REFERAT

Fondul funciar al ROMANIEI

1. Conceptul de fond funciar. Aspecte istorice n perioada 1947-1989, prin instaurarea aa-zisului regim de democraie popular, a nceput asaltul asupra proprietii private, n general, regimul juridic al terenurilor proprietate privat caracterizndu-se printr-o restricionare progresiv a dreptului de dispoziie,culminnd cu interdicia nstrinrii terenurilor prin acte ntre vii. Tendina constant n aceast perioad a reprezentat-o trecerea terenurilor proprietate privat n proprietatea socialist de stat prin cele mai diverse mijloace: cooperativizarea agriculturii, expropriere, trecerea n proprietatea statului a unor terenuri considerate bunuri fr stpn,preluarea abuziv de ctre cooperativele agricole de producie a unor terenuri. Terenurile, n special cele agricole, au fost incluse n categoria mijloacelor de producie care trebuiau s aparin ntregului popor, dispoziii legale successive restrngnd treptat circulaia juridic a acestora, pn aproape de totala anihilare. Dezideratul fundamental al regimului comunist a fost, aadar, lichidarea proprietii private, edificnd n acest sens un sistem de instituii care s conduc la atingerea acestui scop, un sistem construit pe violarea celor mai elementare drepturi ceteneti, printre care i dreptul de proprietate privat. A existat n aceast perioad dreptul de proprietate socialist de stat, definit n doctrina perioadei ca fiind dreptul ce aparine ntregului popor,reprezentat de stat 1, bunurile care formau obiectul acestui drept fiind, de fapt, la discreia guvernanilor vremii, n detrimental vdit al societii. A fost creat, de asemenea, dreptul de proprietate cooperatist-obteasc, o form a dreptului de proprietate socialist, definit ca fiind facultatea recunoscut de lege fiecrei cooperative, fiecrei organizaii obteti, ca persoane juridice, de a-i apopria bunurile necesare pentru ndeplinirea scopului avut n vedere la nfiinarea ei. Aceste forme colective ale dreptului de proprietate erau menite s anihileze n totalitate proprietatea privat ceea ce s-a i ntmplat, prin edictarea unei legi nepopulare, de transfer obligatoriu din proprietatea privat n proprietatea statului a unor categorii importante de bunuri, printre care i terenurile.
1

V. Patulea-Regimul juridic al circulaiei terenurilor situate n intravilanul localitatilor, Editura Calistrat Hoga, 1995,p.24

Primul pas n aceast direcie a fost fcut prin Legea nr. 203/1947 care a declarat imobile agricole terenurile situate n comunele rurale, n afara vetrei satului, precum i terenurile arabile, punile i fneele situate n afara perimetrului construibil al municipiilor i comunelor urbane. nstrinarea acestor terenuri prin acte ntre vii era posibil numai prin obinerea unei autorizaii administrative, dar i forma autentica a actului. Prin Constituia din 1952 se creeaz cadrul legal al abuzului, un mijloc foarte eficace al aservirii individului fa de putere fiind proprietatea socialist. Decretul nr. 144/1958 instituie obligativitatea obinerii prealabile a autorizaiei administrative n forma autentic pentru instrinarea sau mpreala terenurilor cu sau fr construcii aflate n orase, comune, reedine de raioane etc. Dup ngrdirea circulaiei juridice a terenurilor prin intermediul controlului administrative prealabil, dublat de cerina formei autentice a actului de nstrinare, urmtorul pas l-a reprezentat scoaterea din circuitul civil general a unor categorii de terenuri. Astfel, prin art.1 din Legea nr.19/19681 au fost indisponibilizate i considerate expropriabile terenurile fr construcii situate n perimetrul construibil al municipiilor i oraelor, precum i prile din terenurile cu construcii, n msura n care depeau suprafaa stabilit prin detaliile de sistematizare. Legea nr.57/1968 de organizare i funcionare a consiliilor populare reglementeaz atribuiile consiliilor populare care rspund, printre altele, de folosirea raional i eficient a ntregului fond funciar, iau msuri i rspund pentru aprarea, conservarea, ameliorarea terenurilor agricole, pentru cultivarea tuturor suprafeelor de teren din sectorul de stat, sectorul cooperatist i gospodriile populaiei. Punctul culminant al restriciilor impuse proprietii private asupra terenurilor l reprezint anul 1974, cnd sunt adoptate Legea nr.58/1974 privind sistematizarea teritoriului i a localitilor urbane i rurale i Legea nr.59/1974 cu privire la fondul funciar. Potrivit dispoziiilor art.1 din Legea nr.59/1974 Toate terenurile de pe teritoriul R.S.R., indiferent de destinaie sau n proprietatea cui se afl, constituie fondul funciar unic al R.S.R., avuie naional care trebuie folosit, protejat i ameliorat, n concordan cu interesele ntregului popor. Legea nr.59/1974 clasific terenurile, n funcie de destinaie, n terenuri agricole, terenuri forestiere,terenuri aflate permanent sub ape, terenuri destinate localitilor,precum i terenuri cu destinatii speciale(art.3 alin.).
3

