Forme atipice ale proprietatii private

A.

Condominium (coproprietatea).

In epoca prestatala a Romei, pamantul se afla in proprietatea colectiva a gintii. Numai ca, deja la
epoca Legii celor 12 Table se vorbea se vorbeste despre un asa numit fundus, pamant agricol care poate fi
dobandit in proprietate prin uzucapiune. Legea din 450 i. C. are o actiune care permitea unui mostenitor sa
ceara iesirea din indiviziune (actio familiae herciscundae). Aceasta inseamna ca cel putin de la mijlocul
sec. V. I. C., era posibila imparteala 828d38i mostenirii. In literatura romanistica se afirma, pe
buna dreptate, ca proprietatea privata a fost o permanenta a civilizatiei romanilor, dreptul roman
dezvoltandu-se intr-o atmosfera liberala si individualista. De aceea , studiem proprietatea comuna ca o
forma atipica a proprietatii, ea fiind, in conditiile exclusivismului exercitarii dreptului de proprietate, doar
o exceptie care a cunoscut minime reglementari.2
1.Proprietatea comuna sau condominium-ul este definita ca acea forma de proprietate in care un bun
sau o universalitate de bunuri, apartin concomitent, mai multor proprietari si in care dreptul fiecaruia este
stabilit printr-o fractiune matematica, numita cota ideala.
Asadar, in cazul proprietatii comune, se presupune o pluralitate de drepturi de proprietate in concurs,
separate si independente, asupra unuia si aceluiasi obiect nedivizat. Fiecare titular este proprietar exclusiv
a cotei sale parti, asupra careia poate efectua acte de dispozitie.
In dreptul roman identificam trei importante categorii de izvoare ale coproprietatii:
1. Mostenirea nepartajata sau consortium fratrum
2. Contractul de asociere intr-o societate civila sau societas
3. Un fapt accidental sau confuziunea.
2.Codominium-ul la epoca clasica a dreptului roman.
La aceasta epoca, dreptul fiecarui coindivizar, cu privire la folosinta bunului comun, este limitat de
dreptul identic al celorlalti coproprietari. Acest principiu, a cunoscut numeroase aplicatii, atat in ceea ce
priveste actele juridice, cat si a celor materiale incheiate de catre coproprietari.
a.

b.

Categoria actelor juridice:

coproprietarii nu pot incheia cu tertii acte juridice care privesc bunul in integralitatea lui
(instrainare, ipotecare)

toti coproprietarii beneficiaza de asa numitul drept de acrescamant. Asta inseamna ca, in
ipoteza in care unul dintre comostenitori renunta sau nu accepta mostenirea, cota lui ideala va
imbogati pe fiecare coproprietar acceptant, in mod direct proportional cu intinderea cotei ideale
a fiecaruia.

Daca un coproprietar isi instraina cota ideala, cesionarul se subroga in dreptul fostului
coindivizar.

Categoria actelor materiale.

La aceasta epoca, se cerea chiar si pentru minimele reparatii, acordul expres si unanim al
tuturor coproprietarilor. Daca nu exista acest acord, oricare coindivizar isi putea valorifica un
drept, numit jus prohibendi, prin care in afara unui proces, putea aduce bunul in situatia
anterioara.

3.Condominium-ul la epoca justiniana.

a. Categoria actelor juridice.

c.

Actele de dispozitie nu pot fi incheiate decat cu acordul expres si unanim al coproprietarilor.

Coindivizarului posesor i s-a permis sa incheie acte juridice de administrare, avand ca obiect
bunul in integrum, pentru a-l valorifica mai bine in interesul comun (inchirierea).

Posesorului bunului comun i s-a permis sa incheie acte simple de gestiune in scopul protejarii
bunului comun (intreruperea unei prescriptii)

Categoria actelor materiale.

Reparatiile necesare protejarii bunului, pot fi efectuate de oricare dintre coproprietari, ulterior
cheltuielile necesare fiind impartite in conformitate cu intinderea cotelor parti.

Pentru ridicarea unei constructii pe terenul comun se cerea acordul expres si unanim al
coproprietarilor terenului.

4.Sanctiunea condominium-ului.
Pentru solutionarea tuturor aspectelor litigioase ce deriva din exercitarea concomitenta a dreptului
de proprietate, coindivizarii au la dispozitie actiunea de partaj de coproprietate. Aceasta actiune este
imprescriptibila sub raport extinctiv si se numea la Roma actio communi dividundo. Ea servea unei
multitudini de scopuri cum ar fi:
-

Putea fi o actiune simpla de partaj de impartire a bunurilor comune

Era si cu o actiune negatorie prin care se contesta calitatea unui alt coindivizar.

Se putea sanctiona faptul material savarsit cu incalcarea lui jus prohibendi. Se puteau solicita
daune interese sau plata cheltuielilor facute cu reparatiile in vederea conservarii bunului
comun.

Se putea cere demolarea constructiei ridicate pe terenul comun.

Se putea valorifica jus prohibendi

Se putea solicita chiar mentinerea condominiumului.1

B. Nudum dominium sau nuda proprietate.Este

acea forma particulara a proprietatii in care titularul

se afla in imposibilitatea exercitarii prerogativelor esentiale ale dreptului de proprietate (usus si
fructus), datorita faptului ca pe seama bunului ce face obiectul proprietatii a fost constituit un alt
drept real in favoarea altei persoane.In categoria acestor jura in re aliena (drepturi reale asupra
bunului altuia), intra servitutile reale si cele personale, emfiteoza, dreptul de superficie si jus in
agro vectigal, ce vor face obiectul capitolului urmator.

Asadar, nuda proprietate se confunda cu cea de a treia prerogativa esentiala a dreptului de

proprietate si anume, abusus dreptul de dispozitie ce ramane titularului in conditiile in care celelalte
doua prerogative usus si fructus sunt exercitate de alta persoana.