Dezmembrămintele dreptului de proprietate

Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale opozabile tuturor,

inclusiv titularului dreptului de proprietate, care se constituie sau se dobândesc prin
desprinderea atributelor posesiei și folosinței din dreptul de proprietate.

Caracterele juridice ale dezmembrămintelor dreptului de proprietate

1. Sunt drepturi reale principale pentru că titularii dezmembrămintelor pot să le exercite

fără concursul unor alte persoane.

2. Sunt opozabile erga omnes, inclusiv titularului dreptului de proprietate care le

constituie.

3. Pot să aibă ca obiect doar bunuri care se află în proprietatea privată.

Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt:

1. dreptul de uzufruct
2. dreptul de uz
3. dreptul de abitație
4. dreptul de superficie
5. dreptul de servitute

1
 1. Dreptul de uzufruct
Articolului 703 din noul Cod civil definește dreptul de uzufruct ca fiind „dreptul de a
folosi bunul altei persoane și de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu
îndatorirea de a-i conserva substanța”.

Caracterele juridice ale dreptului de uzufruct

1. Este un drept reale pentru că este opozabil tuturor.

2. Este un drept temporar pentru că nu poate fi constituit decât pe durate limitate de timp,
respectiv pentru cel mult 30 de ani în cazul persoanei juridice sau pentru ce mult
durata vieții beneficiarului în cazul persoanei fizice ( nu se transmite moștenitorilor).

3. Este un drept care poate să aibă ca obiect atât bunuri mobile cât și imobile.

4. Este un drept cesibil, înțelegând faptul că beneficiarul unui astfel de uzufruct îl poate
ceda în favoarea unui alte persoane fără acordul proprietarului dacă o astfel de cedare
nu i-a fost interzisă prin actul de constituire a dreptului de uzufruct.

Subiecții dreptului de uzufruct

Subiecții dreptului de uzufruct sunt beneficiarul dreptului de uzufruct care se numește

uzufructuar și titularul dreptului de proprietate asupra bunului care îl constituie care se
numește nud proprietar.

Obiectul dreptului de uzufruct

Poate să aibă ca obiect bunuri mobile sau imobile, bunuri corporale sau incorporale,
bunuri individuale determinate sau mase patrimoniale de bunuri.
Una din condițiile pentru constituirea dreptului de uzufruct este acea că uzufructuarul,
la încetarea uzufructului să restituie bunul pe care l-a primit nudului proprietar.
În situațiile în care obiectul uzufructului este constituit din bunuri consumptibile pe
care uzufructuarul le-a consumat pe perioada uzufructului, la încetarea dreptului de uzufruct
el este obligat să-i restituie nudului proprietar bunuri asemănătoare cu cele primite în aceeași
cantitate, având aceeași valoare și aceeași categorie de folosință, aceste din urmă situații fiind
numite cvasiuzufruct.

Modurile de dobândire ale dreptului de uzufruct

Potrivit articolului 704 din noul Cod civil, uzufructul se poate constitui prin act juridic,
uzucapiune sau alte moduri prevăzute de lege, dispozițiile în materie de carte funciară fiind
aplicabile.

2
 Conținutul dreptului de uzufruct

a) Drepturile uzufructuarului și a nudului proprietar

1. Uzufructuarul are dreptul să exercite acte de folosință exclusivă asupra bunului primit,
asemenea unui proprietar.

2. Uzufructuarul are dreptul să culeagă fructele pe care le produce bunul primit în uzufruct fiind
obligat să restituie nudului proprietar fructele pe care le-a cules după ce a încetat dreptul de
uzufruct.

3. În cazul cvasiuzufructului, uzufructuarul poate dispune de bun, deci poate să îl consume dar la
final este obligat fie să-i restituie nudului proprietar bunuri având aceeași calitate și valoare și
în aceeași cantitate fie, la alegerea nudului proprietar este ținut să-i plătească acestuia
contravaloarea bunului.

4. Dacă bunurile primite în uzufruct nu sunt consumptibile dar se uzează pe parcursul exercitării
dreptului de uzufruct, la sfârșitul uzufructului, uzufructuarul nu este obligat să îi plătească
nudului proprietar contravaloarea uzurii, fiind ținut doar să îi remită bunul în starea în care se
află.

5. Uzufructuarul are dreptul ca pe parcursul uzufructului să cesioneze uzufructul unei alte

persoane dacă acest lucru nu i s-a interzis la înființarea uzufructului.
Dacă uzufructuarul cesionează uzufructul altei persoane el rămâne obligat față de nudul
proprietar doar pentru obligațiile care s-au născut înainte de cesiune, iar pentru obligațiile care
se nasc după cesiune, cel care beneficiază de cesiune răspunde în fața nudului proprietar dar
numai după ce i s-a notificat acestuia din urmă cesiunea.

