https://ionescusava.

ro/despre-imobilele-care-nu-au-acces-direct-la-drumul-public-si-solutiile-legale-
prin-care-se-poate-obtine-acest-acces
DESPRE IMOBILELE CARE NU AU ACCES DIRECT LA DRUMUL
PUBLIC ȘI SOLUȚIILE LEGALE PRIN CARE SE POATE OBȚINE
ACEST ACCES
În practică sunt întâlnite situații în care imobilele – apartamente/case cu teren sau fără – nu
au acces direct la drumul public și nici nu au reglementată o cale prin care se realizează
accesul la drumul public.

În conformitate cu dispozițiile art. 380 din Regulamentul din 2014 de avizare, recepție și înscriere
în evidențele de cadastru și carte funciară emis de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate
Imobiliară, în cazul în care accesul la unitatea funcțională sau la condominiu nu se face direct
printr-un drum public, acesta trebuie asigurat printr-o cale de acces sau servitute de
trecere, menționate obligatoriu în actele juridice și înscrise în cartea funciară.
Din textul de mai sus se poate trage concluzia că legea impune ca, în actele care au ca
obiect transferul dreptului de proprietate cu privire la un imobil care nu are acces direct la
drumul public, să fie menționată modalitatea prin care se face accesul imobilului la drumul
public și să fie înscrise eventuale căi de acces sau servituți de trecere care asigura accesul
imobilului la drumul public.

Cu toate acestea, în continuare se încheie acte juridice privind transferul proprietății fără a fi
lămurită situația accesului direct la drumul public al imobilului ce face obiectul tranzacției.

Din perspectiva valorii de piață a acestor imobile în ipoteza unui transfer de proprietate,
situația lor trebuie reglementată, pentru a se evita î subevaluarea accestora.

Potrivit legislației noastre, mijloacele legale prin care se constituie dreptul de acces al unui
imobil la un drum public sunt următoarele:

1.Vânzarea unei cote-părți din imobilul prin care se face accesul la drumul public, odată cu/ ulterior
vânzării imobilului care nu are acces direct la drumul public;
2.Constituirea servituții de trecere în favoarea imobilului care nu are acces direct la drumul public;
3.Instituirea unui drept de trecere, potrivit art. 617 din Codul Civil, în favoarea imobilului care nu
are acces direct la drumul public.
(i) Vânzarea cotei-părți din imobilul – drum de acces la drumul public se face, în general, odată
cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul principal, care nu are
acces direct la drumul public.
În virtutea obligației legale, notarul urmează să înscrie în Carte funciară dreptul noului
proprietar al imobilului atât asupra imobilului – principal,cât și asupra cotei-părți din
imobilul – drum de acces la drumul public.

1
(ii) Constituirea servituții de trecere se realizează :
1.Prin intermediul unei clauze regăsite în contractul de vânzare-cumpărare, prin care vânzătorul/terțul
proprietar constituie pe terenul proprietatea sa (fond aservit) acest drept de servitute auto și pietonală, cu
titlu gratuit și pe toată existența imobilului-principal lipsit de acces direct la drumul public, în favoarea
căruia se constituie (fond dominant);
2.Prin încheierea unei convenții/contract/acord în formă autentică, distinct de contractul de vânzare-
cumpărare încheiat cu privire la imobilul – principal lipsit de acces, prin intermediul căreia proprietarul
fondului aservit constituie pe terenul proprietatea sa dreptul de servitute auto și pietonală, cu titlu gratuit și
pe toată existența imobilului lipsit de acces (fond dominant).
3.Prin uzucapiune, solicitantul urmând să dovedească în instanță îndeplinirea tuturor condițiilor prevăzute
de lege cu privire la stăpânirea imobilului – drum de acces.
Actele prin care se realizează constituirea servituții de trecere vor fi înscrise în ambele Cărți
funciare ale celor două imobile implicate, respectiv atât în Cartea funciară a imobilului care
constituie fond aservit cât și în Cartea funciară a imobilului care constituie fond dominant.

Pentru constituirea dreptului de servitute este obligatoriu ca, în prealabil, să se obțină un

certificat de urbanism, potrivit dispozițiilor art. 6 alin.6 pct. c) din Legea nr. 50/1991 privind
autorizarea executării lucrărilor de construcții.

De menționat că servitutea de trecere nu poate fi constituită prin intermediul unui act

juridic unilateral (cum ar fi o declarație autentică a vânzătorului/proprietarului), întrucât
este nevoie de acordul proprietarilor celor două fonduri – aservit și dominant.

(iii) Instituirea dreptului de trecere prevăzut de art. 617 din Codul Civil, se realizează astfel:
1.prin declarație autentică dată în cadrul contractului de vânzare-cumpărare, prin care proprietarul
imobilului – drum de acces la drumul public – își manifestă voința expresă privind instituirea în mod
perpetuu și cu titlu gratuit a dreptului de trecere asupra imobilului sau, pe toată durata existenței
imobilului-principal, lipsit de acces;
2.printr-o declarație unilaterală autentică emisă de proprietarul imobilului – drum de acces la drumul
public, distinctă de contractul de vânzare-cumpărare având că obiect imobilul-principal, în cuprinsul căreia
să fie menționată voință expresă a acestui proprietar privind instituirea în mod perpetuu și cu titlu gratuit a
dreptului de trecere, pe toată durata existenței imobilului – principal;
3.prin hotărâre judecătorească, dacă proprietarul imobilului folosit în fapt ca drum de acces nu este de
acord să emită și o declarație notarială în beneficiul proprietarului al cărui imobil nu are formalizat accesul
direct la drumul public.
De precizat că în practică, în general, vânzătorul imobilului lipsit de acces direct la drumul
public este și proprietarul imobilului pe care se constituie dreptul de trecere la drumul
public, însă poate fi vorba și de un alt proprietar.