Delimitnd noiunea de terenuri agricole, se reglementeaz folosirea acestora pentru producia vegetal
2

. Se interzice, totodat, micorarea suprafeei agricole i se stabilesc obligaiile

deintorilor de terenuri de a lucra i cultiva ntreaga suprafa pe care o dein, precum i obligaiile ce revin beneficiarilor de investiii. O prevedere important a legii se refer la evidena general i obligatorie a ntregului fond funciar al rii, indiferent de proprietari i de destinaia terenurilor, prin cadastrul general funciar. n ceea ce privete circulaia terenurilor, legea prevede ca dobndirea de terenuri agricole se poate face numai prin motenire legal, fiind interzis instrinarea sau dobndirea prin acte juridice aacestor terenuri(art.44). Motenitorii legali au obligaia s asigure continuitatea muncii agricole pe terenurile dobndite sau s-i nsueasc cunostine agricole corespunztoare. n cazul nerespectrii acestei obligaii, terenurile respective vor trece n folosina organizaiilor desemnate de ctre comitetele executive ale consiliilor populare, iar dac timp de doi ani situaia ar rmne neschimbat, aceste terenuri urmeaz s treac n proprietatea statului. Astfel, prin dispoziiile celor dou legi amintite terenurile proprietatea persoanelor fizice au fost considerate scoase n afara circuitului civil general, putnd fi instrinate prin acte juridice intre vii incheiate n form autentic i cu obinerea unei autorizaii administrative prealabile, indiferent de localitile n care sunt situate. n cazul nstrinrii construciilor prin acte juridice, terenul afferent trecea n proprietatea statului, cu plata unei despgubiri, dobnditorul construciei beneficiind doar de un drept de folosin aspra terenului necesar. O relativ relaxare n ceea ce priveste regimul juridic al circulaiei terenurilor se nregistreaz prin adoptarea Decretului nr.112/1984, care a creat o excepie de la principiul interzicerii dobndirii prin acte juridice a terenurilor agricole. Astfel, Decretul nr. 112/1984 prevede ca productorii agricoli particulari din zonele necooperativizate pot transmite copiilor lor, prin acte ntre vii, o parte din terenurile agricole pe care le dein n proprietate, dac acetia locuiesc sau urmeaz s-i stabileasc domiciliul n aceeai comun i i asum obligaiile legate de exploatarea terenurilor. Aceast transmitere

Terenurile destinate produciei vegetale cuprind, conform Legii nr. 59/1974: terenuri arabile, vii, livezi, pepiniere viticole i pomicole, puni, fnee, sere, solarii i rsadnie.

