580 Uzucapiunea

Titlul II.
Coordonatele prescripţiei achizitive în contextul

Noului Cod Civil
Capitolul I. Scurt istoric asupra dobândirii proprietăţii prin
prescripţia achizitivă
Prescripţia achizitivă a fost reglementată în Codul Civil din 1864 şi în legile

ulterioare acestuia. Prescripţia achizitivă este o stare de fapt care conduce la
dobândirea dreptului de proprietate, dacă sunt îndeplinite mai multe condiţii cerute
de lege, dintre care cele mai importante sunt starea de fapt a posesiei şi perioada de
timp în care aceasta este exercitată. Odată îndeplinite condiţiile, efectul achizitiv al
dobândirii dreptului de proprietate se produce fie prin simpla invocare, fie prin
invocare, dar şi prin înscriere în cartea funciară, care este un sistem de evidenţă
imobiliară, în cazurile în care înscrierea are efect constitutiv1.
Art. 27-28 din Decretul-lege nr. 115/1938 conţin o reglementare a
prescripţiei achizitive pentru sistemul specific al cărţilor funciare cu efect
constituiv, referindu-se la uzucapiunea tabulară şi extratabulară, aplicabile doar în
zonele în care exista deja un sistem de carte funciară. Potrivit art. 29 din acelaşi act
normativ, dispoziţiile juridice se completau în ceea ce priveşte anumite cerinţe ale
prescripţiei achizitive, precum posesia şi calităţile acesteia, socotirea termenelor,
normele privind întreruperea şi suspendarea ei, cu prevederile Codului Civil din
1864. Chiar şi în zonele de carte funciară cu efect constitutiv, precum Transilvania
şi Bucovina, în măsura în care prescripţia achizitivă se referea la imobile neînscrise
în cartea funciară, s-a admis că erau aplicabile dispoziţiile Codului Civil din 1864,
chiar şi după intrarea în vigoare a Decretului-lege nr. 115/1938, iar nu cele ale art.
27-28 din cel din urmă act normativ. Pentru restul teritoriilor în care exista doar un
1
Claudiu Drăguşin, Comentariile Codului Civil. Posesia. Uzucapiunea, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 89.
1
sistem de transcripţiuni şi inscripţiuni erau, de asemenea, aplicabile condiţiile
prescripţiei achizitive din Codul civil de la 18642.
Una dintre efectele cele mai importante ale posesiei, când aceasta se
prelungeşte în timp, este uzucapiunea sau prescripţia achizitivă. Uzucapiunea este
un mod de dobândire a proprietăţii sau a altor drepturi reale cu privire la un lucru,
prin posedarea neîntreruptă cu privire la un lucru, prin posedarea neîntreruptă a
acestui lucru în tot timpul fixat de lege. Deşi în fostul Cod civil regulile cu privire
la prescripţia achizitivă erau cuprinse în acelaşi titlu, respectiv Titlul XX, cu cele
referitoare la prescripţia extinctivă, cele două instituţii nu se pot confunda.
Prescripţia achizitivă are ca efect dobândirea unor drepturi, pe când prescripţia
extinctivă are ca efect încetarea posibilităţii de a obţine realizarea, prin
constrângere, a unor drepturi. Distincţia dintre ele era cu atât mai evidentă, cu cât
prin Decretul nr. 167/1958 prescripţia extinctivă a primit o reglementare distinctă,
abrogată prin intrarea în vigoare a Noului Cod Civil. În sistemul fostului Cod civil
se admitea că existau unele reguli comune în privinţa celor două feluri de
prescripţie, în special regulile referitoare la calculul termenelor de prescripţie, dar
această împrejurare nu contrazice cu nimic totala diferenţă de efecte juridice între
cele două prescripţii3.
În sistemul fostului Cod civil român, uzucapiunea era concepută, alături de
ocupaţiune, ca o probă absolută a dreptului de proprietate. În materia revendicării
imobiliare, uzucapiunea înlătură dificultăţile probei dreptului de proprietate
deoarece acela care reuşeşte să dovedească faptul că a dobândit dreptul de
proprietate prin uzucapiune nu mai are a suferi rigorile impuse de probatio
diabolica.
2
3
Corneliu Bârsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea Noului Cod civil, Editura Hamangiu,
Bucureşti, 2013, p. 386.
2
Uzucapiunea se justifică din mai multe puncte de vedere. În primul rând,
deşi posesia este o stare de fapt, este posibil ca, voind să îşi procure un titlu de
dobândire care face dovada absolută a dreptului său, însuşi proprietarul bunului să
aibă interes a despărţi posesia pe care o exercită de dreptul de proprietate asupra
bunului şi să invoce uzucapiunea. În al doilea rând, nevoia de stabilitate a
raporturilor juridice, mai ales în privinţa imobilelor, conduce la recunoaşterea de
efecte juridice aparenţei de proprietate create în persoana celui care se comportă
timp îndelungat ca proprietar al bunului, deşi poate fi numai un posesor. În al
treilea rând, uzucapiunea, în măsura în care apare ca un efect al posesiei prelungite
în timp, despărţită de dreptul de proprietate, poate să reprezinte o sancţiune
împotriva adevăratului proprietar, care, dând dovadă de o anumită neglijenţă, a
delăsat bunul timp îndelungat. Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat
într-o decizie că, deşi dobândirea dreptului de proprietate de către posesor prin
uzucapiune în detrimentul adevăratului proprietar constituie o ingerinţă în dreptul
acestuia, ingerinţa este compatibilă cu dispoziţiile cuprinse în art. 1 din Protocolul
nr. 1 la Conveţia Europeană, care guvernează protecţia dreptului de proprietate
deoarece prescripţia achizitivă de un anumit termen urmăreşte un scop legitim, de
interes general, de natură a favoriza securitatea juridică prin paralizarea eventualei
acţiuni în revendicare introduse de adevăratul proprietar.
Dincolo de mult stricta reglementare a regimului juridic al circulaţiei
bunurilor imobile în sistemul de publicitate imobiliară al cărţilor funciare cuprinsă
în Noul Cod civil, uzucapiunea rămâne un mod de dobândire a drepturilor reale
principale, care va avea aplicaţie practică. De altfel, privită ca unul dintre efectele
posesiei, noua lege fundamentală civilă conţine dispoziţii mult mai precise
3
privitoare la uzucapiune, dispoziţii ce privesc domeniul ei de aplicare, felurile,
curgerea termenului ei4.
Secţiunea I. Dreptul roman şi vechile legiuri româneşti în materia

prescripţiei achizitive
Prescripţia achizitivă ca mod de dobândire a proprietăţii datează din cele mai

vechi timpuri. O primă reglementare a avut loc în Grecia antică prin Legile lui
Solon, la care s-a referit vestitul orator atenian Demostene în celebrele sale
discursuri. Reglementarea juridică propriu-zisă a prescripţiei achizitive s-a făcut în
urmă cu peste două milenii şi jumătate, prin acel monument juridic ce l-a consituit
Legea celor XII table, ale cărei dispoziţii corespund legilor lui Solon deoarece
prevedea doi ani pentru imobile şi un an pentru celelalte lucruri care nu erau
imobile, inclusiv succesiunile.
Cicero vorbea despre construcţii, astfel că el definea prescripţia achizitivă ca
fiind quonian usus auctoritas fundi biennium est, unde usus înseamnă faptul
posesiunii, iar auctoritas înseamnă pretenţia dobânditorului sancţionată prin actio
auctoritas. Potrivit lui Ulpian, usucapio est autem dominii adeptio per
continuationem possessionis anni vel bienni rerum mobilium anni, imobilium
biennii. La rândul său, Gaius spunea că usucapio autem mobilium quidem rerum
anno completur, fundi vero et aedium biennio: et ita XII tabularum est 5. La romani,
diviziunea lucrurilor în funcţie de felul înstrăinării se făcea între res mancipi, care
cuprindea fondurile agrare şi casele din Italia, sclavii, animalele de povară şi de
tracţiune, precum şi servituţile prediale rustice, şi nec mancipi, care erau roadele
pământului, animalele mici, servituţile urbane, metalele care serveau ca mijloc de
4
5
Traian Dârjan, Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă, Editura Monitorul Oficial, Bucureşti, 2010, p. 19.
4
schimb. Dacă dreptul de proprietate asupra bunurilor nec mancipi se făcea prin
simpla traditio – predare, în baza căreia accipiens devenea statium, pe loc
proprietar, atât quiritar, cât şi bonitar, în schimb dreptul de proprietate asupra
lucrurilor res mancipi se dobândea numai în urma unui ritual solemn, numit
mancipio – mancipaţiune6.
Dacă în perioada veche şi clasică avea loc vânzarea unui res mancipi fără
respectarea actului solemn sau dacă bunul se dobândea de la un neproprietar a non
domino fără să ştie acest lucru, cumpărătorul nu devenea proprietarul bunului. În
aceste condiţii, a apărut prescripţia achizitivă ca o excepţie de la condiţia
formalismului pentru a suplini unele lacune ale dreptului civil. Încă de la apariţia
ei, utilitatea prescripţiei achizitive a constat în asigurarea securităţii relaţiilor de
proprietate sclavagistă, serios ameninţată de raporturi incerte, spre binele public,
după cum spunea Gaius, şi pentru că în cazul eventualelor litigii facilita dovedirea
dreptului de proprietate întrucât proprietarul care a dovedit că stăpânea bunul în
limitele termenului necesar pentru a uzucapa nu mai era obligat să facă proba
directă a dreptului său de proprietate, respectiv că toţi cei care au stăpânit bunul
înaintea lui l-au stăpânit cu titlu legitim, dovadă aproape imposibilă, denumită de
aceea plastic de comentatorii Evului Mediu ca probatio diabolica.
Condiţiile necesare ce trebuiau întrunite cumulativ pentru dobândirea
dreptului de proprietate prin prescripţia achizitivă erau următoarele:
- existenţa posesiei asupra bunului a fi uzucapat;
- posesiunea să fi fost dobândită printr-o justă cauză şi cu bună-credinţă, justa
cauză sau justul titlu, fiind o stare de fapt, trebuiau dovedite, pe când buna-
credinţă, fiind o stare de conştiinţă, se prezuma, ea trebuind să existe numai
în momentul intrării în posesiune, devenirea ulterioară acestui moment a
posesorului de rea-credinţă nu împiedica prescripţia achizitivă să continue;
6
5
- termenul de un an pentru mobile şi de doi ani pentru imobile, când posesia
trebuia să fie neîntreruptă, continuă;
- lucrul posedat să fie susceptibil de a fi uzucapat, fiind exceptate de la
dobândirea prin prescripţie achizitivă lucrurile ce nu se puteau afla în
patrimoniul unei persoane, cum erau drumurile publice, băile publice,
stadioanele cetăţilor7.
În general, în sistemul fostului Cod civil se considera că uzucapiunea se
aplică în privinţa bunurilor imobile. De aceea, se afirma că pot fi dobândite prin
uzucapiune bunuri imobile proprietate privată ori care făceau obiectul unor
dezmembrăminte ale acestuia, respectiv uzufructul, uzul, abitaţia, servituţile, dacă
sunt continue şi aparente, şi superficia. Ea nu se poate aplica în privinţa bunurilor
imobile proprietate publică pentru că atât Constituţia, cât şi dispoziţii cuprinse în
alte legi, precum Legea nr. 18/1991 prevăd că sunt inalienabile şi imprescriptibile.
De asemenea, potrivit art. 120 alin (2) din Legea administraţiei publice locale nr.
215/2001, republicată, bunurile care fac parte din domeniul public al unităţilor
administrativ-teritoriale sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile. Nu
trebuie pierdute din vedere nici dispoziţiile art. 1884 din fostul Cod civil potrivit
căruia nu se pot prescrie lucrurile care, din natura lor proprie sau printr-o declaraţie
a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase afară din comerţ.
Bunurile imobile proprietate publică a statului sau unităţilor sale administrativ-
teritoriale sunt imprescriptibile achizitiv şi extinctiv.
Potrivit art. 1909 din fostul Cod civil, bunurile mobile se prescriau prin
faptul posesiunii lor, fără să fie nevoie de vreo scurgere de timp, cu îndeplinirea
condiţiilor impuse de acea dispoziţie legală. Dreptul de proprietate este un drept
perpetuu, fără distincţie într bunurile imobile şi cele mobile, ceea ce poate conduce
la acceptarea imprescriptibilităţii acţiunii în revendicare mobiliară de la terţul
7
6
dobânditor de rea-credinţă, de la hoţ sau de la găsitor, altfel spus, de la posesorul
de rea-credinţă. Evident că aceeaşi este situaţia când bunul mobil se găseşte la un
detentor precar, existând posibilitatea dobândirii proprietăţii bunurilor mobile prin
uzucapiune chiar de către posesorul de rea-credinţă. Astfel ar însemna să existe o
inegalitate de tratament între posesorul de rea-credinţă al unui bun imobil care îl
poate dobândi în proprietate prin uzucapiune, ceea ce nu ar putea face posesorul de
rea-credinţă al unui bun mobil8.
Secţiunea a II-a. Codul Civil de la 1864 asupra prescripţiei