 Dreptul de trecere va fi notat atât în Cartea funciară a imobilului asupra căruia se va institui
cât și în Cartea funciară a imobilului – principal, care nu are acces direct la drumul public.

2
Față de cele expuse anterior privind servitutea de trecere și dreptul de trecere, se observă că ele
nu sunt noțiuni juridice echivalente, chiar dacă în limbajul curent aceste sintagme sunt
folosite uneori cu înțeles echivalent; între cele două modalități prin care se poate asigura
accesul unui imobil lipsit în mod direct de legătură la drumul public există mai multe
diferențe din punct de vedere juridic.
Dintre aceste distincții, se remarcă următoarele:

•dreptul de trecere se instituie printr-un act unilateral (o singură voință), respectiv o declarație autentică
dată de proprietarul imobilului asupra căruia se naște acest drept, nefiind necesar acordul proprietarului
bunului fără cale de acces directă la drumul public;
•servitutea de trecere se constituie printr-un act bilateral (voințele a doi proprietari), care poate purta
diverse denumiri (acord, contract, convenție, clauză în contract) fiind important acordul de voințe al
proprietarilor celor două fonduri cu privire la stabilirea servituții;
•din punct de vedere al opozabilității față de terți, dreptul de trecere se notează în Cartea funciară a
ambelor imobile, pe când servitutea de trecere se întabulează în ambele Cărți funciare.
(Av. Alina Neagu)

https://avocatstoean.ro/superficie/dreptul-de-superficie-constituire-in-baza-unei-convetii-intre-
superficiar-si-proprietarul-terenului/

Dreptul de superficie.Constituire în baza unei conveţii între superficiar si

proprietarul terenului

Instanta retine ca dreptul de superficie este un dezmembramânt al dreptului de proprietate

care consta în dreptul de proprietate pe care-l are o persoana asupra constructiilor,

plantatiilor sau altor lucrari care se afla pe o suprafata de teren ce apartine altei persoane,

teren asupra caruia superficiarul va avea un drept de folosinta. Astfel, suntem în prezenta

a doua categorii de drepturi ce apartin la doi proprietari diferiti: dreptul proprietarului

asupra terenului si dreptul de proprietate al superficiarului asupra constructiilor,

plantatiilor sau altor lucrari la care se adauga dreptul superficiarului de a folosi terenul

proprietatea altuia.

Instanta retine ca dreptul de superficie este un dezmembramânt al dreptului de proprietate

care consta în dreptul de proprietate pe care-l are o persoana asupra constructiilor,

plantatiilor sau altor lucrari care se afla pe o suprafata de teren ce apartine altei persoane,

3
teren asupra caruia superficiarul va avea un drept de folosinta. Astfel, suntem în prezenta

a doua categorii de drepturi ce apartin la doi proprietari diferiti: dreptul proprietarului

asupra terenului si dreptul de proprietate al superficiarului asupra constructiilor,

plantatiilor sau altor lucrari la care se adauga dreptul superficiarului de a folosi terenul

proprietatea altuia.

Acest drept poate fi constituit prin conventia partilor, prin legat, prin uzucapiune sau prin

lege.

Acest drept poate fi constituit prin conventia partilor, prin legat, prin uzucapiune sau prin

lege.

Pentru constituirea dreptului de superficie se cere deci, în primul rând, dovedirea dreptului

de proprietate asupra constructiei, iar în al doilea rând fie existenta unei dispozitii legale,

fie o conventie încheiata între superficiar si proprietarul ternului.

Pentru constituirea dreptului de superficie se cere deci, în primul rând, dovedirea dreptului

de proprietate asupra constructiei, iar în al doilea rând fie existenta unei dispozitii legale,

fie o conventie încheiata între superficiar si proprietarul ternului.

Instanta apreciaza totodata  ca adeseori superficia ia nastere in cadrul unor raporturi de

familie, atunci cand de regula , parintii permit copilului sa construiasca pe terenul

proprietatea lor , iar in asemenea situatie poate fi vorba de o imposibilitate morala de

preconstituire a unui inscris, situatie prezenta si in speta de fata,  reclamanta R. N.

realizand constructiile mentionate pe terenul proprietatea parintilor sai, respectiv parata R.

M. si defunctul R. .I.

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Caracal  sub nr. din data de l2.11.2008, 

reclamanta R.N.a chemat în judecata pe pârâta R. M. solicitând ca prin sentinta ce se va

pronunta sa fie obligata pârâta sa-i permita accesul la calea publica,prin crearea în

4
favoarea sa a unei servituti de trecere, de la calea publica,respectiv str.Nicolae Titulescu

spre imobilul proprietatea acesteia,respectiv camera de  deasupra pivnitei,magazia din

boltari de ciment si WC-ul din caramida, situate în orasul Draganesti Olt, bunuri pe care le

detine conform s.c.nr. 570/2003 a Judecatoriei Caracal.

