Proprietatea comună pe cote părți forțată și perpetuă – se mai numește și coproprietate forțată și

perpetuă. Această formă de proprietate are ca obiect comun anumite bunuri care pot și sunt folosite
în mod permanent de doi sau mai mulți proprietari, neputând să fie împărțite. Această formă de
coproprietate se numește forțată pentru că se menține indiferent de voința coproprietarilor, și se
numește perpetuă întrucât nu poate să înceteze pe cale obișnuită a partajului sau a împărțelii.
Bunurile care alcătuiesc obiectul acestei forme de coproprietate sunt accesorii ale altor bunuri
principale.
Cazuri de coproprietate forțată și perpetuă
1. Coproprietatea forțată și perpetuă asupra unor bunuri considerate drept bunuri de familie,
cum sunt manuscrisele, tablourile și fotografiile de familie.
2. Coproprietatea forțată și perpetuă asupra bunurilor comune necesare pentru a servi folosirii a
două imobile învecinate, cum sunt drumuri, poteci, fântâni, când acestea se găsesc pe linia
de hotare.
3. Coproprietatea forțată și perpetuă asupra părților comune din clădirile cu mai multe etaje sau
apartamente. Dacă într-o clădire există spații cu destinația de locuință sau cu o altă
destinație, având proprietari diferiți, părțile din clădire care fiind destinate întrebuințării
spațiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun, sunt obiect al dreptului de
coproprietate forțată și perpetuă. Sunt considerate părți comune, terenul pe care se află o
astfel de clădire, fundația, curtea interioară, structura de rezistență, acoperișul, terasele,
scările, holurile, pivnițele, ascensoarele, instalațiile de apă, de canalizare, electrice, coșurile
de fum și de aerisire, spațiile pentru spălătorii și uscătorii, etc.
4. Coproprietate forțată și perpetuă asupra despărțiturilor comune, cum ar fi zidul, șanțul sau
gardul comun. Aceste bunuri sunt prezumate că sunt in proprietatea vecinului dacă nu
rezultă contrariul dintr-un titlu de coproprietate sau dintr-un semn de necomunitate. Sunt
semne de necomunitate următoarele: când culmea zidului este dreaptă si perpendiculară spre
un fond, și înclinată spre celălalt fond, zidul este prezumat că este în proprietate exclusivă a
proprietarului fondului către care este înclinată coama zidului.
Când pământul este aruncat sau înălțat exclusiv pe o parte a șanțului, se prezumă că șanțul este
în proprietatea exclusivă a proprietarului fondului pe care este aruncat pământul.

Dreptul de proprietate comună în devălmășie – constituie o altă ipostază în care se înfățișează

dreptul de proprietate comună. Dreptul de proprietate în devălmășie este acea formă a dreptului
de proprietate comună care se particularizează prin aceea că titularii săi nu au determinată nici
măcar o cotă parte ideală, abstractă, matematică din dreptul de proprietate asupra unui bun
nefracționat în materialitatea sa.
Cel mai adesea, această formă de proprietate comună, este întâlnită în cazul bunurilor dobândite
de soți în timpul căsătoriei.
Noul cod civil prevede 3 tipuri de regimuri matrimoniale:
1. Regimul comunității legale
2. Regimul separației de bunuri
3. Regimul comunității de bunuri convenționale
Dacă soții au optat pentru regimul matrimonial al comunității de bunuri, bunurile dobândite în
timpul căsătoriei sunt considerate bunuri comune și ele aparțin amândurora dintre soți, fără a se
stabili cât anume revine fiecăruia, decât cu ocazia unui eventual partaj. Alegerea unui alt regim
juridic se face prin încheierea unei convenții matrimoniale. Convenția matrimonială se încheie prin
înscris autentificat de notarul public, cu consimțământul ambilor soți exprimat personal sau prin
mandatar, prin procura autentică specială. Încheierea convenției matrimoniale cu nerespectarea
acestor condiții se sancționează cu nulitatea absolută a actului. Convenția matrimonială se poate
încheia fie înainte de încheierea căsătoriei, dar va produce efecte numai de la data încheierii
căsătoriei, fie în timpul căsătoriei, și atunci va produce efecte de la data prevăzută de părți în
cuprinsul convenției, ori în lipsa unei astfel de date, de la data încheierii convenției matrimoniale. În
ipoteza în care soții sau viitorii soți aleg sa încheie o convenție matrimonială, aceasta se încheie în
fața notarului public care după ce o autentifică, este obligat să o transmită din oficiu în cate un
exemplar către serviciul de stare civil, unde a avut loc sau va avea loc celebrarea căsătoriei pentru a
face mențiune pe actul de căsătorie către registrul național notarial al regimurilor matrimoniale, și
către alte registre de publicitate prevăzute de lege. Astfel, ținând seama de natura bunurilor,
convențiile matrimoniale trebuie să fie spre exemplu înscrise în cartea funciară sau în registrul
comerțului. Registrul național notarial al regimurilor matrimoniale poate fi cercetat de orice
persoană care poate să solicite eliberarea de extrase, certificate din acest registru, fără să fie obligată
să justifice vreun interes. În legătură cu locuința soților, legea stabilește anumite condiții, astfel fără
consimțământul scris al celuilalt soț, niciunul dintre soți, chiar dacă este proprietar exclusiv, nu
poate să dispună de drepturile asupra locuinței de familie și nici nu poate să încheie acte care ar
afecta folosința acesteia. De asemenea, un soț nu poate deplasa din locuința comună bunurile ce
mobilează sau decorează locuința familiei și nu poate dispune de acestea fără consimțământul scris
al celuilalt soț. În cazul în care consimțământul este refuzat fără un motiv legitim, celălalt soț se
poate adresa instanței de judecată. În cazul în care unul din soți încheie acte privind folosința
locuinței familiei, sau a bunurilor care mobilează sau decorează respectiva locuință, soțul care nu și-
a dat consimțământul la încheierea actului, poate să ceara anularea lui ………