trebuia ns s fie aprobat de ctre organul administrativ competent, iar actul incheiat n form autentic cerut ad validitatem. n contextual creat de evenimentele petrecute n decembrie 1989, printre primele msuri adoptate de ctre puterea nou instaurat s-au numrat i cele referitoare la nlaturarea dispoziiilor legale anterioare care ngrdeau dreptul de proprietate asupra terenurilor. Abrogarea reglementrilor restrictive privitoare la dreptul de proprietate asupra terenurilor a produs o serie de consecine, cum ar fi: reintroducerea, pe deplin, a terenurilor proprietatea persoanelor fizice n circuitul civil general, indifferent de categoria de folosin i de locul siturii lor; revenirea, n principiu, la consensualism n ceea ce privete nstrinarile de terenuri, restricii meninndu-se, prin excepie, pentru terenurile situate n anumite localiti avute n vedere de Decretul nr.144/1958. Prin Legea nr.9/19903, art.1, alin.1 s-a interzis temporar nstrinarea prin acte ntre vii a terenurilor de orice fel, pn la adoptarea unei noi reglementri a fondului funciar. Acest act normativ nu a urmrit scoaterea terenurilor din circuitul civil general, ci a fost impus de situaia neclar a proprietii funciare din Romnia i a reglementrilor referitoare la circulatia juridic a terenurilor. Noua reglementare a fondului funciar a fost edictat prin Legea nr.18/1991, a fondului funciar, potrivit creia terenurile, indiferent de destinaie, fac obiectul dreptului de proprietate, fiind incluse n domeniul public sau n domeniul privat. Dei face o distinctie clar ntre domeniul public i domeniul privat, Legea fondului funciar opereaz i cu o noiune global: fondul funciar al Romniei n care sunt incluse Terenurile de orice fel, indiferent de destinaie, de titlul pe baza cuia sunt deinute sau de domeniul public ori privat din din care fac parte (art.1). Este consacrat astfel un regim de paz i protecie asupra tuturor terenurilor, indiferent dac fac obiectul dreptului de proprietate public sau privat, ceea ce nseamn c i regimul proprietii private asupra terenurilor este afectat de un regim de domenialitate, fr a pierde caracterul de regim al dreptului privat. Dac legislaia anterioar anului 1989 a avut ca obiectiv fundamental extinderea proprietii socialiste prin anihilarea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor, indiferent
3

Legea nr. 9/1990 privind interzicerea temporara a instainarii terenurilor prin acte intre vii,publicata n Monitorul Oficial nr. 95/1.08.1990

de destinaia lor, prin Legea nr.18/1991 s-a ncercat adoptarea unor msuri reparatorii n favoarea fotilor proprietari prin reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate asupra unor terenuri, neagricole i forestiere, n limitele unor suprafee minime i maxime. n ceea ce privete circulaia juridica a terenurilor, Legea fondului funciar nr.18/1991 consacr acestei materii un ntreg capitolcapitolul IV, devenit ulterior capitolul V din Legea nr.169/1997, de modificare a Legii nr.18/1991, iar mai trziu acest capitol fiind abrogat prin Legea nr.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor. 2. Fondul funciar al Romaniei Fondul funciar reprezinta totalitatea suprafeelor de teren cuprinse ntre graniele rii inclusiv cele de sub ape, construcii i ci de comunicaie reprezentnd condiia de baz a existenei unui popor sau stat 2.1. Clasificarea fondului funciar fondul funciar agricol arabil 9.458,3 mii hectare 61,9 % viile 277,5 mii hectare 1,2 % livezile 318,0 mii hectare 1,3 % punile 3.258,9 mii hectare 39,7 % fneele 3.258,9 mii hectare 13,6 % fondul funciar silvic 6.678,5 mii hectare 28 % fondul funciar de sub ape cuprinde ape i bli 903,9 mii hectare 3,8 %
6

fondul funciar al altor suprafee cuprinde suprafaa de teren de sub construcii suprafaa de teren de sub cile de comunicaie 1.497,6 mii hectare 6,3 %

2.2. Calitile naturale A. n muni la peste 700 m. altitudine relief accidentat terenuri arabile reduse clima rece i umed solurile: categoria brune acide i brune podzolice, fertilitatea redus sau nefertile culturile reduse, apar in special pe versanii nsorii si n depresiunile intramontane fneele i punile ntinse; favorizeaz creterea bovinelor i ovinelor

