Constituirea și înstrăinarea

superficiei
 Subiecte propuse

1) Identificarea situațiilor de existență a superficiei legale și necesitatea înregistrării

superficiei legale;
2) Constituirea superficiei prin disocierea dreptului de proprietate. Subiecți, obiect,
clauze obligatorii
3) Condițiile ce sunt necesare a fi întrunite pentru Înstrăinarea superficiei;
 Cadrul normativ

 Codul civil al Republicii Moldova ;

 LEGEA Nr. 133 din 15-11-2018 privind modernizarea Codului civil și modificarea unor
acte normative;
 LEGEA nr.1125 din 13.06.2002, privind punerea în aplicare a Codului civil al Republicii
Moldova;
 LEGEA nr. 29 din 05.04.2018, privind delimitarea proprietății publice;
 LEGEA nr. 1543 din 25.02.1998 cadastrului bunurilor imobile;
 INSTRUCŢIUNEA AGENȚIEI RELAȚII FUNCIARE ȘI CADASTRU Nr. 112 din
22-06-2005 cu privire la înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor;
 Hotărârea Guvernului nr.91 din 11.02.2019 pentru aprobarea Regulamentului cu
privire la valorificarea terenurilor proprietate publică a statului.
 Superficia legală

 Art. 27 al Legii privind punerea în aplicare a Codului Civil 1125 din 2002.
Prin efectul Legii nr. 133/2018 dn 15.11.2018 (art. 27), din 1 martie 2019 se instituie drept
de superficie asupra terenului care aparține unei persoane, alta decît statul sau unitatea
administrativ-teritorială, în folosul proprietarului bunului imobil înregistrat separat în
capitolul B (cu excepția construcțiilor provizorii) și al proprietarului bunului imobil
înregistrat separat în capitolul C al registrului bunurilor imobile, dacă proprietarul bunului
imobil respectiv, la data de 1 martie 2019, se află în una dintre următoarele situații:

a) are un drept de posesie sau folosință asupra terenului, născut din lege sau contract, altul
decât un drept de superficie;

b) nu are niciun drept asupra terenului.

 SUPERFICIA LEGALĂ
 are un drept de posesie sau folosință asupra terenului, născut din lege sau contract, altul decât
un drept de superficie;
Din lege, de ex: Situația soților care au construit pe terenul proprietate exclusivă a unuia din ei;
Eventuale ”probleme” ar putea apărea la partajul averii comune/determinarea cotelor-părți din proprietatea
comună a soților în caz de divorț din punctul de vedere al caracterului oneros sau gratuit al superficiei.

Din contract, de ex: contractul de arendă a terenului destinat pentru sădirea plantațiilor
Dificultăți posibile: existența/neexistența notării contractului în registrul bunurilor imobile.
În cazul în care contractul de arendă nu este înregistrat în Registrul bunurilor imobile și nu există plantația înregistrată la
nivel de construcție, suntem de părerea că, superficia nu poate fi înstrăinată fără a deveni opozabilă terților (chiar dacă, teoretic
– există o superficie legală). Înstrăinarea va putea avea loc, doar după ce va fi notată în Registrul Bunurilor Imobile.
Per a contrario, dacă contractul de arendă este notat în RBI, atunci superficia poate fi înstrăinată, chiar dacă în extrasul
din RBI nu figurează ca fiind superficie (aceasta existând prin efectul legii).
 nu are niciun drept asupra terenului
Nu există nici temei legal și nici convențional. Acest lucru, în practică, ar fi reflectat în
RBI ca fiind doi proprietari diferiți: unul este cel al terenului și al doilea - cel al
construcției. Dar, odată ce a fost înregistrată construcția pe numele unei alte persoane, nu
poate să nu existe un act care a stat la baza acelei înregistrări în favoarea altei persoane
decât proprietarul terenului.
Chiar dacă superficia a fost instituită prin efectul legii 133 din 15.11.2018, aceasta se
instituie pe termen determinat (art.28, alin.1 al Legii 1125/2002).
Paradox: Serviciul Cadastral Teritorial nu va înregistra Superficia decât după
prezentarea actului justificativ care prevede durata superficiei (art.40/8, alin. 8 al Legii
1543/1998).
 Aspecte legate de înregistrarea superficiei
 1) Cazul în care terenul este proprietate pe cote-părți
a) Dacă unul din coproprietarii terenului are proces-verbal de recepție până la 01.03.2019
sau dacă autorizația de construire este doar pe numele lui și este eliberată până la 01.03.2019,
chiar dacă procesul-verbal de recepție este după 01 martie 2019 – CLĂDIREA SE VA
ÎNREGISTRA ÎN REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE PE NUMELE
COPROPRIETARULUI INDICAT ÎN ACT.