achizitive
Urmând modelul Codului civil francez, Codul civil român din 1864 a
reglementat două tipuri de prescripţie achizitivă, cea de 30 de ani numită şi
uzucapiunea lungă şi cea de 10 până la 20 de ani numită şi uzucapiunea scurtă.
Aceste tipuri de uzucapiune guvernate de Codul civil au avut incidenţă până la
apariţia Legii nr. 7/1996 numai în regiunile ţării în care a funcţionat sistemul de
publicitate imobiliară bazat pe registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni,
reglementat de art. 818-819, art. 1295 alin. (2), art. 1394, art. 1801-1802 C. Civ. şi
art. 710-720 C. proc. civ., şi anume pe teritoriul Vechiului Regat al României,
înainte de Marea Unire de la 1918, inclusiv în zonele în care au existat cărţile de
publicitate imobiliară reglementate de Legea nr. 242/1947. De la data intrării în
vigoare a Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, lege care a
înlocuit printr-un regim unic de publicitate imobiliară prin cartea funciară, atât
regimul de publicitate imobiliară prin cartea funciară, atât regimul de publicitate
imobiliară prin registre de transcripţiuni şi inscripţiuni, cât şi pe cel de carte
8
7
funciară, dispoziţiile Codului civil din 1864 în materie de uzucapiune ar trebui să
devină aplicabile pe întregul teritoriu al României9.
În sistemul Codului civil din 1864 sunt reglementate două tipuri de
uzucapiune: cea de lungă durată pentru care este suficientă o posesie utilă timp de
30 de ani care este considerată a fi şi dreptul comun în materie, şi cea de scurtă
durată pentru care este necesar a fi îndeplinite condiţii suplimentare în afara
posesiei utile şi a termenului, care poate fi un termen între 10 şi 20 de ani. Din
perspectiva aplicabilităţii în timp, este de precizat că dispoziţiile de fond ale
uzucapiunii reglementate de Codul civil din 1864 se vor aplica posesiilor începute
anterior intrării în vigoare a noului Cod civil, pe întreg teritoriul României, cu
excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară din zonele de carte funciară cu efect
constitutiv supuse dispoziţiilor Decretului-lege nr. 115/1938. În măsura în care
pentru posesor ar fi preferabil să utilezeze dispoziţiile care reglementează
uzucapiunea tabulară şi extratabulară în noul Cod civil, nu are decât să invoce un
moment de început al posesiei ulterior datei de 1 octombrie 2011. Din perspectivă
procedurală, uzucapiunile reglementate de dispoziţiile Codului civil din 1864,
începute anterior intrării în vigoare a noului Cod civil, vor fi judecate potrivit
procedurii de drept comun reglementate de Codul de procedură civilă din 1865.
Începând cu momentul intrării în vigoare a noului Cod de procedură civilă, toate
cererile privind dobândirea dreptului în termenul uzucapiunii, inclusiv cele
reglementate de Codul civil din 1864, sunt supuse procedurii speciale ca dispoziţii
de imediată aplicabilitate10.
Sediul materiei pentru uzucapiunea de 30 de ani îl constituie următoarele
dispoziţii ale Codului civil din 1864:
9
Claudia Vişoiu, Procedura uzucapiunii reglementată de Noul Cod civil şi Noul Cod de procedură civilă, Codul civil
din 1864 şi Decretul-lege nr. 115/1938. Ediţia a 2-a, revizuită şi adăugită, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 1.
10
8
- art. 645 ,,Proprietatea se mai dobândeşte prin accesiune sau incorporaţiune,
prin prescripţie, prin lege şi prin ocupaţiune’’;
- art. 1837 ,,Prescripţia este un mijloc de a dobândi proprietatea sau de a se
libera de o obligaţie, sub condiţiile determinate prin această lege’’;
- art. 1890 ,,Toate acţiunile, atât reale, cât şi personale, pe care legea nu le-a
declarat neprescriptibile şi pentru care n-a defipt un termen de prescripţie, se
vor prescrie prin treizeci de ani, fără ca cel care invocă această prescripţie să
fie obligat a produce vreun titlu şi fără să i se poată opune reaua-credinţă’’.
Sediul materiei pentru uzucapiunea de 10 până la 20 de ani îl constituie
dipoziţiile art. 1895-1899 C. Civ.:
- art. 1895 ,,Cel care câştigă cu bună-credinţă şi printr-o justă cauză un
nemişcător determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, dacă
adevăratul proprietar locuieşte în circumscripţia tribunalului judeţean unde
se află nemişcătorul şi prin douăzeci de ani dacă locuieşte aafră din acea
circumscripţie’’;
- art. 1896 ,, dacă adevăratul proprietar a locuit în diferite timpuri în
circumscripţia tribunalului judeţean unde se află nemişcătorul, şi afară dintr-
însa, prescripţia se va completa adăugându-se la anii de prezenţă, un număr
de ani de absenţă îndoit decât cel ce lipseşte la anii de prezenţă pentru ca să
fie zece’’;
- art. 1897 ,,Justa cauză este orice titlu translativ de proprietate, precum
vinderea, schimbul. Un titlu nul nu poate servi de bază prescripţiei de 10
până la 20 de ani. Un titlu anulabil nu poate fi opus posesorului care a
invocat prescripţia de 10 până la 20 de ani decât de cel care ar fi avut dreptul
de a cere anularea sa sau de reprezentanţii dreptului său, dacă posesorul n-a
cunoscut cauza anulabilităţii’’;
9
- art. 1898 ,,Buna-credinţă este credinţa posesorului că, cel de la care a
dobândit imobilul, avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i putea
transmite proprietatea. Este destul ca buna-credinţă să fi existat în momentul
câştigării imobilului’’
- art. 1899 ,,Justa cauză trebuie să fie întotdeauna probată de cel ce invocă
prescripţia de 10 până la 20 de ani. Buna credinţă se presupune totdeauna şi
sarcina probei cade asupra celui ce alege buna-credinţă’’.
Datorită contextului istoric, regiunile Bucovina şi Transilvania au fost
guvernate de mai multe reglementări privitoare la uzucapiune. Astfel în Bucovina,
uzucapiunea a fost reglementată începând cu 1938 prin Decretul-lege nr. 115/1938
pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare 11. De la această dată,
posesia cerută în vederea uzucapiunii trebuia să îndeplinească condiţiile cerute de
Codul civil. Art. 3 conţine o normă tranzitorie conform căreia prescripţiile începute
înainte de punerea în aplicare a acestei legi rămân supuse legilor anterioare locale.
Posesia trebuia să întrunească cumulativ condiţiile din Codul civil austriac şi din
Codul civil român, conform art. 8 alin (2) din Decretul-lege nr. 115/1938. Anterior
intrării în vigoare a Legii nr. 7/1996, în Bucovina, respectiv în partea de sud
rămasă între graniţele României, uzucapiunea nu a fost vreodată reglementată prin
dispoziţiile Codului civil.
Extinderea aplicării Codului civil român şi în teritoriile româneşti de peste
Carpaţi a avut loc prin Decretul-lege nr. 389/1943 privind extinderea legislaţiei
civile şi comerciale în România de peste Carpaţi, intrat în vigoare la 15 septembrie
1943. Uzucapiunile începute în aceste teritorii înaintea datei extinderii aplicării
Codului civil au fost guvernate de vechile legiuiri maghiare sau austriece. Potrivit
art. 31 din Decretul-lege nr. 389/1943: ,,Prescripţiunile începute înaintea punerii în
11
10
aplicare a acestei legi sunt cârmuite în ce priveşte natura, durata şi efectele lor de
dispoziţiile legii sub care au început. Când legea nouă prevede un termen mai scurt
decât cel din legea veche, se va aplica termenul mai scurt, dacă socotit din ziua
punerii în aplicare a legii noi, termenul se împlineşte mai înaintea termenului
prevăzut de legea veche. Cazurile de suspendare şi întrerupere a prescripţiei sunt
acelea prevăzute de legea nouă. Dispoziţiile art. 1909 din Codul civil nu vor fi
aplicabile posesiunilor începute înainte de intrarea în vigoare a legii prezente’’12.
Uzucapiunile începute din data extinderii aplicării Codului civil şi până la
intrarea în vigoare în aceste teritorii a Decretului-lege nr. 115/1938 pentru
unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare au fost guvernate de
dispoziţiile din Codul civil, soluţie prevăzută în art.6 alin. (2) din Legea nr.
241/1997 pentru punerea în aplicare în Transilvania a legii pentru unificarea
dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare. Prin Legea nr. 260/1945 legislaţia
României se extinde pe tot teritoriul Transilvaniei eliberate de sub ocupaţia ungară
dispusă prin Dictatul de la Viena din 1940.
Punerea în aplicare a Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea
dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare a avut loc în întreaga Transilvanie de la
1947 prin Legea nr. 241/1947. Deci în regiunile Bucovina şi Transilvania, până la
intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, regimul cărţilor funciare sub imperiul
Decretului-lege nr.115/1938, regim cârmuit de efectul constitutiv de drepturi al
înscrierii în cartea funciară sunt cunoscute uzucapiunea tabulară şi uzucapiunea
extratabulară, tipuri de uzucapiune care au o aplicaţie excepţională în condiţiile art.
27 şi art. 28 din Decretul-lege nr. 115/193813.
12
13
11
Dreptul de proprietate este un drept absolut, opozabil tuturor, cel mai
complet drept, care nu se poate pierde prin neuz, aşa cum acţiunea care îl
garantează şi prin care se poate valida nu se pierde prin prescripţie extinctivă.
Proprietarul poate cere şi obţine oricând protecţia juridică a dreptului său pe calea
acţiunii în revendicare. Fără să se sprijine pe un anume text din Codul civil din
1864, această concluzie asupra caracterului imprescriptibil al acţiunii în
revendicare, prin care proprietarul deposedat de bunul său solicită concursul forţei
publice pentru ocrotirea prerogativelor pe care legea i le recunoaşte, a fost general
împărtăşită în privinţa bunurilor imobile. Însă proprietarul îşi poate revendica
bunul imobil dacă acţiunea sa nu întâlneşte un alt drept dobândit pe cale legală,
adică dacă asupra lui nu s-a exercitat, în condiţiile cerute de lege, o posesie aptă să
conducă la uzucapiune.
Uzucapiunea a fost definită ca fiind modul de dobândire a proprietăţii sau a
altor drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea neîntreruptă a acestuia în
tot timpul fixat de lege. Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă este cea mai
importantă limitare a caracterului perpetuu al dreptului de proprietate asupra
imobilelor14. Criticată adesea pentru conflictul pe care l-ar angrena cu normele şi
principiile de ordin moral, uzucapiunea a fost reglementată sub forme diferite, de-a
lungul timpului, în aproape toate sistemele de drept. Justificarea ei a fost regăsită în
două argumente capitale: insuficienţa mijloacelor de dovadă a drepturilor reale şi
interesul de a menţine ordinea socială. Astfel în materie de proprietate privată, aşa
cum a fost reglementată prin Codul civil din 1864, în condiţiile în care trebuia
dovedit un mod derivat de dobândire, deci un act translativ care să fi emanat de la
adevăratul proprietar şi să se dovedească că şi acesta a tratat cu adevăratul
proprietar, a fost şi rămâne posibil pentru posesii începute sub imperiul vechiului
14
12
Cod civil, ca însuşi proprietarul bunului, voind a îşi procura un titlu prin care să
facă dovada absolută a dreptului său de proprietate, să aibă interes să despartă în
persoana sa dreptul de proprietate de posesia pe care o exercită asupra bunului şi să
invoce uzucapiunea. Prin aceasta sunt înlăturate dificultăţile probei dreptului de
proprietate, uzucapantul punându-se la adăpost de contestaţii interminabile
deoarece acestei probe a dreptului său nu îi poate fi opusă nicio altă probă. Nevoia
de stabilitate a raporturilor juridice, în special în privinţa imobilelor, conduce la
recunoaşterea de efecte juridice aparenţei de proprietate create în persoana celui
care se comportă timp îndelungat ca proprietar al bunului. S-a spus că dreptul se
simte obligat a lichida contradicţia ce ar exista între situaţia de drept şi situaţia de
fapt, iar pentru suprimarea acestei contradicţii, dreptul spune că situaţia de drept se
va conforma situaţiei de fapt.
Proprietatea, în special cea imobiliară, având tot mai mult un rol social,
legiuitorul din 1864 a admis noţiunea prescripţiunii, cu toate consecinţele ei bune
şi rele, urmărind interesul obştesc deoarece uzucapiunea răspunde necesităţii
sociale de a nu lăsa să se aducă atingere, după o lungă perioadă de timp, unor
situaţii stabile15.
În sistemul fostului Cod civil român de la 1864, uzucapiune poate fi de două
feluri: uzucapiunea de 30 de ani şi uzucapiunea de 10 până la 20 de ani, când
posesia a fost de bună-credinţă şi s-a întemeiat pe un just titlu.
Uzucapiunea de 30 de ani este întâlnită şi sub denumirea de uzucapiune
logissimi temporis sau de lungă durată, este recunoscută de în favoarea posesorului
bunului care poate prescrie prin 30 de ani fără să fie obligat a produce vreun titlu şi
fără să i se poată opune reaua-credinţă. Rezultă că spre a putea dobândi
15
13
proprietatea bunului prin uzucapiune prelungită, posesorul trebuie să îndeplinească
două condiţii:
a. să posede bunul în tot timpul prevăzut de lege, adică 30 de ani;
b. posesia sa să fie utilă, adică neafectată de niciun viciu, iar acest lucru se
prezumă, fiind în sarcina celui care afirmă că posesia invocată este
afectată de un viciu să facă această dovadă.
Posesorul care invocă uzucapiunea de lungă durată nu trebuie să fie de bună-
credinţă, chiar şi o posesie de rea-credinţă este aptă să ducă la dobândirea dreptului
real după împlinirea termenului.
În cazul uzucapiunii de 10 până la 20 de ani, cel care câştigă cu bună-
credinţă şi printr-o justă cauză un bun imobil determinat va prescrie proprietatea
acelui bun prin 10 ani dacă adevăratul proprietar locuieşte în circumscripţia
tribunalului judeţean unde se află bunul imobil şi prin 20 de ani dacă locuieşte în
afara respectivei circumscripţii. În privinţa domeniului de aplicare a uzucapiunii
prescurtate:
a. uzucapiunea de 10 până la 20 de ani se aplică numai cu privire la
bunurile imobile;
b. uzucapiunea de 10 până la 20 de ani se aplică numai privitor la bunurile
imobile privite ut singuli determinate, nu şi în privinţa unor universalităţi,
cum ar fi patrimoniul succesoral16.
Pentru a opera uzucapiunea de 10 până la 20 de ani, posesia trebuie să se
întemeieze pe titlu just, fiind orice titlu translativ de proprietate, precum vânzarea,
schimbul. Ceea ce este esenţial este faptul că acest titlu provine de la altcineva
decât adevăratul proprietar pentru că dacă titlul ar proveni de la adevăratul
proprietar ar fi suficient prin el însuşi să ducă la dobândirea proprietăţii, fără să fie
16
14
nevoie de vreo trecere a timpului. În acest caz, temeiul dobândirii l-ar constitui
convenţia şi nu uzucapiunea. După cum s-a statuat în mod just în practica
judecătorească, o uzucapiune pe baza unui titlu ce emană de la adevăratul
proprietar nu este de conceput. De o dobândire a proprietăţii prin uzucapiunea
prescurtată se poate vorbi numai atunci când posesia este bazată pe un titlu ce
emană de la o altă persoană decât proprietarul, de aceea se numeşte just titlu. Dacă
ar proveni de la proprietar ar reprezenta un titlu suficient pentru dobândirea
dreptului de proprietate prin el însuşi. Justul titlu trebuie să existe în realitate şi nu
numai în imaginaţia celui care invocă uzucapiunea. Nu este suficient un simplu
titlu putativ. El apare ca fiind separat de buna-credinţă, de aceea trebuie să fie
dovedit în mod separat după regulile de probă a actelor juridice.
În ceea ce priveşte condiţiile de valabilitate a justului titlu, legea distinge
între titlul nul şi titlul anulabil. Un titlu nul se referă la titlul lovit de nulitate
absolută şi nu poate servi ca bază a uzucapiunii de 10 până la 20 de ani. Un titlu
anulabil este titlul lovit de nulitate relativă şi va putea fi invocat drept just titlu
împotriva unor persoane, cu excepţia persoanei care are dreptul să invoce nulitatea
relativă. De îndată ce a expirat termenul de 3 ani în care se prescrie acţiunea în
nulitate relativă, titlul anulabil, devenit perfect valid în urma prescripţiei, va putea
fi invocat ca just titlu, chiar împotriva celui care ar fi putut cere anularea 17. Despre
justul titlu s-a precizat în doctrină că acesta reprezintă orice titlul translativ de
proprietate care provine de la un neproprietar. Această concluzie s-a întemeiat pe
interpretarea dispoziţiilor art. 1897 C.civ. 1864, care precizează că justa cauză este
orice titlu translativ de proprietate, precum vinderea, schimbul. Un titlu nul nu
poate servi de bază prescripţiei de 10 până la 20 de ani. Un titlu nu poate fi opus
posesorului care a invocat prescripţia de 10 până la 20 de ani, decât de cel ce ar fi
17
15
avut dreptul de a cere anularea sa sau de reprezentanţii dreptului său dacă
posesorul nu a cunoscut cauza anulabilităţii. Cerinţa provenienţei titlului de la un
neproprietar a fost dedusă pe cale de interpretare. Dacă titlul ar proveni de la un
proprietar şi ar fi viciat de o cauză de nulitate absolută atunci aceasta ar putea
constitui just titlu. Dacă ar fi viciat de o cauză de nulitate relativă, aceasta nu ar
putea fi invocată decât de părţile contractului şi doar în termen de 3 ani, ceea ce ar
lipsi de interes invocarea uzucapiunii dacă titlul s-a consolidat anterior celor 10 ani
ceruţi pentru a uzucapa. Prin just titlu se înţelege negotium iuris, o operaţiune
juridică, ce trebuie să fie translativă de proprietate sau de un alt drept real, adică să
aibă puterea de a transfera proprietatea sau un alt drept real asupra posesorului
dacă ar fi valabilă, precum contractul de vânzare-cumpărare, contractul de schimb,
donaţia, contractele de întreţinere având ca obiect imobile, legatul cu titlu
particular, darea în plată a unui imobil, contractul de societate dacă include un
aport de imobile, tranzacţia în situaţia în care are efect translativ, nu declarativ,
ordonanţele de adjudecare a unui imobil. În aceeaşi măsură 18, justul titlu în materia
uzucapiunii include şi actele jurisdicţionale judecătoreşti care ţin loc de act autentic
de înstrăinare, precum şi succesiunea universală sau cu titlu universal, legală şi
testamentară, partajul de ascendent realizat prin donaţie sau prin testament.
În cazul succesiunii au existat păreri diferite în doctrină. În acest sens, în
perioada interbelică s-a precizat că succesiunea poate fi opusă ca just titlu pentru
uzucapiunea de 10 până la 20 de ani doar terţilor nemoştenitori, nu şi celorlalţi
comoştenitori deoarece faţă de ei moştenirea nu este exclusivă şi nu poate fonda
uzucapiunea prescurtată. S-a apreciat că succesorul succede drepturile şi obligaţiile
autorului său, deci şi în obligaţia de restituire a lucrului, astfel încât succesiunea nu
ar putea constitui just titlu care sa fundamenteze uzucapiunea de 10 până la 20 de
ani. În schimb, nu reprezintă just titlu locaţiunea, depozitul, comodatul, închirierea,
18
16
certificatul de moştenitor, antecontractul de vânzare-cumpărare sau privind oricare
altă operaţiune translativă de proprietate, convenţii de împărţeală sau hotărâri
judecătoreşti declarative, precum şi cele de partaj sau cele prin care instanţa nu
suplineşte consimţământul părţii, ci doar interpretează actul de vânzare-cumpărare.
Din interpretarea art. 1898 şi art. 1899 C.civ. 1864, justul titlu trebuie să aibă o
existenţă reală, fiind un element separat de buna-credinţă, trebuie să fie dovedit de
cel care îl invocă şi să aibă dată certă. Nu se cere să fie înscris în cartea funciară19.
Pornindu-se de la ideea că justul titlu este un titlu translativ de proprietate în
practica judiciară s-au făcut următoarele precizări:
- conveţiile de locaţiune, depozit, comodat nu pot servic drept just titlu;
- hotărârile judecătoreşti declarative nu pot servi drept just titlu;
- convenţiile de împărţeală, având caracter declarativ de drepturi, nu pot servi
ca just titlu;
- certificatul de moştenitor, care nu constituie un titlu de proprietate, ci
confirmă doar calitatea de moştenitor şi întinderea drepturilor succesorale,
nu poate fi invocat ca just titlu;
Se consideră însă că pot servi drept just titlu:
- tranzacţia, care, deşi declarativă de drepturi, este asimilată actului translativ;
- hotărârea judecătorească de adjudecare a unui bun şi cea care constată o
convenţie translativă dintre părţile unui proces.
Titlul pro herede poate fi considerat drept just titlu deoarece admite că
transmisiunea universală către un succesor de bună-credinţă este de natură a
interverti precaritatea şi a o preface în posesie utilă în persoana succesorului, care
astfel invocă titlul său pro herede pentru a beneficia de uzucapiunea prescurtată.
Justul titlu trebuie să aibă dată certă deoarece numai aşa poate fi opus celui care se
pretinde proprietar şi care are calitatea de terţ faţă de actul translativ de proprietate,
19
17
care a fost încheiat de posesorul uzucapant cu o altă persoană. Nu se cere ca justul
titlu să fi fost transcris în registrul de transcripţiuni imobiliare.
Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani este condiţionată de buna-credinţă care
reprezintă credinţa greşită a posesorului că a dobândit de la adevăratul proprietar.
Este suficient ca buna-credinţă să fi existat la momentul dobândirii imobilului, iar
faptul că ulterior posesorul şi-a dat seama de greşeala sa că nu are nicio importanţă.
Cât priveşte proba, buna-credinţă este prezumată, de aceea este important de
reţinut că justul titlu este un element separat de buna-credinţă. În timp ce buna-
credinţă este prezumată, justul titlu trebuie să fie dovedit de către cel care îl
invocă20. Buna-credinţă se prezumă şi trebuie să existe la momentul intrării în
posesie, fiind lipsit de relevanţă dacă ulterior posesorul cunoaşte viciul titlului său.
Termenul de prescripţie este de 10 ani dacă adevăratul proprietar a locuit în raza
teritorială a tribunalului unde se află situat imobilul şi de 20 de ani dacă a locuit în
afara acesteia. În situaţia în care a locuit o parte din timp în raza teritorială, iar o
altă parte în afara acesteia, termenul de prescripţie se va calcula adunându-se anii
din perioada anterioară în care s-a aflat în raza teritorială a tribunalului, cu dublul
anilor de absenţă în care nu s-a aflat în raza teritorială a tribunalului.
În ceea ce priveşte efectele posesiei în domeniul uzucapiunii, în regimul
Codului civil din 1864, dacă şi celelalte condiţii sunt îndeplinite, acestea se produc
doar în situaţia în care sunt invocate de cel interesat pe cale de acţiune şi pe cale de
excepţie până în faţa instanţei de apel, neputând fi invocată din oficiu de instanţă şi
nici într-un recurs, chiar devolutiv. Chiar în lipsa unui text expres care să consacre
momentul de la care se naşte dreptul, s-a considerat jurisprudenţial, dar şi în
doctrină, că uzucapiunea are efect retroactiv de la momentul intrării în posesie. Din
acest motiv, toate eventualele pretenţii legate de bun se vor raporta la calitatea de
20
18
proprietar al uzucapantului recunoscută retroactiv de la momentul începerii
posesiei. După intrarea în vigoare a noului Cod de procedură civilă, dreptul se va
considera dobândit de la momentul înscrierii sale în cartea funciară21.
Privind uzucapiunea de 30 de ani, condiţiile cerute de lege pentru
producerea efectului achizitiv sunt existenţa unei posesii reale şi utile, iar durata
acesteia în timp pentru o perioadă de 30 de ani. Buna-credinţă nu este cerută, astfel
încât cel care invocă efectul uzucapiunii de lungă durată poate fi şi un uzurpator.
Posesia reală şi utilă este o posesie care îndeplineşte condiţiile cerute de lege şi
care este neviciată, continuă, publică, netulburată, sub nume de titular al dreptului
invocat. În ceea ce priveşte efectele uzucapiunii de lungă durată, acestea se produc
în urma invocării exprese a posesorului pe cale de acţiune şi pe cale de excepţie
până în faţa instanţei de apel, neputând fi invocată din oficiu de instanţă şi nici într-
un recurs, chiar devolutiv.
S-a considerat jurisprudenţial, dar şi în doctrină, chiar în lipsa unui text
expres care să consacre acest lucru, că uzucapiunea are efect retroactiv, coborând
în timp până la intrarea în posesie, momentul de la care uzucapantul se socoteşte
titular al dreptului uzucapat. Din acest motiv, toate eventualele pretenţii legate de
bun, de fructele acestuia, de folosinţă, se vor raporta la calitatea de proprietar a
uzucapantului, recunoscută retroactiv de la momentul începerii posesiei. După
intrarea în vigoare a noului Cod de procedură civilă pare că această soluţie se va
schimba. Potrivit art. 1049 NCPC, orice fel de cereri, inclusiv cele reglementate de
Codul civil din 1864 privind dobândirea dreptului pe calea uzucapiunii se vor
judeca potrivit procedurii speciale instituite de art. 1049-1052 NCPC. Potrivit art.
1052 alin. (3) NCPC, dreptul se consideră dobândit de la momentul înscrierii
21
19
acestuia în cartea funciară, anulându-se efectul retroactiv al uzucapiunilor
reglementate de Codul civil din 186422.
Capitolul II. Tradiţie şi noutate în reglementarea

