UNIVERSITATEA “LUCIAN BLAGA” SIBIU

FACULTATEA DE DREPT “SIMION BĂRNUŢIU”

SPECIALIZAREA: DREPT / ZI

CIRCULAȚIA JURIDICĂ A TERENURILOR

STUDENT:VASILE MARIA IZABELA

PROFESOR COORDONATOR:ADRIAN CIRCA
Circulaţia juridică a terenurilor în România şi pretutindeni constituie un corolar, o expresie a
dreptului de proprietate.

Sub regimul Codului civil român de la 1864, in prezent abrogat, nu au existat dispoziții speciale
privitoare la circulația terenurilor proprietate privată. Aceasta înseamnă că aveau a fi aplicate
principiile generale înscrise în diversele sale texte. Astfel, art. 475 dispunea că oricine poate
dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu modificările stabilite de lege.1

În România, transmiterea proprietății asupra terenurilor a evoluat, de la aplicarea inițială a

principiului consensualismului la solemnitatea actuală a actului juridic de transfer; excluderea
totală din circuitul civil a terenului prin act juridic – inter vivos sau mortis causa – a avut loc ca
măsură politică, de naștere și consolidare a proprietăţii socialiste, ca apoi, după 1990, să asistăm
la fenomenul reintroducerii terenului în circulație. Acest proces a avut loc grație activității
legislative, concretizate în adoptarea noii Constituții1, a legii fondului funciar, cu modificările și
completările ulterioare, şi a altor reglementări specifice privitoare la circulaţia juridică a
terenurilor, găsindu-și consacrarea deplină prin intrarea în vigoare, la 1 octombrie 2011, a noului
Cod civil.2

O normă generală era cuprinsă în art. 971 C. civ. 1864, care prevedea că, in contractele ce au ca
obiect translația proprietății sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin
efectul consimțământului părților. Prin aplicarea acestui lucru în privința contractului de vânzare-
cumpărare, art. 1295 C. civ. 1864 prevedea că vinderea este perfectă între părți şi proprietatea
este strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra
lucrului şi asupra prețului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi prețul nu se va fi numărat.

Toate aceste dispoziții au condus la concluzia că, sub imperiul fostului Cod civil, principiul
consensualismului actelor juridice se aplica şi în privința înstrăi- nărilor de terenuri, cu excepția
înstrăinărilor făcute prin donații sau testamente şi cu privire la constituirea de ipoteci, când
condițiile de formă erau cerute ad validitatem.3

Art. 482 din Codul civil de la 1864 și art. 555 alin. (1) din noul Cod civil definesc proprietatea ca
dreptul persoanei de a se bucura şi a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, în limitele
legii5. Definiţia cuprinde atributele conferite de lege titularului dreptului de proprietate ,posesia,
folosinţa şi dispoziţia; definiția este minimalistă, pentru că aceste atribute sunt definitorii, dar nu
surprind, cum arăta profesorul Constantin Stătescu, esenţa profundă, complexă a acestui drept,
nu precizează poziţia specifică a subiectului titular al acestor drepturi, nici a economicului, a
dezvoltării forţelor de producţie, a factorilor juridici, politici, fi lozofi ci şi chiar spirituali.4

1
Drept civil, Drepturile reale principale , Ediția a 4-a revizuită și actualizată, Corneliu Bîrsan pagina 131.
2
https://buletinulnotarilor.ro/regimul-juridic-al-circulatiei-terenurilor-in-romania/

3
Drept civil, Drepturile reale principale , Ediția a 4-a revizuită și actualizată, Corneliu Bîrsan
4
https://buletinulnotarilor.ro/regimul-juridic-al-circulatiei-terenurilor-in-romania/
Regimul juridic al circulației terenurilor instituit prin Legea nr. 18/1991. Noua Lege a fondului
funciar, intrată în vigoare la 20 februarie 1991, republicată la 5 ianuarie 1998, a liberalizat, in
anumite condiții, circulația juridică a terenurilor prin instituirea următoarelor principii (art. 66-
73); terenurile de orice fel au fost introduse in circuitul civil general, fiind crat principiul liberei
lor circulații; instrăinarea terenurilor prin acte juridice între vil se putea face numai cu
respectarea formei autentice a actului; se instituia interdicţia dobândirii în proprietate privată,
prin acte juridice între vi, a unor suprafețe mai mari de 100 ha teren agricol în echivalent arabil
sub sancțiunea nulității absolute, totală sau parțială, după caz, a actului de instrăinare;
înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan se putea face numai cu respectarea
unui drept de preempțiune, recunoscut anumitor categorii de persoane fizice sau juridice;
insesizabilitatea terenurilor agricole extravilane, cu excepția cazurilor prevǎzute de lege.

