EXPROPRIEREA PTR CAUZA DE UTILITATE PUBLICA

GENERALITATI: Este o exceptie de la caracterul inviolabil si caracterul absolut al dreptului de proprietate fiind considerata cea mai mare limitare adusa dreptului de proprietate. Exproprierea e o transformare calitativa a proprietatii, ea devine din proprietate privata, proprietate publica. Exproprierea pentru cauza de utilitate publica consta intr-un ansamblu de acte si operatiuni jurisdictionale prin care statul si unitatile administrativ-teritoriale impun transferul proprietatii unor bunuri imobile aflate in proprietate privata , in proprietatea statului in scop de utilitate publica si in schimbul unei juste si prealabile despagubiri. In Constitutie in art 41 alin !" se statueaza ca #nimeni nu poate fi expropriat decat pentru cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii cu dreapta si prealabila despagubire$. %egea care reglementeaza exproprierea pentru cauza de utilitate publica este %egea nr. !!&1''4

BUNURI SUPUSE EXPROPRIERII: (unt supuse exproprierii bunurile imobile care apartin persoanelor fizice sau juridice de drept privat , cat si bunurile aflate in domeniul privat al oraselor, municipiilor, comunelor sau judetelor )unurile aflate in proprietate publica nu pot face obiectul exproprierii deoarece sunt inalienabile, insesizabile si imprescriptivile In cazul bunurilor din domeniul privat al statului masura exproprierii nu se poate aplica deoarece statul nu se autoexpropriaza In cazul bunurilor mobile ,masura exproprierii nu se poate aplica deoarece ele pot fi indepartate.

PROCEDURA EXPROPRIERII: %egea !!&1''4 reglementeaza procedura exproprierii foarte clar. *rocedura amiabila+ Inainte de declansarea procedurii exproprierii %egea !!&1''4 stabileste ca cei interesati pot conveni asupra moduli de transfer al dreptului de proprietate cat si asupra cuantumului si naturii despagubirii.

,irtualul expropriat poate accepta ca in locul proprietatii sale sa primeasca in proprietate un alt imobil cu titlu de despagubire , plus o suma de bani care reprezinta diferenta de valoare dintre cele - bunuri. Conventia intre cele - parti poate interveni si pe parcursul procesului de expropriere in faza judecatoreasca a exproprierii, daca partile s-au inteles instanta va trebui sa ia act de tranzactia partilor si sa pronunte o hotarare expedient. .aca partile au convenit numai asupra modului de transfer al proprietatii nu si asupra despagubirilor, instanta va trebui sa ia act de intelegerea lor si sa continue procedura legala pentru a stabili cuantumul despagubirilor.

ETAPELE EXPROPRIERII+ *rocedura de expropriere are ! faze+ /tilitatea publica si declararea acesteia0 1aza administrativa care consta in masuri premergatoare exproprierii si faza judecatoreasca, aceasta consta in exproprierea propriu zisa si stabilirea despagubirilor. UTILITATEA PUBLICA Conform %egii !!&1''4 aceasta poate fi de interes local sau de interes national. (unt considerate de utilitate publica urmatoarele lucrari+ caile de comunicatii, instalatiile pentru producerea energiei electrice, telecomunicatii, gaze, apa canalizare, salvarea monumentelor istorice, a parcurilor si rezervatiilor naturale, prevenirea si inlaturarea dezastrelor naturale+ inundatii, cutremure, alunecari de teren ....etc In %egile nr 24&1''3 si 1!4&1''4 se mai gasesc si alte reglementari care prevad ca in conditiile legii pot constitui cauze de utilitate publica si amenajarile de imbunatatiri funciare cat si operatiunile petroliere ce urmeaza a fi efectuate in limitele perimetrului de exploatare. *entru lucrarile de interes national, utilitatea publica se declara de catre 5uvern iar pentru cele de interes local de catre consiliile judetene. .eclaratia de utilitate publica e un act administrativ care declanseaza procedura exproprierii si va fi supus publicitatii dupa cum urmeaza+ in 6onitorul 7ficial pentru lucrarile de interes national si la sediul consiliului local pentru cele de interes local.

MASURI PREMERGATOARE EXPROPRIERII: .upa ce a fost declarata utilitatea publica, statul expropriatorul" intocmeste planurile referitoare la imobilele susceptibile de a fi expropriate, si modul in care acestea se vor integra in viitoarea lucrare de interes public. 8ceste planuri vor fi depuse impreuna cu oferta de despagubiri la sediul consiliului local in a carui raza teritoriala se afla imobilul care urmeaza
2

a fi supus exproprierii. 8poi, aceste documente vor fi comunicate titularilor de drepturi reale asupra imobilelor care s-au declarat de utilitate publica. 8cestia, daca sunt nemultumiti de propunerea primita de expropriator, vor putea face o intampinare impotriva acestora in termen de 44 de zile de la primirea notificarii. 8ceasta intampinare se depune la primarul localitatii si va fi solutionata de o comisie care va fi constituita printr-o hotarare de 5uvern in cazul lucrarilor de interes national" sau o decizie a .elegatiei permanente a consiliului judetean in cazul lucrarilor de interes local". Comisia va fi alcatuita din ! proprietari de imobile din localitatea unde se afla imobilul supus exproprierii cu exceptia proprietarilor in cauza si rudele lor pana la gradul 4", ! specialisti din domeniul in care se incadreaza viitoarea lucrare si primarul sub conducerea unui delegat al consiliului local sau al 5uvernului dupa caz+ lucrarea e de interes local sau national" 9otararea luata de aceasta comisie se comunica celor interesati si poate fi atacata de cei nemultumiti la instanta judecatoreasca. PROCEDURA IN FATA INSTANTEI DE JUDECATA Competenta in acest caz este a tribunalului judetean in ca carui raza teritoriala se afla imobilul susceptibil a fi expropriat. *artile sunt+ proprietarii imobilelor vizate de expropriator si titularii de drepturi reale asupra acestor imobile , procurorul participarea acestuia e obligatorie" . .e asemenea mai pot participa orice persoane care pot justifica un interes in cauza. 9otararea judecatoreasca poate fi atacata prin apel si recurs. *e langa dispozitia de expropriere, hotararea judecatoreasca va trebui sa contina dispozitii referitoare la despagubiri. ,aloarea despagubirii este fixata de instanta de judecata si este o suma intre oferta expropriatorului si suma solicitata de expropriat. :u poate fi mai mica decat prima si nici mai mare decat ultima. ,aloarea reala a imobilului va fi stabilita de o comisie de experti formata din ! pesoane+ un expert numit de expropriator,unul numit de expropriat si unul de instanta. EFECTELE EXPROPRIERII: Imobilul expropriat trece din proprietate privata in proprietate publica prin hotarare judecatoreasca,liber de orice sarcini (e sting toate drepturile reale principale constituite asupra bunului expropriat precum si alte drepturi personale dobandite de alte persoane asupra imobilului in cauza .reptul de ipoteca si privilegiile constituite asupra imobilului expropriat se stramuta asupra despagubirilor
3

(e naste un drept de creanta in favoarea persoanelor stabilite prin hotarare judecatoreasca, asupra despagubirilor

.upa ce au fost platite despagubirile intervine ultimul efect al exproprierii + punerea in posesie a expropriatorului care se face in temeiul titlului executoriu eliberat de instanta de judecata pe baza incheierii in care se constata indeplinirea obligatiei privind despagubirile MASURI DE PROTECTIE A EXPROPRIATULUI %egea !!&1''4 nu reglementeaza doar procedura exproprierii ci si o serie de masuri de protectie jurdica a persoanelor afectate de expropriere. .aca imobilul expropriat este oferit spre inchiriere inaintea inceperii lucrarilor , expropriatul are un drept prioritar pentru a-i fi inchiriat. .e asemenea daca imobilul nu a fost utilizat in termen de un an pentru scopul pentru care a fost preluat si daca nu a fost facuta o noua declaratie de utilitate publica, fostul proprietar poate cere retrocedarea acestuia. ;etrocedarea se va face cu titlu oneros ,pretul nu va putea fi insa mai mare decat despagubirea actualizata. :u se mai poate cere retrocedearea daca expropriatorul a instrainat imobilul iar expropriatul nu si-a exercitat dreptul de prioritate la dobandire. NATURA JURIDICA A DREPTULUI DE RETROCEDARE: .reptul de retrocedare apare ca o sanctiune civila prin care expropriatorul este sanctionat pentru lipsa de interes fata de bunul expropriat. In cazul in care lucrarile ptr care s-a facut exproprierea nu s-au realizat si expropriatorul doreste sa instraineze imobilul, fostul proprietar are drept de prioritate la dobandire. Expropriatorul va trebui sa faca in scris propunerea de vanzare catre fostul proprietar iar acesta are la dispozitie 3< de zile de la primirea ofertei sa decida daca o accepta sau nu. In caz ca o accepta, pretul de cumparare nu poate fi mai mare decat despagubirea actualizata. In caz ca fostul proprietar nu este interesat de dobandirea imobilului, expropriatorul poate dispune in mod liber de bun.

EXPLOATAREA SUBSOLULUI ORICAREI PROPRIETATI IMOBILIARE PENTRU LUCRARI DE INTERES GENERAL: 8rt. 41 alin 4" din Constitutie statueaza ca+$ pentru lucrari de interes general autoritatea publica poate folosi subsolul oricarei proprietati imobiliare cu obligatia de a despagubi proprietarul pentru daunele aduse silului, constructiilor si plantatiilor precum si orice alte daune imputabile autoritatilor$
4

.eci statul sau unitatile administrativ-teritoriale se pot folosi de subsolul oricarei proprietati dar trebuie sa il despagubeasca pe proprietar, .espagubirea se poate stabili de comun acord intre partile implicate, iar in caz ca nu se pot pune de acord, cuantumul despagubirilor va fi stabilit de instanta de judecata.

PROPRIETATEA PUBLICA

REGLEMENTAREA LEGALA A DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLICA =itularii dreptului de proprietate publica sunt statul si unitatile administrativ-teritoriale comuna, municipiul, orasul, judetul" )unurile proprietate publica sunt inalienabile, imprescriptivile si insesizabile. Constitutia enumera principalele bunuri ce formeaza obiectul dreptului de proprietate publica+ # bogatiile de orice natura ale subsolului, spatiul aerian, plajele, marea teritoriala, caile de comunicatie, apele cu potential energetic valorificabil, resursele naturale ale zonei economice si ale platoului continental$. .e asemenea art 1!4 alin 4" statueaza ca bunurile aflate in proprietate publica pot fi date in administrare, pot fi concesionate sau inchiriate.

REGLEMENTAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLICA IN LEGEA 213/1998 pri i!" pr#pri$%&%$& p'()i*& +i r$,i-') .'ri"i* &) &*$+%$i&/ %egea -1!&1''2 este o lege organica, deci lege-cadru care reglementeaza dreptul de proprietate publica si regimul juridic al acesteia. Capitolul I #.ispozitii generale$" statueaza cine sunt titularii dreptului de proprietate publica statul si unitatile administrativ-teritoriale". .e asemenea aceasta lege face distinctia intre domeniul public de interes local care apartine unit. 8dmin-teritoriale" si domeniul public de interes national care apartine statului" Capitolul II cuprinde reglementari in legatura cu modul de dobandirea a dreptului de proprietate publica si modalitatile prin care se realizeaza trecerea bunurilor din domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale in domeniul public al acestora. 8ici se mai spune si ca bunurile din domeniul public sunt inalienabile nu pot fi instrainate- pot fi doar date in administrare, concesionate sau inchiriate", sunt imprescriptibile nu pot fi
5

dobandite prin uzucapiune sau posesie de buna-credinta" si sunt insesizabile nu pot fi supuse executarii silite" .reptul de proprietate publica se dobandeste+ pe cale naturala prin achizitii publice efectuate in conditiile legii, prin acte de donatie sau legate acceptate de 5uvern sau Consiliul local dupa caz", prin trecerea din domeniul privat al statului in domeniul public, pentru cauza de utilitate publica. =recerea din domeniul privat in domeniul public al statului se face prin 9otarare de 5uvern sau a consiliului local, daca prin lege sau prin Constitutie nu se dispune altfel. Capitolul III #.ispozitii finale$" stabileste modul de inventariere al bunurilor din domeniul public precum si care sunt organele competente sa faca aceasta inventariere.

REGLEMENTAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLICA IN LEGEA !r/ 18/1991 %egea 12&1''1 este primul act normativ care a reflementat regimul juridic al proprietatii publice. (e face delimitarea intre domeniul public de interes national si cel de interes local de aici putandu-se decduce ca titularii acestui drept pot fi exclusiv statul si unitatile administrativteritoriale. %egea 12&1''1 enumera bunurile imobile terenuri ce compun domeniul public acestea sunt terenuri pe care sunt amplasate constructii de interes public, retele stradale si parcuri publice, aeroporturi, porturi, piete, cai de comunicatii....etc" Criteriul dupa care sunt clasificate bunurile incluse in domeniul public este afectatiunea lor. (unt de uz public acele bunuri care prin natura lor sunt de folosinta generala drumuri publice, parcuri sau piete publice" si sunt de interes public acele bunuri care intereseaza pe toti membrii societatii spitale, scoli, muzee". .e domeniul public mai apartin terenurile agricole proprietate de stat, administrate de institutiile de cercetari stiintifice cat si terenurile agricole folostie de unitatile de invatamant cu profil agricol sau silvic care odata cu intrarea in vigoare a acestei legi au intrat in administrarea acestor unitati de invatamant. )unurile care se afla in domeniul public sunt insesizabile, inalienabile si imprescriptibile. REGLEMENTAREA DREPTULUI ED PROPRIETATE PUBLICA IN LEGEA 09/1991 %egea 3'&1''1 reglementeaza proprietatea publica a unitatilor administrativ-teritoriale care sunt comunele, orasele si judetele". /nitatile administrativ-teritoriale sunt persoane juridice de drept public si au in proprietate bunuri apartinand domeniului public de interes local. %egea stabileste in termeni generali in ce consta patrimoniul unitatilor administrativ-teritoriale, dar nu distinge foarte clar criteriile dupa care bunurile proprietatea unitatilor administrativteritoriale apartine domeniului public de interes local sau domeniului privat al acesteia. 8rt 2< al
6

%egii 3'&1''1 stabileste criteriile de includere a bunurilor in domeniul public de interes local, acestea fiind+ declaratia legii si natura bunurilor. )unurile carea apartin domeniului public sunt insesizabile ,inalienabile si imprescriptibile insa pot fi date in administrare , pot fi concesionate sau inchiriate. *rin legea -14&-<<1 care a inlocuit-o pe 3'&1''1 abrogata" se dispune ca #apartin domeniului public de interes local sau judetean bunurile care potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau interes public si nu sunt declarate prin lege de uz sau interes national$ *rin 9otararea de 5uvern nr 11!&1''- se prevede ca delimitarea intre domeniul public de interes national si cel de interes local se va face in functie de interesul si uzul pe care il reprezinta bunurile respective.

REGLEMENTAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLICA IN LEGEA NR/90/1990 1LEGEA APELOR2 (copul acestei legi este protectia, conservarea si dezvoltarea resurselor de apa. 8pele apartin domeniului public de interes national iar titularul acestui drept este statul, cu exceptia celor care sunt obiectul proprietatii private. Ca sa poata face obiectul proprietatii private, apele trebuie sa indeplineasca anumite conditii+ sa nu fie mai lungi de 4 >m, suprafata sa nu depaseasca 1< >mp si pe albiile acestea apa sa nu curga in mod permanent. *rin %egea apelor s-a stabilit un regim liber de folosinta cu conditia respectarea normelor sanitare pentru baut, udat, spalat, adapata sau imbaiat , destinate exclusiv satisfacerii necesitatilor gospodaresti. .aca apa e folosita in scopuri industriale dreptul se stabileste prin autorizatia de gospodarire a apelor si se executa conform legii. 8pa potabila distribuita populatiei poate fi folosita si in alte scopuri dpoar dupa ce s-a satisfacut nevoia populatiei si a animalelor. 8pele care apartin domeniului public sunrt supuse regimului juridic aplicabil acestuia+ sunt inalienabile, insesizabile, inprescriptibile.

REGLEMENTAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE IN LEGEA NR 01/1998 1LEGEA MINELOR2 %egea reglementeaza desfasurarea activitatilor miniere in tara noastra si se aplica resurselor minerale situate pe teritoriul si in subsolul tarii si al platoului continental prin resurse intelegem+ carbuni, roci, metale, pietre pretioase, gaze, ape...etc" =itularul acestui drept de proprietate poate fi doar statul roman. %egea 31&1''2 sunt in concordanta cu prevederile Constitutiei care spune ca bogatiile de orice fel ale subsolului fac obiectul exclusiv al proprietatii publice.

8ceste resurse se valorifica prin activitati miniere care se concesioneaza sau se dau in administrare companiilor si societatilor nationale miniere prin+ - exploatare miniere- se reazlizeaza pe baza unei licente pe o perioada de -< de ani cu posibilitate de prelungire pe alti 4 ani. =itularul acestei licente poate fi o persoana juridica straina sau romana si va trebui sa plateasca o taxa anuala pe suprafata exploatata. Exploatare ? care se realizeaza tot prin licenta pe maxim 4 ani , persoanele juridice romane sau straine care sunt interesate sunt alese prin concurs semestrial . 6arimea suprafetei de exploatare este de 1< >mp *rospectiune care se realizeaza pe baza unui permis pe max ! ani pentru un perimetru de maxim 44 >mp

REGLEMENTAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLICA IN LEGEA 133/1994 1LEGEA PETROLULUI2 ;eglementeaza modul de desfasurare a activitatii din domeniul petrolier in ;omania. =itularul dreptului de proprietate asupra resurselor petroliere poate fi doar statul roman, 8ceasta lege e in concordanta cu prevederile Constitutiei care spun ca bogatiile de orice fel ale subsolului fac obiectul exclusiv al proprietatii publice. ,alorificare resurselor de petrol se face prin operatiuni petroliere efectuate de persoane juridice romane sau straine, prin darea in administrare regiilor autonome sau prin concesionarea de catre autoritatea competenta. Concesionarea nu se poate face pe mai mult de !< de ani, 8dministratorii si concesionarii trebuie sa plateasca la bugetul de stat o taxa ptr explpoatarea resurselor minerale care este de !@ din productia bruta realizata.

REGLEMENTAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLICA IN OUG NR 154/2551 PRI6IND FRONTIERA ROMANIEI: 7./.5. nr 1<4&-<<1 reglementeaza regimul juridic al frontierei de stat. 1rontiera de stat care e alcatuita din culoarul de frontiera si fasia de protectie. 8cestea aoartin domeniului public de interes national iar titularul acestui drept poate fi doar statul roman. *otrivit 7./.5 nr 1<4&-<<1 administratia publica locala curata si intretine culuarul de frontiera. 8ceste activitati se desfasoara in termenii stabiliti prin intelegerile incheiate cu statele vecine, la cererea si cu supravegherea *olitiei de 1rontiera. Culoarul de frontiera e fasia de teren situata de o parte si de alta a frontierei de stat.
8

1asia de protectie a frontierei de stat e fasia de teren constituita de-a lungul frontierei de stat in scopul protejarii semnelor de frontiera si asigurarii accesului in apropierea liniei de frontiera. 1rontierea de stat a ;omaniei delimiteaza teritoriul statului roman de teritoriul fiecaruia din statele vecine si marea teritoriala de zona contigua, de asemenea delimiteaza spatiul aerian si subsolul statului roman de spatiul aerian si subsolul statelor vecine.

SUBIECTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLICA 8rt 1!4 alin !" din Constitutie statuieaza ca #proprietatea publica apartine statului si unitatilor administrativ-teritoriale.

CARACTERELE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLICA INALIENABILITATEA: inalienabilitatea bunurilor de proprietate publica inseamna ca acestea nu pot fi instrainate iar actele de instrainate avand ca obiect aceste bunuri vor fi lovite de nulitate absoluta. Interdicita instrainarii se aplica si dezmembrarilor dreptului de proprietate publica. (ervitutile constituite anterior intrarii bunului in domeniul public se pot mentine atata timp cat sunt compatibile cu afectatiunea bunului respectiv. =erenurile ce alcatuiesc domeniul public nu pot constitui obiect al reconstituirii sau constituirii dreptului de proprietate dupa procedura reglementata de %egea 12&1''1 )unurile ce alcatuiesc domeniul public nu pot fi supuse exproprierii si de asemenea asupra acestor bunuri nu pot fi exercitate de catre terti actiuni posesorii. IMPRESCRIPTIBILITATEA: )unurile din domeniul public al statului si al unitatilor administrativ-teritoriale sunt imprescriptibile atat extinctiv cat si achizitiv. Imprescriptibilitatea din p.d.v extinctiv face ca actiunea iin revendicare a unui bun sa poata fi promovata oricand. Imprescriptibilitatea d.p.d.v achizitiv face ca actiunea in revendicare cu privire la un bun din domeniul public sa nu ii poata fi opusa uzucapiunea sau posesia de buna-credinta. INSESIZABILITATEA: 8cest caracter al dreptului de proprietate se refera la faptul ca bunurile apartinand domeniului public sunt excluse de la executarea silita
9

DOMENIUL PUBLIC D$7i!i%i$+ este acela care este format din toate bunurile mobile si imoblie care, fiind afectate unui serviciu public determinat sunt direct utilizate sau consumate de el pentru a-i permite sa isi atinga scopul sau sa ii asigure functionarea. 8 mai fost definit de legea nr. -1!&1''2 ca totalitatea bunurilor mobile sau imobile apartinand statului sau unitatilor administrativ-teritoriale in regim de drept public, bunuri afectate unei folosinte publice ce se realizeaza direct sau inderect prin intermediul unui serviciu public, bunuri determinate ca atare prin lege sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public. BUNURI CE FAC PARTE DIN DOMENIUL PUBLIC: ;eglementarea bunurilor care fac parte din domeniul public este disparata in mai multe acte normative. B'!'ri *&r$ 7&* p&r%$ "i! "#-$!i') p'()i* p#%ri i% L$,ii !r/ 18/1991: %egea 12&1''1 cu toate modificarile sale ulterioare este prima reglementare a domeniului public si se raporta doar la imobilele terenuri si statua ca toate terenurile indiferent de titlul pe baza caruia sunt detinute, indiferent de destinatia acestora , indiferent ca sunt de domeniu public sau privat , constituie fondul funciar al ;omaniei. .e asemenea aceasta lege spune ca terenurile pot fi proprietate privata ale unor persoane fizice sau juridice si pot apartine domeniului public sau privat. 8rt. 4 enumera terenurile care apartin de domeniul public, acestea fiind+ terenurile pe care sunt amplasate institutii de interes public, parcuri , retele stradale, porturile si aeroporturile, parcurile, rezervatiile si monumentele nationale, piete, cai de comunicatii, terenurile cu destinatie forestiera, plajele si tarmurile 6arii :egre, albiile raurilor si fluviilor sunt de domeniu public sau cele care prin natura lor sunt de interes sau uz public. 6ai intra in aceasta categorie niste terenuri care li s-a dat aceasta destinatie prin legi speciale+ si acestea sunt+ terenuri agricole proprietate de stat, administrate de institutii destinate cercetarii, terenurile agricole proprietate de stat folosite de unitatile de invatamant cu profil silvic sau agricol. .uoa aoarutua %egii fondului funciar aceste terenuri au trecut in administrarea acestor unitati de cercetare si invatamant.

B'!'ri *&r$ 7&* p&r%$ "i! "#-$!i') p'()i* p#%ri i% C#!+%i%'%i$i

10

Constitutia ;omaniei contine o enumerare generala a bunurilor proprietate publica in art 1!4 care statueza ca+ #)ogatiile de orice natura ale subsolului, caile de comunicatie, spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificabil, plajele si marea teritoriala, resurse0e naturale ale zonei economice si platoul continental si bunuri stabilite prin lege+ fac obiectul proprietatii publice SITUATIA JURIDICA A BUNURILOR PRELUATE DE STAT FARA TITLU 6ALABIL POTRI6IT LEGII NR/213/1998: 8ceasta lege face referire la bunurile care au intrat in domeniul public sau privat al statului in perioada 3 martie 1'44- -- decembrie 1'2' si spune ca acestea fac parte din domeniul public sau privat al statului si al unitatilor administrativ teritoriale daca statul le-a preluat in temeiul unui titlu valabil si a respectat Constitutia si legile in vigoare la acea data. =ot aceasta lege spune ca bunurile care au fost preluate fara titlu valabil sau prin vicierea consimtamantului pot fi revendicate de fostii proprietari inclusiv de succesorii acestora daca nu fac obiectul unei legi speciale de repartitie. ;evendicarea se face in fata instantei de judecata care stabileste de asemenea daca titlu cu care au fost preluate este valabil sau nu.