Prin aceeasi cerere, reclamanta a mai solicitat sa se constate un drept de superficie,

asupra terenului pe care se afla aceste constructii, teren intravilan pe care este amplasat

imobilul proprietatea sa,cu cheltuieli de judecata.

In motivarea cererii de chemare în judecata, reclamanta a aratat ca este proprietara

constructiilor enumerate anterior, atribuite în anul 2003, conform s.civ.nr. 570/2003, a

Judecatoriei Caracal, iar în anul 2008 s-a dezbatut succesiunea tatalui sau , întreaga avere

ramânând pârâtei,în calitate de sotie supravietuitoare, reclamanta ramânând în continuare

proprietara constructiilor .

Tot în motivarea cererii, s-a mai aratat ca pârâta îi împiedica accesul reclamantei si

familiei sale la bunurile imobile proprietatea sa, lipsind-o de exercitarea prerogativelor

dreptului de proprietate ,în drept fiind invocate disp art.480 cod civil si 274 C.p.c.

Odata cu cererea de chemare in judecata la dosarul cauzei au mai fost depuse :copia

s.c.nr.570/2003 a Judecatoriei Caracal, taxa judiciara de timbru si împuternicire

avocatiala.

La data de 2.12.2008, pârâta R.M. a formulat o cerere prin care a aratat ca datorita

relatiilor tensionate cu reclamanta care este fiica sa, nu pot convietui în acelasi

imobil,invocând comportamentul agresiv al fiicei sale, concretizat în aceea ca, provoaca

des scandaluri.

In sedinta publica din data de l3.0l.2009, instanta a încuviintat cererea de probatorii

formulata de catre reclamanta, respectiv proba cu înscrisuri si expertiza tehnica

5
specialitatea agricultura,prin care sa se stabileasca daca reclamanta are cale de acces la

constructiile descrise în actiune si în caz afirmativ sa se stabileasca o astfel de cale de

acces cât mai scurta ,prin care sa se asigure o paguba cât mai mica pârâtei,precum si

evaluarea lipsei de folosinta a terenului utilizat pentru trecere la valoarea de circulatie.

La data de l8.02.2009, pârâta a formulat întâmpinare prin care a aratat ca în baza

s.c.nr.l706/l4.04.2008, si nr.2249/l9.05.2008,ale Judecatoriei Caracal s-a dezbatut

succesiunea de pe urma sotului sau, în urma careia a devenit proprietara casei cu 3

camere, beci,bucatarie si fântâna,precum si teren intravilan în suprafata de 1000 m.p. si

teren extravilan, solicitând respingerea actiunii reclamantei.

Prin aceeasi cerere, pârâta a mai sustinut ca a asigurat reclamantei si celuilalt fiu al sau

toate conditiile pentru a primi o educatie corespunzatoare, însa aceasta din urma a ramas

în continuare nerecunoscatoare fata de aceste eforturi.

La dosarul cauzei au mai fost depuse copiile s.c. nr. .l706/l4.04.2008, si

nr.2249/l9.05.2008,ale Judecatoriei Caracal ,  legitimatie de veteran de razboi , cereri

adresate organelor de politie însotite de confirmare de primire ,adresa Ministerului

Sanatatii nr.l4/6.02.2009 si bilet de intrare in spital.

Expertul desemnat , ing .Mîndreanu Constantin, a depus lucrarea la dosarul cauzei,la data

de 24.02.2009.

Pârâta a formulat obiectiuni care au fost încuviintate de catre instanta de

judecata ,dispunându-se refacerea raportului de expertiza tehnica, la data de l0.04.2009

fiind depus suplimentul la raportul de expertiza.

La data de 28.04.2009, pârâta R. M.,a formulat cerere reconventionala solicitând sa se

constate ca este proprietara constructiilor ce constituie obiectul cererii

reclamantei,respectiv o camera situata pe pivnita,o magazie din boltari si un WC din

6
caramida,în virtutea institutiei juridice a accesiunii imobiliare artificiale,invocând în drept

art.482,489 si 494 Cod civil.

In motivarea cererii reconventionale s-a aratat ca cele 3 constructii,sunt edificate pe

terenul proprietatea pârâtei reclamante care i-au revenit in urma partajului de bunuri

coachizite solutionat prin s.c.570/2003,solicitând în dovedirea cererii încuviintarea probei

cu înscrisuri,martori si interogatorii.

La data de 23.iunie 2009, instanta a dispus retragerea onorariului primului expert si

numirea expertului A. P., care sa întocmeasca raportul de expertiza tehnica specialitatea

agricultura,având aceleasi obiective stabilite anterior, lucrarea fiind depusa la data de

2.09.2009.

Analizând actele si lucrarile dosarului,instanta prin sentinta civila nr 5415/2009 a retinut

urmatoarele:

Prin s.c.nr.570/27.02.2003 a Judecatoriei Caracal, ramasa definitiva si irevocabila, având

ca obiect partaj bunuri coachizite, a fost admisa in parte actiunea precizata formulata de

reclamantii B. A. si B. (R. )N.,  reclamanta din prezenta cauza, admisa în parte cererea de

interventie în interes propriu formulata de intervenienta R. M.,pârâta din prezenta cauza,

dispunându-se iesirea din indiviziune a partilor prin atribuirea loturilor conform raportului

de expertiza tehnica efectuat.

