Sunteți pe pagina 1din 3

Noul Cod Civil pe nelesul tuturor

PROPRIETATEA COMUN
Instituia proprietii comune este reglementat prin Codul Civil (articolele 631-686); Proprietatea comun presupune c, n temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobndire prevzut de lege, dreptul de proprietate privat are doi sau mai muli titulari. Formele proprietii comune sunt urmtoarele: proprietatea pe cote-pri (coproprietatea), care poate fi: obinuit, sau forat; proprietatea n devlmie (devlmia).

Coproprietatea obinuit n cazul coproprietii obinuite, fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-pri din dreptul de proprietate i poate dispune n mod liber de aceasta n lips de stipulaie contrar; Coproprietarii vor mpri beneficiile i vor suporta sarcinile coproprietii, proporional cu cota lor parte din drept; Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun n msura n care nu schimb destinaia i nu aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari: Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun n msura n care nu schimb destinaia i nu aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari; Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporional cu cota lor parte din drept; Actele de conservare (de ex, ntocmirea unui inventar) pot fi fcute fr acordul celorlali coproprietari, Actele de administrare (de ex, nchirierea bunului pn la 3 ani, ncasarea de venituri etc) i de dispoziie (de ex, vnzarea bunului, grevarea lui cu sarcini) presupun acordul unanim al coproprietarilor, cu posibilitatea controlului judiciar n scopul suplinirii consimmntului coproprietarului care nu poate/refuz n mod abuziv ncheierea actului de administrare; Aciunile n justiie, inclusiv aciunea n revendicare, pot fi exercitate de un singur coproprietar. Hotrrile judectoreti pronunate n folosul coproprietii profit tuturor coproprietarilor, dar hotrrile judectoreti potrivnice unui coproprietar, nu sunt opozabile celorlali proprietari; de la regulile privind repartizarea beneficiilor i a sarcinilor ntre coproprietari, exercitarea n comun a dreptului de folosin, actele de administrare i de dispoziie se poate deroga printr-un contract de administrare a coproprietii ncheiat cu acordul tuturor coproprietarilor. Coproprietatea forat se afl n coproprietate forat: bunurile considerate pri comune, despriturile comune, bunurile aflate n proprietate periodic, bunurile care constituie amintiri de familie; bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine, situate pe linia de hotar ntre acestea, cum ar fi potecile,

Proiectul Vin Codurile !


Coninutul acestui material nu constituie o interpretare oficial a Noului Cod civil i nu epuizeaz toate aspectele privitoare la acest subiect

fntnile, drumurile i izvoarele; bunurile comune afectate utilizrii a dou sau a mai multor fonduri, cum ar fi o central termic sau alte instalaii care deservesc dou sau mai multe cldiri, un drum comun ntr-un cartier de locuine sau alte asemenea bunuri; orice alt bun comun prevzut de lege; fiecare coproprietar poate exercita folosina bunului comun, cu condiia s respecte destinaia acestuia i s permit exercitarea folosinei de ctre ceilali coproprietari; cheltuielile pentru ntreinerea i conservarea bunului comun se suport n mod proporional cu cota parte din dreptul fiecrui coproprietar. Coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente Dac ntr-o cldire sau ntr-un ansamblu rezidenial exist spaii cu destinaie de locuin sau cu alt destinaie avnd proprietari diferii, prile din cldire care, fiind destinate ntrebuinrii spaiilor respective, nu pot fi folosite dect n comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forat; Sunt considerate pri comune: terenul pe care se afl cldirea, compus att din suprafaa construit, ct i din cea neconstruit necesar, potrivit naturii sau destinaiei construciei, pentru a asigura exploatarea normal a acesteia; pentru eventuala suprafa excedentar proprietarii sunt titularii unei coproprieti obinuite; fundaia, curtea interioar, structura, structura de rezisten, pereii perimetrali i despritori dintre proprieti i/sau spaiile comune, acoperiul, terasele, scrile i casa scrilor, holurile, pivniele i subsolurile necompartimentate, rezervoarele de ap, centralele termice proprii i ascensoarele; instalaiile de ap i canalizare, electrice, de telecomunicaii, de nclzire i de gaze de la branament/racord pn la punctul de distribuie ctre prile aflate n proprietate exclusiv, canalele pluviale, paratrsnetele, antenele colective, precum i alte asemenea pri; alte bunuri care, potrivit legii sau voinei prilor, sunt n folosin comun. courile de fum i de aerisire, precum i spaiile pentru spltorii i usctorii sunt considerate pri comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizeaz aceste utiliti n conformitate cu proiectul cldirii; prile comune pot fi atribuite coproprietarilor n folosin exclusiv numai dac prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlali coproprietari, cu acordul a dou treimi din numrul coproprietarilor i al cotelor-pri sau de ctre adunarea general a asociaiei de proprietari, acolo unde exist, cu aceeai majoritate; nstrinarea sau ipotecarea cotei-pri nu se va putea face dect odat cu dreptul asupra spaiului care constituie bunul principal; n lipsa unei stipulaii contrare existente n titlurile de proprietate, cotele-pri se stabilesc prin raportarea suprafeei utile a fiecrui spaiu locativ la totalul suprafeei utile a spaiilor locative din cldire. de regul, fiecare coproprietar suport cheltuielile legate de ntreinerea, repararea i exploatarea prilor comune, n proporie cu cota sa parte; coproprietarii sunt obligai s permit accesul n spaiile care constituie bunuri principale pentru efectuarea lucrrilor necesare conservrii cldirii i ntreinerii prilor comune; n cazul distrugerii cldirii n ntregime sau ntr-o proporie mai mare de jumtate din valoarea ei, orice coproprietar poate, n lipsa unei nelegeri contrare, s solicite vnzarea la licitaie public a terenului i a materialelor de construcie care au rezultat; ncetarea destinaiei de folosin comun pentru prile comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotr motivat cu o majoritate de dou treimi din numrul coproprietarilor, ncetarea destinaiei de folosin comun pentru aceste pri fcndu-se prin hotrre a adunrii generale

