COPROPRIETATEA

Proprietatea comuna pe cote parti

Cooproprieatrul nu are un dr exclusiv asupra unei parti determinate din bun, ci numai asupra cotei parti
ce ii revine. Astfel, niciun act juridic nu poate sa fie facut cu privire la bunuri, respective in integralitatea
lui fara acordul unanim al celorlalti coproprietari. De aceea se face distinctive intre actele materiale de
folosinta si actele materiale de dispozitie. Actele de folosinta se refera la atributul posesiei sau folosintei
bunului deoarece intr o astfel de situatie este vorba de o pluralitate de posesii care se exercita asupa
aceluiasi bun. In situatia in care coproprietarii nu se inteleg cu privire la folosirea materiala a bunului va
inceta coproprietatea pe calea partajului judecatoresc. In ceea ce priveste fructele si productele bunului
indiviz-comun-acestea vor reveni fiecarui coproprietar in functie de cota parte pe care o are fiecare din
dreptul de proprietate. In aceasta situatie se face distinctia intre fructele civile si fructele industriale.
Fructele civile se cuvin tuturor coproprietarilor, deoarece ele nu sunt rodul muncii unuia singur, dar in
privinta fructelor industriale, acestea pot fi culese de acel coproprietar, care a depus o munca in
obtinerea lor, dar le vor face parte din masa partajabila cu conditia returnarii cheltuielilor facute cu
producerea sau culegerea acelor fructe.

ACTELE DE DISPOZITIE se supun aceleiasi reguli a unanimitatii in sensul ca un singur coproprietar nu

poate incheia acte de dispozitie fara acordul unanim al celorlalti coproprietari. Daca se intampla acest
lucru valabilitatea actului juridic incheiat va depinde de rezultatul partajului dintre coproprietari. Astfel,
daca bunul respectiv in urma partajului va cadea in lotul coproprietaruului care a incheiat actul, acel act
va fi valabil retroctiv, dar daca va cadea in lotul unui alt coproprietar, actul jur civil va fi desfiintat
retroactive.

Orice coproprietar poate instraina sau poate greva cota sa parte din dr de prop asupra bunului in
favoarea unui tert sau a unuia dintre coproprietari. Astfel, fiecare dintre coproprietari are dr propriu
exclusiv asupra cotei parti din acel bun. Aceasta intrainare se poate face prin acte juridice cu titlu
oneros, acte cu titlu gratuit, acte juridice intre vii si pentru cauza de moarte. Dr si obligatiile
coproprietarilor se impart in raport cu cota parte ce revine fiecaruia din acel drept. Coprop obisnuita sau
temporara poate inceta oricand intr un din urmat modalitati:

1) Atunci cand toate cotele parti ale dr de proprietate sunt dobandite prin acte juridice sau prin
uzucapiune de unul dintre copartasi sau de o terta persoana.
2) Prin pieirea totala a bunului sau prin expropiere
3) Prin partaj conventional sau judiciar

PROP COMUNA PE COTE PARTI FORTATA SI PERPETUA-art 646-666

Coprop este fortata atunci cand exista si se mentine indifferent de vointa coproprietarilor si este
perpetua deoarece scopul sau este unul permanent. Obiectul prop commune pe cote parti fortate si
perpetue il constituie acele bunuri imobile care prin natural or nu pot fi impartite.
Regimul juridic general al prop pe cote parti fortate si perpetue presupune ca fiecare coproprietar poate
utiliza bunul aflat in coprop fortata, dar cu conditia sa respecte destinatia acelui bun sis a permita
exercitarea folosintei de catre ceilalti coproprietari. Limitele exercitarii acestui tip de coprop sunt
urmatoarele:

1) Prin folosinta bunului sa nu se aduca atingere dr egal si reciproc al cerlolalti coprop

2) Folosinta trebuie exercitata numai pentru utilizarea bunului principal pentru care a fost afectat
bunul accesoriu-ex:instrainrea unui apartament presupune implicit si instrainarea partilor
commune, holul comun al scarii, uscatorul etc

Cazurile de coproprietate fortata prevazute de noul cod civil

-Art 649 partile commune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente- sunt considerate
parti commune: terenul pe care se afla cladirea compus atat din suprafata construita, cat si din
suprafata neconstruita, fundatia, curtea interioara, structura de rezistenta a cladirii, acoperisul,
terasele, scarile si casa scarilor, holurile, pivnitele, ascensoarele, instalatiile de apa si canalizare,
instalatiile electrive de telecomunicatii, instalatiile de incalzire si gaze si canalele fluviale.
Incetarea destinatiei de folosinta comuna pt partile commune din cladirile cu mai multe etaje
sau apartamente se poate hotari motivate cu o majortate de 2 treimi din nr coproprietarilor.

2) despartiturile comune prevazute de art 660 din CC care regl delimitarea dintre 2 fonduri invecinate,
astfel inaltarea zidului comun se stabileste de catre parti fara a depasi inaltimea de 2 metri. Vecinul care
nu a contribuit la realizarea despartiturii commune poate dobandi un dr de prop asupra acesteia dup
ace plateste jumatate din valoarea materialelor si a manoperelor folsite, precum si jumatate din
valoarea terenului pe care a fost construita acea despartitura.