Astfel, Lotul rn.2, in valoare de 44.984.836 lei vechi, a fost atribuit pârâtei B. N., care a

primit in natura o camera din caramida,construita pe un beci, in continuarea casei de

locuit,proprietatea intervenientilor R. I. si R. M.,situata in orasul Draganesti Olt,str. N.

Titulescu nr.334, jud. Olt, o magazie din boltari de beton, si un WC din caramida,rezultata

din demolari, alaturi de alte bunuri mobile si de uz casnic,care nu prezinta interes pentru

prezenta cauza.

7
Conform s.c.nr.570/2003 a Judecatoriei Caracal, s-a constatat ca, reclamanta R. N.

împreuna cu sotul sau,acesta nefiind parte în proces au gospodarit cu intervenientii R. I. si

R. M.,perioada in care au dobândit pe principiul coachizitiei  mai multe bunuri imobile.

Raportul de expertiza tehnica refacut de dl. expert A. P., completat la data de 26.ll.2009, a

stabilit culoar de trecere  pentru fiecare bun în parte care apartine reclamantei R. N.,pe

culoarul materializat în schita anexa la raportul de expertiza prin punctele : A; B; C; D; E; F;

G; H; I; J; K; L; M; N ; O si P cu distantele stabilite prin aceeasi schita anexa, servitutea

urmând a fi acordata între aceste puncte, c.v. lipsei de folosinta a terenului aferent acestei

servituti,fiind calculata la valoarea de 50 lei/an.

Terenul intravilan categoria curti constructii, situat in orasul Draganesti Olt, pe care se afla 

constructiile proprietatea reclamantei atribuite conform hotarârii de partaj, este

proprietatea pârâtei reclamante R. M., prima neavând posibilitatea de asi exercita

prerogativele dreptului de proprietate decât trecând pe acest teren, astfel încât cererea de

instituire a unei servituti de trecere este întemeiata.

In ceea ce priveste instituirea unui drept de superficie,care la origine este un drept real ce

consta în exercitarea concomitenta de catre o persoana numita superficial a unui drept de

proprietate asupra constructiilor , plantatiilor sau altor lucrari,aflate pe o suprafata de teren

apartinând altei persoane, si a unui drept de folosinta asupra acelui teren, care constituie

al doilea capat de cerere al reclamantei , în conditiile în care s-a stabilit definitiv si

irevocabil ca aceste constructii proprietatea reclamantei au fost edificate cu acordul

proprietarului terenului, instanta o  va admite ca fiind întemeiata.

Unul dintre principiile generale de drept civil,este acela de a asigura stabilitate bunurilor

aflate în circuitul civil .De aceea, solicitarea pârâtei reclamante de a se constata ca este

proprietara acelorasi constructii care în urma hotarârii de partaj  ramasa definitiva si

8
irevocabila au cazut în lotul reclamantei, în virtutea accesiunii imobiliare, încalca tocmai

acest principiu , cererea pârâtei reclamante urmând a fi respinsa.

Pârâta R. M. a fost obligata la cheltuieli de judecata în favoarea reclamantei.

Împotriva acestei sentinte a declarat apel pârâta R. M., care a criticat sentinta pentru

nelegalitate si netemeinicie, motivat de faptul ca instanta de fond nu s-a pronuntat asupra

tuturor cererilor cu care era investita.

Apelanta pârâta a solicitat refacerea raportului de expertiza si stabilirea unei alte cai de

acces cu evaluarea terenului si a îmbunatatirilor realizate de intimata reclamanta pe

terenul proprietatea apelantei, probele fiind respinse prin încheierea din 20 mai 2011.

Tribunalul Olt prin decizia civila nr. din, a admis apelul, a desfiintat în totalitate hotarârea

atacata si a trimis cauza spre rejudecare la instanta de fond care va reface probatoriile,

inclusiv expertizele, urmând sa stabileasca obiectivele de comun acord cu partile de

comun acord cu partile în vederea rezolvarii tuturor capetelor de cerere, astfel cum a fost

legal investita.

Dosarul a fost reinregistrat pe rolul Judecatoriei Caracal sub nr..

Prin încheierea de sedinta din 15.10.2010, instanta a încuviintat efectuarea  de catre expert

M. E. a unei expertize topo-cadastrale, cu obligarea partilor de a depune obiective pentru

efectuarea acesteia.

Prin încheierea de sedinta din 29.10.2010, instanta a încuviintat obiectivele depuse de

aparatorul pârâtei si a dispus emiterea unei adrese catre Biroul Local de Expertize

Contabile Tehnice si Judiciare de pe lânga Tribunalul Olt si catre domnul expert A. P. în

vederea efectuarii expertizei topometrice.

9
La data de 12.11.2010, a fost depus la dosar raportul de expertiza tehnica topo întocmit în

cauza de catre expertul A. P..

Împotriva raportului de expertiza întocmit au fost formulate obiectiuni de catre pârâta R.

M..