Modalitatea de încetare a proprietății comune devălmașe sau în devălmășie o constituie partajul sau
împărțeala care se poate face prin buna învoială sau pe cale judecătorească.
Asemănări și deosebiri între dreptul de proprietate comună pe cote părți obișnuită și temporară și
proprietatea comună devălmașă sau în devălmășie:
- (Asemănări) Ambele sunt modalități ale dreptului de proprietate implicând cel puțin doi
titulari concomitent asupra unui bun unic.
- În ambele cazuri, proprietatea comună încetează prin partaj sau prin împărțeala după reguli
comune.
- (Deosebiri) La proprietatea comună pe cote părți, fiecare coproprietar cunoaște cota sa parte
ideală și abstractă, matematică din drept, spre deosebire de cazul proprietății în devălmășie,
la care nici cota parte ideală și abstractă, matematică din drept nu este cunoscută, aceasta
fiind stabilită doar cu prilejul partajului.
- Fiecare coproprietar poate să dispună în cazul coproprietății comune pe cote părți de cota sa
ideală din drept, spre deosebire de devălmași, adică de titularii dreptului de proprietate în
cazul proprietății devălmașe, care nu pot face acest lucru, întrucât nu cunosc întinderea
dreptului lor.
Apărarea dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate poate fi apărat în cazul în care este încălcat printr-o acțiune numită acțiune
în revendicare. Acțiunea în revendicare a fost definită ca reprezentând acea acțiune în justiție, aflată
la dispoziția proprietarului unui bun, pe care acesta o poate exercita împotriva altei persoane care
deține bunul respectiv fără drept.
Ca efect al acțiunii în revendicare, persoana care deține bunul fără drept va fi obligată să restituie
bunul revendicat adevăratului proprietar, sau să îi plătească despăgubiri evaluate în raport cu
momentul restituirii dacă bunul a pierit din culpa sa, ori dacă a fost înstrăinat unui terț de bună
credință.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate
Dezmembrămintele dreptului de proprietate reprezintă acele drepturi reale principale derivate din
dreptul de proprietate asupra unui bun, proprietatea altei persoane care se constituie sau se
dobândesc prin transferarea unor elemente ale conținutului juridic al dreptului de proprietate asupra
bunului respectiv către o altă persoană, sau prin exercitarea acestor elemente de către alte persoane
împreună cu proprietarul bunului.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt reglementate în Codul Civil român, în articolele
693-772 fiind următoarele:
- Dreptul de superficie
- Dreptul de uzufruct
- Dreptul de uz
- Dreptul de abitație
- Dreptul de servitute

Dreptul de superficie reprezintă acel dezmembrământ al dreptului de proprietate care constă în

dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia deasupra ori în subsolul acelui
teren, teren asupra căruia proprietarul construcției dobândește un drept de folosință.
Caracteristici:
- este un drept real principal, care se poate constitui numai asupra terenurilor;
- este un drept derivat, întrucât este rezultatul dezmembrării dreptului de proprietate asupra
terenului;
- este un drept temporar, durata maximă a acestui drept fiind de 99 de ani, cu posibilitatea
reînnoirii la expirarea termenului;
Apărarea dreptului de superficie
Dreptul de superficie poate fi apărat în cazul în care este încălcat printr-o acțiune adresată
instanței de judecată, numită acțiune confesorie de superficie. Această acțiune poate să fie intentată
împotriva oricărei persoane, chiar și împotriva proprietarului terenului, dacă acesta împiedică
exercitarea de către superficiar (titularul dreptului de superficie) a dreptului său de superficie.
Dreptul la acțiune este imprescriptibil, adică acțiunea poate să fie introdusă oricând, indiferent cât
timp a trecut de la data încălcării dreptului de superficie.
Constituirea cu titlu oneros a superficii
În cazul în care dreptul de superficie s-a constituit cu titlu oneros, adică în schimbul unei sume de
bani dacă părțile nu au prevăzut alte modalități de plată de către superficiar, acesta datorează sub
formă de rate lunare o sumă egală cu chiria stabilită pe piața liberă, ținând seama de natura
terenului, de destinația construcției, de zona în care se află terenul, precum și de orice alte criterii de
determinare a contravalorii folosinței terenului.