b) Dacă clădirea este construită după 01.03.2019 în baza actelor emise după această dată
(autorizația este după 01.03.2019) – clădirea nu este bun imobil separat, ci parte componentă a
terenului, acesta având același regim juridic ca și terenul (art.456 (2), 460 Cod civil).
Respectiv, dacă terenul este înregistrat pe cote-părți și se prezintă actul de recepție în care este
indicat doar unul din coproprietari, pentru înregistrarea clădirii doar pe numele acestuia este
necesar să fie prezentată Declarația de renunțare la accesiune a celorlalți coproprietari.
 Aspecte legate de înregistrarea superficiei
(continuare)
 Deși legislația cadastrală la moment nu conține o prevedere expresă în acest sens,
concluzia dată are la bază normele Codului Civil precum că bunul imobil este doar terenul
(art.456 (2), 460), reglementările privind accesiunea imobiliară artificială (art.521),
precum și reglementările din art.655 alin. (4) că superficia apare și ca urmare a renunțării
la accesiune). Declarația de renunțare la accesiune va fi autentificată notarial, dar nu va fi
indicată drept temei de înregistrare a dreptului de proprietate asupra construcției.
 Altă posibilitate pentru înregistrarea construcției doar după unul din coproprietarii
terenului este prezentarea contractului de superficie încheiat cu toți ceilalți coproprietari.
În acest caz, se va înregistra și dreptul de superficie al beneficiarului construcției.
 În cazul în care se solicită înregistrarea clădirii după toți coproprietarii pe cote-părți ai
terenului, în actul de recepție se vor indica toți coproprietarii ca investitori cu indicarea
cotelor-părți.
Aceste reguli nu se aplică în cazul înregistrării bunurilor în condominiu.
 Aspecte legate de înregistrarea superficiei
(continuare)
 2) Cazul în care terenul este proprietate comună în devălmășie
a) Construcția se va înregistra la cererea unui coproprietar, indicându-se în Registrul
bunurilor imobile toți coproprietarii terenului, chiar dacă în actul de recepție este indicat doar
un coproprietar.
b) În cazul în care terenul este înregistrat doar pe numele unui soț și se prezintă actul de
recepție în care sunt indicați ambii soți, pentru înregistrarea construcției pe numele ambilor
soți este necesar să fie solicitată înregistrarea dreptului de proprietate comună în devălmășie a
soților asupra terenului (dacă terenul a fost dobândit în timpul căsătoriei) potrivit cerințelor din
pct.93 din Instrucțiunea nr.112/2005.
c) Dacă terenul este înregistrat pe numele unui soț pe motivul că constituie proprietate
personală a acestuia (dobândit înainte de căsătorie sau prin donație) și se prezintă actul de
recepție în care sunt indicați ambii soți, construcția se înregistrează pe numele soțului
proprietar al terenului – temeiul ar fi art.459 (2), art.460 Cod Civil.
Sursa: Recomandarea Departamentului Cadastru pentru Serviciile Cadastrale teritoriale din
26.12.2019
 Superficia legală în cazul statului sau a
unităților administrativ-teritoriale
 Prin efectul Legii nr. 133/2018 dn 15.11.2018 (art. 29), din 1 martie 2019 se instituie
drept de superficie asupra terenului care aparține statului sau unităților
administrativ-teritoriale (indiferent că face parte din domeniul public sau privat) în
folosul proprietarului bunului imobil înregistrat separat în capitolul B (cu excepția
construcțiilor provizorii) și al proprietarului bunului imobil înregistrat separat în capitolul
C al registrului bunurilor imobile dacă proprietarul bunului imobil respectiv, la data de 1
martie 2019, se află în una dintre următoarele situații:
a) are un drept de locațiune asupra terenului cu drept de construire;
b) are un drept de concesiune asupra terenului;
c) are un drept de folosință asupra terenului pe baza parteneriatului public-privat;
d) are un drept de posesie sau folosință asupra terenului, altul decît cele prevăzute la lit.
a)-c);
e) nu are niciun drept asupra terenului.
 Subiecți:

 Unul din subiecții raportului de superficie este în mod obligatoriu – proprietarul

terenului.
Proprietar al terenului poate fi: persoana fizică sau juridică, atât de drept public,
cât și privat.

 Al doilea subiect în raportul de constituire al superficiei este Superficiarul.

Aceasta, poate fi nemijlocit proprietarul construcției existente pe teren sau poate fi o
persoană terță cu care proprietarul terenului încheie un contract de superficie în vederea
edificării, în viitor, a unei construcții.
 Constituirea Superficiei asupra terenului
ce aparține statului sau
unităților administrativ-teritoriale
 În conformitate cu pct.5 al Hotărârii Guvernului nr.91 din 11.02.2019, proprietarii
bunurilor imobile (clădiri, edificii, construcții nefinalizate) proprietate privată, amplasate
pe terenurile proprietate publică de stat, erau obligați,  pînă la data de 31 decembrie 2019,
să legifereze posesia/folosința terenului proprietate publică a statului aferent construcțiilor
private prin încheierea cu Agenția Proprietății Publice a contractului de
locațiune/arendă/superficie sau de vînzare-cumpărare.
 În acest context, la autentificarea contractului de superficie trebuie să ținem cont că
potrivit pct.3 al Regulamentului aprobat prin Hotărârea nr.91 din 11.02.2019, Plata
redevenței se stabilește în contractul de superficie și se determină în baza raportului de
evaluare, perfectat de evaluatorii licențiați conform Legii nr.989/2002 cu privire la
activitatea de evaluare, dar nu va fi mai mică decît plata determinată în temeiul Legii nr.
1308/1997 privind prețul normativ şi modul de vînzare-cumpărare a pămîntului.
 Constituirea Superficiei asupra terenului
ce aparține statului sau
unităților administrativ-teritoriale
 Conform punctului 11 al Regulamentului indicat mai sus prevede că: Pentru transmiterea terenurilor
proprietate de stat domeniul public aferente bunurilor imobile/instalațiilor legate solid de sol proprietate
privată,  în locațiune/arendă/superficie persoana fizică sau juridică privată depune la Agenție cerere privind
încheierea contractului de locațiune/arendă/superficie a terenului  respectiv sau instituirii servituții.
 La cerere proprietarii construcțiilor/instalațiilor anexează:
1) studiul de fezabilitate,  ce argumentează necesitatea utilizării suprafeței terenului pentru procesul tehnologic
în original, elaborat cu acordul Agenției;
2) planul geometric în 3 exemplare, aprobat de Agenție;
3) raportul evaluatorului  independent ce determină prețul de piață la chirie/arendă/superficie;
4) copia deciziei privind înregistrarea persoanei juridice – pentru persoanele juridice şi întreprinderile
individuale, copia buletinului de identitate – pentru persoanele fizice;
5) extrasul din Registrul bunurilor imobile, capitolele A şi B, în original sau în copie autentificată.
 Agenția examinează posibilitatea transmiterii în locațiune/arendă/superficie a terenului solicitat şi, în
termen de 30 de zile de la data depunerii cererii:
1) întocmește şi semnează contractul de locațiune/arendă/superficie a terenului respectiv;
2) respinge cererea motivat.
 Constituirea Superficiei asupra terenului
ce aparține statului sau
unităților administrativ-teritoriale
 Pentru transmiterea în superficie a terenurilor proprietate publică aflate în
administrarea/gestiunea autorităților/instituțiilor și terenurilor proprietate publică a statului
incluse în anexa la Legea nr. 668/1995 pentru aprobarea Listei unităților ale căror terenuri
destinate agriculturii rămîn în proprietatea statului, care sunt libere de
construcții/instalații, Agenția va selecta superficiarul prin licitație cu strigare (pct.12
al Regulamentului). – Regula