Reclamanta R. N. a depus la dosar cerere de interventie în interes propriu prin care

reclamantul R. M., care este fratele sau, solicita instantei sa se constate intervenita

vânzarea cumpararea între el si mama lor, pârâta R. M., asupra imobiului situat în

str.N.Titulescu, nr., solicitând respingerea actiunii ca inadmisibila, deoarece reclamanta

are un drept de proprietate asupra unei camere cu hol, magazie din calupi de ciment si un

WC care fac parte din acest imobil, iar în prezent partile sunt în litigiu privind dreptul de

superficie pe care reclamanta îl are asupra terenului de sub constructii, cu cheltuieli de

judecata.

La data de 4.02.2011, instanta a dispus emiterea unei adrese catre expertul în constructii

D. N. în vedere efectuarii  expertizei în constructii de catre expertul D. N., expertiza ce a

fost depusa la dosar la data de 13.04.2011.

Analizand actele si lucrarile cauzei instanta constata urmatoarele:

Prin sentinta civila nr. 570/2003 a Judecatoriei Caracal , ramasa definitiva  instanta a

atribuit in proprietate , reclamantei  R. ( fosta B.) N. o camera construita pe un beci  si in

continuarea casei de locuit a paratei R. M., o magazie din boltari de beton si un WC din

caramida

Prin sentinta civila nr 570/2003 s-a pronuntat instanta asupra partajarii bunurile dobandite,

de catre reclamanta in cauza R. N. impreuna cu B. A.,  in timpul casatorie. In respectiva

cauza , solutionata prin sentinta civila nr. 570/2003 au avut calitate de intervenienti in

interes propriu parata in cauza R. M. ( mama reclamantei R. N.) dar si tatal reclamantei,

10
respectiv defunctul R. I.. Intervenientii din aceasta cauza , solutionata prin sentinta civila

nr. 570/2003 au sustinut in cererea de interventie ca tot ceea ce s-a construit in

gospodaria situata in Draganesti Olt, str. Nicolae Titulescu, deci si camera construita pe un

beci  si in continuarea casei de locuit, o magazie din boltari de beton si un WC din

caramida, s-a facut cu acordul esential al acestora.

Asadar , intervenind in respectiva cauza, solutionata prin sentinta civila nr. 570/2003 ,

parintii reclamantei din prezenta cauza,R. N. au atestat in fata instantei de judecata ca

intre acestia in calitate de proprietari ai terenului si fiica lor , respectiv R. N. si fostul ginere

B. A., a intervenit o conventie prin care primii si-au dat acordul ca cei doi sa construiasca

pe terenul intravilan apartinand in proprietate acestora, teren situat in localitatea

Draganesti Olt, o  camera pe un beci  si in continuarea casei de locuit, o magazie din

boltari de beton si un WC din caramida, constructii atribuite in proprietate prin sentinta

civila mentionata reclamantei din prezenta cauza R. N..

Instanta apreciaza totodata  ca adeseori superficia ia nastere in cadrul unor raporturi de

familie, atunci cand de regula , parintii permit copilului sa construiasca pe terenul

proprietatea lor , iar in asemenea situatie poate fi vorba de o imposibilitate morala de

preconstituire a unui inscris, situatie prezenta si in speta de fata,  reclamanta R. N.

realizand constructiile mentionate pe terenul proprietatea parintilor sai, respectiv parata R.

M. si defunctul R. I.

Avand in vedere toate aspectele expuse mai sus instanta, in temeiul art 111 cpc urmeaza

sa admita actiunea formulata de reclamanta R. N.  impotriva paratei  R. M. si sa constate 

existenta unui drept de superficie constituit  in favoarea reclamantei R. N., prin conventia

partilor , asupra terenului proprietatea paratei R. M., teren pe care sunt situate constructiile

atribuite reclamantei prin sentinta civila nr 570 /2003 a Judecatoriei Caracal, ramasa

definitiva, respectiv terenul pe care este situata o camera construita pe un beci  si in

11
continuarea casei de locuit a paratei R. M., o magazie din boltari de beton si un WC din

caramida.

Cu privire la stabilirea unei cai de acces si instituirea unui drept de servitute de trecere in

favoarea reclamantei R. N. pe terenul proprietatea paratei R. M. instanta apreciaza

urmatoarele:

 Potrivit art 616 cod civil proprietarul al carui loc este infundat , care nu are nici o iesire la

calea publica , poate reclama o trecere pe locul vecinului sau pentru exploatarea fondului

cu indatorirea de a despagubi in proportie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona.

 Potrivit art 617 cod civil trecerea trebuie sa se faca pe calea cea mai scurta, iar potrivit art

618 cod civil trecerea trebuie sa se faca pe acea cale care produce o mai putina paguba

aceluia pe al carui loc trecerea urmeaza a fi deschisa. Servitutea legala de trecere se

stabileste cu titlu oneros astfel ca proprietarul fondului dominant va fi tinut sa

despagubeasca pe proprietarul fondului aservit, cu echivalentul lipsei de folosinta a

terenului utilizat pentru trecere, stabilita in raport de valoarea lui de circulatie.

In cauza sunt indeplinite toate conditiile prevazute de lege, astfel reclamanta parata R. N.

este proprietara unei  camere construita pe un beci  si in continuarea casei de locuit a

paratei R. M., o magazie din boltari de beton si un WC din caramida, conform sentintei

civile 570/2003 a Judecatoriei Caracal, constructii ridicate pe terenul paratei R. M., nu are

o cale de acces la drumul public, deci poate reclama o trecere pe proprietatea paratei R.

M..