6. Uzufructuarul are dreptul să închirieze sau să arendeze bunul primit în uzufruct.

7. La încheierea uzufructului, uzufructuarul nu poate să pretindă de la nudul proprietar

despăgubiri pentru lucrările pe care le-a făcut la bunul primit în uzufruct, cu excepția
lucrărilor necesare și a lucrărilor care au sporit valoarea bunului primit în uzufruct.

8. Dacă lucrările de îmbunătățire au fost făcute fără încuviințarea nudului proprietar, acesta din
urmă poate să îi ceară uzufructuarului să își ridice aceste lucrări si să aducă bunul în starea în
care s-a aflat la primirea în uzufruct.

3
 b) Obligațiile uzufructuarului și a nudului proprietar

1. Obligații înainte de a intra în posesia bunului

Părțile sunt obligate să întocmească un inventar al bunurilor date și primite în uzufruct

în care se descrie starea acestora. De asemenea, atunci când nudul proprietar dorește,
uzufructuarul este ținut să constituie sau să aducă o garanție bănească pentru îndeplinirea
corespunzătoare a obligațiilor ce îi revin.

2. Obligații în timpul uzufructului

- Uzufructuarul este obligat să respecte destinația bunului pe care l-a primit.

- Uzufructuarul este obligat să efectueze toate lucrările necesare pentru întreținerea bunului

- Reparațiile mari de genul reparațiilor capitale cad în sarcina nudului proprietar.

- Dacă nudul proprietar nu face la timp reparațiile mari pe care le presupune bunul,
uzufructuarul le poate face în locul acestuia având apoi dreptul să ceară de la nudul
proprietar sumele pe care le-a cheltuit în acest sens.

- Dacă pe parcursul uzufructului, bunul se degradează sau se distruge dintr-un caz fortuit
sau datorită vechimii niciuna dintre părți nu este obligată să îl repare.

- Uzufructuarul suportă toate sarcinile și toate cheltuielile ocazionate de un litigiu ce are ca

obiect folosința bunului și tot uzufructuarul este obligat să suporte primele de asigurare
pentru bunul primit în uzufruct

- Nudul proprietar suportă toate sarcinile și cheltuielile proprietății iar dacă acestea au fost
făcute de către uzufructuar, acesta are drept la rambursarea lor.

- Dacă uzufructul privește bunuri primite cu titlu universal, atunci uzufructuarul este ținut
să plătească datoriile aferente masei de bunuri pe care le-a primit în uzufruct, apoi nudul
proprietar este obligat să-i restituie aceste datorii plătite.

3. Obligații la stingerea dreptului de uzufruct

În momentul în care dreptul de uzufruct se stinge, uzufructuarul este obligat să-i

predea nudului proprietar bunul în starea în care s-a aflat în momentul în care l-a primit.

4
Stingerea dreptului de uzufruct

Dreptul de uzufruct se stinge:

- La moartea uzufructuarului persoană fizică, respectiv în momentul desființării persoanei

juridice.

- Prin ajungerea la termen

- Prin consolidare, adică atunci când calitatea de uzufructuar și de nud proprietar se

întrunesc în aceeași persoană.

- Prin renunțare la uzufruct

- Prin neuz, dacă neuzul s-a întins pe o perioadă de 10 ani.

- La cererea nudului proprietar atunci când face dovada că uzufructuarul își exercită
drepturile în mod abuziv.

- Când bunul piere.

5
 2. Dreptul de uz
Dreptul de uz este definit de articolul 749 din noul Cod civil ca fiind „dreptul unei
persoane de a folosi lucrul altuia să de a-i culege fructele naturale și industriale numai pentru
nevoile proprii și ale familiei sale”.

Caracterele juridice ale dreptului de uz

1. Este un drept real pentru că e opozabil erga omnes, inclusiv proprietarului.

2. Este un drept care poate să aibă ca obiect atât bunuri mobile cât și imobile.

3. Este un drept strict personal și incesibil deoarece bunul primit în uz nu poate fi folosit
decât în folosul celui pentru care s-a constituit, iar acesta nu poate să îl cedeze altei
persoane, să închirieze sau să arendeze bunul primit în uz.

Subiecții dreptului de uz

Subiecții dreptului de uz sunt persoana care primește acest dezmembrământ și se

numește uzuar, și persoana care constituie acest dezmembrământ (proprietarul) și se numește
nud proprietar.

Obiectul dreptului de uz

Poate fi constituit din bunuri mobile sau imobile, corporale sau incorporale;
individuale determinate sau mase de bunuri.

Conținutul dreptului de uz

1. Uzuarul are drept să folosească bunul pe care l-a primit în uz, însă numai în interesul
său sau al familiei sale.

2. Uzuarul poate să culeagă toate fructele pe care le produce bunul primit în uz începând
cu data la care i s-a recunoscut acest drept.

