Visinoiu Bogdan-Alexandru, Tandara Bogdan-Dorin, Spataru Ionut

Uzucapiunea si posesia

Cuprins

I. Definitie.
II. Utilitatea uzucapiunii in dreptul civil roman.
III. Domeniu de aplicare.
IV. Posesia – conditie esentiala a uzucapiunii.
V. Uzucapiunea de 30 de ani.
VI. Uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani.
VII. Uzucapiunea in regim de carte funciara.

VIII. Concluzii
IX. Bibliografie.

I. Definitie

Uzucapiunea este un mod de dobandire a proprietatii sau a altor drepturi reale cu

privire la un lucru, prin posedarea neintrerupta a acestui lucru in tot timpul fixat de
lege.

Desi in cadrul civil regulile cu privire la prescriptia achizitiva erau cuprinse in

acelasi titlu (Titlul XX) cu cele referitoare la prescriptie extinctiva, cele doua
institutii nu se pot confunda; prescriptia achizitiva are ca efect incetarea
posibilitatii de a obtine realizarea prin constrangere a unor drepturi.

II. Utilitatea uzucapiunii in dreptul civil român

In sistemul codului civil roman in vigoare, uzucapiunea este conceputa alaturi de

ocupatiune ca o proba absoluta a dreptului de proprietate. Uzucapiunea inlatura
dificultatile ce apar la revendicarea imobiliara a probei dreptului de proprietate
imobiliara, deoarece acela care reuseste sa dovedeasca faptul ca a dobandit dreptul
de proprietate prin uzucapiune nu mai are a suferi rigorile impuse de probatia
diabolica.

Uzucapiunea se justifica din mai multe puncte de vedere.

Visinoiu Bogdan-Alexandru, Tandara Bogdan-Dorin, Spataru Ionut

Mai intii, desi posesia este o stare de fapt, este posibil, ca, voind sa-si procure un
titlu de dobandire care face dovada absoluta a dreptului sau, insusi proprietarul
bunului sa aiba interes a desparti in persoana sa posesia pe care o exercita de
dreptul de proprietate asupra bunului si sa invoce uzucapiunea. Prin aceasta sunt
inlaturate dificultatile amintite ale probei dreptului de proprietate.

In al doilea rand, nevoia de stabilitate a raporturilor juridice, mai ales in privinta

imobilelor, conduce la recunoasterea de efecte juridice aparentei de proprietate
create in persoana celui care se comporta timp indelungat ca proprietar al bunului,
desi poate fi numai posesor. De asemenea, uzucapiunea poate reprezenta o
sanctiune impotriva adevaratului proprietar care, dand dovada de o anumita
neglijenta, a delasat bunul timp indelungat.

III. Domeniu de aplicare

Prin uzucapiune pot fi dobandite: dreptul de proprietate privata si

dezmembramintele acestuia, uzufructul, uzul, abitatia, servitutile (daca sunt
continue si aparente) si cel putin teoretic superficia.

Uzucapiunea nu se poate aplica in privinta bunurilor imobile proprietate publica

pentru ca , atat Constitutia, cat si dispozitii cuprinse in alte legi, precum Legea nr.
18 / 1991 (art.5), Legea nr. 213 / 1998 (art. 11) si altele prevad ca acestea sunt
inalienabile si imprescriptibile.

De asemenea, art. 1844 cod civil dispune ca ,,nu se poate prescrie domeniul
lucrurilor care, din natura lor proprie sau printr-o declaratie a legii, nu pot fi
obiecte de proprietate privata, ci sunt scoase afara din comert”.

Bunurile imobile proprietate publica a statului sau a unitatilor sale administrativ

– teritoriale sunt imprescriptibile atat extinctiv, cat si achizitiv.

IV. Posesia - conditie esentiala a uzucapiunii

Efect al posesiei, uzucapiunea presupune neaparat o posesie utila, adica neatinsa

de niciunul dintre viciile acesteia (art. 1847 Cod civil-Ca sa se poata prescrie, se
cere o posesiune continua, neintrerupta, netulburata, publica si sub nume de
proprietar, dupa cum se explica in urmatoarele articole.).

Simpla detentie precara ori posesia viciata, oricat ar dura in timp, nu poate duce
niciodata la uzucapiune. Astfel, chiriasul, ‚, exercitand o posesie precara”, in
Visinoiu Bogdan-Alexandru, Tandara Bogdan-Dorin, Spataru Ionut

realitate este vorba de o detentie precara, nu poate dobandi proprietatea prin

uzucapiune cat timp exercita stapanirea ca locatar si nu ca proprietar.

