Dreptul de superficie.

Superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia n vederea edificrii i exploatrii unei
construcii, de asupra i sub acest teren, sau a exploatrii unei construcii existente. Deci, dreptul de
superficie este acel drept real principal, dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui teren, care
const n dreptul de proprietate al unei persoane, numit superficiar, privitor la o construcie, ce se afl pe un
teren proprietatea altuia, teren asupra cruia superficiarul are un drept de folosin.
Acest drept este alienabil, se transmite prin succesiune i poate fi obiect al unui contract de locaiune.
Dac nu se prevede altfel, dreptul de superficie nu se poate exercita dect asupra suprafeei construite sau
asupra suprafeei pe care urmeaz sa se ridice construcia, precum i asupra suprafeei neconstruite, necesare,
potrivit naturii sau destinaiei construciei, exploatrii ei normale. ntinderea dreptului superficiarului de a
folosi terenul grevat este stabilita prin contract s au lege. n lipsa unor prevederi contractuale, terenul este
grevat cu servitutea necesara exercitrii dreptului de superficie. Servitutea nceteaz la stingerea dreptului de
superficie.
Asupra dreptului de superficie se aplica n modul corespunztor regulile dreptului de proprietate
asupra imobilelor daca legea nu prevede altfel.
Din definiie desprindem c obiect al superficiei poate fi un teren, pe care urmeaz a fi edificat i
exploatat o construcie, sau pe care exist o construcie i aceasta urmeaz a fi exploatat.
Astfel, rezult c dreptul de superficie, fiind un drept de lung durat i alienabil, poate fi transmis prin
motenire i poate fi obiect al unui contract de locaiune.
Dreptul de superficie poate fi constituit prin act juridic bilateral sau unilateral (testamentul). Astfel,
potrivit art. 1486 Codul civil, obiect al legatului poate fi transmiterea ctre legatar a unui bun din averea
succesoral cu drept de proprietate, folosin sau cu un alt drept real. Pentru naterea valabil a dreptului de
superficie, legatarul nu este obligat s-l nscrie n registrul bunurilor imobile. Aceasta deoarece, Codul civil,
stabilete necesitatea nregistrrii dreptului de superficie numai ca o condiie pentru ai asigura opozabilitatea
lui i nu ca o condiie de valabilitate a constituirii lui.
La fel, legislaia Republicii Moldova reglementeaz i cazuri de instituire a superficie prin lege, i
anume:
a. Un prim caz este acel n care proprietarul unui teren a construit o cas, iar mai mult de jumtate din

construcie se afl pe ternul vecinului. Potrivit art. 329 alin. 5, C. civil, proprietarul neconstructor va dobndi
proprietatea construciei precum i: dreptul de superficie asupra terenului aferent pe toat durata de
existen a construciei.
b. Un alt caz este cel prevzut la art. 53 alin. 3, lit a, din Legea privind administrarea i deetatizarea
proprietii publice, nr. 121-XVI din 04.05.200799 unde se prevede c, dac construcia este dobndit n

coprooprietate, titularii aceastui drept snt obligai s ncheie un contract de locaiune a terenului aferent
bunului privatizat. Deci, prin interpretare, rezult c atunci cnd se privatizeaz numai construcia, iar terenul
rmnea n proprietatea statului, dobnditorii construciilor vor deveni i titulari a dreptului de de superficie
asupra terenului pe care era amplasat construcia.
c. Al treilea caz vizeaz construciile ridicate n timpul cstoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre
soi. Soul neproprietar al terenului devine titularul unui drept de superficie asupra terenului, bun propriu al
celuilalt so.
Dreptul de superficie se stinge:
- dac a expirat termenul stabilit n actul de constituire art. 449, C. civil. n lipsa unui astfel de
termen, dreptul de superficie se consider constituit pe un termen de 99 de ani.
- prin consolidare, adic cnd ntr-o singur persoan se ntrunesc att dreptul de proprietate asupra
terenului ct i dreptul de proprietate asupra connstruciei art. 449 lit. b, C. civil.
- dac superficiarul nu a edificat construcia, proprietarul terenului are dreptul s cear instanei de
judecat stingerea dreptului de superficie;
- dac superficiarul i ncalc obligaia de a conserva construcia, i n acest caz proprietarul are
dreptul de a cere instanei de judecat stingerea dreptului de superficie art. 450, C. civil; Dreptul de
superficie se stinge la data radierii din registrul bunurilor imobile.
Principalul efect al stingerii dreptului de superficiei l reprezint trecerea construciei din proprietatea
fostului superficiar n proprietatea proprietarului terenului. Construcia va trece n proprietatea terenului n
starea n care se afla la momentul stingerii superficiei Indiferent de motivul stingerii, proprietarul de teren va
trebui s-l despgubeasc pe superficiar. Dac prile nu se neleg cu privire la mrimea despgubirii, legea
instituie o prezumie n acest sens. Astfel recompensa va fi una corespunztoare dac ea acoper cel puin 2/3
din valoarea de pia a construciei. Dac titularul terenului nu pltete despgubirea, fostul proprietar al
construciei are dreptul de retenie a construciei, art. 452 alin. 1, C. civil.