FORMAREA DOMENIULUI PUBLIC Este reglementata de legea nr -1!&1''2 . (tatul sau unitatile administrativ-teritoriale , pot dobandi dreptul de proprietate publica in mai multe moduri+ *rin achizitii publice efectuate in conditiile legii *rin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativteritoriale in domeniul public al acestora pentru cauza de utilitate publica *rin expropriere pentru cauza de utilitate publica *e cale naturala *rin donatii sau legate acceptate de 5uvern sau consiliul local

DOBANDIREA PROPRIETATII PUBLICE PE CALE NATURALA : :u exista o reglementare a acestui mod de dobandirea a dreptului de proprietate publica

11

/nii autori considera ca #pe cale naturala$ se refera la ceea ce zice legea nr. -1!&1''2 ? referitor la bogatiile de orice fel care s-ar forma pe viitor pe teritoriul ;omaniei. .oar ca oricum in art 1!4 din Constitutie include aceste bunuri in domeniu public, cat si alte legi.

PRIN AC8IZITII PUBLICE: 8cest mod de dobandire este reglementat de 7.5 nr 1-&1''! , actuala 7./.5 nr 3<&-<<1 8utoritatile contractante care pot fi + orice autoritate publica, orice institutie publica de interes general sau local, autoritatea judecatoreasca, orice persoana juridica ce desfasoara activitati relevante in unul din sectoarele de utilitati publice , 8cademia ;omana si institutiile subordonate acesteia, 7biectul achizitiilor+ este format din - categorii + bunurile si investitiile publice. *entru a deveni obiect al procedurii de achizitie publica bunurile sau serviciile respective trebuie sa fie de interes public. (electionarea participantilor+ 7rdonanta reglementeaza regulile dupa care sunt agreati si apoi selectionati cocontractantii pentru a participa apoi la licitatia in urma careia se dobandesc bunurile sau serviciile dorite a se achizitiona, %icitatia- este principala forma de contractare care poate fi licitatie deschisaa dica orice furnizor sau prestator are dreptul de a depune o oferta sau licitatie restransa atunci cand numai candidatii selectati pot depune oferte iar licitatia se desfasoara in - etape. 8chizitia prin cerere de oferta de pret+ 8ceasta procedura se desfasoara astfel+ autoritatea contractanta poate cere oferte de pret de la cat mai multi contractanti, minim !, fiecare contractant are voie sa depuna doar o singura oferta de pret si nu o piate schimba . Contractul de achizite se va incheia cu contractantul care a oferit cea mai scazuta oferta de pret. 8chizitia dintr-o singura sursa+ 8utoritatea contractanta poate achizitiona bunul sau investitia publica prin solicitarea unei oferte de la un singur contractant doar in conditiile prevazute de textul de lege. Indiferent de procedura care se aplica autoritatea contractanta are obligatia sa respecte principiul liberei concurente, tratamentul egal, confidentialitatea si transparenta in relatia cu furnizorii.

DOBANDIREA PROPRIETATII PUBLICE PRIN EXPROPRIERE:

12

.reptul de proprietate este prin Constitutie ? inviolabil, exproprierea aduce atingere acestui caracter de aceea este reglementata de %egea nr . !!&1''4 *rin expropriere statul si unitatile administartiv-teritoriale impun in mod fortat, transferul proprietatii unor bunuri imobile ale unor persoane fizice sau juridice private, in scop de utilitate publica, in schimbul unei juste si prealabile despagubiri.

DOBANDIREA PROPRIETATII PUBLICE PRIN ACTE DE DONATIE SAU LEGATE ACCEPTATE: 8ceasta modalitate de dobandire a proprietatii publice e oarecum reglementata in .ecretul nr. 4A2.1'44 legat de donatiile facute statului si prin legea nr. -14&-<<1 a administratiei publice , care stabileste ca donatiile si legatele de bunuri pot fi acceptate numai cu aprobarea consiliului local sau judetean. 1iind un act de donatie, acesta trebuie sa imbrace forma autentica- ad validitatem, ceruta de lege.

DOBANDIREA PROPRIETATII PUBLICE PRIN TRECEREA UNOR BUNURI DIN DOMENIUL PRI6AT AL STATULUI 1 +i '!i% &"-i!9%$ri%2 IN DOMENIUL PUBLIC AL ACESTUIA PTR CAUZA DE UTILITATE PUBLICA:

*entru ca aceasta operatiune sa poata avea loc e necesar ca bunul care formeaza obiectul trecerii sa fie de utilitate publica. 8ctul de trecere este un act administrativ. =ecerea bunurilor din domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale in domeniul public al acestora se face prin o hotararea a 5uvernului sau a consiliului judetean&local. 8ceasta hotarare poate fi atacata in instanta de contencios administrativ in a carei raza teritoriala se afla bunul .e asemenea se pot trece in domeniul public niste bunuri din patrimoniul societatilor comerciale la care statul sau o unitate administrativ-teritoriala este actionar. 8cest transfer nu se poate face decat cu plata si cu acordul adunarii generale a actionarilor societatii respective.

13

DOBANDIREA PROPRIETATII PRIN ALTE MODURI PRE6AZUTE DE LEGE: .reptul de proprietate publica se mai poate dobandi+ -prin accesiune sau incorporare -prin contracte civile sau comericale de ex + schimbul pentru cauza de utilitate publica" -prin lege de ex, Constitutia care statueaza ca toate bunurile descoperite prin cercetari arheologice sunt de drept proprietate publica"

DELIMITAREA DOMENIULUI PUBLIC DE DOMENIUL PRI6AT: ;egimul juridic al domeniului public e dominat de principiul ca bunurile care apartin de acesta sunt inalienabile, imprescriptibile si insesizabile, bunurile care apartin de domeniul privat pot fi instrainate si nu sunt afectate uzului public. REGIMUL JURIDIC AL DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLICA: ;egimul juridic al dreptului de proprietate publica este reglementat de legea -1!&1''2 . =itularii acestui drept pot fi exclusiv statul sau unitatile administrativ-teritoriale iar in ceea ce priveste organizarea exercitarii dreptului ,acesta apartine 5uvernului, ministerelor si altor autoritati centrale0 aceste organe administreaza domeniul public. Exercitarea acestui drept poate sa se faca si prin intermediul unor subiecte de drept civil deoarece in art 1!4 din Constitutie se spune ca bunurile aflate in proprietate publica pot fi date in administrare institutilor publice sau regiilor autonome, pot fi inchiriate sau concesionate. .area in administrare se realizeaza prin intermediul unei hotarari de 5uvern sau a consiliului local&judetean. DREPTUL DE ADMINISTRARE: ;eglementarea principala a acestui drept se gaseste in Constitutia ;omaniei la art 1!4 alin 4" unde se statueaza ca bunurile proprietate publica pot fi date in administrar regiilor autonome sau institutiilor publice, in conditiile legii. .e asemenea mai cuprind reglementari in acest domeniu mai cuprind si + %egea nr. -1!&1''2, %egea nr 14&1''< si unele ordonante de 5uvern cum ar fi+ 7.5 nr. 14&1''! privind restructurarea activitatilor regiilor autonome , 7./.5 nr. !<&1''A privind reorganizarea regiilor autonome. .reptul de administrare este un drept real principal derivat din dreptul de proprietate fiind o modalitate de exercitare a dreptului de proprietate publica de catre alte persoane altele decat statul sau unitatile administrativ-teritoriale".
14

.reptul de administrare se naste printr-un act administrativ care poate fi o hotarare a 5uvernului, sau a consiliului local&judetean. ;egiile autonome sunt persoane juridice care functioneaza pe baza de gestiune economica si autonomie financiara iar statutul lor e reglementat de legea 14&1''<. Cele de interes national se infiinteaza prin hotarare de 5uvern iar cele de interes local prin o hotarare a organelor judetene si municipale. *rin actul de infiintare se stabileste obiectul de activitate al regiei autonome, care va fi denumirea, unde va avea sediul principal si care este patrimoniul. ;egiile autonome au in patrimoniu bunuri asupra carora au dept de proprietate si bunuri asupra carora au doar drept de administrare. Institutiile publice sunt persoane juridice infiintate prin acte de putere sua de dispozitie ale autoritatilor publice centrale sau locale , avand ca scop realizarea unor activitati care nu au caracter comercial. ex+ policlinici,spitale universitati, muzee, teatre de stat". 8cestea sunt fiinantate din bugetul de stat sau bugetul local *refecturile sunt organe ale administratiei publice si sunt conduse de *refect care e reprezentatul 5uvernului. 8utoritatile administratiei publice centrale sau locale sunt organizate si functioneaza la nivel local consiliile locale , primarii si consiliile judetene" sau la nivel central *resedentia, 5uvernul,ministerele".

NATURA JURIDICA A DREPTULUI DE ADMINISTRARE: .reptul de administrare e un drept real principal derivat din dreptul de proprietate fiind o modalitate de exercitare a dreptului de proprietate publica de catre alte persoane altele decat statul sau unitatile administrativ-teritoriale". ;eglementarea principala a acestui drept se gaseste in Constitutia ;omaniei la art 1!4 alin 4" unde se statueaza ca bunurile proprietate publica pot fi date in administrar regiilor autonome sau institutiilor publice, in conditiile legii. .e asemenea mai cuprind reglementari in acest domeniu mai cuprind si + %egea nr. -1!&1''2, %egea nr 14&1''< si unele ordonante de 5uvern cum ar fi+ 7.5 nr. 14&1''! privind restructurarea activitatilor regiilor autonome , 7./.5 nr. !<&1''A privind reorganizarea regiilor autonome.
15

.reptul de administrare are o natura mixta fiind un drept real de administrare de natura administrativa in raport cu titularii dreptului de proprietate publica si un drept deal de administrare de natura civila in raport cu celelalte subiecte de drept. Este inopozabil titularilor dreptului de proprietate publica si poate fi revocat doar daca titularul nu isi exercita drepturile si nu isi executa obligatiile nascute din dreptul de administrare. 7data revocat, titularii acestui drept nu au la indemana nici un mijloc juridic pentru a se opune acestei masuri. (tatul si unitatile administrativ-teritoriale determina sfera de activitate a titularilor dreptului de administrare,carora li se dau in administrare bunuri proprietate publica. In subordonarea statului si unitatilor administrativ-teritoriale se afla regiile autonome si institutiile publice care sunt titularele dreptului de administrare deparece au fost infiintate pentru a realiza niste interese sau servicii publice. CARACTERELE JURIDICE ALE DREPTULUI DE ADMINISTRARE+ .eoarece dreptul de administrare deriva din dreptul de proprietate publica area aceleasi caractere juridice ca si acesta. Este inalienabil, imprescriptibil si insesizabil. 1iind un drept real care deriva din dreptul de proprietate are caractere juridice comune cu celelalte drepturi reale si anume este un drept absolut fiind opozabil erga omnes cu o exceptie+ nu este opozabul titularilor dreptului de proprietate publica. .e asemenea )unurile proprietate publica se evidentiaza distinct in patrimoniul regiei fiind alienabile, vor fi evaluate si dimensionate extracontabil, in cazul reorganizarii nu vor putea fi aduse aport la capitalul social al societatii comerciale rezultata din reorganizare. 8supra acestor bune nu se va putea cere executarea silita si nu pot constitui garantii. .reptul de administrare nu este un dezmembramant al dreptului de proprietate publica.

CONTINUTUL JURIDIC AL DREPTULUI REAL DE ADMINISTRARE: In legea -1!&1''2 se statueaza ca titularul dreptului de administrare are posesia si folosinta bunului si poate sa dispuna de acesta in conditiile actului prin care i-a fost dat in administrare. *osesia exercitata de titularii dreptului de administrare se aseamana cu posesia titularilor dreptului de proprietate publica doar in ceea ce priveste elementul material. In ceea ce priveste folosinta , titularul dreptului de administrare poate folosi bunurile in scopul pentru care au fost infiintate regiile si institutile publice, poate culege fructele fie ele naturale industriale sau civile. ;egiile autonome trebuie sa isi acopere cheltuielile efectuate, sa ramburseze creditele, sa amortizeze investitiile si sa obtina profit. In schimb Institutiile publice
16

pot sa valorifice doar fructele industriale si naturale prin activitatea proprie, cele civile se varsa la bugetul de stat. =itularii dreptului de administrare dispun de bunuri doar in vederea realizarii scopului urmarit prin actul de constituire a acestui drept. .ispozitia este doar materiala, cea juridica nu poate fi exercitata deoarece apartine titularilor dreptului de proprietate publica.

CONCESIONAREA BUNURILOR CE FAC PARTE DIN DOMENIUL PUBLIC: In Constitutie in art.1!4 se statueaza ca bunurile proprietate publica pot fi concesionate in conditiile legii. .e asemenea in %egea nr. -1!&1''2 este reglementata modalitatea concesionarii. *rin concesionare bunurile proprietate publica se integreaza in circuitul economic. *rin concesionare se exercita dreptul de proprietate publica. Concesionar poate fi orice persoana fizica sau juridica romana sau straina. Concesionarea de bunuri si servicii publice se face in baza unui contract de concesiune care se incheie in conditiile prevazute de legea nr -1'&1''2 intre concedent si concesionar.8cest act este temporar si poate fi revocat. (tatul sau unitatea administrativ teritoriala, cedeaza unei persoane pe o anumita perioada de timp, in schimbul unui pret, posesia si folosinta bunului proprietate publica. Concesiunea inceteaza prin acordul partilor, daca termenul pentru care a fost acordata concesiunea a expirat, renuntarea concesionarului la concesiune, acceptata de concedent sau prin retragerea concesiunii cu caracter de sanctiune. (ubiectele sunt concedentul si concesionarul . Concedentul este persoana juridica ce incheie contractul in numele statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale. *ot face obiectul concesiunii+ bunuri, servicii sau activitati apartinand proprietatii publice din mai multe dimenii de activitate cum ar fi+ retelele de transport a energiei termice, a gazelor,a apei potabile, colectarea deseurilor, transporturile publice etc. *entru a face obiectul concesiunii bunurile trebuie sa apartina domeniului public si trebuie sa nu se incadreze in interdictia potrivit careia nu pot face obiectul concesiunii bunurile , serviciile sau activitatile publice in privinta carora nu exista autoritati de reglementare ale caror avize sunt obligatorii. :atura contractului de concesionare+ are o natura juridica mixta+ de drept public si de drept privat PROCEDURA CONCESIUNII: Concesionarea se face prin licitatie publica sau prin negociere directa. %icitatia publica poate fi deschisa atunci cand orice persoana fizica sau juridica de drept privat , romana sau straina poate prezenta o oferta sau poate fi cu preselectie cand pot prezenta oferte doar persoanele fizice sau juridice de drept privat romane pe care concedentul
17

le-a preselectionat. In cazul licitatiei publice concedentula re obligatia sa elibereze caietul de sarcini al concesiunii si instructiunile ptr organizarea si desfasurarea concesiunii. *rin negociere directa ? aceasta procedura se poate aplica in cazul in care prin licitatia publica nu a fost desemnat un castigator. Cand concesionarul apeleaza la metoda negocierii directe trebuie sa anunte acest lucru intr-un ziar de circulatie nationala si unul de circulatie locala. .urata contractului de concesiune nu poate fi mai lunga de 4' de ani& CARACTERE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE CONCESIONARE: Caracterul sinalagmatic- da nastere la drepturi si obligatii in sarcina ambelor parti contractante. Concesionarul dobandeste dreptul de a exploata obiectul concesiunii conform destinatiei sale ,de a culege fructelesi are obligatia de a plati pretul concesiunii si alte obligatii legale ce ii revin. Concedentul are dreptul de a-l controla pe concesionar daca isi respecta obligatiile, de a primi pretul concesiunii si are obligatia de a pune la dispozitia concesionarului obiectul concesiunii. Caracterul solemnB+ 8cest contract se incheie in termen de !< de zilede la data la care concedentul a informant ofertantul de acceptarea ofertei sale. 8cest contract se incheie in forma scrisa ad validitatem. .aca obiectul contractului de concesiune il constituie terenuri de orice natura contractul de concesiune trebuie inregistrat in registre de publicitate imobiliara. Caracterul oneros. Cesionarea se face in schimbul unui pret Caracterul intuituu personae+ subconcesionarea este interzisa Caracterul comutativ+ ambele parti ale contractului de concesionare isi cunosc drepturile si obligatiile si intinderea lor din momentul in care au incheiat contractul Contractul de concesionare este un contract cu executare succesiva. EFECTELE CONTRACTULUI DE CONCESIUNE : OBLIGATIILE PARTILOR Dr$p%'ri)$ *#!*$"$!%')'i: Concedentul are dreptul de a modifica pe cale unilaterala contractul de concesiune dar numai pentru #motive exceptionale$ care pot fi modificar in legatura cu interesul national sau local. Concesionarul are dreptul de a primi de la concedent o despagubire ca urmare a prejudiciilor suferite prin modificare. .e asemenea are un drept de control a modului in care e satisfacut interesul general prin serviciul care il presteaza concesionarul. Concedentul are dreptul de a primi redeventa de la concesionar.

18

O()i,&%ii)$ *#!*$"$!%')'i sunt urmatoarele+ - de a nu modifica contractul de concesiune doar in cazurile prevazute de lege .e anu tulbura concesionarul in exercitiul dreptului sau .e a notifica concesionarul de orice evenimente ce pot afecta negativ concesiunea. :otificarea se face prin orice mijloc de comunicare prin care se poate face dovada receptiei de catre concesionar ex+ o scrisoare cu confirmare de primire"

Dr$p%'ri)$ *#!*$+i#!&r')'i:9 concesionarul trebuie sa realizeze personal concesiunea, nu poate subconcesiona. 8re dreptul si obligatia de a presta serviciul public. (eviciul public trebuie sa se realizeze in mod permanent si continuu deci concesionarul nu poate renunta la concesiune fara acordul concedentului.(erviciul trebuie adaptat noilor necesitati. .e asemenea trebuie sa aplice niste tarife egale tuturor beneficiarilor si sa ii trateze in mod egal. Concesionarul exploateaza serviciul public pe riscul sau . Exista mai multe tipuri de riscuri+ ;iscuri financiare si riscuri de mediu.

O()i,&%ii)$ *#!*$+i#!&r')'i +'!% 'r-&%#&r$)$: =rebuie sa sesizeze orice cauza ce ar putea impiedica realizarea serviciului public =rebuie sa plateasca pretul concesiunii redeventa"

INCETAREA CONTRACTULUI DE CONCESIUNE: Expirara duratei stabilite in contractul de concesiune+ - aceasta perioada nu poate fi mai lunga de 4' de ani dar exista posibilitatea reinoirii in momentul expirarii. *erioada prelungirii se poate face pe o perioada de maximum jumatate din durata initiala a contractului .enuntarea unilaterala a contractului in cazul in care interesul nationall sau local o impune sau cand necesitatea pentru serviciul public a disarut. In caz de denuntare unilaterala a contractului,concedentul va trebui sa il despagubeasca pe concesionar. In cazul in care concesionarul nu isi mai indeplineste obligatiile va opera rezolutiunea contractului iar atunci concedentul nu va datora nicio despagubire. ;ezilierea unilaterala de catre concedent cu plata unei despagubiri in sarcina concesionarilor in cazul in care concedentul nu si-a respectat obligatiile contractuale.
19

;ezilierea unilaterala de catre concesionar cu plata unei despagubiri in sarcina concedentului. ;ezilierea in ambele cazuri este judiciara. .isparitia dintr-o cauza de forta majora a bunului concesionat sau in cazul in care concesionarul se afla in imposibilitate de a-l exploata. Cand contractul de concesiune inceteaza , indiferent care a fost motivul, concedentul dobandeste atributul folosintei si culegerii fructelor asupra bunurilor de retur de investitie si cele propriuzise.

INC8IRIEREA BUNURILOR CE FAC PARTE DIN DOMENIUL PUBLIC:

In Constitutie se statueaza faptul ca exista posibilitate inchirierii bunurilor proprietate publica. )unuri din proprietatea statului pot face obiectul unui contract de inchiriere, pe baza aprobarii 5uvernului sau organului administratiei locale de stat. Contractul de inchiriere seincheie prin licitatie. =itularul dreptului de inchiriere a unui bun proprietate publica poate fi orice persoana fizica sau juridica ,romana sau straina. %ocator este statul sau unitatea administrativ-teritoriala. %ocatorii ? titulari ai dreptului de administrare asupra bunurilor din domeniul public- au dreptul sa incaseze din chirie o cota parte intre -<-4<@ stabilita prin o hotarare de 5uvern sau a consiliului judetean&local. ;estul sumei se varsa la bugetul de stat sau la bugetul local. *rocedura de inchiriere a bunurilor proprietate publica se face prin licitatie publica in conditiile legii.Contractul de inchiriere trebuie sa cuprinda clauze de natura sa asigure exploatarea bunului inchiriat. *entru ca bunul sa poata fi scos la licitatie pentru a fi inchiriat e necesara o hotarare a consiliului local sau judetean sau o hotarare a 5uvernului.

DAREA IN FOLOSINTA GRATUITA A BUNURILOR DIN DOMENIUL PUBLIC:

8ceasta posibilitatea e reglementata de legea 3'&1''1 privind administratia locala in care se statueaza ca consiliile judetene si locale pot da in folosinta gratuita pe termen limitat, bunuri mobile si imobile proprietate publica sau privata locala sau judeteana, persoanelor juridice care desfasoara activitate de binefacere sau de utilitate publica.
20

.reptul de dare in folosinta gratuita e un drept real imperfect. .eoarece se aseamana cu dreptul de administrare , i se aplica in totalitate regulile pentru constituire ,exercitare si incetare.

STINGEREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLICA: (tingerea dreptului de proprietate publica poate avea loc daca bunul a pierit prin orice metoda+ demolare, distrugere. 8ceasta modalitate de stingere a dreptului de proprietate publica e o regula generala de incetare a oricarui drept. 7 alta modalitate de stingere a dreptului de proprietate este atunci cand bunul proprietate publica reintra in circuitul civil.. =recerea unor bunuri din domeniul public in domeniul privat se realizeaza prin o hotarare a 5uvernului sau a consiliului judetean sau a local, daca prin Constitutie sau prin lege nu se dispune altfel. 8ceste hotarari pot fi atacate in conditiile legii la instanta de contencios administrativ competenta.

PROPRIETATEA PRI6ATA:

INCAPACITATEA CETATENILOR STRAINI SI APATRIZI DE A DOBANDI DREPTUL DE PROPRIETATE ASUPRA TERENURILOR Cetatenii romani au capacitate deplina de a fi titulari de drept reale de proprietate asupra imobilelor, in schimb persoanele fizice care sunt cetateni straini sau apatrizi, legea a instituit o incapacitate de a fi titulari ai dreptului real de proprietate asupra imobilelor terenuri in ;omania. *otrivit legii fondului funciar nr. 12&1''1 prevede incapacitatea persoanelor fizice care nu au cetatenie romana si nu au domiciliu in ;omania , de a dobandi in proprietate terenuri de orice fel. .e asemenea daca le dobandesc prin mostenire sunt obligati sa le instraineze in termen de 1 an de la data dobandirii iar daca nu fac acest lucru sanctiunea este ca acestea vor fi trecute in proprietatea statului in mod gratuit. 8ceasta incapacitate se aplica si cetatenilor apatrizi indiferent de domiciliul lor. ;edactarea acestei legi este lacunara deoarece omite interdictia dobandirii terenurilor prin fapte judirice, face referire doar la dobandirea prin acte intre vii si pentru cauza de moarte. 7 incapacitate de aceeasi natura e reglementata in Constitutie in art 41 alin -" care prevede ca cetatenii straini si apatrizi nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in ;omania. .e asemenea, %egea 44&1''2 reia prevederile constitutiei si dispune ca cetatenii straini si apatrizi nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in ;omania.
21

Constitutia si %egea 44&1''2 elimina criteriul domiciliului asfel ca indiferent de unde ar avea domiciliul strainii si apatrizii nu pot dobandi in proprietate terenuri in ;omania, se elimina si prevederu>e care prevadeau instrainarea terenurilor dobandite prin mostenire, in termen de 1 an.

REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR MOSTENITE IN ROMANIA DE CETATENI STRAINI SAU APATRIZI CAND ACESTIA AU 6OCATIE SUCCESORALA: *rin %egea 44.&1''2 se elimina prevederile impuse de legea 12&1''1 legate de domiciliul cetatenilor straini cu cetatenie romana cat prevederile legate de instrainarea in termen de maxim 1 an a terenurilor dobandite prin mostenire de catre cetatenii straini sau apatrizi. .ar din art !" al %egii 44&1''2 rezulta o incapacitate absoluta de dobandire a dreptului de proprietate asupra terenurilor in ;omania de catre cetatenii straini si apatrizi indiferent ca le obtin prin fapte juridice sau acte juridice intre vii sau pentru cauza de moarte". 8ceasta interdictie se aplica doar in cazul imobilelor terenuri, cetatenii straini si apatrizi putand dobandi prin mostenire de orice natura legala sau testamentara" orice alte bunuri imobile sau mobile.

REGIMUL JURIDIC AL MOSTENIRII TESTAMENTARE 1 STRAINI SI APATRIZI2: In cazul mostenirii testamentare unde beneficiar al legatului e un cetatean strain sau apatrid, legatul devine caduc cand incapacitatea intervine ulterior datei testamentului si este lovit de nulitate cand incapacitatea subzista la data testamentului deoarece Codul Civil prevede la art '-2 ca orice dispozitie testamentara cade cand legatarul este incapabil sa o primeasca. .aca terenul care face obiectul legatului are si o constructie pe el, cetateanul strain sau apatrid dobandeste dreptul de proprietate asupra al acestei constructii deoarece interdictia de a dobandi dreptul de proprietate se aplica doar imobilelor terenuri. .e asemenea in patrimoniul sau se naste ope legis un drept de superficie asupra terenului atata timp cat constructia exista.

REGIMUL JURIDIC AL MOSTENIRII LEGALE: 1 STRAINI SI APATRIZI2 In caz de mostenire legala cand unul dintre mostenitorii legali e un cetatean strain sau apatrid exista mai multe situatii+
22

.aca in masa succesorala se afla doar terenuri , fara constructii atunci cetateanul strain sau apatrid, avand in vedere interdictia de a dobandi in proprietate terenuri in ;omania va fi strain de mostenire iar partea lui va fi culeasa de ceilalti mostenitori si va creste cota lor parte pe care o vor dobandi din mostenire. .aca nu exista mostenitori legali care sa fie cetateni romani si sa poata dobandi in proprietate terenul, atunci in baza art 32< Cod Civil, acesta va fi mostenid de stat. .aca pe terenul mostenit se afla o constructie, atunci cetateanul strain sau apatrid va dobandi doar dreptul de proprietate asupra constructiei si un drept de superficie asupra terenului pe toata durata existentei constructiei. .reptul de proprietate va reveni celorlalti mostenitori legali iar daca acestia nu estista va reveni statului.

ALTE INCAPACITATI ALE PERSOANELOR FIZICE DE A FI TITULARE DE DREPT DE PROPRIETATE: %egea 44&1''2 prevede ca cetatenii romani nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in suprafete mai mari decat cele prevazute de lege- max -<< ha teren arabil&familie" 7./.5 nr 22&1''A privind privatizarea societatilor comerciale prevede o incapacitate a reprezentantilor institutiilor publice, a directorilor executivi ai societatilor comerciale la care statul sau o autoritate a administratiei locale e actionar de a cumpara active de la aceste societati. %egea 24&1''- privind vanzarea locuintelor construite din fondurile statului , prevede incapacitatea persoanelor fizice care nu au cetatenie romana de a cumpara aceste locuinte.

PERSOANELE JURIDICE : TITULARE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRI6ATA: %egea interzice si persoanelor juridice straine sa dobandeasca dreptul de proprietate asupra terenurilor in ;omania. In schimb, titulare ale dreptului de proprietate privata pot fi+ regiile autonome infiintate si organizate in baza %egii 14&1''<, societatile comerciale cu capital de stat privat roman , strain sau mixtC infiintate in baza %egii !1&1''<, cooperativele de credit sau de consum cu scop lucrativ sau fara scop lucrativ, cultele religioase. *ersoanele juridice pot fi titulare ale dreptului de proprieate numai asupra unor bunuri mobile sau imobile" care servesc scopului pentru care au fost infiintate.
23

INCAPACITATEA PERSOANELOR JURIDICE STRAINE DE A FI TITULARELE DREPTULUI DE PROPRIETATE: %egea 12&1''1 interzice persoanelor judirice care nu au nationalitate in ;omania sa dobandeasca in proprietate terenuri de orice fel prin acte intre vii iar daca le dobandesc prin mostenire sunt obligate sa le instraineze in termen de 1 an de la data dobandirii sub sanctiunea trecerii in mod gratuit in proprietatea statului. 6ostenirea in acest caz poate fi doar testamentara. *ersoanele juridice straine pot dobandi in ;omania doar dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile si mobile cu exceptia terenurilor. %egea 44.1''2 prevede o incapacitate absoluta de dobandire a dreptului de proprietate asupra terenurilor in ;omania de catre persoanele juridice straine. In cazul terenurilor ce sunt obiectul investitiilor persoanelor juridice si fizice" se aplica legile privind regimul juridic al investitiilor straine.

REGIMUL JURIDIC AL IN6ESTITIILOR STRAINE IN ROMANIA: %egea nr. !4&1''1 statueaza ca o investitie straina, nu poate avea ca obiect dobandirea unui drept de proprietate asupra unui imobil teren. *rin legea nr.32&1''A se modifica %egeanr !4&1''1 si anume se statueaza ca societatile comerciale cu capital integral strain sau doar partial strain , care sunt constituite ca persoane juridice romane pot dobandi oricand, pe durata existentei lor ,drepturi de proprietate asupra terenurilor in ;omania , terenuri care sunt necesare pentru realizarea obiectului de activitate. 6ai tarziu, in anul 1''A, %egea !4&1''1 a fost abrogata prin 7./.5 nr !1&1''A . 8cest act normativ permite societatilor comerciale, persoane juridice romane cu capital strain sa dobandeasca dreptul de proprietate asupra terenurilor cu anumite conditii+ terenul sa fie necesar pentru realizarea scopului pentru care a fost infiintata societatea.

STATELE SI UNITTATILE ADMINISTRATI6 TERITORIALE9 TITULARE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRI6ATA: %egea 12&1''1 face referire la domeniul privat al statului si al unitatilor administrativ-teritoriale, mai ales la terenuri. 8stfel de prevederi se mai fac si in legea 3'&1''1 abrogata prin legea nr -14&-<<1 unde se spune ca domeniul privat al statului si al unitatilor administrativ-teritoriale ste format din bunuri imobile si mobile care nu fac parte din domeniul public si care au intrat in proprietatea lor prin mijloacele prevazute de lege. .reptul de proprietate privata al statului si al unitatilor administrativ-teritoriale e supus normelor de drept comun in caz ca legea nu prevede alt lucru,

24

FORMAREA DOMENIULUI PRI6AT AL STATULUI: .omeniul privat al statului se constituie prin forme generale de dobandire a drepturilor reale cum ar fi+ donatie, vanzare-cumparare, legat, uzucapiune...etc". *e langa aceste modalitati se mai poate constitui si prin alte modalitati reglementate de legi speciale. 1ormarea domeniului privat al statului depinde de formarea domeniului public al sau deoarece dreptul de proprietate publica inceteaza cand bunul a pierit sau a intrat in domeniul privat printro hotarare de 5uvern sau a consiliului judetean&local. 9otararea de trecere in domeniul privat se face printr-un act administrativ deci acesta poate fi atacat in fata instantei de contencios administrativ competenta in raza teritoriala a careia se afla bunul" .omeniul privat al statului se mai formeaza si prin mosteniri vacante si de asemenea fac parte din acesta bunurile dobandite de stat in perioada 3 martie 1'44 ? -- decembrie 1'2' daca au intrat in proprietatea statului cu respectarea Constitutiei si a legilor in vigoare la momentul preluarii si de asemenea daca au fost preluate cu titlu valabil. FORMAREA DOMENIULUI PRI6AT AL UNITATILOR ADMINISTRATI69 TERITORIALE: %egea nr. 3'&1''1 abrogata prin %egea nr. -14&-<<1 statueaza ca patrimoniul unitatilor administrativ-teritoriale e constituit din bunurile imobile si bunurile mobile altele decat cele care apartin domeniului public, intrate in proprietatea lor prin mijloacele prevazute de lege. In calitate de persoane juridice civile au in proprietate bunuri care apartin domeniului privat. 1ormarea domeniului privat e legata de formarea domeniului public. In legea nr. -14&-<<1 se reglementeaza modalitatea de dobandire a dreptului de proprietate privata si anume + prin vanzare-cumparare si schimb. Consiliile locale&judetene hotarasc asupra cumpararii si vanzarii bunurilor de domeniu privat de interes local sau judetean. 8ceste bunuri sunt supuse normelor de drept comun. %egea nr. 12&1''1 spune ca terenurile intravilane care apartin unor persoane decedate, fara mostenitori trec in proprietatea comunei&orasului sau municipiului si in administrarea primariilor pentru a fi vandute date in folosinta sau concesionate. .e asemenea pajistile care au fost in folosinta C8*-urilor trec in proprietatea privata a comunelor sau oraselor si in administrarea primariilor pentru a fi folosite ca pasuni. )unurile care fac parte din domeniul privat al unitatilor administrativ-teritoriale se va putea face prin licitatie publica. 8cestea nu pot fi intrainate prin acte cu titlu gratuit nici date in plata.

REGIMUL JURIDIC AL IMOBILELOR TERENURI PROPRIETATE PRI6ATA

25

FONDUL FUNCIAR: Este reglementat de art 1 din %egea 12&1''1 ? terenurile de orice fel ,indiferent de destinatia lor sau de titlul in baza caruia au fost obtinute fie ca fac parte din domeniul public sau privat, alcatuiesc fondul funciar al ;omaniei. RECONSTITUIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PRI6ATA ASUPRA TERENURILOR AGRICOLE AFLATE IN PATRIMONIUL FOSTELOR C/A/P9'ri: ;econstituirea este o reimproprietarire a anumitor categorii de persoane care au avut terenuri care au intrat in patrimoniul C8*-urilor indiferent de titlu prin cooperativizare sau pe alte cai. ;eimproprietarirea este de fapt o repunere in situatia anterioara. ;egimul juridic al acestor terenuri e reglementat de legea 12&1''1 si completat de %egea 1&-<<<. %egea fondului funciar nu prevede o restituire integrala ci stabileste o limita de maximum 4< ha. .atorita schimbarilor de cadastru din ultimii ani, terenurile restituite nu sunt pe vechile amplasamente. %egea nr.1&-<<< stabileste ca restituirea se face de regula pe amplasamentele anterioare daca acestea sunt libere. (tabileste de asemenea ca in termen de 44 de zile de la intrarea in vigoare 5uvernul va lua o hotarare stabilind modul de evaloare a terenurilor agricole si forestiere care nu au putut fi retrocedare persoanelor indreptatite urmand ca acestea sa fie despagubite. %egea 13'&1''A aduce modificari %egii 12&1''1 privind sfera persoanelor fizice si juridice indreptatite , procedura si sanctiunile care se aplica si limitele reconstituirii.

OBIECTUL RECONSTITUIRII: 8cesta e stabilit de legea 12&1''1 completata prin legea 1&-<<<. 7biectul reconstituirii dreptului de proprietate sunt terenurile care la data de 1 ianuarie 1''< se aflau in patrimoniul fostelor C8*D-uri cuprinse in registrul agricol sau in sistemul de evidenta a cadastrului. In aceasta categorie intra+- terenurile agricole intra si extravilane aduse in C8* de membrii cooperatori -terenurile preluate de C8*Duri in baza unor legi speciale - terenurile proprietate de stat, aflate la data intrarii in vigoare a legii in folosinta C8*Durilor - terenuriile agricole intra si extravilane preluate fara titlu sau in orice alt mod de membrii cooperatori de la alte persoane TITULARII DREPTULUI DE RECONSTITUIRE:

26

=itularii care beneficiaza de dreptul de reconstituire sunt anumite categorii de persoane si in aceste categorii intra+ 6embrii cooperatori care au adus pamant in C8* sau care le-a fost preluat pamantul 8lte persoane care nu au fost membre dar pamantul lor lo s-a trecut in patrimoniu C8*ului cu titlu sau fara titlu *roprietarii ale caror terenuri au fost comasate si nu au preluat la schimb alte terenuri 6ostenitorii tuturor acestor categorii de persoane *ersoanele care apartin minoritatii germane , persoane stramutate, deportate care au fost deposedate de terenuri prin acte normative ulterioare anului 1'44, doar in cazul in care terenurile de care au fost deposedati se afla in patrimoniul fostelor C8*-uri. - liceele cu profil agricol sau silvic (colile generale din mediul rural /nitatile de invatamant preuniversitar

.eci au dreot la reconstituire doar cei care au avut in proprietate terenuri care au fost trecute in roice fel in patrimoniul C8*Durilor,nu si cei care au fost cooperatori dar nu au avut pamant.

SITUATIA JURIDICA A MOSTENITORILOR CELOR INDREPTATITI LA RECONSTITUIRE: 8cestia trebuie sa dovedeasca faptul ca sunt succesorii fostului titular al terenurilor pentru care se cere reconstituirea. ;egula se aplica pentru fostii proprietari de terenuri care au decedat pana la data de intrare in vigoare a legii 12&1''1 adica -< ianuarie 1''1. .E asemenea pot beneficia de dreptul de reconstituire a dreptului de proprietate in nume propriu sau prin reprezentare, prin retransmisie. ;etransmisia se aplica atunci cand mostenitorul a fost in viata la deschiderea mostenirii, atunci el mosteneste iar cota mostenita se transmite propriilor mostenitori, 6ostenitorii care nu accepta mostenirea sunt de drept repusi in termenul de acceptare a succesiunii.

27

DOMENIU DE APLICARE AL RECONSTITUIRII DREPTULUI DE PROPRIETATE: .e acest drept beneficiaza membrii cooperatori care au adus pamant in C8* cu suprafata de minim 4<<< mp chiar daca nu au ramas in C8* sau s-au mutat din localitatea respectiva, cat si persoanele care nu au fost membre C8* dar pamantul le-a fost preluat de acesta cu sau fara titlu. .aca terenul este mai mic de jumatate de hectar reconstituirea nu este posibila. In cazul reconstituirii dreptului de proprietate in favoarea unitatilor de cult , acestea vor primi 4 ha arabile pentru fiecare parohie sau schit care apartine unui cult recunoscut de lege, sau 1< ha in cazul manastirilor.

INTINDEREA SI EXERCITAREA DREPTULUI DE RECONSTITUIRE: 6odalitatea de exercitare a dreptului de reconstituire a dreptului de proprietate este reglementata in %egea nr12&1''1 si se face doar la cerere iar acest drept nu se poate dibandi din oficiu. 8ceasta cerere poate fi formulata in nume propriu sau prin intermediul unui mandatar doar ca trebuie sa aiba un mandat scri nu neaparat autentic. .e asemenea cererea se poate depune personal sau prin posta cu confirmare de primire.Cererea trebuie depusa in termen de '< de zile de la data intrarii in vigoare a legii. (e depune la primaria localitatii sau a localitatilor in raza teritoriala a carora se afla terenul pentru care urmeaza sa se reconstituie dreptul de proprietate. In cerere trebuie sa se faca dovada ca cei care cer reconstituirea au fost proprietari sau mostenitori ai fostilor proprietari ai terenurilor solicitate si pentru aceasta cererea va trebui sa contina numele si prenumele persoanei solicitante, domiciliu, calitatea de titular sau mostenitor al dreptului de proprietate care urmeaza sa i se reconstituie. Cererea trebuie sa fie insotita de acte care sa dovedeasca existenta calitatii de mostenitor si acte care dovedesc dreptul de proprietate pentru terenurile solicitate. .aca cererea este depusa dupa cele '< de zile va fi analizata de o comisie locala care o va admite sau o va respinge. Cererile sunt inregistrate si numerotate intr-un registru, asezate in ordine cronologica, persoanele indreptatite vor putea cere un bon cu nr de inregistrare. %egea 12&1''1 limiteaza suprafata terenului pentru care se va reconstitui dreptul de proprietate la max 1< ha&familie iar %egea nr. 1&-<<< limiteaza aceasta suprafata la #nu mai mult de 4<ha de proprietar deposedat$. ;econstituirea dreptului de proprietate se face conform celor - principii respectiv principiul reconstituirii dreptului de proprietate pe vechiul amplasament si principiul restituirii in natura a terenurilor in limita a max 4<ha si doar atunci cand aplicarea acestor principii nu e posibila se acorda despagubiri.
28

RECONSTITUIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PRI6ATA ASUPRA TERENURILOR AGRICOLE AFLATE IN PROPRIETATEA STATULUI: 8ceste terenuri pot face parte fie din domeniu public al statului sau al unitatilor administrativteritoriale fie din domeniul privat. .eoarece cele care fac parte din domeniul public sunt inalienabile ,imprescriptibile si insesizabile , dreptul de reconstituire se poate dispune doar asupra celor din domeniul privat. %egea 12&1''1 decide ca terenurile poprietate de stat care sunt parcuri publice, gradini botanice, caminuri de batrani, piete agroalimentare sau cele administrate de statiunile de cercetare de agricultura nu pot fi restituite fostilor proprietari.

CAZUL PRE6AZUT DE ART 30/ A)i! 142 "i! L$,$& 18/1991 +i &r% 33/ Di! )$,$& 1/2555

8cest caz se refera la terenurile din intravilanul localitatilor pe care nu sunt ridicate constructii, nu sunt afectate de lucrari de investitii aprobate potrivit legii, aflate din administrarea consiliilor locale, se restituie fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, la cerere. TITULARII DREPTULUI DE RECONSTITUIRE/ DOMENIU DE APLICARE/ =itularii acestui drept sunt fostii proprietari ai terenurilor din intravilanul localitatilor ce au fost trecute in proprietatea statului in vaza .ecretului nr.A1-&1'33 care formuleaza o cerere in acest sens. 8supra terenurilor forestiere , de dreptul de reconstituire beneficiaza persoanele fizice care dovedesc ca au fost proprietari asupra unor terenuri cu destinatie forestiera. 8ceste persoane pot fi cetateni romani cu domiciliu in tara sau in strainatate.

CAZUL PRE6AZUT DE ART 0/ A)i! 112 "i! L$,$& !r/15/2551: In %egea nr.1<&-<<1 se statueaza ca fac obiectul restituirii orice terenuri care au fost preluate in mod abuziv, fie ca au o constructie fie ca este aprobata o lucrare de investitie care nu a inceput inca..e asemenea aceste terenuri, pentru a face obiectul restituirii in baza %egii 1<&-<<1 trebuie sa nu faca obiectul %egii nr.12&1''1 cu modificarile ulterioare aduse de legea 1&-<<<. .eci in baza legii 1<&-<<1 se pot restitui orice terenuri intravilane neconstruite, preluate in mod abuziv, terenuri care pana la prezenta reglementare nu puteau fi restituite fostilor proprietari chiar daca nu se incepuse constructia lucrarilor aprobate.
29

CONSTITUIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PRI6ATA ASUPRA TERENURILOR AGRICOLE FOSTE PROPRIETATE C/A/P: N#%i'!$; !&%'r& .'ri"i*&: *ot face obiect al constiturii doar anumite categorii de terenuri ,prevazute de lege. .e asemenea pot beneficia de acest drept doar persoanele prevazute de lege. Ti%')&rii "r$p%')'i "$ *#!+%i%'ir$: Cei care nu au beneficiat de reconstituirea dreptului de proprietate pot beneficia de constituirea dreptului de proprietate cu anumite conditii si anume+ 6embrii cooperatori care au intrat in C8* cu o suprafata mai mica de 4<<< mp sau cei care nu au adus teren in C8* *ersoanele care au lucrat in C8* in ultimii ! ani si indeplinesc urmatoarele conditii+ 8u fost deportate dar nu au fost proprietare de terenuri 6ostenitorii celor decedati la revolutia din 1'2', cei care si-au pierdut capacitatea de munca fie total sau partial /nde exista suprafata agricola mai multa iar forta de munca e deficitara, se pot acorda max 1< hectare iar familiile care solicita acest lucru se obliga sa lucreze suprafata pe care o primesc.

INALIENABILITATEA TERENURILOR AGRICOLE: Conform art. 1!1< Cod Civil pot fi vandute doar lucrurile ce se afla in circuitul civil. Exista si anumite dispozitii legale care opresc instrainarea anumitor bunuri si le declara scoase din circuitul civil. I:8%IE:8)I%I=8=E8 =E6*7;8;8+ Exista situatii cand unele bunuri impbile sunt declarate inalienabile temporar de exemplu terenurile agricole asupra carora s-a constituit dreptul de proprietate. *otrivit art 1', -1 si 4! din legea nr 12&1''1. 8ceste terenuri se atribuie prin hotararea comisiei de aplicare a %egii fondului funciar in cazurile stabilite de lege de exemplu cei care solicita sa li se constituie un drept de proprietate asupra terenurilor aflate in patrimoniul fostelor C8*-uri trebuie sa fi lucrat minim ! ani in cooperativa , sa nu fi adus teren in cooperativa sau sa fi adus un teren cu suprafata mai mica de 4<<<mp. .e asemenea se poate constitui drept de proprietate asupra terenurilor in localitatile cu excedent agricol si cu deficit de forta de munca dar doar max 1< ha de familie care solicita si care se obliga sa lucreze pamantul primit.

30

=oti cei carora li s-a constituit un drept de proprietate asupra unui teren in aceste conditii cat si mostenitorilor lor, le e interzisa instrainarea acestora timp de 1< ani prin acte intre vii. (anctiunea instrainarii este nulitatea acestuia. 8ceasta interdictie nu este una intuituu personae ci e o inalienabilitate prevazuta propter rem. INALIENABILITATEA PERMANENTA: In cazul reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor forestiere in favoarea fostelor forme asociative de proprietate de ex paduri graniceresti" legea nr 1&-<<< statueaza ca membrii acestor forme asociative nu pot intraina propriile cote-parti nici intre ei nici altor persoane si pot transmite drepturile doar prin mostenire legala sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare. In cazul dizolvarii sau lichidarii fostei asociatii, aceste terenuri revin in proprietatea statului.

ANTECONTRACTUL DE 6ANZARE9CUMPARARE A UNUI IMOBIL TEREN CA MODALITATE DE CIRCULATIE JURIDICA A TERENURILOR: *rincipiul consensualismului guverneaza incheierea contractelor. *rin vindere se intelege transferarea dreptului de proprietate din patrimoniul vanzatorului in patrimoniului cumparatorului contra unui pret. *rin acordul lor de vointa ,partile pot stabili ca transferarea dreptului de proprietate sa se produca ulterior, acest moment poate fi amanat pana la implinirea unui termen sau a unei conditii sau poate fi conditionat de plata integrala a pretului. .e asemenea partile pot conveni si la incheierea unei conventii prin care sa se oblige bilateral ca pe viitor sa fac transferul dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator cat si actul juridic necesar . 8cest antecontract reprezinta o promisiune sinalagmatica de vanzare cumparare si este valabil atata timp cat sunt acceptate atat promisiunea unilaterala de vanzare cat si cea de cumparare. *rin acest antecontract partile se obliga sa incheie un contract al carui continut este precizat in aceasta conventie. 8ntecontractul nu este reglementat in dreptul romanesc dar din principiul libertatii contractuale rezulta ca este posibila incheierea acestiua. Conditii de fond si de forma+ 8ntecontractul este o conventie si se incheie prin acordul de vointa intre parti deci se incadreaza in prevedereile art. '41 Cod Civil deci acesta trebuie sa indeplineasca conditiile stabilite de art '4' Cod Civil. *artile contractante trebuie sa aiba capacitatea de a contracta,deci capacitate deplina exercitiu. Conditia mutuus consensus este valabila si in cazul incheierii antecontractului, partile trebuie sa
31

isi exprime consimtaminte valabile, neviciate. In prezent, antecontractul nu mai trebuie sa imbrace forma scris iar dovedirea acestuia se face conform dreptului comun in materie de probe. 8ntecontractul trebuie constatat printr-un inscris in forma ad probationem.