juridică a prescripţiei achizitive potrivit Noului Cod civil
Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă este modul de dobândire a dreptului

de proprietate sau a altor drepturi reale prin posedarea prelungită a unui bun imobil
în termenul şi condiţiile prevăzute de lege. Fiind un mod originar de dobândire a
dreptului de proprietate, uzucapiunea face şi dovada absolută a acestui drept,
beneficiarul său fiind scutit de acea probatio diabolica la care este supus, în caz de
litigiu, cel care a dobândit proprietatea unui imobil printr-unul dintre mijloacele
derivate. Privită din prespectiva fostului proprietar al imobilului, uzucapiunea
reprezintă o sancţiune a pasivităţii de care a dat dovadă permiţând altei persoane să
se comporte timp îndelungat faţă de acest bun ca un adevărat proprietar23.
Uzucapiunea este definită ca fiind un model de dobândire a proprietăţii sau a
altor drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea neîntreruptă a acestui
lucru în tot timpul fixat de lege, ceea ce înseamnă că până la împlinirea termenului,
în timpul posesiei exercitată către posesorul neproprietar există numai o aparenţă
de proprietate, în toată această perioadă posesorul se află într-o perioadă incertă,
existând permanent pericolul ca adevăratul proprietar să facă acte prin care să
întrerupă prescripţia achizitivă. Numai după împlinirea termenelor fixate de lege,
posesia se transformă într-o stare de drept şi se consolidează dreptul de proprietate,
22
23
Adriana Pena, Eduard Dragomir, Uzucapiunea. Aspecte teoretice şi jurisprudenţă, Editura Nomina Lex, Bucureşti,
2009, p. 15.
20
posesorul devenind proprietar, ceea ce face ca proprietarul iniţial să nu mai poată
revendica imobilul uzucapat, putându-i fi opusă dobândirea proprietăţii prin
uzucapiune. Prin invocarea uzucapiunii se simplifică probatoriul necesar pentru
dovedirea dreptului de proprietate. Dacă această dovadă se va face, dreptul celui ce
până atunci a posedat se consolidează în mod absolut.
Astfel, uzucapiunea reprezintă prescripţia achizitivă prin care se dobândeşte
dreptul real, prin efectul posedării lucrului un timp determinat, astfel încât starea
de fapt se transformă în stare de drept. Reglementarea uzucapiunii este cuprinsă în
Cartea a III-a, Titlul XX al Codului civil în vigoare24. Uzucapiunea are un rol
deosebit de important întrucât constituie o dovadă absolută a dreptului de
proprietate, eliminând dificultăţile de probaţiune pe care le ridică dovada dreptului
de proprietate, astfel că cel ce face dovada că a uzucapat în condiţiile legale nu
mare are nevoie să facă o altă dovadă suplimentară. Funcţia juridică a uzucapiunii
constă în aceea că oferă posibilitatea de a se face proba dobândirii unui drept real
imobiliar prin dovedirea faptului că posesia a fost exercitată în timpul şi în
condiţiile impuse de lege.
Uzucapiunea se întemeiază pe faptul posesiei, care constă în stăpânirea unui
lucru, în exercitarea unei puteri de fapt, care oferă posibilitatea posesorului de a se
comporta ca şi cum el ar fi adevăratul proprietar. În cele mai multe situaţii posesia
corespunde dreptului de proprietate, însă nu se confundă cu aceasta întrucât
proprietatea este o stare de drept, în timp ce posesia este o stare de fapt. Dovada
dreptului de proprietate este o sarcină dificilă în multe cazuri cu excepţia
uuzucapiunii sau a altor moduri originare de dobândire a proprietăţii, când această
dificultate dispare ca urmare a dovedirii numai a faptului posesiei, în timpul şi
condiţiile cerute de lege. Astfel, uzucapiunea se justifică prin aceea că uşurează
24
2009, p. 16.
21
dovada dreptului de proprietate. Cel mai important caracter al uzucapiunii este că
ea constituie o sancţiune civilă împotriva proprietarului iniţial al imobilului, care
manifestă dezinteres şi pasivitate faţă de bunul său, lăsându-l în mâinile altor
persoane care se comportă ca un adevărat proprietar faţă de imobil. Această
neglijenţă a proprietarului, lipsa sa de diligenţă, abandonarea bunului în mâinile
altuia sunt sancţionate de legea civilă, acesta pierzând dreptul său de proprietate,
dacă bunul imobil a fost uzucapat în condiţiile cerute de lege de un posesor
neproprietar, drept care intră în patrimoniul acestuia25.
Codul civil de la 1864 nu are în conţinutul său cuvântul ,,uzucapiune’’.
Art.1837 foloseşte cuvântul ,,prescripţie’’, arătând că: prescripţia este un mijloc de
a dobândi proprietatea sau de a se elibera de o obligaţie, sub condiţiile determinate
prin această lege. Folosirea sintagmei prescripţie în loc de uzucapiune a fost
criticată în literatura de specialitate deoarece prin prescripţia proprietăţii se pierde
proprietatea ca urmare a uzucapării ei de către un terţ. Prescripţia şi uzucapiunea
sunt două noţiuni cu totul deosebite, prima constituie o stingere, iar cea de-a doua
o câştigare de drepturi. Uzucapiunea are în vedere obţinerea dreptului de
proprietate asupra unui imobil, ca urmare a posesiei pentru o anumită perioadă de
timp. Uzucapiunea este un mod de dobândire a proprietăţii sau a altor drepturi
reale cu privire la un lucru prin posedarea neîntreruptă a acestui lucru în tot timpul
fixat de lege. Uzucapiunea este un mod de dobândire a drepturilor reale principale
prin posesia bunurilor care formează obiectul lor în toată perioada prevăzută de
lege şi prin exercitarea pozitivă a dreptului de opţiune cu privire la uzucapiune ca
drept potestativ. Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă este acel mod originar de
dobândire a proprietăţii sau a altor drepturi reale privind un bun imobiliar prin
25
2009, p. 17.
22
posesia sa de către o persoană în condiţiile şi termenul prevăzut de lege. Ea implică
elementul timp26.
Potrivit art. 918 NCC, nu constituie posesie stăpânirea unui bun de către un
detentor precar, precum:
- locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;
- titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, faţă de
nuda proprietate;
- fiecare coproprietar, în proporţie cu cotele-părţi ce revin celorlaţi
coproprietari;
- orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este obligată să
îl restituie sau care îl stăpâneşte cu îngaduinţa acestuia.
Detentorul precar poate invoca efectele recunoscute posesiei numai în
cazurile şi limitele prevăzute de lege 27. Prescripţia achizitivă priveşte numai
drepturile reale, respectiv dreptul de proprietate şi pe cele constituite după modelul
său, cărora li se atribuie acelaşi caracter absolut expres Codul civil. Acţiunea
formulată deşi poartă denumirea de acţiune în constatare, este o acţiune în
realizarea dreptului28. Instanţele judecătoreşti sunt competente să constate vacanţa
succesorală, în absenţa unui certificat emis de un notar public, câtă vreme au fost
învestite cu un asemenea capăt de cerere, iar statul prin organele sale abilitate are
calitate procesuală pasivă29. În cazul în care proprietarul terenului a decedat, iar
succesiunea este vacantă, calitate procesuală pasivă în acţiunea prin care se solicită
constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune o are consiliul
local30.
26
Ilie Viorel Arsene, Posesia, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2014, p. 106.
27
Viorel Terzea, Noul Cod Civil, ediţia a II-a, volumul I, adnotat cu doctrină şi jurisprudenţă, Editura Universul
Juridic, Bucureşti, 2014, p. 1054.
28
Ionica Ninu, Uzucapiunea şi accesiunea imobiliară. Practică judiciară, Editura Hamangiu,Bucureşti, 2009, p. 1.
29
30
23
Uzucapiunea este un mod general de dobândire a dreptului de proprietate,
dar constituie şi o sancţiune indirectă îndreptată împotriva fostului proprietar al
imobilului, care dând dovadă de neglijenţă, l-a lăsat timp îndelungat în posesia
altei persoane, permiţându-i prin pasivitatea sa să se comporte public ca proprietar.
Prin urmare, calitatea procesuală activă în cererea de constatare a dreptului de
proprietate prin uzucapiune o poate avea doar fostul proprietar al imobilului şi de
vreme ce reclamantul nu a făcut dovada proprietăţii asupra terenului în litigiu, iar
pârâta a învederat instanţei în mod constant că reclamantul nu a avut niciodată
terenul respectiv în patrimoniul său, este evident că reclamantul nu are calitate
procesuală activă31. Acţiunea în uzucapiune nu poate fi admisă în situaţia în care
stăpânirea unui imobil se realizează de către o persoană cu îngăduinţa
proprietarului. Faptul că terenul a fost preluat de CAP de la proprietarii tabulari şi
dat în folosinţă către antecesorul reclamantului nu poate conduce la convingerea că
posesia a fost una utilă, sub nume de proprietar, paşnică şi netulburată de nimeni,
aptă de a dobândi dreptul de proprietate al reclamantului prin uzucapiune32.
Prescripţia achizitivă poate fi invocată pentru prima oară în instanţa de apel
pe cale de excepţie, fiind necesar a se administra probe, inclusiv probaţiunea
testimonială pentru a se putea demonstra posesia utilă 33. În cazul unei proprietăţi
indivize, coproprietarii sunt presupuşi că stăpânesc bunul împreună, motiv pentru
care posesia lor, având un caracter echivoc, nu este aptă a fundamenta dobândirea
dreptului de proprietate prin uzucapiune de către coindivizar. Viciul echivocităţii
posesiei poate fi însă înlăturat prin acte din care să rezulte intenţia fermă a unuia
dintre coindivizari de a se comporta ca proprietar exclusiv. Când unul dintre
proprietari stăpâneşte exclusiv, sub nume de proprietar, un bun succesoral, în
31
32
33
24
condiţiile unei posesii utile, el poate dobândi prin uzucapiune dreptul de
proprietate asupra acelui bun34.
Acţiunea în uzucapiune reprezintă un mijloc de dobândire a proprietăţii care
poate fi invocat atât pe cale de acţiune, cât şi pe cale de excepţie. Un moştenitor
poate solicita instanţei să constate că a dobândit un drept de proprietate asupra
bunului aflat în masa succesorală pe care l-a posedat sub titlu de proprietar, iar nu
sub titlu precar prin invocarea excepţiei. Având în vedere această posibilitate
oferită de lege moştenitorului de a interverti precaritatea în posesie cu privire la
bunurile moştenirii şi de a pretinde constatarea unui drept exclusiv asupra acestora
pe calea acţiunii în uzucapiune, acţiunea este admisibilă nefiind incidente în
cauză35.
Nu pot fi uzucapate bunurile care, înainte ori după intrarea în posesie, au fost
declarate de lege ca fiind inalienabile. Aşa cum s-a reţinut în mod judicios în
doctrină, chiar în sistemul fostului Cod civil, asemenea bunuri formează obiectul
unor drepturi reale principale, ceea ce înseamnă că prin uzucapiune se dobândesc
drepturi reale principale asupra unor bunuri. Uzucapiunea este unul dintre efectele
posesiei, iar posesia semnifică stăpânirea unui bun de către o anumită persoană,
stăpânire ce se poate exercita atât ca proprietar, dar şi ca titular al unui alt drept
real principal asupra unui bun susceptibil de proprietate. De aceea pot fi dobândite
prin uzucapiune drepturi reale principale, precum dreptul de proprietate privată şi
dezmembrămintele sale, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz,
dreptul de abitaţie şi dreptul de servitute, însă dreptul de uzufruct, de uz şi de
abitaţie nu pot fi dobândite prin uzucapiunea extratabulară. În schimb, nu pot fi
dobândite prin uzucapiune drepturile subiective civile patrimoniale ce nu sunt
susceptibile de posesie, respectiv drepturile de creanţă, precum şi drepturile de
34
35
25
creaţie intelectuală. Potrivit dispoziţiilor constituţionale, ale celor cuprinse în Noul
Cod civil, precum şi ale unor norme privitoare la regimul juridic al dreptului de
proprietate publică reglementat de unele legi speciale, nu pot fi dobândite prin
uzucapiune dreptul de proprietate publică al statului ori al unităţilor administrativ-
teritoriale şi drepturile reale corespunzătoare acestui drept, precum dreptul de
administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă gratuită asupra unor
bunuri proprietate publică36. În privinţa dreptului de proprietate privată, acesta
poate fi dobândit prin uzucapiune indiferent de titularul său, o persoană fizică, o
persoană juridică de drept privat, statul şi unităţile administrativ-teritoriale
deoarece proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal, indiferent de
titularul ei. Prin raportare la bunurile ce pot fi dobândite prin uzucapiune acestea
trebuie să fie bunuri corporale, individual determinate, care se află în circuitul
civil, nu bunuri declarate de lege ca fiind inalienabile, bunuri generice,
universalităţi de fapt ori de drept sau bunurile comune, nesusceptibile de
apropriere.
Nu pot fi dobândite prin uzucapiune drepturile reale principale ce au ca
obiect bunuri declarate prin lege ca fiind inalienabile, indiferent dacă interdicţia
înstrăinării a intervenit înainte ori după intrarea în posesia bunului ce formează
obiectul unui drept real principal susceptibil de a fi dobândit prin uzucapiune.
Declararea prin lege a unui bun ca fiind inalienabil nu pune probleme deosebite.
Prin această interdicţie legiuitorul a vrut să nu se ajungă în mod indirect la
nerespectarea cauzei de inalienabilitate instituite printr-o dispoziţie specială
cuprinsă într-un anumit act normativ ce reglementează regimul juridic al unor
categorii de bunuri.
36
26
Concepută ca şi în sistemul fostului Cod civil, ca unul dintre efectele
posesiei, uzucapiunea presupunea neapărat o posesie utilă, adică neatinsă de
niciunul dintre viciile acesteia. Aşa fiind, în practica judecătorească s-a decis că
pentru dobândirea proprietăţii prin uzucapiune se cere doar ca posesia să se
exercite public şi să îndeplinească totodată celelalte condiţii prevăzute de art. 1847
C.civ. pentru ca proprietarul să poată afla de posesia ce se exercită împotriva sa.
Legea nu prevede însă şi condiţia ca proprietarul să aibă efectiv cunoştinţă de
împrejurarea că bunul său este posedat de altul. Simpla detenţie precară ori posesia
viciată, oricât ar dura în timp, nu poate duce niciodată la uzucapiune. De aceea, în
jurisprudenţă s-a reţinut că chiriaşul exercită o posesie precară, în realitate este
vorba de o detenţie precară, nu poate dobândi proprietatea prin uzucapiune cât timp
exercită stăpânirea ca locatar şi nu ca proprietar. Tot astfel s-a decis că cel care a
primit o procură de la proprietar spre a înstrăina un bun, chiar dacă a stăpânit acel
bun, rămâne un detentor precar astfel că el nu poate invoca dobândirea proprietăţii
acelui bun prin uzucapiune37. Fosta Curte Supremă de Justiţie a decis, în cadrul
soluţionării unui recurs în interesul legii, că detenţia locatarului, fiind viciată cu
precaritate, nu poate conduce prin uzucapiune la dobândirea proprietăţii asupra
imobilului ce face obiectul locaţiunii. Fostul Tribunal Suprem statuase în sensul că
stăpânirea unei construcţii de către o persoană alta decât proprietarul acesteia, dar
cu acordul lui, nu este aptă a duce la dobândirea prin uzucapiune a dreptului de
proprietate asupra construcţiei respective deoarece acea persoană nu exercită o
posesie utilă, fiind numai un detentor precar.
Posesorul poate dobândi proprietatea bunului posedat sau, după caz, asupra
fructelor produse de acesta. Este limpede că dobândirea dreptului de proprietate
privată ori a drepturilor reale principale dezmembrăminte ale acestui drept asupra
37
27
unui bun prin uzucapiune este unul dintre efectele posesiei. Posesia unui bun aptă
să ducă la dobândirea dreptului real principal asupra acelui bun prin uzucapiune
trebuie să fie o posesie utilă38.
Titlul III. Obiectul prescripţiei achizitive. Clasificări.
Noul Cod civil adoptă concepţia referitoare la uzucapiune existentă în

