Regimul juridic al terenului aferent casei de locuit

Definim teren aferent acel teren pe care se gsete constructia propriu-zis, anexele gospodreti, precum i curtea folosit pentru normala exploatare a construciei de restul parcelei. nainte de abrogarea legii nr.58/1974, terenurile aferente casei de locuit, i anexelor gospodreti, precum i a curii i grdinii din jurul casei erau supuse regimului juridic reglementat de Constituia R.S.R. din anul 1965, legile nr.58 i 59/1974 si Statutul C.A.P. aprobat prin Decretul nr. 59/1993. Astfel potrivit acestor reglemantri, membri cooperatori nu puteau deine n proprietate dect o suprafa de 250 mp, restul suprafeei constituind proprietatea cooperativei. Iniial statutul cooperativei agricole de producie din anul 1966 prevedea c constituie proprietate personal a membrilor cooperatori: casa de locuit i construciile gospodreti anexe precum i terenuri pe care se aflau acestea care nu puteau depi 800 mp. Urmtorul statul al C.A.P. adoptat n 1972 nu a adus modificri dreptului de proprietate personal a membrilor cooperatori. Adoptarea unui nou statut al C.A.P. n anul 1977 a pus de acord prevederile statutului C.A.P. cu reglementrile din legile nr.58 i 59/1974.Articulul 5 din statut prevedea c proprietatea personal a membrilor cooperatori era constituit din casa de locuit i construciile gospodreti anexe, precum i terenul pe care se aflau acestea i curtea, a cror suprafa total nu putea depi 250 mp. n anul 1990 s-a adoptat Decretul lege nr. 42 care prin articolul 8 prevedea c terenul aferent casei de locuit i anexelor gospodreti, precum i curtea i grdina din jurul acestora, n zonele cooperativizate constituie proprietatea particular a deintorilor; acestea pot fi nstrinate i lsate motenire. Lege fondului funciar nr. 18/1991 a abrogat Decretul lege menionat cu excepia articolului 8. Noul statut aprobat n anul 1993 nu a mai adus modifcri n privina ntinderii suprafeei de teren ce putea fi deinut n proprietate, aceasta rmnnd pentru membrii cooperatori, la 250 mp.Pentru a completa cele artate redau i modul de reglementare al proprietii asupra terenurilor consacrete n constituiile romne de la 1952 i 1965. Constituia de la 1952 prevedea n articolul 9 alin. 2: Tranii membrii ai gospodriilor colective au n folosin personal gospodria de pe acest lot, casa de locuit, animalele productive, pasri, inventarul agricol mrunt n conformitate cu statutul gospodriei agricole colective. n ariticolul 10 se garanta dreptul de proprietate particular asupra pmntului a ranilor cu gospodrii mici i mijlocii, pe baza legilor n vigoare. Constituia din 1965 n articolul 9 alin. 3 consacra dreptul de proprietate al ranului cooperator asupra terenului pe care se afl casa i gospodriile anexe, iar n articolul 10 dreptul de proprietate al tranilor individuali, care nu se pot asocia n C.A.P. asupra pmntului pe care-l lucreaz ei nii i familiile lor.

Avnd n vedere prevederile mai sus menionate, regimul juridic al terenului deinut de ctre cel care nstrina construcia putea s se prezinte n una din urmtoarele variante: 1. Teren aflat n proprietatea unui ran din zonele necooperativizate; 2. Teren aflat n proprietatea unui membru cooperator n limita 250 mp; 3. Teren aflat n folosina proprietarului construciei; n primele dou situaii erau aplicabile la data vnzrii construciei prevederile articolului 30 din legea nr. 58/1974. n al treilea caz nu se mai pune problema aplicrii articolului menionat deoarece terenul era deinut de proprietarul construciei cu titlul de drept de folosin.1 Prin noiunea de teren aferent nu se nelege ntreaga parcel pe care se afl amplasat construcia ntruct ea poate fi mult mai mare dect este necesar pentru folosina unei locuine i anexelor gospodreti, iar uneori are destinaie de grdin, livad sau alte destinii agricole astfel trebuie s se determine suprafaa de teren ce va trece n proprietatea statului aceast operaiune revenindu-i organului administrativ chemat s autorizeze nstrinarea. n doctrina s-s susinut ideea c prin teren aferent trebuie neleas numai suprafaa de teren afectata pentru folosirea normala a construciei i nu ntreaga parcel pe care este situat construcia. Acest teren cuprinde de regul suprafaa de teren pe care se afl construcia, construciile gospodreti anexe i curtea. Competena de a stabili n consret ntinderea terenului necesar revine comitetului executiv al consiliului popular care va decide n funcie de situaia de fapt. Constituirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor intravilane proprietatea statului sau unitilor administrativ-teritoriale atribuite, potrivit legii, n folosin venic sau n folosin pe durata existenei construciei, n vederea construirii de locuine proprietate personal. Persoanele indreptite a beneficia de constituirea dreptului de proprietate sunt acele persoane care au primit n folosin venic sau n folosin pe durata existenei construciilor astfel de terenuri; proprietarii actuali ai locuinelor, categorie care include persoanele crora li s-a atribuit terenul n folosin i cele care au dobndit ulterior prin acte ntre vii sau pentru cauz de moarte proprietatea locuinei edificat pe acel teren. Potrivit art. 4 din Legea nr. 4/1973 terenurile proprietate de stat pot fi atribuite de ctre comisiile populare n vederea construirii de locuine, n vederea construirii de locuine, n folosina organizaiilor socialiste sau a persoanelor fizice, potrivit prevederilor planurilor de sistematizare, cu plata taxei stabilite prin dispoziii legale. Dreptul de folosin a terenului atribuit este acordat numai pe durata ezistenei construciei respective. Conform art.8 alin 2 din legea nr.58/1974 suprafaa de teren ce se atribuie pentru construcii de locuine n localitile urbane va fic cea stabilit potrivit legii nr.4/1973 privind dezvoltarea construciei de locuine, vnzarea locuinelor din fondul de stat ctre populaie i construirea de case de odihn proprietate personal, iar potrivit art 17 din legea nr.58/1974 se vor lua msuri ca membrilor cooperativelor agricole de producie s li se atribuie lot n folosin, conform statului, n afara perimetrului construibil al localitilor.
1