În decembrie 1989, prin Decretul-lege nr. 1/1989 a fost abrogată Legea nr. 58/1974, iar prin
Decretul- lege nr. 9/1989 au fost abrogate alte dispoziţii restrictive în materie, printre care şi art.
44 ‒ 50 din Legea nr. 59/1974, ceea ce a impus revenirea la principiul consensualismului cu
privire la înstrăinările de terenuri, menţinându-se totuşi unele restricţii pentru circulaţia
terenurilor din localităţile prevăzute de Decretul nr. 144/195016.

A fost adoptată Legea nr. 9/1990 privind inter zicerea temporară a înstrăinărilor de terenuri între
vii cuprinzând dispoziții tranzitorii; prin art. 1 alin. (1), s-a interzis înstrăinarea prin acte juridice
între vii a terenurilor de orice fel, situate înăuntrul sau în afara localităţilor, până la adoptarea
noilor reglementări ale fondului funciar. Prin excepţie, legea permitea înstrăinarea terenurilor
aferente construcţiilor care făceau obiectul unor acte translative de proprietate ‒ inclusiv curtea ‒
în suprafaţă de cel mult 1.000 mp.

Legea nr. 54/1998 privitoare la circulația juridică a terenurilor. Un alt moment in evoluția
reglementărilor în materie a fost dat de această lege, in prezent, cum am mai spus, abrogată
expres prin Legea nr. 247/2005. Legea nr. 54/1998 a abrogat expres dispozițiile în materie
cuprinse în Capitolul V din Legea fondului funciar, pe care, în linii mari, le prelua, adăugând
însă elemente noi, de natură să liberalizeze aproape total circulația juridică a terenurilor
proprietate privată, devenite, pe temeiul prevederilor ei, alienabile, sesizabile şi prescriptibile
achizitiv.5