:eimplinirea acestor conditii de existenta a antecontractului atrage nulitatea absoluta a acestuia si repunerea in situatia anterioara existentei acestuia. CARACTERELE JURIDICE ALE ANTECONTRACTULUI: -este un act juridic sinalagmatic ? da nastere la drepturi si obligatii in sarcina ambelor parti ? deci se supune regulilor care privesc formarea,modificare si stingerea raporturilor juridice ce decurg din contractele bilaterale inclusiv privitor la rezolutiunea contractului. Este un act juridic oneros. Este un act juridic comutativ deoarece partile cunosc din momentul incheierii acestuia , intinderea obligatiilor acestora. Este un act juridic consensual adica se naste prin mutuus consensus si se stinge sau se modifica prin mutuus dissensus. .eoarece nu e reglementat expres in Codul civil este o conventie nenumita 8ntecontractul trebuie constatat printr-un inscris in forma ad probationem

EFECTELE JURIDICE ALE ANTECONTRACTULUI: *rin antecontract se naste in sarcina ambelor parti obligatia de a face, adica de a incheia in viitor contractul de vanzare-cumparare. *romisiunea de vanzare-cumpararea a unui teren nu este un act de instrainare deoarece nu e incheiat in forma ceruta de lege+ ad validitatem.

REGIMUL JURIDIC ACTUAL AL CIRCULATIEI TERENURILOR REGLEMENTAT DE LEGEA !r/ 43/1998 *rin %egea 44&1''2 se abroga %egea nr 12&1''1 referitoare la circulatia juridica a terenurilor. 8ceasta lege reglementeaza actua circulatia juridica a terenurilor proprietate privata doar cele intra si extravilane cu destinatie agricola sau neagricola"
32

*rincipiul care guverneaza circulatia juridica a terenurilor proprietate privata este acela ca pot fi instrainate sau dobandite liber atat prin acte cat si prin fapte juridice. Intrainarea si dobandirea terenurilor prin acte juridice intre vii se poate face doar in forma autentica ad validitatem. Existe si niste exceptii de la acest prinpiu si anunme+- interdictia de intrainare sub orice forma a terenurilor cu privire la care exista litigii la instantele judecatoresti, pana cand nu se solutioneaza aceste litigii si de asemenea o alta exceptie care e dreptul de preemptiune in favoarea unor anumite categorii enumerate expres in art 4.

6ANZAREA SI CUMPARAREA TERENURILOR9 *<$+%'!i pr$&)&(i)$: =erenurile proprietate privata, conform %egii nr. 44&1''2 sunt si raman in circuitul civil indiferent care este titularul dreptului de proprietate asupra lor. Ele pot fi instrainate si dobandite prin orice mod din cele stabilite de legislatia civila dar cu respectarea prevederilor %egii nr.44&1''2. C8;8C=E;E E/;I.ICE ? ,anzarea-cumparare este definita de Codul Civil ca fiind o conventie prin care cele - parti se obliga reciproc una sa transmita dreptul de proprietate asupra unui lucru iar cealalta sa plateasca pretul bunului. *entru a fi valabil incheiat , contractul de vanzare-cumparare trebuie sa indeplineasca conditiile generale de validitate prevazute de Codul Civil si anume+ partile trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu, consimtamantul valabil al partilor, obliectul acestui contract trebuie sa fie determinat si licit iar cauza contractului sa fie si ea licita si morala. Contractul de vanzare a unui imobil teren este un contract sinalagmatic obligatiile asumate de parti sunt reciproce si interdependente", comutativ partile isi cunosc intinderea obligatiilor de la momentul incheierii contractului, aceste obligatii nu depind de un eveniment viitor", si cu titlu oneros. 17;6E 8/=E:=IC8 8. ,8%I.I=8=E6+ *entru instrainarea unui teren agricol trebuie respectate niste conditii speciale in legatura cu forma contractului de instrainare. 8ceste conditii sunt reglementate de legea 44&1''2. 1orma ceruta de lege in acest caz este ad validitatem ,pentru a fi valabil sub sanctiunea anulabilitatii contractului in caz de nerespectare. 8ceasta regula se aplica doar in cazul transmiterii dreptului de proprietate nu si in cazul constituirii dezmembramintelor acestui drept. .e asemenea, ca orice contract , trebuie sa
33

respecte principiul consensualismului, adica la incheiere, partile trebuie sa isi dea acordul de vointa pentru a fi valabil incheiat. *entru ca acest contract sa isi produca efecte si fata de terti, trebuie inscris in registrele de publicitate imobliliara . /n contract de instrainare a unui teren e nul daca nu este incheiat in forma impusa de lege. 8ctiunea in constatarea nulitatii poate fi introdusa de parti, de primar , de orice persoana interesata sau de procuror.

MOMENTUL TRANSFERULUI DREPTULUI DE PROPRIETATE DE LA INSTRAINATOR LA DOBANDITOR: 6omentul transferului dreptului de proprietate din patrimoniul vanzatorului in cel al cumparatorului difera in functie de forma de publicitate imobiliara unde e inscris imobilul respectiv. I! +i+%$-') "$ p'()i*i%&%$ i-#(i)i&r& pri! %r&!+*rip%i'!i +i i!+*rip%i'!i ? acest sistem opereaza in prezent in 6oldova, .obrogea, 7ltenia si 6untenia. In cazul acesta momentul transmiterii dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator este atunci cand se incheie contractul de vanzare-cumparare in forma autentica. :u e necesara transcrierea lui in registrul de publicitate imobiliara. I! +i+%$-') "$ p'()i*i%&%$ i-#(i)i&r& pri! CF ? in cazul instrainarii terenurilor situate in registrul de publicitate imobiliara prin C1 dreptul de proprietate nu se transfera din patrimoniul vanzatorului in patrimoniul cumparatorului doar daca partile cad de acord asupra stramutarii sau constituirii si stramutarea sau constituirea e inscrisa in C1, altfel dreptul de proprietate nu se transfera de la vanzator la cumparator. *rin aceasta inscriere in C1 se stramuta dreptul de proprietate si in acelasi timp contractul de vanzare-cumparare devine opozabil tertilor. Exista si cateva exceptii prevazute de decretul lege nr 114&1'!2 prin vare se pot dobandi drepturi reale asupra terenurilor fara inscrierea lor in C1 si anume prin accesiune, expropriere, mostenire si vanzare silita. .oar ca in acest caz pentru a dispune de ele, dobanditorii trebuie sa si le inscrie in C1. %a aceste moduri de dobandire extratabulara trebuie adaugate si reconstituirea si constituirea dreptului de proprietate si uzucapiunea. Inscrierea trebuie sa cuprinda datele celui al caruit drept se stramuta, sau se stinge si faptul ca acesta este consimte in mod expres la intabulare. %a data definitivarii cadastrului general la nivel national , vor fi abrogate toate legile care reglementeaza regimul publicitatii imobiliare iar publicitatea imobiliara va fi reglementata de %egea nr.A&1''3 INCAPACITATI PERMANENTE DE A DOBANDI DREPTUL DE PROPRIETATE ASUPRA TERENURILOR IN ROMANIA
34

8ceste interdictii pornesc de la calitatea persoanelor si anume incapacitatea cetatenilor straini si apatrizi de a dobandi in proprietate terenuri in ;omania ? interdictie reglementata de Constitutie in art 41 si de %egea nr 44&1''2. INCAPACITATI TEMPORARE DE A DOBANDI DREPTUL DE PROPRIETATE ASUPRA TERENURILOR IN ROMANIA: Este vorba de limitarile aduse de %egea nr.44&1''2 care a existat si in %egea nr 12&1''1 care prevede ca persoanele fizice pot dobandi in proprietate prin acte intre vii terenuri agricole dar care sa nu depaseasca suprafata -<<ha teren arabil& familie. Caracterul temporar al acestei incapacitati este dat de faptul ca ea exista doar cat persoanele dobanditoare fac parte din aceeasi familie. 8ceasta incapacitate nu se aplica in cazul terenurilor destinate construirii sau cele cu constructii si nici in cazul dobandirii prin acte pentru cauza de moarte sau prin posesiune.

SC8IMBUL DE TERENURI: 8rt. 1<44 Cod Civil defineste schimbul ca fiind un contract prin care o partile isi dau un lucru pentru altul. Contractul de schimb este un contract sinalagmatic cu titlu oneros si comutativ prin care se transfera dreptul de proprietate din patrimoniul unei parti in patrimoniul celeilalte parti, 8cesta trebuie sa fie incheiat in forma autentica pentru transferarea dreptului de proprietate asupra imobilelor terenuri iar copermutantii sa fie persoane fizice si sa indeplineasca conditiile impuse de %egea nr. 44&1''2.

REGIMUL JURIDIC AL IMOBILELOR CONSTRUCTII PROPRIETATE PRI6ATA: *reliminarii 5eneralitati" .upa revolutia din decembrie 1'2' s-a urmarit repararea prejudiciilor cauzate de regimul comunist. ;egimul comunist a urmarit lichidarea proprietatii private prin procesul de nationalizare. In aceasta perioada a aparut o noua forma de proprietate+ proprietatea socialista de stat si proprietatea cooperatist-obsteasca. *entru repararea integrala a prejudiciilor intelegem inlaturarea tuturor consecintelor daunatoare si aplicarea principiului restitutio in integrum adica repunerea celui pagubit in situatia anterioara. ;epararea prejudiciului se face in natura si trebuie intotdeauna sa fie inegrala, ea nu poate fi partiala.

35

RECONSTITUIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PRI6ATA IN CONDITIILE LEGII NR/ 112/1994 C&r&*%$ri=&r$ ,$!$r&)&: %egea 11-&1''4 vizeaza doar restituirea imobilelor cu destinatie de locuinta trecute in proprietatea statului sau a altor persoane juridice. Categoria beneficiarilor acestei prevederi legale e foarte restransa deoarece sunt inclusi in aceasta + fostii proprietari doar persoane fizice" sau mostenitorii acestora, care locuiesc in imobilele fosta lor proprietate ca si chiriasi sau cei ale caror imobile sunt libere, adica nu sunt ocupate de chiriasi. .e asemenea acesti beneficiari trebuie sa fie cetateni romani. %egea 11-&1''4 da posibilitatea fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, in caz ca nu le poate fi restituita in natura locuinta, sa primeasca despagubiri banesti. 7ricum aceasta lege nu este eficienta pentru repararea integrala a prejudiciului deoarece plafonul maxim al despagubirilor a fost stabilit mult sub valoarea de circulatie a imobilului preluat abuziv de stat.

TITULARII DREPTULUI DE RECONSTITUIRE 1)$,$& 112/19942: %egea 11-&1''4 statueaza ca titularii dreptului de reconstituire sunt persoanele fizice nu si cele juridice" fosti proprietari ai imobilelor trecute in proprietatea statului, si mostenitorii acestora cu conditia sa fie cetateni romani. %egea vizeaza doar imobilele care au avut destinatie de locuinta. =itularii dreptului de reconstituire conform acestei legi sunt+ 1ostii proprietari care sunt chiriasi in imobilul preluat de stat 1ostii proprietari care nu locuiesc in imobilul preluat de stat 6ostenitorii fostului proprietar indiferent ca sunt legali sau testamentari 1ostii proprietari care au primit despagubiri pentru imobilele preluate de stat cu conditia sa restituie actualizata suma primita cu titlu de despagubire ;udele de pana la gradul al II-lea ale fostului proprietar care sunt chiriasi in imobilul preluat de stat, cu conditia ca fostul proprietar sa isi dea acordul ca rudele sale sa devina proprietare ale imobilului adica sa renunte la dreptul sau in favoarea lor.
36

DOMENIUL DE APLICARE A LEGII 112/1994:

%egea nr.11-&1''4 reglementeaza dreptul de reconstituire doar pentru imobilele cu destinatie de locuinta trecute cu titlu in proprietatea statului sau a altor persoane juridice si care la data de -- decembrie 1'2' se afla in aceeasi posesie. 8partamentul este definit de aceasta lege ca fiind locuinta alcatuita din una sau mai multe camere cu garaj ,dependinte si anexe cum ar fi pod, pivnita" si care atunci cand au fost trecute in proprietatea statului alcatuiau o singura unitate locativa de sine statatoare. .aca fostii proprietari locuiesc in imobilul preluat de stat impreuna cu mai multi chiriasi, acestia vor putea fi evacuati dar doar dupa ce le este acordata o locuinta fie ca aceasta le este acordata de proprietar sau de autoritati.

In cazul terenurilor aferente destinate exploatarii normale a constructiei se restituie odata restituirea in natura a imobilului contructie. .aca apartamentul e situat intr-o cladire cu mai multe apartamente cu mai multi proprietari,acestia vor dobandi pe cote parti proprietatea asupra terenului aferent in proportie cu suprafata construita.

CONCEPTIA LEGII NR/112/1994 PRI6IND IMOBILELE PRELUATE FARA TITLU SI FARA TITLU 6ALABIL

*rin titlu se intelege aplicarea unor prevederi ale unui act normativ prin care s-a dispus trecerea imobilelor in proprietatea statului.

37

*reluarea in fapt a imobilelor echivaleaza cu o preluare fara titlu. Cand trecerea s-a facut in baza unui act normativ dar aplicarea acestuia s-a facut in mod abuziv atunci avem de a face cu o preluare fara titlu valabil. In cazul in care preluarea s-a facut fara titlu, fostul proprietar are la indemana o actiune in revendicare de drept comun, fundamentata pe art 42< Cod Civil ? actiunea proprietarului neposesor impotriva posesorului neproprietar. In cazul in care preluarea s-a facut abuziv, adica fara titlu valabil, fostul proprietar va trebui sa formuleze o actiune prin care sa desfiinteze titlul statului .

EXERCITAREA DREPTULUI DE RECONSTITUIRE: %egea nr 11-&1''4 statueaza ca persoanele care sunt indreptatite la reconstituire trebuie sa depuna cerere in acest sens in termen de 3 luni de la intrarea in vigoare a legii. Cererea trebuie depusa la comisiile locale special infiintate pentru acest lucru din ordinul prefectului si va trebui sa contina toate datele de identificare ale solicitantului. 8ceste comisii vor hotari daca cererea formulata e intemeiata si sunt obligati prin lege sa comunice in scris in termen de 4 zile hotararea, urmatoarelor persone+ fostii proprietari , mostenitorii acestora sau rudele pana la gradul II ale fostilor proprietari, chiriasilor din apartamentele care vor fi restituite. 8ceaste hotarari vor putea fi atacate in termen de !< de zile de la comunicare la udecatoria in a carei raza teritoriala se alfa imobilul pentru care s-a facut cererea de restituire.

RECONSTITUIREA JUDECATOREASCA A DREPTULUI DE PROPRIETATE ASUPRA IMOBILELOR CONSTRUCTII/ POSIBILITATEA REDOBANDIRII DE CATRE FOSTII PROPRIETARI A DREPTULUI DE PROPRIETATE PRI6ATA ASUPRA IMOBILELOR PRELUATE DE STAT FARA TITLU; FARA TITLU 6ALABIL SI PRIN 6ICIEREA CONSIMTAMANTULUI CONFORM PRE6EDERILOR LEGII 213/1998

38

%egea -1!&1''2 prevede ca bunurile care au fost preluate de stat fara titlu valabil inclusiv prin vicierea consimtamantului pot fi revendicate de fostii proprietari daca nu fac obiectul altor legi speciale de repartitie. *rin titlu se intelege aplicarea unor prevederi ale unui act normativ prin care s-a dispus trecerea imobilelor in proprietatea statului. *entru ca titlul sa fie valabil este necesara implinirea unor conditii+ =itlul trebuie sa fie obtinut + cu respectarea legilor in vigoare la preluarea bunului de stat, cu respectarea Constitutiei din acea perioada si cu respectarea tratatelor internationale la care ;omania era parte .e asemenea prevede ca instantele judecatoresti sunt compentente sa stabileasca daca titlul este valabil sau nu. In cazul imobilelor preluate prin vicierea consimtamantului fostii proprietari pot introduce o actiune in revendicare sau o actiune in anulare a titlului statului oricand, aceasta actiune nefiind prescriptibila in termenul de ! ani.

RESTITUIREA IMOBILELOR PRELUATE IN MOD ABUZI6 DE CATRE STAT SAU ALTE PERSOANE JURIDICE PRIN PRISMA LEGII 15/2551 C&r&*%$ri=&r$ ,$!$r&)&: %egea 1<&-<<1 reprezinta legea-cadru in materia restituirii bunurilor preluate abuziv de statul roman. *rin %egea 1<&-<<1 se incearca sa se repare abuzurile savarsite de vechiul sistem nu doar fata de proprietarii de locuinte dar si fata de cei care au fost deposedati de imobile terenuri fie constructii,fie locuinte fie cu alta destinatie si fie ca acestia sunt persoane fizice sau persoane juridice indiferent ca au sau nu cetatenie romana. .e asemenea sub incidenta acestei legi intra si utilajele si instalatiile preluate de stat sau alte persoane juridice odata cu imobilul. %egea 1<&-<<1 cuprinde si posibilitatea restituirii imobilelor prin masuri reparatorii in echivalent cum ar fi + acordarea de actiuni la societati comerciale, titluri de valoare nominala folosite exclusiv in procesul de privatizare sau bunuri si servicii oferite in echivalent dar nu cuprinde dispozitii referitoare la acordarea despagubirilor banesti ci prevede ca acestea vor fi stabilite printr-o lege speciala.

39

(ub incidenta acestei legi nu intra terenurile al caror regim juridic e reglementat de legea 12&1''1 republicata prin legea 1&-<<<.

CATEGORIA IMOBILELOR PRELUATE IN MOD ABUZI6/ NOTIUNI INTRODUCTI6E: 1 )$,$& 15/25512 1ac obiectul restituirii+ terenurile cu sau fara constructie indiferent ce destinatie au avut la data preluarii lor de catre stat, bunurile mobile incorporate la aceste constructii, terenurile fara constructii afectate de lucrari de investitii de interes public aprobate, daca nu s-a inceput constructia acestora cu conditia sa nu intre sub incidenta legii 12&1''1 si %egea 1&-<<<. (e mai restituire si utilajele si instalatile preluate de stat sau alte persoane juridice impreuna cu imobilul doar daca acestea nu au fost distruse, casate sau inlocuite.

CATEGORII DE PERSOANE EXCLUSE DE LA MASURILE REPARATORII STABILITE DE LEGEA 15/2551 (unt excluse de la aceste masuri reparatorii persoanele care au primit despagubiri potrivit acordurilor internationale incheiate de ;omania privind reglementarea problemelor financiare in suspensie, enumerate de o anexa a legii. .e asemenea sunt exclusi de la masurile reparatorii fostii proprietari si mostenitorii acestora pentru terenurile al caror regim juridic este reglementat prin %egea fondului funciar nr 12&1''1 si prin %egea nr 1&-<<< si fostii proprietari culte religioase sau comunitatile minoritatilor nationale deoarece in acest caz se vor da niste acte normative speciale.

INALIENABILITATEA TEMPORARA A IMOBILELOR DOBANDITE IN CONDITIILE ART/9 DIN LEGEA NR/112/1994:

%egea nr.1<&-<<1 dispune ca apartamentele dobandite in conditiile acestei legi nu pot fi instrainate timp de 1< ani de la data cumpararii. :erespectarea acestei dispozitii e sanctionata cu nulitatea absoluta a actului de instrainare. 8ctiunea in constatare a nulitatii poate fi promovata de orice persoana interesata. 8ceasta interdictie vizeaza bunul nu persoana care e titulara dreptului deci este o inalienabilitate
40

prevazuta propter rem nu intuituu personae si prin ea se urmareste stoparea tendintelor speculative. .eci si in caz ca proprietarul imobilului moare, nici mostenitorii acestuia nu pot instraina imobilul in perioada interdictiei. REGIMUL JURIDIC AL ACTELOR DE INSTRAINARE A IMOBILELOR CE FAC OBIECTUL LEGILOR REPARATORII : LEGEA 15/2551 : &+p$*%$ i!%r#"'*%i $ 8ici se pune problema ce se intampla cu actele juridice de intrainare care au ca obiect imobile preluate de stat, dar care au fost efectuate anterior intrarii in vigoare legii nr 1<&-<<1. 8ceste acte de instrainare sunt valabile daca au fost incheiate cu respectarea prevederilor legale in vigoare la data incheierii.

REGIMUL JURIDIC AL ACTELOR DE INSTRAINARE A IMOBILELOR PRELUATE >FARA TITLU?: 8cele imobile preluate fara titlu au fost preluate de stat in fapt, adica fara existenta unor legi care sa dispuna acest lucru. 8ctele de instrainare ale unui imobil preluat de stat fara titlu nu se bucura de protectie juridica deoarece atat instrainatorul cat si subdobanditorul sunt de rea-credinta, contracteaza stiind ca bunul apartine altuia. 8cest act este lovit de nulitate absoluta. In acest caz, fostul proprietar are la indemana actiunea in revendicare a imobilului preluat de catre stat sau alte persoane juridice fara titlu, iar aceasta actiune nu poate fi paralizata de cei care au incheiat actul de instrainare prin nici un mijloc juridic. In cazul imobilelor preluate fara titlu de catre stat, acestea nu au putu fi inscrise in registrele de publicitate imobiliara deci in acestea ca proprietar al imobilului este trecut proprietarul care a fost deposedat in mod abuziv.

REGIMUL JURIDIC AL ACTELOR DE INSTRAINARE A IMOBILELOR PRELUATE >FARA TITLU 6ALABIL?:

*rin preluare #fara titlu valabil$ se intelege preluarea imobilelor in baza unei legi din acea perioada dar aplicarea ei a fost abuziva. (tatutul juridic al actelor de instrainare al acestor imobile e reglementat de %egea 1<&-F 1 in art 43. Care statueaza ca actele juridice de instrainare, inclusiv cele facute in cadrul procesului de privatizare si care au ca obiect imobile preluate fara titlu valabil sunt lovite
41

de nulitate absoluta cu exceptia cazului in care actul de instrainare a fost incheiat cu buna-credinta

BUNA9CREDINTA : MIJLOC DE PROTECTIE JURIDICA A ACTELOR SUBDOBANDITORILOR IMOBILELOR PRELUATE >FARA TITLU 6ALABIL?: )una-credinta pleaca de la prezumtia ca oamenii sunt sinceri si se comporta onest in relatiile dintre ei. )una-credinta se prezuma iar sarcina probei cade asupra celui care vrea sa rastoarne aceasta prezumtie. %egea 1<&-<<1 prevede ca actele juridice de instrainare, inclusiv cele facute in cadrul procesului de privatizare si care au ca obiect imobile preluate fara titlu valabil sunt lovite de nulitate absoluta cu exceptia cazului in care actul de instrainare a fost incheiat cu buna-credinta 1aptul ca au fost incheiate cu buna-credinta se refera la cazul in care subdobanditorul este convins ca au contractat cu proprietarul bunului si respectarea prevederilor legale care permiteau instrainarea imobilelor. In regimul de publicitate imobiliara prin C1-uri, buna-credinta exista atunci cand dobanditorul a depus niste diligente minime pentru a cunoaste care este situatia juridica a imobilului pe care urma sa il cumpere.

