Dezmembramintele dreptului de proprietate privata

Dreptul de proprietate privata este singurul drept real care reuneste toate cele
trei atribute- posesia, folosinta si dispozitia. Exista situatii care datorita vointei titularului
dreptului de proprietate privata, unele dintre aceste atribute apartin altor persoane,
nascandu-se astfel drepturi reale distrincte.
Def: Drepturile reale principale care se nasc ca urmare a separarii atributelor
dreptului de proprietate privata poarta denumirea de dezmembraminte ale
dreptului de proprietate.
Aceste dezmembraminte mai sunt cunoscute si sub numele de drepturi reale
principale asupra bunurilor, proprietate a altei persoane. Aceste drepturi nu defiinteaza
dreptul de proprietate privata, ci doar ii limiteaza atributele, caci proprietarul este lipsit
de unele dintre ele. Aceste dezmembraminte sunt opozabile erga omnes, inclusiv
proprietarului, care este obligat să nu facă nimic de natură a împiedica exercițiul
acestora și care nu le poate desființa unilateral. Așa cum reiese din redactarea art 555
CC, demembrămintele dreptului de proprietate sunt compatibile numai cu dreptul de
proprietate privată, deoarece dreptul de proprietate publică este inalienabil în
plenitudinea atributelor sale.
Dezmemebrămintele dreptului de proprietate sunt reglementate limitativ în
conținutul Codului Civil. Ele sunt:
• Dreptul de superficie
• Dreptul de uzufruct
• Dreptul de uz
• Dreptul de abitație
• Dreptul de servitute

Prin voința părților nu pot fi create și alte dezmembrăminte ale dreptului de proprietate
deoarece aceste drepturi reale principale sunt numai cele prevăzute de lege.
Dreptul de superficie
Este definit de art 693 CC ca fiind „Dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe
terenul altuia, deasupra ori în subsolul acestui teren asupra căruia superficiarul
dobândește un drept de folosință”. Acest articol se exinde și în cazul „Plantațiilor,
precum și altor lucrări autonome cu caracter durabil”. În art 578 CC, care
reglementează materia accesiunii imobiliare artificiale se stipulează că: „Lucrările
autonome sunt construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări cu caracter de sine stătător,
realizate asupra unui imobil”. Deci, dreptul de superficie presupune suprapunerea a
două drepturi de proprietate, aparținând la două persoane diferite, și anume dreptul de
proprietate asupra construcției, plantației sau a altei lucrări autonome cu caracter
durabil ce aparține superficiarului, precum și dreptul de proprietate asupra terenului pe
care se află acestea care aparține ueni alte persoane decât superficiarul. Pe lângă
aceste două drepturi de proprietate, mai există și un drept de folosință al superficiarului
asupra terenului.
Dreptul de superficie prezintă următoarele caractere juridice:
1. Este un drept real imobiliar, purtând asupra unei suprafețe de teren
2. Este un drept temporar, el putând fi constituit așa cum prevede art 694 CC pe o
durată de cel mult 99 de ani, iar la împlinirea termenului el poate fi reînoint. Desigur
părțile pot prevedea un termen mai scurt de 99 de ani, iar în cazul în care termenul
stabilit de părți în actul de constituire este mai mare de 99 de ani, dreptul de superficie
se va reduce la 99 de ani. Dacă nu a fost stabilit expres un termen și nici nu se poate
dovedi existența unui asemenea termen se prezumă că durata acestui drept real este
de 99 de ani
3. Este un drept impresciptibil extinctiv căci acțiunea confesorie întemeiată pe dreptul
de superficie poate fi intentată împotriva oricărei persoane care împiedică exercitarea
dreptului, chiar și împotriva proprietarului terenului.