Prin raportul de expertiza tehnica intocmit de expertul Arsenie Petre se stabilesc doua

variante pentru calea de acces : varianta 1 in suprafata de 37,74 mp si varianta 2 in

suprafata de 29,76 mp.

12
Instanta constata ca instituirea dreptului de servitute in favoarea reclamantei R. N. se

impune conform variantei 1 din raportul de expertiza tehnica efectuat de expert Arsenie

Petre indicat in schita anexa la raportul de expertiza intre punctele A, B, C, D, E, F, G, H, I, J,

K, L, M, N, O, P, A ,  care desi impune ocuparea unei suprafete mai mari decat cea de-a

doua varianta, este singura cale de acces care poate fi instituita deoarece varianta 2 ar

impune obligatia reclamantei de a-si modifica constructia camera construita pe un beci  si

in continuarea casei de locuit a paratei R. M., in sensul de a crea o alta usa de acces ceea

ce nu se poate realiza decat dupa obtinerea unei autorizatie de constructie conform Legii

50/1991.

Avand in vedere aceste aspecte instanta va dispune instituirea unui drept de servitute de

trecere,  in favoarea reclamantei R. N. pe terenul proprietatea paratei R. M. , conform

variantei 1 din raportul de expertiza tehnica efectuat de expert Arsenie Petre indicat in

schita anexa la raportul de expertiza intre punctele A  , B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P,

A calea de acces avand suprafata de 37,74 mp.

Avand in vedere aceleasi aspecte instanta va respinge si capatul de cerere

reconventionala privind  obligarea reclamantei parate R. N. sa practice o intrare ( usa )

separata in camera construita pe un beci si in continuarea casei de locuit a paratei R. M.

ca neintemeiat, avand in vedere totodata ca instanta nu poate pronunta o hotarare care sa

conduca la o ingradire a dreptului de proprietate al reclamantei R. N. , prin crearea unei alte

cai de acces in conditiile in care la construirea respectivelor constructii atribuite ulterior in

proprietatea acesteia prin sentinta civila nr. 570/2003 s-a stabilit o cale de acces , cale de

acces care de altfel este destinata numai pentru accesul reclamantei in camera de pe beci

aflata in proprietatea acesteia nu si paratei R. M. care are cale de acces separata in

imobilul proprietatea sa conform sentintei civile nr. 1706/2008.

Instanta apreciaza totodata ca din sentinta civila nr. 570/2003 si din sentinta civila nr.

1708/2008 reiese cu claritate ca fiecare parte are usa de acces separata in imobilele

13
detinute in proprietate, astfel reclamanta R. N. are cale de acces separata in camera de pe

beci si in continuarea casei de locuit a paratei R. M. , iar aceasta din urma are acces

separat in imobilul  casa de locuit situat in Draganesti Olt , str. Nicolae Titulescu, nr  , jud

Olt, compus din 3 camere si  din care nu face parte camera de pe beci si in continuarea

casei de locuit.

Asa cum este indicat si in raportul de expertiza tehnica realizat de expert N. D. camera de

pe beci si in continuarea casei de locuit a paratei R. M., camera aflata in proprietatea

reclamantei R. N. conform sentintei civile nr 570/2003 este formata din camera in

continuarea  casei ( antreu, hol trecere identificata in schita anexa prin litera B ) si camera

de pe beci ( identificata in schita anexa cu litera C ) care are usa de acces separata ( UB –

usa antreu si UC-usa camera de pe beci conform schitei anexate la raportul de expertiza) 

iar imobilul aflat in proprietatea paratei R. M. conform sentintei civile nr. 1708/2008

( identificat in raportul de expertiza si in schita anexa prin litera A) are usa de acces

separata identificata prin literele UA . Contravaloarea lipsei de folosinta a terenului aferent

servitutii de trecere  in cuantum de 94,35 lei lunar ( adica  1132, 2  de lei anual ) se va

stabili de instanta avand in vedere ca suprafata de teren necesar pentru asiguarea caii de

acces conform variantei 1 din raportul de expertiza tehnica efectuat de expert A. P. indicat

in schita anexa la raportul de expertiza intre punctele A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O,

P, A ,  este  de 37,74 mp iar valoarea de concesiune a terenului din zona periferica din

localitatea Draganesti Olt, conform Hotararii Consiliului Local Draganesti Olt-fila 151-152-,

este de 30 lei /mp.( 37,74 mp x30 lei =1132,2 lei /12 luni =94,35 lei lunar)

Instanta considera ca solicitarea paratei reclamante ca evaluarea lipsei de folosinta sa se

realizeze la valoarea de concesiune a terenurilor de acelasi fel astfel cum este ea stabilita

de Hotararea Consiliului Local, este intemeiata avand in vedere totodata ca evaluarea

realizata de catre expert , astfel cum reiese din raportul de expetiza tehnica nu are la baza

14
calcule intemeiate pe o metoda concreta sau pe anumite date de referinta obiective,

valoarea de concesiune relevand astfel  valoarea de circulatie a terenului

Instanta considera ca solicitarea paratei reclamante ca evaluarea lipsei de folosinta sa se

realizeze la valoarea de concesiune a terenurilor de acelasi fel astfel cum este ea stabilita

de Hotararea Consiliului Local, este intemeiata avand in vedere totodata ca evaluarea

realizata de catre expert , astfel cum reiese din raportul de expetiza tehnica nu are la baza

calcule intemeiate pe o metoda concreta sau pe anumite date de referinta obiective,

valoarea de concesiune relevand astfel  valoarea de circulatie a terenului

Cu privire la valoarea lipsei de  folosinta a terenului pe care sunt amplasate constructiile

camera construita pe un beci si in continuarea casei de locuit a paratei R. M., o magazie

din boltari de beton si un WC din caramida  proprietatea reclamantei parate R. N. conform

sentintei civile 570/2003 instanta apreciaza urmatoarele:

Potrivit art.44 alin.2 din Constitutie „Proprietatea privata este garantata si ocrotita în mod

egal de lege indiferent de titular”, iar potrivit Protocolului nr.1 aditional la Conventia

Europeana a Drepturilor Omului care stabileste ca „Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea

sa decât pentru cauza de utilitate publica si în conditiile prevazute de lege si de principiile

generale ale dreptului international”.

Or, este evident ca în speta nu este vorba despre nici o cauza de utilitate publica.

Aceasta deoarece, asa cum s-a mentionat, dreptul de proprietate este garantat de

Constitutie si, mai mult decât atât, în jurisprudenta Curtii Europene a Drepturilor Omului s-a

considerat ca principiul respectarii proprietatii se considera violat nu numai în ipoteza în

care o persoana este lipsita în mod propriu zis de proprietatea sa dar si atunci când unei

persoane nu i se acorda posibilitatea de a se folosi normal de acesta, când aceasta este în

imposibilitatea de a se bucura nestingherit de proprietatea sa – Cauza Vasilescu împotriva

României.

15
Contravaloarea lipsei de folosinta a terenului pe care sunt amplasate constructiile camera

construita pe un beci si in continuarea casei de locuit a paratei R.M., o magazie din boltari

de beton si un WC din caramida  proprietatea reclamantei parate Radulescu Niculina

conform sentintei civile 570/2003 in cuantum de 82,25 lei lunar ( adica  986, 7 lei  anual )

se va stabili de instanta avand in vedere ca suprafata de teren ocupata de respectivele

constructii conform raportulului de expertiza tehnica efectuat de expert A. P. indicata in

schita anexa la raportul de expertiza este de 32,89 mp  iar valoarea de concesiune a

terenului din zona periferica din localitatea Draganesti Olt, conform Hotararii Consiliului

Local Draganesti Olt-fila 151-152-, este de 30 lei /mp.( 32,89 mp x30 lei =986,7 lei /12 luni

=82,25  lei lunar)

Pentru toate considerentele expuse, instanta va admite în parte  cererea reconventionala

formulata de parata reclamanta R.M. si o va obliga pe reclamanta parata  sa plateasca

paratei reclamante suma  94,35 lei lunar ( adica  1132, 2  de lei anual ) , reprezentand

contravaloarea lipsei de folosinta a  terenului aferent servitutii de trecere  si suma de 

82,25 lei lunar ( adica  986, 7 lei  anual ) reprezentand contravaloarea lipsei de folosinta a

terenului  pe care sunt amplasate constructiile camera construita pe un beci si in

continuarea casei de locuit a paratei Radulescu Maria, o magazie din boltari de beton si un

WC din caramida  proprietatea reclamantei parate R.N. conform sentintei civile 570/2003

Cu privire la capatul principal din cererea reconventionala privind insusirea  prin accesiune

de catre parata reclamanta R.M. a constructiilor apartinand in proprietate reclamantei R.N.

instanta urmeaza a-l respinge ca neintemeiat avand in vedere urmatoarele considerente:

In codul civil sunt reglementate doua cazuri de accesiune artificiala:

-constructia sau plantatia facuta de proprietar , pe terenul sau , insa cu materialele altuia-

art 493 c.civ

16
-constructia sau plantatia facuta de o persoana, cu materialele sale , insa pe terenul

altcuiva –art 494 cod civil

Asadar articolul 494 cod civil reglemeteaza situatia constructorului de rea-credinta si cea a

constructorului de buna credinta pe terenul altuuia.

Constructorul de rea –credinta este cel care ridica o constructie pe un teren despre care

stia ca nu este proprietatea sa si constructorul de rea credinta este cel care ridica o

constructie pe un teren pe care il poseda ca un proprietar, in puterea unui titlu translativ de

proprietate, ale carui vicii nu-i sunt cunoscute.

 Aceste aspecte nu sunt aplicabile in speta de fata deoarece reclamanta R.N. a construit

impreuna cu fostul sot B. A. o camera pe un beci  si in continuarea casei de locuit a

parintilor , o magazie din boltari de beton si un WC din caramida, atribuite ulterior ei in

proprietate prin sentinta civila 570/2003, avand acordul parintilor de a construi pe terenul

acestora, deci existand o conventie privind instituirea unui drept de superficie intre acestia,

deci creiandu-se un cadru legal reglementat de dreptul de superficie ca dezmembramant

al dreptului de proprietate , astfel ca ulterior nu se mai poate invoca aceesiunea de catre

proprietarul terenului , in speta parata reclamanta R.M..

 In ceea ce priveste cererea avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de

contract de vanzare cumparare intre reclamantul R. M. in calitate de cumparator si parata

R.M. in calitate de vanzatoare instanta urmeaza sa o respinga ca  neintemeiata avand in

vedere urmatoarele.Promisiunea bilaterala de vânzare cumparare este un contract prin

care partile se obliga sa încheie în viitor la pretul stabilit un contract de vânzare

cumparare.