 Excepția - Agenția este în drept să transmită terenurile prevăzute în punctul 12 în

locațiune/arendă/superficie prin negocieri directe, în cazul în care închirierea  nu a fost
solicitată la o licitație, iar cheltuielile de organizare a licitației nu sînt justificate (nu sînt
acoperite de chiria/arenda pe 6 luni).
 Constituirea Superficiei asupra terenului
ce aparține statului sau
unităților administrativ-teritoriale
 De asemenea, superficia se va constitui prin semnarea contractului de superficie cu APL,
doar ca urmare a organizării unei licitații (temei – art. 77, alin. (2) - Actele juridice de
administrare și de dispoziție privind bunurile proprietate publică a unității administrativ-
teritoriale se încheie cu persoanele fizice și persoanele juridice de drept privat prin
licitație publică, organizată în condițiile legii, cu excepția cazurilor stabilite expres prin
lege, al Legii Nr. 436 din 28-12-2006 privind administraţia publică locală) - atunci când
terenul este liber de construcții.
 Pentru informație mai detaliată, a se consulta Legea nr.121 din 04.05.2007 privind
administrarea și deetatizarea proprietății publice (
https://www.legis.md/cautare/getResults?doc_id=127773&lang=ro# ) și
 Hotărârea Guvernului nr.91 din 11.02.2019
https://www.legis.md/cautare/getResults?doc_id=112950&lang=ro
 Regulament privind raporturile juridice de superficie și locațiune care au ca obiect terenuri
municipale
https://www.chisinau.md/public/files/anul_2020/cmc_2020/14.07.20/19.Regulamentul_pri
vind_raporturile_juridice_de_superfice.PDF
 Aspecte legate de înregistrarea superficiei pe
terenul statului sau al UAT
 Cazul când terenul este înregistrat ca proprietate a Republicii Moldova sau UAT
 1) Dacă construcția a fost dată în exploatare până la 01.03.2019 sau după 01.03.2019,
aceasta va constitui bun imobil separat și se va înregistra în Registrul Bunurilor Imobile ca
proprietate după beneficiar (investitor) dacă:
 a) persoana are un contract de folosință pe termen nelimitat – contracte care se încheiau în
special până la începutul anilor 1990; sau persoana dispune de Decizia autorității publice
locale emisă până la 01.03.2019 privind atribuirea terenului pentru construcții, dacă
potrivit legislației sau Deciziei nu trebuia încheiat contract (de exmplu: Decizia APL prin
care s-a atribuit teren pentru construcție cooperativei de garaje sau de locuiințe). În aceste
cazuri se va înregistra construcția în temeiul actelor de dare în exploatare, fără a înregistra
dreptul de folosință asupra terenului.
Aspecte legate de înregistrarea superficiei pe
terenul statului sau al UAT (continuare)
 B) Persoana are un contract de locațiune/arendă cu drept de a construi (la care termenul nu
a expirat), încheiat până la 01.03.2019 sau Titlul de autentificare a dreptului deținătorului
de teren (cu drept de folosință) eliberat până la 01.03.2019.
 În acest caz, dacă dreptul de locațiune, folosință nu este înregistrat, pentru înregistrarea
construcției și a dreptului de proprietate în baza actelor de dare în exploatare se va
înregistra mai întâi dreptul de locațiune, folosință asupra terenului.
 Exceptând cele menționate mai sus, folosința în Temeiul Titlului de autentificare a
dreptului deținătorului de teren nu se va înregistra în cazul terenurilor aferente bunurilor
privatizate sau al întreprinderilor private, care se anulează, potrivit art. 53, alin. (2) al Legii
privind administrarea și deetatizarea proprietății publice 121/2007. Respectiv, nu poate fi
înregistrată nici construcția.
Aspecte legate de înregistrarea superficiei pe
terenul statului sau al UAT (continuare)

 C) Dacă clădirea se construiește după 01.03.2019 și persoana nu dispune de un contract de

folosință pe termen nelimitat sau Decizie a APL privind atribuirea terenului pentru
construcție, sau de contract de locațiune/arendă cu drept de a construi, sau de titlu de
autentificare a dreptului deținătorului de teren cu drept de folosință, atunci construcția
poate fi înregistrată ca proprietate după beneficiar (investitor) dacă are încheiat contract de
superficie autentificat notarial.