B. n dealurile subcarpatice i de podi 300 700 m. altitudine relief mai accidentat precipitaii mai abundente secete mai mare cuprind zonele: alunecri de teren Podiul Transilvaniei o parte a Subcarpailor Podiul Sucevei Podiul Brladului Dobrogea de Nord poriuni din Podiul Getic

datorit pantelor mai accentuate apar destul de frecvent procese de eroziune a solului,

speciale -

n unele locuri, dealurile nalte sunt valorificate agricol prin: terasri, alte mijloace solurile : brune de pdure, brun-rocate de pdure, podzoluri (alocuri), cenuii de solurile au fertilitate mijlocie; necesit urmtoarele: ngrminte, lucrri agrotehnice culturile: - cartoful - sfecla de zahr - cerealele - orzul - ovzul - secara - inul pentru fuior - pomii viticoli

ameliorative pdure (estul rii)

zon propice pentru creterea animalelor sub 300 m. altitudini solurile: grupa cernoziomuri sunt bogate n humus relieful neted cu pante domoale suprafee inundabile apar n: lunca Dunrii Siretul Inferior Mureul Criurile Someul

C. n cmpii i dealuri joase

Aceste zone au fost: desecate, ndiguite, redate agriculturii principala regiune agricol a rii 80 % se cultiv cea mai mare parte din: - cereale - plante tehnice
8

- legume 3. Cadastrul general al fondului funciar Spre deosebire de majoritatea statelor membre ale UE, Romnia nu dispune nca de un cadastru general al fondului funciar coninnd date eseniale complete pentru ntregul teritoriu al arii privind delimitarea unitailor administrativ-teritoriale, a proprietailor, a domeniului privat si a domeniului public. Pe teritoriul actual al Romniei o forma de cadastru (Cartea funciar) pentru evidena tehnica si fiscala a terenurilor a funcionat nca din secolul al XIX-lea n provinciile aflate atunci n componena Imperiului Austro-Ungar (Transilvania, Banat si Bucovina). Dupa Marea Unire din 1918, legislaia corespunzatoare privind organizarea cadastrului funciar si introducerea cartii funciare pe ntreg teritoriul naional a fost promulgata abia n anul 1933 si apoi modificat in 1938. Instalarea regimului comunist (1948-1989) a intrerupt procesul de aplicare a acestei legi, preocuparile n materie limitndu-se doar la evidena funciar a terenurilor pe categorii de folosin i deintori, dar fr efect juridic prin publicitate imobiliar n cartea funciar. Pentru a raspunde noilor cerine ale unei economii funcionale de piaa si a realiza treptat alinierea la reglementarile juridice si practicile statornicite n celelalte ari ale Uniunii Europene s-a instituit prin Legea cadastrului si publicitatii imobiliare nr.7 din anul 1996, Oficiul National de Cadastru, Geodezie si Cartografie, in prezent, transformat in Agenia Naionala de Cadastru si Publicitate Imobiliara, avand in subordine oficii n judete si Centrul Naional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie si Teledetecie. Desi s-au facut unele progrese meritorii, ritmul de implementare a prevederilor legale este n continuare mult prea lent, iar unele aciuni importante au fost abandonate pe parcurs. De exemplu, dintr-un total de circa 3.500 uniti administrativ-teritoriale in anul 1998 au nceput, dar au ramas pna n prezent nefinalizate, delimitarea hotarelor administartive pentru cca. 400 unitati administrativ-teritoriale n cele 8 regiuni de dezvoltare ale Romniei. Sunt numeroase semnalarile primite din partea specialistilor si ale societaii civile care scot n evidena necesitatea intensificarii aciunilor concrete pentru a urgenta realizarea cadastrului general prin esalonarea realista a lucrarilor complexe ce se cer a fi executate. Caracterul prioritar al acestei aciuni este subliniat de numarul mare de litigii de proprietate (multe dintre acestea legate de ambiguitai de delimitare) aflate pe rolul instanelor
9

