Regimul juridic al imobilelor proprietate privata

Art 559 CC mentioneaza ca proprietarul poate face deasupra si dedesuptul terenului toate lucrarile,
constructiile si plantatiile pe care le gaseste de cuviinta in afara de exceptile stabilite de lege si poate
extrage din acestea toate foloasele pe care ele le-ar produce. In continutul juridic al dreptului de
proprietate proprietarul are posibilitatea de a edifica el sau altul (vezi dreptul de superficie) o
constructie cu respectarea dispozitiilor legale.

Regula potrivit careia proprietarul poate realiza pe terenul sau orice constructie nu este insa absoluta
ea trebuind analizata intr-un cadru juridic general acela vizand amenajarea teritoriului precum si
indeplinirea standardelor de calitate a constructiilor stabilite de lege. Dispozitiile cuprinse in Legea
nr. 350 din 2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul precum si in legea 50 din 1991 privind
autorizarea executarii lucrarilor de construcii modificara cu mofificarile ulterioare stabilesc principiile
generale in aceasta materie.

Amenajarea teritoriului reprezinta o activitate complexa care are ca scop armonizarea la nivelul
intregului teritoriu a politicilor economice, sociale, ecologice si culturale stabilite la nivel national si
local pentru asigurarea echilibrului in dezvoltarea diferitelor zone ale tarii urmarindu-se cresterea
coeziunii si eficientei relatiilor sociale si economice dibtre acestea. Potrivit art 9 din legea 350 din
2001 principalele obiective ale amenajarii teritoriului: sunt dezvoltarea economica si sociala
echilibrata a regiunii si zonelor cu respectarea specificului acestora, imbunatatirea calitatii vietii
oamenilor si ,gestionarea in spiritul dezvoltarii durabilea resusrelor naturale,utilozarea rationala a
teritoriului ... urbanismul este componenta cea mai importanta a amenajarii teritoriului avand ca
principal scop stimularea evolutiei complexe a localitatiilor prin realizarea strategiilor de dezvoltare
pe termen scurt mediu si lung.

Principalele obiective ale activitatii de urbanism sunt cele stipulate de art 13 din legea 350 din 2001
precum imbunatatirea conditiilor de viata prin eliminarea disfunctionalitatilor asigurarea accesului la
infrastructuri servicii publice si locuinte convenabile pentru toti locuitorii crearea conditiilor pentru
satisfacerea cerintelor speciale ale copiilor a varstnicilor. Utilizarea eficienta a terenurilor in acord cu
functiile urbanistice adecvate si extibderea adecvata a zonelor construite, protajarea si punerea in
valoare a patrimoniului cultural, construit si cultural, protejarea localitatiilor impotriva dezastrelor
naturale, activitatea de amenajare a teritoriului si urbanism este infaptuita de organele administratiei
centrale si locale fiind controlata la nivel national de catre guvern.

Certificatul de urbanism este actul deinformare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea
adminiatratiei publice judetene sau locale face cunoscute regimul juridic economic si tehnic al
imobilelor precum si conditiile necesare pentru real8zarea unor investitii tranzactii imobiliare si alte
actiuni imobiliare potrivit legii.

Certificatul de urbanism se emite de presedintii consililor judetene, ee primarul general al municipiul

Bucuresti sau dupa caz de primar la cererea persoanelor fizice sau juridice in vedere obtinerii
ulterioare a autorizatiei de exacutare a lucrarilor de constructii si a instalatiilor aferente acestora
precum si in vederea desfintarii constructiilor. El nu confera dreptul de a construi, de a amenaja un
anumit teren sau de a planta. In certificatul de urbabism se va mentiona in mod obligatoriu scopul in
care el a fost eliberat. Din punct de vedere al regimului juridic al imobilului certificatul de urbanism
trebuie sa contina mentiuni referitoare la: dreptul de proprietate asupra imobilului si servitutiile de
utilitate publica ce i greveaza, situarea terenului in intravilan sau in afara acestuia precum si
documentatii vizand urbanismul, constructiile de orice fel pot fi amenajate numai in intravilanul
localitatiilor. Este interzisa amplasarea constructiilor de orice fel pe terenuri agricole din extravilan de
clasa I si II de calicate. Potrivit art 1 din legea 50 din 1991 republicata modificata si completata
executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unor autorizatii de construire.
Nerespectarea normelor juridice din acest domeniu nu afecteaza in principiu dreptul de proprietate
insa atrage pentru cel in cauza sanctiuni administrative sau penale existand posibilitatea sa se
dispuna incadrarea lucrarilor in prevederile autorizatiei sau desfintarea constructiilor nelegal
realizate.

Autorizatia de construire este un act al autoritatii publice locale pe baza caruia se asigura aplicarea
masurilor prevazute de lege privitoare la amplasarea proiectarea executatea si functionarea
constructiilor. Aceasta autorizatie se emite in temeiul si cu respectarea prevederilor documwntatiilor
de urbanism. In vederea emiterii autorizatiei de construire este necesara o cerere in acest sens
fitmulata de catre detinatorul titlului de proprietate asupra imobilului. Autorizatia se emite in cel
mult 30 de zile de la data inregistrariicererii catre organul competent. Pe langa cerere se depune
certificatul de urbanism, dovada titului asupra terenului pre um si proiectul pentru executarea
lucrarii de constructii. Nu se cere aceasta autorizatie daca prin lucrari nu semodifica structura de
rezistenta cat si aspectul arhitectural alconstructiilor.