Sursa: Recomandarea Departamentului Cadastru pentru Serviciile Cadastrale teritoriale din

26.12.2019
Constituirea superficiei asupra terenului proprietate privată a
persoanelor fizice, juridice, altele decât statul sau unitățile
administrativ-teritoriale

Sunt două cazuri în care se constituie superficia:

1) Superficia se constituie prin încheierea unui contract de constituire a dreptului de

superficie, între proprietarul terenului și superficiar, prin care i se oferă dreptul
superficiarului de a ridica și exploata o construcție pe acel teren;
2) Superficia se constituie prin încheierea contractului, unde proprietarul unui imobil
format din teren și construcție, înstrăinează doar construcția, păstrându-și terenul sau
înstrăinează atât construcția, cât și terenul, dar unor persoane diferite, chiar dacă în
actul de înstrăinare nu s-a convenit expres asupra constituirii superficiei.
 Obiectul dreptului de superficie
 Obiectul dreptului de superficie este specific și diferit în dependență de existența sau
inexistența construcției.
 În cazul unei superficii incipiente, obiectul material (construcția) încă nu există și urmează
a fi edificat. Condițiile și termenii de edificare și exploatare, de exercitare a superficiei
trebuie să fie stabiliți în contract.
O deosebită atenție trebuie să acordăm la constituirea superficiei, atunci când obiectul
acesteia se vrea a fi bloc locativ.
 ASPECTE: Caracterul specific al Superficiarului?
Care este calitatea proprietarilor de apartamente?
Modalitatea de achitare a redevenței?
Cine este obligat să achite despăgubirea? Proprietarii
apartamentelor sau Superficiarul?
Efectele încetării superficiei
 Superficia ca parte componentă a condominiului

 Conform art.462, Constituie bun imobil unitatea în condominiu împreună cu cota-parte

corespunzătoare din dreptul de proprietate sau de superficie asupra terenului, părților din
clădire altele decît unitățile și altor părți comune ale condominiului.

 Potrivit art.1171, alin. (1), lit.c) Contractul de vînzare-cumpărare a bunului imobil în construcție
trebuie să prevadă, pe lângă altele:

natura dreptului pe care vînzătorul îl deține asupra terenului pe care se construiește (drept de
proprietate sau de superficie), precum și temeiul de dobîndire a acestui drept. În cazul superficiei,
se va prevedea termenul superficiei și efectele stingerii dreptului de superficie prevăzute de
lege și, după caz, de actul de constituire a superficiei;
 Aspecte privind redevența