judecatoresti si de necesitaile imediate privind efectuarea corecta a plailor directe catre producatorii agricoli. n mod deosebit se impune folosirea sistemului cadastral pentru delimitarea perimetrelor de interes special din punct de vedere ecologic (rezervaii si parcuri naturale, areale si habitate protejate, integritatea peisajului natural), istoric si cultural (monumente, situri arheologice, zone urbane sau rurale cu valoare de patrimoniu, cladiri declarate monumente istorice sau de arhitectura, case memoriale, lacasuri de cult etc.) n vederea protejarii efective a acestora faa de agresiunea speculatorilor si dezvoltatorilor imobiliari, precum si faa de deturnarea lor n alte scopuri (elemente de infrastructura, parcuri industriale, acumulari de apa etc.). n acest scop se va adopta si implementa un plan de aciune pentru realizarea pe etape a urmatoarelor obiective specifice: A. Orizont 2013 acesteia n Fondul Naional Geodezic; Dezvoltarea de catre Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara a Realizarea retelei geodezice nationale de clasele A, B si C prin determinari GPS, retelei de statii permanente GPS, asigurand o densitate medie de 1 statie/2.000 km2; asigurand cel putin 3 puncte geodezice pe suprafata fiecarui teritoriu administrativ, care sa serveasca lucrarilor de introducere a cadastrului; Elaborarea atlasului de semne conventionale (standardizate) pentru cartografierea Standardizarea informaiilor cu caracter geospaial prin adoptarea sistemelor de digitala a hartilor si planurilor topografice si cadastrale interoperabile la nivel european; referinta europene si a parametrilor i funciilor de transformare ntre aceste sisteme. Prin standardizarea informatiilor se asigur nelegerea simpl cu ajutorul unei terminologii comune, se face posibil interoperabilitatea, se pot realiza infrastructuri geospaiale la nivel local,
10

Aplicarea n Romnia a principiilor Declaraiei Cadastrului din Uniunea Integrarea reelei geodezice naionale GPS de clasa A n sistemul european de Prelucrarea, n bloc a reelei geodezice din clasa B i integrarea coordonatelor

European adoptat la Congresul de Cadastru din anul 2002 (Granada, Spania); referin ETRS 89;

regional, european i global i se faciliteaz rspndirea i schimbul de date i informaii; Standardizarea modurilor de inscriere in cartea funciara cu privire la descrierea Transpunerea bazelor de date existente la Oficiile de cadastru si publicitate bunurilor imobile si la inscrierea proprietarilor si a titlurilor de drept asupra imobilelor inscrise; imobiliara ale judetelor (planuri cadastrale, delimitari de hotare administrative, carti funciare vechi etc.), din format analogic in baze de date in format digital prin scanare si georeferentiere, precum si asigurarea accesului on-line al utilizatorilor la aceste informatii (institutii publice, specialisti in cadastru i proprietari); Asigurarea transparentei inregistrarilor grafice si textuale in baza de date cadastrale si de publicitate imobiliara, precum si realizarea sistemului informatic de transfer a documentelor cadastrale in format electronic. Gestiunea bazei de date sa fie realizata de personal cu studii superioare juridice i studii informatice; Realizarea unui sistem de evaluare a valorii impozabile a imobilelor in vederea Privatizarea completa a lucrarilor de cadastru (cu exceptia celor privind obiective justei impozitari a proprietatii imobiliare; care servesc sigurantei nationale) i asigurarea relatiilor operationale directe intre institutia publica autorizata de stat sa reglementeze si sa coordoneze activitatea de cadastru, sa gestioneze unitar informaia cadastrala si de publicitate imobiliara si sectorul privat reprezentata de proprietari, specialisti din cadastru, institutii; Modificarea structurilor i eliminarea unor tipare profesionale rigide din institutiile publice ale cadastrului, descentralizarea institutiilor din domeniul cadastrului la nivelul regiunilor de dezvoltare economica, adoptarea unor modalitati de lucru apropiate si prietenoase fata de client, crearea unui suport mai bun de luare a deciziilor, acoperirea costurilor, monitorizarea resurselor; Realizarea cadastrului general si a bazei de date cadastrale reale, inclusiv deschiderea cartilor funciare bazate pe datele acestui cadastru (modalitate juridica care contribuie la garantarea dreptului de proprietate, principiu constitutional in Romania) pentru 1/4 din suprafata teritoriului national; Realizarea sistemului informational geografic al fondului terenurilor agricole (cadastru agricol) utilizand ortofotoplanuri si teledectia, precum si cartarea si bonitarea pedologica a