Ioan P. Romoan, Drept civil Drepturile reale, Editura Imprimeriei De Vest, Oradea, 1996

Loturile necesare pentru construirea de locuine i anexe gospodreti vor fi n suprafa de 200250 mp, avnd de regul un front la strad de maximum 12 m. n vederea construirii de locuine i anexe pentru gospodriile rneti, comitetele executive ale consiilor populare comunale vor putea atribui n folosin cetenilor loturi din terenurile proprietate de stat aflate n administrarea comunelor. Suprafaa de teren de 200-250 mp poate fi atribuit i cetenilor ce ii construiesc locuine n cldiri cu mai multe niveluri. Pentru a veni n sprijinul cadrelor de specialiti i a celorlalte persoane incadrate n uniti socialiste comitetele executive ale consiliilor populare comunale vor putea s atribuie acestora, n scopul construirii de locuine i organizrii de gospodrii, teren n suprafaa de 200-250 mp. Suprafaa din terenul atribuit rmas dup construirea locuinei este la dispoziia cetenilor i va fi folosit pentru nevoile gospodreti i pentru amenajarea de grdini. Suprafaa terenurilor aflate n proprietatea personal a membrilor cooperativelor agricole de producie, care depesc 250 mp stabilii n condiiile prezentului articol, se include n calcului lotului atribuit n folosin, potrivit statului cooperativelor agricole de producie. Dreptul de folosin a terenurilor atribuite se acord pe durata existenei construciei, cu plata taxei de folosin stabilit pentru terenurile destinate construciei de locuine potrivit Legii nr.4/1973. Persoana ndreptit nu poate primi n proprietate dect suprafaa de teren ce i-a fost acordat prin decizia administrativ prin care s-a constituit dreptul de folosin. Pentru ca o persoan s poat beneficia de constituirea dreptului de proprietate sunt necesare ndeplinirea urmtoarelor condiii: Existena unui act de atribuire a terenului prin care s-a constituit un drept de folosin, act care s provin de la autoritile publice competente.2 Persoana beneficiar a actului de atribuire s fie edificat construcia n vederea cruia a fost emis actul de atribuire; Construcia s existe la data intrrii n vigoare a Legii nr. 18/1991; Existena unei cereri pentru constituirea dreptului de proprietate. Constituirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor intravilane proprietatea statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, atribuite potrivit legii, n folosin venic sau n folosin pe durata existenei construciei, cu ocazia cumprrii de la stat a unor asemenea locuine Persoanele ndreptite sunt acele persoane care au primit in folosin venic sau n folosin pe durata existenei construciilor astfel de terenuri, cu ocazia cumprrii de la stat a unor asemenea locuine, proprietarii actuali ai locuinelor, categorie care include persoanele crora li s-a atribuit terenul n folosin i cele care au dobndit ulterior prin acte ntre vii sau pentru cauz de moarte proprietatea locuinei edificat pe acel teren i persoanele care au dobndit o locuin n condiiile Decretului lege nr.61/1990 i a Legii nr.85/1992. Aruncnd o privire asupra situaiei juridice a terenurilor aferente apartamentelor vndute fostilor chiriai, s-a