EXCEPTIE : %egea 1<&-<<1 prevede ca actele juridice de instrainare, inclusiv cele facute in cadrul procesului de privatizare si care au ca obiect imobile preluate fara titlu valabil sunt lovite de nulitate absoluta cu exceptia cazului in care actul de instrainare a fost incheiat cu buna-credinta Exista si o exceptie instituita tot de aceasta lege in art 43. care spune ca actele juridice de instrainare, si cele care au fost facute in cadrul procesului de privatizare, avand ca obiect imobilele preluate prin confiscare a averii de la persoane persecutate politic sunt lovite de nulitate absoluta iar buna-credinta nu poate fi invocata in acest caz.

PRINCIPIUL 6ALIDITATII APARENTEI DE DREPT : ERROR COMMUNIS FACIT JUS ; MIJLOC DE PROTECTIE JURIDICA A ACTULUI DE INSTRAINAREA A UNUI IMOBIL PRELUAT FARA TITLU 6ALABIL:
42

*rincipiul error communis est sau principiul validitatii aparentei de drept - este un mijloc de protectie juridica al actului juridic de instrainare al unui imobil si este fundamentat pe mai multe elemente+ )una-credinta trebuie sa fie rezultatul unei erori asupra calitatii de proprietar a celui care instraineaza adica toti cei din jurul acestuia sa creada ca acesta e adevaratul proprietar. (ubdobanditorul care contracteaza trebuie sa fie de buna-credinta. :u conteaza ca cel cu care contracteaza e de rea-credinta. .e asemenea eroarea subdobanditorului trebuie sa fie invincibila. (ubdobanditorul poate invoca in apararea titlului sau validitatea aparentei de drept atunci cand invoca buna-credinta ca protectie juridica pentru actele juridice de instrainare a unor imobile preluate fara titlu valabil. 8tunci cand in sistemul de publicitate imobiliara prin C1 sau prin transcriptiuni si inscriptiuni, titlul statului nu e intabulat exista o aparenta de drept care poate fi invocata de subdobanditorul de buna-credinta al unui asemenea bun pentru a-si proteja titlul. .aca statul si-a inscris titlul in C1 dreptul nu mai are caracter de apartenenta. In sistemul de publicitate imobiliara prin C1 spre deosebire de sistemul prin registre de trascriptiuni si inscriptiuni , din oficiu un judecator are obligatia de a verifica valabilitatea titlului care se cere a fi in scris in C1 si numai dupa ce constata ca sunt indeplinite cerintele impuse de lege dispune intabularea.

DOBANDIREA DE CATRE PERSOANELE FIZICE INDREPTATITE A UNOR SPATII DE LOCUIT SAU CU O ALTA DESTINATIE; IN CONDITIILE DECRETULUI9LEGE !r 01/1995 +i L$,ii !r 84/1992: 8cest drept este o constituirea oneroasa a dreptului de proprietate asupra imobilelor cu destinatie de locuinta sau alte destinatii si se realizeza prin vanzare in conditii expres prevazute de lege. 8ceste vanzari se fac la pretuli mult sub pretul de circulatie libera si sunt niste masuri de protectie sociala. .76E:I/ .E 8*%IC8;E+ *ot fi vandute in aceste conditii celor indreptatiti urmatoarele categorii de spatii+ %ocuintele care inainte de data de 3 martie 1'44 au apartinut institutiilor de stat, societatilor cu capital de stat mix sau privat care si-au incetat existenta sau au fost reorganizate, sau regiilor autonome
43

%ocuintele care au fost construite din fondurile statului si a unitatilor economice sau bugetare de stat care fac obiectul unor contracte de inchiriere, in afara de cele prevazute de .cretul-%ege nr 31&1''< si %egea 24&1''- la art 1 Cumparatorii acestor locuinte pot fi numai chiriasii indiferent daca la data intrarii in vigoare a legii erau salariati ai unitatii vanzatoare.

8cestea vor fi vandute prin licitatie publica in intregime sau pe apartamente, pe scari sau pe paliere. %egea nr 24&1''- a fost modificata prin legea nr A3&1''4 si in aceasta din urma s-a prevazut ca nu se vand locuintele de interventie si nici locuintele din mediul rural care erau destinate cadrelor didactice, medicilor, altor specialisti si personalului 6inisterului de Interne.

=I=/%8;I0 =itularii sunt chiriasii locuintelor care inainte de 3 martie 1'44 au apartinut statului, societatilor cu capital de stat, mix sau privat care si-au incetat existenta sau au fost reorganizate sau regiilor autonome, precum si ai locuintelor construite din fondurile statului si unitatilor economice sau bugetate. =itularii puteau sa fie cetateni romani sau ceteni care nu au avut cetatenia romana dar au dorit sa isi stabileasca domiciliu in ;omania pana cand a fost adoptata %egea nr 24&1''care prevedea ca pot cumpara aceste locuinte doar persoane fizice sau juridice care au nationalitate romana prin licitatie publica. .e asemenea aceasta lege mai prevede si faptul ca mai pot fi vandute si spatiile destinate activitatiide comert, mica industrie si prestari de servicii situate in imobile care se afla in curs de executie si sunt proprietatea regiilor autonome specializate in administrarea locuintelor sau in proprietarea consiliilor locale

EGE;CI=8;E8 .;E*=/%/I+ %egea 24&1''- spune ca aceste locuinte #vor fi vandute$ sau #pot fi cumparate$ deci legea impune proprietarilor acestor spatii o obligatie de a face ? de a vinde.

44

*retu unui astfel de imobil, care e suficient sa se incadreze in prevederile .ecretului%ege nr 31&1''<, se calculeaza dupa norme legale iar cumparatorul poate alege modalitatea de plata .

EXECUTAREA SILITA ATIPICA A OBLIGATIEI STAUTILUI DE A 6INDE IMOBILELE IN CONDITIILE DECRETULUI :LEGE NR/ 01/1995 +i &)$ LEGII 84/1992:

%egea 24&1''- spune ca aceste locuinte #vor fi vandute$ sau #pot fi cumparate$ deci legea impune proprietarilor acestor spatii o obligatie de a face ? de a vinde. Consimtamatul celor care refuza vanzarea poate fi suplinit printr-o hotarare judecatoreasca . ;efuzul nejustificat de a vinde este un abuz de drept.Instanta competenta sa solutioneze acest litigiu este una de drept comun. Cand chiriasul exprima intentia de a cumpara se naste un antecontract de vanzarecumparare. In temeiul acestui contract se naste obligatia de a face- a vinde- in sarcina vanzatorului acesta fiind obligat sa faca toate demersurile necesare pentru a trasfera dreptul de proprietate din patrimoniul sau in patrimoniul chiriasului cumparator. *rin dobandirea dreptului de proprietate asupra apartamentului se dobandeste si dreptul de proprietate asupra terenului aferent. (uccesorii chiriasului decedat pot sa valorifice dreptul acestuia si sa devina proprietari ai locuintei care a facut obiectul contractului de inchiriere.

REGIMUL JURIDIC AL CIRCULATIEI CONSTRUCTIILOR PROPRIETATE PRI6ATA:

REGIMUL JURIDIC AL CIRCULATIEI CONSTRUCTIILOR PROPRIETTE PRI6ATA PRIN PRISMA SUCCESIUNII LEGILOR IN TIMP: .ecretul nr. --1&1'4< prevedea ca instrainarile facute prin acte juridice intre vii, ale terenuolor cu sau fara constructii in ce priveste localitatile cu planuri de sistematizare, se puteau face doar prin acte autentice cu autorizare prealabila a organului administrativ de stat. 8ceste autorizari se eliberau numai in conformitate cu regulamentul de constructii si alinieri.

45

*revederile acestui decret au fost abrogate prin .ecretul nr 144&1'42 care reglementeaza regimul de instrainare al terenurilor cu sau fara constructii si eliverarea autorizatiilor de construire , reparare si desfiintare a constructiilor. .ecretul nr 144&1'42 prevede ca nu se mai pot edifica constructii nici nu se vor putea efectua lucrari de reparare, transformare sau reconstruire fara o autorizatie eliberata de organul competent. .e asemenea in privinta demolarii constructiilor ridicate fara autorizatie, acestea nu se pot demola fara o autorizatie de demolare eliberata de organulcompetent. In cazul instrainarii terenurilor cu sau fara constructii, poprietate privata,se putea face prin acte intre vii doar cu o autorizatie prealabila de instrainare sub sanctiunea nulitatii de drept. .ecretul 144&1'42 reglementeaza si cazurile in care se antecontracteaza in privinta instrainarii acestor terenuri , adica se face un inscris prin care proprietarul terenului cu sau fara constructii se obliga sa il instraineze cu titlu oneros iar una din parti nu se prezinta apoi la notariat pentru a incheia actul in forma lui autentica, atunci o instanta judecatoreasca va putea emite o hotarare care sa tina loc de instrainare, dar numai daca in termen de ! luni una din parti nu s-a prezentat la notariat si daca s-a obtinut o autorizatie de instrainare. 8cest decret a fost abrogat prin %egea nr. 4<&1''1 si odata cu aceasta abrogare s-a eliminat posibilitatea instituita de acest decret ca o instanta sa emita o hotarare care sa tina loc de instrainare daca o parte a antecontractului nu se prezinta la notar ptr incheierea actului.

ANTECONTRACTUL DE INSTRAINARE A UNEI CONSTRUCTII; MODALITATE DE CIRCULATIE JURIDICA A ACESTOR IMOBILE: %egea 4<&1''1 si .ecretul nr 144&1'42 care se refer la incheierea in forma autentica ad validitatem a actelor de instrainare a terenurilor cu sau fara constructii si de asemenea ca este posibil ca o instanta judecatoreasca sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract de instrainare in caz ca o parte a antecontractului refuza sa se prezinte la notar.. 8cest decret a fost abrogat prin %egea nr. 4<&1''1 si odata cu aceasta abrogare s-a eliminat posibilitatea instituita de acest decret ca o instanta sa emita o hotarare care sa tina loc de instrainare daca o parte a antecontractului nu se prezinta la notar ptr incheierea actului. .upa aceasta abrogare s-a pus problema ce efecte au produs antecontractele de instrainare a constructiilor care au fost incheiate dupa abrogare. 8ceste antecontracte nu au produs efecte nici inainte nici dupa abrogarea decretului in afara nasterii obligatiei de a incheia actul in forma autentica ceruta de lege- adica obligatia de a face. 8ceasta obligatie de a face nu se transforma in obligatia de a da. *otrivit principiului neretroactivitatii legii , .ecretul nr 144&1'42 nu produce efecte pentru trecut.
46

In cazul antecontractelor care au ca obiect niste constructii situate in regimul de publicitate prin C1, dreptul de proprietate se dobandeste prin inscrierea titlului in C1. Inscrierea in C1 are doar efect de opozabilitate fata de terti nu are efect constitutiv de drepturi.

REGIMUL JURIDIC ACTUAL AL INTRAINARII CONSTRUCTIILOR PRIN ACTE INTRE 6II GU6ERNAT DE PRINCIPIUL CONSENSUALISMULUI: *otrivit principiului consensualismului, vinderea e perfecta intre parti iar dreptul de proprietate se transfera din patrimoniul vanzatorului in cel al cumparatorului daca partile s-au inteles asupra pretului si asupra lucrulHi chiar daca lucrul nu s-a predat si pretul nu s-a numarat. In prezent instrainarea constructiilor se face consensual, fara indeplinirea unor conditii de forma a actului. (e pune problema care este situatia terenurilor pe care e amplasata constructia,situate in intravilan sau extravilan care cad sub incidenta legii nr 44&1''2 care dispune ca acestea pot fi instrainate doar prin acte juridice intre vii,incheiate in forma autentica ad validitatem. In aceasta situatie trebuie vazut daca cel care instraineaza constructia e si proprietar al terenului sau daca are doar un drept de concesiune sau de folosinta asupra acestuia.

REGIMUL JURIDIC ACTUAL AL INSTRAINARII CONSTRUCTIILOR INTRE 6II/ NECESITATEA FORMEI AUTENTICE A ACTELOR: Cand se instraineaza o constructie se instraineaza si terenul pe care este amplasata, acestea formand un tot unitar aflandu-se in proprietatea aceluiasi instrainator. Instrainarea se face printrun singur act juridic. .eoarece constructia nu poate fi separata de terenul aferent nu pot fi instrainate prin acte juridice incheiate unul in forma autentica pentru teren si unul sub semnatura privata pentru constructie. *rin abrogarea art 11 din .ecretul nr. 144&1'42 s-a creat o lacuna care a dus la posibilitatea instrainarii constructiei fara act autentic, atunci cand constructia si terenul au proprietari diferiti. 8tunci cand au acelasi proprietar , actul se incheie in forma autentica ad validitatem deoarece asa cere legea pentru instrainarea terenului deci se incheie in aceeasi forma si pentru constructie . .e aceea s-a decis prin %egea nr 12&1''1 republicata- actuala %ege nr 44&1''2ca desi nu exista o dispozitie legala in acest sens, pentru constructia se instraineaza impreuna cu terenul aferent, este obligatorie forma autentica a actului de instrainare datorita indivizibilitatii obiectului contractului de vanzare-cumparare. .e asemenea s-a mai statuat ca desi .ecretulnr 144&1'42 a fost abrogat, daca una din parti care a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare , refuza sa se prezinte la biroul de C1 ca sa incheie contactul in forma autentica, instanta poate sa constate in temeiul art 1<A! Cod Civil valabilitatea vanzarii.
47

.ecretul ?lege nr 31&1''< si %egea nr 24&1''- privind modul de instrainare a locuintelor construite din fondurile statului sau ale unitatilor economice sau bugetate de stat prevad posibilitatea instrainarii locuintei si acordarea unui drept de folosinta asupra terenului pe durata existentei constructiei decretul-lege nr 31&1''<" de asemenea legea nr 24&1''- prevede ca cel indreptatit la cumparare devine proprietar al locuintei dar si al cotei parti asupra partilor de uz comun- terenul fiind uz comun. %egea nr 24&1''- prevede ca atribuirea in proprietate a terenului aferent se face in conditiile %egii nr12&1''1 republicata. .eci terenurile aferente constructiilor cumparate in conditiile impuse de cele - legi se pot instraina doar prin act autentic deoarece constructia nu se poate separa de teren, iar instrainarea terenului nu se poate face decat prin act autentic sub sanctiunea nulitatii absolute. In caz in care se transmite doar proprietatea asupra constructiei, odata cu ea se transmite si dreptul de concesiune asupra terenului aferent dupa cum prevede %egea nr 4<&1''1 in art !A

AUTORIZAREA PREALABILA : CONDITIE SINE @UA NON A UNOR INSTRAINARI+ .ecretul lege nr 31&1''< impune conditia obtinerii autorizatiei prealabile pentru constructiile cumparate cu credite acordate de stat si nerambursate in intregime. 8cest decret prevede constituirea unei ipoteci asupra locuintei pe vaza contractului de imprumut menit sa garanteze creditul ce s-a acordat pentru cumpararea locuintei. 8utorizatia prealabila este necesara pentru a verifica daca imprumutarl poate rambursa creditul primit. Instrainarea prin acte inre vii a dreptului de proprietate asupra constructiilor cu incalcarea prevederilor acestui decret se sanctioneaza cu nulitatea relativa a actului.

DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

UZUFRUCTUL : CARACTERE JURIDICE Eun drept de folosinta asupra bunurilor altuia fie ca sunt mobile sau imobile E un drept care este opozabil erga omnes inclusiv proprietarului bunului. .aca are ca obiect bunuri corporale uzufructuarul are si cele - atribute specifice drepturilor reale + dreptul de preferinta si dreptul de urmarire

48

Este un drept real ? uzufructuarul are posesia si folosinta asupra unui pun proprietatea altuia. El are obligatia de a conserva substanta bunului si de a-l folosi potrivit destinatiei sale Este un drept temporar deoarece poate fi cel mult viager in cazul persoanelor fizice, deci se stinge cu moartea titularului . In cazul persoanelor juridice poate fi de cel mult !< de ani. .in caracterul temporar al uzufructului deriva si caracterul aleatoriu al acestuia deoarece nu se stie cat timp va trai uzufructuarul deci nu se stie perioada de timp pentru care s-a constituit dreptul de uzufruct. .reptul de uzufruct este incesibil adica nu poate fi cesionat ? transmis, dat sau alienat nici prin acte juridice intre vii nici pentru cauza de moarte

OBIECTUL DREPTULUI DE UZUFRUCT Codul civil in art 4-< prevede ca uzufructul poate fi stabilit pentru bunuri mobile&imobile, corporale sau incorporale, fungibile sau nefungibile .at fiind faptul ca uzufructuarul are obligatia de a conserva substanta bunului putem trage concluzia ca obiectul dreptului de uzufruct il pot constitui doar bunurile neconsumptibile. *oate avea ca obiect unul sau mai multe bunuri individual determinate. :umai bunurile care apartin proprietatii private pot fi ociect al uzufructului.

MODURI DE DOBANDIRE A UZUFRUCTULUI+ (e stabileste prin vointa omului sau prin lege. *rin vointa omului+ dreptul de uzufruct se poate realiza prin conventie, acte juridice sau testament. *e cale conventionala+ se poate realiza prin mai multe moduri In mod direct per translationem" prin transmiterea celor - atribute+ posesia si folosinta de catre proprietarul bunului catre uzufructuar, proprietarului ramanandu-i doar nuda proprietate In mod indirect per deductionem" cand proprietarul bunului instraineaza nuda proprietate asupra bunului altei persoane el pastrand doar uzufructul ramanand proprietar uzufructuar. Cand proprietarul instraineaza si atributele uzufructului unei persoane cat si nuda proprietate altei persoane. Cele - persoane dobandesc calitatile de uzufructuar respectiv nud proprietar iar proprietarul bunului pierde calitatea de proprietar.

49

*rin testament+ se poate realiza in mai multe forme+ Constituirea directa+ cand testatorul instituie un legatar al uzufructului iar nuda proprietate le ramane mostenitorilor Constituirea indirecta + cand testatorul instituie une legatar al nudei proprietati, iar mostenitorilor ramanandu-le uzufructul

.obandirea prin uzucapiune+ 8cest mod de dobandire al uzufructului nu este asa important deoarece cel care incepe posesia bunului va urmari sa dobandeasca dreptul de proprietate asupra acestuia nu doar dreptul de uzufruct. .obandirea prin uzucapiune se poate realiza pe calea uzucapiunii de scurta durata de la 1< la -< de ani atunci cand exista just titlu si buna-credinta a posesorului si se mai poate realiza si pe calea uzucapiunii de !< de ani atunci cand nu sunt indeplinite conditiile necesare uzucapiunii scurte . DREPTURILE UZUFRUCTUARULUI: -are dreptul de a intra in posesia bunului si de a o exercita nestingherit. 8re la indemana actiunea confesorie de uzufruct impotriva celui care poseda bunul care face obiectul dreptului de uzufruct ,care poate fi un tert sau chiar nudul proprietar. In cazul bunurilor imobile, uzufructuarul are la indemana actiuniile posesorii care pot fi promovate si impotriva nudului proprietar. - are dreptul de a folosi bunul si de a-i culege fructele fie ele industriale,naturale sau civile" - are dreptul de a-si exercita prerogativele ce i le confera constituirea uzufructului fie direct fie prin intermediul altei persoane poate inchiria sau arenda bunul in cazul in care nu doreste sa il foloseasca personal" 8re dreptul de a dispune de bunuri consumptibile- acest drept e specific doar cvasiuzufructului cu obligatia de a restitui la incetarea acestuia bunuri de in aceeasi cantitate si de aceeasi calitate OBLIGATIILE UZUFRUCTUARULUI -obligatia .e a se folosi de lucru ca un bun proprietar 7bligatia .e a depune o cautiune. /zufructuarul trebuie sa aduca un garant care sa il despagubeasca pe proprietar in caz de insolvabilitatea sa 7bligatia .e a face acte de conservare si de intretinere a bunului 7bligatia de a suporta cheltuielile referitoare la folosinta lucrului
50

7bligatia de a asigura conservarea si paza bunului 7bligatia de a plati datoriile defunctului cand uzufructul a fost cu titlu gratuit si s-a nascut prin testament %a incetarea uzufructului are urmatoarele obligatii+ sa restituie in natura lucrul obiect al dreptului de uzufruct In cazul in care obiectul dreptului de uzufruct e un bun consumptibil are obligatia de a restitui lucruri de aceeasi calitate si in aceeasi cantitate si valoare sau echivalentul lor in bani. In cazul in care uzufructuarul decedeaza, aceasta obligatie revine succesorilor acestuia.

DREPTURILE NUDULUI PROPRIETAR: 8re drept de dispozitie asupra bunului obiect al uzufructului cu conditia ca dobanditorul trebuie sa respecte uzufructul pana la stingerea lui 8re dreptul de a greva nuda proprietate ? poate constitui o servitute sau poate greva bunul cu o ipoteca insa nu trebuie sa il impiedice pe uzufructuar in exercitarea dreptului acestuia .reptul de a promova toate actiunile pentru apararea dreptului sau de proprietate .reptul de a veghea ca uzufructuarul sa isi indeplineasca toate obligatiile .reptul de a culege productele bunului deoarece productele consuma substanta bunului. 1ructele pot fi culsese de uzufructuar deoarece nu consuma substanta bunului

OBLIGATIILE NUDULUI PROPRIETAR 8re obligatia de a se abtine de la orice fapt material si sa nu constituie nici un act juridic care sa impiedice exercitarea dreptului uzufructuarului 8re obligatia de a efectua reparatiile importante ale bunului 8re obligatia de a-l garanta pe uzufructuar pentru evictiune si de a-l despagubi in cazul in care prin fapta sa a micsorat valoarea bunului care e obiectul uzufructului

INCETAREA DREPTULUI DE UZUFRUCT

51

E reglementata de art 44A-442 in codul civil. /zufructul inceteaza prin+ 6oartea uzufructuarului. .eoarece dreptul de uzufruct e un drept temporar care poate fi cel mult viager. .reptul de uzufruct poate fi constituit insa in favoarea a mai multi uzufructuari succesivi cu conditia ca acestia sa existe sau sa fie conceputi in momentul constituirii dreptului de uzufruct. Expirarea termenului pentru carea a fost consituit. .aca a fost constituit cu termen , uzufructul inceteaza la implinirea termenului chiar daca uzufructuarul mai este in viata. Consolidarea- daca in persoana uzufructuarului se intruneste si calitatea de nud proprietar ,uzufructul inceteaza :euzul sau prescriptia extinctiva ? uzufructul inceteaza in caz de neuz al bunului mobil sau imobul" timp de !< de ani ;enuntarea uzufructuarului la dreptul sau ? uzufructul se stinge daca uzufructuarul renunta la dreptul sau. ;enuntarea poate fi expresa sau tacita cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. 8buzul de folosinta din partea uzufructuarului ,constat printr-o hotarare judecatoreasca la cererea nudului proprietar. 8buzul de folosinta este atunci cand uzufructuarul nu se comporta ca un bun proprietar. *ieirea totala a bunului+ pieirea bunului face ca uzufructul sa ramana fara obiect. .aca bunul piere partial, uzufructul ramane valabil pentru ce a ramas din bun. .aca bunul piere fortuit sau dinc auza de forta majora riscul in suporta nudul proprietar, prin aceasta se stinge dreptul de proprietate deci si dreptul de uzufruct . .aca bunul piere din culpa uzufructuarului , acesta raspunde fata de nudul proprietar si i se stinge si dreptul de uzufruct.

DREPTUL DE UZ SI DREPTUL DE ABITATIE .istinctia intre cele - este cadreptul de uz poate avea ca obiect orice bun mobil sau imobil, in timp ce dreptul de abitatie nu poate avea ca obiect decat un bun imobil. .reptul de uz se stabileste intotdeauna prin vointa omului iar cel de abitatie poate fi stabilit si prin lege. DREPTUL DE UZ : $ un drept real care permite titularului sau sa posede sa foloseasca bunul care face obiectul acestui drept si sa culeaga fructele numai pentru nevoile familiei sale. In cazul in care fructele produse depasesc nevoile uzuarului si familiei sale acestea nu i se vor cuveni. E o varietate a dreptului de uzufruct.