 Superficiarul este constructorul blocului locativ care urmează a valorifica încăperile izolate
prin înstrăinarea acestora. Potrivit Art. 659 Cod Civil , (1) Dacă actul juridic nu prevede
altfel, superficiarul datorează proprietarului terenului, sub formă de rate lunare, o sumă
egală cu chiria stabilită pe piaţă, ţinînd seama de natura terenului, de zona în care se află
el, de destinaţia construcţiei, precum şi de orice alte criterii de determinare a contravalorii
folosinţei. Redevenţa se determină la data constituirii superficiei.
 Prin urmare, la constituirea Superficiei, părțile stabilesc mărimea redevenței.
În practică, proprietarul terenului și cel al construcției (bloc locativ) urmăresc să obțină
foloase reciproce, altele decât cele pe care le-ar obține prin contractul de constituire a
Superficiei. Prin urmare, autentificarea doar a contractului de superficie nu ar fi suficientă.
 DESPĂGUBIREA
 Articolul 662. Efectele stingerii dreptului de superficie
 (1) În cazul prevăzut la art. 660 lit. a) (la expirarea termenului ori dacă a intervenit
rezoluțiunea contractului prin care s-a instituit superficia), construcția care făcea obiectul
dreptului de superficie, din data stingerii superficiei, devine de drept parte
componentă a terenului conform art. 460, aparținînd proprietarului terenului, iar
dreptul superficiarului asupra terenului și construcției se radiază. Proprietarului
terenului îi incumbă obligația de a plăti o despăgubire egală cu valoarea de piață a
acesteia de la data expirării termenului. Superficiarul nu are dreptul, la stingerea dreptului
de superficie, să demoleze construcția sau părți ale ei. Superficiarul este obligat să remită
proprietarului terenului actele aferente ridicării construcției.????
 (2) Cînd construcția nu există în momentul constituirii dreptului de superficie, iar valoarea
acesteia este egală sau mai mare decît aceea a terenului, proprietarul terenului poate cere
obligarea superficiarului să cumpere terenul la valoarea de piață pe care acesta ar fi avut-o
dacă nu ar fi existat construcția. Superficiarul poate refuza să cumpere terenul dacă ridică,
pe cheltuiala sa, construcția clădită pe teren și repune terenul în situația anterioară.
 Problema identificată
Proprietarul cui ar trebui
să-i transmită Presupunem că
proprietatea asupra Superficiarul în calitate
terenului?
de despăgubire,
Răspunsul, în mod Proprietarul
terenului
promite proprietarului
normal ar fi – terenului X încăperi
Superficiarului.
izolate din blocul
Problema: Cum rămâne locativ
cu proprietarii de
apartamente?

Oare scopul urmărit de

Proprietarii
Superficiar a fost să apartamentelor
dobândească el
proprietatea? Sau să-l
dobândească proprietarii
de apartamente?
 Obiectul dreptului de superficie
 În cazul unei construcții existente, obiect material al superficiei o reprezintă construcția
existentă, urmând a fi stabilite condițiile de constituire și exercitare ale superficiei.
 Art.655, alin.3 prevede Superficia se poate înregistra și în temeiul unui act juridic prin
care proprietarul întregului imobil a transmis exclusiv construcția ori a transmis terenul și
construcția, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres
constituirea superficiei.
 În practică acest lucru ar avea loc prin:
a) înstrăinarea doar a construcției (parte componentă a terenului), proprietarul rămânând
cu terenul în proprietate;
b) înstrăiarea terenului de către proprietar, astfel că titularul rămâne a fi Superficiar;
c)Înstrăinarea terenului si construcției către 2 persoane diferite;
 CLAUZE CONTRACTUALE
 În calitate de clauză contractuală importantă, în opinia autorului, este cea referitor la obiect, din
următoarele considerente:
 1) conform art. 456, alin. (2) al Codului Civil - Bunul și părțile sale componente nu se pot
afla în proprietatea diferitor persoane și nu pot fi grevate de diferite drepturi reale.
 Cu toate acestea, în continuare, alin. (3) al aceluiași articol vine cu precizarea că: dispozițiile alin. (2) nu
se aplică în măsura în care dispozițiile Codului Civil prevăd altfel. Respectiv, excepția o constituie
cazurile de existență ale superficiei.