4. Acest drept nu poate înceta pe calea partajului deoarece dreptul de proprietate al
superficiarului și dreptul de proprietate asupra terenului nu se află într-o stare de
indiviziune, ci ele sunt două drepturi distincte. Art 693 alin (2) stabilește că „Dreptul de
superficie se poate constitui prin acte juridice, prin uzucapiune și prin alte moduri
prevăzute de lege”. În toate cazurile de constituire a dreptului de superficie se vor aplica
dispozițiile speciale în materie de carte funciară. Dacă vorbim de acte juridice, poate fi
vorba atât de convenție cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, cât și de legat.
În toate cazurile de constituire a dreptului de superficie, prin convenție este necesară
forma autentică, sub sancțiunea nulității absolute, deoarece fiind vorba de un drept real
imobiliar el este supus înscrierii în cartea funciară. Art 693 alin (3) și (4) stipulează alte
patru căi speciale de constituire a acestui drept real principal:
1 .Proprietarul unui imobil compus din teren și construcție transmite dreptul de
proprietate doar asupra construcției
2. Proprietarul unui imobil compus din teren și construcție transmite construcția și
terenul în mod separat către două persoane, iar cel care a dobândit proprietatea asupra
construcției dobândește și dreptul de superficie asupra terenului, chiar și în lipsă de
stipulație expresă cu privire la constituirea superficiei.
3. Renunțarea proprietarului terenului de a invoca accesiunea în favoarea
constructorului, urmată de înscrierea dreptului de superficie.
4. Cesiunea dreptului de a invoca accesiunea de către proprietarul terenului către o
terță persoană, urmată de înscrierea dreptului de superficie, după ce cesionarul preia
lucrarea autonomă pe temeiul accesiunii.
Dreptul de superficie se poate constitui și prin act juridic mortis causa, în masura în care
testatorul ar dispune printr-un legat instituirea unui astfel de drept real principal în
favoarea unei persoane.
Art 693 reține și uzucapiunea ca mod de dobândire a dreptului de superficie, caz în care
se vor face aplicabile art 930-934 din CC, cu condiția ca posesorul să se comporte ca
un superficiar, iar nu ca proprietar al terenului.
Potrivit art. 695 alin (1) CC dreptul de superficie se exercită în limitele și în
condițiile actului constitutiv, în lipsa unei stipulații contrare.
Stingerea dreptului de superficie
Potrivit art 698 CC dreptul de superficie se stinge:
1. La expirarea termenului
2. Prin consolidare, dacă terenul și construcția devin proprietatea aceleiași persoane
3. Prin pieirea construcției, dacă există stipulație expresă în acest sens
4. În alte cazuri prevăzute de lege (în cazul exproprierii terenului pentru cauză de
utilitate publică sau la încetarea contractului de locațiune în care s-a prevăzut că
locatarul are dreptul de a construi, planta sau edifica alte lucrări și că locatorul va
deveni proprietarul construcției, plantației sau al lucării, dar numai la expirarea
locațiunii).
Dreptul de uzufruct
Art 703 CC definește dreptul de uzufruct ca fiind „Dreptul de a folosi bunul altei
persoane și de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea
de a îi conserva subsanța”.
Def: Uzufructul este acel drept real principal esențialmente temporar, ce
conferă titularului său, numit uzufructuar atributul folosinței asupra lucrului sau
lucrurilor altuia (adică prerogativa de a utiliza lucrul, proprietatea altei persoane
și prerogativa de a îi culege fructele) cu obligația de a conserva substanța și de a
restitui proprietarului lucrul sau lucrurile la încetarea uzufructului.
Prerogativa dispoziției rămâne la proprietar, care poartă denumirea de nud
proprietar. Prerogativa posesiei este împărțită în mod corespunzător între uzufructuar și
nudul proprietar în sensul că există o posesie corespunzătoare dreptului de uzufruct,
dar și o posesie corespunzătoare nudei proprietăți, iar în raporturile dintre nudul
proprietar și uzufructuar, acesta din urmă este doar un detentor precar, deoarece este
obligat să-i restituie lucrul la încetarea uzufructului. Față de terț, uzufructuarul are
calitatea de posesor, iar față de nudul proprietar este numai un detentor precar.