52

Constituirea dreptului de uz+ se face ca si constituirea dreptului de uzufruct prin vointa omului , prin acte juridice, prin conventie, prin testament cat si prin prescriptie achizitiva. (e poate constitui asupra bunurilor mobile sau imobile proprietate privata aflate in circuitul civil. .repturile uzuarului+ are dreptul de a culege fructele produse de bunul care face obiectul dreptului de uz, care sunt necesare lui si familiei sale. 8re de asemenea dreptul de a fi pus in posesia lucrului OBLIGATIILE UZUARULUI+ - trebuie sa dea o cautiune inainte de a intra in posesia bunului si de asemenea trebuie sa faca inventarul bunurilor mobile atunci cand le preia si sa constate starea lor. DREPTUL DE ABITATIE- e un drept real imobiliar care permite titularului sa foloseasca imobilul care e proprietatea altei persoane, in scopul satisfacerii nevoilor de locuit ale sale si ale familiei sale. 8re aceeasi natura ca si dreptul de uzufruct. *ractica judiciara a decis ca e un drept indivizibil COSTITUIREA DREPTULUI DE ABITATIE+ se poate constitui prin vointa omului, prin prescriptie achizitiva si prin lege *rin vointa omului+ poate fi constituit prin conventie sau prin testament. .aca e constituit prin conventie titularul sau isi poate apara dreptul printr-o actiune reala confesorie sau printr-o actiune personala intemeiata pe contractul prin care a luat nastere dreptul. *rin lege+ dreptul de abitatie e reglementat de legea nr.!1'&1''4 art 4. *rivind dreptul de mostenire al sotului supravietuitor.

DREPTURILE TITULARULUI DREPTULUI DE ABITATIE 8re dreptul de a ocupa locuinta impreuna cu familia sa 8re dreptul de a inchiria portiunea din casa ce depaseste nevoile de locuit ale familiei sale dar nu poate inchiria intreaga locuinta.

OBLIGATIILE TITULARULUI DREPTULUI DE ABITATIE 8re obligatia de a se folosi de imobil ca un bun proprietar 8re obligatia de a suporta sarcinile folosirii locuintei 8re obligatia de a constata starea imobilului la preluare 8re obligatia de a plati o cautiune daca nu e scutit de plata acestuia de nudul proprietar

53

DREPTUL DE ABITATIE STABILIT PRIN LEGE ? e reglementat de legea !1'&1''4 art. 4 cu privire la drepturile de mostenire ale sotului supravietuitor . 8cestuia ii e recunoscut un drept de abitatie asupra casei de locuit care face parte din masa succesorala *entru constituirea valabila a acestui drept trebuie indeplinite cumulativ urmatoarele conditii Casa de locuit sa fi fost proprietate personala a sotului care a decedat deci sa faca parte din mostenire (otul care a supravietuit sa nu aiba o locuinta proprie (otul supravietuitor sa fi locuit in casa sotului decedat , care face obiect al dreptului de abitatie

DREPTUL DE SER6ITUTE Este un drept real principal, derivat, indivizibil si perpetuu constituit asupra unui imobil numit fond aservit, pentru uzul si utilitatea altui imobil, numit fond dominant, care apartine altui proprietar. Este un drept real imobiliar deci poate fi consituit doar asupra unor imobile prin natura lor. Este un drept reala asupra lucrului altuia constituind un dezmembramant al dreptului de proprietate. *resupune existenta a doua fonduri care au proprietari diferiti. Imobilul in favoarea caruia se constituie servitutea se numeste fond dominant iar cel pe care este grevata servitutea se numeste fond aservit. Este accesoriu al fondului. Ea nu poate fi despartita de fondul principal pentru a forma un drept de sine statator. *entru fondul aservit servitutea e o sarcina. Este un drept perpetuu mentinandu-se atata timp cat exista cele - imobile si imprejurarea care a determinat constituirea servitutii. (ervitutea se stinge prin neuz sau daca partile au stabilit prin conventie o durata de existenta a acesteia. Este un drept indivizibil- greveaza in intregime fondul aservit si profita intregului fond dominant

SER6ITUTILE NATURALE- sunt acelea care izvorasc din situatia naturala a lucrurilor (ervitutiea de graniIuire
54

(ervitutea de ingradire (ervituti referitoare la ape

SER6ITUTILE REFERITOARE LA APE: (ervitutea de scurgere a apelor naturale. ?locurile inferioare sunt supuse a primi apele care curg fireste din locurile superioare, fara interventia omului. *roprietarul fondului inferior nu poate stavili scurgerea apelor iar proprietarul fondului superior nu poate face nici o lucrare care sa produca pagube fondului inferior. (ervitutea izvoarelor ? cel care are un izvor pe proprietatea sa poate sa il foloseasca fara a aduce atingere dreptului proprietarului fondului inferior cu privire la folosirea acelui izvor

SER6ITUTEA DE GRANIAUIRE art !24 c civ prevede ca orice proprietar va putea cere vecinului sau sa procedeze la graniJuirea proprietatii lipita de a sa, cheltuielile grani art !24 c civ prevede ca orice proprietar va putea cere vecinului sau sa procedeze la graniJuirea proprietatii lipita de a sa, cheltuielile graniJuirii fiind suportate in mod egal de cei doi proprietari vecini 7peratiunea de graniJuire consta in delimitarea liniei dintre cele doua fonduri vecine prin semne exterioare vizibile cum ar fi un gard un sant , borna de hotar 5raniJuirea se face pe cale amiabila sau in caz de refuz prin intermediul instantei de judecata.

SER6ITUTEA DE INGRADIRE A PROPRIETATII+ - potrivit art 424 cod civil , orice proprietar are dreptul de a-si ingradi proprietatea si de a-l obliga pe vecinul sau sa contribuie la efectuarea ingradirii Codul civil se refera la ingradirea prin zid care nu poate depasi - m . *e cale amiabila, proprietarii isi pot ingradi proprietatile in alt mod decat prin zid.

SER6ITUTILE LEGALE+- sunt acele stabilite prin lege si au ca obiect utilitatea publica a comunelor sau cea a particularilor

55

SER6ITUTI DE INTERES PUBLIC SI DE INTERES PRI6AT ? ;eglementate in articolul 42A Cod Civil (ervitutile de interes public sunt acelea stabilite pentru utilitatea publica sau comunala si pentru uzul public iar servitutile de interes privat sunt reglementate prin art 42A Cod Civil si privesc raporturile stabilite de lege intre vecini referitoare la zidul sau santul comun la servitutea privind picatura stresinii, servitutea de vedere sau cea de trecere. .esi sunt cuprinse tot in capitolul servitutilor servitutea legata de santul comun sau de zidul comun priveste coproprietatea fortata perpetua. (ervitutile prin fapta imului nu pot fi constituite asupra bunurilor care apartin domeniului public insa cele naturale si legale da.

SER6ITUTEA DE 6EDERE Este reglementata in art 311 -31- Cod Civil si priveste distanta legala intre fonduri vecine si de asemenea interzice deschiderea de ferestre de vedere sau balcoane catre proprietatea vecinului la o distanta sub cea prevazuta nu intra in aceasta categorie insa deschiderile pentru lumina sau pentru aerisire". .istanta este reglementata in functie de cum este vederea+ dreapta atunci cand zidul in care e deschisa e paralel cu proprietatea vecinului" sau pieziKL atunci cand zidul este perpendicular cu proprietatea vecinului". In cazul vederii drepte distanta legala este de 1' decimetri iar in cazul vederii pieziKe este de 3 decimetri. 1erestrele pot fi facute la o distanta mai mica decat cea legala daca proprietarii cad de comun acord asupra acestui lucru. .e asemenea dreptul de a deschide fereastra de vedere sub limita legala de distanta poate fi dobandit prin prescripJie achizitivL, prin titlu sau prin destinatia proprietarului.

SER6ITUTEA DE TRECERE: 8ceasta servitute se creaza pentru a permite proprietarului unui fond care constituie loc infundat , accesul in vederea folosirii normale a proprietatii sale. (ervitutea de trecere confera titularului fondului ce nu are acces la calea publica fond dominant" , dreptul de a cere trecerea pe proprietatea fondului vecin fond aservit" cu obligatia de a-l despagubi pentru paguba pe care i-o produce. Codul civil prevede ca prin #loc infundat$ se intelege acel fond care nu are acces la calea publica dar practica judiciara a stabilit ca #loc infundat$ se considera si acel loc care
56

chiar daca areo iesire , aceasta prezinta pericol sau mari inconveniente pentru proprietarul fondului dominant.=ot in practica judiciara s-a mai stabilit ca nu poate fi constituita servitute de trecere daca locul a devenit infundat prin fapta proprietarului insasi. de ex daca proprietarul si-a construit o casa care blocheaza calea de acces" (ervitutea de trecere inceteaza atunci cand situatia pentru care a fost constituita nu mai impune mentinerea acesteia.

SER6ITUTEA DISTANTEI PLANTATIILOR ;eglementata in art 3<A Cod Civil care prevede interzicerea plantarii unor arbori inalti la o distanta mai mica decat cea prevazuta in dispozitiile normative speciale, sau cand acestea lipsesc, la o distanta mai mica de - metri de hotarul dintre proprietati. .istanta se va masura de la mijlocul arborelui pana la linia de hotar. *roprietarii fondurilor vecine pot pe calea unei conventii,fie ea expresa sau tacita, sa planteze arbori la o distanta mai mica decat cea legala. .aca se planteaza arbori la o distanta mai mica decat cea legala , proprietarul fondului vecin va putea cere scoaterea lor fara sa faca dovada ca prin nerespectarea distantei i s-a provocat un prejudiciu. .aca radacinile sau coroana arborilor plantati respectand distanta legala, trec peste hotar atunci proprietarul fondului vecin va putea sa taie el insusi radacinile sau coroana acestora.

SER6ITUTEA PICATURILOR DE STREABINA 8rt 314 Cod Civil prevede ca orice proprietar este obligat sa-si faca streasina casei sale in asa mod incat apele rezultate din ploi sa se scurga pe terenul sau si nu pe al vecinului sau in strada. .e asemenea legea im,pune sa fie efectuat si un pavaj pentru ca apa sa nu se infiltreze in temelie daca nu exista canale de colectare a apei de ploaie.8ici trebuie sa se faca distinctia intre apele care curg pe o proprietate in mod natural si cele care provin din ploi si se scurg de pe acoperis. .aca apa de la streasina se scurge pe fondul vecin iar vecinul refuza mutarea ei ,cel interesat va putea cere in justitie mutarea streasinei iar in caz de refuz va putea efectua lucrarile de mutare pe cheltuiala celui care avea obligatia sa faca asta. SER6ITUTI PRIN FAPTA OMULUI+ (unt acele servituti prin care proprietarii a doua fonduri vecine ,de comun acord, hotarasc dezmembrarea dreptului de proprietate. de ex+
57

se va putea constitui o servitute de trecere chiar daca fondul dominant nu este infundat, se poate constitui o servitute de vedere prin care se permite deschiderea unei ferestre sub distanta prevazuta de lege"

(unt reglementate in art 3-<-34! Cod Civil si pot fi stabilite pe ! cai+ *rin uzucapiune *rin titlu *rin destinatia propritarului

SER6ITUTILE STABILITE PRIN UZUCAPIUNE+ (ervitutile continue si aparente se dobandesc , in afara de titlu prin prescriptia achizitiva de !< de ani. *entru dobandirea in acest mod este necesara existenta a doua conditii+ posesia exercitata sa fie utila, nefiind necesara existenta bunei-credinte sau a titlului. *e aceasta cale putanduse dobandi + servitutea de vedere, picatura de streasina, interdictia de (ervitutile nu se pot dobandi prin prescripitia achizitiva de la 1< la -< de ani.

SER6ITUTILE STABILITE PRIN TITLU: *rin titlu se intelege act juridic, deci actul juridic prin care se constituie servitutea poate imbraca forma unei conventii sau a unui testament. 8cest act juridic poate fi deci cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. In general orice servitute se poate stabili prin titlu iar servitutile continue aparente cat si cele necontinue aparente se pot stabili doar prin titlu. 8ctul de constituire al servitutii trebuie sa respecte toate conditiile de fond si de forma cerute de lege. In C1 ,dreptul de servitute stabilit prin titlu se inscrie in foaia de sarcini a imobilului ce constituie fond aservit.

SER6ITUTILE STABILITE PRIN DESTINATIA PROPRIETARULUI: .estinatia proprietarului tine loc de titlu cand vine vorba de servitutile continue si aparente deci prin destinatia proprietarului nu se pot constitui decat servitutile continue si aparente.
58

.estinatia data de proprietar care e acceptata de noul dobanditor, daca nu expres, atunci tacit, va tine loc de titlu daca servitutea este continua si aparenta *entru constituirea acestei servituti trebuie implinite urmatoarele conditii+ -starea de fapt sa fi fost intretinuta ori mentinuta de proprietarul anterior al celor doua proprietati -cele doua fonduri sa fi apartinut la origini aceluiasi proprietar -cele - fonduri sa fie despartite intre doi proprietari adica sa se instraineze un fond, iar contractul sa nu contina o cauza stingatoare de servituti - sa se stabileasca o stare aparenta si caracteristica de servitute

DREPTURILE PROPRIETARULUI FONDULUI DOMINANT: .reptul de a se folosi de servitute. *roprietarul fondului dominant va putea face toate lucrarile necesare pentru a se putea folosi si pentru a putea pastra servitutea. .reptul de a executa pe fondul aservit doar lucrari care sunt absolut necesare exploatarii normale.

OBLIGATIILE PROPRIETARULUI FONDULUI DOMINANT: (a exercite servitutea numai in limitele prevazute de lege sau de titlul sau .e a nu face nimic pentru a agrava situatia fondului aservit

DREPTURILE PROPRIETARULUI FONDULUI ASER6IT: .reptul de a dispune de imobilul sau fara a impiedica exercitarea normala a servitutii .reptul de a renunta la imobil cand a fost obligat la constituirea servitutii si la achitarea cheltuielilor de pastrare a acesteia .reptul de a pretinde despagubiri de la proprietarul fondului dominant .aca servitutea a devenit prea impovaratoare, el va putea oferi proprietarului fondului dominant un alt loc pentru exercitarea servitutii.

OBLIGATIILE PROPRIETARULUI FONDULUI ASER6IT:

59

7bligatia de a nu face nimic pentru a impiedica exercitarea servitutii 7bligatia de a efectua lucrarile necesare pentru exercitarea si intretinerea servitutii daca acesta si-a asumat-o prin titlu constitutiv.

STINGEREA SER6ITUTILOR: %egea prevede urmatoarele cauze de stingerea a servitutilor. I-p#+i i)i%&%$& -&%$ri&)& "$ & -&i $C$r*i%& +$r i%'%$& + - aceasta este doar o cauza de suspendare a exercitarii servitutii deoarece daca piedica materiala dispare dreptul de a exercita servitutea se mentine. C#!7'=i'!$&: - aceasta consta in reunirea calitatii de proprietar al ambelor fonduri dominant si aservit" in aceeasi persoana N$'=') i-#(i)')'i: servitutea se stinge prin neuz in curs de !< de ani *e langa cauzele prevazute de lege se mai pot adauga+ -renuntarea la exercitarea dreptului de servitute de catre titularul lui - pieirea fondului aservit - implinirea termenului sau a conditiei , daca servitutea s-a constituit pe o perioada determinata -rezolutiunea sau anularea actului prin care s-a constituit servitutea

ACTIUNILE PRIN CARE ESTE APARAT DREPTUL DE SER6ITUTE: A*%i'!$& *#!7$+#ri$: este corespondentul actiunii in revendicare prin care se apara si dreptul de servitute alaturi de alte dezmebraminte ale dreptului de proprietate A*%i'!i)$ p#+$+#rii: pe aceasta cale pot fi aparate servitutile continue si aparente care pot fi dobandite prin prescriptia achizitiva de !< de ani

DREPTUL DE SUPERFICIE: 8cest drept nu este reglementat expres de codul civil. 8 fost definit in literatura de specialitate ca find un drept real imobiliar, dezmembramant al dreptului de proprietate, care consta in dreptul de proprietate a unei persoane numita superficiar,
60

asupra constructiilor sau plantatiilor facute pe terenul altei persoane, teren asupra caruia superficiarul are un drept de folosinta. In cazul dreptului de superficie se suprapun - drepturi+ dreptul de proprietate al superficiarului si dreptul de proprietate asupra terenului carea apartine altei persoane decat constructorul. Caractere juridice+ E un drept real imobiliar E imprescriptibil ?insemnand ca actiunea in revendicare poate fi promovata oricand pana la stingerea dreptului de superficie E un drept perpetuu ? adica nu se stinge prin neuz :u poate incenta pe calea iesirii din indiviziune deoarece superficiarul si proprietarul terenului nu se afla in stare de indiviziune.

CONSTITUIRE+ *rin lege, prin uzucapiune sau prin titlu CONSTITUIREA DREPTULUI DE SUPERFICIE PRIN LEGE: *rin interpretarea prevederilor art !< din Codul familiei+ Constructia ridicata de soti in timpul casatoriei pe terenul bun propriu al unuia din ei devine proprietate comuna in devalmasie, terenul ramanand in proprietatea cui a fost iar celalalt sot care nu e proprietar al terenului va dobandi un drept de superficie. %egea 44&1''2 privind circulatia juridica a terenurilor a reglementat un nou caz de constituire a dreptului de superficie si anume . Conform acestei legi ,cetatenii straini si apatrizi cat si persoanele juridice straine nu pot dobandi drept de proprietate asupra terenurilor. .ar daca un cetatean strain sau apatrid sau o persoana juridica straina dobandeste in proprietate un imobil constructie atunci asupra terenului pe care se afla constructia se naste un drept de superficie, pe durata existentei constructiei. CONSTITUIREA SUPERFICIEI PRIN TITLU: .reptul de superficie se poate constitui si prin titlu. =itlu insemnand act juridic care poate imbraca forma unuei conventii , unui act de concesiune sau a unui testament. *rin conventie+ conventia ia nastere intre proprietarul terenului si cel care vrea sa ridice pe acest teren, o constructie. Conventia e valabil incheiata prin simplul acord de vointa al partilor, prin un act sub semnatura privata iar dreptul de superficie se naste in momentul incheierii conventiei. *rintr-un act de concesiune+ acest act poate avea ca obiect doar terenuri aflate in regim de drept privat ale statului si unitatilor administrativ-teritoriale
61

Concesiunea acestor terenuri e reglementata de legea 4<&1''1 privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor. *rin testament+ dreptul de superficie ia nastere atunci cand testatorul lasa proprietatea terenului unui legatar si proprietatea constructiei altui legatar CONSTITUIREA SUPERFICIEI PRIN UZUCAPIUNE+- este mai rar intalnita in practica si se realizeaza in cazul dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiune EXERCITAREA DREPTULUI DE SUPERFICIE+ =itularul dreptului de superficie are toate atributele dreptului de proprietate+ posesia ,folosinta si dispozitia si le poate instraina prin acte juridice intre vii sau pentru cauza de moarte fie ele cu titlu oneros sau gratuit. .reptul de superficie poate fi grevat cu sarcini reale cum ar fi+ drept de ipoteca, servitute, abitatie sau uzufruct STINGEREA DREPTULUI DE SUPERFICIE: Cand superficiarul dobandeste proprietatea terenului pe care are ridicata constructia sau cand proprietarul terenului dobandeste proprietatea constructiei Cand edificiul a fost desfiintat in totalitate de superficiar

POSESIA Este definita fiind o stare de fapt ce consta in stapanirea materiala asupra unui bun aflat in circuitul civil , exercitata de catre o persoana cu intentia de a se comporta fata de terti ca proprietar sau titular al unui alt drept real. Caractere+ (e aplica numai drepturilor reale nu si drepturilo de creanta *osesia da nastere unui drept de proprietate sau unui alt drept real (e bazeaza pe intentia de a poseda ,daca intentia lipseste suntem in prezenta unei detentii precare

62

:u se poate exercita asupra unei universalitati de bunuri ci doar asupra fiecarui bun care face parte dintr-o universalitate.

E%E6E:=E%E *7(E(IEI+ -elementul material, corpus, consta in totalitatea faptelor de stapanire si folosinta exercitate direct asupra bunului - elementul intentional care consta in intentia celui care poseda bunul , de a exercita aceasta stapanire DETENTIA PRECARA: *utem defini detentia ca fiind exercitiul unei puteri de fapt asupra unui lucru , fie si cu permisiunea si pe contul proprietarului, fie in virtutea unui titlu judiciar sau legal. .etentiei precare ii lipseste elementul intentional. .etentia se deosebeste de posesie deoarece conflictele legate de posesie se rezolva prin actiune posesorie iar cele legate de detentie pe cale extracontractuala0 .e asemenea detentia se mai deosebeste de posesie prin faptul ca posesia poate fi un fapt neregulat de ex posesia prin furt" dar detentia e intotdeauna reglementat pe cale legala sau conventionala. DO6ADA POSESIEI+ *entru dovedirea posesie este necesara probarea celor - elemente ale sale+ material si intentional. .ovada elementului materiale este simp>u de facut si se face prin orice mijloc de proba inclusiv prezumtii si martori In dovadireaelementului intentional se aplica - reguli+ prezumtia de neitervertire a titlului , care e prevazuta de Codul Civil in art 1244, potrivit careia atunci cand posesorul a inceput sa posede pentru altul se presupune ca a conservat aceasta calitate daca nu exista proba contrarie. 8ceasta prezumtie poate fi rasturnata cand ocupantul dovedeste ca a devenit din detentor , precar posesor. - prezumtia de neprecaritate, prevazuta de Codul Civil in art 1244 conform careia se presupune ca posesorul poseda pentru sine, sub nume de proprietar daca nu este probat ca a inceput a poseda pentru altul

PIERDEREA POSESIEI+ *osesia se pierde cand dispar cele - elemente ale sale+ cel material si cel intentional.
63

*osesia se mai pierde cand elementul material se pierde, atunci cand posesorul pierde lucrul sau acesta intra in stapanirea altei persoane fara vointa posesorului. *osesorul poate recurge la actiunile posesorii pentru a redobandi posesia. *osesia se mai poate pierde si impotriva vointei posesorului cand bunul intra in domeniul public al statului. Cand se pierde elementul intentional, posesorul devine detentor precar.

CALITATILE SI 6ICIILE POSESIEI:

CALITATILE POSESIEI: *entru ca posesia sa poata produce efecte juridice e necesar sa aiba niste calitati prevazute de art. 124A Cod Civil+ (a fie neintrerupta+- posesia nu inceteaza daca este discontinua, adica daca posesorul foloseste lucrul in mod neregulat ci intreruperea se realizeaza prin fapta unui tert sau din cauze de intrerupere naturala sau civilia a uzucapiunii. Intreruperea nu este un viciu al posesiei ci duce la pierderea ei. (a fie continua+ *entru a duce la dobandirea posesiei prin prescriptie achizitiva , posesia trebuie sa fie continua adica lucrul trebuie sa fie stapanit cu regularitate. *osesia poate fi exercitata si cu intermitente doar acestea nu trebuie sa fie anormale. Continuitatea si intermitenta sunt lasate la aprecierea instantei de judecata, continuitatea posesiei fiind prezumata intotdeauna. (a fie netulburata+ 8dica sa nu fie inceputa si conservata prin acte de violenta. (a fie sub nume de proprietar+ *entru ca posesia sa fie utila cel care detine bunul trebuie sa o faca sub nume de proprietar deoarece altfel nu este decat un detentor precar ? lipsindu-i elementul intentional (a fie publica+ *osesia trebuie sa fie exercitata in vazul tuturor, sa fie cunoscuta de toti. Conditia publicitatii posesiunii este ceruta pentru imobile dar nu si pentru bunuri mobile. (a fie neechivoca+ *osesia echivoca este atunci cand nu exista indoieli in ceea ce proveste existenta celor doua elemente constitutive ale sale+ elementul material si intentional.