Decretul-lege nr. 115/1938, respectiv reglementează uzucapiunea tabulară şi
extratabulară, în regim de carte funciară, cu efect constitutiv. De asemenea, noul
Cod civil reglementează expres şi uzucapiunea bunurilor mobile, asupra căreia
existau păreri nuanţate în doctrină sub impreriul Codului civl din 186439.
O mare parte a doctrinei juridice recente face referire la dobândirea
bunurilor prin uzucapiune, distincţia fiind făcută în principal între bunurile mobile
şi bunurile imobile. Alte lucrări de specialitate ţin să evidenţieze faptul că, deşi se
vorbeşte despre dobândirea bunurilor prin uzucapiune, în realitate uzucapiunea este
un mod de dobândire a drepturilor reale principale. Prin uzucapiunea se dobândeşte
dreptul de proprietate sau un dezmembrământ al acestuia, posesia, primordială
atunci când se vorbeşte despre uzucapiune, se exercită asupra bunurilor.
Prin uzucapiune poate fi dobândit dreptul de proprietate, în acest sens art.
1837 C.civ. 1864 prevede că prescripţia este un mijloc de a dobândi proprietatea,
iar art. 1895 C.civ. 1864 arată că cel care câştigă cu bună-credinţă şi printr-o justă
cauză un nemişcător determinat, va prescrie proprietatea aceluia. Doar proprietatea
privată poate fi dobândită prin uzucapiune, nu şi proprietatea publică, care este
reglementată prin Constituţie şi prin legi organice. Astfel, art. 136 din Constituţia
38
39
28
României prevede că proprietatea publică este garantată şi ocrotită prin lege şi
aparţine statutului şi unităţilor administrativ-teritoriale, iar bunurile proprietate
publică sunt inalienabile. Proprietatea publică este reglementată şi prin Legea nr.
18/1991 republicată şi, în special, prin Legea nr. 213/1998 privind bunurile
proprietate publică, rezultând că bunurile proprietate publică nu pot face obiectul
uzucapiunii, putând fi doar concesionate, închiriate sau date în folosinţă gratuită40.
Pot fi dobândite prin uzucapiune bunurile imobile aflate în circuitul civil.
Numai bunurile imobile proprietate privată, indiferent de titular, pot fi dobândite
prin uzucapiune. Nu pot fi dobândite pe calea uzucapiunii imobilele care fac parte
din domeniul public deoarece sunt imprescriptibile. Atât terenurile cât şi
construcţiile care sunt în circuitul civil, pot fi dobândite în proprietate pe calea
uzucapiunii. Pot fi dobândite în proprietate pe calea uzucapiunii şi alte drepturi
reale, demembrăminte ale dreptului de proprietate. Legea delimitează domeniul de
aplicare prin excluderea unor categorii de bunuri imobile, astfel că se dispune că
nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie şi printr-o
declaraţie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase afară din
comerţ. Rezultă că numai bunurile imobile, proprietate privată, indiferent de
titular, pot fi dobândite prin uzucapiune 41. Nu pot fi dobândite pe calea uzucapiunii
imobilele care fac parte din domeniul public deoarece bunurile proprietate publică
sunt inalienbile. Prin urmare, bunurile proprietate publică a statului sau a unităţilor
administrativ-teritoriale sunt imprescriptibile, atât achizitiv, cât şi extinctiv.
Bunurile ce intră în domeniul privat al statului şi unităţilor administrativ-teritoriale
pot fi dobândite prin uzucapiune de către orice persoană fizică sau juridică, astfel
40
41
2009, p. 18.
29
că statul, stabilimentele şi comunele, în ceea ce priveşte domeniul lor privat, sunt
supuse aceleaşi prescripţii ca şi particularii şi, ca şi aceştia, le pot opune42.
Referitor la proprietatea privată a persoanelor fizice, aceasta poate face
obiectul uzucapiunii, precum şi proprietatea privată a statului. Astfel că,
Constituţia României, în art. 44 alin. (2) prevede că proprietatea privată este
garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular, iar în art. 1845 C.civ
1864 se prevede faptul că statul, stabilimentele publice şi comunale, în ceea ce
priveşte domeniul lor privat, sunt supuse aceloraşi prescripţii ca particularii şi le
pot opune. Prin art. 28 din Decretul-lege nr. 115/1938, posesorul unui bun imobil,
care l-a posedat în condiţiile legii timp de 20 de ani de la moartea titularului
dreptului înscris în cartea funciară, va putea cere înscrierea dreptului în favoarea
sa.
Decretul-lege nr.115/1938 mai are aplicabilitate doar pentru uzucapiunile
începute înainte de data de 1 octombrie 2011, data intrării în vigoare a noului Cod
civil. Art. 930 din C.civ. prevede următoarele condiţii cerute posesorului pentru a
uzucapa:
- proprietarul înscris în cartea funciară să fi decedat sau să îşi fi încetat
existenţa;
- să fi fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;
- imobilul să nu fi fost înscris în nicio carte funciară.
Astfel că, în cazul proprietarului nu este vorba de stat sau de unitatea
administrativ- teritorială, încetarea existenţei nu se referă la stat şi nici la unităţile
administrativ-teritoriale, neexistând vreo situaţie în care statul să renunţe în scris la
proprietate deoarece el are vocaţie şi la moştenirile vacante43.
42
2009, p. 19.
43
30
Nu doar dreptul de proprietate poate fi dobândit prin uzucapiune, ci şi
dezmembrămintele acestuia, precum uzul, uzufructul, abitaţia, servituţiile continue
şi aparente, superficia. Codul civil de la 1864 prevede expres doar uzucapiunea
dreptului de proprietate privată. Cu privire la servituţi există o reglementare legală
în Codul civil de la 1864 prin art. 623 în sensul că servituţile continue şi aparente
se dobândesc prin titlu sau prin posesiune de 30 de ani. Cu privire la celelalte
dezmembrăminte, se pot uzucapa deoarece un drept real deplin, care conferă
titularului său cele trei atribute, precum posesia, folosinţa şi dispoziţie, se poate
uzucapa, în aceeaşi măsură de pot uzucapa şi celelalte drepturi real principale
desprinse din dreptul de proprietate.
Drepturile de creanţă nu pot face obiectul uzucapiunii. Posesia şi timpul sunt
elementele esenţiale pentru uzucapiune. Drepturile de creanţă nu sunt susceptibile
de a fi posedate. În art. 930 C.civ. dreptul de proprietate asupra unui imobil şi
dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii44.
Potrivit art. 1837 C.civ., prescripţia este un mod de a dobândi proprietatea
sau de a se elibera de o obligaţie, sub condiţiile determinate prin această lege. Dacă
se porneşte de la clasificarea drepturilor patrimoniale în drepturi reale şi drepturi
de creanţă, se observă că prin uzucapiune pot fi dobândite drepturile reale jus in re,
nu şi drepturile de creanţă jus ad rem întrucât acestea nu sunt susceptibile de a fi
posedate. La rândul lor, drepturile reale se clasifică în drepturi reale principale,
care au o existenţă de sine stătătoare şi drepturi reale accesorii afectate garantării
unor drepturi de creanţă. În principiu, pot fi dobândite prin uzucapiune drepturile
reale principale, nu şi drepturile reale accesorii45.
În dreptul roman pe vremea lui Iustinian, se putea dobândi orice servitute
prin uzucapiune de 10 până la 20 de ani dacă posesorul era de bună-credinţă. Chiar
44
45
31
şi în dreptul român vechi, cel ce face tocmeală dobândeşte robire de 10 ani fără
împotrivirea stăpânului. Întrucât nu s-a găsit nicio justificare în privinţa excluderii
de la dobândirea servictuţiilor necontinue şi neaparente prin uzucapiune, s-a
conchis că legiutorulromân a tradus din dreptul francez, care reprezintă un
compromis între două soluţii cutumiare franceze opuse, cea din regiunea Paris şi
cea din regiunea Orléans. La limita dintre drepturile reale şi drepturile de creanţă
se situează obligaţiile reale de a face propter rem şi obligaţiile opozabile terţilor
scriptae in rem, precum şi drepturile de creaţie intelectuală, categorii intermediare
care nu fac obiectul uzucapiunii46.
Bunurile pot fi imobile şi mobile. Dacă în privinţa bunurilor imobile există
unanimitate în sensul că acestea pot fi uzucapate, controversa se naşte în legătură
cu bunurile mobile. În cazul acestora, se invocă prescripţia instantanee, la care face
referire art. 1909 C.civ. 1864, repectiv că lucrurile mişcătoare se prescriu prin
faptul posesiunii lor fără să fie trebuinţă de vreo scurgere de timp. Noul Cod civil,
prin art. 939, prevede că cel care posedă un bun mobil al altuia timp de 10 ani
poate dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune. Prin acelaşi text de lege se
fac referiri privind posibilitatea joncţiunii posesiei actualului posesor cu cea a
autorului său, precum şi posibilitatea suspendării cursului uzucapiunii în situaţia
constatării viciilor posesiei. Art. 929 C.civ. arată că bunurile care nu pot fi
uzucapate sunt cele care au fost declarate prin lege ca fiind inalienabile, indiferent
dacă aceasta s-a întâmplat înainte sau după intrarea în posesie.
Şi legislaţia anterioară noului Cod civil cuprindea texte prin care se
considera că şi bunurile mobile pot fi uzucapate. În acest sens, art. 948 alin. (2)
C.com. prevedea că posesorul unui vas, în virtutea unui titlu stipulat cu bună-
credinţă, titlu fiind înscris conform legii şi care să nu fie nul pentru lipsă de formă,
prescrie prin trecere de 5 ani, socotiţi de la data transcripţiunii titlului şi a
46
32
adnotaţiunii lui pe actul de naţionalitate. Aşadar, însăşi legea este cea care dispune
că bunurile mobile pot uzucapate47. Gama bunurilor mobile este foarte vastă. Astfel
că pot fi bunuri mobile corporale şi bunuri mobile incorporale. Bunurile corporale
pot fi uzucapate, având în vedere posibilitatea de a le poseda. Universalităţile
juridice şi de fapt nu pot fi uzucapate deoarece nu sunt bunuri individual
determinate şi sunt bunuri incorporale, fără posibilitate de a avea asupra lor o
posesie utilă.
Nu pot fi uzucapate bunurile proprietate publică deoarece sunt inalienabile,
insesizabile, imprescriptibile, aşa cum arată în art. 5 alin. (1) şi (2) din Legea nr.
18/1991. În acelaşi sens, art. 1844 C.civ. 1864 dispune că nu se poate prescrie
domeniul lucrurilor care, din natura lor proprie sau dintr-o declaraţie a legii, nu fi
obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase afară din comerţ. Nu numai bunurile
proprietate publică pot fi insesizabile. Codul de procedură civilă, în art. 406 şi art.
407 enumeră categorii de bunuri care nu pot fi urmărite, precum bunurile de uz
personal sau casnic, strict necesare debitorului şi familiei sale, obiectele de cult
religios. Insesizabilitatea acestora se referă la imposibilitatea vânzării lor la licitaţie
publică.
O serie de restricţii au fost impuse proprietăţii private prin Legea nr. 58/1974
şi Legea nr. 59/1974. Literatura juridică, dar şi practica juridică au fost divizate,
fiind conturate opinii contradictorii raportate la faptul că terenurile care intrau sub
incidenţa acestor legi pot constitui obiect al uzucapiunii. O rezolvare a acestei
situaţii a adus-o Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie care a stabilit că, în cazul
posesiilor începute anterior intrării în vigoare a celor două legi, uzucapiunea nu a
fost întreruptă, posesorii având posibilitatea să solicite instanţelor de judecată să
constate îndeplinirea condiţiilor privind prescripţia achizitivă48.
47
48
33
După regimul circulaţiei juridice se disting bunuri aflate în circuitul civil şi
bunuri scoase din circuitul. Regula este că bunurile se află în circuitul civil,pe când
excepţiile trebuie prevăzute expres de lege, precum cea conform căreia teritoriul
României este inalienbil. Nu se poate prescrie domeniul lucrurilor, care din natura
lor proprie sau printr-o declaraţie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci
sunt scoase afară din comerţ. Terenurile care fac parte din domeniul public sunt
inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile, ele nu pot fi introduse în circuitul civil
decât dacă sunt dezafectate din domeniul public. Prin uzucapiune pot fi dobândite
numai bunurile aflate în circuitul civil, cu condiţia să nu fi fost declarate
inalienabile prin voinţa legiutorului, dar dacă bunul formează obiectul unei clauze
convenţionale de inalienabilitate, el rămâne în sfera de aplicare a uzucapiunii. În
schimb, bunurile sunt scoase din circuitul civil întrucât nu sunt susceptibile de
apropriere privată sub nicio formă şi pe nicio cale, nu pot fi dobândite prin
uzucapiune49. Pentru perioada socialistă este deosebit de edificatoare enumerarea
exhaustivă a imobilelor ce nu puteau fi dobândite prin uzucapiune deoarece făceau
obiectelor următoarelor drepturi:
- dreptul de proprietate socialistă de stat;
- dreptul de proprietate al unor asociaţii mixte de stat şi cooperatiste sau al
unei societăţi mixte cu participare străină;
- dreptul de administrare directă sau dreptul de folosinţă asupra bunurilor
imobiliare atribuite de stat în folosinţă unor organizaţii socialiste de stat ori
unor organizaţii cooperatiste;
- dreptul propriu de folosinţă pe care o societate mixtă l-a dobândit asupra
bunurilor imobiliare ce i-au fost aduse ca aport la fondul social de către
organizaţiile sau persoanele coparticipante;
49
34
- dreptul de proprietate cooperatistă asupra bunurilor imobiliare ce aparţin
unei organizaţii cooperatiste sau oricărei alte organizaţii obşteşti ori unei
organizaţii intercooperatiste, cu excepţia cazului când posesorul este statul;
- dreptul de administrare directă pe care o întreprindere ori instituţie anexă l-
adobândit asupra bunurilor imobiliare ce i-au fost atribuite de către
organizaţia cooperatistă sau de o altă organizaţie obştească pe care a
înfiinţat-o;
