Limitele legale ale exercitarii dreptului de proprietate privata

Art 604 din CC stabileste o serie de reguli cu privire la scurgerea apelor astfel proprietarul fondului
inferior nu poate impiedica in niciun fel curgerea apelor provenite de pe fondul superior. In situatia in
care curgerea cauzeaza prejudicii fondului inferior proprietarul acestuia poate cere instantei sa ii
permita sa faca pe fondul sau lucrarile necesare schimbarii directiei apelor suportand totodata toate
cheltuielile ocazionale. La randul sau proprietarul fondului superior este obligat sa nu efectueze nicio
lucrare de natura sa afecteze situatia fondului inferior. Art 606 CC permite proprietarului care vrea sa
foloseasca pentru irigarea terenului sau apele naturale si artificiale de care poate dispune in mod
efectiv ca pe cheltuiaia s-a efectiva sa faca pe terenul riveranului opus lucrarile necesare pentru
captarea apei.

Proprietarului care ii prisoseste apa pentru necesitatile curente este obligat ca in schimbul unei juste
si prealabile compensatii sa ofere acest surplus pentru proprietarul care nu si-ar putea procura apa
necesara pentru fondul sau decat cu o cheltuiala excesiva. Proprietatul nu poate fi scutit de aceasta
obligatie pretinzand ca ar putea acorda surplusul de apa careia ii da o alta destinatie decat
satisfacerea necesitatilor curente insa poate cere despagubiri suplimentare proprietarului aflat in
nevoie cu conditia de a dovedi existenta reala a destinatiei pretinse (vezi art 607).

Proprietarul poate acorda orice intrebuintare izvorului ce ar exista pe fondul sau sub rezerva de a nu
aduce atingere drepturilor proprietarului fondului inferior. Proprietarul fondului pe care se afla
izvorul nu poate sa ii schimbe cursul daca prin aceasta schimbare ar lipsi locuitorii unei localitati
decapa necesara pentru satisfacerea nevoilor curente. Proprietarul fondului pe care se afla izvorul
poate cere repararea prejudiciilor cauzate de persoane care prin lucrurile efectuate a secat, a
micsorat ori a alterat apele sale. Ca atare proprietarul fondului poate sa ceara restabilirea situatiei
anterioare atunci cand apa era indispensabila pentru existenta fondului sau. Aceste reguli se aplica in
mod corespunzator si in cazul in care izvorul se intinde pe doua fonduri invecinate urmand a se tine
seama de intinderea izvorului pe fiecare fond.

Picatura strasinii

Art 611 din CC il obliga pe proprietar sa isi faca streasina casei sale astfel incat apele provenind de la
ploi sa nu se scurga pe fondul proprietatului vecin.

Distanta si lucrarile imtermediare cerute pentru anumite constructii, lucrari ori plantatii

Constructiile, lucrarile ori plantatiile se pot face de catre proprietarul fondului numai cu respectarea
unei anumite diatante minime de 60 cm fata de linia de hotar daca nu se prevede altfel prin lege sau
prin regulamentul de urbanism astfel incat sa nu se aduca atingere drepturilor proprietarului vecin.
Orice derogare de la distanta minima se poate face prin acordul partilor exprimat printr-un inscris
autentic. In lipsa unor dispozitii cuprinse in lege regulamentul de urmanism sau a obiceiului locului
arborii trebuiesc saditi la o distanta de cel putin 2 m de linia de hotar cu exceptia acelora mai mici de
2 m, a plantatiilor si a gardurilor vi care despart doua fonduri. In caz de nerespectare a distantei
proprietarul vecin este indreptatit sa ceara scoaterea sau dupa caz taierea arborilor, plantatiilor ori a
gardurilor vii pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate. In aceste situatii
proprietarul fondului poate cere taierea tuturor radacinilor sau ramurilor care apartin arborilor
proprietarului vecin iar cel lezat de cele mai sus expuse este indridduit chiar sa le taie sau el are
dreptul de a pastra fructele cazute in mod natural pe fondul sau.

Limite provind vederea asupra proprietatii vecinului

Dupa ce art 614 CC prevede ca nu este permis sa se faca fereastra sau deschidere in zidul comun
dacat cu acordul proprietariilor. Art 615 CC stabileste distanta minima pentru fereastra de vedere
astfel este obligatorie pastrarea unei distante ce cel putin 2 m intre fondul ingradit sau neingradit
apartinand proproetarilului vecin si fereastra pentru vedere, balconul ori asemenea lucrari ce ar fi
orientate catre acest fond. Distanta in cazul in carecele mai sus expuse sunt paralele este de 2 m si
daca sunt neparalele distanta este de un 1 m apreciata fata de linia de hotar. Insa art 616 permite
proprietatului sa isi deschida fara limite de distanta ferestre de lumina daca sunt astfel construite
incat sa impiedice vederea spre fondul invecinat.

Limite referitoare la dreptul de trecere

Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publica are dreptul sa i-se permita trecerea pe
fondul vecinului sau pentru exploatarea fondului propriu. Trecerea trebuie sa se faca in conditii de
natura sa aduca o minima atungere exercitarii dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces
la calea publica. In cazul in care mai multe fonduri vecine au acces la calea publica trecerea se va face
pe fondul care sufera cel mai putin sub aspectul prejudiciilor ce s-ar pitea ivi. Dreptul de trecere estr
impresrlcriptibil el se stinge in momentul in care fondul dominant dobandeste un alt acces la calea
publica.