6ICIILE POSESIEI: ,iciile posesie rezulta din insasi conditiile acesteia deci viciile acesteia sunt+ discontinuitatea, clandestinitatea, violenta si echivocul.
64

.iscontinuitatea+ Caractere juridice ale discontinuitatii+ este un viciu temporar deoarece atunci cand actele de stapanire devin regulate aceasta dispare. Este un viciu absolut care poate fi invocat de orice persoana care justifica un interes. Clandestinitatea+ Clandestinitatea e opusul publicitatii. Caractere juridice ale clandestinitatii+ Clandestinitatea e un viciu relativ si poate fi invocata de cel fata de care posesia a fost exercitata pe ascuns. Este aplicabila doar bunurilor mobile. .e asemenea este un viciu temporar deoarece inceteaza cand posesia devine publica. ,iolenta+ *osesia e tulburata cand e inceputa sau conservata prin acte de violenta. ,iolanta poate fi o violenta pasiva atunci cand posesoru> raspunde actelor de violenta ale altei persoane ca sa isi apere posesia si poate fi violenta activa cand posesorul incepe sau conserva posesia prin acte de violenta. Caractere juridice ale violentei+ Este un viciu temporar deoarece posesia devine utila cand violenta inceteaza, este un viciu relativ deoarece poate fi invocata doar de cel impotriva caruia a fost indreptata. (e aplica atat bunurilor mobile si imobile. Echivocul+ Codul civil nu include acest viciu al posesiei dar este recunoscut de practica judiciara si literatura de specialitate. *osesia echivoca este atunci cand nu exista indoieli in ceea ce proveste existenta celor doua elemente constitutive ale sale+ elementul material si intentional Caracterele juridice ale echivocului + este un viciu temporar , echivocul inceteaza cand posesorul creaza convingerea ca intruneste si elementul intentional. Este un viciu relativ- poate fi invocat numai de ceilalti copartasi sau coposesori nu si de catre terti. EFECTELE POSESIEI: *osesorul dobandeste proprietatea prin prescriptia achizitiva , in cazul bunurilor imobile *osesia creaza prezumtia de proprietate in favoarea posesorului *osesorul de buna-credinta al unuo bun frugifer dobandeste in proprietate fructele bunului pe care il poseda *osesia imobiliara e aparata prin actiunile posesorii

PREZUMTIA DE PROPRIETATE IN FA6OAREA POSESORULUI: 8ceasta prezumtie va putea fi probata si cu martori si este suficient ca posesorul sa faca dovada ca stapaneste bunul mobil pentru ca aceasta prezumtie sa opereze in favoarea sa. Este reglementata in art 1244 Cod Civil care prevede ca posesorul este presupus ca poseda pentru
65

sine, sub bume de proprietar, posesorul fiind prezumat a fi titularul dreptului de proprietate. 8ceasta prezumtie opereaza si in cazul bunurilor mobile si in cazul bunurilo imobile dar nu opereaza in favoarea posesorului cand obiect al posesiei este un bun proprietate publica. In cazul bunurilor imobile, prezumtia de proprietate este una relativa si poate fi rasturnata prin proba contrara. *osesorul mai beneficiaza si de prezumtia de buna-credinta.

APARAREA POSESIEI PRIN INTERMEDIUL ACTIUNILOR POSESORII: 8ctiunea posesorie este acea actiune prin care posesorul isi poate apara posesia ca stare de fapt impotriva oricarei tulburari, pentru a mentine aceasta stare ori pentru a redobandi posesia cand aceasta a fost pierduta. *rin actiunile posesorii se apara posesia asupra unui imobil si sunt reglementate de art 3A4-3A3 Cod Civil. *ot formula aceasta actiune+ posesorul a carui posesie a fost uzucapata, uzufructuarul chiar si impotriva nudului proprietar, uzuarul ,superficiarul, titularul unui drept de servitute si abitatie. 1E%/;I%E 8C=I/:I%7; *7(E(7;II+ 8ctiunea posesorie generala, in complangere si 8ctiunea posesorie speciala sau in reintegrare. ACTIUNEA POSESORIE GENERALA9 IN COMPLANGERE+ eo actiune posesorie generala de drept comun prin care reclamantul solicita inlaturarea unei tulburari obisnuite a posesiei pasnice, posesie tulburata de catre parat. *entru a putea fi introdusa aceasta actiune trebuie indeplinite niste conditii+ (a nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare *osesia sa intruneasca toate conditiile prevazute de Codul Civil+ sa fie utila si neviciata ;eclamantul sa faca dovada ca a posedat bunul cel putin un an inaintea tulburarii sau deposedarii

ACTIUNEA POSESORIE SPECIALA; IN REINTEGRARE+ 8ceasta actiune poate fi promovata atunci cand tulburarea posesie sau deposedarea a avut loc prin acte de violenta. Este o actiune posesorie speciala prin care reclamantul cere sa fie repus in situatia anteroara deposedarii sau tulburarii posesie prin acte de violenta. *rin violenta dse intelege orice fapta prin care se incalca ordinea de drept si legea.
66

*osesorul trebuie sa indeplineasca o singura conditie+ sa nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare. 1aptele care dau dreptul la introducerea acestei actiuni se impart in ! categorii plecand de la niste situatii ivite in practica+ 8cte de distrugere de orice natura- de ex+cand se distruge un zid care inconjoara imobilul posedat 8cte de obstructie ? atunci cand un tert il impiedica pe posesor sa foloseasca imobilul posedat 8cte de ocupare a unui imobil- cand un tert ocupa un imobil

POSESORUL DE BUNA9CREDINTA DOBANDESTE FRUCTELE BUNULUI CARE IL POSEDA: )una ?credinta este o conditie necesara ca posesorul sa poata culege fructele, daca posesorul e de rea-credinta este obligat sa le restituie insa are dreptul sa i se plateasca cheltuielile ocazionale pentru producerea si recoltarea fructelor si cheltuielile necesare si utile facute in legatura cu bunul respectiv. *rin fructe se intelege tot ceea ce produce un lucru in mod periodic fara ca substanta sa scada. Ele pot fi+ naturale, civile si industirale. *osesorul dobandeste doar fructele bunului nu si productele deoarece acestea ii revin proprietarului.

MODURI DE GENERALE DE DOBANDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE SI A CELORLALTE DREPTURI REALE

ACCESIUNEA 1 i!*#rp#r&%i'!$&2: *roprietatea unui lucru mobil sau imobil da drept asupra a tot ceea ce produce lucrul si asupra a tot ce uneste , ca accesoriu, cu lucrul intr-un mod natural sau artificial. 8cest drept se numeste drept de accesiune. 8ccesiunea poate fi mobiliara sau imobiliara iar accesiunea imobiliara poate fi naturala sau artificiala. 8ccesiunea mai poate fi definita ca fiind un mod de dobandirea al proprietatii care consta in incorporarea materiala a unui lucru putin important intr-un lucru mai important, in temeiul careia
67

daca doua lucruri apartin de - proprietari diferiti, proprietarul bunului mai important va dobandi dreptul si asupra bunului incorporat, 8ccesiunea poate fi mobiliara sau imobiliara iar accesiunea imobiliara poate fi naturala sau artificiala. ACCESIUNEA IMOBILIARA NATURALA: 8ccesiunea imobiliara naturala consta in unirea sau incorporarea a doua bunuri , dintre care cel putin bunul principal este imobil,avand proprietari diferiti, fara interventia omului. 8ccesiunea pamanturilor create de ape ? aceasta forma a accesiunii ia forma in urmatoarele cazuri+ aluviunea, avulsiunea, prundisurile si insulele. 8luviunea e acel proces prin apele depun pe maluri pamant. 8ceste cresteri de pamant pot fi si rezultatul retragerii apelor. *roprietarul pamantului spre care s-a retras apa nu va putea sa ceara despagubiri pentru pierderea suferita de la cel caruia i-a profitat retragerea apelor si nici nu va putea revendica terenul care a fost descoperit. 8vulsiunea+ Consta in ruperea brusca a unei bucati de pamant dintr-o proprietate di alipirea ei de apa curgatoare la o alta proprietate. (pre deosebire de aluviune , in cazul avulsiunii ,proprietarul terenului caruia i-a fost smulsa bucata de pamant va putea sa o revendice in teremen de 1 an dupa care va opera accesiunea imobiliara naturala si va intra in proprietatea celui care detine pamantul la care a fost alipita bucata de pamant. Insa daca bucata care a fost smulsa apartine de domeniu public , nu va opera accesiunea imobiliara naturala si va putea fi revendicata oricand deoarece revendicarea imobilelor din domeniul public e imprescriptibila *rundisurile si insulele+ *rundisurile si insulele sunt intinderile de uscat rezultate de retragerea apelor, raurilor neplutitoare si nenavigabile si sunt considerate a fi ale statului daca nu se opune titlu sau prescriptie. (e mai intalnesc si alte situatii cum ar fi+ /n rau formeaza un brat care inconjoara pamantul unui proprietar riveran. In acest caz proprietarul pastreaza proprietatea insulei formate - conform legii 1<A&1''3 insulele care nu sunt in legatura cu terenurile cu mal la nivel mediu al apei apartin proprietarului albiei apei Insula care se formeaza prin ruperea brusca a unei bucati de pamant din proprietatea unui riveran poate fi revendicata timp de 1 an.

68

ACCESIUNEA ANIMALELOR- dobandirea animalelor sau zburatoarelor salbatice care trec pe fondul unui proprietar are loc in virtutea dreptului de accesiune daca aceasta trecere nu a fost fortata sau obtinuta prin frauda. .obandirea prin accesiune nu se aplica animalelor domestice.

ACCESIUNEA IMOBILIARA ARTIFICIALA: 8cest tip de accesiune se realizeaza cu interventia omului. Este reglementata de art 4'- Cod Civil care reglementeaza - cazuri de accesiune imobiliara artificiala si care spune ca orice lucru facut in pamant sau asupra pamantului, orice constructie sau plantatie sunt prezumate relativ ca sunt facute de proprietarul acelui pamant, cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui pana se dovedeste contrariul

ACCESIUNEA CONSTRUCTIILOR SI PLANTATIILOR FACUTE DE UN PROPRIETARE PE TERENUL SAU CU MATERIALELE ALTUIA: Codul Civil in art 4'! prevede ca proprietarul terenului devine prin accesiune si proprietar al constructiei care a edificat-o cu materiale straine iar proprietarul materialelor nu are dreptul sa le ridice sau sa le revendice. *roprietarul terenului dobandeste proprietatea constructiilor sau plantatiilor efectuate cu matereialele altuia indiferent daca e de buna-credinta sau nu- adica stia sau nu ca materialele apartin altuia . Conform principiului potrivit caruia nimeni nu se poate imbogati fara just temei, proprietarul terenului poate fi obligat la plata contravalorii materiale la pretul de circulatie livera si la plataunor daune-interese in conditiile raspunderii civile delictuale.

ACCESIUNEA CONSTRUCTIILOR SI PLANTATIILOR FACUTE DE O PER+OANA CU MATERIALELE SALE PE UN TEREN PROPRIETATEA ALTUIA:

Codul Civil in art 4'4 statueaza ca atunci cand constructiile sau plantatiile au fost facute de un tert cu materialele sale pe terenul altuia, proprietarul are drept de a le retine sau de a cere tertului sa le ridice.

69

*roprietarul terenului va deveni si proprietar al constructiei sau plantatiei prin accesiune iar constructorul va deveni un creditor al proprietarului terenului pe care a edificat constructia sau plantatia. *revederile acestui art se aplica numai constructiilor noi facute pe terenul altuia nu si lucrarilor de reparatii ale unui imobil.

SITUATIA CONSTRUCTORULUI DE BUNA9CREDINTA: Este de buna-credinta acel constructor care a edificat cu materialele sale dar pe terenul altuia , dar avea convingerea ca acel teren este al sau. .e asemenea , s-a decis ca este tot de bunacredinta si acel constructori care a edifict constructia pe terenul altuia in baza unei promisiuni de donatie facuta de proprietarul terenului sau in baza unei conventii de instrainare sub semnatura privata. )una-credinta a constructorului e necesar sa existe in momentul cand s-au efectuat lucrarile iar dovada relei-credinte trebuie facuta de proprietarul terenului pe care s-a construit. Constructorul e considerat un posesor de buna-credinta al constructiei pe care a edificat-o inainte de intentarea actiunii in rezolutiune. *roprietarul pe terenul caruia s-a edificat constructia are - alternative+- sa plateasca o suma de bani constructorului care sa reprezinte contravaloarea materialelor si pretul muncii sau sa plateasca o suma de bani care reprezinta sporul de valoare al terenului ca urmare a edificarii constructiei sau plantatiei. *roprietarul este obligat la una dintre aceste variante in temeiul principiului ca nimeni nu se poate imbogati fara just temei. Indiferent daca constructorul este de buna-credinta sau de rea-credinta , prealeaza interesele proprietarului conform art 4'4 Cod Civil.

MM SITUATIA CONSTRUCTORULUI DE REA9CREDINTA PE TERENUL ALTUIA: 8ceasta situatie e intalnita cand acel constructor de rea-credinta" construieste pe terenul altuia cunoscand ca acesta nu este proprietatea sa. In cazul acesta proprietarul poate opta pentru una din posibilitatile (a ceara constructorului de rea-credinta sa demoleze constructia sau plantatia pe cheltuiala acestuia, si sa plateasca daune-interese in conditiile raspunderii civile delictuale

70

(a invoce accesiunea caz in care va trebui sa plateasca constructorului pretul materialelor si a muncii depuse iar apoi va deveni proprietar al constructiei sau plantatiei,

Indiferent daca constructorul este de buna-credinta sau de rea-credinta , prealeaza interesele proprietarului conform art 4'4 Cod Civil.

ACCESIUNEA MOBILIARA+ 8ccesiunea mobiliara este reglementata in art 4<4-4<4 Cod Civil si consta in unirea prin incorporare a doua bunuri mobile ce apartin la doi proprietari diferiti. .in aceasta unire rezulta un bun mobil nou care apartine proprietarului lucrului cel mai important din cele -, cu obligatia de a-l despagubi pe celalalt proprietar al lucrului mai putin important cu contravaloarea bunului acestuia. *otrivit Codului civil exista ! forme de accesiune mobiliara+ adjonctiunea, confuziunea si specificatiunea. /rmatoarele reguli se aplica tuturor formelor de accesiune mobiliara+ .aca doua sau mai multe bunuri apartin la - proprietari diferiti si intre ei exista o conventie care priveste incorporarea lucrurilor , trebuie respectata conventia .aca bunurile unite apartin aceluiasi proprietar, el va fi proprietarul lucrului rezultat din unire *revederile legale care reglementeaza accesiunea mobiliara nu sunt aplicabile fata de cel cae dobandeste fructele ca posesor de buna-credinta .aca bunurile se reunesc in acelasi tot cu o intrebuintare unica diferita de cea a lucrurilor care s-au incorporat, ele pot fi despartite fara a produce prejudicii.

ADJONCTIUNEA 8djonctiunea este forma accesiunii mobiliare care consta in unirea a - bunuri mobile corporale fiecare apartinand unui proprietar diferit si care formeaza un alt bun, desi raman distincte si pot fi despartite la nevoie. )unul nou care rezulta din adjonctiune va fi proprietatea aceluia care detinea bunul principal,cel mai de valoare dintre cele - . Codul Civil prevede in art 4<4 ca se considera bun principal acela pentru care bunul secundar a servit drept completare , ornament sau pentru uzul acestiua. .aca nu se poate stabili care e bunul
71

principal, va fi considerat principal cel cu valoare mai mare, iar daca valoarea lor e egala va fi considerat principal cel cu volumul cel mai mare. .aca nu se poate stabili care e bunul principal ,lucrul devine proprietatea comuna ambilor proprietari iar iesirea din idiviziune se va face conform art A-2 Cod Civil, 8djonctiunea e intalnita de ex in cazul montarii unui diamant pe un inel. SPECIFICATIUNEA: (pecificatiunea este acea forma a accesiunii mobiliare care consta in cumularea a doua valori care duc la obtinerea unui lucru, .e ex+ croitor care confectiuneaza o rochie folosind materialul proprietatea altei persoane %ucrul principal este materia, iar proprietarul materieie este obligat sa plateasca celuilalt contravaloarea muncii depuse. .oar daca valoarea muncii depaseste valoarea materialului lucrul principal va fi considerat munca depusa iar cel care a muncit va fi obligat sa plateasca proprietarul materialului contravaloarea acestuia.

CONFUZIUNEA: Confuziunea e acea forma a accesiunii mobiliare in care din amestecul a doua materii prime apartinand la - proprietari diferirti ia naste re un lucru nou in continutul caruia materialele nu se mai pot distinge .e ex+ 8mestecul folosit pentru ciment In acest caz lucrul principal e determinat in functie de niste elemente+ cantitatea ,calitatea, valoarea lui. *roprietar al lucrului nou va deveni proprietarul lucrului principal cu obligatia de a-l despagubi pe celalat proprietar al lucrului seundar. In caz ca nu se poate stabili care bun e principal si care e acesoriu, proprietarul al carui bun a fost amestecat fara voia lui poate cere desfacerea amestecului. .aca desfacerea nu mai e posibila, atunci bunul devine proprietatea celor care au pus bunurile in amestec potrivit contributiei aduse, in functie de cantitate, calitate si valoarea materiei fiecaruia iar lucrul devine astfel proprietate comuna.

72

UZUCAPIUNEA 1 PRESCRIPTIA AC8IZITI6A29 *& -#" "$ "#(&!"ir$ & pr#pri$%&%ii &+'pr& ('!'ri)#r i-#(i)$
Cand posesia unui imobil se prelungeste pe o anumita perioada de timp , legea o considera izvor al proprietatii iar posesorul va fi considerat proprietar /zucapiunea este un mod de dobandire al dreptului de proprietate fiind reglementata in Codul CiCil in Cartea a III-a titlul GG intitulat #.espre prescriptie$ in art 12!A- 1'11 completat si cu unele dispozititi din .ecretul 13A&1'42 /zucapiunea se intemeiaza pe faptul posesiei imobilului pe perioada de timp ceruta de lege. (i da nastere dreptului de proprietate ori unui alt drept real asupra unui bun imobil, in conditiile si termenele prevazute de lege. /zucapiunea e cel mai eficace mod de apara dreptul de proprietate asupra unui imobil. In dreptul nostru civil , dobandirea dreptului real de proprietate prin uzucapiune e reglementata diferit in functie de unte se afla imobilele. In regimul de publicitate imobiliara prin registre de transcriptiuni si inscriptiuni , proba dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiune e singura dobada absoluta a unui asemenea drept , dreptul consolidandu-se in mod absolut daca se face dovada indeplinirii conditiilor impuse de lege pentru a uzucapa. In sistemul de publicitate imobiliara prin C1 ? drepturile reale imobiliare se dobandesc doar prin inscrierea in C1 care are efect constitutiv de drepturi iar uzucapiunea nu este o modalitate de dobandire a dreptului de proprietate daca acesta nu se inscrie in C1 MM POSESIA : CONDITIE ESENTIALA A UZUCAPIUNII: *rescriptia in general se intemeiaza pe posesie ca si uzucapiunea care e fondata pe faptul posesiei indelungate a imobilului. *osesia trebuie sa fie formata din cele - elemente+ material si intentional si sa indelplineasca conditiile impuse de art 124A Cod Civil , adica sa fie continuia, neintrerupta, netulburata, sub nume de proprietar si publica. .e ex chiriasul nu exercita stapanirea in nume de proprietar ci in calitate de chirias deci posesiei lui il lipseste elementul intentional. MM

73

JONCTIUNEA POSESIILOR: Eonctiunea posesiilor este adaugarea la termenul posesiunii actuale a posesorului a termenului de posesiune a posesorului anterior. .e ex daca G a posedat -< de ani un imobil si apoi il instraineaza lui N ,legea ii permite lui N sa uneasca posesia lui cu a lui G deci nu va mai trebui sa posede imobilul !< de ani ci numai 1< pentru a dobandi dreptul de proprietate Eonctiunea posesiilor e posibila intotdeauna , posesorul poate opta intre a continua posesia autorului sau sau de a incepe o noua posesie. .aca opteaza pentru a continua posesia e necesar sa o continue cu toate calitatiile si viciile acesteia Ca jonctiunea posesiilor sa opereze e necesara implinirea conditiilor+ (a fie vorba de o posesie propriu-zisa Cel care invoca jonctiunea sa fie un succesor in drepturi ai autorului sau adica posesorul posterior sa fie un avand-cauza al primului posesor si sa detina posesiunea de la autorul sau pe baza unui titlu juridic

DD INTRERUPEREA PRESCRIPTIEI AC8IZITI6E: 8rt 124A Cod civil prevede ca posesia trebuie sa fie utila pentru a duce la dobandirea unui drept real prin prescripta achizitiva. .e asemenea prescripta trebuie sa fie neintrerupta. *rescriptia se poate intrerupe in mod natural sau in mod civil INTRERUPEREA NATURALA A PRESCRIPTIEI: Codul Civil prevede - cazuri in acest sens+ Cand bunul e declarat imprescriptibil ca urmare a transformarii naturii si destinatiei sale.

In acest caz cand intra in vigoare o lege in timpul curgerii prescriptiei achizitive care declara bunul posedat ca imprescriptibil, prescriptia se intrerupe si nici nu mai poate fi inceputa una noua. Cand posesorul este lipsit de folosinta bunului timp de mai mult de un an de catre un tert. In caz ca intreruperea e voluntara nu mai e nevoie sa treaca un an cand posesorul cedeaza sau doneaza bunul sau".

74

Intreruperea naturala a posesiei prin pierderea posesiei bunului sau prin declararea lui ca fiin imprescriptibil printr-o dispozitie legala produce efecte erga onmnes.

INTRERUPEREA CI6ILA A PRESCRIPTIEI AC8IZITI6E: Codul Civil prevede ! situatii de intrerupere civila a prescriptie achizitive+ *rintr-un act incepator de executare *rin sesizarea instantei de judecata cu o cerere de chemare in judecata formulata de proprietarul neposesor impotriva posesorului neproprietar ;ecunoasterea de catre posesor a dreptului celui impotriva caruia curge prescriptia

In cazul actelor incepatoare de executare acestea sunt + sechestrul sau cererea de punere in executare a unui titlu executoriu In cazul cererii de chemare in judecata de catre proprietarul neposesor impotriva posesorului neproprietar prescriptia se intreupe doar daca este admisa, daca este admisa are efect retroactiv deci intrerupe prescriptia, daca nu este admisa este ca si cum nu ar fi existat si nu afecteaza in nici un fel prescriptia In cazul recunoasterii facuta de posesor a dreptului celui impotriva caruia curge prescriptia aceasta recunoastere poate fi facuta doar de posesorul bunului si numai daca acesta are discernamant si discerne ca recunoasterea are valoare de renuntare la bunul respectiv.

SUSPENDAREA PRESCRIPTIEI AC8IZITI6E: *rin suspendarea prescriptiei achizitive , cursul acesteia e oprit temporar pe durata cat actioneaza cauzele de suspendare a acesteia CAUZE DE SUSPENDARE A PRESCRIPTIEI AC8IZITI6E: *rescriptia nu curge intre soti in timpul casatoriei .ecretul nr 13A&1'42 dispune ca prescriptia se suspenda atata timp cat cel impotriva caruia curge e impiedicat de un caz de forta majora sa faca acte de intrerupere

75

*rescriptia nu curge cat socotelile nu au fost date si aprobate intre parinti sau tutore si cel pe care il ocrotesc, intre curator si cel pe care il reprezinta, sau intre oricare persoana care in temeiul legii sau a unei hotarari judecatoresti adminisreaza bunurile altuia si cel ale carui bunuri sunt administrate.

.e asemena alte cauze de suspendare a prescriptiei mai sunt enumerate in %egea nr 42&1'A4 si in %egea 4'&1'A4

FELURILE UZUCAPIUNII:

UZUCAPIUNEA DE 35 "$ ANI: 9 r$,)$-$!%&%& i! &r% 189591893 C#" Ci i) /zucapiunea este un mod de dobandire al dreptului de proprietate fiind reglementata in Codul Civil . Cand posesia unui imobil se prelungeste pe o anumita perioada de timp , legea o considera izvor al proprietatii iar posesorul va fi considerat proprietar 8rt. 12'< Cod Civil dispune ca este necesara implinirea a - conditii + (a existe o posesie utila *osesia sa fi fost exercitata timp de !< de ani indiferent daca posesorul este de buna sau de rea-credinta.

*entru a fi utila posesia trebuie sa fie sa fie contrinua, neintrerupta,publica, sub nume de proprietar si netulburata sa aiba cele doua elemente+ cel intentional si cel material. .aca posesia ,fiind utila e exercitata timp de !< de ani , uzucapiunea se considera implinita iar efectul acesteia este dobandirea dreptului de proprietate liber de sarcina unui uzufruct sau a unei servituti existente anterior.