- dreptul propriu de folosinţă pe care o asociaţie mixtă de stat şi cooperatistă
sau o societate mixtă cu participare străină l-a dobândit asupra bunurilor
aduse ca aport la fondul social de către o organizaţie cooperatistă sau de o
persoană străină coparticipantă.
Întrucât în materia uzucapiunii, legea aplicabilă este cea în vigoare în
momentul începerii prescripţiei achizitive şi cum termenele prescripţiei sunt relativ
lungi, după anul 1989 s-au intentat acţiuni în justiţie având ca obiect constatarea
dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune asupra unor terenuri care s-au
aflat în proprietatea cooperativelor agricole de producţie îndeosebi loturile atribuite
în folosinţa membrilor cooperatori. Instanţele judecătoreşti au respins în mod
corect asemenea acţiuni, cu motivarea că posesorul nu a exercitat o posesie utilă50.
În funcţie de modul în care sunt determinate se deosebesc bunuri individual
determinate, res certa şi bunuri determinate generic, res genera. Uzucapiunea de
10 până la 20 de ani nu se aplică universalităţilor de bunuri. Unii consideră că
universalităţile de bunuri atât cele juridice, precum suucesiunile, precum şi cele de
fapt, precum fondurile de comerţ, nu pot fi dobândite nici chiar prin uzucapiunea
de 30 de ani chiar dacă nu există o interdicţie în acest sens deoarece nu sunt
susceptibile de o posesie utilă. Alţi autori sunt de părere că prin uzucapiune pot fi
dobândite numai drepturile reale principale care au ca obiect bunuri individual
50
35
determinate, aflate în circuitul civil, iar bunurile de gen pot fi dobândite numai
după individualizarea lor prin numărare, măsurare, cântărire.
După criteriul corelaţiilor dintre ele, bunurile se clasifică în principale şi
accesorii. În lipsa unei stipulaţii contrare exprese, bunul accesoriu urmează soarta
bunului principal conform principiului accesorium sequitur principale. Aşadar,
dacă drepturile reale au ca obiect bunuri principale susceptibile de a fi dobândite
prin uzucapiune, de regulă aceeaşi soartă o vor avea şi bunurile accesorii destinate
să servească la întrebuinţarea bunurilor principale.
În funcţie de modul de percepere se disting bunuri corporale şi bunuri
incorporale. Sunt incorporale bunurile care au o existenţă materială, fiind uşor
perceptibile prin şimţurile omului şi sunt incorporale valorile economice care au o
existenţă ideală, abstractă. În principiu, bunurile corporale pot fi dobândite prin
uzucapiune. În privinţa bunurilor incorporale, care sunt proprietăţile incorporale,
titlurile de valoare şi creanţele, s-a susţinut că nefiind susceptibile de posesie, nu se
pot dobândi prin uzucapiune. Literatura franceza recunoaşte extensiunea bunurilor
corporale în materie de posesie şi expansiunea rolului bunurilor incorporale en
droit des biens51.
După cum sunt sau nu supuse urmăririi şi executării silite pentru plata
datoriilor, bunurile sunt sesizabile, care pot forma obiectul executării silite a
debitorului, şi bunuri insesizabile, care nu pot fi urmărite silit pentru plata unei
datorii. De regulă bunurile sunt insesizabile. Sunt supuse urmăririi silite imobiliare
bunurile imobile, dreptul de uzufruct asupra unui lucru imobil, dreptul de
superficie, dreptul de servitute poate fi urmărit silit numai odată cu fondul
dominant căruia îi profită. În cazul în care debitorul este minor sau o persoană pusă
interdicţie, mai întâi se urmăresc bunurile mobile şi, numai în cazul în care acestea
nu sunt suficiente, se pot urmări şi bunurile imobile aflate în proprietate exclusivă,
51
36
pe când în privinţa bunurilor aflate în proprietatea comună a minorului sau a
interzisului şi a unei persoane cu capacitate de exerciţiu deplină, iar obligaţia
prevăzută în titlul executoriu este comună, nu mai subzistă obligaţia urmăririi
bunurilor mobile înaintea celor imobile.
De la regula că bunurile imobile sunt sesizabile există excepţii, precum
terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile şi
imprescriptibile, bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile şi
imprescriptibile, ele nu pot fi supuse executării silite şi asupra lor nu se pot
constitui garanţii reale52.
În dreptul francez nu pot fi prescrise achzitiv decât bunurile care se află în
comerţ. Noul Cod civil nu precizează care sunt bunurile care pot fi uzucapate, însă
această categorie poate fi dedusă prin eliminare întrucât legea se referă la cele care
nu pot fi uzucapate. Potrivit art. 933 NCC, posesorul poate dobândi proprietatea
asupra bunului posedat sau, după caz, asupra fructelor produse de acesta, iar
potrivit art. 929 NCC, nu pot fi uzucapate bunurile care, înainte sau după intrarea
în posesie, au fost declarate prin lege inalienabile. Uzucapiunea poate fi concepută
în raport de orice bun, cu excepţia celor declarate prin lege inalienabile, astfel că
inalienabilitatea trebuie declarată prin lege. Sub imperiul Codului civil din 1864,
clauza de inalienabilitate convenţională comportă anumite discuţii, însă prin art.
627 NCC, aceasta este reglementată legal şi, prin urmare, este admisă cu
îndeplinirea unor condiţii expres identificate pentru o durată de cel puţin 49 de ani
şi dacă există un interes serios şi legitim. Textul art. 929 NCC nu se referă însă şi
la inalienabilitatea convenţională, ci doar la cea legală. În această ultimă categorie
de bunuri sunt incluse, în primul rând, bunurile proprietate publică, în acord cu
prevederile art. 861 alin. (1) NCC. De altfel, noul Cod civil menţionează expres
această interdicţie. Potrivit art. 861 alin. (2) NCC, proprietatea asupra acestor
52
37
bunuri nu se stinge prin neuz şi nu poate fi dobândită de terţi prin uzucapiune sau,
după caz, prin posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile.
Dacă bunul nu este inclus în categoria bunurilor aparţinând domeniului
public, ci acesta aparţine domeniului privat, uzucapiunea produce efecte, chiar
împotriva statului, municipiului, oraşului sau comunei 53. Chiar dacă textul noului
Cod civil nu invocă decât inalienabilitatea legală a bunului, drept condiţie care
împiedică uzucapiunea, totuşi determinarea sferei de aplicabilitate a acestei
instituţii trebuie raportată şi la alte considerente. Astfel, trebuie avut în vedere
faptul că uzucapiunea reprezintă o stare de fapt, respectiv o posesie utilă, exercitată
o anumită perioadă de timp. Posesia este posibilă doar în raport de anumite bunuri.
Avem în vedere bunurile susceptibile de posesie, adică bunurile mobile şi imobile,
corporale şi individual determinate şi care să nu fi fost declarate prin lege
inalienabile. Se exclude din sfera de aplicabilitate a posesiei şi implicit a
uzucapiunii, bunurile incorporale, bunurile de gen, universalităţile juridice sau cele
de fapt, precum fondul de comerţ. De asemenea, lucrurile a căror existenţă este în
folosul tuturor, cum ar fi lumina soarelui, aerul, apa din mare, fluvii, râuri, nu pot
forma obiectul uzucapiunii întrucât nu sunt susceptibile nici de apropriere şi cu atât
mai puţin de posesie. Principiul se extrage dintr-o imposibilitate practică, dar are
rădăcinile în dreptul roman unde nu se permitea uzucapiunea bunurilor aflate în
afara patrimoniului, respectiv acelea care nu puteau aparţine unui individ. La
respectivul moment, o astfel de categorie includea bunuri precum mormintele,
porţile şi zidurile oraşelor, templele, drumurile.
Noul Cod civil în art. 660 vorbeşte expres şi despre posibilitatea dobândirii
proprietăţii exclusive asupra bunurilor aflate în coproprietate cu privire la
despărţiturile comune. Uzucapiunea este, alături de titlu sau alt semn de
necomunitate, o modalitate de a răsturna prezumţia de comunitate cu privire la zid,
53
38
şanţ, precum şi orice altă despărţitură între două fonduri, instituită de prevederile
art. 660 alin. (1) NCC54.
Din perspectivă istorică, uzucapiunea s-a născut în epoca romană, deşi există
indicii că instituţia ar fi fost cunoscută şi în Grecia Antică, pentru a asigura
exploatarea bunurilor. Din acest motiv, dreptul avut în vedere în mod principal este
dreptul de proprietate. Sub incidenţa noului Cod civil, uzucapiunea poate fi
imaginată pentru a dobândi oricare dintre drepturile reale principale, însă acest
criteriu al drepturilor trebuie privit în raport de cel anterior, astfel încât se poate
dobândi prin uzucapiune orice drept real asupra unui bun susceptibil de posesie.
Este adevărat faptul că art. 928 NCC vorbeşte doar despre dobândirea asupra
bunului posedat, însă art. 930 alin. (1) NCC se referă expres la dreptul de
proprietate şi dezmembrămintele sale, precum uz, uzufruct, abitaţie, servitute,
superficie. Dobândirea prin uzucapiune a drepturilor reale caracteristice
dezmembrămintelor dreptului de proprietate este mai puţin întâlnită prin
comparaţie cu dreptul de proprietate. Acest fapt se explică prin aceea că pentru
posesor este mai seducătoare posibilitatea de a dobândi dreptul de proprietate decât
dezmembrământul său sau, dacă tot exercită posesia o perioadă de timp, va fi tentat
să o facă sub nume de proprietar, iar nu doar sub nume de titular al unui drept real
specific dezmebrămintelor. Noul Cod civil confirmă în mod expres posbilitatea
dobândirii drepturilor reale principale ca efect al uzucapiunii. Astfel, art. 693 alin.
(2) NCC precizează că dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul unui act
juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Potrivit art.
723 alin. (1) NCC, uzufructuarul preia bunurile în starea în care se află la data
constituirii uzufructului. Acesta nu va putea intra însă în posesia lor decât după
inventarierea bunurilor mobile şi constatarea stării în care se află imobilele, cu
54
39
excepţia cazului în care uzufructul unui bun imobil este dobândit prin
uzucapiune55.
În ceea ce priveşte uzul şi abitaţia, noul Cod civil face trimiterea la
dispoziţiile aplicabile uzufructului. În ceea ce priveşte servitutea, potrivit art. 756
NCC, aceasta se poate constitui în temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune,
dispoziţiile în materie de carte funciară rămânând aplicabile. Potrivit art. 763 NCC
prin uzucapiunea tabulară poate fi dobândită orice servitute, iar prin uzucapiunea
extratabulară pot fi dobândite servituţile pozitive. Dobândirea dreptului de
servitute prin uzucapiune sub incidenţa Codului civil din 1864 a determinat mai
multe comentarii, astfel că nu puteau fi dobândite prin uzucapiune servituţile
continue şi aparente. Servituţile continue neaparente şi servituţile necontinue şi
neaparante nu se pot stabili decât prin titluri. În doctrină a fost criticată o astfel de
opţiune a legiuitorului, arătându-se că singura raţiune a legiferării în acest fel o
constituie preluarea necritică din Codul lui Napoleon.
Dispoziţiile art. 763 NCC schimbă modul de raportare la posibilitatea de a
dobândi dreptul de servitute prin uzucapiune. Astfel, prin uzucapiunea tabulară
poate fi debândită orice fel de servitute, iar prin uzucapiunea extratabulară pot fi
dobândite doar servituţile pozitive. Potrivit art. 762 alin. (2) NCC, servituţile
pozitive sunt acelea prin care proprietarul fondului dominant exercită o parte din
prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit, cum ar fi servitutea
de trecere. Această clasificare în servituţi pozitive şi negative este nouă din
perspectivă legislativă. De altfel nici Codul civil nu cunoaşte o atare clasificare, ea
fiind observată şi punctată în doctrină fără a i se acorda o mare importanţă din
perspectiva efectelor. În acest sens, respectiva clasificare a fost numită ca fiind o
simplă constatare fără prea mare importanţă din perspectiva regimului juridic al
servituţilor spre deosebire de celelalte clasificări: continu şi necontinue, aparente şi
55
40
neaparente. Nici Codul civil din Québec nu cunoaşte o astfel de clasificare,
identificând categoriile clasice de servituţi aparente/neaparente şi servituţi
continue/necontinue56. Servituţile negative nu pot fi dobândite pe calea uzucapiunii
extratabulare, dar pot fi dobândite pe calea uzucapiunii tabulare. Potrivit art. 762
alin. (3) NCC, servituţile negative sunt acelea prin care proprietarul fondului
aservit este obligat să se abţină de la exercitarea unora dintre prerogativele
dreptului de proprietate, cum ar fi servitutea de a nu construi, precum orice
servitute care obligă pe proprietarul fondului aservit la abţinere, cum ar fi
servitutea de a nu planta la o anumită distanţă. Prin natura lor, dar şi prin prisma
regulilor logicii, servituţile negative sunt servituţi neaparente întrucât ele tocmai
obligă la a nu face ceva ce ar putea fi vizibil pentru lumea exterioară.
Servitutea de trecere pentru care nu există semne vizibile în exterior este o
servitute neaparentă, însă ea nu este şi negativă întrucât exercitarea ei presupune o
acţiune din partea proprietarului fondului dominant, respectiv trecerea pe fondul
aservit. Sub noul regim legislativ, toate servituţile pot fi dobândite prin
uzucapiune, cu excepţia celor negative, care pot fi dobândite doar prin uzucapiune
tabulară.
O astfel de soluţie se îndepărtează de reglementarea franceză, dar şi de cea a
Codului civil din Québec, acesta precizând expres că servitutea poate fi stabilită
doar prin contract, testament, destinaţia proprietarului sau efectul legii. Servitutea
nu se poate stabili fără titlu, iar posesia nu este suficientă pentru a dobândi
servitutea57.
56
57
41
Capitolul I. Prescripţia achizitivă imobiliară
Existenţa unui sistem de publicitate imobiliară este determinată de