3. Uzuarul este obligat să suporte toate cheltuielile cu reparația și cu întreținerea bunului

primit în uz.

Constituirea dreptului de uz

Uzul se poate constitui prin act juridic, precum și prin testament. De asemenea, dreptul
de uz se mai naște și prin modalitățile prevăzute de lege.

6
Stingerea dreptului de uz are loc:

- La moartea uzuarului

- Prin ajungerea la termen

- Prin consolidare, adică atunci când calitatea de uzufructuar și de nud proprietar se

întrunesc în aceeași persoană.

- Prin renunțare

- Prin neuz, dacă neuzul s-a întins pe o perioadă de 10 ani.

- La cererea nudului proprietar atunci când face dovada că uzuarul își exercită drepturile în
mod abuziv.

- Când bunul piere.

7
 3. Dreptul de abitație

Potrivit articolului 750 din noul Cod civil dreptul de abitație este dreptul titularului de
a locui în locuința nudului proprietar împreună cu soțul și copii săi, chiar dacă nu a fost
căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitația, precum și cu părinții ori alte
persoane aflate în întreținere.

Caracterele juridice ale dreptului de abitație

1. Este un drept real, opozabil erga omnes.

2. Este un drept care are ca obiect doar bunuri imobile.

3. Este un drept strict personal și incesibil deoarece bunul primit nu poate fi cedat altei
persoane, închiriat sau arendat.

Obiectul dreptului de abitație

Obiectul dreptului de abitație îl reprezintă bunurile imobile cu destinația de locuință.

Conținutul dreptului de abitație

1. Titularul dreptului de abitație are dreptul să folosească bunul pe care la primit numai
în interesul său sau a familiei sale sau a altor persoane care se află în întreținerea sa.

2. Titularul este obligat să suporte toate cheltuielile cu reparația bunului primit.

3. Titularul dreptului de abitație nu are dreptul să închirieze sau să arendeze bunul primit.

Constituirea dreptului de abitație

Dreptul de abitație se poate constitui prin act juridic, precum și prin testament. De
asemenea, dreptul de abitație se mai naște și prin modalitățile prevăzute de lege.

8
Stingerea dreptului de abitație

- La moartea titularului dreptului de abitație

- Prin ajungerea la termen

- Prin consolidare, adică atunci când calitatea de uzufructuar și de nud proprietar se

întrunesc în aceeași persoană.

- Prin renunțare la uzufruct

- Prin neuz, dacă neuzul s-a întins pe o perioadă de 10 ani.

- La cererea nudului proprietar atunci când face dovada că uzuarul își exercită drepturile în
mod abuziv.

- Când bunul piere.

9
 4. Dreptul de superficie
Dreptul de superficie este definit de articolul 693 din noul Cod civil ca fiind ”dreptul
de a avea sau a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren,
asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință.

Caracterele juridice ale dreptului de superficie

1. Este un drept real, opozabil erga omnes.

2. Este un drept real imobiliar deoarece privește bunurile imobiliare.

3. Este un drept temporar, el putând fi constituit pe o perioadă de 99 de ani.

4. Este un drept imprescriptibil extinctiv, acțiunea confesorie întemeiată pe dreptul de

superficie putând fi întemeiată împotriva oricărei persoane care împiedică exercitarea
dreptului.

Subiecții dreptului de superficie

Titularul dreptului de superficie se numește superficiar și este persoana care deține un

drept de proprietate asupra construcțiilor și un drept de folosință asupra terenului pe care sunt
amplasate construcțiile.

Modurile de constituire a dreptului de superficie

1. Prin act juridic, situație în care proprietarul unui teren fie convine cu o altă persoană
ca aceasta să construiască pe terenul său fără a-i transmite dreptul de proprietate
asupra terenului fie atunci când proprietarul printr-un testament transmite construcția
unui moștenitor iar terenul altui moștenitor.
2. Prin uzucapiune
3. Atunci când proprietarul unui teren renunță în mod expres la dreptul de a invoca
accesiunea imobiliară împotriva celui care, fără acordul său a construit pe terenul său.

10
Conținutul dreptului de superficie

1. Superficiarul are dreptul să folosească terenul în limitele și în condițiile convenite cu

proprietarul terenului.

2. În lipsa unui convenții exprese, superficiarul are dreptul să folosească doar acea
suprafață din teren pe care urmează să construiască, precum și o suprafață din teren
care să îi permită o folosință normală a construcției.

3. În lipsa unui stipulații contrare, superficiarul nu poate să modifice construcția ce a

făcut-o pe terenul altei persoane iar dacă totuși o face, atunci proprietarul terenului îi

4. poate cere într-un termen de 3 ani fie încetarea dreptului de superficie, fie readucerea
construcției la starea inițială.