11

acaestor terenuri, n vederea asigurarii accesului proprietarilor (fermierilor) la fondurile europene si a justei impozitari a proprietatii asupra terenurilor agricole; Realizarea sistemului informational geografic al fondului imobiliar-edilitar din localitati (cadastrul imobiliar-edilitar) pentru din municipiile si orasele tarii prin care se asigura conditiile unei mai bune gospodariri edilitare si dezvoltarii urbanistice consolidate a localitatilor; Realizarea sistemului informational geografic al fondului cailor de comunicaie si transport (cadastrul drumurilor publice autostrazi si drumuri nationale, cadastrul cailor ferate magistrale, cadastrul aeroporturilor si cadastrul porturilor maritime si fluviale), prin care asigura informatii necesare mai bunei exploatari si intretineri a infrastructurilor de transporturi din Romania; Delimitarea cadastral a perimetrelor de interes special din punct de vedere ecologic (rezervaii si parcuri naturale, areale si habitate protejate, integritatea peisajului natural), istoric si cultural (monumente, situri arheologice, zone urbane sau rurale cu valoare de patrimoniu, cladiri declarate monumente istorice sau de arhitectura, case memoriale, lacasuri de cult etc.) si realizarea sistemelor informationale geografice specifice in vederea protejarii si conservarii acestora. B. Orizont 2020 Realizarea cadastrului general si a bazei de date cadastrale reale, inclusiv deschiderea cartilor funciare bazate pe datele acestui cadastru pentru 2/3 din suprafata teritoriului national; Realizarea sistemului informational geografic al fondului imobiliar-edilitar din localitati (cadastrul imobiliar-edilitar) pentru restul de din municipiile si orasele tarii, precum si pentru localitatile resedinte de comune; Realizarea sistemului informational geografic al fondului apelor de suprafa (cadastrul apelor) privind conditiile naturale, lucrarile de stapanire si cele de folosire a apelor, precum si lucrarile pentru protectia calitatii apelor; Realizarea sistemului informational geografic al fondului forestier (cadastrul forestier) pentru inventarierea i evidena terenurilor cu vegetaie forestier n scopul exploatrii raionale, a consolidarii pdurilor si ecosistemelor asociate fondului forestier; Finalizarea realizarii sistemului informational geografic al fondului cailor de comunicaie terestre (cadastrul drumurilor publice judetene si comunale si cadastrul cailor ferate secundare);
12

Finalizarea delimitarii cadastrale a perimetrelor de interes special din punct de vedere ecologic, istoric si cultural si a sistemelor informationale geografice specifice. Mentenanta (intretinerea, actualizarea) continua a cadastrului general si a sistemelor informaionale geografice specifice domeniilor de activitate (cadastre de specialitate), ca sisteme deschise, pentru a evita perimarea informatiilor din bazele de date specifice; C. Orizont 2030. Finalizarea realizarii cadastrului general si a bazei de date cadastrale inclusiv Realizarea sistemului informational geografic al fondului imobiliar-edilitar din Realizarea sistemului informatic al cadastrului i publicitii imobiliare la nivelul dechiderea cartilor funciare bazate pe datele acestui cadastru pentru intreaga suprafata a tarii; localitati (cadastrul imobiliar-edilitar) pentru restul localitatilor rurale apartinatoare comunelor; tuturor unitatilor administrativ-teritoriale, al judetelor si al intregii tari si asigurarea accesului controlat la acest sistem pentru toti utilizatorii potentiali; Mentenanta (intretinerea, actualizarea) continua a cadastrului general si a sistemelor informaionale geografice specifice domeniilor de activitate (cadastre de specialitate) ca sisteme deschise, pentru a evita perimarea informatiilor din bazele de date specifice.

13