Ulterior, regimul juridic al circulaţiei terenurilor a fost reglementat succesiv prin mai multe acte
normative: Legea fondului funciar nr. 18/199117, Legea nr. 54/1998 privitoare la circulaţia
juridică a terenurilor18, iar ultimul în materie ‒ titlul X din Legea nr. 247/200519.
Aceste acte normative:
1. Au reintrodus în circuitul civil general terenurile de orice fel, consacrând principiul liberei lor
circulaţii [cu aplicarea unor excepţii cum ar fi neînstrăinarea terenurilor ce au făcut obiectul
constituirii dreptului de proprietate timp de 10 ani, începând cu 1 ianuarie al anului următor
înscrierii dreptului: art.19 alin. (1), art. 21 şi 43 din Legea nr. 18/1991].
5
Drept civil, Drepturile reale principale , Ediția a 4-a revizuită și actualizată, Corneliu Bîrsan
2. Au impus cerinţa formei autentice pentru înstrăinarea terenurilor prin acte juridice între vii.
3. Au interzis dobândirea pentru membrii aceleiași familii a unei suprafeţe de teren arabil mai
mare de 100 de hectare şi ulterior de 200 de hectare.
4. Au prevăzut pentru anumite categorii de persoane fizice sau juridice (coproprietar, arendaş,
vecin20) dreptul de prempţiune în cazul vânzărilor de teren agricol extravilan sau silvic.
5. Au stabilit că dreptul de proprietate asupra terenului se putea dobândi numai de persoane fi zi
ce cu cetăţenie română şi persoane juridice înregistrate în România. A contrario, nu aveau
capacitate de folosință, deci nu puteau dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor apatrizii,
persoanele fi zice și juridice străine.
6. Au asigurat însăşi stabilitatea terenurilor agricole extra vilane, cu excepţia cazurilor prevăzute
de lege. Deşi nu este lipsit de interes, nu ne propunem să trecem în revistă tipul de nulitate ce
intervine în cazul nerespectării reglementărilor introduse prin aceste legi speciale. De semnalat
că prin aceste reglementări nu se mai impunea condiţia obținerii autorizării administrative
prealabile și nici nu mai era limitată întinderea suprafeţei de teren ce putea fi dobândită.6
Noul Cod civil instituie, după mulţi ani, un regim juridic unitar al circulaţiei imobilelor în dreptul
nostru civil, fără a mai face vreo distincţie între terenuri şi construcţii, chiar dacă în privinţa
terenurilor prevede şi reglementări speciale ce ţin de categoria acestora, fără a deroga de la
principiile generale ce guvernează materia.
Art. 885 din Codul civil prevede, sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, că drepturile reale
asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi,
numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului juridic în sens restrâns
care a justificat înscrierea; de asemenea, art. 886 dispune că modificarea unui drept real imobiliar
se face potrivit regulilor aplicabile dobândirii sau stingerii de drepturi reale, dacă prin lege nu se
dispune altfel. În acelaşi timp, potrivit art. 888, înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale
asupra tuturor categoriilor de bunuri imobile se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a
unei hotărâri judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor ori în baza unui act
emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta. De asemenea şi
dispoziţiile art. 1.244 prevăd că, în afara cazurilor prevăzute de lege, convenţiile constitutive sau
translative de drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie să fi e încheiate
prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului prin care se realizează aceste
operaţiuni juridice.
În prezent, în dreptul civil român, transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile
ori constituirea de drepturi reale ‒ dezmembrăminte ale acestui drept sau drepturi reale accesorii
privitoare la asemenea bunuri pot fi realizate numai prin încheierea actului în formă autentică şi
înscrierea transmisiunii ori a constituirii dreptului în cartea funciară, condiţii imperative a căror
nesocotire se sancţionează cu nulitatea absolută.
Regimul juridic actual al circulaţiei bunurilor imobile în dreptul nostru civil este întregit cu
dispoziţiile tranzitorii cuprinse în art. 56 din Legea nr. 71/201123, potrivit căruia efectul
translativ de proprietate ori constitutiv de dezmembrăminte ale proprietăţii ori modifi cator al
unui drept real imobiliar, astfel cum este reglementat de art. 885 şi 886 C. civ., urmează a se
produce, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai din momentul înscrierii în cartea funciară, dar
6
https://buletinulnotarilor.ro/regimul-juridic-al-circulatiei-terenurilor-in-romania/
transferul proprietății se poate realiza numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fi
ecare unitate administrativteritorială şi deschiderea, la cerere ori din oficiu, a cărţilor funciare
pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii
imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare24.
Până la această dată, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate ori a altor drepturi
reale, pe baza actelor juridice prin care acestea au fost transmise, constituite ori modificate în
mod valabil, se face doar pentru a fi opozabile terţilor, între părţi, iar aceste efecte se vor produce
la momentul încheierii actului în formă autentică.
Constituţia revizuită din anul 2003, precum şi acte normative subsecvente au modificat esenţial
reglementarea materiei supuse discuţiei. Astfel în prezent, art. 44 alin. (2) teza a ll-a din
Constituţie dispune că cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată
asupra terenurilor numai în condiţiile ce rezultă din aderarea României la Uniunea Europeană şi
din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reci procitate, potrivit
dispoziţiilor prevăzute de legea organică, precum şi prin moştenire legală. Astfel, prevederea
constituţională nu mai formulează negativ principiul fundamental în materie; ea pune accentul pe
cazurile şi condiţiile în care aceste persoane fi zice pot dobândi dreptul de proprietate asupra
terenurilor. Incapacitatea cetăţenilor străini şi a apatrizilor de a dobândi acest drept a devenit
relativă şi parţială, din moment ce textul constituţional dispune că cetăţenii români şi apatrizii
pot dobândi terenuri numai prin moştenire legală, aceasta înseamnând că ei nu vor putea dobândi
astfel de bunuri prin moştenire testamentară.
Se poate însă afirma că ei pot dobândi dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra
terenurilor.

