Construcţiile edificate de soţi pe terenul unuia dintre ei

Conform articolului 30 din CODUL FAMILIEI ,bunurile dobândite în timpul

căsătoriei,de oricare dintre soţi,sunt ,de la data dobândirii lor,bunuri comune
ale soţilor.Această regulă se aplică şi în privinţa imobilelor.

În cazul dobândirii bunurilor imobile,nu este necesară manifestarea de voinţă

expresă a ambilor soţi,funcţionând prezumţia mandatului tacit reciproc
prevăzut in articolul 35 din CODUL FAMILIEI ,legea pretinzând
consimţământul expres al ambilor soţi numai pentru înstrăinarea sau
grevarea imobilelor din comunitatea matrimonială1.

În ceea ce priveşte construcţiile edificate de soţi pe terenul unuia dintre ei

,există două prezumţii legale care intră in conflict.

În primul rând este vorba de prezumţia instituită de articolul 482 COD

CIVIL ,şi anume că „proprietatea unui lucru mobil sau imobil dă drept asupra
tot ceea ce produce lucrul şi asupra a tot ce se uneste, ca accesoriu ,cu
lucrul,într-un mod natural sau artificial”.Bineînţeles, aceasta se intâmplă în
situaţia în care între proprietarul terenului şi constructor nu există o
convenţie sau o situaţie legală din care să rezulte un drept de superficicie în
favoarea constructorului.

A doua prezumţie este cea prevăzută în articolul 30 din CODUL FAMILIEI şi

anume prezumţia de comunitate.Desigur,ne-am putea gândi că regula care
urmează a fi aplicată este cea prevăzută în articolul 492 COD CIVIL
coroborat cu articolul 494 COD CIVIL.În acest caz însă ,are prioritate regimul
comunităţii ,astfel că ,indiferent căruia dintre soţi îi aparţine terenul asupra
căruia s-a construit ,dacă acea construcţie a fost edificată în timpul căsătoriei
,ea va deveni bun comun in devălmaşie al soţilor.2
Într-o altă opinie din doctrină se susţine că se aplică dispoziţiile articolului
494 COD CIVIL.3
Potivit acestei opinii,dacă soţul constructor a construit cu mijloace proprii pe
trenul celuilalt soţ,cu acordul acestuia,construcţia va fi bun propriu al soţului
constructor. Acesta dobândeşte proprietatea asupra construcţiei şi un drept
1
Emese Florian ,Dreptul Familiei ,ed. Lumina Lex,1997
p.96
2
Alexandru Bacaci,Viorica Dumitrache,Codruţa Hegenu
ed. All Beck ,2001,Dreptul Familiei;p.52
3
Maria Banciu-Dpeptul Familiei,ed.Argonaut Cluj-Napoca,1998,p. 76

1
de folosinţă asupra terenului ,constituindu-se în favoarea lui un drept de
superficie.

La această regulă există unele nuanţări:

1. În situaţia în care unul dintre soţi construieşte cu mijloace comune pe

terenul proprietatea celuilalt soţ,cu acordul acestuia:

Soţul proprietar al terenului nu va deveni şi proprietar al construcţiei

,aceasta fiind bun comun în devălmăşie a ambilor soţi.
Exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmăşie prezintă unele
particularităţi,determinate în primul rând de natura relaţiilor dintre titulari
acestui drept ,relaţii întemeiate pe deplina egalitate a celor doi soţi care
hotărăsc de comun acord în tot ceea ce priveşte căsătoria ,iar în al doilea
rând ,de structura complexă sub care se înfăţişează acest drept, soţii
necunoscând nici întinderea dreptului de proprietate si nici bunurile în
neutralitatea lor ,ce aparţin fiecăruia în parte.4

Aşadar ,soţul constructor având un drept de superficie ,soţul proprietar al

terenului rămâne pe mai departe proprietar al acestuia ,dar dreptul său de
proprietate este grevat de dreptul de folosinţă al celuilalt soţ.
Aceeaşi soluţie este valabilă şi în cazul construcţiilor alăturate,învecinate
sau suprapuse unei construcţii vechi,aparţinand numai unuia dintre soţi
.Noile construcţii devin proprietate comună a ambilor soţi ,iar cele vechi.la
fel ca şi terenul, rămân în proprietatea exclusivă a soţului titular ab initio
al dreptului de proprietate,dreptul său de proprietate fiind grevat de
dreptul de folosinţă al celuilalt soţ.

2. În cazul în care unul dintre soţi ridică o construcţie pe terenul

proprietatea celuilalt soţ,fără consimţământul acestuia sau împotriva
voinţei soţului proprietar:

Soţul constructor va fi considerat constructor de rea-credinţă şi vor fi

incidente regulile din articolul 494 COD CIVIL,iar drepturile care i se cuvin
acestuia vor fi considerate bunuri comune.

3. În cazul în care construcţia este edificată de soţi împreună ,cu mijloace

comune ,pe terenul proprietatea unuia dintre ei:

4
Ion Lulă,Irina Sferdian-Drept Civil,Drepturile Reale ;ed. Mirton ;2001,p.157

2
 În mod evident construcţia este bun comun al celor doi soţi,soţul
neproprietar asupra terenului având un drept de superficie,respectiv drept
de proprietate comună în devălmăşie asupra construcţiei şi un drept de
folosinţă asupra porţiunii din teren aferentă construcţiei.