3) prop periodica este acea forma de coprop care se exercita pe perioade diferite de timp de catre doua
sau mai multe persoane asupra aceluiasi bun.

4) bunurile care constituie amintiri de familie si in care sunt incluse corespondenta purtata de membrii
familiei, arhivele familiale, decoratiile, armele de colectie, ori porttretele de familie

5) bunurile commune necesare si utile pt folosirea a doua imboile vecine situate pe linia de hotar intre
acestea, cum ar fi: potecile, drumurile, fantanile si izvoarele care sunt situate chiar pe linia despartitoare
a proprietatilor.

6) bunurile commune afectate utilizarii a doua sau mai multor fonduri, cum ar fi: o centrala termica sau
instalatii care deserves doua sau mai multe cladiri sau un drum comun intr-un cartier de locuinte

Modurile de incetare a coprop fortate sunt urmatoarele:

-prin acordul tuturor coprop

-cand mentinerea coprop nu se mai impune situatie care poate duce la incetarea coprop prin partaj sau
in caz de nintelegere a partilor prin hotarare judecatoreasca
-atunci cand un coprop dobandeste dr de prop exclusiva asupra intregului imobil de la ceilalti coprop, de
asemenea coprop mai poate inceta si cand piere integral bunul aflat in coprop, ori cand intervine
exproppierea pentru cauza de utilitate publica

Proprietatea comuna in devalmasie

Este acel tip de prop comuna potrivit caruia obiectul ei apartine nefractionat titularilor

Singurul caz de devalamasie prevazut de legislatia romana este dr de prop al sotilor, dr care isi are
temeiul in comunitatea de bunuri a acestora. Prop devalmasa are ca obiect numai acele bunuri care au
fost dobandite de oricare dintre soti in timpul casatoriei si care potrivit legii pot constitui bunuri
commune, dar prop in devalmasie nu exclude posibilitatea ca fiecare dintre soti sa aiba in patrimoniu si
bunuri proprii, cum ar fi: bunurile dobandite inainte de casatorie, bunurile mostenite de unul dintre soti
de la autorul lor, sau bunurile destinate exercitarii profesiei unuia dintre soti.

Incetarea dr de prop in devalmasie se face prin partaj conventional sau judiciar odata cu incetarea
comunitatii legala.

Partajul sau imparteala este acea operatiune juridica prin care incetaza starea de coproprietate in sensul
ca bunurile care au fost stapanite pe cote parti vor fi impartite material intre copartasi fiecare devenind
proprietari exclusivi asupra unei anumite parti determinate din acele bunuri.

In procedura partajului, intra bunurile care fac obiectul prop commune pe cote parti obisnuita si a prop
commune in devalmasie. Nu pot face obiectul partajului bunurile aflate in prop comuna fortata sau
perpetua si nici bunurile commune care au fost folosite si dobandite de unul dintre coprop prin
uzucapiune.

Art 676 ncc reglementeaza modul de efectuare a partajulu. Regula generala este aceea ca partajul
bunurilor commune se face in natura proprortional cu cota parte a fiecarui coproprietar. 1\2, 14, etc,
dar trebuie sa se tina cont ca atunci cand bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil in natura se
tine cont de urmat reguli speciale:

-atribuirea intregului bun se va face la cerere in favoarea unuia dintre coproprietari in schimbul unei
sume de bani pe care acesta trebuie sa o plateasca celorlalti coprop si care poarta denumirea de sulta.

-vanzarea bunului in modalitatea stabilita de copropr sau atunci cand acestia nu se inteleg prin licitatie
publica facuta de executorul judecatoresc, dar numai in baza unei hotarari judecatoresti. Astfel, partajul
imbraca doua forme: partajul conventional sau imparteala voluntara, atunci cand partajul se face prin
intelegerea partilor si partajul judiciar, atunci cand partile nu cad de accord asupra modalitatii de
imparteala.

In cazul in care unul dintre copropr este lipsit de capacitate de exercitiu sau are capacitate de exercitiu
restransa, partajul convrntional se va putea face numai cu autorizarea instantei de tutela si a
ocrotitorului legal care poate fi: parinte, tutore sau curator special.
Partajul judiciar se realiezeaza in urmato modalitati:

-prin partajarea in natura a bunurilor

-prin atribuirea bunului comun in prop exclusive a unuia dintre copartasi care va fi obligat la taxa unei
sulte vatre ceilalti coprop

-prin vanzarea bunului si impartirea sumei de banirezultate din vanzare

Efectele partajului: sunt regl de art 679 NCC potrivit caruia imparteala are caracter declarativ de drepturi
si nu translativ de dr, astfel incat fiecare copartas va fi considerat proprietar exclusiv in mod retroactive,
adica atunci cand s-a nascut coproprietatea. In cazul imobilelor efectele juridice ale partajului se produc
numai daca actul de partaj incheiat in forma autentica sau hotararea judecatoreasca de partaj au fost
inscrise in cartea funciara.

Partajul se desfiinteaza pentru cauze de nulitate absoluta sau relative, ex partajul facut fara participarea
tuturor copropr este lovit de nulitate absoluta. Partajul poate sa fie cerut oricand, nu avem un termen
de prescriptie.