Dreptul de trecere are un caracter accesoriu al fondului de care nu poate fi despartit spre a forma un
drept de sine statator. Astfel nu are nicio relevanta faptul ca titularul dreptului de proproetate s-a
schimbat deoarece aceasta prevedere apasa asupra fondului aservit. Art 671 vizeaza imposibilitatea
absoluta de iesire la drumul public a celui care reclama constituirea unui drept de trecere pe terenul
proprietatea altei persoane. Intrucat instituirea unui asemenea drept de trecere ar insemna o
ingradire a dreptului de proproetate pentru proprietarul fondului aservit cu consecinta micsorarii
valorii economice a acestuia deoarece exercitarea dreptului de trecere influenteaza in mod negativ
folosirea deplina a terenului aservit daca locul infundat are iesire la calea publica pe un drum care
poate deveni practicabil cu efectuarea unor cheltuieli suplimentare fapt pentru care respectivul drept
nu-si mai are aplicare. Art 619 din CC prevede ca intinderea si modul de exercitare a dreptului de
trecere sunt determinate prin intelegerea partilor, prin hotarare judecatoreasca sau printr-o folosire
continua pe timp de 10 ani. In cazul in care inceteaza dreptul de trecere proprietarul fondului aservit
este dator sa restituie despagubirea incasata cu deducerea pagubei suferite.

Alte limite legale

Proprietarul este obligat sa permita trecerea prin fondul sau a retelelor edilitare ce deservesc fonduri
invecinate sau din acea zona de natura conductelor de apa, gaz sau altele asemenea a canalelor si a
cablurilor electrice, subterane ori aeriene dupa caz precum si a oricaror alte instalatii sau materiale
de acelasi fel. Aceasta obligatie subzista numai pentru situatia in care trecerea prin alta parte ar fi
imposibila, periculoasa sau s-ar face in conditii extrem de costisitoare. In toate cazurile proprietarul
are dreptul la plata unei despagubiri juste. Daca este vorba de utilitati noi despagubirea trebuie sa fie
platita in mod prealabil. Cladirile, curtile si gradinile acestora sunt exceptate de la acest drept de
trecere daca are ca obiect conducte si canale subterane in cazul in care acestea sunt utilitati noi. Art
622 stabileste obligatia proprietarului de a permite folosirea fondului sau pentru efectuarea unor
lucrari necesare fondului vecin precum si accesul vecinului pe terenul sau pentru taierea tuturor
crengilor care depasesc linia de hotar. Proprietarul unui fond nu poate impiedica accesul altuia
pentru a redobandi posesia unui bun al sau ajuns intamplator pe fondul respectiv daca a fost
instiintat in prealabil. In toate cazurile proprietarul fondului are dreptul la o justa despagubire pentru
prejudiciile ocazionate de reintrarea in posesie precum si pentru cele pe care bunul le-a cauzat
fondului.
Limitele in exefcitarea dreptului de proprietate care sunt creata prin vointa partilor exprimate in acte
juridice se numesc limite conventionale sau limite voluntare. Aceasta din urma denumire fiind mai
exacta decat denumirea folosita de CC deoarece asemenea limite iau nastere nu numai pe baza unei
conventii ci si pe baza unui act juridic unilateral cum este testamentul. Limitele comventionale ale
exercitarii atributelor dreptului de proprietate au nascut in doctrina de specialitate controverse
referotoare la valabilitatea clauzelor prin care ele au fost stabilite atunci cand este vorba despre
inalienabilitatea lucrului spre exemplu in actul translativ de libertate s-ar introduce o clauza care
interzice cumparatorului instraintarea bunului cumparat, donat sau primit cu titlu de legat. Noul Cod
Civil in art 627-629 reglementeaza in mod expres clauza de inalienabilitate. Invocarea clauzei de
inalienabilitate este conditionata de indeplinirea atat a conditiilor de valabilitate cat si a conditiilor de
opozabilitate. Invocarea clauzei de inalienabilitate este conditionata de indeplinirea unei situatii de
valabilitate asa cum denota articolul 627 in situatiile in care s-ar justifica un interes serios si legitim
sau ar fi instituita pentru o perioada de cel mult 49 de ani termenul incepand sa curga de la data
dobandirii bunului daca a disparut interesul care a justificat clauza de inalienabilitate dobanditorul
poate solicita instantei sa fie autorizat sa dispuna de un bun chiar inainte de implinirea termenului
pentru care a fost stabilita inalienabilitatea. Art 627 din CC prevede un caz de inalienabilitate
conventionala implicita. Astfel potrivit acestui text de lege clauza de inalienabilitate este subinteleasa
in conventiile din care se naste obligatia de a transmite in viitor proprietatea catre o persoana
determinata sau determinabila. In cazul in care sunt indeplinite toate conditiile de valabilitate clauza
de inalienabilitate este lovita de nulitate.

Enumerarea modurilor de dobandire a dreptului de proproetate:

Art 557 al 1 si 2 arata ca modul de dobandire a dreptului de proprietate se poate dobandi in conditii
legii:

1. Prin conventie translativa

2. Prin mostenire legala sau testamentara
3. Prin accesiune
4. Prin uzucapiune ca efect al posesiei de buna credinta in cazul bunurilor mobile si al
fructelor
5. Prin ocupatiune
6. Prin traditiune
7. Prin hotarare judecatoreasca atunci cand aceasta este translativa de proprietate prin ea
insasi
8. Prin efectul unui act administrativ insa numai in conditiile expres prevazute de lege dupa
cum legea instituie si alte moduri prin care poate fi dobandit dreptul de proprietate