant între
căile de acces existente.
Deoarece fondului dominant nu este loc înfundat în sensul art.616 C.civ., în mod legal instanţa de
apel a dispus respingerea acţiunii reclamantelor, soluţie ce a fost menţinută prin respingerea
recursului acestora.

Curtea de Apel Iaşi, decizia civilă nr.478/27.03.2002,


Jurisprudenţa Curţii de Apel Iaşi în materie civilă
pe anul 2002,Ed.Lumina Lex, Bucureşti,2004,p.32-33

172. Servitutea de trecere.Condiţii de admisibilitate.


C.civ., art.616

Potrivit dispoziţiilor art.616 C.civ.,proprietarul unui teren care este loc înfundat, poate cere ieşirea la
calea publică pe terenul fondului învecinat.
În speţă , prin sentinţa civilă Judecătoriei Darabani, a fost respinsă acţiunea reclamantei , reţinându-
se că terenul proprietatea acesteia are acces la drumul public , nemaifiind necesară deschiderea unui
alt drum de acces.
În apel, acţiunea reclamantei a fost admisă , p’r’tul fiind obligat să respecte dreptul de trecere al
reclamantei pe porţiunea de teren individualizată de expert ca drum de trecere, prin anexa la raportul
de expertiză-
Recursul declarat de pârât împotriva deciziei tribunalului a fost admis , în sensul că, modificând
această decizie , apelul reclamantei a fost respins ca nefondat.
Pentru a hotărî astfel, instanta de recurs a teţinut , ca şi judecătoria, că în cauză nu sunt incidente
dispoziţiile art. 616 C.civ.,respectiv că terenul proprietatea reclamantei nu are caracterul de loc
înfundat .Faptul că, în trecut , ar fi existat un testament sau o convenţie între foştii vecini , nu mai
reprezintă relevanţă din moment ce, pentru terenul în litigiu , s-a reconstituit dreptul de proprietate.

50
Curtea de Apel Suceava , decizia civilă nr.2234/12.09.2003
Practică judiciară semestrul II pe anul 2002
şi anul 2003, Ed. Lumina Lex, Bucureşti,2004,p.14

173. Servitutea de trecere.Loc înfundat


C.civ.,art.616

Tribunalul Prahova a admis apelul L.A. şi L.V. şi a schimbat în tot sentinţa Judecătoriei Câmpina ,
în sensul respingerii , ca neîntemeiare, a cererii pentru crearea unei servituţii de trecere.
Potrivit prevederilor înscrise în art.616 C.civ., prin loc înfundat al cărui proprietar poate reclama
o trecere pe terenul vecinului , se înţelege acel loc care nu are o ieşire la calea publică.În aplicarea
acestui text , se are în vedere imposibilitatea absolută de a ieşi la calea publică, precum şi cazurile în
care ieşirea ar prezenta inconveniente grave sau ar fi periculoasă.
În speţă , se reţine că nu-şi pot găsi aplicare dispoziţiile art.616 C.civ.,întrucât terenul
reclamanţilor are ieşire la calea publică.Faptul că între drum şi proprietatea reclamanţilor există o
diferenţă de nivel de 1m, nu constituie un motiv suficient pentru crearea servituţii de trecere
solicitate, acest inconvenient putând fi înlăturat chiar dacă implică oarecare cheltuieli din partea
reclamanţilor , ce şi-au asumat acest ,, risc’’ la cumpărarea terenului , mai ales că preţul a fost mai
redus , fiind vorba de un teren în pantă.
Ignorând dispoziţiile legale aplicabile în materie, precum şi ansamblul probator administrat în
cauză, prima instanţă a pronunţat o soluţie nelegală şi netemeinică.

Tribunalul Prahova, decizia nr.631/25.04.2003,


Ministerul Justiţiei .Culegere de practică judiciară
pe anul 2003,Ed. All Beck, Bucureşti,2004,p.93

51
174. Servitutea de trecere .Condiţii pentru stabilirea servituţii
C.civ.,art.616-618, art.620, art.634

Potrivit prevederilor în art.616 C.civ.,prin loc înfundat al cărui proprietar poate reclama o trecere
pe terenul vecinului , se înţelege acel loc care nu are o ieşire la calea publică.
În aplicarea acestui text , se are în vedere imposibilitatea absolută de a ieşi la calea publică ,
precum şi cazurile în care ieşirea ar prezenta inconveniente grave sau ar fi periculoasă.
Reclamanta , la data dobândirii proprietăţii, avea ieşire la calea publică , situaţie ce rezultă din
procesul de ieşire din indiviziune ce a avut loc între autorii părţilor.
Din analiza expertizei din procesul de partaj rezultă că imobilele cu nr.top 1202/2 şi 1201/2,
atribuite autorului reclamantei , aveau asigurat accesul la calea publică peste nr.top 1201/1/a , teren
ce aparţine tot reclamantei , teren pe care nu existau construcţii.
Raportul de expertiză a scos în evidenţă că, în prezent, s-au edificat construcţii care, prin
modul de amplasare, au restrâns considerabil calea de acces, îngustându-se până la 1,7 m în dreptul
punctului ,,C’’, iar la colţul casei spre grădină, la 1 m.
Este lipsit de relevanţă cine a construit ulterior partajul, autorii sau chiar reclamanţii , deoarece ,
şi în cazul efectuării construcţiilorde către cei de la care au cumpărat reclamanţii, aceştia din urmă
şi-au asumat un risc la cumpărare , cunoscănd topografia terenului. Oricum aşa cum rezultă şi din
planşele fotografice terenul nu este înfundat , există cale de ieşire la calea publică , dar îngustă, din
culpa reclamanţilor sau a autorilor lor , care au construit pe terenul ce constituia o cale de ieşire mai
lată la drumul public. Atunci când existenţa locului înfundat se datoreşte faptei reclamanţilor, care
şi-au amplasat construcţii pe calea de ieşire la stradă , nu sunt îndreptăţiţi să pretindă de la vecini o
trecere peste terenul acestora.
Nu are nici o importanţă dacă pârâţii locuiesc sau nu permanent în locuinţa vecină reclamanţilor,
ei au tot dreptul să se bucure de toate prerogativele drepturilor de proprietate.
Critica referitoare la nedovedirea de către pârâţi a susţinerilor că imobilul ar fi afectat de
circulaţia unor autovehicule este, de asemenea, nefondată.
Din dispoziţiile art.618 şi 634 C.civ., rezultă că , la constituirea unui drept de servitute de
trecere, trebuie să se ţină seama şi de interesul celui ce urmează să suporte consecinţele ei, şi nu să se
ia în considerare, în mod precumpănitor şi exclusiv, interesul celui ce urmează să beneficieze de
dreptul de trecere.