a) Principiul liberei circulații juridice a terenurilor, potrivit căruia toate terenurile proprietate
privată se află în circuitul civil putând fi înstrăinate sau dobândite prin modurile prevăzute de
lege.
b) Principiul potrivit căruia înscrisul autentic este o condiție de validitate, a înstrăinării
terenurilor, așa cum am prezentat și în cuprinsul acestei lucrări, prin prisma prevederilor art. 885,
art. 886 din Codul civil coroborat cu prevederile Legii nr. 71/2011.
c) Principiul potrivit căruia înstrăinarea unor categorii de terenuri prin vânzare se va face cu
respectarea dreptului de preempțiune, sens în care Codul civil la art. 1730 alin. (1) prevede, că
„În condițiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempțiune, numit preceptor,
poate să cumpere cu prioritate un bun.” Spre exemplu, potrivit prevederilor art. 1746
„Terenurile
din fondul forestier aflate în proprietate privată se pot vinde cu respectarea, în ordine, a dreptului
de preempțiune al coproprietarilor sau vecinilor”. Un alt exemplu, se referă la
dreptul de
preempțiune a arendașului, Codul civil stabilind la art. 1849 că „Arendașul are
drept de
preempțiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită potrivit art. 1730 – 1739.”
Cu privire la vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan, în prezent sunt aplicabile
prevederile Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-
cumpărării
terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind
privatizarea
societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu
destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, care la art. 4 alin. (1) prevede, că
„(1) Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea
condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată,
cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor,
arendașilor,
proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această
ordine, la preț și în condiții egale.” Cu alte cuvinte în cazul vânzării unui teren agricol situat în
extravilanul localităților, au drept de preempțiune coproprietarii, arendașii, proprietarii vecini,
precum și statul român.

Circulaţia juridică actuală a terenurilor este guvernată de următoarele principii:

1. Toate terenurile sunt în circuitul civil.
2. Actele juridice prin care se strămută sau se constituie drepturi reale ce urmează a fi înscrise în
cartea funciară trebuie încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.
3. Drepturile reale se dobândesc numai prin înscrierea lor în cartea funciară.
4. Cetăţenii străini pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în condiţiile rezultate din
aderarea României la Uniunea Europeană
5. Vinderea terenurilor forestiere se poate face cu respectarea dreptului de preempţiune
Primul principiu instituit a fost acela că toate terenurile proprietate privată erau
considerate a fi în circuitul civil general. Terenurile fiind în circuitul civil puteau forma nu numai
obiect al transmisiunii prin acte între vii ori prin acte pentru cauză de moarte, ci și obiect al
constituirii dezmembrămintelor dreptului de proprietate.
Al doilea principiu instituit prin Legea nr. 247/2005 privea forma actelor de înstrăinare
sau de constituire a unor drepturi reale asupra terenurilor prin acte juridice între vii. Terenurile
putea fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii încheiate în formă autentică, sub
sancțiunea nulității absolute. Această lege instituia obligația respectării formei și în situația în

care se constituiau dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privitoare la terenuri .7

BIBLIOGRAFIE:

1. Drept civil, Drepturile reale principale , Ediția a 4-a revizuită și actualizată, Corneliu Bîrsan
2. https://buletinulnotarilor.ro/regimul-juridic-al-circulatiei-terenurilor-in-romania/

7
https://www.studocu.com/ro/document/universitatea-lucian-blaga-din-sibiu/drept-funciar/stu-docu-drept-
funciar-circulatia-juridica-a-terenurilor-conform-noului-cod-civil-referat-2020/10440832
3. https://www.studocu.com/ro/document/universitatea-lucian-blaga-din-sibiu/drept-funciar/stu-
docu-drept-funciar-circulatia-juridica-a-terenurilor-conform-noului-cod-civil-referat-
2020/10440832