UZUCAPIUNEA DE LA 15 )& 25 DE ANI: /zucapiunea este un mod de dobandire al dreptului de proprietate fiind reglementata in Codul Civil . Cand posesia unui imobil se prelungeste pe o anumita perioada de timp , legea o considera izvor al proprietatii iar posesorul va fi considerat proprietar *entru a putea fi invocata , aceasta trebuie sa intruneasca cumulativ urmatoarele conditii+ *osesorul sa fie de buna-credinta
76

*osesia trebuie sa se intemeieze pe just titlu sau justa cauza

*rin just titlu se intelege conform art 12'A Cod Civil- orice act translativ de proprietate de ex + donatia, vanzare, schimb. *oate fi considerat just titlu si o hotarare judecatoreasca pronuntata in baza .ecretului 141&1'41 prin care se trece un bun abandonat in proprietatea statului. 8ntecontractul nu constituie just titlu ci doar dovada a inceperii uzucapiunii de !< de anil. :ici un titlu sub conditie suspensiva nu constituie just titlu. )una-credinta este credinta posesorului ca cel de la care a dobandit imobilul avea toate insusirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea . )una ?credinta e destul sa fi existat in momentul dobandirii imobilului. Eudecatorul stabileste daca buna-credinta a existat sau nu , iar aceastea se poate dovedi prin orice mijloc de proba+ inscrisuri, prezumtii sau martori

CALCULUI TERMENULUI PRESCRIPTIE DE LA 15 )& 25 DE ANI: Codul Civil prevede in art 12'4 ca termenul uzucapiunii scurte variaza in functie de+ daca proprietarul locuieste sau nu locuieste in circumscriptia tribunalului unde e situat imobilul Cel care locuieste in raza tribunalului unde se afla imobilul va trebui sa posede timp de 1< ani imobilul iar cel care locuieste in afara razei tribunalului va trebui sa posede timp de -< de ani imobilul. =impul uzucapiunii se calculeaza in zile nu in ore. Oiua cand incepe prescriptia nu se ia in calcul. Oiua se socoteste -4 de ore de la ora < la ora -4.

UZUCAPIUNEA TABULARA: Este reglementata de prevederile .ecretului- %ege nr 114&1'!2 /zucapiunea tabulara duce la dobandirea dreptului de proprietaea atunci cand s-a inscris in C. , fara cauza legitima un drept de proprietate, iar titularul lui il poseda cu buna-credinta , timp de 1< ani. 8ceasta uzucapiune are efect retroactiv si va consolida situatia juridica creata pana atunci printr-o aparenta de drept. *entru a dobandi un drept real prin uzucapiune tabulara sunt necesare urmatoarele conditii+ -dreptul de proprietate sau un alt drept real sa fie deja inscris in C1 cu numele uzucapantului -sa fie vorba de drepturi reale ce se pot dobandi prin uzucaoiune
77

-posesia sa fi avut o durata de cel putin 1- ani - posesia uzucapantului sa fie de buna-credinta care se apreciaza la momentul intrarii in posesie" -inscrierea in C1 s-a facut in baza unui titlu nevalabil.

UZUCAPIUNEA EXTRATABULARA: .ecretul-lege nr 114&1'!2 prevede ca cel care a posedat un imobil in conditiile legii, timp de -< de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate inscris in C1, poate cere in temeiul uzucapiunii , intabularea dreptului in favoarea sa. Conditiile uzucapiunii extratabulare+ =itularul dreptului real intabulat in C1 sa fi decedat inainte de inceperea posesiei de catre uzucapant *osesia exercitata sa fie utila, nu conteaza ca uzucapantul este de buna-credinta sau de rea-credinta /zucapantul sa posede imobilul timp de -< de ani de la moartea titularului dreptului real inscris in C1

PROCEDURA NECONTENCIOASA DE INSCRIERE A DREPTULUI: Cererea de intabulare se face la notarul public care va afisa cererea pentru ca cei interesati sa poata sa faca opozitie. In caz ca in termen de o luna nu exista nici o opozitie la cererea de intabulare , notarul va dispune intabularea dreptului real dobandit prin uzucapiune pe numele celui care a posedat. .aca se fac opozitii acestea se trimit spre solutionare instantei de judecata care va solutiona acest caz si daca admite cererea ,dreptul de proprietate se intabuleaza in C1 pe numele uzucapantului.

EFECTELE UZUCAPIUNII:

78

/zucapiunea il transforma retroactiv in proprietar pe cel care a posedat imobilul pe perioada de timp ceruta de lege. /zucapantul devine proprietar al imobilului din momentul in care a inceput posesia. Ea trebuie invocata de cel interesat deoarece nu se poate invoca din oficiu. /zucapiunea duce la respingerea actiunii in revendicare a fostului proprietar fiind oarecum o sanctiune a neglijentei fostului proprietar. RENUNTAREA LA PRESCRIPTIA AC8IZITI6A: ;enuntarea poate fi expresa sau tacita , si va putea fi efectuata doar de beneficiarul acesteia. *osesorul care renunta trebuie sa aiba capacitatea de a instraina adica trebuie sa aiba capacitatea de a incheia acte de dispozitie. ;enuntarea nu se poate face decat dupa implinirea prescriptiei achizitive. MM CON6ENTIA SAU CONTRACTUL CA MOD DE DOBANDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE SI A ALTOR DREPTURI REALE:

Contractul e modul celmai des intalnit de dobandire a dreptului de proprietate si a altor drepturi reale. El poate fi facut cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. 1ac parte din aceasta categorie+ vanzarea-cumpararea, renta viagera, donatia, schimbul Contractul transfera proprietatea de la un titular la altul. %a baza incheierii contractelor stau niste principii generale ale Codului Civil cum ar fi principiul libertatii actelor juridice ? prin care partile pot hotari sa contracteze sau sa nu contracteze, pot hotari continutul contractului, forma si efectele acestuia. /n alt principi este cel al fortei obligatorii ? a contractului ceea ce inseamna ca odata incheiat are forta de lege intre parti. Conform principiului consensualismului contractele au fost incheiate prin consimtamant mutualmutuus consensus deci pot fi revocate sau modificate tot prin consimtamant mutual ? mutuus dissensus. Cel mai intalnit contract fiind cel de vanzare-cumparare. ,anzarea este perfecta si dreptul de proprietate trece din patrimoniul vanzatorului in patrimoniul cumparatorului daca partile s-au inteles asupra lucrului si asupra pretului chiar daca lucrul nu s-a predat si pretul nu s-a numarat inca. =ransferul de proprietate are loc doar daca contractul prin care se transfera acest drept imbraca forma ceruta de lege.

79

In cazul contractului de donatie forma autentica ceruta de lege. (i in cazul terenurilor ce intra sub incidenta %egii nr 44&1'2 , pentru instrainarea acestora prin acte juridice intre vii e necesara forma autentica. MM LEGEA CA MOD DE DOBANDIRE A DREPTURILOR REALE: %egea constituie un mod originar de dobandire a dreptului de proprietate si a altor drepturi reale atunci cand prevede expres aceasta. %egea e mod de dobandire a drepturilor reale in urmatoarele conditii+ .obandirea mobilelor prin posesia de buna-credinta .obandirea coproprietatii asupra zidului cimun care echivaleaza cu o vanzare silitaprevazuta de art 4'A-4'2 Cod Civil .obandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta ? reglementata de art 424 Cod Civil. In caz de rea-credinta posesorul fiind obligat sa le restituie.

.e asemenea constituie mod de dobandire a dreptului de proprietate + - %egea 12&1''1 privind constituirea dreptului de proprietate pentru o anumita categorie de persoane - .ecretul nr 111&1'41 privind trecerea unui bun parasit in proprietatea statului +egea nr 31&1''<, %egea nr 24&1''- si lega nr 11-&1''4 privind obligatia statului de a vinde imobilele cu destinatie de locuinta , chiriasilor acestor imobile %egea 1<&-<<1 ?privind restituirea imobileloe preluate abuziv de catre stat inainte de anul 1'2'

8OTARAREA JUDECATIREASCA : MOD DE DOBANDIRE A DREPTURILOR REALE:

80

.in categoria hotararilor judecatoresti care constituie sau atribuie drepturi fac parte+ ordonantele de adjudecare prin care se finalizeaza executarea silita. 7rdonanta de adjudecare are valoare de act autentic.Efectul acestora este ca adjudecatarul bunului devine proprietar. Instanele de judecata pot pronunta hotarari care sa tina loc de consimtamant la vanzare al partii care refuza sa incheie actul la notar potrivit art 1<A! si 1<AA Cod Civil, in cazul imobilelor situate in regimul de publicitate imobiliara prin registre de transcriptiuni si inscriptiunni. .ecretul lege nr 144&1'42 prevede ca in cazul imboblilelor care sunt situate in regimul publicitatii prin C1, antecontractul naste in sarcina partilor o obligatie de a face ? respectiv de a incheia actul de instrainare in forma ceruta de lege. Instantele judecatoresti pot da in acest caz o hotarare care sa tina loc de vointa unei parti contractante care nu isi respecta obligatia asumata prin antecontract. In baza decretului 114&1'!2 dreptul de proprietate se poate dobandi si fara inscriere in C1 in caz de moarte , expropriere si vanzare silita dar titularul dreptului nu poate dispune de el daca nu il inscrie in C1 Exproprierea pe cale judecatoreasca in baza %egii !!&1'44 e de asemenea un mod de dobandire a dreptului real de proprietae prin hotarare judecatoreasca. MM APAREAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE SI A CELORLALTE DREPTURI REALE: G$!$r&)i%&%i: 6ijloacele de drept civil prin care se apara drepturile reale constau in totalitatea actiunilor in justitie prin care titularului unui drept care a fost lezat cere instantei sa pronunte o hotarare prin care sa fie inlaturata incalcarea dreptului sau. 8ceste mijloace pot fi directe sau indirecte MIJLOACE DIRECTE: 8cestea se impart in + actiuni petitorii si actiunui posesorii 8ctiunile posesorii sunt actiuni reale imobiliare prin care se urmareaste apararea posesiei impotriva oricarei tulburari pentru a o redobandi sau a o mentine. 8ctiunile petitorii sunt acele actiuni reale prin care se apara in mod direct real si prin care se solicita instantei de judecata sa stabileasca faptul ca reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau a unui alt drept real asupra unui imobil M
81

8C=I/:E8 I: ;E,E:.IC8;E+B Este actiunea reala prin care proprietarul care a pierdut posesia unui bun solicita restituirea acestuia de la posesorul neproprietar. *rin intermediul acestei actiuni se pot cere si despagubiri pentru prejudiciul cauzat. Caracterele acestei actiuni+ Este o actiune petitorie ? cel care formuleza actiunea trebuie sa faca dovada ca e proprietarul bunului revendicat Este o actiune reala- se intemeiaza pe dreptul de proprietate care e opozabil erga omnes si poate fi formulata impotriva oricarei persoane care aduce atingere dreptului de proprietatea a reclamantului Este in princioiu imprescriptibila din punct de vedere extinctiv deoarece se intemeiaza pe dreptul de proprietate iar acesta are caracter perpetuu. Conditia fara de care nu se poate promova actiunea in revendicare este faptul ca reclamantul trebuie sa proveze dreptul sau de proprietate. MMM

EFECTELE ACTIUNII IN RE6ENDICARE: .aca actiunea este admisa paratul e obligat la restituirea bunului care face obiectul actiunii, in natura si liber de sarcini. .aca bunul a pierdit din cauza de forta majora, paratul daca este de buna-credinta nu va fi obligat la plata despagubirilor si va putea retine fructele produse de bunul respectiv. Insa daca a fost de rea-credinta va fi obligat la plata despagubirilor si la restituirea fructelor de la data de la care a intrat in posesia bunului. .e asemenea va putea cere reclamantului cheltuielile necesare si utile facute ptr conservarea bunului revendicat, asta indiferent daca este de buna sau rea credinta.

PUBLICITATEA MOBILIARA:
*ublicitatatea mobiliara este aducerea la cunostiinta publicului a operatiunilor savarsite in legatura cu bunurile mobile. (pre deosebire de publicitatea imobiliara , in materie mobiliara , posesia are rol de publicitate. Cazurile de publicitate mobiliara sunt limitate+ *ublicitatea cesiunii de creanta in conditiile art 1!'! Cod Civil
82

*ublicitatea constituirii gajului si a oricarei garantii reale mobiliare in conditiile legii ''&1''' .area de data certa a inscrisului sub semnatura privata Inregistrarea actelor juridice de orice natura privitoare la nave si aeronave in resgistrele speciale tinute de autoritatile competente 6entiunile cu caracter de protectie in materia dreptului de autor si drepturilor coneze Inregistraile din materia inventiilor

PUBLICITATEA IMOBILIARA:
*ublicitatea imobiliara consta in totalitatea mijloacelor juridice ce au ca scop asigurarea evidentei si opozabilitatii fata de terti a actelor juridice prin care se constituie, se transmit si se sting drepturi reale imobiliare. Caracterele acesteia sunt+ -caracterul util -caracterul posibil CARACTERUL POSIBIL AL PUBLICITATII IMOBILIARE: .eoarece nr imobilelor e mai mic in comparatie cu cel al bunurilor mobile, reguliele circulatiei juridice sunt mult mai rigide deci publicitatea imobiliara e posibila. 7peratiunile tehnice de evidentiere a imobilelor sunt posibile, ele constituie baza tehnica a realizarii publicitatii imobiliare.

CARACTERUL UTIL SI NECESAR AL PUBLICITATII MOBILIARE: In materie imobiliara , posesia nu are valoare de titlu de proprietate. *entru a asigura posibilitatea stabilirii de catre orice persoana intereata a situatiei materiale si juridice a unui bun imobil la un moment dat e necesara o alta forma de publicitate decat posesia. SISTEME DE PUBLICITATE IMOBILIARA: +i+%$-$ r$&)$ +i +i+%$-$ p$r+#!&)$ SISTEME REALE: CF
83

E+%$ '! +i+%$- "$ #ri,i!$ G$r-&!&/ /n asemenea sistem de publicitate imobiliara este ce prin C1-uri in care sunt evidentiate toate operatiunile juridice savarsite in legatura cu imobilul respectiv. 8cest sistem are o acuratete juridica deosebita deoarece orice persoana interesata poate consulta C1-ul pentru a afla cine e titularul dreptului de proprietate asupra imobilului , daca acesta e grevat cu servituti sau daca asupra imobilului s-au constituit dezmembraminte ale dreptului de proprietate. SISTEME PERSONALE: E+%$ '! +i+%$- "$ #ri,i!$ 7r&!*$=&; 8cest sistem este cel al registrelor de transcriptiuni si incriptiuni in care operatiunile privind imobilelel se inscriu in ordine cronologica in functie de persoana care prin intermediul lor dobandeste anumite drepturi reale asupra bunului respectiv si nu in functie de imobil ca unitate judirica distincta. 8cest sistem asigura doar indentificarea titularilor de drepturi reale asupra imobilelor deci este mai putin eficient decat sistemul prin C1-uri deoarece orice perosana interesata trebuie sa cunoasca toata seria de titulari ai dreptului de proprietate asupra imobilului si de asemenea sarcinile constituite asupra lui. MMMM CARTEA FUNCIARA: .efinitie+ e acel inscris sau act care descrie imobilele si arata drepturile , actele sau faptele privitoare la imobile precum si persoanele inscrise sau mentionate ca titulare ale acestor drepturi.

PRINCIPALELE TRASATURI ALE CARTILOR FUNCIARE:

Cartea funciara e publica Evidenta se tine pe imobile si nu pe persoane Cartile sunt intocmite si numerotate pe loclitati fiecare imobil are cartea sa funciara in care sunt trecute toate actele translative sau constitutive de drepturi reale si unele drepturi de creanta proprietatea miniera se inscrie numai in registrul minier cartile funciare se tin intr-un singur exemplar de catre judecatori ca instante de carte funciara
84

imobilele diin domeniu public se inscriu in registre speciale

ALCATUIREA CARTII FUNCIARE: *otrivit .ecretului-lege nr 114&1'!2 cartea funciara e alcatuita dintr-un titlu si ! parti =itlul C1-ului cuprinde denumirea localitatii unde se afla imobilul si numarul cartii funciare respective *artea I ? foaia 8 sau foaia de avere- in aceasta se face descrierea imobilului+ numarul topografic, numarul de ordine, denumirea si intinderea imobilului , compunerea constructiilor si observatii *artea II ? foaia ) sau foaia de proprietate ? aici se fac inscrierile privitoare la dreptul de proprietate asupra imobilului+ numele si datele de identificare ale proprietarului, servitutile constituite in folosul imobilului, actul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, actiunile privitoare la proprietate, fapte si drepturi personale precum si alte modificari *artea III foaia C sau foaia de sarcini in care se inscriu toate sarcinile imobilului respectiv cum ar fi drepturile de uzufruct, uz, abitatie superficie, servituti, ipoteca, locatiuni. .e asemenea aici se trece sechestrul-urmarirea imobilului sau a veniturilor sale si orice modificare .

INTABULAREA: Intabularea e inscrierea in cartea funciara prin care stramutarea, dobandirea, motificarea sau stingerea unui drept imobiliar devine opozabila tertilor de la data inregistrarii cererii de inscriere. Intabularea stingerii unui drept real imobiliar se numeste radiere si are ca efect stingerea unui drept tabular. ;adierea se realizeaza pe baza actului prin care titularul isi da consimtamantul pentru stingerea dreptului sau. Intabularea drepturilor reale imobiliare se face pe baza actului prin care acestea s-au constutit,scris, modificat. Intabularea se face daca inscrisul indeplineste urmatoarele conditii potrivit %egii A.1''3 indica numele partilor individualizeaza imobilul cu numarul de parcela indeplineste cerintele de validitate ale actului juridic de fond si de forma E insotit de o traducere legalizata in caz ca nu e intocmit in limba romana
85

MM

8re deplina putere doveditoare

PROCEDURA DE EFECTUARE A INSCRIERILOR IN CF:

Inscrierea in C1 se realizeaza pe baza cererii de insciere care se depune la )iroul de C1. 8ceasta cerere poate fi depusa de titularul dreptului care solicita inscrierea sau de un mandatar al acestuia si trebuie sa cuprinda numele si domiciliul solicitantului, obiectul inscrierii, localitatea unde e situat imobilul sinumarul cadastral al acestuia precum si numarul cartii funciare si actele in masura sa justifice cererea. Inainte de a fi rezolvata aceasta cerere, judecatorul de carte funciara cerceteaza cuprinsul C1-ului sa vada daca nu exista piedici la intabulare. Cererea este solutionata prin incheiere care poate fi de admitere sau de respingere. .upa incheiere , se comunica persoanei indreptatite in termen de -< de zile de la pronuntare. Incheierea trebuie sa contina mentiunile obligatorii prevazute in ;egulament+ Eudecatoria de carte funciara (emnatura judecatorului si a conducatorului de carte funciara %ocalitatea in care se afla imobilul Inscrisul pe care se intemeiaza cererea :umarul cf-ului , numarul de ordine, numarul cadastral si numarul de parcela daca e cazul .eterminarea exacta a dreptului care se cere a fi inscris =emeiul juridic in caz de admitere sau respingere *ersoanele in folosul si impotriva carora se face inscrierea 6odalitatile drepturilor inscrise =ermenul si calea de atac

ACTIUNILE DE CARTE FUNCIARA:

86

.eoarece pot aparea neconcordante intre situatia reala si cea care rezulta din inscrierile in C1 legiuitorul pune la dispozitie prin decretul lege nr 114&1'!2 - actiuni+ actiunea in prestatie tabulara si actiunea in rectificare. ACTIUNEA IN PRESTATIE TABULARA: .eoarece pot aparea neconcordante intre situatia reala si cea care rezulta din inscrierile in C1 legiuitorul pune la dispozitie prin decretul lege nr 114&1'!2 - actiuni+ actiunea in prestatie tabulara si actiunea in rectificare. 8ctiune reala prin care cel indreptatit sa-si intabuleze in cartea funciara un drept real imobiliar poate cere instantei judecatoresti sa dispuna inscrierea acelui drept in cartea funciara , daca cel obligat refuza sa predea inscrisul necesar pentru stramutarea sau constituirea dreptului respectiv in favoarea sa. 8ceasta actiune urmareste sa scop obtinerea unei hotarari judecatoresti care sa suplineasca inscrisul de constituire sau de stramutare a dreptului imobiliar si sa serveasca la intabularea acestuia. In esenta, printr-o asemenea hotarare se dispune numai inscrierea in cartea funciara a unui drept real in favoarea reclamantului. *entru admiterea unei actiuni in prestatie tabulara trebuie indeplinite cumulativ conditiile+ Instrainatorul sa recunoasca incheierea conventiei constitutive sau translative de drepturi si existenta inscrisului constatator Instrinatorul sau cel care si-a dat acordul la constituirea dreptului sa refuze predarea lui -actul juridic doveditor al raportului juridic translativ sau constitutiv al unuo drept real sa fie incheiat intr-un singur exemplar si sa se afle in posesia instrainatorului sau celui care si-a dat consimtamantul ptr constituirea dreptului

ACTIUNEA IN PRESTATIE TABULARA SPECIALA: *otrivit %egii nr A&1''3 aceasta actiune poate fi indreptata impotriva tertului subdobanditor ce sia inscris dreptul real in cartea funciara. .obanditorul anterior poate cere instantei sa acorde inscrierii sale un rang preferential fata de inscrierea tertului ca re a dobandit ulterior imobilul cu titlu gratuit si care a fost de rea-credinta la incheierea actului. *entru admiterea actiunii in prestatie tabulara speciala trebuie indeplinite urmatoarele conditii, cumulativ ?
87

=ertul subdobanditor sa fi dobandit dreptul real imobiliar cu titlu gratuit sau sa fi fost de rea-credinta 8ctul juridic cu data certa, in temeiul caruia se cere prestatia tabulara sa fie anterior celui in temeiul caruia subdobanditorul a fost inscrir

.ovada relei credinte a tertului subdobanditor se poate face prin orice mijloc de porba air odata facuta instanta va dispune radierea din C1 a dreptului intabulat de acesta. .aca nu se va face dovada relei credinte, actiunea in prestatie tabulara speciala va fi respinsa.

ACTIUNEA IN RECTIFICARE: P#%ri i% )$,ii !r E/1990 E acea actiune prin care orice persoana interesata poate solicita in cazurile prevazute de lege radierea sau indreptarea inscrierilor de C1 in scopul restabilirii concordantei intre starea tabulara si situatia juridica reala a imobilului inscris in C1. In functie de obiectul sau poate avea caracter real sau personal. Este reala cand se refera la inscrieri privitoare la nasterea modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare. Este personala cand prin ea se urmareste indreptarea inscrierilor privitoare la drepturi de creanta supuse notarii in C1. 8ctiunea in rectificare are caracter accesoriu si se prescrie in 1< ani fata de tertii dobanditori de buna ?credinta al unui drept real imobiliar printr-un act juridic cu titlu gratuit si in ! ani fata de tertii dobanditori de buna-credinta cu titlu oneros. =ermenele de prescriptie incep sa curga de la data cererii de inscrierea a tertului dobanditor de buna-credinta. 6otivele pentru care poate fi promovata actiunea in rectificare sunt+ Inscrierea in C1 nu mai e in concordanta cu situatia reala a imobilului .reptul inscris a fost gresit calificat 8ctul in temeiul caruia s-a facut inscrierea nu a fost valabil :u mai sunt intrunite conditiile de existenta ale dreptului inscris sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea

=I=/%8;I+ *otrivit legii A&1''3 pot promova o actiune in rectificare+*ersoana care urma sa aiba un drept incris in C1 *ersoana care are un drept inscris in C1 dar e vatamata prin noua inscriere facuta de un tert, cat si succesorii acesteia si creditorii sai chirografari

88

*ot avea calitatea de parati+ .obanditorul nemijlocit si succesorii sai universali sau cu titlu universal (uccesorii cu titlu particular ai dobanditorului nemijlocit, in conditiile prevazute de legea A&1''3

89