Dreptul de uzufruct este :
1. Un drept real principal
2. Un drept mobiliar sau imobiliar
3. Esențialmente temporar
4. Intransmisibil motris causa (cesiunea uzufrcutului fiind posibilă numai prin acte
juridice între vii)
Potrivit art 706 CC pot fi date în uzufruct orice bunuri mobile sau imobile, corporale sau
incorporale, inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori o cotă parte din
acestea, fiind însă necesar ca bunurile să nu aparțină domeniului public. Art 707
prevede că „Uzufructul poartă asupra tuturor accesoriilor bunului dat în uzufruct,
precum și aspura a tot ce se unește sau se încorporează în acesta”. Obiectul dreptuluid
e uzufruct îl pot forma atât bunuri individual determinate ( uzufrcutul cu titlul patricular),
cât și o universalitate (uzufruct universal) sau o fracțiune dintr-o universalitate
(uzufructul cu titlu universal). Uzufrcutul se poate constitui nu numai asupra bunurilor
corporale, ci și asupra bunurilor incorporale. Față de vechiul cod, noul cod cuprinde
dispiziții speciale cu privire la uzufructul asupra creanțelor (art 738 CC) asupra rentei
viagere (art 739) asupra capitatului (740) și asupra fondului de comerț (745). Art 712 CC
permite constituirea dreptului de uzufruct și asupra unor bunuri consumptibile cum ar fi :
bani, grâne, băuturi, ipoteză cunoscută sau denumirea de cvaziuzufrcut, situație în care
uzufructuarul dobândește dreptul de a dispune din punct de vedere material de bunurile
respective cu obligația de a restitui, la încetarea uzufructului bunul de aceeași cantitate,
calitate și valoare.
Potrivit art 704 CC, uzufructul se poate constitui prin act juridic, prin uzucapune
sau prin alte moduri prevăzute de lege, iar dispozițiile în materie de carte funciară sunt
aplicabile. Uzufructul se constituie așadar prin act judiric inter vivos:
a. În mod direct (ex: convenția ce se încheie între proprietar și cel ce va beneficia de
dreptul de uzufruct. Deci atunci când proprietarul înstrineaza atributele ce compun
uzufructul păstrând nuda proprietate)
b. În mod indirect (vezi convenția prin care se transimte nuda proprietate transmițătorul
reținând pentru sine dreptul de uzufruct. De exemplu contractul de vânzare cu reținerea
de către vânzător a dreptului de uzufruct viager).
Atunci când dreptul de uzufruct se constituie asupra unu bun imobil actul juridic trebuie
să îmbrace forma autentică, sub sancțiunea nulității absolute, fiind vorba despre un
drept ce urmează a fi înscris în cartea funciară.
Dreptul de uzufruct se poate constitui și prin acte juridice mortis causa, testatorul
dispunând printr-un legat instituirea unui drept de uzufruct universal sau cu titlu
patricular în favoarea unei persoane. Întrucât uzufructul este susceptibil de posesie
rezultă că acest dezmebrământ al dreptului de proprietate poate fi dobândit și prin
uzucapiunea tabulară, extratabulară sau mobiliară în măsura în care posesia exercitată
a fost corespunzătoare dreptului de uzufruct și nu dreptului de proprietate.
Durata uzufructului
Art 708 CC stabileşte limtele temporale ale dreptului de uzufruct, distingând după
cum titular al dreptului de uzufruct este o persoană fizică sau o persoană juridică.
Uzufructul în favoarea unei persoane fizice este cel mult viager. Pentru ipoteza în acre
dreptul de uzufruct a fost constituit până la data la care o altă persoană va ajunge la o
anumită vârstă, uzufructul va dăiuni până la acea dată.