Promisiunea bilaterala de vânzare cumparare este un antecontract care da nastere unor

drepturi de creanta si obligatii reciproce în favoarea beneficiarilor promisiunii, proprietarul

bunului având obligatia de a se prezenta în vederea autentificarii actului juridic încheiat.

17
Fiind un act juridic bilateral trebuie sa îndeplineasca toate conditiile de validitate prevazute

de art. 948 Cod civil: consimtamântul valabil exprimat al partilor, capacitate deplina de

exercitiu, obiect determinat si cauza licita.

Daca promitentul vanzator nu-si respecta obligatia asumata de a se prezenta în vederea

încheierii în mod valabil a actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea sa

solicite în lumina principiului executarii în natura a obligatiilor si repararii în natura

pagubelor sa pronunte în baza art. 1073 si 1077 Cod civil o hotarâre  judecatoreasca.

Acest act jurisdictional va tine loc de act autentic de vânzare cumparare si va avea

caracter translativ de drepturi, operând transferul dreptului de proprietate de la data

ramânerii irevocabile din patrimoniul promitentului vânzator în patrimoniul beneficiarului

promisiunii în calitate de cumparator.

Instanta constata ca prin antecontractul de vanzare –cumparare incheiat la 10.02.2010

parata reclamanta s-a obligat sa vanda reclamantului R. M. casa de locuit situata in

Draganesti Olt, str Nicolae  Titulescu, nr, jud Olt avand 3 camere , construita din caramida ,

acoperita cu tabla,  bucatarie amplasata in continuarea casei ,beci , fantana, gard la strada

anexe constand in patul, cotet boltari, si teren intravilan in suprafata de 1000 mp situate in

Draganesti Olt conform titlului de proprietate  46667/82 aferent casei de locuit  situata in

Draganesti Olt, str Nicolae  Titulescu, nr, jud Olt ,

Instanta constata asadar ca nu sunt indeplinite contitiile art art. 948 Cod civil: obiect

determinat si cauza licita.

 Astfel prin antecontractul de vanzare cumparare parata reclamanta R. M. promite

vanzarea catre reclamantul R. M., fiul acesteia, a unei  bucatarii amplasate in continuarea

casei.

18
Prin sentinta civila nr 1708/2008 a judecatoriei Caracal s-a atribuit in proprietatea paratei

R. M.  casa de locuit situata in Draganesti Olt, str Nicolae  Titulescu, nr, jud Olt avand 3

camere cu exceptia camerei ce tine loc de bucatarie si care este proprietatea reclamantei

R. N., fiind una si aceeasi constructie cu camera de pe beci si in continuarea casei de

locuit atribuita in proprietate reclamantei R. N. prin sentinta civila 570/2003

Instanta constata din intregul probatoriu administrat in cauza ca la incheierea

antecontractului de vanzare –cumparare ambele parti ( atat reclamatul R. M. cat si parata

R. M.) au cunoscut ca camera ce tine loc de bucatarie , care este de fapt camera de pe

beci si in continuarea casei de locuit, apartine in proprietate reclamantei R.N.,

antecontractul fiind astfel lovit de nulitate absoluta pentru cauza ilicita.

Partile , atat reclamantul R. cat si parata R. M., au incercat prin simularea unui

antecontract de vanzare cumparare , sa obtina pronuntarea unei hotarari care sa transfere

dreptul de proprietate cu privire la un bun care in realitate nu se afla in patrimoniul

vanzatorului promitent , ci in patrimoniul unei alte persoane, respectiv reclamanta R. N..

Instanta apreciaza ca antecontractul de vanzare cumparare are o cauza ilicita, deoarece

din intregul dosar reiese ca promitenta vanzatoare R. M. a stiut ca exista litigiu inca din

data de  12 noiembrie 2008 ( dosar 554/207/2008) intre ea si fiica acesteia , reclamanta R.

N. a incercat obtinerea printr-o hotarare judecatoreasca a unui drept de accesiune asupra

constructiilor apartinad fiicei sale , si nefiind pronuntata o hotarare favorabila pana la data

incheierii antecontractului de vanzare cumparare, a simulat o vanzare cumparare cu fiul

acesteia .

Desi parata R. M. s-a prezentat la interogatoriu si a raspuns ca a primit pretul vanzarii si nu

s-a prezentat la notar in vederea perfectarii contractului de vanzare cumparare instanta nu

considera aceasta atitudine a paratei ca fiind un refuz astfel cum este reglementat de

dispozitiile art 5. alin 2 din Legea nr. 247/2005 , ci ca o intelegere a acesteia cu

19
promitentul cumparator R. M., de a simula incheiere unui contract de vanzare cumparare ,

avad ca obiect un imobil ce nu ii apartine in proprietate , pronuntadu-se astfel o hotarare

care sa tina loc de contract de vanzare cumparare si care sa –i fie opozabila si

reclamantei R. N..

 Instanta are in vedere totodata la respingerea acestei cererii si faptul ca imobilul teren

intravilan in suprafata de 1000 mp situate in Draganesti Olt este individualizat in

antecontractul de vanzare cumparare aratandu-se ca vecini alte persoane decat cele din

titlul de proprietate  46667/82.

20