De asemenea, Curtea Suprema de Justitie a decis recent ca ,, detentia locatarului,

fiind viciata de proprietate, nu poate conduce prin uzucapiune la dobandirea
proprietatii asupra imobilului ce face obiectul locatiunii.”

Fostul Tribunal Suprem a statuat ca stapanirea unei constructii de catre o

persoana alta decat proprietarul acesteia, dar cu ingaduinta lui, nu este apta a duce
la dobandirea prin uzucapiune a dreptului de proprietate asupra constructiei
respective, deoarece acea persoana nu exercita o posesie utila, fiind numai un
detentor precar.

Practica judecatoreasca a fost confruntata si cu problema de a sti daca

mostenitorii aflati in indiviziune pot dobandi bunuri succesoriale prin uzucapiune.

S-a decis ca mostenitorii sunt presupusi ca stapanesc bunurile succesorale unii

pentru altii cat timp se gasesc in stare de indiviziune, motiv pentru care posesia lor,
avand un caracter echivoc, nu poate fundamenta dobandirea dreptului de
proprietate prin uzucapiune.

Tipurile uzucapiunii

V. Uzucapiune de 30 de ani (art. *1890 Cod civil);

*Toate actiunile atat reale cat si personale, pe care legea nu le-a declarat
neprescriptibile si pentru care n-a fixat un termen de prescriptie, se vor prescrie
prin treizeci de ani, fara ca cel ce invoca aceasta prescriptie sa fie obligat a produce
vreun titlu, si fara sa i se poata opune reaua-credinta.

Uzucapiunea sau prescriția achizitivă de lungă durată (30 de ani) este un mod de
dobândire a dreptului de proprietate sau a altui drept real (dezmembrământ al
dreptului de proprietate, de ex. servituţi) prin posedarea neîntreruptă, fără bună-
credință sau un just titlu.

Prescripţia achizitivă operează ca o sancţiune civilă pe care o suportă titularul

dreptului de proprietate şi se justifică prin pasivitatea sa, timp îndelungat, lăsând
bunul în posesia altuia. Acţiunea în uzucapiune este o acţiune reală şi poate fi
introdusă în instanţă de către orice persoană care pretinde că a exercitat o
posesiune utilă asupra unui imobil timp de 30 de ani, chemând în judecată
adevăratul proprietar al imobilului cu privire la care se invocă uzucapiunea.
Visinoiu Bogdan-Alexandru, Tandara Bogdan-Dorin, Spataru Ionut

Astfel, cum am arătat mai sus, termenul uzucapiunii este de 30 de ani când
reclamantul nu a posedat pe baza unui just titlu, posesiunea sa fiind de rea-credinţă.
Dacă reclamantul dovedeşte că a posedat bunul în temeiul unui just titlu, fiind de
bună-credinţă, termenul se reduce la 10 - 20 de ani

VI. Uzucapiune de 10 pana la 20 de ani, dupa distinctiile stabilite in *art. 1895

Cod civil, cand posesia a fost de buna credinta si s-a intemeiat pe un just titlu.

*Cel ce castiga cu buna-credinta si printr-o justa cauza un nemiscator determinat

va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, daca adevaratul proprietar locuieste
in circumscriptia tribunalului judetean unde se afla nemiscatorul, si prin douazeci
de ani daca locuieste afara din acea circumscriptie.

Uzucapiunea sau prescriția achizitivă de scurtă durată (10-20 de ani) este un

mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altui drept real (dezmembrământ
al dreptului de proprietate, de ex. servituţi) prin posedarea neîntreruptă și cu bună-
credință a unui bun în temeiul unui just titlu. Termenul este de 10 ani dacă
adevăratul proprietar locuieşte în circumpscripția tribunalului unde se află bunul
imobil şi de 20 de ani dacă locuieşte în altă parte. De asemenea, termenul de 20 de
ani se reduce când reclamantul face dovada că adevăratul proprietar a locuit o parte
din timp în acelaşi judeţ (un an locuit în acelaşi judeţ echivalează cu doi ani locuiţi
în alt judeţ).

Prescripţia achizitivă operează ca o sancţiune civilă pe care o suportă titularul

dreptului de proprietate pentru pasivitatea sa, lăsând bunul în posesia altuia timp
îndelungat. Acţiunea în uzucapiune este o acţiune reală şi poate fi introdusă în
instanţă de către orice persoană care pretinde că a exercitat o posesiune utilă asupra
unui imobil în perioada de timp stabilită de lege, chemând în judecată adevăratul
proprietar al imobilului cu privire la+ care se invocă uzucapiunea.