În cazul constituirii uzufructului în favoarea unei persoane juridice dreptul de
uzufruct poate avea durată de cel mult 30 de ani, iar dacă totuși uzufructul este
constituit pentru o durată mai mare, acesta se reduce de drept la 30 de ani. Părțile pot
stipula o durată mai scurtă a dreptului de uzufruct decât durata vieții uzufructuarului sau
după caz 30 de ani. dacă nu s-a prevăzut durata uzufructului, atunci acesta se va
încadra în limitele maxime amintite mai sus.
 Drepturile uzufructuarului
1. Un prim drept al uzufructuarului este acela de a cere nudului proprietar
predarea în folosință a bunului.
2. Potrivit art 709 CC în cursul uzufructului titlarul acestui dezmembrământ exercită
prerogativele utilizării, adică a folosirii exclusive a bunului, cât și posibilitatea culegerii
fructelor produse de către acesta în lipsă de stipulație contrară. Fiind vorba despre o
normă supletivă părțile pot deroga de la aceasta stabilind prin actul de constituire ca
folosința să fie exercitată atât de către uzufructuar, cât și de nudul proprietar.
3. În absența unei prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda cu titlu oneros sau cu
titlu gratuit dreptul său unei alte persoane fără acordul nudului proprietar. În cazul
cesiunii dreptului de uzufruct, uzufructuarul va rămâne dator față de nudul proprietar
numai pentru obligațiile născute înainte de cesiune.
4. Art. 715 alin (1) CC permite uzufructuarului să închirieze ori să arendeze bunul ce
face obiectul uzufructului.
5. Pentru cheltuielile pe care le-a făcut cu lucrările necesare adăugate bunului,
uzufructuarul este îndreptățit să ceară o indemnizație echitabilă
6. Uzufructuarul are la îndemână anumite acțiuni în justiție pentru apărarea dreptului
său. Art 705 menționează „Uzufructuarul poate să exercite acțiunea confesorie de
uzufruct prin care să obțină recunoașterea dreptului său și să obțină înlăturarea oricărei
tulburări ce i s-ar aduce. Această acțiune poate fi introdusă atât împotriva terțelor
persoane, cât și împotriva nudului proprietar. Uzufructuarul care are calitatea de
posesor în raport cu terții poate să exercite împotriva acestora și acțiunea posesorie,
solicitând respectarea posesiei sale, ca simplă stare de fapt.
Obligațiile uzufructuarului
La începutul uzufructului există pentru uzufructuar obligația de a proceda la
inventarierea mobilelor și la constatarea stării imobilelor cu excepția cazului în care
uzufructul unui bun mobil este dobândit prin uzucapiune.
2. Tot înainte de a intra în folosința bunului, uzufructuarul are obligația de a depune o
garanție pentru îndeplinirea obligațiilor sale.
3. În timpul exercitării dreptului de uzufruct, uzufrcutuarul are obligația de a folosi lucrul
ca un bun proprietar, fiind obligat să facă reparațiile de întreținere.
4. Potrivit art 730 alin (1) uzufructuarul are obligația să-l înștiințeze pe nudul proprietar
despre necesitatea reparațiilor mari
5. Uzufructuarul are obligația de a îl informa pe nudul propreitar în legătură cu orice
uzurpare și orice contestare a dreptului de proprietate, sub sancțiunea plății de daune
interese.
6. Art 724 instituie obligația în sarcina uzufructuarului de a nu schimba destinația dată
bunului de către nudul proprietar
7. Art 733 stabilește în sarcina uzufructuarului obligația de a suporta toate sarcinile și
cheltuielile ocazionate de litigiile privind folosința bunului.
La încetarea dreptului de uzufruct, uzufructuarul este ținut la obligația de a restitui bunul
nudului proprietar în starea în care acesta se află la data stingerii uzufructului. Dacă
este cazul uzufructuarul va fi obligat la despăgubiri pentru eventuala pieire sau
deteriorare a lucrului din culpa sa.
Drepturile nudului proprietar