52
În raport cu aceste dispoziţii , este de luat în considerare apărarea părăţilor că trecerea unor
autovehicule în imediata apropiere a casei lor, veche de 100 de ani, le-ar putea aduce mari pagube.
Nefondată este şi critica referitoare la interpretarea dare de instanţe art.620 C.civ., deoarece
textul condiţionează solicitarea oricărei servituţi de neimplicarea vreunui fapt personal al
proprietarului fondului aservit.
Faţă de cele mai sus , s-a respins ca nefondat recursul.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie,


Secţia civilă şi de proprietate intelectuală,
decizia nr.2154/18.03.2005,Înalta Curte
de Casaţie şi Justiţie, Jurisprudenţa Secţiei civile
pe anul 2005, Ed. Hamangiu,Bucureşti,2006,p.57

53
Concluzii

Dreptul de proprietate este un drept complet: el cuprinde însumate cele trei atribute cunoscute
posesia, folosinţa şi dispoziţia.
Este posibil însă ca aceste atribute să aparţină , separat, mai multor titulari, formând prin
această separare drepturi reale distincte.
Drepturile reale rezultate din separarea atributelor componente ale dreptului de proprietate
poartă denumirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.Ele nu desfiinţează dreptul de
proprietate , însă îi limitează atributele, proprietarul fiind lipsit de unele dintre ele.
În literatura noastră juridică de specialitate dezmembrămintele dreptului de proprietate au
fost definite foarte exact , ca fiind acele drepturi reale principale derivate asupra unui bun
proprietatea altei persoane, ce se constituie sau se dobândesc prin transferarea unor elemente ale
conţinutului juridic al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv către o altă persoană ,, sau
prin exercitarea concurentă a acestor elemente de către titularul bunuli şi o altă persoană ‘’.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate , cunoscute la noi , sunt :
a) dreptul de uzufruct ;
b) dreptul de uz ;
c) dreptul de abitaţie ;
d) dreptul de servitute ;
e) dreptul de superficie;
f) dreptul real de folosinţă.
Ca drepturi reale, dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt opozabile , inclusiv
proprietarului care le-a constituit.
De asemenea , potrivit art.488 alin.(2) C. pro. Civ.,astfel cum a fost substanţial modificat prin
O.U.G. nr.138/2000, pot forma obiectul urmăririi silite imobiliare şi dreptul de uzufruct asupra unui
lucru imobil, precum şi dreptul de superficie.Alin.(3) al aceluiaşi articol dispune că dreptul de
servitute poate fi urmărit silit numai odată cu fondul dominant căruia îi profită.

54
Rezumat

În cuprinsul lucrării s-au analizat toate dezmembrămintele dreptului de proprietate : dreptul de


uzufruct , dreptul de uz şi abitaţie, dreptul de servitute şi dreptul de superficie.
S-a arătat că dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt compatibile numai cu dreptul de
proprietate privată, deoarece dreptul de proprietate publică este inalienabil în plenitudinea atributelor
sale, ceea ce îl face nesusceptibil de dezmembrare.
Totuşi la servitutele prin fapta omului,deci au fost constituite valabil anterior sistării bunului
în domeniul public, se menţine în măsura în care par compatibile cu cazul sau interesul public.

CUVINTE CHEIE

- DEZMEMBRAMINTE
- DREPT
- PROPRIETATE
- SERVITUTE
- UZUFRUCT

55
Bibliografie selectivă

1. I.Lulă ,Dreptul civil.Drepturile reale,Ed.Orizonturi


Universitare,Timeea,1999,p.147
2. L.Pop,Dreptul civil.Drepturile reale principale,Ed.Cordial Lex,1995,p.129 şi
urm.
3. V.Stoica, Dret civil , Drepturile reale principale vol.I,2004,p.492şi urm.
4. C.Bâedan,Drept civil.Drepturile principale,Ed.Hamangiu,2007,p.267
5. V.Stoica,op.cit,p.512 şi urm
6. C.S.J.Secţia dec.nr.1567/1992,Dreptul nr.10-11/1992,p.114
7. C.A.Iaşi,dec.civ.nr.656/1999
8. T.Ionaşcu,S.Brădeanu,Drepturile reale principale în România,Ed.Academiei
1978
9. M.Costin, Marile instituţii ale Dreptului civil Român,volI,Ed. Dacia ,Cluj-
Napoca 1982
10.I.Romoşan,Dreptul civil.Drepturile reale,Ed.Imprimeriei de Vest Oradea,1996

56