C. Brsan, Regimul juridic al bunurilor imobile, Ed. tiinific, Bucureti, 1983, p.123

dispus c n atare caz, odat cu cumprarea apartamentelor se dobndete i dreptul de proprietate asupra terenului de sub construcii.3 n ceea ce privete ntinderea suprafeei de teren ce poate forma obiectul constituirii dreptului de proprietate trebuie s facem distincie dup cum ce formau obiectul dreptului de folosina erau situate n zonele cooperativizate sau n zonele necooperativizate. n cazul terenurilor care erau situate n zonele necooperativizate, constituirea dreptului de proprietate poate privi doar suprafaa nscris n decizia de atribuire a dreptului de folosin. Dac terenurile erau situate ns n zonele cooperativizate atunci s-a apreciat c, pe lng suprafaa prevzut n actul de atribuire, titularii dreptului de folosin mai pot beneficia n continuare de constituirea dreptului de proprietate pn la suprafaa de 1000 mp. i n acest caz sunt necesare ndeplinirea unor condiii: Existena unui contract de vnzare-cumprare a unei locuine din fondul locativ de stat; Existena unui act de atribuire a terenului prin care s-a constituit in drept de folosin, act care trebuia s provin de la autoritile publice competente. Construcia s existe la data intrrii n vigoare a Legii nr.18/1991 Constituirea dreptului de proprietate n situaia n care cel ce formeaz cererea de constituire a dobandit imobilul constructie de la o persoan care nu a fost membru cooperator Avem de-a face cu doua ipoteze. Prima ipotez este cazul n care cumparatorul dobndete suprafaa de teren aferent construciei cumprate aa cum este nregistrat n registrul de publicitate imobiliar, apreciinduse c intentia legiuitorului a fost aceea de a se atribui n proprietatea celor ndreptaii, terenul aferent construciei i nu terenul necesar i dat n folosina cumprtorului. n a doua ipotez se consider c dobnditorul construciei poate dobni doar proprietatea asupra suprafeei care a format obiectul actului de atribuire a dreptului de folosin. Terenurile atribuite n folosin pe durata existenei constuciei dobnditorilor acestuia ca efect al prelurii construciilor trec n proprietatea actualilor proprietari ai dreptului de folosin a terenului, proprietari ai locuinelor. Se putea acorda n proprietatea cumprtorilor numai acea suprafa de 100 mp dat n folosina lor, diferena de teren de 226,93 mp revenind legal proprietarilor terenului. n temeiul legii 10/2001 menionez c pentru terenul care face obiectul constituirii dreptului de proprietate fostul proprietar nu poate dobndi msuri reparatorii. Dar, pentru terenul care a trecut n mod abuziv ctre stat cu prilejul nstrinrii i care nu este obiectul dreptului de constituire fostul proprietar poate obine fie restituirea acestui teren fie despgubiri. Cnd se dovedete c intenia comun a prilor din actul de nstrinare a fost s transmit dobnditorului ntreaga suprafa deinut ca teren aferent casei de locuit i anexelor gospodreti, precum i curtea i grdina din jurul acestora atunci cnd exist, atunci

M.Of.nr 16 din 23 ianuarie 1996

dobnditorul terenului este ndreptit la constituirea dreptului de proprietate asupra ntregii suprafee de teren. Constituirea dreptului de proprietate n situaia n care cel ce formeaz cererea de constituire a dobndit imobilul construcie de la o persoan care a fost membru cooperator Terenurile preluate de stat n baza art. 30 din legea nr. 58/1974 trec n proprietatea persoanelor care au cumprat construciile, dar numai n limita suprafeei ce le-a fost atribuit n folosin. Fostul mebru al cooperativei de producie agricol are dreptul de proprietate asupra terenului ce i-a fost atribuit pentru a-i edifica o locuin i asupra suprafeei de teren aferent casei i anexelor gospodresti precum i asupra curii i grdinii din jurul acesteia, determinate potrivit Decretului lege nr. 42/1940.Astfel n cazul n care un membru cooperator nstrina o construcie cu terenul aferent, statul, dobndea doar proprietatea asupra suprafeei de 250 mp, restul suprafeei devenind proprietatea cooperativei.4S-a artat n practica judiciar c din nicio prob a dosarului nu rezult c reclamanilor proprietari ai construciilor li s-a atribuit folosina unei suprafee mai mari dect ceam menionat n contract, pe de o parte, iar, pe de alt parte de normele cu caracter reparatoriu pe care ei le invoc beneficiaz fostul proprietar nicidecum cumpartorii locuinei care au dreptul de a dobndi numai terenul aferent construciilor, nu terenul iniial cooperativizat, i ulterior redobndit de membrul C.A.P.

E. Chelaru, Curs de drept civil.Drepturile reale principale, p. 93