Just titlu, în cadrul uzucapiunii de scurtă durată, este orice act translativ de
proprietate (vânzare, schimb, donaţie etc.) care provine de la o personană diferită
faţă de adevăratul proprietar, cu condiţia ca titlul să nu fie nul absolut. Un titlu
anulabil poate constitui just titlu conform legii. Reclamantul va face dovada
justului titlu după regulile dreptului comun.

Buna-credinţă este convingerea reclamantului care invocă uzucapiunea că cel de

la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege pentru a-i putea
transmite proprietatea. Este suficient ca buna-credinţă să fi existat în momentul
transmiterii imobilului şi se prezumă întotdeauna, sarcina probei relei-credinţe a
reclamantului revenind pârâtului.
Visinoiu Bogdan-Alexandru, Tandara Bogdan-Dorin, Spataru Ionut

VII. Uzucapiunea in regim de carte funciara

Uzucapiunea constituie un mod de dobandire a proprietății prin posesia de lungă

durată a unui bun, iar importanța acesteia se justifică prin necesitatea economică de
a impune proprietarului să se intereseze de bunul său, prin valoarea sa probatorie și
prin necesitatea de a asigura concordanța între realitatea faptică și realitatea
juridică.

Prin urmare, acțiunea având un asemenea temei trebuie îndreptată

împotrivavechiului proprietar care are calitate procesuală pasivă în cauză.

Pentru a putea opera uzucapiunea mai este necesar ca bunurile immobile

(terenuri) să se afle în circuitul civil, ceea ce înseamnă că bunurile nu trebuie să fi
fost declarate inalienabile. Având în vedere acest aspect, putem reţine că bunurile
ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile şi, deci, nu pot fi uzucapate, spre
deosebire de bunurile din domeniul privat al statului sau al unităţilor
administrative-teritoriale (al consiliilor locale) care nu sunt inalienabile şi, pe cale
de consecinţă, pot fi uzucapate, adică poate fi obţinut dreptul de proprietate asupra
acestora prin uzucapiune.

Art. 931 - Uzucapiunea tabulară

(1) Drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca
proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate
când cel înscris cu bună-credinţă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul
înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată.

(2) Este suficient ca buna-credinţă să existe în momentul înregistrării cererii de

înscriere şi în momentul intrării în posesie.

Uzucapiunea extratabulară

Dreptul de proprietate asupra unui imobil si dezmembramintele sale pot fi

Visinoiu Bogdan-Alexandru, Tandara Bogdan-Dorin, Spataru Ionut

înscrise în cartea funciara, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat
timp de 10 ani.

Acest drept este admis în anumite conditii, respectiv daca:

– proprietarul înscris în cartea funciara a decedat;
– a fost înscrisa în cartea funciara declaratia de renuntare la proprietate;
– imobilul nu era înscris în nicio carte funciara.

În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai daca si-a înregistrat
cererea de înscriere în cartea funciara înainte ca o terta persoana sa îsi fi înregistrat
propria cerere de înscriere a dreptului în folosul sau, pe baza unei cauze legitime,
în cursul sau chiar dupa împlinirea termenului de uzucapiune.

VIII. Concluzii

Cel mai important efect al uzucapiunii constă în dobîndirea dreptului de

proprietate (pentru posesor), şi stingerea dreptului de proprietate al fostului
proprietar.

Uzucapantul va fi considerat propritar nu din momentul împlinirii termenului

legal al prescripției achizitive, ci din momentul în care a intrat în posesia lucrului.
Cu alte cuvinte, uzucapiunea produce efecte retroactive, aşa încât toate drepturile
pe care posesorul le-a constituit asupra lucrului în favoarea unor terţi pe parcursul
uzucapiunii vor fi consolidate prin împlinirea terrnenuiui legal, iar posesorul de
rea-credintă dobândește definitiv și irevocabil dreptul de proprietate asupra
fructelor percepute în cursul uzucapiunii.

Uzucapiunea poate fi invocată atât pe cale de acţiune, când posesorul cere să se

constate dobândirea dreptului de proprietate, cât si pe cale de excepţie, când el se
apără împotriva acţiunii în revendicare introdusă de adevăratul proprietar al
lucrului.

Uzucapiunea nu va putea fi invocată din oficiu de instanţa de judecată, ci trebuie

cerută de către cel interesat.
Visinoiu Bogdan-Alexandru, Tandara Bogdan-Dorin, Spataru Ionut

IX. Bibliografie

1. www.avocatcivil.net

2. www.fraudaimobiliara.net

3. www.legeaz.net

4. www.legestart.ro

5. www.pascusiasociatii.ro

6. www.tribunaeconomica.ro