4. În cazul în care construcţia este edificată de un soţ ,cu mijloace care

sunt bunuri proprii ,pe terenul proprietatea celuillt soţ,cu
consimţământul acestuia:

În acest caz ,soţul constructor dobândeşte un drept de superficie, celălalt soţ

rămânând proprietarul terenului ,care continuă a fi bun propriu ,dar va fi
grevat de dreptul de folosinţă cuprins în dreptul de superficie al soţului
constructor5.

5. Dacă o construcţie este edificată de unul dintre soţi cu mijloace proprii

pe terenul celuilalt soţ,dar fără consimţământul acestuia sau chiar
împotriva voinţei sale :

În acest caz ,soţul constructor este de rea-credinţă,aplicându-se

dispoziţiile articolului 494 COD CIVIL.
Conform acestui articol ,dacă construcţia a fost făcută de către o
persoană cu materialele ei ,proprietarul pamântului are dreptul de a le
ţine pentru dânsul ,sau de îndatora pe acea persoană să le ridice.
Dacă proprietarul pământului cere ridicarea construcţiilor ,ridicarea va fi
suportată de cel care a făcut-o,acesta putând fi condamnat la daune-
interese pentru prejudiciile suferite de proprietar.
În cazul în care proprietarul doreşte să păstreze construcţia,acesta este
dator să plătească valoarea materialelor şi preţul muncii,fără să se ia în
considerare sporirea valorii fondului,ocazionată prin edificarea
construcţiei.

6. În cazul în care construcţia este edificată de unul dintre soţi cu

mijloace proprii pe terenul proprietate comună a ambilor soţi,dacă a
existat si consimţământul celuilalt soţ:

În cazul de faţă ,construcţia rămâne bun propriu al soţului constructor.Dacă

nu a avut consimţământul celuilalt soţ sau a construit împotriva acestui
consimţământ ,vor fi incidente regulile enunţate in articolul 494 COD CIVIL.
5
Ion P. Filipescu ,Andrei I. Filipescu ,Tratat de dreptul familiei
ed. All Beck ,2002,p.104

3
Pe lângă aceste nuantări menţionate mai sus trebuie să se ţină cont de
dispoziţiile speciale care au intervenit în ceea ce priveşte regimul juridic al
terenurilor.Astfel:

a) înainte de aplicarea legilor nr. 58/1974 şi 59/1974 ,dreptul de

superficie s-a putut constitui prin convenţia părţilor cu autorizaţia
organului administrativ.
b) prin legea nr. 19 din 1968 s-a interzis înstrăinarea prin acte între vii
şi constituirea vreunui drept real asupra terenurilor fără construcţii
din oraşe,dreptul de superficie neputându-se constitui decât asupra
terenurilor din localitaţile rurale.
c) legile nr. 58 /1974 şi 59/1974 au scos terenurile de orice fel din
circuitul civil ,constituirea dreptului de superficie neputând fi
posibilă.
d) în fine ,decretul lege nr. 1/1989 a abrogat dispoziţiile legale care
interziceau înstrăinarea sau dobândirea terenurilor prin acte între vii
cu autorizaţia organului competent potrivit decretului nr. 144/1958.
e) legea nr. 9 /1990 privind interzicerea temporară a înstrăinării
terenurilor prin acte între vii a facut din nou imposibilă constituirea
dreptului de superficie,cu unele excepţii care se referă la terenurile
aferente construcţiilor care se înstrăinează ,inclusiv curtea ,în
suprafaţă de cel mult 1000 m² .
f) legea 18 /1991 prevede că terenurile proprietate privată sunt şi
rămân în circuitul civil.
g) legea nr. 50/1991 abrogă legea nr. 4 /1973 şi decretul 144/ 1958
precum şi alte acte normative.6

Analizând acest istoric al actelor nomative privitoare la regimul juridic

al terenurilor conchidem că este posibilă constituirea dreptului de
superficie fără a mai necesară eliberarea vreunei autorizatii care să
provină de la un organ administrativ.

Aşadar,pentru determinarea regimului juridic al construcţiilor edificate

de unul soţi pe terenul celuilalt se va ţine cont si de dispoziţiile legilor
speciale intervenite în regimul juridic al terenurilor, pe lângă
dispoziţiile din CODUL FAMILIEI şi cele din CODUL CIVIL în acest
sens ,avându-se în vedere dispoziţiile legale privind comunitatea de
6
Ion P. Filipescu,Andrei I. Filipescu,Tratat de dreptul familiei.
ed. All Beck,2002,p.101

4
bunuri şi cele din articolul 492 COD CIVIL ,privind prezumţia potrivit
căreia proprietarul terenului devine,prin accesiune , şi proprietar al
construcţiilor edificate asupra acestuia ,dacă nu există vreo convenţie
sau situaţie legală contrară.

BIBLIOGRAFIE:

1-Emese Florian –Dreptul Familiei

Editura Lumina Lex ,1997

2-Alexandru Bacaci –Dreptul Familiei

Editura All Beck ,2001

3-Ion Lulă,Irina Sferdian –Drept Civil ,Drepturile Reale

Editura Mirton Timişoara ,2001

4-Ion P. Filipescu ,Andrei I. Filipescu –Tratat de dreptul familiei

Editura All Beck ,2002

5-Maria Banciu –Dreptul familiei

Editura Argonaut Cluj-Napoca,1998

6-Dumitru Burghelea,Ioan Burghelea-Legislaţia familiei

comentată şi adnotată
Editura Moldova,vol. I,1998