2) Articolul 460. Părțile componente ale bunurilor imobile

 (1) Constituie parte componentă a bunului imobil lucrurile și lucrările atașate permanent la teren,
precum clădirile, construcțiile subterane (chiar dacă se extind asupra altor terenuri), obiectele
acvatice separate, plantațiile prinse de rădăcini, roada neculeasă. Această regulă se aplică
indiferent dacă aceste părți componente sînt sau nu sînt înregistrate în registrul bunurilor imobile
în mod separat.
 (2) Clădirile și alte lucruri și lucrări atașate permanent la teren, care sînt construite pe terenul
altuia pe baza unui drept de superficie, precum și lucrurile atașate la teren pentru un scop
temporar nu constituie parte componentă a bunului imobil.
 CLAUZE CONTRACTUALE
 (3) Nu se consideră parte componentă a bunului imobil rețelele de utilitate sau lucrările de
utilitate amplasate pe bunul imobil care au fost construite de către un terț pe baza unui drept de
superficie sau în privința cărora proprietarului bunului imobil îi incumbă obligația legală de a le
tolera.
 (4) Clădirile și alte lucruri și lucrări prevăzute la alin. (2) și (3) constituie bunuri imobile
asupra cărora dreptul de proprietate îl exercită titularul dreptului de superficie respectiv asupra
terenului pe durata de existență a acestui drept. Titularul respectiv nu poate înstrăina sau greva
dreptul de proprietate și dreptul de superficie decît împreună.
 Reieșind din cele expuse mai sus, în cazul în care proprietarul terenului și cel al
construcției este una și aceeași persoană, pentru înstrăinarea părții componente, este
absolut necesar a se indica și constituirea dreptului de superficie.
 Exemplu nr.1: ”Vânzătorul vinde şi transferă dreptul de proprietate, iar Cumpărătorul cumpără
dreptul de proprietate asupra părții componente a imobilului (constituind totodată și superficia
necesară), situat pe adresa: Republica Moldova, xxxxx, și anume: Construcția, cu modul de
folosință, Casă de locuit individuală, cu nr. cadastral xxxxxxxx, cu suprafața de xxxxxm.p.,
numită în continuare „Imobil”, amplasată pe terenul (care rămâne în proprietatea
Vânzătorului), cu modul de folosință pentru construcții, cu suprafața de xxx ha, cu nr. cadastral
xxxxx.
 CLAUZE CONTRACTUALE

 Exemplul nr.2:
”Vânzătorul vinde şi transferă dreptul de proprietate, iar Cumpărătorul cumpără dreptul de
proprietate asupra Terenului, cu modul de folosință pentru construcții, cu suprafața de xxx ha, cu nr.
cadastral xxxxx, situat pe adresa: xxxxxxx, numit în continuare „Imobil”. Totodată, se are în vedere
că construcția (partea componentă a terenului cu nr. cadastral xxxxx), cu modul de folosință, Casă de
locuit individuală, cu nr. cadastral xxxxxx, cu suprafața de xxx m.p, nu face obiectul prezentului
contract și rămâne în proprietatea Vânzătorului, părțile constituind un drept de superficie în favoare
Vânzătorului pentru un termen de xxx ani.”
 Înstrăinarea superficiei

 Potrivit art. 658:

(1) Superficiarul poate dispune în mod liber de dreptul său de superficie. În cazul unei construcţii
existente, superficiarul poate înstrăina ori ipoteca superficia și construcția numai împreună.
(2) În caz de vînzare a construcției de către superficiar, proprietarul terenului are dreptul de
preemțiune.

În acest context, ținem cont și de următoarele: Proprietarul construcției, care, prin efectul Legii
nr.133 din 15.11.2018, are un drept de superficie asupra terenului pe care se află construcția sa,
dobândește, prin efectul aceleiași legi, un drept de preemțiune la înstrăinarea terenului de către
proprietarul acestuia (art.24 alin. (1) al Legii nr.1125 din 13.06.2002
https://www.legis.md/cautare/getResults?doc_id=120074&lang=ro )
Excepție de la regula respectării dreptului de preemțiune o constituie situația în care terenul
aparține statului sau unităților administrativ-teritoriale (aart.24, alin. (4) al Legii nr.1125 din
13.06.2002 ).
 Aspecte procedurale:
La înstrăinarea Superficiei incipiente (nu există construcția):
 Actele de identitate ale părților (reprezentanților părților și împuternicirile acestora, după caz);
 Contractul de constituire a superficiei;
 Extrasul din Registrul bunurilor imobile

La înstrăinarea Superficiei în cazul existenței construcției:

Pe lângă cele menționate mai sus:
- actele de proprietate asupra construcției;
- dovada respectării dreptului de preemțiune???

La încetarea dreptului de Superficie, achitarea despăgubirii pentru construcție, în practică, ar lua

forma unui contract de vânzare-cumpărare între proprietarul terenului și Superficiar
 În speranța că V-a fost util  ,
VĂ MULȚUMIM PENTRU ATENȚIE