necesitatea cunoaşterii situaţiei precise a bunurilor imobile din punctul de vedere al
elementelor lor de identificare şi al aspectelor juridice interesând titularii dreptului
de proprietate, transferurile de proprietate având ca obiect aceste bunuri, existenţa
dezmembrămintelor de proprietate sau a unor sarcini care le grevează. Prin
publicitate imobiliară înţelegem totalitatea mijloacelor prin care se evidenţiază
situaţia materială şi juridică a imobilelor în mod public pentru a ocroti circuitul lor
civil. În acest mod se asigură securitatea juridică statică, respectiv cea referitoare la
existenţa şi păstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobândite şi cea dinamică,
vizând circulaţia acestor drepturi de la naşterea şi până la stingerea lor.
Organizarea publicităţii imobiliare urmăreşte o mai mare siguranţă a drepturilor
reale existente şi a transmisiunii acestor drepturi prin aducerea la cunoştinţa terţilor
a situaţiei juridice a acestor bunuri. Ea constituie o evidenţă clară a tuturor
bunurilor imobile58.
Sisteme de publicitate imobiliară:
- sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni
reglementat de Codul civil şi Codul de procedură civilă;
- sistemul cărţii funciare care era reglementat prin Decretul-lege nr. 115/1938
pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare;
- un sistem intermediar al cărţilor de publicitate funciară reglementat prin
Legea nr. 242/1947;
58
2009, p. 195.
42
- un sistem intermediar al cărţilor de evidenţă funciară în temeiul Legii nr.
163/1946 înfiinţat la cererea persoanelor interesate din localităţile din
Transilvania unde cărţile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute.
Legea cadrastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996 a creat cadrul pentru
introducerea cadastrului general şi a cărţilor funciare menite să înlocuiască
sistemele de publicitate imobiliară aplicate. Decretul-lege nr.115/1938
reglementeazădouă cazuri de dobândire a dreptului de proprietate prin uzucapiune,
precum uzucapiunea tabulară şi uzucapiunea extratabulară59. Art. 27 din Decretul-
lege nr. 115/1938 dispune cazul când s-au înscris fără cauză legitimă drepturi reale,
care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii, ele vor rămâne valabil dobândite dacă
titularul dreptului le-a posedat cu bună credinţă timp de 10 ani. Acest caz se
numeşte uzucapiune tabulară întrucât prin buna-credinţă şi stăpânirea pe timpul
prevăzut de lege, posesorul deja înscris, dar fără un titlu valabil, îşi consolidează
dreptul.
Potrivit art. 28 din Decretul-lege nr. 115/1938, cel care a posedat un bun
imobil în condiţiile legii, timp de 20 de ani după moartea proprietarului înscris în
cartea funciară, va putea cere înscrierea dreptului uzucapat. În acest caz apare
uzucapiunea extratabulară deoarece numai după ce posesorul l-a stăpânit pe timpul
cerut de lege după moartea proprietarului tabular poate cere înscrierea dreptului pe
numele său întrucât el a devenit proprietar prin uzucapiune. Legea cadastrului şi
publicităţii imobiliare nu a mai preluat cazurile speciale de uzucapiune din sistemul
cărţilor funciare reglementat de Decretul-lege nr. 115/1938. Prin urmare, de la
intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, uzucapiunea este reglementată pe întregul
teritoriu al ţării şi prin dispoziţiile Codului civil60.
59
2009, p. 196.
60
2009, p. 197.
43
Conform principiului neretroactivităţii legii, consacrat prin art. 15 alin. (2)
din Constituţie, legea dispune numai pentru viitor, cu excepţia legii penale mai
favorabile. Neretroactivitatea legii civile este prevăzută expres în Codul civil, prin
care se specifică că nu are putere retroactivă. În materie de uzucapiune se aplică
legea sub imperiul căreia a început prescripţia achizitivă, respectiv legea aflată în
vigoare la data intrării în posesie a uzucapantului. Cum în noul Cod civil termenul
uzucapiunii tabulare este de 5 ani, iar cel al uzucapiunii extratabulare este de 10 ani
înseamnă că numai după împlinirea unor termene de uzucapiune având aceste
durate, calculate de la data intrării în vigoare a noului Cod civil sau de la o dată
ulterioară prevăzută în legea pentru punerea în aplicare se vor putea înregistra
acţiuni ce vor fi soluţionate pe baza noilor reglementări. Până atunci, orice discuţii
râmăn la nivel teoretic, având doar menirea de a pregăti terenul în vederea
implementării noilor instituţii juridice.
Noul Cod civl reglementează uzucapiunea imobiliară sub forma uzucapiunii
extratabulare şi tabulare, după modelul Decretului-lege nr. 115/1938 deoarece prin
Legea nr. 7/1996 s-a extins regimul de publicitate imobiliară prin cărţile funciare la
nivelul întregii ţări. Distinct de uzucapiunea imobiliară sunt reglementate
dobândirea proprietăţii imobiliare prin posesia de bună-credinţă şi dobândirea
bunului mobil în temeiul uzucapiunii, toate ca efecte ale posesiei61.
Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare.
Se poate vorbi despre uzucapiune tabulară, usucapio tabulas, sau uzucapiune
extratabulară, usucapio contratabulas, după cum dreptul de proprietate sau un alt
drept real principal asupra unui imobil cu privire la care uzucapantul exercită
posesia utilă este înscris fără cauză legitimă în cartea funciară pe numele
posesorului (uzucapiunea tabulară) sau nu este înscris pe numele său, ci al altuia,
ori imobilul nici nu este înscris în cartea funciară (uzucapiune extratabulară). În
61
44
toate cauzurile,uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat
propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime,
în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune. Drepturile celui care
a fost înscris, fără cauză legitimă în cartea funciară ca proprietar al unui imobil sau
titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-
credinţă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de
înscriere dacă posesia sa a fost neviciată. Este suficient ca buna-credinţă să existe
în momentul înregistrării cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie.
Comparativ cu speciile uzucapiunii reglementate de Codul civil din 1864,
uzucapiunea extrabulară se aseamănă cel mai mult cu uzucapiunea de 30 de ani, în
timp ce uzucapiunea tabulară se aseamănă cel mai mult cu uzucapiunea de 10 până
la 20 de ani62.
În noul Cod civil, uzucapiunea este reglementată în cadrul art. 930-934
pentru uzucapiune imobiliară şi în cadrul art. 939 pentru uzucapiune mobiliară.
Uzucapiunea imobiliară păstrează principiile stabilite în cadrul Decretului-lege nr.
115/1938 prin împărţirea instituţiei în uzucapiune extratabulară şi tabulară. În
consecinţă se poate asista la o revenire la un sistem în care dobândirea drepturilor
reale asupra imobilelor se poate realiza doar prin înscriere în cartea funciară. În
acest cadru este de remarcat art. 887 alin. (1) NCC care elimină expres
uzucapiunea dintre instituţiile prin care poate fi dobândit un drept asupra unui
imobil fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, accesiune
naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în
alte cazuri expres prevăzute de lege. Aceste modificări vor conferi uzucapiunii un
caracter de excepţie ca modalitate de dobândire a drepturilor reale, condiţiile
impuse de lege fiind mult mai stricte decât în sistemul de inscripţiuni şi
62
45
transcripţiuni sau în sistemul de carte funciară al Legii nr. 7/1996 unde efectul
achizitiv se producea fără înscriere în cartea funciară63.
Capitolul II. Cu privire la prescripţia extratabulară
Art. 930 NCC dispune că dreptul de proprietate asupra unui imobil şi

dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în
folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:
- proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, dacă acesta era o
persoană juridică, şi-a încetat existenţa;
- a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;
- imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
În toate cazurile uzucapiunea poate dobândi dreptul numai dacă şi-a
înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi
înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său pe baza unei cauze
legitime în cursul ori chiar după împlinirea termenului uzucapiunii. Uzucapiunea
este extratabulară deoarece ea poate opera în favoarea unei persoane care nu era
înscrisă în cartea funciară. Se va opera împotriva proprietarului înscris în cartea
funciară dacă aceasta este o persoană fizică decedată ori o persoană juridică a cărei
existenţă a încetat, în condiţiile legii.
Uzufructul, uzul şi abitaţia, ca drepturi viagere, se sting prin moartea
titularului cu efectul reîntregirii dreptului de proprietate al nudului proprietar ceea
ce înseamnă că ele nu pot fi dobândite prin uzucapiune extratabulară. De
asemenea, dreptul de proprietate ori dezmembrămintele sale pot fi dobândite prin
uzucapiune extratabulară dacă proprietarul ori titularul unui alt drept real principal
a renunţat la dreptul său, iar declaraţia de renunţare, la rândul ei, a fost înscrisă ca
63
46
atare în cartea funciară64. Potrivit art. 889 NCC o asemenea declaraţie de renunţare
trebuie să îmbrace forma autentică notarială şi să fie înregistrată la biroul de
cadastru şi publicitate imobiliară. Potrivit art. 930 NCC, atât în situaţia în care
uzucapantul stăpâneşte bunul ce aparţine unei persoane care avea dreptul său
înscris în cartea funciară, cât şi în situaţia în care acest drept nu era intabulat, el va
dobândi dreptul real principal asupra acelui bun numai dacă şi-a înregistrat cererea
de înscriere a dobândirii acelui drept prin uzucapiune în cartea funciară, dar mai
înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului
în folosul său pe baza unei cauze legitime în cursul ori după împlinirea termenului
uzucapiunii.
În ceea ce priveşte condiţiile dobândirii unui drept real principal prin
uzucapiunea extratabulară acestea se referă la posesia bunului să fi durat timp de
10 ani, această posesie să fi utilă, neviciată deoarece numai o posesie utilă este aptă
să producă efecte juridice deci să conducă la dobândirea dreptului real principal
prin uzucapiunea extratabulară. Ca atare, posesia viciată ori detenţia precară nu
poate avea ca efect dobândirea dreptului de proprietate ori a altui drept real
principal prin uzucapiune. De asemenea, nu se poate cere ca posesorul să fi fost de
bună-credinţă, în egală măsură, pot dobândi un drept real principal prin
uzucapiunea extratabulară atât posesorul de bună-credinţă al unui bun, cât şi cel de
rea-credinţă deoarece acolo unde legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie să o
facă. Astfel, uzucapiunea extratabulară este acel mod de dobândire a dreptului de
proprietate privată ori a unui dezemebrământ al acestui drept asupra unui bun
imobil prin execitarea unei posesii utile asupra unui asemenea bun timp de 10 ani,
în condiţiile stabilite de lege65.
64
65
47
Uzucapiunea astfel reglementată este denumită extratabulară întrucât
posesorului nu i se cere să îndeplinească condiţia de a fi înscris în cartea funciară.
Pentru a opera uzucapiunea extratabulară este necesară întrunirea următoarelor
condiţii:
a. titluarul dreptului de proprietate asupra imobilului înscris în cartea
funciară să fie decedat, să îşi fi încetat existenţa sau să fi renunţat la
dreptul său;
b. moştenitorii sau unitatea administrativ-teritorială să nu îşi înscrie dreptul
de proprietate în cartea funciară în cursul sau după împlinirea termenului
de uzucapiune;
c. exercitarea unei posesii utile asupra bunului intabulat în cartea funciară;
d. durata posesiei utile să fie de 10 ani, atât de la data decesului
proprietarului sau a încetării existenţei acestuia sau a renunţării lui la
drept, cât şi de la data intrării în posesie;
e. uzucapantul să ceară şi să îi fie admisă înscrierea dreptului său de
proprietate în cartea funciară66.
Drepturile real principale pot fi dobândite fără înscriere în cartea funciară
atunci când acestea provin din moştenire legală sau testamentară, din expropriere
pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege,
din care rezultă faptul că pentru a opera dobândirea unui drept real principal prin
uzucapiunea extratabulară, spre a îşi produce efectele, trebuie înscrisă în cartea
funciară. Aşadar nu este suficient ca, pentru a dobândi dreptul real principal prin
uzucapiunea extratabulară, uzucapantul să fi exercitat posesia utilă asupra bunului
ce formează obiectul unui asemenea drept timp de 10 ani. Uzucapantul trebuie să
ceară înscrierea în cartea funciară a dobândirii acelui drept prin uzucapiunea
66
din 1864 şi Decretul-lege nr. 115/1938. Ediţia a 2-a, revizuită şi adăugită, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013, p.
333.
48
extratabulară. Înregistrarea cererii uzucapantului trebuie să fie anterioară
înregistrării unei cereri de înscriere făcută de o terţă persoană pe baza unei cauze
legitime. Asemenea terţe persoane interesate ar putea fi moştenitorii persoanei
fizice decedate înscrise în cartea funciară ori succesorii persoanei juridice, la
rându-i înscrisă ca titular al dreptului real principal în discuţie în cartea funciară,
dar care şi-a încetat existenţa, sau comuna, oraşul, municipiul în cazul renunţării
titularului înscris în cartea funciară la dreptul său prin declaraţie autentică notarială
înregistrată la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară în condiţiile art. 889
NCC. În aceste situaţii uzucapantul nu va putea dobândi dreptul real principal prin
uzucapiune dacă înregistrarea cererii terţei persoane interesate este anterioară
cererii sale chiar dacă împlinise termenul de 10 ani prevăzut de art. 930 NCC în
favoarea sa.
Dobândirea dreptului de proprietate privată ori a unui alt drept prin
uzucapiune extratabulară nu operează de drept, în puterea legii. Prescripţia poate fi
opusă numai dacă cel în folosul căruia aceasta curge, instanţa de judecată nu poate
aplica prescripţia din oficiu. Dobândirea dreptului de proprietate privată ori a
oricărui drept alt drept real principal dezmembrământ al acestuia de către posesorul
bunului ce formează obiectul unui asemenea drept constituie o facultate pentru
posesor67. Dreptul de proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele sale pot
fi înscrise în cartea funciară.
După cum s-a subliniat în literatura juridică, uzucapiunea, ca mod de
dobândire a drepturilor reale principale, nu se reduce la faptul juridic în sens
restrâns al posesiei, ci pentru ca efectul achizitiv al acesteia să se producă este
necesar ca uzucapiunea să fie invocată de către persoana interesată, precum
uzucapantul, în mod direct sau prin reprezentanţi, inclusiv prin creditorii
67
49
chirografari. Acestea sunt raţiunile pentru care s-a spus că uzucapiunea, ca mod de
dobândire a drepturilor reale principale, are o structură complexă în care se reunesc
faptul juridic în sens restrâns al posesiei cu toate determinările cerute de lege şi un
act juridic unilateral, adică manifestarea de voinţă a celui interesat de a dobândi un
anumit drept real principal. Asta înseamnă că uzucapantul are un adevărat drept de
opţiune între a invoca dobândirea dreptului real principal imobiliar prin uzucapiune
extratabulară ori a renunţa la acest drept chiar dacă îndeplineşte toate condiţiile
prevăzute de lege pentru a îl dobândi. Numai dacă îndeplineşte toate aceste condiţii
poate renunţa la dreptul de a invoca dobândirea dreptului prin uzucapiunea
extratabulară altfel nu are la ce să renunţe. O asemenea renunţare nu ar produce
niciun efect juridic în măsura în care uzucapantul îşi exercită dreptul la opţiune, iar
acesta se stinge.
Uzucapiunea extratabulară are un efect achizitiv produs pentru posesorul
care dobândeşte, ca urmare a uzucapiunii, dreptul real principal imobiliar asupra
bunului ce formează obiectul unui asemenea drept stăpânit în condiţile legii şi un
efect extinctiv în detrimentul proprietarului ori al titularului altui drept principal
înscris în cartea funciară, care a renunţat prin declaraţie autentică notarială la
dreptul său, al titularului dreptului real imobiliar neînscris în cartea funciară ori în
detrimentul moştenitorilor, respectiv al succesorilor persoanei juridice, al
proprietarului înscris în cartea funciară decedat sau care şi-a încetat existenţa.
Numai că, pentru ca aceste efect să se producă, este necesar ca posesorul să îşi fi
înregistrat cererea de înscriere a dreptului real principal în cartea funciară.
Spre deosebire de soluţia reţinută în sistemul fostului Cod civil, când se
considera că la împlinirea termenului prescripţiei achizitive posesorul dobândea
dreptul de proprietate retroactiv din momentul intrării în posesie, în prezent, în
sistemul noului Cod civil, dată fiind cerinţa expresă a legii în sensul că uzucapantul
dobândeşte dreptul real principal numai prin înregistrarea cererii sal de înscriere a
50
dobândirii dreptului în cartea funciară, acest fapt conduce la concluzia că această
înscriere are efect constitutiv de drepturi. Posesorul-uzucapant nu mai dobândeşte
dreptul real principal asupra bunului ce formează obiectul unui asemenea drept în
mod retroactiv, ci numai din momentul înscrierii dreptului său în cartea funciară.
La acest moment se produc efectul achizitiv şi cel extinctiv al uzucapiunii
extratabulare68.
Nu sunt noutăţi mari faţă de dispoziţiile Decretului-lege nr.115-1938.se au în
vedere atât decesul persoanei fizice, cât şi încetarea persoanei juridice. Conform
art. 244 NCC, persoana juridică încetează prin constatarea sau declararea nulităţii,
prin fuziune, divizare totală, transformare, dizolvare, desfiinţare sau printr-un alt
mod prevăzut de actul constitutiv sau de lege. Unele moduri de încetare a
existenţei, precum fuziunea sau transformarea, se realizează prin preluarea în tot
sau în parte, a activităţii şi a activelor de către altă persoană juridică. Acest aspect
nu împiedică pe posesor să solicite instanţei de judecată să constate intervenirea
uzucapiunii dacă noua persoană juridică, continuatoarea celei care şi-a încetat
existenţa nu şi-a înscris în cartea funciară dreptul său.
Renunţarea la proprietate este strict reglementată în Codul civil, astfel că
textul de lege este în strânsă legătură cu dispoziţiile art. 930. Se precizează expres
că unităţile administrativ-teritoriale, precum comuna, oraşul sau municipiul, pot
cere înscrierea dreptului de proprietate în folosul său, în baza hotărârii consiliului
local, cu respectarea dispoziţiilor legale privind transferul drepturilor reale
imobiliare dacă o altă persoană nu a solicitat înscrierea în temeiul uzucapiunii 69.
Unitatea administrativ-teritorială nu este ţinută de un termen de uzucapiune, fiind
îndreptăţită să solicite înscrierea dreptului său de proprietate oricând, ulterior
momentului la care proprietarul a renunţat la proprietate. Posesorul, în această
68
69
51
situaţie, are destul de mici şanse ca în interiorul celor 10 ani ceruţi de lege pentru a
uzucapa să nu aibă surpriza să constate că unitatea administrativ-teritorială de la
locul situării imobilului şi-a înscris dreptul său de proprietate. Coroborând această
dispoziţie legală cu cea prin care se consacră dreptul statului la moştenirile
vacante, precum şi cu dispoziţiile cuprinse în legi speciale se constată că
uzucapiunea extratabulară expres prevăzută în noul Cod civil va avea aplicabilitate
foarte restrânsă, mai degrabă teoretică, limitată la situaţiile în care unităţile
administrativ-teritoriale dau dovadă de lipsă de diligenţă faţă de prevederile legale
de notare a dreptului lui de proprietate în cartea funciară.
Situaţia în care imobilul nu era înscris în nicio carte funciară este nou
introdusă în legislaţie, ea neregăsindu-se în dispoziţiile Decretului-lege nr.
115/1938. Se consideră că, pentru uzucapiunile începute înainte de intrarea în
vigoare a noului Cod civil se va aplica în continuare Codul civil de la 1864. Pentru
cele începute după intrarea în vigoare a noului Cod civil, imobilul va fi înscris în
cartea funciară70. Referitor la zonele ţării în care sunt cărţi funciare, dar imobilul
supus uzucapiunii nu este înscris în cartea funciară, pentru uzucapiunile începute
anterior intrării în vigoare a noului Cod civil, legea aplicabilă va fi Decretul-lege
nr. 115/1938, dar cum această lege nu face referiri la imobilele neînscrise, prin
acţiunea în uzucapiune se va solicita şi refacerea foii funciare în situaţia în care
aceasta a existat, dar nu mai există, fie prima înscriere, care se va solicita a se face
pe numele proprietarului imobilului, posesorul urmând a proba îndeplinirea
condiţiilor cerute de lege pentru a uzucapa. Aşadar, prin acelaşi proces se va
deschide foaia funciară şi se va solicita şi admiterea acţiunii în uzucapiune. Nu
sunt aprobate opiniile doctrinare, care susţin că inclusiv pentru zonele ţării unde
există sistemul de cărţi funciare, pentru terenurile neînscrise în cartea funciară se
vor aplica dispoziţiile Codului civl de la 1864 deoarece odată cu intrarea în vigoare
70
52
a Decretului-lege nr. 115/1938, acesta este singurul act normativ aplicabil
uzucapiunilor începute după data de 30 iunie 1947 şi până la 1 octombrie 2011.
Privitor la invocarea uzucapiunii pentru imobile neînscrise în cartea funciară
şi pentru care termenul de uzucapiune a început să curgă după intrarea în vigoare a
noului Cod civil, textul de lege este clar în sensul că dreptul de proprietate poate fi
înscris în cartea funciară în temeiul uzucapiunii dacă imobilul nu era înscris în
nicio carte funciară. Având în vedere dispoziţiile Legii nr. 7/1996, cu modificările
şi completările aduse prin Legea nr. 133/2012, prin art. 13 se reglementează
instituţia proprietarului necontestat. În acest sens, posesorul necontestat va fi
înscris în cartea funciară ca proprietar în baza procedurii certificării de fapte
îndeplinite de către notarul public la cererea Oficiului de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară, care identifică imobilul neînscris în cadastru, stabilind apoi posesorul 71.
Iniţiază o procedură de publicitate de afişare pentru a da posibilitatea celor care
consideră că au vreun drept asupra imobilului să facă opoziţie. Dacă nu există
opoziţie privitoare la posesor, oficiul va adresa notarului public o cerere însoţită de
documente, solicitând eliberarea certificatul pentru notarea în cartea funciară a
posesorului, de această dată ca proprietar al imobilului. Conform art. 13 din Legea
nr. 7/1996 republicată, dacă dreptul posesorului este contestat sau se refuză
eliberarea de către notar a certificatului, se va nota în cartea funciară doar posesia
faptică a posesorului, precum şi acţiunea civilă înregistrată la instanţă de către cei
sau cel care a făcut opoziţie. Dacă nu va exista nicio acţiune în instanţă, dreptul de
proprietate al posesorului se va nota din oficiu după trecerea unei perioade de cinci
ani de la momentul notării din cartea funciară a posesiei faptice.
Conform art. 13 alin. (10) din Legea 7/1996, în situaţia în care nu sunt
identificaţi proprietarii, posesorii sau alţi deţinători ai imobilului, dreptul de
proprietate se va înscrie provizoriu în favoarea unităţii administrativ-teritoriale.
71
53
Astfel se vorbeşte despre o prescripţie achizitivă instantanee, la fel ca în cazul
bunurilor imobile. Nu se cere trecerea vreunei perioade de timp, ci identificarea
imobilului nenotat în cartea funciară, precum şi a posesorului care, în lipsă de
opoziţie, este considerat proprietar încă din momentul descoperirii lui72.
O condiţie necesară pentru a uzucapa este aceea a manifestării voinţei din
partea posesorului. Dreptul de a invoca sau nu uzucapiunea a fost definit ca un
drept potestativ. Prin urmare, este antrenată posibilitatea teoretică de a invoca
uzucapiunea sau de a renunţa la beneficiul acesteia. Sub incidenţa Codului civil din
1864, efectele uzucapiunii au fost recunoscute doar în măsura în care posesorul îşi
manifesta voinţa în acest sens, fie pe cale ofensivă a acţiunii în constatarea
uzucapiunii, fie pe calea defensivă a unei apărări de fond în cazul exercitării unei
acţiuni împotriva posesorului. În drept această concluzie a fost întemeiată pe
prevederile art. 1841 C.civ. 1864 pentru că legiuitorul a edictat această regulă
pentru a considerat că posesorul prin uzucapiune poate lipsi adesea pe adevăratul
proprietar de un drept legitim. În acest caz invocarea uzucapiunii poate fi pentru
posesor o chestiune de conştiinţă şi el poate avea un scrupul moral, care să îl
împiedice să se prevaleze de uzucapiune. Noul Cod civil pare a păstra această
concepţie, cel puţin în ceea ce priveşte invocarea respectivei instituţii pe calea
ofensivă, fie a unei acţiuni, fie a unei cereri de intervenţie care permite afirmarea
unui drept. În acelaşi cadru, prin prisma faptului că există texte care vorbesc de
posibilitatea invocării uzucapiunii pe calea excepţiei, o astfel de concepţie nu
trebuie abordată cu totul sub noul Cod civil.
În doctrina şi jurisprudenţa anterioară noului Cod civil se admitea că dreptul
poate fi dobândit prin modalităţile procedurale ofensive, precum cererea de
chemare în judecată, cererea reconvenţională sau chiar pe căile puse la dispoziţie
72
54
terţilor să participe în proces, precum şi prin modalitatea defensivă a invocării
excepţiei prescripţiei achizitive73.
Potrivit art. 56 din Legea nr. 71/2011, dispoziţiile Codului civil privitoare la
dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea
funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare
unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor
funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii
cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi
completările ulterioare. Deşi sistemul de carte funciară creionat de noul Cod civil
este unul cu efect constitutiv, până la momentul prevăzut de art. 56 alin. (1) din
Legea nr. 71/2011, înscrierea va avea doar scop de informare şi de opozabilitate.
Potrivit art. 82 alin. (2) din Legea nr. 71/2011, în cazul posesiilor începute după
intrarea în vigoare a Codului civil, dacă erau deschise cărţi funciare, până la
îndeplinirea condiţiilor prevăzute în art. 56 alin. (1), uzucapiunea extratabulară
prevăzută în art. 930 din Codul civil îşi produce efectele de la data introducerii
cererii de chemare în judecată prin care s-a solicitat constatarea îndeplinirii
cerinţelor legale ale acestui mod de dobândire, dacă acţiunea a fost admisă,
respectiv de la data invocării excepţiei uzucapiunii, dacă această excepţie a fost
admisă74. Prin urmare, pentru dispoziţiile art. 930 alin. (1) lit. a şi b NCC, lucrurile
sunt clare în sensul că la momentul la care sistemul de cadastru va fi definitizat,
dreptul va fi dobândit prin uzucapiune de la momentul cererii de chemare în
judecare sau de la momentul invocării excepţiei. Potrivit art. 82 alin. (1) din Legea
nr. 71/2011, uzucapiunea extratabulară va putea fi invocată doar pentru posesiile
începute după 1 octombrie 2011.
73
74
55
În ceea ce priveşte aplicabilitatea dispoziţiilor art. 930 alin. (1) lit. c NCC
pentru perioada anterioară momentului prevăzut la art. 56 alin. (1) din Legea nr.
71/2011, nu există dispoziţii speciale. Prin urmare, se va aplica dreptul comun,
dobândirea dreptului făcându-se potrivit dispoziţiilor unui sistem de carte funciară
fără efect constitutiv. Pentru identitate de raţiune cu ipoteza reglementată de art. 82
alin. (2) din Legea nr. 71/2011, ar fi preferabil să se admită că dreptul se
dobândeşte şi în acest caz de la momentul cererii de chemare în judecată. Pentru
identitate de argumentaţie, după momentul intrării în vigoare a noului Cod de
procedură civilă, momentul dobândirii dreptului va fi stabilit potrivit art. 1052
NCPC. Cu alte cuvinte, dacă acest din urmă act normativ intră în vigoare anterior
celor 10 ani calculaţi de la data intrării în vigoare a noului Cod civil şi în măsura în
care nu vor mai interveni modificări legislative, este foarte posibil ca toate cererile
privind dobândirea dreptului în temeiul art. 930 alin. (1) lit. c NCC, iar dreptul să
fie dobândit de la data înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate
dobândit în temeiul uzucapiunii, care poate fi momentul înscrierii definitive sau al
înscrierii provizorii urmate de justificarea dreptului. Astfel dispoziţiile acestui
articol ar mai produce efecte după momentul prevăzut la art. 56 alin. (1) din Legea
nr. 71/2011 doar în privinţa clădirilor construite clandestin sau a celor cadastrale şi,
pentru motive, neînscrise încă în cartea funciară. La momentul definitivării
lucrărilor de cadastru ar fi logic să se presupună că toate terenurile au fost
identificate, cadastrate şi înscrise în cartea funciară, în măsura în care teritoriul ţării
rămâne cel cunoscut şi nu îşi măreşte suprafaţa printr-o neaşteptată turnură a
istoriei75.
În ceea ce priveşte clădirile ar fi logic să se presupună că toate cele existente
la momentul definitivării lucrărilor de cadastru au fost şi ele deja identificate,
cadastrate şi înscrise în cartea funciară. Dobândirea dreptului în temeiul
75
56
uzucapiunii pe calea ofensivă a acţiunii va trebui să ţină cont de prevederile art.
1049-1052 NCPC. Potrivit regulii generale stabilite, indiferent de momentul
introducerii cererii, dreptul se consideră dobândit de la dat înscrierii, în condiţiile
legii, în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit în temeiul uzucapiunii,
care poate fi momentul înscrierii definitive sau al înscrierii provizorii urmate de
justificarea dreptului. În acelaşi timp, pentru perioada anterioară a intrării în
vigoare a noului Cod de procedură civilă şi anterioară momentului stabilit de art.
56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru imobilele înscrise în cartea funciară,
dobândirea dreptului se va face de la momentul introducerii cererii de înscriere a
dreptului, respectiv data cererii introductive de instanţă, data plicului dacă se
sizarea instanţei s-a făcut prin poştă sau data cererii incidentale. În ceea ce priveşte
imobilele prevăzute la art. 930 alin. (1) lit. c NCC, deşi nu există o dispoziţie
expresă similară, ar fi preferabil pentru identitate de raţiune ca dreptul să fie
dobândit din acelaşi moment al cererii introductive de instanţă76.
În sistemul Codului civil din 1864 pe calea excepţiei se putea paraliza
acţiunea declaşată împotriva posesorului întrucât se constată că dreptul a fost
dobândit ca urmare a îndeplinirii condiţiilor legale la care se adaugă manifestarea
de voinţă a posesorului în sensul uzucapării inclusă în excepţia invocată. Mai mult
o atare posibilitate era recunoscută în mod formal întrucât, potrivit art. 1842 C.civ.
1864, uzucapiunea putea fi invocată pe calea defensivă a excepţiei chiar şi în faţa
instanţei de apel. Într-un astfel de proces nu s-ar fi considerat în mod formal
dobândirea dreptului de uzucapiune întrucât acest lucru nu ar fi cerut instanţei
tocmai pentru că se invocase o simplă apărare, însă dobândirea dreptului era
subînţeleasă pentru că ea constituia fundamentul admiterii excepţiei şi respingerii,
pe cale de consecinţă, a cererii reclamantului împotriva posesorului. În plus, în
sistemul de transcripţiuni şi inscripţiuni, şi mai târziu prin Legea nr. 7/1996,
76
57
uzucapiunea era un mod de dobândire a dreptului necondiţionat de înscrierea în
cartea funciară, putând fi acceptată juridic dobândirea sa prin simpla manifestare a
voinţei cuprinsă într-o excepţie.
În prezent analiza posibilităţii invocării uzucapiunii extratabulare pe calea
excepţiei trebuie să ţină cont de prevederile art. 885 alin. (1) şi art. 887 NCC, dar şi
cele ale art. 56 alin. (1) şi ale art. 82 alin. (2) din Legea nr. 71/2011. În ceea ce
priveşte noul Cod de procedură civilă, intrarea sau nu în vigoare a dispoziţiilor
acestuia nu va avea influenţă asupra problemei discutate întrucât procedura
prevăzută la art. 1049-1052 NCPC se referă doar la dobândirea dreptului pe calea
ofensivă a acţiunii, iar nu şi la calea defensivă a excepţiei. Astfel în cazul
imobilelor prevăzute la art. 930 alin. (1) lit. a şi b NCC, ipoteza de la care pleacă
analiza este decesul persoanei fizice sau a încetării persoanei juridice şi renunţarea
la dreptul de proprietate. În toate aceste situaţii titularul dreptului neînscris în
cartea funciară este moştenitorul, continuatorul personalităţii persoanei juridice sau
unitatea administrativ-teritorială77. Aceste subiecte de drept nu au nevoie să îl
acţioneze în instanţă pe posesor pentru a îşi înregistra dreptul în cartea funciară, ci
pot recurge la o procedură graţioasă în faţa autorităţii administrative care
gestionează registrul de carte funciară fără a îl implica în vreun fel pe posesor.
Dacă verus dominus şi-a înscris dreptul înaintea invocării unei eventuale excepţii,
dreptul nu poate fi considerat dobândit de către posesor chiar dacă toate condiţiile
ar fi fost îndeplinite anterior înscrierii dreptului de către proprietar pentru că
efectele se produc de la momentul invocării excepţiei. De asemenea, efectul
achizitiv nu s-ar mai putea produce pentru viitor întrucât nu ar mai fi îndeplinite
condiţiile prevăzute la art. 930 alin. (1) NCC. Deşi în teorie s-ar putea admite
dobândirea dreptului pe calea unei apărări atât timp cât înscrierea în cartea funciară
nu are efect constitutiv, însă o astfel de ipoteză ar trebui să fie greu de întâlnit în
77
58
practică întrucât verus dominus nu ar avea un interes în a îl acţiona în instanţă
posesor pentru a îi da posibilitatea să invoce apărarea uzucapiunii, ci ar avea
interes să îşi înscrie mai întâi dreptul în cartea funciară pe calea unei cereri
graţioase.
În măsura în care acesta îşi înscrie dreptul pe cale graţioasă de la momentul
înregistrării cererii nu ar mai putea pierde ulterior dreptul de proprietate prin
invocarea de către posesor a uzucapiunii. În ceea ce priveşte invocarea excepţiei în
cadrul unui proces în care adversar nu este proprietarul, ci un terţ, nu s-ar putea
vorbi despre dobândirea dreptului de proprietate decât în situaţia în care verus
dominus ar fi introdus în proces pentru ca procedura să se desfăşoare în
contradictoriu şi cu acesta. Prin urmare, doar în situaţia în care condiţiile
uzucapiunii extratabulare ar fi îndeplinite, iar verus dominus l-ar acţiona în instanţă
pe posesor într-o acţiune în revendicare, de exemplu, abia atunci s-ar putea pune
problema opunerii cu succes a excepţiei78.
În ceea ce priveşte imobilele neînscrise în cartea funciară pentru care posesia
a început ulterior intrării în vigoare a noului Cod civil se observă că dispoziţiile art.
82 alin. (2) din Legea nr. 71/2011 nu cuprind şi această ipoteză. Prin urmare se vor
aplica reglementările de drept comun. În acest sens, potrivit art. 56 alin. (1) din
Legea 71/2011, înscrierile nu vor avea efect constitutiv până la momentul fixat în
articol astfel s-ar putea considera că în această perioadă dreptul poate fi dobândit şi
prin invocarea excepţiei. La fel ca în cazul ipotezelor de la art. 930 alin. (1) lit. a şi
b NCC, deşi teoretic posibilă, nu se vede de ce verus dominus ar da posibilitatea
invocării excepţiei adversarului său în loc să îşi înscrie dreptul în cartea funciară
pentru a paraliza uzucapiunea, el fiind prin ipoteză titular al unui drept intabulat.
Admiţând că în loc să îşi înscrie dreptul în cartea funciară, proprietarul netabulat l-
ar acţiona în instanţă pe posesor, iar acesta ar invoca apărarea intervenirii
78
59
uzucapiunii extratabulare, atunci ar trebui admis că acţiunea va fi respinsă, iar
posesorului i se va recunoaşte indirect dreptul dobândit. Pentru identitate de
raţiune, în lipsa unui text expres de lege, se consideră că efectele ar trebui să se
producă tot de la data invocării excepţiei, în mod similar situaţiilor reglementate de
art. 82 alin. (2) din Legea nr. 71/2011 pentru ipotezele de la art. 930 alin. (1) lit. a
şi b NCC.
Pentru perioada de după momentul la care se referă art. 56 din Legea
71/2011, respectiv momentul la care sistemul de carte funciară cu efect constitutiv
va deveni aplicabil, aplicabilitatea acestei dispoziţii nu va mai avea aplicabilitate şi
relevanţă practică decât în anumite situaţii de excepţie în care se vor mai putea
identifica imobile, precum clădiri, pentru care nu a fost deschisă cartea funciară. În
măsura în care se vor mai identifica astfel de imobile, manifestarea de voinţă în
sensul dobândirii dreptului prin uzucapiune extratabulară va trebui raportată la
principiul efectului constitutiv al înscrierii dreptului în cartea funciară 79. Astfel,
sub rezerva art. 885 alin. (1) NCC, sub rezerva unor dispoziţii legale contrare,
drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc între
părţi şi faţă de terţi numai prin înscrierea lor în cartea funciară pe baza actului sau
faptului care a justificat înscrierea. De asemenea, potrivit art. 887 alin. (1) NCC,
uzucapiunea nu conduce la dobândirea dreptului asupra unui imobil fără înscrierea
în cartea funciară. Prin urmare, simpla invocare a excepţiei dobândirii dreptului de
proprietate prin uzucapiune extratabulară, chiar cu toate condiţiile legale
îndeplinite împotriva posesorului, având în vedere statutul său de simplă apărare,
care nu poate conduce prin ea însăşi la modificarea înscrierilor din cartea funciară
şi nici la data dobândirii dreptului într-un sistem de carte funciară cu efect
constitutiv. Pe de altă parte, dacă posesorul a înscris deja dreptul în cartea funciară,
potrivit procedurii prevăzute la art. 1049-1052 NCPC, el nu mai are niciun interes
79
60
să invoce excepţia uzucapiunii întrucât este deja titular al dreptului, acesta intrând
în patrimoniul său. Are deci un titlu pe care îl va putea folosi în instanţă, eventual
în cadrul unei operaţiuni de comparare de titluri.
Dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune extratabulară prin
invocarea excepţiei este greu, dacă nu imposibil de imaginat, în condiţii de carte
funciară cu efect constitutiv80.
Din cuprinsul art. 930 NCC rezultă că pot fi dobândite pe calea uzucapiunii
extratabulare drepturile reale principale corespunzătoare tipului de proprietate
privată: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de
uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute. Celelalte drepturi reale principale
enumerate de art. 551 NCC, precum dreptul de administrare, dreptul de
concesiune, dreptul de folosinţă gratuită, sunt corespunzătoare tipului de
proprietate publică şi sunt excluse de la domeniul de aplicare al uzucapiunii,
bunurile proprietate publică fiind inalienabile, conform art. 929 NCC.
Referitor la dreptul de servitute, conform art. 763 NCC, prin uzucapiunea
tabulară poate fi dobândită orice servitute, iar prin uzcapiunea extratabulară pot fi
dobândite numai servituţile pozitive. În cazul servituţilor negative operează
prezumţia legală absolută că abţinerea proprietarului fondului aservit de la
exercitarea unora dintre prerogativele dreptului său de proprietate este rezultatul
unor relaţii normale, de bună vecinătate, şi nu expresia unui animus domini
constitutiv al posesiei servituţii respective a proprietarului fondului dominant. Deşi
servituţile continue şi cele neaparente nu sunt excluse din domeniul de aplicare al
uzucapiunii extratabulare se apreciază că este mai puternică prezumţia că faptele
prin care ele se manifestă nu sunt de cât rezultatul unor relaţii normale, de bună
vecinătate şi nu expresia unui animus domini constitutiv al posesiei. Împotriva
acestei prezumţii de toleranţă şi de precaritate se poate face dovada contrară. Deci
80
61
ca şi în cazul uzucapiunii extratabulare reglementate de Decretul-lege nr.
115/1938, dacă pentru servituţile pozitive continue şi/sau aparente prezumţia este
că actele de stăpânire sunt utile, constitutive de posesie, iar sarcina de a face
dovada contrară revine celui care le neagă această calitate, pentru cele pozitive
discontinue şi/sau neaparente prezumţia este că aceste acte sunt de pură facultate
sau de toleranţă, sarcina de a dovedi contrariul revenind celui care pretinde că erau
acte de posesie utilă.
Asemănător vechiului Cod civil, art. 764 NCC prevede că şi modul de
exercitare al servituţii pozitive se dobândeşte în aceleaşi condiţii ca dreptul de
servitute. Dispoziţia are toleranţă deosebită pentru uzucapiunea extratabulară,
dobândirea dreptului de servitute, dar şi a modului de exercitare alui urmând să
aibă loc conform actelor, faptelor constitutive de posesie. Sub aspectul bunurilor,
sfera de aplicare a uzucapiunii extratabulare cuprinde bunurile imobile, conform
menţiunii exprese din art. 930 alin. (1) NCC81.
Pentru invocarea uzucapiunii extratabulare, posesorul, persoană fizică sau
juridică, nu trebuie să fie înscris în cartea funciară. Mai poate avea calitatea pentru
a invoca beneficiul uzucapiunii extratabulare, codebitorii posesorului uzucapant
dacă declaraţia este solidară sau indivizibilă, fideiusorii acestuia, creditorii
posesorului şi alte persoane interesate, categorie în care sunt incluşi şi succesorii
universali şi cu titlu universal, precum şi succesorii cu titlu particular. Procedura
specifică de înscriere a dreptului real dobândit prin modalitatea uzucapiunii
extratabulare cuprinde o etapă contencioasă sau necontencioasă, după caz în
funcţie de formularea eventualelor opoziţii la cererea de înscriere a dreptului
uzucapantului şi etapa ulterioară, a înscrierii propriu-zise în cartea funciară a
dreptului uzucapantului, pe baza încheierii sau hotărârii judecătoreşti în prima
81
334.
62
instanţă. Prima etapă se deschide prin formularea, respectiv înregistrarea cererii de
uzucapiune îndreptate la judecătoria în circumscripţia căreia este aşezat imobilul.
În cazul în care se formulează opoziţii, procedura devine contencioasă. Opoziţia
cuprinde apărările împotriva cererii de uzucapiune. Se administrează probe în
dovedirea îndeplinirii condiţiilor uzucapiunii, respectiv în contra îndeplinirii
acestor condiţii, după regulile generale procedurale. A doua etapă a procedurii este
cea a înscrierii propriu-zise în cartea funciară a dreptului uzucapantului, pe baza
încheierii sau a hotărârii judecătoreşti pronunţate în prima etapă. Cererea se
adresează birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară în a căror rază de
activitate de găseşte imobilul, în condiţiile prevăzute de art. 28 din Legea nr.
7/1996, înscrierea făcându-se cu data înregistrării cererii de înscriere în cartea
funciară, soluţie prevăzută de art. 890 NCC82.
82
341.
63

580 Uzucapiunea

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

580 Uzucapiunea

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Titlul II.

Coordonatele prescripţiei achizitive în contextul

Prescripţia achizitivă a fost reglementată în Codul Civil din 1864 şi în legile

Secţiunea I. Dreptul roman şi vechile legiuri româneşti în materia

Prescripţia achizitivă ca mod de dobândire a proprietăţii datează din cele mai

Secţiunea a II-a. Codul Civil de la 1864 asupra prescripţiei

Capitolul II. Tradiţie şi noutate în reglementarea

Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă este modul de dobândire a dreptului

Titlul III. Obiectul prescripţiei achizitive. Clasificări.

Noul Cod civil adoptă concepţia referitoare la uzucapiune existentă în

Existenţa unui sistem de publicitate imobiliară este determinată de

Capitolul II. Cu privire la prescripţia extratabulară

Art. 930 NCC dispune că dreptul de proprietate asupra unui imobil şi

S-ar putea să vă placă și