Operatiunile de demolare dezafectare ori dezmembrare partiala sau totala a constructiilor pot fi
facute numai pe baza autorizatiei de desfintare obtinuta in prealabil de la aceleasi autoritati publice.
Inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate asupra constructiei se va face in baza
autorizatiei de construire cat si a procesului verbal de receptie la terminarea lucrarilor semnat de
catre reprezentantul autoritatii locale sau a unui certificat eliberat de autoritatea locala pe baza
caruia s-a ridicat constructia. Pe baza unei actiuni in constatare proprietarul constructiei care a ridicat
fara autorizatie de construire poate inscrie in cartea funciara dreptul sau.

Circulatia juridica a imobilelor proprietate privata

Constructiile si terenurile aflate in proprietatea privata indiferent de titular fie el persoana fizica sau
juridica statul sau unitatile adimistrativ teritoriale sunt in circuitul civil general astfel ca ele pot fi
instrainate deci pot fi dobandite in orice forma de dobandire a dreptulii de proprietate. Dreptul de
proprietate privata asupra constructiilor sau terenurilor este compatibil cu constituirea unor drepturi
reale principale dezmembraminte ale dreptului de proprietate ( uzufruct, uz, abitate, superficie)
precum si cu constituirea unor garantii reale ipoteca imobiliara si privilegii imobiliare. Prin dispozitii
legale exprese pot fi instituite unele interdictii temporare cu privire la exercitarea atributului
dispozitiei prin instrainarea constructiilor sau terenurilor. Astfel art 9 din legea 212 din 1995 in
prezent abrogat a instuit o inalienabilitate temporara stabilind ca locuintele cumparate de chiriasi in
conditiile acestea legi nu pot fi instrainate prin acte juridice intre vii timp de 10 ani de la data
cumpararii iar nerespactarea acestei interdictii se sanctioneaza cu nulitatea absoluta.

Dobandirea dreptului de proprietate asupra imobillelor situate in Romania de catre persoanele

fizice sau juridice straine si apatrizi

Strainii si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate asupta constructiilor fara nicio restrictie in
privinta terenurilor situate in Romania cetatenii straini apatrizii si persoanele juridice straine pot
dobandi dreptul de proprietate asupra acestora in conditiile prevazute de art 44 al 2 din Constitutie si
in temeiul legii 312 din 2005 privind dobandirea dreptului de proprietate a acestora care este
completat apoi de anexa 7 din tratatul de aderere al Romaniei la UE. Constitutia Romaniei prevede
urmatoarele srrainii si apatrizii pot primi dreptul de proprietate privind trenurile numai in conditiile
rezultate din aderarea Romaniei la UE si din alte tratele internatilonale la care Romania este parte pe
baza de reciprocitate in conditiile prevazute de legea organica precum si prin mostenire legala.
Potrivit punctului 3 din anexa se mentioneaza faptul ca Romania poate mentine in vigoare timp de 5
ani de la aderare restrictiile stabilite in legislatia s-a existente la momentul tratatului de aderare cu
privire la primirea proprietatii asupra terenurilor de cafre resortisabtii statelor membre ale UE. De
asemennea alineatul 2 stipuleaza ca fara a aduce atingere tratatului Romania poate mentine in
vigoare timp de 7 ani de la perioada adoptarii restrictiile din legislatia sa existente la momentul
semnarii tratatului de aderare dobandirea proptietatii asupra terenurilor agrocole de catre
resortisantii starelor membre UE.

Forma ad validitatem a actelor juridice de instrainare a imobilelor

Art 1244 CC a impus forma autentica ad validitatem pentru orice conventie care stramuta sau
constituie drepturi reale ce urmeaza a fi inscrise in cartea funciara. Prin urmare orice conventie prin
care se instraineza un imobil indiferent ca ar fi vorba de o constructie sau de un teren trebuie sub
sanctiunea nulitatii absolute sa fie incheiata prin inscris autentie. Inscrierea in cartea funciara va avea
caracter constitutiv deci va fi o conditie de valaditate pentru insasi incheierea actului juridic
respectiv. Uneori atributul dispozitiei juridice in ceea ce priveste instrainarea prin vanzare a
anumitelor imobile cunoaste anumite limitari datorita existentei unei drept de preemtiune drept
prioritarar la cumparare. Dreptul de preemtiune poate sa fie de natura conventionala sau legala.
Dintra cazurile in care legea revunoaste un drept de preemtiume la vanzare mentionam art 37 din
Legea 33 din 1994 care stabileste exproprierea pentru cauza de utilitate publica aici recunoscandu-i
un drept de preemtiune fostului proprietar adica expropriatului in situatia in care lucrarile pentru
care sa facut exproprierea nu s-au realizat ier exproprieatorul doreste sa instraineze imobilul
dobandit prin expropriere. De asemenea Legea 10 din 2001 privind regimul juridic al unor imobile
preluate in mod abusiv intre 6.03.1945 - 12.12.1989 recunoaste un drept de preemtiunea
detinatorilor cu titlu valabil in cazul vansarii imobilelor cu o alta destinatie decat cea de locuinta
respectiv chirisilor din cazul vanzarii imobilelor cu destinatie de locuinta in ambele ipoteze fiind vorba
de imobile care nu s-au restituit persoanelor indreptatile. Art 45 din legea 46 din 2008 privind codul
silvic cu modificarile ulterioare care instutuie un drept de preemtiune in favoarea coproprietatiilor si
vecinilor proprietari de fond forestier in aceasta ordine persoane fizice sau juridice de drept public
sau privat. In cazul instrainarii din fondul forestier de proprietate privata.