Încetarea superficiei
Încetarea superficiei intervine în următoarele situații:
- la expirarea termenului pentru care a fost constituită;
- prin consolidare, adică terenul și construcția devin proprietatea aceleași persoane;
- prin pieirea construcției, dacă există o stipulație expresă în acest sens;
- prin alte modalități prevăzute de lege.
- în toate situațiile, pentru încetarea efectivă a superficiei, dreptul de superficie trebuie să fie
radiat din cartea funciară.
Efectele încetării superficiei
În lipsa unei clauze contrare, proprietarul terenului devine și proprietarul construcției edificate de
superficiar, cu obligația de a plăti prețul construcției la valoarea de circulație a acesteia avută la
momentul încetării superficiei.
Există și posibilitatea în cazul în care construcția are o valoare mult mai mare decât terenul, ca
proprietarul să îl oblige pe superficiar să cumpere terenul la valoarea de piață a acestuia. În caz de
neînțelegeri, va decide instanța de judecată.

Dreptul de uzufruct este acel dezmembrământ al dreptului de proprietate care presupune dreptul
de a folosi bunul altei persoane și de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu
îndatorirea de a asigura conservarea bunului.
Dreptul de uzufruct este un dezmembrământ al dreptului de proprietate deoarece uzufructuarul,
adică titularul acestuia, deține numai o parte din atributele dreptului de proprietate. Proprietarul
bunului păstrează numai dreptul de dispoziție asupra bunului, adică dreptul de a dispune de bun în
sens juridic, în sensul că ar putea încheia spre exemplu, un contract de vânzare-cumpărare cu privire
la bunul în cauză.
În situația existenței unui drept de uzufruct asupra unui bun, proprietarul bunului respectiv este
desemnat prin expresia nud proprietar, iar proprietatea sa prin expresia nudă proprietate.
Obiectul dreptului de uzufruct
Dreptul de uzufruct sau uzufructul se poate constitui asupra unuia sau asupra mai multor bunuri,
cum ar fi spre exemplu, asupra unui teren, asupra unei case, asupra unor obiecte de mobilier etc.,
care aparțin domeniului privat. Nu pot forma dreptul obiectului de uzufruct bunurile din domeniul
public.
Apărarea dreptului de uzufruct
Dreptul de uzufruct poate să fie apărat în caz de încălcare printr-o acțiune în justiție, numită
acțiune confesorie de uzufruct, acțiune care poate fi exercitată in aceleași condiții ca și în cazul
încălcării dreptului de superficie.
Aceasta înseamnă că, acțiunea confesorie de uzufruct poate să fie intentată împotriva oricărei
persoane, chiar și împotriva proprietarului bunului sau bunurilor asupra căruia s-a constituit dreptul
de uzufruct, dacă proprietarul împiedică exercitarea de către uzufructuar a dreptului său de uzufruct.
Dreptul la acțiune este imprescriptibil, adică acțiunea poate fi introdusă oricând indiferent cât timp a
trecut de la data încălcării dreptului de uzufruct.

Durata dreptului de uzufruct

Dreptul de uzufruct constituit în favoarea unei persoane fizice, este cel mult viager (atâta timp cât
durează viața unei persoane). Dreptul de uzufruct constituit unei persoane juridice, poate avea
durata de cel mult 30 de ani.
Dacă în contractul prin care se constituie dreptul de uzufruct nu este prevăzută durata dreptului de
uzufruct, se prezumă că acesta este viager în cazul persoanelor fizice, sau după caz, este constituit
pe o perioadă de 30 de ani, în cazul persoanelor juridice.

Încetarea dreptului de uzufruct sau a uzufructului

Codul Civil prevede că dreptul de uzufruct poate înceta în următoarele cazuri
- Moartea sau după caz încetarea personalității juridice asupra bunului de uzufruct;
- Expirarea termenului pentru care a fost constituit dreptul de uzufruct;
- Renunțarea uzufructuarului la dreptul de uzufruct;
- Pieirea totală a bunului asupra căruia este constituit dreptul de uzufruct;
- Consolidarea, adică atunci când una și aceeași persoană dobândește atât calitatea de
proprietar, cât și calitatea de uzufructuar asupra bunului sau bunurilor care formează obiect
al dreptului de uzufruct.