5. Superficiarul are dreptul să dispună în mod liber de construcția făcută pe terenul altei
persoane.

6. Câtă vreme construcția există, dreptul de folosință asupra terenului pe care se află
construcția poate fi transmis unei alte persoane odată cu construcția.

Încetarea dreptului de superficie

Dreptul de superficie încetează atunci când s-a împlinit termenul pentru care a fost
constituită sau atunci când construcția nu mai există. De asemenea, dreptul de superficie
încetează și prin consolidare, atunci când superficiarul dobândește și drept de proprietate
asupra terenului.

11
 5. Dreptul de servitute
Articolul 755 alin. (1) din noul Cod civil definește servitutea ca fiind sarcina care
grevează asupra unui bun imobil numit fond aservit pentru uzul și utilitatea unui alt imobil
care se numește fond dominant ce aparține altui proprietar.

Caracterele juridice ale dreptului de servitute

1. Este un drept real imobiliar pentru că nu se poate construi decât în legătură cu un bun
imobil.

2. Nu se poate constitui decât în legătură cu două imobile ce se află în proprietatea unor

persoane diferite.

3. Servitutea este un drept accesoriu pentru fondul dominant, motiv pentru care urmează
soarta acestuia, adică se transmite odată cu fondul dominant și mai este în același timp
o sarcină impusă fondului aservit, motiv pentru care această sarcină se transmite odată
cu acest fond aservit.

4. Este un drept perpetuu deoarece există atât timp cât există o justificare pentru uzul,
pentru folosirea fondului dominant.

Felurile servituților

1. După modul în care există avem:

a) servituți aparente, respectiv acelea a căror existență este atestată de un semn vizibil
(fereastră, apeduct)
b) neaparente, respectiv acelea a căror existență nu este atestată de un semn vizibil
(interdicția de a nu construi la o anumită distanță).

2. În funcție de modul în care sunt exercitate

a) Servituți continue, a căror exercitare nu presupune neapărat intervenția omului
(servitutea de vedere)
b) Servituți necontinue, care impun acțiunea omului (servitutea de a trece cu piciorul).

3. După obiectul lor

a) Servituți pozitive, cele care dau dreptul proprietarului fondului dominant de a-și
exercita toate prerogativele asupra fondului aservit (servitutea de trecere).
b) Servituți negative, cele prin care proprietarul fondului aservit este obligat să se abțină
de la exercitarea unora dintre atributele dreptului de proprietate (interdicția de a nu
construi).

12
Modurile de constituire a dreptului de servitute

Dreptul de servitute se constituie prin act juridic (convenția pe care o încheie

proprietarul fondului dominant și proprietarul fondului aservit) și prin uzucapiune.

Conținutul dreptului de servitute

1. Dacă cu ocazia constituirii superficiei s-au impus sarcini pentru proprietarul fondului
aservit, acesta este obligat să asigure proprietarului fondului dominant posibilitatea de
a-și exercita servitutea, iar sarcinile trebuie notate în cartea funciară.

2. Proprietarul fondului dominant poate lua toate măsurile și poate să facă pe cheltuiala
sa toate lucrările necesare pentru a-și exercita servitutea și pentru a o conserva.

3. Cheltuielile legate de conservarea servituților se suportă de ambii proprietari atunci

când sunt cheltuieli necesare.

4. Dacă cheltuielile făcute cu exercitarea și conservarea servituții revin proprietarului

fondului aservit, acesta se va putea exonera de o astfel de obligație, renunțând la
dreptul său de proprietate asupra fondului aservit.

5. Proprietarul fondului aservit este obligat să se abțină de la orice fel de acțiune care ar
putea să limiteze sau să împiedice exercitarea dreptului de servitute de către
proprietarul fondului dominant.

6. Proprietarul fondului aservit nu poate să schimbe starea terenul (să strămute servitutea
într-un alt loc) decât dacă justifică un interes serios și legitim și dacă în noul loc
exercitarea servituții se face comod de către proprietarul fondului dominant.

7. Proprietarul fondului dominant nu poate să agraveze situația fondului aservit.

Stingerea dreptului de servitute

Stingerea dreptului de servitute are loc:

1. Pe cale principală se stinge prin consolidare când proprietarul fondului dominant devine
și proprietarul fondului aservit; prin renunțarea la servitute; prin împlinirea termenului;
prin imposibilitatea efectivă de a exercita servitutea; prin dispoziția utilității pentru care
s-a constituit servitutea; prin neuz (neexecutarea servituții pe o perioadă de 10 ani).

2. Pe cale incidentală se stinge când fondul aservit este expropriat.

13