Proiectul Vin Codurile !


Coninutul acestui material nu constituie o interpretare oficial a Noului Cod civil i nu epuizeaz toate aspectele privitoare la acest subiect

a asociaiei de proprietari adoptat cu o majoritate de dou treimi din numrul coproprietarilor. imobilul, respectiv partea din imobil care rezult din ncetarea destinaiei folosinei comune se nscrie n mod corespunztor n cartea funciar pe baza documentaiei cadastrale ntocmite n acest scop.

n cazul cldirilor cu mai multe etaje ori apartamente sau n cazul ansamblurilor rezideniale formate din locuine individuale, amplasate izolat, niruit sau cuplat, n care exist proprieti comune i proprieti individuale, este obligatorie constituirea asociaiei de proprietari, care se organizeaz i funcioneaz n condiiile Legii 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari. Coproprietatea asupra despriturilor comune zidul, anul, precum i orice alt despritur ntre dou fonduri sunt prezumate a fi n proprietatea comun a vecinilor, dac nu rezult contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dac proprietatea comun nu a devenit proprietate prin uzucapiune; sunt semne de necomunitate urmtoarele: cnd culmea zidului este dreapt i perpendicular spre un fond i nclinat spre cellalt fond, zidul este prezumat a fi n proprietatea exclusiv a proprietarului fondului ctre care este nclinat coama zidului; cnd pmntul este aruncat sau nlat exclusiv pe o parte a anului, se prezum c anul este n proprietatea exclusiv a proprietarului fondului pe care este aruncat pmntul; sunt considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac s se prezume c zidul a fost construit exclusiv de unul dintre coproprietari: proprietarii fondurilor nvecinate pot fi obligai la construirea unei desprituri comune; nlimea zidului comun se stabilete de ctre pri, dar fr a depi 2 metri, socotindu-se i coama zidului; cheltuielile de ntreinere i reparare a despriturilor comune sunt suportate de coproprietari, proporional cu dreptul fiecruia; n lipsa participrii la cheltuieli coproprietarul renun la dreptul su de proprietate asupra despriturii comune; oricare dintre coproprietari are dreptul s sprijine construcii ori s instaleze grinzi n zidul comun cu obligaia de a lsa 6 centimetri spre cellalt coproprietar i fr a afecta dreptul acestuia de a sprijini construciile sale ori de a instala propriile grinzi n zidul comun; nlarea zidului peste limita zidului comun poate fi fcut de ctre oricare dintre coproprietari, cu obligaia de a suporta singur cheltuielile de nlare peste limita zidului comun, precum i cheltuielile de reparare a prii comune a zidului ca urmare a nlrii acestuia; Proprietatea comun n devlmie exist proprietate n devlmie atunci cnd, prin efectul legii sau n temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate aparine concomitent mai multor persoane fr ca vreuna dintre acestea s fie titularul unei cote-pri determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune. De exemplu, dac soii au optat pentru regimul matrimonial al comunitii de bunuri, bunurile dobndite n timpul cstoriei sunt considerate bunuri comune i ele aparin amndurora dintre soi deopotriv, fr a se stabili ct anume revine fiecruia.

Proiectul Vin Codurile !


Coninutul acestui material nu constituie o interpretare oficial a Noului Cod civil i nu epuizeaz toate aspectele privitoare la acest subiect